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1Aktuelles

Das informative und überparteiliche Magazin für den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer

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In diesem Heft:Einladung zur

Jahreshauptversammlung

Beim Grundstückskauf an Fliegerbomben denken

Mietrechtsänderung seit Anfang Mai in Kraft

Bagatellgrenze beim Schmutzwasser gekippt

Startschuss für das Musikzentrum ist gefallen

20. Jahrgang • Nr. 3 • Mai/Juni 2013

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die CDU-Ratsfraktion hatte kürzlich zu einer Diskussion über das Wohnungsan-gebot in Bochum eingeladen, an der wir neben dem Mieterverein u.a. teilgenom-men haben. Einleitend stellte die Dezer-nentin für Soziales und Wohnen (SPD) die jüngsten Erhebungen der Stadt vor. Herausgreifen möchten wir daraus die Feststellung, dass 4 % Wohnungsleer-stand in unserer Stadt zu verzeichnen sind.

Unter diesen Voraussetzungen haben wir kein Verständnis für die erhobene Forde-rung der SPD, den auslaufenden Sozial-Wohnungsbau wieder kräftig zu fördern. Abgesehen davon, dass Investoren mit erzielbaren Mieten für neu zu errichtende Sozialbauten nicht hinter dem Ofen her-vor zu locken sind, muss man ernsthaft fragen, ob den sozial Schwachen in unse-rer Gesellschaft - und den ab 01. Januar 2014 vermehrt zu erwartenden Südosteu-ropäern (Rumänen und Bulgaren), die von

da an völlige Freizügigkeit mit Anspruch auf Unterkunft in jedem EU-Land erhal-ten - nicht zugemutet werden kann, sich in leer stehenden Wohnungen etwa an der Herner-Straße einzuquartieren, die - bis vor wenigen Jahren von Einheimischen bewohnt - günstig angemietet werden können und mit Wohngeldzuschuss.

Zu dieser Frage und weiteren Erkenntnis-sen aus der Studie möchten wir mit Ihnen auf unserer Jahreshauptversammlung am 05. Juni 2013 gern weitergehend diskutie-ren. Wir erwarten Sie !

Verehrte Mitglieder und Freunde von Haus+GrundeigentümerBochum,

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Herausgeber: Haus+Grundeigentümer Bochum GmbH Viktoriastr. 63 • 44789 Bochum Ruf: (0234) 96127-0 • Fax: (0234) 9612744www.hausundbochum.de • eMail info@hausundbochum.deChefredakteur: Rechtsanwalt Erwin KöhlerVerlag: Medienbüro Franken • Hauptstr. 146 • 44892 Bochum Ruf: (0234) 920020 • Fax 9200219 • eMail ef@medienm8.de

CvD, Gestaltung & Anzeigen: Eberhard Franken (beim Verlag)Druck: Zimmermann Druck + Verlag GmbH Widukindplatz 2 • 58802 Balve

ZUHAUSE ist das informative Magazin für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Das Magazin erscheint im 20. Jahrgang und wird zweimonatlich herausgegeben. Der Verkaufspreis be-trägt 4 Euro. Der Bezugs preis ist im Mit glieds beitrag der ange-schlossenen Vereine enthalten. Ein Jahres abonnement inkl. Porto kostet 27 Euro. Bei Nichtbelieferung ohne Ver schul den des Ver-lages besteht kein Anspruch auf Entschädigung.

Für unverlangt eingesandte Manuskripte übernehmen weder Her-ausgeber noch Verlag eine Haftung. Namentlich ge kenn zeichnete Beiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Nachdruck – auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmi-gung des Verlages.

Titelfoto: Haus Laer - Eberhard Franken

Vorwort

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Inhalt

Impressum

Nachrichten aus Bochum

Einladung zur Jahreshauptversammlung 4 Startschuss für das Musikzentrum ist endlich gefallen 5 Aktuelle InformationenTypische Mängel und Probleme in Bauträgerverträgen (Teil I) 8Höherer Wasserverbrauch schützt vor Legionellen 12Beim Grundstückkauf auch an Fliegerbomben denken 16Mietrechtsänderungen seit Anfang Mai in Kraft 18Treppenaufgang muss mindestens einen Meter breit sein 26Nichtveranlagungsbescheinigung hilft Steuern sparen 28

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Hiermit laden wir unsere Mitglieder zur diesjährigen Jahreshauptver samm- lung ein, die am Mittwoch, dem 5. Juni 2013, um 18 Uhr in der Gastronomie im Stadtpark (Parkhaus), Klinikstr. 41-45 in Bochum stattfindet.

Tagesordnung:

1. Begrüßungsansprache des Vorsitzenden2. Kurzer Jahresbericht 2012 der Geschäftsführung3. Jahresrechnung 2012 - Bericht der Rechnungsprüfer - Entlastung des Vorstandes - Genehmigung des Haushaltsvoranschlages 20134. Aufhebung von § 9 der Satzung (Auflösung des Beirates)5. Wahlen zur Ergänzung des Vorstandes sowie Wahl der Rechnungsprüfer6. Diskussion von Mietrechtsfragen der anwesenden Mitglieder7. Verschiedenes

Wir bitten die Mitglieder um Ihr Erscheinen.Die Jahresrechnung 2012 und der Haushaltsvoranschlag 2013 liegen in der Geschäftsstellezur Einsichtnahme aus.

Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. Der Vorstand: Dr. J. Ehrhardt Geschäftsführer: E. Köhler

Einladung zur Jahreshauptversammlung

Eine außergewöhnliche Percussion-Performance präsentierten Mitglieder der Rhythmus-Abteilung der Bochumer Symphoniker noch vor dem ersten Spatenstich: Auf großen und kleinen Leitern, auf Speißfässern und Farbeimern trommelten die Profis für die gute Sache: Endlich geht es los mit dem Musikzentrum.

Profi-Percussion-Performance

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Prominenzgriff für dasZentrum zum Spaten

Startschuss für das Musikzentrum ist endlich gefallen

Wenn viele Menschen sich versammeln, kann man wun-derbar protestieren. Gegen was auch immer. Viele Hundert Freunde und Sympathisanten des Musikzentrums Bochum waren am 30. April zum ersten Spatenstich neben der entwid-meten Marienkirche gekom-men.Bewohner des ins IG Metall-Haus ausgelagerten Antonius-Stifts protestierten gegen die Schließung und nahmen Bezug auf die an der Kirche zuvor gefällten Bäume: "Erst ent-wurzelt ihr die alten Bäume. Jetzt uns."Simone Brand, Landtagsab-geordnete der Piratenpartei, protestierte mit einem symbo-

lischen Trauergesteck gegen die "Beerdigung von 20 Mio. Euro Steuergeldern". Britta Freis, Geschäftsführerin der Stiftung Bochumer Sympho-nie, hatte, wie sie selbst sagte, überreagiert, und die Schleife abgerissen.

Das war's dann aber auch mit den Protesten. Alle ande-ren freuten sich, dass es end-lich losgeht mit dem Bau des Musikzentrums. Prominenz - u.a. Bundestagspräsident Dr. Norbert Lammert - griff zum Spaten und hatte sicht-

liche Freude dabei. Nebenan im Bermuda-Dreieck wur-den zeitgleich symbolisch die Stühle rausgestellt - und bei Haus+Grundeigentümer Bo-chum gab es auch nur reine Freude über die Aufwertung des Platzes gegenüber. ef

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Die Idee...... alle Gewerke aus einer Hand

Man kann sicher hervorragend darüber diskutieren, in welcher Farbe man das Jobsiade-Denkmal auf dem Husemannplatz ger-ne hätte. Nächtliche Aktivisten jedenfalls hatten eine klare Mei-nung und setzten sie auch durch: Mit Farbeimern und viel En-gagement hatten sie die Bronzeskulpturen kurzerhand weiß an-gepinselt - und in roter Schrift darum gebeten, das Werk zu unterschreiben. Die Stadtverwaltung fackelte bei dieser frechen Sachbeschädigung nicht lange: Das angereiste Fernsehteam von SAT1 dokumentierte ausgiebig, wie Fachleute die Farbe noch vor dem Trrocknen wieder entfernten. Fotos: Eberhard Franken

Weiße Farbe hielt nicht lange

Bei seinem internen Pfingsttur-nier weiht der PSHV Bochum-Sundern e.V. den neuen Trai-ningsparcours für Turnierhun-de ein, der mit der 1.750 Euro-Spende der Jubiläumsaktion der Sparkasse Bochum ange-schafft werden konnte. Der Hundesportverein hatte es beim Voting auf Platz 27 geschafft!Man nahm das Turnier zum Anlass, die Bürger über die

Sportart, die Leidenschaft der Mitglieder, die sportlichen Ak-tivitäten und Erfolge hautnah zu informieren. Der Hundesport hat sich, so sa-gen die Sunderner, in den letz-ten Jahren stark verändert und hat heute nichts mehr mit den angestaubten Klischees ge-meinsam. Es gibt verschiedene Disziplinen - und teilweise ar-beiten Hundeführer-Teams in mehreren Sportarten gleichzei-tig. Jede einzelne dieser Sport-richtungen hat noch Unterspar-ten, so dass wirklich für jeden Hund und sein Herrchen das Passende dabei ist.

Parcours fürTurnierhundein Sundern

Die kleinste Spardose ist einen Zentimeter groß und für die Puppenstube gedacht. Die größte ist einen guten halben Meter hoch und wurde bei ei-ner malayischen Hochzeit auf-gestellt. Von tönernen Sparge-fäßen aus dem 2. Jahrhundert v. Chr. bis zu knallbunten Plastikspardosen aus Ameri-ka, von filigranen Preziosen aus Silber und Gold bis zu dekorativen Meisterwerken aus Porzellan und Fayence – ein Gang durch die Ausstel-lung gleicht einem Spazier-gang quer durch die Geschich-te des Kunsthandwerks und spiegelt gleichzeitig die kul-turhistorische Bedeutung von Sammelbehältern und Spardo-sen.Ein Ausstellungsraum weckt den Spieltrieb von Kindern und Erwachsenen. Hier sind amerikanische Gußspardosen frei zugänglich aufgestellt und ihr besonderer Mechanismus darf ausprobiert werden. Jürgen Stollmann, Museums-leiter der Schatzkammer Kemnade und passionierter Sammler, der viele der Aus-stellungsstücke zusammenge-tragen hat, bietet am 23. Juni und am 4. August, jeweils 14 Uhr, eine kostenlose Führung an. Eine Anmeldung ist nicht erforderlich.

Auf Kemnade:Spardosen aus 2000 Jahren

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Diesem Mann ist sein Beruf quasi in die Wiege gelegt wor-den. Urgroßvater, Großvater, Vater … – Frank-Dagobert Müller lebt und liebt das Dach-deckerhandwerk in vierter Ge-neration und war als ältester Sohn über 30 Jahre im väterli-chen Betrieb in Langendreer tätig.

Tradition startet neu durch

Jetzt, da sich die Altfirma nur noch verwaltungstechnischen Aufgaben widmet, führt der Dachdeckermeister die Fami-lientradition im eigenen Unter-nehmen erfolgreich fort. Dabei kann Frank-Dagobert Müller nicht nur auf die eigenen Stär-ken, sondern auch auf die Er-fahrung des ›alten‹ Personal-stamms bauen, das gemeinsam mit ihm im neuen Betrieb noch einmal begeistert durchstartet: geballte Kompetenz rund um das Thema Bedachung – vom Kleinstauftrag bis zum Groß-projekt.

Flach-, Spitz- oder Walmdach, Solaranlagen und Photovolta-ik, Dämmung und Energie-sparmaßnahmen, aber auch Fassaden, Dachbegrünung so-wie Klempnerarbeiten.

Spezialist für Naturschiefer

»Wir führen alle Arbeiten oberhalb der letzten Ge-schossdecke durch«, erzählt der geprüfte Sachverständige für das Bauhandwerk. Dabei liegt ihm neben der fachlichen Kompetenz vor allem eines am Herzen: »Wir halten ein, was dem Kunden versprochen wur-de!« Ein besonderes Spezialgebiet ist die Ausführung von Arbei-ten mit Naturschiefer: »Aus der Erde geschlagen bis aufs Dach! Schiefer ist eine dekorative und langlebige Art der Dach- und Wandeindeckung mit jahrhundertelanger Tradition«, erläutert der Fachdozent für Schieferarbeiten an der Hand-

werkskammer Dortmund. »Manche Unternehmen bieten das gar nicht mehr an!«

Schwerpunkt Schimmelbekämpfung

Eine weitere Kernkompetenz bildet die Bekämpfung von Schimmel. »Ein brisantes The-ma, für Mieter und Vermieter gleichermaßen«, weiß Frank-Dagobert Müller. »Allzu schnell heißt es da

›falsch gelüftet‹ oder ›unsach-gemäß gedämmt‹. Wir gehen den Ursachen für Schimmel-bildung präzise auf den Grund, beispielsweise mit Langzeit-messgeräten, die den Tempe-raturverlauf in der Wohnung minutiös aufzeichnen und Aufschluss über Verursachung und Behebung geben. Schließlich möchten wir, dass Sie sich unter Ihrem Dach ge-borgen, zu Hause und wohl fühlen.«

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Abwasser:Abwasserrohre werden von viele Bauträgern nur bis einen Meter außerhalb der Wände des Hauses geführt. So steht es in vielen Verträgen. Alles Weitere ist dann Sache des Bauherrn. Er muss sich um den Anschluss seines Hauses ans öffentliche Kanalnetz küm-mern, gleich, wie lang der Weg vom Haus zum Sammler ist. Das kostet Geld und auch Zeit, denn er muss diese Anschlüsse erst beantragen.

Aushub: Was geschieht mit dem Erd-aushub gleich zu Baubeginn? Dieses Problem wird in vielen Bauträgerverträgen nicht ein-mal erwähnt. Folglich bleibt die Erde auf dem Grundstück liegen und muss vom Auftrag-geber entsorgt werden. Er muss auf eigene Faust einen geeigneten Transportunter-nehmer finden und den Ab-transport des Aushubs aus ei-gener Tasche bezahlen. Das ist teuer – vor allem, wenn das Erdreich belastet ist. Der Bau-herr steht dabei unter Zeit-druck, denn oft liegt der Aus-hub dem weiteren Baufortgang buchstäblich im Wege.

Bauleiter:Bauträger stellen ihrem Bau-herrn im Vertrag einen Baulei-ter an die Seite. Das schreiben die Landesbauordnungen so vor. Der Bauleiter muss sogar namentlich im Vertrag benannt werden. Allerdings ist der Be-griff Bauleiter für den Bau-herrn irreführend, denn der Bauleiter steht im Dienste des Bauträgers und ist damit auto-matisch Partei. Er wird im Zweifelsfall immer die Inter-essen des Bauträgers vertreten, nicht die des Bauherrn. Des-halb empfiehlt es sich für alle privaten Bauherren, einen ei-genen unabhängigen Sachver-ständigen hinzuziehen, der ih-nen hilft, den Überblick zu bewahren und ihre eigenen Rechte durchzusetzen.

Betreten der Baustelle:Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, der wird in der Regel

erst Eigentümer, wenn das Haus fertig gebaut, bezahlt und offiziell übergeben ist. Vorher ist er lediglich „Erwerber“, aber nicht Bauherr. Bauherr bleibt bis zur Übergabe der Bauträger. Daraus ergeben sich unter Umständen Proble-me: Will zum Beispiel ein Er-werber „sein“ Grundstück oder „seinen“ Rohbau besich-tigen, dann benötigt er dazu formal die Zustimmung des Bauherrn, also des Bauträgers. Damit er hier nicht zu unlieb-samen Überraschungen kommt, sollte sich der Käufer schon im Vertrag schriftlich das Recht zusichern lassen, die Baustelle jederzeit – und mit einem Sachverständigen sei-ner Wahl betreten zu dürfen.

Bodenplatte: Häufig findet sich im Vertrag ein Passus, der sich auf die Bo-denplatte bezieht. Sie ist teil-weise im Preis inbegriffen, aber nur unter der Vorausset-zung idealer Bodenbedingun-gen. Da die praktisch nie vor-liegen, muss nachgebessert werden – natürlich zu Lasten des Bauherrn. Dies ist eine be-liebte Möglichkeit, Bauherrn unter Zeitdruck und Hinweis auf den Bauablauf zusätzlich zur Kasse zu bitten.

Detaillierte Gebäudedaten:Zur detaillierten Objektbe-schreibung zählen unter ande-rem genaue Angaben über die Gebäudeabmessungen, die Bruttogeschossfläche (BGF), die Wohnfläche (Wfl) und die Nutzfläche (NF) nach DIN 277 und Berechnungsverordnung, des weiteren die Anzahl der Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss, die Anzahl der Räume und die exakten Fertig-höhen in den einzelnen Räu-men.

Eigenleistung:Eigenleistungen helfen Geld sparen. Aber, wer haftet, wenn durch die Eigenleistungen Schäden oder Zeitverzögerun-gen entstehen? (Hintergrund: Wer am eigenen Bau selbst Hand anlegt, der ist in der Re-

gel kein Fachmann. Deshalb muss er für eine baufachliche Betreuung und Aufsicht seines Baus sorgen. Dazu ist der Bau-herr verpflichtet. Wer über-nimmt diese Aufsicht? Der Bauherr muss auch klären, wer haftet, wenn durch Eigen-leistung am eigenen Bau oder am Nachbarhaus (bei Reihen-hausprojekten) Schäden ent-stehen? Oder wenn Arbeiten unsachgemäß ausgeführt wur-den und nun erst saniert wer-den müssen, bevor der Bauträ-ger weiterbauen kann? Wer haftet für Zeit und Material? Und wer haftet, wenn sich Ei-genleistungen verzögern und dadurch ein Bauvorhaben län-ger dauert als geplant? Wer trägt die Verantwortung, wenn in Eigenhilfe Fehler gemacht werden, durch die später ein Bauarbeiter verunglückt? Wer selbst baut, der sollte un-bedingt bereits vor Vertrags-abschluss und mit Hilfe seines Bausachverständigen genau auflisten, was er an Eigenleis-tung erbringt. Diese Wünsche müssen dann genau mit dem Anbieter abgestimmt und im Vertrag detailliert festgelegt werden.

Energieeinspar-Verordnung:Für alle Neubauten – wie auch für die Sanierung von Altbau-ten – gilt die Energieeinspar-verordnung, kurz EnEV. Bau-trägerverträge sehen zwar in der Regel die Ausführung des geplanten Hauses nach den Richtlinien der geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, aber die Planung wird gar nicht darauf abge-stimmt. Ob ein Haus wirklich nach den Vorschriften des Ge-setzes gebaut wird, das kann nur ein Bausachverständiger prüfen und erkennen.

Fallrohre:Viele Bauträgerverträge sehen die Führung der Fallrohre bis zur Oberkante (OK) des Ge-ländes vor. Mehr ist im Preis nicht inbegriffen. Das heißt: Für die Weiterführung der Rohre und den Anschluss ans öffentliche Leitungsnetz (oder

die eigene Zisterne) ist der Bauherr zuständig. Er muss diese Anschlüsse bezahlen und oft auch beantragen. Ein teu-res, zeitaufwändiges Problem. Gleichwertig:Viele Verträge sehen in der Baubeschreibung speziel-le Baustoffe vor und listen diese namentlich auf. Aller-dings werden solche konkre-ten Angaben häufig mit dem Zusatz „oder gleichwertiges Material“ wieder relativiert. Der Begriff „gleichwertig“ ist nichtssagend. Der Laie kann nicht beurteilen, was wirklich „gleichwertig“ ist, und be-kommt in der Regel minder-wertiges Material eingebaut.

Grundstücksgröße:Da Bauträger in der Regel nicht ein einzelnes, sondern meist mehrere Häuser neben-einander gleichzeitig bauen, werden die Grundstücksgren-zen erst nach der Fertigstel-lung markiert. Folglich sind auch in vielen Verträgen die Grundstücksgrößen nur unge-nau angegeben. Darauf sollte sich der Bauherr nicht einlas-sen. Er muss im Vertrag auf exakten Angaben bestehen und diese später auch überprü-fen, sonst bleibt er unter Um-ständen auf einem kleineren Grundstück sitzen.

Holz:Holzhäuser oder Holzverklei-dungen werden im Schlüs-selfertigbau immer beliebter, Details zum Holzhaus fehlen aber oft im Bauvertrag. Neben der Art des Holzes und der Güteklasse muss natürlich im Bauvertrag auch stehen, wie welches hölzerne Bauteil ge-schützt wird – chemisch oder konstruktiv, und wie die Ober-fläche von Fenstern beispiels-weise behandelt wird – lasiert oder lackiert und mit und in welcher Farbe.

Innenwände:Natürlich hat ein normales Einfamilienhaus auch Innen-wände. Sie bleiben allerdings in vielen Bauverträgen uner-wähnt. Dabei sollte dort genau stehen, wie die Innenwände

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8 Aktuelles

Teil I: Verband privater Bauherren informiert: Typische Probleme und Mängel in Bauträgerverträgen

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9Aktuelles

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des zu bauenden Hauses be-schaffen sein werden. Dabei wird unterschieden zwischen tragenden und nicht tragen-den Innenwänden. Bauart und Materialangabe (zum Beispiel Kalksandsteinmauerwerk, Po-renbetonmauerwerk, Holzrah-menkonstruktion oder ande-res) müssen genau im Vertrag beschrieben werden.

Installationen:Häuser brauchen Strom. Im Bauvertrag wird nicht immer genau beschrieben, was der Bauherr für sein Geld be-kommt. Teure Nachrüstungen sind später die Folge. In den Bauvertrag gehören deshalb detaillierte Beschreibungen der geplanten Elektroanla-ge, mit konkreten Angaben zur Anschlussleistung und Einspeisung, der Anzahl der Stromkreise mit Unterschei-dung nach Gerätestromkrei-sen, Steckdosenstromkreisen, Drehstromkreisen. Gegebe-nenfalls müssen auch Buss-Installationen und Schutz-systeme genau beschrieben werden. Auch die elektrotech-nische Ausstattung der ein-zelnen Räume mit der Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe gehört in den Bauvertrag.

Keller:Keller ist nicht gleich Keller, und es reicht nicht, im Vertrag nur lapidar auf massive Wän-de und Betonboden hinzuwei-sen. Wie bei allen Baudetails so gilt auch hier: Alles muss genau aufgelistet sein, will der Bauherr später böse Überra-schungen vermeiden. Zur ge-nauen Leistungsbeschreibung für den Keller gehören: De-taillierte Materialangaben zu den Kellerwänden, außen wie innen, zur Wärmedämmung und zur Ausführung der Licht-schächte. Ob der Keller als weiße Wanne, schwarze Wan-ne oder als Mischkonstruktion ausgeführt wird, das richtet sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens. Auch das muss in den Vertrag.

Lüftung:Beim modernen Wohnhaus, vor allem beim Passivhaus, spielt die Lüftung eine zen-trale Rolle. Nur wenn kont-rolliert gelüftet und dabei die Luft regelmäßig ausgetauscht

wird, funktioniert das Pas-sivhaus optimal. Das wird im Bauvertrag nur selten de-tailliert erwähnt. Unbedingt aufgelistet werden muss im Vertrag aber die Art der Lüf-tung und, sofern es sich nicht um eine natürliche, sondern um eine kontrollierte Be- und Entlüftung handelt, die Art der Lüftungstechnik und Wärme-rückgewinnung. Wichtig auch ein kleines Detail: Auch das Loch in der Fassade für die Dunstabzugshaube sollte nicht vergessen werden. Materialangaben:Dies gilt auch für alle ande-ren detaillierten technischen Vorgaben. Sie legen einen bestimmten Wert fest, garan-tieren aber nicht, dass dieser auch den Regeln der Baukunst und den geltenden gesetzli-chen Vorgaben entspricht. Muss dann nachgebessert wer-den, dann zahlt der Bauherr die Mehrkosten. Deshalb soll-te auch hier im Vertrag immer das Wort „mindestens“ vor die Materialangabe gesetzt wer-den. Dann muss der Bauträger die gesetzlichen Baustandards erfüllen.

Messe-Abschlüsse:Viele potenzielle Bauher-ren informieren sich vor dem Hausbau oder -kauf auf Mes-sen über Häuser und Baustof-fe. Dabei bekommen sie häu-fig spezielle Messe-Angebote offeriert, scheinbar besonders günstige Kaufofferten, die aber nur für die Dauer der Mes-se gelten. Will der Bauherr sie nutzen, muss er sich schnell entscheiden - und übersieht dabei oft die Fallstricke der Verträge. Das als unschlagbar gepriesene Angebot entpuppt sich im Nachhinein häufig als Augenwischerei. Will der Käufer den Vertrag dann rück-gängig machen, stellt er fest: In der Regel hat der Bauherr bei diesen Verträgen kein Wi-derrufsrecht. Deshalb: Kauf-verträge niemals auf Messen und unter Zeitdruck unter-schreiben und immer vorher von einem Bausachverständi-gen auf Vollständigkeit prüfen lassen.

Teil II folgt in der nächsten Ausgabe von Zuhause in Bochum

Probieren geht über Studieren!Eine Flamme tanzt im Rhyth-mus der Musik, Joghurtbecher haben ein Gedächtnis und das Butterbrot fällt immer auf die Butterseite! Naturwissen-schaften machen Spaß und stecken voller verblüffender

Phänomene, die entdeckt wer-den wollen. Kristalle züchten oder den Treibhauseffekt im Trinkglas erleben - durch ein-fache Experimente zum Sel-bermachen und Beispiele aus dem Alltag werden Zusam-menhänge auf einmal sonnen-klar. Spielerisch lernen Kinder so, was es mit naturwissen-schaftlichen Phänomenen wie Schwerkraft, Lichtbrechung, Magnetismus oder Oberflä-chenspannung auf sich hat. Professor Hein Stein sorgt auf jeder Seite für zusätzlichen Spaß!Von Joachim Hecker, dem Au-tor der beliebten Experimente-sendung »Heckers Hexenkü-che« im KiRaKa, dem Kinder-radiokanal des WDRFür Kinder ab 8 Jahre.Brockhaus, 14,95 Euro

Dante Alighieris »Inferno«, Teil seiner »Göttlichen Ko-mödie«, gehört zu den ge-heimnisvollsten Schriften der Weltliteratur. Ein Text, der vielen Lesern noch heu-te Rätsel aufgibt. Um dieses Mysterium weiß auch Robert Langdon, Symbolforscher aus Harvard. Er hätte nie geahnt, was in diesem siebenhundert Jahre alten Text schlummert. Gemeinsam mit einer Ärz-tin macht er sich daran, das geheimnisvolle »Inferno« zu entschlüsseln. Ihm wird klar: Dantes Werk ist keine Fiktion. Es ist eine Prophezeiung. Eine Prophezeiung, die uns alle be-trifft.

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Mütter befinden sich täglich im Sturzflug von den hohen Idealen der perfekten Familie zu den schnöden Dramen des Alltags. Sie unterbrechen mor-gens eine Chefbesprechung wegen Windpockenalarm aus dem Kindergarten. Mittags versuchen sie an der Super-marktkasse locker zu bleiben, wenn sich die lieben Kleinen brüllend vor der Quengelware auf dem Boden wälzen. Sie fragen abends beim Kochen Vokabeln ab, leisten telefo-nische Notfallseelsorge und beantworten gleichzeitig noch die Mail des Elternbeirats. Charmanter Bericht über den zuweilen irrwitzigen Alltag

der Mütter zwischen Kind, Job und Haushalt.Knaur Verlag - 9,99 Euro

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10 Aktuelles

Im italienischen Perugia wird die britische Studentin Mere-dith Kercher brutal in ihrer Wohnung ermordet. Haupt-verdächtige sind ihre amerika-

nische Mitbewohnerin Aman-da Knox und ihr italienischer Freund Raffaele Sollecito. In einem spannungsgeladenen Indizienprozess werden die beiden zu extrem hohen Haft-strafen verurteilt. Zwei Jahre später spricht ein Berufungs-prozess die beiden frei. Dou-glas Preston und Mario Spezi rollen den spektakulären Fall Amanda Knox neu auf. Bisher unveröffentlichte Details, In-terviews mit involvierten Juri-sten und die Aufdeckung der dubiosen Machenschaften des italienischen Staatsanwalts, Giuliano Mignini, garantieren eine atemberaubende Lektüre, die es mit jedem Thriller auf-nehmen kann.Knaur Verlag - 9,99 Euro

Sabine Kopelski ist weg. Ihre Nachbarinnen wollen sich nicht vorwerfen lassen, sie hät-ten nichts unternommen, und engagieren die Detektive Ben Danner und Lila Ziegler, um herauszufinden, was passiert ist. Ein Verdacht: Alwin Ko-pelski hat seine Frau im Streit um Geld getötet und unter sei-nem neu angelegten Schreber-gartenteich verscharrt.Also pachten die Detektive eine Parzelle in der Schreber-gartenanlage ›Zum friedlichen Nachbarn‹. Dass der Name der Realität Hohn spottet, liegt bald auf der Hand. Und dass nicht nur Alwin Kopelski als möglicher Mörder Bines infra-ge kommt, auch. Doch solange ihre Leiche nicht gefunden ist, bleibt alles Spekulation. Lila und Ben sind so damit beschäf-tigt, einen Weg zu finden, wie man Kopelskis Teich auf den

Grund gehen kann, dass ihnen entgeht, in das Visier eines Stalkers geraten zu sein. Erst als auf Danner geschossen wird, realisieren sie, dass sie vor mehr Problemen stehen als nur vor der Frage: Wo ist Sa-bine Kopelski? Grafit Verlag - 9,99 Euro

Buch-Tipps

In Italien wird jede Mahlzeit regelrecht zelebriert, es ist die Zeit, zu der Familie und Freun-de zusammenkommen, sich austauschen, unterhalten und die gemeinsame Zeit genie-

ßen. Maddalena Caruso lädt in diesem Buch in ihr italieni-sches Zuhause ein und lässt die Leser auch am Familienessen teilhaben. Durch das Jahr erlebt man die köstlichsten italienischen Ge-richte, die durchweg mit fri-schen, saisonalen Zutaten zu-bereitet werden. Hier findet sich nicht die traditionelle Kü-che Italiens, sondern raffiniert verfeinerte Gerichte, die im-mer wieder aufs Neue begei-stern. Das Buch verführt dazu, Fami-lie und Freunde einzuladen und gemeinsam mit ihnen den mediterranen Lebensstil zu ze-lebrieren. Callwey-Verlag 29,95 Euro.

Mit einem Dämmstoff ABC setzt der Bauherren-Schutz-bund e.V. die Serie seiner be-währten Ratgeber fort. Weil sich nicht jeder Dämm-stoff für jeden Zweck eignet, ist das Wissen um seine rich-tige Auswahl und Verwen-dung wichtig. Sonst verpuffen energetische Effekte. Der neue

Ratgeber umreißt zunächst Grundsätzliches zum Entste-hen von Wärmeverlusten, zu Dämmwirkungen und Dämm-möglichkeiten. Für jede An-forderung und Bauteilart sind – abhängig von Belastbarkeit, Brandschutzverhalten, Wär-meleitzahl und anderen Eigen-schaften – geeignete und zuge-lassene Materialien erhältlich, und zwar sowohl für Außen- als auch für Innendämmungen.Um privaten Bauherren eine zielgerichtete Auswahl zu er-möglichen, geht der Ratgeber auf die unterschiedlichen Ar-ten von Dämmstoffen genau ein. Platten- und mattenförmige Dämmstoffe eignen sich für Wärmedämm-Verbundsyste-me und Zwischensparrendäm-mungen. Einblasprodukte und Schüttungen sind an die Ver-arbeitung durch lizensierte Fachbetriebe gebunden und

für die Dämmung von Hohl-räumen bestimmt. Ortschäume für Hohlräume und die Däm-mung betriebstechnischer An-lagen werden direkt vor Ort erzeugt.Nach der Klärung grundsätzli-cher Begriffe erläutert der Rat-geber die wichtigsten Eigen-schaften von Dämmstoffen in Bezug auf ihre Wärmeleitfä-higkeit, Feuchtigkeitsaufnah-me und Brennbarkeit. Zunehmende Aufmerksamkeit wird der sog. Ökobilanz ge-schenkt. Es sollten immer sol-che Materialien gewählt wer-den, die keine Schadstoffe enthalten oder freisetzen – we-der bei der Produktion noch bei der Verarbeitung. Zudem sollten Dämmstoffe mehr Energie einsparen, als Herstel-lung und Recycling erfordern.Der zweite Teil des Ratgebers gibt einen Überblick über künstliche und natürliche

Wärmedämmstoffe. Mineral-wolle ist auch als Glas- und Steinwolle bekannt. Aufgrund ihrer guten Wärmedämmei-genschaften und des ver-gleichsweise günstigen Prei-ses entfällt auf sie der größte Marktanteil. Bei den Schaum-kunststoffen geht es vorrangig um unterschiedliche Hart-schäume, die im Decken- und Dachbereich und zur Däm-mung von Installationsanlagen eingesetzt werden. Zu natürli-chen Dämmstoffen zählen Holzfaser, Kalziumsilikat und Zellulose, wobei der Holzfaser der größte Marktanteil ge-bührt. Der Ratgeber erklärt die jeweils unterschiedlichen stofflichen Zusammensetzun-gen, Eigenschaften und Ein-satzmöglichkeiten.Zum Schluss gibt es für inter-essierte Bauherren Tipps für Internetportale zum Thema Dämmstoffe. www.bsb-ev.de

11Aktuelles

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507083Anz_HausMarkt_130x90.qxd 08.02.2007 9:24 Uhr Seite 1

Das Schattendasein unter der Fensterbank hat ein Ende. Italienische Designer stecken Heizkörper jetzt in ein Kleid aus Stahl in unterschiedlichen Farbtönen.Auf den Laufstegen geben sie schon den Ton an, nun kleiden Italiener auch die Wärme-spender in deutschen Wohn-zimmern neu ein. Klassisches Weiß ist out, als Kunstobjekt wird der ver-meintlich langweilige All-tagsgegenstand zum Blick-fang. Die Heizkörper kommen

anmutig in Flechtoptik daher: Ihre Rohre werden aus beson-ders formbarem Stahl herge-stellt und wie Fäden miteinan-der verwoben. Es entsteht eine reflektierende Oberfläche, die das Metallkleid dreidimensio-nal erscheinen lässt. Unter mehr als 100 Farbtönen können Käufer dabei wählen. Viele Bauherren und Moder-nisierer legen heute großen Wert auf eine hochwertige Ausstattung der Wohnung, individuelle Designs liegen voll im Trend, so die BHW

Bausparkasse. Die schmuk-ken Heizungen arbeiten je nach Ausführung elektrisch oder hydraulisch. Ihre Wärmeleistung steht den Standard-Radiatoren in nichts nach – sie entspricht der euro-päischen DIN-Norm EN 442. Damit der elegante Look nicht durch profane Thermostate gestört wird, können Betrei-ber ihre Heizkörper per Fern-steuerung bedienen. Ein praktikables Designstück also – nicht nur für die Heiz-saison!

Schattendasein von Heizkörpern hat ein Ende

Quelle: BHW Bausparkasse / Tubes

Dämmstoff ABC - Tipps für eine warme Hülle am Haus:Bauherrenschutzbund gibt neuen Ratgeber heraus

Eine Techem-Umfrage ergibt: Die Mehrheit der Deutschen hält das Trink- und Leitungs-wasser in Deutschland für si-cher und schätzt Risiko einer Legionellen-Infektion gering ein.Das deutsche Trinkwasser ist sicher. Das glauben zumindest 90 Prozent der Befragten einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstitutes Marplan. Doch welche Risiken können vom Trinkwasser ausgehen? Der Energiemanager Techem ließ bundesweit über 1000 Bürger ab 14 Jahren zu ihrem Kenntnisstand befragen.

Hintergrund ist die Novellie-rung der Trinkwasserverord-nung. In deren Rahmen ver-pflichtet der Gesetzgeber die Inhaber von zentralen Wasser-versorgungsanlagen und damit auch die Wohnungswirtschaft,

das Trinkwasser alle drei Jahre in Mehrfamilienhäusern auf Legionellen zu prüfen. Dies ist erforderlich bei Trink-wasserspeichern von mehr als 400 Litern oder Wasserleitun-gen mit einem Volumen von mehr als drei Litern zwischen Trinkwassererwärmung und letzter Entnahmestelle.

Zwar haben mehr als zwei von drei Befragten (71 Prozent) schon einmal von Legionellen im Trinkwasser gehört, Angst vor einer Legionellen-Infekti-on über das deutsche Trink-wasser haben jedoch weniger als 10 Prozent. Besonders informiert sind die Bewohner in Ost- und Süd-deutschland, hier kennen 78 Prozent beziehungsweise 75 Prozent die Gefahr, die von Legionellen ausgehen kann. Ihr Wissensstand ist jedoch

eher allgemeiner Natur und bezieht sich vorwiegend auf Legionellen in Zusammen-hang mit abgestandenem Was-ser (27 Prozent der Befragten) sowie auf Probleme in Kran-kenhäusern und anderen öf-fentlichen Einrichtungen be-ziehungsweise in Hotels. Nur vier Prozent der Befragten haben von Legionellen in Zu-sammenhang mit der neuen Trinkwasserverordnung ge-hört. Während bei den über 60-Jäh-rigen 80 Prozent bereits von Legionellen gehört haben, ha-ben 70 Prozent der unter 30-Jährigen noch nie etwas von diesen Bakterien gehört. Viele der Befragten wussten auf Anhieb nicht, wie sie sich am besten vor einer Legionel-len-Infektion schützen kön-nen.

Erst bei der Präsentation von drei möglichen Antworten, ga-ben zwei von drei Befragten (ca. 65 Prozent) an, dass eine wirksame Maßnahme darin bestehe, nach längerer Abwe-senheit das Wasser aus der Leitung eine Weile ablaufen

zu lassen und dabei den Raum zu verlassen. Jeder Zweite nannte in diesem Zusammen-hang die Reinigung oder den Austausch von Duschköpfen und Perlatoren. Jeder Bewoh-ner kann mit geringem Auf-wand selbst einen Beitrag lei-sten, um sich vor einer Legio-nellose zu schützen.

Aus ökonomischen und ökolo-gischen Gründen stellen viele Vermieter ihren Warmwasser-kessel auf Temperaturen von unter 55 Grad Celsius ein. Allerdings sind Wassertempe-raturen zwischen 25 Grad Cel-sius und 55 Grad Celsius eine ideale Brutstätte für Legionel-len. Die Techem-Experten raten daher, den Kessel so einzustel-len, dass das Trinkwasser am Kesselausgang dauerhaft eine Temperatur von mindestens 60 Grad Celsius aufweist.

Auf den Internetseiten des Bundesministeriums für Ge-sundheit gibt es ausführliche Informationen über die neue Trinkwasserverordnung.www.bmg.bund.de

3/2013

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Ein- und Zweifamilienhäuser sind keine EnergieschleudernDie Vorurteile sind bekannt – aber ein Gutachten des Instituts empirica im Auftrag des Bundesverbandes der Privaten Bau-herren zeigt, dass die Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutsch-land keine Energiefresser sind. Immerhin 81 Prozent der Heizungsanlagen in diesen Häusern seien hoch oder auch höchst effizient. Eine Doppelverglasung weisen 91 Prozent aller Fenster auf und mehr als ein Drittel haben das Dach und die obersten Geschossdecken gedämmt. Die Studie führt weiter aus, dass bei einer weiteren energeti-schen Sanierung mit einer Energieeinsparung von 60 Prozent 300,- bis 500,- Euro pro Quadratmeter aufgewendet werden müssen. Erwirtschaften ließen sich damit durch die Energie-einsparung über die nächsten 15 Jahre nur 120 Euro pro Qua-dratmeter. hsg

Trinkwasserprüfung schützt demnächst vor Legionellen

Hoher Informationsstand bei einem Großteil der Bevölkerung

Eigenverantwortung muss gestärkt werden

Ausgangstemperatur am Kessel minimum 60 Grad

Novellierung der Trinkwasserverordnung

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13Aktuelles

STATISTIKSTATISTIKSTATISTIK Steigende Energiepreise sind der größte Wohnkostentreiber, sagen die Deutschen. Laut ei-ner BHW-Studie reagieren Frauen auf höhere Preise sen-sibler als Männer. Für 84 % der Frauen gehören die stei-genden Energiekosten zu den größten Kostentreibern. 79 % der Männer teilen diese Auf-fassung. Laut der BHW-Um-frage stufen Frauen auch die Grundstückspreise höher ein als Männer (67 zu 63 %). Ver-braucher sollten jetzt ihre En-ergieausgaben gründlich ana-lysieren und handeln. Ein En-ergieberater hilft, einen nach-haltigen Maßnahmenplan auf-zustellen.

Viele Eigentümer planen, ge-gen den Kostentreiber Ener-giekosten vorzugehen. Jeder Zweite will jetzt in eine intel-ligente Wärmedämmung und die Sanierung alter Heizsyste-me investieren. Am größten ist der Moderni-sierungseifer im Süden der Republik. In Bayern und Ba-den-Württemberg haben 60 % der Eigentümer vor, ihre Häu-ser gegen kostspielige Ener-gieverluste zu isolieren. Auch der Wechsel des Energiever-sorgers steht auf der Agenda: 43 % der Haus- und Woh-nungsbesitzer und 45 Prozent der Mieter wollen zu günstige-ren Anbietern wechseln.

Frauen reagieren sensibler auf steigende Wohnkosten

Wohnimmobilienmakler ha-ben selbst in der Immobilien-branche ein schlechtes Image. Im Ranking der Immobilien-berufe landen sie auf dem letz-ten Platz. Höchstes Ansehen genießen Vertreter aus For-schung und Lehre. Dies ergab eine Umfrage von Immobilien Zeitung (Verlagsgruppe Deut-scher Fachverlag) und Immo Media Consult, an der knapp 1.600 Personen teilgenommen haben.Auf Platz 2 landen Ingenieure und Fachplaner, gefolgt von Architekten, Immobilienbe-wertern sowie auf Immobili-enrecht spezialisierte Anwälte. Insgesamt 21 branchenspezifi-sche Berufsfelder stellte die Immobilien Zeitung ihren Le-sern zur Auswahl. Gefragt wurde, wie man persönlich das Image der einzelnen Berufs-gruppen beurteilt. Stimmabga-ben für die eigene Zunft wur-den in der Auswertung berei-nigt.Wie bereits in der Befragung 2008 landeten die Wohnim-mobilienmakler auf dem letz-ten Platz. Sie erhalten zudem in den Einzelkategorien Kom-petenz und Preis-Leistungs-Verhältnis die schlechtesten Werte. Lediglich bei der Frage der Kundenorientierung errei-chen sie zumindest Platz 18 vor den Vertretern aus Politik und Verwaltung sowie offenen und geschlossenen Immobili-

enfonds. Deutlich wird zudem ein sehr gespanntes Verhältnis zwischen Wohnimmobilien- und Gewerbeimmobilienmak-lern: Während erstere ihren Kollegen gute Imagewerte be-scheinigen, landen bei den Vermittlern von Büros oder Ladenflächen die Wohnimmo-bilienmakler mit deutlichem Abstand auf dem letzten Platz im Imageranking.Auffällig ist auch das schlech-te Abschneiden der Finanzie-rer. In der Umfrage von 2008 konnten sie sich mit dem neun-ten Platz noch im Mittelfeld platzieren, in diesem Jahr stür-zen sie auf Platz 17 ab. Die Rolle der Finanzinstitute in den vergangenen Krisenjahren zeigt hier deutliche Spuren.Ähnliches gilt für die Fonds-branche. Fondspleiten sowie die Schließung offener Fonds bescherten den Anbietern im Ranking den dritt- bzw. vor-letzten Platz.Dass die Immobilienbranche insgesamt einen schlechten Ruf hat, bestätigten 91% der Umfrageteilnehmer. Ein Vier-tel der Befragten glaubt, dass dies ausschließlich oder haupt-sächlich an den Immobilien-maklern liegt, die Hälfte gibt den Maklern zumindest eine Teilschuld daran. Dass die Vermittler dafür überhaupt nicht verantwortlich sind, glauben lediglich 15 Prozent der Befragten. immobilienzeitung

Ranking der Immobilienberufe:

Makler schneiden schlecht ab

Im Jahr 2012 wurde in Deutschland der Bau von 239.500 Wohnungen geneh-migt. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, waren das 4,8 % oder 11.100 Wohnun-gen mehr als in 2011. Damit setzte sich die seit 2010 anhal-tende positive Entwicklung bei den Baugenehmigungen von Wohnungen weiter fort. Der hohe Zuwachs aus dem Jahr 2011 (+ 21,7 % gegenüber 2010) konnte jedoch nicht wieder erreicht werden. Von den in 2012 genehmigten Wohnungen waren 211.200 Neubauwohnungen in Wohn-gebäuden (+ 5,5 % gegenüber 2011). Der Anstieg von Bau-

genehmigungen für Wohnun-gen in Mehrfamilienhäusern (+ 13,3 %) fiel dabei deutlich höher aus als der Anstieg von Genehmigungen für Wohnun-gen in Zweifamilienhäusern (+ 3,6 %). Genehmigungen für den Bau von Einfamilienhäu-sern (– 5,8 %) gingen zurück. 2012 ging der umbaute Raum der genehmigten neuen Nicht-wohngebäude gegenüber 2011 um 2,1% auf 209,2 Mio. Ku-bikmeter zurück. Diese Entwicklung war be-dingt durch den Rückgang von Genehmigungen für nichtöf-fentliche Bauherren um 1,6 % und für öffentliche Bauherren um 7,5 %.

4,8 % mehr Woh nungen im Jahr 2012 ge neh migt

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3/2013

Liebe Mitglieder und Abonnenten,bitte beachten Sie, dass die Post Zeitungen grundsätzlich vom Service der Nachsendung ausnimmt. Ha ben Sie bitte auch Ver ständnis dafür, dass wir Ihnen nachträglich kein Exemplar zuschicken können.Darüber hinaus entstehen uns für nicht zustellbare Sen-dungen zusätzliche Kosten, die sich ohne großen Aufwand vermeiden lassen.Teilen Sie uns daher eine Adressenänderung möglichst frühzeitig mit – z.B. auf untenstehendem Vordruck.

Vorname Name

Mitgliedsnummer Rufnummer

Straße PLZ - Ort

Adressenänderung ab dem Jahr 2013 Meine/unsere neue Adresse lautet wie folgt

14 Aktuelles

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Gesamtindex der

AbteilungenJahr/Monat

Veränderung gegenüberVorjahres-

zeitraum in %

Veränderung gegenüber Vormonat

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Index: 2010=

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Gesamtindexim April 2013

Nahrungsmittel u.alkoholfreie Ge tränke

Wohnung, Wasser,Strom, Gas usw.

Einrichtungsgegen -stän de, Haushalts -g e rä te

Andere Waren und Dienst leistungen

April 2012

-0,5

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Mitgliedsantrag

Ich interessiere mich für eine Mitgliedschaft beim Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. Bitte senden Sie mir unverbindliche Informationen.

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PLZ/Ort

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Bitte an den Haus+Grundeigentümer Bochum e.V., Viktoriastr. 63, 44789 Bochum schicken, persönlich abge-ben oder an die Geschäftsstelle faxen: 0234 - 9612744

JA

Gewich-tung in %0

1000

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49,78

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104,1

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Zwei Millionen Blitze zucken jedes Jahr über Deutschland, knapp 57.000 Mal schlagen sie ein. Dabei verursachen sie zum Teil enorme Schäden, vom Stromausfall bis hin zum Brand des Hauses. Einige Hauseigentümer wissen leider nicht, wie man sich davor wirksam schützen kann oder glauben, dass solche Einschlä-ge keine wirklich kostspieli-gen Schäden versachen kön-nen.Der Verband Privater Bauher-

ren (VPB) rät auch privaten Hausbesitzern dringend zu ei-ner Blitzschutzanlage auf dem eigenen Dach. Vor allem im Sommer, wäh-rend der Gewitterzeit, sind die Häuser gefährdet. Aus diesem Grund empfiehlt der VPB, neue Häuser gleich beim Bau mit Blitzschutzanla-gen zu sichern und Altbauten nachrüsten zu lassen. Technisch ist Blitzschutz kein Problem, vorausgesetzt, der beauftragte Handwerksbetrieb arbeitet sorgfältig und hält alle Vorschriften genau ein. Dazu gehört die korrekte Ab-sicherung aller Einschlag ge-

fährdeten Stellen. Das sind die jeweils höchsten Punkte des Daches, wie der First, der Schornstein, aber auch Gau-ben und Dachflächenfenster. Blitzschutzanlagen müssen immer diagonal übers Objekt geführt und an beiden Enden sorgfältig und ausreichend tief im Erdreich gegründet wer-den. Aber selbst, wer sein Haus durch eine Anlage schützt, der ist noch nicht sicher vor den Auswirkungen eines Ein-

schlags. Trifft der Blitz beispielsweise ein Haus in der Nachbarschaft oder ein Transformatoren-häuschen, so legt er meist die Stromversorgung der Umge-bung lahm. Häufig werden bei solch ext-remen Spannungsschwankun-gen teure PCs, Fernseh- und Audiogeräte zerstört. Um dies zu vermeiden, empfiehlt der VPB seinen Bauherren beim neuen Haus den Einbau eines Überspannungsschutzes. Bei-des, Blitz- und Überspan-nungsschutz lassen sich aber auch in Altbauten problemlos nachrüsten.

Blitzschutzanlagen sorgen für Sicherheit bei Gewittern

Nachrüsten alter Häuser stellt kein Problem dar

3/2013

15Aktuelles

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Schlafen unterm Sternenzelt? Diesen himmlischen Ausblick können Bewohner von Dach-geschossen jetzt noch mehr genießen. Oberlichter erhellen Räume, steigern das Wohlbe-finden und sparen Energie.Tiefe Räume oder innenliegen-de Flure sind ohne künstliche Beleuchtung selbst tagsüber oft zu dunkel. Dabei braucht der menschliche Körper täg-lich mindestens 2.000 Lux Ta-geslicht, im Alter steigt der Bedarf sogar an. Die Wirkung sollte nicht unterschätzt wer-den, denn die Strahlen der Son-ne regeln unseren Hormon-haushalt, den Schlaf-Wach-

Rhythmus und haben Einfluss auf die Stimmung. In Häusern mit flachem Dach schaffen hier Oberlichter Ab-

hilfe. Die Fenster in der Decke geben den Blick auf den Him-mel frei und beleuchten den Raum gleichmäßig mit natür-

lichem Licht. Im Vergleich zu seitlichen Fenstern wird eine dreifach höhere Lichtmenge erreicht und eine künstliche Beleuchtung tagsüber fast überflüssig, so die Auskunft der BHW Bausparkasse. Zudem sind die neuen Ober-lichter mit technischem Kom-fort ausgestattet: Öffnen und Schließen sowie ein Sonnen-schutz lassen sich per Fernbe-dienung steuern. Ein Regen-sensor sorgt dafür, dass sich das Fenster bei schlechtem Wetter auch von allein schließt. Ab 1.000 Euro ist ein Oberlicht samt fachgerechtem Einbau zu haben. BHW

Oberlicht: Viel Tageslicht statt künstlicher Beleuchtung

Ab Mitte Mai wagt die Zim-merpflanze Calla den Sprung an die frische Luft. Ob auf dem Gartentisch oder in mehreren Töpfen auf der ganzen Terras-se verteilt - durch ihren exqui-siten Look garantiert diese Pflanze royales Flair und bringt durch ihre natürliche Schönheit jeden Außenbereich zum Strahlen.Allein ihr Name klingt wie ein königlicher Titel und diesem macht die Calla mit ihrer im-posanten Erscheinung auch alle Ehre. Auf jedem grünen Trieb der Pflanze thront eine einzelne Blüte, die ihren Kol-ben hinter einem fließend ge-schwungenen Hochblatt ver-birgt. Mit dieser eleganten Statur und der großen Farb-vielfalt ihrer Blüten von Gelb über Rot bis hin zu tiefem Vio-lett adelt sie jeden Wohnbe-reich.Überraschend draußen: Als Topfpflanze kommt das Cha-risma der schönen Südafrika-nerin dauerhaft im Haus und in den Sommermonaten sogar auf Balkon und Terrasse zur Geltung. Von Mai bis Juli kann

die Blütenqueen ihre Indoorre-sidenz verlassen und den Som-merpalast beziehen. Dort eig-net sie sich ideal als einzelnes Deko-Highlight auf dem Tisch. Ein massiver Tontopf sieht nicht nur schön aus, er sorgt dafür, dass die in die Höhe

wachsende Pflanze bei Wind und Wetter sicher steht. Die Calla kann sogar zum Design-Leitmotiv für den ganzen Au-ßenbereich werden. Für eine einheitliche Design-Wirkung gilt: Entweder zieren mehrere Calla-Arten in unterschiedli-

chen Farben ähnliche Töpfe oder unterschiedliche Töpfe werden mit nur einer Calla-Art bepflanzt. Die Pflanzenbehäl-ter werden dann auf der ganzen Terrasse, auf Bänken, Tischen und Hockern verteilt, das sorgt den ganzen Sommer über für ein harmonisches und majestä-tisches Ambiente.Keinesfalls sollte die Calla vor den Eisheiligen Mitte Mai nach draußen wechseln, um das Risiko einer Unterkühlung zu vermeiden. Am liebsten steht sie im som-merlichen Halbschatten, dann haben ihre Blüten die längste Lebensdauer. Wasser kann oft und reichlich zugeführt wer-den, gerade in der Wachstum-sphase dürfen die Wurzeln der Calla nicht austrocknen. Dün-ger wird alle zwei Wochen verabreicht. Sind die Blätter Ende des Jah-res verwelkt, sollte die Knolle trocken gelagert und im März in frische Topferde einpflanzt werden. Ausführliche Pflege-tipps und Tricks gibt es un-terhttp://www.pflanzenfreude.de.

Die elegante Calla gibt dem Balkon "royales Flair"

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16 Aktuelles

Wer bauen möchte und dazu ein Grundstück sucht, denkt selten an eine nach wie vor reale Gefahr: Blindgänger al-ter Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg. Immer noch liegen sie zu tausenden im Boden, vor allem in den Städten. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät deshalb allen Grundstückskäufern, nicht nur auf Lage und Preis des Areals zu achten, sondern sich auch über dessen Ge-schichte zu informieren. Viele Städte waren Kriegs-schauplätze. Wer in einer sol-chen Stadt baut, der sollte klä-ren, ob auf dem in Auge gefas-sten Grundstück Bombenab-würfe verzeichnet sind und eventuelle Blindgänger im Boden liegen könnten. Leider sind die Zuständigkei-ten von Kommune zu Kommu-ne und auch von Bundesland zu Bundesland unterschied-lich. Grundstückskäufer müs-sen sich vor dem Kauf immer erst zu den zuständigen Behör-den durchfragen. Erste Anlaufpunkte sind Bau-ämter, Ordnungsämter oder das Regierungspräsidium. Sie helfen klären, ob es in der Ge-gend, in der man bauen möch-

te, Bombenabwürfe gab. In stark betroffenen Regionen, vor allem den Großstädten, existieren sogenannte Ver-dachtsflächenkataster. "In die-sen Kommunen löst jede Bau-maßnahme, die in den ver-dächtigen Baugrund eingreift, automatisch eine Sondierungs-pflicht aus. Liegt das ins Auge gefasste Terrain in einer sol-chen Verdachtsfläche, sollten Besitzer und Kaufinteressierte

am besten frühzeitig einen An-trag auf Prüfung bei der zu-ständigen Stelle stellen"; emp-fiehlt die VPB. "Solche Unter-suchungen dauern erfahrungs-gemäß alles in allem rund ein halbes Jahr. Das sollten Bau-willige einplanen, sonst führen die Untersuchungen zu Bau-zeitverzögerungen und im schlimmsten Fall zum Bau-stillstand, dann nämlich, wenn erst während der Bauzeit Kampfmittel gefunden wer-den, die natürlich beseitigt werden müssen." Besteht der Verdacht, auf dem Grundstück könnten Blind-

gänger liegen, dürfen nur zu-gelassene Kampfmittelräum-dienste weitere Untersuchun-gen vornehmen. Mitunter sind das vom Land beauftragte Spezialunternehmen, manch-mal hat das Bundesland seinen eigenen Kampfmittelräum-dienst.Die Kosten für alle notwendi-gen Untersuchungen auf dem Grundstück trägt in der Regel der Grundstückseigentümer.

Bei sehr hohen Kosten können private Bauherren unter Um-ständen Billigkeitsentschädi-gungen beantragen. Die wer-den aber angesichts leerer öf-fentlicher Kassen in Zukunft sicher immer seltener gewährt. Werden tatsächlich Blindgän-ger gefunden, finanziert in der Regel die öffentliche Hand wenigstens deren Beseitigung.Verantwortlich für die soge-nannte Kampfmittelfreiheit eines Grundstücks ist immer der Grundstückseigentümer. Wer ein Baugrundstück erst kaufen möchte und mit Proble-men rechnet, der sollte die Fra-

ge der Kostenübernahme für die Kampfmittelfreiheit ver-traglich regeln. Auf der siche-ren Seite sind - zumindest theoretisch - die Käufer von Bauträgerhäusern. Wer beim Bauträger kauft, der erwirbt Haus und Grund aus einer Hand. Bauherr bleibt bis zur Übergabe der Immobilie im-mer der Bauträger, der ja auch für die Kampfmittelfreiheit des Bodens verantwortlich ist. Kümmert er sich nicht recht-zeitig und müssen während der Bauzeit Blindgänger entsorgt werden, kann der Käufer aber auch mit Fertigstellungsverzö-gerungen konfrontiert werden. Besser steht sich in der Regel, wer ein Grundstück von der Kommune kauft. Die öffentli-che Hand als Verkäufer über-nimmt nicht selten solche Ko-stenrisiken.Übrigens: Zufallsfunde müs-sen immer bei der Polizei ge-meldet werden!

Wer sich weiter informieren möchte: auf den Seiten der Feuerwehr Bochum findet man unter Notfallinfo auch Informationen zu Kampfmit-telfunden. www.notfallinfo-bochum.de

Beim Grundstückskauf an Fliegerbomben denken

Zufallsfunde müssen immer und sofort der Polizei gemeldet werden

Auch bei den derzeit niedrigen Bauzinsen lohnt es sich für Kreditnehmer, Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Doch 59 % der Käufer von Wohnungen und Häusern finanzieren ohne die Zuschüsse und zinsgünsti-gen Darlehen, die von der KfW-Bank und regionalen Förderprogrammen angeboten werden. Jedem Fünften fehlten dazu die entsprechenden Infor-mationen. Das zeigt eine aktu-elle Umfrage von Immobili-enScout24 unter 1.055 Immo-bilienkäufern.Die Mehrheit der befragten Käufer (77 %) erwarb die Wohnung oder das Haus zur Eigennutzung. Der Darlehens-bedarf dafür lag bei 85 % zwi-schen 50.000 und 300.000 Euro. Diese Summe finanzie-ren die Meisten ohne Zuschüs-se oder geförderte Darlehen:

Nur 41 % gaben an, ihre Fi-nanzierung mit einer Förde-rung kombiniert zu haben.

Der Großteil (46 %) der Bau-herren, die ihre Finanzierung ohne Fördermittel abschlos-sen, meinte, die Förderkriteri-en nicht zu erfüllen. Ein Fünf-tel beklagt jedoch rückbli-

ckend fehlende Informationen durch die Bank bzw. den Fi-nanzberater. Weitere 27 % ent-schieden sich bewusst gegen eine Förderung."Der Aufbau einer optimalen Baufinanzierung ist ein sehr komplexes und beratungsin-tensives Thema", erläutert Ralf Weitz, Geschäftsleiter für den Bereich Baufinanzierung bei ImmobilienScout24. „Ver-

mittler und Banken sind in der Pflicht, jedes Finanzierungs-vorhaben hinsichtlich mögli-cher Förderungen zu prüfen. Denn hier lässt sich für den Immobilienkäufer bares Geld sparen.“Von den Immobilienkäufern, die eine Förderung in An-spruch nahmen, nutzten knapp

drei Viertel (72 %) ein KfW-Darlehen, weitere 18 % Wohn-Riester und lediglich 8 % pro-fitierten von einem regionalen Förderprogramm.Die Nutzung der angebotenen Fördermöglichkeiten hat sich im Vergleich zur Vorjahres-studie nicht verändert. Auffällig ist jedoch die lang-fristige Zinsbindung, mit der sich Immobilienkäufer das

momentane Zinsniveau si-chern: 37 % der Befragten der aktuellen Studie wählten eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren; ein Jahr zuvor waren es noch 27 %Insbesondere für größere Kre-ditsummen lohnt es sich, die Zinsen über einen langen Zeit-raum festschreiben zu lassen. Dies bedeutet zwar einen mi-nimal höheren Zinssatz, er-möglicht jedoch langfristige Planungssicherheit.Für die Studie befragte Immo-bilienScout24 1.055 Immobi-lienkäufer, die in den vergan-genen zwölf Monaten eine Baufinanzierung über das Im-mobilienportal angefragt hat-ten. Die vollständigen Ergebnisse können per E-Mail unter pres-se@immobilienscout24.de an-gefragt werden.

Umfrage unter Kreditnehmern zeigt: Sechs von zehn Immobilienkäufern nutzen keine Förderung

KfW-Darlehen besonders beliebt

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Dipl.-Ing. Ludger Böhmer

Interessenten sollten beim Goldkauf folgendes beachten:1. Wer viel Gold für sein Geld möchte, sollte beim Kauf han-delsüblicher Goldmünzen auf die Stückelung achten. Der Eagle (USA), der Maple Leaf (Kanada) oder die englische Britannia werden in unter-schiedlichen Stückelungen von etwa einer Zehntel Unze bis zu einer vollen Unze Gold angeboten. Für kleine Münzen oder auch Goldbarren sind die Herstellungskosten höher.2. Mehrwertsteuerfrei gibt es in Deutschland Goldbarren und Goldmünzen, die nach 1800 geprägt wurden, gesetz-liche Zahlungsmittel sind oder

waren oder wenn sich ihr Marktpreis im Wesentlichen nach ihrem Goldgehalt richtet. Bei Sammlerstücken fällt Mehrwertsteuer an. 3. Niemand weiß, ob der Gold-preis weiter steigt. Die Menge an Gold ist begrenzt. Deshalb dürfte es weiterhin hohe Preise geben. Aber es gab immer hef-tige Preisschwankungen: Ver-luste sind also möglich. Han-delsübliche Goldbarren und Münzen müssen weder beim Kauf noch Verkauf versteuert werden – anders als Goldwert-papiere: So fallen etwa beim Verkauf von Goldzertifikaten 25 % Abgeltungssteuer auf die Gewinne an. BStZ

Vorsicht beim Goldkauf

Möglichst hoher Ertrag, kein Risiko und ständige Verfüg-barkeit des angelegten Geldes – so sieht die Lieblingsanlage der Bankkunden aus. Sie gibt es aber nicht. Rendite, Risiko und Liquidität stehen in einem Spannungsfeld, weil sich mit keinem Investment alle drei Ziele gleichzeitig erreichen lassen. Experten sprechen vom „magischen Dreieck“.Jeder der drei Eckpunkte steht dabei für eine der drei Haupt-eigenschaften einer Kapitalan-lage. Welche Bedeutung die jeweilige Ecke für sie hat, soll-ten sich Anleger stets klarma-chen. Je wichtiger ein Kriteri-um für die persönliche Anla-geentscheidung ist, umso grö-ßer wird in der Regel der Ab-stand zu den anderen Zielen.Das bedeutet konkret:VerfügbarkeitWenn das investierte Geld bei Bedarf schnell wieder verfüg-bar sein soll, ist die Rendite im Normalfall deutlich niedriger als bei Anlagen mit längeren Laufzeiten. Als sichere und kurzfristig verfügbare Geldan-lage eignen sich vor allem Ta-gesgeldkonten. Zwar können Anleger auch Anteile an Akti-enfonds börsentäglich wieder verkaufen, doch wegen schwankender Kurse kann dies bei der Rückgabe der Papiere

zu Verlusten führen.SicherheitJe sicherer die Geldanlage sein soll, umso mehr Zugeständnis-se müssen Bankkunden entwe-der bei der Verfügbarkeit oder der Rendite machen. Zu den sicheren Anlageprodukten ge-hören z.B. von der Bundesre-publik Deutschland vergebene Staatspapiere wie Bundesan-leihen. Auch Sparbriefe von Banken, die der deutschen Ein-lagensicherung unterliegen, fallen in diese Kategorie.RenditeGeldanlagen, die einen hohen Ertrag erzielen können, sind meistens mit großen Wert-schwankungs- und Verlustrisi-ken verbunden. Dazu zählen u.a. Aktien und Aktienfonds. Wer auf diese Papiere setzt, sollte Geduld mitbringen, um bei eventuellen Kursverlusten nicht verkaufen zu müssen.Tipp: Das „magische Dreieck“ dient nicht nur als nützliche Entscheidungshilfe, sich über die wichtigsten Gesichtspunk-te bei der Geldanlage Klarheit zu verschaffen. Auch die Seri-osität von Anlageofferten kön-nen Bankkunden damit über-prüfen. Wenn deutlich über Marktniveau liegende Rendi-ten bei absoluter Sicherheit versprochen werden, sollten die Alarmglocken läuten. ing-diba

Erfolgreiche Geldanlage:Magisches Dreieck beachten

Wer Bargeld abhebt, kann schon einen der neuen 5-Euro-Geldscheine in den Händen halten. Die Europäische Zentralbank brachte die neue Serie ab dem 2. Mai über Geldautomaten und Bankschalter in Umlauf. Die zweite Banknoten-Gene-ration wird Europa-Serie ge-nannt, weil die Geldscheine im Wasserzeichen und im Holo-gramm den Kopf der griechi-schen Göttin Europa zeigen. Das neue Geld ist noch fäl-schungssicherer, als die bishe-rigen Euroscheine und hat eine Reihe verbesserter Sicher-heitsmerkmale. So ist z.B. die Smaragdzahl links bzw. rechts unten auf der Banknote neu dazugekommen. Sie zeigt das

glänzende Wertzeichen des Geldscheins, ein Lichtbalken der darüber wandert, verändert je nach Blickwinkel seine Far-be von smaragdgrün zu tief-blau. Das Wasserzeichen, das im Gegenlicht auf der Vorder- und Rückseite des Scheins zu erkennen ist, zeigt bei den neu-en Geldscheinen das Portrait

der Europa und die Wertzahl der Banknote. Das Hologramm ist ein durch-gehender, silberfarben chan-gierender Streifen auf der Vor-derseite der Banknote, der nun das Eurosymbol, den Kopf der Europa und zusätzlich noch das Gebäude bzw. das Motiv

auf der Banknote enthält.Neu ist, dass die Abkürzung für EZB künftig in neun – statt bisher fünf - Sprachen die Banknote zieren. Der Schrift-zug ist von hinten in den Geld-schein gestanzt und deshalb leicht erhaben. So lassen sich echte Banknoten relativ leicht von Fälschungen unterschei-

den. Wer sich unsicher ist, ob er einen echten Fünfer in der Hand hält, sollte sowohl bei den alten als auch bei den neu-en Banknoten das Prinzip „Fühlen, Sehen, Kippen“ an-wenden. Man kann dezent mit dem Finger z.B. die EZB-Ab-kürzungen erfühlen. Zum

Überprüfen des Hologramms reicht es, den Schein kurz zu kippen. Das Wasserzeichen ist im Gegenlicht zu sehen. Hat man trotzdem das Gefühl, Falschgeld ausgehändigt be-kommen zu haben, sollte man entweder zur Hausbank, einer Bundesbankfiliale oder zur Polizei gehen. In keinem Fall darf vermeintliches Falschgeld weitergegeben werden. Wer das tut, macht sich strafbar.Nach und nach werden die bis-herigen fünf-Euro-Scheine aus dem Verkehr gezogen. Aber sie behalten weiter ihre Gültig-keit. Alle höheren Stückelun-gen sollen in den kommenden Jahren sukzessive in den Um-lauf gebracht werden. bankenverband

Die neuen 5-Euro-Scheine sind bereits im Umlauf

Alte Scheine behalten ihre Gültigkeit

3/2013

18 Recht

Am 1. Mai 2013 ist das neue Mietrecht in Kraft getreten. Hier die wichtigsten Änderun-gen für Sie zusammengefasst:

I. Energetische ModernisierungDas Mietrecht muss dafür sor-gen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Moderni-sierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaß-nahmen wurden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Moder-nisierung". Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Endener-gieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschüt-zende Maßnahmen oder Maß-nahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie be-rechtigen aber nicht zur Miet-erhöhung.Energetische Modernisierun-gen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB). Ist etwa die Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Mona-ten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung aus-geschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminde-rung geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungs-ausschluss gilt nur für energe-tische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z. B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbe-schränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt auch das Recht des Mieters zur Miet-minderung, wenn die Woh-nung wegen der Baumaßnah-men nicht mehr benutzbar ist.

Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungs-maßnahmen mit jährlich ma-ximal elf Prozent auf die Mie-te umgelegt werden können, bleibt es (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit gilt auch für die energetische Moder-nisierung. Kosten für Erhal-tungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Ab-zugsposten wird im Mieterin-teresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnah-men verzögern, wenn der Mie-ter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Mo-dernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftli-che Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird nun in das spätere Mieter-höhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zu-nächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkom-men eine spätere Modernisie-rungsumlage nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme den-noch durchführen. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der Härtefallein-wand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubrin-gen, der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hin-weisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungs-maßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Miet-erhöhungen, die er nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Moderni-sierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen

zu beseitigen. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fens-ter zu beschreiben, die aus-getauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energeti-sche Ausstattung und Beschaf-fenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Ener-getische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Miet-spiegeln abgebildet werden.

II. Wirkungsvoll Vorgehen gegen MietnomadenGegen das sog. Mietnomaden-tum kann durch neue Verfah-rensregeln verbessert vorge-gangen werden:Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Ver-mieter kann auch bei wirksa-mer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnel-le Durchführung des Verfah-rens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klageforderung monatlich um das auflaufen-de Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sind Räu-mungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durch-zuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Partei-en sind auf das unbedingt Not-wendige zu reduzieren.Mit einer neuen Sicherungs-anordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet wer-den, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert

werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Scha-den erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses auf-gelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mie-ter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Siche-rungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räu-mungsurteil erwirken.Die "Berliner Räumung" er-leichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundla-ge gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungs-urteil erstritten, soll der Ge-richtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleich-zeitig die – oft kostenauf-wendige - Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzufüh-ren. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Be-sitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtrans-port und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit be-grenzt.In der Praxis heißt das: Der Schuldner wird durch den be-auftragten Gerichtsvollzieher der Wohnung verwiesen und der Vermieter kann die Möbel und den Hausrat selber aus der Wohnung schaffen und zum Beispiel im Keller lagern oder in einer leerstehenden Garage oder Schuppen. In der Regel muss er die Sachen vier Mo-nate lang lagern. Dabei hat er natürlich Sorgfaltspflichten zu beachten. Die ausgewähl-te Räumlichkeit muss trocken sein und nicht für Jedermann

Mietrechtsänderungen greifen seit dem 1. Mai 2013

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Alte Bahnhofstraße 91 • 44892 Bochum

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in zwei Entschei-dungen mit der Auslegung einer Allgemeinen Geschäfts-bedingung in Stromlieferungs-verträgen befasst, nach der einem Neukunden bei einer bestimmten Vertragsdauer ein einmaliger Bonus gewährt wird.In den zu entscheidenden Ver-fahren streiten die Parteien da-rüber, ob die Beklagte – eine Stromlieferantin – verpflich-tet ist, den Klägern diesen sogenannten "Aktionsbonus" zu zahlen. Den Stromliefe-rungsverträgen lag folgende Allgemeine Geschäftsbedin-gung zugrunde:"Wenn Sie als Neukunde einen Vertrag mit [der Beklagten] schließen, gewährt Ihnen [die Beklag-te] einen einmaligen Bonus. Dieser wird nach 12 Monaten Belieferungszeit fällig und spätestens mit der ersten Jah-resrechnung verrechnet. Neu-kunde ist, wer in den letzten 6 Monaten vor Vertragsschluss

in seinem Haushalt nicht von [der Beklagten] beliefert wur-de. Der Bonus entfällt bei Kündigung innerhalb des ers-ten Belieferungsjahres, es sei denn die Kündigung wird erst nach Ablauf des ersten Belie-ferungsjahres wirksam."Die Kläger kündigten die Ver-träge jeweils zum Ablauf des ersten Belieferungsjahres. Die Beklagte berücksichtigte den Bonus in den Schlussrechnun-gen nicht. Die Berufungsge-richte haben die Klagen auf Zahlung des Bonus abgewie-sen.Die von den Berufungsgerich-ten zugelassenen Revisionen der Kläger hatten Erfolg. Der unter anderem für das Kauf-recht zuständige VIII. Zivil-senat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Klausel in der hier maßgeb-lichen Fassung für einen ju-ristisch nicht vorgebildeten Kunden ohne weiteres dahin verstanden werden kann, dass ein Anspruch auf den Bonus

bereits dann besteht, wenn der Vertrag - wie hier - min-destens ein Jahr bestanden hat. Die Klausel ist deshalb nach § 305c Abs. 2 BGB* in diesem Sinne auszulegen.*§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln…(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedin-gungen gehen zu Lasten des Verwenders.

Urteil vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12AG Bad Waldsee - Urteil vom 24. Januar 2012 – 1 C 296/11LG Ravensburg - Urteil vom 29. Juni 2012 – 1 S 31/12 undUrteil vom 17. April 2013 - VIII ZR 246/12AG Paderborn - Urteil vom 20. März 2012 – 55 C 210/11LG Paderborn - Urteil vom 28. Juni 2012 – 5 S 35/12

3/2013

19Recht

Aktionsbonus aus Stromlieferungsvertrag muss gezahlt werden, auch wenn zum Ende des Belieferungsjahres gekündigt wird

zugänglich. Sinnvoll ist es, vom gesamten Hausrat Fotos zu machen, damit später ein Nachweis über den Zustand der geräumten Gegenstände vorliegt.Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manch-mal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermie-ter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt wer-den, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort benannt sind. Ein neu-er Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Un-termieter zu bekommen.

III. Contracting (tritt zum 1.7.2013 in Kraft)Mit der Umstellung auf Con-tracting (gewerbliche Wär-melieferung durch ein spezi-alisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizien-

ter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen ge-werblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Hei-zungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bis-herigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Ei-genregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen An-bieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelie-ferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebs-kosten auf den Mieter umle-gen: In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Be-standsanlagen, die noch effi-zient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf

die verbesserte Betriebsfüh-rung beschränken. Aber die Umstellung muss für den Mie-ter kostenneutral sein. Außer-dem muss sie rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzun-gen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

IV. Unterbindung des „Münchener Modells“ Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentums-wohnungen darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskün-digungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohnei-gentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierun-gen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungs-räume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürger-

lichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Gesellschaftern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Woh-nungen in Eigentumswoh-nungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Ei-genbedarfs einzelner Gesell-schafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskün-digungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.

V. Absenkung der Kappungsgrenze Darüber hinaus wird in § 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bun-desländer für Gebiete mit an-gespannten Wohnungsmärk-ten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Miet-erhöhungen bis zur ortsübli-chen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können. bmj/bt

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine For-mularklausel in einem Wohn-raummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hun-den und Katzen in einer Miet-wohnung generell untersagt.Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gel-senkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätz-liche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."Der Beklagte zog mit Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam der Auffor-derung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Un-terlassung der Hundehaltung in der Wohnung verklagt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Beru-fung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanz-

liche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass eine Allgemeine Ge-schäftsbedingung des Ver-mieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell unter-sagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB* unwirk-sam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhal-tung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interes-senlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den we-sentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB**. Ob die Tierhaltung zum ver-tragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift ge-hört, erfordert eine umfassen-de Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Ver-botsklausel würde - in Wider-spruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschlie-ßen, in denen eine solche Ab-wägung eindeutig zugunsten

des Mieters ausfiele.Die Unwirksamkeit der Klau-sel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB** gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betrof-fenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustim-mungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.

*§ 307 BGB: Inhaltskontrolle(1) Bestimmungen in Allge-meinen Geschäftsbedingun-gen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Ge-boten von Treu und Glauben unangemessen benachteili-gen. Eine unangemessene Be-nachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Be-stimmung nicht klar und ver-ständlich ist.(2) Eine unangemessene Be-nachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Be-stimmung

1. mit wesentlichen Grundge-danken der gesetzlichen Re-gelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Er-reichung des Vertragszwecks gefährdet ist.… **§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietver-trags(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflich-tet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über-lassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12AG Gelsenkirchen-Buer - Ur-teil 16.11.2011 – 28 C 374/11LG Essen - Urteil vom 15.5. 2012 – 15 S 341/1

3/2013

20 Recht

Hiermit ermächtige ich Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. widerruflich ab

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Ort des KreditinstitutsPLZ Wenn das Konto die erforderliche Deckung nicht ausweist, besteht seitens deskontoführenden Kreditinstituts keine Verpflichtung zur Einlösung. Einen eventuell bestehenden Dauerauftrag zur Überweisung der Beiträge habe ich löschen lassen.

__________________________________________ __________________________Name des Mitglieds Mitglieds-Nr.______________________________________________________________________ Anschrift __________________________________________ _________________________Ort/Datum Unterschrift

Einzugsermächtigung

Hunde- und Katzenhaltung können durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht verboten werden

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Ver-mieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Mu-sikunterricht zu erteilen.Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 für sich ange-mietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mut-ter zu pflegen.Mit Schreiben vom 4.2.2011 zeigte der Beklagte dem Klä-ger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis.

Mit Anwaltsschreiben vom 2.3.2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außeror-dentlich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begrün-dung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unter-richt verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzu-mutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.Die Vorinstanzen haben der

Räumungsklage stattgegeben.Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Be-klagten hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bun-desgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Ak-tivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat - von der be-

absichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkun-gen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gi-tarrenunterricht an drei Werk-tagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaub-nis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.

Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12AG Charlottenburg - Urteil vom 8. Dezember 2011 – 223 C 157/11LG Berlin - Urteil vom 5. Juni 2012 – 65 S 484/11

3/2013

21Recht

Der Vermieter einer Immobi-lie darf bei der Vergabe von Schlüsseln gegenüber seinen Mietern nicht zu geizig sein. Es ist nach Information der LBS keinesfalls ausreichend, einem Mieter-Ehepaar nur einen einzigen Schlüssel zu überreichen und ihm weitere Exemplare zu verweigern.(Landgericht Bonn, Aktenzei-chen 6 S 90/09)Der Fall: Es ging um eine Tiefgarage, für die ein Mieter-Paar lediglich einen Schlüssel erhalten hatte. Das erwies sich im Alltag als äußerst unprak-tisch, denn Frau und Mann mussten ständig eine gegen-seitige Schlüsselübergabe ein-planen. Sie traten an den Ei-

gentümer heran und baten um ein zweites Exemplar. Doch der Vermieter lehnte ab. Der Verwaltungsaufwand sei zu hoch, betonte er.

Auf diese Weise wollte sich das Paar aber nicht abwim-meln lassen und minderte die monatliche Miete wegen eines Mangels um zehn Prozent.

Das Urteil: Die Bonner Rich-ter sahen den Sachverhalt ähnlich wie die Mieter. Zwar gewährten sie nur eine fünf-prozentige Minderung, aber ansonsten prangerten sie den Schlüssel-Geiz ebenfalls an. Wenn im Vertrag die Zahl der Schlüssel nicht festgelegt sei, dann müsse man sich eben an der Anzahl der Wohnungsnut-zer orientieren. Der Koordi-nierungsaufwand eines ständi-gen Schlüsseltausches könne niemandem langfristig abver-langt werden. Im konkreten Fall - auch wenn es sich "nur" um den Zugang zur Tiefgarage handelte - liege eindeutig ein Mangel der gesamten Mietsa-che vor.

Zu wenig Schlüssel bekommen?Dann ist sogar eine Mietminderung gerechtfertigt

BGH entscheidet: Vermieter muss gewerblichen Musikunterricht in seinem Mietobjekt nicht dulden

3/2013

22 Recht

Betriebskostenabrechnung: Zinsen für VerspätungWenn ein Betriebskostengut-haben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Ver-mieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebs-kostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich ein An-spruch auf gesetzliche Ver-zugszinsen auch nicht aus ei-ner entsprechenden Anwen-dung des § 288 Abs. 1 BGB.BGH, Urteil vom 5.12.12 – XII ZR 44/11

LeerstandBei Leerstand einzelner Woh-nungen, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Perso-nen vereinbart ist, kann es ins-besondere für Kosten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt woh-nenden Personen abhängt, in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen. BGH, Beschluss vom 8.1.13 – VIII ZR 180/12

Nachforderungen undTropfgeräusche1. Der Vermieter ist mit Nach-forderungen aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten – formell ord-nungsgemäßen – Betriebskos-tenabrechnung auch dann aus-geschlossen, wenn der Mieter wusste, dass diese auf der Ba-sis der vertraglich geschulde-ten Sollvorschüsse erfolgte und die tatsächlich gezahlten Vorschüsse geringer waren.

2. Gelegentliche Installations-geräusche (hier Tropfgeräu-sche) in einem Mehrfamilien-haus berechtigen nicht zur Mietminderung.LG Berlin, Urteil vom 15.2.13 – 65 S 318/12

Hammerschlagsrecht1. Die Anzeige der beabsich-tigten Ausübung des Hammer-schlags- und Leiterrechts muss Angaben zu dem voraussicht-lichen Umfang der geplanten Arbeiten, zu deren Beginn und Dauer sowie zu Art und Um-fang der Benutzung des Nach-bargrundstücks enthalten.2. Die Anzeige ist Vorausset-zung für die Ausübung des Rechts, nicht für das Bestehen des Duldungsanspruchs.BGH, Urteil vom 14.12.12 – V ZR 49/12

Eigentümerversammlung: Widerruf StimmabgabeDer BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage auseinan-dergesetzt, ob eine in der Ei-gentümerversammlung abge-gebene Stimme nach ihrem Zugang bei dem Versamm-lungsleiter widerrufen werden kann. Diese Frage, bis zu welchem Zeitpunkt eine Stimmabgabe widerrufen werden kann, wur-de bislang recht unterschied-lich beantwortet. Der BGH hat sich nunmehr entschieden, dass ein Widerruf der Stimme gem. § 130 Abs. 1, 2. Satz BGB nur bis zu ih-rem Zugang bei dem Ver-

sammlungsleiter in Betracht kommt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine Anfechtung bei-spielsweise wegen eines Irr-tums ausgeschlossen ist. Die Anfechtung ist innerhalb der gesetzlichen Fristen, also un-verzüglich, zu erklären. Unverzüglich bedeutet, ohne schuldhaftes Zögern, wobei von einer absoluten Höchst-frist von 14 Tagen auszugehen ist, im Einzelfall kann die Frist aber auch kürzer bemessen sein. Die begründete Anfechtung der Stimmabgabe führt nach § 142 BGB zu ihrer Nichtigkeit. Es ist dann auch hier ein noch-maliger Beschluss notwendig.BGH, Urteil vom 13.7.12 – VZR 254/11

HundehaltungDer pauschale Vortrag des Vermieters, ein größerer Hund (hier: Bearded Collie) könne nicht in einer Mietwohnung in der Großstadt gehalten wer-den, reicht nicht aus, um einen vertragswidrigen Gebrauch des Mieters anzunehmen.BHG, Beschluss vom 22.1.13 – VIII ZR 329/11

EigenbedarfFür eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt die ernst-hafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizu-führen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermiete-ten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegat-ten eine Trennung im famili-enrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Schei-dung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in die eigene Woh-nung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernst-haft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Ge-meinschaft zumindest vorläu-fig aufzuheben.LG Heidelberg, Urteil vom 14.12.12 – 5 S 42/12

Asbesthaltige Bodenfliese1. Asbesthaltige Fußboden-fliesen stellen jedenfalls dann einen zur Minderung berechti-

genden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsge-fährdung durch gelöste Fasern besteht, weil durch eine Be-schädigung der Fußbodenflie-sen die in der Fliese gebunde-nen Asbestfasern an den Bruchkanten freigesetzt wer-den können. Ein neben der vorhandenen allgemeinen Belastung vor-handenes zusätzliches Gefah-renpotential durch Asbestfa-sern freisetzende gerissene oder gebrochene Fußboden-fliesen muss der Mieter jeden-falls nicht hinnehmen.2. Beschädigte asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen auch dann einen Mangel der Miet-sache dar, wenn der Mieter diese Fliesen lediglich als Un-tergrund zur Verlegung eines Teppichbodens nutzt. Daraus lässt sich ohne weitere Anhaltspunkte keine Partei-vereinbarung herleiten, wo-nach der Mieter gegenüber dem Vermieter darauf verzich-tet, dass gebrochene Fußbo-denplatten auszutauschen und natürlich fachgerecht zu ent-sorgen sind. 3. Bei Fliesenbrüchen oder auch Fliesenrissen aufgrund der Belastung durch ein aufste-hendes Regal handelt es sich jedenfalls dann, wenn sie nicht in pflichtwidriger Weise durch Lagerung besonders schwerer Sachen verursacht wurden, um Folgen eines übliche Mietge-brauchs der Wohnung, die dem Mieter nicht angelastet werden können. Bodenfliesen müssen so be-schaffen sein, dass auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fliesen brechen.4. Zur Höhe der angemessenen Minderung der Miete für die Gebrauchsbeeinträchtigung durch gerissene Asbestfliesen (hier: 10 Prozent Minderung für eine gerissene Asbestflie-se).LG Berlin, Urteil vom 16.1.13 – 65 S 419/10

EigenmachtEine Bestimmung in Formu-larmietverträgen, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht öffnen und räumen zu lassen, ist unwirk-sam. LG Duisburg, Urteil vom 28.2.12 – 13 S 243/11

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In diesem Jahr wird die Gar-tenbewässerung Freude ma-chen. Grund: ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) (Az. 9 A 2646/11) Nordrhein-Westfalen. Dem-nach muss das Frischwasser, das für die Gartenbewässerung verwendet wurde, bei der Be-rechnung der Schmutzwasser-gebühren abgezogen werden. Für die Grundstückseigentü-mer kann das Urteil zu deutli-chen Gebührenentlastungen führen. Der Bund der Steuer-zahler Nordrhein-Westfalen begrüßt das Urteil und fordert die Kommunen auf, die Baga-tellgrenzen ersatzlos aus den Satzungen zu streichen.Vielerorts in NRW zahlen Grundstücksbesitzer Schmutz-wassergebühren für Wasser, obwohl dieses nie in den Ab-wasserkanälen der Stadt gelan-

det ist. Denn die Schmutzwas-sergebühren werden anhand des Frischwasserverbrauchs berechnet. Eine Gebührenent-lastung verspricht das Urteil des OVG. Ein Bielefelder Grundstücks-eigentümer hatte gegen die Stadt Bielefeld für die Gebüh-renjahre 2007 bis 2010 ge-klagt, weil die Satzung eine Regelung enthielt, wonach erst Wasserschwundmengen von mehr als 20 Kubikmeter abge-zogen wurden. Solche soge-nannten Bagatellgrenzen fin-den sich in fast allen Abwas-sergebührensatzungen nordr-hein-westfälischer Kommu-nen. Doch diese pauschalen Regelungen dürften aufgrund der Rechtsprechung des OVG künftig nicht mehr zulässig sein. Die neue Rechtsprechung des OVGs war aus Sicht des BdSt NRW überfällig. Der Verwal-tungsgerichtshof (VGH) Ba-den-Württemberg hatte bereits mit Urteil vom 11. Mai 2009 (Az. 2 S 2650/08) entschieden, dass eine Bagatellgrenze bei

Frischwasserabzugsmengen unzulässig ist. Das Urteil des OVG NRW zeigt jedoch auch, dass es weiterhin zulässig ist, Schmutzwassergebühren nach dem sogenannten Frischwas-sermaßstab zu berechnen. Dabei wird die Schmutzwas-sermenge anhand des vom Ge-bührenschuldner bezogenen Frischwassers berechnet. Die-ser sogenannte Wahrschein-lichkeitsmaßstab (wahrschein-lich wird so viel Wasser in die Abwasseranlage der Kommu-ne eingeleitet, wie Frischwas-ser bezogen wurde) ist aber auch nur dann zulässig, wenn die kommunalen Abwasserge-bührensatzungen vorsehen, dass nachweislich der Abwas-seranlage nicht zugeführte Mengen, etwa bei gärtneri-scher oder gewerblicher Nut-zung, abgezogen werden. Die in nordrhein-westfälischen Abwassergebührensatzungen üblichen Bagatellgrenzen von mittlerweile 15 Kubikmetern führen auch dazu, dass Grund-stückseigentümer Schmutz-wassergebühren für bezogenes Frischwasser bezahlen, die sie gar nicht in die kommunalen Kanäle einleiten. Ein Beispiel aus Bielefeld: Die Stadt hat 2012 einen Schmutz-wassergebührensatz von 3,20 Euro festgesetzt. In der Ab-wassergebührensatzung ist ge-regelt, dass Wassermengen von 15 Kubikmeter jährlich von jeglichem Abzug ausge-schlossen sind. Wässert also ein Grundstücks-eigentümer seinen Garten mit

15 Kubikmetern Frischwasser, muss er 48 Euro für die Schmutzwasserentsorgung zahlen, obwohl das Wasser versickert und nicht in den Ka-nal gelangt ist.

Auch andere Städte und Ge-meinden haben diese Bagatell-grenze von 15 Kubikmetern im Jahr in ihren Abwassergebüh-rensatzungen. Zum Beispiel Bergisch-Gladbach. Hier lag 2012 der Schmutzwasserge-bührensatz bei 2,70 Euro. Das bedeutet, dass Grundstücksei-gentümer 40,50 Euro Schmutz-wassergebühren bezahlen, wenn sie 15 Kubikmeter Frischwasser für die Gartenbe-wässerung nutzen und nicht in die städtische Kanalisation einfließen lassen. Diese Pro-blematik kennt man auch in Mülheim an der Ruhr. Sie war dort schon vor mehr als drei Jahren Gegenstand der Be-richterstattung der örtlichen Presse. Schon damals forderte der BdSt NRW die Stadt Mülheim an der Ruhr auf, die Abwasser-gebührensatzung zu überarbei-ten. Doch auch für das Jahr 2012 hielt die Stadt an der Bagatellgrenze von 15 Kubik-metern fest. Bei einem Gebüh-rensatz von 2,59 Euro zahlen die Verbraucher hier also rund 38 Euro zu viel. Die neue Rechtsprechung des OVG dürfte jedoch dazu füh-ren, dass viele Kommunen ihre Abwassergebührensatzungen zu Gunsten der Bürger überar-beiten müssen.

3/2013

23Recht

25 Jahre Erfahrung!

Pflanzen dürfen nicht über Sichtschutz hinauswachsenPflanzen an der Grundstücks-grenze, die hinter einem Sicht-schutz wachsen, müssen den Nachbarn nicht besonders in-teressieren, denn er bekommt von ihnen ja nichts mit. Sobald aber die Pflanzen zu groß werden und hinter dem Sichtschutz hervor lugen, hat der Nachbar einen Anspruch auf Beseitigung dieser Stö-rung. Im konkreten Fall handelte es sich nach Information der LBS um mehrere Eiben und Thu-

jen, die den blickdichten Zaun um mehr als 20 Zentimeter überragten. Auf diese Weise warfen sie Schatten auf das Nachbar-grundstück und ließen auch ihre Nadeln auf das andere Grundstück fallen. Nach Ein-schaltung eines Sachverstän-digen und als Ergebnis einer weiteren Beweisaufnahme stand für das Gericht fest, dass die Pflanzen beschnitten wer-den müssen (AG München, Az: 173 C 19258/09).

Wer den Garten mit Frischwasser gießt, darf auf geringere Gebühren hoffen

Gericht kippt die Bagatellgrenze beim Schmutzwasser

3/2013

24 Recht

Abgaben zum Vorteilsaus-gleich dürfen nicht zeitlich unbegrenzt nach der Erlan-gung des Vorteils festgesetzt werden. Dem Gesetzgeber obliegt es vielmehr, für einen Ausgleich zwischen dem Interesse der Allgemeinheit an der Bei-tragserhebung und dem Inte-resse des Beitragsschuldners an Klarheit über seine Inan-spruchnahme zu sorgen. Dies hat der Erste Senat des Bun-desverfassungsgerichts ent-schieden. Zugleich hat der Senat eine Vorschrift des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes für unvereinbar mit dem ver-fassungsrechtlichen Grundsatz der Rechtssicherheit erklärt, da diese das Interesse des Beitragsschuldners an einer zeitlichen Grenze für die Ab-gabenerhebung völlig unbe-rücksichtigt lässt. Der Landesgesetzgeber ist ge-halten, bis 1.4.2014 eine ver-fassungsgemäße Neureglung zu schaffen.

Der Entscheidung liegen im Wesentlichen die folgenden Erwägungen zugrunde: 1. Nach dem bayerischen Lan-desrecht beträgt die Frist, in der kommunale Beiträge fest-gesetzt werden dürfen, vier Jahre. Im Regelfall beginnt die Frist mit dem Ablauf des Jah-res, in dem die Beitragspflicht entstanden ist. Das Bayerische Kommunalabgabengesetz verweist in diesem Zusam-menhang weitgehend auf die Abgabenordnung des Bundes. Artikel 13 Abs. 1 Nr. 4 b, cc/ 2 des Bayerischen Kommunal-abgabengesetzes trifft jedoch eine Sonderregelung für den Fall einer ungültigen Beitrags-satzung: In diesem Fall be-ginnt die Frist erst mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die gültige Satzung bekannt-gemacht worden ist.

2. Der Beschwerdeführer war von 1992 bis 1996 Eigentü-mer eines an die öffentliche Entwässerungseinrichtung angeschlossenen bebauten Grundstücks. Bei einer Orts-besichtigung 1992 stellte die

Gemeinde fest, dass das Dach-geschoss des Gebäudes ausge-baut worden war. Für die aus-gebaute Dachgeschossfläche zog sie den Beschwerdeführer allerdings erst mit Nacherhe-bungsbescheid vom 5.4.2004 zu einem Kanalherstellungs-beitrag heran. Grundlage hierfür war eine Beitrags- und Gebührensat-zung zur Entwässerungssat-zung vom 5.5.2000, die die Gemeinde zur Heilung einer als nichtig beurteilten Vorgän-gersatzung rückwirkend zum 1.4.1995 in Kraft gesetzt hatte. Während des Widerspruchs-verfahrens erwies sich auch diese Satzung als unwirksam. Die Gemeinde erließ darauf-hin eine neue Satzung und setzte sie rückwirkend zum 1. 4.1995 in Kraft. Die neue Sat-zung wurde am 26.4.2005 im

Amtsblatt der Gemeinde be-kanntgemacht. 3. Die Klage des Beschwer-deführers gegen den Bescheid und den Widerspruchsbe-scheid der Gemeinde blieb sowohl vor dem Verwaltungs-gericht als auch vor dem Ver-waltungsgerichtshof erfolglos.

4. Die hiergegen erhobene Verfassungsbeschwerde ist zulässig und begründet, so-weit sie auf eine Verletzung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Rechtssicher-heit gestützt wird.

a) Die Entscheidung des Rechtsmittelgerichts muss - sofern kein eigenständiger neuer Gehörsverstoß durch das Rechtsmittelgericht gel-tend gemacht wird - nicht mit der Anhörungsrüge angegrif-fen werden, um dem Erforder-nis der Rechtswegerschöpfung zu genügen. b) Die verfassungsrechtlichen Vorgaben für die Zulässigkeit rückwirkender Gesetze sind im vorliegenden Fall nicht verletzt. Art. 13 Abs. 1 Nr. 4 b cc/2 des Bayerischen Kom-munalabgabengesetzes selbst entfaltet dem Beschwerde-

führer gegenüber keine Rück-wirkung. Die Norm trat zum 1.1.1993 in Kraft. Zu diesem Zeitpunkt lag noch keine wirksam heilende Satzung im Sinne der Vorschrift vor. Eine solche wurde auch später nicht zum oder vor dem 1.1.1993 in Kraft gesetzt. Unabhängig von der Neuregelung hatte die Verjährungsfrist daher noch nicht zu laufen begonnen. c) Die genannte Vorschrift verstößt jedoch gegen Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Gebot der Rechtssi-cherheit als wesentlichem Be-standteil des in Art. 20 Abs. 3 GG verankerten Rechtsstaats-prinzips in seiner Ausprägung als Gebot der Belastungsklar-heit und -vorhersehbarkeit.

aa) Rechtssicherheit und Ver-trauensschutz gewährleisten

im Zusammenwirken mit den Grundrechten die Verlässlich-keit der Rechtsordnung als wesentliche Voraussetzung für die Selbstbestimmung über den eigenen Lebens-entwurf und seinen Vollzug. Der Grundsatz des Vertrau-ensschutzes besagt, dass sich Bürger auf die Fortwirkung bestimmter Regelungen in gewissem Umfang verlassen dürfen. Das Rechtsstaatsprinzip ge-währleistet darüber hinaus aber unter bestimmten Um-ständen Rechtssicherheit auch dann, wenn keine Regelungen bestehen, die Anlass zu spe-zifischem Vertrauen geben, oder wenn Umstände einem solchen Vertrauen sogar ent-gegenstehen. Es schützt in seiner Ausprä-gung als Gebot der Belas-tungsklarheit und Vorher-sehbarkeit davor, dass lange zurückliegende, in tatsächli-cher Hinsicht abgeschlossene Vorgänge unbegrenzt zur An-knüpfung neuer Lasten heran-gezogen werden können.

bb) Soweit Beitragspflich-ten zum Vorteilsausgleich an zurückliegende Tatbestände

anknüpfen, ist es verfassungs-rechtlich geboten, diese Inan-spruchnahme zeitlich zu be-grenzen. Die Verjährung von Geldleis-tungsansprüchen der öffentli-chen Hand soll einen gerech-ten Ausgleich zwischen dem berechtigten Anliegen der Allgemeinheit an der umfas-senden und vollständigen Re-alisierung dieser Ansprüche auf der einen Seite und dem schutzwürdigen Interesse der Bürgerinnen und Bürger auf der anderen Seite bewirken, irgendwann nicht mehr mit ei-ner Inanspruchnahme rechnen zu müssen und entsprechend disponieren zu können. Dabei ist es den Verjährungs-regelungen eigen, dass sie ohne individuell nachweisba-res oder typischerweise ver-mutetes, insbesondere ohne betätigtes Vertrauen greifen. Sie schöpfen ihre Berechti-gung und ihre Notwendigkeit vielmehr aus dem Grundsatz der Rechtssicherheit. Für die Erhebung von Beiträ-gen zum Vorteilsausgleich ist der Gesetzgeber verpflichtet, Verjährungsregelungen zu treffen oder jedenfalls im Er-gebnis sicherzustellen, dass diese nicht unbegrenzt nach Erlangung des Vorteils festge-setzt werden können. Die Legitimation von Bei-trägen liegt in der Abgeltung eines Vorteils, der den Betref-fenden zu einem bestimmten Zeitpunkt zugekommen ist. Je weiter dieser Zeitpunkt bei der Beitragserhebung zurückliegt, desto mehr verflüchtigt sich die Legitimation zur Erhebung solcher Beiträge. Der Grundsatz der Rechts-sicherheit gebietet, dass ein Vorteilsempfänger in zumut-barer Zeit Klarheit darüber gewinnen kann, ob und in wel-chem Umfang er die erlangten Vorteile durch Beiträge aus-gleichen muss.

cc) In Art. 13 Abs. 1 Nr. 4 b cc /2 des Bayerischen Kom-munalabgabengesetzes hat es der Gesetzgeber verfehlt, den erforderlichen Ausgleich zwi-schen Rechtssicherheit auf der einen Seite und Rechtsrich-

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts: Festsetzung von Abgaben nur zeitlich begrenzt zulässig

Bürger dürfen Rechtssicherheit verlangen, um entsprechend disponieren zu können

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3/2013

25Recht

tigkeit und Fiskalinteresse auf der anderen Seite zu schaffen. Indem er den Verjährungsbe-ginn ohne zeitliche Obergren-ze nach hinten verschiebt, lässt er die berechtigte Erwartung des Bürgers darauf, eine ge-wisse Zeit nach Entstehen der Vorteilslage nicht mehr mit der Festsetzung des Beitrags rechnen zu müssen, gänzlich unberücksichtigt.

5. Da dem Gesetzgeber meh-rere Möglichkeiten zur Ver-fügung stehen, den verfas-sungswidrigen Zustand zu beseitigen, kommt vorliegend nur eine Unvereinbarkeitser-klärung in Betracht. Sie führt dazu, dass die verfas-sungswidrige Vorschrift von Gerichten und Verwaltungsbe-hörden nicht mehr angewendet werden darf. Laufende Gerichts- und Ver-waltungsverfahren, in denen diese Vorschrift entschei-dungserheblich ist, bleiben bis zu einer gesetzlichen Neurege-lung, längstens aber bis zum 1. April 2014, ausgesetzt oder sind auszusetzen. Trifft der Gesetzgeber bis zum 1. Januar 2014 keine Neuregelung, tritt Nichtigkeit der verfassungs-widrigen Vorschrift ein.

Die Grundeigentümer-Ver-sicherung (GEV) hat ihre Verbundene Wohngebäude-versicherung sowohl für das Direktgeschäft als auch für den Vertriebsweg Makler um viele beitragsfreie Leistungen erweitert. Zusätzlich versi-cherbar sind unter anderem Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes auf und außerhalb des Grundstücks, Elemen-tarschäden oder Photovoltaik-anlagen. Mit zwei Sturmzonen, vier Leitungswasserzonen und einem altersabhängigen Neu-baurabatt bietet der Spezialist für Versicherungen rund um Immobilien für jeden den pas-senden Versicherungsschutz.

Nicht nur die klassischen Ge-fahren wie Sturm und Hagel, Feuer, Blitz und Explosion, Frost & Co. können einer Im-mobilie und in der Folge auch dem Geldbeutel des Eigentü-mers kräftig zusetzen. So hat die GEV jetzt auch Schäden in den Versicherungsschutz auf-genommen, die zum Beispiel Regen und Schmelzwasser

am Mauerwerk, an Tapeten, Anstrichen und Bodenbelägen hinterlassen. Und wenn ein Fehlalarm des Rauchmelders dazu führt, dass Einsatzkräfte die Wohnungstür aufbrechen müssen, ist das ebenso ver-sichert wie Beschädigungen am Haus durch böswillige Dritte, z. B. durch Graffitis. Unangenehm und teuer kann es werden, wenn sich ein Mar-der häuslich auf dem Dach einrichtet und genüsslich an elektrischen Kabeln knabbert. Auch diese Schäden sind in der neuen Wohngebäudeversi-cherung der GEV eingeschlos-sen.

Über Zusatzbausteine können Schäden an Photovoltaikanla-gen für Ein- und Zweifamilien-häuser in den Versicherungs-schutz aufgenommen werden, ebenso wie Ableitungsrohre auf und außerhalb des Grund-stücks bis 5.000 Euro (mit Dichtheitsprüfung bis 10.000 Euro). Zusätzlich versicherbar sind auch Elementarschäden oder die finanziellen Folgen

von Mietausfällen, wenn die jeweilige Miete trotz rechts-kräftigem Urteil und erfolglo-ser Vollstreckung nicht beige-trieben werden kann.

Für noch mehr Risikoge-rechtigkeit hat die GEV jetzt zwei Sturm-Zonen und vier Leitungswasser-Zonen einge-richtet, die je nach Risikograd zum Tragen kommen. Auf alle Tarife bietet der Hamburger Versicherer für Neubauten bis zu 50 Prozent Rabatt im Jahr der Bezugsfertigkeit. In den folgenden 20 Jahren gewährt er für junge Gebäude einen al-tersabhängigen Nachlass.

Und jetzt auch eingeschlos-sen: die Innovationsgarantie. Bietet die Grundeigentümer-Versicherung künftig Bedin-gungsverbesserungen in der Wohngebäudeversicherung an, ohne dafür einen Extra-Beitrag zu berechnen, gelten diese zusätzlichen Leistungen automatisch auch für einen be-stehenden Vertrag.www.grundvers.de

GEV bietet Wohngebäudeversicherung inkl. Marderbiss und Innovationsgarantie

Vor dem Gesetz sind alle Mit-glieder einer Wohneigentü-mergemeinschaft gleich. Verstößt ein Eigentümer ge-gen Regeln und wird deshalb von den anderen Eigentümern belangt, muss dies auch für je-den anderen in diesem Maße verstoßenden Eigentümer gel-ten. Alle sind gleich, nur manche sind gleicher – das gilt selbst-verständlich nicht. In dem hier verhandelten Fall hatte eine Eigentümerin einen Garagenstellplatz von der Ge-meinschaft gemietet. Diesen Platz hatte sie an ihre Mieterin untervermietet.Das wollte der Verwalter nicht dulden und kündigte nach mehreren Ermahnungen den Garagenstellplatz. Anschlie-ßend erhielt der Verwalter von den Eigentümern sogar die Vollmacht zur Räumung.

Das wollte die Garagen-Hauptmieterin nicht auf sich sitzen lassen und klagte. Denn in der gleichen Gemeinschaft vermietete auch ein anderer Eigentümer eine gemietete Garage unter – ironischerwei-se an den Verwalter. Hier hielt die Gemeinschaft still und forderte keine Kün-digung der Untervermietung. Der Bundesgerichtshof sah darin eine Ungleichbehand-lung und gab der Klägerin Recht. Der Grund: Das Vorgehen verstoße gegen den Gleich-behandlungsgrundsatz. Eine WEG könne zwar gegen eine rechtswidrige Untervermie-tung vorgehen, aber immer nur dann, wenn jeder Mitei-gentümer ihn gleichem Fall auch gleich behandelt wird.(AZ V ZR 234/11). ins

3/2013

26 Recht

Henning Schwarze - Rechtsanwaltn Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrechtn Fachanwalt für Bau- und Architektenrechtn Schlichter und Schiedsrichter für Baustreitigkeiten (SO-Bau)

Kanzlei Schwarze, Dr. Oskamp & Partner Rechtsanwaltssozietät und NotariatViktoriastraße 23-25 - 44787 BochumTel.: 0234 – 91223-0 oder 0234 – 60777 - Fax: 0234 – 91223-11info@schwarze-oskamp.de - www.schwarze-oskamp.de

Egal, welche baulichen Um-baumaßnahmen vorgenom-men werden – die Haupttreppe in einem Mehrfamilienhaus sollte einen Meter breit sein. Nur dann ist im Notfall genü-gend Platz für die Mieter, um aus dem Haus zu fliehen. So haben Gerichte in Nordrhein-Westfalen entschieden.(Verwaltungsgericht Gelsen-kirchen, Az: 5 K 2704/12)Ein älteres Ehepaar (88/80 Jahre) wohnte im zweiten

Stock eines Mehrfamilienhau-ses. Weil das Treppensteigen im Laufe der Zeit beschwer-licher wurde, beantragte das Ehepaar, einen Treppenlift einbauen zu dürfen. Der Ei-gentümer stimmte zwar zu, ein anderer Bewohner des Hauses wandte aber ein, dass der ver-bleibende Platz auf der Treppe zu eng sei. Am Ende eines vom Verwal-tungsgerichts angeordneten Ortstermins stellte sich her-

aus, dass zwischen der Mon-tageschiene des Lifts und dem Treppengeländer nur noch 92 Zentimeter frei waren.Nach der geltenden Bauord-nung des Landes müsste die Breite der Treppe mindestens einen Meter betragen, so die Verwaltungsrichter. Begrün-dung: "Bei einem Brand und der damit oft verbundenen panikartigen Räumung eines Gebäudes ist zwangsläufig da-mit zu rechnen, dass Personen,

die gut zu Fuß sind, ältere und schwache Personen, die sich auf der Treppe nur langsam bewegen, überholen wollen. Das ist bei einer Breite von ei-nem Meter gerade noch mög-lich, schon bei etwa 90 cm nur schwer." Der Treppenlift musste wieder entfernt werden, auch wenn er für die Mieter im Alltag eine große Hilfe gewesen wäre. Die Sicherheit der Hausge-meinschaft ging vor. LBS

Der Treppenaufgang in einem Mehrfamilienhaus muss mindestens einen Meter breit sein

Die Menschen haben Lust auf kreatives, innovatives Woh-nen. Es wird geplant, gehäm-mert und gesägt, es werden Um- und Einbauten durchge-führt. Doch was passiert, wenn ein Mieter die Wohnung nach seinem Geschmack umgebaut hat, irgendwann aber auszieht? Muss er alles zurückbauen? Generell ist zu beachten, dass Veränderungen innerhalb des "vertragsgemäßen Gebrauchs" nicht vom Vermieter abge-segnet werden müssen. Dabei kann es sich z.B. um den Tele-fonanschluss handeln oder um die Installation eines wenig auffälligen Sichtschutzes auf einem Balkon. Anders verhält es sich, wenn Wanddurchbrü-che erfolgen müssen, bauliche Veränderungen geplant sind. Der Einbau einer Sauna wäre so ein Fall.Generell raten Ex-perten Vermietern und Mie-tern dazu, zu kooperieren und

miteinander zu kommunizie-ren, damit Ärger von vorn he-rein vermieden werden kann. Eine schriftliche Vereinba-rung hilft in vielen Fällen! Wie sieht es aber am Ende bei einem Auszug aus? Einbauten darf der Mieter mitnehmen, der Vermieter hat ein Recht auf Rückbau und Entfernen der Einbauten, auf Wiederher-stellung des ursprünglichen Zustands. Im Garten darf der Mieter nach eigenem Gusto und auf eigene Rechnung ge-stalten, wenn der Mietvertrag keine anderen Regelungen vorsieht. Interessanter Aspekt: Die vom Mieter eingepflanz-ten Pflanzen gehen in das Ei-gentum des Vermieters über! Deshalb können Sie nicht ausgegraben und bei Auszug mitgenommen werden. Aus-nahme wiederum: Es ist eine andere Vorgehensweise ver-einbart. ins

Bei Wohnungsumgestaltung auch an Rückbau denken

In einer WEG müssen alle gleich behandelt werden

3/2013

27 Recht

Streit um Geräusche und Gerüche im Gartenbeschäftigt immer häufiger die deutschen GerichteEndlich auf der Terrasse sit-zen, auf dem Rasen Fußball spielen und das Wochenen-de im Freien verbringen. Der Haken: die Geräusch- oder Geruchskulisse verbunden mit Protest der Nachbarn. Hier ei-nige Urteile unserer Gerichte zu den Streitpunkten:

Der äußerst ungepflegte Zu-stand einer Immobilie kann eine Mietminderung recht-fertigen. Das ist herrschende Rechtsmeinung. Dazu zählen u.U. auch vor sich hinrosten-de, für jedermann sichtbare Metallteile. Ein Kläger mo-nierte vor dem AG Köln (Az: 223 C 6/05), dass die Außen-geländer vor den Fenstern und das Geländer der Terrasse in Richtung Garten hin deutli-che Rostspuren zeigten. Der zuständige Richter betrachtete das als "einen nicht unerhebli-chen optischen Mangel".

Um den Geruchssinn ging es bei einem anderen Disput. Der eine Nachbar betrieb ei-nen Kaminofen, dessen Rauch es dem anderen regelmäßig unmöglich machte, seinen Garten und seine Terrasse zu nutzen. Auch die Fenster konnte er nicht öffnen. Das sei niemandem zuzumuten, ent-schied das LG Dortmund (Az: 3 O 29/08). Dem Betreiber des Kaminofens wurde deswegen untersagt, an mehr als acht Tagen pro Monat für jeweils fünf Stunden einzuschüren. So lange das der Fall sei, könne man noch von einem erlaub-ten "gelegentlichen" Betrieb des Ofens sprechen, darüber hinaus nicht mehr.

Manche Menschen beanspru-chen einen Platz, der ihnen nicht zusteht. So hatte eine Familie im Rheinland entlang eines Durchfahrtsweges Blu-mentöpfe, Tisch und Stühle aufgestellt, obwohl ihnen kein Garten mitvermietet worden war. Die Betroffenen verfüg-ten aber über eine Terrasse. Das AG Köln (Az: 10 S 9/11) betrachtete die "Belagerung" des Weges mit Mobiliar als "einen vertragswidrigen Ge-brauch" der Mietsache und

untersagte derartige Aktionen. Die bereits herumstehenden Gegenstände mussten entfernt werden.

Selbst unter Fachleuten wird diskutiert, wie stark man Bäu-me zurückschneiden sollte, da-mit sie besser austreiben. Einer Gemeinschaft von Wohnungs-eigentümern ging es ebenso. Es ging um das Beschneiden von Esskastanien, Eschen und Nussbäumen. Die Mehrheit

hatte ein ziemlich radikales Vorgehen beschlossen, woge-gen sich ein Mitglied wehrte. Begründung: Das vorgesehene Zurechtstutzen sei völlig über-trieben und verstoße sogar ge-gen die Baumschutzsatzung. Das AG Düsseldorf (Az: 290a C 6777/08) sah es ebenso und erklärte den Beschluss der Mehrheit für ungültig. Es gehe beim Beschneiden schließlich darum, einem Baum "eine möglichst natürliche und art-gerechte Entwicklung seiner Krone zu ermöglichen".

Auch die Kosten für die Pflege von Bäumen, Sträuchern und

Blumenrabatten liefern An-lass zum Streit. Längst nicht alle Ausgaben können auf die Mieter umgelegt werden. Ein Grundstücksbesitzer for-derte von seinem Mieter, für das Fällen eines vom Sturm geschädigten Baumes auf-zukommen. Das LG Krefeld (Az: 2 S 56/09) lehnte das ab. Es habe sich hier um "ein singulär schweres Ereignis" gehandelt, nämlich einen Jahrhundertsturm. Deswegen

komme eine finanzielle Be-teiligung des Mieters an den Fällkosten nicht in Frage. Das könne höchstens in anderen Regionen der Fall sein, in de-nen öfter mit schweren Natur-katastrophen zu rechnen sei.Kompliziert wird es wenn ein Grundstücksbesitzer den Mie-tern die bisher gestattete oder zumindest geduldete Nutzung des Gartens plötzlich verbie-ten will. Das AG Pankow-Weißensee (Az: 9 C 359/06) ging von einem vertraglichen Recht der Mieter aus, denn bereits das Vorhandensein solcher Anlagen sei ein Hin-weis auf die Erlaubnis zur

Benutzung. Eine wirksame Kündigung liege nicht vor. Es dränge sich hier der konkrete Verdacht auf, dass neu zuzie-hende, besser zahlende Mieter den Garten für sich erhalten und die Alteingesessenen nur noch von ihren Fenstern aus zuschauen sollten.

Ein Grundstücksbesitzer fühl-te sich schikaniert, als sein Nachbar einen großen Holz-schuppen unmittelbar an sein eigenes Anwesen angrenzend aufstellen ließ. Das Gebäude raubte dem Betroffenen die freie Sicht auf Wiesen und Wälder. Die gesetzlich vorge-schriebenen Abstandsflächen waren allerdings eingehalten worden. Trotzdem sprach sich der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Az: 8 S 98/08) gegen den Schuppen aus. Dem Nachbarn hätten angesichts seines eigenen gro-ßen Grundstücks viele Mög-lichkeiten offen gestanden, das Gebäude anderweitig auf-zustellen. Die konkrete Plat-zierung müsse man als einen Verstoß gegen das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnah-me betrachten.

Mehrere Deutsche Doggen sorgten auf einem Grundstück für Unruhe. Sie hatten sich aus dem Zwinger befreien können und liefen frei herum. Nach-barn alarmierten die Polizei, weil sich die Hunde mit den Vorderpfoten auf eine Begren-zungsmauer aufstützten und man befürchten musste, dass sie bald Reißaus nehmen wür-den. Die Polizeibeamten rie-fen nach ihrem Eintreffen die Tochter des Hundebesitzers, um die Tiere wieder in den Zwinger zurück zu bringen. Der Doggenzüchter erhielt anschließend eine Rechnung in Höhe von 141,25 Euro für den Polizeieinsatz. Das VG Neustadt (Az: 5 K 256/11.NW) entschied auf seine Be-schwerde hin, dass er tatsäch-lich bezahlen müsse. Es hätten hier genügend Verdachtsmo-mente für ein Einschreiten der Beamten vorgelegen, etwa ein aggressives Verhalten der Hunde. LBS

3/2013

28 Steuern

Bevor man seine Steuererklä-rung beim Finanzamt abgibt, sollte man sich noch einmal vergewissern, ob wirklich alle relevanten Unterlagen und Quittungen beigefügt bzw. erwähnt sind. Denn ein be-standskräftiger Steuerbescheid kann später nicht so ohne wei-teres korrigiert werden. Wie die LBS mitteilt, verlor ein Immobilienbesitzer auf diese Weise die Chance, Handwer-kerleistungen abzuschreiben.

(Finanzgericht Münster, AZ: 11 K 4034/09 E)Der Fall: Es war ein kleiner Fehler mit großen Folgen. Ein Steuerzahler hatte eine Handwerkerrechnung unter den Quittungen des Folge-jahres einsortiert, obwohl er sie im zurückliegenden Jahr bereits bezahlt hatte. Doch das fiel ihm erst auf, als der Steuerbescheid rechtskräftig ergangen war. Er bat um eine Korrektur, die das Finanzamt

allerdings verweigerte. Zwar sei es prinzipiell möglich, ei-nen Bescheid beim nachträgli-chen Bekanntwerden von Be-weismitteln oder Tatsachen zu ändern. Doch hier treffe den Steuerzahler selbst ein gro-bes Verschulden und dadurch habe er sich dieser Möglich-keit beraubt.Das Urteil: Die Finanzrichter zeigten grundsätzlich großes Verständnis für den Betrof-fenen. Es könne "sicherlich

jedem einmal passieren, dass ein Beleg falsch zugeordnet wird", hieß es in der schrift-lichen Urteilsbegründung. Auf der anderen Seite dürften aber bestandskräftige Steu-erbescheide aus Gründen der Rechtssicherheit "nur unter sehr engen Voraussetzungen" geändert werden. "Fehler, die erkennbar waren und hätten vermieden werden können", seien aber als grob fahrlässig zu bewerten.

Bestandskräftiger Steuerbescheid: Finanzamt muss nachgereichte Belege nicht mehr berücksichtigen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 15. Januar 2013 VIII R 7/10 ent-schieden, dass Aufwendungen für die berufliche Nutzung der zweiten Wohnung, die sich im Obergeschoss eines aus-schließlich von dem Kläger und seiner Familie genutzten Zweifamilienhauses befinden, unter die Abzugsbeschrän-kung für ein häusliches Ar-beitszimmer fallen und somit lediglich pauschal in Höhe von 2.400 DM bzw. 1.250 € steuerlich zu berücksichtigen sind.Der Kläger erzielte Einkünf-te aus selbständiger Arbeit als Erfinder. Für die Erstel-lung von Patenten benötigte

er zahlreiche Unterlagen und umfangreiche Fachliteratur, so dass er ein ausschließlich beruflich genutztes Büro un-terhielt. Dieses befand sich im Oberge-schoss des von ihm und seiner Familie bewohnten Zweifami-lienhauses. Eine direkte Ver-bindung zwischen den zum Büro gehörenden Räumlich-keiten im Obergeschoss und dem Wohnbereich der Kläger im Erdgeschoss bestand nicht. Der Zugang zum Oberge-schoss war nur über einen separaten Treppenaufgang möglich, der über eine eigene Eingangstür verfügte. Der Kläger machte in seiner Einkommensteuererklärung

die auf die Büroräume entfal-lenden Aufwendungen in vol-ler Höhe geltend. Das Finanzamt ließ dagegen nur die für ein häusliches Ar-beitszimmer geltende Pau-schale von 2.400 DM zum Abzug zu. Vor Gericht argu-mentierte der Kläger, das Ar-beitszimmer sei nicht "häus-lich" und unterfalle deshalb nicht der Abzugsbeschrän-kung. Das Finanzgericht folg-te dem und gab der Klage statt. Auf die Revision des Finanz-amts hat der BFH das Urteil aufgehoben und die Klage ab-gewiesen.Der BFH rechnet das Arbeits-zimmer noch dem häuslichen Bereich zu. Der für die An-

nahme der Häuslichkeit erfor-derliche Zusammenhang der beruflich und privat genutzten Räume entfällt erst, wenn das Arbeitszimmer über eine der Allgemeinheit zugängliche und auch von anderen Perso-nen genutzte Verkehrsfläche zu erreichen ist. Im vorliegenden Fall wurde je-doch das gesamte Grundstück und Gebäude ausschließlich von dem Kläger und seiner Familie genutzt, so dass die baubedingte räumliche Tren-nung zwischen den beruflich und den privat genutzten Räu-men nicht so stark ausgeprägt war, dass der Zusammenhang zur häuslichen Sphäre hinrei-chend gelöst war.

Zweifamilienhaus: Nutzung der zweiten Wohnung als Arbeitszimmer unterliegt Abzugsbeschränkungen

Rentner, Schüler und Studen-ten können Zinsen und Divi-denden oft über den Sparer-Pauschbetrag von 801 Euro hinaus steuerfrei einnehmen. Voraussetzung ist, dass die jährlichen Einkünfte den steu-erlichen Grundfreibetrag (der-zeit 8.130 Euro zuzüglich Sonderausgaben-Pauschbe-trag von 36 Euro) nicht über-schreiten. Der nicht ausgenutzte Freibe-trag bei der Einkommensteuer kann für Kapitaleinkünfte ge-nutzt werden, die über den

Sparer-Pauschbetrag von 801 Euro hinausgehen. In diesen Fällen ist es ratsam, beim Finanzamt eine so ge-nannte Nichtveranlagungs-Bescheinigung (NV-Beschei-nigung) zu beantragen. Der Antrag ist leicht auszufül-len: Es sind lediglich Angaben zum voraussichtlich zu ver-steuernden Einkommen zu machen. Das Finanzamt stellt die NV-Bescheinigung jedem aus, der voraussichtlich keine Einkom-mensteuer zahlen muss. Sie ist

in der Regel drei Jahre gültig. Wird die NV-Bescheinigung der Bank vorgelegt, können Zinsen und andere Kapitalein-künfte grundsätzlich ohne Ab-zug von Abgeltungsteuer aus-gezahlt werden – auch dann, wenn diese den Sparer-Pausch-betrag überschreiten. So muss man sich nicht die Mühe einer jährlichen Einkommensteuer-erklärung machen, um zu viel gezahlte Abgeltungsteuer er-stattet zu bekommen.Doch Achtung: Ändern sich die Einkünfte und übersteigen

den steuerlichen Grundfreibe-trag, müssen Bankkunden dies dem Finanzamt melden und zugleich die NV-Bescheini-gung von der Bank zurückfor-dern. Die Kreditinstitute sind zu-künftig verpflichtet, alle Kapi-talerträge, bei denen wegen einer NV-Bescheinigung kei-ne Abgeltungsteuer einbehal-ten wurde, dem Bundeszent-ralamt für Steuern zu melden. So sollen ungerechtfertigte Steuervorteile verhindert wer-den. Bundesverband Deutschr Banken

Bei Rentern, Schülern und Studenten:Nichtveranlagungsbescheinigung hilft Steuern sparen

3/2013

29Aktuelles

Der Steuererhöhungswelle in Nordrhein-Westfalens Kom-munen muss etwas entgegen-gesetzt werden. Immer mehr Kommunen erhöhen Grund- und Gewerbesteuer, um ihre Finanzen in den Griff zu be-kommen. Daher fordert der Bund der Steuerzahler Nord-rhein-Westfalen (BdSt NRW) eine kommunale Abgaben-bremse. So sind die Bürger beispiel-weise per Gesetz gegen Miet-wucher geschützt, da Mieten in drei Jahren nur um maximal 20 Prozent wachsen dürfen. Eine ähnliche Begrenzung hält der Verband auch bei Grund- und Gewerbesteuer für sinn-voll. BdSt-Mitglied und Steuerbera-ter Bruno Wandel aus Würse-len ist auf den „Stärkungspakt Kommunalfinanzen“ in NRW nicht gut zu sprechen. Er rech-net vor, dass sich der Grund-steuer B-Hebesatz in seiner Stadt zwischen 1973 und 2013 fast verdreifacht hat: Lag der kommunale Steuersatz 1973 bei 200 Prozentpunkten, so sollen es dieses Jahr 575 Pro-zent sein. Für ein Zweifami-lienhaus aus den 70er Jahren steigt so die Grundsteuer von umgerechnet gut 320 Euro im Jahr 1973 auf jetzt 920 Euro. Dabei haben die Bürger in Würselen noch Glück im Un-glück. Steuerzahler in Dors-ten, Haltern am See und Selm müssen 2013 sogar Hebesätze von 825 Prozentpunkten ver-kraften. Hinter vorgehaltener Hand spricht man schon von Hebesätzen jenseits der 1.000 Prozentpunkte. Derart hohe Kommunalsteuern gab es in NRW noch nie.Zum Jahresbeginn 2013 muss-te prognostiziert werden, dass das Wohnen für die Steuerzah-ler im Lande sündhaft teuer werden wird – und wohl auch bleibt. Das gilt in besonderem Maße in den Kommunen, die Geld aus dem Stärkungspakt des Landes erhalten. Viele Städte haben noch vor Weihnachten die Steuerschraube ganz fest angezogen. In einigen Kommunen müs-sen sich die Bürger jetzt sogar

fast auf eine Verdoppelung der Steuerlast einstellen. Höhere Abgaben kommen auch auf die Unternehmer und Land-wirte zu. Es sieht so aus, als ob 2013 ein Steuererhöhungsjahr wird.

Ein wichtiger Grund für die Steuererhöhungswelle ist der neue Stärkungspakt des Lan-des für die Kommunen, die tiefrote Zahlen schreiben: Das Land hilft im Rahmen ei-nes „Stärkungspaktes“ diesen Rathäusern mit Finanzspritzen in Millionenhöhe aus. Bedin-gung ist aber, dass die Kom-munen ihren Haushalt in den nächsten Jahren aus eigener Kraft sanieren. Der Öffentlichkeit wird der Deal zwischen Land und Kommunen als „Stärkungs-

pakt“ für die hoch verschul-deten Städte und Gemeinden verkauft. Für die Steuerzahler wird das Vorhaben aber im-mer mehr zu einem Schwä-chungspakt. Denn eine ers-te Durchsicht vorliegender Haushalte und Sparkonzepte für 2013 zeigt, dass zwar tat-sächlich landauf, landab Spar-maßnahmen beschlossen wur-den. Doch fast flächendeckend werden zusätzlich die Steuer-zahler zur Kasse gebeten. Die kommunalen Sparmaßnahmen reichen einfach nicht, um die strengen und im Kern richti-gen Sparauflagen des Landes zu erfüllen. Finden sich aber keine Sparpo-tenziale mehr oder wollen Rat und Bürger sie nicht durchset-zen, kommt es zu Steuererhö-hungen.

Eine Befragung des Bundes der Steuerzahler unter den 61 Stärkungspakt-Kommunen zeigt, zwei Drittel der Stär-kungspakt-Kommunen wollen die Grundsteuer B, die übli-cherweise von Hausbesitzern und Mietern gezahlt wird, ab 2013 heraufsetzen. Wenn alle Hebesätze wie geplant im Rat beschlossen

werden, steigt die Grundsteu-er B in diesen Kommunen um durchschnittlich 72 Pro-zentpunkte auf 557 Prozent-punkte. Ausnahmslos alle Stärkungspakt-Kommunen liegen dann über dem vom Land im Finanzausgleich festgesetzten Hebesatz von 413 Prozentpunkten. Er sollte nach Auffassung des Bundes der Steuerzahler die absolute Obergrenze sein.

Was ist zu tun, um derartige Steuererhöhungen zu unter-binden? Aus Steuerzahlersicht braucht Nordrhein-Westfalen eine kommunale Abgabenbrem-se. Denn die neuesten Was-serstandsmeldungen aus den Rathäusern dokumentieren leider eindrucksvoll, dass die

Gemeindesteuersätze heute viel schneller wachsen als die Mieten. Gegen Mietwucher sind die Bürger zu Recht per Gesetz geschützt. Bekanntlich dürfen Mieten in drei Jahren nur um maximal 20 Prozent wachsen. Warum gilt eine ähnliche Begrenzung eigent-lich nicht bei der Grund- und Gewerbesteuer?

Der Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen befürch-tet, dass mit den geplanten Steuererhöhungen das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht ist. Denn das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat den Kom-munen quasi einen Freifahrt-

schein für weitere Steuererhö-hungen gegeben: Bürger aus Selm hatten gegen die Verdoppelung der Grund-steuer B geklagt und waren vor Gericht gescheitert. Begründung: Obwohl die Grundsteuer B fast verdoppelt wurde, stellt sie für die Eigen-tümer keine unzumutbare Be-lastung dar. Eine erdrosselnde Wirkung läge erst dann vor, wenn ein durchschnittlicher Grundstückseigentümer sei-nen Besitz verkaufen müsste, um die Steuer zu bezahlen. Das Urteil kann zu einem Dammbruch führen, denn auch andere Kommunen kön-nen jetzt ohne Begrenzung nach oben die lokalen Wohn-steuern erhöhen.

Juristisch können die Steuer-zahler in den betroffenen Städ-ten wohl gegen die teilweise drastischen Erhöhungen nicht vorgehen. Der Bund der Steu-erzahler NRWempfiehlt ihnen aber, die Erhöhungen nicht kommentarlos hinzunehmen.

Nach § 24 Gemeindeordnung kann sich jeder Bürger mit ei-ner Anregung oder Beschwer-de an den Rat wenden. Von diesem Recht sollten Sie nun Gebrauch machen. Denn im Stadtrat sitzen die Politiker, die über die Steu-ererhöhungen zu entschei-den haben und gerne bei der nächsten Wahl wiedergewählt werden möchten. Der Bund der Steuerzahler NRW stellt hierfür ein Musterschreiben zur Verfügung. Sie finden es unter:www.steuerzahler-nrw.de.

"Zweite Miete" steigt unablässig weiter -Bund der Steuerzahler NRW fordert Abgabenbremse

Steuerzahlerbund rät zur Beschwerde beim Rat der Stadt

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Anzeigenschluss für die nächste Ausgabe: 10. Juli 2013

3/2013

30 Aktuelles

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Erbschaftsteuer: Private Steuerschulden des Erblassers sind abzugsfähigDer Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 4.7.2012 entschieden, dass die vom Erblasser herrührende Einkommensteuer des To-desjahres als Nachlassverbindlichkeit bei der Ermittlung des erbschaftsteuerpflichtigen Erwerbs abzugsfähig ist. An der bis-lang vertretenen gegenteiligen Auffassung hält die Finanzver-waltung nicht mehr fest.Verfügung der Oberfinanzdirektion Niedersachsen vom 26.10.12, S 381089-351

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Schadensersatz-pflicht eines vorrangigen Grundpfandgläubigers gegen-über dem Inhaber einer nach-rangigen Grundschuld befasst.

In dem Verfahren war die beklagte Bank Inhaberin von zwei erstrangigen Grund-schulden, die auf insgesamt drei Grundstücken dessel-ben Eigentümers lasteten. Die klagende Sparkasse war Inhaberin einer auf den drei Grundstücken lastenden nach-rangigen Gesamtgrundschuld. Die zwischen ihr und dem Ei-gentümer der drei Grundstü-

cke getroffene Sicherungsver-einbarung sieht die Abtretung des Anspruchs auf Rückge-währ aller vor- und gleichran-gigen Grundschulden vor. Die Klägerin zeigte der Be-klagten die Abtretung an. In der Folgezeit übertrug die Be-klagte die nur noch teilweise valutierenden Grundschul-den gegen Zahlung von rund 150.000,00 € an eine weitere Bank. Die Erwerberin ließ die Grundschulden neu valutie-ren. Später bewilligte sie ge-gen Zahlung von 450.000,00 € deren Löschung im Zusam-menhang mit einer Veräuße-rung der Grundstücke.Die Klägerin ist der Auffas-sung, sie hätte die Rückge-währ der vorrangigen Grund-schulden verlangen können,

soweit diese im Zeitpunkt der Übertragung nicht mehr valu-tierten. Sie hat in den Vorins-tanzen erfolglos den Ersatz ei-nes Schadens von 300.000,00 € verlangt, der ihr dadurch entstanden sein soll, dass die Beklagte die Grundschulden ohne ihre Zustimmung an eine andere Bank übertrug.Der für Grundpfandrechte zu-ständige V. Zivilsenat hat der von ihm zugelassenen Revisi-on der Klägerin stattgegeben. Er hat entschieden, dass die Nichterfüllung des Rückge-währanspruchs einen Scha-densersatzanspruch begrün-den kann. Das setzt voraus,

dass der Sicherungszweck für die vorrangige Grundschuld endgültig weggefallen ist. Hier kommt dies in Betracht, weil nach den Feststellungen des Berufungsgerichts da-von auszugehen ist, dass die Beklagte ihre Geschäftsbe-ziehung mit dem Sicherungs-geber beendet hat. Weil das Berufungsgericht unter an-derem zu dem entstandenen Schaden noch nähere Feststel-lungen treffen muss, hat der Senat das Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Ver-handlung an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Urteil vom 19. April 2013 - V ZR 47/12LG Rostock – Urteil vom 20. November 2009 – 9 O 333/08OLG Rostock – Beschluss vom 21.12.2011 – 1 U 8/10

Nachrangiges Grundpfandrecht: Nichterfüllung eines Rückgewähranspruchs begründet Schadensersatz

Sicherungszweck der vorrangigen Grundschuld muss weggefallen sein

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