SWISSBAU Bernd Schips 21. Januar 2003. Ist die Schweiz schon gebaut? l Einige Stylized facts zur...

SWISSBAUSWISSBAU

Bernd SchipsBernd Schips

21. Januar 200321. Januar 2003

Ist die Schweiz schon gebaut?Ist die Schweiz schon gebaut?

Einige „Stylized facts“ zur Entwicklung Einige „Stylized facts“ zur Entwicklung der Bauwirtschaftder Bauwirtschaft

Potenzielle Bestimmungsfaktoren der Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktionkünftigen Bauproduktion

Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit

Einige „Stylized facts“ zur Einige „Stylized facts“ zur Entwicklung der BauwirtschaftEntwicklung der Bauwirtschaft

Bruttoinlandprodukt und Bruttoinlandprodukt und Bauinvestitionen Bauinvestitionen

- Reale Wachstumsraten in % -

-10-8-6-4-202468

10

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01

BIP

Bauinvestitionen

%

Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

Anteile der Bausparten an den Anteile der Bausparten an den Bauinvestitionen Bauinvestitionen

10

15

20

25

30

35

40

45

50

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01

%

Industrie- und Gewerbebau

Wohnungsbau

Übriger Bau


Investitionen im „Übrigen Bau“ nach Investitionen im „Übrigen Bau“ nach Aufgabengebieten 2001 Aufgabengebieten 2001

Quelle:BFS, Bau und Wohnbaustatistik

übr.Infrastruktur19%

Kultur, Freizeit11%

Bildung, Forsch.12%

Gesundheit8%

Verkehr50%

Anteile in %

Bruttowertschöpfung und Beschäftigung im Bruttowertschöpfung und Beschäftigung im Baugewerbe Baugewerbe

- Anteil am Bruttoinlandprodukt bzw. an der Gesamtbeschäftigung in % -

0123456789

10

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

Quelle:BFS

Anteile der Bauinvestitionen am BIP Anteile der Bauinvestitionen am BIP

%nominale Investitionsquote

0

2

4

6

8

10

12

14

16

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01Quelle:BFS

Anzahl Beschäftigte nach Anzahl Beschäftigte nach Beschäftigungsgrad im BaugewerbeBeschäftigungsgrad im Baugewerbe

Quelle:BFS, Betriebszählung 2001

Vollzeit

Teilzeit

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

1985 1995 1998 2001

Anz. Besch.

Anzahl Arbeitsstätten im Baugewerbe Anzahl Arbeitsstätten im Baugewerbe 1985-20011985-2001

Quelle:BFS, Betriebszählung 2001

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

1985 1995 1998 2001

Anz. Arbeitsstätten

Kapazitätsentwicklung (Beschäftigte) Kapazitätsentwicklung (Beschäftigte) und Preise und Preise

VJV in %

Quelle:BFS

-15

-10

-5

0

5

10

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01

Baupreise

Beschäftigte

Potenzielle Bestimmungsfaktoren Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktionder künftigen Bauproduktion

Wohnungsbau Wohnungsbau

Anzahl neuerstellter Wohnungen

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

94 95 96 97 98 99 00 01

Einfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser

Quelle:BFS

Alterstruktur des WohnungsbestandsAlterstruktur des Wohnungsbestands

29.7 31.6

15.4 12.8 10.6

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

vor 1947 1947-1970

1971-1980

1981-1990

1991-1999

%

Quelle:BFS, Gebäude- und Wohnungsregister

Entwicklung im WohnungsbauEntwicklung im WohnungsbauUmbau und NeubauUmbau und Neubau

Quelle:BFS; 1994 keine Angaben wegen Umstellung der Statistik

- Reale Wachstumsraten in % -

-15.0

-10.0

-5.0

0.0

5.0

10.0

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

%

k.A.

Neubau Umbau

Aufteilung der Mieter und Aufteilung der Mieter und Wohneigentümer nach Alter, 1990Wohneigentümer nach Alter, 1990

0

10

20

30

40

50

15-24 25-39 40-59 60-64 65+

Hauseigentümer Miteigentümer Stockw erkeigent. Mieter

%

Alter

Quelle:BFS, Volkszählung

Bevölkerungsentwicklung: Bevölkerungsentwicklung: Die Altersstruktur 1981 -2020Die Altersstruktur 1981 -2020

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

81 85 89 93 97 01 05 09 13 17 20

25-59 über 5900-24

Quelle:BFS, Hauptszenario

Industriell-gewerblicher Bau Industriell-gewerblicher Bau nominal, in Mio. Frnominal, in Mio. Fr

0100020003000400050006000700080009000

10000

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

Neubau

Umbau


Anteil der Investitionen in Anteil der Investitionen in Geschäftsliegenschaften an den Geschäftsliegenschaften an den

BauinvestitionenBauinvestitionen

%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01

Bürogebäude

Verkaufsliegenschaften


Das öffentliche Bauvermögen 1995Das öffentliche Bauvermögen 1995

100

32

7

2

9

59

45

21

38

35

92

0 50 100 150 200

Strassen

Nationalstrassen

Bahnen

Energie

Gewässerschutz

Übriges

vor 1945 nach 1945

Quelle:R.Fechtig, ETHZ

Gesamtwert der Infrastrukturobjekte in Mrd. Franken

Altersstruktur der Altersstruktur der Infrastrukturobjekte 1995Infrastrukturobjekte 1995

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Strassen,Nationalstr.

Bahnen Energie Gewässer Übriges

über 50 Jahre 20-50 Jahre 0-20 Jahre

Quelle: R. Fechtig, ETHZ

......die tatsächlichen Ausgaben die tatsächlichen Ausgaben

Unterhaltausgaben im Hoch- und Tiefbau

0

500

1000

1500

2000

2500

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01

Hochbau

Tiefbau

Mio. Fr.nom.


Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative

Die zeitliche Entwicklung des Die zeitliche Entwicklung des LeerbestandesLeerbestandes

Leerwohnungsquote 1970-2002

0

0.5

1

1.5

2

2.5

70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02

%

Quelle:BFS

Baulandpreise, Baukosten und Baulandpreise, Baukosten und Konsumentenpreisindex Konsumentenpreisindex

1990 = 100

0

20

40

60

80

100

120

140

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01

LIK

Baulandpreise Baukosten

Quelle:BFS, Stat. Amt Kt. Zürich

Wohnbautätigkeit und Wohnbautätigkeit und HypothekarzinsHypothekarzins

% in Mio. Fr.

HypothekarzinsWohnbauinvestitionen, real

2

3

4

5

6

7

8

9

81 83 85 87 89 91 93 95 97 010

5000

10000

15000

20000

25000

Quelle:BFS, SNB

99

Fertiggestellte Einfamilienhäuser und Fertiggestellte Einfamilienhäuser und HypothekarzinsHypothekarzins

% Anzahl

Einfamilienhäuser Hypothekarzins

3

4

5

6

7

8

9

83 85 87 89 91 93 95 97 99 0102000400060008000100001200014000160001800020000

Quelle:BFS, SNB

81

Entwicklung der verfügbaren Entwicklung der verfügbaren BruttoeinkommenBruttoeinkommen

%

in Mio. Fr.

in Mio. Franken und reale Veränderungen in %

-2

-1

0

1

2

3

4

5

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 010

50000

100000

150000

200000

250000

Quelle:BFS


Der Rückgang der Wohnbau-Der Rückgang der Wohnbau-investitionen in den letzten Jahren, investitionen in den letzten Jahren, teilweise aber auch der industriell-teilweise aber auch der industriell-gewerblichen Bauinvestitionen, ist gewerblichen Bauinvestitionen, ist weniger auf konjunkturelle Faktoren weniger auf konjunkturelle Faktoren (Einkommen, Zinsen, relative Preise (Einkommen, Zinsen, relative Preise usw.) als auf die zunehmende usw.) als auf die zunehmende Bedeutung „attraktiver“ erscheinender Bedeutung „attraktiver“ erscheinender Anlagealternativen zurückzuführen.Anlagealternativen zurückzuführen.


Nach den Erfahrungen mit den Nach den Erfahrungen mit den Übertreibungen auf den Übertreibungen auf den Immobilienmärkten in den 80-iger und Immobilienmärkten in den 80-iger und den zum Teil drastischen den zum Teil drastischen Bewertungskorrekturen in den 90-iger Bewertungskorrekturen in den 90-iger Jahren erschienen Anlagen auf den Jahren erschienen Anlagen auf den Finanzmärkten vielfach weniger Finanzmärkten vielfach weniger risikobehaftet und vor allem - auch risikobehaftet und vor allem - auch dauerhaft - rentabler zu sein.dauerhaft - rentabler zu sein.

Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative Angesichts eines komplexen Markt-Angesichts eines komplexen Markt-

geschehens - wie z.B. auf den Aktien-, geschehens - wie z.B. auf den Aktien-, Devisen- und Immobilienmärkten - Devisen- und Immobilienmärkten - erscheint es für den einzelnen Markt-erscheint es für den einzelnen Markt-teilnehmer vorteilhaft, einfach der teilnehmer vorteilhaft, einfach der Mehrheit der Marktteilnehmer zu folgen. Mehrheit der Marktteilnehmer zu folgen. Daher kommt es auf solchen Märkten Daher kommt es auf solchen Märkten immer wieder zu Über- und Unter-immer wieder zu Über- und Unter-treibungen. Ein Preisverfall folgt ebenso treibungen. Ein Preisverfall folgt ebenso wenig rationalen Argumenten wie der wenig rationalen Argumenten wie der vorangegangene Preisanstieg. vorangegangene Preisanstieg.


Die relative Attraktivität von Immobilien-Die relative Attraktivität von Immobilien-anlagen wird daher wieder zunehmen. anlagen wird daher wieder zunehmen. Aber mehr denn je, wird vor allem die Aber mehr denn je, wird vor allem die aus Bau-, Unterhalts- und aus Bau-, Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten sowie Mietertrag Bewirtschaftungskosten sowie Mietertrag resultierende Rendite, und nicht mehr so resultierende Rendite, und nicht mehr so sehr, wie in der Vergangenheit, die sehr, wie in der Vergangenheit, die Hoffnung auf eine Wertsteigerung für Hoffnung auf eine Wertsteigerung für den Anlageentscheid massgebend sein.den Anlageentscheid massgebend sein.


Daraus ergeben sich auch neue Daraus ergeben sich auch neue Forderungen an die Bauwirtschaft Forderungen an die Bauwirtschaft (Senkung der Baukosten durch (Senkung der Baukosten durch effizientere Produktion) und den effizientere Produktion) und den Projektierungssektor (Integrierte Projektierungssektor (Integrierte Planung).Planung).

Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit


Die öffentliche Hand kann und sollte zur Die öffentliche Hand kann und sollte zur Stabilisierung der Bauproduktion Stabilisierung der Bauproduktion beitragen, d.h. die Investitionstätigkeit beitragen, d.h. die Investitionstätigkeit und den Unterhalt der Infrastruktur nicht und den Unterhalt der Infrastruktur nicht in erster Linie als Instrument zur in erster Linie als Instrument zur Haushaltskonsolidierung benutzen, Haushaltskonsolidierung benutzen, insbesondere wenn es um den Einsatz insbesondere wenn es um den Einsatz an sich zweckgebundener Mittel geht.an sich zweckgebundener Mittel geht.


Die Notwendigkeit einer Verstetigung der Die Notwendigkeit einer Verstetigung der öffentlichen Baunachfrage ist öffentlichen Baunachfrage ist ausgewiesen. Aufgeschobene ausgewiesen. Aufgeschobene Unterhaltsarbeiten kosten in der Regel Unterhaltsarbeiten kosten in der Regel später mehr und tragen damit nichts zur später mehr und tragen damit nichts zur langfristigen Haushaltssanierung bei langfristigen Haushaltssanierung bei (Politikversagen).(Politikversagen).

Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit Immobilien werden als Anlagealternative Immobilien werden als Anlagealternative

wieder an Bedeutung gewinnen. Es ist jedoch wieder an Bedeutung gewinnen. Es ist jedoch in naher Zukunft nicht mit einem eigentlichen in naher Zukunft nicht mit einem eigentlichen Boom auf dem Immobilien-markt zu rechnen.Boom auf dem Immobilien-markt zu rechnen.

Der Planungssektor und die Bauwirtschaft Der Planungssektor und die Bauwirtschaft können selbst zur Stärkung des können selbst zur Stärkung des Immobiliensektors beitragen.Immobiliensektors beitragen.

Der Einfluss des zur Verfügung stehenden Der Einfluss des zur Verfügung stehenden Baulandes auf die Immobilienpreise ist von Baulandes auf die Immobilienpreise ist von der Politik zu berücksichtigen.der Politik zu berücksichtigen.


Der auch für Immobilienanlagen immer Der auch für Immobilienanlagen immer wichtigere Renditeaspekt muss bereits wichtigere Renditeaspekt muss bereits bei der Planung und Bauausführung bei der Planung und Bauausführung berücksichtigt werden (Umnutzungs-berücksichtigt werden (Umnutzungs-möglichkeiten, Berücksichtigung der möglichkeiten, Berücksichtigung der Unterhaltskosten, effizientere Unterhaltskosten, effizientere Bauproduktion nach dem Beispiel der Bauproduktion nach dem Beispiel der verarbeitenden Industrie, Anpassung der verarbeitenden Industrie, Anpassung der technischen und personellen Kapazitäten technischen und personellen Kapazitäten an die neuen Erfordernisse usw.). an die neuen Erfordernisse usw.).


Altersstruktur des Wohngebäude-Altersstruktur des Wohngebäude-bestandes und weiter Teile der baulichen bestandes und weiter Teile der baulichen Infrastruktur sowie die demografische Infrastruktur sowie die demografische Zusammensetzung der Wohn-Zusammensetzung der Wohn-bevölkerung bilden nach wie vor ein bevölkerung bilden nach wie vor ein grosses Nachfragepotenzial.grosses Nachfragepotenzial.

Die Schweiz ist noch längst nicht gebaut! Die Schweiz ist noch längst nicht gebaut!

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