Wohn- & Geschäftshäuser · Marktreport 2019/2020 Dresden · … · B D C B A 0 1.000 2.000 3.000...

Wohn- & Geschäftshäuser · Marktreport 2019/2020 Dresden · Leipzig · Halle (Saale) · Chemnitz · Zwickau

EDITORIAL

Sehr geehrte Leserinnen,sehr geehrte Leser,

als überregional agierender Immobilienvermittler möchten wir Ihnen als potenziel-

lem/potenzieller Käufer/-in oder Eigentümer/-in von Mehrfamilienhäusern bzw.

Wohn- und Geschäftshäusern in Sachsen und Sachsen-Anhalt einen informativen

Überblick über die aktuellen Marktentwicklungen, An- bzw. Verkaufsmöglichkeiten

sowie Markttrends geben. In unserem „Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport

2019/2020“ finden Sie eine umfassende Analyse und einen detaillierten Einblick in

die Immobilienmärkte in Dresden, Leipzig, Halle (Saale), Chemnitz sowie erstmalig

auch in den Zwickauer Markt.

Als Beratungsunternehmen zur Vermittlung von Anlageimmobilien haben wir im

Jahr 2018 über 300 Objekte an unseren Standorten erfolgreich vermittelt. Auf Grund

dieser Markterfahrung und -kompetenz bieten wir Ihnen neben einer Dar stellung der

Entwicklung des Transaktionsgeschehens, der Faktoren und Quadrat meterpreise

eine fundierte Interpretation und Einschätzung des derzeitigen Marktumfeldes. Wie

auch bisher stehen wir Ihnen gerne und jederzeit für eine individuelle, kostenlose

Beratung zur Entwicklung Ihrer Immobilie zur Verfügung. Unabhängig davon, ob

Sie den Erwerb einer Immobilie anstreben, eine Immobilie perspektivisch verkaufen

oder vererben wollen. Nutzen Sie das unverbindliche Beratungsangebot durch unsere

Experten!

Ihr

Ralf OberänderGeschäftsführender Gesellschafter

Editorial WGH-Marktbericht 2019/2020 3

Transaktionsanzahl

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* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Commercial

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Transaktionsvolumen

in M

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* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Commercial

Dresden hat sich seit der Jahrtausendwende zu einer

pros perierenden Metropole mit anhaltendem Bevölke-

rungs- und Wirtschaftswachstum sowie einem nachhaltig

wachsenden Immobilienmarkt entwickelt. Seit dem Jahr

2000 herrscht in der sächsischen Landeshauptstadt ein

positiver Wanderungssaldo, seit 2006 ist zudem ein jähr-

licher Geburtenüberschuss zu verzeichnen. In der Folge

ist die Bevölkerung Dresdens allein innerhalb der letzten

fünf Jahre um knapp 5 % auf über 560.000 Einwohner

gewachsen. Damit einhergehend stieg auch der Woh-

nungsbedarf. Die starke Nachfrage spiegelt sich in der

gesunkenen Leerstandsquote wider, die 2018 mit 1,8 %

einen neuen Tiefststand erreicht hat. Die durchschnitt-

lichen Kaltmieten im Bestand bewegen sich in den einzel-

nen Teillagen zwischen 7,24 EUR/m2 und 9,08 EUR/m2,

womit Dresden das höchste Mietniveau unter den in die-

sem Report untersuchten Städten erreicht. Gleichzeitig

verfügt Dresden mit knapp 22.000 EUR auch über die

höchste Kaufkraft pro Kopf. Die durchschnittliche Kalt-

miete im Bestand hat gegenüber 2018 in sämtlichen

Stadtteilen zugenommen, je nach Lage zwischen 2,7 %

und 5,7 %.

Anhaltend hohe Wohnraumnachfrage

Die Transaktionszahl hat 2018 gegenüber dem Vorjahr

nur leicht zugenommen, wohingegen es beim Trans-

aktionsvolumen zu einer deutlichen Steigerung von

27 % kam. Für das Erreichen der Rekordhöhe von

1,13 Mrd. EUR ist u. a. eine Reihe von Forward-Deals

in der Dresdner Innenstadt verantwortlich. Obwohl in der

Residenzstadt weder Milieuschutzgebiete noch ein Miet-

preisdeckel existieren, hat sich deren politische Diskus-

sion hemmend auf die Aktivitäten einzelner

560.641 21.948 EUR 2.233 1,8 % 8,18 EUR/m²

Bevölkerung+ 4,6 % (zu 2013)

Kaufkraft pro Kopf91,4 (Kaufkraftindex)

Baufertigstellungen– 14,1 % (zu 2017)

Leerstandsquote61,7 (Leerstandsindex)

Ø-Angebotsmiete+ 5,3 % (zu 2018)

DRESDEN

4 Dresden WGH-Marktbericht 2019/2020

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Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Angebotspreise nach Städtekategorien*

* 2018 Klassifikation nach bulwiengesa

in EUR/m2

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5,7 5,65,1 4,9

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6,5 6,1 5,85,2 4,9 4,8

Rendite versus Inflation

in %

Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

gute LageInflationsrate

mittlere LagePfandbriefe (10 J.)

Projektentwickler ausgewirkt. Sie zögern mit dem

Anstoß weiterer Bauvorhaben, um während des laufen-

den Jahres Sicherheit hinsichtlich der wohnpolitischen

Entwicklung zu gewinnen. Andererseits herrscht eine

nach wie vor unvermindert starke, lageunabhängige

Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern. In sehr

guten Lagen scheinen die Preise ein vorläufiges Maxi-

mum erreicht zu haben. Angesichts hier aufgerufener

Quadratmeterpreise von über 3.000 EUR ist der Abstand

zu den Einstiegspreisen deutscher Metropolen, und

damit zu Investitionsalternativen, geringer geworden.

Dresdens einfache Lagen bieten hingegen durch ihre gute

Erreichbarkeit und die Erholungsmöglichkeiten ein

lukra tives Investitionspotenzial. Mittelfristig kann hier

noch von einem Preisanstieg ausgegangen werden.

Hohe Bautätigkeit

Am Verkehrsknotenpunkt Postplatz werden rund 1.000

Wohnungen mit Mietpreisen um die 16,00 EUR/m2 fer-

tiggestellt. Der Bau weiterer rund 1.000 Wohnungen ist

am Elbepark geplant. Ein attraktiver Standortfaktor

Dresdens für Projektentwicklungen bleibt dabei die

Grund erwerbssteuer, die in Sachsen, wie auch in Bayern,

mit 3,5 % sehr gering ausfällt, während sie in den übrigen

Bundesländern zwischen 4,5 % und 6,5 % variiert. Die Ver-

fügbarkeit von Baugrundstücken im Stadtgebiet ist aller-

dings begrenzt. Gemäß dem Trend geht Engel & Völkers

Commercial im Jahr 2019 von einer gleichbleibenden

Transaktionszahl und einem ansteigenden Transaktions-

volumen von ca. 1.300 bis 1.400 Mio. EUR aus.

Angebotsmieten 2019*

Stadtbezirk Anzahl der

Wohnungsangebote Ø-Kaltmiete (Bestand) in EUR/m² (zu 2018)

Spanne der Kaltmieten (Bestand) in EUR/m²

Ø-Kaltmiete (Neubau) in EUR/m²

Innere Altstadt, Wilsdruffer Vorstadt/Seevorstadt-West 317 9,08 (+ 4,1 %) 6,00 – 14,29 12,60

Äußere Neustadt, Innere Neustadt, Leipziger Vorstadt 685 8,42 (+ 2,7 %) 6,74 – 11,37 10,81

Bühlau/Weißer Hirsch, Loschwitz/Wachwitz, Radeberger Vorstadt 345 8,47 (+ 3,9 %) 6,02 – 11,03 10,50

Plauen, Strehlen, Südvorstadt-West 465 8,06 (+ 3,4 %) 5,68 – 10,48 11,10

Striesen, Blasewitz 588 8,10 (+ 4,9 %) 6,56 – 10,75 10,35

Gruna, Johannstadt-Nord, Johannstadt-Süd 416 7,75 (+ 5,7 %) 6,13 – 10,00 12,31

Mickten, Pieschen-Nord/Trachenberge, Pieschen-Süd 579 7,50 (+ 3,5 %) 6,00 – 10,50 10,37

Cotta, Löbtau-Nord, Löbtau-Süd 684 7,49 (+ 4,3 %) 6,04 – 9,05 9,63

Laubegast, Leuben, Tolkewitz/Seidnitz-Nord 476 7,24 (+ 4,8 %) 5,80 – 9,98 11,08

Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal

Dresden WGH-Marktbericht 2019/2020 5

Pieschen-Nord/Trachtenberge

Krieschen-dorf

Dresdner Heide

Weißig

Lausa

Eschdorf

Klotzsche

Kaditz

Pillnitz

Hellerau

Altstadt II

Marsdorf

Hellerberge

Langebrück

Schönborn

Altstadt I

Bühlau

Schull-witz

Friedrichstadt

Trachau

Wilschdorf

Lockwitz

Strehlen

Gorbitz

Striesen Schön-feld

Reick

Losch-witz

RadebergerVorstadt

Südvorstadt

Rossendorf

Seidnitz

LeubenCoschütz

BlasewitzCotta

Gomlitz

Löbtau

Prohlis

Unkersdorf

Zschieren

Helfenberg

Plauen

Mickten

Kaitz

Pieschen

Dobritz

Niedersedlitz

CossebaudeLeipzigerVorstadt

Dölzschen

Roch-witz

PodemusOmsewitz

Tolke-witz

GrunaPennrich

NickernKauscha

Mockritz

Laube-gast

Stetzsch

Roßthal

Papp-ritz

Großluga

Reitzen-dorf

Briesnitz

Hosterwitz

Oberwartha

Wach-witzGompitz

Leubnitz-Neuostra

Merbitz

Steinbach

Naußlitz

Obergohlis

Gostritz

Ockerwitz

ÜbigauBrabschütz

Niedergohlis

Zöllmen

Mobschatz

Meußlitz

Räcknitz

Leuteritz

Cunners-dorf

Altfranken

Kemnitz

Gittersee

Niederwartha

Ober-poyritz

Sporbitz

Borsberg

Zaschen-dorf

Gönns-dorf

InnereNeustadt

Roitzsch

Torna

Kleinpestitz

Weißer Hirsch

Weixdorf

Albertstadt

ÄußereNeustadt

Rennersdorf

Zschertnitz

Malschen-dorf

Klein-/Groß-zschachwitz

Leutewitz

Kleinluga

Nieder-poyritz

Söbrigen

Wölfnitz

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Dresden - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser

Gewerbe-/IndustrieflächeSehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage

Gewässer Grünfläche

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2017 2018 2019 Prognose

Faktor 18,0 – 25,0 22,0 – 29,0 22,0 – 31,0

18,0 – 23,0 20,0 – 26,0 20,0 – 27,0

16,0 – 22,5 17,0 – 24,5 17,0 – 25,0

13,0 – 17,0 15,0 – 21,0 16,0 – 23,0

Preis EUR/m2 1.600 – 3.050 1.800 – 3.100 1.900 – 3.300

1.330 – 2.500 1.450 – 2.700 1.500 – 2.700

1.180 – 1.880 1.200 – 1.990 1.300 – 2.100

900 – 1.400 900 – 1.670 1.000 – 1.750

Quelle: Engel & Völkers Commercial

Dresden nimmt zweifelsohne eine führende Position am ostdeutschen Immobilienmarkt ein, die in Zukunft sicher weiter ausgebaut werden kann. Der Erfolgsindikator für kurz- und langfristige Investitionen ist hierbei die kontinuierliche Bevölkerungsentwicklung, die vor allem Studenten und junge, gut ausgebil-dete „Neudresdner“ anzieht. Das Wirtschaftswachstum der Landeshauptstadt konzentriert sich vor allem auf Spitzentechnologien, die die Löhne sowie die Kaufkraft stärken.

Michael Wittig, Engel & Völkers Commercial Dresden

Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise

6 Dresden WGH-Marktbericht 2019/2020

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* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial

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Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial

Transaktionsvolumen

* Prognosespanne

Leipzig bildet durch seine sozioökonomische Dynamik

das Rückgrat der Metropolregion Mitteldeutschland.

Das Bevölkerungswachstum ist das höchste unter den

deutschen Großstädten. Die Einwohnerzahl ist seit 2013

um knapp 10 % gestiegen und hat im Jahr 2018 die

600.000er-Marke überschritten; das Leipziger Amt für

Statistik rechnet mit einem Anstieg der Einwohnerzahl

auf über 700.000 bis zum Jahr 2030. Insbesondere zieht

es Menschen aus dem ländlichen Raum Sachsens sowie

bundesweit Studierende in die Stadt. Der zunehmende

Wohnraumbedarf geht einher mit der kontinuierlich sin-

kenden Leerstandsquote. Der Leerstand verringerte sich

gegenüber dem Vorjahr um 1,2 Prozentpunkte und betrug

2018 nur noch 3,5 %. Hinsichtlich der Mieter- und Käu-

ferstruktur, aber auch hinsichtlich des Transaktionsvolu-

mens wird der Leipziger Markt für Wohn- und Geschäfts-

häuser mit den Märkten anderer deutscher Großstädte

zunehmend vergleichbar.

Leipzig als großstädtische

Investitionsalternative

Mit einem Geldumsatz von 810 Mio. im Jahr 2018 über-

traf Leipzig etwa Düsseldorf (578 Mio. EUR) oder Stutt-

gart (545 Mio. EUR). Der durchschnittliche Objektpreis

ist mit 1,61 Mio. EUR geringfügig höher als im Vorjahr

(1,54 Mio. EUR). Die durchschnittliche Angebotsmiete

nahm in Leipzig gegenüber dem Vorjahr um 3,6 % zu, ist

jedoch mit 7,28 EUR/m2 noch vergleichsweise niedrig.

Die Kaufkraft pro Kopf ist in Leipzig seit 2013 um knapp

17 % gestiegen. Trotzdem stellt die im bundesdeutschen

Vergleich immer noch unterdurchschnittliche Kaufkraft

601.737 20.755 EUR 2.314 3,5 % 7,28 EUR/m²



Baufertigstellungen+ 39,9 % (zu 2017)



LEIPZIG

Leipzig WGH-Marktbericht 2019/2020 7

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6,4 6,25,7

4,9 4,64,1

7,6 7,46,9

5,6 5,34,4


in %




(Kaufkraftindex: 86,5) für die Entwicklung der erzielba-

ren Mietpreise einen begrenzenden Faktor dar. Obwohl

die Transaktionszahl seit 2014 abgenommen hat, ist die

Nachfrage weiterhin ungebrochen stark. So weichen

etwa Investoren wegen wohnpolitischer Eingriffe auf den

Berliner Wohnungsmarkt, z. B. in Form des Mietpreis-

deckels, auf mitteldeutsche Standorte wie Leipzig aus.

Nachfrage ist lageunabhängig hoch

Leipzig verfügt mit über 15.000 Kulturdenkmälern,

darunter 80 % Gründerzeitbauten, über einen attraktiven

innenstadtnahen Wohnbestand. Aber auch die Entwick-

lung von Neubauprojekten schreitet stadtweit voran,

um dem wachsenden Wohnraumbedarf gerecht zu

werden. So soll am Bayerischen Bahnhof ein Quartier

mit Schulen, 1.600 Wohnungen und 150.000 m2 Gewerbe-

fläche entstehen. Ebenso sind bei Investoren die Stadt-

randlagen beliebt, wie etwa der Bau von 470 Wohnungen

am Lindenauer Hafen im Westen Leipzigs zeigt. In

nahezu allen Lagen herrscht eine hohe Nachfrage nach

Wohn- und Geschäftshäusern. In den bevorzugten Stadt-

teilen und Spitzenlagen ist die Nachfrage für einen Preis-

anstieg auf das Niveau von 2.850 EUR/m2 verantwort-

lich. Für private Investoren scheint damit eine Grenze für

den Markteinstieg erreicht zu sein. Bei den Preisen für

Anlageimmo bilien ist eine Seitwärtsentwicklung zu

beobachten. Wie auch in Dresden ist die Obergrenze

bei den Angebots preisen und Faktoren in guten und

sehr guten Lagen vorerst erreicht. In mittleren und einfa-

chen Lagen hingegen ist u. a. wegen des Neubau- und

Modernisierungspotenzials noch von einem Anstieg

der Quadratmeterpreise aus zugehen. Engel & Völkers

Commercial geht im Jahr 2019 von einem Transaktions-

volumen zwischen 880 und 950 Mio. EUR aus.


Stadtteil Anzahl der




Zentrum-Ost, Zentrum-Südost 615 8,72 (+ 4,1 %) 6,00 – 12,22 10,76

Zentrum, Zentrum-Süd 312 8,56 (+ 3,0 %) 6,50 – 10,99 10,22

Zentrum-Nordwest, Zentrum-West 413 8,76 (+ 10,6 %) 6,24 – 12,41 11,60

Lindenau, Plagwitz, Schleußig 652 7,73 (+ 6,6 %) 5,66 – 10,80 10,95

Gohlis-Mitte, Gohlis-Nord, Gohlis-Süd 1.054 7,43 (+ 8,3 %) 5,30 – 10,50 9,72

Reudnitz-Thonberg, Stötteritz 815 6,90 (+ 0,8 %) 5,11 – 9,00 9,13

Altlindenau, Leutzsch 647 6,88 (+ 1,9 %) 4,80 – 8,99 9,71

Anger-Crottendorf, Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf 912 6,72 (+ 4,2 %) 4,95 – 8,70 –


8 Leipzig WGH-Marktbericht 2019/2020

Volkmars-dorf

Sellerhausen-Stünz

Neu-lindenau

Grünau-Mitte

Seehausen

Lindenthal

Holzhausen

Thekla

Großzschocher

Engelsdorf

Lützschena-Stahmeln

Wiederitzsch

Mölkau

Miltitz

Connewitz

Wahren

Liebertwolkwitz

Möckern

Leutzsch

Plaußig- Portitz

Hartmannsdorf-Knautnaundorf

Böhlitz-Ehrenberg

Althen-Kleinpösna

Stötteritz

Eutritzsch

Baalsdorf

Heiterblick

Probstheida

Schönau

Paunsdorf

MockauNord

Knautkleeberg-Knauthain

Dölitz-Dösen

Lößnig

Schleußig

Burghausen-Rückmarsdorf

Lausen-Grünau

Meusdorf

NordwestAltlindenau

Klein-zschocher

SüdvorstadtPlagwitz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd

Gohlis-Mitte

Mark-kleeberg

SüdLindenau

Schönefeld-Ost

Südost

Ost

Schönefeld-Abtnaundorf

Anger-Crottendorf

West

Grünau Siedlung

Marien-brunn

Reudnitz-Thonberg

MockauSüd

Nord

Zentrum

Grünau-OstGrünauNord

Neu-schöne-

feld

Taucha

Schkeuditz

Markranstädt

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Leipzig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser



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al

2017 2018 2019 Prognose

Faktor 20,5 – 29,0 22,5 – 29,5 25,0 – 31,5

18,5 – 26,0 19,5 – 26,0 22,0 – 27,0

16,0 – 21,0 18,0 – 24,0 21,0 – 25,0

14,5 – 19,0 16,5 – 21,0 19,0 – 22,0

Preis EUR/m2 1.350 – 2.500 1.500 – 2.800 1.800 – 2.850

1.100 – 1.790 1.300 – 2.000 1.400 – 2.200

1.000 – 1.380 1.150 – 1.690 1.350 – 1.800

800 – 1.190 980 – 1.300 1.100 – 1.500


Leipzig durchlebt einen beispiellosen Aufstieg an die Spitze der ostdeutschen Immobilienwirtschaft. So wuchs die Einwohnerzahl der Messe-/Universitätsstadt seit 2005 so stark wie in keiner anderen deutschen Stadt. Auch die wirtschaftlichen Eckdaten, beispielsweise die Dynamik und Position Leipzigs in der inter-nationalen Logistikbranche, sind beeindruckend. Anleger reagieren mit steigender Nachfrage, der Markt mit höheren Preisen. Dennoch liegen die erzielbaren Renditen noch spürbar über den Top-7-Metropolen.

Ralf Oberänder, Engel & Völkers Commercial Leipzig


Leipzig WGH-Marktbericht 2019/2020 9

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Quelle: Gutachterausschuss Halle (Saale), Engel & Völkers Commercial

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Quelle: Gutachterausschuss Halle (Saale), Engel & Völkers Commercial

Transaktionsvolumen

* Prognosespanne

Im Verlauf der vergangenen drei bis vier Jahre hat sich

Halle zum beliebten Investitionsstandort für nationale

und internationale Investoren entwickelt. Dafür sind u. a.

die Preissteigerungen im Bundesgebiet insgesamt, aber

auch die Bedeutung der Wirtschaftsregion Leipzig-Halle

verantwortlich. Innerhalb der Region konnte im Jahr

2018 stärker als in den Vorjahren beobachtet werden,

dass Investoren wegen der vergleichsweise hohen Preise

und einer Zunahme der Projektvolumen am Leipziger

Markt vermehrt in Halle investieren. Als Schnittpunkt der

Verkehrsachsen Dortmund–Dresden und Berlin–Mün-

chen bilden die beiden Städte das Drehkreuz Mittel-

deutschlands. 2018 erfolgte die Anbindung Halles an die

ICE-Sprinterstrecke Berlin–München. Am Kreuz der

Autobahnen A9 und A14 befi ndet sich der Flughafen

Leipzig/Halle mit dem Luftfahrt-Drehkreuz der DHL.

Unweit vom Flughafen sind im 230 ha großen Industrie-

gebiet Star Park Unternehmen aus den Branchen Techno-

logie, Industrie, IT und Logistik angesiedelt. Im Zuge der

Herausbildung der Metropolregion Halle-Leipzig gewin-

nen darüber hinaus Standorte im Umland der beiden

Städte an Attraktivität, wie etwa Schkeuditz, Leuna und

Merseburg.

Junge Stadt mit attraktivem Altbau

Halle verzeichnet seit 2010 einen kontinuierlichen Bevöl-

kerungsanstieg und ist mit mehr als 241.000 Einwohnern

nach Magdeburg die zweitgrößte Stadt Sachsen-Anhalts.

Einen nicht unerheblichen Teil der Bevölkerung bilden

die insgesamt über 21.000 Studierenden der Martin-

Luther-Universität Halle-Wittenberg sowie der Burg

Giebichenstein Kunsthochschule Halle. Zu den belieb-

testen Wohnlagen zählen die universitätsnahen Stadtteile

241.333 19.982 EUR 404 7,6 % 6,18 EUR/m²






HALLE (SAALE)

10 Halle (Saale) WGH-Marktbericht 2019/2020

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1.753

1.168Halle (Saale)




in EUR/m2

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7,6 7,3 7,16,5

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6,3 6,1


in %




Nördliche Innenstadt, Mühlwegviertel, Paulusviertel und

Giebichenstein. Hier werden die höchsten Mietpreise

und Faktoren aufgerufen. Die historische Altstadt Halles

wurde im Krieg verhältnismäßig wenig zerstört und stellt

heute eines der größten Flächendenkmale Deutschlands

dar. Insbesondere revitalisierte und vermietete Gründer-

zeitbauten sind für Investoren interessant, zumal sich im

Vergleich zu Leipzig bei einem niedrigeren Preisniveau,

aber nahezu gleichen Mieten teilweise eine höhere Ren-

dite erzielen lässt.

Hohe Nachfrage

bei unterschiedlichen Anlegern

Auf dem Hallenser Wohn- und Geschäftshausmarkt

übersteigt die Nachfrage das Angebot. Folglich hat das

Transaktionsvolumen in den vergangenen Jahren rasant

zugenommen. Während im Jahr 2015 Objekte im Wert

von 89 Mio. EUR gehandelt wurden, belief sich das

Volumen 2018 auf 217 Mio. EUR. Damit konnte gegen-

über dem Vorjahr eine Steigerung von 17,3 % verzeich-

net werden. Die Zahl der gehandelten Objekte hat gegen-

über 2017 von 165 auf 179 leicht zugenommen, womit

im Wesentlichen das Niveau der Vorjahre gehalten wird.

Die Käuferstruktur setzt sich sowohl aus privaten als

auch aus institutio nellen Anlegern zusammen. Der Groß-

teil der Käufer kommt aus den alten Bundesländern und

Berlin. Darüber hinaus sind internationale Käufergrup-

pen, z.B. aus Spanien, Österreich und Israel, in Halle

aktiv. Engel & Völkers Commercial rechnet im Jahr 2019

mit einem soliden Transaktionsvolumen zwischen 205

und 285 Mio. EUR.






Altstadt 174 7,38 (+ 0,3 %) 5,17 – 10,00 6,56

Giebichenstein, Kröllwitz 175 7,43 (+ 2,6 %) 5,59 – 11,00 8,66

Nördliche Innenstadt, Paulusviertel 484 6,98 (+ 2,8 %) 5,00 – 9,02 7,68

Lutherplatz/Thüringer Bahnhof, Südliche Innenstadt 755 6,41 (+ 2,2 %) 5,00 – 8,86 –

Ortslage Trotha 106 6,24 (+ 1,1 %) 5,43 – 7,00 –

Damaschkestraße, Gesundbrunnen 148 6,32 (+ 3,9 %) 5,40 – 7,54 –

Freiimfelde/Kanenaer Weg 81 6,07 (+ 8,2 %) 4,73 – 7,51 –

Südstadt 291 5,66 (+ 4,6 %) 4,70 – 7,00 –

Nördliche Neustadt, Südliche Neustadt, Westliche Neustadt 586 5,32 (– 2,0 %) 4,24 – 7,93 –

Silberhöhe 371 4,77 (– 2,7 %) 3,90 – 5,77 –


Halle (Saale) WGH-Marktbericht 2019/2020 11

DRder Frei-

Dölau

straflestrafle

Gebiet

Beesen

TornauSeeben

Trotha

Lettin

imfelde

viertelPaulus-

Diemitz

Kanena/

Diesel-

Planena

Altstadt

Osendorf

Dautzsch

Siedlung

Landrain

Blumenau

Neustadt

Saaleaue

Bruckdorf

Radewell/

ReideburgNietleben

Innenstadt

Innenstadt

Damaschke-

Ammendorf/

LutherplatzGesundbrunnen

Frohe Zukunft

Gewerbegebiet

Dölauer Heide

Gottfried-Keller-

Westliche Neustadt

Industriegebiet Nord

SAALE

B6

B6

B91

B80

A14 B100

A143

Kröllwitz

Mötzlich

steinGiebichen-

Nördliche

BüschdorfSüdliche

Südstadt

WörmlitzBöllberg/

Heide-Süd

NeustadtNördliche

NeustadtSüdliche

Halle (Saale) - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser



© E

ngel

& V

ölke

rs C

omm

erci

al

2017 2018 2019 Prognose

Faktor 15,5 – 18,8 16,5 – 22,0 18,0 – 23,0

14,5 – 16,5 16,0 – 18,5 17,0 – 20,0

12,3 – 14,8 14,5 – 17,0 15,5 – 17,5

9,5 – 12,8 12,0 – 15,0 12,5 – 16,0

Preis EUR/m2 930 – 1.350 1.050 – 1.500 1.100 – 1.600

800 – 1.100 950 – 1.250 1.000 – 1.350

650 – 850 800 – 1.000 850 – 1.150

450 – 700 600 – 800 700 – 900


Die Entwicklung der Universitätsstadt Halle (Saale) ist ein Musterbeispiel des ostdeutschen Immo-bilienmarktes. Investoren überzeugt der nachhaltige Mix aus Wirtschaft, Wissenschaft und Kultur, positiver Bevölkerungsentwicklung sowie dem verhältnismäßig attraktiven Preisniveau. Folglich nimmt die Nach-frage nach Anlageobjekten in der bevölkerungsreichsten Stadt Sachsen-Anhalts unverändert zu. Zu den beliebtesten Stadtteilen zählen die Nördliche Innenstadt, Giebichenstein und das Paulusviertel.

Tarik Pawelke, Engel & Völkers Commercial Halle (Saale)


12 Halle (Saale) WGH-Marktbericht 2019/2020

0

70

140

210

280

350

2019*20182017201620152014

260

208 22

3

213 24

5

275

305

Anz

ahl

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Chemnitz, Engel & Völkers Commercial

Transaktionsanzahl

0

50

100

150

200

250

2019*20182017201620152014

163

78 85

97

156

190

210

in M

io. E

UR

Quelle: Gutachterausschuss Chemnitz, Engel & Völkers Commercial

Transaktionsvolumen

* Prognosespanne

Chemnitz ist seit über 200 Jahren Industriestandort mit

einer günstigen geographischen Lage nahe Dresden. Seit

1990 erlebt die drittgrößte Stadt Sachsens einen Struktur-

wandel. Große Bedeutung haben die ansässige Automobil-

und Zulieferindustrie, die Informationstechnologie, der

Maschinen- und Anlagenbau sowie die Technische Uni-

versität. Als „Schwarmstadt“ zieht Chemnitz überregional

Studierende sowie Arbeitskräfte aus dem Erzgebirgsvor-

land an. Der Zuzug wirkt sich positiv auf die Kaufkraft

aus, die in Chemnitz mit 21.461 EUR pro Kopf höher ist

als etwa in Leipzig (20.755 EUR). Die heutige Situation

auf dem Chemnitzer Wohnungsmarkt ist hinsichtlich des

Flächenangebots mit der Situation in Leipzig vor zehn Jah-

ren vergleichbar. Die Leerstandsquote hat gegenüber dem

Vorjahr leicht abgenommen, ist aber mit 8,5 % Ausdruck

der hohen Flächenverfügbarkeit. Angesichts des Ange-

bots und der Preisgünstigkeit von Wohnraum erübrigt

sich die Diskussion wohnpolitischer Instrumente wie

etwa eines Mietpreisdeckels oder einer Miet preisbremse

in Chemnitz. Dies bietet Investoren Planungssicherheit.

Engel & Völkers Commercial hat das Potenzial der Groß-

stadt erkannt und den Markt als erstes über regional täti-

ges Makler haus zu einem frühen Zeitpunkt erschlossen.

So konnte Engel & Völkers Commercial seinen Marktan-

teil in den vergangenen drei Jahren auf inzwischen über

20 % stark ausbauen.

Attraktive Investments für Privatanleger

Dort, wo sich Projektentwickler engagieren und Neubau-

ten entstehen, ist spürbar, dass die Stadt im Aufschwung

ist. Der Umbau der ehemaligen Aktienspinnerei am Haupt-

bahnhof zur Universitätsbibliothek sowie die Revitalisie-

rung des benachbarten Brühls zu einem urbanen, studen-

tisch geprägten Quartier gab einen positiven Impuls für die

Innenstadt. Investoren erkennen die Chancen der Stadtent-

247.721 21.461 EUR 513 8,5 % 5,21 EUR/m²






CHEMNITZ

Chemnitz WGH-Marktbericht 2019/2020 13

D

D

C

B

A

0 1.000 2.000 3.000 4.000

3.545

1.771

1.306

1.753

806Chemnitz




in EUR/m2

-2

0

2

4

6

8

10

201920182017201620152014

7,9 7,77,0

6,35,7 5,4

9,4 8,97,9

7,1 6,76,1


in %




wicklung, sodass die Transaktionszahl kontinuierlich und

lageun abhängig ansteigt. Mit einem Geldvolumen von

rund 163 Mio. EUR bei insgesamt 260 registrierten Ver-

käufen wurde 2018 das umsatzstärkste Ergebnis seit über

zehn Jahren erzielt. Im Durchschnitt wechselte ein Objekt

für 626.900 EUR den Eigentümer (– 1,3 % gegenüber

Vorjahr). Der typische Einstiegspreis für Mehrfamilien-

häuser bewegte sich in einer Spanne zwischen 400.000

bis 800.000 EUR, was für Privatanleger attraktiv ist. Für

institutionelle Inves toren bietet sich der Erwerb von

Objektportfolios an.

Günstige Objektpreise

auch in guten Lagen

Parallel zur Nachfrage sind die Preise für Wohn- und

Geschäftshäuser im Jahr 2018 in nahezu allen Lagen

gestiegen. Trotzdem werden auch in mittleren und guten

Lagen immer noch Objekte zu Preisen von unter

1.000 EUR/m2 angeboten, was ein Argument für preisbe-

wusste Anleger ist, den Chemnitzer Markt zu prüfen. Zu

den beliebten Lagen zählen der Kaßberg, wo der Leer-

stand nur etwa 1% beträgt, und Schloßchemnitz. Das

Lutherviertel und Bernsdorf profitieren von der Nähe zur

Technischen Universität. Anders als in Leipzig oder

Dresden, wo nahezu alle Stadtteile gute Investitionen

versprechen, spielen in Chemnitz im Hinblick auf die

erzielbaren Mietpreise Lagemerkmale eine größere

Rolle. Insbesondere gilt es, die künftige Entwicklung der

Mikrolage bei der Investitionsentscheidung zu berück-

sichtigen. Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert

Engel & Völkers Commercial ein Umsatzvolumen zwi-

schen 190 und 210 Mio. EUR.






Reichenhain, Rabenstein 44 6,06 (+ 1,9 %) 4,76 – 7,36 –

Kaßberg 882 5,50 (+ 3,0 %) 4,49 – 7,00 8,33

Altendorf 264 5,33 (+ 0,4 %) 4,34 – 6,30 8,37

Schönau, Siegmar 94 5,51 (+ 4,1 %) 4,20 – 7,73 –

Borna-Heinersdorf 88 6,11 (+ 15,7 %) 4,38 – 8,50 –

Lutherviertel, Gablenz, Yorckgebiet 802 5,13 (– 0,8 %) 4,20 – 6,50 –

Schloßchemnitz 589 5,23 (+ 1,2 %) 4,00 – 6,91 8,05

Kapellenberg, Bernsdorf, Kappel 774 5,13 (– 0,4 %) 4,00 – 7,04 7,35

Zentrum, Ebersdorf 578 5,07 (+ 0,2 %) 3,85 – 7,25 –

Altchemnitz, Hilbersdorf, Sonnenberg 1.648 4,91 (+ 3,5 %) 3,71 – 6,77 8,13


14 Chemnitz WGH-Marktbericht 2019/2020

dorf

dorf

dorf

berg

Euba

berg

Alt-Grüna

leite

Furth

gebietYorck-

Glösa-

Borna-

Kappel

viertel

Sonnen-

Luther-

Gablenz

KaßbergZentrum

Siegmar

Schönau

Harthau

Morgen-

Hutholz

Helbers- chemnitzStelzen-

Markers-

Rottluff

Draisdorf

Kapellen-

Altenhain

Ebersdorf

BernsdorfAdelsberg

Röhrsdorf

Altendorf

Einsiedel

Mittelbach

Rabenstein

Hilbersdorf

Reichenhain

Heinersdorf

Erfenschlag

Klaffenbach

Reichenbrand

Wittgensdorf

Schloßchemnitz

Kleinolbersdorf-

A4

B95

A72

B95

B173

B107

B174

B169

B173

Chemnitz - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser



© E

ngel

& V

ölke

rs C

omm

erci

al

2017 2018 2019 Prognose

Faktor 16,0 – 21,0 17,0 – 25,0 17,5 – 25,5

13,0 – 19,0 14,0 – 21,0 15,0 – 22,0

11,0 – 17,0 12,5 – 19,0 13,0 – 20,0

9,0 – 15,0 10,0 – 17,0 10,0 – 17,0

Preis EUR/m2 850 – 1.350 920 – 1.450 950 – 1.650

630 – 1.080 750 – 1.150 750 – 1.335

470 – 950 550 – 1.050 600 – 1.100

280 – 700 400 – 900 500 – 950


Auf der Suche nach renditestarken Anlagen setzen überregionale Investoren seit einigen Jahren auf die Universitätsstadt Chemnitz. Sachsens drittgrößte Stadt bietet derzeit noch lukrative Anlagemöglichkeiten. Zu den nachhaltig positiven Faktoren zählen vor allem die Erfolge in Wissenschaft und Wirtschaft, welche für ein stabiles Wachstum in der Region Chemnitz sorgen. Besonders profitieren die guten Stadtlagen Schloßchemnitz, Kaßberg, Lutherviertel und Zentrum.

Christian Koge, Engel & Völkers Commercial Chemnitz


Chemnitz WGH-Marktbericht 2019/2020 15

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40

80

120

160

200

2019*20182017201620152014

140

100

180

130

88

155

175

Anz

ahl

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Zwickau, Engel & Völkers Commercial

Transaktionsanzahl

0

40

80

120

160

200

2019*20182017201620152014

121

23

59

42

19

140

165

in M

io. E

UR

Quelle: Gutachterausschuss Zwickau, Engel & Völkers Commercial

Transaktionsvolumen

* Prognosespanne

ZWICKAU

Engel & Völkers Commercial erschließt derzeit, wie

bereits zuvor in Halle und Chemnitz, zu einem frühen

Zeitpunkt den Zwickauer Markt als erstes überregional

tätiges Maklerhaus. Es ist zu erwarten, dass Immobilien-

eigentümer in Zwickau mittelfristig von einer ähnlichen

Käuferwanderung profi tieren werden, wie sie sich im

vergangenen Jahrzehnt an den anderen mitteldeutschen

Standorten vollzogen hat. Zwischen 2010 und 2012 kehr-

ten Investoren in Erwartung höherer Renditen vermehrt

Berlin den Rücken und wandten sich Leipzig zu. Nach-

dem im Anschluss Halle und später auch Chemnitz in

den Fokus rückten, wird von Kaufi nteressenten inzwi-

schen auch der Standort Zwickau geprüft. Das Transakti-

onsvolumen von Wohn- und Geschäftshäusern hat sich in

Zwickau zwischen 2014 und 2018 auf 121 Mio. EUR

mehr als verfünff acht. Damit bewegt es sich zwar noch

unter dem Niveau der anderen in diesem Marktreport

untersuchten Städte, könnte aber bald an das Ergebnis

von Chemnitz (in 2018: 163 Mio.) heranreichen. Wäh-

rend sich die Quadratmeterpreise für Wohn- und

Geschäftshäuser zwischen den beiden Städten kaum

unterscheiden, wurde in Zwickau 2018 mit 5,34 EUR/m2

bereits eine höhere durchschnittliche Angebotsmiete als

in Chemnitz (5,21 EUR/m2) erzielt.

Angestellte und Studenten sorgen

für Wohnungsbedarf

Die Wirtschaftsregion Chemnitz-Zwickau profi tiert von

den Standorten des Automobilherstellers Volks wagen.

Allein in Zwickau hat der Konzern rund 1,2 Mrd. EUR in

den Ausbau eines Werkes für Elek tromobilität mit rund

8.000 Arbeitsplätzen investiert. Der Kooperationspartner

von Volkswagen ist die FH Westsächsische Hochschule

89.540 20.968 EUR 307 11,2 % 5,34 EUR/m²

Bevölkerung– 2,2 % (zu 2013)





16 Zwickau WGH-Marktbericht 2019/2020

D

D

C

B

A

0 1.000 2.000 3.000 4.000

3.545

1.771

1.306

1.753

704Zwickau




in EUR/m2

– 2

0

2

4

6

8

10

20192018201720162015

6,66,0

7,5

6,9

8,07,1


in %




Zwickau (WHZ), die inzwischen ins Zwickauer Zent-

rum umgezogen ist. Als wichtige Mietergruppen sor-

gen sowohl VW-Mitarbeiter als auch Studierende für

einen zunehmenden Wohnraumbedarf und damit bei

Immobilieninvestoren und Projektentwicklern für Pla-

nungssicherheit. Die wachsende Wohnraumnachfrage

ist für einen stellenweisen Anstieg des Mietpreises im

Innenstadtbereich auf 8,00 EUR/m2 verantwortlich.

Deswegen sind für Investoren derzeit die sehr guten

Zentrumslagen Mitte, Mitte- West, Mitte-Nord, Nord-

vorstadt und die Bahnhofsvorstadt interessant. In ein-

fachen Lagen wurden 2018 nur geringe Faktoren

erzielt. Da der Zwickauer Immobilienmarkt erwar-

tungsgemäß eine ähnliche Entwicklung wie der Chem-

nitzer Markt erleben wird, werden in den kommenden

Jahren vor allem bessere Lagen einen Preisanstieg ver-

zeichnen.

Attraktivität für Privatinvestoren

Wie auch in Chemnitz sind in den vergangenen fünf Jah-

ren vermehrt regionale Anleger hinzugekommen. Aber

auch überregionale Investoren sind in Zwickau aktiv und

haben ihren Bestand ausgebaut, darunter etwa Akteure

aus Berlin und München. Als vergleichsweise kleine

Stadt mit geringeren Transaktionsvolumen und Objekt-

größen lockt Zwickau Investoren nicht in gleicher Weise

an wie Halle oder Chemnitz. Jedoch wird die Stadt wegen

ihrer Überschaubarkeit ein kleiner, interessanter Markt

mit vergleichsweise günstigen Objekten und Attraktivität

für Privatinvestoren bleiben. Zwickau ist etwa für Anle-

ger interessant, die kurzfristig ca. zwischen 300.000 und

700.000 EUR investieren möchten. Im laufenden Jahr

rechnet Engel & Völkers Commercial mit einem Geld-

umsatz zwischen 140 und 165 Mio. EUR.






Bahnhofsvorstadt 130 5,36 (+ 5,3 %) 4,05 – 7,49 7,53

Eckersbach 106 5,35 (+ 7,6 %) 4,50 – 5,59 5,51

Innenstadt 262 5,67 (+ 4,8 %) 4,28 – 7,49 7,06

Marienthal 318 5,13 (+ 3,0 %) 4,16 – 6,50 –

Neuplanitz 107 4,67 (+ 5,4 %) 4,22 – 5,16 –

Niederplanitz 55 5,06 (+ 0,4 %) 3,93 – 6,20 –

Pölbitz 326 5,28 (+ 1,1 %) 4,51 – 6,42 –

Zentrum 56 5,24 (– 0,2 %) 4,38 – 6,50 –


Zwickau WGH-Marktbericht 2019/2020 17

B175

B93

B175

B173

B173

B93

A72

B175

Schlunzig

Mosel

Oberrothenbach

Hartmannsdorf

Crossen

Niederhohndorf

Weißenborn

Schneppendorf

PölbitzAuerbach

Eckersbach

TalstraßeTrillerberg

Eckersbacher Siedlung Pöhlau

Marienthal West Marienthal

Ost

NordvorstadtMitte-Nord

Innen-stadt

Mitte-West Mitte-

Süd

Äuß. Dresdner Str./Pöhlauer Str.

BrandGeb. Reichenbacher Str.

Schedewitz/Geinitzsiedlung

Oberhohndorf

BockwaNiederplanitzNeuplanitz

OberplanitzCainsdorf

RottmannsdorfHüttelsgrün

Zwickau - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser



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erci

al

2017 2018 2019 Prognose

Faktor 13,0 – 19,0 14,0 – 20,0 15,0 – 22,0

12,0 – 17,0 13,0 – 18,0 14,0 – 19,0

11,0 – 14,0 12,0 – 15,0 12,0 – 16,0

9,5 – 13,5 10,0 – 14,0 11,0 – 15,0

Preis EUR/m2 770 – 1.200 790 – 1.240 820 – 1.360

600 – 1.130 630 – 1.165 690 – 1.210

500 – 900 520 – 930 550 – 940

480 – 820 490 – 850 520 – 890


Hinsichtlich der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen steht Zwickau als viertgrößte Stadt Sachsens den Großstädten Mitteldeutschlands in nichts nach. Als Teil der Wirtschaftsregion Chemnitz-Zwickau bie-tet die Stadt einen zukunftsweisenden Mix aus prosperierender Wirtschaft, Wissenschaft, Innovation in der E-Mobilität (u. a. VW, Westsächsische Hochschule) sowie Handel und Kultur. Für Anleger stellen diese Komponenten die Basis für einen positiven Vermietungsmarkt mit attraktiven Anlagemöglichkeiten dar.

Tobias Hahn, Engel & Völkers Commercial Chemnitz


18 Zwickau WGH-Marktbericht 2019/2020

Leipzig

Dresden

Zwickau

Chemnitz

Halle (Saale)

EuV Immobilien Sachsen GmbHLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH

Engel & Völkers Commercial DresdenKleine Brüdergasse 501067 DresdenTelefon +49-(0)351-65 57 [email protected]

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Engel & Völkers Commercial Halle (Saale)Hansering 1406108 Halle (Saale)Telefon +49-(0)345-470 49 [email protected]

Engel & Völkers Commercial Chemnitz/ZwickauInnere Klosterstraße 409111 ChemnitzTelefon +49-(0)371-91 19 93 [email protected]

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Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni 2019. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (31.12.2018), Kaufkraft (2019, MB-Research), Marktaktive Leerstandsquote (2017, empirica-Leerstandsindex), Baufertigstellungen (2018, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2019, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.

Wohn- & Geschäftshäuser · Marktreport 2019/2020 Dresden · … · B D C B A 0 1.000 2.000 3.000...

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