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Anlage 2A Drucksache Nr. 2013-027

GR 25.02.2013

BP-Ettlinger Straße-011-Vorentwurf-Schriftlicher Teil.doc

STADT RASTATT

Bebauungsplan „Ettlinger Straße“ mit örtlichen Bauvorschriften

Fassung vom 06.02.2012

GERHARDT.stadtplaner.architekten

Weinbrennerstraße 13

76135 Karlsruhe

Tel. 0721 - 831030 Fax. - 853410

[email protected]

www.gerhardt-stadtplaner-architekten.de

Anlage 2a zu Drucksache Nr. 2013-027

GR 25.02.2013

STADT RASTATT BEBAUUNGSPLAN „ETTLINGER STRASSE“

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VerfahrensvermerkeDie Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB

Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB am

Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses am

Entwurfsbeschluss und

Beschluss zur öffentlichen Auslegung am

Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung am

Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB vom

bis

Einholung der Stellungnahmen gem. § 4 (2) BauGB vom

bis

Satzungsbeschluss gem. § 10 (1) BauGB am

Ortsübliche Bekanntmachung und Inkrafttreten gem. § 10 (3) BauGB am


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Satzung über den Bebauungsplan „Ettlinger Straße“

mit örtlichen Bauvorschriften

Der Gemeinderat der Stadt Rastatt hat am ….. aufgrund des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbin-

dung mit der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) - jeweils in den am 06.02.2012

rechtskräftigen Fassungen - den Bebauungsplan „Ettlinger Straße“ mit örtlichen Bauvorschriften als

Satzung beschlossen.

§ 1

Räumlicher Geltungsbereich

Für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften ist der

Lageplan des zeichnerischen Teils vom 06.02.2012 maßgebend.

§ 2

Bestandteile und Anlagen der Satzung

Bestandteile der Satzung

A Zeichnerischer Teil in der Fassung vom 06.02.2012

B Bauplanungsrechtliche Festsetzungen in der Fassung vom 06.02.2012

C Örtliche Bauvorschriften in der Fassung vom 06.02.2012

Anlagen

D Hinweise in der Fassung vom 06.02.2012

E Begründung in der Fassung vom 06.02.2012

Weitere gesonderte Anlagen

Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls nach UVPG in der Fassung vom August 2012

Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag in der Fassung vom Juli 2012

Auswirkungsanalyse Verkaufsflächenerweiterung LIDL in der Fassung vom Juni 2012

Sensitivitätsanalyse in der Fassung vom Juni 2012

Gutachterliche Stellungnahme Verkaufsflächenerweiterung

dm in Rastatt in der Fassung vom Februar 2013

Verkehrstechnische Untersuchung Filmpalast Rastatt in der Fassung vom September 2012

Schalltechnische Stellungnahme zum Bebauungsplan in der Fassung vom September 2012

§ 3

Ordnungswidrigkeiten

Ordnungswidrig im Sinne des § 75 (3) Nr. 2 LBO handelt, wer den aufgrund von § 74 LBO erlassenen

örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Auf § 213 BauGB (Ordnungswidrigkeiten) wird verwiesen.

§ 4

Inkrafttreten

Die Satzung über den Bebauungsplan „Ettlinger Straße“ mit örtlichen Bauvorschriften tritt mit der orts-

üblichen Bekanntmachung gemäß § 10(3) BauGB in Kraft.

Es wird bestätigt, dass die Inhalte dieses Bebauungsplans sowie die Inhalte örtlichen Bauvorschriften

mit den hiezu ergangenen Gemeinderatsbeschlüssen übereinstimmen.

Rastatt,

.......................

Hans Jürgen Pütsch

Oberbürgermeister


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Teil B - Planungsrechtliche Festsetzungen

Baugesetzbuch (BauGB)

i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Gesetz vom

22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO)

i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Gesetz vom 22.04.1993

(BGBl. I S. 466)

Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO)

i.d.F. vom 24.07.2000 (GBl. S. 582, ber. 698), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.01.2012

(GBl. S. 65)

Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90)

i.d.F. vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 2253)

In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes festgesetzt:

1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB)

Das Plangebiet wird unterteilt in den Bereich Sondergebiet SO sowie den Bereich Gewerbege-

biet GE mit den Teilflächen GE1 bis GE4.

1.1 Bereich Gewerbegebiet (GE)

Für das gesamte Gewerbegebiet wird festgesetzt:

• Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO

• Einzelhandelsbetriebe sind nur bis zur Grenze der Großflächigkeit im Sinne von §11(3)

BauNVO und nur mit folgenden Sortimenten zulässig:

- Zoologischer Bedarf

- Elektrowaren (Elektrogroßgeräte, Lampen, PC)

- Möbel

- Bau- und Heimwerkerbedarf

- Gartenbedarf

• In solchen Betrieben dürfen zentrenrelevante Sortimente nur als Randsortimente auf

einer Fläche von max. 10% der gesamten Verkaufsfläche pro Betrieb und mit einem

direkten Bezug zum Hauptsortiment realisiert werden (= branchentypisches zentrenre-

levantes Randsortiment).

• Einzelhandel mit sonstigen Sortimenten ist nur zulässig, wenn er in einem räumlichen

und betrieblichen Zusammenhang mit Produktions-, Handwerks-, Reparatur- oder Ver-

edelungsbetrieben steht (keine selbständigen Verkaufsstätten) und nicht mehr als

200qm Verkaufsfläche beansprucht.

• Die Verkaufsfläche für Einzelhandelsbetriebe wird durch eine Verkaufsflächenzahl von

0,30 beschränkt. Dabei beschreibt die Verkaufsflächenzahl (VFZ) das Verhältnis der

Verkaufsfläche zur Grundstücksfläche.

• Anlagen für kirchliche u. kulturelle Zwecke gem. § 8(3) Nr. 2 BauNVO sind unzulässig

• Gewerbebetriebe in Form von Bordellen oder bordellähnlichen Betrieben sind unzuläs-

sig.

• Vergnügungsstätten gem. § 8(3) Nr. 3 BauNVO sind unzulässig.

• Tankstellen gem. § 8(2) Nr.3 BauNVO sind unzulässig

• Selbständige Lagerplätze gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO sind nicht zulässig


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1.1.1 Teilfläche GE1

In Ergänzung der Festsetzungen unter Ziffer 1.1 gilt im Hinblick auf die in der Teilfläche GE1

genehmigte und vorhandene Nutzung eines Drogeriemarkts mit einer Verkaufsfläche von

584qm (Baugenehmigung vom 03.09.2002), dass gem. § 1 (10) BauNVO folgende Vorhaben

allgemein zulässig sind:

• Bauliche Erneuerungen des Drogeriemarkts (Sanierungs- und Modernisierungsmaß-

nahmen)

• Bauliche Änderungen innerhalb des Drogeriemarkts (z.B. an Grundriss oder Fassade)

• Bauliche Erweiterung des Drogeriemarktes bis zu einer Verkaufsfläche von maximal

690qm

1.1.2 Teilflächen GE2

In Ergänzung der Festsetzungen unter Ziffer 1.1 gilt im Hinblick auf die in der Teilfläche GE2

genehmigte Nutzung eines Sportartikel- und Sportbekleidungsmarkts (kurz: Sportmarkts) mit

einer Verkaufsfläche von 362qm (Baugenehmigung vom 09.09.2003), dass gem. § 1 (10)

BauNVO folgende Vorhaben allgemein zulässig sind:

• Bauliche Erneuerungen des Sportmarkts (Sanierungs- und Modernisierungsmaßnah-

men)

• Bauliche Änderungen innerhalb des Sportmarkts (z.B. an Grundriss oder Fassade)

1.1.3 Teilfläche GE3 und GE4

Zulässige Nutzungen siehe Ziffer 1.1

1.2 Bereich Sondergebiet (SO)

Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel und Gewerbe gem. § 11 BauNVO.

Folgende Nutzungen sind zulässig:

• Im Sinne von §11(3) BauNVO sondergebietspflichtiger Einzelhandel mit den Sortimen-

ten Lebensmittel und Getränke und einer maximalen Verkaufsfläche von 1.100 qm

sowie betriebsbezogene Nebenanlagen wie z.B. Lagerflächen, Stellplätze, Fahrgassen

und Einkaufswagenboxen. Das Non-Food-Sortiment (Ergänzungssortimente wie z.B.

Drogerieartikel, Reinigungs- und Pflegemittel, Schreibwaren sowie Aktionsware) wird

insgesamt auf eine Verkaufsfläche von max. 25% der Gesamtverkaufsfläche be-

grenzt.

• Einzelhandelsbetriebe bis zur Grenze der Großflächigkeit im Sinne von §11(3) BauN-

VO mit folgenden Sortimenten:

- Zoologischer Bedarf

- Elektrowaren (Elektrogroßgeräte, Lampen, PC)

- Möbel

- Bau- und Heimwerkerbedarf

- Gartenbedarf

In solchen Betrieben dürfen zentrenrelevante Sortimente nur als Randsortimente auf

einer Fläche von max. 10% der gesamten Verkaufsfläche und mit einem direkten Be-

zug zum Hauptsortiment realisiert werden (= branchentypisches zentrenrelevantes

Randsortiment).

• Einzelhandel mit sonstigen Sortimenten, wenn er in einem räumlichen und betriebli-

chen Zusammenhang mit Produktions-, Handwerks-, Reparatur- oder Veredelungsbe-

trieben steht (keine selbständigen Verkaufsstätten) und nicht mehr als 200qm Ver-

kaufsfläche beansprucht.


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• Gewerbebetriebe aller Art mit Ausnahme von Bordellen oder bordellähnlichen Betrie-

ben

• Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude

• Lagerhäuser und öffentliche Betriebe

• Tankstellen

Folgende Nutzungen sind ausnahmsweise zulässig:

• Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und

Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind und ihm gegenüber in Grund-

fläche und Baumasse untergeordnet sind

2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB)

• Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die Grundflächenzahl GRZ,

die Geschossflächenzahl GFZ, die Anzahl der Vollgeschosse, die Baumassenzahl

BMZ und die Gebäudehöhe GH gemäß Eintrag im zeichnerischen Teil. Bei der Ge-

bäudehöhe wird ein Maximalwert (GH max)und ein Mindestwert (GH min.) festgesetzt,

bei den weiteren Parametern handelt es sich um Maximalwerte.

• Der Bezugspunkt zur Ermittlung der Gebäudehöhe ist die Oberkante der angrenzen-

den Erschließungsstraße, gemessen an der vorderen Grundstücksgrenze in Grund-

stücksmitte. Bei Eckgrundstücken ist der höhere Bezugspunkt maßgeblich.

• Die Gebäudehöhe (GH) ist das Maß zwischen Bezugspunkt und der Oberkante Attika

bei Flachdächern bzw. dem höchsten Punkt der Dachhaut bei geneigten Dächern.

• Mit Nebenanlagen und untergeordneten Bauteilen darf die minimale Gebäudehöhe

unterschritten werden

• Wasserdurchlässig gestaltete Flächen sind bei der Berechnung der GRZ nur mit

70% anzurechnen.

• Tiefgaragen, die mit mindestens 70cm Erdreich überdeckt werden und in Absprache

mit dem Kundenbereich Ökologie und Grün der Stadt Rastatt bepflanzt werden, müs-

sen nicht auf die GRZ angerechnet werden.

3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB)

• Abweichenden Bauweise: die Gebäude sind mit seitlichen Grenzabstand zu errich-

ten, wobei innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Gebäudelängen über 50m

zulässig sind.

• Überbaubare Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt.

4 Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze (§ 9 (1) Nrn. 4 und 11 BauGB)

• Garagen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sind nur innerhalb

der überbaubaren Flächen und den im zeichnerischen Teil festgesetzten Flächen zu-

lässig.

• Stellplätze sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Zu öffentlichen

Flächen ist ein Mindestabstand von 1,5m einzuhalten.

• Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 2 BauNVO, die der Versorgung des Gebie-

tes dienen, sind im gesamten Planungsgebiet generell zulässig.

5 Immissionsschutz (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)

• Für Außenbauteile von Aufenthaltsräumen sind unter Berücksichtigung der Raumar-

ten- und nutzungen die nach Tabelle 8 der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) auf-

geführten Anforderungen der Luftschalldämmung einzuhalten. Die Schallschutzklas-

sen der Fenster ergeben sich aus den Lärmpegelbereichen nach den Tabellen 9 und

10 der DIN 4109 und der VDI-Richtlinie 2719, Tabelle 2 in Abhängigkeit von Fenster-


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und Wandgrößen aus den Lärmpegelbereichen, wie im Schalltechnischen Gutachten

dargestellt.

• Fenster von Schlaf- und Aufenthaltsräumen, die in Lärmpegelbereich III oder höher

liegen, sind mit Fremdbelüftung ohne oder mit nur geringem Eigengeräusch auszustat-

ten. (alter BP)

• Im Lärmpegelbereich VI befinden sich die Gebäudefronten in Richtung Nordwest bis in

eine Tiefe von 20 m ab der Baugrenze.

• Im Lärmpegelbereich V liegen die nach Nordwesten gerichteten Gebäudefronten ab

einer Tiefe von 20 m bis in eine Tiefe von 35 m. Ebenfalls im Lärmpegelbereich V lie-

gen die nach Nordosten und Südwesten gerichteten Gebäudefronten bis in eine Tiefe

von 20 m.

• Im Lärmpegelbereich IV liegen die nach Nordosten und Südwesten gerichteten Ge-

bäudefronten in einer Tiefe zwischen 20 m und der südwestlichen Baugrenze.

• Im Lärmpegelbereich III liegen die nach Südwesten gerichteten Gebäudefronten (Ge-

bäuderückfronten von der Karlsruher Straße aus gesehen).

6 Pflanzgebote (§ 9 (1) Nr. 25 BauGB)

• Je 4 ebenerdiger Stellplätze ist ein großkroniger Baum 1. Ordnung in direkter Zuord-

nung zu den Stellplätzen zu pflanzen. Stammumfang zum Zeitpunkt des Pflanzens in

1m Höhe gemessen 20-25cm. Dabei können die im zeichnerischen Teil festgesetzten

Pflanzgebote für Einzelbäume berücksichtigt werden. Pflanzquartiere der Bäume in-

nerhalb befestigter Flächen sind nach den aktuellen Richtlinien der FLL (Forschungs-

gesellschaft Landschaftsentwicklung, Landschaftsbau e.V.) auszuführen und zu di-

mensionieren. Die im zeichnerischen Teil festgesetzten Standorte für Einzelbäume

dürfen geringfügig verschoben werden.

• Die nicht überbaubaren Flächen sind gärtnerisch anzulegen.

• Dem Bauantrag ist eine Gesamtplanung über die Gestaltung der Außenanlagen beizu-

fügen.

• Pflanzungen jeder Art sind fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die im

Bebauungsplan vorgeschriebenen Pflanzungen sind mit dem Kundenbereich Ökologie

und Grün der Stadt Rastatt abzustimmen.

Pflanzliste

Für die Bepflanzung werden folgende Arten empfohlen:

Bäume 1. Ordnung Kaiserlinde Tilia Pallida

Platane* Platanus acerifolia

Rotbuche Fagus sylvatica

Sommerlinde Tilia platyphylios

Spitzahorn* Acer platanoides

Stieleiche* Quercus robur

Bäume 2. Ordnung Feldahorn Acer campestre

Hainbuche Carpinus belutus

Traubenkirsche Prunus padus

Felsenbirne Amelanchier canadensis

Wildkirsche Brunus avium

Für Verkehrsflächen besonders geeignet sind die mit * gekennzeichneten Arten.

Sträucher Hartriegel Cornus sanguinea


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Hasel Corylus avellana

Pfaffenhütchen Euonymus europaeus

Liguster Ligustrum vulgare

Gemeine Heckenkirsche Lonicera xylosteum

Schwarzer Holunder Sambucus nigra

Wildrosenarten Rosa rubiginosa, Rosa cania

Kornelkirsche Cornus mas

Salweide Salix caprea

Qualität der Pflanzungen

Für die Größe aller zu pflanzenden Bäume gilt zum Zeitpunkt des Pflanzens ein

Stammumfang von 20-25cm in einem Meter Höhe gemessen als ausreichend.

7 Artenschutz (§ 9 (1) Nr. 20 BauGB)

7.1 Bauzeitenbeschränkungen

• Rodungsarbeiten an Gehölzen dürfen nur im Zeitraum zwischen November und Feb-

ruar erfolgen.

• Eingriffe in den Lebensraum der Mauer- und Zauneidechsen sind auf die Zeiträume

August bis Mitte Oktober sowie Mitte März bis Mitte April zu beschränken.

7.2 Vergrämung von Eidechsen

• Ca. zwei bis drei Wochen vor Baubeginn muss ein Vlies auf den zur Überbauung vor-

gesehenen und aktuell besiedelten Lebensräumen ausgelegt werden. Für Zeitpunkt

und Durchführung der Vergrämung sind die Empfehlungen des artenschutzrechtlichen

Gutachtens, das als Anlage dem Bebauungsplan beigefügt ist, zu berücksichtigen.

• Baumaterialien oder Aushub dürfen nicht auf den vorhandenen Grünbestand entlang

der Bahnlinie gelagert werden.

• Die Einhaltung der Baugrenzen ist durch einen Bauzaun zu gewährleisten.

• Es ist in Richtung Straße am Rande des Eingriffsbereichs ein für Reptilien undurchläs-

siger Zaun zu stellen, damit keine Tiere bei der Vergrämung in Richtung Straße migrie-

ren und getötet werden können.

• Der unteren Naturschutzbehörde ist der Beginn der Vergrämung anzuzeigen. Die Ver-

grämung ist zu dokumentieren und der unteren Naturschutzbehörde nach Abschluss

vorzulegen.

• Je nach Witterungsverlauf kann nach Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehör-

de bereits zeitiger mit der Vergrämung und den anschließenden Bauarbeiten begon-

nen werden.

7.3 CEF- Maßnahmen für Mauer- und Zauneidechsen

• Zum Schutz und der Erhaltung von Mauer- und Zauneidechse müssen vorgezogene

funktionserhaltende Ausgleichsmaßnahmen (CEF) durchgeführt werden, so dass die-

se den Eidechsen vor Beginn der Baumaßnahmen zur Verfügung stehen.

• Dafür sind nierenförmige Steinriegel und Stubbenlager (Xylotope) von jeweils 1 m Hö-

he und ungefähr 5 bis 10 m Länge im Bereich der im zeichnerischen Teil festgesetzten

Fläche anzulegen. Die im artenschutzrechtlichen Gutachten getroffenen Empfehlun-

gen zur Ausführung des Ersatzlebensraums sind zu berücksichtigen.

• Weiterhin ist eine Erfolgskontrolle im Baujahr sowie in den folgenden beiden Jahren

durchzuführen. Die Fertigstellung der Ausgleichsmaßnahme ist der unteren Natur-

schutzbehörde anzuzeigen.


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Teil C - Örtliche Bauvorschriften

Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO)

i.d.F. vom 10.09.2009 (GBL. S.615) gültig ab 01. 03.2010

In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes bestimmt:

1 Dächer

• Zulässig sind nur Flachdächer. Die Flachdächer der Hauptgebäude sind zu begrünen.

• Bei untergeordneten Baukörpern bzw. Gebäudeteilen sind ausnahmsweise auch an-

dere Dachformen zulässig.

2 Dachaufbauten

• Dachaufbauten sind unzulässig. Produktionsbedingt notwendige Dachaufbauten kön-

nen im Einzelfall genehmigt werden.

3 Gestaltung der Gebäude

• Die Fassaden größerer Gebäude sind vertikal zu gliedern. Die Art der Gliederung und

die Wahl der Fassadenmaterialien sind mit der Stadt Rastatt bzw. dem Fachbereich

Stadt- und Grünplanung abzustimmen.

4 Werbeanlagen und Automaten

• Werbeanlagen, die bewegte Schriften oder Bilder (z.B. Videowände) zeigen, sind un-

zulässig.

• Werbeanlagen, die am Gebäude angebracht sind, dürfen die tatsächliche Wandhöhe

nicht überschreiten.

• Im Übrigen gilt die Satzung der Stadt Rastatt über die Zulassung von Werbeanlagen

und Automaten, in Kraft getreten am 23. März 2005.

5 Einfriedungen

• Entlang der Karlsruher Straße sind Einfriedungen nur bis zu einer Höhe von 1,20m zu-

lässig. Die Einfriedungen entlang der Karlsruher Straße sind zu begrünen.

• Einfriedungen dürfen eine Höhe von 2,00m nicht übersteigen. Stacheldraht ist unzu-

lässig

• Im Bereich von Zufahrten müssen Einfriedungen die erforderlichen Sichtwinkel be-

rücksichtigen.


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Teil D - Hinweise

1 Belange des Denkmalschutzes

Sollten bei der Durchführung der vorgesehenen Arbeiten archäologische Funde oder Befunde

entdeckt werden, sind diese umgehend der zuständigen Behörde zu melden. Die Fundstelle ist

vier Werktage nach der Anzeige unberührt zu lassen, wenn die Behörde nicht einer Verkür-

zung dieser Frist zustimmt (§ 20.1 DSchG). Gegebenenfalls vorhandene Kleindenkmale (z. B.

historische Wegweiser, Bildstöcke usw.) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen. Soll-

te eine Veränderung unabweisbar erscheinen, ist diese nur im Benehmen mit der zuständigen

Behörde vorzunehmen. Auf die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes über Ordnungs-

widrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen.

2 Altlasten

Bei Hinweisen auf bodenfremde Auffüllungen, Materialien oder lokale Verunreinigungen sind

die zuständigen Behörden unverzüglich zu benachrichtigen. Maßnahmen zur Erkundung, Sa-

nierung und Überwachung sind bei Bedarf zuzulassen. Gegebenenfalls erforderliche Sanie-

rungsmaßnahmen können im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens vollzogen werden.

Grundsätzlich kann nicht ausgeschlossen werden, dass im Gebiet des Bebauungsplanes bis-

her nicht bekannte Geländeauffüllungen vorhanden sind, in denen u.a. schadstoffhaltiges Auf-

füllmaterial im Untergrund eingebaut worden sein kann. Bei Baumaßnahmen mit Untergrund-

aushub kann eine begleitende Aushubüberwachung durch ein Fachinstitut sowie die Sicher-

stellung von ordnungsgemäßer Verwertung und Entsorgung des Materials erforderlich werden.

Eine gezielte Versickerung von Oberflächenwässern kann ausschließlich in nachgewiesener

Maßen nicht schadstoffbelasteten Untergrundbereichen zugelassen werden.

Folgende Informationen liegen zu den Flächen im Geltungsbereich vor:

AS-03002 AS-Schaub-Lorenz-Funkgerätefabrik

Die altlastverdächtige Fläche wurde 1997 als Altstandort auf Grund der Vornutzung erfasst.

Sie betrifft grundsätzlich die Flurstücke Rastatt: 01304/001, 00891/037, 01304/000, 01304/005,

01304/003, 01304/004, 01304/002. Grundwasseruntersuchungen wurden als fachtechnische

Kontrolle durchgeführt. Die GW-Untersuchungen, die im Zusammenhang mit dem Bau eines

Lidl-Marktes erforderlich waren, konnten in 2002 beendet werden, da im Grundwasser Schad-

stoffe über den Prüfwerten der BBodSchV nicht mehr festgestellt wurden.

AS-01944 AS Rastatter Kunststoffwerk / Kunststoffverarbeitung

Für diese Fläche konnte bisher kein Altlastenverdacht aufgrund der Nutzungen festgestellt

werden. Sie betrifft grundsätzlich die Flurstücke Rastatt: 01285/000, 01285/006, 01285/007,

01275/000. Inwieweit diese vom Bebauungsplan betroffene Fläche derzeit von der Druckerei

Greiser genutzt ist bzw. wurde ist hier nicht bekannt.

Vom Bebauungsplanverfahren ist zudem Flst. 2322/11 betroffen, das ggw. nicht als altlastver-

dächtige Fläche bekannt ist.

3 Baugrunduntersuchungen

Aufgrund möglicher organischer Einlagerungen in dem bis zu größerer Tiefe anstehenden

Kiessand, sowie möglicher Auffüllungen und bereichsweise hoher Grundwasserstände werden

bei Neubaumaßnahmen objektbezogene Baugrunduntersuchungen empfohlen.


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4 Geothermie

Der überplante Bereich liegt außerhalb des Wasserschutzgebietes, wird aber als Altstandort

„Schaub-Lorenz" geführt.

Im Plangebiet ist daher eine geothermische Nutzung in Form von Was-

ser/Wasserwärmepumpen grundsätzlich erlaubnisfähig, wenn der Nachweis eines unbelaste-

ten Grundwasserkörpers erbracht wird.

Bei einer nachgewiesenen Grundwasserbelastung wäre der Einsatz von Erdwärmesonden

zumindest bis zur ersten Dichtschicht grundsätzlich möglich.

5 Werbeanlagen im Bereich der Karlsruher Straße

Es wird darauf hingewiesen, dass der gesamte vom Bebauungsplan erfasste Bereich in Bezug

auf die Bundesstraße B 3 / B 36 außerhalb (des Erschließungsbereiches) der Ortsdurchfahrt

liegt und damit dort die Anbaubeschränkungen nach § 9 Abs. 1 i.V. m. Abs. 6 FStrG gelten.

Werbeanlagen unterliegen daher aus straßenanbaurechtlicher Sicht restriktiven Vorgaben.

Werbeanlagen müssen so gestaltet sein, dass Sie die Verkehrssicherheit auf der B 3 und im

gesamten Knotenpunktsbereich nicht beeinträchtigen.


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Teil E – Begründung

1 Planerfordernis

Der Bebauungsplan „Karlsruher Straße“ der Stadt Rastatt, der seit dem 08.07.2006 in der

Fassung seiner 3. Änderung rechtskräftig ist, soll in einem Teilabschnitt zwischen Karlsruher-

und Ettlinger Straße mit einem ca. 2.7 ha umfassenden, neuen Bebauungsplan „Ettlinger

Straße“ überlagert werden.

Die geplanten Erweiterung eines bestehenden Lebensmittelmarktes auf dem Flurstück 1304/1

und die damit verbundenen Änderungen machen eine Anpassung der Planung in diesem Be-

reich erforderlich. Diese umfasst z.B. auch die Anpassung eines Teilbereichs der Ettlinger

Straße. Die Lage am Stadteingang und das geplante Vorhaben „Filmpalast Rastatt“ in unmit-

telbarer Nachbarschaft machen darüber hinaus eine Steuerung des städtebaulichen Entwick-

lungsprozesses notwendig.

Die geplanten Änderungen machen die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

2 Abgrenzung und Größe des Plangebiets

Der räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus der Darstellung im zeichnerischen Teil und um-

fasst eine Fläche von ca. 2,7 ha. Das Plangebiet liegt am nordöstlichen Stadteingang an der

Karlsruher Straße. Das Plangebiet wird im Nordwesten durch die Karlsruher Straße und im

Südosten durch die Gleisanlagen der Deutschen Bahn begrenzt. Im Nordwesten grenzt das

Gebiet an den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Filmpalast Ras-

tatt“, im Südwesten schließen sich weitere Gewerbeflächen an.

3 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP)

Das Plangebiet ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Gewerbefläche ausgewiesen.

Da die Verkaufsfläche des bestehenden Lebensmitteleinkaufsmarktes (Lidl) zur Großflächig-

keit vergrößert werden soll, muss in diesem Bereich ein Sondergebiet für großflächigen Ein-

zelhandel festgesetzt werden. Da der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren durchge-

führt wird, kann der Flächennutzungsplan in diesem Bereich nachträglich berichtigt werden.

Ein Parallelverfahren ist nicht erforderlich.

4 Örtliche Gegebenheiten

Das Plangebiet liegt in einer städtebaulich wichtigen Ortsrandlage. Innerhalb des Planungsge-

bietes befindet sich folgende Nutzungen:

Ein LIDL - Lebensmittelmarkt (Flst.Nr. 1304/1), ein Mc. Donald´s Restaurant (Flst. Nr. 1304/2),

eine Autowaschanlage (Flst.Nr. 1304) sowie eine Filiale der ATU Autoteile Unger (Flst.Nr.

1304/4). Weiterhin liegt im Gebiet der Gebäudekomplex Karlsruher Straße 23 mit einem leer-

stehenden Einzelhandelsbetrieb (ehem. Sport Laile im EG, Flst.Nr. 1285/7) und Niederwald-

straße 21 ( dm-Markt im EG, Flst.Nr. 1285)

Über die gewerblichen Nutzungen hinaus befindet sich im Planungsgebiet ein Randstreifen

des Bahngeländes, der zum Teil von der DB Imm an die Fa. LIDL veräußert werden soll (Teil-

fläche von Flst.Nr. 1288), ein Verkehrsgrünstreifen zwischen Karlsruher und Ettlinger Straße

(Eigentümer Fa. LIDL; Flst.Nr. 891/37), die Ettlinger Straße (Flst.Nr. 1304/3) und eine Teilflä-

che der Niederwaldstraße. Das Planungsgebiet ist im wesentlichen eben.

5 Beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB

Die Aufstellung des Bebauungsplans „Ettlinger Straße“ erfolgt im beschleunigten Verfahren

nach § 13a BauGB. Das beschleunigte Verfahren ist für Bebauungspläne der Innenentwick-

lung, die der Wieder - Nutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen


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Maßnahmen der Innenentwicklung dienen, anzuwenden. Diese Bebauungspläne sollen keiner

förmlichen Umweltprüfung unterliegen.

Die Voraussetzungen für die Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung im be-

schleunigten Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor:

• Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung und

Nachverdichtung im Sinne des § 13a BauGB, da es sich bei dem überplanten Gebiet um

ein Bestandsgebiet handelt.

• Die festgesetzte Grundfläche beträgt im vorliegenden Fall bei einem Geltungsbereich von

rd. 2,7ha qm weniger als 20.000 qm (§ 13a(1) Nr.1).

• Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern im Sinne

des § 1 (6) Nr. 7b BauGB. Unter § 1(6) Nr. 7 BauGB werden die Gebiete von gemein-

schaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete) und die Europäischen Vogelschutzgebiete gemäß

Bundesnaturschutzgesetz genannt. Schutzgebiete dieser Art sind von der vorgesehenen

Änderung des Bebauungsplans nicht betroffen.

Vorhaben, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern, sind nicht geplant

Allerdings wird aufgrund nachfolgend dargestellter Erfordernisse aus dem Gesetz über die

Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) gleichwohl eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls

erforderlich:

Gemäß der Anlage 1 der „Liste UVP-pflichtiger Vorhaben“ zum UVPG, Punkt 18.8 in Verbin-

dung mit 18.6, ist zum Bau eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes im Sinne des § 11 Ab-

satz 3 Satz 1 der Bau NVO mit einer zulässigen Geschossfläche von 1.200 qm bis weniger als

5.000 qm eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3c Satz 1 UVPG durchzufüh-

ren.

Die Summe der Geschossflächen des vorliegend geplanten Einzelhandelsbetriebs liegt über

dem Schwellenwert von 1.200 qm. Die Vorprüfungspflicht ist demnach gegeben. Über die all-

gemeine Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 13a (1) Satz 2 Nr. 2 BauGB ist zu ermitteln, ob es

sich im vorliegenden Fall um ein Vorhaben handelt, welches eine Umweltverträglichkeitsprü-

fung erfordert.

Die erforderliche Vorprüfung des Einzelfalls wurde vom Büro ag/R, Ötigheim durchgeführt mit

folgendem Ergebnis in der Gesamtbewertung:

„Da keine Schutzgebiete und geschützten Biotope betroffen sind, die vorgesehene Bebauung

innerhalb eines ausgewiesenen Gewerbegebietes liegt und der Landschaftsplan der VWG

Rastatt (2011) in diesem Bereich angeregt hat das Innenverdichtungspotential auszunutzen,

werden die aus dem Vorhaben resultierenden Auswirkungen auf die Umwelt, unter der Prä-

misse, dass die in der artenschutzrechtlichen Beurteilung vorgeschlagenen CEF-Maßnahmen

umgesetzt werden, als unerheblich eingestuft.“

Die gesamte Dokumentation der Vorprüfung des Einzelfalls ist dem Bebauungsplan als ge-

sonderte Anlage beigefügt.

6 Städtebauliche Konzeption

6.1 Allgemeines

Ziel des Bebauungsplanes ist die bauplanungsrechtliche Sicherung der geplanten LIDL - Er-

weiterung durch die Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Lebensmittel-

Einzelhandel mit max. 1.100 qm VK im Bereich des bestehenden Lebensmittelmarktes. Auf-


14

grund der geplanten Erweiterung des Marktes muss die Führung eines Teilbereichs der Ettlin-

ger Straße verändert werden. Darüber hinaus soll das Planungsgebiet weiter als gewerblicher

Standort gesichert werden. Für den Bereich Einzelhandel wurde geprüft, durch welche Sorti-

mente die Attraktivität des Standorts gesteigert werden kann, ohne das Einzelhandelsgefüge

der Gesamtstadt zu beeinträchtigen.

Städtebau / Stadtgestalt

Generell ist die Lage des Gebietes am Stadteingang zu berücksichtigen. Bei dem festgesetz-

ten Spektrum gewerblicher Nutzungsarten sollten Betriebe mit in der Regel wenig attraktivem

Erscheinungsbild wie z.B. offene Lagerplätze vermieden werden. Auch bei den Gebäudekuba-

turen sollte auf eine räumlich wirksame Bebauungskante zur Karlsruher Straße hin geachtet

werden, die den Stadteingang wahrnehmbar markiert.

Wesentliche Bausteine für das städtebauliche Konzept wurden bereits im Bebauungsplan

„Karlsruher Straße“ entwickelt und in den vorliegenden Bebauungsplan übernommen. Das gilt

z.B. für die Baufluchten und für die Einhaltung einer Mindestgebäudehöhe bei den Gebäuden

entlang der Karlsruher Straße.

Erschließung

Im Zusammenhang mit den o.a. Nutzungen wird auch die verkehrliche Situation an der Ein-

mündung auf die Karlsruher Straße (B3/B36) untersucht. Der Knotenpunkt wird hinsichtlich

seiner Leistungsfähigkeit geprüft. Das interne Erschließungssystem wird an die neuen Grund-

stücksverhältnisse angepasst.

6.2 Verkehrserschließung

Äußere Erschließung

Die bisherige Anbindung des Planungsgebietes über die Niederwaldstraße an die übergeord-

nete Karlsruher Straße bleibt bestehen. Der Knotenpunkt Niederwaldstraße / Karlsruher Stra-

ße muss im Hinblick auf den geplanten Filmpalast Rastatt in unmittelbarer Nachbarschaft des

Planungsgebietes auf seine Leistungsfähigkeit hin überprüft werden. Die geplanten Nutzungs-

änderungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Ettlinger Straße werden bei dieser Un-

tersuchung auch berücksichtigt, spielen aber für die Gesamtsituation nur eine untergeordnete

Rolle.

Zur Klärung der verkehrstechnischen Fragen wurde im Rahmen der Aufstellung des Vorha-

benbezogenen Bebauungsplans „Filmpalast Rastatt“ ein Gutachten vom Büro Koehler–

Leutwein und Partner erstellt.

Das Gutachten kommt dabei zu folgendem Ergebnis:

Die Leistungsfähigkeitsberechnungen des maßgeblichen Knotenpunkts Karlsruher Straße /

Niederwaldstraße einschließlich Berücksichtigung der Belastungen aus Realisierung des Film-

palasts Rastatt zeigen nur unmaßgebliche Verschlechterungen der mittleren Wartezeiten am

Knotenpunkt und der maximal zu erwartenden Rückstaulänge im Bereich der Niederwaldstra-

ße.

Somit kann unter Berücksichtigung des vorhandenen Verkehrsnetzes bei Umsetzung der im

zeichnerischen Teil festgesetzten Verkehrsführung die verkehrliche Machbarkeit der geplanten

Änderungen auch unter Einbeziehung des neuen Filmpalastes nachgewiesen werden.

ÖPNV

Um für den an das Planungsgebiet anschließenden geplanten Filmpalast eine optimale ÖPNV

Anbindung zu schaffen, soll an der Karlsruher Straße stadtauswärts ein zusätzlicher Halte-

punkt für Busse eingerichtet werden.


15

Ein Haltepunkt, bei dem der Bus auf der Bundesstraße hält, wird in Absprache mit den zustän-

digen Behörden in Hinblick auf die „grüne Welle“ und einen möglichen Rückstau auf der Karls-

ruher Straße als kritisch gesehen.

Aus diesem Grunde soll die Haltestelle stadtauswärts in der zu verlängernden Rechtsabbie-

gerspur im Übergang zum Berliner Ring vorgesehen werden. In Gegenrichtung soll weiterhin

die Haltestelle an der Niederwaldstraße benutzt werden.

Innere Erschließung

Die Erschließung des Planungsgebietes erfolgt wie bisher über die Niederwaldstraße und die

Ettlinger Straße.

Während die Niederwaldstraße in ihrer gegenwärtigen Lage bestehen bleibt, wird der westliche

Teil der Ettlinger Straße in Richtung der Bahntrasse verlegt, um Raum für die geplante Erwei-

terung des bestehenden Lebensmitteldiscounters auf dem Flurstück 1904/1 zu schaffen. Die

Planung sieht in diesem Bereich weiterhin eine zweispurige Fahrbahn mit einer Breite von

6,50m vor. Der restliche Bereich der Ettlinger Straße bleibt unverändert. Die Erschließung bzw.

der Anlieferung der bestehenden Betriebe bleibt weiterhin gewährleistet. Der einseitige, stra-

ßenbegleitende Gehweg an der Ettlinger Straße bleibt erhalten.

Für die Erschließung des Filmpalastes Rastatt westlich des Planungsgebietes wird eine Um-

fahrung gebaut, die als Einbahnstraße an das bestehende Straßensystem angeschlossen

wird. In Absprache mit dem Betreiber des Kinos ist die Umfahrt für das 3-achsige Müllfahrzeug

dimensioniert, da größere Fahrzeuge für die Ver- und Entsorgung nicht benötigt werden. In

Verbindung mit der Ettlinger Straße entsteht so ein ringförmiges Erschließungssystem, das für

eine haushaltsnahe Leerung geeignet ist. Im Bereich ATU – Mc Donalds ist aufgrund der topo-

graphischen Verhältnisse eine Stützwand erforderlich.

Der südliche Anschlusspunkt der Umfahrt liegt im Geltungsbereich des vorliegenden Bebau-

ungsplanes, der übrige Bereich wird im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans

„Filmpalast Rastatt“ bauplanungsrechtlich gesichert.

Die Straßenplanung wurde vom Büro Emch + Berger, Karlsruhe, durchgeführt. Die Planung

wurde in den zeichnerischen Teil des Bebauungsplans übernommen.

Um die Erschließung der bestehenden Gewerbeflächen, aber auch des geplanten Kinos dau-

erhaft zu gewährleisten, wird die bisher private Ettlinger Straße als öffentliche Verkehrsfläche

festgesetzt.

Exkurs Kotenpunkt Ettlinger Straße – Niederwaldstraße

Im Rahmen eines Scopingtermins wurde auf die Bedeutung des Kotenpunktes Ettlinger Straße

– Niederwaldstraße als Unfallschwerpunkt hingewiesen. Die Gründe liegen in der abknicken-

den Vorfahrt der Niederwaldstraße, weshalb die Wartepflicht für den Verkehrsteilnehmer

schwer erkennbar ist. Deshalb wurden vom Büro Emch und Berger im Rahmen des Entwurfs-

prozesses Maßnahmen geprüft, die zu einer Verbesserung der Situation führen. Es wurden

prinzipiell zwei Möglichkeiten in Betracht gezogen.

Variante 1 - Minikreisverkehr

Aufgrund der üppigen Verkehrsflächen im Bereich des Kontenpunktes ist es möglich, einen

Minikreisverkehr mit einem Außendurchmesser von 16,0 m und einer Fahrbahnbreite von 5,0

m zu errichten. In den Zu- und Ausfahrten zum Minikreisverkehr ist jeweils ein Fahrbahnteiler

anzuordnen. Dafür muss der vorhandene Fahrbahnteiler in der Ettlinger Straße angepasst

werden. Die vorhandene Fußgängerquerung über den Fahrbahnteiler bleibt erhalten. In Teilen

sind die vorhandenen Bordsteinlinien an die neue Situation anzupassen. Die vorhandenen

Gehwege entlang der Ettlinger Straße (Seite Lidl) und entlang der Niederwaldstraße im Be-

reich des Schalthauses müssen verlegt werden. Der Gehweg entlang der Ettlinger Str. – Nie-


16

derwaldstraße (Seite Drogeriemarkt) muss baulich nicht verändert werden. Die Ausbildung der

Mittelinsel muss aufgepflastert und überfahrbar gestaltet werden, um ein Überfahren durch

Lastzüge zu gewährleisten.

Variante 2 - Tropfen mit zusätzlicher Beschilderung

In dieser Variante sind nur geringe Umbaumaßnahmen erforderlich. Es ist lediglich zur Ver-

deutlichung der Wartepflicht in der Niederwaldstraße ein Fahrbahnteiler im Kreuzungsbereich

vorgesehen. Die Insel kann ohne große bauliche Anpassungsarbeiten, zum Bsp. mit Klebe-

bordsteinen, errichtet werden. Die Breite der Insel beträgt 1,50 m, sodass zusätzlich zu dem

bereits vorhandenen Schild (Verkehrszeichen 205 “Vorfahrt achten“) am rechten Fahrbahn-

rand ein Schild auf dem Fahrbahnteiler aufgestellt werden kann. Des Weiteren sind nur gerin-

ge Anpassungsarbeiten an den vorhandenen Gehwegen entlang der Ettlinger Straße infolge

der Verlegung notwendig.

Verkehrliche Auswirkungen

Die Errichtung eines Minikreisverkehrs, wie in Variante 1 beschrieben, würde die Erkennbar-

keit des Knotenpunktes für den Kfz-Verkehr verbessern und zur Reduzierung der Geschwin-

digkeiten führen. Gleichzeitig wird aber der Verkehrsfluss und der Fahrkomfort für die ausge-

prägte Hauptfahrbeziehung Ettlinger Straße beeinträchtigt und durch den Minikreisverkehr un-

terbrochen. Weiterhin ist eine Befahrung mit Lastzügen aus der Niederwaldstraße in die Ettlin-

ger Straße (Richtung Lidl, McDonalds, ATU, Kino) nicht möglich. Eine Aufweitung der Fahr-

bahnränder ist aufgrund des vorhandenen Schalthauses nicht machbar.

In der Variante 2 mit Tropfen verbleiben die Verkehrsbeziehungen wie im heutigen Bestand.

Durch die Errichtung eines Fahrbahnteilers in der Niederwaldstraße wird die Wartepflicht für

den Kfz-Verkehr verdeutlicht und dadurch die Sicherheit erhöht. Die Befahrbarkeit des Kno-

tenpunktes mit dem Bemessungsfahrzeug Lastzug ist für alle Fahrbeziehungen gewährleistet.

Aufgrund der höheren Kosten die der Ausbau erfordert und der Beeinträchtigungen der Haupt-

fahrbeziehung Ettlinger Str. – Karlsruher Str., wie in Variante 1 beschrieben, wurde entschie-

den, die in Variante 2 genannten Maßnahmen weiterzuverfolgen und baulich umzusetzen.

6.3 Ver- und Entsorgung

Die Ver- und Entsorgung erfolgt im Anschluss an die bestehenden Netze. Durch die partielle

Verlegung der Ettlinger Straße muss in diesem Bereich die Lage der Versorgungsleitungen

angepasst werden.

6.4 Einzelhandel

Hinsichtlich des Einzelhandels soll im Rahmen des Bebauungsplans ein Konzept erstellt wer-

den, in welchem Umfang und mit welchen Sortimenten die bestehende Einzelhandelsstruktur

ergänzt werden kann, ohne schädliche städtebauliche Auswirkungen auf bestehende Standort-

lagen in Rastatt und im Umland zu riskieren.

Außerdem müssen die Auswirkungen der geplanten Erweiterung des bestehenden Lebensmit-

teldiscounters auf Flst. 1904/1 untersucht werden, dessen Verkaufsfläche zukünftig auf 1.100

m² vergrößert wird. Damit fällt das Vorhaben unter das raumordnerische Kriterium der Groß-

flächigkeit gemäß § 11 (3) BauNVO bzw. gemäß der aktuellen Rechtsprechung. Da hierdurch

die Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel erforderlich wird, ist eine

städtebauliche und raumordnerische Auswirkungsanalyse im Rahmen des entsprechenden

Bebauungsplanverfahrens bzw. als Vorbereitung der Genehmigung des Vorhabens zwingend.

Die Auswirkungsanalyse zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters und das Konzept zur

Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe in Form einer Sensitivitätsanalyse wurde von der


17

Imakomm Akademie GmbH erarbeitet. Die Inhalte der beiden separaten Gutachten (beides

gesonderte Anlagen des Bebauungsplanes) werden im folgenden zusammenfassend wieder-

gegeben:

6.4.1 Auswirkungsanalyse Lebensmitteldiscounter

Im Gutachten erfolgt eine Bewertung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den städtebauli-

chen Zielen der Stadt Rastatt respektive mit Regelungen des Einzelhandels- und Nahversor-

gungskonzeptes der Stadt Rastatt und den regionalplanerischen Ge- und Verboten. Dabei

kommt das Gutachten zu folgendem Ergebnis:

Das Vorhaben entspricht den Regelungen des Einzelhandels- bzw. Nahversorgungskonzep-

tes. Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsorti-

ment sollen zwar grundsätzlich in der Innenstadt erfolgen, gleichwohl sehen die Regelungen

aber – statt Neuansiedlungen – insbesondere eine Sicherung und Modernisierung bestehen-

der Märkte aus dem Bereich Nahversorgung vor. Explizit nennt das Nahversorgungskonzept

die Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung als Instrument für diese Sicherung und

hat damit explizit Vorhaben wie das hier zur Bewertung vorliegende Vorhaben antizipiert. Es

entspricht – eine raumordnerische und städtebauliche Unschädlichkeit im Sinne der Regelun-

gen des Landesentwicklungsplans respektive des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg

und des Regionalplans Mittlerer Oberrhein vorausgesetzt – den städtebaulichen Zielen der

Stadt Rastatt.

Integrationsgebot

Das Integrationsgebot ist zunächst aufgrund des reinen Standortes nicht erfüllt. Aus gutachter-

licher Sicht besteht allerdings in Bezug auf das Integrationsgebot eine Konstellation (Plan-

standort ist voll erschlossen – sowohl für den Pkw-Verkehr als auch den ÖPNV, fußläufige Er-

reichbarkeit des Planstandortes ist teilweise gegeben, bereits etablierte Standort des Lebens-

mittelmarktes), die zur Raumverträglichkeit des Vorhabens führt.

Kongruenzgebot

Das Kongruenzgebot wird formal und faktisch eingehalten. Es werden mindestens 95% der

Umsätze des geplanten Vorhabens aus dem Verflechtungsbereich von Rastatt erwartet, allein

85-90% werden aus der Stadt Rastatt selbst stammen.

Beeinträchtigungsverbot

Das Beeinträchtigungsverbot wird auch bei Betrachtung des Gesamtvorhabens sowohl in der

Standortkommune (Rastatt) als auch im Umland eingehalten:

Bereich Lebensmittel / Food -Bereich:

Die Umsatzumverteilungsquoten gegenüber den bestehenden Standortlagen werden in Ras-

tatt sowohl für den Gesamtstandort als auch bei separater Betrachtung des zentralen Versor-

gungsbereichs bei ca. 3-4% liegen. Schädigende Auswirkungen auf Nahversorgungsstandorte

in der Standortkommune und die Nahversorgungsstrukturen insgesamt können ausgeschlos-

sen werden.

Schädigende Auswirkungen auf Standorte in Zone 2 und im weiteren Umland können ebenfalls

ausgeschlossen werden. Dies gilt sowohl für die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche als

auch für die Nahversorgungsstrukturen im Umland insgesamt.


18

Non-Food-Bereich:

Auch bei den Randsortimenten sind keine schädigenden Auswirkungen in Rastatt, den Ge-

meinden in Zone 2 und im weiteren Umland zu erwarten. Die Umverteilungsquoten liegen

hierbei deutlich unter 10% in den einzelnen relevanten Sortimenten.

Weitere Prüfkriterien

Sämtliche Prüfkriterien wie beispielsweise Umweltwirkungen und Auswirkungen auf den Na-

turhaushalt sowie verkehrliche Auswirkungen werden grundsätzlich eingehalten.

Insgesamt bestehen aus gutachterlicher Sicht keine raumordnerischen und städtebaulichen

Bedenken gegen die geplante Erweiterung. Die Inhalte des Gutachtens werden in die Festset-

zungen des Bebauungsplans übernommen.

6.4.2 Sensitivitätsanalyse

Gemäß Vorgaben des Regionalplans „Mittlerer Oberrhein“ und des Einzelhandels- sowie des

Nahversorgungskonzeptes Rastatt sind an diesem dezentralen Standort Ansiedlungen auf

kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit jeweils nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment be-

schränkt. Die denkbaren Nutzungen im Bereich Einzelhandel sind bezüglich ihrer Auswirkun-

gen auf die zentralen Lagen von Rastatt und auch Standortlagen im restlichen Einzugsgebiet

zu untersuchen. Dabei sind auch mehrere Ansiedlungen im Sinne einer raumordnerischen Ag-

glomeration zu betrachten. Ebenso werden zentrenrelevante Sortimente, die zu möglichen

nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten affin sind, als Randsortimente untersucht.

Ergebnis der Sensitivitätsanalyse ist ein „Flächenpool“ bzw. Empfehlungen für Sortimentsfest-

setzungen bei den Hauptsortimenten und für die generelle Regelung der Randsortimente, die

in den Bebauungsplan übernommen werden können. Die Sensitivitätsanalyse stellt damit eine

Auswirkungsanalyse für ein Bebauungsplan-Gebiet (statt für ein klares Flächenlayout eines In-

vestors) dar und prüft wie üblich sämtliche Prüfkriterien der Raumordnung (insbesondere Kon-

gruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) ab.

Methodischer Ansatz

Konkrete Vorhaben mit Angaben zu geplanten Verkaufsflächen liegen für die als Gewerbege-

biet ausgewiesenen Flächen nicht vor. Daher wird bei den Betrachtungen von einer Gesamt-

verkaufsfläche je Sortiment und Vorhaben von 799 m², also einer gerade noch zulässigen Ge-

samtverkaufsfläche unterhalb der raumordnerischen Großflächigkeit, ausgegangen. Folgende

Sortimente werden einer Überprüfung unterzogen:

Nicht zentrenrelevante Hauptsortimente:

• Zoologischer Bedarf,

• Elektrowaren (Elektrogroßgeräte, Lampen, PC),

• Möbel,

• Bau- und Heimwerkerbedarf,

• Gartenbedarf,

• Camping / Outdoor

Zentrenrelevante Randsortimente:

• Bekleidung,

• Hausrat (Haushaltswaren, Geschenkartikel),

• Heimtextilien / Raumausstattung,

• Fahrräder / Fahrradzubehör,

• Sportartikel / Sportbekleidung.


19

Die Überprüfung beschränkt sich auf diese zentrenrelevanten Randsortimente, da im Einzel-

handelskonzept Rastatt (beschlossen als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6)

Nr. 11 BauGB) festgelegt ist, dass zentrenrelevante Randsortimente bei Einzelhandelsvorha-

ben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment außerhalb des zentralen Versorgungsberei-

ches nicht nur begrenzt sein sollen, sondern auch einen direkten Bezug zum Hauptsortiment

aufweisen müssen (= branchentypisches zentrenrelevantes Randsortiment). Folgerichtig er-

folgt keine Überprüfung beispielsweise von Nahrungs- und Genussmitteln, da diese keinen di-

rekten Bezug zu den genannten nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten aufweisen würden

und daher im Sinne des Einzelhandelskonzeptes Rastatt nicht zulässig wären.

Für die jeweils maximal zulässige Gesamtverkaufsfläche von 799 m² werden je Hauptsorti-

ment Planumsätze anhand branchenüblicher Flächenproduktivitäten anhand anerkannter

Quellen (EHI, BBE) berechnet. Dieser Berechnungsansatz wird überprüft durch einen zweiten

Berechnungsansatz mittels Marktanteilskonzept. Bei abweichenden Planumsatzergebnissen

werden die höheren Planumsatzwerte verwendet. Gleiches gilt für zentrenrelevante Randsor-

timente.

Auf Basis des Marktanteilskonzeptes können Kaufkraftströme abgebildet und somit die Um-

satzherkunft und schließlich das Kongruenzgebot bewertet werden. Die vorliegenden Planum-

sätze werden zudem anhand von Umsatzumverteilungsmodellen (u.a. anhand branchenübli-

cher Marktanteile als Basis, der vorhandenen Verkaufsflächenrelationen in Rastatt und dem

Umland usw., vergleiche hierzu die Ausführungen im Detail im entsprechenden Kapitel) ge-

genüber dem Bestand in Rastatt und dem Umland umverteilt, um so Aussagen zu Umsatzum-

verteilungsquoten und damit zum Beeinträchtigungsverbot zu erhalten.

Die Ergebnisse zum Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot gehen dann in die Bewer-

tung bzw. Empfehlung ein.

Aus gutachterlicher Sicht wird eine Zulässigkeit von kleinflächigen Einzelhandelsnutzungen in

den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten:

- zoologsicher Bedarf,

- Elektrowaren (Elektrogroßgeräte, Lampen, PC),

- Möbel,

- Bau- und Heimwerkerbedarf und

- Gartenbedarf

im Bebauungsplan empfohlen.

Bei allen Einzelhandelsnutzungen wird vorgeschlagen, die zentrenrelevanten Randsortimente

gemäß Regelungen im Einzelhandelskonzept jeweils auf einen Verkaufsflächenanteil von 10%

der Gesamtverkaufsfläche zu beschränken.

Dagegen wird festgestellt, dass das Sortiment Camping / Outdoor als Hauptsortiment grund-

sätzlich auszuschließen ist, da die regionalplanerischen Ge- bzw. Verbote bei einem größeren

Anbieter (Ansatz hier: 799 m² Verkaufsfläche) bei weitem nicht eingehalten werden. Es besteht

zudem derzeit auch kein marktübliches Konzept, welches bei einer Beschränkung der zentren-

relevanten Randsortimente auf 10% der gesamten Verkaufsfläche (vergleiche Vorgaben u.a.

des Einzelhandelskonzeptes Rastatt), also letztlich auf 80 m² Verkaufsfläche, realistisch wäre.

Auch bei einer reduzierten Verkaufsflächenobergrenze, d.h. einer Verkaufsflächenobergrenze

für das Gesamtvorhaben mit diesem Hauptsortiment, ergäbe sich die Einhaltung des Kon-

gruenzgebotes erst bei einer Verkaufsfläche von ca. 600 bis 650 m², für das Einhalten des Be-


20

einträchtigungsverbotes müsste die Verkaufsfläche nochmals erheblich reduziert werden auf

einen Wert von etwa 200-300 m² Verkaufsfläche.

Die Stadt sieht das Gutachten als wichtigen Beitrag zur Entwicklung des Einzelhandelsstandor-

tes Rastatt an und hat beschlossen, die Ergebnisse in den Bebauungsplan zu übernehmen.

In Abstimmung mit den zuständigen Behörden wurde die Fragestellung einbezogen, ob es

durch eine Agglomeration von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenre-

levanten Sortimenten unter Einbeziehung der zulässigen Randsortimente in Verbindung mit

den bestehenden Betrieben zu städtebaulichen Negativwirkungen kommen kann. Um zu ver-

meiden, dass durch die Summe von Einzelhandelsnutzungen der Standort für den Einzelhan-

del eine Bedeutung bekommt, die den Zielen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Rastatt

zuwiderläuft, wurde im Bereich der festgesetzten Gewerbegebiete GE1 bis GE 4 eine maxi-

male Verkaufsflächenzahl von 0,30 festgesetzt. Die Verkaufsflächenzahl regelt das Verhältnis

der zulässigen Verkaufsfläche zur Grundstücksgröße und ermöglicht eine betriebsunabhängi-

ge Steuerung der zulässigen Verkaufsfläche.

6.4.3 Untersuchung zur Erweiterung des dm-Marktes

Für den bestehenden dm-Drogeriemarkt im Südwesten des Planungsgebietes soll die Mög-

lichkeit einer maßvollen Erweiterung in Hinblick auf die Sicherung des Standorts ermöglicht

werden.

Geplant ist eine Erweiterung von derzeit 584 m² auf maximal 690 m² Verkaufsfläche. Um die

raumordnerische Verträglichkeit des Vorhabens zu gewährleisten, wurde durch die Imakomm

Akademie GmbH eine gutachterliche Stellungnahme verfasst. Die Stellungnahme lässt sich

wie folgt zusammenfassen:

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass mit der Erweiterung der dm-Filiale eine zeitgemäße Auf-

stellung eines bereits ansässigen Anbieters im Drogeriewarensektor erreicht werden kann und

so auch die Versorgung der nördlichen Stadtgebiete langfristig gesichert wird. Ein Widerspruch

zum Einzelhandelskonzept sowie zur Nahversorgungsuntersuchung besteht nicht, da es sich

bei dem Vorhaben lediglich um die Erweiterung eines bestehenden Betriebes handelt.

Bezüglich der einschlägigen Prüfkriterien kann festgehalten werden:

• Das Integrationsgebot wird formal nicht eingehalten. Aus gutachterlicher Sicht besteht

hinsichtlich des Gebotes jedoch eine Konstellation, die zur Raumverträglichkeit der

Planung führt.

• Das Kongruenzgebot wird klar eingehalten.

• Das Beeinträchtigungsverbot wird gegenüber dem Umland klar eingehalten. Innerhalb

von Rastatt liegen die Umverteilungen bei der Annahme einer Neuansiedlung im Be-

reich von ca. 9-10%, so dass hier durchaus eine Verschärfung des Wettbewerbs zu

erwarten ist, auch wenn weitreichende Auswirkungen auf die Nahversorgungsstruktu-

ren nicht zu erwarten sind. Eine weitere Ausweitung des Angebotes über die aktuellen

Planungen hinaus sollte allerdings grundsätzlich kritisch hinterfragt werden und auf

hierfür sinnvolle Standorte gelenkt werden.

6.5 Immissionsschutz

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahren "Karlsruher Straße, 3. Änderung" wurde im Juni

2006 eine schalltechnische Untersuchung erstellt. Im Rahmen der schalltechnischen Untersu-

chung wurden unter Berücksichtigung des Straßenverkehrslärms die zu erwartenden Lärm-

emissionen und – immissionen innerhalb des Bebauungsplangebietes anhand einer Verkehrs-


21

belastungsprognose für das Jahr 2020 entsprechend den geltenden Richtlinien berechnet und

nach DIN 18005 beurteilt. Die südwestlich des Bebauungsplangebietes liegende Bahnstrecke

Karlsruhe-Rastatt wurde nur überschläglich berücksichtigt.

Zur Klärung der schalltechnischen Fragen wurde vom Büro Köhler, Leutwein und Partner,

Karlsruhe, eine schalltechnische Stellungnahme eingeholt, die das Gutachten in Hinblick auf

die aktuelle Planung überarbeiten soll. Dies Stellungnahme ist als gesonderte Anlage dem Be-

bauungsplan beigefügt.

Die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung vom Juni 2006 wurden auf den Bebau-

ungsplan "Ettlinger Straße" übertragen, da sich bezüglich der Verkehrsbelastungen auf der

Karlsruher Straße (B 3 / B 36) für den Prognosefall 2020 keine wesentlichen Änderungen er-

geben und auch die Baugrenzen des geplanten Bauvorhabens im Untersuchungsbereich der

damaligen schalltechnischen Untersuchung liegen.

Es ergeben sich im Bereich des Bebauungsplans zum Teil deutliche Überschreitungen der

Orientierungswerte der DIN 18005 durch Straßenverkehrslärm, hauptsächlich der Karlsruher

Straße, aufgrund derer Schallschutzmaßnahmen festzusetzen sind. Durch die städtebauliche

Situation ist dabei nur von passiven Lärmschutzmaßnahmen auszugehen.

Die in der Stellungnahme vorgeschlagenen passiven Schallschutzmaßnahmen wurden in den

Bebauungsplan übernommen.

Es ist hierzu auszuführen, dass der Schienenverkehrslärm nur überschläglich berücksichtigt

wurde und es je nach Prognoseansatz für den Schienenverkehrslärm und dessen Güterver-

kehrsbelastung sowie die zugrunde gelegte Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels

nach DIN 4109 für die Gebäudefronten zur Bahn hin auch zu höheren Lärmpegelbereichen

kommen kann.

Weiterhin ist darauf hinzuweisen, dass es durch die Einteilung der Lärmpegelbereiche über al-

le Geschossfronten hinweg an einzelnen Gebäudefronten bzw. Stockwerken zu Über- bzw.

Unterdimensionierungen kommen kann, die jedoch als nicht maßgeblich zu betrachten sind.

Bei Berücksichtigung der Festsetzungen kommt es bei geschlossenen Fenstern zu keinen un-

zumutbaren Lärmbelästigungen innerhalb der Aufenthaltsräume.

6.6 Umwelt

Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. §13a BauGB handelt, wurde

kein Umweltbericht erarbeitet bzw. keine Eingriffs- Ausgleichsbilanz erstellt. Eine Allgemeine

Vorprüfung des Einzelfalls nach UVPG wurde vorgenommen (vgl. Ziffer 5 der Begründung).

Die Belange des Artenschutzes, die auch im Verfahren nach §13a BauGB behandelt werden

müssen, wurden vom Büro ag/R in Zusammenarbeit mit dem Institut für Landschaftsökologie

und Naturschutz Bühl in einem Fachbeitrag (zu beiden Bebauungsplänen „Ettlinger Straße und

„Filmpalast Rastatt“) untersucht. Auf die Inhalte des Gutachtens, das als gesonderte Anlage

dem Bebauungsplan beigefügt ist, wird verwiesen.

Die Ergebnisse des Gutachtens lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Die in Baden-Württemberg vorkommenden Anhang IV-Arten wurden hinsichtlich potentieller

Vorkommen im Vorhabensbereich abgeprüft. Als Ergebnis kann festgehalten werden, dass

sowohl Mauer- als auch Zauneidechse als Anhang IV-Arten nachgewiesen wurden. Hinweise

auf weitere, artenschutzrechtlich relevante Arten wurden nicht festgestellt. Für Fledermäuse


22

und europäische Vogelarten kommt der Eingriffsbereich des Vorhabens lediglich als Nah-

rungsgebiet in Frage. Geeignete Fortpflanzungs- und Ruhestätten können im Eingriffsbereich

jedoch ausgeschlossen werden.

Es wird empfohlen, notwendige Rodungsarbeiten außerhalb der Brutzeit zwischen November

und Februar durchzuführen. Als weitere Maßnahmen für die betroffenen Mauer- und Zauneid-

echsen werden Minimierungsmaßnahmen sowie vorgezogene funktionserhaltende Aus-

gleichsmaßnahmen (CEF) empfohlen.

Eine Verschlechterung des Erhaltungszustands der lokalen Population von Mauer- und Zaun-

eidechse ist bei Umsetzung der Minderungs- und vorgezogenen CEF-Maßnahmen nicht zu

erwarten. Bei Einhaltung der Hinweise und aufgrund der weiten Verbreitung der beiden Eid-

echsenarten im Bereich der Bahnlinie, ist von einer schnellen Besiedlung der neu geschaffe-

nen Lebensräume im Umfeld des Vorhabens auszugehen. Die ökologische Funktion der von

dem Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten bleibt daher im räumlichen Zu-

sammenhang erfüllt.

Bei Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen werden durch das Vorhaben für die nach

Anhang IV der FFH-Richtlinie geschützten Arten und die nach der Vogelschutzrichtlinie ge-

schützten europäischen Vogelarten keine Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG Abs. 1 Nr.

1-4 ausgelöst.

Die im Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen und Eingriffszeiträume wurden in die Festset-

zungen beider Bebauungspläne übernommen.

7 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen

7.1 Art der baulichen Nutzung

7.1.1 Gewerbegebiet (GE)

Im übrigen Gewerbegebiet bleibt die bereits im Bebauungsplan „Karlsruher Straße“ getroffene

Festsetzung als Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO erhalten.

Das Gewerbegebiet wird in 4 Teilbereiche unterteilt, wobei es Festsetzungen für den gesam-

ten bereich des Gewerbegebietes und für spezifischen Teilbereiche gibt.

Regelungen im gesamten Gewerbegebiet

Zur Steuerung der weiteren Einzelhandelsentwicklung werden entsprechend den Ergebnissen

der zum Bebauungsplan durchgeführten Sensitivitätsanalyse für das gesamte Gebiet nur Ein-

zelhandelsbetriebe mit den nicht zentrenrelevanten Sortimenten Zoologischer Bedarf, Elektro-

waren (Elektrogroßgeräte, Lampen, PC), Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf und Gartenbe-

darf zugelassen. Zentrenrelevante Randsortimente werden, wenn sie einen inhaltlichen Bezug

zu den Hauptsortimenten haben, bis zu einem Anteil von max. 10% der gesamten Verkaufs-

fläche zugelassen. Die Festsetzung eröffnet damit eine klare Perspektive für die Entwicklung

des Einzelhandels im Gebiet unter Berücksichtigung der Belange des Gesamtstandortes Ras-

tatt und der regionalplanerischen Belange.

Zur Förderung von ansässigen Gewerbebetrieben ist der Verkauf in Verbindung mit produzie-

rendem Gewerbe oder Handwerksbetrieben bis zu einer Verkaufsflächengröße von max.

200qm je Betrieb ausnahmsweise zulässig.

Um einer Agglomeration von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrele-

vanten Sortimenten zu vermeiden, wurde für den gesamten Bereich des Gewerbegebietes

(GE) eine Verkaufsflächenzahl von 0,30 festgesetzt.


23

Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke werden aufgrund einer städtebaulich gewünsch-

ten Konzentration dieser Einrichtung im Zentrum der Stadt ausgeschlossen.

Gewerbebetriebe in Form von Bordellen oder bordellähnlichen Betrieben werden ausgeschlos-

sen, weil diese mit der Nutzung des geplanten Filmpalastes Rastatt in unmittelbarer Nachbar-

schaft, der von vielen Kindern und Jugendlichen frequentiert werden wird, nicht vereinbar ist.

Vergnügungsstätten gem. § 8(3) Nr. 3 BauNVO werden aus dem gleichen Grund ausge-

schlossen.

In Anwendung von § 1 Abs. 5 BauNVO sind selbständige Lagerplätze gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1

BauNVO nicht zulässig, um am Stadteingang und in unmittelbarer Nachbarschaft zum geplan-

ten Kino das Stadtbild durch wenig attraktive Lagerplätze nicht negativ zu beeinflussen.

Aufgrund der städtebaulichen Situation in direkter Nachbarschaft zum geplanten Filmpalast

Rastatt werden Tankstellen als Nutzung ausgeschlossen.

Teilfläche GE 1

Der bestehende Drogeriemarkt im Bereich GEe1 genießt Bestandsschutz und soll im Rahmen

seines gegenwärtigen Umfangs erhalten werden. Deshalb werden diesbezügliche bestandser-

haltende Festsetzungen getroffen. Sie umfassen die bauliche Erneuerungen des Marktes (Sa-

nierungs- und Modernisierungsmaßnahmen) sowie bauliche Änderungen innerhalb des Droge-

riemarkts (z.B. an Grundriss oder Fassade). Eine Vergrößerung des Marktes kann mit Rück-

sicht auf das bestehende Einzelhandelskonzept der Stadt Rastatt nicht erfolgen. Demnach sol-

len Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in der Innenstadt angesiedelt

werden. Die Nahversorgungsuntersuchung der Stadt Rastatt sagt , dass hinsichtlich nahver-

sorgungsrelevante Sortimente in diesem Bereich nur Anpassungsmaßnahmen durchzuführen

sind.

Teilfläche GE 2

Im Bereich GEe2 befindet sich ein leerstehender Sportartikel- und Sportbekleidungsmarkt. Für

diese Nutzung soll im Rahmen der bestehenden Baugenehmigung die Chance eröffnet wer-

den, die Ladenflächen gestalterisch an die heutigen Anforderungen anzupassen. Deshalb

werden Festsetzungen getroffen, die die bauliche Erneuerungen des Marktes (Sanierungs-

und Modernisierungsmaßnahmen) sowie bauliche Änderungen innerhalb des Sportmarktes

(z.B. an Grundriss oder Fassade) umfassen. Eine Neueröffnung des Marktes mit vergrößerter

Verkaufsfläche oder eine Erweiterung der Sortimentspalette über das in den Festsetzungen

zum Gesamtgebiet definierte Maß hinaus kann nicht erfolgen. Dies stünde im Widerspruch

zum bestehende Einzelhandelskonzept der Stadt Rastatt, wonach Einzelhandelsbetriebe mit

zentrenrelevanten Sortimenten nur in der Innenstadt angesiedelt werden sollen.

7.1.2 Sondergebiet (SO)

Im Bereich des bestehenden Lebensmitteldiscounters wird aufgrund der Vergrößerung der

Verkaufsfläche auf 1100qm und der damit verbundenen Überschreitung der Grenze zur Groß-

flächigkeit ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel und Gewerbe gem. § 11 BauNVO

festgesetzt.

Die festgesetzte Verkaufsfläche ermöglicht dem bestehenden Betrieb eine zukunftsfähige

Gestaltung seiner Filiale und sichert damit den bestehenden Standort. Die für den Bebau-

ungsplan erstellte Auswirkungsanalyse weist nach, dass die vorgesehenen Verkaufsflächen

und Randsortimente mit dem Einzelhandelskonzept Rastatt und den raumordnerischen Belan-


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gen verträglich sind. Die zum Einzelhandelsbetrieb zugehörigen Nebenanlagen wie z.B. Lager-

flächen, Stellplätze, Fahrgassen und Einkaufswagenboxen werden ebenfalls zugelassen.

Bei einer Aufgabe der Marktnutzung soll der Grundstückseigentümer zusätzlich die Möglichkeit

haben, vergleichbar mit den benachbarten Flächen gewerbliche Nutzungen anzusiedeln.

7.2 Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl GRZ, die Geschossflächen-

zahl GFZ, die Anzahl der Vollgeschosse, die Baumassenzahl BMZ und die Gebäudehöhe GH

bestimmt. Bei der Gebäudehöhe werden Maximalwerte und Minimalwerte festgesetzt, bei den

weiteren Parametern handelt es sich um Maximalwerte.

Dabei werden die im Bebauungsplan „Karlsruher Straße“ getroffenen Festsetzungen zum Maß

der Nutzung übernommen. Statt der Festsetzung einer maximalen Traufhöhe wie im Bebau-

ungsplan „Karlsruher Straße“ in der Fassung der 3. Änderung“ wird eine maximale Gebäude-

höhe definiert, da dadurch die Höhenentwicklung der Gebäude abschließend geregelt wird.

Insbesondere wird eine minimale Gebäudehöhe entlang der Karlsruher Straße beibehalten,

um die am Stadteingang städtebaulich gewünschte Raumkante planerisch zu sichern. Dabei

wird auch die Höhe der Bestandsgebäude berücksichtigt.

7.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

7.3.1 Baufenster

Die Bauflucht, die im Bebauungsplan „Karlsruher Straße“ entlang der Bundesstraße B3/B36

festgesetzt wurde, wird in den Bebauungsplan übernommen.

Die Baufenster werden im Bereich des Sondergebietes (SO) an die geplante Erweiterung des

bestehenden Lebensmitteldiscounters angepasst, was durch die Verschiebung eines Teilbe-

reichs der Ettlinger Straße möglich wird. Im Bereich GE 3, wo sich die Stellplätze für den Le-

bensmittelmarkt befinden wird ebenfalls ein Baufenster vorgesehen. Damit wird im Falle einer

zukünftigen Neuordnung des Grundstückes die Voraussetzung für eine anderweitige gewerbli-

che Nachnutzung geschaffen, die mit den benachbarten Flächen vergleichbar ist.

7.3.2 Bauweise

Die im Bebauungsplan „Karlsruher Straße“ für das Planungsgebiet festgesetzte Bauweise,

nach der die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu errichten sind und Gebäudelängen von

über 50m zulässig sind, wird übernommen und eine entsprechende abweichende Bauweise

festgesetzt.

7.4 Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze

Die Randflächen der Gewerbegrundstücke sollen überwiegend zur Eingrünung verwendet

werden, um ein attraktives Straßenbild zu gewährleisten. Aus diesem Grunde dürfen Garagen

und Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO nur innerhalb der Baufenster und der im zeich-

nerischen Teil dafür festgesetzten Flächen errichtet werden, mit Stellplätzen ist ein Mindest-

abstand zu den öffentliche Flächen einzuhalten. Durch die großzügige Ausweisung bleibt für

die Anordnung solcher Anlagen genügend Flexibilität erhalten.

Nebenanlagen, die der Versorgung des Gebietes dienen, sind überall im Gebiet zulässig.

7.5 Artenschutz

Entsprechend den Ergebnissen der artenschutzrechtlichen Untersuchung werden Festsetzun-

gen zur Bauzeitenbeschränkung, zur Vergrämung der Eidechsenvorkommen im Planungsge-

biet und zur Schaffung von CEF-Maßnahmen für die Eidechsen in den Bebauungsplan über-

nommen. Die CEF Maßnahmen dienen außer dem vorliegenden Bebauungsplan auch dem

Vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Filmpalast Rastatt“ (siehe Nr. 6.6 der Begründung).


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Auf Anregung der zuständigen Behörde wurde noch eine Festsetzung aufgenommen, dass in

Richtung Straße ein undurchlässiger Zaun zu stellen ist, damit keine Tiere bei der Vergrä-

mung in Richtung Straße migrieren und getötet werden können.

Außerdem wurden zusätzliche Festsetzungen zur Dokumentation der Vergrämung und der An-

zeige der Maßnahme bei der Behörde aufgenommen.

Weiterhin wurde auf Anregung der Behörde aufgenommen, dass je nach Witterungsverlauf

nach Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde bereits zeitiger mit der Vergrämung

und den anschließenden Bauarbeiten begonnen werden kann.

8 Örtliche Bauvorschriften

Die Festsetzungen zu Gebäudegestaltung, Einfriedungen und Werbeanlagen aus dem Bebau-

ungsplan „Karlsruher Straße“ erscheinen für die angestrebte Sicherung der städtebaulichen

Ordnung weiterhin sinnvoll und werden deshalb in den Bebauungsplan übernommen.

Hinsichtlich der Dachgestaltung besitzen zum einen alle bestehenden Gebäude Flachdächer.

Da auch für den geplanten benachbarten Filmpalast Flachdächer vorgesehen sind, wird die

Zahl der zulässigen Dachformen auf Flachdächer beschränkt, um am Stadteingang im Pla-

nungsbereich ein städtebaulich durchgängiges Erscheinungsbild der Bauvolumen sicherzustel-

len.

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