Vorvertrag - Notariato · 30 Tagen durch den Notar durchgeführt werden, der den Vertrag beurkundet...

Vorvertrag Sicherheit beim Immobilienkauf

Wegweiser für den Bürger

Consiglio Nazionale del Notariato

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I.P.

Rund um das Thema Kauf einer Immobilie wurde auchdieser dritte Wegweiser für den Bürger verfasst, umdiesen während der ersten, delikaten Phase des Geschäftszu begleiten: bei Abschluss eines Vorvertrages.

Verständliche Informationen und Schutz des Bürgers sindder Leitfaden dieser Reihe von Wegweisern, die dank derZusammenarbeit der Italienischen Notariatskammer undden wichtigsten Konsumentenschutzvereinigungenentstanden sind.

Die vorliegende Broschüre kann jederzeit bei derItalienischen Notariatskammer oder bei den am Projektbeteiligten Konsumentenvereinen angefordert oder aufihren jeweiligen Internetseiten heruntergeladen werden.

Mai 2009

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Ein Vorvertrag – sofern gut verfasst – verpflichtet nichtnur, sondern schützt auch die Interessen beider Parteien; er bietetweiters eine zusätzliche Absicherung, wenn er von einem Notarbeurkundet und in die Immobilienregister oder in das Grundbucheingetragen wird.

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Ein Vorvertrag ist jene Vereinbarung zwischen Käufer undVerkäufer, mit welcher sich die Vertragsparteien zu einemKaufgeschäft verpflichten und dessen grundsätzliche Fris-ten und Abmachungen vereinbaren.

Durch einen Vorvertrag bekunden die Parteien ihren Willenund die Absicht, ein Rechtsgeschäft abzuschließen. Ein sol-ches Vorgehen ist sinnvoll, wenn dem beabsichtigten end-gültigen Vertrag noch rechtliche und/oder tatsächliche Hin-dernisse im Wege stehen, wie z.B. bei noch nicht vollstän-dig geklärter Finanzierung für den Käufer oder noch nichterfolgter Übergabe einer neuen Wohnung an den Verkäu-fer. Durch die Unterfertigung des Vorvertrages übernehmenKäufer und Verkäufer die rechtliche Verpflichtung, denendgültigen Vertrag zur Übertragung von Eigentum (oderanderen Realrechten) an einer Immobilie abzuschließen.

Wichtig ist jedoch, den Vorvertrag von einem Kaufange-bot zu unterscheiden, letzteres verpflichtet ausschließlichden Angebotssteller. Ein Kaufangebot ist nichts Anderes,als die Erklärung des Käufers – meist auf einem Vordruckdes Immobilienmaklers – ein gewisses Gut zu einem be-stimmten Preis erwerben zu wollen.

Normalerweise erfolgt die Unterzeichnungeines Kaufangebots zusammen mit der Zahlungeines Betrages als „Angeld“ (caparra). DieseSumme ist somit für die gesamte Dauer desKaufangebots für den Käufer nicht mehrverfügbar.

Der Vorvertrag –oder auch das Vertragsversprechen

Zwischenzeitlich steht es dem Verkäufer frei,andere Kaufangebote in Betracht zu ziehen. DieGeldleistung des potentiellen Käufers ist alsokeine Garantie, dass das Kaufgeschäft auchtatsächlich zustande kommt. Die Unterzeichnungdes Vorvertrages, welche auch meist von derZahlung eines Angeldes begleitet wird,verpflichtet hingegen beide Parteien.

Vorzugsweise ist also ein Vorvertrag abzuschließen; wird je-doch nur eine Kauferklärung abgegeben, ist dabei empfeh-lenswert:

• ihre Gültigkeitsdauer soweit wie möglich zu be-schränken;

• das Angeld ebenfalls auf den kleinstmöglichen Be-trag zu beschränken.

Solange der Verkäufer keine Zustimmung zum Kaufangebotabgibt, kann der Käufer auch seine Meinung ändern, sofern essich nicht um ein, für eine bestimmte Zeit, unwiderruflichesAngebot handelt. Wird das Kaufangebot vom Verkäuferunterzeichnet und somit angenommen, wird „de facto“ einVorvertrag zu den Bedingungen abgeschlossen, die im Ange-bot (meistens auf vorgedruckten Formularen) angegeben sind.

Wenn besondere Bedürfnisse der Parteien es verlangen, wirdoft die vorgedruckte Version durch eine komplexere, vollstän-digere, Fassung ersetzt. Dies kann z.B. geschehen, wenn derKäufer erst nach der Abgabe seines Kaufangebots feststellt,dass die Fristen der Zahlung nicht mit den Fristen der Kredit-

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Der Vorvertrag – oder auch das Vertragsversprechen

finanzierung vereinbar sind, oder wenn der Verkäufer techni-sche Anlagen nachträglich auf Norm bringen (lassen) soll.Wenn diese Besonderheiten nicht ausdrücklich im Vorvertragvermerkt werden, gelten die allgemeinen Gesetzesbestim-mungen (d.h. die Zahlungen müssen pünktlich geleistet wer-den, die Immobilie muss mängelfrei sein, u.s.w.)

Der Abschluss eines „neuen“ Vorvertrags, inAbänderung des angenommenen Kaufangebotes,setzt das Einverständnis beider Parteien voraus;fehlt dieses Einverständnis, können die Parteienentweder vom Vorvertrag zurücktreten (was denVerlust des Angeldes für den Käufer bzw. dieZahlung des zweifachen Wertes des Angeldes fürden Verkäufer bedeutet), oder sie müssen sich andie vereinbarten Bedingungen des ursprünglichenKaufangebots halten. Aus diesem Grund ist vonder Unterfertigung eines Kaufangebots,welches inhaltlich den Bedingungen einesVorvertrages nicht entspricht (insbesondere inBezug auf Zahlungsfristen, Immobilienmerkmaleund Gewährleistung), Abstand zu nehmen.

Empfehlenswert und sinnvoll ist die Beratung durch einenFachmann bereits bei Abgabe eines Kaufangebots, insbeson-dere aber beim Abschluss eines Vorvertrages.

Man darf nie vergessen, dass der Erwerbvon Wohnung oder Haus einen wichtigen Schrittund oft die größte Investition der Familie darstellt.

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Der Vorvertrag – oder auch das Vertragsversprechen

Die Rechtsverpflichtung, die durch den Abschluss eines Vor-vertrages entsteht, gilt wechselseitig nur für die Vertragspar-teien.Mit anderen Worten – und trotz geleisteter Unterschrift –könnte der Verkäufer dieselbe Immobilie an Dritte veräußern,oder sie mit dinglichen Rechten (z.B. Dienstbarkeiten) oder mitHypotheken belasten.

Tritt einer der oben genannten Fälle ein, istes nicht möglich, das entsprechendeRechtsgeschäft anzufechten, der Geschädigte hatlediglich Anspruch auf den Ersatz desentstandenen Schadens.

Darüber hinaus könnte die Immobilie (auch ohne unredlichesZutun des Verkäufers) von Dritten belastet werden (z.B. gericht-lich angeordnete Hypothek, Beschlagnahme, Anmerkung vonKlagen ...).Schutz dagegen bietet die Eintragung des Vorvertrages(1), dienur von einem Notar durchgeführt werden darf.

Wozu die Eintragung?Durch die Eintragung des Vorvertrages in das Immobilienre-gister (oder in das Grundbuch) wird der Vorkaufsberechtigtevon eventuellen weiteren Verkäufen der gleichen Immobilieund von allen anderen, (später entstandenen) Ansprüchen,schadlos gehalten. Die Eintragung erwirkt eine Vormer-kung, sodass die zwischenzeitlich erfolgten Eintragungengelöscht werden. Mit anderen Worten könnte man sagen,dass gegenüber Dritten der endgültige Vertrag mit dem

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Sicherheit des Erwerbs:Die Eintragung des Vorvertrages

Datum als eingetragen gilt, mit welchem der Vorvertrag an-gemerkt wurde. Dadurch sind alle nach der Eintragung desVorvertrages abgeschlossenen Rechtsgeschäfte hinsichtlichdes versprochenen Kaufguts unwirksam.

Die Eintragung des Vorvertrags bewirkt auch eine zusätzlicheSicherheit für den Fall der mangelnden Erfüllung des Vor-vertrages. In diesem Fall sieht das Gesetz(2) vor, dass die Gut-haben des Käufers (z.B. Rückerstattung der geleisteten Zah-lungen, Zahlung in zweifacher Höhe des Angeldes) vorran-gig zu betrachten sind. Sollte also das versprochene Kaufgutzwangsversteigert werden, wird der Käufer vorrangig befrie-digt (d.h. vor den anderen Gläubigern bezahlt).Dieser Sonderschutz gilt allerdings nur, wenn der Hauptver-trag binnen eines Jahres ab vereinbartem Abschluss bzw. bin-nen 3 Jahren ab Eintragung des Vorvertrages ebenfalls in dasGrundbuch eingetragen wird.

Die Eintragung schützt den Käufer weiters im Falle einesKonkurses des Verkäufers und der damit verbundenenNicht-Erfüllung des Vorvertrages.

Will man einen vollständigen undeffektiven Schutz, ist eine Eintragung desVorvertrages unerlässlich. Geschieht dies nicht, gehtvor allem der Käufer ein erhöhtes Risiko ein.

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Sicherheit des Erwerbs: Die Eintragung des Vorvertrages

Wann soll eine Eintragung erfolgen?Je höher die Wahrscheinlichkeit des Eintretens einerder oben genannten Fälle ist, desto sinnvoller ist dieEintragung; insbesondere erscheint die Eintragungsinnvoll, wenn:

• zwischen dem Abschluss des Vorvertrages und desHauptvertrages ein längerer Zeitraum vergehenwird;

• die geleisteten Zahlungen (Angeld, Anzahlungen..)beträchtlich sind;

• das Erwachsen von Drittansprüchen durchausdenkbar ist (z.B. wenn der Verkäufer ein Unterneh-mer und daher konkursfähig ist).

Wie erfolgt eine Eintragung?Durch die Eintragung wird der Vorvertrag nach bestimmtengesetzlichen Bestimmungen in die öffentlichen Register (Im-mobilienregister, Grundbuch) aufgenommen.

Die Eintragung muss innerhalb von30 Tagen durch den Notar durchgeführt werden,der den Vertrag beurkundet oder beglaubigt hat.Je schneller diese erfolgt, desto früher ist derrechtliche Schutz wirksam, da der Tag derEintragung und nicht der Tag des Vertrags-abschlusses maßgeblich ist.

Wie viel kostet eine Eintragung?Die Eintragung des Vorvertrages bewirkt einige zusätzliche Kos-ten gegenüber einem Vorvertrag, welcher nicht angemerkt

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wird. Zuzüglich zu der Registersteuer, welche in wertabhängi-gem Ausmaß und unabhängig von der Eintragung geschuldetist, müssen noch folgende Kosten entrichtet werden:

• Grundbuchssteuer (derzeit Euro 168,00)• Grundbuchsvorlage (derzeit Euro 35,00 im Immo-

biliarregister und Euro 15,00 im Grundbuch)• Honorar und Kosten des Notars (Abhängig von

Vertragswert; wenn Vor- und Hauptvertrag vom sel-ben Notar beurkundet werden, ist mit einer Erspar-nis zu rechnen, nachdem ein Teil der Erhebungenund Überprüfungen bereits anlässlich des Vorvertra-ges durchgeführt wird).

Praktische BeispieleWir nehmen den Fall an, bei dem der selbe Notar sowohl denVorvertrag, als auch den späteren Hauptvertrag beurkundetund die jeweiligen Eintragungen durchführt.Unter der Annahme eines Kaufpreises von Euro300.000,00 und eines Einheitswertes (valore catastale) vonEuro 63.140,39, würden sich die Notariatskosten nur für denHauptvertrag auf ca. Euro 2.500 belaufen.Für Vorvertrag und Hauptvertrag sind ca. Euro 3.200 fällig, wo-bei ca. Euro 1.500 beim Vorvertrag zu zahlen sind, der Rest erstbeim Hauptvertragsabschluss.Mit zusätzlichen Kosten von ca. 700 Euro erreicht man so-mit vollen und effektiven Schutz.

Der Vollständigkeit halber wird ein zweites Rechenbei-spiel mit einem Kaufpreis von Euro 140.000 und einemEinheitswert von Euro 50.941,28 angeführt:

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Die Kosten des notariellen Hauptvertrag es würden sich alleinüberschlägig auf ca. Euro 2.000 belaufen. Die Kosten notariellerBeurkundung und Eintragung beider Verträge (Vor- und Haupt-vertrag) würden hingegen insgesamt ca. Euro 2.600 betragen(1.200 beim Vorvertrag und 1.400 beim Hauptvertragsabschluss).Hier erreicht man mit einem Mehraufwand von ca. Euro600 vollständigen und effektiven Schutz der eigenen An-sprüche.Handelt es sich dann um einen Vertrag zwischen Privat-personen, bei welchem die Steuern auf dem Einheitswertberechnet werden, wird das Honorar um 30% reduziert.

Wie häufig ist die Eintragung des Vorvertrages?Die Eintragung des Vorvertrages erfolgt heutzutageimmer häufiger. In der Vergangenheit blieb die schriftlicheVereinbarung über den tatsächlichen Kaufpreis meistens ineiner Lade versteckt und die Parteien erklärten – gesetzwid-rig – vor dem Notar einen niedrigeren Kaufpreis, um sichSteuern und Gebühren zu ersparen, nachdem damals dieSteuern auf dem angegebenen Kaufpreis erhoben wurden.Seit dem 1. Januar 2006 erfolgt die Besteuerung bei Woh-nungskäufen durch Privatpersonen auf dem Einheits-wert, sofern dies beantragt und die Übertragung nicht mehr-wertsteuerpflichtig ist. Aus diesem Grund weisen heute (auchvom Notar beurkundete) Vorverträge den tatsächlichen Kauf-preis aus, da dies nicht zu einer höheren Belastung des Käufersführt. (Weitere Informationen über das Marktpreis/Einheits-wert-Prinzip finden Sie im gesonderten Heft der Wegweiser-Reihe, zu finden auf der Homepage der italienischen Notar-kammer oder der Homepage der Verbraucher-Organisationen).

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Wenn sich eine der Parteien nach Abschluss des Vorvertra-ges ohne triftigen Grund weigert, das diesbezügliche Rechtsge-schäft (d.h. den Kauf/Verkauf) abzuschließen, hat die anderePartei Anspruch, dies vor einem Gericht einzuklagen und durcheine – im Art. 2932 ZGB normierte – Vollstreckungsklageden Vertragsabschluss zu erwirken. Durch das entsprechen-de gerichtliche Urteil wird der Vorvertrag zum endgültigen Ver-trag, d.h. das Eigentum wird übertragen und der Kaufpreismuss geleistet werden. Die Bedingungen, die vom Gericht be-stätigt werden, sind jene im Vorvertrag vereinbarten; hinzukommt die gesetzliche Gewährleistung. Je genauer der Vorver-trag somit verfasst wurde, desto umfangreicher werden dieInteressen beider Parteien gesichert, denn das Gericht bestätigtnur den bereits im Vorvertrag bekundeten Willen.

Auch aus diesem Grund soll der Vorvertragnach Möglichkeit alle Punkte eines vollständigenund wirksamen Kaufvertrags beinhalten.

Vieles gilt es dabei zu berücksichtigen. Wir versuchen diewesentlichsten Punkte aufzuzeigen:

Die Grundelemente des VerkaufsgeschäftsDer Kauf-Vorvertrag muss natürlich in erster Linie die wesent-lichen Elemente eines Kaufvertrages beinhalten und somit inerster Linie den Preis und eine klare Beschreibung des Kauf-gegenstandes.

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Inhalt eines Vorvertrages

Sind diese Elemente im Vorvertrag nichtvorhanden, ist der Vertrag nichtig(3). Hilfreich für eineklare Identifizierung der Immobilien kann auch dieAnlage eines grundbücherlichen Hausteilungsplansoder der Katasterpläne sein.

Überprüfung von Eigentumsverhältnissen und Lasten-freiheitDie erste und wichtigste Erhebung besteht in der Überprü-fung, ob der Verkäufer auch der tatsächliche und rechtmäßi-ge Eigentümer des Kaufobjekts ist. Als Beweis dafür sollte derals Verkäufer Auftretende eine gültige Erwerbsurkunde (Titel)– für das Immobilienregister – oder einen Grundbuchsauszug– für das Grundbuch- vorlegen können; wenn er rechtmäßigund redlich erworben hat, kann man die Eigentumsverhält-nisse, vor allem wenn es sich um Liegenschaften handelt, dieim Immobilienregister eingetragen sind (überall dort wo eskein Grundbuch gibt) in den vorangehenden 20 Jahren über-prüfen.Dadurch wird auch überprüft, ob Hypotheken oder anderedingliche Rechte bzw. Servituten (wie z.B. ein Wegerecht) dieImmobilien belasten oder ob andere belastende/bindendeEintragungen bestehen.

Baurechtliche KonformitätWeiters wichtig ist eine Kontrolle über die baurechtlicheOrdnungsmäßigkeit des Gebäudes. Das Gebäude soll nachgesetzlichen Bestimmungen und mit entsprechenden Ge-nehmigungen errichtet worden sein bzw. soll über die not-wendige Benutzungsgenehmigung verfügen, u.s.w.

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MiteigentumsverhältnisseWird eine Wohnung in einem Kondominium erworben, ist esempfehlenswert, die Hausordnung bereits vor der Unter-zeichnung des Vorvertrages zu kennen und sich darüber zuinformieren, ob die Miteigentümerversammlung Beschlüsseüber außerordentliche Wartung (Sonderausgaben) gefassthat oder ob der Verkäufer mit der Zahlung der anteiligen Ver-waltungs- und Betriebskosten im Verzug ist.

Andere KontrollenIm Allgemeinen soll bereits bei der

Vorbereitung des Vorvertrages untersucht undüberprüft werden, dass alle anderen Bedingungenfür eine gültige, vollständige und sichereÜbertragung des Eigentums an der Immobile erfülltwerden.

Ohne Anspruch auf Vollständigkeit können hier nachstehendeBereiche genannt werden:

• Ehegüterstand• Geschäftsfähigkeit des Verkäufers (insbesondere bei

Minderjährigen, Entmündigten, ausländischen Bür-gern, Rechtspersonen, u.s.w.);

• Norm- und Sicherheitskonformität der Anlagen(Elektro-, Wasserleitung, Heizsystem)

• Energiepass für das Gebäude (Existiert er? Ist er nocheinzuholen?)

• besondere Baubestimmungen und -merkmale (z.B.antiseismische Bauweise)

• besondere Bestimmungen und Verfahren für Vorver-

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träge hinsichtlich noch nicht fertiggestellter Gebäu-de(4) (Bürgschaften, Versicherungen, etc. – siehe auchauf den nächsten Seiten)

• Bestimmungen hinsichtlich Widmung des Grund-stückes (Stadtplanung, gesonderte Stadtbildbestim-mungen, u.s.w.)

• Beschränkungen hinsichtlich Erhalt von historischemKulturgut, Landschaftsschutzbestimmungen, u.s.w.

• Bestehen von eventuellen gesetzlichen oder vertrag-lichen Vorkaufsrechten

• Verkaufsbeschränkungen bei bestimmten Gebäude-kategorien (insbesondere bei staatlich/öffentlich ge-fördertem Wohnbau können Beschränkungen dieserArt bestehen; darüber hinaus kann sich ein Übertra-gungsrecht lediglich auf das Erbbaurecht beschrän-ken, u.s.w.)

• Überprüfung der Gewährleistung hinsichtlich Män-gel (Wartung oder Erhaltung des Gebäudes)

• klare Vereinbarung zur Übergabe (vor, bei oder nachder Unterfertigung des Hauptvertrages)

• Steuerrechtliche Bestimmungen im Immobilienver-kehr (welche Besteuerung ist anzuwenden und aufwelcher Bemessungsgrundlage, eventuelle Begünsti-gungen oder Befreiungsrahmen)

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Der Vorvertrag muss – bei sonstiger Nichtigkeit – jene Formaufweisen, welche auch für den endgültigen Vertrag vorge-schrieben ist.Somit bedarf der Vorvertrag über Liegenschaften derSchriftform: öffentliche Urkunde oder Privatvertrag. InsGrundbuch eingetragen werden können hingegen nur öffentli-che Urkunden oder Privatverträge mit Beglaubigung oder ge-richtlich festgestellten Unterschriften.

Sollte sich eine der Parteien ohne triftigen Grund weigern,den Hauptvertrag abzuschließen, bietet das Gesetz der geschä-digten Partei Rechtsinstrumente, um die eigenen Interessen zuschützen:

• die geschädigte Partei kann ein Gericht anrufen, umden fehlenden Hauptvertrag durch Urteil (6) erwir-ken zu lassen (Vollstreckung zur Erwirkung eines Ver-tragsabschlusses (7));

• als Alternative dazu kann die geschädigte Partei vomGericht die Auflösung des Vertrages und einenSchadenersatz einklagen;

• wurde im Vorvertrag ein Angeld auf Bestätigungvorgesehen, kann die geschädigte Partei den Rück-

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Die Form

Schutz beiVertragsbruch

tritt vom Vertrag verlangen und das geleistete An-geld (wenn Verkäufer geschädigt) behalten oder dieRückzahlung des doppelten Wertes vom Verkäuferverlangen. Entscheidet man sich für diese Variante,ist es laut vorherrschender Rechtssprechung nichtmöglich, zusätzlich noch Schadenersatz zu verlan-gen.

Ist eine Erwirkung durch Urteil nicht möglich (z.B. weil dasversprochene Gebäude nicht errichtet oder weil die Liegen-schaft an Dritte veräußert worden ist), bleiben bei einem nichteingetragenen Vorvertrag nur mehr die Vertragsauflösung bzw.der Vertragsrücktritt als Alternativen.

Wurde der Vorvertrag eingetragen, genießtder Käufer Vorrangsrechte auf die Immobilie, dienicht nur die Rückzahlung des geleistetenAngeldes, sondern auch den Anspruch auf dieZahlung einer Pönale im Wert des zweifachenAngeldes sichern.

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Schutz bei Vertragsbruch

Um die Ernsthaftigkeit seiner Kaufabsicht darzutun, bietetder potentielle Käufer dem Verkäufer häufig eine Geldsummeals Angeld zur Bestätigung an (caparra confirmatoria).

Die Rolle des Angeldes bei Nichterfüllung des Vertrages wurdebereits angesprochen (insbesondere, wenn man nicht den Wegder gerichtlichen Erwirkung oder der Auflösung des Vertragesbestreitet). Kommt es hingegen zum Abschluss des Hauptvertrages, wirddas Angeld vom Gesamtpreis abgezogen.Außer der Entrichtung eines Angeldes, kann der Vorvertragauch die Leistung von Teilzahlungen des Preises vor dem Ab-schluss des Hauptvertrages vorsehen. In diesem Fall hat der Vor-vertrag die jeweiligen Summen und Zahlungsfristen, sowieauch die Modalitäten und den Ort der Zahlungserfüllung zu re-geln.

Unerlässlich ist es daher, dass im Vorvertragdeutlich und klar die vor dem Hauptvertraggezahlten oder zu zahlenden Beträge in ihrerFunktion definiert werden.Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass dieZahlungen nicht in bar erfolgen können sondernmittels Überweisung oder mittels nichtübertragbaren Bankscheck zu leisten sind.

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Angeld und Anzahlung

Schließlich verlangt das Gesetz, dass die Parteien im Kauf-vertrag die Art der Entrichtung des Kaufpreises, sowiedie Bezahlung von eventuellen Vermittlungsprovisionen –deren Empfänger angeführt werden müssen – detailliertangeben.

Anzuraten ist es, bereits im Vorvertrag dieErkennungsdaten der geleisteten Zahlungen fürAngeld oder Teilzahlungen (z.B. mittels Scheck-nummer oder Überweisungsdaten) zu vermer-ken.

Für den Fall von diesbezüglich fehlenden, unvollständigenoder falschen Angaben sieht das Gesetz strenge Strafenvor und – darüber hinaus – wird nicht mehr der Einheits-wert, sondern der Handelswert der Immobilien als Bemes-sungsgrundlage für die Besteuerung herangezogen (sieheauch Wegweiser für den Bürger – Marktpreis/Ein-heitswert-Prinzip / Guida del Cittadino – „Prezzo-Va-lore“)

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Angeld und Anzahlung

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Bei der Verfassung des Vorvertrages muss ein Termin fürden Abschluss des Hauptvertrages festgesetzt werden. Eshandelt sich um die „Frist zur Erfüllung“. Davor kannkeine der Parteien die Erfüllung des Vertrages verlangen,sofern die andere Partei nicht auch einverstanden ist. Nachdieser Frist kann jede der Parteien die Unterfertigung desHauptvertrages vor einem Notar unter Einhaltung einer Be-nachrichtigungsfrist von mindestens 15 Tagen verlangen.

Wird letztgenannter Termin nichteingehalten, kann die nicht-säumige Partei denGerichtsweg beschreiten, um die Vollstreckung zuerwirken oder um die Auflösung des Vorvertragesund einen Schadenersatz zu begehren; alsAlternative dazu kann der Geschädigtezurücktreten und das Angeld als Bestätigung,sofern ein solches geleistet wurde, einbehaltenbzw. in doppelter Höhe zurückfordern.

Andere wichtige Fristen, die festzulegen sind, beziehensich auf den Zeitpunkt und die Art der Übergabe der Im-mobilie (mit oder ohne Ausstattung); empfehlenswert istes, eine gemeinsame Besichtigung vor der Vertragsunter-fertigung zu vereinbaren.

Die Fristen

Manchmal weiß der Käufer bei der Verfassung des Vor-vertrages noch nicht, wer tatsächlich das Eigentum an derImmobilie erwerben wird. Es könnte sich um ein Kind, einenVerwandten oder auch um eine noch zu gründende Gesell-schaft handeln.In diesen Fällen ist es empfehlenswert, im Vertrag eine Klau-sel vorzusehen, die den Hauptvertragsabschluss mit anderenPersonen ermöglicht.

Das gesetzvertretende Dekret Nr. 122 vom 20. Juni2005 sieht bei Abschluss eines Vorvertrages, welcher einenoch zu errichtende Liegenschaft zum Gegenstand hat,wichtige Verpflichtungen vor, und zwar muss:

• der Bauträger/Verkäufer dem Käufer – vor oderspätestens bei der Unterfertigung des Vorvertra-ges – eine Bürgschaft, ausgestellt von einer Bank,einer Versicherungsgesellschaft oder durch eine Fi-nanzgesellschaft, aushändigen, wodurch alle vomKäufer geleisteten Zahlungen und Raten, wie auchandere vom Verkäufer bezüglich des Bauvorha-bens erhaltenen Summen bis zur tatsächlichenÜbertragung vom Eigentum oder von anderendinglichen Rechten gesichert werden;

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Vorbehalt der Käuferernennung

Vorvertrag über einenoch zu errichtende Immobilie

• der Bauträger/Verkäufer dem Käufer – vor oderspätestens bei der Unterfertigung des endgültigenVertrages – eine Versicherungspolizze mit 10-jähriger Gültigkeit aushändigen, als Absicherungfür eventuelle Schadenersatzforderungen gegenden Verkäufer (für direkte oder indirekte Sachschä-den an der Immobilie oder an Dritten aufgrundvon Baumängeln, die nach der Eigentumsübertra-gung festgestellt wurden);

• der Vorvertrag inhaltlich gesetzlich festgeleg-te Mindestanforderungen erfüllen und mit spe-zifischen Anlagen versehen werden (8).

Diese Verpflichtungen finden nur dann Anwendung,wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• subjektive Voraussetzung: betrifft die Vertrags-parteien; der versprechende Verkäufer muss einBauträger sein, welcher im Rahmen seiner unter-nehmerischen Tätigkeit handelt; der versprechen-de Käufer muss eine natürliche Person sein.

• objektive Voraussetzung: es muss sich um einenoch nicht fertig gestellte Immobilie handeln, d.h.um eine Liegenschaft, für welche bereits die Aus-stellung der Baubewilligung beantragt worden ist,welche aber noch nicht errichtet oder zumindestnoch nicht fertig gestellt worden ist (die Vorausset-zungen um für die Benützungsgenehmigung an-suchen zu können, dürfen noch nicht erfüllt sein).

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Vorvertrag über eine noch zu errichtende Immobilie

Die BürgschaftSollte der Bauträger keine Bürgschaft leisten, sieht das Gesetzausdrücklich die Nichtigkeit des Vorvertrages vor. DieseNichtigkeit kann aber nur vom Käufer geltend gemacht wer-den. Die Garantie wird wirksam, wenn der Bauträger/Verkäuferin eine Notsituation schlittert, so z.B. wenn gegen ihn Exeku-tions-, Insolvenz-, Zwangsausgleichverfahren, eröffnet bzw. ei-ne gerichtliche Zwangsliquidation verhängt wird.

Wie bereits angeführt, ist die Aushändigung der Bankgarantienur dann verpflichtend, wenn es sich um eine noch zu bauen-de Immobilie handelt oder wenn sich diese noch im Bau be-findet, und somit:

• NACH Vorlage eines Genehmigungsansuchens zurWohnbauerrichtung (sofern dieses Ansuchen nachdem 21. Juli 2005, d.h. nach dem Inkrafttreten desGesetzes) eingereicht worden ist;

• VOR Abschluss der Arbeiten, d.h. solange es nochnicht möglich ist eine Benützungsgenehmigung zubeantragen.

Entsprechend kommen diese Bestimmungen nicht zur Anwen-dung:

• falls es sich um Bauvorhaben handelt, für welchevom Bauträger nur das Projekt erarbeitet, aber nochkein Antrag für den Erlass der Baugenehmigung beider zuständigen Gemeinde vorgelegt worden ist;

• falls es sich um Gebäude handelt, für welche dieAusstellung der Benützungsgenehmigung bereitsbeantragt worden ist (fertig gestellte Bauprojekte).

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Äußerste Vorsicht ist bei einemKaufangebot für noch zu errichtendeImmobilien geboten.

Nachdem die Zustimmung des Verkäufers dem Angebot despotentiellen Käufers entspricht und durch die Zustimmung einVorvertrag abgeschlossen wird, muss das Angebot bereits alleElemente und Bedingungen laut Art. 6 des GvD 122/2005 ent-halten; dabei handelt es sich jedoch um Angaben, wie z.B.Merkmale der Immobilie, städtebauliche Bestimmungen, be-schränkende oder beeinträchtigende Eintragungen, die nurdem Verkäufer, nicht aber dem Käufer bekannt sind.

Das Thema der Eigentumsübertragung von noch zu errich-tenden Immobilien bedarf – ob seiner vielfältigen Aspekteund Problematiken – sicherlich einer vertiefenden Abhandlung,die den Rahmen dieser Publikation sprengen würde, und ge-sondert in einer eigenen Broschüre ausgearbeitet werden wird.

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Die Registrierung besteht in der Vorlage des Vorvertragesbei der Finanzbehörde (Amt für Einnahmen) für die Bezah-lung der anfallenden Steuern und Gebühren. Diese Vorlageist verpflichtend und muss binnen 20 Tagen ab Abschluss(d.h. Unterfertigung) des Vorvertrages bzw. ab dem Tag, andem der Käufer über die Zustimmung des Verkäufers zumKaufangebot Kenntnis erlangt hat, erfolgen.

Wird der Vorvertrag von einem Notarbeurkundet, wird die Registrierung vom Notarselbst binnen 30 Tagen durchgeführt.

Die wichtigsten anfallenden Gebühren sind die Register-steuer im Festmaß (derzeit Euro 168) und eine propor-tionale Registersteuer in Höhe von 0,50% des geleiste-ten Angeldes. Werden auch Anzahlungen (Raten) geleistet,sind diese (falls der Erwerb registersteuerpflichtig ist) mit3% vom Wert der jeweiligen Anzahlungsrate belastet.Bei Abschluss des endgültigen Vertrages können die beiRegistrierung des Vorvertrages entrichteten Steuern fürAngeld und Anzahlungen mit der, für den Verkauf anfal-lenden Registersteuer verrechnet werden, sofern es sichnicht um eine mehrwertsteuerpflichtige Übertragung han-delt.

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Die Registrierung

Der Vorvertrag muss alle Bedingungen eines Kauf-geschäftes beinhalten. Entsprechend empfiehlt sich einemöglichst enge Zusammenarbeit der Parteien, um die Über-prüfung aller Bedingungen – die zu einem Hauptvertragsab-schluss führen – zu erleichtern. Am Tag des Erwerbs sollteman, vor Unterzeichnung des Hauptvertrages, das Kauf-objekt besichtigen, um sich zu vergewissern, dass die Immo-bilie bei der Übergabe den Vereinbarungen entspricht. Hier inFolge ein, wenn auch nicht vollständiger, Überblick der wich-tigsten Unterlagen und Handlungen.

Die Verpflichtungen des VerkäufersDer Verkäufer sollte folgendes zur Verfügung stellen:

• eine Kopie seiner Erwerbsurkunde oder seines Erb-scheins (Erwerbstitel) mit entsprechender Eintra-gungsbestätigung, sowie die Hausordnung;

• die Katasterpläne (d.h. die Pläne, die beim Katas-ter vorgelegt sind) und Grundbuchspläne, damiteine Übereinstimmung des Kaufobjekts mit diesenüberprüft werden kann;

• alle baurechtlichen und urbanistischen Unterlagen(Baugenehmigungen, Baubeginnmeldungen), so-wie die der Gemeinde vorgelegte Dokumentation(Pläne, Umrisse, Zahlungsbestätigungen, etc.)

• Benützungsgenehmigung;• Standesamtliche Bestätigung zum Familienstand.

Weiters hat er den Verkäufer darüber in Kenntnis zu setzen, ob:• die Immobilie an Dritte vermietet ist; in diesem Fall

ist der entsprechende Mietvertrag auszuhändigen;• die technischen Anlagen normkonform sind und

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Vom Vorvertrag zum Kaufvertrag

ob er im Besitz der entsprechenden Konformitäts-erklärungen und Gebrauchs – und Wartungsan-weisungen ist; sind diese nicht vorhanden, solltensie, vorbehaltlich einer anderen einvernehmlichenVereinbarung zwischen den Parteien, durch einenzugelassenen Fachtechniker neu erstellt werden.

Wenn das Kaufobjekt mit Hypothek belastet ist, sind beizu-bringen:

• die Kopie des Kreditvertrages• der Zahlungsbeleg über die letzte Rate bzw. Bestä-

tigung über die Tilgung des Kredites, sowie• die Löschungsquittung oder der Antrag zur Lö-

schung der Hypothek (9)

Darüber hinaus hat der Verkäufer mitzuteilen:• ob das Kaufobjekt über einen Energiepass verfügt;• ob von Steuerabzügen und -begünstigungen im

Zuge einer energetischen Sanierung (z.B. Arbeitenan Heizung, Dach, Isolierung von Außenwänden,Erneuerung von technischen Anlagen, etc.) Ge-brauch gemacht wurde; sollte dies der Fall sein,muss bei Vertragsunterfertigung die von einem zu-gelassenen Fachtechniker ausgestellte Bescheini-gung (Klima Haus Ausweis) vorgelegt werden;

• ob er die Tätigkeit eines Maklers in Anspruch ge-nommen hat; in diesem Fall sind die entsprechen-den Daten (Name, Steuernummer, MwSt.-Nr, Ein-tragung in die Berufskammer), sowie die Kostenund Belege der Zahlungen bekannt zu geben.

Handelt es sich bei dem Kaufobjekt um eine Liegenschaft ineinem Kondominium, ist weiters an die Hausverwaltung der

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Antrag zum Erlass einer Bestätigung zu richten, aus welcherhervorgeht:

• dass die Zahlung der anteiligen Betriebs- und Ver-waltungskosten erfolgt ist;

• ob Beschlüsse der Kondominiumsversammlunggefasst, oder Arbeiten im Gange sind, welcheSonderausgaben mit sich bringen;

• ob Gerichtsverfahren anhängig sind;• ob Verträge betreffend die Verbesserung von Ener-

giestandards in Wohngebäuden abgeschlossenwurden.

Von der Hausverwaltung ist ebenfalls eine Kopie der Benüt-zungsgenehmigung einzuholen.Am Tag der Vertragsunterfertigung hat der Verkäufer:

• die schriftliche Mitteilung der Hausverwaltung mitden oben genannten Angaben vorzulegen;

• eine aktuelle standesamtliche Bestätigung zumFamilienstand vorzulegen, sofern sich die Situationgegenüber dem Vorvertrag verändert haben sollte;

• die Hausschlüssel zu übergeben.

Die Verpflichtungen des KäufersDer Käufer sollte:

• bestätigen, dass das Kaufobjekt, nach entspre-chender Besichtigung, den im Kataster aufliegen-den Plänen entspricht;

• mitteilen, ob er Anspruch auf die Steuerbegünsti-gungen für den Erwerb einer Erstwohnung hatund ob er Steuerguthaben verrechnen kann (wenner dabei ist, seine Erstwohnung zu veräußern, oder

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diese innerhalb der letzten 12 Monate veräußerthat); in diesem Fall muss er dem Notar sowohl denKauf- als auch den Verkaufsvertrag über diese Im-mobilien vorlegen;

• mitteilen, ob er die Tätigkeit eines Maklers in An-spruch genommen hat; in diesem Fall sind die ent-sprechenden Daten (siehe oben) bekannt zu geben.

Am Tag der Vertragsunterfertigung hat der Käufer:• eine standesamtliche Bestätigung zum Familien-

stand beizubringen;• die Notariatsurkunde über die Veräußerung seiner

Erstwohnung vorzulegen, um das eventuelle Steu-erguthaben zu ermitteln;

• Kopie/Belege über bereits geleistete Zahlungen(Angeld, Anzahlungsraten, Maklerhonorar, etc.)beizubringen.

Was passiert, wenn der Verkäufer vor der Vertrags-unterfertigung Konkurs anmeldet?In diesen Fällen hängt alles von den Entscheidungen ab, dieder Konkursverwalter treffen wird; sollte der Konkursverwal-ter den Vertrag erfüllen wollen, wird der Käufer Eigentümerund hat natürlich den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten;sollte der Konkursverwalter jedoch entscheiden, den Vorver-trag nicht zu erfüllen, hat der Käufer lediglich Anspruch aufdie Rückerstattung der geleisteten Zahlungen (sofern in derKonkursmasse genügend Mittel vorhanden sind).Nur wenn es sich um eine noch zu errichtende Immobiliehandelt und der Bauträger dem Käufer seinerzeit die Bürg-schaft ausgehändigt hat, kann dieser die Entscheidungen des

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Konkursverwalters sozusagen vorwegnehmen, indem er dieBürgschaft einlöst und auf die Erfüllung des Vorvertrages undsomit auf den Kauf der Immobilie verzichtet.

Wurde hingegen der Vorvertrag für dieWohnung im öffentlichen Immobiliarregisterangemerkt (dafür ist eine notarielle Urkundenotwendig) und zu einem gerechten Preisabgeschlossen, kann der Vertrag nicht widerrufenwerden, wenn die Immobilie zum Hauptwohnsitzdes Käufers oder dessen Verwandten(bis zum 3. Grad) bestimmt ist.

Auch aus diesen Gründen ist die Anmerkung des Vor-vertrages zum Schutze des Käufers vorzuziehen.In den anderen Fällen kann der Vorvertrag widerrufen wer-den (Rücktrittsrecht), wenn der Konkurs des Verkäufersbinnen eines Jahres ab Vertragsabschluss angemeldet wur-de, und wenn der Wert der Immobilie um mehr als 25%den Verkaufspreis übersteigt. Der Käufer kann einen Rück-tritt vermeiden, wenn er den Beweis erbringt, den Insol-venzstand des Verkäufers nicht gekannt zu haben.Wird der Konkurs binnen sechs Monaten ab Unterferti-gung des Vorvertrages angemeldet, kann der Rücktritt im-mer stattfinden, unabhängig vom Wert und vom bezahltenPreis, sofern der Konkursverwalter beweisen kann, dass derKäufer über die Insolvenz des Verkäufers in Kenntnis war.Der versprechende Käufer kann in diesem Fall – gemäß denBestimmungen des Konkursrechts – die Rückerstattung der,an den Verkäufer bereits geleisteten, Zahlungen fordern.

28


Angeld zur Bestätigung (Caparra confirmatoria)

Ist jene Geldsumme, die der versprechende Käufer bei Abschluss

des Vorvertrages an den versprechenden Verkäufer zahlt, um die

Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht zu untermauern.

Reuegeld (Caparra penitenziale)

Ist die Vergütung, die von zwei Vertragspartnern derjenige dem

anderen zahlt, um sich das Rücktrittsrecht vom Vertrag vorzube-

halten.

Hauptvertrag (endgültiger Vertrag)

Ist der Vertrag, der dem Vorvertrag folgt, mit welchem der ver-

sprechende Verkäufer das Eigentum der Liegenschaft an den ver-

sprechenden Käufer, in Erfüllung der gegenseitigen Verpflichtun-

gen aus dem Vorvertrag, überträgt.

Immobiliarregister oder Grundbuch

Diese Register sind amtliche, öffentliche Verzeichnisse von Immo-

bilien, in denen die Eigentumsverhältnisse durch die Eintragung

der entsprechenden Verträge (Kauf/Verkauf, Schenkung, Tausch,

usw.) sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte

und auf ihm liegende Lasten (Dienstbarkeiten, Hypotheken,

Sicherstellungen, Pfändungen, usw.) erfasst werden. In diese

Register kann man frei Einsicht nehmen (entweder persönlich

am Lokalschalter oder über das Internet unter www.

agenziadelterritorio.it)

Kataster

Der Kataster ist ein von der Behörde geführtes Register, in dem

sämtliche Immobilien Italiens erfasst sind, geordnet nach Gemein-

den, mit den entsprechenden Mappenblättern, Grundstücknum-

mer und Baueinheiten, sowie den anderen Angaben, welche für

die Berechnung des Einheitswerts (Katasterwert) notwendig sind.

Der Einheitswert dient als Basis für die Berechnung der Steuern.

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Glossar

Dieses Register hat eine rein steuerliche Funktion und hat keine

Beweiskraft über die Eigentumsverhältnisse, auch wenn die Na-

men der Eigentümer darin vermerkt sind. Wenn man die Eigen-

tumsverhältnisse bezüglich einer Immobilie überprüfen will, muss

man die Immobiliarregister, bzw. das Grundbuch einsehen.

Pönale (Penale)

Darunter versteht man die Leistung (meist eine Geldzahlung), zu

welcher sich eine der Vertragsparteien für den Fall der Nichterfül-

lung oder verspäteten Erfüllung verpflichtet hat. Die Pönale be-

wirkt darüber hinaus die Begrenzung des Schadenersatzes auf

diese Pauschale (es sei denn, die Parteien haben vereinbart, dass

auch der darüber hinausgehende Schaden ersetzt werden muss).

Vermittler (Makler)

Jene Person, die zwei oder mehrere Parteien für den Abschluss ei-

nes Geschäfts zusammenführt, ohne ein unmittelbares Zu-

sammenarbeitsverhältnis mit diesen Parteien zu haben (z.B. Mit-

arbeiter, Angestellter, Vertreter...).

Versprechender Verkäufer

Ist derjenige, der einen Vorvertrag unterzeichnet hat, um eine Lie-

genschaft zu verkaufen.

Versprechender Käufer

Ist derjenige, der einen Vorvertrag unterzeichnet hat, um eine Lie-

genschaft zu kaufen.

30

Glossar

31

Anmerkungen

1 Art. 2645bis ZGB

2 Art. 2775bis ZGB

3 Gemäß Artt. 1346 und 1418 ZGB

4 GvD Nr. 122/2005

5 Art. 2657 ZGB

6 Der Richter kann kein Urteil fällen, wenn die klagende Partei ihre Leistung nichterfüllt hat bzw. die Erfüllung der Leistung nicht nach den gesetzlichen Bestim-mungen anbietet bzw. wenn diese Leistung noch nicht gefordert werden kann.

7 Art. 2932 ZGB: Bezug nehmend auf die in der Norm genannten Bestimmungenwird empfohlen, keine Vereinbarung zu unterzeichnen, mit der die Vollstrec-kungsklage ausgeschlossen wird.

8 Art. 6 GvD Nr. 122/2005

9 GD Nr. 7/2007 (auch als Decreto Bersani bekannt)

32

Consiglio Nazionale del Notariatovia Flaminia, 16000196 Roma www.notariato.it

AdiconsumVia G.M. Lancisi, 2500161 Romawww.adiconsum.it

AdocVia Tor Fiorenza, 3500199 Romawww.adoc.org

AltroconsumoVia Valassina, 2220159 Milanowww.altroconsumo.it

AssoutentiVicolo Orbitelli, 1000186 Romawww.assoutenti.it

CittadinanzattivaVia Flaminia, 5300196 Romawww.cittadinanzattiva.it

Nützliche Adressen

33

ConfconsumatoriVia Mazzini, 4343100 Parmawww.confconsumatori.it

FederconsumatoriVia Palestro, 1100185 Romawww.federconsumatori.it

Lega Consumatori Via Orchidee, 4/a 20147 Milanowww.legaconsumatori.it

Movimento ConsumatoriVia Piemonte, 39/a00187 Romawww.movimentoconsumatori.it

Movimento Difesa del CittadinoVia Piemonte, 39/a00187 Romawww.mdc.it

Unione Nazionale ConsumatoriVia Duilio, 1300192 Romawww.consumatori.it

Der Vorvertrag – oder auch das Vertragsversprechen2Sicherheit des Erwerbs: Die Eintragung des Vorvertrages5Inhalt eines Vorvertrages10Die Form14Schutz bei Vertragsbruch14Angeld und Anzahlung16Die Fristen18Vorbehalt der Käuferernennung19Vorvertrag über eine noch zu errichtende Immobilie19Die Registrierung23Vom Vorvertrag zum Kaufvertrag24Glossar29

Inhalt

Grafische Gestaltung

Aton - Roma

Gedruckt im August 2010 von

www.ferrari-auer.it

Vorvertrag - Notariato · 30 Tagen durch den Notar durchgeführt werden, der den Vertrag beurkundet...

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