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VORSTUDIE

ZUM

NUTZUNGSKONZEPT

SEBASTIANSTRASSE 88

BERLIN-KREUZBERG

SO 36

MEYER-ROGGE UND MITTMANN DIPL.-ING. ARCHITEKTEN DANCKELMANNSTR. 11 1000 BERLIN 19 030/322 68 30-31

VORSTUDIE ZUM NUTZUNGSKONZEPT

SEBASTIANSTRASSE 88 BERLIN-KREUZBERG SO 36

AUFTRAGGEBERIN: S.T.E.R.N. GESELLSCHAFT DER BEHUTSAMEN

STADTERNEUERUNG BERLIN MBH

VERFASSER: MEYER-ROGGE UND MITTMANN, DIPL.ING. ARCH.

BERLIN IM OKTOBER 1987

FOTODOKUMEN I ATION

STRASSE SEIbASTIAUSTR. NR 88 GE3- TEIL

MEYER-ROGGE UND MITTMANN DIPL.-ING. 'ARCHITEKTEN

FOTODOKUMEN I ATION

STRASSE SEIbAST!AUSTU. NR 88 GE3- TEIL

MEYER-ROGGE UND Min MANN DIPL.-ING. ARCHITEKTEN

DERZEITIGE NUTZUNGSSTRUKTUR

Bei dem Gebäude Sebast ianstr. SS handelt es sich urn ein 5- geschossiges Wohngebäude mit Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude. Das Gebäude liegt an der Südseite der Sebastianstrali gegenüber dem Alfred-Döblin-Platz. Zusammen mit dem Gebäude Luckauer Str. 6 bildet es einen Innenhof von ca. 75 qm Grundf1Sehe.

Das Erdgescholl des Vorderhauses wird beiderseits des Eingangs gewerblich genutzt und dient zur Zeit vorwiegend als Lagerraum.

Die beiden Wohnungen, je Normalgescholi, werden durch das Treppenhaus im Vorderhaus erschlossen. Ein zweites Treppenhaus im Quergebäude diente ehemals als Personaleingang für die rechten Wohnungen des Gebäudes, die vom Vorderhaus bis zum Quergebäude reichen. Über dieses Treppenhaus werden auch zwei kleine Wohnungen, die sich über das Quergebäude und einen Teil des Seitenflügels erstrecken, erschlossen.

Bei den linken Wohnungen handelt es sich um 2-Zimmer-Wohnungen mi Küche und Innentoilette, in einem Fall um die gleiche Wohnung mit einem Bad. Die Wohn- bzw. Schlafräume sind nach Norden zur Sebast ianstralle, die Küche zum Innenhof orientiert.

Die rechten Wohnungen vom 2. - 4. Obergeschoß verfügen über vier Zimmer, Küche, Bad, getrenntes WC und eine große Kammer (ehemals Mädchenkammer). Von diesen vier Zimmern liegt eines zur Sebastianstraße, ein weiteres bildet ein großes Berliner Zimmer, das ebenso wie zwei weitere kleine Zimmer zum Hof orientiert ist.

Im Quergebäude, erschlossen durch einen ca. 12 m langen Gang, befindet sich das Bad, die getrennte Toilette, die Küche sowie über einen weiteren kleinen Flur erreichbar die Speisekammer und die ehemalige "Mädchenkammer".

Von diesem Flur ist auch das im Quergebäude gelegene Treppenhaus zu erreichen.

Die rechten Wohnungen haben eine Fläche von 130 - 140 qm, die linken Wohnungen von ca. 60 qm.

Bis auf die zur Straße gelegenen Räume sind die Zimmer bzw. Küchen, die zu dem sehr engen Hof orientiert sind, sehr schlecht belüftet. Die Brandwand, die den Seitenflügel und das Quergebäude abschließt, ist nach Süden bzw. Südosten orientiert. Durch Fensteröffnungen in dieser Wand könnten große Teile der Wohnung ausreichend belichtet werden und eine ausreichende Querlüftung erhalten.

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EINSCHÄTZUNG DER BAUSUBSTANZ

Der erste Eindruck der Bausubstanz vermittelt einen relativ guten Zustand. Die Strafienf assade, eine kombinierte Stuck/Klinkerfassade ist sicher vor einigen Jahren instandgesetzt worden. Schäden sind dort lediglich im Bereich der Stuckornamente zu finden. Das, Erdgeschoß ist mit einem ungestrichenen Glattputz versehen und sollte der Übrigen Fassadengestaltung angepaßt werden.

Die Hoffassade hat ebenfalls einen Glattputz, der keine größeren Schaden aufweist.

Dachstuhl und Belag der obersten Geschoßdecke weisen keine wesentlichen Mängel auf, ein vorbeugender ehemaliger Holzschutz wurde 1969 letztmals durchgeführt. Die Dachdeckung ist in einem relativ guten Zustand. Die dort vorgenommene Verfugung der Dachziegel ist jedoch lose, ebenso fehlen einige Steine im Bereich des Dac hf i r s t. es

Schäden werden jedoch innerhalb der Wohnungen sichtbar. Die Brandwände scheinen aus wärmetechnischer Sicht unterdimensioniert zu sein (eine separate Wärmedeärnmung existiert nicht), so daß es in Räumen mit erhöhtem Anfall von Ulasserdampf, insbesondere In den Bädern und Küchen, zu Schimmelbildungen kommt. Zur Hofselte verfügen alle Wohnungen nur Uber Einfachfenster in schlechtem Zustand.

Die Trennwände, insbesondere zum Bad und WC bestehen teilweise nur aus Brettern. Die fehlende Möglichkeit zur Be- und Entlüftung, insbesondere Im Bereich der ehemaligen "Mädchenkammer" Im Quergebäude, führt dort zu SchimmeIbi1 dung.

Aufgrund der geschilderten Feuchtigkeitserscheinungen sind Wände und voraussichtlich auch Decken bzw. Fußböden geschädigt, deren Umfang derzeit noch nicht feststellbar Ist.

Im Bereich der Haustechnik sind sämtliche Ver- und Endsorgungsleitungen auch in den Wohnungen zu erneuern obwohl In Teiibertichen bereits eine Erneuerung der elektrischen Wohnungsinstallation bzw. Steige- und Falleitung durchgeführt wurde.

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ÜBERSCHLÄGIGE KOSTENSCHÄTZUNG

Eine überschlägt ge Kostenschätzung ist abhiängig von den Veränderungsmalinahrnen am Gebäude bzw. in den Wohnungen. Es werden zwei Alternativen vorgeste1Jt, wie im Grundriß Veränderungen vorgenommen werden könnten.

Die Nöglichkeit, den vorhandenen Grundriß, insbesondere in den rechten Wohnungen, im jetzigen Zustand zu belassen, wird wegen der sehr schlechten Belichtungsverhältnisse der Wohnung nicht weiter verfolgt. Das Berliner Zimmer, ein sehr dunkler Raum müßte als Wohnraum genutzt werden. Die beiden angrenzenden Räume im Seitenflügel wären weiterhin durch den langen Flur abgetrennt, so daß eine eventuelle Belichtung durch BrandwanddurchbrUche diesen Zimmern nicht zugute kommen kann. Das Berliner Zimmer als Küche und Badbereich zu nutzen hätte zur Folge, daß die jetzige Küche und Kammer als Zimmer bzw. Wohnbereich genutzt werden müßten, jedoch dort eine Belichtung In der Brandwand aufgrund des angrenzenden Gebäudes nicht möglich Ist.

Somit wurde in Alternative A eine Grundrißlösung dargestellt, die drei Wohnungen je Geschoß vorsieht. Es handelt sich hierbei um zwei 2-Zimrner-Wohnungen, von denen die linken Wohnungen in ihrem jetzigeri Zustand belassen werden und die rechten Wohnungen des Vorderhauses bis zur (litte des Seitenflügels reichen. Das jetzige Berliner Zimmer würde als Küche Badbereich umgestaltet.

Die dritte Wohnung wird durch das Treppenhaus des Quergebäudes erschlossen. Da der Seitenflügel der Luckauer Str. 5 bis ca. 9 m an die südliche Brandwand der Sebastianstr. 88 reicht, ist eine natürliche Belichtung der ehemaligen Mädchenkammer und der jetzigen Küche nach Süden nicht möglich. Die Tür und der Balkon am Abschluß des Seitenflügels Luckauer Straße fordert einen Abstand von 5 m bis zu einer weiteren Fensteröffnung an der jetzigen Brandwand. Eine Form der Belichtung sollte jedoch an dieser Stelle für die ehemalige Küche unbedingt erreicht werden und sei es in Form einer feuerbeständigen Verglasung (z.B. Glasbausteine).

Das Grundrißkonzept der Alternative A sieht vor, daß in der ehemaligen Mädchenkammer ein innenllegendes Bad eingerichtet wird. Die jetzige Küche soll hierbei als Wohnraum mit angegliederter Kochnische genutzt werden. Dieser Wohnraum ist jedoch Durchgangszimmer für zwei weitere dahinter liegende Räume. Zur Verbesserung der Wohnqualität ist eine Loggia an der Südwand vorgesehen. Die umfangreichen Umbaumaßnahmen bei diesem Konzept führen bei dieser Wohnung allerdings zu Modernisierungskosten in Höhe von ca. DM 110.000,- brutto.

Die Kosten für einen Umbau der rechten Wohnung, die vom Vorderhaus erschlossen wird, betragen brutto ca. DM 60.000,—.

Aufgrund dieser hohen Kosten wurde eine weitere Alternative erarbeitet, die den Abbruch des Quergebäudes vorsieht. Hierbei blieben für das Gebäude je Geschoß zwei 2-Zimmer—Wohnungen. Die Abbruchkante der rechten Wohnung könnte als Loggia errichtet werden. Die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen bei dieser Alternative werden bei ca. DM 50.000,— pro Wohnung liegen.

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Die Kosten für das Gesamtinstandsetzungs- und Modernisierungspro^rarnm liegen schätzungsweise bei der Alternative A bei ca. Dll 1.900,-- brutto, bei der Alternative B mit dem Abriss des Quergebäudes bei ca. DM 1.600,— bis DM 1.700,— pro qm.

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ALT. A Alt. B

Einrichtung Erschließung

30.. 000, 00 12.000,00

30.000,00 12.000,00

Fassade Keller

200.000,00 60.000,00

160.000,00 50.000,00

T reppenhaus Dachgeschoß

S5.000,00 95.000,00

45.000,00 90.000,00

Fenster/Türen (außen) Decke/Fußböden

80.000,00 250.000,00

SO.000,00 150.000,00

Wände/Türen C innen) Sanitär

150.000,00 140.000,00

100.000,00 100.000,00

Elektro Heizung

50.000,00 100.000,00

50.000,00 65.000,00

Außenanlage 5.000,00 15.000,00

Reine Baukosten netto 1.257.000,00 947.000,00

Unvorhersehbares 10 % 125.700,00 94.700,00

Summe 1.382.700,00 1.041.700,00

Baunebenkosten 12% 165.924,00 125.004,00

Summe 1.548.624,00 1.166.704,00

14% MWSt 216.807,36 163.338,56

Gesamtbaukosten brutto 1.765.431,36 1.330.042,56

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STÄDTEBAULICHE VORSCHLÄGE

Bei einem städtebaulichen .Konzept ist die Sebastianstr. S3 im Zusammenhang mit den angrenzenden GrundsUtcken Dresdner Str. 115 und 116 sowie Luckauer Str. 5 und 6 zu sehen

Insbesondere die bereits instandgesetzten Gebäude der Grundstücke Luckauer Str. 4 und 5 sind nach Südosten zum Hof geöffnet mit einer offenbar funktionsfähigen Gestaltung der Außenanlagen, die Ubergreift Uber beide Grundstücke.

Das Eckhaus Luckauer Str. 6 hat zu dieser Öffnung im Blockinnern keinen Bezug, da es durch den Seitenflügel und das Quergebäude der Sebastianstr. 33 begrenzt ist. Das Gebäude Dresdner Str. 135 ist wiederum zu dern Innenhof des Blockes geöffnet. Ein Zugang zu diesem Blockinnern ist jedoch nicht möglich, da das jetzige leere Grundstück Dresdner Str. 116 durch einen Zaun begrenzt ist. Dort befindet sich zur Zeit eine Gärtnerei.

Ein Konzept fUr den gesamten' nördlichen Teil dieses Blockes sollte zu einer Orientierung aller angrenzenden Wohnungen zum Blockinnern fuhren, soweit dies nicht aufgrund der Grundrisse ausgeschlossen ist. Urn diese Situation auch für das Grundstück Dresdner Str. 115 zu erzielen sollte ein Teil der jetzigen Gärtnerei fUr einen Zugang zum Blockinnenbereich abgetrennt werden. Darüber hinaus wäre auch eine Wegeverbindung aus dem Blockinnern am Rande der Gärtnerei zur Dresdner Straße vorstellbar.

Zum Anschluß der Wohnungen in den Gebäuden Luckauer Str. 6 und Sebastianstr. 88 an das Blockinnere ist es notwendig die Barriere, die Seitenflügel und Quergebäude der Sebastianstr. 38 bildet, zu durchbrechen. Dies sollte zumindest durch eine Öffnung der Erdgeschoßzone der beiden genannten Gebäudeteile erfolgen, wie dies in Alternative A dargestellt ist.

Durch den Verzicht auf das Quergebäude und eines Teils des Seitenflügels der Sebastianstr. S3, wie in Alternative B dargestellt, könnte jedoch die Orientierung sowohl der Luckauer Str. 6 als auch der Sebastianstr. 38 zum Blockinnern und somit zu einer erheblichen Verbesserung der Belichtung erzielt werden.

Die Nutzung des hinteren Teiles der Gärtnerei auf dem Grundstück Dresdner Str. 116 als private GrUnflache für das Blockinnere und die Öffnung der fünf angrenzenden Grundstücke zu dem Innenhof könnte den gelungenen Anfang, der bei den Gebäuden Luckauer Str. 4 und 5 gemacht wurde, in diesem Teil des Blockes komplettieren.

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FOTODOKUMENTATION

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