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Wohnimmobilien zur Altersvorsorge –Worauf muss man achten?

Dr. Reiner Braun und Ulrich PfeifferBerlin, 28. Oktober 2013

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Was ist (gut für die) Altersvorsorge?

langfristige Vermögensanlage: Aufbau im Laufe des Erwerbslebens Verzehr im Ruhestand

Nebenbedingungen: Effizienz

(Langlebigkeitsrisikos + Substanzverzehr) stabile Erträge in der Verzehrphase

-> Tilgungssparen

-> Mieteinnahmen / ersparte Miete

-> Ja, bei umsichtiger Objektwahl

Was ist dabei zu berücksichtigen?

-> vererbte Immobilien sind sanierungsbedürftig

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Inhalt

Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung

Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte

Drohen Preisblasen?

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Angebot: Früher jedes Jahrzehnt ein neuer ZyklusFertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden 1967-2011

Quelle: Destatis

Geschätzte Lücke allein im Zeitraum 2006-10: rd. 650 Tsd. Wohnungen

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Knappheit und Leerstand durch BinnenwanderungVeränderung Einwohner, Haushalte und Wohnungsbestand 2006-2011

Quelle: empirica-Regionaldatenbank, DestatisFallzahl (Zu-/Abwanderung/Stagnation) = (167/118/118) Zu-/Abwanderung: Saldo pro Tsd. Einwohner >5 (<-5)

Mehr Haushalte +Binnenwanderung-> quantitative Lücke.Neubau trotz Leerstand-> qualitative Lücke.

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Es gibt kein allgemeines „zurück in die Stadt“Umlandwanderung und überregionale Wanderung in Großstädten

Quelle: BBSR

Wachstumsregionen Schrumpfungsregionen

Zahlen = Wanderungssaldo je Tsd. Einwohner von/aus.. Kernstadt Umland überregional

Städte wachsen durch Umlandwanderung und/oder überregionale Wanderung. Letztere ist „nachhaltiger“!

-2

+8

2007

1997

-5

+1 +1

-1

2007

1997

-7

-3

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Hintergrund: Schwarmwanderungenzunehmende regionale Konzentration junger Menschen

Quelle: empirica / Stat. Ämter

Die noch verbleibenden jungen Menschen „rotten“ sich zusammen

Jena

K

Erfurt

Schwarmwanderungen

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Inhalt

Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung

Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte

Drohen Preisblasen?

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(Nur) gute Objekte auch langfristig nachgefragtPrognose der Wohnungsnachfrage in Deutschland bis 2030

Quelle: Destatis und empirica

Nach 2020 sinkt die Nachfrage

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Nicht alle Regionen auch langfristig nachgefragtPrognose der Wohnungsnachfrage in Deutschland bis 2030

Quelle: Destatis und empirica

Nachfrage sinkt- nicht nur im Osten- nicht nur auf dem Lande

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Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung

Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte

Drohen Preisblasen?

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Was viele vergessen: es gibt Zyklen!Beispiel: Wohnungszyklus der 1990er Jahre

Quelle: Destatis und empirica

Mietsteigerung ist Zeitverzögert und ebbt schon vor dem Peak im Neubau ab!

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Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung

Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte

Drohen Preisblasen?

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Zunehmende Ausschläge der Mietpreise 1970-2000Reale Änderung der Nettokaltmieten

Quelle: Destatis und empirica

Wohnungspolitik verzerrt die Preissignale.Dadurch Preisausschläge größer als notwendig

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Inhalt

Trends am Markt für Wohnimmobilien Bisherige Entwicklung Künftige Entwicklung

Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien Demographie Konjunktur Bewertungs- und Informationsdefizite Wohnungspolitik Finanzmärkte

Drohen Preisblasen?

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Werden Wohnungen unbezahlbar?Entwicklung der Hauspreise in Relation zum BIP

Quelle: Eurostat, OECD

Relativ zum Einkommen (BIP) fallen die Preise in Deutschland

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Droht ein Überangebot an Wohnungen?Fertiggestellte Wohnungen pro Tausend Einwohner

Quelle: Eurostat, OECD

Ohne Worte

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Indikatoren für Preisblasen in DeutschlandIndikatoren für Mieter, Käufer und Wohnungsbau 2004-2013

Quelle: DESTATIS und empirica-Preisdatenbank

Bundesweit keine Blasengefahr.Regionale Abweichungen -> s. Anhang

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