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Year: 2010

Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstande undNeubauten: eine empirische Untersuchung der

Wohnungsmarktsituation im Kanton Basel-Stadt in den Jahren2001-2007 und 2008/2009

Leris-Hemmi, I; Odermatt, A

Leris-Hemmi, I; Odermatt, A (2010). Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstande und Neubauten: eineempirische Untersuchung der Wohnungsmarktsituation im Kanton Basel-Stadt in den Jahren 2001-2007 und2008/2009. Geographica Helvetica, 65(1):2-14.Postprint available at:http://www.zora.uzh.ch

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Leris-Hemmi, I; Odermatt, A (2010). Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstande und Neubauten: eineempirische Untersuchung der Wohnungsmarktsituation im Kanton Basel-Stadt in den Jahren 2001-2007 und2008/2009. Geographica Helvetica, 65(1):2-14.Postprint available at:http://www.zora.uzh.ch

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lIWohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstände und Neubauten

Eine empirische Untersuchung der Wohnungsmarktsituation im Kanton Basel-Stadtin den Jahren 2001-2007 und 2008/2009

Ingrid Leris-Hemmi, Basel, André Odermatt, Zürich

1 Einleitung

Basel gilt als attraktiver Wirtschaftsstandort (CS Eco-NOMICRESEARCH2009), der zudem mit einem sehrgrossen kulturellen Angebot auftrumpfen kann. AlsWirtschaftszentrum boomt Basel als Kernstadt derTri-nationalen Agglomeration stark, einige internationaleUnternehmen haben sich nachhaltig für den StandortBasel entschieden. Auch als Forschungsstandort, vorallem im Bereich der Life Sciences gewinnt die Stadtimmer mehr an Bedeutung. Trotz der wirtschaftlichenStärke des Standorts verliert Basel seit JahrzehntenEinwohner/innen an die umliegenden Gemeinden. Umüber 40'000 Personen hat die Bevölkerung im Zuge derSuburbanisation (vgl. Z.B. FRIEDRICHS1995: 99) in denletzten 40 Jahren abgenommen, d.h. seit dem Höchst-stand im Jahre 1970 mit 234'945 Einwohner/innen istdie Bevölkerungszahl urn rund 20% zurückgegangen(Bevölkerungsstand Ende 2008: 189'556) (STATISTI-SCHESAMT DESKANTONSBASEL-STADT2008b). In denletzten fünf Jahren (2004-2009) zeigte sich in Basel einEnde der Bevölkerungsverluste und sogar eine leichteZunahme der Bevölkerung. Von einer eigentlichenTrendwende im Zuge der Reurbanisation kann abernoch nicht die Rede sein.

Ein wichtiger Grund der Bevölkerungsverluste.scheintim Wohnungsangebot im Kanton Basel-Stadt zu liegen.In der Wanderungsbefragung von 1998 (STATISTISCHESAMTDESKANTONSBASEL-STADT1999) haben 40% deraus dem Kanton Weggezogenen einen Umzug inner-halb des Kantons erwogen. Als Wegzugsgrund wurdealn häufigsten das mangelhafte Wohnungsangebotangegeben.

Basel «tickt» also - um einen in denvergangenenJahren lancierten Slogan des Stadtmarketings aufzu-greifen - auch im Wohnungsmarkt anders, denn imschweizerischen Vergleich hatte die Stadt mit durch-schnittlich 1.40/0 eine relativ hohe und stabile Leer-wohnungsquote (1996-2007), die aktuell (2009) auf0.90/0 gefallen ist. Die oben erwähnte Befragung zeigte,dass der Wohnungsbestand aus Sicht der N achfragerden Raumansprüchen nicht genügt und im Ausbau-standard oft nicht zeitgemäss ist. Neben dem mangel-haften Wohnungsangebot führt auch der zunehmendeWohnflächenverbrauch pro Kopf zu einer kontinuier-

lichen Verdrängung von Haushalten ins Umland. InBasel führt dies - auf Grund seiner geringen Fläche- nicht nur zu einer Abwanderung ins Umland, son-dern auch über die Kantonsgrenzen hinaus. Alsgewichtiger Grund ist ein historischer anzuführen: Alssich die Landschaft 1833 von der Stadt trennte, wurdeBasel zu einem Stadtkanton mit einer Fläche von37 km", dem nur zwei Landgemeinden, Riehen undBettingen, blieben. Folge der Aufteilung ist ein- enges'räumliches «Korsett» der Stadt Basel. Freie Arealefür eine aktive Wohnstandortentwicklung sind heuterar geworden. Zudem steht der Wohnungsmarkt desKantons Basel-Stadt in enger Konkurrenz mit demje-nigen der gut erschlossenen Basler Agglomeration, dievorwiegend im Kanton Basel-Landschaft liegt. «Baselsoll als Wohnstadt wieder attraktiver werden» lautetdaher die politische Forderung. Das Projekt LogisBâle - «5'000 Wohnungen in zehn Jahren» - wurdeim Jahr 2001 lanciert und würde zu einem. zentralenThema der Stadtentwicklungspolitik (REGIERUNGSRATDESKANTONSBASEL-STADT1999).

Der nachfolgendeArtikeluntersucht die Leerstand-situation und die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt. Das Ziel ist eine Dokumentation und Analysedieser zwei Grössen, ausgehend von den Zahlen derVolkszählung 2000, dem Zeitraum von 2001-2007,den HEMMI (2008) in ihrer Masterarbeit untersuchte,und den aktuellen Zahlen von2008 und 2009. Dabeisollendie Bedeutung und Merkmale des Leerwoh-nungsbestandes analysiert und die Frage beantwortetwerden, ob der Basler Wohnungsmarkt strukturelleDefizite aufweist. Die Darstellung des Umfangs undder Merkmale der Neubautätigkeit können anschlies-send Hinweise geben, ob eine Trendwende im BaslerWohnungsmarkt feststellbar ist.

2 Begriffe

2.1WohnungsleerstandEine Wohnung gilt als leer, wenn sie am Stichtag(l. Juni) sofort bezogen werden kann. Wohnungen,die wegen Umbau, Modernisierung bzw. Renova-tion nicht bewohnt werden können, sowie Abbruch-,Alters- oder Personalwohnungen gelten nicht als leereWohnungen. Als leer gelten auch jene Wohnungen, dieauf einen späteren Zeitpunkt bereits vermietet oderverkauft sind. In der Leerwohnungszählung gelten nurdiejenigen Wohnungen als Leerwohnungen, die auf

Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstände und Neubauten Ingrid Leris-Hemmi, André Odermatt 3

dem Markt zur Dauermiete bzw. zum Kauf angebo-ten werden (STATISTISCHESAMT DESKANTONSBASEL-STADT2008a).

U nistritten ist die Leerwohnungsziffer als Indikatorfür den Grad der Angespanntheit oder Entspannt-heit des Wohnungsmarktes. Während früher bei einerZiffer unter 1% von Wohnungsnotstand gesprochenwurde und bei Werten darüber von einein funktionie-renden, entspannten Wohnungsmarkt, gilt die Zifferheute primär als Indikator für die relativen Verände-rungen der angebotsseitigen Wohnungsmarktentwick-lung, insbesondere für den regionalen Vergleich (vgl.NEUE ZÜRCHERZEITUNG (NZZ) v. 17.6.2008: 43 undHEGETSCHWElLER1996).

Ein wichtiges Kriterium für die Beurteilung der öko-nomischen Relevanz des Leerstandes ist die Zeit-dauer, d.h. wie lange eine Wohnung tatsächlich leersteht. Dabei unterscheidet TCHOKOYSKY(2006: 12) zwi-schen einem konjunkturellen und einein strukturellenLeerstand. Der konjunkturelle Leerstand ist von derkurzfristigen Lage auf dem Immobilienmarkt abhän-gig, d.h. der Leerstand ist primär durch konjunkturelleSchwankungen bestimmt. Diese Art der Leerständekommt je nach wirtschaftlicher Situation mehr oderweniger zum Tragen, wirkt sich aber im Allgenleinenauf die Stadtentwicklung und die langfristige Ent-wicklung des Wohnungsmarktes nicht bedeutend aus.Der konjunkturelle Leerstand stellt für den Investoreinen Indikator für das aktuelle Marktgeschehen unddie Vermietungschancen dar (HÜBSCHLE,HERBST &ECKERLE 1984: 23-24).

Beim strukturellen Leerstand ist hingegen primärdie Qualität der Wohnung von Bedeutung, d.h. dieLage, der Objektzustand und der Flächenzuschnitt.Dem strukturellen Leerstand kommt in der Stadt-entwicklung eine grosse Bedeutung zu, denn er istein Indikator für Probleme auf dem Wohnungsmarkt,Strukturelle Probleme sind meist auf fehlende Inve-stitionen respektive Sanierungen der Wohnobjektezurückzuführen (TCHOKOYSKY2006: 13). TCHOKOYSKY(ebd.) führt weiter an, dass die Ursachen für die stei-genden Leerwohnungszahlen vor allem in der unter-lassenen Sanierung von Wohnungen und Gebäudenliegt, worauf diese an Attraktivität verlieren, weil dieN achfrage tendenziell nach einer besseren, neuerenBausubstanz strebt.

2.2 NeubauNeubauwohnungen sind Wohnungen, welche nichtälter als zwei Jahre sind (STATISTISCHESAMTDESKAN-TONS BASEL-STADT2008a). Die Neubautätigkeit istdabei abhängig von den Erwartungen der Investo-ren hinsichtlich der künftigen Nachfrageentwicklung.Schätzgrössen sind die demographische und soziale

Zusammensetzung und Entwicklung der Wohnbe-völkerung (Haushalte), die Einkommensverhältnissesowie die Präferenzen und Ansprüche der Nachfrager.Im Gegensatz zum Leerstand widerspiegelt die Neu-bautätigkeit vor allem langfristige Aspekte der per-zeptierten Wohnungsnachfrage (vgl. AREND& SCHLE-GEL1984: 19 sowie ODERMATT1997: 157).

Die Möglichkeiten für Neubautätigkeiten sind heutein den meisten Kernstädten eingeschränkt, weil dieStädte bereits gebaut sind,und kaum mehr freie, unbe-baute Flächen zur Verfügung stehen. Möglich sind dieRenovation oder der Ersatzneubau, also das Bauenim Bestand (vgl. SCHMITT& SELLE2008). Durch denökonomischen Strukturwandel der letzten Jahrzehnteliegen heute in den Innenstädten zahlreiche Industrie-areale brach. Sie bergen ein riesiges Potenzial für dieStadtentwicklung und den städtischen Wohnungs-markt. Im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwick-lung initiierte das deutsehe Bundesministerium fürVerkehr, Bau und Stadtentwicklung Ende 2003 dasForschungsfeld «Fläche im Kreis- Kreislaufwirtschaf-ten in der städtischen und stadtregionalen Flächen-nutzung (FLII()>>. Dabei erfolgte eine Untersuchungeines integrativen Politik- und Steuerungsansatzes,welcher eine veränderte Nutzungsphilosophie imRahmen der Flächeninanspruchnahme vorsieht. Dieseneue Formellautet: Venneidell- Verwerten - Ausglei-chen/Rückbau und hat eine systematische Ausschöp-fung aller bestehender Flächenpotenziale im Bestandzum Ziel (BUNDESMINISTERIUMFÜRVERKEHR,BAUUNDSTADTENTWICKLUNG2007). Dieses Programm betontdie Bedeutung der Brachflächen im städtischen Raumals Entwicklungsreserven.

Die Schweiz verfügt über Ind us trie brachen, die zusam-men der Grösse der Stadt Genf entsprechen (BUN-DESAMTFÜRRAUMENTWICKLUNG(ARE)/BuNDESAMTFÜR UMWELT WALD UND LANDSCHAFT (BUWAL)2005: 6). Eine Untersuchung über die Brachflächenin der Schweiz errechnete eine Fläche von 17 Mio In2•Dies würde theoretisch Wohnraum für knapp 200'000Menschen bieten (ebd.). Die Areale liegen meist inurbanen Gebieten mit guten Verkehrsinfrastruktu-ren und würden sich für Wohnraumprojekte optimalanbieten. Doch die Aktivierung von Industriebra-chen (HARTMANN2006: 3) für den Wohnungsbau stelltfür alle Beteiligten eine grosse Herausforderung dar.Für die Folgenutzung von Industrieflächen muss inerster Linie gewährleistet sein, dass keine Gefahr fürMenschen besteht. Die Sanierung kontaminierterBöden ist deshalb häufig ein bedeutender Kosten-treiber. Häufig stehen gerade die Befürchtungen derInvestoren bezüglich Altlasten einer Umnutzung imWeg. Zwischennutzungen im sozialen und kulturel-len Bereich bieten hier Möglichkeiten, den Stand-ort bekannt und interessant zu machen. Ein weite-

4 Geographica Helvetica Jg. 65 2010/Heft 1

res Problern sind oft langwierige Planungsprozesse,welche zusätzlich zu Verzögerungen in der Umnut-zung führen.

2.3 Theoretische Zugänge2.3.1 Änderungen der WohnungsnachfrageWesentliche Grössen der Wohnungsnachfrage sinddie sich laufend verkleinernden Haushalte, die zurzeitauch bei stagnierender Bevölkerung zu steigendenHaushaltszahlen führen, und die wachsenden Flä-chenansprüche (vgl. GEIGER2006 und LICHTENBERGER1991: 165-166). Der Suburbanisierungsprozess führtezu drastischen Einwohnerrückgängen in den Kern-städten, so wie einleitend erwähnt auch in Basel, undzu funktionalen und sozialen Entmischungsprozessen.Vor allem jüngere Mittelschicht- und Familien-Haus-halte wanderten ab, worauf für die Kernstädte in denfrühen 1990er .JahrenvonPaev (1990) der Begriffder A-Stadt (Arme, Alte, Auszubildende, Ausländer)geprägt wurde. Im Zuge der weniger zahlungskräfti-gen N achfrage werden Instandhaltungsinvestitionenim Wohnungsbestand der Kernstädte geringer, so dassdieser zunehmend degradiert.

Seit etwa zwei Jahrzehnten wird die Suburbanisationdurch die Reurbanisation überlagert (GAEBE 2004:154). Einer der Gründe liegt in der zunehmendenLebensstilisierung der Wohnungsnachfrage (HEYE& OOERMATI2006). Gemäss EDER SANDTNER(2005)lösen sich infolge des sozioökonomischen Wandelsdie Gesellschaftsstrukturen des Industriezeitalters aufund werden von pluralistischeren Strukturen, die vonneuen «Lebensstilgruppen» oder «sozialen Milieus»geprägt sind, abgelöst. Die Voraussetzungen für dieEntstehung neuer soziokultureller Gruppierun-gen sind die zunehmenden Möglichkeiten der selbstbestimmten Lebensgestaltung, die Abkehr von inter-essens- und klassengebundenen Verhaltensweisen unddie Überwindung von gesellschaftlichen Normen undTraditionen. Träger der Reurbanisierung sind sozialbesser gestellte Haushalte, oft als Yuppie ...Haushalte(young urban professionals: junge Erwachsene derstädtischen oberen Mittelschicht) bezeichnet, dieeine klare räumliche Orientierung in Richtung desgründerzeitliehen Wohnbestandes in der Kernstadtaufweisen. Sie fragen also modernisierte, ihren hohenFlächenansprüchen genügende Altbauwohnungenoder Wohnungen in Ersatzneubauten nach (HEYE &ODERMATI2006: 53). Dies führt auch zur viel diskutier-ten Verdrängung der weniger zahlungskräftigen Haus-halte aus den Kernstadtbereichen (vgl. Z.B. BLASIUS1993; DANGSCHAT& BLASIUS1994).

Daraus lässt sich schliessen, dass ein hoher strukturel-ler Wohnungsleerstand - je nach Ausprägung seinerMerkmale - Folge einer veränderten oder fehlendenN achfrage sein kann.

2.3.2 FilteringDie Filtering-Theorie, die in den 1940er Jahren in denUSA entwickelt wurde (KRÄTKE1995: 200ff.) geht vonfolgenden, theoretischen Annahmen aus (WESTPHAL1978: 540ff.):1. Die Qualität einer Wohnung entspricht der Positioninnerhalb ihres baulichen Lebenszyklus, das heisstsie ninunt mit der Zeit ab.

2. Parallel zur Qualität fällt der Mietpreis einer Woh-nung.

3. Fällt die Qualität einer Wohnung unter ein bestimm-tes Level, wird sie abgerissen.

4. Im oberen Preissegment des Wohnungsmarkteswerden neue Wohnungen höchster Qualität gebaut.

5. Die Bewohner sind mobil,

Dabei wird angenommen, dass die Einkommensvertei-lung konstant ist, was ein fortlaufendes Durchsickern(filtering down) der Wohnung zur Folge hat, indemsich die Bewohner durch regelmässiges Umziehen indie nächst höhere Wohnungskategorie anpassen. Indieseln Modell entstehen also durch das Umziehen inmodernere Wohnungen typische Umzugsketten (ebd.:541).

Der filtering-down- Prozess kann durch umfassendeInstandhaltungen und Modernisierungen umgekehrtwerden, d.h. dass ein filtering-up-Prozess entsteht(JENKIs 2004: 98). Dies ist im Zuge der Reurbanisie-rung zu beobachten, während der der Wohnungsbe-stand der Innenstädte sukzessive umfassend moder-nisiert wird. Strukturelle Wohnungsleerstände würdensich als Folge davon in die an die Kernstadt angren-zenden, nicht modernisierten Bestände verlagern.

Die Filtering- Theorie dient oft zur Begründung vonstaatlicher Wohnungsbau-Förderungspolitik im qua-litativ hochwertigen Marktsegment (WESTPHAL1978:540). Das Modell weist aber Schwächen auf (ebd.): Sogeht aus dem Modell nicht hervor, ob das Mietpreis-niveau von Wohnungen höherer Qualität weit genugsinkt, dass sie unteren Einkommensschichten zugäng-lich werden. Weiter bleibt offen, ob die Wohnungenam untersten Ende der Hierarchie, die laut der Filter-ing-Theorie keine Nachfrage mehr erhalten, tatsäch-lich abgerissen werden. Ein weiterer Punkt ist, dass esfaktisch kaum je einen Mietzinsrückgang gibt, wenndie Qualität einer Wohnung fällt.

3 Methoden

Die beiden hu Fokus stehenden Grössen Leerwoh-nungen und Neubauwohnungen werden in Abhängig-keit zu den Wohnungsmerkmalen, den Abweichungenin räumlicher Hinsicht von einem Mittelwert unddem zeitliehen Verlauf analysiert (HEMMI2008). Die

Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstände und Neubauten Ingrid Leris-Hemmi, André Odermatt 5

¡!ff 19a

I 20i. 18

"11 15 3017 16 .. ,,\.

1310 12 14 Quartiere

3 l 1 Altstadt Großbasel9 4 2 Vorstädte

2 3 Am Ring4 Breite

--------------8 5 St. Alban6 Gundeldingen

6 5 7 Bruderholz8 Bachletten9 Gotthelf10 Iselin11 St. Johann

N 12 Altstadt Kleinbasel

113 Clara

7 14 Wettstein

l15 Hirzbrunnen16 Rosental17 Matthäus18 Klybeck19 Kleinhüningen

O 1000 2000rn 20 Riehen30 Bettingen

Kartel: Quartiere des Kantons Basel-StadtQuartiers du Cantan de Bâle- VilleQuarters of the Canton of Basel-CityQuelle: STATISTISCHESAMTDESKANTONSBASEL-STADT;Kartographie: L. BAUMANN,I. LERIS-HEMMI

Datensätze wurden seitens des Statistischen Amtesdes Kantons Basel-Stadt erhoben und bereitgestellt.Ausgewertet wurden sie mit dem StatistikprogrammSPSS 14.00, die kartographische Darstellung erfolgtemit Arc Gis 9. Verzichtet wurde auf die Analyse nachwohnungswirtschaftlichen Eigentumsstrukturen, wieZ.B. nach der Neubautätigkeit der Genossenschaftenim Vergleich zu den Pensionskassen, da die räumli-chen Aspekte der Grössen Leerwohnungen und Neu-bauwohnungen im Rahmen der Stadtentwicklung imVordergrund standen.

Für die Struktur des Basler Wohnungsbestandes alsKontext für die Interpretation der Leerstände undNeubauwohnungen wurden die Daten der Volkszäh-lung 2000 herangezogen. Die Daten der Leerwoh-nungen und Neubauten wurden für den Zeitraum2001-2007 und 2008/2009 in die Auswertung einbe-zogen.

4 Der Basler Wohnungsbestalld hu Jahr 2000

Die 102'550 Wohnungen im Jahr 2000 sind sehr unter-schiedlich auf die 21 Quartiere des Kantons Basel-Stadt verteilt (Karte 1). Gerade die beiden AltstädteBasels sowie die Quartiere Clara und Rosental sindflächenmässig klein und stark durch Cityfunktionengeprägt. Auf der anderen Seite stechen einige Quar-tiere hervor, die vorwiegend von der Wohnfunktiongeprägt sind und z.T. eine sehr hohe Dichte aufwei-sen. Das sind die Quartiere Gundeldingen, Iselin, St.Johann, Matthäus, Riehen. Alle fünf zählen zu den flä-chenmässig grossen Quartieren (HEMMI2008).

In Graphik 1 ist der Wohnungsbestand nach Zimmer-zahl im Jahr 2000 dargestellt. Es zeigt sich, dass dergrösste Teil der Wohnungen über ein bis drei Zimmerverfügt (70%), und kaum grosse Wohnungen mit vier,fünf oder mehr Zimmern vorhanden sind. Der Anteil

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.1('1216).2 (23618)

.3 (37835)

4 (17578)

5+ (12303)

Graphik 1: Wohnungsbestand des Kantons Basel-Stadt im Jahr 2000, nach Zimmerzahl (absolute Zahlin Klammern)NOI11.brede logements du Cantan de Bâle- Ville en 2000selon le nombre de pièces (chiffres absolus entre paren-thèses)Housing inventory of the Canton Basel-City in 2000according to number of rooms (absolute number inbrackets)Source: BUNDESAMTFÜRSTATISTIK,Volkszählung 2000;Graphik: L. BAUMANN,L LERIS-HEMMI

an Kleinwohnungen (ein bis zwei Zimmer) liegt bei34% und ist etwas höher als der Wert der Vier- undmehr Zimmerwohnungen (29.2 %).

Das Alter, das Baujahr und die Ausstattung einerWohnung sind neben dem wohl wichtigsten Merkmal«Lage» (Wohnumfeld, Quartierstruktur) ausschlagge-bend für deren Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt,Was früher gebaut und nachgefragt wurde, entsprichtaber oft nicht mehr den aktuellen Wohnbedürfnissen.Die Ausstattung der Wohnungen entspricht, sofernkeine umfassenelen Renovationen und Umbautenvorgenommen wurden, derjenigen der Bauperiodenund stimmt mit den heutigen Ansprüchen kaum mehrüberein (VANWEZEMAEL2005: 44). Das führt geradein den historisch gewachsenen städtischen Räumen zuProblemen bei der Befriedigung eler Wohnungsnach-frage.

Basels Wohnungsbestand ist alt: 90% der Wohnun-gen sind 20 Jahre unel älter (s. Tabelle 1). Knapp einViertel stammt aus der Bauperiode 1946 bis 1960 undzählt somit zu elen so genannten «Hausse-Bauten»(ebd. 41-47). Diese gelten als besonders sanierungs-bedürftig, weil sie elen aktuellen Ansprüchen, insbe-sonelere in Bezug auf Flächenangebot unel Raumauf-

teilung, kaum mehr genügen. Ab den 1980er Jahrenflachte die Bautätigkeit in Basel stark ab, so elass sicheler Wohnungsbestanel elurch Neubau praktisch nichtmehr veränderte und eleshalb von einem tendenziel-lenfiltering down im Vergleich zum suburbanen Raumausgegangen werden muss. Einen Tiefpunkt erreichtedie Bautätigkeit in den frühen 1990er Jahren. Dabeispielten elas Platzen der Immobilienblase der späten1980er Jahre (SCHÜSSLER&THALMANN 2005: 7), derstarke Rückzug des Bundes aus eler Wohnbauförde-rung und elie schlechte Konjunkturlage, welche zueinem deutlichen Rückgang eler Nachfrage und einemAnstieg der Leerstandsquote führte, eine Rolle (ebd.2005: 8).

Auf elem Wohnungsmarkt ist neben dem Baujahr derWohnung die Tatsache bedeutend, ob eine Wohnungoder ein Gebäude renoviert wurde. GEIGER (2006)unterscheidet bei den Investitionen zwischen Unter-halt, Renovation und Totalrenovation. Insbesonderebei letzterem, einem filtering up, werden elie Woh-nungen in der Regel auf ein Niveau gebracht, das denaktuellen Ansprüchen der kaufkräftigeren N achfrageentspricht. Statistisch wird nur elas Merkmal «Reno-vation» erhoben, ohne nach der Sanierungstiefe zuunterscheiden. Es können also keine Aussagen elazugernacht werden, welchen Stanelard die Wohnungennach der Renovation aufweisen. In Basel wurden seit1971 knapp 40% der Gebäude renoviert, allein in elenJahren 1996 bis 2000 wurden 16% des Gebäudebe-standes renoviert (HEMMI2008: 69).

Bauperiode Absolut In Prozent

Vor 1919 7448 17.01919 bis 1945 21756 21.21946 bis 1960 23939 23.31961 bis 1970 16347 15.91971 bis 1980 12931 12.61981 bis 1990 4372 4.31991 bis 1995 1595 1.61996 bis 2000 4162 4.1Gesand 102550 100.0

Tab. 1: Wohnungsbestand des Kantons Basel-Stadt,nach BauperiodenNombre de logements du Canton de Bâle- Ville selon lapériode de constru.ctionHousing inventory of the Canton Basel-City accordingto period of constructionQuelle: BUNDESAMTFÜRSTATISTIK,Volkszählung 2000;HEMMI2008

Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstände und Neubauten Ingrid Leris-Hemmi, André Odermatt 7

Quartier Wohnungs- Leer stehende Wohnungs- Leer stehendebestand 2000 Wohnungen bestand 2008 Wohnungen

1.Juni 2001 1. Juni 2009

Absolut In % Absolut In %

Altstadt Grossbasel 1373 11 0.8 1357 12 0.9

Vorstädte 3149 48 1.5 3112 48 l.SAm Ring 6100 84 1.4 5917 47 0.8

Breite 5100 31 0.6 5155 38 0.7St. Alban 5686 47 0.8 5786 63 1.0Gundeldingen 10252 186 1.8 10644 110 1.0

Bruderholz 4310 9 0.2 4388 43 1.0

Bachletten 7074 58 0.8 7161 27 0.4

Gotthelf 4027 37 0.9 4122 21 0.5

Iselin 9360 120 1.3 9439 103 1.0

St. Johann 9579 211 2.2 9722 95 1.0

Altstadt Kleinbasel 1540 20 1.3 1512 14 0.9

Clara 2100 61 2.9 2247 20 0.9

Wettstein 3048 23 0.7 3090 21 0.7

Hirzbrunnen 4548 53 1.2 -: 4523 19 0.4

Rosental 2344 76 3.2 2493 75 3.0

Matthäus 8265 209 2.5 8666 58 0.7I(lybeck 3587 76 2.1 3749 43 1.1.

Kleinhûningen -1149 46 4.0 1313 19 1.4

Riehen 9516 58 0.6 9898 83 0.8

Bettingen 443 2 0.4 470 10 2.1

Total 102550 1466 1.4 104764 969 0.9

Tab. 2: Leerwohnungen in den Jahren 2001 und 2009, gemessen am Gesamtwohnungsbestand 2000 und 2008Nombre de logements vides en 2001 et en 2009 par rapport au nombre de Logements en 2000 et en 2008Unoccupied flats in the Canton Basel-City 2001 and 2009 compared to housing inventory of 2000 and 2008Quelle: STATISTISCHESAMTDESKANTONSBASEL-STADT2007a und 2009a; BUNDESAMTFÜRSTATISTIK,Volkszählung2000

5 Leerstände 2001 bis 2007 und 2009 Betrachtet man die räumliche Verteilung eler leer ste-henden Wohnungen im Jahr 2001 (Tabelle 2) fällt auf,dass in elen Quartieren Bruderholz und Bettingen,gemessen am Gesamtwohnungsbestand 2000, kaumWohnungen leer standen (0.2 bzw. 0.40/0). Hingegenwaren die Quartiere Kleinhüningen, Rosental undClara mit einem Anteil von 4.00/0, 3.20/0 bzw. 2.90/0von hohen Wohnungsleerständen geprägt. In elieseninelustriell und von Cityfunktionen geprägten Quar-tieren dürfte der ältere, schlecht modernisierte Woh-

Im Kanton Basel-Stadt lag die Leerstandsquote zwi-schen 2001 unel2007 konstant bei durchschnittlich 1.40/0unel somit deutlich höher als der schweizerische Durch-schnitt von 1.07% (2007) und als in anderen SchweizerGrossstädten wie Zürich (0.80/0) (BUNDESAMTFÜRSTATI-STIK2007a) oeler Genf (0.19%) (BUNDESAMTFÜRSTATI-STIK2007b). Im Jahr 2008 lag der Wert bei 1.2% und istschliesslich 2009 auf unter ein Prozent (0.90/0) gefallen.

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I

8

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1000 2000m

Karte 2: Anteil (Prozent am Wohnungsbestand) der leer stehenden Wohnungen in den einzelnen Quartieren vonBasel für das Jahr 2009Part des appartements vides dans les différents quaniers de Bâle en 2009Relative number of unoccupied flats per residential area in Basel in 2009Quelle: STATISTISCHESAMTDESKANTONSBASEL-STADT2009a; Kartographie: L. BAUMANN,I.LERIS-HEMMI

nungsbestand ein wichtiger Grund für die Leerständesein. 2009 (Karte 2) sank der Anteil der leer stehen-den Wohnungen aln deutlichsten in Kleinhüningenauf 1.40/0, liegt damit aber immer noch klar über demDurchschnitt. Auch im Kleinbasler Quartier Clarasank der Anteil deutlich um 20/0 auf durchschnittli-che 0.90/0. Hohe Wohnungsleerstände wiesen 2009weiterhin das Quartier Rosental (3 %) und erstaunli-cherweise auch die Landgemeinde Bettingen auf. DerLeerwohnungsanteillag in Bettingen mit 2.1 % deut-lich höher als 2001 und damit weit über dem Durch-schnitt. Im Quartier Rosental wird die Aufwertungdurch die öffentliche Grünzone (Erlenmattpark) dasQuartier langfristig stärken und, falls der Wohnungs-bestand im Zuge davon vermehrt modernisiert wird,einen Rückgang der Leerstände bewirken. Ebenfallseinen deutlich höheren Anteil an leer stehenden Woh-nungen gab es im Quartier Bruderholz. Unverändertbei l.S % blieb der Anteil der leer stehenden Wohnun-

gen im Grossbasler Quartier Vorstädte. Einen starkenRückgang des Leerwohnungsanteils zeigte sich 2009für die Quartiere St. Johann und Matthäus, was u.a. aufdie Beendigung der umfangreichen Bauarbeiten fürdie Nordtangente und der darnit zusammenhängen-den Verkehrsentlastung in beiden Quartieren zurück-zuführen ist. Sehr geringe Werte hatten die QuartiereBachletten (0.4 %), Hirzbrunnen (0.4 °/0) und Gotthelf(0.5°/0). Die restlichen Quartiere wiesen 2009 Wertezwischen 0.7 und 1.40/0 auf.

Graphik 2 zeigt die kumulierten Werte der leer ste-henden Wohnungen für die Jahre 2001 bis 2009. Es istersichtlich, dass hauptsächlich Ein- bis Drei-Zimmer-wohnungen leer standen. 2009 lag der Wert der leer ste-henden Ein- bis Drei-Zimmerwohnungen bei 73.8 %.

Wie weiter oben ausgeführt, haben kurzfristige Leer-stände keinen nachhaltigen Einfluss auf den Markt,

Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstände und Neubauten Ingrid Leris-Hemmi, André Odermatt 9

_1 (2314)

_ 2 (33397)_3 (4241)

4 (1985)

.5+(622)

Graphik 2: Kumulierte Anzahl der leer stehendenWohnungen nach Zimmerzahl für die Jahre 2001-2009(absolute Anzahl in Klammern)N0111bre cumulé de logements non occupés selon lenombre de pièces pour les années 2001-2009 (chiffresabsolus entre parenthèses)Accumulated number of unoccupied flats 2001-2009according to number of rooms (absolute number inbrackets)Quelle: STATISTISCHESAMT DES KANTONSBASEL-STADT2007a und2009a; Graphik: L. BAUMANN,I.LERIS-HEMMI

sondern sind konjunkturelle Erscheinungen, während-dem langfristige Leerstände Hinweise auf strukturelleProbleine auf dem Wohnungsmarkt geben.

Wie Tabelle 3 zeigt, war der grösste Teil der leer ste-henden Wohnungen im Zeitraum 2001-2007 über eineDauer von null bis drei Monaten unvermietet (61.4°/0).Knapp ein Drittel wurde spätestens nach einem Jahrwieder vermietet, knapp 10°/0 der Wohnungen stan-den mehr als 12 Monate leer. TCHOKOYSKY(2006: 131)spricht von einem strukturellen Leerstand oder eineinDauerleerstand, wenn die Wohnungen mehr als dreiMonate nicht vermietet wurden. In Basel konntedemnach bei knapp 400/0 der leer stehenden Wohnun-gen von einem strukturellen Leerstand gesprochenwerden. 2009 hat sich auch die Dauer der Leerständeverändert, und der Anteil an Wohnungen, die längerals drei Monate unvermietet blieben, sank auf 30.3 °/0.

6 Neu gebaute Wohnungen

Im Untersuchungszeitraum 2001-2007 wurde das Pro-jekt Logis Bâle lanciert. Das 2001 gestartete 'Projekt«5000 Wohnungen für Basel in zehn Jahren» ist einesder drei Teilprojekte des Aktionsprogra~ms Stadt-

entwicklung Basel des Regierungsrats des Kantons,welche die Lebens- und Wohnqualität im Kantoriverbessern sollen. Die zwei weiteren Impulsprojektelunfassen die Aufwertung des Rheins als Erholungs-gebiet und die Aufwertung des Wohnumfelds (REGIE-RUNGSRATDESI(ANTONSBASEL-STADT1999: 37).

Ziele des Projektes (LOGISBÂLE 2008) sind einerseitsdie Verbesserung des Angebots im Segment der gros-sen Wohnungen mit guter Qualität durch Neubau,Umnutzung und Wohnungszusammenlegungenund die Modernisierung des gesalnten Wohnliegen-schaftsbestandes durch Erhöhung der Investitionenim Bereich Liegenschaftsunterhalt und -erneuerung.Dalleben soll eine generelle Erhöhung des Standardsder Wohnqualität und des Angebots hochwertigerWohnungen im Kanton Basel-Stadt erreicht werden,womit eine filtering-up-Strategie verfolgt wird. Dazusollen private Liegenschaftsbesitzer zu Investitionenin ihre Immobilien angeregt und neue Investoren vonder Chance des Wohnungsbaus im Kanton Basel-Stadtüberzeugt werden (LOGISBÂLE2008). Logis Bâle kannsomit als direkte politische Antwort auf die Defizitedes Basler Wohnungsmarkts bezeichnet werden. DieAuswertung der Neubautätigkeit muss also im Kon-text des Projektes Logis Bâle interpretiert werden.

Tabelle 4 zeigt die Neubautätigkeit der Jahre 2001-2008, wobei nicht festgestellt werden kann, welche neugebauten Wohnungen direkt durch Logis Bâle ausge-löst wurden. Auffallend sind die Zahlen von 2002,2005und 2006, die mit 408,301 bzw. 353 neu erstellten Woh-nungen deutlich über den Werten der anderen Jahreliegen. In den Jahren 2005 und 2006 konnten zahlreicheGrossprojekte (z.B. Falkensteinerpark) abgeschlossenwerden. 2009 konnten einige weitere Projekte zu Endegebracht werden, Z.B.Volta Zentruin/West und Erlen-matt. Eine abschliessende Bilanz kann aber erst nachdem Ende des Projekts (2010) gezogen werden.

Ein Blick auf die Zimmerzahlen der neu gebautenWohnungen (vgl. Graphik 3) zeigt, dass Wohnungenmit vier Zimmern an der Spitze liegen. Wenn manbedenkt, dass ein Drittel der leer stehenden Woh-nungen im Jahr 2007 Drei-Zimmerwohnungen waren(HEMMI 2008: 53), erstaunt es, dass ein gutes Viertelgleichwohl drei Zimmer aufweist. Hinsichtlich derhohen und steigenden Anzahl an Single-, Zweiperso-nen- und Altershaushalten erscheint es durchaus sinn-voll, im innerstädtischen Raum moderne Wohnungenmit einer beschränktenAnzahl von Zimmern zu bauen.Insgesamt zeigt sich aber, dass die Investoren der Bau-projekte vermehrt grössere Wohnungen bauen.

Die neu gebauten Wohnungen verteilen sich überden Beobachtungszeitraum fast regelmässig über dieStadt (HEMMI2008: 56-60), obwohl die Quartiere über

10--------------------------------------------------~~----~--~~~--~~~~~~~~-----l

Geographica Helvetica Jg. 65 2010/Heft 1

Dauer 2001-2007 2009

Anzahl Prozent Anzahl ProzentUnter einem 1474 14.3 284 29.3Monat

1 Monat 2037 19.8 139 14.3

2-3 Monate 2812 27.3 253 26.1

4-6 Monate 1701 16.5 128 13.2

7-12 Monate 1278 12.4 79 8.2

13 und mehr 994 9.7 86 8.9Monate

Gesamt 10296 100.0 969 100.0

Tab. 3: Leerstandsdauer der Wohnungen 2001 bis 2007 (total) und 2009 in BaselDurée d'innocupation des logements de 2001 à 2007 (total) et en 2009 à BâlePeriod of vacancy 2001-2007 (total) and 2009 in BaselQuelle: STATISTISCHESAMTDESKANTONSBASEL-STADT2007a und 2009a

unterschiedliche Bedingungen für die Realisierungvon Neubauprojekten verfügen. In fast allen Ouartie-ren gibt es zentrale Grossprojekte. Grob kann unter-schieden werden in Quartiere, die noch über wenigeBaulandreserven verfügen (z.B.Riehen, Bruderholz)und solche, in denen nur im Bestand und durch dieFlächenmobilisierung von Industrie- und Gewerbe-brachen im Rahmen einer Kreislaufwirtschaft gebautwerden kann (z.B. Gundeldingen oder St. Johann).

7 Beurteilung der Leerstandsituation und derNeubautätigkelt

Im Kanton Basel-Stadt lag die Zahl der leer stehen-den Wohnungen von 2001-2007 durchschnittlich bei1.4% des Wohnungsbestandes. 800/0 der Leerwohnun-gen wiesen drei oder weniger Zimmer auf. Vor allemKleinwohnungen (ein bis zwei Zimmer) und unver-änderte Wohneinheiten, d.h. alle Wohnungen, dieälter als zwei Jahre sind und nicht renoviert wurden,waren besonders vom Leerstand betroffen. Im Jahr2007 standen 1468 Wohnungen leer, davon waren 56Neubauten (3.80/0), 399 renoviert (27.20/0) und 1013unveränderte Wohneinheiten (690/0). Durchschnitt-lich stand 2001-2007 jeweils ein gutes Fünftel derLeerstandswohnungen länger als sechs Monate leer.Diese strukturellen Leerstände wirken sich nachhal-tig negativauf die Wohnungsmarktsituation aus undführen zu einer Wertminderung in den betroffenenQuartieren. All diese Merkmale zeigen die struktu-

rellen Mängel auf dem Wohnungsmarkt im KantonBasel-Stadt, die gravierender scheinen als in anderenSchweizer Städten. Dies hängt in erster Linie mit denfehlenden räumlichen Expansionsmöglichkeiten undder Konkurrenzsituation mit dem Wohnungsmarkt imnah gelegenen, gut erschlossenen Kanton Basel-Land-schaft zusammen. Mängel im Wohnungsangebot undunterlassene Sanierungsmassnahmen verstärken diesestrukturellen Mängel zusätzlich.

Mit Projekten wie dem Aktionsprogramm Stadtent-wicklung möchte die Regierung den hohen Leerstands-zahlen und der Wertminderung einiger Quartiere (z.B.St. Johann, Matthäus, Gundeldingen) entgegenwirken.Einen Teil des Aktionsprogramms bildet das ProjektLogis Bâle, welches die Schaffung von neuem, adäqua-tem Wohnraum fördert, urn langfristig die strukturel-len Probleme zu lösen.

In den letzten zwei Jahren hat sich die Leerstandssi-tuation deutlich verändert. 2008 sank der Anteil auf1.2% (1294 Wohneinheiten) und 2009 sogar auf 0.90/0(969) bei einem leichten Anstieg der Bevölkerung auf189'556 (Ende 2008/+0.80/0 gegenüber 2007). Länger-fristig hat sich damit gezeigt, dass sich einerseits dieProgramme und Aktionen im Kanton wie Wohnum-feld- und Quartieraufwertungen, andererseits aberauch weitere, in diesem Artikel nicht behandelte Fak-toren wie das wirtschaftliche Umfeld, das Wachstumder Universität oder die bilateralen Verträge, in sin-kenden Wohnungsleerständen äussern.

Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt: Leerstände und Neubauten Ingrid Leris-Hemmi, André Odermatt 11

Baujahr Anzahl Prozent2001 147 7.62002 408 21.22003 223 11.62004 171 8.92005 301 15.62006 353 18.42007 120 6.22008 201 10.5

Gesarnt 1924 100.0

Tab. 4: Anzahl der neu gebauten Wohnungen 2001-2008 in BaselNombre de nouveaux logements de 2001 à 2008 à BâleNumber of newly built apartments 2001-2008 in BaselQuelle: STATISTISCHESAMT DESKANTONSBASEL-STADT2007b und 2009b

Die Neubautätigkeit steht in enger Konkurrenz mitden leer stehenden Wohnungen. Indern die besser

1 (28)

2 (270)

.3 (526)_4 (644)

_5+(456)

Graphik 3: Anteil der neu gebauten Wohnungen imKanton Basel-Stadt in den Jahren 2001-2008, nachZimmerzahl (absolute Zahlen in Klammern)Parts de nouveaux togements construits durant la péri-ode 2001-2008 à Bâle selon le nombre de pièces (chif-fres absolus entre parenthèses)Relative number offlats built 2001-2008 in Basel accord-ing to number of rooms (absolute number in brackets)Quelle: STATISTISCHESAMT DESKANTONSBASEL-STADT2007b und 2009b; Graphik: L. BAUMANN,I. LERIS-HEMMI

gestellten Schichten auf die neu gebauten Wohnungenzurückgreifen, können - laut der Filtering- Theorie -untere Einkommensschichten in bessere Wohnungennachrücken. Ist dies nicht der Fall, dann stehen zusätzli-che Wohneinheiten leer. Neubauten haben meist einensehr guten Absatz auf dem Wohnungsmarkt. Dies istauch für Basel der Fall, doch war die Neubautätigkeit2001-2008 mit 1924 neuen Wohnungen gering ausge-fallen. Der Kanton verfügt wegen seinem begrenztenRaum kaum mehr über freie Bauflächen. Es nlUSSnunhauptsächlich auf Industriebrachen zurückgegriffenwerden, um neue Projekte zu verwirklichen. 2007 und2008 war die Anzahl der neu gebauten Wohnungenmit 120 bzw. 201 eher gering, es konnten jeeloch zahl-reiche Wohnprojekte gestartet (z.B. Erlenmatt) oelerweitergeführt (z.B. Volta West) werden. Grossprojektewie das Erlentor (Erlenmatt) oder Volta Zentrum,die teilweise abgeschlossen wurden, aber auch zahl-reiche kleinere Wohnbauprojekte (z.B. Sevogelpark,Froburgstrasse ) trugen elazu bei, dass 2009 wieder einaussergewöhnliches Wohnbaujahr war.

Un1 elie Neubautätigkeit weiterhin zu steigern, mussauch nach Beendigung des Projekts Logis Bâle «5'000Wohnungen in zehn Jahren» im Jahr 2010 das Inter-esse weiterer Investoren geweckt werden, in denBasler Wohnungsmarkt zu investieren .. Die neusteKampagne der Basler Fachstelle Stadtwohnen «Wer inBasel wohnt, hat mehr davon» setzt bei diesem Trendan und möchte elie Stärken des Stadtwohnens weiterhervorheben.

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