Wohnimmobilien- Marktbericht Städtedreieck Nürnberg ... · ben Überblick. Innerhalb eines...

Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven.

August 2019

Wohnimmobilien- MarktberichtStädtedreieckNürnberg – Fürth – Erlangen

2

Gewässer

Stadtgrenze

sehr gute Lage

gute Lage

mittlere Lage

Eisenbahnlinie

Hauptverkehrsstraße

Autobahn

sonstige Städte und Orte

einfache Lage

Wohnimmobilienmarkt Nürnberg – Fürth – Erlangen

Grünfläche

Sonderfläche

Gewerbe / Industrie

Buchen-bühl

Ziegel-stein

Buch

ThonErlen-stegen

Mögeldorf

Tiergarten

Zabo

Fisch-bach

FÜRTH

St. Jo-hannis

Alt-stadt

Höfen Schwei-nau

Südstadt

Röthen-bach

Eibach

Deuten-bach

Reichels-dorf

Hafen

GartenstadtLang-

wasser

Alten-furt

Worzels-dorf

Herpers-dorfGauln-

hofen

A 73

B 4

A 3

A 9

A 6

B 14

B 2

Main-Donau-Kanal

Pegnitz

A 73

Nürnberg

5 Kilometer

Wohnlagengrundkarte ErlangenFrauenaurachHüttendorfKriegenbrunnBüchenbachAlterlangenTennenloheNeusesA 73EltersdorfDechsendorfBurgbergSieglitzhofHäuslingSteudachA 73BruckKosbachSchwabachRegnitzMain-Donau-KanalA 3Altstadt

Frauen-aurach

Altstadt

Tennenlohe

Alt-erlangen

Büchen-bach

Kriegen-brunn


A 73

A 73

Elters-dorf


SieglitzhofBurgberg

Dechsen-dorf

Häusling

Kosbach

Bruck

Steu-dach

Aurach

Regnitz

Main-Donau-Kanal


A 3

A 3

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Stadt Erlangen



A 73



Main-Donau-Kanal

Vach

FlexdorfRitz-

manns-hof

Burg-farrnbach

B 8

Oberfür-berg

Unterfür-berg

Dam-bach

Rednitz

Kalb-siedlung

Innen-stadt

Pegnitz

Poppen-reuth

Ron-hof

Kronach

Hard-höhe

Unter-farrnbach

EigenesHeim

Stadeln

Entwicklungsgebiet"Alter Flughafen"

Mann-hof

Bislohe-

Sack

ZIRNDORF NÜRNBERG

Stadt Fürth


Frauen-aurach

Altstadt

Tennenlohe

Alt-erlangen

Büchen-bach

Kriegen-brunn


A 73

A 73

Elters-dorf


SieglitzhofBurgberg

Dechsen-dorf

Häusling

Kosbach

Bruck

Steu-dach

Aurach

Regnitz

Main-Donau-Kanal


A 3

A 3

B 4

Stadt Erlangen



A 73



Main-Donau-Kanal

Vach

FlexdorfRitz-

manns-hof

Burg-farrnbach

B 8

Oberfür-berg

Unterfür-berg

Dam-bach

Rednitz

Kalb-siedlung

Innen-stadt

Pegnitz

Poppen-reuth

Ron-hof

Kronach

Hard-höhe

Unter-farrnbach

EigenesHeim

Stadeln

Entwicklungsgebiet"Alter Flughafen"

Mann-hof

Bislohe-

Sack

ZIRNDORF NÜRNBERG

Stadt Fürth

© HypoVereinsbank

© HypoVereinsbank © HypoVereinsbank

Stand: Juli 2019 ©HypoVereinsbank

Nürnberg

Fürth Erlangen

3

Stand: Juli 2019; ©HypoVereinsbank

Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen gro-ben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage inner-halb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekt-typ entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.

1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche3 mit ca. 140 m2 Wohnfläche4 mit ca. 125 m2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau-

grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

Die Mieten und Preise auf einen Blick

Nürnberg – Lage sehr gut gut mittel einfach

Mietpreise (Neuvermietung)1€ / m2 Wfl. zzgl. NK Trend

12,50 – 15,00 11,00 – 13,00 9,50 – 11,50 7,00 – 10,00

Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1€ / m2 Wfl. Trend

5.100 – 6.300 4.500 – 5.400 3.600 – 4.700 geringes Angebot

Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2bezugsfrei – € / m2 Wfl. Trend

3.600 – 4.500 3.000 – 3.800 2.400 – 3.300 2.100 – 2.500

Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)Einfamilienhäuser3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften4 (in Tsd. €)Reihenhäuser5 (in Tsd. €)Bauland6 (in € / m2)

770 – 1.300680 – 880620 – 750

760 – 1.200

680 – 790580 – 690550 – 640590 – 800

520 – 700480 – 620460 – 570420 – 610

430 – 550400 – 500380 – 480320 – 440

Fürth – Lage sehr gut gut mittel einfach


10,50 – 12,50 9,00 – 11,50 8,00 – 9,50 6,50 – 8,50




2.800 – 3.800 2.400 – 2.900 2.100 – 2.500 1.800 – 2.200


590 – 800540 – 660490 – 550700 – 980

460 – 620440 – 560410 – 500460 – 730

420 – 520390 – 460350 – 430390 – 480

390 – 430370 – 400330 – 370270 – 420

Erlangen – Lage sehr gut gut mittel einfach


12,50 – 15,50 11,50 – 13,00 9,50 – 12,00 7,50 – 10,00




4.000 – 4.700 3.500 – 4.200 2.700 – 3.600 2.100 – 2.800


760 – 1.300670 – 890

geringes Angebot 750 – 1.200

690 – 820600 – 710570 – 660600 – 820

510 – 720490 – 640470 – 590430 – 630

430 – 550400 – 500380 – 480310 – 440

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Die Marktübersicht – Nürnberg – Fürth – Erlangen

Kennzeichen des Wohnungsmarktes • Die Nachfrage nach Wohnraum ist in allen drei Städten

außerordentlich groß angesichts der anhaltend steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen sowie des ungebroche-nen Trends zum Immobilienerwerb aufgrund der Niedrig-zinsen.

• Die allerorts belebte Bautätigkeit folgt der wachsenden Nachfrage, wenngleich 2018 in Nürnberg und Fürth ein deutlicher Einbruch beim Wohnungsneubau zu verzeich-nen war. Besonders in Erlangen, aber auch in Nürnberg wird inzwischen stark auf den Mietwohnungsbau gesetzt. Gleichermaßen schwach und in der Tendenz rückläufig bleibt der flächenintensive Eigenheimbau (Grafik Seite 5).

• Ungeachtet des größeren Angebots steigt in allen drei Städten das Miet- und Preisniveau in sämtlichen Wohn-lagen weiterhin stark an. Fürth verzeichnete dabei zuletzt einen überdurchschnittlichen Anstieg, wodurch sich der Abstand zu den beiden Nachbarstandorten verringert hat.

• Weitere wohnimmobilienwirtschaftliche Determinanten gleichen sich weiter an: So sind die Leerstandsraten über-all auf maximal 1 % gesunken.

• Trotz ihrer direkten Nachbarschaft handelt es sich um eigenständige, abgegrenzte Wohnungsmärkte. Der über-wiegende Teil der Kauf- und Mietinteressenten ist bei der Suche auf die jeweils favorisierte Stadt fixiert. Trotzdem bestehen Wechselbeziehungen. So profitiert Fürth dank des günstigeren Preisniveaus auch von Zuzüglern aus den benachbarten Städten.

Perspektiven • Die Metropolregion zählt zu den bedeutendsten Wachs-

tumsregionen in Deutschland. Daran dürfte sich vorerst auch nichts ändern, weshalb auch in Zukunft ein hoher Bedarf und eine entsprechende Nachfrage nach Wohnim-mobilien aller Art bestehen bleiben werden.

• Die sich abschwächende Konjunktur könnte auf mittlere Sicht zu einem Abflauen der Kaufneigung beitragen. In-wieweit und wie lange die anhaltend niedrigen Zinsen dies kompensieren werden, bleibt abzuwarten.

• Deutliche generelle Preisrückgänge sind aber vorerst nicht zu erwarten. Es wird nicht spekulativ gebaut. Preiskorrek-turen sind jedoch bei Immobilien mit individuellen Schwä-chen im Falle einer rückläufiger Nachfrage nicht auszu-schließen.

Rahmenbedingungen • Das Städtedreieck Nürnberg – Fürth – Erlangen liegt im

Zentrum Nordbayerns sowie Mittelfrankens und bildet das Herzstück der „Metropolregion Nürnberg“.

• Zahlreiche Standortqualitäten sprechen für die Region. Hierzu zählt die zentrale Lage innerhalb Deutschlands mit guter Verkehrsanbindung in alle Richtungen (Autobahnen A 3, A 6, A 9, diverse ICE-Strecken / Nürnberg). Für die hohe Lebensqualität sorgen zudem ein vielfältiges Freizeit-angebot, attraktive Naherholungsmöglichkeiten, ein brei-tes Spektrum an Bildungseinrichtungen sowie vergleichs-weise niedrige Lebenshaltungskosten.

• Entsprechend positiv entwickeln sich die Städte mit einem beträchtlichen Einwohner- und Beschäftigtenzuwachs seit ungefähr zehn Jahren (siehe Grafik).

• Die wirtschaftliche Lage und die Einwohnerstruktur der drei betrachteten Städte differieren dabei deutlich, wobei sich die Unterschiede insbesondere seit 2010 merklich verringert haben. Während Erlangen im Jahrzehnt davor eine äußerst positive wirtschaftliche Entwicklung genom-men hat (bei gleichzeitiger Stagnation in Nürnberg und deutlichen Einbußen in Fürth), durchläuft seither vor allem Fürth einen dynamischen Aufholprozess. Zeitgleich haben sich die Wirtschaftskennziffern von Erlangen weniger ver-bessert.

• Deutliche Unterschiede spiegeln sich dennoch in der Kaufkraft wider. Erlangen hebt sich dank des hohen An-teils einkommensstarker Haushalte mit einer sehr hohen Kaufkraftkennziffer immer noch merklich von den Nach-barstädten Fürth und Nürnberg ab.

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2500Mietwohnungen

Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

20182015201020052000

Bautätigkeit Nürnberg

Mieten

Einwohnerentwicklung und -prognose

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126Erlangen

Fürth

Nürnberg

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5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Erlangen

Fürth

Nürnberg

Preise Eigentumswohnungen

2800 3200 3600 4000 4400 4800 5200 5600 6000 6400 6800

Erlangen

Fürth

Nürnberg

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900Mietwohnungen

Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Bautätigkeit Fürth

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1400Mietwohnungen

Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

20182015201020052000

Bautätigkeit Erlangen

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Index (2000 = 100)

NürnbergFürth

Erlangen

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik 2011: Korrektur im Rahmen des Zensus

Einwohnerentwicklung und -prognose 2000 – 2037

Prognose

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit

Nürnberg Fürth Erlangen

Einwohnerstand (12 / 2018) 518.365 127.748 111.962

Arbeitslosenquote (06 / 2019; alle zivilen Erwerbspersonen)

5,1 % 4,7 % 3,5 %

Kaufkraft-Kennziffer (2019)(Bundesdurchschnitt = 100)

104,0 107,7 119,7

Fertiggestellte Wohn-einheiten in neuen Wohn-gebäuden* (2018)

1.171 381 962

5

Rahmenbedingungen • Die Frankenmetropole und zweitgrößte Stadt in Bayern

verfügt mit dem historischen Flair ihrer Innenstadt, der gu-ten Infrastruktur und einem vielfältigen Arbeits markt (u. a. GfK, Bundesagentur für Arbeit, Industrie unternehmen der Branchen Maschinenbau, Elektro technik, Druck industrie) über eine gute Wohn- und Lebensqualität.

• Immer mehr Menschen ziehen nach Nürnberg, sodass die Stadt beständig wächst (Grafik Seite 4). Allein seit 2011 sind rund 28.300 Personen hinzugekommen (+ 5,8 %). Dieser Trend wird auch in den nächsten Jahren anhal-ten. Prognosen zufolge wird Anfang der 2030er-Jahre die 530.000-Einwohner-Marke überschritten sein.

Kennzeichen des Wohnungsmarktes • Engpässe in allen Segmenten führen bereits seit einigen

Jahren zu steigenden Mieten und Kaufpreisen, vor allem auch wegen der anhaltenden Diskrepanz zwischen Ein-wohnerwachstum und Wohnbauleistung.

• Zwischen 2013 und 2017 wurden deutlich mehr Wohnun-gen gebaut (siehe unten). Nach einem Höchstwert 2017 hat sich die Bauleistung im vergangenen Jahr jedoch na-hezu halbiert – sowohl bei Eigenheimen als auch bei Ge-schosswohnungen. Rückläufige Genehmigungs zahlen las-sen kurzfristig geringere Neubauzahlen als 2017 erwarten.

• Die anhaltend hohe Nachfrage lässt trotzdem bereits seit 2012 das Gesamtangebot und damit die Umsätze sowohl von Baugrundstücken als auch Häusern und Eigentums-wohnungen gleichermaßen schrumpfen.

• Um dem Wohnraummangel entgegenzuwirken, forciert die Stadt die Ausweisung von Bauflächen. Gleich mehrere große Gebiete stehen kurz vor ihrer Entwicklung: „Tiefes Feld“ und „Wetzendorf“ (je ca. 1.200 Wohneinheiten / WE), „Züricher Straße“ (ca. 450 WE); zudem in Planung: „The Q“ / Quelle-Areal (1.000 – 1.500 WE).

Markt für Baugrundstücke und Eigenheime • Das Angebot an Eigenheimen ist in Nürnberg traditionell

gering. Die letzten freien Wohnbaugrundstücke sind spä-testens seit 2018 weitgehend vergeben, wie die in etwa halbierte Fertigstellungszahl bei Eigenheimen im ver-gangenen Jahr belegt. Bereits seit 2013 beschleunigt sich die Verteuerung der Grundstückskosten.

• Neubauangebot und Nachfrage verlagern sich preis bedingt stärker auf Reihenhäuser, die sich zuletzt überproportional verteuert haben.

Markt für Eigentumswohnungen • Eigentumsbildung erfolgt in Nürnberg vor allem über

Eigentumswohnungen. Trotz eines höheren Bauvolumens seit 2014 (rd. 930 WE p. a.) sinkt das Gesamtangebot in-folge der hohen Nachfrage beständig.

• Die Preise für Wohnungen sind laut Gutachterausschuss 2018 zwar weniger stark als im Vorjahr gestiegen, die Teu-erungsrate fiel jedoch erneut nahezu flächendeckend sig-nifikant hoch aus. Die Suche nach noch etwas günstigeren Objekten hat zuletzt auch die Preise für Objekte der Nach-kriegszeit überdurchschnittlich steigen lassen.

• Das Neubauangebot ist umfangreich; das sollte mit Blick auf die Genehmigungszahlen und die geplanten Groß-projekte auch weiterhin so bleiben. Zu den größten aktu-ellen Einzelmaßnahmen zählen: „Wohnquartier F.188“ /Eberhardshof, „K40“ / Nordstadt, „Leon“ / St. Leonhard.

Markt für Mietwohnungen • Der Wohnungsmarkt gilt als stark angespannt, die Leer-

standsrate sinkt beständig (0,8 % CBRE-empirica, 2017) und die Mieten steigen unaufhaltsam an.

• Die größten Angebotsengpässe bestehen bei preisgüns-tigen Objekten aller Größen, familiengerechten Einheiten sowie Studentenwohnungen.

• Daran konnte auch der 2015 bis 2017 etwas umfang-reichere Mietwohnungsbau mit steigendem Anteil an ge-förderten Wohnungen bislang nichts ändern.

• In guten Lagen sind mittlerweile Mieten von 11,00 bis 13,00 € / m² zu bezahlen. Selbst in einfachen Lagen sind bei Neuanmietung meistens 7,00 € / m² fällig.

Perspektiven • Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sorgen für ei-

nen nachhaltigen Wohnungs- und Neubau bedarf in allen Segmenten.

• Dank der verschiedenen großen Entwicklungsgebiete steht die Stadt mittelfristig vor der dringend benötigten Auswei-tung des Wohnungsangebots. Dies dürfte den Miet- und Preisauftrieb perspektivisch abbremsen. Insbesondere die hohe Zahl an neuen Eigentumswohnungen sollte den Preisanstieg in diesem Segment spürbar verlangsamen.

Nürnberg

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Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Mieten


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Fürth

Nürnberg

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5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Erlangen

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Nürnberg


2800 3200 3600 4000 4400 4800 5200 5600 6000 6400 6800

Erlangen

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Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

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Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Mieten


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Fürth

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5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Erlangen

Fürth

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Eigentumswohnungen

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Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

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1 + 2 Fam.Häuser

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Mieten


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Fürth

Nürnberg

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5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Erlangen

Fürth

Nürnberg


2800 3200 3600 4000 4400 4800 5200 5600 6000 6400 6800

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Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

fertiggestellte und genehmigte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden (WE)*

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

Mietwohnungen

WE

WE

WENürnberg

Erlangen

Fürth

Baugenehmigungen

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik; *inkl. Wohnheimen

Bautätigkeit in der Region Nürnberg

6

Rahmenbedingungen • Das kreisfreie Oberzentrum Fürth genießt dank der anspre-

chenden Umgestaltung seiner Innenstadt und der gelun-genen Konversion diverser Gewerbe- und Kasernenstand-orte einen wachsenden Zuspruch als Wohnstandort.

• Bei einer heute breiter aufgestellten Wirtschaft hat sich u. a. der Forschungssektor gut entwickelt, weshalb Fürth 2007 der Titel „Wissenschaftsstadt“ verliehen wurde. Zudem verleiht eine junge Gründer- und Künstlerszene der ehemaligen Industriestadt positive Impulse.

• Die zweitgrößte Stadt Mittelfrankens ist das Wachstums-zentrum im Städtedreieck mit einer prozentualen Bevöl-kerungszunahme von rund 9,5 % seit dem letzten Zensus 2011 (11.100 neue Einwohner). Hohe Zuzugs zahlen und ein leichter Geburtenüberschuss das vierte Jahr in Folge sind die Hauptursachen dafür. Der starke Wachstums trend soll sich fortsetzen, wodurch aktuellen Prognosen zufol-ge bereits 2031 ein Einwohnerstand von 135.000 erreicht sein könnte (Grafik Seite 4).

Kennzeichen des Wohnungsmarktes • Bedingt durch das sehr starke Bevölkerungswachstum ist

die Nachfrage sowohl nach Mietwohnungen als auch nach Kaufobjekten anhaltend hoch.

• Wie auch in Nürnberg legte der zuvor rege Wohnungsbau nach zwei wachstumsstarken Jahren auch in Fürth 2018 eine Pause ein. Die Zahl neu gebauter Wohnungen ist mit 381 Einheiten nur noch gut halb so hoch wie im Vorjahr (Gra-fik Seite 5). Die schwachen Genehmigungszahlen aus dem Jahr 2018 bestätigen diesen Trend für die nahe Zukunft.

• Das Preis- und Mietniveau liegt unter dem der Nachbar-städte. Der Abstand hat sich allerdings verringert, da die Teuerungsraten hier zuletzt besonders hoch ausfielen.

Markt für Eigenheime und Baugrundstücke • Immer schwieriger gestaltet sich im Stadtgebiet die Suche

nach einem Eigenheim und erst recht nach entsprechen-dem Baugrund.

• Bei weitgehendem Ausverkauf ist der durchschnittliche Grundstückspreis gegenüber dem Vorjahr mit 14 % spür-bar angestiegen (Gutachterausschuss).

• Mangels Baumöglichkeiten verlagert sich die Nachfrage verstärkt auf ältere Eigenheime, die sich in der Folge nahe-zu ähnlich stark verteuerten wie Neubauobjekte.

• Die einzige größere Bauträgermaßnahme entsteht „Am Südstadtpark“ mit rund 50 Reihenhäusern.

Markt für Eigentumswohnungen • Beliebt sind neue und ältere Eigentumswohnungen glei-

chermaßen, wobei ältere Objekte in der Regel die günsti-gere Variante darstellen.

• Die Bautätigkeit in diesem Segment ist bereits seit eini-gen Jahren rege, sodass aktuell eine recht große Auswahl an Neubauwohnungen besteht. Zu den größten Projekten zählen „Sonnenlogen“ / ehemaliges Tucherareal u. a. mit ETW, „Karolinenstraße 70 – 72“ / Mitte, „Rednitz Juwel“ und „Tristan und Isolde“ in der Südstadt.

• Das Angebot stößt auf eine ebenfalls hohe Nachfrage, weshalb attraktive Objekte zeitnah vermarktet sind und die Preisentwicklung 2018 erneut im unteren zweistelli-gen Bereich lag.

Markt für Mietwohnungen • Ein sinkender und mittlerweile minimaler Leerstand

deutet auf massive Versorgungsengpässe auf dem Miet-wohnungsmarkt inzwischen auch in Fürth hin (1 % CBRE-empirica, 2017).

• Eine Entspannung ist auch weiterhin nicht in Sicht, denn es werden kaum neue Mietwohnungen gebaut.

• Die Mieten verteuern sich demnach kontinuierlich. In gu-ten Wohnlagen sind für neue oder neu sanierte Wohnun-gen mittlerweile 9,00 bis 11,50 € / m² zu bezahlen.

Perspektiven • Fürth wird mit fortschreitendem Strukturwandel als

Wohnstandort immer attraktiver. Insbesondere solange das im Vergleich zu den Nachbarstädten etwas günstigere Preis- und Mietniveau bestehen bleibt, wird die Bevölke-rungszahl weiter zunehmen.

• Mit der Realisierung zweier größerer Flächen dürfte die Bauproduktion perspektivisch zumindest wieder anstei-gen (ehemaliges Norma-Gelände rd. 190 Mietwohnungen; Wohnquartier Reichbodenfeld 250 – 300 WE in gemischter Bauweise).

• Obwohl damit nach längerer Zeit wieder mehr neue Miet-wohnungen auf den Markt gelangen werden, dürfte Fürth bei der Mietwohnungsversorgung nicht nur mit den bisher schlechter bestellten Nachbarstädten gleichziehen, son-dern sogar noch dahinter zurückfallen.

Fürth

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2500Mietwohnungen

Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Mieten


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126Erlangen

Fürth

Nürnberg

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Erlangen

Fürth

Nürnberg


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Erlangen

Fürth

Nürnberg

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Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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1400Mietwohnungen

Eigentumswohnungen

1 + 2 Fam.Häuser

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Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Wohnlage

Quelle: HypoVereinsbank 2019; Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche

Mieten in der Region Nürnberg (in € /m2)

gut – sehr gut einfach – mittel

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Rahmenbedingungen • Die mittelfränkische Universitätsstadt gilt als Hightech-

zentrum Nordbayerns. Die Wirtschaftsstruktur ist stark von Siemens dominiert (Medizin-, Verkehrs- und An-lagentechnik). Ein wesentliches weiteres Standbein bil-det die Universität mit einer Vielzahl von Instituten und Forschungseinrichtungen. Darüber hinaus schreitet der Ausbau der Stadt zum Kompetenzzentrum für Medizin, Medizin technik und Pharmazie weiter voran.

• Entsprechend niedrig ist die Arbeitslosenquote und ent-sprechend hoch die Kaufkraft: In beiden Bereichen führt Erlangen das Städtedreieck mit Bestwerten an.

• Die Großstadt ist ein gefragter Wohnstandort mit hoher Lebensqualität. Sie konnte seit dem Zensus rund 7.650 neue Einwohner hinzugewinnen, ein Wachstum von mehr als 7 %. Die aktuelle Prognose des Statistischen Landes-amts sieht jedoch ein baldiges Ende des Wachstums vo-raus wegen mangelnder weiterer Bauflächenpotenziale. Bereits 2020 soll der vorläufige Bevölkerungshöchststand mit rund 112.000 Personen erreicht sein (Grafik Seite 4).

Kennzeichen des Wohnungsmarktes • Vor dem Hintergrund der besseren wirtschaftlichen

Rahmen daten ist das Erlanger Miet- und Kaufpreis niveau traditionell das höchste in der Region.

• Dennoch klettern auch hier die Preise immer weiter, wobei die Steigerungsrate vor allem bei den Mieten nicht so hoch ausfiel wie in den beiden Nachbarstädten.

• Die Bauproduktion läuft in den vergangenen beiden Jah-ren dank des lebhaften Geschosswohnungsbaus auf Hoch touren und erreichte damit das höchste Volumen der letzten zehn Jahre (Grafik Seite 5). Der Blick auf die Geneh-migungszahlen lässt nunmehr eine rückläufige Entwick-lung erwarten, denn die Möglichkeiten, in bestehenden Wohngebieten zu bauen, sind weitgehend erschöpft.

Markt für Baugrundstücke und Eigenheime • Der Wunsch nach einem Eigenheim kann im Erlanger

Stadtgebiet kaum noch erfüllt werden. Es mangelt sowohl an Baugrund als auch an Kaufobjekten.

• Baulandausweisungen erfolgen nur begrenzt. Im vorletz-ten Baugebiet der großen Entwicklungsmaßnahme Erlan-gen West II / „Häuslinger Wegäcker West“ sollen neben 300 Geschosswohnungen rund 40 Reihenhäuser realisiert werden. „Am Klosterholz West“ / Steudach sind u. a. 55 Eigen heime in Planung.

Markt für Eigentumswohnungen • Entgegen der anderenorts üblichen regen Bauaktivität für

Eigentumswohnungen werden in Erlangen vergleichs weise wenig neue Wohnungen in überwiegend klein teiligen Pro-jekten gebaut.

• Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach älteren Einhei-ten, sodass das Angebot inzwischen sehr eingeschränkt und das Preisniveau entsprechend hoch ist.

Erlangen

• Aufgrund dieser positiven Preisentwicklung kostet der Quadratmeter heute in neuen Einheiten und guten Lagen zwischen 4.900 und 5.600 € / m².

Markt für Mietwohnungen • Der gestiegene und im Vergleich zu den Nachbarstädten

intensivste Mietwohnungsbau (v. a. durch Nachverdich-tung von Wohnsiedlungen der 1950er- bis 1970er-Jahre, vielfach sozial- und preisgedämpfte WE) konnte die suk-zessive Verringerung des Wohnungsleerstands bisher nicht verhindern (0,6 % CBRE-empirica, 2017). Allerdings hat sich die Mietsteigerung zuletzt merklich abgemildert.

• Nichtsdestotrotz fehlt es an bezahlbarem Wohnraum in allen Größenklassen, wobei die große Zahl der Studenten (rd. 30.000) mit spezifischem Bedarf eine bedeutende Nachfragegruppe darstellt. Diverse Projekte für Studenten-wohnungen sind im Entstehen.

• Mietwohnungen kosten in Erlangen derzeit bei Neu-vermietung zwischen 7,50 € / m² in einfachen Lagen und bis zu 15,50 € / m² in Spitzenlagen.

Perspektiven • Nachverdichtungspotenziale stehen im Mittelpunkt der

aktiven Wohnungspolitik der Stadt. Die Möglichkeiten schwinden jedoch zusehends (Brachflächen, Wohnsied-lungen und Einfamilienhausgebiete der Nachkriegszeit). Aktuelle Baumaßnahmen sind bald realisiert (Erlangen West II), die Ausweisung einer großflächigen Erweiterung (Erlangen West III) wurde per Bürgerentscheid abgelehnt.

• All dies wird die Bautätigkeit spätestens mittelfristig sinken lassen. Eine wieder beschleunigte Miet- und Kauf-preisentwicklung wird folgen – vorbehaltlich möglicher Störfaktoren in Wirtschaft und Politik, die sich in der Zu-kunft ergeben könnten.

Annette Kremer / Ernst Wild

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Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Wohnlage

Quelle: HypoVereinsbank 2019; Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche

Preise für Eigentumswohnungen in der Region Nürnberg (in € /m2)

sehr gut gut mittel

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