Universität Stuttgart Institut für Baubetriebslehre Dr.-Ing. Wolfgang Paul Baubetriebliche...

Universität StuttgartInstitut für BaubetriebslehreDr.-Ing. Wolfgang Paul

Baubetriebliche Projektstudie---

Sommersemester 2005

Daniel Fischer (I.u.I.)Justyna Siwik (I.u.I.)Nadine Bronn (BWL t.o.)

Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20052

Gliederung

1. Grundstück / Projektentwicklung

2. Ausführung / Ausschreibung

3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation

4. Baustellenkontrolle / VOB

5. Bewirtschaftung einer Immobilie

6. Bestandsaufnahme / Modernisierung


Gliederung









1.1 Layout

hier sehen Sie unser Layout für die Präsentation unserer Ausarbeitung der Projektstudie 2005



1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung

wichtigste Angaben aus dem Bebauungsplan, Lageplanauswertung und Grundstücksnutzung

Nutzungskreuz :

MD II0.4 -30° - 32 ° o




Daraus zu entnehmende Informationen :

Das Grundstück befindet sich im Dorfgebiet,es sind dort zwei Vollgeschosse erlaubt.

Es ist ein Haus in offener Bauweise zu planen,die Dachneigung darf zwischen 30° und 32 ° betragen.

Nettogrundstücksfläche : 567 m²Ausnutzung nach GRZ : 0,4 x 567 m² = 226,80 m²

Für GFZ und BMZ gibt es keine Vorgaben bzw. Informationen.




Entwässerung :

Höhe Kanalsohle Grundstück : 210,70 m

Höhe EFH UG : 211,35 m

Differenz : 0,65 m

Da im UG eine Dusche mit WC entstehen soll, wird ein Gefälle

von ca. 3° für die Entwässerung benötigt.

Abstand WC / Dusche zum Entwässerungskanal (Grundstück) : ca. 20 m

Das Gefälle für den Entwässerungskanal vom UG zum Grundstücksrand bzw. zur Straße

beträgt knappe 2° und ist somit am Limit. Es kann aber wohl auf den Einsatz einer Pumpe

verzichtet werden.




überschlägige Berechnung Bruttorauminhalt :

Grundfläche Gebäude : 12 m x 10 m = 120 m²

Geschosshöhe : ca. 2,80 m

BRI = 3 x 120 m² x 2,80 m + 2,80 m x 120 m² x 0,5 = 1176 m³ ≈ 1200 m³




Bei der vorliegenden Planung wurde die Garage bis an die Grundstücksgrenze gelegt. Dies

erfordert auf alle Fälle eine Genehmigung. Im Vorfeld sollte dies mit den entsprechenden

Behörden, aber auch mit den Anliegern, abgeklärt werden. Da die umliegenden Grundstücke

ebenfalls mit solchen Garagen gebaut wurden, dürfte die Genehmigungszusage nicht

unwahrscheinlich sein.



1.3 Gebühren beim Grundstückskauf

Notargebühren: 1,8 %

Grunderwerbssteuer: 3,5 %

Grundbucheintrag: 0,5 %

Bei einem angenommenen Grundstückspreis von 350 €/m² und einer maßgeblichen

Grundstücksfläche von 567 m² ergibt sich ein Gesamtpreis von: 350 €/m² x 567 m² = 198.450 €

Notargebühren: 198.450 € x 1,8 % = 3.572,10 €

Grunderwerbssteuer: 198.450 € x 3,5 % = 6.945,75 €

Grundbucheintrag: 198.450 € x 0,5 % = 992,25 €

Gesamt: 11.510,10 €



1.4 Kostenarten und Kostenschätzung nach DIN 276

Kostenschätzung: 488.205,84 €

Kennwert für Rohbau: 90 €/m², d.h. 133.029,90 € insgesamt

Kennwert für Kosten-

Gruppe 300 und 400: 732,07 €/ m²



1.5 Entwurf und Kostenberechnung nach DIN 276

gestrichen Dr. Paul



1.6 HOAI

Architektenhonorar: 44.315,63 €

Tragwerksplanerhonorar: 13.388,96 €



1.7 Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung

Antrag auf Baugenehmigung




Unterlagen, die einem vollständigen Baugesuch beizufügen sind:

- Lageplan (§4 LBOVVO)- Bauzeichnung (§6 LBOVVO)- Baubeschreibung (§7 LBOVVO)- Technische Angaben zu Feuerungsanlagen (§7 LBOVVO)- Angaben zu gewerblichen Anlagen, die keiner immissionsschutzrechtlichen Genehmigung bedürfen (§7 Abs.2 LBOVVO)- Darstellung der Grundstücksentwässerung (§8 LBOVVO)- Bautechnische Nachweise (§9 LBOVVO)- Benennung eines Bauleiters (§42 LBO)- Statistischer Erhebungsbogen- Sonstige Anlagen




Schlüsselfertige Vergabe:

Kennzeichnet eine schlüsselfertige Gesamtbauleistung, die nur von einem

verantwortlichen Auftraggeber erbracht wird.

Dieser Auftragnehmer – in der Regel ein Generalunternehmer – erbringt die

Bauleistung auf eigenes technisches und wirtschaftliches Risiko.



1.8 Rahmenterminplan und Bauzeitenplanung in einer frühen Phase

Rahmenterminplan



1.8 Rahmenterminplan und Bauzeitenplanung in einer frühen Phase

Grobablaufplan für die Ausschreibung


Gliederung









2.1 Massenberechnung

Nach VOB/C DIN 18353 Nr. 5.2 werden Öffnungen bei der Abrechnung nach Flächenmaß über

einer Einzelgröße von 0,1 m² Einzelgröße überrechnet, bei Abrechnung nach Längenmaß bei

Unterbrechungen über 1 m Einzellänge.

Massenermittlung für die Ausschreibung Estricharbeiten



2.2 Raumbuch

Raumbuch für das Erdgeschoss



2.3 Vergabeunterlagen

gestrichen Dr. Paul



2.4 Ausschreibung Rohbauarbeiten

Ausschreibungsunterlagen für Estricharbeiten


Gliederung









3.3 Angebotkalkulation

Angebotskalkulation Estricharbeiten


Gliederung









4.1 Baustellenkontrolle

Plangrößenverlauf



4.2 Leistungsermittlung

Ist-Leistung



4.3 Abgrenzung

Aufmaß: Bezeichnung für das Ausmessen der

Bauteile bzw. das örtlich ermittelte Maß für die Planung und / oder

Abrechnung von Bau und Umbaumaßnahmen



4.3 Abgrenzung

Leistungsmeldung: Betriebsabrechnung

ist wie die Bauauftragsrechnung Bestandteil der Kosten- und

Leistungsrechnung und hat die Aufgabe, die betriebliche

Leistungserstellung zu überwachen, um hieraus Aussagen zur

Wirtschaftlichkeit abzuleiten, betriebliche Kennziffern und Kalkulations-

vorgabewerte zu ermitteln sowie für die Bewertung unfertiger

Bauleistungen nach dem Handels- und Steuerrecht notwendigen

Zahlen bereitzustellen.



4.3 Abgrenzung

Abrechnung: ist jene unter Mitwirkung von Gläubiger und Schuldner erarbeitete

Feststellung eines Rechnungsergebnisses.

Dies geschieht im Bauwesen im Regelfall durch ein gemeinsames

Aufmass sowie die Multiplikation der ermittelten Mengen mit den

vertraglich vereinbarten Einheitspreisen.

Form, Inhalt und Fristen der Abrechnung sind in der VOB/B geregelt.



4.4 VOB

Fälle zur Abnahme / Gewährleistung / Abrechnung


Gliederung









5.1 Facility Management

gestrichen Dr. Paul



5.2 Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung

Bewirtschaftungskosten

Kosten, die durch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des

Grundstückes entstehen und die dem Mieter nicht direkt überbunden

werden können.

Sie umfassen in der Regel die Verwaltungs-, Betriebs-

und Unterhaltskosten.




Baunutzungskosten

Sammelbegriff für die Verwaltungs-, Betriebs-, Instandsetzungs-, Kapital- und

Amortisationskosten pro Jahr für ein Gebäude (= Liegenschaftenaufwand und Verzinsung sowie

Amortisation des Eigenkapitals




Betriebskosten

Jährliche Ausgaben, welche durch den bestimmungsgemäßen

Gebrauch eines Gebäudes entstehen.

Dazu gehören die Ausgaben für die Ver- und Entsorgung, die Reinigung und Pflege, die

Bedienung der technischen Anlagen, den laufenden Unterhalt (Wartung,

Instandhaltung), die Kontroll- und Sicherheitsdienste und die Abgaben und Beiträge.



5.3 Instandhaltung / Modernisierung

Instandhaltungskosten: Kosten, die entstehen für

die allgemeine

Beseitigung kleinerer Schäden am Anlagevermögen.

Nach §3 HOAI zählen zur Instandhaltung z.B.

Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines

Objektes.

Beispiel: Beseitigung von witterungsbedingten Fassadenschäden




Modernisierungskosten: Kosten, die entstehen für

bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des

Gebrauchswertes eines Objektes, einschließlich der

dadurch verursachten Instandsetzungen. Erweiterung-

und Umbauten sowie reine Instandsetzungen zählen

nicht zur Modernisierung.

Beispiel: Einsatz einer Sonnenschutzverglasung statt üblicher

ungetönter Fenster in einem Bürogebäude




Jährlicher Instandhaltungsbetrag der Musterimmobilie:

Instandhaltungskosten bei Wohnimmobilien, Höchstsätze gem. § 28 II BV

Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre

zurückliegt:

7,10 € / m²

Insgesamt also: 7,1 €/m² x 230,14 m² = 1.633,99 €


Gliederung









6.1 Bestandsaufnahme

6.2 Modernisierungsmaßnahmen

6.3 Wirtschaftlichkeit / Amortisationsrechnung

gestrichen Dr. Paul



6.4 Gesamtzusammenfassung / Beurteilung

Ergebnis sind die vorangegangenen Ausarbeitungen

Quellen:

Nachschlagewerk Baubetrieb von A – Z

www.baubegriffe.com

KBOB Glossar im Internet unter

www.bbl.admin.ch/bhb_kbob/immobilienmanagement/00275/?lang=de

diverse Skripte der Dozenten Prof. Dr.-Ing. F. Berner, Dr.-Ing. W. Paul, Dip.-Ing. R. Woyczyk, Dipl.-Kfm. M. Sterlepper, Dipl.-Ing. P. Tzeschlock

Architekturbüro Burkle + Hahnemann

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