Wolfdietrich Kalusche
Nutzungskosten im Hochbau – Grundlagen und Anwendung
Vorbemerkung
Die Notwendigkeit, Nebenkosten oder Nutzungskosten von Gebäuden zu ermitteln, sei es für
die Kostenumlage, den Nachweis entstandener Ausgaben, sei es für die Überprüfung der
Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes, besteht grundsätzlich schon immer. In besonderem
Maße gilt dies seit dem Wachstum der Städte im ausgehenden 18. Jahrhundert. Damit
verbunden war eine starke Ausweitung des gewerblichen Mietwohnungsbaus.
Zu diesem Zweck mussten Wirtschaftlichkeitsermittlungen unter Berücksichtigung der
Mieterlöse und der Kosten der Nutzung erstellt werden. Das älteste dem Verfasser vor-
liegende Dokument stammt aus dem Jahr 1905. Unten stehende Tabelle zeigt beispielhaft
die „verschiedenen laufenden Ausgaben“ eines Mietshauses.
Verwaltungskosten 4 480 M. Beleuchtung 5 181 “ Müllbeseitigung 540 “ Schornsteinfegergeld 240 “ Wasserabgabe 1 590 “ Kanalisationsabgabe 1 484 “ Steuern auf Grund und Gebäude 5 709 “ Versicherungsprämien 626 “ Reparaturkosten des Gebäudes 2 738 “
Unkosten: Summe 22.588 M.
Bild 1: Laufende Ausgaben für ein Mietshaus in Berlin um 1905
Ergänzend wird angemerkt: „Die Reparaturkosten sind den tatsächlichen Verhältnissen im
noch neuen Hause entsprechend sehr niedrig angesetzt. Sie dürften sich später etwas höher
stellen.“ (Voigt/Geldner 1905, S. 316 - 317). Auf die hier fehlenden Kosten für die Inanspruch-
nahme von Finanzierungsmitteln und die kalkulatorische Abschreibung wird noch an anderer
Stelle einzugehen sein.
Die öffentlichen Bauverwaltungen, z. B. Land Baden-Württemberg, unterscheiden seit
jeher Titel für die Bewirtschaftung der Grundstücke, Gebäude und Räume, z. B. Ausgaben für
Heizung, Gas und Elektrizität, Reinigung, Müllabfuhr, Be- und Entwässerung, Feuer-
versicherung, Steuern und Abgaben usw..
Seit Erscheinen der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite
Berechnungsverordnung - II. BV) im Jahr 1957 stehen Begriffe, Gliederungen und Verfahren
zur Wirtschaftlichkeitsberechnung und zur Kostenumlage im Anwendungsbereich Wohnungs-
bau zur Verfügung.
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Bild 2: Sichtbare Folgen unterlassener Instandhaltung
Wirtschaftlichkeitsermittlungen zu gewerblichen Bauvorhaben wie Bürobauten, Hotelbauten
oder Industriebauten wurden ab den 60er und 70er Jahren des 20. Jahrhunderts nach
unterschiedlichen Gesichtspunkten aufgestellt. Verbrauchsmessungen und Kennwerte waren
nicht ohne weiteres vergleichbar, da unterschiedliche Begriffe, Gliederungen und Bezugs-
einheiten zu Grunde gelegt wurden. Wegweisend in der Methodik und vorbildlich in Bezug auf
die Fülle von statistischen Erhebungen war die Untersuchung „Bau- und Betriebskosten von
Büro- und Verwaltungsgebäuden“ der Autoren Curt Siegel und Ralf Wonneberg im Jahr 1977.
Darüber hinaus werden in Deutschland ab den 1980er Jahren vergleichbare Inhalte unter
dem Oberbegriff Facility Management berücksichtigt. Hierunter werden in erster Linie als
Ziele der Bewirtschaftung von Gebäuden und deren Einrichtungen die Verbesserung der
Dienstleistungsqualität und Erhöhung der Flexibilität der Anlagen, höhere Reaktions-
möglichkeiten bei Veränderungen an den Anlagen und die Reduzierung der Betriebskosten
verstanden. Die Ermittlung der Nutzungskosten oder Baunutzungskosten, wie sie zunächst
bezeichnet wurden, ist zwar ein unverzichtbarer Bestandteil des Facility Management, vor
allem aber auf die Planung von Neubauten und deren Veränderung gerichtet.
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1. Entwicklung der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)
Nachdem in Deutschland bis dahin keine einheitlichen Regeln für entsprechende
Ermittlungen bestanden, wurden erstmals mit der DIN 18960 Baunutzungskosten von
Hochbauten (04.76) allgemein gültige „Grundlagen zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit von
Hochbauten während der Planung und Nutzung“ (DIN 18960 - 04.76) geschaffen.
In der ersten Fassung der Norm wird der Begriff Baunutzungskosten wie folgt definiert:
„Baunutzungskosten sind alle bei Gebäuden, den dazugehörenden Anlagen und deren
Grundstücken unmittelbar entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden
Kosten vom Beginn der Nutzbarkeit des Gebäudes bis zum Zeitpunkt seiner Beseitigung.“
(DIN 18960 04.76)
Bild 3: Nicht nur die Kosten der Ver- und Entsorgung fallen bei der Nutzung an
(Zeichnung: Ernst Hürlimann)
Der Begriff Nutzungskosten wird oft mit Nebenkosten oder Betriebskosten gleichgesetzt. Aber
auch diese sind nicht eindeutig definiert. Auf jeden Fall werden von Eigentümern und Nutzern
zunächst einmal diejenigen Kostenarten wahrgenommen, die ab dem Nutzungsbeginn
unmittelbar ausgabenwirksam sind. Hierbei handelt es sich kurzfristig um die Kosten für
Verwaltung und Betrieb sowie langfristig um die Kosten für die Instandsetzung.
Voraussetzung für die Nutzung ist allerdings die Herstellung des Gebäudes. In diesem Sinne
ist dem betriebswirtschaftlichen Verständnis von Kosten zu folgen: „Kosten ist jeder mit Geld
bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen, der in der Erfüllung des eigentlichen
Betriebszweckes erfolgt.“ (Möller Band 1, 4. Aufl. S. 76)
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1.1 Kalkulatorische Kostenarten der Nutzungskosten
Folgerichtig sind sowohl die Herstellung als auch die Beseitigung und ebenso Veränderungen
des Gebäudes auf die geplante (Vorkalkulation) oder die tatsächliche (Nachkalkulation)
Nutzungsdauer zu periodisieren. Hierfür stehen Verfahren der Investitionsrechnung, z. B. die
Kostenvergleichsrechnung oder die Annuitätenmethode, zur Verfügung. Insbesondere die
Herstellung eines Gebäudes führt während der Nutzbarkeit zu Kapitalkosten und Kosten aus
Abschreibung. Deswegen beginnt die Gliederung nach Kostengruppen mit den Kapital-
kosten, anders ausgedrückt, den Kosten der Finanzierung des Gebäudes.
Kostengruppen Abgrenzung
1. Kapitalkosten Zinsen für Fremdmittel und vergleichbare Kosten
Zinsen für den Wert von Eigenleistungen
1.1 Fremdmittel Zinsen für Fremdmittel und vergleichbare Kosten z. B. Darlehenszinsen
Leistungen aus Rentenschulden Leistungen aus Dienstbarkeiten auf fremden Grund-stücken, soweit sie mit dem Gebäude in unmittelbarem Zusammenhang stehen Erbbauzinsen
Sonstige Kosten für Fremdmittel z. B.laufende Verwaltungskosten
Leistungen aus Bürgschaften. 1.2 Eigenleistungen Eigenkapitalzinsen und Zinsen für den Wert anderer Eigen-
leistungen z. B.der Arbeitsleistungen
der eingebrachten Baustoffe des vorhandenen Grundstücks vorhandener Baustoffe
2. Abschreibung Verbrauchsbedingte Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen
...
Bild 4: Kostengruppen Kapitalkosten und Abschreibung, 2. Ebene der Gliederung (DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76))
Die Kapitalkosten und Kosten aus Abschreibung entstehen nicht nur aus der einmaligen
Herstellung eines Gebäudes, sondern auch aus Veränderungen des Gebäudes in Form von
Modernisierung, Umbau oder Erweiterung sowie Abbruch und Beseitigung. In der Praxis
werden fast immer nur die Kosten der Herstellung berücksichtigt. Nur in Ausnahmefällen oder
auf einzelne Anlagen bezogen werden die Kosten des Abbruchs oder des Ausbaus und der
Beseitigung in die Rechnung aufgenommen. Denn erstens unterliegt bei den meisten
Menschen eine Immobilie der Vermutung einer Wertsteigerung und zweitens sollen Abbruch
und Beseitigung außerhalb des Erlebniszeitraumes des Eigentümers stattfinden.
Bedauerlicherweise ist die Kostengruppe Abschreibung in der DIN 18960 (08.99) nicht mehr
enthalten. Zur Begründung heißt es im Vorwort des Normtextes: „Die Abschreibung wurde
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nicht aufgenommen, da DIN 18960 kein Instrument zur Wirtschaftlichkeitsberechnung dar-
stellt. Aus diesem Grunde sind auch Mieteinnahmen und Tilgungen nicht Bestandteil dieser
Norm.“ (DIN 18960 (08.99))
Der Verfasser ist seit dem Jahr 2005 Mitarbeiter des Arbeitsausschusses "Nutzungskosten im
Hochbau" beim Deutschen Institut für Normung e. V., Berlin. Er setzt sich dafür ein, dass
Norm wieder als „eine der Grundlagen zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit von Hochbauten
während der Planung und Nutzung“ Gültigkeit bekommt (DIN 18969 (04.76)). Deshalb soll in
die Gliederung der Norm die Kostengruppe 100 Finanzierung und Abschreibung (vgl. Bild 4)
aufgenommen werden.
DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76)
DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)
DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (in Bearbeitung)
1. Kapitalkosten 100 Kapitalkosten 100 Finanzierung und
2. Abschreibung 1) Abschreibung 1)
3. Verwaltungskosten 200 Verwaltungskosten 200 Verwaltung
4. Steuern 2) 2)
5. Betriebskosten 300 Betriebskosten 300 Betrieb
6. Bauunterhaltungskosten 3) 400 Instandsetzungskosten 3) 400 Instandsetzung und Verbesserung 4)
Anmerkungen:
1) Abschreibung war in DIN 18960 (08.99) entfallen 2) Steuern sind in Verwaltung(-skosten) enthalten 3) Begriff Bauunterhaltungskosten wird in DIN 18960 (08.99) durch
Instandsetzungskosten ersetzt 4) Vergleiche DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung (06.03). Instandhaltung besteht
aus Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung.
Bild 5: Gegenstand und Gliederungen der DIN 18960 von 1976 bis heute (2006)
Für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung ist die Dauer der Abschreibung, z. B. über einen
Zeitraum von 30 Jahren, vom Bauherrn bzw. Eigentümer vorzugeben. Bezogen auf das
Gebäude ist die Einschätzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entscheidend, weniger
die technische Lebensdauer von Bauteilen, z. B. über 50 Jahre für ein Tragwerk. Denn die
langfristige Nachfrage nach einer Immobilie ist heutzutage verhältnismäßig unsicher.
Ziel des Bauherrn bzw. Eigentümers in seiner Eigenschaft als Investor ist es, das von ihm
eingesetzte Kapital in einem überschaubaren Zeitraum wiederzugewinnen und gleichzeitig
angemessen zu verzinsen. Die angestrebte Verzinsung des gebundenen Kapitals ist
unmittelbar im Zusammenhang mit den Risiken der Verwertung der Immobilie zu sehen.
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1.2 Ausgabenwirksame Kostenarten der Nutzungskosten
Zu den ausgabenwirksamen Kostenarten gehören die Kosten der Verwaltung, des Betriebes
sowie der Instandsetzung und gegebenenfalls der Verbesserung. Leistungen und Verbrauch
lassen sich in Mengen erfassen und mit Preisen bewerten. Die Ausgaben hierfür fallen ab
Nutzungsbeginn an.
1.2.1 Verwaltungskosten
Nr. Nutzungskosten Anmerkungen
200 Verwaltungskosten Kosten für Fremd- und Eigenleistungen der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschafts-einheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung
210 Personalkosten 1) Fremdleistungen, Eigenleistungen, Gliederung der dritten Ebene nach dem eigenen Kontenplan
220 Sachkosten 1) Fremdleistungen, Eigenleistungen, Gliederung der dritten Ebene nach dem eigenen Kontenplan
290 Verwaltungskosten, sonstiges
Fremdleistungen, Eigenleistungen, Gliederung der dritten Ebene nach dem eigenen Kontenplan
1) In den Nutzungskostengruppen 210 und 220 wurde auf die dritte Ebene der Nutzungskosten-gliederung verzichtet, diese kann nach den betrieblichen Erfordernissen erstellt werden.
Bild 6: Kostengruppe 200 Verwaltungskosten, 2. Ebene der Gliederung (DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99))
Zum Leistungsbild der Verwaltung von Gebäuden sei unter anderem auf das Wohnungs-
eigentumsgesetz (WEG) und die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV.) hingewiesen.
Gemäß II. BV dürfen die Verwaltungskosten „höchstens mit 230 Euro jährlich je Wohnung,
bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude angesetzt
werden.“ Zu den Verwaltungskosten stellen Muser und Drings fest, dass „ca. 3 bis 5 % des
Rohmietertrages als Aufwandsentschädigung für Verwaltungsarbeiten für angemessen
angesehen werden.“
(WEG – Wohnungseigentumsgesetz. Zuletzt geänd. am 24.06.94 (BGBl. I S. 1325);
Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Geänd. am 13.09.01 (BGBl. I S. 2376);
Muser/Drings: Baunutzungskosten. Braunschweig : Vieweg, 1977, S. 43)
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1.2.2 Betriebskosten
Nach DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99) berücksichtigt die Kostengruppe 300
Betriebskosten die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend
entstehenden Kosten für Fremd- und Eigenleistungen, Personal- und Sachkosten.
310 Ver- und Entsorgung 320 Reinigung und Pflege 330 Bedienung der technischen Anlagen 340 Inspektion und Wartung der Baukonstruktionen 350 Inspektion und Wartung der technischen Anlagen 360 Kontroll- und Sicherheitsdienste 370 Abgaben und Beiträge 390 Betriebskosten, sonstiges
Bild 7: Kostengruppe 300 Betriebskosten, 2. Ebene der Gliederung (DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76))
Zum Betrieb eines Gebäudes zählen alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Nutz-
barkeit des Gebäude sicherzustellen. Davon sind alle Aufgaben abzugrenzen, die mit der
Leistungserstellung in Form von Produktion oder Dienstleistung im Gebäude als Umgebung
der Leistungserstellung erforderlich sind. So heißt es auch in der DIN 18960 Baunutzungs-
kosten von Hochbauten (04.76) zutreffend und sollte grundsätzlich berücksichtigt werden:
„Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sachkosten sind
nicht nach dieser Norm zu erfassen, soweit sie sich von den Baunutzungskosten trennen
lassen.” (DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76)).
Zur Erläuterung führen Muser und Drings an: „Der Stromverbrauch für den Betrieb
beispielsweise großer Kühlräume in Metzgereien oder Instituten gehört zu den produktions-
bedingten Kosten, also nicht zu den Baunutzungskosten. [...] Gerade beim Stromverbrauch
lässt sich eine Trennung in Strom für Baunutzungskosten nach DIN 18960 und produktions-
bedingten Stromverbrauch, z. B. für Institutsgebäude kaum durchführen. Lediglich Groß-
verbraucher, wie z. B. Versuchsanlagen, werden separat zu erfassen sein, so daß
Gebäudeart und spezifischer Stromverbrauch zum Zwecke von Vergleichen miteinander zu
koppeln sind.“ (Muser/Drings: DIN 18960, S. 31).
Diese im Jahr 1977 gemachte Feststellung trifft zumindest bei älteren Gebäuden auch heute
in vielen Fällen noch zu. Allerdings wird in den letzten Jahren bei der Neuplanung oder der
Modernisierung von Gebäuden darauf geachtet, dass die Kosten der Ver- und Entsorgung,
z. B. die Stromkosten, nach Mietflächen oder Kostenstellen, z. B. die Gepäckanlage in einem
Flughafenterminal, getrennt erfasst werden können.
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Werden im Rahmen der Planung auch die Nutzungskosten ermittelt, ist darauf zu achten,
dass vorab eine Unterscheidung der betrachteten Kosten in Kostenarten, Kostenstellen und
Kostenträger erfolgt. Am Beispiel der Stromkosten kann dies wie folgt aussehen:
a) Kostenarten (Was für Kosten sind entstanden?), Unterscheidung mindestens von
„Gebäudestrom“ und „Produktionsstrom“.
b) Kostenstellen (Wo sind die Kosten entstanden?), z. B. Treppenhaus, Außenanlagen,
Waschküche, Garage.
c) Kostenträger (Wofür sind die Kosten entstanden?), z. B. Strom für Wohnungen,
Büroflächen oder Parken.
Bei der Ermittlung von Nutzungskosten ist ferner zu unterscheiden, welche Kosten zunächst
erst beim Eigentümer anfallen und dann auf die Mieter umgelegt werden und welche Kosten
für den Mieter im Rahmen eines Versorgungsvertrages direkt anfallen. Die in Rechnung
gestellten Nebenkosten werden, sofern keine Messung erfolgt, nach einem Verteilerschlüssel,
z. B. Personen oder Grundflächen, umgelegt.
Seit dem Jahr 2005 wird vom Deutschen Mieterbund ein bundesweiter Betriebskosten-
spiegel für 15 bis 16 verschiedene Betriebskosten Durchschnittswerte veröffentlicht. Diese
sind unter www.baulinks.de/webplugin/themen/betriebskostenspiegel.php4 zu finden.
Die Gliederung folgt der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Eine solche Kostenart ist
Allgemeinstrom, Kosten der Beleuchtung: Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die
Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller,
Bodenräume und Waschküche. Die Beleuchtung des Garagenhofs und der Tiefgarage darf
nur auf Garagenmieter umgelegt werden.
Bei diesen Betriebskosten handelt es sich um umlagefähige Mietnebenkosten, nicht jedoch
um die Betriebskosten im Sinne der Nutzungskosten, hierzu sind die über die vom Mieter
abgeschlossenen Lieferverträge zusätzlich entstehenden Kosten, z. B. Strom, zu ergänzen.
Zur Ermittlung der Betriebskosten, insbesondere für die Kostenumlage im Wohnungsbau, gilt
die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung –
BetrKV) vom 01.01.2004. Die Definition lautet:
„§ 1 BetrKV Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das
Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch
des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend
entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit
dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten,
insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; Die Umsatzsteuer des Dritten
darf nicht angesetzt werden.“
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„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, [...]
2. Die Kosten der Wasserversorgung, [...]
4. die Kosten
a) des Betriebes der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, [...]
b) des Betriebes der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, [...]
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, [...]
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten; [...]
5. die Kosten
a) des Betriebes der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, [...]
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, [...]
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, [...]
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen [...]
7. die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs, [...]
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung; [...]
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, [...]
10. die Kosten der Gartenpflege, [...]
11. die Kosten der Beleuchtung, [...]
12. die Kosten der Schornsteinreinigung, [...]
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, [...]
14. die Kosten für den Hauswart, [...]
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, [...]
b) des Betriebs der mit einem Breitkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage, [...]
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, [...]
17. sonstige Betriebskosten, [...] .“
Anmerkung: Der bis dahin geltende § 27 II. Berechnungsverordnung ist aufgehoben, er gilt
aber noch für Mietverträge, die vor dem 01.01.2004 geschlossen wurden.
Reinigung und Pflege eines Gebäudes sind eine wesentliche Voraussetzung für die
Sauberkeit, Hygiene und Sicherheit bei der Nutzung desselben, die Zufriedenheit der Nutzer,
den guten Gesamteindruck des Gebäudes, die Erreichung einer hohen technischen Lebens-
dauer der Bauteile, die Wirtschaftlichkeit des Betriebes sowie die langfristige Werterhaltung
des Gebäudes.
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In Bezug auf die Errichtung und die Nutzung eines Gebäudes können mehrere Arten der
Reinigung unterschieden und von vergleichbaren Aufgaben abgegrenzt werden.
Reinigung und Pflege
Bauendreinigung (und Grundpflege)
Gebäudereinigung
Reinigung und Pflege Außenanlagen
Glasreinigung und Fassadenreinigung
(Innenreinigung)
Reinigung und Pflege Technische Anlagen
Unterhaltsreinigung Grundreinigung
(Intensivreinigung)
Sonderreinigung
Bild 8: Arten der Reinigung von Gebäude, technischen Anlagen und Außenanlagen
Die Bauendreinigung, auch als Baufeinreinigung bezeichnet, erfolgt nach Abschluss der
Bauarbeiten und vor der Übergabe des Gebäudes an den Eigentümer bzw. die Nutzer. Sie
gehört nicht zu den Nutzungskosten.
Nach der Bauendreinigung kann im Fall von Wandbekleidungen mit spezieller Beschaffen-
heit, z. B. aus Holz, und Bodenbelägen mit spezieller Beschaffenheit, z. B. Linoleum, oder
Einbauten eine Grundpflege, auch Einpflege genannt, notwendig sein, um die Oberflächen
vor mechanischen Beanspruchungen zu schützen und um die nachfolgende Unterhalts-
reinigung zu erleichtern.
Die eigentliche Gebäudereinigung beginnt mit der Nutzung des Gebäudes und wird in die
Innenreinigung, die Glas- und die Fassadenreinigung sowie die Reinigung und Pflege
technischer Anlagen unterschieden.
Gegenstand der Innenreinigung ist die Reinigung und Pflege der Böden, der Innen-
einrichtung, der Vorhänge, der Sanitärobjekte, der Arbeitsplätze und der Beleuchtungskörper.
Sie kann in die Unterhaltsreinigung, die Grundreinigung und die Sonderreinigung unter-
schieden werden.
Die Unterhaltsreinigung dient der Sauberhaltung und der Substanzerhaltung der Gebäude.
Sie wird in festgelegten Zeitabständen nach Reinigungsplänen durchgeführt. Sie ist in eine
Voll- und eine Sichtreinigung zu unterscheiden, wobei sowohl der Standard der Reinigung als
auch deren Zyklus von einander abweichen können. Der Leistungsumfang bedarf der
vertraglichen Regelung.
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 11
Bild 9: Reinigung einer Rolltreppe mit einer Spezialmaschine (Photo: Volker Rausch)
Eine Grundreinigung, auch als Intensivreinigung bezeichnet, kann im Bedarfsfall oder in
unterschiedlichen Abständen zusätzlich erforderlich sein. Es werden haftende Ver-
schmutzungen oder andere Rückstände von Oberflächen entfernt, soweit deren Aussehen
beeinträchtigt ist. Die Grundreinigung umfasst die gründliche Reinigung der Bodenbeläge und
die Nassreinigung von Heizkörpern, Türen, Fensterbänken und der Einrichtungsgegenstände.
Gegebenenfalls ist der Einsatz besonderer Reinigungsgeräte und -mittel, z. B.
Poliermaschinen, Kaugummifräsen oder Textilschaumreiniger, notwendig.
Eine Sonderreinigung ist notwendig, wenn durch unplanmäßige Verschmutzungen, z. B.
nach einem Betriebsfest in einem Bürogebäude oder nach internen Umzügen Maßnahmen
erforderlich sind. Im Einzelfall kann auch eine Ungezieferbekämpfung notwendig sein.
Zur Glasreinigung gehört das Reinigen von Fenstern und Fensterrahmen, Sicht-, Blend- und
Sonnenschutz sowie von Dachverglasungen und Oberlichtern. Die Fassadenreinigung um-
fasst die Reinigung der äußeren Gebäudehülle ohne die der Fenster und Fensterrahmen. Die
Unterscheidung nach Fensterreinigung und Fassadenreinigung geht auf den Gliederungs-
vorschlag der DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76) zurück.
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
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Bild 10: Glas- und Fassadenreinigung außen mit Hubwagen
Zur Reinigung und Pflege der Außenanlagen, früher als Verkehrs- und Grünflächen
bezeichnet (DIN 18960 (08.99)), gehören die Unterhaltungsarbeiten an Vegetationsflächen,
die Reinigung von Straßen und Wegen sowie die Schneebeseitigung.
Die Reinigung der technischen Anlagen, häufig wird auch von haus- und betriebs-
technischen Anlagen gesprochen, wurde in DIN 18960 (04.76) der Wartung und Inspektion
dieser Anlagen zugeordnet. In der neuen Fassung (08.99) wird eine Gliederung nach
Bauteilen und Anlagegruppen vorgeschlagen, z. B. KG 325 Abwasser-, Wasser-, Gas-,
Wärmeversorgungs- und lufttechnische Anlagen (Anmerkung: Tankreinigung, Rohrreinigung).
Es ist aber zu bezweifeln, ob sich diese Gliederung in der Praxis durchgesetzt hat. Vielmehr
werden die Arbeiten an den technischen Anlagen in den meisten Fällen nach wie vor getrennt
von der Innenreinigung durchgeführt und sind Teil der Wartung und Inspektion geblieben.
Die Bedeutung der Reinigungskosten wird oftmals unterschätzt, sie stehen beispielsweise
als Teil der Betriebskosten bei Verwaltungsgebäuden und Schulen an erster Stelle, weit vor
den Heizungskosten. Sie können je nach Nutzung und Beschaffenheit der Gebäude 40 bis 50
% der gesamten Betriebskosten erreichen. (KGSt B 22/1982, S. 3)
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 13
1.2.3 Instandsetzungskosten (früher Bauunterhaltungskosten)
Mit der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99) hat der Begriff Instandsetzung als
Ersatz für den Begriff Bauunterhaltung der DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten
(04.76) vollständig Eingang in das Bauwesen gefunden. Bisher war der Begriff Instand-
setzung vorwiegend für technische Anlagen benutzt worden. Ansonsten werden Bauunterhalt
und Instandsetzung grundsätzlich gleich gesetzt (DIN 18960 (08.99)).
Zu Bauunterhaltungskosten wurde erläutert: „Gesamtheit der Maßnahmen zur Bewahrung
und Wiederherstellung des Sollzustandes von Gebäuden und dazugehörigen Anlagen, jedoch
ohne Reinigung und Pflege der Verkehrs- und Grünflächen [...] und ohne Wartung und
Inspektion der haus- und betriebstechnischen Anlagen [...] .” (DIN 18960 (04.76)).
Weitere ähnliche Begriffe spielen in der Praxis und der Fachliteratur eine Rolle. Um
Maßnahmen, Aufwands- und Kostenkennwerte ermitteln und mit diesen rechnen zu können,
ist die Definition und Abgrenzung der in Betracht kommenden Sachverhalte erforderlich.
Die Maßnahmen am Gebäude sind als solche zu dessen Erhaltung oder Veränderung zu
unterscheiden. Zur Veränderung eines Gebäudes dienen Umbauten, Erweiterungsbauten
sowie Modernisierungen. Zur Erhaltung eines Gebäudes zählt die Instandhaltung mit
Wartung, Inspektion, Instandsetzung und gegebenenfalls Verbesserung.
Maßnahmen am Gebäude
Modernisierung Instandhaltung Umbau und
Erweiterung
Wartung Inspektion Instandsetzung Verbesserung
Bild 11: Maßnahmen am Gebäude zu dessen Erhaltung und Veränderung
Bei einer Modernisierung handelt es sich um bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen
Erhöhung des Gebrauchswertes eines Gebäudes durch z. B. bessere Raumausnutzung,
Belichtung, Belüftung, erhöhten Komfort der Verkehrswege, wie Aufzüge und Ausstattungen.
Sie kann sich auch auf Grünanlagen oder raumbildende Ausbauten, technische Anlagen oder
die Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes beziehen.
Unter einem Umbau sind „Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen
Eingriffen in Konstruktion oder Bestand” zu verstehen. Es handelt sich hierbei in der Regel
um einen teilweisen Neubau nach einem teilweisen Abbruch von Baukonstruktionen und
technischen Anlagen.
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 14
Eine Erweiterung kann als Ergänzung eines vorhandenen Gebäudes durch Aufstockung
oder Anbau erfolgen. (vgl. § 3 Nr. 5 HOAI (01.96)).
Unter Instandhaltung ist zu verstehen: „Kombination aller technischen und administrativen
Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer
Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder zur Rückführung in
diesen, so dass die geforderte Funktion erfüllt werden kann.“ Sie beinhalten die „Maßnahmen
der Wartung, Inspektion, Instandsetzung und der Verbesserung (DIN 31051 Grundlagen der
Instandhaltung (06.03)).
Grundsätzlich dient die Inspektion der Feststellung des Ist-Zustandes, die Wartung der
regelmäßigen Pflege, z. B. in Form von Reinigungs-, Schmier- und Reparaturarbeiten der
technischen Anlagen. Instandsetzung kann in die kleine Instandsetzung, z. B. Austausch
von Verschleißteilen, und in die große Instandsetzung, auch als Bauunterhaltung bezeichnet,
unterschieden werden. Unter Verbesserung wird verstanden: „Kombination aller technischen
und administrativen Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit
einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern.“ (DIN EN 13306
Begriffe der Instandhaltung (09.01)). Einfacher lässt es sich an einem Beispiel erklären: Wird
im Gebäude ein Wasserrohr aus Blei gegen eines aus Kunststoff ausgewechselt, so handelt
es sich nicht um die Wiederherstellung eines so genannten Soll-Zustandes im Sinne der
Instandsetzung, auch nicht um eine Modernisierung, sondern um eine Verbesserung.
Nach § 3 HOAI umfasst Instandsetzung „Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum
bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustand) eines Objekts.” ...
Instandhaltungen sind Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objekts.
Instandsetzungen sind von Wiederaufbauten zerstörter Objekte und von Modernisierungen
als „bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objekts”
zu unterscheiden (§ 3 HOAI (01.96)).
Wird die Instandsetzung über längere Zeiträume nicht im notwendigen Umfang durchgeführt,
z. B. weil Wartung und Inspektion unterlassen wurden oder weil die notwendigen Mittel nicht
zur Verfügung standen, entsteht ein Instandhaltungsrückstau. Die dann erforderlichen
Maßnahmen werden in der Praxis meistens im Zusammenhang mit einer Modernisierung
durchgeführt.
Nicht zu den Maßnahmen am Gebäude gehören Umnutzungen, dies sind Änderungen der
ursprünglichen Nutzungsart aufgrund neuer Anforderungen der Nutzer. Es können einzelne
Räume eines Gebäudes, z. B. wenn eine Wohnung zukünftig als Rechtsanwaltskanzlei
genutzt wird, oder das ganze Gebäude betroffen sein. Umnutzungen können ohne
Maßnahmen am Gebäude und ohne Eingriffe in die Bausubstanz, also ohne z. B. Umbauten
oder Instandsetzungen, erfolgen.
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
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2. Leistungen der am Projekt Beteiligten in Bezug auf die Nutzungskosten
Es werden die bekannten Leistungsbilder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
(HOAI) und die Untersuchungen zum Leistungsbild und zur Beauftragung von Projekt-
managementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft (Nr. 9 der Schriftenreihe des
AHO, Stand Januar 2004) in Bezug auf die Nutzungskosten untersucht und kommentiert.
2.1 Leistungen des Projektmanagers in Bezug auf die Nutzungskosten
In den Grundleistungen des Handlungsbereiches C Kosten und Finanzierung des Leistungs-
bildes Projektmanagement nach AHO sind insbesondere die Leistungen „Mitwirken,
Zusammenstellen und Veranlassen der Aktualisierung der Baunutzungskosten“ enthalten.
Handlungsbereich C Kosten und Finanzierung (Auszug aus den Grundleistungen nach AHO)
1. Projektvorbereitung 1 Mitwirken beim Festlegen des Rahmens für Investitionen und Baunutzungskosten 2 ...
2. Planung 1 Überprüfen der Kostenschätzungen und -berechnungen der Objekt- und Fachplaner
sowie Veranlassen erforderlicher Anpassungsmaßnahmen 2 Zusammenstellen der voraussichtlichen Baunutzungskosten 3 ...
3. Ausführungsvorbereitung 3 ... 4 Überprüfen der Kostenanschläge der Objekt- und Fachplaner sowie Veranlassen
erforderlicher Anpassungsmaßnahmen 5 Zusammenstellen der aktualisierten Baunutzungskosten 6 ...
4. Ausführung 1 Kostensteuerung zur Einhaltung der Kostenziele 2 ...
5. Projektabschluss 1 Überprüfen der Kostenfeststellungen der Objekt- und Fachplaner 2 ... 3 Veranlassen der abschließenden Aktualisierung der Baunutzungskosten 4 ...
Bild 12: (Bau-)Nutzungskosten im Leistungsbild Projektmanagement nach AHO
Darüber hinaus können als Besondere Leistungen des Projektmanagement in der Projekt-
stufe 2. Planung und 3. Ausführungsvorbereitung die „Kostenermittlung und –steuerung unter
besonderen Anforderungen (z. B. Baunutzungskosten)“ und in der Projektstufe 5. Projekt-
abschluss die „Abschließende Aktualisierung der Baunutzungskosten“ beauftragt werden
(AHO: Projektm.-Leist. ... , 2004, S. 10 – 16).
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 16
Im Band 9 der Schriftenreihe des AHO, Stand Januar 2004, wird bedauerlicherweise auf die
DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76) Bezug genommen. Die dort im
Kommentarteil enthaltenen Erläuterungen werden im Folgenden zusammengefasst und es
werden die zur Zeit gültigen Fassungen der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)
und DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (02.05) berück-
sichtigt.
So werden in der DIN 18960 (08.99) inzwischen vier Arten der Nutzungskostenermittlung
definiert, die sich den Projektstufen des Leistungsbildes Projektmanagement (AHO) und
ebenso den Leistungsphasen der Objekt- und Fachplanung (HOAI) eindeutig zuordnen
lassen. Dazu heißt es unter anderem: „Nutzungskostenermittlungen dienen als Grundlagen
für die Kostenkontrolle, für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen sowie zum
Nachweis der entstandenen Nutzungskosten. Sie dienen als eine Grundlage zur
Kostenkennwertbildung (zum Beispiel Benchmarking).“ (DIN 18960 (08.99))
Leistungsphasen nach § 15 HOAI (01.96)
Arten der Kostenermittlung nach DIN 276 (06.93)
Arten der Nutzungskostenermittlung nach DIN 18960 (08.99)
2. Vorplanung Kostenschätzung Nutzungskostenschätzung
3. Entwurfsplanung Kostenberechnung Nutzungskostenberechnung
6. Vorbereitung der Vergabe Kostenanschlag Nutzungskostenanschlag
8. Objektüberwachung (Bauüberwachung)
Kostenfeststellung (siehe folgender Text zur Nutzungskostenfeststellung)
Bild 13: Arten der Nutzungskostenermittlung und Leistungsbild § 15 HOAI (01.96)
Projektstufe 1. Projektvorbereitung: Der Rahmen für die Nutzungskosten soll mit Hilfe von
Kostenkennwerten ermittelt werden. Bezugsgröße können Grundflächen, z. B. die Brutto-
Grundfläche (BGF), die Nutzfläche (NF) und der Brutto-Rauminhalt (BRI) oder Nutzeinheiten,
z. B. Büroarbeitsplätze, Krankenhausbetten, sein. Die erste Nutzungskostenermittlung erfolgt
durch den Projektmanager oder einen Sonderfachmann (vgl. AHO: Projektm.-Leist. ... , 2004,
S. 40).
Projektstufe 2. Planung: Die Gliederung der Nutzungskostenermittlung soll nach DIN 18960
in der gültigen Fassung erfolgen, sie kann auch einer vom Auftraggeber oder vom Nutzer
selbst aufgestellten Gliederung folgen. Die Genauigkeit der folgenden Nutzungskosten-
ermittlungen nehmen in Form der Nutzungskostenschätzung (Leistungsphase 2. Vorplanung)
und der Nutzungskostenberechnung (Leistungsphase 3. Entwurfsplanung) entsprechend dem
Planungsfortschritt und der Möglichkeit einer genaueren Mengenermittlung zu.
Im Vordergrund der Betrachtung stehen die Betriebskosten, insbesondere der Versorgung,
der Entsorgung sowie von Reinigung und Pflege sowie der Instandsetzung und der Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 17
Verbesserung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen. Kosten der Verwaltung in
Form von Personal- und Sachkosten, soweit sie sich auf die Nutzung des Gebäudes
beziehen, sollten vom Nutzer zugearbeitet werden. In dieser Projektstufe sind Überlegungen
zur Optimierung von Bauteilen und Anlagen anzustellen. Hierzu gehören zum Beispiel die
Wechselwirkung der konstruktiven Ausbildung einer Fassade, gegebenenfalls mit einer
Fassadenbefahranlage, zum Aufwand der Nutzung. Unter Berücksichtigung der Kosten aus
Abschreibung und Finanzierung, Betrieb sowie Instandsetzung und Verbesserung lassen sich
verschiedene Varianten mit Hilfe einer Ermittlung der Nutzungskosten optimieren (vgl. AHO:
Projektm.-Leist. ... , 2004, S. 53 - 54)
Projektstufe 5. Projektabschluss: Die letzte Ermittlung der Nutzungskosten ist die Nutzungs-
kostenfeststellung und kann vom Projektmanager zusammengestellt werden. Sie setzt sich
aus fachlichen Beiträgen des Architekten und der Fachplaner sowie gegebenenfalls
Zuarbeiten des Nutzers zusammen. Erforderlichenfalls sind einzelne Beiträge vorab als
Besondere Leistungen zu beauftragen. Von besonderem Interesse sind in dieser Projektstufe
die Kosten des Betriebes. Sie sollen im Zeitraum von einem Jahr nach Inbetriebnahme auf
der Grundlage von Abrechnungen der Versorgungsunternehmen, Dienstleistungsunter-
nehmen oder der Bewertung entsprechender Eigenleistungen zu marktüblichen Preisen
erfasst werden. Die ebenfalls zum Betrieb gehörenden Kosten von Wartung und Inspektion
lassen sich aus den entsprechenden Verträgen ableiten. Hierbei sind Voll- und Teilwartungs-
verträge zu unterscheiden.
Die Nutzungskosten der Instandsetzung und Verbesserung sind nach Bauteilen und
Gewerken, Anlagegruppen und Anlagekomponenten getrennt zu ermitteln. Es ist ferner ein
Betrachtungszeitraum festzulegen, der sich an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer
orientiert, um unter Berücksichtigung der technischen Lebensdauer der Bauteile die
voraussichtlichen Zeitpunkte und Maßnahmen für die Erhaltung des Gebäudes einschätzen
zu können. Die Kosten der Instandsetzung eines einzelnen Jahres, vor allem des ersten
Jahres nach Nutzungsbeginn, sind für eine langfristige Einschätzung unbrauchbar. Der
Projektmanager prüft die vorliegenden Angaben auf Vollständigkeit und Plausibilität,
vergleicht sie mit Informationen ähnlicher Objekte und stellt die Nutzungskostenfeststellung
für den Auftraggeber zusammen.
Wird die vollständige Ermittlung der Nutzungskosten oder werden wesentliche Teile davon
vom Projektmanager selbst erstellt, so ist dies im Vorfeld als Besondere Leistung zu
vereinbaren. Unabhängig davon wird er immer auf Ausgangsdaten vom Auftraggeber, z. B.
Personal- und Sachkosten für die Verwaltung des Gebäudes, oder die Kosten der Wartung
und Inspektion, angewiesen sein (vgl. AHO: Projektm.-Leist. ... , 2004, S. 87).
2.2 Leistungen des Objektplaners in Bezug auf die Nutzungskosten
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 18
Die Ermittlung der Nutzungskosten wird als Aufgabe des Architekten im Leistungsbild der
Objektplanung nicht ausdrücklich erwähnt. Dennoch ist sie dort verankert als „Durcharbeiten
des Planungskonzepts [...] unter Berücksichtigung [...] wirtschaftlicher, energiewirtschaftlicher
[...] Anforderungen [...]“ (§ 15 LP 3 Grundleistungen), als „Aufstellen einer Bauwerks- und
Betriebs-Kosten-Nutzen-Analyse“ (§ 15 LP 2 Besondere Leistungen) oder als „Wirtschaftlich-
keitsberechnung“ (§15 LP 3 Besondere Leistungen).
Bild 14: Technische Anlagen - Chance der Optimierung von Nutzungskosten
Hierzu kommentiert Locher: „Das Aufstellen einer Bauwerks- und Betriebs-Kosten-Nutzen-
Analyse erfordert in der Regel die Mitwirkung anderer an der Planung fachlich Beteiligter zur
Berechnung der Betriebskosten für Heizung, Klimaanlagen und anderer technischer Anlagen,
zur Ermittlung der Kosten für die Unterhaltung, Instandsetzung und Reinigung eines
Bauwerks oder zur Ermittlung der Belastungen durch die Finanzierung, durch Steuern und
Abgaben. Die Baunutzungskosten sind in DIN 18960 erläutert und zusammengefasst. [...]
Hierher gehören auch Ertragsberechnungen aus Vermietung, Verpachtung und Vergleichs-
berechnungen. Im allgemeinen sind für die Aufstellung der Analyse betriebswirtschaftliche
Erfahrungen und Kenntnisse des Kapitalmarkts, der Finanz- und Abschreibungsmöglichkeiten
erforderlich.“ (Locher, H. HOAI, 7. Auflage, S. 475 - 476).
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 19
2.3 Leistungen der Fachplaner in Bezug auf die Nutzungskosten
Als Fachplaner sind die Ingenieure für die Technische Ausrüstung angesprochen. Dieses
enthält mehrfach Aufgaben des Fachingenieurs im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit von
Anlagen, z. B. Anlagengruppe 3. Wärmeversorgungs-, Brauchwassererwärmungs- und
Raumlufttechnik, mit dem Schwerpunkt Betriebskosten: „Klären der Aufgabenstellung der
Technischen Ausrüstung [...] insbesondere in technischen und wirtschaftlichen Grund-
satzfragen“ (§ 73 LP 1 Grundleistungen) sowie „Systemanalyse (Klären der möglichen
Systeme nach Nutzen, Aufwand, Wirtschaftlichkeit [...] (§ 73 LP 1 Besondere Leistungen).
Die Anforderungen an die Planung werden fortgesetzt mit „Erarbeiten eines Planungs-
konzepts [...] einschließlich Wirtschaftlichkeitsvorbetrachtung“ (§ 73 LP 2 Grundleistungen),
„Untersuchung zur Gebäude- und Anlagenoptimierung hinsichtlich Energieverbrauch und
Schadstoffemission (z. B. SO2, NOX)“, „Erarbeiten optimierter Energiekonzepte“
(§ 73 LP 2 Besondere Leistungen); „Detaillierter Wirtschaftlichkeitsnachweis, [...] Betriebs-
kostenberechnungen (§ 73 LP 3 Besondere Leistungen) und „Ingenieurtechnische Kontrolle
des Energieverbrauchs und der Schadstoffemission (§ 73 LP 9 Besondere Leistungen).
Zur Erstellung von Wirtschaftlichkeitsnachweisen wird auf die Richtlinie VDI 2067
Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen (09.00) hingewiesen. 18 Arbeitsblätter mit
Bezug auf VDI 6025 Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Investitionsgüter und Anlagen
(11.96) zeigen das Verfahren zur Berechnung der Kosten der jeweiligen Anlage, z. B. einer
Heizungsanlage, teilweise unter Berücksichtigung einer dafür notwendigen baulichen Anlage,
z. B. Schornstein, des Energiebedarfes, des Energieaufwandes aus Nutzenübergabe, der
Verteilung und der Erzeugung sowie die Kosten von Bedienen und Instandhaltung.
Locher weist noch auf Folgendes hin: „Betriebskostenberechnungen sind nicht Bestandteil
des Wirtschaftlichkeitsnachweises. Sie umfassen das Berechnen der Betriebskosten für jede
Einzelanalyse jeder Anlagengruppe. Dabei sind Strom-, Wärme-, Wasser- und Abwasser-
kosten zu erfassen und die Tarifstaffelungen (Hoch-, Nieder-, Sonder- und Wärmepumpen-
tarife), Leistungs- und Arbeitspreise, Kosten für Messeinrichtungen und -gebühren in die
Berechnung einzuarbeiten.“ (Locher, H. HOAI, 7. Auflage, S. 959).
2.4 Gegenstand des Projektmanagementvertrages und der Planerverträge Die Leistungsbilder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und erst recht
nicht die Untersuchungen zum Leistungsbild Projektmanagement des AHO sind keine
normativen Leitbilder. Sie ersetzen nicht die sorgfältige Ausformulierung eines Vertrages mit
dem Projektmanager, dem Architekten oder den Fachingenieuren. Vor allem welche
wirtschaftlichen Ziele für ein Projekt gesetzt werden, also im Hinblick auf die Investition und
die Nutzungskosten, ist im jeweiligen Leistungsbild als Teil des Vertrages genau zu
beschreiben.
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 20
3. Der Lebenszyklus eines Gebäudes und Kostenermittlungen
Der Lebenszyklus eines Gebäudes besteht aus mehreren Phasen. Er beginnt mit einem
Neubau, der für eine längere Zeit zur Nutzung bereitgestellt wird. Die Dauer der Nutzung
kann durch Veränderungen in Form von Modernisierung, Umbau oder Erweiterung unter-
brochen werden und endet mit Abbruch und Beseitigung. Bei dem Neubau, den genannten
Veränderungen und bei Abbruch und Beseitigung handelt es sich um Projekte. Deren Kosten
sind jeweils Gegenstand einer Kostenermittlung nach DIN 276 Kosten im Hochbau.
Die Bereitstellung eines Gebäudes verursacht Nutzungskosten sowohl beim bestimmungs-
gemäßen Gebrauch als auch im Falle des Leerstandes. Bei der Nutzungskostenermittlung
werden zum einen die ausgabenwirksamen Kosten für die Aufrechterhaltung der Nutzbarkeit
berücksichtigt: Kosten für Verwaltung, Betrieb und Instandsetzung. Zum anderen müssen
auch die Kosten aus der Erstellung und Veränderung des Gebäudes berücksichtigt werden.
Die dafür anfallenden Kosten werden als kalkulatorische Kosten für Abschreibung und
Finanzierung auf die Dauer der Bereitstellung umgelegt. Anmerkung: Die Kosten für
Abschreibung waren Gegenstand der DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten
(04.76) und sind in der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99) nicht mehr enthalten.
In der nächsten Fassung der Norm, die voraussichtlich im Jahr 2007 erscheint, wird die
kalkulatorische Kostenart Abschreibung wieder enthalten sein. Damit bietet die Norm wieder
eine Gliederung für alle Kosten an, die im Lebenszyklus eines Gebäudes anfallen.
Lebenszyklus eines Gebäudes und die Grundlagen der Kostenermittlung
Neubau (Projekt) DIN 276 Kosten im Hochbau Leerstand bis Nutzungsbeginn DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau Nutzung DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau
Modernisierung (Projekt) DIN 276 Kosten im Hochbau Nutzung DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau
Umbau, Erweiterung (Projekt) DIN 276 Kosten im Hochbau Nutzung DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau Leerstand bis Abbruch DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau
Abbruch und Beseitigung (Projekt) DIN 276 Kosten im Hochbau
Abb. 15: Lebenszyklus eines Gebäudes und die Grundlagen der Kostenermittlung
Der Neubau sowie Modernisierung, Umbau, Erweiterung, Abbruch und Beseitigung sind
Projekte. Die dafür erforderlichen Kosten werden nach DIN 276 Kosten im Hochbau ermittelt
und als kalkulatorische Kosten für Abschreibung und Finanzierung zusätzlich zu den aus-
gabenwirksamen Kosten für Verwaltung, Betrieb und Instandsetzung bei der Nutzungs-
kostenermittlung berücksichtigt. Werden bei der Nutzungskostenermittlung zum Beispiel die
Kosten für Abbruch und Beseitigung nicht erfasst, ist diese unvollständig.
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 21
Der Lebenszyklus eines Gebäudes wird sowohl durch die wirtschaftliche Nutzungsdauer
des Gebäudes als auch durch die technische Lebensdauer seiner Bauteile bestimmt. Beide
Dauern bedingen sich in vielfältiger Weise gegenseitig. Die technische Lebensdauer der
Bauteile, z. B. die eines Tragwerkes ist wesentliche Voraussetzung für die wirtschaftliche
Nutzungsdauer eines Gebäudes. Ist letzte nicht mehr gegeben, so ist in vielen Fällen auch
die technische Lebensdauer zu beenden. Das Gebäude wird abgebrochen und beseitigt.
Mit der technischen Lebensdauer eines Bauteiles ist der Zeitraum angesprochen, in dem
dieses physisch zur Verfügung steht und den geforderten Eigenschaften ohne Ein-
schränkungen entspricht. Die Bauteile bilden die Voraussetzung für die langfristige Nutzung
eines Gebäudes insgesamt, so verleiht z. B. das Tragwerk dem Gebäude die Standfestigkeit.
Andere Bauteile, z. B. die des Ausbaus, haben aufgrund der Abnutzung eine vergleichsweise
kurze Lebensdauer. Sie müssen im Lebenszyklus eines Gebäudes ein- oder mehrmals
ersetzt werden und sind damit in größerem Umfang Gegenstand der Instandhaltung.
Die Bestimmung der technischen Lebensdauer von Bauteilen soll, soweit möglich, auf der
Grundlage von Untersuchungen an bestehenden Gebäuden erfolgen. Viele Eigentümer von
Gebäuden verfügen über eigene Bestandsaufnahmen. Zum Vergleich oder wenn nicht
genügend Daten vorliegen, können zur Orientierung die zu den Wertermittlungsrichtlinien
(Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken - WertR 91) gehörenden
Tabellenwerte herangezogen werden.
Die Qualität der Baustoffe, die Verarbeitung der Bauteile und die Beanspruchung durch die
Nutzung oder die Witterung sind dabei von entscheidender Bedeutung. Ferner ist zu
berücksichtigen, dass eine regelmäßige und fachgerecht durchgeführte Instandhaltung die
Lebensdauer verlängert. Andererseits können unterlassene, aber notwendige Maßnahmen
die Lebensdauer der Bauteile erheblich verkürzen.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes wird durch seine Brauchbarkeit
bestimmt, zum Beispiel auf dem Markt für Wohnimmobilien durch die Nachfrage nach
entsprechenden Flächen. Steht ein Gebäude schließlich leer, wird seine wirtschaftliche
Nutzungsdauer durch Abbruch und Beseitigung beendet. Eine darüber hinaus bestehende
technische Lebensdauer von Bauteilen wird nicht mehr berücksichtigt. Es sei denn, einzelne
Bauteile können nach dem Abbruch wieder verwendet werden. Die wirtschaftliche Nutzungs-
dauer stellt damit als Betrachtungsdauer der Berechnung eine wichtige Bemessungsgröße für
eine Nutzungskostenermittlung dar.
Wird die Betrachtungsdauer einer Nutzungskostenermittlung sehr kurz gewählt, z. B. für die
Dauer von 15 Jahren, sind die Kosten aus der kalkulatorischen Abschreibung verhältnis-
mäßig hoch, die Kosten für die Instandsetzung dagegen vergleichsweise gering, weil die
Mehrzahl der Bauteile noch nicht oder nur in geringem Umfang instandgesetzt werden muss.
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 22
Beträgt die Betrachtungsdauer dagegen 30 Jahre, halbieren sich die Kosten aus
kalkulatorischer Abschreibung und die durchschnittlichen jährlichen Kosten der Instand-
setzung erhöhen sich wesentlich, weil die technische Lebensdauer zahlreicher Bauteile,
insbesondere der technischen Anlagen, mit deutlich unter 30 Jahren anzusetzen ist und
einzelne Anlagen oder Anlagenteile in diesem Zeitraum einmal oder vielleicht sogar mehrmals
ausgetauscht werden müssen.
Die Kosten der Finanzierung sind in beiden Fällen grundsätzlich gleich, wenn von einem
durchschnittlichen Kalkulationszinssatz unabhängig von der Art der Finanzierung aus-
gegangen wird. Die jährlichen Kosten für die Verwaltung und den Betrieb sind von der
Betrachtungsdauer unabhängig.
Für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung ist mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein
Betrachtungszeitraum gegeben, auf den die Abschreibung, die Ermittlung der Kapitalkosten,
weitere Nutzungskosten und die Erlöse bezogen werden können. Solche Ermittlungen
werden zur Projektvorbereitung aufgestellt und werden bei Entscheidungen benötigt, welche
die Nutzung oder auch den Abbruch und die Beseitigung des Gebäudes betreffen. Dies gilt
für eine Wertermittlung entsprechend.
Für eine optimale Nutzung sind Strategien zur Erhaltung zu entwickeln. Soweit die
technische Lebensdauer von Bauteilen des baulichen Ausbaus und der technischen Anlagen
kürzer als die der wirtschaftlichen Nutzungsdauer sein wird, müssen Maßnahmen zur
Instandsetzung durchgeführt werden. Der Zeitpunkt der jeweiligen Maßnahme ist hierbei von
entscheidender Bedeutung.
Über die Erhaltung des Gebäudes hinaus können Änderungen in Form einer Modernisierung
oder eines Umbaus vorteilhaft sein, um den Gebrauchswert des Gebäudes zu erhöhen.
Hierbei handelt es sich um Projekte nach Nutzungsbeginn, auch diese sind wie ein Neubau
unter Bezug auf die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Gebäudes zu beurteilen. Das
Ziel solcher Veränderungen ist oft neben der Verbesserung der Nutzbarkeit auch die
Verlängerung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes selbst.
Die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ist eine Aufgabe des Bauherrn. Zwar
werden diesbezüglich in der Praxis selten Aussagen getroffen, jedoch ist für die Planung des
Gebäudes wenigstens von einem Zeitraum auszugehen, der sowohl dem Nutzungszweck als
auch der Dauer der Finanzierung entspricht. Die Festlegung der wirtschaftlichen Nutzungs-
dauer eines Gebäudes folgt den wirtschaftlichen Zielen des Bauherrn im Einzelfall. Die
Rentabilität und der Rückfluss des eingesetzten Kapitals resultieren aus der Dauer der
Mittelbindung. Abhängig vom Erfolg und der Einschätzung künftiger Entwicklungen kann der
Bauherr seine Zielgrößen langfristig anpassen und damit auch die wirtschaftliche Nutzungs-
dauer verkürzen oder verlängern.
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 23
4. Anwendung des Lebenszyklusgedankens und der Nutzungskostenbetrachtung
Bauherren, Architekten, Ingenieure, Betreiber und Nutzer können den Lebenszyklus eines
Gebäudes maßgeblich gestalten. Darüber hinaus wirken auf ihn wirtschaftliche und
gesellschaftliche Rahmenbedingungen ein. Alle diese Einflüsse haben einen zeitlichen Bezug
und können die Gesamtdauer oder den (richtigen) Zeitpunkt einer Maßnahme betreffen.
Überlegungen zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes und zur technischen
Lebensdauer von Bauteilen sind anzustellen bei:
- Wirtschaftlichkeitsermittlungen; im Rahmen der Projektentwicklung oder
Projektvorbereitung von Neubauten und Umbauten sowie der Planung einer
Modernisierung oder des Abbruchs eines Gebäudes soll die Dauer der kalkulatorischen
Abschreibung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechen,
- Wertermittlungen; diese beziehen sich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes unter
Berücksichtigung der technischen Lebensdauer wesentlicher Bauteile,
- Instandhaltung; Art und Umfang der geplanten Maßnahmen sind an der technischen
Lebensdauer aller Bauteile auszurichten und durch die wirtschaftliche Nutzungsdauer
begrenzt, entsprechendes gilt für einen Umbau oder eine Modernisierung in Verbindung
mit Maßnahmen der Instandsetzung und Verbesserung.
Bild 16: Von einem etwa 30 Jahre alten Gebäude überlebt nur das Tragwerk den ersten Abschnitt im Lebenszyklus
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 24
Der direkte Zusammenhang zwischen der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes
und der technischen Lebensdauer der Bauteile ist darin zu sehen, dass
- die technische Lebensdauer der Bauteile von technischen Anlagen kürzer ist als die
vieler Baukonstruktionen, insbesondere der des Tragwerkes,
- der Aufwand für die Instandhaltung mit dem Anteil der technischen Anlagen am Gebäude
steigt, vor allem dann, wenn nach 15 bis 20 Jahren ganze Anlagegruppen ausgetauscht
werden müssen,
- die jährlichen Kosten aus der Erstinvestition (Neubau), gerechnet als kalkulatorische
Abschreibung, um so höher sind, je kürzer die Abschreibungsdauer angesetzt wird und
umgekehrt.
Im Idealfall entspricht die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes der technischen
Lebensdauer der Bauteile oder einem Vielfachen davon. Bei der Entwicklung von
Konsumgütern wird dieser Gedanke schon lange verfolgt.
In der Praxis sollte vielmehr darauf geachtet werden, dass zum einzelnen Gebäude
Dokumentationen angefertigt werden. Diese müssen auf der Grundlage allgemein gültiger
Strukturen, hierzu zählen die Normen im Bauwesen und im Maschinen- und Anlagenbau, das
Gebäude in seinen Eigenschaften abbilden, Mengengerüste enthalten und über bisherige
Maßnahmen am Objekt Auskunft geben. Strategien für die Gestaltung der wirtschaftlichen
Nutzungsdauer eines Gebäudes und der technischen Lebensdauer der Bauteile werden in
Zukunft unverzichtbar sein.
Kennwerte zu Bauteilen, die in der Fachliteratur zu finden sind, werden meist nicht im
erforderlichen Umfang, vor allem hinsichtlich der Einflüsse, beschrieben. Die
Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes unterliegen
gegenwärtig Veränderungen in bisher unbekanntem Ausmaß. Auf dem Gebiet der
Datenerhebung und der darauf aufbauenden Forschung zum Gegenstand der Betrachtung
wird erheblicher Handlungsbedarf gesehen.
Verwendete und weiterführende Literatur:
AHO-Fachkommission Projektsteuerung/Projektmanagement (Hrsg.): Untersuchungen zum
Leistungsbild, zur Honorierung und zur Beauftragung von Projektmanagementleistungen in
der Bau- und Immobilienbranche. Bundesanzeiger, Bonn 2004
Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): BKI-Handbuch - Baukosten, Folgekosten, Kosten des
Architekturbüros, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern,
Selbstverlag Stuttgart 2006 (erscheint im November 2006)
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 25
Kalusche, Wolfdietrich: Nutzungsdauer von Gebäuden, in: Gawlik, Christoph; Offergeld,
Torsten; Willwerth, Michael: Persönlichkeiten in 25 Jahren. Berlin: DVP-Verlag, 2006. - ISBN-
10: 3-937130-15-2, S. 180 - 182
Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): BKI Handbuch - Praxis, Lehre und Forschung der
Bauökonomie, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern, Selbstverlag
Stuttgart 2005. - Art.-Nr. 1903
Kalusche, Wolfdietrich: Zur langfristigen Nutzung von Mietskasernen, in: Lechner, Hans;
Hofstadler, Christian; Nöstlthaller, Reinhild (Hrsg.): Baubetrieb und Bauwirtschaft. Graz :
Verlag der Technischen Universität Graz, 2004. - ISBN 3-902465-03-3, S. 307 bis 318
Kalusche, Wolfdietrich: Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche
Nutzungsdauer eines Gebäudes, in: Held, Hans; Marti, Peter (Hrsg.): Bauen, Bewirtschaften,
Erneuern - Gedanken zur Gestaltung der Infrastruktur. Zürich : vdf Hochschulverlag an der
ETH Zürich, 2004. - ISBN 3-7281-2966-6, S. 55 bis 71
Kalusche, Wolfdietrich: Instandhaltung von Gebäuden und ihre Finanzierung, mit Oelsner,
Uta, in: Forum der Forschung 16/2003, Hrsg.: BTU Cottbus. - ISSN 0947-6989, S. 81 bis 87
Kalusche, Wolfdietrich: Baunutzungskosten im Hochbau - Ein neues Ermittlungsverfahren,
mit Naber, Sabine, in: Forum der Forschung 14/2002, Hrsg.: BTU Cottbus. - ISSN 0947-6989,
S. 29 bis 35
Kalusche, Wolfdietrich: Entscheidung bei der Gebäudeplanung mit Hilfe der Nutzungskosten-
ermittlung, in: Zeitschrift für Immobilienökonomie 1/2002. - ISSN 1611-4051, S. 55 bis 63
Kalusche, Wolfdietrich: Von Bauökonomen und Baunutzungskosten, in: Bauök-Papiere 60,
Institut für Bauökonomie der Universität Stuttgart (Hrsg.) 2001, S. 41 bis 48
Kalusche, Wolfdietrich: Planen mit Baunutzungskosten, in: Deutsches Architektenblatt
3/1999. - ISSN 0012-1215, S. 345 bis 350
Kalusche, Wolfdietrich: Gebäudeplanung und Betrieb. Springer-Verlag Berlin Heidelberg 1991
Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsvereinfachung (Hrsg.): Bauplanung und
Reinigungskosten. Bericht KGSt B 22/1982, 25.11.1982
Muser, Bernd und Drings, Hans-Rüdiger: Baunutzungskosten: DIN 18960; Erfahrungswerte
und praktische Verwendung bei Planung und Betrieb von Gebäuden. Braunschweig : Vieweg,
1977
Naber, Sabine: Planung unter Berücksichtigung der Baunutzungskosten als Aufgabe des
Architekten im Feld des Facility Management. Promotion am 11.07.2001 an der
Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 26
Stoy, Christian: Benchmarks und Einflussfaktoren der Baunutzungskosten. Promotion am
22.10.2004 an der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich
Voigt, Andreas und Geldner, Paul: Kleinhaus und Mietskaserne. Eine Untersuchung der
Intensität der Bebauung vom wirtschaftlichen und hygienischen Standpunkte. Verlag Julius
Springer Berlin 1905, Seiten 316 bis 317
Gesetze, Verordnungen, Normen und Richtlinien
DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93)
DIN EN 13306 Begriffe der Instandhaltung (09.01)
DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76)
DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)
DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung (06.03)
DIN 32541 DIN 32541, Betreiben von Maschinen und vergleichbaren technischen
Arbeitsmitteln (05.77)
HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (01.96)
Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken - WertR 91
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)
vom 01.01.2004.
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)
(II.BV) vom 17.10.57 (BGBl I 57,1719), in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.90
(BGBl I 90,2178), zuletzt geändert durch Art.3 des Gesetzes vom 25.11.2003 (BGBl I
03,2346)
WEG - Wohnungseigentumsgesetz - Gesetz über das Wohnungseigentum und das
Dauerwohnrecht vom 15. März 1951 (BGBl. I S. 209), zuletzt geändert am 24. Juni 1994
(BGBl. I S. 1325);
VDI 2067 Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen (09.00)
VDI 6025 Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Investitionsgüter und Anlagen (11.96)
Internet
Bundesweiter Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes:
www.baulinks.de/webplugin/themen/betriebskostenspiegel.php4 (Stand: September 2006)
Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 27
DVP-Herbsttagung am 13.10.2006 in Hamburg
Vortrag: Nutzungskosten im Hochbau – Grundlagen und Anwendung
Gliederung Vorbemerkung
1. Entwicklung der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)
1.1 Kalkulatorische Kostenarten der Nutzungskosten
1.2 Ausgabenwirksame Kosten der Nutzungskosten
1.2.1. Verwaltungskosten
1.2.2 Betriebskosten
1.2.3 Instandsetzungskosten (früher Baunutzungskosten)
2. Leistungen der am Projekt Beteiligten in Bezug auf die Nutzungskosten
2.1 Leistungen des Projektmanagers in Bezug auf die Nutzungskosten
2.2 Leistungen des Objektplaners in Bezug auf die Nutzungskosten
2.3 Leistungen der Fachplaner in Bezug auf die Nutzungskosten
2.4 Gegenstand des Projektmanagementvertrages und der Planerverträge
3. Der Lebenszyklus von Gebäuden und Kostenermittlungen
4. Anwendung des Lebenszyklusgedankens und der Nutzungskostenbetrachtung
Verwendete und weiterführende Literatur
Referent
Univ.-Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche, studierte Architektur an der
Technischen Universität Berlin, Arbeits- und Wirtschaftswissenschaften an der Technischen
Universität München und promovierte als Wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Universität
Karlsruhe. Nach langjähriger Praxis in einem Architekturbüro und einer Ingenieurgesellschaft
in München und Berlin wurde er 1996 an die Brandenburgische Technische Universität
Cottbus, Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie, berufen. Im Jahr 2003 war er zudem
Gastprofessor an der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich. Seit 1997 ist er
Beirat des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart,
und seit 2005 Mitarbeiter des Arbeitsausschusses "Nutzungskosten im Hochbau" beim
Deutschen Institut für Normung e. V., Berlin. Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005
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