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Seite 1Seite 1Vorlesung V

Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement

Florian Dietrich


Grundlagen der Wertermittlung & Vergleichswertverfahren

Florian Dietrich MRICS ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: 49-174-3157093 ▪ [email protected]



Florian DietrichIhr Dozent

AusbildungDipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (ebs)

Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken (IHK Darmstadt)

Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln

1999 - 2006 bei KPMG, Prokurist seit 2005

ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich

Immobilienbewertungen

Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien

Immobilientransaktionen

Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404

Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung

Berufserfahrungen

Florian Dietrich MRICS



Florian DietrichAGENDA – Vorlesung III

I. Grundlagen der WertermittlungAnlässe einer Wertermittlung

Wertermittlungsstandards im internationalen Rahmen

Wertbegriffe in der Immobilienwertermittlung

Nationale Wertermittlungsverfahren & Verfahrenswahl

Anforderung an einen Sachverständigenwesen

II. VergleichswertverfahrenAblaufschema Vergleichswertverfahren

Wertmerkmale und Anpassungsfaktoren bei der Bodenwertermittlung

Vergleichswertverfahren bei der Bodenwertermittlung

Wertmerkmale und Anpassungsfaktoren bei bebauten Grundstücken

Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren



Florian DietrichAnlässe einer Wertermittlung: beispielhafte Fragestellungen

Wie war der Wert, wie wird er sein?Sanierungsanfangs- und -endwertWelche Kosten entstünden bei einer Wiederherstellung?Versicherungsabschluß – EntschädigungWie hoch war der Wertanteil zum Zeitpunkt des Erbeintritts?Wie hoch soll ein Erbe ausgezahlt werden?

Was war bzw. ist der Wert? Zugewinn Vermögensauseinandersetzungen (Scheidung, Erbfall, etc.)Welchen Wert hat das Pfand während der Laufzeit der Liegenschaft?BeleihungWas ist die Basis des Mindestangebotes?VersteigerungWelche Summe ist für die „verlorene“ Liegenschaft zu erwarten?Enteignung und Entschädigung sowie Reprivatisierung

Wie verändert sich der Gesellschafteranteil durch die eingebrachte oder entzogene Liegenschaft?Anteilsbewertung bei unterschiedlichen Gesellschaftsformen

Wie entwickelt sich das eingesetzte Kapital? Wie entwickelt sich mein Portfolio?Renditeprognose für InvestorenWelcher Wert würde am Markt erzielt?Übertragung durch Kauf bzw. VerkaufWelche Belastungen entstehen bei Einräumung von Rechten zugunsten Dritter?Wert eines Wegerechts, Leitungsrechts, Welche Belastungen entstehen wegen der Einräumung eines Nießbraurechts?Wert eines Nießbraurechts

Welche wirtschaftlichen Vor- oder Nachteile hat der Erbbauberechtigte / der Bodeneigentümer Wert eines Erbbaurechts

Welche Belastungen entstehen wegen der Einräumung eines Wohnrechtes?Wert eines WohnrechtsWelche wirtschaftlichen Vor- oder Nachteile ergeben sich durch die Überbauung?Wert eines mit einem Überbau belasteten GrundstücksWelche Nutzung hat das Gebäude? Wie nachhaltig ist der Ertrag?Gebäudewertermittlung

Wert aus der Nutzung des gesamten Grundstücks? Kann die Nutzung geändert werden? Kann der Wert durch bauliche Maßnahmen gesteigert werden? Grundstücksgesamtbewertung

Wie kann das Grundstück genutzt werden, wie kann es bebaut werden?Bodenwertermittlung

KernfragenWertermittlungen




Florian DietrichWertermittlungsstandards im internationalen Rahmen

Inter-nationale Standards

Inter-nationale Standards

Europäische StandardsThe European Group

of Valuers Associations (TEGoVA)

Europäische StandardsThe European Group

of Valuers Associations (TEGoVA)

Nationale StandardsNationale Richtlinien und Gesetze

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Nationale StandardsNationale Richtlinien und Gesetze

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

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White BookInternational

Valuation Standards Committee (IVSC)

EVS / Blue Book(TEGoVA)

Red Book (RICS)

BauGB, WertV

(WertR)




Florian DietrichInternational Valuation Standards Committee (IVSC)

Weltweite Organisation, die über 40 Nationen umfasst und in 1981 gegründet wurde

Ziele:

Formulierung von Standards im Einklang mit den internationalen RechnungslegungsvorschriftenVeröffentlichung, weltweite Verbreitung sowie Förderung der Akzeptanz und des Einhaltens von BewertungsstandardsHarmonisierung bestehender nationaler Standards

Entwicklung des „White Book“ im Jahr 1985, Aktualisierungen in den Jahren 1994, 1997, 2001, 6. Edition in 2003

Enge Abstimmung mit dem International Accounting Standard Board (IASB) und nationalen Organisationen (z.B. in Deutschland BVS, VDH)




Florian DietrichInhalte des White Books (IVSC)

Gliederung des White Books in vier Teile, davon insbesondere hervorzuheben

Vorstellung des IVSC, Anwendungsbereich der BewertungsstandardsAllgemeine Bewertungskonzepte und -prinzipien, wesentliche Definitionen und WertbegriffeVerhaltensregelnImmobilienartenInternational Valuation Standards

- IVS 1: Am Marktwert orientierte Bewertungsgrundsätze- IVS 2: Nicht am Marktwert orientierte Bewertungsgrundsätze- IVS 3: Berichterstattung

Bewertung für RechnungslegungszweckeGuidance Notes




Florian DietrichThe European Group of Valuers Associations (TEGoVA)

Europäische Organisation mit rd. 500.000 Sachverständige aus 40 Verbänden, gegründet in 1997

Ziele:

Formulierung pan-europäischer Bewertungsstandards (Begriffe und Methoden)

Informationsübermittlung an internationale Organisationen (IVSC, EU)

Gemeinsame kunden- und auftragsorientierte Wertermittlungsverfahren

Verbesserung der Ausbildungsstandards für Sachverständige

Entwicklung des Blue Book im Jahr 1997, Aktualisierung durch die European Valuation Standards (EVS) 2000

Vorschriften des Blue Book (EVS) nicht bindend, Anwendung wird jedoch empfohlen




Florian DietrichInhalte des Blue Book (TEGoVA)

Gliederung in insgesamt 12 Kapitel, davon insbesondere hervorzuheben

Kapitel 4: Bewertungsgrundlage, Prinzipien, Definitionen

Kapitel 5: Bewertung von Spezialimmobilien

Kapitel 6: Besondere Wertfaktoren

Kapitel 7: Bewertung für besondere Zwecke (Rechnungslegung, Investment, etc.)

Kapitel 8: Schätzungen und nicht marktbezogene Bewertungen

Kapitel 10: Länderspezifische Gesetzgebungen und Praxis

Besonderheit des „Negative Value“ bei negativem Einkommensstrom




Florian DietrichRoyal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Berufsverband aus Großbritannien mit inzwischen 110.000 Mitglieder in 120 Ländern, Bindungswirkung für Mitglieder der britischen Berufsverbände

Selbstregulierende Vereinigung für Mitglieder der Bewertungs-/Immobilienbranche

Ziele:

Regelwerk als Ersatz für kodifizierte Rechtsvorschriften

Kontrolle der konsequenten Anwendung

Entwicklung und Durchsetzung von Bewertungsstandards als „bottom-up“-Ansatz

Red Book

Erstmalige Herausgabe in 1976

Zusammenfassung des ursprünglichen Red Book und des White Book im Jahr 1996 zum „New Red Book“ – RICS Appraisal and Valuation Manual

Mai 2003 Herausgabe der überarbeiteten 5. Edition des Red Book – RICS Appraisal and Valuation Standards




Florian DietrichInhalt des Red Book (RICS)

Gliederung in zwei Teile

Teil 1: Practice Statements (Praxis-Verlautbarungen), bspw. mit

Qualifikation und Interessenskonflikte (PS 1)

Bestätigung der Auftragsbedingungen (PS 2)

Bewertungsgrundsätze und Anwendungen (PS 3)

Besichtigung und sachverhaltsbezogene Überlegungen (PS 4)

Gutachtenerstellung (PS 5)

Beleihungsvorschläge der Europäischen Union (PS 6)

Teil 2: Guidance Notes, vergleichbar mit den deutschen Wertermittlungsrichtlinien

Wesentliche Änderungen in der 5. Edition des Red Book

Teilweise Anpassung an die International Valuation Standards (IVS)

Ersatz des „Open Market Value“ durch den „Market Value“




Florian DietrichRechtliche Wertermittlungsgrundlagen in Deutschland

Baugesetzbuch

Wertermittlungsverordnung (WertV)

Wertermittlungsrichtlinie (WertR)

Erlasse des BMF und BMWisonstige

Rege-lungen

Baugesetzbuch: Definition des Verkehrswertesund Regelungen zum Gutachterausschuss

WertV: Definition der normierten, anerkannten Bewertungsverfahren

WertR: Weitergehende Richtlinien für detaillierte Bewertungssachverhalte wie z.B. Erbbaurecht, Bodenwert-ermittlung, Wertminderung wegen Alters, etc.

Erlasse: Detaillierungen zu spezifischen Bewertungssach-verhalten z.B. Bewertungsgesetz

Sonstiges: WoFlV, Betriebskostenverordnung, Mietrecht, etc.

Rang

der

Rec

htsg

rund

lage




Florian DietrichInhaltes des Baugesetzbuches

Gutachterausschuss ................................................ § 192

Aufgaben des Gutachterausschusses ..................... § 193

Verkehrswert ............................................................ § 194

Kaufpreissammlung ................................................. § 195

Bodenrichtwerte …………........................................ § 196

Befugnisse des Gutachterausschusses .................. § 197

Oberer Gutachterausschuss ................................... § 198

Ermächtigungen ……………………......................... § 199

Wesentliche Regelungen des BauGB zur Wertermittlung sind:




Florian DietrichInhaltes der Wertermittlungsverordnung (WertV) I

Erster Teil - Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze und Begriffsbestimmungen)§ 1 - Anwendungsbereich§ 2 - Gegenstand der Wertermittlung§ 3 - Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse§ 4 - Zustand und Entwicklung von Grund und Boden§ 5 - Weitere Zustandsmerkmale§ 6 - Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse§ 7 - Ermittlung des Verkehrswerts

Zweiter Teil - Ableitung erforderlicher Daten§ 8 - Erforderliche Daten§ 9 - Indexreihen§ 10 - Umrechnungskoeffizienten§ 11 - Liegenschaftszinssatz§ 12 - Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke

Dritter Teil - Erster Abschnitt: Wertermittlungsverfahren§ 13 - Ermittlungsgrundlagen§ 14 - Berücksichtigung von Abweichungen




Florian DietrichInhaltes der Wertermittlungsverordnung (WertV) II

Dritter Teil - Zweiter Abschnitt: Ertragswertverfahren§ 15 - Ermittlungsgrundlagen§ 16 - Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen§ 17 - Rohertrag§ 18 - Bewirtschaftungskosten§ 19 - Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände§ 20 - Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen

Dritter Teil: Dritter Abschnitt: Sachwertverfahren§ 21 - Ermittlungsgrundlagen§ 22 - Ermittlung des Herstellungswerts§ 23 - Wertminderung wegen Alters§ 24 - Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden§ 25 - Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände

Vierter Teil - Ergänzende Vorschriften§ 26 - Wertermittlung nach § 153 Abs. 1, § 169 Abs. 1 Nr. 7 und § 169 Abs. 4 des Baugesetzbuchs§ 27 - Wertermittlung nach § 153 Abs. 4 und § 169 Abs. 8 des Baugesetzbuchs§ 28 - Wertermittlung für die Bemessung d. Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 und § 166 Abs. 3 des BauGB§ 29 - Berücksichtigung sonstiger Vermögensnachteile bei der Wertermittlung




Florian Dietrich

Substanzwert

Wertbegriffe sind vielfältig und interpretierbar

BeleihungswertWiederher-stellungswert

BedarfswertSachwert

Residualwert

Highest and Best Use (HABU)

Versicherungswert

Vergleichswert

Bilanzwert

Nutzwert

Verkehrswert

Einheitswert

Marktwert (Market Value)




Florian DietrichVerkehrswert in BRD durch das Baugesetzbuch definiert

Nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert sich der Verkehrswert wie folgt:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt,

der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

nach den rechtlichen Gegebenheitenund tatsächlichen Eigenschaften,

der sonstigen Beschaffenheitund der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der

Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.“




Florian DietrichWertermittlungsverfahren national und international

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Residualwertverfahren

Discounted-Cash-Flow-Verfahren

Nationale Verfahren

Norm

ierte

Ver

fahr

en n

ach

Wer

tV Income Capitalisation

Depreciated Replacement Cost

Direct Sales Comparison

Residual Method

Discounted-Cash-Flow-Method

Internationale Verfahren




Florian DietrichRichtige Verfahrenswahl ist ein Kern der Wertermittlung

Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertswertverfahren

Herstellungswert in der Vergangenheit unter

Berücksichtigung der Alterswertminderung

Vergleichswert auf Basis vonTransaktionen der Gegenwart

mittels Kennwerte

Künftig erwarteter mit Geldeinheitenbewerteter Nutzen der Liegenschaft

Verkehrswert

Vergangenheit Gegenwart Zukunft

Kernfrage der Verfahrenswahl: Auf welcher Basis beurteilt der Markt den Wert der Immobilie?




Florian DietrichRichtige Verfahrenswahl ist der Kern der Wertermittlung

- Mischnutzungen mit Umsatzanteilen- Objekten mit Inbetriebnahmephasen- grundsätzlich Nutzungen wie Ertragswertverfahren

Discounted-Cas-Flow-Verfahreni.d.R. für Objekte mit stark schwankender Ertragslage

- Entwicklungsmaßnahmen- Untergenutzte Grundstücke

Residualwertverfahreni.d.R. für Objekte, die umgenutzt werden können und für die entsprechende Investitionen zu tätigen sind

- Bürogebäude - Hotel- Mehrfamilienwohnhaus - Logistikobjekt, etc.

Ertragswertverfahreni.d.R. für Objekte, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr renditeorientiert genutzt werden..

- Einfamilienhaus - Reihen-, Doppelhaus- Fabrikanlagen - Infrastrukturanlage- Kirchen, etc.Oftmals findet dieses Verfahren Anwendung für Objekte, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, auch unter Berücksichtigung einer Drittverwendung nicht gehandelt werden.

Sachwertverfahreni.d.R. für Objekte, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

eigengenutzt sind, unabhängig davon, wie die derzeitige Nutzung ist.

Grundsätzlich für alle Objekte geeignet, sofern vergleichbare Grundstückstransaktionen vorliegen. Insofern Anwendung insbesondere bei:- Bodenwertermittlung - Einfamilienhaus- Reihen-, Doppelhaus - Eigentumswohnung

Vergleichswertverfahreni.d.R. für Objekte, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eigengenutzt sind, unabhängig davon, wie die derzeitige Nutzung ist. Voraussetzung ist die Verfügbarkeit angemessen

Typische Objekte / AnwendungsbereicheVerfahren




Florian DietrichAnforderung und Qualität eines Sachverständigen

UnabhängigkeitWirtschaftlichPersönlichGedanklich

Erkennen von GrenzenFachlichMoralischZeitlich

Besondere SachkundeAusbildungPraxiserfahrungFortbildung

ObjektivitätKeine GefälligkeitsgutachtenAlle Sachverhalte BerücksichtigenUmfangreiche Recherchen

Sachverständiger = Erfahrungskompetenz & Dolmetscher

Beratungs-gesellschaften

Verbandsangehörige Sachverständige

Freie SachverständigeÖffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Angestellte Sachverständige

Chartered Surveyors

Zertifizierter Sachverständiger

Gutachter-ausschüsse




Florian DietrichAGENDA – Vorlesung III

I. Grundlagen der WertermittlungAnlässe einer Wertermittlung

Wertermittlungsstandards im internationalen Rahmen

Wertbegriffe in der Immobilienwertermittlung

Nationale Wertermittlungsverfahren & Verfahrenswahl

Anforderung an einen Sachverständigenwesen

II. VergleichswertverfahrenAblaufschema Vergleichswertverfahren

Wertmerkmale und Anpassungsfaktoren bei der Bodenwertermittlung

Vergleichswertverfahren bei der Bodenwertermittlung

Wertmerkmale und Anpassungsfaktoren bei bebauten Grundstücken




Florian DietrichAblaufschema des VergleichswertverfahrensGrundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren

Berücksichtigung von Abweichungen zum Bewertungsobjekta) bezüglich des Zustand des Grundstücks/Objektesb) bezüglich allgemeiner Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt

Vergleichspreisehinreichend übereinstimmender

Vergleichsgrundstücke (§13 Abs. 1 WertV)

Bodenrichtwertbei der Ermittlung von Grundstückswerten

(§13 Abs. 2 WertV)

Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnissea) Ausschluss von Vergleichspreiseb) Berücksichtigung von ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse durch Anpassungen

Vergleichswert

Verkehrswert

Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt

Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse

= =

==

+/-

+/- +/-



Florian DietrichUmrechnungskoeffizient für abweichende Zustandsmerkmale

Direkter Vergleich von bereits getätigten Transaktionen für Objekte mit ähnlichen Eigenschaften (Preise für RH, DHH, m²-Nutz- bzw. Grundstücksfläche oder Preis je Zimmer), wobei eine 1:1 Vergleichbarkeit niemals gegeben ist.

Insofern Anpassung durch Zu- und Abschläge für abweichende Zustandsmerkmale wie z.B.

Unterschiede in der Lage (Makro-, Mikro-, Grundstückslage)Unterschiede in der BeschaffenheitUnterschiede in der GrößeUnterschiede in der rechtlichen SituationUnterschiede in der Transaktionszeitpunkte (Wertermittlungsstichtag zu Verkaufszeitpunkt)Unterschiede in dem Maß der baulichen Nutzung (Beispiel)Unterschiedlicher Grundstücksschnitt, GrundstückstiefeUnterschiedliche MarktverhältnisseUnterschiede in der ImmissionsbelastungErschließungszustandRechtliche Belastungen oder Altlastenetc.




Florian DietrichVergleichswertermittlung bei der Bodenwertermittlung

Basis sind Verkaufspreise aus der Kaufpreissammlung oder der Bodenrichtwertkarte (=Durchschnittskaufpreise für unbebaute Grundstücke in bestimmten Zonen)

Bodenrichtwert / Vergleichspreis wird auf Basis wesentlicher Zustandsmerkmale angepasst:

Ortslage: Randgebiet, Einzugsgebiet, Kerngebiet, Wohngebiet, etc.

Grundstückslage: Baulücke, Eckgrundstück, Neubaugebiet, Bestandsgebiet, etc.

Art der baulichen Nutzung: Wohn-, Gewerbe-, Mischgebiet, etc.

Maß der baulichen Nutzung: bebaubare Fläche (GFZ, GRZ, Baulinie, Baufenster, Vollgeschosszahl, etc.)

Bodenbeschaffenheit: Gefälle, Baugrund, Topografie, Grundstückssicherungskosten

Grundstücksschnitt und Grundstücksgröße

Erschließungszustand: Erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig

Umgebungsinfrastruktur




Florian DietrichVerfügbarkeit von Bodenrichtwerten

Bodenrichtwerte werden durch den örtlichen Gutachterausschuss (GAA) grundsätzlich durch Vergleichspreise ermittelt

Die Kommunen sind nach BauGB verpflichtet, Kaufpreise zu sammeln und die (durchschnittlichen) Ergebnisse als Bodenrichtwerte auf Anfrage zur Verfügung zu stellen

Grundlegende Eigenschaften des ermittelten Bodenrichtwertes sind

Erschließungspflicht (ebf/ebp)

Art der baulichen Nutzung

Maß der baulichen Nutzung

Grundstücksgröße




Florian DietrichBeispiel einer BodenrichtwertkarteGrundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren



Florian DietrichUmrechnungskoeffizient GFZ-Anpassung

Wertunterschiede aufgrund eines abweichenden baulichen Maßes werden durch einen ent-sprechenden Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit der GFZ des Bewertungsobjektes und des Vergleichsgrundstücks gemäß Anlage 23 WertR 76/96 berücksichtigt (sofern keine individuellen Erhebungen durch den örtlichen GAA erfolgen).

1,001,01,051,1

0,720,50,780,60,840,70,900,80,950,9

1,101,21,141,31,191,41,241,51,281,61,321,71,361,81,411,91,452,01,492,11,532,2

0,660,4

-1,612,41,572,3

KoeffizientGFZ

Nach

Anla

ge 23

, Wer

tR

Vergleichsgrundstück: GFZ = 0,8; BRW = 200 EUR/m²

Bewertungsgrundstück: GFZ = 1,2

Umrechnungskoeffizient: 1,10

Bodenwert Bewertungsgrundstück: 200 EUR/m² x 1,5 = 300 EUR/m²

0,9 = 1,5

Beispielberechnung GFZ-Anpassung:




Florian DietrichWertdifferenzierung für Vorderland und Hinterland

Hinterland

Baulinie Baugrenze

Trennlinie zwischen Vorder- und Hinterland

180 m²

3 m

Festsetzung des Bebauungsplanes:GRZ=0,4; GFZ=0,8

Berechnung der Grundfläche innerhalb der Baulinien und Baugrenzen:12 m x 15 m = 180 m²

Berechnung der notwendigen Grundstücksfläche bei einer GRZ von 0,4:180 m² / 0,4 = 450 m²

Berechnung der erforderlichen Grundstücks-tiefe bei einer Grundstücksbreite von 15 m:450 m² / 15 m = 30 m

Vorland reicht „rechnerisch“ bis zu einer Grundstückstiefe von 30 m.

30 m12 m

15 m

Bodenwert = (x1 EUR/m² x Flächenanteil Vorderland) + (x2 EUR/m² x Flächenanteil Hinterland)




Florian DietrichZustandsmerkmale bei bebauten Grundstücken

Wesentliche Vergleichs-/Zustandsmerkmale für Gebäude oder Wohnungen sind:

Ortslage: Qualität der Wohnlage, Geschäftslage, Frequentierung, etc.

Art der baulichen Nutzung: Wohngebäude, gewerbliche Nutzung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Einliegerwohnung, Reihenhaus, Doppelhaus, Sondernutzungen, etc.

Beschaffenheit: Anzahl Räume, Aufteilung, Größe, Zuschnitt, Grundrissbeschaffenheit,Belichtung, Belüftung, innere Erschließung, etc.

Größe: nutzbare Fläche, Gesamtfläche, Flächenqualitäten, Garagen-/Stellplatz, etc.

Alter/Erhaltungszustand: Baujahr, Restnutzungsdauer, Sanierungsmaßnahmen, Nutzungsqualitäten, Instandsetzungsbedarf, etc.

Ausstattung: Baustoffe, Heizung, sanitäre Anlagen, Bodenbeläge, Kamin, Fensterqualität, Wärmedämmung, Rollläden, etc.

Außenanlagen und Umgebungsinfrastruktur


Unterschiede der Zustandsmerkmale zwischen Bewertungs- und Vergleichsobjekt =>! Wertanpassungen

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