Technische Universität München Einführung in das private Baurecht und Architektenrecht...

Technische Universität München

Einführung in das private Baurecht und Einführung in das private Baurecht und ArchitektenrechtArchitektenrecht

Wintersemester 2012/2013Montag, 11:30 – 13:00 UhrHörsaal 1260

http://www.br2.ar.tum.de/index.php?option=com_content&view=article&id=299&Itemid=163&lang=de

Rechtsanwalt Thomas RichterLehrbeauftragter an der Technischen Universität München

www.sibeth.com






Der Architekt ist die zentrale Gestalt des Bauablaufs. Er ist bei Planung und Überwachung eines Bauvorhabens mit zahlreichen Rechtsfragen beschäftigt.

HOAI-PhasenHOAI-Phasen 00 11Vorüberlegungen Projektentwicklung i.e.S.

Grundlagenermittlung

• Projektanstoß und -idee • Machbarkeitsstudien• Klärung Nutzerbedarf• Wahl der Projektorganisation • Beauftragung der Projektbeteiligten • Klärung von Finanzierungsfragen • Developer-Rechnung

• Klären der Aufgabenstellung • Beraten zum gesamten Leistungsbedarf • Formulierung von Entscheidungshilfen für

die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter

• Zusammenfassen der Ergebnisse

Teil I . Grundlagen 1. Einführung1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts

Rot gekennzeichnete Leistungen erfordern vertiefte Rechtskenntnisse


Vorplanung Entwurfsplanung

HOAI-Phasen HOAI-Phasen (vereinfachte Darstellung der Leistungen)(vereinfachte Darstellung der Leistungen)22 33

• Analyse der Grundlagen• Abstimmen der Zielvorstellungen (Randbedingungen, Zielkonflikte)• Zielkatalog/Programmziele• Erarbeiten eines ersten Planungskonzepts

einschl. alternativen Lösungsmöglichkeiten • Integrieren der Leistungen anderer an der

Planung fachlich Beteiligter• Klären und Erläutern der wesentlichen

Zusammenhänge und Bedingungen• Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an

der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit

• Kostenschätzung i.d.R. nach DIN 276• Zusammenstellen aller Vorplanungsergebnisse

• Durcharbeiten des Planungskonzepts unter Verwendung der Beiträge u.a. der Fachplaner bis zum vollständigen Entwurf

• Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter

• Objektbeschreibung• zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs,

i.d.R. im Maßstab 1:100• Verhandlungen mit Behörden […] über die

Genehmigungsfähigkeit• Kostenberechnung i.d.R. nach DIN 276• Kostenkontrolle durch Vergleich der

Kostenberechnung mit der Kostenschätzung• Zusammenfassen aller Entwurfsunterlagen


Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 1. Einführung1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts

• Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die öffentlich-rechtlichen Genehmigungen

• Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen

GenehmigungsplanungAusführungsplanung

HOAI-PhasenHOAI-Phasen 44 55

• Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphase 3 und 4

• bis zur ausführungsreifen Lösung• zeichnerische Darstellung des Objekts mit

allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben i.d.R. im Maßstab 1 : 50

• Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Objektausführung


• Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen

• Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen

• Abstimmen und Koordinieren der Leistungsbe-schreibungen u.a. der Fachplaner

• Zusammenstellen der Vergabe- und Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche

• Einholen von Angeboten• Prüfen und Werten der Angebote

einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels

• Abstimmen und Zusammenstellen der Leistungen der fachlich Beteiligten, die an der Vergabe mitwirken

• Verhandlung mit Bietern• Kostenanschlag nach DIN 276• Kostenkontrolle durch Vergleich des

Kostenanschlags mit der Kostenrechnung

• Mitwirken bei der Auftragserteilung

Vorbereitung der Vergabe

Mitwirken bei der Vergabe

HOAI-PhasenHOAI-Phasen 66 77


Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 1. Einführung1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts

Objektüberwachung

• Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften

• Überwachen der Ausführung von Tragwerken

• Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten

• Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen

• Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm)

• Führen eines Bautagebuches

HOAI-PhasenHOAI-Phasen 88

• gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen

• Abnahme der Bauleistungen unter Feststellung von Mängeln

• Rechnungsprüfung• Kostenfeststellung nach DIN 276• Antrag auf behördliche Abnahmen und

Teilnahme daran• Übergabe des Objekts • Auflisten der Verjährungsfristen für

Mängelansprüche• Überwachen der Beseitigung der

Abnahmemängel• Kostenkontrolle durch Überprüfen der

Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen


Objektbetreuung

HOAI-PhasenHOAI-Phasen 99

• Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen,

• Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen für Mängelansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von vier Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten

• Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen

• systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts


Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 1. Einführung 1.2 Themen der Vorlesung

Wahl der ProjektorganisationBeauftragung der Projektbeteiligten

Beratung zum LeistungsbedarfZeichnerische Darstellung

(Verhandlungen über die) Genehmigungsfähigkeit

Integrieren der Leistungen anderer an der Planung Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlicher fachlicher BeteiligterBeteiligter

Kostenverfolgung

Terminplanung

Mengenermittlung Leistungsbeschreibungen Vergabe- und Vertragsunterlagen Verhandlungen mit Bietern

Prüfen und Werten der AngeboteAbnahmeVerjährungsfristen Übergabe des Objekts

Rechnungsprüfung

Überwachung der Ausführung

Überwachung der Mängelbeseitigung

AufmaßMitwirken bei der Auftragserteilung Freigabe von

Sicherheitsleistungen


Teil I . Grundlagen 1. Einführung 1.3 Projektbeteiligte Die Strukturen von Projekten verlangen in vielen Bereichen Projektmanagement und juristische Beratung

Projektentwicklung undProjektfinanzierung

Projektsteuerung

Projektcontrolling

InvestorenBauherren

Projektwirtschaft im aus-

führenden Unternehmen

BetreiberverträgeMiet- und PachtverträgeKaufverträge

Betreiber,Erwerber,Nutzer

AusführendeUnternehmen

ArchitektenPlaner

Bauverträge

ArchitektenverträgeIngenieurverträge

FinanzierungsverträgeGesellschaftsverträgeProjektentwicklungsverträgeBaubetreuungsverträge

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 1. Einführung 1.3 ProjektbeteiligteProjektabläufe sind von einer Vielzahl – häufig nicht deckungsgleicher – Entscheidungen und Vorstellungen beeinflusst

Vorschlag des Architekten Vorschlag des Statikers

Von der Baubehörde genehmigt Vom Bauunternehmen ausgeführt Nach der Sanierung

Wunsch des Bauherren


Teil I . Grundlagen 1. Einführung 1.4 Rechtsverhältnisse zwischen den Baubeteiligten – wichtige Vertragstypen

• Architekten- und Planerverträge• Verträge mit Sonderfachleuten, Fachplanern und Gutachtern• Projektmanagement- (Projektsteuerungs-) verträge• Projektentwicklungs-, Baubetreuungs- oder Bauträgerverträge • Bauverträge• Generalunternehmerverträge/Generalübernehmerverträge/Total-

unter(über)nehmerveträge• Generalplanerverträge • Subunternehmerverträge• Subplanerverträge

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 1. Einführung 1.5 Rechtsgrundlagen

Öffentliches BaurechtAlle Rechtsvorschriften betreffend die Zulässigkeit der Errichtung,

Änderung oder Beseitigung baulicher Anlagen Beschaffenheit der baul. Anlagen Ordnung der baulichen und

sonstigen Nutzung

Privates BaurechtRegelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den privaten

Baubeteiligten mit privaten Dritten (z.B. Nachbarn oder zufällige Beteiligte) Schwerpunkt: Vertragliche Beziehungen zwischen dem Auftraggeber und den an Planung und Durchführung des BV Beteiligten

Ob und wie darf gebaut werden? Rechte und Pflichten der Planungs- und Baubeteiligten

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 1. Einführung 1.5 Rechtsgrundlagen

Vertrag

Konstituiert Rechte und Pflichten der Parteien

insbesondere Leistungsbeschreibung Vergütung Termine

VOB/B Vergabe- und Vertragsordnung, Teil B

Allgemeine Geschäftsbedingungen Für öffentliche Auftraggeber zwingend Gilt nur, wenn zwischen den Parteien

vereinbart


Teil I . Grundlagen 1. Einführung 1.6 Gesetzliche Regelwerke mit Bedeutung für Bauprojekte

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB

Allgemeine Vorschriften zum Vertragsschluss und Wirksamkeitvon Rechtsgeschäften

Rahmen für allgemeine Geschäfts- bedingungen

Leistungsstörungen Werkvertragsrecht, §§ 631 ff. BGB

HOAI – Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 2009

Preisrecht Typische Leistungsbilder


Arbeitsschutzvorschriften

ArbSchG Sozialgesetzbuch Baustellenverordnung

Strafrecht

Strafgesetzbuch Ordnungswidrigkeits- und

Straftatbebestände in ArbSchG, BaustellVO u.a.

u.a. ZPO Beweissicherung Klageverfahren einstweiliger Rechtsschutz

Prozessrecht Insolvenzrecht

Teil I . Grundlagen 1. Einführung 1.6 Gesetzliche Regelwerke mit Bedeutung für Bauprojekte

Technische Universität München Teil I . Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.1 Grundbegriffe

GesetzeGesetze Rechtssätze, die von den Trägern der gesetzgebenden Gewalt (Legislative) in einem Verfahren und einer Form, die in der Verfassung vorgeschrieben sind, erlassen werden.generell richten sich an alle der Rechtsordnung

unterworfenen Menschenabstrakt regeln eine unbestimmte Anzahl an Fällenmateriell begründen oder ändern unmittelbar Rechte

und Pflichten der betroffenen Bürger

Beispiel Bürgerliches Gesetzbuch - BGB


RechtsverordRechtsverordnungnung

nicht von Legislative in Gesetzgebungsverfahren und in Gesetzesform erlassen, sondern von Organen der vollziehenden Gewalt (Exekutive) in einem besonderen Verfahren

Da Durchbrechung des Prinzips der Gewaltenteilung, gesetzliche Ermächtigung erforderlich (Art. 80 Abs. 1 Grundgesetz)

Beispiel für Verordnung: HOAI

Technische Universität München Teil I . Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre

2.1 Grundbegriffe

Normenpyramide Völker-

und Europarecht Verfassungen

des Bundes und der Länder Gesetze des Bundes

und der LänderVerordnungen des Bundes- und

der LänderverwaltungenSatzungen der Selbstverwaltungsträger


Normenkreis

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung

Begriff des „Anspruchs“

Anspruch

Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (§ 194 Abs. 1 BGB)

Anspruchs-grundlage Rechtsvorschrift, die einen Anspruch gewährt

Schubladen- oder Registerdenken

Systemdenken


Aufbau von Rechtssätzen§ 7 Abs. 2 HOAI

„Liegen die ermittelten anrechenbaren Kosten [...] außerhalb der Tafelwerte dieser VerordnungTatbestandsmerkmale (u.a.) anrechenbare Kosten (§ 4) liegen außerhalb der Tafelwerte (§ 34 Abs. 1)

Tatbestand Rechtsfolge

sind die Honorare frei vereinbar.“


SubsumtionEinordnung eines konkreten Lebenssachverhalts unter die abstrakt formulierten Elemente einer Rechtsnorm i.d.R. durch ein syllogistisches Schlussverfahren

Obersatz RechtsnormUntersatz LebenssachverhaltSchlusssatz Ergebnis des Abgleichs zwischen Obersatz und Untersatz

Nur zwei Alternativen:Rechtsnorm anwendbar oder Rechtsnorm nicht anwendbar


Subsumtions-

vorgang

Ausgangsfrage: Wann darf der Architekt Zahlung seines Honorars verlangen?

1. Schritt Suche nach der – einschlägigen – Rechtsnorm,d.h. nach dem Rechtssatz mit der passendenRechtsfolge hier: § 15 Abs. 1 HOAI

„Das Honorar wird fällig … „ Obersatz: wird fällig„Zeitpunkt von dem ab ein Gläubiger einen Anspruch geltend machen kann und der Schuldnern erfüllen muss „Untersatz:kann Zahlung verlangenconclusio: anwendbar


Teil I . Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung

Subsumtionsvorgang2. Schritt Untersuchung des Tatbestands nach Art und Anzahl der Tatbestands-

Merkmale

Art. 15 Abs. 1 HOAI

Ausnahme

• soweit nichts anderes

• vertraglich• vereinbart ist, wenn

• die Leistung• vertragsgemä

ß • erbracht

und

• eine prüffähige• Honorarschlussrech

nung• überreicht worden

ist.

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der RechtsanwendungSubsumtionsvorgang

3. Schritt Auslegung der Tatbestandsmerkmale und Einzelsubsumtion, d. h. jeweils Vergleich des betreffend Elements vonLebenssachverhalt und Rechtsnorm

Beispiel: „prüffähige Honorarschlussrechnung“ keine Rechnung vorhanden? Kein Anspruch

keine Schlussrechnung? Kein Anspruch, u.U. aber Abs. 2 (Abschlagsrechnung)

prüffähig? Versetzt die Rechnung den Auftraggeber in

die Lage, zu prüfen, ob sie sachlich und fachlich richtig ist. Fehlen „Pflichtangaben“ (z.B. Honorarparameter)?

4. Schritt Rechtsfolgenanwendung


Vorrang des speziellen Gesetzes Beispiel: Werkvertragsrecht § 631 ff. vor § 241 ff. BGB allgemeine Regeln zur Verpflichtung zur Leistung und Leistungserbringung

Bestimmte und unbestimmte Rechtsbegriffe

§ 195 BGBDie regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Bestimmt

§ 242 BGB Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu erbringen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.Unbestimmt

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.3 Die Auslegung von Gesetzen

Auslegungsgrundsätze

+ Wortauslegung - i.d.R. allgemeiner Sprachgebrauch - Legaldefinition?

+ historische Auslegung - Entstehungsgeschichte - amtliche Begründungen

+ systematische Auslegung - Systematischer Zusammenhang - Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung

+ teleologische Auslegung - Normzweck (ratio legis)- Interessenlage und soziale

Realität - Ausnahmen sind eng auszulegen+ verfassungskonforme Auslegung

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.3 Die Auslegung von Gesetzen

Fallfrage: Gurtanlegepflicht während des Anhaltens an einer Ampel? Auszulegender Begriff: „während der Fahrt“ (§ 21a Abs. 1 S. 1 StVO)

Oberlandesgericht: Sprachgebrauch: „Fahren“ setzt Bewegung voraus, deshalb kein Mitverschulden bei Auffahrunfall an Ampel, wenn Gurt nicht angelegt

BGH: (1) Nein, „Fahren“ beschreibt den Gesamtvorgang der Benutzung eines Kfz, um von einem Ort zum anderen zu gelangen; dieser einheitliche Vorgang wird nicht dadurch beendet, dass das Fahrzeug verkehrsbedingt (Ampel, Kreuzung, Stoppschild) vorübergehend angehalten wird. (Auslegung nach dem Wortlaut)

(2) Zudem: Sinn und Zweck der Einführung der Anschnallpflicht ( § 21a StVO) ist es, die Zahl der Verkehrstoten und Schwerverletzten zu senken. Damit wäre es „schlechterdings unvereinbar“, gefahrenträchtige Situationen (Anhalten an Ampel, Gefahr Auffahrunfall) von der Gurtpflicht auszunehmen. (Teleologische Auslegung)

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.4 Die Rolle der Gerichte

Die rechtsprechende Gewalt ist den Richtern anvertraut (Art. 92 GG) Sie sind unabhängig und nur dem Gesetz unterworfen (Art. 97 Abs. 1 GG)Die Richter wenden das Gesetz an und schaffen kein Recht (Gewaltenteilung)

Instanzenzug in Zivilsachen

Amtsgericht Landgericht Bundesgerichtshof

Landgericht Oberlandesgericht Bundesgerichtshof

RevisionBerufung

Berufung Revision

Technische Universität MünchenTeil I . Grundlagen 3. Zitate zum Stoff der Vorlesung

• Die Phantasie trainiert man am besten durch juristische Studien. Kein Dichter hat jemals die Natur so frei ausgelegt wie Juristen die Gesetze.“ Jean Giraudoux (1882-1944), frz. Schriftsteller u. Diplomat

• "Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben. Man muss auch mit der Justiz rechnen." Dieter Hildebrandt

• Manch Urteil ist ja längst beschlossen, eh' des Beklagten Wort geflossen." Anastasius Grün

• Wer weiß, wie Gesetze und Würste zu Stande kommen, kann nachts nicht mehr ruhig schlafen." Otto von Bismarck

• "Jedes Ding hat zwei Seiten. Mit Rechtsanwalt drei." Klaus Klages

• Es ist mit der Jurisprudenz wie mit dem Bier; das erste Mal schaudert man, doch hat man's einmal getrunken, kann man's nicht mehr lassen." Johann Wolfgang von Goethe

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.1 Einführung

Begriffe zum Bauvertrag-

Parteien

Alleinunternehmer

Auftraggeber

Hauptunternehmer

Bauherr

Auftragnehmer

SubunternehmerUnte

rneh

me

rBe

stel

ler

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.1 Einführung

AusgangsfallGraber & Heber (GH) ist ein überregional tätiges mittelständisches Bauunternehmen aus Mümmelheim. Aufgrund persönlicher Kontakte zu den Architekten kommt dem zuständigen Bereichsleiter von GH zu Ohren, dass kurzfristig ein neues Großprojekt auf den Markt kommen wird. Die Dummens AG (DAG) soll die Errichtung eines neuen Werks zur Herstellung von Mikrochips in Mümmelheim planen. Das Projekt soll, jedenfalls was die Erstellung der sog. „civil works“ (Bauarbeiten im Gegensatz zur Verfahrenstechnik – „mechanical works“) betrifft, durch einen Generalunternehmer abgewickelt werden.GH nimmt Kontakt zur DAG auf. Deren verantwortlicher Projektleiter ist sehr angetan von den Ideen und dem Unternehmensprofil von GH. Die DAG tritt in Verhandlungen mit GH.Zu Beginn der Verhandlungen legen die Parteien fest, über welche Punkte sie sich einig werden wollen.


Der BAUVERTRAG regelt:

BauinhaltWAS ?

Bauumstände WIE ?

VergütungWIEVIEL kostet es ?

Bausoll

Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.1 Einführung

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.2 Zustandekommen des Vertrags

Fall: „Tiefgarage“Nachdem man sich weitestgehend einig geworden ist, übersendet GH der DAG ein Angebot, dem sie die detaillierte Leistungsbeschreibung auf Grundlage der Ausschreibungsunterlagen zugrunde legt. Die Architekten der DAG stellen bei der Prüfung der Leistungsbeschreibung fest, dass dort folgender Punkt nicht berücksichtigt ist: Im Bereich der Tiefgarage soll zusätzlich eine rissüberbrückende Beschichtung des Garagenbodens zur Ausführung kommen.Die DAG nimmt auf Empfehlung der Architekten das Vertragsangebot von GH an mit dem Zusatz: „Wir gehen davon aus, dass im Bereich der Tiefgarage zusätzlich eine rissüberbrückende Beschichtung des Garagenbodens ausgeführt wird.“Mit welchem Inhalt ist ein Vertrag zustande gekommen?


Grundsatz: Zwei übereinstimmende Willenserklärungen

Regelfall: Angebot und Annahme stimmen überein Angebot (§ 145 BGB)

Annahme (§ 147 BGB) „JA, ich will.“In üblicher oder

vereinbarter Frist

Angebot (§ 145 BGB)

Vertrag

= neues Angebot, altes erlischt, § 146 BGB

VertragSonderfall: „Annahme mit

Änderungen“

Annahme (§ 147 BGB) „JA, ich will.“

Annahme mit Änderungen(§ 150 BGB) „JA, aber …“


Es ist kein Vertrag zustande gekommen.Die DAG hat das Vertragsangebot von GH mit Änderungen angenommen. Darin liegt ein neues Angebot, das GH wiederum annehmen muss, um den Vertrag wirksam zustande zu bringen (§ 150 Abs. 2 BGB).

Zusatzfrage: Bedürfen bei einem Bauvertrag Angebot und/oder Annahme einer bestimmten Form?Antwort: Nein. Es gilt der Grundsatz der Formfreiheit. Ausnahmen müssen gesetzlich geregelt sein (z.B. § 311b BGB für Verträge über Grundstücke, insbes. Kaufvertrag) oder können vertraglich vereinbart werden (z.B. sog. gewillkürte Schriftform). Bauverträge – wie Architektenverträge – können deshalb auch mündlich oder konkludent (durch schlüssiges Verhalten) zustande kommen. Schriftlichkeit ist aber zu Beweiszwecken stets zu empfehlen.

Lösung Fall „Tiefgarage“

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten Fall Architektenvollmacht Maxi Taler (seine Freunde nennen ihn „MT“), Sohn des Gründers und Namenspartners einer großen deutschen Unternehmensberatung, lässt sich vom Generalunternehmer Raffke+Co (RC) mit Papas Geld schlüsselfertig ein Villa im Luxussegment in München-Grünwald bauen. Das Architekturbüro ReWe Rosarot ist mit der Generalplanung beauftragt. Der Vertrag weist keine Besonderheiten auf, es wurde ein Standardmuster aus einer Formularsammlung im Internet benutzt.MT ist selten erreichbar, er pendelt zwischen den Familiensitzen in Aruba, Key Biscane, Cannes, London und Potsdam. Ständig sind auf der Baustelle aber Entscheidungen zu Planungs- und Ausführungsthemen zu treffen. Hansi Handfest (H), Projektleiter im Hause ReWe Rosarot, muss deshalb immer wieder Festlegungen zu Planungsvarianten, Bemusterungen und Nachträgen, stets in höchstem Standard, treffen, auch zu Vertragsinhalten wie das Akzeptieren von Sicherheiten agiert H. H findet das aber völlig in Ordnung: Bauherren hätten ja regelmäßig die unangenehme Eigenschaft, zu glauben, sie verstünden etwas von Architektur. Kein Mensch käme auf die Idee, einem Herzchirurgen etwas vorzuschreiben. Architekten hingegen … Jedenfalls ordnet H kurz vor Abnahme noch an, das gesamte Haus nachträglich auf Feng Shui und Geomantie auszurichten, einen entsprechenden Garten anzulegen und dort z.B. einen Felsen mit

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten

Feuerspielen, ein ausgeklügeltes Lichtsystem zur Beleuchtung der Pflanzen, einen Wasserfall, einen Zierteich mit begehbarer Brücke und einiges mehr zu bauen. Den Hinweis von RC auf die siebenstelligen Mehrkosten, schließlich sei das nicht im ursprünglichen Bauauftrag enthalten, kontert H mit der Erläuterung der gestalterischen Zwangspunkte, die sich aus der Gesamtkonzeption zwanglos ergeben, die Mehrkosten seien hinzunehmen.

MT schaut sich bei einer Stippvisite die Änderungen an. Feng Shui und Geomantie findet er „supi“ , der Garten wäre aber „echt too much.“ Den wolle er nicht zahlen. RC besteht auf Zahlung, schließlich habe MTs Architekt das beauftragt.

MT meint, Architekten dürften so etwas gar nicht beauftragen. Überhaupt hätte niemand die ganzen Nachträge genehmigt, die Zahlungen darauf seien als Abschlagszahlungen nur à-conto gewesen. Das könne man jederzeit zurückfordern, wenn ihm RC dumm käme.

Hat MT Recht? Oder muss er zahlen?

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten

Inhalt einer Architektenvollmacht

Erklärungen zur Erfüllung der Bauausführung

Anordnungen mit geringfügigen finanziellen Folgen oder bei Gefahr im Verzug

Rechtsgeschäftliche Erklärungen; Vollmacht muss speziell erteilt werden!• Weisungen auf der

Baustelle erteilen• Stundenlohnzettel entgegen nehmen und abzeichnen (nicht nachträglich!)• Mängel rügen•Rechnungen entgegen nehmen und prüfen

(sehr zurückhaltend auszulegen)

• Erklärung der Abnahme•Anerkennung einer Schlussrechnung als berechtigt•Verschieben von Fertigstellungsterminen•Erteilung von Zusatzaufträgen, Anordnung von Leistungsänderungen


Ausdrückliche und

konkludente Vollmachten

Duldungsvollmacht

Anscheinsvollmacht

• auch mündlich möglich, aber aus Beweisgründen schriftliche Niederlegung zu empfehlen

• besondere Anhaltspunkte nötig; konkludente Vollmachten werden restriktiv betrachtet

• Schaffung eines Vertrauenstatbestands

• Vertrauen hierauf auf Seiten des Geschäftspartners

• Vertretener kennt den Vertrauenstatbestand

• Schaffung eines Vertrauenstatbestands

• Vertrauen hierauf auf Seiten des Geschäftspartners

•Vertretener hätte bei pflichtgemäßer Vorsicht die vertrauensbildenden Tatsachen kennen müssen

•Vertrag „schwebend unwirksam“, § 177 BGB, d.h. Wirksamkeit hängt von Genehmigung des Vertretenen ab • Vertreter o.Vm. ist nach Wahl des Geschäftspartners zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, Ausnahme insbes. § 179 Abs. 3 BGB

FEHLERFOLGE: Vertretung ohne Vertretungsmacht

Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten


Lösung Fall Architektenvollmacht

Maxi Taler (MT) hat nicht Recht. Zwar gibt es keine gesetzlich vorgesehene Vertretungsmacht des Architekten. Der gebräuchliche Begriff „originäre Architektenvollmacht“ ist insoweit zumindest missverständlich. Auch die Regelungen des Architektenvertrags geben nichts her, in den üblichen Mustern wird die Vollmacht eher eingeschränkt. An sich müsste MT deshalb nur etwas zahlen, wenn er die Leistungen behält (aus gesetzlichen Anspruchsgrundlagen, wie etwa sog. Geschäftsführung ohne Auftrag, eher aus Bereicherungsrecht).MT hat aber über längere Zeit das Auftreten des H geduldet, insbesondere Rechnungen auf rechtgeschäftliches Agieren des H hin bezahlt. War ihm das bewusst, existiert jedenfalls eine Duldungsvollmacht. Hat er z.B. „blind“ unterschrieben, was ihm seine Privatsekretärin hinhielt, muss er sich den gesetzten Anschein entgegen halten lassen, RC kann sich auf eine Anscheinsvollmacht berufen. Das Thema „Abschlagszahlungen sind à-conto-Zahlungen“ spielt dabei keine Rolle.MT muss für die Nachträge einstehen. Er kann allenfalls versuchen, sich im Innenverhältnis bei H schadlos zuhalten, wenn dieser schuldhaft gesetzte Grenzen überschritten und Pflichten verletzt hat.

Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten


Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.4 Abgrenzung des Werkvertrags zu anderen Vertragstypen

Vertragstyp Wichtigstes Unterscheidungskriterium

Kaufvertrag (§§ 433 ff BGB)

Dienstvertrag (§§ 611 ff BGB)

Gesellschafts-vertrag ( §§ 705 ff BGB)

Leistungserfolg („Werk“)

Bloßes Tätigwerden

Werkvertrag (§§ 631 BGB)Werklieferungs-vertrag (§ 651 BGB)

Lieferung herzustellender oder zu erzeugender Sache(n)

Erreichen des gemeinsamen Zwecks

Verschaffung einer Sache


Bauträgervertrag: Neubauten u. grundlegend sanierte Altbauten

werkvertragliche Elemente

kaufrechtliche Elemente

Elemente eines Geschäftsbesorgungsvertrags

• Planung• Bauaufsicht• Bauerrichtung

• Grundstück• Beratung / Betreuung

Werkvertragsrecht Abnahme!

KaufrechtFormbedürftigkeit aller Vertragsteile

Handeln des Bauträgers/Betreuers im eigenen Namen für Rechnung des Betreuten



• Bahnfahrt von München nach Berlin• Bestellung eines maßgefertigten Schranks

beim Schreiner• Beauftragung eines Privatdetektivs• Bestellung einer Küche inklusive Lieferung und

Einbau• Haare schneiden lassen beim Friseur• Bestellung einer Schweinshaxe im Wirtshaus• Projekt einer Mutter-Kind-Initiative,

regelmäßige „Spielgruppen“ gegen Entgelt zu organisieren

• Auftrag, die Fenster in einem Gebäude auszuwechseln

• Einstellung einer Architektin für ein Projektteam in einem Architekturbüro

• Ein Architekturbüro plant ein neues Einkaufszentrum

• Werkvertrag

• Dienstvertrag

• Gesellschaftsvertrag

• Kaufvertrag

• Werklieferungsvertrag

Ordnen Sie folgende Vertragsinhalte dem jeweiligen Vertragstyp zu:

Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.4 Abgrenzung des Werkvertrags zu anderen Vertragstypen: Aufgabe


Lösung zu den Vertragstypen:• Bahnfahrt von München nach Berlin> • Bestellung eines maßgefertigten Schranks beim Schreiner > • Beauftragung eines Privatdetektivs > • Bestellung einer Küche inklusive Lieferung und Einbau im Möbelhaus >

• Haare schneiden lassen beim Friseur >• Bestellung einer Schweinshaxe im Wirtshaus >

• Projekt einer Mutter-Kind-Initiative, regelmäßige „Spielgruppen“ gegen Entgelt zu organisieren > • Auftrag, die Fenster in einem Gebäude auszuwechseln > • Einstellung einer Architektin für ein Projektteam in einem Architekturbüro als „freie Mitarbeiterin“>

• Architekturbüro plant ein neues Einkaufszentrum >

Werkvertrag (Beförderungsvertrag)Werklieferungsver

tragDienstvertrag zwei

Verträge: Kaufvertrag und Montagevertrag = Werkvertrag Werkvert

rag Bewirtungsvertrag – Elemente von Kauf-,Dienst-, Werk- und

Mietvertrag

Gesellschaftsvertrag Werklieferungsvert

rag

Dienstvertrag oder Arbeitsvertrag, Stichwort „Scheinselbständigkeit“

Werkvertrag


Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.5 Bauvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen (früher AGB-Gesetz, heute – inhaltlich im Wesentlichen unverändert - §§ 305 ff BGB)

Begriff (§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB):Alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt.

AGB liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt sind (§ 305 abs. 1 S. 3 BGB – eigentlich überflüssig).


AGB liegen vor, wenn…vorformuliert für eine Vielzahl

von VerträgenVerwender

• schriftlich aufgezeichnet• anderweitig fixiert• auch „Speichern im Kopf“

• wenigstens drei Verwendungen geplant• auch erste Verwendung fällt unter §§ 305 ff BGB• auch bei Erstellung durch einen Dritten („Mustervertrag“)

• die Vertragspartei, die die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen verlangt

• Verlangen nach Ein- beziehung ohne ernstliche Bereit- schaft zur Ab- weichung• liegt nicht vor, wenn die Regelung ernsthaft zur Dis- position gestellt“ wird

stellt

Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.5 Bauvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.5 Bauvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen (früher AGB-Gesetz, heute – inhaltlich im Wesentlichen unverändert - §§ 305 ff BGB)

Begriff (§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB):Alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt.

AGB liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt sind (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB – eigentlich überflüssig).


Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders der AGB (§ 305 c Abs. 2 BGB).

Überraschende Klauseln werden nicht Vertragsbestandteil, auch wenn sie nicht gegen Klauselverbote verstoßen (§ 305 c Abs. 1 BGB).

Einbeziehung: Ausdrücklicher Hinweis auf AGB + zumutbare Möglichkeit der Kenntniserlangung + Einverständnis des Vertragspartners (§ 305 Abs. 2 BGB).

Bei Nichteinbeziehung oder Unwirksamkeit von Klauseln: Gültigkeit des Vertrages im Übrigen. An die Stelle der nicht einbezogenen oder unwirksamen Klauseln tritt die gesetzliche Regelung, also keine sog. „geltungserhaltende Reduktion“ (§ 306 BGB).Umgehungsverbot: Die §§ 305 ff BGB finden auch Anwendung, wenn sie durch andere Gestaltungen umgangen werden sollen („Klassiker“ ist die Klausel: „Die Parteien bestätigen, dass dieser Vertrag individuell ausgehandelt ist“, obwohl sein Inhalt gestellt worden war) (§ 306a BGB).



Klausel ist unwirksam (§ 307 BGB) , wenn

unangemessene Benachteiligung wider Treu und Glauben

liegt im Zweifel vor, wennmit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren

Einschränkung wesentlicher Rechte oder Pflichten mit Gefährdung des Vertragszwecks

Keine zusätzlichen Wertungskriterien bei Kaufleuten!

Vertrag im übrigen bleibt wirksam, § 306 BGB.Umfangreiche Rechtsprechung, Kataloge der §§ 308, 309 BGB als

Orientierung auch bei Kaufleuten


Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B

•Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, VOB Teil B gehört zu den AGB

VOB Teil B

•Die VOB/B ist kein Gesetz oder Rechtsverordnung, sondern ein vom DVA (Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss) geschaffenes privates Regelwerk•Sofern nicht u.a. gegenüber einem Unternehmer (§ 14 BGB) oder der öffentlichen Hand verwendet, also insbesondere wenn gegenüber einem Verbraucher (§ 13 BGB) verwendet, muss die Möglichkeit geschaffen werden, vom Inhalt der VOB/B in zumutbarer Weise Kenntnis zu nehmen (§ 310 BGB) •Praxis bei Verbraucherverträgen : Ausdruck der VOB/B anhängen und fest verbinden!


Verständnisfrage

Architekt stellt Vertragsunterlagen für privaten Bauherrn zusammen. Muss ein Ausdruck der VOB/B zum Vertrag genommen werden?

Lösung

Nein, der „Verbraucher“ ist hier Verwender der AGB. „Möglichkeit der Kenntnisnahme“ betrifft den Vertragspartner des Verwenders.

Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B


Privilegierung nur, wenn VOB/B

„insgesamt“

einbezogen

BGH „neu“

VOB/B als ausgewogenes Vertragswerk vollständig

unangetastet und der gesetzlichen AGB-Kontrolle entzogen (=„privilegiert“),

wenn

„als Ganzes“

vereinbart und kein Eingriff in den Kerngehalt

(ständige BGH-Rechtsprechung, zuletzt BGH BauR 2003, 380)

BGH „alt“

jeder Eingriff schadet(seit BGH BauR 2004, 668 und BauR 2004, 1142)

VOB/B und AGB-Grundsätze in § 305 ff. BGB

Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B „insgesamt“


Fall: Isolierte Inhaltskontrolle von Bestimmungen der VOB/B

GH und die DAG haben für ihren Vertrag die Geltung der VOB/B vereinbart. Darüber hinaus soll der DAG eine dreimonatige Frist zur Prüfung der Schlussrechnung zustehen.Als es soweit ist und die DAG die Schlussrechnung erhält, nimmt sie sich die ihr zugestandene Zeit, um die Schlussrechnung zu prüfen. Die DAG nimmt einige Kürzungen vor und begleicht den sich so ergebenden Betrag in Form einer Schlusszahlung an GH. Gleichzeitig unterrichtet die DAG GH von der Schlusszahlung und weist GH detailliert auf die „Ausschlusswirkung“ dieser Zahlung hin.Bei der GH ist man der Meinung, die Kürzungen seien größtenteils zu Unrecht erfolgt, lässt die Angelegenheit aber aufgrund großer Hektik einige Tage liegen. Erst 29 Tage nach Mitteilung der DAG über die Schlusszahlung stellt GH eine Nachforderung.Kann diese Nachforderung noch Berücksichtigung finden?

Hinweis: Die maßgeblichen Regelungen finden sich in § 16 Abs. 3 VOB/B



§ 16 Abs. 3 VOB/B: 1. Der Anspruch auf Schlusszahlung wird alsbald nach Prüfung und Feststellung fällig, spätestens innerhalb von 30 Tagen

nach Zugang der Schlussrechnung. Die Frist verlängert sich auf höchstens 60 Tage, wenn sie aufgrund der besonderen Natur oder Merkmale der Vereinbarung sachlich gerechtfertigt ist und ausdrücklich vereinbart wurde. Werden Einwendungen gegen die Prüfbarkeit unter Angabe der Gründe nicht bis zum Ablauf der jeweiligen Frist erhoben, kann der Auftraggeber sich nicht mehr auf die fehlende Prüfbarkeit berufen. Die Prüfung der Schlussrechnung ist nach Möglichkeit zu beschleunigen. Verzögert sie sich, so ist das unbestrittene Guthaben als Abschlagszahlung sofort zu zahlen.

2. Die vorbehaltlose Annahme der Schlusszahlung schließt Nachforderungen aus, wenn der Auftragnehmer über die Schlusszahlung schriftlich unterrichtet und auf die Ausschlusswirkung hingewiesen wurde.

3. Einer Schlusszahlung steht es gleich, wenn der Auftraggeber unter Hinweis auf geleistete Zahlungen weitere Zahlungen endgültig und schriftlich ablehnt.

4. Auch früher gestellte, aber unerledigte Forderungen werden ausgeschlossen, wenn sie nicht nochmals vorbehalten werden.

5. Ein Vorbehalt ist innerhalb von 28 Tagen nach Zugang der Mitteilung nach den Nummern 2 und 3 über die Schlusszahlung zu erklären. Er wird hinfällig, wenn nicht innerhalb von weiteren 28 Tagen – beginnend am Tag nach Ablauf der in Satz 1 genannten 28 Tage – eine prüfbare Rechnung über die vorbehaltenen Forderungen eingereicht oder, wenn das nicht möglich ist, der Vorbehalt eingehend begründet wird.

6. Die Ausschlussfristen gelten nicht für ein Verlangen nach Richtigstellung der Schlussrechnung und -zahlung wegen Aufmaß-, Rechen- und Übertragungsfehlern.



Lösung Gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 5 VOB/B muss der AN (GH) einen Vorbehalt bei Annahme der Schlusszahlung spätestens 28 Tage (=Kalendertage) nach Zugang der Mitteilung über die Schlusszahlung erklären. Verstreicht diese Frist, sind Nachforderungen des AN (GH) ausgeschlossen. Die Nachforderung von GH erst 29 Tage nach Mitteilung über die Schlusszahlung wäre demnach also eigentlich verspätet. GH könnte keine Nachforderung mehr geltend machen.Andererseits räumt aber § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B dem AG (DAG) nur eine Frist von in der Regel 30 Tagen für die Prüfung der Schlussrechnung ein. Indem der DAG hierfür vertraglich 3 Monate Zeit gewährt wurden, wurde nicht mehr die VOB/B „insgesamt“ einbezogen. Die VOB/B verlor damit ihre Privilegierung. Jede einzelne Vorschrift der VOB/B unterliegt damit der sog. „isolierten Inhaltskontrolle.“Damit konnte auch die für GH nachteilige Regelung des § 16 Abs. 3 Nr. 2 und Nr. 5 VOB/B keine Geltung entfalten. § 16 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH wegen unangemessener Benachteiligung des AN unwirksam (v.a. BGH Neue Juristische Wochenschrift – NJW 1998, 2053)GH kann also die Nachforderung auch noch nach der Ausschlussfrist von 28 Tagen stellen.


Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag1.7 VOB Teile A und C

VOB Teil A

•Vorschriften, die bei der Ausschreibung von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber zu beachten sind

•Sofern die VOB/A nicht vereinbart wird, entfaltet sie keine Wirkung bei privaten Auftraggebern, auch nicht § 9 VOB/A, der Anforderungen an ordnungsgemäße Ausschreibungen regelt.

VOB Teil C

•Sammlung von Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV), die gleichzeitig auch als DIN-Normen herausgegeben werden. Sie betreffen vor allem die Darstellung und Festlegung der Ausführungsart einer Bauleistung, aber auch Einzelheiten zu Leistungsbeschreibungen und Abrechnung.

•Die VOB/C finden bei „VOB-Verträgen“ (Bauverträgen unter Einbeziehung der VOB/B) „automatisch“ über § 1 Abs. 1 VOB/B Anwendung


UnternehmerAuftragnehmer

BestellerAuftraggeber

Bezahlung der vereinbarten Vergütung

Abnahme des bestellten Werkes

Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.1 Hauptpflichten - § 631 Abs. 1 BGB

„Synallagma“

Herstellung des von ihm versprochenenWerkes

= Herbeiführung eines festgelegten Erfolges tatsächlicher Natur

= frei von Sach- und Rechtsmängeln, § 633 BGB

Dispositionsfreiheit des AN über Art und Weise


UnternehmerAuftragnehmer

BestellerAuftraggeberMitwirkungspflichten

(z.B. Bereitstellung von Grundstück, Plänen, Vorleistungen, Koordination u.v.m.)Aufklärungspflichten (Bauumstände, str. inwieweit für Fehler der Angebotskalkulation)Obhuts- und Fürsorgepflichten (z.B. allg. Ordnung auf Baustelle)

Kooperationspflicht (grundlegendes Prinzip + Quelle für Nebenpflichten)

Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.2 Nebenpflichten

Prüfungs- und Aufklärungspflichten, Hinweispflicht (betr. Planung, Vorgaben, Vorleistungen, Materialien u.a.)

Beratungspflichten (besonders ausgeprägt beim Architekten als „Sachwalter des Bauherrn“)

Obhuts- und Fürsorgepflichten (insbes. für überlassene Sachen)

Kooperationspflicht (grundlegendes Prinzip + Quelle für Nebenpflichten)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.3 Typen von Bauverträgen

Vertragsarten

Einheitspreis- vertrag

Pauschalvertrag

Detail-pauschal-vertrag

Global-pauschal-vertrag

Sonderform: GMP-Vertrag („Guaranteed Maximum Price“)

Leistungsvertrag Stundenlohnvertrag Selbstkostenerstattungs-vertrag

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.4 Bestandteile des Bauvertrages

Technisches Regelwerk

Bauvertrag

Vertragliche Regelungen

Öffentlich-rechtliche Bestimmungen und

Auflagen

Leistungsbeschreibung

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.4 Bestandteile des Bauvertrages

Auftragschreiben / Zuschlagserteilung

Bauvertrag /Werkvertrag /Besondere Vertrags-bedingungen

Verhandlungs-protokoll

Angebotsanschreiben des Bieters

Baubeschreibung / Raumbuch

Funkt. Leistungs-beschreibung / LV mit Vorbemerkungen

Pläne, Gutachten, Baugenehmigungen etc.

BGB, VOB/Btechn. Regelwerk (techn. Vertragsbedingungen VOB/C, DIN-Normen, anerkannte Regeln der Technik


Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.4 Bestandteile des Bauvertrages - Leistungsbeschreibung

ein Bauvertrag

Beispiele:• Auftragschreiben / Zuschlagserteilung• Vertragstext / Verhandlungsprotokoll• Besondere Vertragsbedingungen• Zusätzliche Vertragsbedingungen• Angebotsanschreiben des Bieters• Funktionale Leistungsbeschreibung / Leistungsverzeichnis mit

Vorbemerkungen• Raumbuch• Pläne• Gutachten• Baugenehmigung/behördliche Auflagen• Bauzeitenplan (Vertragsterminplan)• Technisches Regelwerk (Technische Vertragsbedingungen, VOB/C,

DIN-Normen, anerkannte Regeln der Technik)• VOB/B, BGB

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers

Fall „Hebeanlagen“

AG legt dem Vertrag eine Leistungsbeschreibung zugrunde, in dem er die verlangte Leistung erfasst. Bei den Toiletten sieht das Leistungsverzeichnis lediglich „Hebeanlagen“ vor. Die sonstigen Unterlagen zum Gebäude zeigen die Besonderheit auf, dass sich nur im Untergeschoss und nicht auch im Erdgeschoss Toilettenanlagen befinden.

AN rätselt nun, den Einbau welcher Hebeanlagen sie dem AG schuldet. Es gibt die günstigen „Kleinhebeanlagen“ und die weitaus teureren „Doppelpumpenanlagen“. Die Kleinhebeanlagen setzen zur ordnungsgemäßen Funktion eine weitere WC-Anlage über der Rückstauebene voraus.

Welche Anlagen muss der AN einbauen?


WortlautAllgemeiner Sprachgebrauch, Fachsprache

besondere Umstände des EinzelfallsBegleitumstände des Vertragsabschlusses, Interessenlage

Verkehrssitte („allgemeines technisches Verständnis“)

1 2 3

in erster Linie…

sodann…

schließlich…

BGH zur Auslegung der Leistungsbeschreibung

(NJW 1994, 850; NJW 2006, 3413 = NZBau 206,777)

Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers

Lösung „Hebeanlagen“

Dem Wortlaut des Leistungsverzeichnisses ist nicht zu entnehmen, welche Hebeanlagen eingebaut werden sollen. Der Fall bietet die Besonderheit, dass es nur Toiletten im Untergeschoss und nicht auch im Erdgeschoss gibt. Es ist also keine WC-Anlage über der Rückstauebene vorhanden.

Deshalb sind in diesem speziellen Fall Kleinhebeanlagen untauglich. AN muss nach den anerkannten Regeln der Technik die teureren Doppelpumpenanlagen einbauen.


Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers - Auslegung des Bauvertrags - Rangfolgeregelungen

Fall „Kellerabgang“

Nach Baubeginn kommt es zwischen AG und AN zum Streit. Wie so oft, ist Anlass des Streits ein unterschiedliches Verständnis der Parteien dessen, was nach dem Vertrag geschuldet ist.Die Baubeschreibung, die zum Gegenstand des Vertrags gemacht wurde, sieht als Kellerabgang „eine Treppenanlage bestehend aus Betonfertigteilstufen mit seitlicher Abmauerung“ vor. In den gleichfalls dem Vertrag beigefügten „Grundriss- Ansichts- und Schnittplänen“ ist diese Außentreppe nicht ausgewiesen.AG ist der Meinung, dass es zwischen den Parteien wegen dieser Widersprüchlichkeit keine klare Einigung gegeben habe, und dass der Vertrag demnach wegen eines „Dissenses“ gar nicht zustande gekommen sei.AN möchte demgegenüber am Vertrag festhalten und lässt sich anwaltlich beraten, wie der Vertrag denn nun zu verstehen ist.


Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers - Auslegung - Rangfolgeregelungen

Fazit

BGH NJW 2003, 743: Weist die Baubeschreibung die Leistung aus und beschreibt sie diese im Detail, so sind Grundriss-, Ansicht- und Schnittpläne nachrangig BGH NJW 1999, 2432: Der Bauvertrag ist „als sinnvolles Ganzes“ auszulegen

Selbst wenn eine Rangfolgenregelung im Vertrag enthalten ist, hilft diese nur selten weiter („echte Widersprüche“). Sie ist nur einer der Umstände, die bei der vertraglichen Auslegung zu berücksichtigen sind. Merksatz: die Auslegung ist vorrangig!


Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers - Auslegung - Rangfolgeregelungen

Lösung „Kellerabgang“

Auf den ersten Blick besteht zwischen der Baubeschreibung und den Plänen ein („unechter“) Widerspruch. Da jedoch die Baubeschreibung die Leistung sehr detailliert beschreibt, geht sie im konkreten Fall den Plänen vor.

Der Vertrag ist wirksam mit dem Inhalt zustande gekommen, dass als Kellerabgang „eine Treppenanlage bestehend aus Betonfertigteilstufen mit seitlicher Abmauerung“ auszuführen ist.


Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des UnternehmersRangfolge DIN-Normen/allgemeine Regeln der Technik Mangel, wenn Ausführung nicht DIN-gerecht? OLG Celle, Urteil vom 16.05.2006 – 14 U 185/05 – = IBR 2006, 404 = MDR

2007, 26§ 13 Abs. 1 VOB/B1. Hat der Auftragnehmer eine DIN-gerechte Ausführung der Pflasterung eines

Parkplatzes zugesagt und haben die Vertragsparteien darüber hinaus die Geltung der VOB vereinbart, stellt die nicht DIN-gerechte Herstellung der Pflasterung selbst dann einen Mangel i. S. des § 13 Abs. 1 VOB/B dar, wenn (noch) kein Schaden eingetreten und die Nutzung des Parkplatzes nicht beeinträchtigt ist.

2. Besteht der einzige Nachteil darin, dass Regenwasser nur unwesentlich langsamer abfließt als bei einer DIN-gerechten Ausführung, ist eine Neuherstellung des Pflasters unverhältnismäßig.

DIN-Normen sind regelmäßig „Beschaffenheitsvereinbarung“ des Werkes, Mangel auch dann, wenn keine Beeinträchtigung der Gebrauchtauglichkeit

Zu empfehlen: Anerkannte Regeln der Technik vorrangig vor DIN-Normen


Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des UnternehmersBedeutung der VOB/C für Vergütungsvereinbarung (hier: Gerüste als Besondere Leistungen)BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 202/04BGB §§ 631, 133, 1571. Für die Abgrenzung, welche Leistungen von der vertraglich vereinbarten

Vergütung erfasst sind und welche Leistungen zusätzlich zu vergüten sind, kommt es auf den Inhalt der Leistungsbeschreibung an. Diese ist im Zusammenhang des gesamten Vertragswerks auszulegen. Haben die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbart, gehören hierzu auch die Allgemeinen Technischen Bestimmungen für Bauleistungen, VOB/C (Ergänzung von BGH, Urteil vom 28. Februar 2002 – VII ZR 376/00, BauR 2002, 935 = ZfBR 2002, 482 = NZBau 2002, 324).

2. […]3. […]

Wird die VOB/C Vertragsbestandteil, müssen die Regelungen in Abschnitt 4 zu Nebenleistungen und Besonderen Leistungen bei der Vertragsauslegung zu den von der Preisvereinbarung erfassten Leistungen berücksichtigt werden.


Anforderungen an die Leistungsbeschreibung

Gilt für öffentliche Auftraggeber!

Gilt nicht unmittelbar für private Auftraggeber (umstritten), sondern gibt Rechtsgrundsätze wieder, die bei Auslegung der Leistungsbeschreibung zu beachten sind

Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der

Leistungspflicht des Unternehmers

§ 7 Abs. 1 VOB/A

§ 7 Abs. 2 VOB/A

§ 7 Abs. 3 VOB/A

Die Leistung ist eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können.

Dem AN darf kein ungewöhnliches Wagnis aufgebürdet werden für Umstände und Ereignisse, auf die er keinen Einfluss hat und deren Einwirkung auf die Preise und Fristen er nicht im Voraus schätzen kann.

Die „Hinweise für das Aufstellen der Leistungsbeschreibung“ im Abschnitt O der Allgemeinen Technischen Vertrags-bedingungen für Bauleistungen, DIN 18299 ff. sind zu beachten.


Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers

Typische Mängel in der Leistungsbeschreibung

fehlerhaft Die Ausführung der Leistung, wie im Vertrag beschrieben, würde zu einem Mangel i. S. d. § 13 Abs. 1 VOB/B führen

unklar

Die geschuldete Leistung ist so unklar beschrieben, dass der AN nähere Angaben braucht, um den Preis kalkulieren zu können.

Es fehlen Leistungen oder Leistungsteile, die eigentlich ausdrücklich im Vertrag beschrieben werden müssen.

AN hat vorvertragliche Prüfungs- und Hinweispflicht!

unvollständig


Typische Mängel bei LV-Erstellung (mangelhaft definiertes Bausoll)

Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag

2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des

Unternehmers

LV-Informationen

Fehler oder überflüssig

LV-Ist

Bedarf

nutzbar

Defizit

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.6 Änderungen des Bausolls

Zusätzliche Leistungen

Leistungsänderungen

Minderungen

Mehrungen

Arten von Bausolländerungen

§ 2 Abs. 3 VOB/B

§ 2 Abs. 5 VOB/B

§ 2 Abs. 6 VOB/B


Anordnungsrechte des AG

§ 1 Abs. 3 VOB/B Leistungsänderungen

§ 1 Abs. 4 VOB/B Zusätzliche Leistungen (erforderlich + Betrieb des AN

darauf eingerichtet)

„Kontrahierungszwang“ des AN AN muss ausführen!

Nachtragsanspruch nach § 2 Abs. 5 VOB/B

Nachtragsanspruch nach § 2 Abs. 6 VOB/B


Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag2.6 Änderungen des Bausolls


Leistungsänderungen § 1 Abs. 3 VOB/B

Zusätzliche Leistungen § 1 Abs. 4 VOB/B

„Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen, bleibt dem AG vorbehalten“

„Nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, hat der AN auf Verlangen des AG mit auszuführen, außer wenn sein Betrieb auf derartige Leistungen nicht eingerichtet ist. Andere Leistungen können dem AN nur mit seiner Zustimmung übertragen werden“

Der AG darf gem. § 1 VOB/B anordnen:




Leistungsumfang und Vergütung

Gemäß § 2 Abs. 1 VOB/B werden mit den vereinbarten Preisen alle Leistungen abgegolten, die nach

- der Leistungsbeschreibung / dem Leistungsverzeichnis- den Vertragsbedingungen / dem Verhandlungsprotokoll / AVB / BVB- den technischen Vertragsbedingungen (ZTV, VOB/C)- der gewerblichen Verkehrssitte

zur vertraglichen Leistung des AN gehören.

Ändert sich der vertragliche Leistungsumfang, ändert sich die vertragliche Vergütung!



AG kann einseitig die Leistung des erteilten Auftrags verändern oder erweitern

Änderungen des vertraglichen Leistungsumfangs, die ohne Anordnung des AG eintreten

§ 2 Abs. 5 VOB/B: Anordnungen, die den Bauentwurf ändern (§ 1 Abs. 3 VOB/B)

§ 2Abs. 6 VOB/B: zusätzl. Leistung, Erforderlichkeit, Betrieb des AN ist darauf eingerichtet (§ 1 Abs. 4 VOB/B)

§ 2 Abs. 3 VOB/B: Mengenmehrung oder -minderung um mehr als 10%

§ 2 Abs. 8 VOB/B: Bausolländerung, zur Vertrags-erfüllung erforderlich, unverzügl. Anzeige

Es besteht sog. „Kontrahierungszwang“ des AN

Vergütungsanpassung

Anordnungen des AG Ohne Anordnungen des AG

Auswirkungen auf die Vergütung



Vorschau: Abgrenzung Leistungsänderung – zusätzliche Leistung

Abgrenzung

Abgrenzung im Einzelfall schwierig, Rechtsprechung teils ergebnisorientiert

§ 2 Abs. 5 VOB/B

§ 2 Abs. 6 VOB/B

Die vereinbarte Leistung wird auf Anordnung anders ausgeführt.

Die geforderte Leistung ist nicht im Vertrag vorgesehen, d.h. vom Bausoll nicht erfasst. Ohne die zusätzliche Leistung ist die Leistung als nicht oder nicht fachgerecht ausgeführt anzusehen.



Normalfall: § 631 Abs. 1 S.1

BGBVereinbarung

Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung3.1 Vergütungsvereinbarung

„Vereinbarte Vergütung“

i.d.R. Geldleistung,

manchmal aber auch z.B.

Werkleistung, Lieferung von

Baumaterialien o.ä.

Sonderfall: § 631 Abs. 1 S. 2

BGBKeine

Vereinbarung„nach den Umständen geschuldete Vergütung“

keine Dissens bei mangelnder Einigung

über die Vergütung; es genügt, das Leistung entgeltlich sein soll

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.2 Einheitspreisvertrag

• § 4 Abs. 1 VOB/A: Bauleistungen sollen zu Einheitspreisen für technisch und wirtschaftlich einheitliche Teilleistungen, deren Menge nach Maß, Gewicht oder Stückzahl vom Auftraggeber […] anzugeben ist, ausgeschrieben werden.

• Beim Einheitspreis wird das Bausoll mit einem „Leistungsverzeichnis“ (und den weiteren Vertragsgrundlagen) definiert.

• In der Regel soll das Leistungsverzeichnis textlich die Ausführungsplanung umsetzen.

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.2 Einheitspreisvertrag

Bestandteile eines Leistungsverzeichnisses – Beispiel:

2.01

OrdnungszaOrdnungszahl für hl für

PositionPosition

Rohrgraben in geböschter Bauweise bis 2,8 m tief, Bodenklasse 3-4, Aushub seitlich lagern, Rohrleitung DN 600 mit Einbau, Graben verfüllen, überschüssigen Boden abfahren

Positionsbe-Positionsbe-schreibung schreibung

(=Beschreibu(=Beschreibung der ng der

Teilleistung)Teilleistung)

372

MengeMenge

lfdm.

EinheitEinheit

385,72

EinheitspreiEinheitspreis s ==EPEP

in Euroin Euro

143.487,84

GesamtpreiGesamtpreis s ==

GP GP in Euroin Euro

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.2 Pauschalvertrag

Einheitspreisvertrag

PauschalpreisvertragDetailpauschalvertrag

Globalpauschalvertrag

Leistungsbeschreibung

Vergütung

Risiken

Leistungsbeschreibung• detailliert• gegliedert nach Teilleistungen• Art und Menge in LV-Pos. vorgegeben

• detailliert• gegliedert nach Teilleistungen• Art und Menge in LV-Pos. vorgegeben oder ermittelbar

• nach EP• nach Aufmass (von Menge abhängig)

Vergütung• pauschal• mengenunabhängig

• funktional• nicht in Teilleistungen gegliedert• Komplettierungsverpflichtung

• pauschal• mengenunabhängig• unabhängig von Komplettierungs- aufwendungen

Risiken• Mengenermittlungsrisiko• Pauschalpreisrisiko

• Mengenermittlungsrisiko• Pauschalpreisrisiko• Komplettierungsrisiko• Schnittstellenrisiko

• Einheitspreisrisiko

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.2 Pauschalvertrag

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2006, BauR 2006, 1887 = IBR 2007, 65Die Regelung, dass der Auftragnehmer keine zusätzliche Vergütung für Leistungen beanspruchen kann, die durch nach Vertragsschluss ergehende Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Baugenehmigungsbehörde im Rahmen gesetzlicher Vorgaben erforderlich werden, ist zulässig. Der Auftragnehmer übernimmt das strukturell im Vertrag angelegte Risiko, den nicht in seiner planerischen Verantwortung gegebenen Inhalt der noch ausstehenden Baugenehmigung auch insoweit entschädigungslos umsetzen zu müssen, wie sich hieraus nicht kalkulierter Mehraufwand ergibt.

Risikoverteilung beim Global-Pauschalvertrag

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.4 Mengenänderungen § 2 Abs. 3 VOB/B

Mengenansatz einer bestimmten vertraglichen Teilleistung wird bei Ausführung um mehr als 10% über- oder unterschritten

kein § 2 Abs. 5, 6 oder 8 VOB/B,

Mengenänderung darf nicht auf einer Planinhaltsänderung beruhen!!( jede Mengenänderung infolge einer Anordnung des AG schließt die

Anwendung des § 2 Abs. 3 VOB/B aus)kein § 2 Abs. 4 VOB/B (Selbstvornahme des AG),

kein § 8 Abs. 1 VOB/B (Teilkündigung)

Nur beim Einheitspreisvertrag

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.4 Mengenänderungen § 2 Abs. 3 VOB/B

Mehr- und Mindermengen § 2 Abs. 3 VOB/B

110%100%90%

Preis bleibt unverändertzu berücksichtigende Mehrungen bei Mengenüberschreitung von mehr als 110% (neuer Preis ab > 110%)zu berücksichtigende Minderungen bei Mengenunterschreitung von mehr als 90% (neuer Preis ab < 100%)

Pos.

1

Pos.

2

Pos.

3

Pos.

4

Pos.

5

Pos.

6

Pos.

7

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.4 Mengenänderungen § 2 Nr. 3 VOB/B Vergütungsberechnung nach § 2 Nr. 3 VOB/B

Mengenmehrung

Sog. „gespaltener Einheitspreis“:

• alter Preis: Fortgeltung bei Mehrmenge bis zu 110%

• neuer Preis: Für Mehrmenge > 110%• Berechnung auf Basis der

Preisermittlungsgrundlagen sowie unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten

• Ausgleich Überdeckung der BGK, Mengenrabatte

• Fortschreibung der AGK analog Urkalkulation oder ebenfalls Ausgleich i.R.d. § 2 Nr. 3 VOB/B? streitig

„Faustregel“: Neuer Preis wird billiger (Ausnahmen: z. B.

anderer Geräteeinsatz, andere

Bezugsquelle)

Mengenminderung

Bei Mengenminderung gibt es immer nur einen EP:

• alter Preis: Bleibt bestehen, wenn der im LV

angegebene Mengenansatz um nicht

mehr als 10% unterschritten wird

• neuer Preis: Wenn weniger als 90% der aus-

geschriebenen Menge ausgeführt wird

• Ausgleich Unterdeckung BGK

Folge: Neuer Preis wird teurer.ABER: AUSGLEICHSBERECHNUNG!! (vgl. § 2 Nr. 3 Abs. 3 VOB/B)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.6 Geänderte Leistungen, § 2 Abs. 5 VOB/B

Werden durch Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert, so ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren.

Die Vereinbarung soll vor Ausführung getroffen werden.

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.6 Geänderte Leistungen, § 2 Abs. 5 VOB/B

WER ?

• AG• Dritte nur über AG (Vollmachtsproblematik!)

z. B. - Prüfingenieur, - Architekt (Vollmacht !)

WIE ?• Änderung des Bauentwurfs oder• andere Anordnung des AG

z. B. - Pläne - Baubesprechung - Schriftverkehr

WAS ?

• Bauinhalte• Bauumstände

z. B. - Qualitäten, Materialien - Randbedingungen zur Baustelle - Baustelleneinrichtung - Termine

WIEVIEL ?

• neuer Preis auf Grundlage der Urkalkulation unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten

- Urkalkulation / Auftragskalkulation - falls diese fehlt: nachträgliche Erstellung einer prüfbaren + plausiblen Auftragskalkulation

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.7 Zusätzliche Leistungen, § 2 Abs. 6 VOB/B

(1) Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, so hat der Auftragnehmer Anspruch auf besondere Vergütung. Er muss jedoch den Anspruch dem Auftraggeber ankündigen, bevor er mit der Ausführung der Leistung beginnt.

(2) Die Vergütung bestimmt sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und den besonderen Kosten der geforderten Leistung. Sie ist möglichst vor Beginn der Ausführung zu vereinbaren.

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.7 Zusätzliche Leistungen, § 2 Abs. 6 VOB/B

WER ?

AGDritte nur über AG (Vollmachtsproblematik!)

z. B. Prüfungsingenieur, Architekt (Vollmacht!)

WIE ? Anordnung des AGz. B. - Pläne - Baubesprechung - Schriftverkehr

WAS ?

Zusätzliche Leistung = eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung

z. B. - Qualitäten - Materialien

WIEVIEL ?

Besondere Vergütung auf Grundlage der Preisermittlung für die vertragliche Leistung (Preisgefüge) und den besonderen Kosten der geforderten Leistung

- Urkalkulation / Auftragskalkulation - falls diese fehlt: nachträgliche Erstellung einer prüfbaren + plausiblen Auftragskalkulation

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.8 Auftragslose Leistungen, § 2 Abs. 8 VOB/B

Abweichung vom Bausoll (geänderte

oder zusätzliche Leistung)

„ohne Auftrag“ = ohne Anordnung des AG (d.h. kein § 2 Abs. 5 oder 6

VOB/B)

erforderlich + +mutmaßl. Wille des AG

unverzügliche Anzeige

Anerkenntnis durch AG

Nachtragsvergütung gem. § 2 Abs. 8 VOB/B

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.9 Auftragslose Leistungen, § 2 Abs. 8 VOB/B

„ohne Auftrag“

mutmaßlicher Wille des AG

unverzügliche Anzeige

• keine Anordnung des AG• unwirksame Anordnung des AG (z. B. fehlende Vollmacht des Architekten, fehlender Gemeinderatsbeschluss beim öffentlichen Auftraggeber)• Mutmaßlich ist der Wille, der bei objektiver Beurteilung aller Umstände von einem verständigen Bieter vorauszusetzen ist (BGH IBR 2004, 123)• auch (+), wenn Leistung objektiv notwendig ist

• unverzüglich = ohne schuldhaftes Zögern („eigentlich schon gestern“)• genaue Beschreibung der „auftragslosen“ Leistung (Art + Umfang), so dass AG Möglichkeit hat, nach Alternativen zu suchen

1. Lösungsmöglichkeit:• Vergütung nach §§ 2 Abs.5, 6 VOB/B (Urkalkulation)2. Lösungsmöglichkeit (OLG Jena IBR 2007, 669): • Aufwendungsersatzanspruch in Höhe der im ausgeübten Gewerbe des AN üblichen Vergütung• Keine Preisermittlung nach den §§ 2 Abs.5, 6 VOB/B• Neuer Preis darf nicht höher sein, als ein für die auftragslos erbrachte Leistung konkret vereinbarter Preis

Höhe desErsatz-anspruchs

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.10 Nachtragskalkulation

„Ein guter Preis bleibt ein guter Preis, ein schlechter Preis bleibt ein schlechter

Preis“

§ 2 Abs. 3 VOB/B

§ 2 Abs. 5 VOB/B

§ 2 Abs. 6 VOB/B

§ 2 Abs. 7 VOB/B

§ 2 Abs. 8 VOB/B (hier strittig!)


Einzelkosten der Teilleistung (EKT)

Gemeinkosten (GK)

Eigenleistung

Fremdleistung

Löhne

Stoffe Geräte Nach- unternehmer

objektbezogene

Gemeinkosten

umsatzbezogene Gemeinkosten

Baustellen-gemeinkosten (BGK)

Allgemeine Geschäfts-kosten (AGK)

Wagnis + Gewinn (WuG)

Summe GKGK-Zuschlag

Angebotsumme

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.10 NachtragskalkulationPREISERMITTLUNGSGRUNDLAGEN:Der neue Preis ist aus den Preiselementen der Urkalkulation fortzuschreiben GK-Zuschläge: a) soweit als Zuschläge auf EKT enthalten: gleicher Ansatz

b) soweit ganz oder teilweise in gesonderten Positionen enthalten: geänderter Ansatz muss im Einzelfall

nachgewiesen werden

EKT: a) Stoff- und Gerätekosten: Bezugsposition oder vergleichbare Position im Vertrag, wenn diese fehlt: ortsübliche und angemessene Vergütung (§ 632 Abs. 2 BGB) unter Beibehaltung des Vertragspreisniveausb) Mittellohnansätze bleiben gleichc) Preisgleitklauseln (Lohn- und Stoffpreise):

gelten in gleicher Weise bei Nachtragsleistungend) keine „Korrektur“ von Fehlkalkulationen oder spekulativen Preisen

Nachlässe: gelten in gleicher Höhe auf Nachtragsleistungen (streitig)

unter Berücksichtigung der Mehr- / Minderkosten (§ 2 Abs. 5 VOB/B) bzw. der besonderen Kosten der zusätzlichen Leistung (§ 2 Abs. 6 VOB/B)


Der Auftragnehmer kann sich aufgrund der Stahlpreiserhöhung auf dem Weltmarkt weder auf eine Änderung des Leistungssolls oder andere Anordnungen des Auftraggebers (VOB/B § 2 Abs. 5), noch darauf berufen, mit einer nach dem Vertrag nicht vorgesehenen Leistung (VOB/B § 2 Abs. 6) beauftragt worden zu sein (OLG Hamburg IBR 2006, 1106)

„Stahlpreiserhöhung“ begründet keine Anpassung des Pauschalpreises.

Kein Anspruch aus §§ 2 Nr. 5 oder Nr. 6 VOB/B.

Keine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB (BGH JZ 1978, 235 „Ölkrise“ / OLG Hamburg IBR 2006, 80 „Stahlpreis“).AN trägt Kalkulationsrisiko für Preisentwicklung auf dem Stahlmarkt.

Ausnahme: Preisgleitklauseln, Bauzeitverlängerung, Bausolländerungen außerhalb der vertraglichen Bauzeit.

Auswirkungen von Preissteigerungen (z. B. Stahlpreis, Bitumen, Löhne)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.11 Weitere Nachtragstatbestände

§ 2 Abs. 9 VOB/B

§ 8 Abs. 1 VOB/B

§ 2 Abs. 4 VOB/B

• Selbstvornahme des AG• Vergütungsberechnung nach § 8 Abs. 1 Abs. 2 VOB/B, § 649 BGB

• Teilkündigung durch AG• Vergütungsberechnung nach § 649 BGB• Zeichnungen, Berechnungen oder andere Unterlagen, die AN nach dem Vertrag, den ZVB od. der gewerblichen Verkehrssitte nicht zu beschaffen hat• auf Verlangen des AG• Nachprüfen technischer Berechnungen• Vergütungshöhe: Vereinbarung od. ortsüblich + angemessen (z. B. HOAI)• Vergütung für Stundenlohnarbeiten nur bei Vereinbarung!• kein Anspruchsverlust bei verspätet eingereichten Regiezetteln• Gegenzeichnung ist kein Anerkenntnis des Vergütungsanspruchs (sondern nur hinsichtlich Art + Umfang)• bei Streitigkeiten: § 15 Abs. 5 VOB/B

§§ 2 Abs. 10, 15 VOB/B

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.12 Bedarfspositionen

Anforderungen an die Aktivierung von Bedarfspositionen(OLG Dresden IBR 2008, 10):

Bedarfsposition muss als solche bereits im Leistungsverzeichnis enthalten sein.

• Erforderlich ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung des AG• Entweder ausdrücklich oder konkludent• Es reicht nicht aus, wenn der AG den AN lediglich gewähren lässt„Die Ankündigung einer zusätzlichen Vergütung für eine ursprünglich nicht vereinbarte Leistung ist entbehrlich, wenn sich aus dem ihrem Umfang ergibt, dass sie nicht ohne Vergütung erfolgen wird.“

Beweislast beim

AN

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.13 Besonderheiten beim Pauschalvertrag

Geänderte und zusätzliche Leistungen

Mengenänderung

§§ 2 Abs. 5 und 6 VOB/B sind auch beim Pauschalpreisvertrag anwendbar

• keine Anwendung des § 2 Abs. 3 VOB/B beim Pauschalpreisvertrag

• ABER: Preisanpassung bei Mengenänderungen nur dann, wenn

Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist (keine starre Grenze, aber jedenfalls denkbar ab mind. 20-50%)(Nach herrschender Meinung bezieht sich die Zumutbarkeitsgrenze grds. auf den Gesamtpauschalpreis, und nicht auf Einzelpositionen! Diese können aber eine Rolle spielen.)

Regelungsinhalt des § 2 Abs. 7 VOB/B


Bausoll (Leistungsumfang) beim Einheitspreis- und Detailpauschalvertrag

Kein Anknüpfungspunkt für Mehrvergütung

Nachtrag!

Ist die geforderte Leistung geschuldete Nebenleistung (z. B. nach DIN 18299 ff. etc.)?

Ist die geforderte Leistung im Vertrag ausdrücklich beschrieben?nei

n

nein

ja

ja


Bausoll (Leistungsumfang) beim Globalpauschalvertrag / Schlüsselfertig-Vertrag

Kein Anknüpfungspunkt für Mehrvergütung

Ist die geforderte Leistung zur funktionsfähigen Herstellung notwendig?

Ist die geforderte Leistung geschuldete Nebenleistung (z. B. nach DIN 18299 ff. etc.)?

Ist die geforderte Leistung im Vertrag ausdrücklich beschrieben?

nein

nein

janein

Nachtrag!nein

Ist die Risikoüberwälzung wirksam?

ja

ja

ja

Technische Universität MünchenTeil II. Exkurs: Fallstudie zur Unternehmereinsatzform 1. Sachverhalt

Investor bespricht sich betreffend der Entwicklung eines neuen Bauvorhabens mit Architekt, Projektmanager, Bauleiter und Rechtsanwalt. Pro und Contra verschiedener Organisationsformen werden diskutiert. Der Investor will aufgrund der Uneinigkeit seiner Berater einen „Beauty Contest“ der Unternehmereinsatzformen durchführen.

Detaillierter Sachverhalt im Handout.

Investor sucht passende Projektorganisation für neues Bauvorhaben

Technische Universität München Teil II. Exkurs: Fallstudie zur Unternehmereinsatzform 2. Aufgabe

Beauty Contest der Unternehmereinsatzformen

•Wann: 23.12.2009, Beginn 09.00h s.t.

•Wo: AR 0710

•Aufgabe: Überzeugung des Investors binnen einer zehnminütigen Powerpoint – Präsentation von der Vorteilhaftigkeit der eigenen Organisations-form

Technische Universität MünchenTeil II. Exkurs: Fallstudie zur Unternehmereinsatzform 3. Gruppeneinteilung

Gruppe 1 Konventionelle Einzelvergabe mit Projektsteuerer, Architekten und Fachplanern

Gruppe 2 Generalplaner & Generalunternehmer

Gruppe 3 Totalunternehmer

Gruppe 4 Construction Management mit GMP

Gruppe 5 Project Alliancing


Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.14 Abrechnung

AusgangsfallNachdem es mit der Abnahme des Projekts geklappt hat, wollen AG und AN nun an die Endabrechnung des Projekts gehen. Der AN erstellt eine Schlussrechnung, AG und AN können sich aber nicht darauf einigen, in welchem Umfang der Rechnung noch Informationen beizufügen sind und wie die Rechnung jeweils konkret aufzubauen ist.

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.14 Abrechnung

Rechnungen sind prüffähig aufzustellen (gilt auch für Rechnungen aus BGB-Verträgen); zentrale Vorschrift § 14 VOB/B

Übersichtliche Aufstellung; Aufbau (Positionen, Bezeichnungen) wie Vertragsgrundlagen; Erforderliche Nachweise für Art und Umfang der Leistungen (Mengenberechnungen, Zeichnungen, Belege) müssen grundsätzlich beigefügt sein.

Prüffähigkeit ist kein Selbstzweck!

Bei der Beurteilung der Prüffähigkeit sind auch die Erkenntnismöglichkeiten und die Erfahrung des AG zu berücksichtigen.

Prüffähigkeit von Rechnungen

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 Abrechnung und Zahlung - Rechtsprechung

Prüffähigkeitsrüge

BGH NZBau 2007, 637; BGH NzBau 2005, 40 (VOB-Vertrag); NZBau 2006, 782 f. (BGB-Vertrag)

Erhebt der Auftraggeber beim VOB/B-Vertrag nicht fristgerecht (zwei Monate) den Einwand fehlender Prüffähigkeit einer Rechnung, so wird die Werklohnforderung fällig. In einem Prozess findet sodann die Klärung statt, ob die Werklohnforderung begründet ist. Die Rechtslage entspricht in einem solchen Fall derjenigen des bürgerlichen Gesetzbuchs, nach welchem die Erteilung einer prüfbaren Rechnung keine Fälligkeitsvoraussetzung ist. Voraussetzung für den Erfolg der Klage ist dabei, dass die Werklohnforderung schlüssig dargelegt ist. Bedarf es dazu einer neuen, an der vertraglichen Voraussetzung orientierten Abrechnung, so ist diese im Verfahren vorzulegen.


Aufmaß Wie? Tz. 5 der DIN-Normen der VOB Teil C§ 14 Nr. 2 S. 1 VOB/B: „möglichst gemeinsam“Mitwirkungspflicht des Auftraggebers Aufmaß ist Architektenleistung in Leistungsphase 8 – ObjektüberwachungArchitekt hat VollmachtAufmaß auch für Teilschluss – oder Abschlagsrechnungen: „entsprechend dem Fortgang der Leistungen“Grundlose Verweigerung: einseitige Feststellungen der anderen Seite geltenRechtswirkung: (schuldbestätigendes) Anerkenntnis


Stundenlohnarbeiten

• § 15 Nr. 3 S. 1 VOB/B: Stundenlohnarbeiten sind vor Beginn anzuzeigen

Fehlerfolge: kann nachträglich Leistungsumfang nicht mehr festgestellt werden: Verlust des Vergütungsanspruchs entsprechend § 15 Nr. 5

• § 15 Nr. 3 S. 2 VOB/B: regelmäßiges (wöchentlich, werktäglich) Einreichen von Listen, sog. „Regiezetteln“

Regiezettel unverzüglich, spätestens nach sechs Werktagen zurückzugeben, Einwendungen zu vermerken, sonst gelten die Regiezettel als anerkannt

• Architektenvollmacht umfasst in der Regel Abzeichnen der Stundenlohnzettel (umstritten)


Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und

Zahlung 3.15 ZahlungGrundsätzeRegelungen im BGB

– Grundsätzlich Abnahme erforderlich, §§ 641 Abs. 1, 640 Abs. 1 (Billigung des Werkes als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung)

– Rechnung nicht erforderlich– Abschlagszahlungen gem. §

632a BGB nach Wertzuwachs– Bauträgervertrag:

Sonderregelung gem. § 632a Abs.2 BGB iVm § 3 Abs. 2 Nr. 2 Makler- und Bauträgerverordnung – AZ nach Baufortschritt und festgelegten Raten

Regelungen der VOB/B, § 16 Nr. 3

– Abnahme und– Schlussrechnung für

Fälligkeit erforderlich, § 16 Nr. 3 Abs. 1

– Abschlagszahlungen gem. § 16 Nr. 1 „in möglichst kurzen Abständen oder nach Vereinbarung“ „in Höhe des Wertes der vertragsgemäßen nachgewiesenen Leistung“

– Praxis: Zahlungsplan!

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 ZahlungAbschlagszahlungen

§ 16 Nr. 1 Abs. 1 VOB/B - in Höhe der jeweils nachgewiesenen

vertragsgemäßen Leistung

- prüfbare Aufstellung der erbrachten Leistungen

§ 16 Nr. 1 Abs. 2 VOB/B - Gegenforderungen (z.B. Schadensersatz) dürfen einbehalten werden

- Sicherheitseinbehalte § 17 VOB/B

- Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln (aber bereits: „nicht vertragsgemäß“, Nr. 1 Abs. 1), § 641 Abs. 3 BGB Doppelte Mangelbeseitigungskosten als „Druckzuschlag“

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 ZahlungAbschlagszahlungen

§ 16 Nr. 13 S. 3Prüffrist 18 Werktage nach Zugang

§ 16 Nr. 1 Abs. 4 keine Abnahmewirkung, keine Auswirkung auf Haftung

Abschlagszahlungen sind sog. „à-conto-Zahlungen“ und stehen unter dem Vorbehalt der Schlussabrechnung

Abschlagszahlung ist kein Anerkenntnis der abgerechneten Mengen oder Nachträge


Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung

3.15 Zahlung

• Fälligkeit, § 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B– nach Prüfung der Schlussrechnung,– spätestens jedoch 2 Monate nach Zugang der Schlussrechnung (Fälligkeitsregel)– Abnahme zusätzlich erforderlich

• Prüfung und Prüfbarkeit der Schlussrechnung– Prüfung

• Beschleunigung, § 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 2 VOB/B• Bei Verzögerungen: Auszahlung des unstrittigen Betrages als

Abschlagszahlung, § 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 3 VOB/B

• Bei erfolgter Prüfung Fälligkeit nach § 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 1 VOB/B (Fälligkeit noch vor Ablauf der 2-Monatsfrist, s. o.)

– PrüfbarkeitRüge der Prüfbarkeit nach Ablauf der 2-Monatsfrist ausgeschlossen, 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 2 VOB/B; objektiv nicht prüfbare Werklohnforderung wird fällig (Grund: Kooperationspflicht)

Schlusszahlung

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 Zahlung

Formen der Schlusszahlung

Zahlung, § 16 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B

- Eindeutige u. zweifelsfreie schriftliche Kennzeichnung der Schlusszahlung

- Hinweis auf Ausschlusswirkung bei vorbehaltloser Annahme der Zahlung

Ablehnung weiterer Zahlungen, § 16 Nr. 3 Abs. 3 VOB/B- Hinweis auf geleistete Zahlungen- Endgültige schriftliche Ablehnung (steht Schlusszahlung gleich)

Rechtsfolge: Vorbehaltlose Annahme des AN schließt Nachforderungen aus!

§ 16 Nr. 3 Abs. 2, 4 VOB/B


Teil II. Privates Baurecht

Exkurs: 3.16 Betreuungspflichten des Architekten bei der Vertragsgestaltung

• Beratung über Unternehmereinsatzformen (Hierzu die Fallstudie bis 12.5.)• Erläuterung Unterschiede BGB-Bauverträge und VOB/B-Bauvertrag; Voraussetzungen für Einbeziehung VOB/B• Zusammenstellung der Vertragsunterlagen (-anlagen)

• Beratung bei Aufnahme notwendiger Vertragsklauseln (z.B. Vertragsstrafe, Ausschluss § 648 BGB)• Aufnahme möglichst langer Gewährleistungsfristen (BGH, NJW 1983, 871)

Beachte: Ein Vorbehalt des Architekten, den Vertragsentwurf erst noch durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, vermag den Architekten nicht zu entlasten (OLG Brandenburg, NZ Bau 2003, 684)


Teil II. Privates BaurechtExkurs: 3.16 Darf der Architekt einen Bauvertrag formulieren?

streitig, aber Rechtsprechung ist für die Praxis maßgebendMeinung 1: Grundsätzlich gehört Vorbereitung und Gestaltung von Bauverträgen nicht zu den vom Architekten geschuldeten Leistungen und somit nicht zu seinem Aufgabenbereich. In der Praxis formulieren viele Architekten die Bauverträge selbst.Aber: Formuliert Architekt Bauvertrag selbst, hat er dies mit einem brauchbaren Grad an Rechtssicherheit zu tun, insbesondere muss er die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen.Meinung 2: Ist der Architekt dazu verpflichtet, bei der Vergabe mitzuwirken, so gehört hierzu auch die Vorbereitung der erforderlichen Verträge einschließlich der Ausarbeitung der Vertragsbedingungen (BGH, NJW 1983, 871). Erweisen sich diese als unwirksam, haftet der Architekt grundsätzlich nach BGB § 635; HOAI § 15 I Nr. 7 a.F. (OLG Brandenburg, NZBau 2003, 684)

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4. Termine / Vertragsstrafe

4.1 Fall Vertragsstrafe

Der Architekt übernimmt für den AG die Erstellung von Bauverträgen. In dem Bauvertrag nimmt er folgende Vertragsstrafenklausel auf, nachdem er den Fertigstellungstermin im Vertrag auf das Ende der 33. KW 2010 festgelegt hatte.

„Für den Fall der Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins hat der AN im Falle des Verzugs eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,3% pro Kalendertag der Bruttoauftragssumme zu zahlen, insgesamt jedoch höchstens 10% der Bruttoauftragssumme.“

Frage 1: Ist die Vertragsstrafenklausel wirksam?Frage 2: Wie wirkt es sich auf die Vertragsstrafenklausel aus, wenn sich der

Fertigstellungstermin infolge ungewöhnlich lang anhaltender schwererRegenfälle um 2 Wochen verschiebt, aber kein neuer Fertigstellungsterminvereinbart wird?

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4. Termine 4.2 Ausführungsfristen

Vertragsfristen

Arten

Vertragstext: verbindliche Vereinbarung von Vertragsfristen, § 5 Abs. 1 VOB/BBauzeitenplan beinhaltet verbindliche Vertragstermine nur, wenn vereinbart Typischerweise Baubeginn, Einzelfristen (Zwischentermine) und Fertigstellungsfristen (Endtermine) Kalenderfristen: z. B. 30.6.2008, 48. KW 2008, Ende August 2008 Nicht-Kalenderfristen: z. B. 8 Mon. nach Baubeginn, 6 Wo. nach Eingang Baugenehmigung Merke: Eine vereinbarte Kalenderfrist wird im Falle der Verlängerung von Ausführungsfristen (§ 6 Abs. 4 VOB/B) zur Nicht-Kalenderfrist, es sei denn, die neue

(verlängerte) Frist wird ausdrücklich als neue Vertragsfrist vereinbart.


1 2

Kalenderfrist:

automatisch

Verschulden des AN

Keine

Kalenderfrist: Mahnung + Fristsetzung

od.§ 286 Abs. 2

BGBVerschulden des AN

§ 6 Abs. 6 VOB/B

§ 11 VOB/B § 8 Abs. 3 VOB/B

Vertragsfristen

Nicht-Vertragsfristen

Fristüberschreitung: automatisch

Fristüberschreitung: Abhilfeaufforderung + Fristsetzung (§ 5 Abs. 3

VOB/B)Leistung ist fällig

Teil II. Privates Baurecht 4. Termine 4.3 Rechtsfolgen bei Überschreitung von Ausführungsfristen durch den AN

Verzug des AN

Nachfristsetzung + Kündigungsandrohung (§ 5 Abs. 4 VOB/B)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4. Termine 4.4 Vertragsstrafe

Eine Vertragsstrafesetzt grundsätzlichein Verschulden des AN voraus(§ 339 BGB)!

Verschulden

Vertragsstrafe bei

Zwischenfristen

Darf sich nur auf Wert der jeweiligen Teilleistung beziehen; anzuraten keine Kumulierung bei Über-schreitung mehrerer Zwischenfristen; Tages- (Wochen-) und Gesamthöhe zwingend zu beachten.

„Eine Vertragsstrafe für die Nichteinhaltung eines Fertigstellungstermins fällt nicht allein deshalb an, weil die fertig gestellte Leistung Mängel hat.“

(OLG München, IBR 2007, 187)

Fertigstellung

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4. Termine 4.4 Vertragsstrafe

Verzugsschaden muss auf eine verwirkte Vertrags-strafe angerechnet werden.

Verzugsschaden und

VertragsstrafeHöhe der Vertragsstrafe

Mehr als 0,3% der Auftragssumme (sofern nicht Abrechungssumme vereinbart) je Werktag (Mo.-Sa.) jedenfalls in AGB höchst problematisch.

Besser: 0,2% je Arbeitstag (Mo.-Fr.).

Gesamthöhe:Nach der Rechtsprechung Vertragsstrafe von mehr als 5% der Auftragssumme (oder Abrechnungssumme – strittig, deshalb besser explizit vereinbaren) jedenfalls in AGB unwirksam (für Verträge nach dem 30.06.2003).

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4. Termine noch 4.4 VertragsstrafeFall Vertragsstrafe – Lösung Fall 4.1

Die Vertragsstrafenklausel ist doppelt unwirksam!Eine Vertragsstrafenklausel darf die Obergrenze von 5% der Auftragssumme spätestens seit der Entscheidung des BGH vom 23.01.2003 nicht mehr überschreiten (BGH, NZBau 2003, 321).

Hinzu kommt, dass der Tagessatz zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel führt. 0,3% pro Kalendertag sind 0,42% pro Arbeitstag. Dies ist unangemessen hoch (OLG Dresden, BauR 2001, 949). Der Architekt hätte den Entwurf so verfassen müssen, dass dieser den rechtlichen Anforderungen an die Vereinbarung einer Vertragsstrafe in allgemeinen Geschäftsbedingungen entspricht.

Erweist sich die Vertragsstrafenklausel des Architekten als unwirksam, haftet der Architekt nach BGB § 635; HOAI § 15 Abs.1 Nr. 7 a.F. (OLG Brandenburg, NZBau 2003, 684)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.5 Terminfortschreibungen und Terminverschiebungen

Terminfortschreibungen und Terminverschiebungen können zum Wegfall der Vertragsfristen und der Vertragsstrafe führen!

d.h.neue Vertragsfristen vereinbarenAm besten schriftlich (Beweisfunktion)

Vertragsstrafe

Verzugsschaden

Voraussetzungen für Verzugsschaden müssen neu geschaffen werden

Vertragsstrafenregelung terminsneutral?

neinVertragsstrafe neu vereinbaren

jaBGH IBR 2006, 387


Teil II. Privates Baurecht 4.Termine

4.5 Terminsfortschreibungen und Terminsverschiebungen

Fall Vertragsstrafe – Lösung Frage 2

Eine fehlende Vereinbarung über einen neuen Fertigstellungstermins als Vertragstermin nach einer Unterbrechung oder einer Behinderung, die nicht vom Auftragnehmer verschuldet ist, führt in der Regel dazu, dass die Vertragsstrafenklausel ins Leere geht, weil der Anknüpfungspunkt für den Verzug weggefallen ist.

Etwas anderes gilt nur, wenn die Vertragsstrafenklausel terminsneutral formuliert ist (BGH, IBR 2006, 387). Ob dies der Fall ist, unterliegt stets der Einzelfallbetrachtung.


Alle Tatsachen, aus denen sich die Gründe der Behinderung für den AG mit hinreichender Klarheit ergeben.Angaben, welche Arbeiten von der Behinderung oder Störung betroffen.

Angaben, wann diese Arbeiten nach dem Soll-Ablauf hätten ausgeführt werden müssen.

Angaben, ab wann und wie lange voraussichtlich die Behinderung andauern wird, ggf. welche Umstellungen im Bauablauf notwendig sind und welche Erschwernisse eintreten.

§ 6 Abs. 1 VOB/B: Anzeige + Unverzüglich + Schriftlich !

(nur bei Offenkundigkeit entbehrlich)

Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Behinderung und Bauzeitverzögerung

Behinderungsanzeige: Formerfordernisse und notwendiger Inhalt

Notwendiger Inhalt

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Behinderung und Bauzeitverzögerung Übersicht Störungsereignisse

Störungsereignisse infolge äußerer Einflüsse, die keine Partei zu vertreten hat, z.B. Streik, höhere Gewalt, ungewöhnliche Witterungsbedingungen

Störungen aus der Sphäre des AN

Störungen aus der Sphäre des AG


AN-Sphäre

Verzögerung im Ablauf

Verzugsschaden

Ggf. Rücktritt oder außerordentliche Kündigung

Unzureichender Einsatz von Personal, Material, Geräten

Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Störungen aus der Sphäre des AN

Subunternehmer-insolvenzGenehmigungsrisiken (wenn individuell übernommen)

Planlieferverzug von Subplanern

Ggf. Vertragsstrafe

Unzureichende Arbeitsorganisation

unberechtigte Arbeitseinstellung


AG-Sphäre

Verzögerung im Ablauf

im Regelfall Behinderungs-anzeige erforderlich

Verlängerung der Bauzeit

KEINE Ansprüche aus Verzug gegen den ANGgf. Mehrvergütung bei Verschulden des AG Cl

aim

ges

törte

r Bau

abla

uf

Baustopp

Fehlende Mitwirkung / Entscheidungen des AG

Geänderte od. zusätzl. Leistungen

Planlieferverzüge, Planungsmängel

Genehmigungsrisiken

Fehlende od. mangelhafte Vorunternehmerleistungen

Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Störungen aus der Sphäre des AG

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Störungen aus der Sphäre des AG

Primärverzögerungen Sekundärverzögerungen

Unmittelbare Auswirkungen von Behinderungen und anderen Störungsereignissen auf den Bauablauf

Folgewirkungen von Primärverzögerungen

Verzögerter Arbeitsbeginn

Bauverzögerung, Baustillstand

Verschiebung des Bauablauf in witterungsungünstige Jahreszeit

Effektivitäts- verluste

• Wiederanlaufen der Baustelle

nach Stillstand• Mehrschichtbetrieb, Nachtarbeit

• Witterungsbedingungen• häufige Arbeitsumstellung

Schadensminderungspflicht des AN

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Gestörter Bauablauf

Vorgang 1Vorgang 2

Vorgang 3Vorgang 4

Störung Verlängerung durch

Witterung

Terminverzüge des AN

UngestörtesSoll(Soll 1)

GestörtesSoll(Soll 2)

Gestörtes Ist(Ist)

kritischer Weg

kein kritischer Weg

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Gestörter Bauablauf

Gestörtes Soll(Soll 1)

Gestörtes Soll(Soll 2)

Gestörtes Ist(Ist)

Vorgang 1

Vorgang 2Vorgang 3

Vorgang 4

Störung

Verlängerung durch Witterung kritisch

er Weg

kein kritischer Weg

Beschleunigung

VerbrauchPufferzeiten


§ 6 Abs. 6 VOB/B

Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Unterschiedliche Mehrkostenberechnung bei Bauablaufstörungen

Schadensersatzanspruch

• Vergleich Soll-Vermögenslage ./. tatsächliche Vermögenslage • nur Netto-Berechnung• Gewinnersatz nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit• Angabe bloßer kalkulatorischer Werte genügt nicht ( häufiger Fehler!)

§ 2 Abs. 5 VOB/BVergütungsanspruch

• Urkalkulation• unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten• umsatzsteuerpflichtig• Bei Nachträgen sind Mehrkosten wegen Bauzeitverlängerung abgegolten, es sei denn, der AN hat Vorbehalt erklärt

§ 642 BGBangemessene Entschädigung

• Rechtsnatur ist streitig• Höhe bemisst sich nach Dauer Annahmeverzug und vereinbarter Vergütung (Urkalkulation)• Abzug ersparter Aufwendungen / anderweitige Verwendung der Arbeitskraft • kein WuG

• Verschulden des AG • Anordnung durch AG • Verschuldensunabhängig

• Verletzung einer Mitwirkungspflicht durch den AG • Leistungsbereitschaft des AN• Leistungsangebot des AN z.B. Behinderungsanzeige


Löhne, Gehälter

Vorhaltekosten

Zusätzliche MaßnahmenEffektivitäts-verluste

BGKPreis-steigerungen

• z. B. Bauleitungs-, Aufsichtspersonal, Geräteführer• Nachweis: Lohn- und Gehaltslisten

• z. B. Geräte, Gerüste, Schalung, Unterkünfte und Sozialräume• Fremdgeräte: konkrete Mietkosten• Eigengeräte: BGL zulässig, aber verminderter Ansatz der Abschreibungssätze (nach OLG Düsseldorf IBR 2003, 238: 70% des BGL-Wertes)• z. B. besondere Schutz- und Sicherungsmaßnahmen, Winterbau, geänderte zusätzliche Leistungen• Beschleunigung (nur bei Beschleunigungsanordnung!)• Verminderte Arbeitsproduktivität (Mehrschichtbetrieb, häufige Arbeitsumstellungen, Witterung)• erhöhter Anfall von Arbeitsstunden gegenüber Kalkulationsansätzen (Nachweis in der Regel nur äußerst schwer zu führen)• Gemeinkosten der Baustelle, soweit nicht bereits bei Löhne, Gehälter, Vorhaltekosten enthalten • Material-, Stoff-, Lohnsteigerungen• Erhöhte Nachunternehmerkosten

Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.7 Behinderungsschaden

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.1 Einführung

AN und AG haben den Vertragsinhalt im Wesentlichen ausgehandelt. Nun überlegen Sie, wie sie gegenseitig das Risiko abdecken können, dass eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.Welches sind die Sicherungsinteressen der Baubeteiligten?

•Vollständige, mangelfreie und rechtzeitige Herstellung des Bauwerks

•Durchsetzung von

Mängelansprüchen

Auftraggeber

Auftragnehmer

•Erhalt der Vergütung

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.2 Sicherungsabrede

Vereinbarung zwischen dem Auftragnehmer und Auftraggeber, eine Sicherheit für einen bestimmten Sicherungszweck, in einer bestimmten Höhe und einer bestimmten Art zu leisten.

§ 17 Abs. 1 VOB/B:„Wenn Sicherheitsleistung vereinbart ist…“

Ohne vertragliche Absprache gibt es keine Verpflichtung, Sicherheit zu leisten

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.3 Höhe der Sicherheit

VereinbarVereinbarung einer ung einer bestimmtbestimmten Höheen Höhe

•bezifferter Betragoder•Prozentuale Berechnung auf Grundlage der Auftragssumme

derNetto- oder Bruttoschlussrechnungssumme

Individual-Individual-rechtliche rechtliche VereinbarVereinbarungung

Grenze: Verbot der Übersicherung (§ 138 BGB)

AllgemeinAllgemeine e Geschäfts-Geschäfts-bedingungbedingungenen

Höhe muss angemessen sein


Sicherungsmittel

Teil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.4 Sicherungsmittel

Patronatserklärung

Schuldbeitritt

Finanzierungs-bestätigung § 648 a BGB

Bauhandwerker-sicherung

§ 648 a BGB Bauhandwerker-sicherungs-hypothek

Sicherheitseinbehalt

Garantie

Bürgschaft (Zahlung, Vertragserfüllung, Mängelhaftung)


AbschlagszahlungsbürgschaftAbschlagszahlungsbürgschaft VorauszahlungsbürgschaftVorauszahlungsbürgschaft

• § 16 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 VOB/B: AN kann Abschlagszahlungen für Stoffe und eigens hergestellte Bauteile verlangen, wenn er Sicherheit leistet.

• Zweck: AG leistet Abschlagszahlung ohne Eigentum (kein Einbau!) oder durchsetzbaren Rückzahlungsanspruch (Insolvenz AN) zu erhalten.

• § 16 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B: Vorauszahlung gegen Sicherheit

• Sicherungsziel: Rückzahlung der geleisteten Zahlung, wenn eine entsprechende Leistung vom AN nicht erbracht wird. Bürge haftet daher grds. nur auf Differenz zwischen geleisteter Vorauszahlung und dem nach den Vertragsgrundlagen zu ermittelnden Wert der erbrachten Bauleistung

• BGH NJW 2001, 3549: Vorauszahlungsbürgschaft auf erstes Anfordern hält der Inhaltskontrolle stand

Teil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft


VertragserfüllungsbürgschaftVertragserfüllungsbürgschaft Bürgschaft für Bürgschaft für MängelansprücheMängelansprüche

sichert Rechtzeitigkeit u. Vollständigkeit einer Werkleistung und Mängelrechte bis Abnahme

erfasst i. d. R. Erfüllungszeitraum bis zur Abnahme

Empfehlung: Sicherungsfall präzisieren! z.B. Vertragsstrafe, Schadenersatz wegen Nichterfüllung, Rückzahlungsansprüche wegen Überzahlung

Beim VOB-Vertrag sind zusätzliche Leistungen im Rahmen von § 1 Abs.3 u. Abs.4 VOB/B von der Sicherheit gedeckt

erfasst i. d. R. Mängelhaftungszeitraum nach der Abnahme

sichert Geldansprüche des AG, die sich auf Mängel des Bauwerks beziehen, z. B. Selbstvornahmekosten, Minderung, Schadenersatz

Empfehlung: Sicherungsfall präzisieren!

Mängelansprüche dürfen nicht verjähren (siehe dazu später)



In AGB können weder Vertragserfüllungs- noch Mängelhaftungsbürgschaften auf Erstes Anfordern wirksam verlangt werden.Hierzu BGH aktuell: Unwirksamkeit auch dann, wenn der AN wahlweise die Sicherheit durch Hinterlegung leisten kann (BGH, Urteil vom 28.02.2008).Bei „Altverträgen“ (vor Bekanntwerden der Entscheidungen aus April und Juli 2002) Umdeutung eines solchen Bürgschaftsverlangens in Verlangen nach einer „normalen“ Bürgschaft. Vorhandene Bürgschaft a.e.A. kann wie eine „normale“ Bürgschaft gezogen werden.

Bei „Neuverträgen“ Verlangen und bei Mängelhaftungsbürgschaften Verlangen stets unwirksam! Erhaltene Bürgschaften können nicht mit Aussicht auf Erfolg gezogen werden!

Bei Verlangen nach „normaler“ Bürgschaft, aber Stellung einer Bürgschaft a.e.A. kann diese wie eine „normale“ Bürgschaft gezogen werden.

Teil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft Sonderfall Bürgschaft auf Erstes Anfordern



Verwertung der Bürgschaft

Eintritt des Sicherungsfalls

→ Fällige Hauptforderung

→ Sonstige etwa vereinbarte Voraussetzungen der Inanspruchnahme

Inanspruchnahme des Bürgen

→ Einrede der Vorausklage

→ Anfechtungs- und Aufrechnungsrechte

→ Einwendungen und Einreden aus der Bürgschaft

→ Einwendungen und Einreden des Hauptschuldners (Unwirksamkeit, Erlöschen, Abänderung)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft Verjährung

Zu unterscheiden

Verjährung der gesicherten Hauptschuld

Verjährung der Bürgschaftsschuld

•Grundsatz: Bürge kann Zahlung verweigern, wenn gesicherte Hauptforderung verjährt ist (§ 768 BGB)

•Verjährungsfrist beträgt drei Jahre•Beginn der Verjährungsfrist

sehr streitig•Ausnahme: Bürgschaft in VOB-Vertrag auch zur Sicherung verjährter Mängelhaftungs-ansprüche (§ 17 Abs. 8 VOB/B) verwertbar

denkbarer Beginn:- mit Inanspruchnahme des Bürgen?- mit Fälligkeit der Hauptforderung? so aktuell BGH Urt. v. 29.1.2008 - XI ZR 160/07, außer die Parteien haben etwas anderes vereinbart.

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft Rückgabe der Bürgschaft

Grundsatz: Sicherheiten sind freizugeben, wenn und soweit sie endgültig nicht mehr benötigt werden

Entfall des Sicherungszwecks

hängt vom konkreten Sicherungszweck ab

Vertragserfüllungsbürgschaft Mängelhaftungsbürgschaft

§ 17 Abs. 8 Nr. 1 VOB/B: Mit Abnahme der

Bauleistung entfällt Sicherungszweck

§ 17 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B: Nach Ablauf von zwei Jahren, sofern kein anderer Zeitpunkt vereinbart ist. Damit muss die Mängelhaftungsbürgschaft

vor Ablauf des fünfjährigen Mängelhaftungszeitraums zurückgegeben

werden. Hier muss unbedingt eine von § 17 Abs. 8 Nr. 2

VOB/B abweichende Vereinbarung getroffen werden

Freigabe erfolgt i. d. R. durch Herausgabe der Bürgschaftsurkunde


Sicherheitseinbehalt

geregelt in § 17 Abs. 6 VOB/B ausdrückliche Vereinbarung im Bauvertrag erforderlich Pflichten des Auftraggebers gem. § 17 Abs. 6 OVB/B

Mitteilung des Einbehalts Einzahlung auf Sperrkonto („Und-Konto“) binnen 18 Werktagen nach Mitteilung Geldinstitut ist zu veranlassen, dem Auftragnehmer von der Einzahlung zu benachrichtigen Keine Verzinsung bei öffentlichen Auftraggebern (§ 17 Abs. 6 Nr. 4 VOB/B)

AG kann Recht des AN aus § 17 Abs. 6 Nr. 1 S. 3 VOB/B ausschlagen, wonach AN Einzahlung des Sicherheiteinbehalts auf Sperrkonto verlangen kann (Ausschluss nach bisheriger Rechtsprechung des BGH wirksam) 10% Sicherheitseinbehalt + 10%-ige Vertragserfüllungsbürgschaft kann in AGBs nicht wirksam vereinbart werden

Teil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.6 Sicherheitseinbehalt


§ 648 BGB

•Bauhandwerker-Sicherungshypothek:

Schuldrechtlicher Anspruch

des AN auf Einräumung einer

Sicherungshypothek am Baugrundstück

•nur möglich, wenn AG zugleich Eigentümerdes Grundstücks•Zeitpunkt: Nach

Baubeginn•Umfang: Geleistete

Arbeit•nur in

Individualvereinbarung rechtswirksam

abdingbar

Zahlungsbürgschaft

Teil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.7 Sicherung des Vergütungsanspruchs

•bei Zahlung „Zug um

Zug“ Enthaftungverlangen

•Leistungsänderungen

und Zusatzaufträge:

Beim VOB-Vertrag im Rahmen des § 1 Abs.3 + Abs. 4 bzw. des § 2 Abs. 5 bis Abs. 8 VOB/B umfasst

Beim BGB-Vertrag ausdrückliche Vereinbarung notwendig

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.8 Bauhandwerksicherung nach § 648 a BGB

Inhalt

Zeitpunkt

Angemessene Frist

Höhe

Leistungsverweigerungs- und Kündigungsrecht des AN, wenn AG Aufforderung zur Sicherung des gesamten noch ausstehenden Vergütungsanspruchs nicht nachkommtunmittelbar nach Vertragsschluss, noch vor Beginn der Arbeiten, vor Fälligkeit; auch nach Abnahme oder Kündigung, wenn AG Mängelbeseitigung verlangt und Werklohn nicht bezahlt istUmstände des EinzelfallsVorstellung des Gesetzgebers: 7 bis 10 Tage

• „bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruches“• Mängelrüge durch AG ist für Höhe ohne Einfluss• Geänderte / zusätzliche Leistungen streitig

Kein Ausschluss

§ 648 a Abs. 7 BGB

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.9 Bauhandwerkersicherung § 648 a BGB

Rechtsfolgen bei unterbliebener Sicherheitsleistung

§ 648 a Abs. 1 BGB Einklagbarer Anspruch auf Erteilung einer Sicherheit, S. 1• Ist nicht auf Vergütungsansprüche

beschränkt (z.B. auch Schadensersatz), S. 2

• Gilt auch wenn mangelhaft gearbeitet wurde, S. 3 Alt. 1.

• Besteht auch nach Abnahme, S. 3 Alt. 2.• Sicherheit ist insolvenzfest da kongruent

(= gleichwertig) i. S. v. §§ 130, 142 InsO§ 648 a Abs. 5 BGB Nach erfolgter Fristsetzung Wahlrecht des Unternehmers auf• Einstellen der Arbeit (Leistungsverweigerungsrecht),

S. 1 Alt. 1.• Kündigung des Vertrages, S. 1 Alt. 2→ Vermutung: Unternehmer hat Anspruch auf 5 % der verein-

barten aber noch nicht erbrachten Leistung, S. 3

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 6. Abnahme6.1 Einführung

Ausgangssituation

Das Werk ist fertig. Es liegen auch schon fast alle notwendigen Zertifikate und Prüfbescheinigungen vor. Nur die Begutachtung durch den TÜV steht noch aus.

Das ausführende Unternehmen möchte das Projekt abgenommen haben. Der Architekt des AG meint aber, bevor der TÜV nicht im Haus gewesen sei, liefe mit der Abnahme gar nichts.Der Bauherr teilt das so dem Unternehmen mit

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 6. Abnahme 6.1 Einführung

Lösung „TÜV“

Ein abnahmereifes Werk muss vom AG abgenommen werden. Der AG darf die Abnahme nur wegen wesentlicher Mängel verweigern (§ 12 N.3 VOB/B, § 640 Abs. 1 S. 2 BGB).

Der AN hat im vorliegenden Fall also ein Recht auf Abnahme. Eine fehlende TÜV-Abnahme für einzelne Anlagen oder die fehlende TÜV-Zertifizierung ist nur dann hinderlich für die Abnahme, wenn dies im Vertrag so vereinbart ist (in AGB zweifelhaft).

Der Architekt hat den AG bei der Abnahme falsch beraten. Es kommt eine Haftung des Architekten für dem AG durch die unberechtigte Abnahmeverweigerung entstehenden Mehrkosten in Betracht (z.B. Verzugsschäden des AN, die dieser beim AG geltend macht)


Körperliche Hinnahme des Werks

Annahme des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung

Abnahme

Teil II. Privates Baurecht 6. Abnahme 6.2 Begriff der Abnahme

Verweigerung der Abnahme durch AG nur bei wesentlichen Mängeln (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB; § 12 Abs. 3 VOB/B)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 6. Abnahme 6.3 Arten der Abnahme

Arten der Abnahme

Förmliche Abnahme

Stillschweigende (konkludente) Abnahme:

Fingierte Abnahme

Ausdrückliche Erklärung der Abnahme unter Erstellung eines Abnahmeprotokolls, das vom AG unterschrieben wird (z. B. § 12 Abs. 4 VOB/B)

Die Wirkungen der Abnahme werden fingiert, obwohl weder ausdrücklich noch konkludent die Abnahme erklärt wurde, insbesondere nach

fruchtlosem Ablauf der Frist zurErklärung der Abnahme (z.B. § 12 Abs. 5 VOB/B, § 640 Abs. 1 S. 3 BGB, § 641 a BGB,

Fertigstellungsbescheinigung)

Verhalten des AG, das auch ohne ausdrückliche Erklärung der Abnahme (nach ausreichendem zur Verfügung stehenden Prüfungszeitraum) darauf schließen lässt, dass der AG die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegennehmen will (z.B. Zahlung der Vergütung, dauerhafte Ingebrauchnahme, aber nicht nur Probebetrieb)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 6. Abnahme 6.4 Regelungen zur Abnahme

Ist die förmliche Abnahme

sinnvoll? (Wohl immer!)

Vertragliche Regelungen zur Abnahme

Abnahme durch

Gutachter?

Ausschluss der Abnahme

durch Inbetriebnah

me?Ausschluss

von Abnahmefiktio

nen?Kostentragung (insbesondere für Gutachten,

Prüfzeugnisse)?

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 6. Abnahme 6.5 Folgen der Abnahme

Fälligkeit der Vergütung (§ 641 Abs. 1 BGB)Gefahrenübergang

(spätestens; § 644 BGB) Beginn der

Verjährungsfristen (§ 634a Abs. 2 BGB)

Umkehr der Beweislast

Rügeverlust für bekannte, nicht vorbehaltene Mängel (§ 640 Abs. 2 BGB) Verlust einer

Vertragsstrafe, wenn kein Vorbehalt (§ 11 Abs. 4 VOB/B)

Abnahme

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 6. Abnahme 6.6 Rechtsbetreuungspflichten bei der Abnahme

Fall Das Bauvorhaben ist mit einer Verspätung von 3 Monaten fertiggestellt worden. Glücklicherweise hatte der Architekt eine wirksame Vertragsstrafenklausel aufgenommen, so dass dem AG eine Vertragsstrafe über 20.000 EUR zusteht. Diesen Betrag braucht der AG auch, weil ihm durch die verspätete Fertigstellung erhebliche Kosten entstanden sind (3 zusätzliche Monatsmieten, Lagerungskosten für die bestellte Küche und die Möbel u.a.). Bei der Abnahmebegehung mit dem Bauunternehmer unterstützt der Architekt den AG. Es werden nur geringfügige Mängel festgestellt, so dass der AG die Leistungen vorbehaltlos abnimmt. Weitere Abreden werden nicht getroffen. Hat der Architekt etwas vergessen?

LösungJa! Der Architekt hätte den AG darauf hinweisen müssen, dass er

sich die Geltendmachung der verwirkten Vertragsstrafe vorbehält. Der Architekt macht sich schadensersatz-pflichtig, wenn der Bauherr Vertragsstrafenansprüche gegenüber dem Bauunternehmen nicht durchsetzen kann, weil der Architekt bei der Durchführung der Abnahme die Anmeldung eines diesbezüglichen Vorbehalts vergessen hat (OLG Saarbrücken, NZBau 2008, 124).

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.1 Mangelbegriff

Kein Mangel, wenn

vereinbarte Beschaffenheit

keine vereinbarte Beschaffenheit

Kein Vertragszweck vorausgesetzt

Eignung des Werkes für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck

Eignung für gewöhnliche Verwendung und übliche Beschaffenheit eingehalten

(keine „Zusicherung“ erforderlich)

Sachmangel gem. § 633 BGB und § 13 Abs. 1 VOB/B


Vereinbarte Beschaffenheit Kein Mangel, wenn






„Vereinbarte Beschaffenheit“:

Jede Abweichung hiervon führt zu Mangelansprüchen des Auftraggebers

größtmögliche DetaillierungGenaue Beschreibung der QualitätEinbeziehung aller qualitäts-definierenden Regelwerke wie z. B.- DIN-Normen- Richtlinien der Fachverbände



Vertragszweck Kein Mangel, wenn






„Vertragszweck“

Bei lückenhafter Beschreibung der Beschaffenheit definiert der vereinbarte Vertragszweck das Bausoll

Beschreibung des Vertragszieles„vom Großen ins Kleine“ (Präambel)


Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.2 MängelansprücheFall

Die Bau, Schau & Trau AG (BST) hat zur Erbringung der Abdichtungsarbeiten die Firma „Megadicht“ als Subunternehmer beauftragt. Nach Fertigstellung und Abnahme stellt sich heraus, dass infolge fehlerhafter Abdichtung die Fußbodenheizung korrodiert. Der AG teilt dies der BST mit.

Liegt ein Mangel vor? (Prüfschritte!)

Wer hat wem gegenüber welche Mängelrechte?

Welche Schritte sind bei der Abwicklung des Mängelhaftungsfalls einzuhalten?

Was würde sich ändern, wenn sich der Mangel bereits vor der Abnahme gezeigt hätte?

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.2 MängelansprücheLösung Fall „Megadicht“

1. Liegt ein Mangel vor?• Ja, entweder Details zur Beschaffenheit vereinbart.• Oder: Vertragszweck bei Erbringung von Abdichtungsarbeiten u. a. Schutz

vor Korrosion, dieser Zweck ist nicht erfüllt.• Jedenfalls aber keine Eignung der Abdichtung für gewöhnliche Verwendung.

2. Wer hat wem gegenüber welche Mängelrechte?• Die Mängelrechte ergeben sich aus dem jeweiligen Vertragsverhältnis.• Der AG hat Mängelrechte gegenüber BST.• BST hat ihrerseits Mängelrechte gegenüber der Firma „Megadicht“

3. Welche Schritte sind bei der Abwicklung des Mängelhaftungsfalls einzuhalten?

• Wichtig: Zuerst schriftlich die Mängel rügen und eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen.

• Erst nach Ablauf der Frist kann von weiteren Mängelrechten Gebrauch gemacht werden.

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.2 Mängelansprüche

4. Was würde sich ändern, wenn sich der Mangel bereits vor der Abnahme gezeigt hätte?

• Vor der Abnahme gelten §§ 4 Abs. 7, 8 Abs. 3 VOB/B, danach bestimmen sich die Mängelrechte nach § 13 VOB/B.

• Vor Abnahme nur Erfüllungsansprüche: Zunächst Mängelrüge, dann Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung und Androhung der Auftragsentziehung.

• Nach erfolglosem Ablauf der Frist kann Auftrag (teilweise) entzogen werden.

• Auftraggeber kann dann die Leistungen auf Kosten des Auftragnehmers durch eine Drittfirma vollenden lassen.

Lösung Fall „Megadicht“


Nachbesserung: Mangelbeseitigungs-Verlangen mit

Fristsetzung § 634 BGB und § 13

Abs. 5 VOB/B

Selbstvornahme

Kostenerstattung und Vorschuss

…

VOB/B: Kündigung

Vor Abnahme nach Fristsetzung und Androhung der Auftragsent-ziehungBGB: Rücktritt

Auch ohne Ablehnungsandroh

ung nur bei erheblichem

Mangel Ersatz vergeblicher

Aufwendungenalternativ zum Schadensersatz

Minderungbei VOB/B-Vertrag die Ausnahme

Schaden-ersatz Hierzu BGH

aktuell: Auch Mietausfall

bei mängelbedingter

Mietminderung (BGH, Urt. vom

27.09.2007)

Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.2 Mängelansprüche Einzelne Mängelrechte

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung der Mängelansprüche

BGB-Werkvertrag § 634 a BGB

VOB/B – Werkvertrag § 13 Abs. 4 VOB/B

Verjährung beginnt

mit Abnahme

• Bei Leistungen für ein Bauwerk: 5 Jahre• Bei sonstigen Werken: 2 Jahre• Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels: 3 Jahre ab Kenntnis (jedoch nicht vor Ablauf der Mängelhaftungsfrist von 5 Jahren)• Im Übrigen (z. B. Gutachten, Auskunft, Beförderung): 3 Jahre ab Kenntnis

Sofern nichts anderes vereinbart:• Bei Bauwerken: 4 Jahre• Bei anderen Werken, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht: 2 Jahre• Bei den vom Feuer berührten Teilen von Feuerungsanlagen: 2 Jahre• Bei industriellen Feuerungsanlagen: 1Jahr• Bei maschinellen und elektrotechnischen/ elektronischen Anlagen ohne Übertragung der Wartung auf den AN: 2 Jahre

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung von MängelansprüchenFall „Fassadenrisse“

Ausgangssituation:Die Parteien haben einen VOB/B-Vertrag geschlossen und darin eine Fünfjahresfrist für die Verjährung von Mängelansprüchen vereinbart. Vier Jahre und neun Monate nach der Abnahme entdeckt der Auftraggeber anlässlich einer Objektbegehung Risse im Fassadenputz. Der AG wendet sich sofort mit einem Schreiben an BST, rügt dieser gegenüber die Fassadenrisse als Mangel und fordert BST zur Mängelbeseitigung auf. Die BST reagiert auf das Schreiben nicht. Was rät der Architekt, wie sollte sich der AG verhalten?Abwandlung:Der Mangel gerät in Vergessenheit. Ein Jahr und neun Monate später rügt der AG die Risse nochmals schriftlich gegenüber BST und fordert BST zu Mängelbeseitigung auf. Welche rechtlichen Konsequenzen hat es im Hinblick auf die Verjährung, wenn BST wie folgt reagiert, und was sollte der AG jeweils tun:1. BST reagiert überhaupt nicht auf das Schreiben des AG.2. BST unternimmt einen Versuch der Mängelbeseitigung.3. BST sagt zwei Monate nach Erhalt des Schreibens des AG zu, die Mängel

und seine Verantwortlichkeit dafür zu prüfen, reagiert dann aber zunächst nicht mehr.

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung der Mängelansprüche

schwebende Verhandlunge

nKlageerhebun

g

MahnbescheidAufrechnung

Streitverkündung

Antrag auf selbständiges Beweisverfahr

en

Anmeldung des Anspruchs

im Insolvenzverfa

hren

Verjährungshemmunggemäß §§ 203, 204 BGB u.a. durch …

Verjährungs- frist verlängert sich um den Zeitraum der Verjährungs-hemmung

Hemmung der Verjährung


Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung der Mängelansprüche

§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB: Neubeginn der Verjährung, wenn der Schuldner den Anspruch anerkennt. Anerkenntnis liegt z.B. vor bei: • Zusage des AN, Mängel zu beseitigen • Mängelbeseitigung (auch Versuch)Nicht hingegen bei:• Zusage des AN, Mängel und Verantwortlichkeit dafür zu prüfen

Die Dauer der neuen Frist entspricht der vereinbarten Verjährungsfrist.

Sonderfall § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B:

Voraussetzungen für „Quasi-Neubeginn“:• Aufforderung zur Mängelbeseitigung• Schriftlichkeit des Mangelbeseitigungsverlangens• Rechtzeitigkeit – vor Verjährungseintritt• Kein wiederholter Neubeginn durch schriftliche Mängelrüge

Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung gerügter Mängel in zwei Jahren vom Zugang der ersten schriftlichen Mängelbeseitigungs-aufforderung an. Aber: Wenn reguläre Verjährungsfrist noch länger läuft, gilt diese.

Verjährungsunterbrechung und Neubeginn der Verjährung

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung von Mängelansprüchen Lösung zum Fall „Fassadenrisse“

Lösung Ausgangssituation:Der AG braucht keine akute Verjährung der Mängelansprüche bzgl. der Fassadenrisse zu fürchten. Gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B wirkt die schriftliche Mängelrüge wie eine Verjährungsunterbrechung. Ohne weitere Veranlassung durch den AG verjähren dessen Mängelrechte bzgl. der Fassadenrisse erst in zwei Jahren ab Zugang der Mängelrüge bei der BST AG.Lösung Abwandlung:1. Es erfolgt keine erneute Verjährungsunterbrechung nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz

2 VOB/B. Der AG muss daher handeln und die Verjährung rechtswirksam hemmen, z.B. durch Klageerhebung oder durch Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens.

2. Der Versuch der Mängelbeseitigung stellt ein Anerkenntnis nach § 212 Abs.1 Nr.1 BGB dar. Die vereinbarte Verjährungsfrist bzgl. der Fassadenmängel beginnt daher neu. Da es sich um einen Fall der Abnahme einer Mängelbeseitigungsleistung handelt, gilt die vereinbarte Frist des § 13 Abs.5 Nr.1 Satz 3 VOB/B – 2 Jahre.

3. Die bloße Zusage der Prüfung von Mängeln ist kein Anerkenntnis gemäß § 212 Abs.1 Nr.1 BGB. Allerdings sind die Parteien dadurch in Verhandlungen gemäß § 203 BGB getreten, so dass die Verjährung gehemmt ist. Jedoch Vorsicht: Die Verhandlungen dürfen nicht wieder „einschlafen“, sonst endet die Hemmung!

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung

7. 4 Rechtsbetreuungspflichten bei Mängelansprüchen

Der Architekt schuldet als Sachwalter des Bauherrn im Rahmen seines jeweils übernommenen Aufgabengebiets die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel sowie die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn vom Ergebnis der Untersuchung und von der sich daraus ergebenden Rechtslage, auch wenn es sich um Ansprüche gegen sich selbst als Architekten handelt.

Von der Ursächlichkeit der Verletzung dieser Pflicht für den eingetretenen Schaden ist auszugehen, wenn der AG bei entsprechender Aufklärung rechtzeitig gegen den Architekten – oder den Bauunternehmer - vorgegangen wäre.

(BGH, NZBau 2007, 108)

Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.4 Rechtsbetreuungspflichten bei Mängelansprüchen

• Der Architekt erbringt sein Architektenwerk dadurch mangelhaft, dass er nicht darauf hinwirkt, mit dem Unternehmer eine fünfjährige statt der zweijährigen Mängelverjährung zu vereinbaren (OLG Nürnberg, IBR 2010, 39)

• Der Architekt, dem die Leistungsphasen 8 und 9 übertragen sind, hat der Architekt den Bauherrn auf das Risiko einer Verjährung von Mängelansprüchen hinzuweisen und die Einholung von Rechtsrat dringlich zu empfehlen. Verstößt er gegen diese Beratungspflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig (OLG Stuttgart, NZBau 2003, 446)

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB/B-)Bauvertrags

8.1 Aufhebungsvereinbarung

• Im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen, aber ohne weiteres zulässig (Privatautonomie/Vertragsfreiheit)

• Vertragliche Abrede, den Vertrag aufzuheben (= mit Wirkung für die Zukunft zu beenden)

• Typische Inhalte i.d.R. Leistungsabgrenzung, Abnahme, Vergütung, gegebenenfalls Mängelbeseitigung, Sicherheitentausch bzw. –rückgabe, Abgeltung von im Streit stehenden Ansprüchen


Fall: Investor Mutig hat in unserer Fallstudie zu Unternehmereinsatzformen den Generalunternehmer Listig beauftragt. Frau Mutig gefällt dessen Ausführungsqualität nicht. Sie findet bei einem Bauvolumen von knapp 200 Mio € maximal 10 Fehler pro Baukörper (insgesamt 5 Baukörper), vor allem im Hinblick auf die Sichtbetonqualität. Die voraussichtlichen Mängelbeseitigungsaufwendungen betragen insges. knapp 15.000 €. Dazu müsste Listig, 6 Monate früher als im Bauablauf vorgesehen, zwischenzeitlich wieder abgebaute Gerüste erneut aufbauen. Mutig ist das egal. Er erklärt kurzerhand die Kündigung wegen mangelhafter Ausführung, das wäre jedenfalls ein wichtiger Grund. Fristen seien deshalb entbehrlich, das Ganze sei einfach unzumutbar, Pfusch, er habe das Vertrauen verloren, da die Sichtbetonqualität von herausragender gestalterischer Bedeutung sei.

Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages

8.2 Kündigung durch den Auftraggeber


„Freie ” Auftraggeberkündigung, § 649 BGB; § 8 Abs. 1 VOB/B

Kündigungsgrund Keiner erforderlich, jederzeit möglich

Kündigungsfolgen (1) Volle Vergütung für erbrachte Leistungen

(2) Volle Vergütung für nicht erbrachte Leistungen

abzüglich• ersparter Aufwendungen• sonstigen kündigungsbedingten

Erwerbs

Entspricht in etwa dem „entgangenen Gewinn“ im Rechtssinn

Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages8.2 Kündigung durch den Auftraggeber


Kündigung aus wichtigem Grund

KÜNDIGUNGSGRÜNDEWichtige Beispiele



Insolvenz

Nichtbeseitigung von Mängeln trotz Fristsetzung

Terminsverzug trotz Abhilfe-aufforderung mit Fristsetzung

Sonstige wichtige Gründe =Unzumutbarkeit der Fortsetzungdes Vertrages

§ 8 Abs. 2 VOB/B

§ 4 Abs. 7 VOB/B, § 8 Abs. 3 VOB/B

§ 5 Abs. 3, 4 VOB/B, § 8 Abs. 3 VOB/B

Allgemeiner Rechtsgrundsatz,regelmäßig auch vertragliche Regelung



KÜNDIGUNGSFOLGEN § 8 Abs. 3 VOB/B

(1) Vergütung der erbrachten Leistungen, keine Vergütung der nicht erbrachten Leistungen

(2) Mehrkostenerstattungsanspruch des AG, unter Umständen Schadensersatz

(3) Unter Umständen Recht des AG, Baustelleneinrichtung und auf Baustelle lagernde Stoffe zu nutzen



Falllösung Für eine Kündigung nach § 4 Abs. 7 , 8 Abs. 3 VOB/B fehlt es an der Fristsetzung. Zudem dürfte bei 15.000 € Mangelbeseitigungsaufwand zu 200 Mio. € Vertragsvolumen eine Geringfügigkeitsgrenze unterschritten sein, die es nach Treu und Glauben verbietet, bei an sich hervorragender Arbeit wegen Mängeln zu kündigen (keine veröffentlichte Rechtsprechung dazu, § 4 Abs. 7 hat keine ausdrückliche Geringfügigkeitsgrenze; so aber – zu Recht – das LG München I in einem Fall des Dozenten). Von „Pfusch“ kann keine Rede sein, mit dieser Begründung kann nur in extremen Ausnahmefällen gekündigt werden., wenn die Qualität der Arbeit dermaßen „unterirdisch“ schlecht ist, dass der AN offensichtlich nicht dazu in der Lage ist, die vertraglichen Anforderungen zu erfüllen und deshalb die Fortsetzung der Arbeiten dem AG nicht zumutbar ist. Das subjektive Empfinden des Ehepaars Mutig spielt nur insoweit eine Rolle, als es in „harte“ vertragliche Anforderungen gegossen wurde. Die unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund ist in eine wirksame freie Auftraggeberkündigung umzudeuten. Die Gegenkündigung empfiehlt sich aus Vorsichtsgründen dennoch für den AN. Er hat Anspruch auf volle Vergütung der nicht erbrachten Leistungen abzgl. insbesondere ersparter Aufwendungen.




Freie Kündigung UNZULÄSSIG

Kündigung aus wichtigem GrundKÜNDIGUNGSGRÜNDE


8.3 Kündigung durch den Auftragnehmer

Verletzung von Mitwirkungs-pflichten trotz Fristsetzung

Zahlungsverzug

Sonstiger wichtiger Grund,Unzumutbarkeit der Fortsetzungdes Vertrags

§ 9 Abs. 1 a VOB/B

§ 9 Abs. 1 b VOB/B

Allgemeiner Rechtsgrundsatzregelmäßig auch vertragliche Regelung



KÜNDIGUNGSFOLGEN

(1) Vergütung der erbrachten Leistungen

(2) Angemessene Entschädigung für die nicht erbrachten Leistungen, § 647 BGB entspricht in etwa der Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen (§ 8 Abs. 1 VOB/B)

(3) Unter Umständen weiterer Schadensersatz oder sonstige Ansprüche



Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des Bauvertrages

8.4 Besonderheiten beim Architektenvertrag

• Annahme von Schmiergeldern oder wettbewerbswidrige Absprachen

• Planungsleistungen unbrauchbar und wertlos

• Architekt baut ohne Baugenehmigung• Erkrankung über längere Zeit, nicht in

der Lage, Pflichten zu erfüllen• Tod des Architekten• Ganz erhebliche Bausummen-

überschreitung trotz Nachbesserung (im Einzelnen streitig)

Hohe Hürde: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages!

Wichtige Gründe für Kündigung durch den AG

(Beispiele aus der Rechtsprechung)

Wichtige Gründe für Kündigung durch den Architekten (Beispiele aus der Rechtsprechung)• Weigerung des AG,

Abschlagszahlungen zu leisten• Insistieren des AG auf Bauen ohne

Genehmigung• Insolvenz des AG• Öffentliche Herabwürdigung des

Werkes des AN • Endgültige und ernsthafte

Verweigerung der Erfüllung des Vertrages durch AG

• Unzumutbare fortlaufende Eingriffe in Planungsablauf

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten

9.1 Unternehmereinsatzformen

Organigramm der Baubeteiligten und Vertragsbeziehungen

Bauherr

Projektmanager

Architekt Fachingenieur 1 Fachingenieur nFirma 1 Firma n

ProjekthierarchieVertragsbeziehung

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten


Begriffe

Alleinunternehmer

Generalübernehmer

Hauptunternehmer

ARGE

Generalunternehmer

SubunternehmerMitu

nter

- ne

hmer

Leih

arbe

its- ve

rhäl

tnis


Alleinunternehmer Generalunternehmer Generalübernehmer

• führt im Rahmen seines Betriebs alle Bauarbeiten durch, die zu dem ihm erteilten Auftrag gehören• auch heute noch Regelfall

• wird vom Bauherrn mit sämtlichen zu einem Bau- werk gehörenden Leistungen beauftragt• verschiedene Unterformen (im engeren Sinn: nur Koordinierung; im weiteren Sinn: auch Bauausführung)• ist niemals Bauherr• oft „eingeklemmte“ Stellung Abgleich der Verträge !

bezüglich Definition- 1. Ansicht: GU, der auch die Architektenleistungen übernimmt- 2. Ansicht: GU, der selbst keine Bauleistungen erbringt

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten9.1 Unternehmereinsatzformen


SubunternehmerHauptunternehmer

• AN, dem nur ein Teil der zu einem Bauvorhaben gehörenden Bauleistungen übertragen wird.

• wird vom GU beauftragt• auch „Nachunternehmer“ genannt• keine Rechtsbeziehung zum Bauherrn: vertragliche Beziehungen trennen (Behinderungsanzeigen, Rechnungs- stellungen etc.)

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten



ARGE-VertragBegriff: Gegenseitiges Versprechen, gemeinschaftlich übernommene Aufgaben in der vorgesehenen Bauzeit zu erfüllen.Normale

ARGEDach-ARGE

Bauherr

Bauherr

Bauvertrag

Bauvertrag

Gemeinschaftliche Bauausführung

Bereitstellung von Geldmitteln, Bürg-schaften, Personal, Stoffen

ARGE „XY“

Fa. A. Fa. B. Fa. C.

Fa. A Fa. B Fa. C

Fa. A. Fa. B. Fa. C.

Dach-ARGE

Fa. A Fa. B Fa. C

Einzellos

Einzellos

Einzellos

Nachunternehmer-verträgeselbständige und eigenverantwortliche Bauleistung für Einzellos




Festlegung der technischen und kaufmännischen „Federführung“ und Regelung der ARGE-Auseinandersetzung

Gesamtschuldnerische Haftung gegenüber Bauherrn

Ausgliederung der Bauaufgabe in einzelne Leistungsbereiche Weitergabe der Leistungsaufgaben an Partner der ARGE durch NachunternehmeraufträgeZweifache Haftung als Mitglied der ARGE und als Subunternehmer der ARGE

• Es existiert jeweils ein Mustervertrag des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie• Grundsätzlich gelten die Regelungen für die ARGE auch für die Dach-ARGE• § 25 des Mustervertrages zum Dach-ARGE-Vertrag regelt Gesellschafterpflichten und –rechte zum Nachunternehmerverhältnis

ARGE-VertragAbgrenzung von

Normale ARGE Dach-ARGE

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten9.1 Unternehmereinsatzformen


Aufbauorganisation Variante Vor-/Nachteile

Projektleitung

Nutzer Bauherr

Projekt-leitung

Grundstück

Finanzierung

Projektleitungbesetzt durch Bauherrn und externen Projektmanager. Kann in beiden Fällen durch entsprechende Stäbe (Projektsteuerung) unterstützt werden.Diese Varianten gelten für alle nachfolgenden Organisationsformen

Vorteile bei Einsatz externer PMprofessionelle Abwicklung gewährleistet; Beschränkung Personal auf InvestitionsphaseNachteileKosten; Probleme im Grad der Delegation von Entscheidungs-befugnis; weitere Schnittstelle im Projekt (Bauherr/PM/nach-geordnete Stellen)


9.2 Rollen der Baubeteiligten



Konventionelle Abwicklung mit Einzelplanern und Einzelvergabe

Nutzer Bauherr

Projekt-leitung

Grundstück

Finanzierung

EinzelunternehmerEinzelplaner

Konventionelle Abwicklungmit Einzelplanern und Einzelunternehmern„Einzelvergabe“

Vorteile Auswahl der jeweils besten Spezialisten möglich; spätere Gewerke können später vergeben werden; maxi-maler Einfluss Bauherr bzw. Projektleitung; flexible Abwicklung; Realisierung von Vergabegewinnen zugunsten des Bauherrn; kostengünstig bei pro-fessioneller AbwicklungNachteile Hoher Koordinationsaufwand; Kosten-sicherheit erst zu spätem Zeitpunkt; Probleme bei Haftungsfragen; Projektdisziplin durch Flexibilität schwer zu halten





Generalplaner

Generalplaner

Nutzer Bauherr

Projekt-leitung

Grundstück

Finanzierung

Einzelunternehmer

GeneralplanerGesamte Planung „in einer Hand“, entweder durch ein Büro alleine oder ein Büro mit Subunternehmern

Mit anderen Varianten kombinierbar

Vorteile Eindeutige Planerhaftung; Wegfall von Koordinationsaufgaben für die Projektleitung; ggf. Rückgriff auf „eingespielte Teams“Nachteile Geringere Einflussmöglichkeit des Bauherrn bei der Planerauswahl; Haftungshöhe bleibt beschränkt; Koordinationsaufwand der Planer muss bezahlt werden oder geht zu Lasten von Subunternehmern





Generalunternehmer / Generalübernehmer

Generalplaner GU) Generalübernehmer (GÜ)Gesamte Ausführung „in einer Hand“, ggf. unter Einbezug von Planungsleistungen GU erbringt Bauleistungen; GÜ erbringt keine eigenen BauleistungenMit anderen Varianten kombinierbar

Vorteil Eindeutige Ausführungshaftung; Wegfall von Koordinationsaufgaben für die Projekt- und Bauleitung; frühe Kostensicherheit für vorgegebenes ProgrammNachteile Geringe Einflussmöglichkeit des Bauherrn bei der Subunternehmer-auswahl; frühzeitige Vergabereife ist gefordert; geringe Flexibilität bzw. kostenintensive Änderungen; Koor-dinationsaufwand muss über höhere Preise bezahlt werden

Nutzer Bauherr

Projekt-leitung

Grundstück

Finanzierung

GeneralunternehmerEinzelplaner

Nachunternehmer





Totalunternehmer / Totalübernehmer

Nutzer Bauherr

Projekt-leitung

Grundstück

Finanzierung

Total- unternehmer

Totalunternehmer / TotalübernehmerGesamte Planung und Ausführung „in einer Hand“, ggf. unter Einbezug von frühen Planungsergebnissen Dritter

Vorteile Eindeutige Haftung; Wegfall von Koordinationsaufgaben für die Projektleitung; frühe Kostensicherheit; Berücksichtigung des GÜ-Know-howsNachteile Geringere Einflussmöglichkeit des Bauherrn nach der Vergabe; schwierige Vertragsdefinition; geringe Flexibilität bzw. kostenintensive Änderungen, schwierige Leistungskontrolle durch den AG; Koordi-nationsaufwand muss über höhere Preise oder reduzierte Qualität bezahlt werden

Planungsleistungen Ausführungsleistungen





Bauträger

Nutzer Projekt-leitung

Bauträger

Grundstück

Finanzierung

Finanzierung

BauträgerNutzer bzw. dessen beauftragte Projektlei-tung kauft das Investitionsprojekt, das der Bauträger gem. Vertrag errichtet.Für die Vertragsbedin-gungen im Einzelnen bestehen zahlreiche Möglichkeiten.

Vorteile AG ist mit der Objektrealisierung nahezu nicht belastet; Kosten-sicherheit, eindeutige HaftungNachteile Keine Einflussmöglichkeit als Bauherr; schwierige Vertrags-definition; geringe Flexibilität bzw. kostenintensive Ände-rungen; schwierige Leistungs-kontrolle durch den AG; Komfort und Risiko müssen bezahlt werden.

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation




9.3 Partnerschaftliche Modelle Construction Management „at agency” oder „as

advisor”

Bauherr

Construction Manager

Lieferanten

Unternehmer

Planungs-team

Vertragliche BeziehungenKoordination


Bauherr

Planungs-team


Unternehmer

Lieferanten

Vertragliche Beziehungen

Koordination


9.3 Partnerschaftliche Modelle

Construction Management „at risk” oder „as constructor”


Bauherr Controller


Planungsteam Unternehmer Lieferanten

ab Leistungsphase 3 Entwurfsplanungoderab Leistungsphase 5Ausführungsplanung

Vertragliche BeziehungenKoordination

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle

Construction Management at risk



Projekt-Management

Strukturierter Umgang mit den Prozessen im Gesamtprojekt

Simultaneous Engineering

Integration von Planungs- und Herstellungs-prozess

Value Engineering

Kontinuierlicher Optimierungs- prozess

Partnering

Kooperation, gemeinsame Konfliktlösung

Target Costing

Produktent-wicklung und Planung nach vorgegebenen (Kosten-)Zielen

Moderne Managementansätze im CM


Bildung eines Projektteams mit Mitgliedern von AG – und AN Seite, Architekten und Fachplanern Umfassender Beratungsansatz des CM: Planung, Steuerung, Ausführung und späterer Betrieb des Gebäudes Frühzeitige Einbindung des AN in die Planung („Simultaneous Engineering“) Value Engineering: Optimierung von Planung und Ausführung im Hinblick auf Kosten, Qualität, Abläufe und späteren Betrieb des Objektes Frühzeitige Nennung eines Maximalpreises („frühe Kostensicherheit“) Vergütung auf Cost- plus Basis (Selbstkosten), regelmäßig

Maximalpreisabsprache

Unterschiede des CM zu Generalunternehmer- und Totalunternehmermodellen

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten9.3 Partnerschaftliche Modelle


Projekt-Management

- Zieldefinition- Planungsmanagement- Budgetermittlung- Terminplanung- Projektstrukturierung

ValueManagement

- Optimierung in Ablauf, Technik, Wirtschaftlichkeit von Bau und Betrieb- Ermittlung von Alternativen

Erstellung von Vertrags-unterlagen für die Ausführungs-phase- Baubeschreibung- Terminplan- Zahlungsplan- Organisationshandbuch

Planprüfung

- Anerkannte Regeln der Technik- Vorgaben AG- Unklarheiten, Lücken, Widersprüche- Wirtschaftlichkeit

Planungs- und Optimierungsphase


Leistungsbild Construction Management


Leistungsbild Construction Management


Projekt-Management- Organisation, Information, Koordination Dokumentation

- Qualitäten und Quantitäten- Kosten Termine und Kapazitäten

ValueEngineering

- Fortsetzung des Optimierungs- prozesses

Bauleistungen

- Schlüsselfertigbau

Architekten- und Ingenieurs- Leistungen

- Ausführungsplanung- Vergaben- Objektüberwachung- Dokumentation und Objektbetreuung

Ausführungsphase


Leistungsbild Construction Management in ModulenDESIGN & CONSTRUCTION MANAGEMENT

CM AT RISKCM AT AGENCY

Plan

ungs

- und

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ngsp

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Ausf

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ngsp

hase

Projektsteuerungs- Value Baustelle Bauleistungen Architekten- und leistungen Management Logistik Ingenieurleistungen

GU- VERTRAG MIT GMP

• Organisation, Projektstrategie, Koordination, Information, Dokumentation

• Qualität, Quantität, Planungs- und Vertrags- management

• Kosten, Finanzierung, Wirtschaftlichkeit•Termine, Fristen

[ grundsätzlich wie Heft 9 des AHO, Leistungsbild Projektsteuerung, mit zusätzlichen Leistungen des CM]

• Erstellung, Abstimmen, Festlegen, Koordinieren und Durchführen eines fortlaufenden Projektoptimierungsprozesses

• Untersuchungen zur Optimierung von Planung, Bauausführung und Betrieb des Gebäudes

• Ermittlung von Alternativen bei Beibehaltung oder Verbesserung von Qualität und Funktionalität

• Prüfung der Arbeitsergebnisse von Architekten/Fachplanern auf Wirtschaftlichkeit im Baubetrieb

• Erstellen von Entscheidungsvorlagen mit Vergleichsberechnungen unter Einbeziehung auch der Folgekosten für den Betrieb

• BE-Plan

• Infrastrukturplan

• Bauausführungsstrategie

• Beschaffungsstrategie

• Soziallogistik

• Baustellentourismus

• Umgang mit Behörden

• ggf. Abbrucharbeiten, Erdarbeiten und Verbau vorgezogen (optionale Bauleistungen)

Prüfung der Arbeitsergebnisse der Architekten/ Fachplaner auf Vertrags-konformität, allgemeine Regeln der Technik, Lücken, Widersprüche, Unklarheiten

• Schlüsselfertigbau

• Erstellung der (funktionalen) Leistungsbeschreibung für die Ausführungsphase, Terminplanung, Zahlungsplan, Organisationshandbuch, Aufgabenverteilung Projektteam für die Ausführungsphase, Gutachten, Untersuchungen, relevanter Schriftverkehr mit Behörden und sonstigen Projektbeteiligten• Ermittlung und Angebot eines Maximalpreises

• Ausführungsplanung• Vorbereitung und Durchführung der Nachunternehmervergaben• Objektüberwachung• Objektbetreuung und Dokumentation

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten9.3 Partnerschaftliche Modelle


Zusammenfassung der Vor- und Nachteile von CM aus Sicht des AG

Vorteile+ Tansparenz von Kosten und Entscheidungsprozessen+ Kleineres, flexibleres Projektteam auf Seiten des Bauherrn+ Frühzeitige Kosten- und Terminsicherheit für den Bauherrn+ Größerer Einfluss auf Qualität, Termine und Kosten+ Kürzere Projektabwicklungszeiten+ Höhere Kostensicherheit bei realistischen Preisen+ Frühe Verzahnung von Planung und Ausführung+ Partnering-Ansätze („Kooperation“)

Nachteile- Eingeschränkter Wettbewerb

- Beschränkte Anzahl an kompetenten Bietern für CM-Leistungen

- Nur für bestimmte Auftraggeber mit entsprechender interner Organisation bzw. entsprechendem Know-how

- Im normalen Gewerbebau kleineren bis mittleren Umfangs, der für alle Beteiligten, insbesondere für die Planer, ausreichend beherrschbar ist, nur geringes Kostensenkungs- potential



Aus der Praxis ergeben sich folgende Grundregeln für die Auslegung von Bauprojekten:• Projektorganisationen müssen lebendig bleiben. Organisationsformen müssen

der jeweiligen Projekthase entsprechen

• Oberste Führungsebenen müssen in die Projektorganisation eingebunden werden

• Organisationen müssen Controlling ermöglichen

• Phasenaufteilungen bzw. Abwicklungsschritte müssen sich in Meilensteinen und Entscheidungspunkten widerspiegeln

• Instrumente für Konfliktlösungen sind vorzusehen (z. B. Steuerungskomitees)

• Informations-, Berichts- und Besprechungswesen sind logisch nach Erfordernissen und Regeln der Technik, aber auch pragmatisch auszulegen

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.4 Grundregeln


Kein Projekt gleicht dem anderen. Für jedes Projekt ist eine im Einzelnen den Erfordernissen angepasste Aufbauorganisation, angepasste Planungsabläufe, Planungsorganisation und Vertragsmodelle zu entwickeln.

Merksatz

Keine Patentrezepte!

Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten9.4 Grundregeln

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten9.5 Der Nutzer als Teil der Projektorganisation

Nutzerorganisation

Bauprojektorganisation

Weg zur Berücksichtigung der Nutzerbelange...diese Beziehung stört das gesamte Projekt!

BauherrnvertreterBauprojektleitung

Nutzer-vertreter

Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB/B-)Bauvertrags10.1 Aufhebungsvereinbarung

• Im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen, aber ohne weiteres zulässig (Privatautonomie/Vertragsfreiheit)

• Vertragliche Abrede, den Vertrag aufzuheben (= mit Wirkung für die Zukunft zu beenden)

• Typische Inhalte i.d.R. Leistungsabgrenzung, Abnahme, Vergütung, gegebenenfalls Mängelbeseitigung, Sicherheitentausch bzw. –rückgabe, Abgeltung von im Streit stehenden Ansprüchen


Fall: Investor Mutig hat in unserer Fallstudie zu Unternehmereinsatzformen den Generalunternehmer Listig beauftragt. Frau Mutig gefällt dessen Ausführungsqualität nicht. Sie findet bei einem Bauvolumen von knapp 200 Mio € maximal 10 Fehler pro Baukörper (insgesamt 5 Baukörper), vor allem im Hinblick auf die Sichtbetonqualität. Die voraussichtlichen Mängelbeseitigungsaufwendungen betragen insges. knapp 15.000 €. Dazu müsste Listig, 6 Monate früher als im Bauablauf vorgesehen, zwischenzeitlich wieder abgebaute Gerüste erneut aufbauen. Mutig ist das egal. Er erklärt kurzerhand die Kündigung wegen mangelhafter Ausführung, das wäre jedenfalls ein wichtiger Grund. Fristen seien deshalb entbehrlich, das Ganze sei einfach unzumutbar, Pfusch, er habe das Vertrauen verloren, da die Sichtbetonqualität von herausragender Bedeutung sei.




„Freie ” Auftraggeberkündigung, § 649 BGB; § 8 Abs. 1 VOB/B

Kündigungsgrund Keiner erforderlich, jederzeit möglich

Kündigungsfolgen (1) Volle Vergütung für erbrachte Leistungen

(2) Volle Vergütung für nicht erbrachte Leistungen

abzüglich• ersparter Aufwendungen• sonstigen kündigungsbedingten

Erwerbs

Entspricht in etwa dem „entgangenen Gewinn“ im Rechtssinn




KÜNDIGUNGSGRÜNDEWichtige Beispiele



Insolvenz

Nichtbeseitigung von Mängeln trotz Fristsetzung

Terminsverzug trotz Abhilfe-aufforderung mit Fristsetzung

Sonstige wichtige Gründe =Unzumutbarkeit der Fortsetzungdes Vertrages

§ 8 Abs. 2 VOB/B

§ 4 Abs. 7 VOB/B, § 8 Abs. 3 VOB/B

§ 5 Abs. 3, 4 VOB/B, § 8 Abs. 3 VOB/B

Allgemeiner Rechtsgrundsatz,regelmäßig auch vertragliche Regelung



KÜNDIGUNGSFOLGEN § 8 Abs. 3 VOB/B

(1) Vergütung der erbrachten Leistungen, keine Vergütung der nicht erbrachten Leistungen

(2) Mehrkostenerstattungsanspruch des AG, unter Umständen Schadensersatz

(3) Unter Umständen Recht des AG, Baustelleneinrichtung und auf Baustelle lagernde Stoffe zu nutzen



Falllösung Für eine Kündigung nach § 4 Abs. 7 , 8 Abs. 3 VOB/B fehlt es an der Fristsetzung. Zudem dürfte bei 15.000 € Mangelbeseitigungsaufwand zu 200 Mio. € Vertragsvolumen eine Geringfügigkeitsgrenze unterschritten sein, die es nach Treu und Glauben verbietet, bei an sich hervorragender Arbeit wegen Mängeln zu kündigen (keine veröffentlichte Rechtsprechung dazu, § 4 Abs. 7 hat keine ausdrückliche Geringfügigkeitsgrenze; so aber – zu Recht – das LG München I in einem Fall des Dozenten). Von „Pfusch“ kann keine Rede sein, mit dieser Begründung kann nur in extremen Ausnahmefällen gekündigt werden., wenn die Qualität der Arbeit dermaßen „unterirdisch“ schlecht ist, dass der AN offensichtlich nicht dazu in der Lage ist, die vertraglichen Anforderungen zu erfüllen und deshalb die Fortsetzung der Arbeiten dem AG nicht zumutbar ist. Das subjektive Empfinden des Ehepaars Mutig spielt nur insoweit eine Rolle, als es in „harte“ vertragliche Anforderungen gegossen wurde. Die unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund ist in eine wirksame freie Auftraggeberkündigung umzudeuten. Die Gegenkündigung empfiehlt sich aus Vorsichtsgründen dennoch für den AN. Er hat Anspruch auf volle Vergütung der nicht erbrachten Leistungen abzgl. insbesondere ersparter Aufwendungen.




Freie Kündigung UNZULÄSSIG

Kündigung aus wichtigem GrundKÜNDIGUNGSGRÜNDE



Verletzung von Mitwirkungs-pflichten trotz Fristsetzung

Zahlungsverzug

Sonstiger wichtiger Grund,Unzumutbarkeit der Fortsetzungdes Vertrags

§ 9 Abs. 1 a VOB/B

§ 9 Abs. 1 b VOB/B

Allgemeiner Rechtsgrundsatzregelmäßig auch vertragliche Regelung



KÜNDIGUNGSFOLGEN

(1) Vergütung der erbrachten Leistungen

(2) Angemessene Entschädigung für die nicht erbrachten Leistungen, § 647 BGB entspricht in etwa der Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen (§ 8 Abs. 1 VOB/B)

(3) Unter Umständen weiterer Schadensersatz oder sonstige Ansprüche



Technische Universität MünchenTeil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages

10.4 Besonderheiten beim Architektenvertrag

• Annahme von Schmiergeldern oder wettbewerbswidrige Absprachen

• Planungsleistungen unbrauchbar und wertlos

• Architekt baut ohne Baugenehmigung• Erkrankung über längere Zeit, nicht in

der Lage, Pflichten zu erfüllen• Tod des Architekten• Ganz erhebliche Bausummen-

überschreitung trotz Nachbesserung (im Einzelnen streitig)

Hohe Hürde: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages!

Wichtige Gründe für Kündigung durch den AG

(Beispiele aus der Rechtsprechung)

Wichtige Gründe für Kündigung durch den Architekten (Beispiele aus der Rechtsprechung)• Weigerung des AG,

Abschlagszahlungen zu leisten• Insistieren des AG auf Bauen ohne

Genehmigung• Insolvenz des AG• Öffentliche Herabwürdigung des

Werkes des AN • Endgültige und ernsthafte

Verweigerung der Erfüllung des Vertrages durch AG

• Unzumutbare fortlaufende Eingriffe in Planungsablauf

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag

1.1 Vertragstyp

Werkvertragsrecht,§§ 631 ff. BGB(Erfolg ist geschuldet)REGEL

Dienstvertragsrecht,§§ 611 ff. BGB(Tätigkeit ist geschuldet)AUSNAHME

Architektenbzw.

Ingenieur-vertrag

Architekten- od. Ingenieurvertrag ist sog. typengemischter Vertrag mit werkvertraglichen als auch dienstvertraglichen Elementen, Schwerpunkt in der Regel

in den werkvertraglichen Regeln


TeilleistungTeilleistungVollarchitekturVollarchitektur

• Wurde von BGH als Werkvertrag eingeordnet„Die planende wie die bauleitende Tätigkeit des Architekten dienen der Herbeiführung desselben Erfolges, § 631 Abs. 2 BGB, der Erstellung des Bauwerks“ (BGH, NJW 1960, 431)

• Planungsleistungen nach § 15 I Nr. 1 – 4 HOAI = Werkvertrag• Objektüberwachung nach § 15 I Nr. 8 HOAI = Werkvertrag•Vermutlich auch Leistungsphasen nach § 15 I Nr. 6 und 7 HOAI = Werkvertrag • ABER: Architektentätigkeit kann dienstvertraglich einzuordnen sein, wenn kein unmittelbarer Bauwerksbezug sondern vorrangig die Vermögensinteressen des Bauherrn betroffen sind. Ebenso bei isolierter Beauftragung mit nur einer isolierten Teilleistung einer ansonsten werkvertraglichen Leistungsphase.• Ausschließliche Beratung des Bauherrn = Dienstvertrag (OLG Hamm, NJW – RR 1995, 400)

Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.1Vertragstyp


KoppelungsverbotKoppelungsverbotAbgrenzung zur AkquisitionAbgrenzung zur Akquisition

Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein• Entscheidend ist, ob der Architekt mit Willen des Auftraggebers Leistungen erbringt, oder ob es sich lediglich um eine vorbereitende Tätigkeit handelt, insbesondere wenn die Verwirklichung des Objekts nicht feststeht (KG, BauR 1988, 621)• Die Grenze der werbenden Tätigkeit ist dort erreicht, wo die Tätigkeit des Architekten absprachegemäß in die konkrete Planung übergeht (OLG Hamm, NJW – RR 1990, 91)nicht selten werden aber bereits Leistungen der Phase 2 (Vorentwurf) teils sogar der Phase 3 (Entwurf) noch akquisitorisch erbracht

• Koppelungsverbot von Grundstücksverkauf und Architektenvertrag, § 3 Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen• Verpflichtung des Grundstückserwerbers ist insoweit unwirksam, d.h. der Grundstücks-kaufvertrag im Übrigen bleibt wirksam• Wird sehr streng gehandhabt: Auch der bloße Nachweis der Kaufgelegenheit iSe Maklers iVm einer Architektenleistung ist unwirksam• Koppelungsverbot gilt nicht für Bauträger, Generalunternehmer oder –übernehmer mit Planungsverpflichtung, soweit auf einem dem Erwerber vorweg übertragenen Grundstück gebaut wird.• Koppelungsverbot gilt auch nicht, wenn der Architekt oder Ingenieur gewerbsmäßig mit Erlaubnis nach § 34c GewO als Generalunter-nehmer schlüsselfertige Bauten auf einem dem Erwerber vorweg zu übertragenden Grundstück errichtet (BGH, BauR 1989, 95)

Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.2 Abgrenzung zur Akquisition und Koppelungsverbot

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.2 Zustandekommen und mündlich erteilte AufträgeGrundsätzlich besteht Formfreiheit• Verträge können schriftlich, mündlich, durch schlüssiges Verhalten, individuell ausgehandelt oder als Formularverträge geschlossen werden• Zur Schaffung klarer Verhältnisse ist jedoch die Schriftform unbedingt zu empfehlen

Bestätigungsschreiben• Architekt / Ingenieur kann den Auftrag schriftlich gegenüber dem Auftraggeber bestätigen• Widerspricht der Auftraggeber nicht, kann dies oft als Zustimmung gewertet werden (Vorsicht: Ausnahme, eng auszulegen)Schlüssiges Verhalten• Architekt / Ingenieur erbringt bestimmte Leistung• Auftraggeber gibt durch Entgegennahme und Verwertung der Leistung zu erkennen, dass dies seinem Willen entspricht• Auftraggeber übernimmt auch stillschweigend Honorarzahlungspflicht

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.3 Stufenweise Beauftragung und Teilbeauftragung

• Stufenweise Beauftragung:o Beauftragt werden verschiedene Leistungsstufen (z.B. HOAI Leistungsphasen 1 –

4 und 5 -8), i.d.R. räumt der Architekt dem AG eine unwiderrufliche Option auf die weiteren Stufen ein;

o Die Annahme der Option erfolgt in der Praxis oft durch schriftliche sog. „Abrufe“, die einen Vertrag für die nächste Stufe zustande bringen; in der Praxis wird regelmäßig eine Behandlung der abgerufenen Stufen als einheitlicher Vertrag vereinbart;

o Die stufenweise Beauftragung ist vom Leistungsabruf bei erfolgter Gesamtbeauftragung abzugrenzen (Abrufe des Bauherrn bestimmen nur die die Fälligkeit einzelner Leistungen);

o Gewährleistung und Honorarforderung sind isoliert für die jeweilig beauftragte Stufe zu betrachten, sofern getrennte Abnahmen vereinbart, ansonsten (s.o.) regelmäßig Behandlung als einheitlicher Vertrag vereinbart.

• Teilbeauftragung:o Beauftragung mit einzelnen Leistungsphasen oder auch nur mit Teilbereichen

einzelner Leistungsphasen

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.4 Abnahme der Architektenleistungen

Erklärungsinhalt und Rechtsnatur

• Anerkennung der Architektenleistung als eine in der Hauptsache vertragsgemäße Erfüllung (BGH, NJW 1967, 2259) durch einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung des Bauherrn•Problem: Wird oft nicht ausdrücklich erklärt, sondern muss zB in vorbehaltlose Schlussrechungszahlung gelesen werden

Rechtswirkung• Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche des Bauherrn, § 634a Abs. 2 BGB• Beweislastumkehr; Bauherr trägt ab Abnahme die Beweislast für die Mangelhaftigkeit• Entgegen § 641 Abs. 1 BGB NICHT Voraussetzung für Fälligkeit des Honoraranspruchs des Architekten. Hierfür genügt die vertragsgemäße Erfüllung und damit einhergehende Abnahmefähigkeit, § 15 Abs. 1 HOAI

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.4 Abnahme der Architektenleistungen

• Konkludente AbnahmeErfordert vertragsgemäße Leistung und weitere Umstände, welche einen rechtsgeschäftlichen Willen des Bauherrn erkennen lassen:o z.B. Bezahlung der Schlussrechnung; Aber nur wenn alle beauftragten

Leistungsphasen auch tatsächlich erbracht wurdeno Im Ausnahmefall auch durch Benutzung (monatelang)

• Fiktive Abnahme § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB, wenn der Bauherr die Abnahme verweigert

• Teilabnahme kommt nur dann in Betracht, falls dies vertraglich vereinbart wurde, z.B. Teilabnahme der erbrachten Leistungen gem. den HOAI Leistungsphasen 1 – 8 wenn Leistungsphasen 1 – 9 beauftragt wurden

Besondere Abnahmehandlungen:

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.5 Vertragsgestaltung

Typische Inhalte

Stufenweise Beauftragung

Allg. Pflichten

Planungsänderungen

Besondere Leistungen

Individualisierung der Leistung

Beratungspflichten

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.5 Vertragsgestaltung

Typische Inhalte

Honorarparameter (Kostenvereinbarung

?)

Besondere Vergütungs-tatbestände

(Umbauzuschlag?)

Kündigungsregelungen

Urheberrechte

Pauschalhonorar?

Nebenkosten


Forderungen des Bundesrats zur 5. HOAI-Novelle 1996: Vereinfachung der HOAI Abkoppelung der Honorare von den tatsächlichen Baukosten Anreize zur Kostenersparnis

Koalitionsvereinbarung 2005: mehr Transparenz

EU-Dienstleistungs-Richtlinie (2006): freier Dienstleistungsverkehr für im Ausland niedergelassene Architekten + Ingenieure

Erhöhung der Honorare

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI

2.1 Historie zur 6. HOAI-Novelle 2009


Die Grundstruktur der Honorarermittlung nach dem Muster der alten HOAI bleibt erhalten.

56 Paragraphen103 Paragraphen

2 Teile:

(1) Verordnungsteil mit verbindlichen Honorarregelungen

zu den Planungsleistungen

(2) 14 Anlagen, mit teils verbindlichen, teils

unverbindlichen Regelungen

ein Gesetz,untergliedert in Teile I – XIV

mit verbindlichen Regelungenzur Honorarermittlung

jetztbisher

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.2 Die neue Struktur der HOAI


Teil 1 (§§ 1- 16): Allgemeine Vorschriften

Flächenplanung (§§ 17- 31)

Bauleitplanung Landschafts-

planung

Objektplanung(§§ 32- 47)

Gebäude + raumbildende Ausbauten

Freianlagen Ingenieurbauwerke Verkehrsanlagen

Fachplanung(§§ 48- 54)

TWP TGA

Überleitungs- undSchlussvorschriften(§§ 55, 56)

Verbindliche Honorarregelungen

(„vor die Klammer gezogen“)

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.3 Gliederung der neuen HOAI - Verordnungsteil


Anlage 1: Beratungsleistungen

Leistungen, Besondere Leistungen und Honorare

Anlage 2: Besondere Leistungen

Anlage 3: Objektlisten

gegliedert nach den Leistungsbildern

unverbindliche Regelungen(„Kann-Vorschriften“) verbindliche Regelungen

zur Einordnung des Objekts in die Honorarzone

Anlagen 4 - 14: Leistungen

Beschreibung der Leistungen der einzelnen Leistungs-bilder

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.3 Gliederung der neuen HOAI - Anlagen


§ 55 HOAI

§ 56 HOAI

Für Leistungen, die (mündlich oder schriftlich) ab dem 18.08.2009 (= Inkrafttreten der neuen HOAI) vereinbart werden.

Neue HOAI wurde am 17.08.2009 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist damit am 18.08.2009 in Kraft getreten.

Keine Übergangsregelung für Leistungen, die vor Inkrafttreten vereinbart, aber erst nach Inkrafttreten erbracht werden.

Sonderfall: Stufenweise Beauftragung

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.4 Ab wann gilt die neue HOAI?


„Inländerregelung“, § 1 HOAI:

nur für Auftragnehmer mit Sitz im Inland Leistungen müssen vom Inland aus erbracht werden auch derjenige Ausländer ist „Inländer“, der seine

Leistungen faktisch im Rahmen einer festen Einrichtung in Deutschland erbringt (sog. „niedergelassener Ausländer“)

Umsetzung der europäischen

Dienstleistungs-Richtlinie (2006)

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.5 Für wen gilt die neue HOAI?


„Umbauten“, § 2 Nr. 6

Streichung des Begriffs „wesentliche“ Eingriffe in Konstruktion oder Bestand: d.h. jeder Eingriff reicht aus gleichzeitig Wegfall des § 10

Abs. 3a HOAI a.F. und Neuregelung zu den Umbauten

Neue Begriffsbestimmungen

Neu sind Definitionen zu: Fachlich anerkannte Regeln der

Technik bei der Kostenermittlung (§ 2 Nr. 12) Kostenschätzung (§ 2 Nr. 13):

-> DIN 276 neu (2008-12) Kostenberechnung (§ 2 Nr. 14):

-> DIN 276 neu (2008-12)

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.6 Begriffsbestimmungen, § 2 HOAI


Leistungen (§ 3 Abs. 1 HOAI)

bisherige Terminologie: „Grundleistungen“

verpreiste Leistungen zu den Planungsleistungen (verbindliche Regelungen, Anlagen 4 – 14)

nicht verpreiste Leistungen zu den Beratungsleistungen (frei vereinbar, Anlage 1)

Besondere Leistungen

(§ 3 Abs. 3 HOAI) Anlage 2

Honorar frei vereinbar („Kann-Vorschriften“)

Kein Schriftformer-fordernis

andere Leistungen (§ 3 Abs. 2 HOAI)

nicht in den Leistungs-bildern erfasst

erforderlich aufgrund Änderung des Leistungs-ziels/-umfangs/-ablaufs

Honorar frei vereinbar

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.7 Der neue Leistungsbegriff, § 3 HOAI


anrechenbare Kosten

Honorartafel

Leistungsbild, Leistungsphasen

Honorarzone, Honorarsatz

Kostenberechnungsmodell, § 6 Abs. 1 HOAI

Baukostenvereinbarungsmodell, § 6 Abs. 2 HOAI

Die Grundstruktur der

Honorarermittlung nach

dem Muster der alten HOAI

bleibt erhalten.Neu: Abkopplung der Honorare von den tatsächlichen Baukosten

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.8 Honorargrundlagen


Neu:Neu:

KostenberechnungsmodelKostenberechnungsmodell l

§ 6 Abs. 1 HOAI§ 6 Abs. 1 HOAI

ausschließlich Kostenberechnung maßgeblich (soweit diese nicht vorliegt: Kostenschätzung)

gilt für Objektplanung u. Fachplanung gilt für alle LP 1-9 durchsetzbarer Anspruch des AN

gegenüber dem AG auf Herausgabe der Kostenberechnung/-schätzung (st. Rspr.)

Flächenplanung: Flächengrößen od. Verrechnungseinheiten

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.9 Kostenberechnungsmodell, § 6 Abs. 1 HOAI


Neu (alternativ):Neu (alternativ):

Baukostenvereinbarung Baukostenvereinbarung

§ 6 Abs. 2 HOAI § 6 Abs. 2 HOAI

zum Zeitpunkt der Beauftragung darf noch keine Planung als Voraussetzung für die Kostenberechnung/-schätzung vorliegen

Schriftformerfordernis Honorar- und Baukostenvereinbarung

müssen gleichzeitig erfolgen einvernehmliche Festlegung realistischer

und nachprüfbarer Baukosten (amtl. Begründung: z.B. Referenzobjekt oder Bedarfsplanung nach DIN 18205)

lt. amtlicher Begründung ferner: gleicher Informationsstand + Fachwissen beider Vertragspartner

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.10 Baukostenvereinbarungsmodell, § 6 Abs. 2 HOAI


… am Beispiel der Objektplanung bei Gebäuden (§ 4 und § 32 HOAI):

KG 300 voll anrechenbar

KG 400 teilweise anrechenbar (wie § 10 Abs. 4 HOAI a.F.)

KG 100, 200, 500, 600, 700 nicht anrechenbar (es sei denn, AN plant, wirkt bei Beschaffung mit oder überwacht)

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.11 Anrechenbare Kosten …

Grundregel § 4 HOAI → DIN 276 neu (2008-12)

§ 32 HOAI


Anzahl der Honorarzonen

§ 5 HOAI Objekt-,

Bauleitplanung, TWP (§ 5 Abs. 1): Honorarzonen I bis V

Landschaftspläne, TGA (§ 5 Abs. 2): Honorarzonen I bis III

Grünordnungspläne, Landschaftsrahmenpläne (§ 5 Abs. 3): Honorarzonen I und II

Bewertungsmerkmale/-punkte für die Honorarzonen

innerhalb der Leistungsbilder

Beispiele:§ 34 Abs. 2 - 4 (Gebäude, raumbildende Ausbauten)§ 39 Abs. 2 - 4 (Freianlagen)§ 43 Abs. 2 - 4 (Ingenieur-bauwerke, Verkehrsanlagen)§ 50 Abs. 2 (TWP)§ 54 Abs. 2 - 3 (TGA)

Objektlisten

Anlage 3:Gegliedert nach Objekten (Gebäude, raumbildende Ausbauten, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen, TGA

§ 50 Abs. 2 - 4:Objektliste für TWP

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.12 Honorarzonen


Honorare der HOAI durchgängig um 10 % erhöht

Verbote der Mindestsatzunterschreitung / Höchstsatzüberschreitung bleiben erhalten, § 7 Abs. 1 – 4 HOAI

Bei fehlender Schriftform gelten die Mindestsätze, § 7 Abs. 6 HOAI

Tafelendwerte sind gleich geblieben

Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.13 Honorartafel


Wortlaut des § 7 Abs. 5 HOAI

„Ändert sich der beauftragte Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggebers/der Auftraggeberin während der Laufzeit des Vertrages mit der Folge von Änderungen der anrechenbaren Kosten, Werten oder Verrechnungseinheiten, ist die dem Honorar zugrunde liegende Vereinbarung durch schriftliche Vereinbarung anzupassen.“

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen

3.1 Leistungsänderungen, § 7 Abs. 5 HOAI


„auf Veranlassung des AG“

„Änderung Leistungsumfang“„Änderung der anrechen-baren Kosten, Werte oder Verrechnungseinheiten“Honoraranpassung

Anpassung der anrechenbaren Kosten schriftliche Vereinbarung durchsetzbarer Anspruch

Kausalität Kostensteigerungen + Kostenreduzierungen

Abgrenzung zu wiederholten Leistungen und Besonderen Leistungen

Anordnung / Initiative / Vorgabe des AG keine mangelhafte od. unwirtschaftliche Planung des AN keine Baupreissteigerungen

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.1 Voraussetzungen für die Honoraranpassung, § 7 Abs. 5 HOAI


bisher: § 20 HOAI a.F jetzt: § 10 HOAIMehrere Vor- und Entwurfsplanungen nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungenauf Veranlassung des AG„umfassendste“ Vor- und Entwurfsplanung 100 %jede weitere Vor- und Entwurfsplanung: 50 %

Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungenauf Veranlassung des AG„vollständige“ Vor- und Entwurfsplanung: 100 %jede weitere Vor- und Entwurfsplanung:

anteilige Prozentsätze vertraglich zu vereinbaren

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.2 Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen, § 10 HOAI


Fall 2Fall 2::Planung für vorangegangene LP 5 ist abgeschlossen, AG verlangt Änderung, die erneute Bearbeitung notwendig macht, aber nicht zur Kostensteigerung führt.

Fall 1Fall 1::Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen.

Fall 3Fall 3::Planung für vorangegangene LP 5 ist abgeschlossen, AG verlangt Änderung, die zur Kostensteigerung führt, aber kein Zurückgehen in abgeschlossene LP notwendig macht.

§ 10 HOAI (wiederholte Leistung)

wiederholte Leistung

§ 7 Abs. 5 HOAI

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen3.3 Fallbeispiele - Leistungsänderungen


Fall 4Fall 4::AG verlangt Änderung, die weder zur Kostensteigerung führt, noch eine Planungsänderung darstellt, die ein Zurückgehen in abgeschlossene Phasen erfordert.

Fall 5Fall 5::Planung für vorangegangene LP ist abgeschlossen, AG verlangt Änderung, weil AN unwirtschaftlich geplant hat. Hierdurch wird eine erneute Bearbeitung notwendig und es kommt zur Kostensteigerung.

Fall 6Fall 6::Aufgrund gestiegener Baupreise kommt es zur Erhöhung der in der Kostenberechnung ermittelten anrechenbaren Kosten.

kein Anspruch

kein Anspruch

kein Anspruch

Teil III. Architektenrecht 2. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.3 Fallgruppen - Leistungsänderungen


Bonus (bisher: § 5 Abs. 4a HOAI a.F.) Malus Kostenunterschreitungen, die

unter Ausschöpfung technisch-wirtschaft-licher oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung der vertraglich festgelegten Standards führen Bonus bis zu 20 % des vereinbarten Honorars

Schriftform

Überschreiten der einvernehmlich festgelegten anrechenbaren Kosten

Malus bis zu 5 % des vereinbarten Honorars

Schriftform?

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen3.4 Bonus-Malus-Regelung, § 7 Abs. 7 HOAI


mehrere Objekte weitgehend vergleichbare

Objektbedingungen dieselbe Honorarzone zeitlich und örtlicher

Zusammenhang als Teil einer

Gesamtmaßnahme geplant, betrieben und genutzt

mehrere Objekte getrennte Abrechnung

§ 11 Abs. 1 Satz 2

§ 11 Abs. 1 Satz 1

einheitliche Abrechnung

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.5 Auftrag für mehrere Objekte, § 11 HOAI


mehrere im Wesentlichen gleiche Objekte

unter gleichen baulichen Verhältnissen

Objekte nach Typenplanung

Serienbauten

zeitlicher und örtlicher Zusammenhang (§ 11 Abs. 2) oderLeistungen waren bereits Gegenstand eines anderen Auftrags zwischen den Parteien (§ 11 Abs. 3)

Honorarminderung

bei den LP 1 – 7:1.-4.

Wiederholung:um 50 %

5.-7. Wiederholung:

um 60 %ab 8.

Wiederholung:um 90 %

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen3.5 Auftrag für mehrere Objekte, § 11 HOAI


Flächenplanung: § 11 Abs. 1-3 gelten nicht Bauleitplanung ( §§ 17-21):

Heranziehung der Ergebnisse oder Erkenntnisse anderer Pläne oder Bestandsaufnahme od. Bewertungen von Landschaftsplanern/sonstigen Planern

Identität des AN nicht erforderlich

§ 11 Abs. 4 HOAI angemessene Reduzierung des Honorars

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen3.5 Auftrag für mehrere Objekte, § 11 HOAI


§ 8 HOAI

§ 9 HOAI

§ 12 HOAI Planausschnitte

Berechnung des Honorars bei Beauftragung von Einzelleistungen

Berechnung des Honorars in besonderen Fällen (Teilbeauftragung von Leistungen) (§ 5 Abs. 1 und 2

HOAI a.F.)

(§§ 19, 37, 45a, 46, 58, 75 HOAI a.F.)

(§ 39 HOAI a.F.)

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen3.6 Weitere Honorargrundlagen


§ 13 HOAI

§ 14 HOAI

§ 15 HOAI

§ 16 HOAI Umsatzsteuer

Zahlungen (Schlusszahlungen, Abschlagszahlungen, Nebenkosten)

Nebenkosten

Interpolation (§ 5a HOAI a.F.)

(§ 7 HOAI a.F.)

(§ 8 HOAI a.F.)

(§ 9 HOAI a.F.)

Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen3.6 Weitere Honorargrundlagen


Wegfall des § 10 Abs. 3 a HOAI a.F. (mitverarbeitete Bausubstanz) Umbauzuschlag, § 35 HOAI:

20-80 % wenn nicht schriftlich vereinbart: 20 % ab Honorarzone II erweiterter Anwendungsbereich (vgl. § 2 Nr. 6 HOAI: jeder Eingriff Konstruktion oder Bestand reicht aus)

Instandhaltung, Instandsetzung, § 36 HOAI: Honorarerhöhung LP 8 bis zu 50 %

§§ 35, 36 gelten entsprechend für die Tragwerksplanung und die technische Ausrüstung (§ 49 Abs. 3, § 53 Abs.3)

Teil III. Architektenrecht 2. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen3.7 Umbauten, §§ 35, 36 HOAI


§ 5 Abs. 4 HOAI a.F. (Schriftform Bes. Leistungen)

§ 6 HOAI a.F. (Zeithonorare)

§ 10 Abs. 3a HOAI a.F. (mitverarbeitete Bausubstanz)

§ 21 HOAI a.F. (zeitliche Trennung der Ausführung)

kein Schriftformerfordernis bei Besonderen Leistungen

Zeithonorare können frei vereinbart werden

Erhöhung Umbauzuschläge erweiterter Anwendungsbereich bei Umbauten

Mehraufwand kann (muss aber nicht) frei vereinbart werden

Gestrichen wurden u.a.: Jetzt gilt:

Teil III. Architektenrecht 4. Vergleich zur HOAI alt

Kursorischer Überblick über weggefallene Regelungen


§ 23 HOAI a.F. (verschiedene Leistungen an einem Gebäude)§ 25 HOAI a.F. (Leistungen desraumbildenden Ausbaus)

§§ 28 - 32 HOAI a.F. (Zusätzliche Leistungen)

§ 57 HOAI a.F. (örtliche Bauüberwachung)

Umbauten u. Instandsetzungen in den §§ 35, 36 HOAI geregelt

jetzt immer getrennte Abrechnung

Beispiel Winterbauschutz: Kostengruppe 397 der DIN 276 neu (2008-12)

Besondere Leistung (Ziff. 2.8.8 der Anlage 2)

Jetzt gilt:

Teil III. Architektenrecht 4. Vergleich zur HOAI alt Kursorischer Überblick über weggefallene Regelungen


Honorare (Honorartafeln, Bewertungsmerkmale/-punkte für Honorarzonen)

Leistungsbild und Leistungsphasen

Aufbau der einzelnen Leistungsbilder und Inhalt der einzelnen Leistungsphasen sind – von wenigen Ausnahmen abgesehen – im Wesentlichen gleich geblieben.

→ § 32 HOAI

→ § 33 HOAI

→ § 34 HOAI (Umbauten: §§ 35, 36)

Leistungen der einzelnen Leistungsphase (Anlagen 4 – 14)

Besondere Grundlagen des Honorars (anrechenbare Kosten)

→ Anlage 11

Bsp.: Objektplanung bei Gebäuden

Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.1 Die einzelnen Leistungsbilder


Teil 2: FlächenplanungAbschnitt 1: Bauleitplanung, §§ 17-21 HOAI § 18 HOAI: Flächennutzungsplan § 19 HOAI: BebauungsplanAbschnitt 2: Landschaftsplanung, §§ 22-31 HOAI § 23 HOAI: Landschaftsplan § 24 HOAI: Grünordnungsplan § 25 HOAI: Landschaftsrahmenplan § 26 HOAI: Landschaftpflegerischer Begleitplan § 27 HOAI: Pflege- und Entwicklungsplan



Teil 3: ObjektplanungAbschnitt 1: Gebäude und raumbildende Ausbauten, §§ 32-36 HOAIAbschnitt 2: Freianlagen, §§ 37-39 HOAIAbschnitt 3: Ingenieurbauwerke, §§ 40-43 HOAIAbschnitt 4: Verkehrsanlagen, §§ 44-47 HOAITeil 4: FachplanungAbschnitt 1: Tragwerksplanung, §§ 48-50 HOAIAbschnitt 2: Technische Ausrüstung, §§ 51-54 HOAI



1.1 Umweltverträglichkeitsstudie1.2 Thermische Bauphysik1.3 Schallschutz und Raumakustik

Schallschutz (1.3.1) Bauakustik (1.3.2) Raumakustik (1.3.4)

1.4 Bodenmechanik, Erd- und Grundbau1.5 Vermessungstechnische Leistungen

Entwurfsvermessung (1.5.4) Bauvermessung (1.5.7)

Honorar frei vereinbar

(„Kann-Vorschriften“)

Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.2 Anlage 1 zur HOAI – Beratungsleistungen


2.1 Flächennutzungsplan2.3 Bebauungsplan2.3 Landschaftsplan2.4 Landschaftsrahmenplan2.5 Pflege- und Entwicklungsplan2.6 Gebäude und raumbildende Ausbauten2.7 Freianlagen2.8 Ingenieurbauwerke2.9 Verkehrsanlagen2.10 Tragwerksplanung2.11 Technische Ausrüstung

Honorar frei vereinbar („Kann-Vorschriften“)

Aufzählung nicht abschließend

kein Schriftformerfordernis

Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.3 Anlage 2 zur HOAI – Besondere Leistungen


3.1 Gebäude3.2 Freianlagen3.3 Raumbildende Ausbauten3.4 Ingenieurbauwerke3.5 Verkehrsanlagen3.6 Anlagen der Technischen Ausrüstung

Verbindliche Regelungen

zur Festlegung der Honorarzone

Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.4 Anlage 3 zur HOAI – Objektlisten


Anlage 4 Leistungsbild Flächennutzungsplan (zu § 18 HOAI)

Anlage 5 Leistungsbild Bebauungsplan (zu § 19 HOAI)

Anlage 6 Leistungsbild Landschaftsplan (zu § 23 HOAI)

Anlage 7 Leistungsbild Grünordnungsplan (zu § 24 HOAI)

Anlage 8 Leistungsbild Landschaftsrahmenplan (zu § 25 HOAI)

Anlage 9 Leistungsbild Landschaftpflegerischer Begleitplan (zu § 26 HOAI)

Anlage 10 Leistungsbild Pflege- und Entwicklungsplan (zu § 26 HOAI)

Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.5 Anlagen 4 bis 14 zur HOAI – Leistungen


Anlage 11 Leistungsbilder Gebäude, raumbildende Ausbauten (zu § 33 HOAI)und Freianlagen (zu § 38 HOAI)

Anlage 12 Leistungsbilder Ingenieurbauwerke (zu § 42 HOAI) und Verkehrsanlagen (zu § 46 HOAI)

Anlage 13 Leistungsbild Tragwerksplanung (zu § 49 HOAI)

Anlage 14 Leistungsbild Technische Ausrüstung (zu § 53 HOAI)

Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.5 Anlagen 4 bis 14 zur HOAI – Leistungen

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 6. Sicherung von Honoraransprüchen

Bauhandwerkersicherungs-hypothek nach §

648 BGBBauhandwerkersicheru

ng nach § 648a BGB

Leistungsverweigerungs- und

Zurückbehaltungsrechte

• Auftraggeber und Grund-stückseigentümer müssen identisch sein • Architekt kann bei Beauftra-gung mit Vollarchitektur die Eintragung einer Sicherungs-hypothek verlangen, da die geistige Architektenleistung den Wert des Grundstücks erhöht• Kein Anspruch bei Teil-leistungen oder wenn mit Bau noch nicht begonnen wurde• Die Sicherungshypothek kann auch gerichtlich durchgesetzt werden, § 894 ZPO

• Auftraggeber und Grund-stückseigentümer müssen nicht identisch sein• Sicherheit iHv des gesamten ausstehenden Vergütungsanspruches kann verlangt werden; auch noch nach Abnahme• Wird Bauhandwerker-sicherung gestellt, besteht kein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek, § 648a IV BGB• Einklagbarer Leistungsanspruch

• Architekt ist grundsätzlich vorleistungspflichtig; Zahlungsverzug des AG in der Regel unsichere Grundlage• kein Zurückbehaltungsrecht an Planunterlagen, die zum Projektfortschritt erforderlich sind; auch bei Kündigung des Architektenvertrages•Leistungsverweigerungsrecht, wenn Bauhandwerkersicherung trotz Fristsetzung nicht erbracht wird, § 648a V BGB (Achtung: Dann auch Kündigungsrecht!)

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 7. Verjährung von Honorarforderungen

Rüge der Nichtprüfbarkeit (nach BGH max. 2 Monate) Überarbeit

ung der Rechnung durch den Architekten

Ablauf des Restjahres, § 199 BGB

3 Jahre Verjährungsfrist, § 195 BGB

Fälligkeit mit Vorlage

einer prüffähigen

Schlussrechnung,

§ 15 I HOAI

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 8. Prozessuale Hinweise

• Honorarklage des Architekten

• Mängelklage gegen den Architekten

• Streitverkündung an Architekten wegen Planungsfehlern, §§ 72 ff. ZPO

• Selbstständiges Beweisverfahren, §§ 485 ff. ZPO

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.1 Schutzfähigkeit von Architektenwerken

Bauwerke, § 2 I Nr.4, II UrhG

Darstellungen, § 2 I Nr.7, II UrhG

Schriftwerke, § 2 I Nr.1, II UrhG

• Bauwerk oder Entwurf zu einem Bauwerk

• künstlerisches Schaffen muss sich im Bauwerk objektivieren• Bauwerk muss aus der Masse des alltäglichen Bauschaffens herausragen und das Ergebnis der persönlichen geistigen Schöpfung des Architekten sein (Originalität, Individualität)

• Besondere Art und Weise von Zeichnungen, Plänen, Skizzen, Tabellen und plastischen Darstellungen

• Gerade die Art und Weise der Darstellung muss individuell sein

• Ausschreibungsunterlagen oder Vergabehandbuch

• Persönliche geistige Schöpfung muss gerade in der Form zum Ausdruck kommen• Erforderlich ist ein deutliches Überragen des Alltäglichen, des Handwerksmäßigen, der mechanisch – technischen Aneinanderreihung des Materials

Persönliche geistige Schöpfung, § 2 II UrhG• Schutzfähig nach den UrhG sind nur persönliche geistige Schöpfungen• 4 Elemente: Schöpfung des Urhebers, geistiger Gehalt, wahrnehmbare Formgestaltung, gewisse Gestaltungshöhe


Schutzfähig sind i.d.R.

Bauwerke, Baupläne, Entwürfe, ja auch technische Konstruktionszeichnungen, wenn eigenschöpferische Darstellung und Gestaltungshöhe auch, auch wenn einfaches, unkünstlerisches Bauwerk; Individualität und Originalität können sich aus Gesamtbetrachtung oder Einzeldetails ergeben

Nicht schutzfähig sind i.d.R.

Reine Leistungsbeschreibungen (es sei denn eigenschöpferische Formulierungen oder besonderer, origineller Aufbau)

Funktionsbauten ohne schützenswerte Individualität (zB übliche Wohnhauspläne)

Teil III. Architektenrecht 9. Grundzüge des Urheberrecht der Architekten und Ingenieure9.1 Schutzfähigkeit von Architektenwerken

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.2 Inhalt des Urheberrechts

• Urheberpersönlichkeitsrechte, §§ 12 ff. UrhG:o insb. Recht gegen Entstellung, § 14 UrhG

3 Prüfungsstufen: Objektive Beeinträchtigung, welche die berechtigten Interessen des Urhebers gefährdet und Interessenabwägung mit dem Integritätsinteresse des Architekten als Ausgangspunkt

Ist nicht übertragbar – Verzicht nicht möglich!• Verwertungsrechte, §§ 15 ff. UrhG:

o insb. Vervielfältigungsrecht, § 16 UrhG, und Verbreitungsrecht, § 17 UrhG

o insb. Einwilligungserfordernis bei Bearbeitungen/Änderungen(!), § 23 UrhG Abgrenzung von der freien Benutzung gem. § 24 UrhG (Ausgangswerk ist nur Anregung, übernommene Elemente gehen in neuem Werk auf)

o Ist Nutzungsrecht vereinbart, ist der Änderungsschutz gem. § 39 UrhG inhaltsgleich mit § 23 UrhG

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.3 Nutzungsrechte & Schranken

Nutzungsrechte, §§ 31 ff. UrhG

• einfaches Nutzungsrecht, § 31 I, II UrhG, ermöglicht die Nutzung in der erlaubten Art, ohne dass die Nutzung durch andere ausgeschlossen ist• ausschließliches Nutzungsrecht, § 31 I, III UrhG, ermöglicht die Nutzung in der erlaubten Art unter Ausschluss einer Nutzung durch andere• Anspruch des Urhebers auf vertraglich vereinbarte Vergütung; ist nichts vereinbart gilt eine angemessene Vergütung als vereinbart, § 32 UrhG

Schranken des Urheber, §§ 44a ff. UrhG

Auch Urheberrecht unterliegt als sozialgebundenes Recht dem Interesse der Allgemeinheit und damit gewissen Schranken• insb. Presseberichterstattung, wissenschaftliche Zwecke, Zitate

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.4 Ansprüche bei Verletzungen

Ansprüche bei Urheberrechtsverletzungen, §§ 97 ff. UrhGo Anspruch auf Beseitigung der widerrechtlichen Verletzung, § 97 I 1 1.

Alt UrhG

o Anspruch auf Unterlassung bei Wiederholungsgefahr, § 97 I 1 2.Alt UrhG, oder drohender Verletzung, § 97 I 2 UrhG

o Anspruch auf Schadensersatz bei Verschulden, § 97 II UrhG

o Ggf. Anspruch auf Vernichtung, Rückruf und Überlassung bei Vervielfältigungsstücken

o Anspruch auf Auskunft, § 101 UrhG

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.5 Schutz außerhalb des Urheberrechts

Schutz nicht urheberrechtlich geschützter Werke• Wettbewerbsrecht: § 3 Unlautere Wettbewerbshandlung

• § 823 BGB i.V.m. dem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht oder dem Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb

• Individualvertragliche Vereinbarungen, z.B. Vertragsstrafen oder pauschalierter Schadensersatz

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 10. Haftung der Architekten10.1 Mangelbegriff und anerkannte Regeln der Technik

Mangelbegriff

• Der Mangel eines Bauwerks ist kein Mangel des Architektenwerks (BGH, NJW 2002, 3543)• Eine dem Architekten übertragene Leistung (Planung, Überwachung) muss mangelhaft sein• Führt eine mangelhafte Architektenleistung zu Mängeln am Bauwerk, dann ist dies aus Perspektive des Architekten ein Mangelfolgeschaden

mangelfreiesArchitekten-werk

Dauerhaft genehmigungsfähige Planung

Die Planung hat die anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen, welche auch der Bauunternehmer bei der Bauausführung zu beachten hat (vgl. §§ 4 Nr. 2, 13 Nr. 1 VOB/B); abweichende Vereinbarung sind möglich, § 633 II 1 BGB

Planung unter Einhaltung der vereinbarten Kosten (BGH, NJW – RR 2003, 877)

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 10. Haftung der Architekten10.2 Mängelrechte des Auftraggebers

Nacherfüllung, §§ 634 Nr. 1, 635

BGB

Besonderheiten der Architektenhaftung

Selbstvornahme,

§§ 634 Nr. 2, 637 BGB

Rücktritt, §§ 634 Nr. 3, 323 ff.

BGBMinderung,

§§ 634 Nr. 3, 638 BGB

Schadensersatz, §§ 634 Nr. 4, 280

ff. BGB

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 10. Haftung der Architekten10.3 Mängelrechte des Auftraggebers - Besonderheiten 1

Nacherfüllung, §§ 634 Abs. 1, 635 BGB

Nur solange die mangelhafte Planung noch nicht realisiert wurde, da Korrektur der Planung den körperlichen Mangel am Bauwerk nicht mehr beseitigen würde

Minderung, §§ 634 Abs. 3, 638 BGB

Meist unpraktikabel, da Herabsetzung der Architektenvergütung nicht die entstandenen Baumängel abdeckt

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 10. Haftung der Architekten10.4 Mängelrechte des Auftraggebers - Besonderheiten 2

Schadensersatz, §§ 634 Abs. 4, 280 ff. BGB

• Zentrale Anspruchsgrundlage bei der Architektenhaftung• Hat sich der Fehler schon im Bauwerk körperlich realisiert, so entfällt das Fristsetzungserfordernis aus § 281 BGB da die Nacherfüllung unmöglich ist; ebenso ist keine Mängelrüge erforderlich (BGH, NJW – Spezial 2008, 45)• Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind zulässig (z. B. Schadensbeseitigungsrecht des Architekten)


o Verletzung der Hinweispflicht betreffend Risiken (Bebaubarkeit des Grundstücks, Verwendung neuartiger Baustoffe)

o Unterlassene Erkundigung nach wirtschaftlichem Rahmen bzw. Finanzierungsmöglichkeiten des Bauherrn

o Schuldhaftes Überschreiten der veranschlagten Kosten o Fehlerhafte Ausschreibungo Lückenhaftes Leistungsverzeichniso Fehlende Abdichtung gegen drückendes Wassero Unzureichende Dehnungsfugeno Zu geringe Kopfhöhe bei Spindeltreppeo Wohnflächenabweichung o Falsches Sicherungskonzept

Teil III. Architektenrecht 10. Haftung der Architekten10.4 Willkürlich ausgewählte Beispiele für Pflichtverletzungen des Architekten

SIBETH Partnerschaft

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 10. Haftung der Architekten10.5. Gesetzliche Haftung aus unerlaubter Handlung

Haftung gem. § 823 I BGB auf Schadensersatz aufgrund der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht:Grund der Haftung ist die Schaffung einer potenziellen Gefahrenquelle durch die Architektur; der Architekt ist daher verpflichtet eine Schädigung Dritter möglichst zu verhindern.

Bsp.:

o Schäden durch Herabstürzen einer mangelhaft erstellten Dachkonstruktion

o Schäden durch Unterlassen des Einbaus eines Rückstauventils

o Beschädigung von Einrichtungsgegenständen des Mieters

o Schäden im Nachbargrundstück durch Baugrubenaushub

o Schäden durch Nicht – Anschluss eines Regenfallrohres am Abwasserkanal

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 10. Haftung der Architekten10.6. Haftung bei mehreren Verursachern

Gesamtschuldnerische Haftung• Zwischen planendem / überwachendem Architekt und ausführendem Unternehmer besteht ein Gesamtschuldverhältnis, wenn beide gegenüber dem Bauherrn für einen Mangel einzustehen haben• Die Höhe der jeweiligen Haftung bestimmt sich nach der Mangelursache:

o bei einer fehlerhaften Planungsleistung des Architekten und einer davon unabhängigen mangelhaften Ausführung durch den Unternehmers wird im Verhältnis zum Bauherrn eine Haftungsquote entsprechend dem jeweiligen Verursachungsbeitrag gebildeto sofern der Mangel auf einem Planungs- oder Überwachungsverschulden des Architekten beruht und der Unternehmer gleichzeitig gegen seine Prüf- und Hinweispflicht verstoßen hat, so haftet der Architekt gegenüber dem Bauherrn in vollem Umfang, da der Unternehmer dem Bauherrn gem. §§ 254, 278 BGB die Pflichtverletzung des Architekten entgegenhalten kann. Der Bauherr schuldet nämlich die Planung. Im Innenverhältnis zum Architekten ist eine Haftungsquote des Unternehmers im Einzelfall zu bestimmeno liegt ein Ausführungsfehler des Unternehmers vor für welchen der Architekt wegen unzureichender Überwachung einzustehen hat, so haften beide dem Bauherrn als Gesamtschuldner in vollem Umfang

Technische Universität MünchenTeil III. Architektenrecht 10. Haftung der Architekten10.7. Einschränkung und Entfall von Haftung: Mitverschulden des Auftraggebers, Sowieso-Kosten und Verjährung

Verjährung

Die Mängelansprüche gegen den Architekten verjähren gem. § 634a I Nr. 2 BGB in 5 Jahren, beginnend mit der Abnahme, § 634 a II BGB Verjährungsfrist kann sich verlängern, wenn der Architekt seiner Pflicht zur Untersuchung und Beratung im Zusammenhang mit Baumängeln nicht nachkommt (BGH, NJW 2007, 365)

Mitverschulden des Auftraggebers und „Sowiesokosten“

Die Schadensersatzpflicht des Architekten kann gem. § 254 BGB eingeschränkt sein, sofern den Auftraggeber ein Mitverschulden trifft (z.B. wenn der Auftraggeber aus Kostengründen die Bauüberwachung selbst übernommen hat und nicht dem Architekten übertragen hat, vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2002, 1669) Vorteilsausgleich bei sog. „Sowieso-Kosten“


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