Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG · 2013-11-19 · Entwicklung Technische Projekte...
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SAGA GWG Konzern-Geschäftsbericht 2011
Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG
neunzig Jahre
1922-2012
Konzern-Kennzahlentabelleim Drei-Jahres-Vergleich
2011 2010 2009
Bilanzsumme Mio. EUR 3.692,4 3.733,2 3.850,5
Umsatzerlöse Mio. EUR 895,5 881,0 894,1
Anlagevermögen Mio. EUR 3.277,1 3.346,1 3.453,9
Eigenkapital Mio. EUR 1.135,4 1.086,8 1.070,2
Eigenkapitalquote % 30,7 29,1 27,8
Jahresüberschuss (= EAT1)) Mio. EUR 148,6 133,8 127,4
Cashflow Mio. EUR 241,5 231,3 224,2
EBT2) Mio. EUR 162,6 148,2 126,1
EBIT3) Mio. EUR 263,9 256,9 233,7
EBITDA4) Mio. EUR 357,6 354,7 331,9
Bauumsätze Mio. EUR 216,0 201,2 208,8
Mitarbeiter Anzahl 875 864 857
Mietwohnungen WE 129.873 129.958 130.297
davon öffentlich gefördert WE 41.311 42.691 44.315
davon frei finanziert WE 79.908 77.981 76.931
davon frei finanziert mit Preisbindung WE 8.654 9.286 9.051
Nettokaltmieten
davon öffentlich gefördert EUR/m²/Monat 5,24 5,17 5,11
davon frei finanziert EUR/m²/Monat 5,96 5,83 5,64
1) Earnings After Taxes 3) Earnings Before Interest and Taxes
2) Earnings Before Taxes 4) Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization
Organigramm des SAGA GWG Konzerns
Vorstand/Geschäftsführung
Unternehmenskommunikation Revision Recht/Compliance
Geschäftsfeld Immobilien
Geschäftsfeld Dienstleistungen
Geschäftsfeld Entwicklung und Technische Projekte
Bestands-bewirtschaftung Ost
Bestandsbewirt-schaftung West
Personal und Services
Unternehmens-planung
Entwicklung Technische Projekte
Bestandsrentabilität Q.-Management
Gewerbeverm.,
Vertriebsförderung
Personalwesen Unternehmens-
entwicklung,
Risikomanagement
Eigentums-
wohnungsvertrieb
Modernisierung,
Instandsetzung
Forderungsverfolgung WEG-Verwaltung Personalentwicklung Controlling, PMS Grundstücks-
entwicklung
Neubau
GS Dulsberg GS Süderelbe Innere Dienste Steuern, Beteili-
gungsverwaltung
Projektentwicklung Technische Gebäu-
deausrüstung
GS Langenhorn GS Harburg Betriebsrat Technische
Sonderprojekte
GS Rahlstedt GS Wilhelmsburg Zentraler Einkauf,
Qualitätssicherung
GS Jenfeld GS Altona
GS Wandsbek GS OsdorfBetriebswirtschaft
GS Billstedt–Mü.-berg GS Eimsbüttel
GS Bramfeld GS Mitte Finanzbuchhaltung,
Versicherungen, KLR
GS Hamm GS Eidelstedt Finanzierung
GS Bergedorf GS Barmbek
Tochter- und Beteiligungsgesellschaften zur Unterstützung des Kerngeschäftes
Geschäftsfeld Immobilien
Geschäftsfeld Dienstleistungen
Geschäftsfeld Entwicklung und Technische Projekte
CHANCE Beschäftigungsgesellschaft mbH
Hamburg (Qualifizierungsmaßnahmen im
Quartierskontext)
BCH BüroConsult Hamburg Gesellschaft
für Personaldienstleistungen
(Personalüberlassung, -vermittlung, -beratung)
SAGA IT-Services GmbH
(IT-Dienstleistungen)
SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH
(Verwaltung eigenen Vermögens)GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal-
und Gewerbeimmobilien mbH (Bewirtschaftung
und Verwaltung von Gewerbeimmobilien)
GGAB Gemeinnützige Gesellschaft für
Alten- und Behindertenhilfe mbH
(Betreuungsdienstleitungen für Senioren)
HWC Hamburger Wohn Consult Gesellschaft
für wohnungswirtschaftliche Beratung mbH
(Vertriebsunterstützung)
Schulservice Hamburg
Gesellschaft für Facility Management mbHWoWi Media GmbH Co. KG
(Interessenwahrnehmung im
Telekommunikations- und Kabelbereich)
WSH Wohnservice Hamburg Gesellschaft
für wohnungswirtschaftliche Dienste mbH
(Mieterbetreuung, Mieterberatung, SiGeKo,
Qualitätssicherung)
ProQuartier Hamburg Gesellschaft für
Sozialmanagement und Projekte mbH
(Quartiers- und Sozialmanagement)
AVW Assekuranzvermittlung der
Wohnungswirtschaft GmbH Co. KG
(Versicherungsmakler)
Inhalt
02 Vorwort des Vorstandes
04 Highlights des Jahres 2011
06 Grußwort der Senatorin
08 Organe der Gesellschaft: Vorstand und AufsichtsratManagement02
49Weitere
Informationen
49 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
50 Bericht des Aufsichtsrates
51 Entsprechenserklärung
52 Nachhaltigkeit als zentraler Baustein der Unternehmensstrategie
54 Einbezogene Unternehmen: Bilanz und GuV
34 Konzern-Bilanz
36 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
37 Konzern-Anhang
48 Konzern-Kapitalflussrechnung
48 Konzern-Eigenkapitalspiegel
21 Geschäfts- und Rahmenbedingungen
28 Ertragslage
29 Finanzlage
30 Vermögenslage
30 Nachtragsbericht
30 Chancen- und Risikobericht
31 Prognosebericht
10 Wohnraum für Generationen Ein Blick nach vorn
12 Riedsiedlung 1995 Vielfalt mit Perspektive
14 Mümmelmannsberg 1970 Die Welt in Mümmelmannsberg
16 Grindel 1957 44.000 m2 Denkmal. 3.000 Bewohner
18 Oelsner-Bauten 1927 Mehr Licht. Mehr Luft
Aus demUnternehmen
09
20Konzern-
Lagebericht
33Konzern-
Jahresabschluss
Wer wir sind
Verantwortung übernehmen – sozial, ökonomisch und ökologisch Der städtische Wohnungskonzern SAGA GWG engagiert sich maßgeblich für den sozialen
Ausgleich in den Wohnquartieren, für die Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und
den Klimaschutz in Hamburg. Bei der Wahrnehmung umfassender immobilienwirtschaftlicher
Aufgaben für die Stadt legt das Unternehmen einen besonderen Fokus auf die sozial
verträgliche Wohnraumversorgung zu angemessenen Mieten für Menschen mit kleinen und
mittleren Einkommen.
In der Freien und Hansestadt Hamburg mit ihren 1.790.000 Einwohnern und insgesamt etwa
880.000 Wohneinheiten vermietet SAGA GWG rund 130.000 Mietwohnungen und 1.500 Gewerbe-
objekte. In Modernisierungen, Instandhaltungen und den Neubau investiert der Konzern jährlich
200 bis 250 Mio. Euro. Damit zählt das Unternehmen zu den größten Auftraggebern des
Hamburger Handwerks, ist zugleich Motor für den Mittelstand und stärkt den Wirtschaftsstandort.
Der Klimaschutz zählt seit Jahren zu den wichtigen Unternehmenszielen von SAGA GWG.
Kontinuierlich werden die Bestände energetisch saniert und wird der Einsatz regenerativer
Energien gefördert. Die daraus resultierenden CO2-Einsparungen tragen zur Erreichung von
Hamburgs Klimaschutzzielen bei.
Seit 90 Jahren steht SAGA GWG im Dienst der Stadtentwicklung und sorgt auf dem Wohnungs-
markt, im sozialen Bereich, beim Schutz der Umwelt und mit Beiträgen für den Haushalt im
mehrfachen Sinn für ein gutes Klima in Hamburg.
02 03
Vorwort des Vorstandes
SAGA GWG feiert in diesem Jahr seinen 90. Geburtstag. Der Verantwortung für Hamburg hat sich unser
Unternehmen entlang der verschiedenen historischen, politischen, sozialen und wirtschaftlichen Rahmenbe-
dingungen stets gestellt. Die Sicherung des sozialen Ausgleichs in den Wohnquartieren Hamburgs ist und
bleibt dabei die Grundlage unseres Geschäftsmodells. Dieser Grundsatz gilt unverändert und unabhängig
von den Vorgaben des Gesellschafters.
Unverändert steht die Stadtentwicklungspolitik vor großen Herausforderungen. Hamburg wächst und befin-
det sich weiterhin im Wandel. Der Zuzug jüngerer Menschen, die Ausbildungs- und Arbeitsplätze suchen,
sowie der demografische Wandel beschleunigen die Singularisierung der Stadtbevölkerung. Vier von fünf
Hamburger Haushalten sind heute Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. Ein Großteil des nach dem Krieg in
der Wiederaufbauphase entstandenen Wohnungsangebotes ist auf Familien zugeschnitten, was in den stark
innerstädtisch gelegenen Wohnvierteln zu einem deutlichen Ungleichgewicht am Markt führt.
Um diese Situation zu entspannen, hat der Hamburger Senat mit 6.000 jährlichen Baubeginnen ab 2013
ehrgeizige Neubauziele gesetzt. Rasch wurden die Weichen gestellt: Die Bezirke haben mit der Stadt einen
Vertrag für den Wohnungsbau geschlossen und in einer beispielhaften konzertierten Aktion haben sich
Senat, Bezirke, SAGA GWG und die Hamburger Wohnungswirtschaft im „Bündnis für das Wohnen“ auf
gemeinsame Ziele verständigt, zu denen Neubauzielzahlen wie auch Verabredungen über energetische
Zielzahlen bei gleichzeitiger Gewährleistung der städtebaulichen Qualitäten sowie der Fortführung einer
integrativen Wohnungspolitik gehören. SAGA GWG hat die Verantwortung angenommen und wird mit den
jährlichen Baubeginnen von 1.000 Wohnungen ab 2013 die Neubautätigkeit deutlich intensivieren.
Die dafür notwendige Restrukturierung und Neuausrichtung des Bau-, Technik- und Entwicklungsbereiches
ist sofort eingeleitet und umgesetzt worden. Realisiert werden kann dieses Ziel mit einer Kombination aus
Nachverdichtungsprojekten auf eigenen Grundstücken, Projekten auf angekauften Grundstücken der Stadt
sowie auch durch Projektentwicklung gemeinsam mit Marktpartnern.
Für SAGA GWG stehen aktuell zwei Quartiersentwicklungsprojekte im Vordergrund: Die gezielte Aufwertung
und energetische Modernisierung der Großwohnsiedlung Mümmelmannsberg wurde im vergangenen Jahr
erfolgreich auf den Weg gebracht. Basis dafür ist eine ganzheitliche Entwicklungsstrategie, die SAGA GWG
gemeinsam mit den wohnungswirtschaftlichen Partnern vor Ort in enger Zusammenarbeit mit den Bewoh-
nern, der Verwaltung und der Politik verfolgt. Ziel dabei ist es, dem Quartier und seinen Bewohnerinnen und
Bewohnern neue Perspektiven zu eröffnen.
In Wilhelmsburg steht das IBA-Projekt „Weltquartier“ ganz besonders für den Anspruch einer integrierten
Stadtteilentwicklung: Öffentlich geförderter Wohnungsneubau nach neuesten energetischen Standards,
modernisierte und nachfragegerecht umgebaute Wohnungen, der „Weltgewerbehof“ für die Ansiedlung von
Kleingewerbetreibenden sowie in Summe 32 Schulen in Hamburgs Süden, die durch die Tochterunterneh-
men GWG Gewerbe umfassend modernisiert, teilweise abgerissen und neu gebaut wurden. Die Einbindung
der Schulstandorte in die aktive Quartiersentwicklung ist ein Meilenstein der nachhaltigen Stadtentwicklung.
Nachhaltigkeit steht in unserer Unternehmenspolitik für soziale Verantwortung, Klima- und Ressourcenschutz,
aber auch für Wirtschaftlichkeit und Leistungsfähigkeit in der Zukunftsgestaltung. Um mit Blick auf die Miet-
auswirkungen eine sozial verträgliche energetische Aufwertung unserer Bestände sicherstellen zu können,
konzentrieren wir uns neben Energieeinsparmaßnahmen durch energetische Dämmung der Gebäude auf
Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zum Einsatz regenerativer Energie. Diese sogenannte
E³-Strategie zur Reduzierung von CO2-Emissionen und Heizenergie ermöglicht es SAGA GWG, die CO
2-
Emissionen im Vergleich zu 1990 bis 2020 um 50 Prozent zu reduzieren.
Der soziale Ausgleich in den Stadtquartieren ist unverändert die Voraussetzung für den wirtschaftlichen
Erfolg. Deshalb freuen wir uns, für das Geschäftsjahr 2011 für das Unternehmen den Konzernabschluss
gemäß § 290 HGB mit einem deutlich positiven Ergebnis vorlegen zu können.
Der Geschäftsverlauf selbst ist unverändert gekennzeichnet durch Vollvermietung, hohe Wohnzufriedenheit,
solide wirtschaftliche Jahresergebnisse und weiterhin hohe Investitionsleistungen. SAGA GWG setzt damit
die positive Entwicklung der vergangenen Jahre in allen Sparten der Leistungserstellung fort. Im Konzern
konnten die Gesellschaften sämtliche Kennzahlen verbessern, Schulden abbauen und die finanzwirtschaft-
liche Stabilität und Leistungsfähigkeit des Unternehmens stärken. Das Unternehmen erwirtschaftet aus dem
operativen Geschäft die notwendigen Mittel für nachhaltige Bestandsinvestitionen, den verstärkten Neubau
sowie auch eine sozial verantwortliche Mietenpolitik.
Unser Dank im abgelaufenen Geschäftsjahr gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, den Vertretern
der Gesellschafterin, unseren Geschäftspartnern und ganz besonders unseren vielen Kunden in Hamburg
für das einmal mehr entgegengebrachte Vertrauen und die Unterstützung unserer Arbeit.
Basse Hoppenstedt Dr. Krebs
Vorstand und Geschäftsführung
Lutz Basse, Dr. Thomas Krebs, Willi Hoppenstedt
Konzern-Geschäftsbericht 2011
Unsere Highlights des Jahres.Die besten Momente. 2011
04 05
JuliAb sofort heizen Bewohner in der Billstedter
Dringsheide besonders intelligent – mit zwei
ZuhauseKraftwerken im Keller des Wohn-
hauses. Die Kraftwerke sind das Ergebnis
einer Kooperation von SAGA GWG und
LichtBlick und wandeln Erdgas fast vollständig
in Wärme und Strom um. Weitere Einbauten
folgen – ein wichtiger Beitrag für mehr
Energieeffizienz und Klimaschutz in Hamburg!
NovemberMit dem Richtfest im Bäckerbreitergang
sendet SAGA GWG ein deutliches Signal:
Öffentlich geförderter Wohnraum kann auch
in bester innerstädtischer Lage realisiert
werden. Der Neubau fügt sich nahtlos in das
historisch gewachsene Viertel mit seinen
typischen Rotklinker-Fassaden ein und stellt
mit seinen 28 Wohnungen einen wichtigen
Beitrag zur integrierten Stadtteilentwicklung dar.
Rahel Bruns ist die neue Quartierskünstlerin
auf der Veddel. Mit ihrem Projekt will die
SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft den Dialog
zwischen Künstlern und Bewohnern fördern.
Rahel Bruns’ Idee: Sie fertigt Miniaturfotos
von den Bewohnern an, die dann nicht nur im
Quartier, sondern – ganz im Sinne des „Aus-
wandererstadtteils" Veddel – über befreundete
Künstler in der ganzen Welt verbreitet werden.
JanuarZum 9. Mal findet der deutschlandweit be-
kannte Hamburger Comedy Pokal statt.
Von SAGA GWG als Hauptsponsor unter-
stützt treten 20 Comedians in zehn Stadt-
teilkulturzentren – mitten in den SAGA GWG
Quartieren – gegeneinander an. Das Finale
im Schmidts Tivoli gewinnt Timo Wopp. Mit
seinem Jonglierkabarett überzeugt er nicht
nur die Jury, sondern auch das Publikum.
MaiDer Neubau der Stadtteilschule Stübenhofer
Weg in Kirchdorf wird eingeweiht. Mit der
Erweiterung der Schule leistet das SAGA
GWG Tochterunternehmen GWG Gewerbe
einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen
Stadtteilentwicklung in Hamburgs Süden.
Künftig bietet das helle und offen gestaltete
Gebäude Platz für 800 Schüler – von der
ersten Klasse bis zum Abitur.
JuniMümmelmannsberg 2020 – mit diesem 2011
gestarteten Konzept investiert SAGA GWG
mehr als 100 Mio. Euro in Hamburgs größte
Wohnsiedlung. Dabei werden nicht nur die
Gebäude energetisch modernisiert und die
Außenanlagen erneuert, sondern auch das
zentrale Einkaufszentrum neu gestaltet –
eine deutliche Aufwertung des gesamten
Quartiers im Südosten der Stadt.
Die 2007 gegründete SAGA GWG Stiftung
Nachbarschaft knackt die Eine-Millionen-
Euro-Marke. Gemeinsam mit Bausenatorin
Jutta Blankau wird dies gebührend gefeiert –
auf dem Kinderbauernhof Kirchdorf Süd. Der
Hof bietet Großstadtkindern die Möglichkeit,
Tiere in artgerechter Haltung zu erleben,
und ist eines von 100 Projekten, die von der
gemeinnützigen Stiftung gefördert werden.
Konzern-Geschäftsbericht 2011
06 07
Doch die Anstrengungen von SAGA GWG zu einem nachhaltigen Wohnungsmarkt reichen weit über die
wichtigen Neubauaktivitäten hinaus. Durch die kontinuierliche Modernisierung seiner Bestände bringt das
Unternehmen den Klimaschutz voran. Zugleich stärken zahlreiche Förderaktivitäten der SAGA GWG Stiftung
Nachbarschaft wie beispielsweise das Stipendium für Quartierskünstler auf der Veddel die soziale und
kulturelle Stadtteilentwicklung.
Das Unternehmen nimmt mit seinen großen Wohnungsbeständen seine gesellschaftliche Verantwortung am
Hamburger Wohnungsmarkt wahr und handelt bei seiner Mietenpolitik mit sozialem Augenmaß.
Im letzten Jahr hat SAGA GWG erneut unter Beweis gestellt, dass die Verbindung von ökonomischem Erfolg
und sozialem Ausgleich bei ökologischer Erneuerung in der Wohnungswirtschaft möglich sind.
Zu dieser herausragenden Leistung, die eine wichtige Säule für die Erreichung der wohnungspolitischen
Zielsetzungen des Senats darstellt, haben Vorstand und Mitarbeiter gleichermaßen beigetragen.
Jutta Blankau-Rosenfeldt
Vorsitzende des Aufsichtsrates
Senatorin für Stadtentwicklung und Umwelt
der Freien und Hansestadt Hamburg
SAGA GWG: starker Partner für einen nachhaltigen Wohnungsmarkt
Wohnen in Hamburg liegt eindeutig im Trend. Das ist eine gute Nachricht für die Hamburger Wohnungs-wirtschaft. Doch für Wohnungssuchende ist die Situ-ation am Wohnungsmarkt sehr schwierig. Das haben nicht zuletzt die Ergebnisse des Mietenspiegels 2011 verdeutlicht: Er markiert die Schlussbilanz jahrelanger Versäumnisse in der Wohnungsbaupolitik.
Grußwort der Senatorin
Der neue Senat hat deshalb im letzten Jahr rasch gehandelt und zunächst mit den Bezirken einen „Vertrag
für Hamburg – Wohnungsneubau“ geschlossen, um unter anderem die Genehmigungsverfahren im Woh-
nungsbau zu beschleunigen. Ein Drittel der neu gebauten Wohnungen sollen Sozialwohnungen sein. Zweitens
hat er mit der Wohnungswirtschaft – und unter Einbeziehung der Mietervereine – ein „Bündnis für das Woh-
nen in Hamburg“ vereinbart. Neben Zielzahlen für den Neubau von Wohnungen wurden konkrete Schritte zur
energetischen Modernisierung der Bestände vereinbart. Darüber hinaus geht es um die Versorgung Woh-
nungsloser mit Wohnraum und den Erhalt der Backsteinstadt Hamburg. Unser Ziel ist, dass jedes Jahr mit
dem Bau von 6.000 Wohnungen begonnen wird. Wir sind auf einem guten Weg, denn schon im letzten Jahr
wurden Baugenehmigungen für rund 6.800 Wohneinheiten erteilt.
Auch die angestrebte Zahl von 2.000 geförderten Sozialwohnungen wurde übertroffen. Die Hamburgische
Wohnungsbaukreditanstalt hat 2011 insgesamt 2.147 Neubauten mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ge-
fördert. Das sind 600 mehr als 2010 und damit eine Steigerung um fast 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
SAGA GWG ist im „Bündnis für das Wohnen“ ein starker Partner: 2011 brachte das Unternehmen 941
Sozialwohnungen zur Bewilligungsreife – das sind 44 Prozent aller geförderten Neubau-Mietwohnungen.
Diese Zahlen verdeutlichen das hohe Engagement von SAGA GWG seit der Verabredung im Bündnis,
jährlich den Bau von 1.000 neuen Wohnungen auf den Weg zu bringen.
Darüber hinaus tragen Neubauprojekte wie das „Weltquartier" in Wilhelmsburg im Rahmen der Internationalen
Bauausstellung dazu bei, bisher wenig nachgefragte Stadtteile attraktiv für neue Bewohnerinnen und Bewoh-
ner zu machen.
Konzern-Geschäftsbericht 2011
90 Jahre SAGA GWG – das bedeutet 90 Jahre Verantwortung für das Wohnen in Hamburg. Wir engagieren uns für attraktive, vielfältige Quartiere. Für bezahlbaren Wohnraum.
Für ein nachbarschaftliches, lebendiges Miteinander. Für aktiven Klimaschutz. Aspekte, die Sie in allen Quartieren von SAGA GWG wiederfinden.
Fünf Quartiere stellen wir Ihnen stellvertretend vor – mit ihren Bewohnern. Sie verraten, was gerade ihr Viertel besonders lebens- und liebenswert macht.
Zukunftsweisendaus Tradition.
08 09
Organe der Gesellschaft
Mitglieder des Vorstandes
des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011
Lutz Basse Vorstandsvorsitzender
Willi Hoppenstedt Stellvertretender Vorstandsvorsitzender
Dr. Thomas Krebs
Mitglieder des Aufsichtsrates
des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011
Jutta Blankau-Rosenfeldt Senatorin Vorsitzende seit 21. April 2011
Anja Hajduk Senatorin a. D. Vorsitzende bis 5. Januar 2011
Dr. Herlind Gundelach Senatorin a. D. Vorsitzende vom 5. Januar bis 21. April 2011
Sylvia Kachel Kfm. Angestellte, SAGA Stellvertretende Vorsitzende
Walter Conrads Selbst. Unternehmensberater
Klaus Erxleben Kfm. Angestellter, SAGA
Horst Möller Geschäftsführer, Möller & Förster KG
Dr. Horst-Michael Pelikahn Staatsrat
Hans-Jürgen Schauenburg Geschäftsführer, Firmengruppe Frank
Rüdiger Steininger Senatsdirektor
Karl-Heinz Wahne Kfm. Angestellter, SAGA
Konzern-Geschäftsbericht 2011
10 11
» Hamburg verändert sich – genauso wie seine Bewohner. Wir setzen deshalb verstärkt auf neue generationsübergreifende Wohnformen, bezahlbare Wohnungen in zentraler Lage und auf die Förderung lebendiger Nachbarschaften. Keine leichte Aufgabe – aber es ist schön, eine nachhaltige und zeitgemäße Stadtentwicklung aktiv zu gestalten.«
Alt und Jung in einem Quartier – eine
zukunftsweisende Wohnform, die SAGA
GWG derzeit im Barmbeker Rungestieg
plant. Bis 2013 wird die 1929 erbaute
Anlage umfangreich modernisiert und
durch einen Neubau ergänzt. Das Ziel
sind 343 komfortable Wohnungen – barrie-
refrei für Senioren und familiengerecht für
größere Haushalte. Dazu großzügige Gär-
ten und mittendrin ein Nachbarschafts-
café, das allen künftigen Bewohnern und
deren Freunden offen steht.
Bezahlbarer und komfortabler Wohnraum
in bester innerstädtischer Lage ist gerade
für Familien nicht leicht zu finden. Dass
es anders geht, beweist SAGA GWG mit
seinem Bauprojekt im Bäckerbreitergang.
Der fünfgeschossige Neubau in unmittel-
barer Nähe zum historischen Gängeviertel
verfügt über 28 Wohnungen mit einer Grö-
ße von bis zu 85 m², die sämtlich mit Bal-
kon, Terrasse oder Wintergarten ausgestat-
tet sind. Ein gelungener Beitrag für den
sozialen Ausgleich mitten in der Neustadt!
Bei der Realisierung des Projektes „Wohnen
am Suttnerpark" ist SAGA GWG Partner
der Quantum Immobilien AG. Gemeinsam
werden bis Ende 2013 in Altona neben
zwei Gewerbeflächen für den Einzelhandel
165 Wohnungen entstehen. Mehr als zwei
Drittel davon werden öffentlich gefördert.
Der Mix aus familien- und seniorengerechten
Einheiten wurde in enger Zusammenarbeit
mit den umliegenden Bewohnern geplant –
auf eine gute Nachbarschaft von Anfang an!
Susanne Gräff ist Leiterin für technische Projekte bei SAGA GWG.Wohnraum für Generationen. Ein Blick nach vorn.2014
Im Süden des Wilhelmsburger Weltquartiers liegt der Gert-Schwämmle-Weg. Mit der Schließung einer Baulücke leistet
SAGA GWG hier einen wichtigen Beitrag zur Schaffung neuen, öffentlich geförderten Wohnraums. Die 24 Wohnungen
im Passivhausstandard mit großzügigen Loggien zum grünen Innenhof sind nur der Anfang – insgesamt wird das
multikulturelle Quartier bis 2014 durch den Neubau von 265 modernen und familiengerechten Wohnungen ergänzt.
Vielfalt mit Perspektive. Für ein besseres Klima in Hamburg. 1995
12 13
Moderner, energieeffizienter und familiengerech-
ter Wohnraum – dafür steht die Riedsiedlung
in Hamburg-Horn. Die ursprünglichen Gebäude
waren in den 1930er-Jahren als Provisorium für
Arbeiterfamilien gedacht, die nach Hamburg
kamen, um im Hafen oder in der Industrie Arbeit
zu finden. Bis 2009 baute SAGA GWG in der
Riedsiedlung 318 neue Wohnungen und ersetzte
damit den größten Teil des alten Bestandes.
Die Geschoss- und Reihenhäuser sowie zwei
Passivhäuser haben eines gemeinsam – sie sind
besonders energiesparend und energieeffizient.
Davon profitiert nicht nur die Umwelt. Die
Bewohner freuen sich über deutlich niedrigere
Heizkosten und erheblich mehr Wohnqualität.
» Mit der Riedsiedlung hat sich die SAGA etwas Tolles einfallen lassen: familienfreundliches Wohnen in Niedrigenergiehäusern und vor der Tür ein riesiger Spielplatz. Viel Komfort bei guten Verkehrsanbindungen – was will man mehr!?«
Familie Miry lebt seit 2003 in ihrer 5-Zimmer-Wohnung in Horn.
14 15
Die Welt in Mümmelmannsberg. So geht Gemeinschaft.1970
» Wir leben gerne hier in Mümmelmannsberg. Die Infrastruktur ist prima, man ist schnell im Grünen und für die Kinder gibt es hier wirklich gute Angebote. Auch wir haben im Viertel alles, was wir brauchen.«
Die Familien Siebert und Carrieri engagieren sich aktiv für ihr Quartier.
Mümmelmannsberg – das sind 18.500
Nachbarn aus über 30 Nationen, die zu
Recht stolz sind auf ihr Quartier. Und sich
dafür wie in kaum einem anderen Viertel
gemeinsam starkmachen: In multinatio-
nalen Arbeitsgruppen, Sportvereinen und
Nachbarschaftstreffs. Und in zahlreichen
Künstlerinitiativen, die ihren Höhepunkt
in den jährlichen Kunst- und Kulturtagen
Mümmelmannsberg finden. Die Bewohner
in Hamburgs größter Wohnsiedlung profi-
tieren von der grünen Lage. In unmittelba-
rer Nähe befinden sich das Naturschutz-
gebiet Boberger Niederung, die Glinder
Au und das Havighorster Moor.
SAGA GWG wird zudem mehr als 100
Mio. Euro in das aus den 1970er-Jahren
stammende Viertel investieren. Mit der
Modernisierung von Gebäuden und Woh-
nungen, Grünanlagen und dem Einkaufs-
zentrum, dem Mittelpunkt des Stadtteils,
wird die Lebensqualität weiter gesteigert.
Es tut sich viel in Mümmelmannsberg.
Was bleibt, ist ein unverwechselbares
Quartier, in dem das aktive Miteinander
ganz großgeschrieben wird.
16 17
44.000 m² Denkmal. 3.000 Bewohner.Und langjährige Nachbarschaften. 1957
» Unsere Grindelhochhäuser sind wie ein Dorf. Man kennt sich und es ist einfach eine sehr schöne und herzliche Atmosphäre. Ab und zu legt ein lieber Nachbar sogar Blumen vor die Tür. So lange, wie wir hier auch schon wohnen – wir wollten eigentlich nie woandershin.«
Gundula Schmidt-Brunn und Dorothea Beese wohnen seit rund 60 Jahren im Quartier.
Wohnen mit Weitblick und perfekter Infrastruktur,
jede Menge Grün, eine gewachsene Nachbarschaft –
wer das sucht, landet unweigerlich in den Grindel-
hochhäusern in Harvestehude. Deutschlands erste
Hochhaussiedlung aus den 1950er-Jahren sorgte
damals für reichlich Gesprächsstoff – von manchem
zeitgenössischen Kritiker als „seelenlos" bezeichnet,
rissen sich gleichzeitig die Hamburger um den
begehrten Wohnraum. Mittlerweile stehen die rund
40 Meter hohen und über 100 Meter langen Gebäu-
de unter Denkmalschutz und gelten als Ikonen
moderner Nachkriegsarchitektur. In dem von Grund
auf modernisierten Ensemble befinden sich heute
1.855 Wohnungen. Ursprünglich als Hauptquartier
der britischen Besatzungsmacht geplant, lebt hier
nun eine gut gemischte Nachbarschaft aus vielen
langjährigen Mietern, jungen Familien und Studenten
der nahen Universität.
18 19
Mehr Licht. Mehr Luft. Für ein neues Altona.1927
» Es ist einfach schön in der Schützenstraße, wenn alles grünt und blüht. Außerdem freut es mich, mit anderen Menschen im Haus in Kontakt zu kommen, wenn ich die Beete bepflanze. Eigentlich bleibt immer mal jemand stehen, plaudert kurz und freut sich über die neuen Blumen. Eine Nachbarin macht fleißig mit. Das ist großartig!«
Stefanie Mandel gärtnert mit viel Liebe vor und hinter ihrem Haus.
Altes erneuern. Und Schönes bewahren.
Ebenfalls ein typischer „Oelsner": die Wohnanlage in
der Schützenstraße. Das Gebäude ist ein echter Hin-
gucker, denn Gustav Oelsner wählte für die Fassa-
de nicht nur die üblichen dunkelroten Klinkersteine,
sondern auch gelbe, braune, violette und sogar
schwarze. Die Anlage wurde Anfang 2000 umfang-
reich modernisiert – und dabei gleichzeitig unter
Denkmalschutz gestellt. So blieb das ursprüng-
liche Straßenbild ebenso erhalten wie die histo-
rischen Wandschränke, die sich in jeder Wohnung
befinden. In Verbindung mit neuen Badezimmern
und Fußböden sowie neu gestalteten Innenhöfen
entstand moderner und dennoch behaglicher Wohn-
komfort in zentraler Lage.
Sie ziehen sich wie ein roter Faden durch Altona –
die auffallend geklinkerten Oelsner-Bauten. Ihren
Namen verdanken sie Gustav Oelsner. Der 1879
geborene Architekt steht für zeitgenössische mo-
derne Architektur in Verbindung mit der für Hamburg
typischen Backsteinbauweise. Als Bausenator Alto-
nas machte er sich außerdem stark für mehr Licht
und Luft im öffentlichen Wohnungsbau. Bestes Bei-
spiel ist die 1927 erbaute Zeilenwohnanlage in der
Helmholtzstraße, Ecke Bunsenstraße. Durch eine
konsequente Ausrichtung nach Osten und Westen
entstanden helle und moderne Wohnungen, die mit
ihren Grünanlagen zwischen den Häusern zur Er-
holung und zum Klönschnack mit dem Nachbarn
einladen. Ein Novum für die damalige Zeit und
heute ein beliebtes Quartier mittenmang in Altona!
» Von der Bunsenstraße sind es nur fünf Minuten bis Ottensen, trotzdem finden wir immer einen Parkplatz vor der Tür. Es ist grün. Wir haben den ganzen Tag Sonne in der Wohnung. Und besonders nett ist die bunte Nachbarschaft: Junge und Alte aus unterschiedlichen Nationen – die Stimmung im Quartier ist schon sehr entspannt.«
Maike Heitmann und Zakaria Guerrabi mögen vieles in ihrem Viertel.
1.1 OrGAniSAtiOn und GeScHäftSGrundlAGenZum Bilanzstichtag hielt die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, (SAGA) 67,62 Prozent
der Anteile an der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg (GWG). Der ursprünglich zum
31. Dezember 2011 vorgesehene Ankauf weiterer Anteile wurde auf den 1. Januar 2012 verschoben. Darü-
ber hinaus hat die Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement mbH (HGV), eine
100-prozentige Tochter der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH), ihre Anteile an der SAGA im Geschäfts-
jahr 2011 auf 61,39 Prozent aufgestockt. Die SAGA erstellt gemäß § 290 HGB einen Konzernabschluss.
Folgende Gesellschaften werden in den SAGA Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 einbezogen:
| SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg
| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg
| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg (GWG Gewerbe)
| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH, Hamburg (SAGA Erste IG)
Vor dem Hintergrund einer sich abzeichnenden Verknappung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt hat der
Senat der FHH sich das Ziel gesetzt, die Rahmenbedingungen für das Wohnen in Hamburg nachhaltig zu
verbessern. Dabei setzt er auf Kooperation und Zusammenarbeit aller Beteiligten, insbesondere der Politik,
der Verwaltung und der Hamburger Wohnungswirtschaft. Im September 2011 wurde daraufhin mit dem „Bünd-
nis für das Wohnen in Hamburg“ zwischen der FHH, den Wohnungsverbänden sowie der SAGA und der
GWG eine Vereinbarung über Neubauziele, Klimaschutz und Energieeffizienz, Erhalt von Backsteinfassaden
sowie eine integrative Wohnungspolitik getroffen. Unter anderem soll danach in den nächsten Jahren hamburg-
weit jeweils mit dem Bau von 6.000 Wohnungen begonnen werden.
Die SAGA und die GWG haben sich innerhalb dieses Bündnisses verpflichtet, einen entsprechenden Beitrag
zu leisten. Sie haben sich darauf im Geschäftsjahr 2011 auch mit organisatorischen Anpassungen eingestellt.
Hier wurde insbesondere das Geschäftsfeld Entwicklung und Technische Projekte auf eine deutliche Intensi-
vierung des Neubaugeschäfts ausgerichtet. Im Geschäftsfeld Immobilien wurde eine weitere kundenorien-
tierte Optimierung der Hauswartorganisation vorbereitet.
1.2 GeScHäftSVerlAuf Das Geschäftsjahr 2011 hat sich für den Konzern wiederum sehr positiv entwickelt. Gegenüber dem
Vorjahr wurde das Ergebnis noch einmal leicht gesteigert. Folgende wesentliche Faktoren beeinflussten
dabei die Entwicklung:
| Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten gegenüber dem Vorjahr aufgrund von Miet-
anpassungen nach §§ 558 ff. BGB und Folgevermietungen noch einmal leicht gesteigert werden.
Die Erlösschmälerungen wurden weiter auf sehr niedrigem Niveau gehalten.
| Die Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen lagen über den Planwerten, konnten
die Vorjahreswerte aber nicht ganz erreichen.
| Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden auf weiter hohem Niveau
fortgesetzt. Die Aufwendungen lagen dabei oberhalb der Vorjahreswerte.
| Die Aufwendungen für Personal lagen im Jahr 2011 leicht über den Vorjahreswerten.
216 Mio. EuroInvestitionenInstandhaltung • Modernisierung • Neubaumaßnahmen
Konzern-Lagebericht
Im vergangenen Jahr setzte SAGA GWG 216 Mio. Euro für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau- maßnahmen ein. Damit leistete der Konzern einen wesentlichen Beitrag für lebenswerte Quartiere, in denen sich die Menschen wohlfühlen.
KONZERN-LAGEBERICHT
1.0 GEScHäFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN
21
| Leicht unterhalb der Vorjahreswerte lagen dagegen die Abschreibungen sowie die Aufwendungen für
Zinsen und Steuern.
| Die Ergebnisbeiträge der GWG Gewerbe lagen über den Vorjahreswerten und oberhalb des Planan-
satzes. Das Ergebnis der SAGA Erste IG lag unterhalb des Vorjahreswertes.
Insgesamt erzielte der Konzern im Geschäftsjahr 2011 ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
von TEUR 164.519 (Vorjahr: TEUR 150.362). Der Konzern-Jahresüberschuss stieg auf TEUR 148.577
(Vorjahr: TEUR 133.793).
1.3 WirtScHAftlicHeS umfeld Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für das Geschäftsjahr 2011 waren insbesondere in der zwei-
ten Jahreshälfte geprägt von der Schuldenkrise der Industriestaaten und hier vornehmlich der Euro-Staaten.
Deutschland zeigte sich im Umfeld der daraus resultierenden konjunkturellen Einschnitte als sehr stabil und
war damit in Europa der feste Anker in der Krise.
2011 ist die deutsche Wirtschaft noch einmal kräftig gewachsen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt
stieg um 3 Prozent (Vorjahr: Anstieg um 3,7 Prozent). Damit setzte sich der konjunkturelle Aufholprozess der
deutschen Wirtschaft auch im zweiten Jahr nach der Wirtschaftskrise fort. Gleichzeitig sind die Verbrau-
cherpreise gegenüber dem Vorjahr im Jahresdurchschnitt um 2,3 Prozent (2010: 1,1 Prozent) gestiegen, im
Wesentlichen bedingt durch einen deutlichen Anstieg der Energiepreise.
Von der positiven Entwicklung konnte auch der Arbeitsmarkt in Deutschland profitieren. Die Arbeitslosigkeit
ist deutlich gesunken und lag im Jahresdurchschnitt 2011 mit 7,1 Prozent um 0,6 Prozentpunkte unter dem Vorjahres-
wert von 7,7 Prozent.
Für 2012 wird eine stärkere Belastung der deutschen Konjunktur durch die europäische Schuldenkrise er-
wartet. Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsproduktes wird dabei voraussichtlich unter ein Prozent liegen.
Mit einer Bruttowertschöpfung von 425 Milliarden Euro war die Immobilienwirtschaft auch in 2011 wieder
einer der größten Wirtschaftszweige in Deutschland (ca. 19,1 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung).
Dabei erweist sich das nachhaltige Geschäftsmodell der bestandshaltenden Wohnungsunternehmen weiter
als krisenfest. Auf einer gesicherten Eigenkapitalbasis investieren sie langfristig, nachfrage- und quartiers-
orientiert. Damit bieten sie ihren Mietern ein Zuhause mit einem hohen Maß an Wohnqualität, Wohn-
zufriedenheit und Lebensgefühl.
Auch in Hamburg verlief die Konjunktur ähnlich positiv wie in Deutschland insgesamt. Dabei stieg das reale
Bruttoinlandsprodukt in Hamburg, zumindest im ersten Halbjahr, etwas geringer als der Bundesdurchschnitt.
Die Arbeitslosenquote in Hamburg sank ebenfalls im Jahresdurchschnitt etwas geringer als der Durchschnitt
aller Länder. Hamburgs Einwohnerzahl nahm in 2011 weiter zu.
Der Wohnungsmarkt in Hamburg stellte sich standortbezogen unterschiedlich dar. In den stark nachgefrag-
ten Stadtteilen und Quartieren zeigte er sich weiter angespannt. In anderen Stadtteilen war die Situation da-
gegen ausgewogener. Für Hamburg wird ein weiteres Bevölkerungswachstum prognostiziert. Insoweit wird
die Nachfrage nach Wohnraum hier, ähnlich wie in anderen Metropolregionen, tendenziell hoch bleiben.
Immobilienwirtschaft, Senat, Verwaltung und Politik in Hamburg haben die daraus resultierenden Herausfor-
derungen aufgegriffen und sich im Rahmen eines „Bündnisses für das Wohnen“ mit gemeinsamen Zielen
und Vereinbarungen darauf eingestellt.
1.4 SAGA GWG1.4.1 BEWIRTSCHAFTUNG VON WOHNIMMOBILIENIm Geschäftsjahr 2011 bewirtschafteten SAGA und GWG eigene sowie von der FHH angemietete Objekte
mit einer Wohnfläche von 7.855.466 m². Die Objekte liegen nahezu vollständig innerhalb der Grenzen
Hamburgs und teilen sich wie folgt auf:
Die 128.839 Wohnungen des eigenen Bestandes sind mit 41.311 (32,1 Prozent) öffentlich gefördert, mit
78.874 (61,2 Prozent) frei finanziert und mit 8.654 (6,7 Prozent) frei finanziert mit Preisbindung aus geförder-
ten Modernisierungsmaßnahmen.
Das Kerngeschäft der Gesellschaften ist weiter die nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung
von Wohnimmobilien. Dabei steht eine sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevöl-
kerung mit bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund. Das Geschäftsmodell von SAGA und GWG ist nachhal-
tig und langfristig ausgerichtet. Sozialer Ausgleich in den Quartieren sichert dabei die nachhaltige Vermiet-
barkeit der Bestände ab und ist insoweit Grundvoraussetzung für wirtschaftlichen Erfolg.
Mit ihrer Beteiligung am „Bündnis für das Wohnen“ bekennen sich SAGA und GWG ausdrücklich zu ihrem
satzungsgemäßen Auftrag. Die Gesellschaften übernehmen dabei sowohl im Bereich der Mietenbildung als
auch in der integrativen Wohnungspolitik Verantwortung.
Vor dem Hintergrund der in Teilbereichen angespannten Wohnungsmarktsituation in Hamburg haben SAGA
und GWG ihre Mietenpolitik für das Geschäftsjahr 2012 im Einklang mit ihrer sozialen Verantwortung modifi-
ziert. Aufgrund gesetzlicher Anspruchsgrundlagen orientierten sich die Mieten im frei finanzierten Wohnungs-
bestand bisher an den jeweiligen Mittelwerten des Hamburger Mietenspiegels. Mietanpassungen erfolgten
dabei stets unter Berücksichtigung von Objekt, Lage, Standort und sozialen Einflussfaktoren. Für 2012 haben
SAGA und GWG nun zusätzlich beschlossen, die Erhöhung der Mietenspiegelwerte 2011 zu 2009 grund-
sätzlich auf die Teuerungsrate von 3,7 Prozent zu begrenzen sowie Mietanpassungen gemäß § 558 BGB bei
zehn Prozent und absolut bei 30 Euro monatlich je Wohnung zu kappen. In Großwohnsiedlungen werden Miet-
anpassungsmöglichkeiten darüber hinaus gesondert betrachtet und individuell eingewertet.
Mit ihrer moderaten Mietenpolitik im frei finanzierten Wohnungsbestand sowie mit der durch die einschlä-
gigen Förderwege vorgegebenen Kostenmiete für öffentlich geförderten Wohnraum wirken SAGA und GWG
in den jeweiligen Stadtteilen mietpreisdämpfend. Gleichzeitig sichern sie damit aber die nachhaltige Vermiet-
barkeit ihrer Bestände und damit den wirtschaftlichen Erfolg als Grundlage für weitere bedarfsgerechte
Investitionen in den Quartieren ab.
Bei eigenem, frei finanziertem Wohnraum realisierten SAGA und GWG im Geschäftsjahr 2011 insbesondere
aus Mietanpassungen gemäß §§ 558 ff. BGB und Folgevermietungen zeitanteilige Ertragsverbesserungen
von insgesamt TEUR 5.301 bzw. von TEUR 8.481 in der vollen Jahresauswirkung. Dabei betrug die durch-
schnittliche Miete für Wohnungen 5,71 Euro je Quadratmeter und Monat. Im öffentlich geförderten Bestand
betrug sie dabei 5,24 Euro und im frei finanzierten Bestand 5,96 Euro. Insgesamt liegt die Durchschnitts-
miete damit sowohl unterhalb der Eingangsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau von 5,80 Euro
Konzern-Geschäftsbericht 201122 23
KONZERN-LAGEBERICHT
Gesamt Eigener Bestand Bestand FHH
Wohnungen 129.873 128.839 1.034
Gewerbeobjekte 1.408 1.354 54
Soziale Einrichtungen 285 271 14
Garagen/Einstellplätze 19.357 19.309 48
Stellplätze 25.785 25.741 44
Arbeitnehmerwohnheime 1 1 0
(ab 2012 5,90 Euro) als auch deutlich unter dem durchschnittlichen Mittelwert des Hamburger Mietenspie-
gels 2011 von 7,15 Euro. Insgesamt wirkt sich die Mietenentwicklung bei SAGA und GWG damit auch im Mieten-
spiegel unverändert dämpfend aus.
Neben den allgemeinen Kostensteigerungen wirken sich vor allem Modernisierungen in der Mietenentwick-
lung aus. Allerdings wirken die in diesem Zusammenhang erzielten energetischen Einsparungen und Standard-
verbesserungen im Gegenzug nebenkostensenkend.
Mit einem professionellen Vermietungsmanagement der Geschäftsstellen und Unterstützung der wohnungs-
wirtschaftlichen Dienstleistungen der Tochtergesellschaften konnten SAGA und GWG bei den Erlösschmäle-
rungen das niedrige Vorjahresniveau halten. Der vermietungsbedingte Leerstand bei Wohnungen lag wie im
Vorjahr im Jahresmittel bei 0,3 Prozent. Die Fluktuationsquote blieb mit 7,4 Prozent zum Vorjahr unverändert.
Auch die Mietrückstände konnten weiter auf TEUR 7.179 (Vorjahr: TEUR 7.374) reduziert werden. Im Geschäfts-
jahr wurden dabei bereits Forderungen von TEUR 4.013 (Vorjahr: TEUR 5.035) abgeschrieben. Nach einer
Auflösung von TEUR 46 betrugen die pauschalen Wertberichtigungen auf Forderungen noch TEUR 4.026
(Vorjahr: TEUR 4.072). Zum 31. Dezember 2011 werden damit Forderungen aus Vermietung von TEUR 3.153
(Vorjahr: TEUR 3.302) ausgewiesen.
SAGA und GWG erwirtschafteten mit der Bewirtschaftung ihrer Bestände im Geschäftsjahr 2011 Umsatzer-
löse von insgesamt TEUR 813.113 (Vorjahr: TEUR 799.322).
1.4.2 INVESTITIONEN UND INSTANDHALTUNGBautätigkeit Auch im Berichtsjahr setzten SAGA und GWG ihre portfolio- und zielgruppenorientierte Bautätigkeit weiter
auf hohem Niveau fort. Dabei wurden für Instandhaltung, Modernisierung und für Neubaumaßnahmen insge-
samt 216,0 Mio. Euro (Vorjahr: 201,2 Mio. Euro) eingesetzt. Das gegenüber dem Vorjahr gestiegene Volumen
ist auf ein nach der intensiven Vorbereitungsphase anlaufendes Neubaugeschäft und verstärkte Anstrengun-
gen im Modernisierungsbereich zurückzuführen. Auch das milde Wetter im November und Dezember
unterstützte eine bis zum Jahresende mögliche Bautätigkeit.
Neben der Pflege und Entwicklung ihrer Bestände und damit der Vermögenssicherung leisten SAGA und GWG
mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wesentliche Beiträge zur Quar-
tiersentwicklung. Lebenswerte Quartiere mit funktionierenden Nachbarschaften, in denen Menschen sich
wohlfühlen, reduzieren dabei auch die Fluktuation und entlasten damit stark nachgefragte Standorte von
zusätzlicher Nachfrage.
Auch für den Investitions- und Instandhaltungsbereich werden die Vereinbarungen aus dem „Bündnis für
das Wohnen“ künftig stärkere Bedeutung erlangen. Die ganzheitliche Aufwertung von Quartieren wird dabei kon-
sequent an den Zielen verstärkte Neuschaffung von Wohnraum, weitere energetische Optimierung, Erhalt
und Fortschreibung der städtebaulichen Qualitäten sowie einer integrativen Wohnungspolitik ausgerichtet
sein. Beispielhaft für diese Ausrichtung stehen die Projektentwicklungen im sogenannten „Weltquartier" in
Wilhelmsburg und in Mümmelmannsberg.
Von den im Rahmen der Bautätigkeit 2011 umgesetzten Gesamtmaßnahmen wurden 28,9 Mio. Euro (Vorjahr:
17,8 Mio. Euro) nach § 255 HGB aktiviert sowie Modernisierungen von 100,2 Mio. Euro (Vorjahr: 95,1 Mio. Euro)
über den Aufwand verrechnet. Weiter betrugen die Aufwendungen für Kleininstandhaltung 40,3 Mio. Euro
(Vorjahr: 43,2 Mio. Euro) und für Großinstandhaltung 46,7 Mio. Euro (Vorjahr: 45,1 Mio. Euro).
Für SAGA und GWG stellt sich die gesamte Bautätigkeit im Geschäftsjahr 2011 wie folgt dar:
Konzern-Geschäftsbericht 201124 25
KONZERN-LAGEBERICHT
Projektentwicklung und Neubau
Gleichwertig neben der Bestandspflege wird das Thema Neubau für die Gesellschaften künftig von ver-
stärkter Bedeutung sein. Vor dem Hintergrund der prognostizierten Entwicklung Hamburgs und der dabei
absehbaren weiteren Verengung zumindest von Teilen des Wohnungsmarktes – insbesondere in Innenstadt-
lagen – werden sich SAGA und GWG verstärkt im Neubau engagieren. Mit dem im September 2011 zwi-
schen dem Senat und der Hamburger Wohnungswirtschaft geschlossenen „Bündnis für das Wohnen“
wurden dafür die weiteren Weichen gestellt. Unabdingbare Voraussetzung für eine erfolgreiche Intensivie-
rung der Neubauaktivitäten ist neben der Sondierung eigener Neubaupotenziale die Beschaffung von
geeigneten Grundstücken. Auch hierzu wurden mit den Vereinbarungen die Rahmenbedingungen verbes-
sert, wobei hier insbesondere Konzeptausschreibungen bei der Vergabe städtischer Wohnungen, mit den
Bezirken vereinbarte Neubauzahlen und unterstützende Genehmigungsverfahren zu nennen sind.
SAGA und GWG haben im Bereich Projektentwicklung umfangreiche Vorleistungen erbracht. Bereits seit
2009 findet eine konsequente Sondierung von für den Neubau geeigneten Grundstücken in allen Hamburger
Stadtteilen statt. Neben dem dabei ermittelten Neubaupotenzial auf eigenen Flächen wurden weitere An-
käufe von Grundstücken der FHH und von Flächen Dritter vorbereitet. Auch der Zukauf von schlüsselfer-
tigen Projektentwicklungen ist Bestandteil der Aktivitäten. Weitere Perspektiven sind die Umwandlung von
Gewerbeflächen in Wohnstandorte, die Entwicklung sogenannter Konversionsflächen sowie Bauflächenaus-
weisungen der Bezirke.
In diesem Zusammenhang haben SAGA und GWG in 2011 u. a. Grundstücksankäufe für 9,3 Mio. Euro
getätigt. Aus den vorbereiteten Projekten heraus wurde in 2011 mit der Errichtung von 569 neuen Woh-
nungen im Geschosswohnungsbau begonnen. Darüber hinaus befanden sich weitere 226 Wohnungen
bereits im Bau, von denen zehn im Laufe des Geschäftsjahres fertig gestellt wurden. Parallel wurden 156
Wohnungen im Rahmen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes (HmbWoFG) grundlegend
modernisiert und umgebaut.
In den Folgejahren soll diese konsequente Projektentwicklung im Neubau zu einer deutlichen Erhöhung der
Anzahl an Baubeginnen führen. Bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen, wie des Vorhandenseins
entsprechender Grundstücke und der zeitnahen Schaffung von Baurecht, wird der Konzern die im Rahmen
des „Bündnis für das Wohnen“ genannten Neubauzahlen erreichen und ab 2013 jährlich mit dem Bau von
etwa 1.000 Wohnungen beginnen.
Neubau,
Dachgeschoss-
aus- und -aufbau
§ 16.1
WoFG
Modernisierung
(aktiviert)
Modernisierung
(Aufwand)
Instand-
haltung
Gesamt 2011
Gesamt
2010
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Wohnbauten 1.237 11.124 3.619 100.154 – 116.134 110.364
Geschäftsbauten – – 138 – – 138 8
Anlagen im Bau 11.295 – – – – 11.295 1.673
Bauvorbereitung 1.465 – – – – 1.465 936
Instandhaltung – – – – 87.014 87.014 88.254
Gesamt 2011 13.997 11.124 3.757 100.154 87.014 216.046 –
Gesamt 2010 3.247 7.771 6.817 95.146 88.254 – 201.235
26 27Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-LAGEBERICHT
1.4.3 EIGENTUMSWOHNUNGSVERTRIEB, WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG UND GRUNDSTüCKSENTWICKLUNGIm Jahr 2011 konzentrierten sich SAGA und GWG im Geschäftsfeld Eigentumswohnungsvertrieb verstärkt
auf Wohnungsverkäufe in bereits anprivatisierten Beständen. Lediglich zwei Reihenhauswohnanlagen in
Billstedt und in Lurup mit insgesamt 58 Wohneinheiten wurden neu in das Verkaufsangebot aufgenommen.
Auch in 2011 wurden keine zusätzlichen Anlagen im Geschosswohnungsbestand anprivatisiert.
Insgesamt veräußerten die Gesellschaften im Geschäftsjahr 203 Wohneinheiten. Die Verkaufsquote über alle
im Angebot befindlichen Objekte stieg auf 45,3 Prozent.
Der nunmehr seit zwei Jahren anhaltende positive Trend, Wohneigentum zu bilden, hat sich auch in 2011
fortgesetzt. So konnte eine anhaltend hohe Nachfrage der Kunden auf das Verkaufsangebot der Gesellschaf-
ten festgestellt werden. Dabei übertrafen die getätigten Verkäufe an Mieter und Selbstnutzer die ursprüng-
lichen Erwartungen.
Ursächlich hierfür waren die fortwährend günstigen Finanzierungsbedingungen. Das niedrige Zinsniveau
erweiterte den Kreis der Käufer deutlich. Die Verunsicherungen der Kunden im Zuge der Finanz- und
Wirtschaftskrise hält weiter an. Durch wachsende Inflationserwartungen in Verbindung mit prognostizierten
Teuerungsraten wurde die Bildung von selbst genutztem Immobilieneigentum auch in 2011 als sichere
Vermögensanlage betrachtet.
Die Wohnungseigentumsverwaltung von SAGA und GWG verwaltete per 31. Dezember 2011 103 Eigentümer-
gemeinschaften mit 4.527 Wohnungen.
Im Rahmen der Grundstücksentwicklung hat die SAGA im Geschäftsjahr 2011 ein Erbbaurecht für Grundstücks-
flächen in Neugraben-Fischbek mit 12.075 m² zurückerworben. Dort soll der Neubau von 48 Reihenhäusern
realisiert werden.
Darüber hinaus erfolgte der Verkauf zweier leer stehender Gewerbeobjekte sowie die Veräußerung dreier unbe-
bauter Grundstücke bzw. Teilflächen zu Arrondierungszwecken.
1.5 GWG GeWerbeDie GWG Gewerbe war im Berichtsjahr eine 100-prozentige Tochter der SAGA, mit der auch ein Beherrschungs-
und Ergebnisabführungsvertrag bestand. Der Beherrschungsvertrag wurde zum 31. Dezember 2011 aufge-
hoben. Ihr Geschäft betreibt die GWG Gewerbe mit eigenem Personal und in Teilbereichen geschäftsbe-
sorgt durch die SAGA.
Auch 2011 war der Geschäftsverlauf weiterhin maßgeblich durch das Modell Hamburg Süd geprägt. Seit
dem 1. Juli 2007 bewirtschaftet die GWG Gewerbe auf der Grundlage von über 25 Jahre laufenden Verträ-
gen mit der FHH insgesamt 32 Schulen im Hamburger Süden mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 266.300 m2.
Das Modell ist als Öffentlich-Öffentliche Partnerschaft (ÖÖP) nach den Grundsätzen einer sogenannten
Public-Private-Partnership (PPP) konfiguriert und beinhaltet die umfassende Grundsanierung und das Facility-Manage-
ment für die o.g. Schulen.
Im Geschäftsjahr erwirtschaftete die GWG Gewerbe als wesentliche Ertragspositionen Umsatzerlöse von
TEUR 53.402 sowie sonstige betriebliche Erträge von insgesamt TEUR 4.864. Die Veränderung des Bestan-
des an unfertigen Leistungen verminderte sich von TEUR 2.525 in 2010 auf TEUR 485 in 2011. Dem standen
auf der Aufwandsseite im Wesentlichen Aufwendungen für bezogene Leistungen, Personalaufwand und
sonstige betriebliche Aufwendungen (u.a. für Personalkostenerstattungen an die Schulservice Hamburg
Gesellschaft für Facility Management mbH, Hamburg) gegenüber.
Insgesamt hat die GWG Gewerbe das Geschäftsjahr mit einem Ergebnis von TEUR 5.510 (Vorjahr: TEUR 3.531)
vor Ergebnisabführung abgeschlossen.
1.6 SAGA erSte iGDie SAGA Erste IG ist eine 100-prozentige Tochter der SAGA, mit der ein Beherrschungs- und Ergebnisab-
führungsvertrag besteht. Sie wird von der SAGA geschäftsbesorgt, eigenes Personal ist nicht vorhanden.
Die Gesellschaft bewirtschaftet im Wesentlichen zwei eigene Bürogebäude in Barmbek in der Poppenhu-
sen- und der Maurienstraße. Die Gebäude sind mit langfristigen Mietverträgen überwiegend an die SAGA
und die GWG Gewerbe vermietet. Verbleibende Restflächen sind von Dritten belegt. Die Gebäude waren
zum 31. Dezember 2011 vollständig vermietet. Mit ihrer Bewirtschaftung erzielte die Gesellschaft in 2011
Umsatzerlöse von 3,2 Mio. Euro (Vorjahr: 3,2 Mio. Euro), die mit 2,1 Mio. Euro (Vorjahr: 2,7 Mio. Euro) auf die
SAGA entfallen.
Auf der Aufwandsseite standen dem im Geschäftsjahr 2011 im Wesentlichen Zinsaufwendungen, Abschrei-
bungen sowie Aufwendungen für die Immobilienbewirtschaftung gegenüber.
Insgesamt lag das Ergebnis der SAGA Erste IG für 2011 vor Ergebnisabführung mit TEUR 334 unter dem
Vorjahreswert von TEUR 433.
1.7 PerSOnAlZum Stichtag 31. Dezember 2011 verteilte sich die Anzahl der Beschäftigten (Mitarbeiter umgerechnet auf
Vollzeit inkl. Auszubildende) wie folgt auf die konsolidierten Gesellschaften:
Dabei sind in den Zahlen 47 (Vorjahr: 44) Mitarbeiter enthalten, die am 31. Dezember 2011 kein Entgelt
bezogen haben. Absolut betrug die Anzahl der Arbeitsverhältnisse (Kopfzahl) 897 (Vorjahr: 882).
Die Personalaufwendungen für das Geschäftsjahr 2011 betrugen im konsolidierten Konzern:
Qualifizierungsschwerpunkte in der Aus- und Weiterbildung waren in 2011 insbesondere Fachseminare zur
Immobilienwirtschaft und Technik. Dabei wurden an 1.848 Schulungstagen 656 Mitarbeiter geschult (Vor-
jahr: an 2.211 Schulungstagen 765 Mitarbeiter).
Der Konzern beschäftigte zum 31. Dezember 2011 insgesamt 41 Auszubildende zu Immobilienkaufleuten.
Den 15 in 2011 ausgelernten Auszubildenden wurde innerhalb des Konzernverbundes ein Weiter-
beschäftigungsangebot gemacht.
Gesellschaft 2011 2010
SAGA 629 605
GWG 195 215
GWG Gewerbe 51 44
SAGA Erste IG 0 0
Gesamt 875 864
2011 2010
TEUR TEUR
Löhne und Gehälter 39.675 38.099
Soziale Abgaben 7.175 7.035
Aufwendungen für Altersversorgung 51 243
Gesamt 46.901 45.377
28 29Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-LAGEBERICHT
Das Geschäftsjahr 2011 ist für den Konzern wieder positiv verlaufen und konnte mit einem gegenüber dem
Vorjahr noch einmal verbesserten Ergebnis abgeschlossen werden. Im Einzelnen stellt sich die Entwicklung
der Ertragslage wie folgt dar:
Die Umsatzerlöse verbesserten sich insgesamt um 14,5 Mio. Euro. Bedingt war dies im Wesentlichen durch
einen Anstieg im Bereich der Mieten um 12,7 Mio. Euro sowie einen Anstieg bei der Betreuungstätigkeit
insbesondere aufgrund des Geschäftes der GWG Gewerbe um 4,9 Mio. Euro. Demgegenüber reduzierten
sich die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken um 5,0 Mio. Euro, bei einem entsprechenden
Rückgang der Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke um 1,7 Mio. Euro.
Aufgrund einer gestiegenen Aufwandssumme für Löhne und Gehälter lag der Personalaufwand insgesamt
1,5 Mio. Euro über den Vorjahreswerten.
Mit rund 190,0 Mio. Euro (Vorjahr: 184,7 Mio. Euro) lagen die Instandhaltungsaufwendungen im Geschäfts-
jahr um 5,3 Mio. Euro über dem Vorjahresniveau.
Die Erträge aus Beteiligungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 1,6 Mio. Euro. Dabei erzielte insbesondere
die WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg ein verbessertes Ergebnis.
Bei den Zinsaufwendungen führten insbesondere vorzeitige Darlehensrückzahlungen zu einem Rückgang
des Aufwands um 7,7 Mio. Euro. Außerdem sanken die Abschreibungen um 4,0 Mio. Euro.
Insgesamt erzielte der Konzern einen Jahresüberschuss von 148,6 Mio. Euro (Vorjahr: 133,8 Mio. Euro).
Die Ertragslage des Konzerns stellt sich damit weiterhin positiv dar.
Folgende übersicht stellt die Konzern-Unternehmensleistung in Form der aus der Gewinn- und Verlustrech-
nung abgeleiteten Ertragspositionen und deren Verwendung dar:
2.0 ERTRAGSLAGE
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betrugen zum Bilanzstichtag
TEUR 1.993.416 (Vorjahr: TEUR 2.081.729) und sind damit um TEUR 88.313 (= 4,24 Prozent) gesunken.
Die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt ist weiter wesentlicher Darlehensgeber bei den langfristigen
Darlehen. Die übrigen Darlehen verteilen sich mehrheitlich auf Banken und Sparkassen sowie in geringem
Umfang auf Versicherungen.
Dabei betrug die durchschnittliche Verzinsung des Bestands an langfristigen Kapitalmarktdarlehen (ohne
Berücksichtigung der Verbindlichkeiten gegenüber der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt und von
KfW-Darlehen) im Berichtsjahr 2011 4,38 Prozent p.a. (Vorjahr: 4,39 Prozent p.a.).
Ausgehend von 3,46 Prozent p.a. für Inhaberschuldverschreibungen mit zehn Jahren Laufzeit zu Jahresbe-
ginn, entwickelten sich die Zinsen am Kapitalmarkt auf 2,69 Prozent p.a. zum Jahresende. Im April wurde
der Höchststand mit 4,03 Prozent p.a. und im Dezember der Tiefstand mit 2,69 Prozent p.a. erreicht.
Einschränkungen bei der Beschaffung von Liquidität gab es für den Konzern in 2011 zu keinem Zeitpunkt.
Negative Auswirkungen der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise waren nicht spürbar. Aufgrund einer
strategischen Liquiditätsplanung und hoher Cashflows waren die Gesellschaften jederzeit in der Lage,
Kreditrückführungen vorzunehmen oder notwendiges Kapital zu Zinssätzen unterhalb der Wirtschaftsplanan-
sätze einzuwerben.
Zum 31. Dezember 2011 stellte sich die Finanzlage des Konzerns im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
3.0 FINANzLAGE
Die Kennzahlen zur Finanzlage entwickelten sich in den letzten fünf Jahren wie folgt:
1) Earnings After Taxes 2) Earnings Before Taxes3) Earnings Before Interest and Taxes 4) Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization
Bezüglich der Kapitalflussrechnung verweisen wir auf die dem Konzernabschluss
beigefügte Konzern-Kapitalflussrechnung.
Kapitalstruktur 31.12.2011 31.12.2010
TEUR % TEUR %
Eigenkapital 1.135.362 30,7 1.086.784 29,1
Passiver Unterschiedsbetrag 28.038 0,8 28.038 0,8
Rückstellungen 152.266 4,1 150.356 4,0
Verbindlichkeiten 2.373.565 64,3 2.464.151 66,0
Rechnungsabgrenzung 3.167 0,1 3.897 0,1
Gesamtkapital 3.692.398 100,0 3.733.226 100,0
2011 2010 2009 2008 2007
Eigenkapitalquote in % 30,7 29,1 27,8 24,0 23,7
Jahresüberschuss in TEUR (= EAT1)) 148.577 133.793 127.404 106.540 86.197
Cashflow in TEUR 241.487 231.315 224.212 201.650 176.062
Dynamischer Verschuldungsgrad in Jahren 10 11 12 14 16
EBT2) in TEUR 162.646 148.178 126.089 119.745 96.809
EBIT3) in TEUR 263.905 256.925 233.663 230.935 213.589
EBITDA4) in TEUR 357.578 354.660 331.922 325.279 308.455
2011 2010
Mio. EUR % Mio.EUR %
Entstehung 932,1 100,0 915,3 100,0
Umsatzerlöse
(einschl. Mieten, Gebühren, Umlagen, Zuschüsse, Verkauf von Wohnungen
des Anlagevermögens)
895,5 96,1 881,0 96,3
übrige Erträge
(aktivierte Eigenleistungen, Sonstige betriebliche Erträge, Zinserträge, Erträge
aus Beteiligungen und Ergebnisabführungsverträgen)
36,6 3,9 34,3 3,7
Verwendung 932,1 100,0 915,3 100,0
Betriebs- und Heizkosten 244,8 26,3 236,3 25,8
Instandhaltungskosten 190,0 20,4 184,7 20,2
Andere Aufwendungen Hausbewirtschaftung 12,2 1,3 12,2 1,3
Personalaufwendungen 46,9 5,0 45,4 5,0
Abschreibungen 94,0 10,1 98,0 10,7
Sonstige betriebliche Aufwendungen
(einschl. Bestandsveränderungen, Verkaufsgrundstücke und bezogene
Lieferungen und Leistungen)
75,2 8,1 76,2 8,3
Zinsaufwendungen 104,4 11,2 112,1 12,3
Außerordentliche Aufwendungen 1,9 0,2 2,2 0,2
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, sonstige Steuern 14,1 1,5 14,4 1,6
Jahresüberschuss 148,6 15,9 133,8 14,6
30 31Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-LAGEBERICHT
Die Vermögenslage des Konzerns zum 31. Dezember 2011 stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
4.0 VERMöGENSLAGE
5.0 NAcHTRAGSBERIcHT
6.0 cHANcEN- UND RISIKoBERIcHT
Nach Ablauf des Geschäftsjahres hat die SAGA zum 1. Januar 2012 weitere 5,33 Prozent der Anteile an der
GWG erworben und hält damit nun insgesamt 72,95 Prozent der Anteile.
Darüber hinaus sind bisher in 2012 keine Ereignisse eingetreten, die für den Konzern von wesentlicher
Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens führen.
Risiken, die eine Bestandsgefährdung darstellen oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage haben könnten, sind für den Konzern gegenwärtig nicht erkennbar.
Das Jahr 2011 war weiterhin von der europäischen Schuldenkrise geprägt. Die deutsche Wirtschaft zeigte
sich dabei vom Abschwung in Westeuropa erfreulich unbeeindruckt. Die Erwerbstätigkeit hat sich im Jahres-
durchschnitt 2011 deutlich erhöht und die Arbeitslosigkeit erreichte im Januar 2012 den niedrigsten Stand
seit 20 Jahren. Auch in Hamburg stieg die Zahl der Erwerbstätigen in 2011 um 1,1 Prozent an.
Die Reallöhne von Vollzeitbeschäftigten legten 2011 bundesweit durchschnittlich um 1,0 Prozent zu. Die Kauf-
kraftgewinne wurden dabei durch eine Inflationsrate von 2,3 Prozent begrenzt. Die Deutsche Bundesbank
rechnet für 2012 und 2013 mit deutlich niedrigeren Preissteigerungsraten und zumindest für 2012 mit leicht
niedrigeren Zinssätzen als 2011. Die künftige wirtschaftliche Entwicklung wird jedoch wesentlich von der
Bewältigung der europäischen Schuldenkrise abhängen und daher von allen Marktbeobachtern als außer-
gewöhnlich unsicher bewertet.
Trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den letzten Jahren hat sich der Konzern
mit seinem risikoadjustierten Geschäftsmodell und seiner moderaten Mietenpolitik als wirtschaftlich erfolg-
reiches und sozial verantwortliches Unternehmen positioniert. Dies schlägt sich zunehmend auch in einer
kontinuierlich positiven Ergebnisentwicklung nieder. Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum, das
niedrige Zinsniveau sowie die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen/Reihenhäusern beeinflussen die
wesentlichen Werttreiber des Konzerns positiv.
Zu keiner Zeit ist es zu Liquiditätsengpässen gekommen, da der laufende Finanzierungsbedarf größtenteils
aus dem Cashflow gedeckt werden konnte und somit die zur Verfügung stehenden Kreditlinien nicht in An-
spruch genommen werden mussten. Aufgrund eines relativ geringen Prolongationsvolumens in 2012 von
110,7 Mio. Euro und der Tatsache, dass das Finanzierungsvolumen für die erweiterte Neubautätigkeit in 2012
bereits sichergestellt ist, kann das hieraus resultierende Liquiditätsrisiko kurzfristig weiterhin als niedrig einge-
stuft werden.
Im Bereich der Wohnungsvermietung lag der vermietungsbedingte Leerstand wie im Vorjahr bei 0,3 Prozent.
Vor dem Hintergrund der Entwicklung am Hamburger Wohnungsmarkt kann auch künftig von einer stabilen
Ergebnisentwicklung ausgegangen werden.
Neben der Modernisierung bietet die Ausweitung der Investitionstätigkeit durch Neubau die Chance, das
Wohnungsportfolio im Hinblick auf Baualtersklassen und Lagen weiter zu optimieren. Zudem werden weitere
Mietenpotenziale generiert. In 2012 steht für die GWG Gewerbe im Schulsegment die Konkretisierung der
Erweiterung des Modells Hamburg Süd an. Ferner befindet sich eine Kooperation im Hochschulbau in Vor-
bereitung. Mit den vorgenannten Geschäftsfelderweiterungen, die durch entsprechende gesellschaftsrecht-
liche Umstrukturierungen von Beteiligungen im HGV-Konzern begleitet werden, bietet sich die Möglichkeit,
neben positiven Ergebnisbeiträgen weitere Beiträge zur Stabilisierung der Wohnquartiere bzw. der Stadtent-
wicklung zu leisten.
Um die sich aus der Geschäftstätigkeit ergebenden Chancen und Risiken sowohl frühzeitig als auch ganz-
heitlich zu erkennen und zu steuern, ist das im Konzern implementierte Risikomanagementsystem wesent-
licher Bestandteil der Planung und Steuerung. Internes Kontroll-, Controlling-, Frühwarnsystem und Chancen-
management stellen die dafür eingesetzten Systembausteine dar. Regelmäßiges Reporting und die Festle-
gung geeigneter Maßnahmen gewährleisten dabei die Realisierung bzw. Vermeidung von Chancen und
Risiken. Das Risikomanagementsystem ist konzernweit aufgestellt und umfasst neben SAGA und GWG
auch die verbundenen Gesellschaften.
Insgesamt beinhaltet das System zahlreiche Instrumentarien der präventiven Unternehmenssteuerung, wie
Organisationsanweisungen, Standards, Arbeitshilfen, Richtlinien, zertifizierte Software, Maßnahmen der
Personalentwicklung sowie Prüfungen im Rahmen der internen Revision. Damit wird es den aus Gesellschafts-
zweck und Geschäftsmodell resultierenden Anforderungen gerecht. Dabei führt das gleichermaßen auf
wirtschaftlichen Erfolg und soziale Verantwortung ausgerichtete Geschäftsmodell eines Bestandhalters zu
einer tendenziell risikoavers ausgerichteten Geschäftstätigkeit. Basis der wirtschaftlichen Betrachtungen
zur langfristigen Unternehmensentwicklung bilden diesbezüglich das Unternehmenskonzept mit integrierter
zehnjähriger Planungsrechnung, ein ergänzendes Neubau- sowie ein energetisches Strukturkonzept. Die
Planungsrechnungen werden über die mittelfristige Wirtschaftsplanung, ein umfangreiches Immobilienport-
foliomanagement sowie ein ausführliches Berichtswesen konkretisiert.
7.0 PRoGNoSEBERIcHT
Nach dem positiv verlaufenen Geschäftsjahr 2011 wird der Konzern sein Kerngeschäft auch 2012 weiter um
seine immobilienwirtschaftliche Kompetenz herum ausbauen. Alle Aktivitäten werden dabei weiterhin am
Für 2011 betrug der Konzern-Cashflow 241,5 Mio. Euro. Dabei lag der Cashflow aus laufender Geschäftstä-
tigkeit bei 225,6 Mio. Euro, der aus Investitionstätigkeit betrug -104,8 Mio. Euro sowie der aus Finanzie-
rungstätigkeit -71,4 Mio. Euro.
Insgesamt betrug der Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres 73,5 Mio. Euro. Er setzt sich zu-
sammen aus kurzfristigen Bankverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern,
saldiert mit flüssigen Mitteln.
Im Geschäftsjahr 2011 war die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaften im Konzern zu jeder Zeit gewahrt.
Vermögensstruktur 31.12.2011 31.12.2010
TEUR % TEUR %
Anlagevermögen 3.277.066 88,7 3.346.096 89,6
Umlaufvermögen 412.941 11,2 384.616 10,3
Rechnungsabgrenzung 2.391 0,1 2.514 0,1
Gesamtvermögen 3.692.398 100,0 3.733.226 100,0
5,71 Euro/m2
DurchschnittsmieteBezahlbarer Wohnraum • Vielfältige Quartiere • Komfortable Wohnungen
Konzern-Jahresabschluss
Die durchschnittliche Miete für SAGA GWG Wohnungen betrug 5,71 Euro pro m2 im Monat.
Damit liegt sie unterhalb der Eingangsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau
von 5,80 Euro als auch deutlich unter dem durchschnittlichen Mittelwert des
Hamburger Mietenspiegels von 7,15 Euro.
5,71 Euro 7,15 Euro
32 Konzern-Geschäftsbericht 2011
satzungsgemäßen Auftrag von SAGA und GWG, nämlich der sicheren und sozial verantwortlichen Versor-
gung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Preisen, ausgerichtet sein.
SAGA und GWG werden im Rahmen der Bewirtschaftung ihre Immobilienbestände ganzheitlich und bedarfs-
gerecht weiterentwickeln und ihren Mietern ein lebenswertes Wohnumfeld zur Verfügung stellen. Damit tragen
sie weiter maßgeblich zum sozialen Ausgleich in den Quartieren bei und sichern Stadtqualität. Neben der
damit erreichten Kundenzufriedenheit und -bindung ist dies Grundlage für eine weiter positive wirtschaftliche
Entwicklung der Gesellschaften. Hieraus werden sich für den Konzern auch künftig Spielräume für die
weitere Entwicklung seiner Immobilienbestände und den weiteren Ausbau seines Kerngeschäftes ergeben.
Mit ihrer Beteiligung am „Bündnis für das Wohnen“ haben sich SAGA und GWG in 2011 verstärkte Aktivitä-
ten im Bereich des Wohnens vorgenommen. Hierzu zählt – immer im Kontext einer ganzheitlichen Stadt- und
Stadtteilentwicklung – neben einer verstärkten Neubautätigkeit, der Erhalt der städtebaulichen Qualitäten, die
weitere Verbesserung der energetischen Zielzahlen sowie die Fortsetzung einer integrativen Wohnungspolitik.
Nachdem das Berichtsjahr genutzt wurde, die notwendigen Voraussetzungen und Grundlagen für diese ambi-
tionierten Ziele zu schaffen, werden SAGA und GWG in 2012 die ersten Ergebnisse hieraus vorweisen. Die
intensiven Vorarbeiten im Rahmen der Neupositionierung des Neubaugeschäftes werden in den Folgejahren
zu einem deutlichen Anstieg der Neubauzahlen führen. Ziel ist es dabei, sofern die notwendigen Vorausset-
zungen vorliegen, ab 2013 die Baubeginne für Wohnungen bei SAGA und GWG auf jährlich etwa 1.000 zu
steigern. Dabei ist geplant, die neuen Wohnungen im Wesentlichen im geförderten Wohnungsbau zu errichten.
Entsprechend dem Gesellschaftszweck wird der Konzern auch in den kommenden Geschäftsjahren mode-
rate Mietanpassungen vornehmen. Basierend auf dem bisherigen Mietenkonzept wird dabei 2012 die Er-
höhung der Mietenspiegelwerte 2011 zu 2009 grundsätzlich auf die Teuerungsrate von 3,7 Prozent begrenzt.
Die einzelne Mieterhöhung wird zudem bei zehn Prozent und absolut bei 30 Euro monatlich je Wohnung
gekappt. Die Gesellschaften nehmen damit auch künftig ihre Funktion als sozialer Ausgleichsfaktor in den
Quartieren wahr und wirken im Hamburger Markt weiterhin mietpreisdämpfend.
Im Geschäftsfeld Eigentumswohnungsvertrieb wird die Verkaufstätigkeit 2012 weiter von der allgemeinen Krise
an den Finanzmärkten beeinflusst. Die allgemeine Unsicherheit sowie die niedrigen Zinsen werden weiter
für einen Trend zur sicheren Geldanlage in Sachwerte sorgen. Insgesamt wird der Wohnungsbestand des
Konzerns in Zukunft leicht ansteigen, da neben der intensivierten Neubautätigkeit zudem weitere Wohnungs-
ankäufe geplant sind.
Gesellschaftsrechtlich wird die SAGA in den Folgejahren durch den Ankauf weiterer Geschäftsanteile an
der GWG den Konzernverbund ausbauen. Dabei wird sie ihre Beteiligung planmäßig bis auf 94,9 Prozent
aufstocken.
Die dargestellten Aktivitäten im Rahmen des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ begrenzen in gewissem
Umfang eine weitere Steigerung der wirtschaftlichen Kennzahlen des Konzerns, sichern aber gleichzeitig
das Kerngeschäft nachhaltig ab. Insgesamt wird sich der Konzern positiv entwickeln und seine betriebswirt-
schaftlichen Ergebnisse weiter verstetigen. Für die nächsten beiden Jahre werden Jahresüberschüsse
etwas unter dem Niveau des Geschäftsjahres 2011 erwartet.
Hamburg, 4. April 2012
Basse Hoppenstedt Dr. Krebs
KoNzERN-BILANz zUM 31. DEzEMBER 2011
Aktiva PassivaGeschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software 804.474,00 477
2. Firmenwert 0,00 1.892
804.474,00 2.369
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 3.190.046.544,12 3.266.896
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 44.399.752,11 46.871
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 11.021.894,92 2.671
4. Grundstücke mit Erbbaurechten und Bauten Dritter 780.165,19 782
5. Bauten auf und Einbauten in fremden Grundstücken 368.086,23 428
6. Technische Anlagen und Maschinen 715.871,00 64
7. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.626.461,00 2.888
8. Anlagen im Bau 15.144.116,07 3.627
9. Bauvorbereitungskosten 2.249.812,39 1.389
10. Geleistete Anzahlungen 795.000,40 9.977
3.268.147.703,43 3.335.593
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.143.953,75 1.144
2. Beteiligungen 6.969.907,24 6.970
3. Sonstige Ausleihungen 0,00 20
8.113.860,99 8.134
Anlagevermögen insgesamt 3.277.066.038,42 3.346.096
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten 14.454,38 14
2. Unfertige Leistungen 245.737.638,97 250.024
3. Andere Vorräte 24.597,66 18
245.776.691,01 250.056
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 3.153.710,53 3.302
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 2.355.178,00 4.056
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 405.266,00 349
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 8.914.023,65 10.251
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 579.625,95 1.483
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 1.332.570,82 1.527
7. Sonstige Vermögensgegenstände 21.176.325,67 16.510
37.916.700,62 37.478
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 129.247.995,96 97.082
Umlaufvermögen insgesamt 412.941.387,59 384.616
C. Rechnungsabgrenzungsposten 2.390.735,80 2.514
Bilanzsumme 3.692.398.161,81 3.733.226
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 179.700.000,00 179.700
II. Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 17.970.000,00 17.970
2. Bauerneuerungsrücklage 36.537.000,00 36.537
3. Andere Gewinnrücklagen 608.113.449,34 512.126
662.620.449,34 566.633
III. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter 215.712.085,18 273.807
IV. Bilanzgewinn 77.329.459,60 66.644
Eigenkapital insgesamt 1.135.361.994,12 1.086.784
B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung 28.037.779,37 28.038
C. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen 92.940.211,00 93.702
2. Steuerrückstellungen 11.930.662,66 6.517
3. Sonstige Rückstellungen 47.395.137,19 50.137
152.266.010,85 150.356
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.772.931.879,49 1.855.896
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 220.483.682,67 225.832
3. Erhaltene Anzahlungen 333.698.559,18 330.342
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 16.406.970,51 18.080
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 4.500,00 5
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 16.024.741,91 12.868
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 633.227,01 4.283
8. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EUR 1.106.215,85
(Vorjahr: TEUR 1.559)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
EUR 852.222,92 (Vorjahr: TEUR 1.052)
13.381.833,37 16.845
2.373.565.394,14 2.464.151
E. Rechnungsabgrenzungsposten 3.166.983,33 3.897
Bilanzsumme 3.692.398.161,81 3.733.226
34 35Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS
KoNzERN-ANHANG 2011KoNzERN-GEWINN- UND VERLUSTREcHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011
Allgemeine Angaben
Die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, (SAGA) hat zum 1. Januar 2011 weitere 10,68
Prozent der Anteile der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg, (GWG) erworben und
hält damit nun insgesamt 67,62 Prozent.
Die SAGA erstellt als Mutterunternehmen gemäß § 290 HGB einen Konzernabschluss.
Von der Möglichkeit, gemäß § 298 Abs. 3 HGB, den Konzern-Anhang und den Anhang des Jahresabschlus-
ses der SAGA zusammenzufassen, wurde kein Gebrauch gemacht.
Der Konzernabschluss 2011 wurde nach den Vorschriften des HGB und des Aktiengesetzes (AktG) auf-
gestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der „Verordnung
über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung
vom 25. Mai 2009. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Konsolidierungskreis In den SAGA Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 sind neben der SAGA die folgenden Gesellschaften
gemäß § 290 HGB einbezogen:
| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg
| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg (GWG Gewerbe)
| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH, Hamburg (SAGA Erste IG)
Bei den übrigen Tochterunternehmen der SAGA und der GWG Gewerbe sowie den assoziierten Unterneh-
men wurde von dem Nichteinbeziehungswahlrecht des § 296 Abs. 2 HGB bzw. § 311 Abs. 2 HGB Gebrauch
gemacht, weil diese für ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind.
Grundsätze der Konsolidierung
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Neubewertungsmethode durch Verrechnung der Anschaffungs-
kosten der Anteile mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung.
Der passive Unterschiedsbetrag beruht auf thesaurierten Gewinnen und hat damit Eigenkapitalcharakter.
Der bei der Konsolidierung der im Geschäftsjahr 2011 erworbenen Anteile an der GWG durch Neubewertung
entstandene aktivische Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 32.089 wurde mit den anderen Gewinnrück-
lagen verrechnet.
Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung werden gegenseitige Forderungen und Verbindlichkeiten der in den
Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen gegeneinander aufgerechnet. Gemäß § 303 Abs. 1 HGB
wurde zum 31. Dezember 2011 eine Eliminierung von TEUR 31.947 vorgenommen.
Entsprechend § 305 Abs. 1 HGB werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung grundsätzlich nur
solche Aufwendungen und Erträge ausgewiesen, welche aus dem Geschäftsverkehr mit konzernfremden
Personen resultieren. Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden die konzerninternen
Lieferungs- und Leistungsbeziehungen von TEUR 13.739 eliminiert.
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR TEUR TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 814.364.553,06 800.024
b) aus Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens 26.794.861,19 31.745
c) aus Betreuungstätigkeit 52.747.769,16 47.887
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.554.435,22 1.301
895.461.618,63 880.957
2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen -3.906.000,22 -5.404
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.658.113,71 1.088
4. Sonstige betriebliche Erträge 26.935.090,68 26.483
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 446.980.490,27 431.948
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Anlagevermögen 7.000.074,43 8.739
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 36.612.521,52 37.247
490.593.086,22 477.934
Rohergebnis 429.555.736,58 425.190
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 39.675.093,68 38.099
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
davon für Altersversorgung: EUR 50.760,25
(Vorjahr: TEUR 243)
7.226.091,30 7.278
46.901.184,98 45.377
7. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen 93.672.467,19 97.735
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens,
soweit diese die im Konzern üblichen Abschreibungen
überschreiten 380.045,05 279
94.052.512,24 98.014
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 27.680.146,54 26.042
9. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 1.418.528,58 1.468
10. Erträge aus Beteiligungen 3.436.954,10 1.884
11. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 770,15 3
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträgedavon aus verbundenen Unternehmen: EUR 858,70
(Vorjahr: TEUR 0) 3.119.779,82 3.366
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungendavon an verbundenen Unternehmen: EUR 1.882,62
(Vorjahr: TEUR 0)
104.379.329,50 112.116
14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 164.518.595,97 150.362
15. Außerordentliche Aufwendungen/Außerordentliches Ergebnis 1.872.288,61 2.184
16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 14.791.171,59 12.725
17. Sonstige Steuern (Ertrag; Vorjahr Aufwand) -722.349,85 1.660
18. Konzernjahresüberschuss 148.577.485,62 133.793
19. Anteile anderer Gesellschafter am Konzernergebnis 9.816.300,80 7.895
20. Einstellungen in Gewinnrücklagenin andere Gewinnrücklagen 61.431.725,22 59.254
21. Bilanzgewinn 77.329.459,60 66.644
36 37Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS
Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung
Die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.
Die in den Konzernabschluss übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden sind gemäß §§ 300
und 308 HGB nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Mutterunternehmens SAGA einheit-
lich bewertet worden.
Bei SAGA und GWG vorhandene und unter Anwendung der Vorschriften des § 6b EStG gebildete Sonder-
posten mit Rücklageanteil werden im Rahmen der konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmaß-
nahmen in der sogenannten Handelsbilanz II eliminiert.
Die Immateriellen Vermögensgegenstände betreffen die Anschaffungskosten für Softwareprogramme, die
planmäßig linear mit 20 bzw. 33,3 Prozent abgeschrieben werden.
Unter den Immateriellen Vermögensgegenständen war bislang ein Firmenwert ausgewiesen, der aus der
Kapitalkonsolidierung der GWG Gewerbe resultierte. Dieser Firmenwert wurde im Geschäftsjahr 2011
vollständig abgeschrieben.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten (soweit abnutzbar, vermindert um Ab-
schreibungen) zuzüglich aufgedeckter stiller Reserven aus der Erstkonsolidierung bewertet. In den Herstellungs-
kosten sind Fremdkosten sowie Eigenleistungen (im Wesentlichen eigene Architekten- und Verwaltungsleis-
tungen) enthalten. Zuschüsse werden baukostenmindernd berücksichtigt. Fremdkapitalzinsen und Grund-
steuern während der Bauzeit werden nicht aktiviert.
Die planmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie
mit Geschäfts- und anderen Bauten erfolgen linear unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer
von höchstens 70 Jahren bzw. 50 Jahren bei Neubauten sowie höchstens 40 Jahren bei Geschäfts- und
anderen Bauten. Außenanlagen werden mit 10 Prozent p. a. abgeschrieben.
Technische Anlagen und Maschinen, Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung werden unter
Anwendung der linearen Methode mit Abschreibungssätzen von 5 bis 33,3 Prozent abgeschrieben. Gering-
wertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis zu 150 Euro werden im Jahr des Zugangs voll abge-
schrieben. Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 1.000 Euro werden in einem jährlichen Sammelpos-
ten (per 31. Dezember 2011: TEUR 1.406) erfasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben.
Die in den Finanzanlagen enthaltenen Sonstigen Ausleihungen sind zum Nominalwert bilanziert. Der
Ansatz von Anteilen an verbundenen Unternehmen, der Beteiligungen und Geleistete Anzahlungen erfolgt
zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung aufgedeckter stiller Reserven bzw. mit dem niedrigeren
beizulegenden Wert am Bilanzstichtag.
Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten sind
mit den Anschaffungskosten bewertet.
Bei den Unfertigen Leistungen handelt es sich im Wesentlichen um noch nicht abgerechnete Betriebskos-
ten, die zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet sind. Eine Aktivierung des Umlageausfallwag-
nisses erfolgt nicht.
Andere Vorräte wurden zu Anschaffungskosten bilanziert.
Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind, soweit sie nicht abzuzinsen waren, mit dem Nomi-
nalwert unter Berücksichtigung von stillen Reserven aus der Kapitalkonsolidierung sowie von erforderlichen
Wertberichtigungen angesetzt. Für Mietforderungen wird erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigung
Rechnung getragen, bei unterjährigen Ansprüchen in pauschalierter Form in Abhängigkeit von der Alters-
struktur. Der Ansatz von Ansprüchen auf ratierlich über mehrere Jahre zufließende aktivisch anzusetzende
Instandsetzungszuschüsse erfolgt mit dem Barwert.
Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert bilanziert.
Bei den Pensionsrückstellungen entsprechen die Werte den durch das versicherungsmathematische Gut-
achten mittels der sog. „Projected-Unit-Credit-Methode“ (PUCM) ermittelten Barwerten am Bilanzstichtag.
Sie berücksichtigen die SAGA- und GWG-Richtlinien zur betrieblichen Altersversorgung, die Richttafeln
2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck sowie die durch das RV-Altersgrenzenanpassungsgesetz 2007 geän-
derten Zugangsfaktoren als auch das Näherungsverfahren zur Berücksichtigung von Renten aus der gesetz-
lichen Rentenversicherung. Für die Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurden Tarifsteigerungen von 2,5
Prozent angenommen. Zusätzlich wurden Karrieretrends in Höhe von 1,0 Prozent, Rententrends in Höhe von
2,5 bzw. 1,5 Prozent und eine Fluktuation von 3,0 Prozent berücksichtigt. Als Zinssatz für 2011 wurde der
von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz für Verpflichtungen mit einer
Restlaufzeit von 15 Jahren von 5,14 Prozent zugrunde gelegt. Der Zuführungsbetrag aus der Neubewertung
der Pensionsrückstellungen zum 1. Januar 2010 aufgrund des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG) beträgt ein Fünfzehntel.
Die empfangenen, aber noch nicht abgerechneten Baukosten fließen in die Sonstigen Rückstellungen, weil
die Verbindlichkeiten ihrer Höhe nach ungewiss sind. Die Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung
werden nur für die Monate Januar bis März des Folgejahres gebildet. Außerdem wurden unter dieser Bilanz-
position für nicht bebaubare Erbbaugrundstücke die abgezinsten künftigen Erbbauzinszahlungen unter Be-
rücksichtigung von Erbbauzinsanpassungen zurückgestellt. Gemäß § 253 Abs. 2 HGB wurden die von der
Bundesbank bekannt gegebenen fristadäquaten Abzinsungssätze entsprechend der Restlaufzeit verwendet.
Die Jubiläumsrückstellungen wurden mit dem Zinssatz der Deutschen Bundesbank für Verpflichtungen mit
einer Restlaufzeit von 15 Jahren von 5,14 Prozent aufgezinst. Dabei wurden auch Lohn- und Gehaltssteige-
rungen von 3,5 Prozent berücksichtigt.
Die übrigen Rückstellungen wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.
Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen, Rentenschulden mit den Barwerten bilanziert.
Erhaltene Anzahlungen sind aus der Sollstellung ermittelt, die um nicht geflossene Anzahlungen für
Betriebs- und Heizkosten gekürzt ausgewiesen werden.
Nach der durch das BilMoG eingeführten Neukonzeption der latenten Steuerabgrenzung bestehen bei
SAGA und GWG als ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen nach Saldierung von aktiven und
passiven latenten Steuern – insbesondere aufgrund der höheren steuerlichen Buchwerte für wesentliche
Teile des Immobilienvermögens – signifikante aktive latente Steuerüberhänge, die in der Bilanz aufgrund
des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt werden.
Ebenso werden die aufgrund der bestehenden steuerlichen Verlustvorträge, die auf den höheren Abschrei-
bungen in den Steuerbilanzen beruhen, sich ergebenden aktiven latenten Steuern nicht angesetzt.
Erläuterungen zur Konzern-Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Konzern-Anlagenspiegel ersichtlich.
38 39Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS
Bruttowerte Abschreibungen Buchwerte
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
01.01.2011 Zugänge Abgänge Umbuchungen
Anschaffungs-/Herstellungskosten
31.12.2011
Kumulierte
Abschreibungen
01.01.2011
Um-
buchungen
Abschreibungen des
Geschäftsjahres
Abschreibungen
auf Abgänge
KumulierteAbschreibungen
31.12.2011
Buchwert31.12.2011
Buchwert
31.12.2010
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software 2.419.669,26 861.234,47 284.110,61 0,00 2.996.793,12 1.942.581,10 0,00 413.260,14 163.522,12 2.192.319,12 804.474,00 477.088,16
2. Firmenwert 9.459.867,07 0,00 0,00 0,00 9.459.867,07 7.567.893,64 0,00 1.891.973,43 0,00 9.459.867,07 0,00 1.891.973,43
3. Bezugsrechte 7.237.460,44 0,00 0,00 0,00 7.237.460,44 7.237.460,44 0,00 0,00 0,00 7.237.460,44 0,00 0,00
19.116.996,77 861.234,47 284.110,61 0,00 19.694.120,63 16.747.935,18 0,00 2.305.233,57 163.522,12 18.889.646,63 804.474,00 2.369.061,59
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 5.242.971.526,95 15.696.182,27 12.176.408,56 2.765.985,22
5.249.257.285,88
1.976.075.598,06 0,00 88.419.773,04 5.284.629,34 2.059.210.741,76
3.190.046.544,12
3.266.895.928,89
2. Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten 77.345.984,02 141.124,68 232.300,66 -866.965,55
76.387.842,49
30.475.261,34 0,00 1.745.129,70 232.300,66 31.988.090,38
44.399.752,11
46.870.722,68
3. Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten 3.602.912,64 466.321,85 0,00 7.384.178,11
11.453.412,60
931.517,68 -500.000,00 0,00 0,00 431.517,68
11.021.894,92
2.671.394,96
4. Grundstücke mit
Erbbaurechten und
Bauten Dritter 782.067,19 0,00 1.902,00 0,00
780.165,19
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
780.165,19
782.067,19
5. Bauten auf und
Einbauten in fremden
Grundstücken 1.236.579,82 0,00 0,00 0,00
1.236.579,82
808.656,29 0,00 59.837,30 0,00 868.493,59
368.086,23
427.923,53
6. Technische Anlagen
und Maschinen 712.959,15 685.455,00 85.595,81 0,00 1.312.818,34 649.163,15 0,00 33.172,00 85.387,81 596.947,34 715.871,00 63.796,00
7. Andere Anlagen,
Betriebs- und Ge-
schäftsausstattung 8.792.683,52 842.126,70 226.320,58 0,00
9.408.489,64
5.904.618,52 0,00 1.099.850,70 222.440,58 6.782.028,64
2.626.461,00
2.888.065,00
8. Anlagen im Bau 3.627.113,21 11.371.758,90 427,58 645.671,54 15.644.116,07 0,00 500.000,00 0,00 0,00 500.000,00 15.144.116,07 3.627.113,21
9. Bauvorbereitungskosten 1.411.279,19 1.465.442,67 31.222,26 -595.687,21 2.249.812,39 21.751,38 0,00 9.470,88 31.222,26 0,00 2.249.812,39 1.389.527,81
10. Geleistete Anzahlungen 9.976.609,61 151.572,90 0,00 -9.333.182,11 795.000,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 795.000,40 9.976.609,61
5.350.459.715,30 30.819.984,97 12.754.177,45 0,00 5.368.525.522,82 2.014.866.566,42 0,00 91.367.233,62 5.855.980,65 2.100.377.819,39 3.268.147.703,43 3.335.593.148,88
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen 25.881.456,91 0,00 0,00 0,00 25.881.456,91 24.737.503,16 0,00 0,00 0,00 24.737.503,16 1.143.953,75 1.143.953,75
2. Beteiligungen 6.969.907,24 0,00 0,00 0,00 6.969.907,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.969.907,24 6.969.907,24
3. Sonstige Ausleihungen 19.832,60 0,00 19.832,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 19.832,60
32.871.196,75 0,00 19.832,60 0,00 32.851.364,15 24.737.503,16 0,00 0,00 0,00 24.737.503,16 8.113.860,99 8.133.693,59
Anlagevermögen insgesamt 5.402.447.908,82 31.681.219,44 13.058.120,66 0,00 5.421.071.007,60 2.056.352.004,76 0,00 93.672.467,19 6.019.502,77 2.144.004.969,18 3.277.066.038,42 3.346.095.904,06
40 41Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS
KoNzERN-ANLAGENSPIEGEL
AUFSTELLUNG DES ANTEILSBESITzES zum 31.12.2011 (§ 313 Abs. 2 HGB) In dem Posten Unfertige Leistungen sind TEUR 230.223 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
Ihnen stehen Erhaltene Anzahlungen von TEUR 275.237 gegenüber.
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen, die nicht voll konsolidiert sind, betreffen wie im Vorjahr
im Wesentlichen Forderungen aus Ergebnisabführungsverträgen und Umsatzsteuerforderungen.
Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen wie im
Vorjahr im Wesentlichen Forderungen aus Gewinnausschüttungen.
Unter Sonstige Vermögensgegenstände werden Forderungen aus Jahresabrechnungen von Versorgungs-
unternehmen, der Rückkaufwert einer abgeschlossenen Lebensversicherung sowie ratierliche Instandsetzungs-
zuschüsse von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt ausgewiesen.
Die Flüssigen Mittel enthalten verpfändete Bankguthaben von TEUR 31.294.
In der Position Rechnungsabgrenzungsposten werden u. a. die Einmalzahlungen für Bürgschaftsgebühren
bei Darlehen bilanziert.
Das gezeichnete Kapital des Konzerns (TEUR 179.700) ist das Grundkapital der Muttergesellschaft. Gesell-
schafterin ist mit 61,39 Prozent die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanage-
ment mbH, die in 2011 ihre Anteile weiter aufgestockt hat. Die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) hält noch
38,61 Prozent. Die Eigenkapitalveränderungen sind im Konzern-Eigenkapitalspiegel dargestellt.
Der Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter setzt sich wie folgt zusammen:
Seit dem 1. Januar 2010 ergibt sich aus der Neubewertung der Pensionsrückstellungen nach dem BilMoG
ein Zuführungsbedarf von TEUR 28.085. Entsprechend Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wird von dem Wahl-
recht Gebrauch gemacht und der Zuführungsbetrag über 15 Jahre verteilt. Zum 31. Dezember 2011 beträgt
der noch nicht in der Bilanz ausgewiesene Betrag TEUR 24.340.
KoNzERN-RücKSTELLUNGSSPIEGEL
*) vor Ergebnisabführung **) Eigenkapital und Ergebnis 31.12.2010 ***) voraussichtliches Ergebnis 2011
31.12.2011 31.12.2010
Mio. EUR Mio. EUR
Anteile am gezeichneten Kapital 48,6 64,6
Anteile an Rücklagen 157,3 201,3
Anteile am Gewinn 9,8 7,9
Gesamt 215,7 273,8
Stand
01.01.2011 Verbrauch Auflösung Zuführung
Stand31.12.2011
EUR EUR EUR EUR EUR
Pensionsrückstellungen 93.702.205,39 8.398.187,67 1.063.365,14 8.699.558,42 92.940.211,00
Steuerrückstellungen 6.516.451,10 312.867,27 1.072.196,17 6.799.275,00 11.930.662,66
Sonstige Rückstellungen
Ausstehende Rechnungen
Instandhaltung/Bauleistungen 41.762.608,66 37.448.736,96 4.086.481,74 38.572.350,40 38.799.740,36
Personal- und Sozialkosten 2.388.454,92 1.331.716,04 112.150,00 1.736.259,39 2.680.848,27
übrige Rückstellungen 5.986.220,90 836.874,55 304.864,97 1.070.067,18 5.914.548,56
Sonstige Rückstellungen
gesamt 50.137.284,48 39.617.327,55 4.503.496,71 41.378.676,97 47.395.137,19
Rückstellungen gesamt 150.355.940,97 48.328.382,49 6.639.058,02 56.877.510,39 152.266.010,85
42 43Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS
Tochtergesellschaften mit unmittelbarer oder mittelbarer Beteiligung der SAGA, die in den Konzernabschluss einbezogen werden.
Beteiligungs-
gesellschaft
der
Stamm-
kapital
Anteil am
Gesell-
schaftskapital
Eigenkapital
31.12.2011
Ergebnis-
abführungs-
vertrag
Jahres- ergebnis
2011
TEUR % TEUR TEUR
GWG
Gewerbe Gesellschaft für Kommunal-
und Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg
SAGA 100 100 992 X 5.510*)
SAGA
Erste Immobiliengesellschaft mbH, HamburgSAGA 7.200 100 7.200 X 334*)
GWG
Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH,
Hamburg
SAGA 150.000 67,62 382.981 34.296
Tochtergesellschaften, assoziierte Unternehmen bzw. Beteiligungsunternehmen von untergeord-neter Bedeutung mit unmittelbarer oder mittel-barer Beteiligung der SAGA, die nicht in den Konzernabschluss einbezogen werden.
Beteiligungs-
gesellschaft
der
Stamm-
kapital
Anteil am
Gesell-
schaftskapital
Eigenkapital
31.12.2011
Ergebnis-
abführungs-
vertrag
Jahres- ergebnis
2011
TEUR % TEUR TEUR
BCH
BüroConsult Hamburg Gesellschaft für
Personaldienstleistungen mbH, Hamburg
SAGA 130 100 130 X 388*)
CHANCE
Beschäftigungsgesellschaft mbH Hamburg,
Hamburg
SAGA 130 100 1.045 -112
HWC
Hamburger Wohn Consult Gesellschaft
für wohnungswirtschaftliche Beratung mbH,
Hamburg
SAGA 130 100 130 X 135*)
ProQuartier Hamburg
Gesellschaft für Sozialmanagement
und Projekte mbH, Hamburg
SAGA 200 100 200 X 122*)
SAGA
IT-Services GmbH, HamburgSAGA 100 100 103 X 73*)
WSH
Wohnservice Hamburg Gesellschaft
für wohnungswirtschaftliche Dienste mbH,
Hamburg
SAGA 130 100 130 X 494*)
WoWi Media GmbH & Co. KG, HamburgSAGA
u. GWG2.500 29,35 6.337**) 3.590**)
AVW GmbH & Co. KG, HamburgSAGA
u. GWG260 10,70 281 8.531
GGAB
Gemeinnützige Gesellschaft für Alten- und
Behindertenhilfe mbH, Hamburg
GWG 52 50 141 96***)
Schulservice Hamburg Gesellschaft für Facility
Management mbH, Hamburg
GWG
Gewerbe50 100 50 X 208*)
Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Die Aufgliederung der Umsatzerlöse von TEUR 895.462 (Vorjahr: TEUR 880.957) ist der Konzern-Gewinn-
und Verlustrechnung zu entnehmen.
Zinszuschüsse werden mit dem Zinsaufwand saldiert (TEUR 2.944; Vorjahr: TEUR 3.749).
Der Verkauf von Wohnungen des Anlagevermögens wird nach der Bruttomethode dargestellt.
Wesentliche Positionen in Sonstige betriebliche Erträge sind eine Erstattung aus dem Wiedererwerb eines
Erbbaurechtes und Zuschüsse der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt für Aufwandsmodernisierung
sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.
Die Grundsteuer ist nach der II. Berechnungsverordnung umlagefähig und wird wie die übrigen Betriebs-
kosten unter Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.
Die Abschreibungen enthalten neben den planmäßigen Abschreibungen auch Sonderabschreibungen.
Die GWG Gewerbe hat Abschreibungen auf das Umlaufvermögen infolge einer Wertberichtigung der
unfertigen Leistungen von TEUR 380.
Bilanzausweis31.12.2011
davon mit einer Restlaufzeit:davon dinglich
gesichertunter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
EUR
(Vorjahr)
EUR
(Vorjahr)
EUR
(Vorjahr)
EUR
(Vorjahr)
EUR
(Vorjahr)
Verbindlichkeiten
gegenüber Kredit-
instituten
1.772.931.879,49
(1.855.896.408,44)
50.447.424,98
(67.157.430,92)
201.042.989,44
(199.472.407,09)
1.521.441.465,07
(1.589.266.570,43)
756.037.548,42
(780.624.237,14)
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen
Kreditgebern
220.483.682,67
(225.832.556,96)
5.627.419,94
(5.835.272,27)
22.358.516,72
(22.522.593,17)
192.497.746,01
(197.474.691,52)
114.083.841,52
(118.214.599,24)
Erhaltene
Anzahlungen
333.698.559,18
(330.341.665,24)
276.142.470,68
(272.275.489,42)
57.556.088,50
(58.066.175,82)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
Verbindlichkeiten
aus Vermietung
16.406.970,51
(18.080.068,46)
16.359.969,74
(18.033.298,15)
47.000,77
(46.770,31)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit
4.500,00
(4.806,78)
4.500,00
(4.806,78)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen
16.024.741,91
(12.867.975,35)
12.878.448,62
(9.550.542,58)
3.093.729,66
(3.200.652,01)
52.563,63
(116.780,76)
0,00
(0,00)
Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen
Unternehmen
633.227,01
(4.282.645,86)
633.227,01
(4.282.645,86)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
Sonstige
Verbindlichkeiten
13.381.833,37
(16.844.601,49)
12.728.896,72
(15.767.918,35)
369.405,15
(545.712,96)
283.531,50
(530.970,18)
0,00
(0,00)
Gesamtbetrag2.373.565.394,14
(2.464.150.728,58)374.822.357,69
(392.907.404,33)284.467.730,24
(283.854.311,36)1.714.275.306,21
(1.787.389.012,89)870.121.389,94
(898.838.836,38)
Sonstige betriebliche Aufwendungen enthalten hauptsächlich Abschreibungen auf Mietforderungen
bei SAGA und GWG sowie sächliche Verwaltungskosten.
Die weiteren periodenfremden Aufwendungen und Erträge sind branchenüblich und von insgesamt
untergeordneter Bedeutung für die Ertragslage.
In den Zinsen und ähnliche Aufwendungen ist der Aufwand für die Aufzinsung der Pensions- und
Jubiläumsrückstellungen von TEUR 6.229 (Vorjahr: TEUR 7.931) enthalten.
Aus der Anwendung des BilMoG ergeben sich Außerordentliche Aufwendungen von TEUR 1.872
durch die Zuführung zu den Pensionsrückstellungen. Dies entspricht einem Fünfzehntel des gesamten
Zuführungsbetrages.
Die Gewinnanteile anderer Gesellschafter entfallen vollständig auf die
GWG-Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg.
Der Konzernbilanzgewinn von TEUR 77.329 resultiert überwiegend aus den Gewinnen der SAGA.
Sonstige Angaben
Nicht passiviert sind auf Treuhandbankkonten angelegte Mietsicherheiten sowie hinterlegte Sparbücher,
Sparurkunden und Bürgschaften im Wert von TEUR 78.571 (Vorjahr: TEUR 74.603).
Die Sonstigen finanziellen Verpflichtungen des Konzerns, insbesondere aus der Neubau- und Modernisie-
rungstätigkeit, belaufen sich auf TEUR 147.133. Aus Miet- und Leasingverträgen besteht eine Verpflichtung
von TEUR 892. Die Mietverträge haben eine Laufzeit bis längstens 2019. Aus sonstigen Verträgen besteht
zum Bilanzstichtag eine Verpflichtung von TEUR 24.553, davon TEUR 22.282 aus dem Facility-Management-
Vertrag der GWG Gewerbe. Die Grundstücksankaufsverpflichtungen aus bestehenden Erbbaurechten
betragen für bebaute Grundstücke TEUR 55.423, für unbebaute Grundstücke TEUR 15.450. Darüber hinaus
hat die GWG Verpflichtungen aus einem Grundstücksankaufsvertrag in Höhe von TEUR 7.160.
Nach dem zum 1. Januar 2011 erfolgten Ankauf von Geschäftsanteilen an der GWG über TEUR 100.000
wurde der ursprünglich für den 31. Dezember 2011 geplante Ankauf weiterer Anteile auf den 1. Januar 2012
verschoben. In der Folge wird sich der geplante weitere Anteilsankauf voraussichtlich auf die Jahre 2013
und 2014 verlängern.
Die Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsverwaltung mbH (HGV) hält seit dem Jahr
2011 61,39 Prozent der Anteile an der SAGA. Demzufolge wird die SAGA in den Konzernabschluss der
HGV einbezogen.
Im Konzern besteht ein Receiver-Swap bei der GWG Gewerbe im Zusammenhang mit dem Projekt
Hamburg Süd. Die Forderungen aus dem Swap-Geschäft sind im Wege der Stillen Abtretung als
Besicherung der Verpflichtungen aus dem Bau- und Sanierungsvertrag zugunsten der Freien und
Hansestadt Hamburg eingesetzt.
Der Receiver-Swap wies zum 31. Dezember 2011 einen Marktwert von TEUR 353 auf. Der Marktwert wird
durch Diskontierung der künftigen Cashflows ermittelt. Da der Swap ausschließlich zu Zinssicherungszwe-
cken abgeschlossen wurde, erfolgt in übereinstimmung mit den §§ 246, 247 HGB keine eigenständige
Bilanzierung dieser Vermögensposition.
Die von Vorstand und Aufsichtsrat abgegebene Entsprechenserklärung gemäß Hamburger Corporate
Governance Kodex wird im Geschäftsbericht von SAGA GWG abgedruckt. Dieser wird auf der Homepage
von SAGA GWG veröffentlicht unter:
www.saga-gwg.de/opencms/opencms/saga/pages/about/geschaeftsbericht.html
KoNzERN-VERBINDLIcHKEITENSPIEGELDer Konzern-Verbindlichkeitenspiegel zeigt die Restlaufzeiten und dinglichen Sicherheiten wie folgt:
44 45Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Teilzeitbereinigt bedeutet dies eine durchschnittliche Mitarbeiterzahl von 832. Zusätzlich beschäftigte der
Konzern im Durchschnitt 37 Auszubildende.
Gesamtbezüge des Vorstandes, Aufsichtsrates und der ehemaligen Vorstände:
TEUR
a) des Vorstandes (davon variable Bestandteile: TEUR 132) 859
b) des Aufsichtsrates 5
c) der ehemaligen Vorstandsmitglieder und ihrer Hinterbliebenen 362
An Pensionsverpflichtungen für ehemalige Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebe-
nen bestehen für laufende Pensionen TEUR 2.615.
Das von dem Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2011 berechnete Gesamthonorar beträgt TEUR 230.
Darin enthalten sind TEUR 137 für die Jahres- und Konzernabschlussprüfung einschließlich der Prüfung der
in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, TEUR 11 für Steuerberatungsleistungen und TEUR
82 für sonstige Leistungen. Von dem Gesamthonorar entfallen auf das vergangene Geschäftsjahr TEUR 9.
Mitglieder des Vorstandes
des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011
Lutz Basse Vorstandsvorsitzender
Willi Hoppenstedt Stellvertretender Vorstandsvorsitzender
Dr. Thomas Krebs
Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Stabsstellen 24 3
Dienstleistungen 101 15
Entwicklung und Technische Projekte 75 5
Immobilien insgesamt 589 40
davon: - Zentralbereich 76 5
- Geschäftsstellen 221 31
- Örtliche Wohnungsverwaltung (Hauswartorganisation) 292 4
Gesamt 789 63
Mitglieder des Aufsichtsrates
des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011
Jutta Blankau-Rosenfeldt Senatorin Vorsitzende seit 21. April 2011
Anja Hajduk Senatorin a. D. Vorsitzende bis 5. Januar 2011
Dr. Herlind Gundelach Senatorin a. D. Vorsitzende vom 5. Januar bis 21. April 2011
Sylvia Kachel Kfm. Angestellte, SAGA Stellvertretende Vorsitzende
Walter Conrads Selbst. Unternehmensberater
Klaus Erxleben Kfm. Angestellter, SAGA
Horst Möller Geschäftsführer, Möller & Förster KG
Dr. Horst-Michael Pelikahn Staatsrat
Hans-Jürgen Schauenburg Geschäftsführer, Firmengruppe Frank
Rüdiger Steininger Senatsdirektor
Karl-Heinz Wahne Kfm. Angestellter, SAGA
Hamburg, 4. April 2012
SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg
Basse Hoppenstedt Dr. Krebs
46 47Konzern-Geschäftsbericht 2011
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS
KoNzERN-EIGENKAPITALSPIEGEL
BESTäTIGUNGSVERMERK DES ABScHLUSSPRüFERS
KoNzERN-KAPITALFLUSSREcHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011
„Wir haben den von der SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, aufgestellten Konzernab-
schluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigen-
kapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011
geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrecht-
lichen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf
der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und über
den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf
die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags-
lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs-
handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für
die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbe-
zogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und
Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzern-
abschluss der SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, den gesetzlichen Vorschriften und
vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnis-
sen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des
Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Hamburg, den 18. April 2012
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Lorenzen ppa. Dr. Wißmann
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
48 49Konzern-Geschäftsbericht 2011
Gewinnrücklagen
Gezeichnetes
Kapital
Gesetzliche
Rücklage
Bau-
erneuerungs-
rücklage
Andere
Gewinn-
rücklagen Bilanzgewinn
Ausgleichs-
posten für
Anteile anderer
Gesellschafter
Eigenkapital
insgesamt
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
01.01.2010 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 395.869.711,92 57.001.963,25 383.121.256,82 1.070.199.931,99
Anteile anderer
Gesellschafter
am Konzernergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 -7.894.720,17 7.894.720,17 0,00
Änderung
Fremdanteile
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -117.208.920,93 -117.208.920,93
Einstellung in
Gewinnrücklagen 0,00 0,00 0,00 116.256.331,63 -116.256.331,63 0,00 0,00
Konzern-
Jahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 133.793.497,44 0,00 133.793.497,44
31.12.2010 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 512.126.043,55 66.644.408,89 273.807.056,06 1.086.784.508,50
01.01.2011 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 512.126.043,55 66.644.408,89 273.807.056,06 1.086.784.508,50
Anteile anderer
Gesellschafter
am Konzernergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 -9.816.300,80 9.816.300,80 0,00
Änderung
Fremdanteile
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -67.911.271,68 -67.911.271,68
Einstellung in
Gewinnrücklagen 0,00 0,00 0,00 128.076.134,11 -128.076.134,11 0,00 0,00
Verrechnung
aktivischer
Unterschiedsbetrag 0,00 0,00 0,00 -32.088.728,32 0,00 0,00 -32.088.728,32
Konzern-
Jahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 148.577.485,62 0,00 148.577.485,62
31.12.2011 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 608.113.449,34 77.329.459,60 215.712.085,18 1.135.361.994,12
2011 2010
TEUR TEUR
Konzern-Jahresüberschuss 148.577 133.793
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 93.672 97.735
Abnahme Pensionsrückstellungen -762 -213
Cashflow 241.487 231.315
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -19.795 -23.006
Abnahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 4.274 10.171
Zunahme der Rückstellungen 2.672 3.875
Abnahme/Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -3.002 12.999
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 225.636 235.354
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens/
immateriellen Anlagevermögens 26.814 80.747
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlage vermögen/immaterielle Anlagevermögen -31.681 -47.669
Einzahlung für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 20 0
Erwerb 5. Tranche (Vorjahr: 4. Tranche) Anteile an GWG -100.000 -100.035
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -104.847 -66.957
Veränderung der (Finanz-)Kredite -71.395 -139.732
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -71.395 -139.732
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes 49.394 28.665
Finanzmittelbestand am Anfang des Geschäftsjahres 24.089 -4.576
Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres 73.483 24.089
Zusammensetzung des Finanzmittelbestandes am Ende des Geschäftsjahres
Zahlungsmittel 129.248 97.082
Kurzfristig fällige Bankverbindlichkeiten -50.448 -67.158
Kurzfristig fällige Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern -5.627 -5.835
Forderungen aus Cashpooling 310 0
BERIcHT DES AUFSIcHTSRATES ENTSPREcHENSERKLäRUNG DES VoRSTANDES UND DES AUFSIcHTSRATES zum Hamburger corporate Governance Kodex (HcGK) in der fassung vom 01. Januar 2010
Der Aufsichtsrat hat die Tätigkeit der Gesellschaft und ihrer Konzernunternehmen regelmäßig überwacht
und den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens beraten. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat im
Geschäftsjahr 2011 schriftlich und mündlich in insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen und in regelmä-
ßigen Sitzungen des Finanzausschusses über die Lage und die Entwicklung der Gesellschaft einschließ-
lich der Wirksamkeit der internen Risiko- und Kontrollinstrumente berichtet. Ein Aufsichtsratsmitglied hat
an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrates persönlich teilgenommen.
Nach Beauftragung durch die Vorsitzende des Aufsichtsrates sind der Jahresabschluss und der Lage-
bericht 2011, der Konzernabschluss nebst Konzern-Lagebericht 2011 sowie der Bericht des Vorstandes
über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr 2011 von der Deloitte & Touche
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen worden.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Jahresabschluss und den Konzernabschluss zum
31. Dezember 2011 sowie den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft
und sie zusammen mit dem Lagebericht und dem Konzern-Lagebericht 2011 sowie den Berichten über
die Jahresabschluss- bzw. Konzernabschlussprüfung in jeweils einer Sitzung des Finanzausschusses
und des Aufsichtsrates beraten. In diesen Sitzungen hat der Abschlussprüfer dem Finanzausschuss
bzw. dem Aufsichtsrat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet.
Nach dem abschließenden Ergebnis der Beratungen sind Einwendungen gegen das Prüfungsergebnis
der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft nicht erhoben und der vom Vorstand
aufgestellte Jahresabschluss und der Konzernabschluss 2011 einschließlich des Lageberichtes und
des Konzern-Lageberichtes sowie der Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
gebilligt worden.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit.
Hamburg, den 14. Juni 2012
Der Aufsichtsrat
Senatorin Jutta Blankau-Rosenfeldt
Aufsichtsratsvorsitzende
1. Die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg (SAGA) und ihre Tochtergesellschaften
| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH,
| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH
haben im Geschäftsjahr 2011 alle Regelungen des Hamburger Corporate Governance Kodex eingehalten,
die vom Vorstand und dem Aufsichtsrat der SAGA sowie den jeweiligen Geschäftsführungen zu verantworten
sind (Gliederungspunkte 3-7 des HCGK sowie deren Unterpunkte). Die Tochtergesellschaften verfügen über
keinen Aufsichtsrat.
2. Die weitere Tochtergesellschaft der SAGA
| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH,
die über einen Aufsichtsrat verfügt, hat im Geschäftsjahr 2011 alle Regelungen des Hamburger Corporate
Governance Kodex eingehalten, die von der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat zu verantworten sind,
mit Ausnahme folgenden Punktes:
Ziffer 4.2.6 des HCGK
Die Vergütung der Mitglieder der Geschäftsführung wird (…) im Anhang des Jahresabschlusses offengelegt.
Besteht die Geschäftsführung nur aus einer Person, so kann auf den Ausweis verzichtet werden.
Die Geschäftsführung der GWG Gewerbe war im Berichtsjahr mit zwei Personen besetzt. Für einen
Geschäftsführer bestand kein direktes Anstellungsverhältnis mit der GWG Gewerbe. Die Offenlegung der
Vergütung ließe daher Rückschlüsse auf die Vergütung des anderen Geschäftsführers zu. Auf sie wurde
daher aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes verzichtet.
Hamburg, den 19. April 2012
Die Aufsichtsratsvorsitzende Der Vorstand
50 51Konzern-Geschäftsbericht 2011
NAcHHALTIGKEIT ALS zENTRALER BAUSTEIN DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE
SAGA GWG steht für eine sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung
mit Wohnraum. Hiermit verbindet sich, neben der Bereitstellung preiswerten Wohnraums, insbesondere
die Förderung des sozialen Ausgleichs in den Quartieren zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität.
Basis dieser Ausrichtung sind eine nachbarschaftsorientierte Vermietung sowie eine aktive Gestaltung
sozialer und struktureller Entwicklungsprozesse.
In diesem Kontext ist die Nachhaltigkeit in ökologischer, sozialer und ökonomischer Hinsicht von zentraler
Bedeutung für SAGA GWG. Dieser Anspruch wird durch zahlreiche Aktivitäten der dezentralen Geschäfts-
stellenorganisation, aber auch durch die konsequente Umsetzung des energetischen Strukturkonzepts,
eine nachhaltige Quartiersentwicklung sowie die Aktivitäten der SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft erfüllt.
Energetisches Strukturkonzept SAGA GWG verfolgt fortlaufend das Ziel, auf dem Gebiet moderner energetischer Standards ein führendes
Wohnungsunternehmen zu bleiben. Die vollständige Umsetzung des anspruchsvollen Klimaschutzkonzepts
der Freien und Hansestadt Hamburg wird durch die im Geschäftsjahr 2011 verabschiedete und in dem
Energetischen Strukturkonzept SAGA GWG Gutes Klima für Hamburg festgehaltene E³nergie-Strategie
gewährleistet. Diese E³nergie-Strategie basiert auf der simultanen Betrachtung der Handlungsfelder
EnergieEffizienz – EnergieEinsparung – Erneuerbare Energien.
Aufgrund des wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodells steht für den Konzern SAGA GWG die durch
energetische Modernisierung der Bestandsgebäude und die energetisch optimierte Erstellung von Neu-
bauten beeinflussbare Reduktion der CO2-Emissionen im Mittelpunkt der Strategie. In Verbindung mit einem
erhöhten Einsatz regenerativer Energien hat SAGA GWG die angestrebte Reduktion der CO2-Emissionen
um 40 Prozent (Basis 1990) bis zum Jahr 2020 bereits heute erreichen können. Die durch den Konzernbe-
stand verursachten CO2-Emissionen konnten von 1990 bis 2010 um circa 45 Prozent reduziert werden.
CO2-Emissionen des SAGA GWG Portfolios
Im Zuge der fortlaufenden Umsetzung der E³nergie-Strategie hat sich SAGA GWG unter anderem an
verschiedenen Aktivitäten der Umwelthauptstadt 2011 beteiligt und mehrere energetische Pilotprojekte
durchgeführt. Im Geschäftsjahr 2011 wurden beispielsweise mehrere „ZuhauseKraftwerke“ für Wohnanlagen
mit bis zu 20 Wohneinheiten und Großblockheizkraftwerke für Wohnanlagen mit über 100 Wohneinheiten
in Betrieb genommen. Erzielt wurden dadurch die Reduktion des Primärenergiebedarfs der Mieter von
SAGA GWG und damit einhergehend eine dauerhafte Schonung der Ressourcen. Vor allem wurden aber
in 2011 wiederum energetische Modernisierungen in einer Größenordnung von 2.500 bis 3.000 Wohn-
einheiten realisiert.
Nachhaltige Quartiersentwicklung
Die nachhaltige Entwicklung der Hamburger Wohnquartiere ist die wesentliche Basis des Geschäftsmodells
von SAGA GWG. Hierfür stellt die seit vielen Jahren verfolgte sozial verträgliche Mieten- und Belegungs-
politik einen wesentlichen Baustein dar. So wurde aktuell vor dem Hintergrund des überdurchschnittlichen
Anstiegs der Mittelwerte des Hamburger Mietenspiegels 2011 und der damit verbundenen Marktverengung
das Mietenkonzept in Abstimmung mit der Gesellschafterin revisioniert. Um hierbei eine mietpreisdämpfende
Wirkung erzielen zu können, werden Mietanpassungen im preisfreien Wohnraum im Wesentlichen auf den
Inflationsausgleich beschränkt. Der bewusste Verzicht auf die Realisierung der nachweislich vorhandenen
Ertragspotenziale verdeutlicht die soziale Verantwortung von SAGA GWG.
In Ergänzung dazu werden die von SAGA GWG durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die intensi-
vierten Neubauaktivitäten und der Eigentumswohnungsvertrieb gezielt eingesetzt, um ebenfalls positive
Beiträge zur Stabilisierung von Nachbarschaften und damit zur nachhaltigen Entwicklung von Quartieren
zu leisten.
SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft Die im Jahr 2007 von SAGA GWG – anlässlich des 85-jährigen Jubiläums von SAGA – gegründete Stiftung
unterstreicht die auf nachhaltige Quartiersentwicklung ausgerichtete Bestandsstrategie des Konzerns.
Der ausschließliche und unmittelbare Stiftungszweck ist die Förderung kultureller Zwecke, der Bildung und
Erziehung sowie der Jugend- und Altenhilfe.
Damit leistet die Stiftung einen wichtigen Beitrag
| zur Integration unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen in den Hamburger Wohnquartieren,
| zu einem sozial ausgeglichenen, guten nachbarschaftlichen Verhältnis sowie
| zur Steigerung der Akzeptanz bestehender Unterschiedlichkeiten.
Im Geschäftsjahr 2011 hat die Stiftung 47 Projekte mit einer Summe von rd. TEUR 324 im Kontext
nachhaltiger Quartiersarbeit unterstützt.
52 53Konzern-Geschäftsbericht 2011
Gesamt-Emissionen Emissionen/m2 Wfl.
Em
issi
on
en
in k
g C
O2/a
kg C
O2/(
m2/J
ah
r)
200.000,000
250.000,000
300.000,000
350.000,000
400.000,000
450.000,000
60
50
40
30
20
10
01990 1997 2004 2009
zUSAMMENFASSUNG DER WESENTLIcHEN BILANz- UND GuV-PoSTEN der einbezogenen Unternehmen
Die folgenden übersichten stellen verkürzt die wesentlichen Posten der Bilanz und der GuV aus den
Einzelabschlüssen der konsolidierten Unternehmen im Abgleich untereinander dar. Aufgrund der
tabellarischen Zusammenfassung können die Positionsbezeichnungen von denen der Einzelabschlüsse
abweichen. Weiter können Rundungsdifferenzen auftreten. Vollständige Jahresabschlüsse der kon-
solidierten Gesellschaften werden elektronisch im Handelsregister hinterlegt, können auf Wunsch aber
auch zur Verfügung gestellt werden.
Bilanz
54 55Konzern-Geschäftsbericht 2011
SAGA GWG GWG Gewerbe SAGA Erste IG
2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
AKTIVA
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 686 455 118 22
Sachanlagen 1.785.070 1.822.989 1.159.761 1.187.853 670 592 27.084 27.956
Finanzanlagen 427.858 327.833 561 561 50 50
Anlagevermögen insgesamt 2.213.614 2.151.278 1.160.322 1.188.414 838 664 27.084 27.956
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und andere Vorräte 172.010 174.690 58.585 60.212 14.620 14.515 562 638
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände 15.403 37.539 25.921 13.793 26.070 25.467 138 1
Flüssige Mittel 79.049 49.636 17.330 6.728 32.743 40.570 126 148
Umlaufvermögen insgesamt 266.462 261.864 101.836 80.734 73.432 80.553 827 786
Rechnungsabgrenzungsposten 1.325 1.267 1.058 1.236 7 12
Bilanzsumme 2.481.401 2.414.410 1.263.216 1.270.384 74.277 81.228 27.911 28.743
PASSIVA
Eigenkapital 862.154 743.929 382.981 348.685 992 992 7.200 7.200
Sonderposten mit Rücklageanteil 26.302 27.302 6.133 6.133
Rückstellungen 103.122 101.485 35.082 32.035 13.896 16.608 264 228
Verbindlichkeiten 1.487.828 1.539.361 838.381 882.777 58.856 62.818 20.448 21.314
Rechnungsabgrenzungsposten 1.995 2.333 638 753 534 811
Bilanzsumme 2.481.401 2.414.410 1.263.216 1.270.384 74.277 81.228 27.911 28.743
Gewinn- und Verlustrechnung
SAGA GWG GWG Gewerbe SAGA Erste IG
2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse 606.694 605.065 234.291 227.006 53.402 48.351 3.173 3.200
Erhöhung/Verminderung des
Bestandes an unfertigen Leistungen -2.687 -9.191 -1.628 1.275 485 2.525 -76 -13
Andere aktivierte Eigenleistungen 1.266 739 392 326 0 23
Sonstige betriebliche Erträge 25.100 23.646 9.127 14.562 4.864 2.249 26 5
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen 326.720 311.610 117.611 122.155 44.830 42.451 812 758
Rohergebnis 303.652 308.650 124.570 121.013 13.921 10.697 2.311 2.433
Personalaufwand 32.886 31.533 11.163 11.736 2.852 2.137
Abschreibungen 61.951 62.407 28.929 31.972 407 373 872 872
Sonstige betriebliche Aufwendungen 24.437 24.119 10.793 9.676 5.577 4.271 187 202
Erträge aus
Gewinnabführungsverträgen 7.055 5.219 208 212
Erträge aus Beteiligungen 2.434 1.287 1.003 598
Erträge aus Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens 1 3
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.245 1.045 1.196 1.338 1.141 1.311 1 1
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 66.384 70.380 36.151 38.762 924 1.909 918 927
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 128.730 127.764 39.733 30.803 5.510 3.531 334 433
Außerordentliche Erträge
Außerordentliche Aufwendungen 1.499 1.768 374 417
Außerordentliches Ergebnis -1.499 -1.768 -374 -417
Steuern vom Einkommen
und vom Ertrag 9.351 9.539 5.440 3.186
Sonstige Steuern -345 968 -377 691
Aufwendungen aus
Gewinnabführung 5.510 3.531 334 433
Jahresüberschuss 118.225 115.490 34.296 26.509 0 0 0 0
Einstellung in Gewinnrücklagen 59.113 57.745 3.430 2.651
Bilanzgewinn 59.113 57.745 30.867 23.858
SAGA GWG GEScHäFTSSTELLEN
Altona
Eckernförder Straße 1
22769 Hamburg
Telefon: 4 26 66-24 00
Fax: 4 26 66-24 05
Barmbek
Schwalbenplatz 18
22307 Hamburg
Telefon: 4 26 66-29 00
Fax: 4 26 66-29 05
Bergedorf
Am Güterbahnhof 8
21035 Hamburg
Telefon: 4 26 66-39 00
Fax: 4 26 66-39 05
Billstedt-Mümmelmannsberg
Steinbeker Marktstraße 87a
22117 Hamburg
Telefon: 4 26 66-36 00
Fax: 4 26 66-36 05
Bramfeld
Mützendorpsteed 14
22179 Hamburg
Telefon: 4 26 66-37 00
Fax: 4 26 66-37 05
Dulsberg
Dulsberg-Nord 53
22049 Hamburg
Telefon: 4 26 66-31 00
Fax: 4 26 66-31 05
Eidelstedt
Ekenknick 4
22523 Hamburg
Telefon: 4 26 66-28 00
Fax: 4 26 66-28 05
Eimsbüttel
Eidelstedter Weg 64
20255 Hamburg
Telefon: 4 26 66-26 00
Fax: 4 26 66-26 05
Hamm
Hammer Landstraße 120
20537 Hamburg
Telefon: 4 26 66-38 00
Fax: 4 26 66-38 05
Harburg
Bremer Straße 24
21073 Hamburg
Telefon: 4 26 66-22 00
Fax: 4 26 66-22 05
Jenfeld
Coseler Twiete 6
22045 Hamburg
Telefon: 4 26 66-34 00
Fax: 4 26 66-34 05
Langenhorn
(im Krohnstieg-Center)
Krohnstieg 41 - 43
22415 Hamburg
Telefon: 4 26 66-32 00
Fax: 4 26 66-32 05
Mitte
Königstraße 4 a
22767 Hamburg
Telefon: 4 26 66-27 00
Fax: 4 26 66-27 05
Osdorf
Bornheide 10
22549 Hamburg
Telefon: 4 26 66-25 00
Fax: 4 26 66-25 05
Rahlstedt
Rahlstedter Bahnhofstraße 23 - 25
22143 Hamburg
Telefon: 4 26 66-33 00
Fax: 4 26 66-33 05
Süderelbe
Striepenweg 45 a
21147 Hamburg
Telefon: 4 26 66-21 00
Fax: 4 26 66-21 05
Wandsbek
Schloßstraße 12
22041 Hamburg
Telefon: 4 26 66-35 00
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Wilhelmsburg
Schwentnerring 6
21109 Hamburg
Telefon: 4 26 66-23 00
Fax: 4 26 66-23 05
Wir danken allen Mietern, die so freundlich waren,
uns bei den Fotoshootings zu unterstützen.
SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg
GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH
Unternehmenskommunikation
Poppenhusenstraße 2, 22305 Hamburg
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Konzeption und Gestaltung
coast communication, Hamburg
Text
SAGA GWG
coast communication
Fotografie
Tobias Stäbler, Hamburg
Druck
LangebartelsDruck, Hamburg
Die CO2-Emissionen dieses Produkts wurden durch CO
2-Emissionszertifikate
ausgeglichen. Zertifikatsnummer: 53249-1205-1001, www.climatepartner.com
Die Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften werden Interessierten gern zur Verfügung gestellt.
Dieser Konzern-Geschäftsbericht steht auch unter www.saga-gwg.de zur Verfügung.
56 Konzern-Geschäftsbericht 2011
neunzig Jahre
1922-2012