VON DER BAUPLANUNG ZUR ......VI Inhaltsverzeichnis 4.2.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN...

VON DER BAUPLANUNG ZUR GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNG:

EIN INTEGRALES BEWERTUNGS- UND TRANSFORMATIONSMODELL

Vom Fachbereich Architektur/Raum- und Umweltplanung/Bauingenieurwesen

der Technischen Universität Kaiserslautern

zur Verleihung des akademischen Grades

Doktor-Ingenieur (Dr.-Ing.)

genehmigte Dissertation

vorgelegt von

Dipl.-Ing. Nicole Motsch aus Neunkirchen/Saar

Tag der mündlichen Prüfung: 06. März 2009

Dekanin: Prof. Dr. Gabi Troeger-Weiß

Prüfungsvorsitzender: Jun.-Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock

1. Berichterstatter: Prof. Dr.-Ing. Klaus Wassermann

2. Berichterstatter: Prof. Dr.-Ing. Joachim Hohmann

D 386

Für Helene

Inhaltsverzeichnis V

INHALTSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS ................................................................................... XI

TABELLENVERZEICHNIS ......................................................................................XVI

KURZFASSUNG .....................................................................................................XIX

GLOSSAR ................................................................................................................XX

1 Einleitung und Zielsetzung ................................................................................... 1

1.1 Einleitung ..................................................................................................... 1

1.2 Zielsetzung................................................................................................... 2

2 Facility Management .......................................................................................... 11

2.1 Begriffserläuterungen und Definitionen ...................................................... 11

2.2 Geschichte und Institutionen ...................................................................... 13

2.3 Klassische Disziplinen des Facility Management ....................................... 14

2.4 Integrationsaufgabe des Facility Management........................................... 19

2.5 Lebenszyklusbetrachtung des Facility Management .................................. 20

2.5.1 Objektvorbereitung und Objektplanung ............................................... 21

2.5.2 Erstellung ............................................................................................ 22

2.5.3 Nutzung und Gebäudemanagement ................................................... 22

2.5.4 Umbau und Nutzungsänderung........................................................... 24

2.5.5 Abriss und Stilllegung .......................................................................... 24

2.6 Bewertung der klassischen Betrachtungsweise von Facility Management. 24

2.7 Datengrundlage und Computerunterstützung ............................................ 26

3 Bauplanung ........................................................................................................ 29

3.1 Grundlagen ................................................................................................ 29

3.2 Bauplanungsebenen .................................................................................. 30

3.3 Bauplanungsbeteiligte ................................................................................ 31

3.4 Bauplanungsphasen................................................................................... 32

3.5 Bauplanungsmethoden .............................................................................. 34

3.6 Entstehung von Planungsobjekten............................................................. 37

4 Baukosten .......................................................................................................... 39

4.1 Kosten der Bauerstellung im Hochbau nach DIN 276 Teil 1 ...................... 39

4.1.1 Kostengruppen der DIN 276................................................................ 39

4.1.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN 276 ........................................... 41

4.2 Kosten der Baunutzung nach DIN 18960 ................................................... 41

4.2.1 Kostengruppen der DIN 18960............................................................ 42

VI Inhaltsverzeichnis

4.2.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN 18960 ....................................... 43

4.3 Bewertung der klassischen Betrachtungsweise von Baukosten................. 43

5 Integration der Ziele des Facility Management in die Bauplanung ..................... 45

5.1 Kosten im Hochbau und deren Planungsabhängigkeit............................... 45

5.2 Leistungen des Facility Management und deren Planungsabhängigkeit.... 47

5.2.1 Übergeordnete Leistungen .................................................................. 47

5.2.2 Technisches Gebäudemanagement.................................................... 48

5.2.3 Infrastrukturelles Gebäudemanagement ............................................. 51

5.2.4 Kaufmännisches Gebäudemanagement ............................................. 52

5.2.5 Flächenmanagement........................................................................... 53

5.3 Integration der Übergeordneten Ziele des Facility Management in die

Bauplanungsphase .................................................................................... 54

5.3.1 Analyse der Übergeordneten Ziele des Facility Management ............. 54

5.3.2 Identifikation relevanter Planungsobjekte ............................................ 59

5.3.3 Transformation der Planungsobjekte in Bewirtschaftungsobjekte ....... 60

5.3.4 Objektmodell ....................................................................................... 64

5.3.5 Abhängigkeitsmatrix ............................................................................ 69

5.3.6 Planungsbewertung............................................................................. 71

5.3.7 Bewertungsprogramm ......................................................................... 74

6 Integration der Minimierung von Ressourceneinsätzen in den

Bauplanungsprozess.......................................................................................... 77

6.1 Minimierung des Primärenergieeinsatzes .................................................. 77

6.1.1 Beeinflussbarkeit der Primärenergiekosten in der Bauplanung ........... 82

6.1.2 Bewirtschaftungsobjekte...................................................................... 83

6.2 Minimierung des Stromverbrauchs............................................................. 95

6.2.1 Beeinflussbarkeit der Stromkosten in der Bauplanung........................ 98

6.2.2 Bewirtschaftungsobjekte.................................................................... 100

6.3 Minimierung des Trinkwasserverbrauchs ................................................. 105

6.3.1 Beeinflussbarkeit der Wasserkosten in der Bauplanung ................... 106


7 Integration der Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen in den

Bauplanungsprozess........................................................................................ 110

7.1 Optimierung der Dienste in Außenanlagen .............................................. 110

7.1.1 Gärtnerdienst..................................................................................... 112

Inhaltsverzeichnis VII

7.1.2 Kosten des Gärtnerdienstes .............................................................. 113

7.1.3 Beeinflussbarkeit der Gärtnerdienstkosten in der Bauplanung.......... 114

7.1.4 Winterdienst ...................................................................................... 117

7.1.5 Kosten des Winterdienstes................................................................ 118

7.1.6 Beeinflussbarkeit der Winterdienstkosten in der Bauplanung............ 118


7.2 Optimierung der Prozesse im Energiemanagement................................. 122

7.2.1 Beeinflussbarkeit des Energiemanagements in der Bauplanung ...... 127


7.3 Optimierung der Abfall-Entsorgungsprozesse.......................................... 128

7.3.1 Beeinflussbarkeit der Entsorgungsprozesse in der Bauplanung ....... 130


7.4 Optimierung des Reinigungsprozesses.................................................... 131

7.4.1 Reinigungskosten.............................................................................. 134

7.4.2 Beeinflussbarkeit der Reinigungskosten in der Bauplanung.............. 136


7.5 Optimierung von Betrieb und Instandhaltung ........................................... 147

7.5.1 Betriebsprozess................................................................................. 149

7.5.2 Bedienung ......................................................................................... 151

7.5.3 Kosten für Bedienung ........................................................................ 151

7.5.4 Beeinflussbarkeit der Bedienungskosten in der Bauplanung............. 152

7.5.5 Instandhaltung................................................................................... 153

7.5.6 Instandhaltungskosten....................................................................... 155

7.5.7 Beeinflussbarkeit der Instandhaltungskosten in der Bauplanung ...... 158


7.6 Optimierung der Prozesse im Sicherheitsdienst....................................... 164

7.6.1 Sicherheitsmanagement - Kosten ..................................................... 167

7.6.2 Beeinflussbarkeit des Sicherheitsmanagements in der Bauplanung . 167


7.7 Prozessoptimierung beim Umzugsmanagement ...................................... 172

7.7.1 Umzugskosten................................................................................... 175

7.7.2 Beeinflussbarkeit der Umzugskosten in der Bauplanung .................. 176


7.8 Optimierung der Prozesse bei Umbau und Nutzungsänderung ............... 180

VIII Inhaltsverzeichnis

7.8.1 Umbaukosten .................................................................................... 184

7.8.2 Beeinflussbarkeit der Umbaukosten in der Bauplanung .................... 185


7.9 Optimierung der Prozesse im Flächenmanagement ................................ 191

7.9.1 Kosten des Flächenmanagements .................................................... 195

7.9.2 Beeinflussbarkeit der Flächenprozesse in der Bauplanung............... 197


8 Integration der Minimierung von Belastungen für Mensch und Umwelt in den


8.1 Minimierung der Belastungen durch Abfälle............................................. 204

8.1.1 Beeinflussbarkeit der Entsorgungskosten in der Bauplanung ........... 205


8.2 Minimierung der Belastungen durch Abwasser ........................................ 209

8.2.1 Beeinflussbarkeit der Abwasserkosten in der Bauplanung................ 211


9 Integration der Optimierung von Umgebungsressourcen in den


9.1 Optimierung der Raumluftqualität............................................................. 215

9.1.1 Beeinflussbarkeit der Raumluftqualität in der Bauplanung ................ 216


9.2 Optimierung der Thermischen Behaglichkeit............................................ 220

9.2.1 Beeinflussbarkeit der Thermischen Behaglichkeit in der Bauplanung 230


9.3 Optimierung der Akustischen Behaglichkeit ............................................. 235

9.3.1 Beeinflussbarkeit der Akustischen Behaglichkeit in der Bauplanung 239


10 Integration Querschnittsziele in den Bauplanungsprozess............................... 245

10.1 Tageslichtnutzung .................................................................................... 245


10.2 Freie Lüftung ............................................................................................ 253


10.3 Bauwerksbegrünung ................................................................................ 257

10.4 Regenwassernutzung............................................................................... 260


Inhaltsverzeichnis IX

11 Abhängigkeitsmatrix ......................................................................................... 265

12 Planungsbewertung ......................................................................................... 279

12.1 Standort.................................................................................................... 279

12.2 Außenanlage............................................................................................ 283

12.3 Bepflanzung ............................................................................................. 286

12.4 Verkehrsfläche ......................................................................................... 288

12.5 Grünfläche................................................................................................ 290

12.6 Baukörper................................................................................................. 291

12.7 Raum........................................................................................................ 299

12.8 Sanitärraum.............................................................................................. 303

12.9 Installation ................................................................................................ 304

12.10 Gebäudeinstallation.................................................................................. 305

12.11 Zähler ....................................................................................................... 307

12.12 Raumlufttechnik Anlage ........................................................................... 308

12.13 Heizungsanlage........................................................................................ 309

12.14 Aufzug ...................................................................................................... 310

12.15 Sanitärinstallation ..................................................................................... 311

12.16 Heizkörper................................................................................................ 312

12.17 Sonnenschutzeinrichtung ......................................................................... 314

12.18 Beleuchtungskörper ................................................................................. 316

12.19 Bauteil ...................................................................................................... 317

12.20 Opakes wärmeübertragendes Bauteil ...................................................... 321

12.21 Transparentes wärmeübertragendes Bauteil ........................................... 323

12.22 Decke ....................................................................................................... 324

12.23 Fußboden................................................................................................. 325

12.24 Wand........................................................................................................ 327

12.25 Fenster ..................................................................................................... 329

12.26 Dach......................................................................................................... 332

12.27 Treppe...................................................................................................... 333

12.28 Tür............................................................................................................ 335

12.29 Fassade ................................................................................................... 337

12.30 Stütze ....................................................................................................... 338

12.31 Rohr- und Installationsleitung................................................................... 339

12.32 Installationsschacht .................................................................................. 341

X Inhaltsverzeichnis

13 Zusammenfassung und Ausblick ..................................................................... 342

14 Literaturverzeichnis .......................................................................................... 345

Abbildungsverzeichnis XI

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1-1: Übergeordnete Ziele des Facility Management............................. 3

Abbildung 1-2: Entstehung von Planungsobjekten -schematisch- ........................ 3

Abbildung 1-3: Transformation vom Planungsobjekt zum Bewirtschaftungsobjekt 4

Abbildung 1-4: Interaktion eines Planungsobjektes mit mehreren Übergeordneten

Zielen ............................................................................................ 5

Abbildung 1-5: Interaktion mehrerer Planungsobjekte mit einem Übergeordneten

Ziel ................................................................................................ 6

Abbildung 1-6: Objektmodell ................................................................................. 7

Abbildung 1-7: Bewirtschaftungsobjekt als Oberklasse......................................... 7

Abbildung 1-8: Abhängigkeitsmatrix –schematisch-.............................................. 8

Abbildung 1-9: Beispiel zur Planungsbewertung des Bewirtschaftungsobjektes

Baukörper ..................................................................................... 9

Abbildung 2-1: Klassische Disziplinen des Facility Management........................ 14

Abbildung 2-2: Disziplinen des Facility Management nach GEFMA ................... 15

Abbildung 2-3: Integrationsaufgabe von Facility Management............................ 19

Abbildung 2-4: Hauptgliederung bzw. Lebenszyklus nach GEFMA-Richtlinie 100

.................................................................................................... 21

Abbildung 2-5: Stand der Informationen.............................................................. 22

Abbildung 2-6: Leistungsbereiche des Gebäudemanagements nach DIN 3273623

Abbildung 2-7: Übergeordnete Ziele des Facility Management........................... 26

Abbildung 3-1: Leistungsphasen nach HOAI ...................................................... 32

Abbildung 3-2: 5-Phasen Modell ......................................................................... 33

Abbildung 3-3: Modifiziertes 5-Phasen Modell .................................................... 34

Abbildung 3-4: Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Investitionen ...................... 36

Abbildung 3-5: Planungsaufgaben innerhalb des Bauplanungsprozesses.......... 37

Abbildung 3-6: Entstehung von Planungsobjekten.............................................. 38

Abbildung 5-1: Facility Management in der Bauplanung..................................... 45

Abbildung 5-2: Parameter zur Beeinflussung der Übergeordneten Ziele des

Facility Management ................................................................... 55

Abbildung 5-3: Kosten für den Bezug von Ressourcen bzw. die Entsorgung von

Belastungen –schematisch- ........................................................ 56

Abbildung 5-4: Kosten von Bewirtschaftungsprozessen -schematisch- .............. 57

Abbildung 5-5: Beispiel: Entstehung des Planungsobjektes Decke .................... 59

XII Abbildungsverzeichnis

Abbildung 5-6: Beziehung zwischen Planungsobjekt und Bewirtschaftungsobjekt

.................................................................................................... 60

Abbildung 5-7: Transformation der Planungsobjekte in Bewirtschaftungsobjekte61

Abbildung 5-8: Beispiel: Transformation des Planungsobjektes Decke zum

Bewirtschaftungsobjekt Decke .................................................... 62

Abbildung 5-9: Objektmodell ............................................................................... 65

Abbildung 5-10: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Raum .......................... 66

Abbildung 5-11: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Installation................... 66

Abbildung 5-12: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Bauteil ......................... 67

Abbildung 5-13: Beispiel: Entstehung einer Oberklasse zum

Bewirtschaftungsobjekt Decke .................................................... 69

Abbildung 5-14: Abhängigkeitsmatrix eines Bewirtschaftungsobjektes................. 70

Abbildung 5-15: Beispiel: Abhängigkeitsmatrix des Bewirtschaftungsobjektes

Decke.......................................................................................... 70

Abbildung 5-16: Beispiel: Bewertung des Bewirtschaftungsobjektes Decke......... 72

Abbildung 5-17: Beispiel: Oberklasse des Bewirtschaftungsobjektes Decke ........ 73

Abbildung 5-18: Beispiel: Variantenvergleich in „PlanOpt“.................................... 75

Abbildung 5-19: Parameter in „PlanOpt“ ............................................................... 76

Abbildung 6-1: Zusammensetzung der Primärenergiekosten ............................. 77

Abbildung 6-2: Beeinflussbarkeit der Primärenergiekosten................................. 82

Abbildung 6-3: Höchstwerte des auf das beheizte Gebäudevolumen bezogenen

Jahres-Primärenergiebedarfs in Abhängigkeit vom Verhältnis A/Ve

für Nichtwohngebäude ................................................................ 84

Abbildung 6-4: Typische A/V Werte .................................................................... 85

Abbildung 6-5: Einfluss von Aufstellort und Verlegung der Verteilleitungen auf die

Anlagenaufwandszahl eP............................................................ 88

Abbildung 6-6: Mindest-Außenluftraten nach DIN 1946-2................................... 89

Abbildung 6-7: Simulierter Mehrverbrauch an Primärenergie abhängig von der

Referenzregion nach DIN 4108................................................... 91

Abbildung 6-8: U-Werte opaker Außenbauteile................................................... 92

Abbildung 6-9: Heizwärmeeinsparung durch Solarabsorption auf

Außenoberflächen....................................................................... 93

Abbildung 6-10: U-Werte transparenter Außenbauteile ........................................ 94

Abbildung 6-11: Stromverbrauch im nicht klimatisierten Bürogebäude................. 95

Abbildungsverzeichnis XIII

Abbildung 6-12: Zusammensetzung der Stromkosten .......................................... 96

Abbildung 6-13: Beeinflussbarkeit der Stromkosten im Bauplanungsprozess ...... 98

Abbildung 6-14: Normbeleuchtungsstärken nach DIN 5035-2 ............................ 103

Abbildung 6-15: Ermittlung des Raumwirkungsgrades........................................ 103

Abbildung 6-16: Abhängigkeit des Tageslichtanteils vom Tageslichtquotienten . 104

Abbildung 6-17: Zusammensetzung der Wasserkosten...................................... 105

Abbildung 6-18: Wasserbedarf für Sonderanlagen ............................................. 106

Abbildung 6-19: Beeinflussbarkeit der Wasserkosten im Bauplanungsprozess.. 106

Abbildung 7-1: Prozess Gärtnerdienst .............................................................. 112

Abbildung 7-2: Zusammensetzung der Gärtnerdienstkosten ............................ 113

Abbildung 7-3: Beeinflussbarkeit der Gärtnerdienstkosten im

Bauplanungsprozess................................................................. 114

Abbildung 7-4: Prozess Winterdienst ................................................................ 117

Abbildung 7-5: Zusammensetzung der Winterdienstkosten .............................. 118

Abbildung 7-6: Beeinflussbarkeit der Winterdienstkosten im Bauplanungsprozess

.................................................................................................. 119

Abbildung 7-7: Prozess Energiemanagement ................................................... 126

Abbildung 7-8: Prozess Entsorgung.................................................................. 130

Abbildung 7-9: Prozess Reinigung .................................................................... 133

Abbildung 7-10: Zusammensetzung der Reinigungskosten ................................ 135

Abbildung 7-11: Beeinflussbarkeit der Reinigungskosten im Bauplanungsprozess

.................................................................................................. 136

Abbildung 7-12: Prozess Betrieb......................................................................... 150

Abbildung 7-13: Zusammensetzung der Bedienungskosten ............................... 151

Abbildung 7-14: Beeinflussbarkeit der Bedienungskosten im Bauplanungsprozess

.................................................................................................. 152

Abbildung 7-15: Struktur der Instandhaltung nach DIN 31051 ............................ 154

Abbildung 7-16: Struktur der Instandhaltung als Teil der Betriebsführung nach

GEFMA 122 ............................................................................. 155

Abbildung 7-17: Zusammensetzung der Instandhaltungskosten......................... 156

Abbildung 7-18: Prozess Instandhaltung............................................................. 157

Abbildung 7-19: Beeinflussbarkeit der Instandhaltungskosten im

Bauplanungsprozess................................................................. 158

Abbildung 7-20: Prozess Sicherheitsmanagement ............................................. 166

XIV Abbildungsverzeichnis

Abbildung 7-21: Rutschfestigkeit von Bodenbelägen.......................................... 170

Abbildung 7-22: Ermittlung der Komplexität eines Raumes ................................ 171

Abbildung 7-23: Prozess Umzug......................................................................... 175

Abbildung 7-24: Zusammensetzung der Umzugskosten..................................... 176

Abbildung 7-25: Beeinflussbarkeit der Umzugskosten im Bauplanungsprozess. 177

Abbildung 7-26: Hauptgliederung nach GEFMA 100 .......................................... 182

Abbildung 7-27: Prozess Umbau ........................................................................ 183

Abbildung 7-28: Zusammensetzung der Umbaukosten ...................................... 184

Abbildung 7-29: Beeinflussbarkeit der Umbaukosten im Bauplanungsprozess .. 185

Abbildung 7-30: Prozesse im Flächenmanagement............................................ 194

Abbildung 7-31: Flächenkosten........................................................................... 196

Abbildung 7-32: Primäre und sekundäre Flächenprozesse................................. 200

Abbildung 8-1: Zusammensetzung der Entsorgungskosten.............................. 204

Abbildung 8-2: Beeinflussbarkeit der Entsorgungskosten im Bauplanungsprozess

.................................................................................................. 205

Abbildung 8-3: Zusammensetzung der Abwassergebühren.............................. 210

Abbildung 8-4: Beeinflussbarkeit der Abwasserkosten im Bauplanungsprozess

.................................................................................................. 211

Abbildung 8-5: Qualitative Bewertung von Bauweisen für Verkehrsflächen...... 213

Abbildung 8-6: Bauweisen und Anwendungsbereiche von Verkehrsflächen..... 214

Abbildung 9-1: Innenraumluftverunreinigungen ................................................ 217

Abbildung 9-2: Mindest-Außenluftraten nach DIN 1946-2................................. 217

Abbildung 9-3: Einflussfaktoren auf die Thermische Behaglichkeit ................... 221

Abbildung 9-4: Zulässigkeitsbereich der Raumlufttemperatur........................... 222

Abbildung 9-5: Behaglichkeitsfeld abhängig von mittleren

Oberflächentemperaturen und Raumlufttemperatur.................. 223

Abbildung 9-6: Behaglichkeitsfeld abhängig von Luftbewegung und

Raumlufttemperatur .................................................................. 225

Abbildung 9-7: Behaglichkeitsfeld abhängig von Luftfeuchte und

Raumlufttemperatur .................................................................. 226

Abbildung 9-8: Einfluss von Aktivitätsgrad und Bekleidung auf die Thermische

Behaglichkeit............................................................................. 227

Abbildung 9-9: Aktivitätsgrad und Dämmwirkung der Bekleidung..................... 228

Abbildung 9-10: Richtwerte zur Thermischen Behaglichkeit ............................... 228

Abbildungsverzeichnis XV

Abbildung 9-11: Beeinflussbarkeit der Thermischen Behaglichkeit..................... 230

Abbildung 9-12: Einflussfaktoren auf die Akustische Behaglichkeit .................... 236

Abbildung 9-13: Nomogramm zur Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels

.................................................................................................. 238

Abbildung 9-14: Beeinflussbarkeit der Akustischen Behaglichkeit ...................... 239

Abbildung 10-1: Primärenergiekennwerte verschiedener Bürogebäude-Varianten

.................................................................................................. 246

Abbildung 10-2: Einfluss des Fensterflächenanteils auf den Energiebedarf am

Beispiel eines Entwurfs zur Neuplanung des Umweltbundesamtes

Dessau...................................................................................... 248

Abbildung 10-3: Abnahme des Tageslichtes mit der Raumtiefe.......................... 251

Abbildung 10-4: Komplexität eines Raumes ....................................................... 252

Abbildung 10-5: Radonkonzentration in der Bodenluft ........................................ 257

Abbildung 10-6: Wirtschaftlichkeit von Dachbegrünungen .................................. 259

Abbildung 10-7: Wasserrückhaltefähigkeit von Dachbegrünungen..................... 260

Abbildung 10-8: Abflussbeiwerte nach Erfahrung von Anwendern ..................... 262

Abbildung 10-9: Mittlere jährliche Niederschlagshöhe ....................................... 263

XVI Tabellenverzeichnis

TABELLENVERZEICHNIS Tabelle 5-1: Planungsabhängigkeit (PA) der Kosten im Hochbau ...................... 46

Tabelle 5-2: Planungsabhängigkeit (PA) der Übergeordneten Leistungen ......... 48

Tabelle 5-3: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Technischen

Gebäudemanagements................................................................... 49

Tabelle 5-4: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Infrastrukturellen


Tabelle 5-5: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Kaufmännischen


Tabelle 5-6: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Flächenmanagements53

Tabelle 7-1: Gärtnerdienste nach DIN 32736.................................................... 110

Tabelle 7-2: Winterdienste nach DIN 32736 ..................................................... 111

Tabelle 7-3: Dienste in Außenanlagen nach GEFMA 100................................. 111

Tabelle 7-5: Versorgen nach DIN 32736........................................................... 123

Tabelle 7-6: Energiemanagement nach DIN 32736 .......................................... 123

Tabelle 7-7: Versorgen nach GEFMA 100 ........................................................ 124

Tabelle 7-8: Energiemanagement nach GEFMA 100........................................ 124

Tabelle 7-9: Entsorgen nach DIN 32736 ........................................................... 129

Tabelle 7-10: Entsorgen nach GEFMA 100 ........................................................ 129

Tabelle 7-11: Reinigungs- und Pflegedienste nach DIN 32736........................... 132

Tabelle 7-12: Reinigungsdienste nach GEFMA 100 ........................................... 132

Tabelle 7-13: Betreiben nach DIN 32736 ............................................................ 148

Tabelle 7-14: Hausmeisterdienste nach DIN 32736............................................ 148

Tabelle 7-15: Betriebsführung Technik nach GEFMA 100 .................................. 149

Tabelle 7-16: Hausmeisterdienste nach GEFMA 100 ......................................... 149

Tabelle 7-17: Betreiben nach DIN 32736 ............................................................ 154

Tabelle 7-18: Betriebsführung Technik nach GEFMA 100 .................................. 154

Tabelle 7-19: Hausmeisterdienste nach GEFMA 100 ......................................... 154

Tabelle 7-20: Unterhaltung nach GEFMA 100 .................................................... 155

Tabelle 7-21: Sicherheitsdienste nach DIN 32736 .............................................. 165

Tabelle 7-22: Sicherheitsdienste nach GEFMA 100............................................ 165

Tabelle 7-23: Umzugsdienste nach DIN 32736................................................... 173

Tabelle 7-24: Umzugsmanagement nach GEFMA 100....................................... 174

Tabelle 7-25: Modernisieren nach DIN 32736..................................................... 180

Tabellenverzeichnis XVII

Tabelle 7-26: Sanieren nach DIN 32736 ............................................................. 180

Tabelle 7-27: Umbauen nach DIN 32736............................................................ 181

Tabelle 7-28: Flächenmanagement nach DIN 32736.......................................... 191

Tabelle 7-29: Flächenmanagement nach GEFMA 100 ....................................... 192

Tabelle 7-30: Leistungsbild Flächenmanagement nach GEFMA 130 ................. 193

Tabelle 10-1: Lüftungsquerschnitte für Freie Lüftung.......................................... 255

XVIII Tabellenverzeichnis

Kurzfassung XIX

KURZFASSUNG Gegenstand der vorliegenden Arbeit ist der Entwurf eines integralen Bewertungs-

und Transformationsmodells zur Integration der Gebäudebewirtschaftung in die

Bauplanungsphase. Das Ziel der Untersuchung ist die Bildung eines Modells zur

Identifizierung einer Bauplanungsvariante, die hinsichtlich ihrer späteren Nutzung

bezüglich des Ressourcenverbrauchs, der Belastung für Mensch und Umwelt, der

Durchführung von Bewirtschaftungsprozessen und bezüglich der

Umgebungsressourcen eine optimierte Variante darstellt.

Im ersten Teil der Arbeit werden nach einer kurzen Einführung zunächst die

Motivation zur vorliegenden Arbeit, ihre Zielsetzung und die Grundlagen des Facility

Management, der Bauplanung und Baukosten erläutert. Die ganzheitliche

Betrachtung von Facility Management über den gesamten Lebenszyklus unter

Berücksichtigung auch nicht monetärer Ziele wie Belastungsvermeidung oder

Optimierung der Umgebungsressourcen macht eine eigene Neudefinition von Facility

Management notwendig. Basis der weiteren Untersuchungen sind die entwickelten

Übergeordneten Ziele des Facility Management. Zur Befriedigung der

Übergeordneten Ziele des Facility Management muss Facility Management schon in

der frühen Phase der Rahmen- und Nutzungsplanung und auf der funktional

organisatorischen Bauplanungsebene integriert werden und muss die Interessen

aller an Bau und Nutzung beteiligten integrieren.

Der zweite Teil der Arbeit befasst sich mit der Integration von Facility Management in

den Bauplanungsprozess. Dazu werden in einem ersten Schritt planungsabhängige

Kosten und Leistungen des Facility Management identifiziert. Durch eine Analyse der

Planungsabhängigkeiten der Übergeordneten Ziele des Facility Management wird

aufgezeigt, wie Planungsobjekte identifiziert werden. Das entwickelte

Transformationsmodell erlaubt die Transformation von Planungsobjekten zu

Bewirtschaftungsobjekten, deren Variation in der Planungsphase die

Bewirtschaftungsphase maßgeblich beeinflussen. Das erarbeitete Objektmodell zeigt

im Sinne der Objektorientierung die Beziehungen der Bewirtschaftungsobjekte

untereinander auf.

Das Transformationsmodell bildet die Grundlage zur abschließenden

Planungsbewertung anhand derer verschiedene Bauplanungsalternativen

untereinander vergleichbar gemacht werden und hinsichtlich ihres Nutzwertes

bezüglich der Bewirtschaftungsphase bewertet werden können.

XX Glossar

GLOSSAR Bauplanung

Der Begriff Bauplanung wird in dieser Arbeit als Synonym

für die Planung des Gebäudes, der zugehörigen

Außenanlagen und der in Gebäude und Außenanlagen

vorhandenen festen Einbauten und Installationen

verwendet.

Planungsobjekt Planungsobjekte sind die im Bauplanungsprozess

entstehenden materiellen Objekte wie Bauteile, Räume,

Installationen etc.

Planungsabhängigkeit Planungsabhängigkeit kennzeichnet ein Element oder eine

Leistung, deren Möglichkeit zur Beeinflussung der

Nutzungsphase schon in der Bauplanungsphase stark

ausgeprägt ist.

Relevantes

Planungsobjekt

Relevante Planungsobjekte sind planungsabhängige

Planungsobjekte

Bewirtschaftungsobjekt Bewirtschaftungsobjekte sind zur Gebäudebewirtschaftung

transformierte relevante Planungsobjekte

Attribut Attribute sind Eigenschaftsdaten, die Planungsobjekten

oder Bewirtschaftungsobjekten anhängen

Bewertungskriterium Attribute werden bei der Planungsbewertung zu

Bewertungskriterien für die Übergeordneten Ziele des

Facility Management

Zielwert Zielwerte sind zum Erreichen maximaler Punktzahl

festgelegte Größen bei der Planungsbewertung

1 Einleitung und Zielsetzung 1

1 Einleitung und Zielsetzung

1.1 Einleitung

Die Sicht von Unternehmen und Verwaltungen auf die eigenen Immobilien als

Wertanlage fordert ein effizientes Bewirtschaftungskonzept der Immobilien bei

gleichzeitiger Suche nach Möglichkeiten, Kosten einzusparen. Facility Management

soll dabei als strategische Managementaufgabe das Kerngeschäft unterstützen und

die Betriebskosten im Unternehmen reduzieren. Dazu sollen Ressourcen hinsichtlich

ihrer Wirtschaftlichkeit, Verfügbarkeit, Funktionalität und Nutzung optimiert werden.

Gleichzeitig müssen der Wert erhalten, Ressourceneinsätze minimiert und der

ökologische Gebrauch umgesetzt und überwacht werden. Aus Sicht der German

Facility Management Association (GEFMA) ist das „Ziel des Facility Management, bei

Planung, Bau, Nutzung, Sanierung und Abriss von Gebäuden den Nutzen zu mehren

und den Aufwand zu verringern“. [22]

Der Nutzen eines Gebäudes besteht darin:

- den Menschen, die darin leben oder arbeiten, ein Höchstmaß an Schutz und

Wohlbefinden zu geben, ihre Gesundheit zu bewahren und ihnen

bestmögliche Arbeitsbedingungen zur Unterstützung des Kerngeschäfts zur

Verfügung zu stellen;

- den Gebäude-Kapitalwert zu erhalten oder zu erhöhen.

Der Aufwand eines Gebäudes ist sein Bedarf an:

- Zeit (für Planung, Bau, Unterhalt, Werterhaltung);

- Kapital (in jeder Phase);

- menschlicher Arbeitskraft (in jeder Phase);

- Natur (für Grundstücke, Baustoffe und Energie).

Diese Ziele erfordern eine ganzheitliche Betrachtungsweise der technischen,

kaufmännischen und infrastrukturellen Aspekte rund um Immobilien über ihren

vollständigen Lebenszyklus hinweg.

Langfristige Ziele eines effizienten Facility Management sind vor allem

Kostensicherheit und -transparenz. Es eröffnet die Möglichkeit, frühzeitig

2 1 Einleitung und Zielsetzung

Kostensenkungspotenziale zu erkennen und auszuschöpfen. Nur ein effizientes

Management der Prozesse und Ressourcen außerhalb des eigentlichen

Geschäftsfeldes erlaubt die Konzentration des Unternehmens auf das Kerngeschäft.

Ganzheitliche, Lebenszyklus umspannende und transparente Daten gestatten

schnelle Reaktionen auf Veränderungsprozesse und eröffnen die Möglichkeit

Immobilien in bestmöglichem Zustand in ihrem Wert zu erhalten.

Diese weitreichenden Aufgaben und Ziele des Facility Management bedingen den

Einsatz von Facility Management schon in der Bauplanungsphase. Neben den reinen

Erstellungskosten eines Gebäudes werden hier sowohl die Bewirtschaftungskosten

als auch die Bewirtschaftungsqualität in der Nutzungsphase maßgeblich bestimmt.

So kann der Einsatz von Facility Management in dieser frühen Phase eventuelle

Fehlplanungen bezüglich der späteren Bewirtschaftung vermeiden und eine Facility

Management optimierte Lösung der Planungsaufgabe herbeiführen.

1.2 Zielsetzung

Ziel dieser Arbeit ist die Integration der strategischen Managementaufgabe „Facility

Management“ schon in der Bauplanungsphase. Dabei reduzieren sich die

untersuchten Gebäude in dieser Arbeit auf klassische Büro- und Verwaltungsbauten

mit ihren Außenanlagen.

Zahlreiche Arbeiten und Forschungsprojekte befassen sich mit der Beeinflussung der

Betriebskosten von Gebäuden in der Bauplanungsphase. Nicht bezifferbare

Nutzerbelange dagegen wie z.B. die Thermische Behaglichkeit innerhalb des

Gebäudes oder monetär schwer bewertbare Ziele wie z.B. die Flexibilität eines

Gebäudes bezüglich Nutzungsänderungen bleiben außen vor.

Zur Integration eines umfassenderen Facility Management in die Bauplanungsphase

müssen in einem ersten Schritt Ziele und Aufgaben des Facility Management im

klassischen Sinne auf ihre Beeinflussbarkeit in der Bauplanungsphase hin überprüft

werden. Gleichzeitig werden durch eine Analyse von Nutzeranforderungen die

Eignung der klassischen Ziele des Facility Management zur Integration in die

Bauplanungsphase hinterfragt und diese Ziele entsprechend modifiziert,

gegebenenfalls erweitert und zu übergeordneten Zielen zusammengefasst

(Abbildung 1-1).


Optimierung desKomforts

Minimierung derRessourceneinsätze

Optimie g derBewirtschaftungsprozesse

run

Minimierung der Belastungen

Abbildung 1-1: Übergeordnete Ziele des Facility Management (eigene Darstellung)

Entsprechend den erarbeiteten übergeordneten Zielen des Facility Management

eordneten Ziele des Facility Management in der

Planungsobjekte entstehen entlang des Bauplanungsprozesses (Abbildung 1-2)

durch die Lösung verschiedener Planungsaufgaben. So entsteht z.B. das

Planungsobjekt Raum bei der Lösung der Planungsaufgabe Planung von Räumen

und Beziehungen.

werden relevante Planungsobjekte identifiziert und zu einem Objektmodell verknüpft.

Dabei sind relevante Planungsobjekte diejenigen Objekte aus der

Bauplanungsphase, deren Beeinflussung in der Bauplanungsphase maßgebliche

Auswirkungen auf die überg

Nutzungsphase des Gebäudes haben.

ZeitBauplanungsprozess

……….Planungs- Planungs- Planungs-aufgabe 1 aufgabe 2 aufgabe 3

Planungs-aufgabe x

Abbildung 1-2: Entstehung von Planungsobjekten -schematisch- (eigene Darstellung)


Durch eine geeignete Prozedur muss das Planungsobjekt zu einem

Bewirtschaftungsobjekt transformiert werden (Abbildung 1-3). Dabei werden dem

Planungsobjekt in einer Transformation Facility-Management-relevante

Eigenschaften, sog. Attribute angeheftet und ggf. vorhandene Attribute modifiziert.

Das entstandene Bewirtschaftungsobjekt enthält jetzt die zur Bewirtschaftung des

Gebäudes relevanten Informationen aus der Bauplanungsphase.

T

Plan

u

Übergeordnete Ziele

Bew

irtsc

ahftu

ngs-

ekte

PLANUNGSMATRIX

TRANSFORMATION

ngso

bjek

te

obj

BEWIRTSCHAFTUNGS-MATRIX

Planungsaufgaben

Abbildung 1-3: Transformation vom Planungsobjekt zum Bewirtschaftungsobjekt (eigene

einzelne Ziele des Facility Management hinaus

Darstellung)

Daneben ist die Darstellung der Interaktionen von Planungsentscheidungen in der

Bauplanungsphase von entscheidender Bedeutung (vgl. Abbildung 1-4 und

Abbildung 1-5). Erst durch diese Darstellung wird die Auswirkung von

Planungsentscheidungen über

sichtbar gemacht. Jede Planungsentscheidung bedingt im Sinne dieser Arbeit die

Definition von Attributen zu Bewirtschaftungsobjekten.

Ein Bewirtschaftungsobjekt kann verschiedene Übergeordnete Ziele beeinflussen

(Abbildung 1-4). dabei können die Auswirkungen von Entscheidungen über


Bewirtschaftungsobjekte in Hinsicht auf die Übergeordneten Ziele entweder

leichgerichtet oder konträr auftreten.

So wirkt sich z.B. das Attribut hohe Kompaktheit des Bewirtschaftungsobjektes

Baukörper sowohl positiv auf das Übergeordnete Ziel „Minimierung des

Ressourceneinsatzes“ durch Einsparung von Heizenergie als auch positiv auf die

„Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen“ durch Erleichterung der Reinigung

aus.

Entgegen gerichtet verhält es sich dagegen bei der Entscheidung für das Attribut hell

beim Bewirtschaftungsobjekt Fußboden. Ein heller Fußboden wird im Hinblick auf

das Übergeordnete Ziel „Minimierung des Ressourceneinsatzes“ durch

Stromeinsparung bei der Beleuchtung als positiv bewertet. Das Übergeordnete Ziel

„Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen“ wird allerdings durch notwendige

kurze Reinigungszyklen negativ beeinflusst.

g

Planungsaufgaben

Plan

ungs

obje

kte

Bew

irtsc

ahftu

ngs-

obje


kte

T

PLANUNGSMATRIX

TRANSFORMATION


Abbildung 1-4: Interaktion eines Planungsobjektes mit mehreren Übergeordneten Zielen (eigene Darstellung)

Ebenso können mehrere Bewirtschaftungsobjekte gemeinsam ein Übergeordnetes

Ziel beeinflussen (Abbildung 1-5). So ist z.B. die Einsparung von Primärenergie als

Teilziel des Übergeordneten Zieles „Minimierung des Ressourceneinsatzes“ durch


eine Vielzahl von Bewirtschaftungsobjekte wie Bauteile, Räume oder die Auswahl

von Installationen beeinflussbar.

T

Planungsaufgaben

Plan

ungs

obje

kte


Bew

irtsc

ahftu

ngs-

obje

kte

PLANUNGSMATRIX


TRANSFORMATION

Abbildung 1-5: Interaktion mehrerer Planungsobjekte mit einem Übergeordneten Ziel (eigene Darstellung)

Maßgeblich zur Bewertung einer Planungsentscheidung ist die Kenntnis über die Art

der Beziehung zwischen Bewirtschaftungsobjekten, da einzelne Entscheidungen zu

Bewirtschaftungsobjekten andere Bewirtschaftungsobjekte betreffen können.

Das erarbeitete Objektmodell (Abbildung 1-6) zeigt diese Beziehungen und

Hierarchien unter den Bewirtschaftungsobjekten schematisch auf.


Bewirtschaftungsobjekt 1

Bewirtschaftungsobjekt 2 Bewirtschaftungsobjekt 3

Bewirtschaftungs-objekt 4 Bewirtschaftungsobjekt

Physische Präsenz

Bewirtschaftungs-objekt 5

Abbildung 1-6: Objektmodell (eigene Darstellung)

Verbindungen zwischen Bewirtschaftungsobjekten kennzeichnen die physische

Präsenz des in der Abbildung weiter unterhalb liegenden Bewirtschaftungsobjektes

im darüber liegenden. Das Bewirtschaftungsobjekt Raum ist z.B. im

Bewirtschaftungsobjekt Baukörper enthalten. Eine Veränderung der Eigenschaften

von Bewirtschaftungsobjekt Raum kann auch eine Veränderung an

Bewirtschaftungsobjekt Baukörper bedingen und umgekehrt. Die Veränderung eines

Bewirtschaftungsobjektes kann also eine Neubewertung eines anderen

Bewirtschaftungsobjektes notwendig machen.



Abbildung 1-7: Bewirtschaftungsobjekt als Oberklasse (eigene Darstellung)


Bewirtschaftungsobjekte können auch als Oberklasse für andere

Bewirtschaftungsobjekte dienen (vgl. Abbildung 1-7). Bewirtschaftungsobjekt 2

esitzt als Oberklasse das Bewirtschaftungsobjekt 1 und erbt von diesem

bergreifende Eigenschaftsdaten. So ist z.B. das Bewirtschaftungsobjekt

Sanitärraum ein Unterobjekt des Bewirtschaftungsobjektes Raum.

Zur Visualisierung der Abhängigk mod d e

Abhängigkeitsmatrix (vgl. Abbildung 1-8).

b

ü

eiten im Objekt ell ient ein

Minimierung v on

Ressourcen-eins en ätz

Op ie g n tim run voBe u sp zeswirtschaft ng ro sen

Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung v on

Umge ngbu s-resso ceur n

Bewirtschaftungs- objekt

Par

amet

er 1

Par

amet

er 2

Par

amet

er 3

Par

amet

er 4

Par

amet

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Par

amet

er 6

Par

amet

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Par

amet

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Par

amet

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Par

amet

er 1

0

Par

amet

er 1

1

Par

amet

er 1

2

Par

amet

er 1

3

Par

amet

er 1

4

Par

amet

er 1

5

Attribut 1 x x Attribut 2 x Attribut 3 x x Attribut 4 x x x

Abbildung 1-8: Abhängigkeitsmatrix –schematisch- (eigene Darstellung)

Die Abhängigkeitsmatrix macht deutlich welche Übergeordneten Ziele bei der

Variation einzelner Attribute von Bewirtschaftungsobjekten beeinflusst werden und

zeigt die Auswirkungen von Entscheidungen über einzelne Ziele hinaus.

Eine abschließende Planungsbewertung soll die Anwendbarkeit des entstandenen

Modells zeigen und die Möglichkeiten einer Umsetzung in die Praxis erläutern. Dabei

wird ein Bewertungsmodell entworfen, mit dem verschiedene

auplanungsalternativen untereinander verglichen werden können und die Variante

ewirtschaftung identifiziert

erden kann. Die beiden Interaktionsmöglichkeiten nach Abbildung 1-4 und

Abbildung 1-5 müssen zur praktischen Anwendung bei gleichgerichtetem Verhalten

B

mit dem größten Nutzwert hinsichtlich der späteren B

w


sinnvoll gewichtet bzw. bei entgegen gesetztem Verhalten mit entsprechenden

vorzeichenbehafteten Gewichtungen versehen werden.

Ein Beispiel zur Planungsbewertung zeigt Abbildung 1-9.

Bewertung des Baukörpers bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie - Kompaktheit K

K ≤ 0,2 (3P) 0,2 < K ≤ 0,3 (2P) 0,3 < K ≤ 0,4 (1P) K > 0,4 (0P)

Bewertung des Baukörpers bzgl. Prozessunterstützung Reinigung, Prozessunterstützung Umzug

0,2 < K ≤ 0,3 (2P) 0,3 < K ≤ 0,4 (1P) K > 0,4 (0P)

Baukörper - Kompaktheit K [m-1] = A/V

mit: A = umschließende Oberfläche des beheizten Gebäudevolumens V = beheiztes Gebäudevolumen

- Kompaktheit K K ≤ 0,2 (3P)

P: Punkte

Abbildung 1-9: Beispiel zur Planungsbewertung des Bewirtschaftungsobjektes Baukörper (eigene Darstellung)

Das Planungsobjekt Baukörper wurde in diesem Beispiel durch Anheften des

den Transportbedarf für

einigungsgeräte oder Umzugsgut und wirkt sich daher positiv auf die Durchführung

Attributes Kompaktheit zum Bewirtschaftungsobjekt transformiert. Die Variation

dieses Attributes beeinflusst die Übergeordneten Ziele des Facility Management

nach Abbildung 1-1 und muss zur Beurteilung der Planung des Baukörpers

entsprechend gewichtet bewertet werden.

So verringert die Entscheidung für einen sehr kompakten Baukörper (K ≤ 0,2) den

Bedarf an Heizenergie gegenüber einem weniger kompakten Baukörper. Diese

Entscheidung ist daher im Bezug auf das Planungsziel „Ressourcenschonung

Primärenergie“, das dem Übergeordnete Ziel „Minimierung der Ressourceneinsätze“

zugeordnet wird, mit der maximalen Punktzahl (3P) zu bewerten. Ebenso minimiert

ein sehr kompakter Baukörper durch kurze Wege

R

dieser Prozesse aus. Auch hier wird die hohe Kompaktheit mit einer hohen Punktzahl

bewertet. Die angestrebten Unterziele „Prozessunterstützung Reinigung“ und

„Prozessunterstützung Umzug“ sind dabei als Parameter dem Übergeordneten Ziel

„Optimierung der Bewirtschaftungsprozesse“ zuzuordnen.


Die Anwendung des Bewertungsmodells in der Praxis macht die Umsetzung in einer

Computeranwendung sinnvoll. Die während der Bauplanung entstehenden

Planungsobjekte können dazu aus einem Planungssystem (CAD System, CAAD

ystem) in das Bewertungsprogramm über eine geeignete Datenschnittstelle

ur vereinfachten Planungsbewertung wurde das Microsoft Excel basierte Tool

„PlanOpt“ entwickelt. Dabei können durch die Bewertung von

Planungsentscheidungen zwei Bauplanungsvarianten miteinander verglichen werden

und die hinsichtlich des Facility Management günstigere Alternative identifiziert

werden.

S

übergeben und dort weiterverwendet werden.

Die erarbeiteten Modelle zur Darstellung der Abhängigkeiten zwischen

Bewirtschaftungsobjekten können als Basis zum Softwareentwurf für das

Bewertungsprogramm eingesetzt werden.

Z

2 Facility Management 11

2 Facility Management

Nach einem kurzen Überblick über bestehende Definitionen und über die

Entstehungsgeschichte von Facility Management werden hier die verschiedenen

Disziplinen, Aufgaben und Bedeutungen, sowie die computerunterstützte

Anwendung von Facility Management näher betrachtet. Anschließend werden diese

im Hinblick auf die Anwendbarkeit zur Integration von Facility Management in die

Bauplanungsphase bewertet.

2.1 Begriffserläuterungen und Definitionen

Der Begriff „Facilities“ umfasst die Sachressourcen eines Unternehmens wie

Grundstücke, Gebäude, Räume, Infrastrukturen, Anlagen, Maschinen und

Versorgungseinrichtungen. [47]

Unter „Management“ versteht man „die Planung, Organisation und Kontrolle der

Kombination der menschlichen Arbeitskraft mit den Betriebsmitteln und Werkstoffen“

unter „Fixierung der konkreten betrieblichen Zielsetzung (langfristige

Gewinnmaximierung) unter Einhaltung der Betriebspolitik (gesteckte Ziele auf

wirtschaftlichste Weise erreichen)“. [59]

Facility Management beschäftigt sich also mit den betrieblichen Vorgängen rund um

die Sachressourcen eines Unternehmens.

In der Literatur finden sich zahlreiche Definitionen für Facility Management. Diese

zeigen zum einen die vielfältigen Wirkungsbereiche, zum anderen aber auch die

verschiedenen Sichtweisen auf diese Managementdisziplin auf.

a) Facility Management ist die Integration von Prozessen innerhalb einer

Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen,

welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der

Hauptaktivitäten der Organisation dienen. (DIN EN 15221-1) [72]

12 2 Facility Management

b) Facility Management ist die Praxis, den physischen Arbeitsplatz mit den

Menschen und mit der Arbeit der Organisation zu koordinieren. Facility

Management integriert dabei die Grundlagen der wirtschaftlichen

Betriebsführung, der Architektur und der Verhaltens- und

Ingenieurwissenschaften. (IFMA)

c) Facility Management ist der ganzheitliche strategische Rahmen für

koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Systeme und Inhalte

kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die

wechselnden organisatorischen Bedürfnisse anzupassen. (Euro-FM

Definition, Glasgow 1990)

d) Facility Management ist die Betrachtung, Analyse und Optimierung aller

kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude, ein anderes bauliches

Objekt oder eine im Unternehmen erbrachte (Dienst-) Leistung, die nicht zum

Kerngeschäft gehört. (GEFMA (German Facility Management Association)

Definition Richtlinie 100, Bonn 1996)

e) Facility Management ist die Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen

Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage einer

ganzheitlichen Strategie. (VDMA (Verband Deutscher Maschinen- und

Anlagenbau e.V.) Definition, Berlin 1996)

f) Facility Management versteht sich als strategische Management-Disziplin, die

die Analyse, Dokumentation und Optimierung aller kostenrelevanten

Vorgänge rund um Gebäude und ihre Anlagen und Einrichtungen unter

besonderer Berücksichtigung von Arbeitsplatz und Umfeld der Nutzer

umfasst. (Prof. Dr. May, FHTW Berlin 1997)

g) Facility Management ist ein strategisches Konzept zur Bewirtschaftung,

Verwaltung und Organisation aller Sachressourcen innerhalb eines

Unternehmens. (Jens Nävy, Köln 1998)


2.2 Geschichte und Institutionen

Der Ursprung des heutigen Facility Managements liegt im Jahre 1952, als das

Unternehmen Pan American World Services (PAWS) mit der US Air Force einen

Vertrag zum Betreiben, Managen und Instandhalten eines Luftstützpunkts abschloss.

Zusätzlich wurde die Verwaltung des nicht-militärischen Personals übernommen.

Nach einer Konferenz von 1978 der Hermann Miller Corporation, die sich mit

„Bürolandschaften als Mittel zur Verbesserung der betrieblichen Interaktion und

damit der Produktionssteigerung“ beschäftigte, entstand 1979 das Facility

Management Institute (FMI). Ziel des FMI war zunächst, sich mit dem optimalen

Management zur Ausstattung und Einrichtung in Organisationen zu beschäftigen. Im

Jahre 1982 entstand daraus die heutige International Facility Management

Association (IFMA). Später folgten in Europa die Association of Facility Management

(AFM) und 1989 in Deutschland die German Facility Management Association

(GEFMA).

Die GEFMA versteht sich als Forum für Anwender, Anbieter, Investoren, Berater

oder Wissenschaftler aus dem Bereich Facility Management und bietet Mitgliedern

und allen an Facility Management Interessierten eine Hilfestellung an. 1996 hat sich

die IFMA Deutschland e.V. gegründet, die sich hierzulande um den Schutz der

Berufsbezeichnung des Facility Managers bemüht und Aus- und Weiterbildungen

fördert.

Zusätzlich zu den oben genannten Institutionen werden vom Deutschen Institut für

Normung (DIN) e.V. Normen zu Facility Management und verwandten Themen bzw.

Unterthemen verfasst und veröffentlicht. Als maßgebende DIN Normen zu der

vorliegenden Arbeit seien hier die DIN EN 15221 - Facility Management - und die

DIN 32736 - Gebäudemanagement - erwähnt.


2.3 Klassische Disziplinen des Facility Management

Die klassische Definition trennt Facility Management in die drei Disziplinen

(Abbildung 2-1):

- kaufmännisches Facility Management;

- technisches Facility Management;

- infrastrukturelles Facility Management.

Facility Management

Kaufmännisches Facility Management

TechnischesFacility Management

Infrastrukturelles Facility Management

- Vertragspflege- Versicherungswesen - Mietanpassung- Mietflächenbetreuung - Objektbuchhaltung - Mahnwesen- Berichtswesen - Kostenerfassung - Kostenplanung und Kostenkontrolle- Abrechnung- Budgetierung - Inventarisierung - Flächenmanagement

- Heizungstechnik- Lüftungstechnik- Sanitärtechnik- Kältetechnik- Mess-, Steuer- und Regeltechnik- Gebäudeleittechnik- Gebäudeautomation- Nachrichtentechnik- Elektrotechnik- Sicherheitstechnik- Schließanlagen- Energiemanagement

- Hausmeisterdienste - Außenreinigung - Sicherheitsdienste - Entsorgung- Fuhrparkservice - Empfang Telefonzentrale - Zustelldienste- Gebäudereinigung - Catering- Winterdienst- Umzüge

Abbildung 2-1: Klassische Disziplinen des Facility Management (eigene Darstellung)

Aus Sicht der GEFMA wird diese klassische Unterteilung um den Punkt

Flächenmanagement erweitert (Abbildung 2-2).


Facility Management

InfrastrukturellesFacility

Management

- Raum- disposition - Umzugs- management- Standort- synchronisation - Flächen- optimierung

Kaufmännisches Facility

Management Technisches

Facility Management

Flächen-management

Abbildung 2-2: Disziplinen des Facility Management nach GEFMA [40]

Betrachtet man dagegen die Kompetenzbereiche der IFMA, bestimmt eine eher

prozessorientierte Sicht das Bild. Die klassische Trennung entfällt.

Die Kompetenzbereiche der IFMA sind

1. Betrieb und Instandhaltung (Operations & Maintenance)

2. Immobilienmanagement (Real Estate)

3. Arbeitsplatzgestaltung und Umweltfaktoren (Human & Environmental Factors)

4. Planung und Projektmanagement (Planning & Project Management)

5. Organisation der Gebäudeservices (Facility Function)

6. Finanzen (Finance)

7. Qualitätskontrolle und Innovation (Quality Assessment & Innovation)

8. Kommunikation (Communication)

9. Technik (Technology)

Die Betrachtungsweise der DIN EN 15221-1 [72] hebt sich ebenso von den

klassischen Disziplinen des Facility Managements ab. Die Anwendungsbereiche des

Facility Managements werden dort in die beiden Hauptgruppen

- Fläche und Infrastruktur


- Mensch und Organisation

unterteilt, denen entsprechende Dienstleistungen zugeordnet werden.

Flächen und Infrastruktur Unterbringung: dem Bedarf nach Raum und Flächen (Acommodation) des

Auftraggebers wird durch Dienstleistungen wie Konzeption des Raumprogramms,

Planung und Beschaffung von Flächen entsprochen, aber auch durch die Verwaltung

und das Management von Flächen und deren Verwertung. Beispiele für diesem

Bedarf entsprechende Dienstleistungen sind:

- strategische Flächenplanung und Flächenmanagement;

- Konzeption und Einweisung des Raum- und Flächenprogramms;

- Design und Bauausführung;

- Miet- und Nutzungsmanagement;

- Gebäudebewirtschaftung und Instandhaltung;

- Modernisierung und/oder Sanierung; - ...

Arbeitsplatz: der Bedarf des Auftraggebers in Bezug auf die Arbeitsumgebung wird

durch Dienstleistungen in Abhängigkeit der internen und externen Umgebung, der

Ausstattung mit Möbeln, Geräten bzw. Ausrüstung und Mietbereichen erfüllt.

Beispiele für diesem Bedarf entsprechende Dienstleistungen sind:

- Arbeitsplatzgestaltung und Ergonomie;

- Auswahl von Mobiliar, Geräten und Einrichtungen;

- Umzugsmanagement;

- Ausstatten der internen und externen Umgebung;

- Beschilderung, Dekorationen, Aufteilung und Mobiliaraustausch;

- ...

Technische Infrastruktur: der Bedarf des Auftraggebers an Energie- und

Medienversorgung wird durch Dienstleistungen erfüllt, die ein behagliches

Raumklima erzeugen und für Beleuchtung und Sonnenschutz sorgen sowie die

Strom-, Wasser- und Gasversorgung sicherstellen. Beispiele für diesem Bedarf

entsprechende Dienstleistungen sind:

- Energie- und Medienmanagement;

- nachhaltiges Umweltmanagement;

- Betreiben und Instandhalten der technischen Infrastruktur;

- Betreiben und Instandhalten von Gebäudeleittechniksystemen;


- Instandhaltung der Beleuchtung;

- Entsorgungsmanagement (einschließlich der Gefahrstoffe);

- ...

Reinigung: der Bedarf des Auftraggebers nach Hygiene und Sauberkeit wird durch

Dienstleistungen erfüllt, die zu einem einwandfreiem Zustand der Arbeitsumgebung

führen sowie dazu beitragen, die Vermögenswerte in einem guten Zustand zu halten.

Beispiele für diesem Bedarf entsprechende Dienstleistungen sind:

- Hygienedienstleistungen;

- Unterhaltsreinigung, Maschinenreinigung;

- Baureinigung und Glasreinigung;

- Bereitstellung und Instandhaltung von Reinigungsgeräten;

- Außenanlagenreinigung und Winterdienste;

- ...

Sonstige Flächen und Infrastruktur: besondere oder individuelle Anforderungen von

Auftraggebern hinsichtlich der Fläche und Infrastruktur werden unter dieser

Überschrift behandelt. Beispiele für diesen Anforderungen entsprechende

Dienstleistungen sind:

- Leihen von Spezialmessgeräten;

- Ausstattung mit Maschinen und Geräten;

- Management von Verkaufsflächen;

- ...

Mensch & Organisation Gesundheit, Arbeitsschutz und Sicherheit: der Bedarf des Auftraggebers für eine

sichere Arbeitsumgebung wird durch Dienstleistungen erfüllt, die sowohl vor externen

Gefahren und internen Risiken schützen als auch für die Gesundheit und das

Wohlbefinden der Menschen sorgen. Beispiele für diesem Bedarf entsprechende


- betriebsärztliche Dienste;

- Sicherheitsmanagement;

- Zugangskontrolle, Identifikations-/Chipkarten, Schließanlagen- und

Schlüsselverwaltung;

- Katastrophenschutz- und Notfallplanung einschließlich

Wiederherstellung;

- Vorbeugender Brandschutz;


- ...

Hospitality: der Bedarf des Auftraggebers für Bewirtung wird durch Dienstleistungen

erfüllt, die für eine gastfreundliche Arbeitsumgebung sorgen, in der sich Menschen

willkommen und behaglich fühlen. Beispiele für diesem Bedarf entsprechende


- Büro-, Schreib- und Empfangsdienste;

- Help Desk Dienste;

- Verpflegungsdienste und Automatenverkauf;

- Organisation von Konferenzen, Besprechungen und besonderen

Veranstaltungen;

- Personaldienste;

- Bereitstellung von Arbeitskleidung;

- ...

Information und Kommunikation: der Bedarf des Auftraggebers für Information und

Kommunikation (ICT) wird durch Dienstleistungen erfüllt, die Informationstechnologie

und Telekommunikationseinrichtungen zur Verfügung stellen. Beispiele für diesem

Bedarf entsprechende Dienstleistungen sind:

- Betreiben eines Daten- und Telefonnetzes;

- Betreuung des Rechenzentrums und der Server sowie deren Betrieb;

- Unterstützung im Umgang mit Personalcomputern;

- Sicherheit und Schutz der IT;

- Computer- und Telefonanschlüsse und deren Umzüge;

- ...

Logistik: der Logistikbedarf des Auftraggebers wird durch Dienstleistungen erfüllt, die

den Transport und die Lagerung von Gütern und Informationen ermöglichen und die

relevanten Abläufe verbessern. Beispiele für diesem Bedarf entsprechende


- interne Post- und Botendienste;

- Dokumentenmanagement und Archivierung;

- Kopiersysteme, Kopier- und Druckereidienste;

- Bürobedarf;

- Warenempfangs- und Transportdienste, Lagersysteme;

- Personentransport und Reisebüro;

- Parkplatzverwaltung und Fuhrparkmanagement;


- ...

Sonstige Unterstützungsleistungen: der Bedarf des Auftraggebers für sonstige

Unterstützungsleistungen kann durch eine Reihe zusätzlicher Dienstleistungen

entsprochen werden. Diese Dienstleistungen können in Abhängigkeit von der

Definition der Hauptaktivitäten sehr individuell sein. Beispiele für diesem Bedarf

entsprechende Dienstleistungen sind:

- Buchhaltung, Revision und kaufmännisches Berichtswesen;

- Personalverwaltung;

- Marketing und Werbung, Fotografierdienste;

- Beschaffung, Vertragsmanagement und Rechtsberatung;

- Projektmanagement;

- Qualitätsmanagement;

- ...

2.4 Integrationsaufgabe des Facility Management

Facility Management lässt sich nicht als isolierte Managementaufgabe betrachten

sondern ist eine fachübergreifende Disziplin (Abbildung 2-3).

Facility Management

Architektur Gebäudemanagement Corporate Real EstateManagement

Industrial FacilityManagement

Abbildung 2-3: Integrationsaufgabe von Facility Management [47]

Die Architektur beeinflusst durch gestalterische Maßnahmen die spätere Nutzung

maßgeblich. Funktionalität, Flexibilität, aber auch Ressourcenverbrauch werden z.B.

durch Raumprogramme und Gebäudekonzeption bedingt.


Gebäudemanagement bündelt die Managementaufgaben, die während der Nutzung

des Gebäudes und zugehöriger Anlagen zu bewältigen sind. Die Aufgaben des

Gebäudemanagement sind in DIN 32736 geregelt. „Gebäudemanagement ist die

esamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden

Corporate Real Estate Management hat zum Ziel „eine möglichst hohe Rendite aus

so die Rentabilität des

her

.5 Lebenszyklusbetrachtung des Facility Management

Facility Management umfasst den vollständigen Lebenszyklus der Sachressourcen

eines Unternehmens. Ganzheitliches integrales Facility Management betrachtet

bauliche Anlagen über alle Phasen des Lebenszyklus hinweg mit dem Ziel, die

Anlagen hinsichtlich Nutzen, Kosten, Ökologie und Werterhaltung zu optimieren.

Die einzelnen Phasen im Lebenszyklus müssen daher detaillierter betrachtet werden

(Abbildung 2-4).

G

einschließlich der baulichen und technischen Anlagen auf der Grundlage

ganzheitlicher Strategien.“ [9]

den unternehmenseigenen Immobilien zu erwirtschaften, um

eigenen Unternehmens zu steigern.“ [47]

Industrial Facility Management entsteht als Erweiterung des Facility Management zur

Fabrikplanung, wobei neben Gebäuden auch Produktionsanlagen mit gleic

Zielsetzung bewirtschaftet werden.

2


Facility Management

Objektvorbereitung und -planungErstellungNutzung Übergeordnete LeistungenGebäudemanagement Technisches Gebäudemanagement Infrastrukturelles Gebäudemanagement Kaufmännisches GebäudemanagementUmbau, NutzungsänderungSanierung, Modernisierung, WertverbesserungAbriss

e während der Objektplanung getroffen werden, beeinflussen

herangezogen werden können.

usführungspläne liefern Daten über Abmessungen, Materialien und Aufbauten von

Bauteilen. Diese Daten können z.B. bei Umbau oder Nutzungsänderungen als

Datengrundlage zur Planung der erforderlichen Tätigkeiten oder zur

Massenberechnung verwendet werden. Technische Dokumentationen liefern

erforderliche Daten zu Installationen und können z.B. zum Aufbau einer

Instandhaltungsstrategie für diese Anlage genutzt werden.

Diese Daten müssen ihrer späteren Nutzung gerecht werdend dokumentiert werden.

Nur dadurch wird eine Übergabe von Daten in grafischer und alphanumerischer

Form aus der Planungs- in die Nutzungsphase sinnvoll.

Abbildung 2-4: Hauptgliederung bzw. Lebenszyklus nach GEFMA-Richtlinie 100

2.5.1 Objektvorbereitung und Objektplanung

Entscheidungen, di

maßgeblich die Flexibilität bezüglich späterer Nutzungsänderungen und den

Ressourcenverbrauch (Aufwand) für Bedienung, Energie, Wartung und Unterhalt

technischer Systeme [22]

Zusätzlich ist zu erwähnen, dass schon in der Planungsphase eine Vielzahl an

Informationen anfällt, die für das Facility Management relevant sind. So enthalten

z.B. Grundrisse notwendige Flächendaten, die als Basis zur Flächenbewirtschaftung

und zum Aufbau eines Raumbuches

A


2.5.2 Erstellung

In der Erstellungsphase von Objekten liegt das Hauptaugenmerk auf der Aktualität

der entstehenden Informationen. Abweichungen zur Planung müssen sorgfältig

dokumentiert werden, um später als Informationsbasis in die Nutzungsphase

übergeben werden zu können. Ist die Erstellungsphase abgeschlossen, ist auch der

maximal erreichbare Wissensstand rund um Gebäude und Anlagen erreicht

(Abbildung 2-5). Ziel ist es, diesen Wissensstand möglichst verlustfrei in die weiteren

Lebensphasen der Immobilie zu übertragen.

Abbildung 2-5: Stand der Informationen (eigene Darstellung)

2.5.3 Nutzung und Gebäudemanagement

Im Mittelpunkt des heutigen Verständnisses von Facility Management steht das

Gebäude als Bewirtschaftungsobjekt. Damit fällt die Hauptaufgabe des Facility

Management, das Gebäudemanagement, in die Nutzungsphase als längste Phase

im Lebenszyklus.

Zeit

Information

Übergabe an Nutzer

Idealzustand

mit Facility Management

Managementohne Facility


Gebäudemanagement ist die Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und

Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen

auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Dazu gehören auch die

infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen. (nach. DIN 32736, 2.1)

Wie in Abbildung 2-4 ersichtlich gliedert die GeFMA das Gebäudemanagement in die

drei Disziplinen technisches, kaufmännisches und infrastrukturelles

Gebäudemanagement. Die DIN 32736 [9] „Gebäudemanagement“ nimmt als vierten

Punkt das Flächenmanagement als übergreifende Disziplin in das

Gebäudemanagement auf (Abbildung 2-6).

Die Leistungen im Gebäudemanagement nach DIN 32736 [9] sollen im Folgenden

kurz aufgezeigt werden.

Gebäudemanagement

Kaufmännisches Technisches InfrastrukturellesGebäudemanagement Gebäudemanagement Gebäudemanagement

- Beschaffungs- management- Kostenplanung und -kontrolle- Objektbuchhaltung- Vertragsmanagement

- Betreiben- Dokumentieren- Energiemanagement- Informations- management- Modernisieren- Sanieren- Umbauen- Technische Gewährleistung

- Verpflegungsdienste- DV-Dienstleistungen- Gärtnerdienste- Hausmeisterdienste- Interne Postdienste- Kopier-/Druckdienste- Parkraumbetreiber- dienste- Reinigungs- und Pflegedienste- Sicherheitsdienste- Umzugsdienste- Waren- und Logistik- dienste- Winterdienste- Zentrale Telekom nikationsdienste

mu-

- Entsorgen- Versorgen

Flächenmanagement

Abbildung 2-6: Leistungsbereiche des Gebäudemanagements nach DIN 32736


2

stellen eine Unterbrechung des

tilllegung

Facility Management in die Bauplanungsphase muss der Begriff

acility Management neu betrachtet werden.

t und modifiziert den Begriff FM

tigt. Auffällig ist auch die Konzentration

grieren. Architektur, CREM,

ebäudemanagement und ggf. Industrial Facility Management dürfen nicht isoliert

.5.4 Umbau und Nutzungsänderung

Umbau und Nutzungsänderung bzw. alle Maßnahmen zur Sanierung,

Modernisierung und Wertverbesserung

Nutzungsbetriebes dar und erfordern durch eine Veränderung der Parameter die

Aktualisierung vorhandener Informationen nach Abschluss der Maßnahme. Dabei ist

im Einzelfall zu prüfen, ob durch den Umbau ein neuer Planungsprozess angestoßen

wird oder vorhandene Informationen modifiziert werden können.

2.5.5 Abriss und S

Mit dem Abriss, der Veräußerung oder der Stilllegung des Objektes endet die

Nutzungsphase. Vorhandene Informationen können dann dem neuen Nutzer

übergeben werden oder als Grundlage für ein Entsorgungsmanagement oder

Stillstandsmanagement dienen.

2.6 Bewertung der klassischen Betrachtungsweise von Facility Management

Zur Integration des

F

Die Liste an Definitionen für Facility Management in Kapitel 2.1 lässt sich um

Definitionen verschiedener anderer Autoren bzw. Anbieter von Dienstleistungen im

Facility Management beliebig erweitern. „Jede der Definitionen ist durch die meist

absatzorientierten Interessen einer Institution gepräg

entsprechend“ [52].

Die meisten Definitionen beschränken sich dabei auf die Nutzungsphase der

Sachressourcen. Die Aufgaben von Facility Management in allen

Lebenszyklusphasen (vgl. Kap. 2.5), also auch der Planungs- und der

Stilllegungsphase, bleiben unberücksich

einiger Definitionen auf kostenrelevante Vorgänge und Sachressourcen im

Unternehmen. Belange der Gebäudenutzer oder auch ökologische Aspekte werden

oft vernachlässigt.

Eine angemessene Definition sollte sowohl die verschiedenen Lebenszyklen als

auch die beteiligten Disziplinen inte

G

voneinander betrachtet werden (vgl. Abbildung 2.4).


Alle i etär erfassbare

Re o rfnisse etc.

ber k

Abbildung 2-1 und Abbildung 2-2 sind in diesem Sinne nicht ausreichend und

mü

etrachtet man diesen Gedanken aus der Sicht der Nachhaltigkeit (Enquête-

undestages), so werden auch für Facility Management

dre mension,

sichtba

dieser Arbeit werden betroffene Ressourcen in Sachressourcen und

nne des Facility Management sind die den Kernprozess des

nternehmens unterstützenden (ermöglichenden) Ressourcen:

- stationäre Ressourcen: Bauteile, Flächen, Installationen etc.

Diese ganzheitliche Betrachtung des Facility-Management-Begriffes führt zu einer

eine neue, erweiterte Definition für

Facility Management:

rd ngs müssen neben Sachressourcen auch nicht mon

ss urcen wie z.B. Mitarbeiterzufriedenheit, Sicherheitsbedü

üc sichtigt werden. Die klassischen Disziplinen des Facility Management nach

ssen entsprechend erweitert werden.

B

Kommission des Deutschen B

i Dimensionen, eine ökonomische, eine ökologische und eine soziale Di

r.

In

Umgebungsressourcen (Komfort) unterschieden.

Sachressourcen im Si

U

- verbrauchbare Ressourcen: Strom, Wasser, Primärenergie etc.

- potenziell einsetzbare Ressourcen: Versicherungen, Sicherheitseinrichtungen

etc.

- dienstleistungsabhängige Ressourcen: Reinigungsdienste, Instandhaltung etc.

Umgebungsressourcen sind:

- umgebungsabhängige Ressourcen: Arbeitszufriedenheit, Sicherheit,

Gesundheit etc.

neuen umfassenderen Sichtweise und bedingt

Facility Management umfasst die Lebenszyklus umspannende Planung, Organisation und Kontrolle der Sachressourcen eines Unternehmens mit dem Ziel, Bewirtschaftungsprozesse zu optimieren und Ressourceneinsätze zu minimieren unter der Vorgabe, Umgebungsressourcen zu optimieren und Belastungen für Mensch und Umwelt zu minimieren.


Es entstehen aus dieser neuen Definition die sog. Übergeordneten Ziele des Facility

Management, die im weiteren Verlauf der Arbeit als Basis zur Integration von Facility

Management in der Bauplanungsphase dienen.

Optimierung desKomforts

Minimierung derRessourceneinsätze

Optimierung derBewirtschaftungsprozesse

Minimierung der Belastungen

Abbildung 2-7: Übergeordnete Ziele des Facility Management (eigene Darstellung)

Die Zuordnung von Aufgaben des Facility Management zu den Übergeordneten

l die

estandsdaten als auch die im Rahmen der Organisation

inzusetzenden Informations- und Kommunikationstechnologien“ umfassen. [70]

So können z.B. die ohne ein EDV-System oft analog und oder digital verteilten

Inform

dauerh

Verfüg

Zielen des Facility Management erfordert eine ganzheitliche Betrachtung, sie kann

nicht immer eindeutig vorgenommen werden. Es ist darauf zu achten, dass durch

Überschneidungen dieser Ziele durchaus Redundanzen entstehen können (vgl.

Abbildung 1-1). Die hier erarbeiteten Übergeordneten Ziele des Facility Management

sind Grundlage der Kapitel 6 bis Kapitel 10. Dort werden sowohl geeignete

klassische Disziplinen (vgl. Kap. 2.3) als auch eigens definierte Aufgaben des Facility

Management den Übergeordneten Zielen zugeordnet.

2.7 Datengrundlage und Computerunterstützung

Zur effizienten Verwaltung und Nutzung der Daten im Facility Management ist

aufgrund großer Datenmengen eine leistungsfähige EDV Unterstützung sinnvoll.

Diese soll die Prozesse im Facility Management unterstützten und „sowoh

notwendigen Funktionalitäten und die notwendigerweise zu erfassenden und zu

pflegenden B

e

ationen über bauliche und technische Anlagen mit einem EDV-System zentral,

aft und persistent vorgehalten werden und stehen im Bedarfsfall schnell zur

ung. [70] Weitere Vorteile der EDV-Unterstützung sind z.B. auch die


erleich

korrek im Unternehmen im EDV-System die „effiziente,

d.h hlerfreie Abwicklung von Arbeitsabläufen“ [70].

Die ge

ist ein

Organ werden können. Gängige Praxis ist der

Einsatz eines CAFM-Systems (CAFM: Computer Aided Facility Management).

Folgen

erfüllt

erstanden. Daten für das Facility Management müssen dazu in

ausreichender Detailtiefe persistent und redundanzfrei in einer Datenbank

Transparente Daten erlauben Kostensicherheit für Investitionen und

ssen als Workflow im System abbildbar sein,

in gängiges CAFM-System enthält normalerweise eine zentrale Datenbasis in einer

terte verursachergerechte Kostenzuordnung und Abrechnung oder bei

ter Abbildung der Prozesse

. aufwandsarme, schnelle und fe

eignete Grundlage zur Durchführung von Aufgaben des Facility Management

umfassendes Datenmodell, auf dessen Basis Operationen zur Planung,

isation und Kontrolle durchgeführt

de Anforderungen müssen dabei von einem leistungsfähigen CAFM System

werden:

1) Ganzheitlichkeit

Als ganzheitliche Betrachtungsweise von Ressourcen wird eine

Betrachtungsweise über Fachbereichsgrenzen und Verantwortungsbereiche

hinaus v

zentral vorgehalten werden.

2) Lebenszyklusumspannung

Objektdaten im Facility Management müssen über den gesamten

Lebenszyklus eines Objektes erreichbar sein. Dazu müssen diese Daten von

der Planung über die Nutzung bis zum Abriss oder zur Umnutzung der

Immobilie fortgeschrieben werden.

3) Transparenz

Planungsaufgaben bei Variantenbildungen. Die Daten im Facility Management

müssen dazu jederzeit aktuell und erreichbar sein.

4) Prozessorientierung

Gesicherte Prozessabläufe mü

um Aufgaben definiert, kontrolliert, termingerecht und optimiert durchführen zu

können.

E

integrierten Datenbank gekoppelt mit integrierten grafischen Elementen. Daten

können sowohl grafisch als auch alphanumerisch angezeigt und editiert werden. Die


Auswahl der in das System zu übernehmenden Daten erfordert eine eindeutige

Regelung bezüglich Format, Umfang und Struktur dieser Daten und benötigt für alle

aufgenommenen Objekte eine eindeutige Kenzeichnungs- bzw.

Bezeichnungssystematik.

Moderne Systeme erlauben normalerweise einen Zugriff auf die Daten von

verschiedenen Standorten über Netzwerke oder das Internet. Dabei muss dieser

Zugriff bezüglich Zugriffsrechten und Sichten skalierbar sein und eine Kombination

Will man die bestehenden CAFM Systeme bezüglich ihrer Eignung zur Anwendung

in der Bauplanungsphase hin beurteilen, werden schnell Grenzen offensichtlich.

Moderne CAFM Systeme verfügen zwar normalerweise über eine Schnittstelle zu

gängigen Systemen des Computer Aided Architectural Design (CAAD), welche die

„Übernahme aller wichtigen Gebäudeinformationen inklusive der Geometrie erlaubt“

[70], zur Integration des Facility Management in die Bauplanungsphase sind diese

Geometriedaten allerdings nicht ausreichend. Hier sind weiterführende Informationen

wie z.B. Wärmedämmeigenschaften einzelner Bauteile oder auch Angaben über die

Verschattung von Bauteilen zur Bewertung einer Planungsentscheidung bezüglich

der „Minimierung der Ressourceneinsätze“ erforderlich.

Die Betrachtung der Übergeordneten Ziele des Facility Management nach Abbildung

1-1 zeigt deutlich, dass die benötigten Informationen zur Integration dieser Ziele in

die Bauplanungsphase weit über das Erfassen von Geometriedaten aus der

Bauplanungsphase hinausgeht.

von Sach- und Grafikdaten erlauben.

Zur Verarbeitung der Daten sollte das System flexible Möglichkeiten zur

Informationsabfrage, -auswertung, -präsentation und zur Reportgenerierung

bereitstellen.

3 Bauplanung 29

3 Bauplanung

Dieses Kapitel betrachtet neben den Grundlagen der Bauplanung die Ebenen,

Beteiligten, Phasen und Methoden der Bauplanung. Es werden dazu Grundlagen

erarbeitet und ihre Bedeutung für den Einsatz von Facility Management schon in der

Bauplanungsphase erläutert. Abschließend wird die Entstehung von

Planungsobjekten aufgezeigt.

3.1 Grundlagen

Zur Eingliederung des Managementprozesses Facility Management in den Planungs-

und Entwurfsprozess von Gebäuden und Anlagen müssen die Tätigkeiten und

Begriffe in diesem Prozess klar voneinander abgegrenzt werden.

„Planung wird als ein System beabsichtigter zukünftiger Handlungen verstanden.

Während ein Entwurf objektorientiert ist, ist Planung prozessorientiert. Es geht in der

Planung um die Typisierung von Prozessen. Der objektbezogene Entwurf ist der

letzte Teil des Planungsprozesses, sofern das Problem durch die Erstellung von

Gebäuden gelöst werden kann“ [35].

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) spricht ausschließlich

von Objektplanung, da außer dem Gebäude noch Freianlagen und raumbildende

Ausbauten in die Planung und den Entwurf einzubeziehen sind. In dieser Arbeit soll

der Begriff Bauplanung im Sinne von Objektplanung verwendet werden. Dabei

schließt die Bauplanung die Gebäudeplanung und die Planung von Installationen,

festen Einrichtungen und Außenanlagen ein.

„Planungsaufgaben im Bauwesen entstehen durch eine Mangelsituation (Bedarf)

oder eine Idee (Vision). Dabei soll für eine bestimmte oder unbestimmte Nutzung an

einem vorgegebenen Ort, in einer angemessenen Zeit, unter bestimmten

Bedingungen in städtebaulicher, funktionaler, gestalterischer und technisch-

wirtschaftlicher Hinsicht eine bauliche Anlage optimal vorbereitet werden“ [21].

30 3 Bauplanung

3.2 Bauplanungsebenen

Man unterscheidet sieben verschiedene Bauplanungsebenen, die unterschiedlich

motiviert die Möglichkeiten der Bauplanung begrenzen. Dabei unterstehen die

Ebenen 3 bis 7 als gleichberechtigte Ebenen der Politisch-administrativen und der

Rechtlichen Ebene (Ebene 1 und 2).

1) Politisch-administrative Ebene, z.B. Beschluss des Gemeinderates über die

Freigabe eines Geländes zur Bebauung

2) Rechtliche Ebene, z.B. Festlegungen in der LBO, gesetzliche Anforderungen

an die Gestaltung

3) Ökologisch-sozialräumliche Ebene, z.B. Aussagen zum Umgang mit

vorhandenem Baumbestand, Aussagen darüber, ob eine Wohnung

familiengerechtes Wohnen zulässt

4) Historische Ebene, z.B. Entscheidungen über den Erhaltungswert von

Gebäuden

5) Funktional-organisatorische Ebene, z.B. Aussagen über die Anzahl der

Zimmer eines Nutzungsbereiches, Erreichbarkeit von öffentlichen

Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten

6) Gestalterische Ebene, z.B. Aussagen über die Gestaltung von Baukörpern,

Fassaden, Proportionen, Tragwerksart

7) Technisch-wirtschaftliche Ebene, z.B. Aussagen über das Verhältnis von

Baukosten zu technischem Komfort oder Kosten von Finanzierung,

Unterhaltung und Nutzung zu den erwarteten Einnahmen aus dem Gebäude

Zur Integration von Facility Management in die Bauplanungsphase muss der Einfluss

von Facility Management in der funktional-organisatorischen Ebene (Ebene 5)

beginnen. Hier werden Entscheidungen über Standort und Nutzungsbereiche des

Objektes getroffen, die weitreichende Folgen für die Nutzungsphase haben. Über die

gestalterische Ebene (Ebene 6) hinaus, bei der z.B. Proportionen von Bauteilen und

Materialien bestimmt werden, muss Facility Management bis in die technisch-

wirtschaftliche Ebene (Ebene 7) hinein als maßgebliches Steuerungselement

verstanden werden.

3 Bauplanung 31

3.3 Bauplanungsbeteiligte

Betrachtet man die Vielzahl beteiligter Personen und Institutionen bei der Planung

und Erstellung von Bauwerken, so ist zu sehen, dass durch die verschiedenen Ziele

Interessenskonflikte zwischen den Bauplanungsbeteiligten entstehen können.

1) Der Bauherr als Auftraggeber oder Bauträger initiiert die Bauaufgabe, indem

er einerseits den Standort, den Umfang, die Qualität und den Zeit- und

Kostenrahmen vorgibt und andererseits Chancen und Risiken abwägt. In

Zusammenarbeit mit den Planern beauftragt er ggf. Fachingenieure,

Bauhandwerker und Lieferanten und holt Genehmigungen ein.

Ziel des Bauherrn ist dabei eine Minimierung der Baukosten unter Einhaltung

definierter Qualitäts-, Zeit-, Sicherheits- und Kostenvorgaben. Er sieht die

Immobilie als Wertanlage und ist an der Werterhaltung, langfristiger

Immobilienattraktivität und hoher Objektrendite interessiert.

2) Die Aufgabe der Ingenieure und Planer ist die zentrale Planungs-, Entwurfs-,

Beratungs- und Vertretungsfunktion im Bauherrenauftrag. Sie schließt meist

auch die Bauleitung ein. Fachingenieure erstellen Leistungen in

verschiedenen Gewerken (Vermessung, Statik, Installationen etc.) mit der

Vorgabe der termin- und sachgerechten Durchführung.

Ziel der an am Neubau beteiligten Ingenieure, Planer und Unternehmen ist

dabei primär die Maximierung des Gewinns aus dieser Leistungserstellung.

3) Der Nutzer des Objektes, der gleichzeitig auch Eigentümer oder Mieter sein

kann, fordert bei optimaler Nutzbarkeit des Objektes minimale

Nutzungskosten und ggf. ein hohes Maß an Flexibilität bezüglich

Nutzungsänderungen.

Ziel des Mieters ist es bei hoher Ausstattungsqualität und sichergestellter

Nutzungsqualität niedrige Miet- und Nebenkosten zu zahlen.

Ziel des Eigentümers als Nutzer ist die Werterhaltung seiner Immobilie bei

gleichzeitig geringen Nutzungskosten.

32 3 Bauplanung

Der Vollständigkeit halber müssen hier noch die genehmigenden Stellen für das

Bauvorhaben, die Bauaufsicht sowie die Finanzierungsträger als Planungsbeteiligte

erwähnt werden. Diese stellen allerdings eine Interessengruppe dar, die von der

Nutzungsphase des Objektes nur wenig betroffen ist. Ihre Beteiligung an der

Bauplanungsphase soll hier nicht weiter ausgeführt werden.

Die Integration des Facility Management in die Bauplanung beinhaltet die Integration

aller oben genannten Bauplanungsbeteiligten und ermöglicht dadurch eine

Sichtweise „über den Tellerrand hinaus“. So kann sich z.B. nach einer Kosten-

Nutzen-Untersuchung (vgl. Kap. 3.5) die die Belange des Facility Management

befriedigt die Notwendigkeit ergeben eine höhere Investition zu tätigen. Ist die

Anschaffung einer „teueren“ Installation z.B. wegen ihrer höheren

Bedienfreundlichkeit, längeren Lebensdauer und Emissionsarmut aus Facility

Management Sicht sinnvoll, so müssen ggf. die Interessen einzelner

Bauplanungsbeteiligter zurückstehen.

3.4 Bauplanungsphasen

Es existieren verschiedene Modelle zur Definition der Bauplanungsphasen. Hier

sollen die Leistungsphase nach HOAI und das 5-Phasen Modell nach Fuhrmann [21]

vorgestellt werden.

- Grundlagenermittlung

- Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)

- Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)

- Genehmigungsplanung

- Ausführungsplanung

Abbildung 3-1: Leistungsphasen nach HOAI [67]

3 Bauplanung 33

Rahmen-planung

Nutzungs-planung

Programm-planung

Entwurfs-planung

Ausführungs-planung

BAUPLANUNGBAUAUS-FÜHRUNG

BAU-NUTZUNG

Planungs-bewertung

Ausführungs-und Nutzungs-bewertung

Abbildu

Das 5 berlagerung bzw. Zusammenschau der

wic

versch hier

näher

truktur-

2) ng erfolgt die Phase der Nutzungsplanung, wobei

3) en Größe, Anzahl

4) Die Phase der Entwurfsplanung dient der Grundrissentwicklung, Raumbildung

de Darstellung aller Einzelheiten wie

Objektbeschreibung, Bauablaufplanung etc. vorgenommen.

ng 3-2: 5-Phasen Modell [21]

-Phasen Modell repräsentiert eine Ü

htigsten vorgenannten Phasen nach HOAI. Es gliedert die Bauplanung in fünf

iedene im Gegensatz zur HOAI auch zeitlich getrennte Phasen und soll

erläutert werden.

1) Innerhalb der Phase der Rahmenplanung werden der regionale und

kommunale Kontext überprüft, Bedarfsprognosen erstellt und z.B. S

und Standortplanung vorgenommen.

Zeitgleich zur Rahmenplanu

Nutzeraktivitäten und -anforderungen, Nutzungselemente und -bereiche,

funktionale, organisatorische und soziale Beziehungen, Flächenarten und -

verflechtungen identifiziert und definiert werden.

In der anschließenden Phase der Programmplanung werd

und Flächenbedarf von Funktionsbereichen definiert. Es entstehen

Raumgruppen und Räume in mit festgelegten Lage-, Zuordnungs- und

Ausstattungsbedingungen.

und der Baukörper- und Freiraumentwicklung. Es erfolgt die Bestimmung der

konstruktiven und formalen Gebäudestruktur und der Erschließungs-,

Zuordnungs-, Versorgungs- und Gestaltungskonzeption.

5) In der Phase der Ausführungsplanung wird danach die konstruktive und

formale Durcharbeitung und umfassen

34 3 Bauplanung

Als das für diese Arbeit geeignete Modell hat wurde das 5-Phasen Modell (Abbildung

3-2) identifiziert. Hier werden Bauplanungsaufgaben zeitlich strukturiert dargestellt

und eine Untergliederung der Gesamtaufgabe in Teilaufgaben vorgenommen. „Das

5-Phasen Modell hat sich hinsichtlich der Darstellung der Hauptinhalte und zeitlichen

Abfolge von Planungsphasen bewährt“ [21].

Zur Integration von Facility Management in die Bauplanungsphase kann Facility

Management in den ersten Phasen der Bauplanung, der Rahmen- und der

Nutzungsplanung, beginnen. Durch diese Integration muss eine Modifikation des 5-

Phasen-Modells erfolgen (vgl. Abbildung 3-3). Durch die Forderung nach einer

lanungsbewertung bezüglich der Nutzungsphase schon in der Bauplanungsphase

elbst muss ein neuer Kreislauf der ständigen Planungsüberprüfung bzw.

Planungsbewertung in die Darstellung mit aufgenommen werden. Entscheidungen

während der Bauplanungsphase sollen auf ihre Auswirkungen in der Nutzungsphase

hin überprüft und bewertet werden. Falls Änderungen notwendig werden muss das

Planungsergebnis erneut bezüglich der Nutzungsphase bewertet werden.

P

s

Rahmen-planung

Nutzungs-planung

Programm-planung planung planung

Entwurfs- Ausführungs-

BAUPLANUNGBAUAUS-FÜHRUNG

BAU-NUTZUNG

Planungs-bewertung

Ausführungs-und Nutzungs-bewertung

PLANUNGSBEWERTUNG bzgl. NUTZUNG

Abbildung 3-3: Modifiziertes 5-Phasen Modell (eigene Darstellung)

3.5 Bauplanungsmethoden

Normalerweise wird der Vorgang der Lösung als stufenweises Suchen, Prüfen und

Bewerten von Variationen vorgenommen. Besonders in der Architektur haben sich

3 Bauplanung 35

dabei weitere sog. Kreativitätstechniken wie z.B. der Morphologische Kasten nach F.

Zwicky (1966) entwickelt. „ Dabei wird das Gesamtproblem in einzelne Teilprobleme

teilung ihrer Vorteilhaftigkeit. „Als

rundlage für Planungsentscheidungen, aber auch für die nachträgliche

etäre Werte

monetär bewertet, bei der Nutzwertanalyse dagegen für alle Größen ein nicht

monetärer Nutzwert ermittelt. Die Kosten-Wirksamkeits-Analyse setzt nicht monetäre

Größen zu monetären Größen ins Verhältnis.

Eine Ausnahme dazu bildet die Ordinale Nutzenermittlung. Hier werden über

Ordinalskalen (z.B. besser und schlechter) einzelne Teilziele einander

gegenübergestellt und einzelne Varianten danach paarweise verglichen.

zerlegt und für jedes Teilproblem die möglichen Lösungen zusammengestellt“ [45].

Die endgültige Lösung erfolgt durch eine Variantenbewertung und -auswahl. Dabei

sollte sich das Gesamtziel aus Gründen der Nachvollziehbarkeit aus Teilzielen

zusammensetzen, die verschieden gewichtet als Summe das Gesamtziel ergeben.

Hier kann es durchaus auch Teilziele geben, die sich gegenseitig ausschließen oder

in ihrer Erreichbarkeit konträr verhalten.

Die Variantenbewertung erfolgt durch eine Beur

G

Erfolgskontrolle sind Investitionen im allgemeinen und Entwürfe im besonderen auf

ihre Vorteilhaftigkeit bzw. Wirtschaftlichkeit hin zu beurteilen“ [45]. Dabei sind

monetäre Ziele mit Hilfe der Verfahren der Investitionsrechnung zu bewerten. Sollen

parallel dazu auch nicht monetäre Konsequenzen erfasst werden, bietet sich eine

Nutzen-Kosten-Untersuchung an (Abbildung 3-4).

Verlangt eine Planungsaufgabe eine Beurteilung nach monetären und nicht

monetären Gesichtspunkten, müssen alle Zielgrößen in gleichartige Größen

konvertiert werden. So werden bei der Kosten-Nutzen-Analyse nicht mon

36 3 Bauplanung

Verfahren zurBeurteilung derVorteilhaftigkeit

Nutzen-Kosten-Untersuchungen

Kosten-Nutzen-Analyse

Nutzwertanalyse

Kosten-Wirksamkeits-Analyse

OrdinaleNutzenermittlung undPaarweiser Vergleich

Statische Verfahren

Verfahren der Investitionsrechnung

Dynamische Verfahren

Kosten-vergleichsrechnung

Gewinn-vergleichsrechnung

StatischeAmortisationsrechnung

Rentabilitätsrechnung

Kapitalwertmethode

Annuitätenmethode

DynamischeAmortisationsrechnung

Interne Zinsfuß-Methode

Abbildung 3-4: Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Investitionen (eigene Darstellung)

Will man die Bauplanungsqualität hinsichtlich ihrer späteren Nutzung vollständig

erfassen, müssen auch sog. „weiche Faktoren“ in der Bauplanung berücksichtigt

werden. Dabei werden Kosten nicht durch eine unmittelbare Planungsentscheidung,

ondern erst durch aus dieser Entscheidung weiterführende Konsequenzen bedingt.

it ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, die zum

bestimmt werden. Unverkennbar ist

lediglich, dass durch Arbeitsunzufriedenheit ein gewisses Maß an Krankenstand im

sten verursachen kann.

s

So lässt sich z.B. die Einsparung an Abwasserkosten durch die

Wasserrückhaltefähigkeit einer Dachbegrünung direkt beziffern, während dies für die

monetäre Auswirkung der Verbesserung der Luftqualität im Gebäude durch die Luft-

Reinigungsfähigkeit der Begrünung nicht gilt.

Ebenso wenig kann der weiche Faktor Arbeitszufriedenheit direkt monetär umgesetzt

werden. Arbeitszufriedenhe

einen durch die Arbeitsumgebung (Temperatur, Tageslichtversorgung,

Raumluftqualität, Freiraumbezug etc.) und zum anderen durch die Arbeitssituation

(Arbeitsaufgabe, Arbeitspensum, Kollegen etc.)

Unternehmen entsteht, welcher immense Ko

3 Bauplanung 37

Zur Bewertung der Bauplanungsvarianten (vgl. Kap. 12, Planungsbewertung) und zur

Ermittlung der Variante mit der größten Vorteilhaftigkeit wurde aus oben genannten

ründen die Nutzwertanalyse gewählt. So kann die Vielzahl an nicht direkt monetär

ewertbaren Planungsentscheidungen durch gewichtete Faktoren dem nicht

monetären Nutzwert „monetär bezifferbarer“ Planungsentscheidungen

gegenübergestellt werden.

Auf die Verfahren der Investitionsrechnung soll hier nicht näher eingegangen

werden, da es sich bei der Bauplanungsbewertung um ein gemischtes System aus

Parallel dem Durchlaufen des Bauplanungsprozesses (vgl. Abbildung 1-2) mit der

G

b

monetären und nicht monetären Zielen handelt.

3.6 Entstehung von Planungsobjekten

Lösung der zugehörigen Planungsaufgaben entstehen Planungsobjekte, die

innerhalb eines Planungsrahmens nach wirtschaftlichen, gestalterischen,

ökologischen etc. Gesichtspunkten gewählt werden.

Räumenund

Standortund

Beziehungen Außenanlagen

Gründung Bauweise Dämmungenund

Abdichtungen

Ausbauund

Einrichtungen

ZeitBauplanungsprozess

TechnischenAusrüstung

Planung von Planung von Planung der Planung der Planung vonTragendenBauteilen

Planung der Planung von Planung der

Abbildung 3-5: Planungsaufgaben innerhalb des Bauplanungsprozesses (eigene Darstellung)

Die dargestellte Reihenfolge soll als vereinfachte Darstellung verstanden werden, da

eine Planung von im Planungsprozess weiter zum Ende hin liegenden Objekten

jederzeit eine Änderung zeitlich davor liegender Objekte bedingen kann. Die ständige

Analyse und Beurteilung vorheriger Planungsschritte und Planungsentscheidungen

ist ein maßgebliches Instrument zum Erreichen hoher Planungsqualität. Gleichzeitig

überschneiden sich die Phasen der Definition von Planungsobjekten stark, so dass

deren Planung nicht als isolierter Vorgang verstanden werden darf.

38 3 Bauplanung

T

Planungsaufgaben

Plan

ungs

obje

kte


Bew

irtsc

ahftu

ngso

bjek

te


Rau

m(tr

agen

de)

Wan

dSt

ando

rt

Planung vonRäumen undBeziehungen

Rau

m(tr

agen

de)

Wan

dSt

ando

rt

TT

……

…...

Planung vonStandort und

Außenanlagen

Planung vontragendenBauteilen

……

PLANUNGSMATRIX

Optimierungder Bewirt-schaftungs-

prozesse

Minimierungder

Ressourcen-einsätze

Minimierungder

Belastungen

Optimierungder

Umgebungs-ressourcen

Stüt

ze

Stüt

ze…

.…

….

T Transformation

T

Abbildung 3-6: Entstehung von Planungsobjekten (eigene Darstellung)

Abbildung 3-6 zeigt die Entstehung von Planungsobjekten durch Lösung der

Planungsaufgaben innerhalb der Planungsmatrix. Dabei symbolisiert ein Kreuz in der

sog. Planungsmatrix, dass durch die Lösung einer Planungsaufgabe ein

Planungsobjekt mit zugehörigen Attributen entstanden ist. Die Transformation der

Planungsobjekte zu Bewirtschaftungsobjekten und ihre Zuordnung zu

Übergeordneten Zielen des Facility Management ist Thema des Kapitels 5

„Integration der Ziele des Facility Management in die Bauplanung“.

4 Baukosten 39

4 Baukosten Baukosten setzen sich über den Lebenszyklus der Immobilie hinweg aus

Erstellungskosten, Nutzungskosten und ggf. Umbaukosten oder Abriss- und

Entsorgungskosten zusammen. Dieses Kapitel soll die derzeitige Sichtweise auf

Baukosten und gängige Instrumente zur Kostenermittlung erläutern und sie auf ihre

Anwendbarkeit zur Integration von Facility Management schon in die

Bauplanungsphase hin bewerten.

4.1 Kosten der Bauerstellung im Hochbau nach DIN 276 Teil 1

Die Kosten der Bauerstellung werden nach DIN 276 in Kostengruppen gegliedert.

„Kosten im Bauwesen sind Aufwendungen für Güter, Leistungen Steuern und

Abgaben, die für die Vorbereitung, Planung und Ausführung von Bauprojekten

erforderlich sind.“ (nach DIN 276, 2.1) [8] Hier muss eine Abgrenzung zum

Kostenbegriff aus wirtschaftlicher Sicht vorgenommen werden. Kosten sind „der mit

Geld bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen sowie Abgaben bei der

Erbringung der betrieblichen Leistung“ [59]. Danach sind Kosten nach DIN 276

eigentlich im betriebswirtschaftlichen Sinn als Ausgaben zu verstehen, werden aber

wegen der Allgemeingültigkeit des Begriffes im Bauwesen weiterhin als Kosten

bezeichnet.

4.1.1 Kostengruppen der DIN 276

Baukosten unterteilen sich nach DIN 276 in sieben Hauptgruppen (100-700), wobei

diese wiederum in eine zweite und dritte Ebene aufgegliedert werden.

- Kostengruppe 100 Grundstück

- Kostengruppe 200 Herrichten und Erschließen

- Kostengruppe 300 Bauwerk - Baukonstruktionen

- Kostengruppe 400 Bauwerk - Technische Anlagen

- Kostengruppe 500 Außenanlagen

- Kostengruppe 600 Ausstattung und Kunstwerke

- Kostengruppe 700 Baunebenkosten

Als Bezugseinheiten der Kostengruppen werden Mengen (Flächen und Rauminhalte)

nach DIN 277 [73] (Teil 1) verwendet.

40 4 Baukosten

Dabei verwendete Größen sind:

Brutto-Grundfläche (BGF): die Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen

eines Bauwerks mit Nutzungsarten nach DIN 277-2 und deren konstruktive

Umschließungen.

Netto-Grundfläche (NGF): die Summe der nutzbaren, zwischen aufgehenden

Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.

Konstruktions-Grundfläche (KGF): die Summe der Grundflächen der aufgehenden

Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks.

Nutzfläche (NF): derjenige Teil der NGF, der der Nutzung des Bauwerks dient und

den Nutzungsarten 1-7 nach DIN 277-2 zugeordnet wird.

Technische Funktionsfläche (TF): derjenige Teil der NGF, der der Unterbringung

technischer Anlagen in Bauwerken dient und der Nutzungsart 8 nach DIN 277-2

zugeordnet wird.

Verkehrsfläche (VF): derjenige Teil der NGF, der dem Zugang zu den Räumen, dem

Verkehr innerhalb des Bauwerks und dem Verlassen dient und der Nutzungsart 9

nach DIN 277-2 zugeordnet wird

Brutto-Rauminhalt (BRI): der Rauminhalt des Bauwerks, der nach unten von der

konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen

des Bauwerks umschlossen wird. Er setzt Brutto-Grundflächen voraus.

Netto-Rauminhalt (NRI): die Summe der Rauminhalte aller Räume, deren

Grundflächen zur Netto-Grundfläche gehören.

Konstruktions-Rauminhalt (KRI): Summe der Rauminhalte der Bauteile, die Netto-

Rauminhalte umschließen

DIN 277 Teil 2 gliedert die Netto-Grundfläche nach Nutzungsarten und ordnet

Grundflächen und Räume den Nutzungsarten 1 bis 9 zu.

- Nutzungsart 1 Wohnen und Aufenthalt (HNF 1)

- Nutzungsart 2 Büroarbeit (HNF 2)

- Nutzungsart 3 Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente (HNF 3)

- Nutzungsart 4 Lagern, Verteilen und Verkaufen (HNF 4)

- Nutzungsart 5 Bildung, Unterricht, Kultur (HNF 5)

- Nutzungsart 6 Heilen und Pflegen (HNF 6)

- Nutzungsart 7 Sonstige Nutzungen (NNF)

4 Baukosten 41

- Nutzungsart 8 Betriebstechnische Anlagen (FF)

- Nutzungsart 9 Verkehrserschließung und -sicherung (VF)

4.1.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN 276

Innerhalb der Leistungsphasen der Bauplanung und -erstellung werden verschiedene

Kostenermittlungen vorgenommen.

1. Kostenrahmen

dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Bedarfsplanung sowie

für grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen und zur

Festlegung der Kostenvorgabe

2. Kostenschätzung

vorläufige Grundlage für Finanzierungsüberlegungen in Leistungsphase 2

(Vorplanung) nach HOAI [67]

3. Kostenberechnung

ähnlich zur Kostenschätzung jedoch von höherem Detaillierungsgrad in

Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) nach HOAI [67]

4. Kostenanschlag

Zusammenstellung von Auftragnehmerangeboten zzgl. Kosten für

Baugrundstück und Planungshonorar als genaueste und letzte Vorkalkulation

der zu erwartenden Investitionssumme in Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei

der Vergabe) nach HOAI [67]

5. Kostenfeststellung

Nachweis der tatsächlich entstandenen Höhe der Investition als Grundlage für

Vergleiche und Dokumentation auf Seiten des Architekten einerseits und für

die betriebliche Kostenrechnung des Gebäudenutzers andererseits in

Leistungsphase 8 (Bauüberwachung) nach HOAI [67]

4.2 Kosten der Baunutzung nach DIN 18960

Nach DIN 18960 [6] versteht man unter Nutzungskosten im Hochbau alle in

baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder

unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer

Beseitigung.

Die Nutzungskostenplanung ist die „Gesamtheit aller Maßnahmen der

Nutzungskostenermittlung, der Nutzungskostenkontrolle, der Nutzungskosten-

42 4 Baukosten

steuerung sowie dem Nutzungskostenvergleich einschließlich der vorgegebenen

Gebäudemanagementaufgaben.“ [6].

Baunutzungskosten sind zum einen von den Eigenschaften und Umgebungsfaktoren

des Objektes und zum anderen von der Nutzungsart und dem Verhalten der Nutzer

abhängig.

4.2.1 Kostengruppen der DIN 18960

Auch hier wird in Anlehnung an DIN 276 eine Unterteilung der Nutzungskosten in

Nutzungskostengruppen vorgenommen. Zur besseren Übersicht wird hier die zweite

Ebene der Kostengruppen ebenfalls dargestellt:

Kosten aus Gebäudeerstellung

Kostengruppe 100 Kapitalkosten

110 Fremdmittel

120 Eigenmittel

130 Abschreibungen

190 Kapitalkosten, sonstige

Kosten aus Gebäudenutzung

Kostengruppe 200 Objektmanagementkosten

210 Personalkosten

220 Sachkosten

230 Fremdleistungen

290 Objektmanagementkosten, sonstiges

Kostengruppe 300 Betriebskosten

310 Versorgung

320 Entsorgung

330 Reinigung und Pflege von Gebäuden

340 Reinigung und Pflege von Außenanlagen

350 Bedienung, Inspektion und Wartung

360 Sicherheits- und Überwachungsdienste

370 Abgaben und Beiträge

390 Betriebskosten, sonstiges

Kostengruppe 400 Instandsetzungskosten (Bauunterhaltungskosten)

410 Instandsetzung der Baukonstruktionen

4 Baukosten 43

420 Instandsetzung der Technischen Anlagen

430 Instandsetzung der Außenanlagen

440 Instandsetzung der Ausstattung

450 Instandsetzungskosten, sonstige

Nicht zu erfassen sind betriebsspezifische und produktionsbedingte Aufwendungen

wie:

Löhne und Gehälter

Maschinen, Geräte und Vergütungen aus der Erfüllung des

Betriebs- oder Produktionszwecks

Fernmeldegebühren

Büromaterial

Reisekosten

4.2.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN 18960

Arten der Nutzungskostenermittlung (parallel zu den Kostenermittlungsarten der DIN

276, vgl. Kap. 4.1.2:

1. Nutzungskostenrahmen

2. Nutzungskostenschätzung

3. Nutzungskostenberechnung

4. Nutzungskostenanschlag

5. Nutzungskostenfeststellung

Die Formen der Baunutzungskostenrechnung dienen als Vergleichsrechnung sowohl

in der Phase der Vorkalkulation als auch während der Gebäudeplanung.

Nachkalkulationsrechnungen werden im inner- oder zwischenbetrieblichen Vergleich

von Gebäuden gleicher Nutzungsart verwandt.

4.3 Bewertung der klassischen Betrachtungsweise von Baukosten

Mit den Kosten im Hochbau (DIN 276), ergänzt durch die Nutzungskosten im

Hochbau (DIN 18960), sind alle Ausgaben, die direkt aus der Gebäudeerstellung und

-nutzung von der Inbetriebnahme bis zur Beseitigung des Gebäudes resultieren,

44 4 Baukosten

erfasst. Allerdings sind diese Kosten zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer

Planungsalternative nur zum Teil aussagekräftig. So können die Erstellungskosten

nach DIN 276 schon nach einigen Jahren hinter der Summe der

Bewirtschaftungskosten einer Immobilie zurückbleiben. Die Entscheidung für die

„billigste“ Planungsvariante bei der Konzentration auf die reinen Baukosten kann also

auch zu einer sehr „teueren“ Wahl werden.

Ebenso reicht die reine Zuordnung der Flächen zu den Flächen und Nutzungsarten

nach DIN 277 [73] nicht aus. Hier ist es z.B. nicht möglich Außenflächen als Basis für

die Planung der Durchführung und Abrechnung von Diensten in Außenanlagen oder

z.B. durch Einbauten überdeckte Flächen zu definieren, die bei Flächendiensten wie

Reinigungsdiensten etc. möglicherweise nicht berücksichtigt werden müssen. Hier ist

die DIN 277 entsprechend den Anforderungen des Facility Management zu

erweitern. Zur Untersuchung der Planung unter Berücksichtigung von

Baunutzungskosten sei hier auf weiterführende Literatur wie „Planung unter

Berücksichtigung der Baunutzungskosten als Aufgabe des Architekten im Feld des

Facility Management“ [46], „Ein softwaregestütztes Berechnungsverfahren zur

Prognose und Beurteilung der Nutzungskosten von Bürogebäuden“ [74] oder das

„Legoe Projekt“ [68] verwiesen.

Bei der Integration von Facility Management in die Bauplanungsphase müssen

neben reinen Nutzungskosten nach DIN 18960 auch nicht monetär bezifferbare

Einflüsse berücksichtigt werden.

5 Integration der FM Ziele 45

5 Integration der Ziele des Facility Management in die Bauplanung

Facility Management soll als umfassende Disziplin in der Bauplanung dienen und

dabei die relevanten Bauplanungsebenen, Bauplanungsbeteiligten und

Bauplanungsphasen integrieren (vgl. Abbildung 5-1).

FACILITY

MANAGEMENTBauplanungsebenen

Funktional-organisatorische Ebene

Gestalterische Ebene

Technisch-wirtschaftliche Ebene

Bauplanungsbeteiligte

Bauherr

Ingenieure und Planer

Nutzer

Bauplanungsphasen

Rahmenplanung

Nutzungsplanung

Programmplanung

Entwurfsplanung

Ausführungsplanung

Abbildung 5-1: Facility Management in der Bauplanung (eigene Darstellung)

Auf der Basis dieser Einordnung von Facility Management in die Bauplanung werden

im Folgenden planungsabhängige Parameter zur Beeinflussung der Übergeordneten

Ziele des Facility Management nach Abbildung 2.6 definiert. Die detaillierte Analyse

dieser Parameter liefert relevante Planungsobjekte, die zu Bewirtschaftungsobjekten

transformiert werden. Diese Bewirtschaftungsobjekte sind Komponenten, die in der

Bauplanungsphase hinsichtlich des gesamten Lebenszyklusses eines Bauwerks

stark beeinflusst werden können. Eine hierarchische Gliederung dieser

Bewirtschaftungsobjekte und die Darstellung der Abhängigkeiten der

Bewirtschaftungsobjekte untereinander legen die Grundlage zur Planungsbewertung

d.h. zur Erstellung eines Bewertungsmodells um verschiedene

Bauplanungsvarianten vergleichen und die Variante mit dem größten Nutzwert

hinsichtlich ihrer Vorteilhaftigkeit bezüglich der Übergeordneten Ziele des Facility

Management bestimmen zu können.

5.1 Kosten im Hochbau und deren Planungsabhängigkeit

Durch die Nutzung von Gebäuden und Anlagen entstehen Nutzungskosten, deren

Höhe zum Teil schon in der Planungsphase entscheidend beeinflusst werden kann.

46 5 Integration der FM Ziele

Eine Gliederung der Nutzungskosten nach Kostengruppen findet sich sowohl in der

DIN 18960 [6] als auch in der GEFMA-Richtlinie 200 [27] welche hier als Basis zur

Identifikation planungsrelevanter Kosten zu Grunde gelegt werden.

Primäres Ziel des Facility Management ist es Nutzungskosten zu minimieren. Dabei

wird in der Literatur einhellig die Meinung vertreten, dass die Kostengruppen 100

(Kapitalkosten) und 200 (Objektmanagementkosten) nach DIN 18960 (vgl. Kap.

4.2.1) durch den Einsatz von Facility Management nicht zu beeinflussen sind. Die

Kostengruppe 300 (Betriebskosten) dagegen wird als stark zu beeinflussend und

Kostengruppe 400 (Instandsetzungskosten) als mäßig zu beeinflussend identifiziert

[51].

KOSTENGRUPPEN NACH DIN 18960 PA

100 Kapitalkosten ja

200 Objektmanagementkosten nein

300 Betriebskosten ja

400 Instandsetzungskosten (Bauunterhaltungskosten) ja

Tabelle 5-1: Planungsabhängigkeit (PA) der Kosten im Hochbau

Obwohl die Kapitalkosten in der Bauplanungsphase durch die Festlegung der Höhe

der Erstellungskosten sehr wohl stark zu beeinflussen sind, werden diese aus der

klassischen Sicht des Facility Management als nicht oder nur indirekt beeinflussbar

identifiziert. Im Focus des Facility Management stehen die Nutzungskosten von

Gebäuden, da diese in ihrer Höhe die Baukosten schon nach kurzer Zeit um ein

Vielfaches übersteigen können [36].

Integriert man Facility Management jedoch schon in die Bauplanungsphase so muss

die Kostengruppe 100 durchaus als beeinflussbar angesehen werden. Ist z.B. aus

Sicht des Facility Management die Wahl eines Bauteils mit langer Lebensdauer und

dadurch eventuell höheren Anschaffungskosten sinnvoll, werden Kapitalkosten

beeinflusst. Hier muss eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung parallel zur

Variantenbewertung aus Sicht des Facility Management klären, ob die

Vorteilhaftigkeit der ggf. teueren Variante gegeben ist. „Obwohl bei Bauplanung und -

durchführung eine eiserne Kostendisziplin von den am Bau Beteiligten eingefordert


wird, bezieht sich diese in aller Regel nur auf das Investitionsvolumen und in den

seltensten Fällen auf die absolut notwendige Berücksichtigung der Betriebskosten“

[71].

5.2 Leistungen des Facility Management und deren Planungsabhängigkeit

Facility Management zeichnet sich durch das Bereitstellen von Diensten rund um

Gebäude und Anlagen aus. Diese gezielten Prozesse in der Nutzungsphase sollen

das Unternehmen im Kerngeschäft unterstützen.

Geregelt werden diese Aktivitäten z.B. in der DIN 32736 [9], der DIN EN 15221-1 [72]

und in der GEFMA-Richtlinie 100 [22], die hier als Basis zur Identifikation

planungsabhängiger Leistungen im Facility Management zu Grunde gelegt werden.

Im Folgenden sollen die in diesen Regelwerken definierten Leistungen in der

Nutzungsphase hinsichtlich ihrer Planungsabhängigkeit untersucht werden. Eine

ausführliche Untersuchung dieser als planungsabhängig identifizierten Prozesse ist

Inhalt des Kapitels 7. Dabei werden sowohl die Beeinflussbarkeit der

Nutzungskosten als auch die Möglichkeiten der Prozessunterstützung der

Bewirtschaftungsprozesse schon in der Bauplanungsphase untersucht.

In dieser Arbeit wird der Begriff Planungsabhängigkeit als Synonym für die starke

Beeinflussbarkeit der Bewirtschaftungskosten (Nutzungskosten), der Funktionalität,

des Ressourceneinsatzes und der Umgebungsfaktoren durch Entscheidungen in der

Planungs- und Entwurfsphase von klassischen Büro- und Verwaltungsgebäuden

inklusive ihrer Ausstattung und Außenanlagen verwendet.

5.2.1 Übergeordnete Leistungen

Die Richtlinie GEFMA 100 definiert die Aktivitäten der Nutzungsphase durch die auch

in der DIN 18960 festgelegten Begriffe technisches, infrastrukturelles und

kaufmännisches Gebäudemanagement. Erweitert wird diese Auflistung in GEFMA

100 durch „Übergeordnete Leistungen“, die „alle Aufwendungen im Zusammenhang

mit der Leitung des Facility Management, der Konsultation externer Berater sowie

dem Einsatz eines zentralen EDV-Systems für die Gebäudebewirtschaftung“ (nach

GEFMA 100) [22] enthalten. Übergeordnete Leistungen sind kein Bestandteil der DIN

EN 15221-1 [72].


ÜBERGEORDNETE LEISTUNGEN PA

Leitung Facility Management nein

Consulting für FM nein

Zentrale Datenhaltung nein

Sonstige übergeordnete Leistungen nein

Tabelle 5-2: Planungsabhängigkeit (PA) der Übergeordneten Leistungen

Die Leitung des Facility Management, Consulting und zentrale Datenhaltung müssen

in vollzählig als planungsunabhängig angesehen werden. Personalkosten für Facility

Manager und externe Berater sowie Lizenz- und Wartungskosten eines eingesetzten

EDV-Systems (CAD, CAFM, Raumbuch etc.) sind zum einen von der aktuellen

Marktsituation abhängig und zum anderen durch die gewünschte Detailtiefe bei der

Aufnahme der Daten in das System bestimmt. Zudem beeinflussen auch

Entscheidungen über eine Einzel- oder Mehrplatzinstallation bzw. die Anzahl und

Qualität der ausgewählten Module des eingesetzten Systems die Höhe der

Anschaffungs- und Wartungskosten. Diese Parameter können im Allgemeinen in der

Bauplanungsphase nicht beeinflusst werden.

Basis für Dienste im Facility Management sind Daten, die zum großen Teil schon in

der Planungsphase von Objekten anfallen und in geeigneter Form und Detailtiefe in

die Nutzungsphase übergeben werden müssen. Die Datenübernahme aus der

Planungsphase in die Nutzungsphase von Objekten wird in dieser Arbeit allerdings

nicht als Identifikationskriterium für Planungsabhängigkeit herangezogen. Anfallende

Daten müssen zur Durchführung von Leistungen des Facility Management

unabhängig von der Planungsqualität in die Nutzungsphase übernommen werden.

5.2.2 Technisches Gebäudemanagement

Das Technische Gebäudemanagement ist Bestandteil beider Regelwerke, sowohl

der GEFMA 100 als auch der DIN 32736. Es „umfasst alle Leistungen, die zum

Betreiben und Bewirtschaften der baulichen und technischen Anlagen eines

Gebäudes erforderlich sind“ (nach DIN 32736, 2.2) [9], bzw. „alle Tätigkeiten, die für

Pflege und Bewirtschaftung, für die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit und für die


Erhaltung von Gebäude, gebäudetechnischen Anlagen und Außenanlagen

notwendig sind.“ (nach GEFMA 122) [24]

Die DIN EN 15221-1 [72] gliedert die Aufgaben des Technischen

Gebäudemanagements zum großen Teil bei den Unterkategorien „Unterbringung“

und „Technische Infrastruktur“ unter der Hauptkategorie „Fläche und Infrastruktur“

sowie bei der Kategorie „Information und Kommunikation“ unter der Hauptkategorie

„Mensch & Organisation“ ein.

TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT PA

Betreiben, Instandhalten, Hausmeisterdienst ja

Modernisieren, Sanieren, Umbauen, Unterhalten (Instandsetzen) ja

Energiemanagement ja

Informationsmanagement, Technisches Objektmanagement ja

Versorgen teils

Dokumentieren nein

Technische Gewährleistung nein

Transportdienste nein

Tabelle 5-3: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Technischen Gebäudemanagements

Die Prozesse im technischen Gebäudemanagement können zum großen Teil als

planungsabhängig angesehen werden. So wird z.B. der Betriebsbedarf durch den

Installationsgrad des Gebäudes bestimmt. Hochtechnisierte Gebäude besitzen einen

weitaus höheren Betriebsbedarf als weniger hoch technisierte Gebäude. Auch die

Prozesse Sanieren, Umbauen, Modernisieren und Unterhalten von Bauwerken,

Bauteilen, Installationen, Einbauten und Außenanlagen sind im hohen Maße als

planungsabhängig zu bewerten. Hier kann schon im Vorfeld durch die geeignete

Auswahl von Installationen und Bauteilen auf gute Bedienbarkeit,

Wartungsfreundlichkeit und Langlebigkeit der Komponenten hingearbeitet werden.

Ebenso können die Ziele des Energiemanagements wie z.B. eine

verursachergerechte Zuordnung von Medienverbräuchen durch die fachgerechte

Planung der Anordnung von Stoffstrom-Zählern unterstützt werden.


Das Informationsmanagement beinhaltet die „Konzeption, Bewertung und

Entscheidung hinsichtlich des Einsatzes von Informations-, Kommunikations- und

Automationssystemen“ [9] und sollte z.B. wegen der Beeinflussung anderer Bauteile

durch Leitungsführungen etc. möglichst früh im Bauplanungsprozess integriert

werden.

Die Versorgung mit Verbrauchsmedien ist Aufgabe der Energie und

Versorgungsunternehmen und kann als von der Bauplanung entkoppelte Aufgabe

verstanden werden. Versorgung beinhaltet allerdings auch den Betrieb von

versorgungstechnischen Anlagen und wird somit als teilweise planungsabhängig

eingestuft, da hierzu schon in der Planungsphase Installationen dimensioniert und

ausgewählt werden müssen.

Die als planungsabhängig identifizierten Dienste des Technischen

Gebäudemanagements werden zu den Prozessen:

- Energiemanagement

- Betrieb und Instandhaltung

- Umbau und Nutzungsänderung

zusammengefasst und als zu optimierende Prozesse dem Übergeordneten Ziel

„Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen“ zugeordnet.

Die planungsabhängigen Aufgaben der Versorgung gehen als Parameter zur

Minimierung des Einsatzes von

- Primärenergie

- Trinkwasser

- Strom

in das Übergeordnete Ziel „Minimierung von Ressourceneinsätzen“ ein.

Von der Planungsabhängigkeit ausgenommen werden hier die technische

Gewährleistung, die sich mit Mängelbeseitigung, Gewährleistungsansprüchen und

der Beweissicherung befasst, die Dokumentation und Transportdienste.

Dokumentationen sind als Ergebnis einer Planungstätigkeit erst zu einem späteren

Zeitpunkt verfügbar und müssen in geeignetem Format, Umfang und geeigneter

Struktur in die Nutzungsphase übergeben werden, können aber in der

Bauplanungsphase selbst nicht beeinflusst werden. Auch die Weiterbehandlung von


Daten und Dokumentationen im Informationsmanagement bleiben der

Nutzungsphase vorbehalten.

Transportdienste beinhalten z.B. Fuhrparkverwaltung, Fahrbereitschaft und

Botendienste und werden als von der Bauplanung als nicht zu beeinflussen bewertet.

5.2.3 Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Tabelle 5-4 zeigt die Dienste des Infrastrukturellen Gebäudemanagements nach DIN

EN 15221-1 und DIN 32736 und GEFMA 100.

INFRASTRUKTURELLES GEBÄUDEMANAGEMENT PA

Dienste in Außenanlagen, Gärtnerdienste, Winterdienste ja

Reinigungs- und Pflegedienste ja

Sicherheitsdienste ja

Umzugsdienste ja

Entsorgen ja

Verpflegungsdienste, Speisenverpflegung /Kantine / Catering nein

DV-Dienstleistungen nein

Interne Postdienste nein

Kopier-/Druckdienste nein

Parkraumbetreiberdienste nein

Waren- und Logistikdienste nein

Zentrale Telekommunikationsdienste nein

Wäschereidienste nein

Büro-Service nein

Betriebsärztlicher Dienst nein

Tabelle 5-4: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Infrastrukturellen Gebäudemanagements


Im infrastrukturellen Gebäudemanagement wurden Dienste um Gebäude und

Anlagen wie Gärtnerdienste, Reinigungsdienste, Sicherheitsdienste, Umzugsdienste

und Entsorgung als planungsabhängig identifiziert. Diese Dienste kommen z.B. direkt

mit baulichen Objekten in Berührung. So ist z.B. eine ausreichende Anzahl von

Wasser- und Stromanschlüssen für die Durchführung von Gärtnerarbeiten vorteilhaft.

Ebenso spielt die Auswahl von Oberflächenmaterialien eine entscheidende Rolle bei

der Durchführung von Reinigungsdiensten. Auch sollte schon in der

Bauplanungsphase über den Einsatz sicherheitstechnischer Einrichtungen wie z.B.

einbruchhemmende Verglasungen entschieden werden.

Die Durchführung von Umzugsdiensten wird ebenfalls durch bauliche Maßnahmen

beeinflusst. So kann z.B. durch eine niveaugleiche Grundrissplanung der Transport

von Umzugsgut erleichtert werden. Auch für die Entsorgung von Abfällen sollten in

der Bauplanung erforderliche Flächen vorgesehen werden.

Zusammengefasst werden die planungsabhängigen Dienste im infrastrukturellen

Gebäudemanagement zu:

- Dienste in Außenanlagen

- Reinigung

- Sicherheitsmanagement

- Umzugsmanagement.

- Entsorgung

und als zu optimierende Prozesse dem Übergeordneten Ziel „Optimierung von

Bewirtschaftungsprozessen“ zugeordnet.

Die übrigen Dienste des infrastrukturellen Gebäudemanagements dienen der

direkten Unterstützung der Nutzer wie z.B. Verpflegungsdienste, DV-Dienste, interne

Postdienste, Kopier- und Druckdienste oder Wäschereidienste und sind von der

Bauplanung unabhängige Dienste, deren Kosten und Durchführbarkeit sich

überwiegend erst in der Nutzungsphase beeinflussen lassen.

5.2.4 Kaufmännisches Gebäudemanagement

Tabelle 5-5 zeigt die Dienste des Kaufmännischen Gebäudemanagements nach DIN

EN 15221-1, DIN 32736 und GEFMA 100.


KAUFMÄNNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT PA

Beschaffungsmanagement nein

Kostenplanung und -kontrolle nein

Objektbuchhaltung nein

Vertragsmanagement nein

Vermarktung von Mietflächen nein

Tabelle 5-5: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Kaufmännischen Gebäudemanagements

Die Dienste des kaufmännischen Gebäudemanagements werden vollständig als

planungsunabhängig angesehen. Daten aus der Bauplanungsphase müssen zwar

zur Durchführung der Dienste des kaufmännischen Gebäudemanagements zur

Verfügung stehen, deren Inhalt aber beeinflusst die Durchführung der Dienste des

kaufmännischen Gebäudemanagements nicht. Als Grenzdisziplin wird hier lediglich

die Vermarktung von Mietflächen angesehen. Die Steigerung der Attraktivität von

Flächen ist allerdings hier als übergeordnetes Ziel im Flächenmanagement enthalten.

5.2.5 Flächenmanagement

Tabelle 5-5 zeigt die Dienste des Flächenmanagements nach DIN 15221-1 und DIN

32736. Die einfachere Teilung des Flächenmanagements nach GEFMA 100 in

„Flächendokumentation“ und „Flächenanalyse/-optimierung“ kann als Bestandteil der

Aufteilung nach DIN angesehen werden.

FLÄCHENMANAGEMENT PA

Nutzerorientiertes Flächenmanagement ja

Anlagenorientiertes Flächenmanagement ja

Immobilienwirtschaftlich orientiertes Flächenmanagement teils

Serviceorientiertes Flächenmanagement nein

Dokumentation und Einsatz informationstechnischer Systeme im Flächenmanagement nein

Tabelle 5-6: Planungsabhängigkeit (PA) der Dienste des Flächenmanagements


Flächenmanagement sollte schon in der Bauplanungsphase beginnen und

umschließt alle anderen Bereiche des Gebäudemanagements. Die Aufstellung eines

geeigneten Raumprogramms oder die Planung von Reserveflächen beeinflusst direkt

die Durchführung von Diensten auf diesen Flächen in der Nutzungsphase von

Objekten. Das Nutzerorientierte Flächenmanagement beinhaltet die

Nutzungsplanung, die als wichtiger Bestandteil der Bauplanung anzusehen ist.

Anlagenorientiertes Flächenmanagement beschäftigt sich z.B. mit der

Raumkonditionierung und gibt damit Sollwerte für Leistungen des Technischen

Gebäudemanagements vor.

Ein sinnvolles Fassadenachsmaß erlaubt höhere Variabilität bei der Definition von

Mieteinheiten und dient somit dem Immobilienwirtschaftlich orientierten

Flächenmanagement.

Der Parameter

- Flächenmanagement

wird als zu optimierender Prozess dem Übergeordneten Ziel „Optimierung von

Bewirtschaftungsprozessen“ zugeordnet.

Bis auf die oben genannte Ausnahme kann aus immobilienwirtschaftlicher und

serviceorientierter Sicht das Flächenmanagement in der Bauplanungsphase nur

wenig beeinflusst werden. So sind z.B. die Belegungssteuerung und die Verpflegung

von Konferenzräumen Tätigkeiten der Nutzungsphase, die in der Bauplanungsphase

nicht beeinflusst werden können. Zur effizienten Vermarktung einer Mietfläche im

Rahmen des Immobilienwirtschaftlichen Flächenmanagements oder als Grundlage

zur Abrechnung einer Dienstleistung auf einer Fläche sind allerdings Daten aus dem

Anlagenorientierten Flächenmanagement und Nutzerorientierten

Flächenmanagements erforderlich.

5.3 Integration der Übergeordneten Ziele des Facility Management in die Bauplanungsphase

5.3.1 Analyse der Übergeordneten Ziele des Facility Management

Der erste Schritt zur Integration der in Kapitel 2 erarbeiteten Übergeordneten Ziele

des Facility Management (vgl. Abbildung 2-7) ist die Analyse der Übergeordneten

Ziele des Facility Management auf ihre Beeinflussbarkeit durch Planungsobjekte. In


Abbildung 5-2 werden die Übergeordneten Ziele des Facility Management mit ihren

Parametern zur Beeinflussung in der Bauplanungsphase dargestellt.

ÜBERGEORDNETE ZIELE DE ILITY MANAGEMENTS FAC

Minimierung Optimierung Optimierung

ressourcen

MinimierungderRessourcen-

einsätze

der Bewirt-schaftungs-

prozesse

derUmgebungs-

Querschnitts-zieleder

Belastungen

Primärenergie Dienste inAußenanlagen

EnergiemanagementStrom

Wasser Abfall-Entsorgung

Reinigung

Betrieb undInstandhaltung

Sicherheitsdienst

Umzugsmanagement

Umbau undNutzungsänderung

Flächenmanagement

Abfall

Abwasser

Raumluftqualität

Thermische

Tageslichtnutzung

Freie LüftungBehaglichkeit

AkustischeBehaglichkeit Dachbegrünung

Regenwasser-nutzung

Abbildung 5-2: Parameter zur Beeinflussung der Übergeordneten Ziele des Facility Management (eigene Darstellung)

Parameter zur Beeinflussung des Übergeordneten Zieles „Minimierung der

sind der Bedarf an Primärenergie, Strom und Wasser (vgl.

n Büro- und Verwaltungsgebäuden entstehenden

Ressourceneinsätze“

Abbildung 5-2).

Die in der Nutzungsphase vo

Belastungen sind im Allgemeinen zu entsorgende Abfälle und Abwässer (vgl.

Abbildung 5-2). Sie dienen als relevante Parameter zur Beeinflussung des

Übergeordneten Zieles „Minimierung der Belastungen“ schon in der Planungsphase.


Abbildung 5-3 zeigt schematisch die Ermittlung der anfallenden Kosten aus Bedarf

(Primärenergie, Strom, Trinkwasser) bzw. Anfall (Abfall, Abwasser) und Kostensatz.

Kosten[€/Zeiteinheit]

Bedarf bzw. Anfall[Volumeneinheit/

Zeiteinheit]

Kostensatz[€/Volumeneinheit]

In der Bauplanung nicht beeinflussbar

In der Bauplanung teilweise beeinflussbar

Kosten = n x Kostensatzmit: n = Bedarf an Verbrauchsmedien

oder Anfall an Belastungen

Abbildung 5-3: Kosten für den Bezug von Ressourcen bzw. die Entsorgung von Belastungen –schematisch- (eigene Darstellung)

In der Bauplanungsphase können diese Kosten nach Abbildung 5-3 maßgeblich über

den Bedarf bzw. den Anfall beeinflusst werden. So kann beispielsweise. die Auswahl

von Bauteilen mit hohem Wärmedämmstandard den Bedarf an Heizenergie gering

halten. Ebenso kann die Planung des Einbaus Wasser sparender Installationen den

Anfall an Abwasser gering halten.

Der Kostensatz ist als marktabhängige Größe im Allgemeinen in der

Bauplanungsphase nicht zu beeinflussen.

Das Übergeordnete Ziel „Optimierung der Bewirtschaftungsprozesse“ wird durch die

in 5.2 als planungsabhängig identifizierten Leistungen des Facility Management

beeinflusst (vgl. Abbildung 5-2). Ein Schema zur Ermittlung der anfallenden Kosten

für diese Leistungen des Facility Management zeigt Abbildung 5-4.


Kosten[€/Zeiteinheit]

Bedarf[1/Zeiteinheit]

Kostensatz[€/Zeiteinheit]

In der Bauplanung nicht beeinflussbar

In der Bauplanung teilweise beeinflussbar

Anzahl, Länge,Fläche oder Volumen

[Maßeinheit]

Effektivität[Maßeinheit/Zeiteinheit]

Kosten = Bedarf x n x 1/Effektivität x Kostensatzmit: n = Anzahl, Länge, Fläche oder Volumen

Abbildung 5-4: Kosten von Bewirtschaftungsprozessen -schematisch- (eigene Darstellung)

Maßgebende Einflussfaktoren aus der Bauplanungsphase auf die Kosten für Facility

eimischer Pflanzen in Pflanz- und

flächen anfallen.

tion dieser Dienstleistung. Hier kann

chon in der Bauplanung auf eine Maximierung der Effektivität hingearbeitet werden.

durch freistehende Stützen, zahlreiche Abwinkelungen oder Nischen

höhere Ko

Management Leistungen wie Reinigung, Dienste in Außenanlagen etc. sind der

Bedarf an einer Leistung, die aufzubringende „Menge“ der Leistung und die

Effektivität bei der Durchführung dieser Leistung.

Zur Minimierung der Kosten sollte der Bedarf an einer Leistung gering gehalten

werden. So kann z.B. die Auswahl einh

Grünanlagen den Einsatzbedarf von Gärtnerdiensten gegenüber der Wahl exotischer

Pflanzen mit hohem Pflegeaufwand verringern.

Ebenso sollte die Menge der zu behandelnden Elemente (Anzahl Einzelelemente,

Längen, Flächen, Volumina) zur Durchführung einer Dienstleistung möglichst gering

gehalten werden. Durch die Minimierung der Verkehrsflächen im Außenbereich

können ggf. geringere Kosten zur Behandlung dieser Flächen beim Winterdienst

gegenüber großen Verkehrs

Im Mittelpunkt der Effektivität einer Dienstleistung steht der Prozess mit Planung,

Vorbereitung, Durchführung und Dokumenta

s

So kann z.B. ein quadratischer Raum ohne einragende Bauteile oder freistehende

Stützen im Allgemeinen schneller und damit effektiver gereinigt werden als ein

Raum, der

mplexität besitzt.


Auch für der Kostensatz im Allgemeinen in der

- Thermische Behaglichkeit

l des Gebäudestandortes an einer

ße durch erhöhte Lärmimmission für die Akustische

Behaglich ünstiger als die Standortwahl an einer weniger

geneigten Verkehrsaufkommen.

Zusätzlich elen wurde eine Spalte für Querschnittsziele

rschnittsziel die Parameter

ie oder auch die thermische

h Strom

Dienstleistungen gilt, dass

Bauplanungsphase nicht zu beeinflussen ist.

Maßgebliche Parameter zur Beeinflussung des Übergeordneten Zieles „Optimierung

der Umgebungsressourcen“ (vgl. Abbildung 5-2) in der Bauplanungsphase sind die

Parameter

- Raumluftqualität

- Akustische Behaglichkeit

Sie dienen als „weiche Parameter“ z.B. zur Optimierung der Arbeitszufriedenheit und

Erhaltung der Gesundheit der Gebäudenutzer und lassen sich nicht oder nur sehr

schwer monetär bewerten. So ist z.B. die Wah

stark geneigten Stra

keit im Allgemeinen ung

Straße bei gleichem

zu den Übergeordneten Zi

eingeführt. Diese Querschnittsziele repräsentieren entweder optionale

Bauplanungsziele oder solche Ziele, die durch ihren vielfältigen Einfluss nicht nur

einem der Übergeordneten Ziele zuzuordnen ist.

Querschnittsziele sind

- Tageslichtnutzung

- Freie Lüftung

- Dachbegrünung

- Regenwassernutzung

So begünstigt z.B. die Dachbegrünung als Que

Raumluftqualität, den Einsatz von Primärenerg

Behaglichkeit. Wird dagegen Regenwassernutzung angestrebt, kann eine

Dachbegrünung nur mit aufwändiger Wasserreinigung realisiert werden, ihr Fehlen

ist daher in diesem Fall im Bauplanungsprozess nicht negativ zu bewerten.

Eine ausreichende Tageslichtnutzung dagegen trägt einerseits zur Steigerung des

Wohlbefindens der Gebäudenutzer bei, kann aber bei richtigem Einsatz auc

und Primärenergie einsparen. Hier gibt es kein eindeutiges Übergeordnetes Ziel dem

optimale Tageslichtnutzung zugeordnet werden kann.


5.3.2 Identifikation relevanter Planungsobjekte

Die Verknüpfung der Parameter der Übergeordneten Ziele des Facility Management

mit den aus der Lösung verschiedener Bauplanungsaufgaben entstandenen

lanungsobjekten liefert relevante Planungsobjekte. Dabei sind relevante

lanungsobjekte diejenigen Planungsobjekte, die in der Bauplanungsphase die

Übergeordneten Ziele des Facility Management stark beeinflussen können.

Abbildung 5-5 zeigt beispielhaft die Entstehung des Planungsobjektes Decke mit

Attributen während der Lösung verschiedener Planungsaufgaben entlang des

Bauplanungsprozesses. Dabei ist das Planungsobjekt Decke als Raumdecke mit

entsprechender Unterseite zu verstehen. Die Oberseite einer Geschossdecke

existiert als eigenes Planungsobjekt Fußboden im Modell.

P

P

Dämmungund

Abdichtungen

en Ausbauund

Einrichtungen

Bauplanungsprozess

Planung vonTragendenBauteilen

Planung r Planung vonde

Zeit

BauweisePlanung der

Bauweiseggf. Material

...

Dickeggf. MaterialTragfähigkeit

...

DECKE DECKE DECKE

Wärmedämm-/Schalldämm-eigenschaften

…

Planung derTechnischenAusrüstung

DECKE DECKE

Räumenund

Beziehungen

Standortund

Außenanlagen

GründungPlanung von Planung von Planung der

DECKE

FormLänge

PutzAnstrich

Durchbrüche...

Breite...

...

Abbildung 5-5: Beispiel: Entstehung des Planungsobjektes Decke (eigene Darstellung)

Zunächst ist die Analyse der Übergeordneten Ziele des Facility Management auf ihre

Beeinflussbarkeit durch das Planungsobjekt Decke durchzuführen. Viele

Eigenschaften aus der Bauplanungsphase sind für die Übergeordneten Ziele des

Facility Management von Bedeutung wie z.B. die Wärmedämmeigenschaften für das

Übergeordnete Ziel „Minimierung der Ressourceneinsätze“ im Bezug auf den

Heizenergieverbrauch. In diesem Fall ist zu sehen, dass das Planungsobjekt Decke

ein relevantes Planungsobjekt darstellt.


5.3.3 Transformation der Planungsobjekte in Bewirtschaftungsobjekte

Die entstandenen relevanten Planungsobjekte müssen im nächsten Schritt zu

Bewirtschaftungsobjekten transformiert werden (vgl. Abbildung 5-6).

T

Planungsaufgaben

Plan

ungs

obje

kte


Bew

irtsc

ahftu

ngso

bjek

te

Planung vonRäumen undBeziehungen

Rau

m(tr

agen

de)

Wan

dSt

ando

rt

TT

……

…...

Planung vonStandort und

Außenanlagen

Planung vontragendenBauteilen

……

PLANUNGSMATRIX


Rau

m(tr

agen

de)

Wan

dSt

ando

rt

Optimierungder Bewirt-schaftungs-

prozesse

Minimierungder

Ressourcen-einsätze

Minimierungder

Belastungen

Optimierungder


Stüt

ze

Stüt

ze…

.…

….

T Transformation

T

Abbildung 5-6: Beziehung zwischen Planungsobjekt und Bewirtschaftungsobjekt (eigene Darstellung)


Abbildung 5-7 zeigt eine solche Transformation schematisch auf.

TPLANUNGSOBJEKT

BEWIRT-SCHAFTUNGS-

OBJEKT

Attribut 1

Attribut 2

Attribut 3

Attribut 4

Attribut 1

Attribut 5

Attribut 6

Abbildung 5-7: Transformation der Planungsobjekte in Bewirtschaftungsobjekte (eigene Darstellung)

Bei dieser Transformation (vgl. Abbildung 5-7) müssen dem Planungsobjekt zur

Erzeugung eines Bewirtschaftungsobjektes fehlende Eigenschaftsdaten (sog.

Attribute), die zur Bewirtschaftung benötigt werden angehängt werden (Attribut 6). Da

möglicherweise nicht alle Informationen des Planungsobjektes, die aus der

Bauplanungsphase zu erhalten sind zur Bewirtschaftung benötigt werden, werden

ggf. auch Attribute entfernt (Attribut 2 und Attribut 4) oder entsprechend modifiziert

(Attribut 3 wird zu Attribut 5). Einzelne Attribute können auch direkt aus dem

Planungsobjekt in das Bewirtschaftungsobjekt übernommen werden (Attribut 1).

Bewirtschaftungsobjekte entstehen also durch:

- Anhängen von Attributen

- Entfernen von Attributen

- Modifikation von Attributen

- Übernahme von Attributen

beim Planungsobjekt.


Greift man als Beispiel das Planungsobjekt Decke aus dem vorhergegangenen

Kapitel auf, so müssen jetzt durch eine detaillierte Analyse der Übergeordneten Ziele

des Facility Management benötigte Attribute zur Beeinflussung dieser Ziele

identifiziert werden. Als maßgebende Attribute zur Bewirtschaftung wurden für das

Planungsobjekt Decke z.B. Lebensdauer oder Tragfähigkeit identifiziert.

Die nachfolgende Abbildung zeigt das Ergebnis der Transformation, das

Bewirtschaftungsobjekt Decke mit einigen seiner maßgebenden Attribute.

TLebensdauer

Schalldämmaß

Zugänglichkeit

Tragfähigkeit

Schalungsart

Bauweise

MaterialSchalldämm-eigenschaften

Statik

PLANUNGSOBJEKTDecke

BEWIRT-SCHAFTUNGS-

OBJEKTDecke

…..

…..

Abbildung 5-8: Beispiel: Transformation des Planungsobjektes Decke zum Bewirtschaftungsobjekt Decke (eigene Darstellung)

Bei dieser Transformation (vgl. Abbildung 5-8) werden zahlreiche Operationen

durchgeführt. Hier soll je ein Beispiel zu den verschiedenen Arten der Entstehung

von Attributen zum Bewirtschaftungsobjekt gegeben werden.

hkeit erstellt werden. Das Attribut Zugänglichkeit geht als Kriterium in die

Anhängen von Attributen:

Die Daten über die Zugänglichkeit von Bauteilen können normalerweise nicht direkt

als Eigenschaften aus der Planung übernommen werden. Hier muss nach einer

Sichtung vorhandener Grundriss- und Ausbaupläne eine eigene Einschätzung über

die spätere Zugänglichkeit vorgenommen werden und ein neues Attribut

Zugänglic


Prozessoptimierung bei „Reinigung“, „Betrieb und Instandhaltung“ und „Umbau und

i zugängliche Bauteile können im Allgemeinen leichter

dung von Bauteilen im Rahmen von „Umbau und

utzungsänderungen“. Das Attribut Lebensdauer des Bewirtschaftungsobjektes ist

o ist z. B. die Information darüber, wo ein

Feuerlöscher im Gebäude verfügbar ist, eine im Brandfall wichtige Information, die

Festlegung seines Ortes allerdings in der Planungsphase von Gebäuden im

Nutzungsänderung“ ein. Fre

gereinigt, instand gehalten oder rückgebaut werden.

Entfernung von Attributen:

Informationen über die Deckenschalung wie z.B. Anzahl und Art der Schaltafeln zur

Herstellung einer Betondecke sind wichtige Daten zur Bauausführung, die allerdings

im weiteren Lebenszyklus des Bewirtschaftungsobjektes Decke keine Rolle mehr

spielen. Das Attribut Schalungsart kann also vom Planungsobjekt Decke entfernt

werden.

Modifikation von Attributen:

Aus den Informationen über Bauweise und Material kann eine Aussage über die

Lebensdauer des Planungsobjektes Decke getroffen werden. Diese Größe ist ein

maßgeblicher Faktor zur Bestimmung von Instandhaltungszyklen im Rahmen der

Tätigkeiten bei „Betrieb und Instandhaltung“ eines Bauteils. Ebenso spart eine hohe

Lebensdauer etwaigen „Abfall“ durch höhere Austauschzyklen und entscheidet über

die Möglichkeit der Widerverwen

N

also aus einer Modifikation anderer Attribute entstanden.

Übernahme von Attributen:

Die Attribute Schalldämmaß und Tragfähigkeit des Bewirtschaftungsobjektes Decke

können vermutlich ohne Modifikation aus den vorhandenen Dokumentationen für den

Schallschutznachweis und aus der Statik übernommen werden. Das Schalldämmaß

geht als Messgröße in die „Akustische Behaglichkeit“ ein. Daten über die

Tragfähigkeit von Decken werden z.B. bei der Planung von „Umbau und

Nutzungsänderungen“ benötigt.

Eine Vielzahl von Daten, die zur Bewirtschaftung von Gebäuden und Anlagen

benötigt werden, stellen lediglich Informationen dar, die bei Bedarf schnell, aktuell

und persistent verfügbar sein müssen. S


Allgemeinen nicht vom Facility Management zu beeinflussen. In diesem Fall

enen.

aten die lediglich Informationscharakter besitzen werden in dieser Arbeit nicht als

Die Verbindung zweier Bewirtschaftungsobjekte in Abbildung 5-9 kennzeichnet die

physische Präsenz des sich weiter unten befindenden Bewirtschaftungsobjektes

innerhalb des weiter oben liegenden Bewirtschaftungsobjektes und bedeutet das

„tatsächliche Vorhandensein“ dieses Bewirtschaftungsobjektes innerhalb eines

anderen. Zum Beispiel befindet sich das Bewirtschaftungsobjekt Raum physisch

innerhalb des Bewirtschaftungsobjektes Baukörper das letztlich im

Bewirtschaftungsobjekt Standort enthalten ist.

bestimmen gesetzliche Vorschriften und ggf. erweiterte Nutzeranforderungen die

erforderlichen Installationen. Hier kann das Facility Management lediglich als

überwachende oder beratende Instanz di

D

Attribut zum Bewirtschaftungsobjekt hinzugefügt, da diese in der Bauplanungsphase

nicht variiert werden können und damit für eine Planungsbewertung verschiedener

Bauplanungsalternativen irrelevant sind.

5.3.4 Objektmodell

Basis der Weiterbehandlung der entstandenen Bewirtschaftungsobjekte ist das

Objektmodell in Abbildung 5-9. Das Objektmodell enthält die Beziehungen der

Bewirtschaftungsobjekte untereinander.


Standort

Außenanlage Baukörper

Pflanzfläche/Bepflanzung RaumVerkehrs-

flächeGrünfläche

Bewirtschaftungsobjekt

Physische Präsenz

(Raum)Installation

(Außen)Installation

(Außen)Bauteil

Gebäude-installation

(Baukörper)Bauteil

Abbildung 5-9: Objektmodell (eigene Darstellung)

Zu verschiedenen Bewirtschaftungsobjekten existieren Oberklassen von denen

anderen Bewirtschaftungsobjekt als Untertypen abgeleitet werden. Die Bildung von

Oberklassen wird immer dann vorgenommen, wenn einer Vielzahl von

Bewirtschaftungsobjekten gleiche Eigenschaften anzuheften sind. Die Abbildungen

Abbildung 5-10, Abbildung 5-11 und Abbildung 5-12 enthalten die entsprechenden

Bewirtschaftungsobjekte und ihre Beziehungen. Dabei zeigt die Pfeilspitze der

Verbindung zwischen Bewirtschaftungsobjekten vom Untertyp auf die Oberklasse.

Das Bewirtschaftungsobjekt Raum tritt z.B. als Oberklasse zum

Bewirtschaftungsobjekt Sanitärraum (vgl. Abbildung 5-10) auf. Das bedeutet, dass

das Objekt Raum Eigenschaftsdaten besitzt, die ebenso dem hierarchisch darunter

liegenden Bewirtschaftungsobjekt Sanitärraum zuzuordnen sind. Das Objekt

Sanitärraum erhält zusätzlich zu den von der Oberklasse Raum ererbten


Eigenschaften eigene Eigenschaftsdaten bzw. Attribute, die nur dieses

Bewirtschaftungsobjekt Sanitärraum betreffen.

Raum

Sanitärraum

Abbildung 5-10: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Raum (eigene Darstellung)

Dieses Prinzip wird in der Softwareentwicklung als Vererbung bezeichnet (vgl. Kap.

5.3.4).

Installation

Zähler

Heizkörper

Raumluft-technikanlage

Heizungs-anlage

Aufzugs-

Sonnen-schutz-

einrichtung

Beleuchtungs-körperGebäude-

installation

anlage

Sanitär-installation

Abbildung 5-11: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Installation (eigene Darstellung)


Das Bewirtschaftungsobjekt Installation fungiert als Oberklasse zu verschiedenen

anderen Bewirtschaftungsobjekten und auch als Oberklasse zu Gebäudeinstallation,

obei das Bewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation selbst wieder Oberklasse zu

nderen Bewirtschaftungsobjekten ist (vgl. Abbildung 5-11). Die Eigenschaften des

Bewirtschaftungsobjektes Installation werden also über Gebäudeinstallation an die

arunterliegenden Bewirtschaftungsobjekte wie z.B. Aufzugsanlage vererbt.

w

a

d

Bauteil

Dach

Außentür

Abschluss-decke

Außenwand

Opakeswärmeüber-tragendes

Bauteil

Fenster

Transparenteswärmeüber-tragendes

Bauteil

Tür

Wand

Decke

Fußboden

Stütze

Rohr-/Installations-

leitung

Treppe

Installations-schacht

Fassade

Abbildung 5-12: Untertypen zum Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (eigene Darstellung)

Abbildung 5-12 zeigt zusätzlich die Möglichkeit der Mehrfachvererbung. Hierbei erbt

das Bewirtschaftungsobjekt Außenwand nicht nur die Eigenschaftsdaten des

Bewirtschaftungsobjektes Wand, sondern als Trennschicht zwischen beheiztem


Gebäudevolumen und Außenluft auch die Eigenschaften des

ewirtschaftungsobjektes Opakes wärmeübertragendes Bauteil.

Die Kenntnis über die Abhängigkeiten zwischen den Bewirtschaftungsobjekten ist

eine elementare Grundlage zur Bewertung einzelner Planungsentscheidungen

hinsichtlich der Übergeordneten Ziele des Facility Management.

Wird ein Bewirtschaftungsobjekt bewertet, welches eine Oberklasse besitzt, sind die

ererbten Attribute der Oberklasse ebenso zu diesem Bewirtschaftungsobjekt zu

bewerten. Liegt ein Bewirtschaftungsobjekt physisch innerhalb eines anderen, muss

überprüft werden, ob eine Planungsentscheidung und damit eine Veränderung bzw.

Definition von Attributen an einem Bewirtschaftungsobjekt Auswirkungen auf ein

physisch „angeschlossenes“ Bewirtschaftungsobjekt hat.

Als Beispiel dient hier wieder das Planungsobjekt Decke, das in der vorangegangen

Transformation (vgl. Kap. 5.3.3) zum Bewirtschaftungsobjekt Decke transformiert

wurde.

Bei der Analyse der Übergeordneten Ziele bezüglich verschiedener

Bewirtschaftungsobjekte wie z.B. Decke, Fußboden und Fenster hat sich gezeigt,

dass die Attribute Zugänglichkeit und Lebensdauer wichtige Einflussfaktoren bei

llen diesen Objekten zur Beeinflussung verschiedener Übergeordneter Ziele des

nschaften an die darunter liegenden Bewirtschaftungsobjekte

vererbt (vgl. Abbildung 5-13).

B

a

Facility Management darstellen. Daher wurde eine Oberklasse Bauteil eingefügt, die

genau diese Eige


Lebensdauer

Schalldämmaß

Zugänglichkeit

Tragfähigkeit

BEWIRT-SCHAFTUNGS-

OBJEKTDecke

…..

Lebensdauer

Rahmenanteil

Zugänglichkeit

BEWIRT-SCHAFTUNGS-

OBJEKTFenster

…..

Lebensdauer

Reflexionsgrad

Zugänglichkeit

BEWIRT-SCHAFTUNGS-

OBJEKTFußboden

…..

…..

Schalldämmaß

Tragfähigkeit

BEWIRT-SCHAFTUNGS-

OBJEKTDecke

…..

Rahmenanteil

BEWIRT-SCHAFTUNGS-

OBJEKTFenster

…..

Reflexionsgrad

BEWIRT-SCHAFTUNGS-

OBJEKTFußboden

…..

Zugänglichkeit

BE RT-HA N -O KTBauteil

WIFTU

B ESC GS

J

Leb auensd er

…..

…..

Abbildung 5-13: Beispiel: Entstehung einer Oberklasse zum Bewirtschaftun jekt Decke (eigene Darstellung)

5.3.5 Abhängigkeitsmatrix

Z l g r k x

Entscheidungen über Bewirtschaftungsobjekte e h g m tr n

verwend ap. 11)

Die Abhängigkeitsmatrix eines Bewirtschaftungsobjektes zeigt, welche

Planungsentscheidung welche Parameter nd Ü rgeordneten Ziele des Facility

M eeinflusst b ld g -1 . e ar el ng rf gt ie e ef i, h

htlich ihres

ielerfüllungsgrades nicht gewichtet.

gsob

ur übersichtlichen

et (vgl. K

Da

.

rste lun de om

w

ple

erd

en

n s

Zusa

. Ab

mmenhänge von

änog igkeits a ize

u be

anagement b (A bi un 5 4) Di D st lu e ol h r w rt re d. .

die verschiedenen Planungsentscheidungen werden hinsic

Z


Minimierung von

Ressourcen-einsätzen

Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen

Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Par

amet

er 1

Par

amet

er 2

Par

amet

er 3

Par

amet

er 4

Par

amet

er 5

Par

amet

er 6

Par

amet

er 7

Par

amet

er 8

Par

amet

er 9

Par

amet

er 1

0

Par

amet

er 1

1

Par

amet

er 1

2

Par

amet

er 1

3

Par

amet

er 1

4

Par

amet

er 1

5

Attribut 1 x x Attribut 2 x Attribut 3 x x Attribut 4 x x x

Abbildung 5-14: Abhängigkeitsma

Übergeordnete Ziele des Facility Management

Einflussmöglichkeit

trix eines Bewirtschaftungsobjektes (eigene Darstellung)

Beispielhaft soll hier die Abhängigkeitsmatrix des Bewirtschaftungsobjektes Decke

angegeben werden.

Minimierung von

Ressourcen-einsätzen Optimierung von Bewirtschaftungsprozessen

Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Decke

Prim

ären

ergi

eein

satz

Stro

mve

rbra

uch

Trin

kwas

serv

erbr

auch

Die

nste

in A

ußen

anla

gen

Ene

rgie

man

agem

ent

Ent

sorg

ung

Rei

nigu

ng

Bet

rieb

und

Inst

andh

altu

ng

Sic

herh

eits

man

agem

ent

Um

zugs

man

agem

ent

Um

bau

und

Nut

zung

sänd

erun

g

Fläc

henm

anag

emen

t

Abf

älle

Abw

asse

r

Rau

mlu

ftqua

lität

Ther

mis

che

Beh

aglic

hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Schalldämmmaß x Normtrittschallpegel x Reflexionsgrad x x Tragfähigkeit x

Abbildung 5-15: Beispiel: Abhängigkeitsmatrix des Bewirtschaftungsobjektes Decke (eigene Darstellung)


In Abbildung 5-15 ist zu erkennen, dass Planungsentscheidungen, also die Definition

oder Variation von Attributen beim Bewirtschaftungsobjekt Decke sowohl einzelne

Übergeordnete Ziele des Facility Management wie z.B. das Übergeordnete Ziel

B

rgeordneten Ziele des Facility

dneten Ziel, die

Bewertung mit 0 Punkten eine neutrale Bewertung und eine positive Punktezahl auch

eine positive Bewertung der Planungsentscheidung darstellt. Beeinflussen mehrere

Bewertungskriterien einen Parameter, so werden die erreichten Punkte addiert. Auch

im Falle der Summierung kann die Bewertung des Parameters maximal 5 Punkte

und minimal -2 Punkte erhalten (vgl. Abbildung 5-16).

Ausgenommen von einer negativen Bewertung ist in dieser Arbeit der Parameter

Ressourcenschonung Primärenergie, da hier durch die ENEV [18] klare gesetzliche

Vorgaben zur Ressourceneinsparung gemacht werden. Planungsentscheidungen,

die zusätzliche Primärenergie einsparen werden daher positiv bewertet, das Fehlen

dieser Maßnahmen allerdings neutral mit 0 Punkten.

Die Definition der Zielwerte für Bewertungskriterien von Bewirtschaftungsobjekten

erfolgt anhand der detaillierten Analyse der Übergeordneten Ziele des Facility

Management in den Kapiteln 6 bis 10.

Beispielhaft wird hier das Schema zur Bewertung des Bewirtschaftungsobjekts

Decke gezeigt.

„Optimierung von Umgebungsressourcen“, als auch mehrere Parameter von

Übergeordneten Zielen betreffen. Die Modifikation des Attributes Reflexionsgrad des

Bewirtschaftungsobjektes beeinflusst hier z.B. das Übergeordneten Ziele

„Minimierung von Ressourceneinsätzen“ über die Parameter Primärenergieeinsatz

und Stromverbrauch.

5.3.6 Planungsbewertung

Ziel der Integration von Facility Management in die Bauplanung ist die Bewertung

einer oder mehrerer auplanungsvarianten im Hinblick auf ihrer Vorteilhaftigkeit

bezüglich der Belange des Facility Management.

Dazu werden die erarbeiteten Bewirtschaftungsobjekte hinsichtlich ihres

Zielerfüllungsgrades zum Erreichen der Übe

Management bewertet. Bewertungskriterien sind dabei die Attribute des

Bewirtschaftungsobjektes.

Die Bewertung erfolgt anhand einer Punkteskala von -2 Punkten bis zu +5 Punkten,

wobei eine negative Zahl negative Auswirkungen auf das Übergeor


Decke

Bewertungs-kriterium Bewertung

- (bewertetes)

Schalldämmmaß - (bewerteter)

Normtrittschallpegel - Tragfähigkeit - Reflexionsgrad

Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit - (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB]

R’w ≥ 55 (3P) 55 > R’w ≥ 47 (0P) R’w < 47 (-1P)

- bewerteter Normtrittschallpegel L’n,w [dB] L’n,w ≤ 46 (2P) L’n,w > 46 (-1P)

Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung - Tragfähigkeit

Nutzungsänderungen uneingeschränkt möglich (5P) Nutzungsänderungen nur eingeschränkt möglich (-2P)

Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Tageslichtnutzung - Reflexionsgrad

≥ 0,7 (5P) < 0,7 (-2P)

Abbildung 5-16: Beispiel: Bewertung des Bewirtschaftungsobjektes Decke (eigene Darstellung)

ng des Parameters „Optimierung Akustischer Behaglichkeit“ erfolgt hier

durch die zwei Bewertungskriterien Schalldämmaß und Normtrittschallpegel. In ihrer

st z.B. der Wert 0,7 [-],

eordneten Klassen bewertet werden und es muss überprüft

erden, ob physisch angebundene Bewirtschaftungsobjekte von einer

Die Bewertu

Summe kann die Bewertung der Decke bezüglich dieses Bewertungskriteriums

maximal 5 Punkte und minimal -2 Punkte erreichen.

Ein Beispiel für einen Zielwert eines Bewertungskriteriums i

der für den Reflexionsgrad der Oberfläche einer Decke angestrebt wird. Das

Bewertungskriterium Reflexionsgrad beeinflusst die „Tageslichtnutzung“ als

Querschnittsziel und wirkt sich darüber auf die Parameter „Primärenergieeinsatz“ und

„Stromverbrauch“ zum Erreichen des Übergeordneten Zieles „Minimierung von

Ressourceneinsätzen“ aus (vgl. Abbildung 5-15).

Zur vollständigen Bewertung des Bewirtschaftungsobjektes Decke müssen die

Eigenschaften der überg

w

Attributänderung beim Bewirtschaftungsobjekt Decke betroffen sind.


Bauteil

Bewertungs-kriterium Bewertung

Verwertbarkeit

Bewertung der Verwertbarkeit bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung - Verwertbarkeit [-]

VerwertuVerwertukeine Ve

ng überwiegend möglich (5P) ng teilweise möglich (0P) rwertung möglich (-2P)

Struktur

Bewertung der Oberflächenstruktur bzgl. Prozessunterstützung Reinigung - Struktur [-]

glatt (5P) mäßig glatt (0P) offenporig, rau (-2P)

…..

Abbildung 5-17: Beispiel: Oberklasse des Bewirtschaftungsobjektes Decke (eigene Darstellung)

Die Oberklasse zum Bewirtschaftungsobjekt Decke ist nach Abbildung 5-12 das

Bewirtschaftungsobjekt Bauteil. Die Decke ist also z.B. zusätzlich mit den

Bewertungskriterien Verwertbarkeit und Struktur zu bewerten.

hysisch wird das Bewirtschaftungsobjekt Decke als Bauteil unterhalb des

ng für eine

gsentscheidungen einer

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, die in diese Arbeit nicht aufgenommen werden kann

P

Bewirtschaftungsobjektes Baukörper eingeordnet. Es ist also zu prüfen, ob einzelne

Planungsentscheidungen über das Bewirtschaftungsobjekt Decke eine erneute

Planungsbewertung des Baukörpers erfordert. Müssen Änderungen am verbundenen

Bewirtschaftungsobjekt Baukörper vorgenommen werden, muss überprüft werden,

ob weitere Änderungen bei daran „angeschlossenen“ Bewirtschaftungsobjekten

hervorgerufen werden.

Das Bewertungssystem muss im Einzelfall hinsichtlich Einsetzbarkeit und

Gewichtung überprüft werden. So entfällt z.B. bei der Entscheidu

Dachbegrünung normalerweise die Möglichkeit der Regenwassernutzung und es ist

zu hinterfragen, ob dieser Wegfall negativ oder neutral zu bewerten ist oder eine

Bewertung hierzu ganz entfallen kann.

Grundsätzlich bedürfen viele der genannten Planun


aber durchaus eine geänderte Gewichtung der Planungsentscheidungen erfordern

kann.

5.3.7 Bewertungsprogramm

Zur praktischen Anwendung des erarbeiteten Modells zur Integration von Facility

Management in die Bauplanungsphase und zur abschließenden Bewertung einer

Bauplanungsvariante bietet sich die Integration dieses Modells in ein

omputerprogramm an.

rgeben werden. Zum Austausch von

ebäudestrukturdaten „wurde von allen führenden CAD Herstellern gemeinsam mit

er Bauindustrie der Standard „Industry Foundation Classes“ (IFC) entwickelt“ [70].

Dabei können Gebäudestrukturdaten als ive ihrer Geometrie und

elationen übergeben werden. Eine nachträgliche „Verknüpfung von grafischen

Objekten der

Datenbank entfällt.“ [70]

e entsprechend des

il von“ Verknüpfung

orgenommen werden. Zur Realisierung der Hierarchie-Einteilung nach Oberklassen

nd Untertypen bietet sich das Prinzip der „Vererbung“ im Sinne der

Objektorientierten Programmierung als „ist“ Beziehung von Klassen an.

Die Vervollständigung der übergebenen Objekte zur Erzeugung von

Bewirtschaftungsobjekten kann auf alphanumerischer Basis erfolgen, indem fehlende

Attribute ergänzt werden. Auf Knopfdruck könnte dann die Planungsbewertung

erfolgen und die erreichte Punktzahl ausgegeben werden.

C

Das Bewertungsprogramm kann als Zusatzmodul im CAD oder CAAD System

integriert werden und auf Knopfdruck die vorhandene Bauplanungsalternative

bezüglich des Facility Management bewerten.

Relevante Planungsobjekte können dazu aus einem CAD oder CAAD System in der

Bauplanung über eine geeignete Schnittstelle mit ihren erforderlichen (relevanten)

Attributen an das Bewertungsprogramm übe

G

d

Objekte inklus

R

Objekten innerhalb einer Vielzahl von Zeichnungsdokumenten mit den

Im Bewertungsprogramm sollten dann die übergebenen Objekt

Objektmodells nach Abbildung 5-9 verknüpft werden und in die Objekthierarchie-

Einteilung nach Untertypen und Oberklassen nach Abbildung 5-10 bis Abbildung

5-12 eingebettet werden. Im Sinne der Objektorientierten Modellierung entspricht die

Realisierung einer Verknüpfung nach Abbildung 5-9 einer Assoziation. Diese

Assoziation muss als entsprechende „hat“ oder „ist Te

v

u


Ein Bewertungsprogramm sollte eine variable Sicht auf das Bewertungsergebnis zum

Alternativenvergleich erlauben. So sollte z.B. die erreichte Punktzahl nach den

Parametern der Übergeordneten Ziele des Facility Management aufgeschlüsselt

dargestellt werden können. Eine Stärken- und Schwächenanalyse, sowie Vorschläge

zum Erreichen höherer Punktzahlen wären hilfreiche zusätzliche Optionen im

System.

Die Programmierung eines Bewertungsprogramms mit Hilfe der Objektorientierten

Programmierung ist nicht Gegenstand dieser Arbeit. Zur vereinfachten praktischen

Anwendung des erarbeiteten Bewertungssystems, wurde das auf Microsoft Excel

2002 basierende Tool „PlanOpt“ entwickelt. Darin kann durch Eingabe von Punkten

zu Planungsentscheidungen ein Vergleich zwischen zwei Bauplanungsalternativen

vorgenommen werden (vgl. Abbildung 5-18).

PlanOpt Auswertung

0

20

40

60

80

1001

23

4

5

6

7

8

9

101112

13

14

15

16

17

18

19

2021

Aktuelles ObjektVergleichsobjekt

Abbildung 5-18: Beispiel: Variantenvergleich in „PlanOpt“ (eigene Darstellung)


Dabei entspricht der äußere Kreis im Diagramm einer erreichten Punktzahl von

Jed wertungsdiagramms entspricht einem

oder „Optimierung des

Sicherheitsmanagements“ (vgl. Abbildung 5-19). Die Bauplanungsvariante die

100%, die Mitte des Kreises einer erreichten Punktzahl von 0%.

e Zahl auf dem äußeren Kreis des Be

Parameter wie z.B. „Minimierung des Primärenergieeinsatzes“

bezüglich des Facility Management als vorteilhafter zu bewerten ist liegt somit weiter

außen im Kreisdiagramm als die weniger geeignete Variante

Abbildu ne Darstellung)

AKTUELLES OBJEKT RAT

ING

MA

XIM

UM

MIN

IMU

M

ANTE

IL

Ressourcenschonung Primärenergie 128 200 -14 66

ng 5-19: Parameter in „PlanOpt“ (eige

1

2 Ressourcenschonung Strom 36 90 -28 54

3 Ressourcenschonung Trinkwasser 16 45 -10 47

4 Regenwassernutzung 6 15 -6 57

5 Regenwasserversickerung 3 10 -4 50

6 Tageslichtnutzung 37 115 -46 52

7 Freie Lüftung 30 55 -22 68

8 Dienste in Außenanlagen 22 120 -48 42

9 Energiemanagement 3 10 -4 50

10 Entsorgung 16 30 -12 67

11 Reinigung 107 335 -134 51

12 Betrieb und Instandhaltung 39 135 -54 49

13 Sicherheitsmanagement 36 80 2 61

14 Umzugsmanagement 19 50 -20 56

26 100 -38 46-26 56

18 Abwasser 13 25 -10 66

19 Raumluftqualität 1 40 -16 30

20 Thermische Behaglichkeit 61 145 -46 5621 Akustische Behaglichkeit 54 115 -40 61

-3

15 Umbau und Nutzungsänderung 41 125 -48 51

16 Flächenmanagement

17 Abfälle 25 65

AuswertungAuswertung

6 Integration der Ressourcenschonung 77

6 Integration der Minimierung von Ressourceneinsätzen in den Bauplanungsprozess

.1 M ie ung

Seit d n rdnung [18] im Jahre 2001 wird im

Gegen a rimärenergiebedarf als Maß

für zu

Heizwärmebedarf den Nutzwärmebedarf für die Warmwasserbereitung und über eine

Anlagenaufwandszahl die Wärmeverluste des Heizsystems und der

wie den elektrischen Energiebedarf für den Betrieb

.

Die Kosten für Primärenergie werden durch den Primärenergiebedarf und den

ostensatz für bereitgestellte und verbrauchte Energie bestimmt.

6 inim r des Primärenergieeinsatzes

er Einführu g der Energieeinsparvero

satz zum J hres-Heizwärmebedarf der Jahres-P

deckende Wärmeverluste verwendet. Dieser erfasst neben dem „Jahres-

Warmwasserbereitung so

heizungs- und raumlufttechnischer Anlagen“ [52]. Ziel ist es, zur Erfüllung der

Forderungen nach EnEv alle Energieverluste des Gebäudes zu minimieren

K

Primär-energiekosten

Primärenergiebedarf Kostensatz

Abbildung 6-1: Zusammensetzung der Primärenergiekosten (eigene Darstellung)

rimärenergiekosten werden mit folgender Formel berechnet. P

PPP kQK ⋅=

mit

Jahres-Primärenergiebedarf (nac

KP : Primärenergiekosten [Euro/a]

QP: Jahres-Primärenergiebedarf [kWh/a]

kP: Kostensatz [Euro/kWh]

h DIN 4108-6, Gl. 4) [11]

78 6 Integration der Ressourcenschonung

(P epQ tWh QQ + )⋅=

mit

QP: Jahres-Primärenergiebedarf [kWh/a]

rmwasserbereitung + Wärmeverlust des

Jahreser in diesem Rechengang zu bestimmende Jahres-Heizwärmebedarf Qh ist nach

[18]

MMopSMIh QQQQQ

ep: Anlagenaufwandszahl

Qh: Jahresheizwärmebedarf [kWh/a]

QtW: Energiebedarf für Wa

Heizsystems [kWh/a]

heizwärmebedarf D

dem Monatsbilanzverfahren zu ermitteln. (nach EnEv, Anhang 1, 2.1)

))(( ,,,,, MiMS +⋅−−Σ= η

mit

: Wh]

teile [kWh]

ewinne [-]

QS,M: monatliche solare Gewinne über transparente Bauteile [kWh]

Wärmegewinne [kWh]

Qh: Jahresheizwärmebedarf [kWh/a]

QI,M monatliche Verluste [k

QS,op,M: monatliche solare Wärmegewinne über opake Bau

ηM: monatlicher Ausnutzungsgrad der Wärmeg

Qi,M: monatliche interne

monatliche Gesamtverluste

)(024,0)( ,, MeiMVTMI tHHQ Θ−Θ⋅⋅⋅+=

m

:

/K]

0,024: 24·0,001 [h/d] [kW/W]

tM: Anzahl der Tage im betreffenden Monat [d]

Θi: Innenlufttemperatur [K]

Θe,M: Außenlufttemperatur [K]

it

QI,M monatliche Gesamtverluste [kWh]

HT: spezifischer Transmissionswärmeverlust [W

HV: spezifischer Lüftungswärmeverlust [W/K]


spezifische Transmissionswärmeverluste

FHTiWBxiiiT HAUFAUH ,)( ∆+Σ⋅∆+⋅⋅Σ=

mit

t [W/m²K]

abgabe [-]

:

K]

spezifi L tungs

PL

HT: spezifischer Transmissionswärmeverlust [W/K]

Ui: Wärmedurchgangskoeffizien

Ai: Bauteilfläche [m²]

Fxi: Korrekturwert für die Intensität der Wärme

∆UWB Korrekturwert für Wärmebrücken [W/m²K]

∆HT,FH: Wärmeverlust durch Flächenheizungen in Außenbauteilen [W/

sche üf wärmeverluste (nach DIN V 4108-6, Gl. 40) [11]

H LV Vnc⋅= ρ ⋅⋅

mit

V

n: Luftwechselrate [1/h]

V: beheiztes Volumen [m³] (Näherungsweise 0,8 Ve)

ρL·cPL: Wärmekapazität der Luft = 0,34 [Wh/m³K]

monat e i terne

H : spezifischer Lüftungswärmeverlust [W/K]

lich n Wärmegewinne

MeiMi tVqQ ⋅⋅⋅⋅= 32,0024,0,

:

q : mittlere interne Wärmeleistung [W/m²]

0,32 V :

mit

Qi,M: monatliche interne Wärmegewinne [kWh]

0,024 24·0,001 [h/d] [kW/W]

i

· Bezugsfläche (mit V : Bruttovolumen) [m²] e e

t : Anzahl der Tage im betreffenden Monat [d] M


monatliche solare Wärmegewinne über transparente Bauteile

MWWCSFMsMS tAgFFFFIQ ⋅⋅⋅⋅⋅⋅⋅Σ⋅Σ= 024,0,,

mit

QS,M: monatliche solare Wärmegewinne

IS,M: Strahlungsintensität [W/m²]

FF: Abminderungsfaktor für Rahmenanteile [-], i.A. 0,7

FS: Abminderungsfaktor für Verschattung [-]

F r. [-]

urchlassgrad [-]

4: /W]

at [d]

monat

t⋅

über transparente Bauteile [kWh]

C: Abminderungsfaktor für permanente Sonnenschutzein

FW: Abminderungsfaktor infolge nicht senkrechter Einstrahlung [-]

g: wirksamer Gesamtenergied

AW·: Fensterfläche laut Rohbaumaß [m²]

0,02 24·0,001 [h/d] [kW

tM: Anzahl der Tage im betreffenden Mon

liche solare Wärmegewinne über opake Bauteile

errfsjejMopS hFIRAUQ ⋅∆Θ⋅⋅−⋅⋅⋅⋅= 02,0)(,, 4α M

it

QS,op,M: monatliche solare Wärmegewinne über opake Bauteile [kWh]

U: Wärmedurchgangskoeffizient [W/m²K]

Aj: Gesamtfläche des Bauteils in Orientierung j [m²]

Re: äußerer Wärmedurchlasswiderstand [m²K/W]

α: Absorptionskoeffizient des Bauteils [-]

Isj: globale Sonneneinstrahlung bei Orientierung j [W/m²]

Ff: Formfaktor zwischen Bauteil und Himmel [-]

hr: äußerer Abstrahlungskoeffizient [W/m²K]

∆Θer·: mittlere Temperaturdiff. zwischen Umgebung und Himmel [K]

0,024: 24·0,001 [h/d] [kW/W]

tM: Anzahl der Tage im betreffenden Monat [d]

m


Ausnutzungsgrad solarer und interner Wärmegewinne

111

+−

−= a

aM

γ

γη

00 τ

τ+= aa

HCWirk=τ

mit

ηM: monatlicher Ausnutzungsgrad der Wärmegewinne [-]

γ: Verhältnis monatlicher Wärmegewinne zu Wärmeverluste [-]

a: numerischer Parameter [-]

a0: bei monatlicher Berechnung = 1 [-]

τ: Zeitkonstante [h]

τ0: bei monatlicher Berechnung = 16 [h]

CWirk: Wirksame Speichermasse [Wh/K]

CWirk = 15·Ve bei leichter Bauweise [Wh/K]

CWirk = 50·Ve bei schwerer Bauweise [Wh/K]

Ve: Bruttovolumen [m³]

H: spezifischer Wärmeverlust (HT + HV) [W/K]


6.1.1 Beeinflussbarkeit der Primärenergiekosten in der Bauplanung

Primärenergiebedarf

Primärenergie-kosten

KostensatzBeheiztesVolumenStandortfaktoren

BaulicheGeg

Raum-itionierunkond g

Tech heAusstattung

niscNutzerverhalten

Tageslicht-nutzung

NutzungErneuerbar

En ebenheitenerergien

InternWärmegew

einne

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Abbild

r

ng ist auf die Mindestwerte zur Einhaltung von

n Warmwasser

ometrie oder Ausführung und

ung 6-2: Beeinflussbarkeit der Primärenergiekosten (eigene Darstellung)

P imärenergiebedarf

Der Primärenergiebedarf wird durch eine Vielzahl von Entscheidungen während der

Entwurfsphase von Bauwerken beeinflusst.

Zum einen sollten zur Einsparung von Primärenergie die Tageslichtnutzung (vgl.

Kap. 10.1) optimiert und zum anderen alle wirtschaftlichen Möglichkeiten zur

Nutzung erneuerbarer Energien ausgeschöpft werden. Standortfaktoren wie die

Strahlungsintensität oder der Windangriff wirken sich direkt auf die Höhe der solaren

Gewinne bzw. auf den Transmissionswärmeverlust der Gebäudehülle aus.

Die Raumkonditionieru

Luftwechselraten und Innenraumlufttemperatur, das beheizte Gebäudevolumen auf

das zur Nutzung notwendige Mindestmaß zu beschränken. Auch die Versorgung mit

Warmwasser sollte unbedingt auf Orte begrenzt bleiben, an dene

tatsächlich benötigt wird.

Bauliche Gegebenheiten wie Baukörperge

Dämmwirkung von Bauteilen beeinflussen den Transmissionswärmeverlust und den

Lüftungswärmeverlust sowie solare Wärmegewinne. Es sollte also schon in der


Planung von Objekten darauf geachtet werden, Baustoffe und Konstruktionen mit

niedrigem Wärmedurchgangskoeffizient zu verwenden.

as Nutzerverhalten trägt maßgeblich zum Heizenergieverbrauch bei und kann ggf.

urch eine verursachergerechte Zuordnung der Kosten des Heizenergieverbrauchs

positiv beeinflusst werden (vgl. auch Kap. 7.2).

Technische Ausstattungskomponenten zur Wärmeerzeugung, Wärmespeicherung

und Wärmeverteilung sollten möglichst verlustarm und effizient arbeiten.

Die Höhe der internen Wärmegewinne durch Personennutzung und durch den

Betrieb elektrischer Geräte kann in der Planungsphase von Gebäuden nicht

beeinflusst werden.

Kostensatz

Der Kostensatz ist als marktabhängige Größe von der Bauplanung losgelöst. Hier

kann lediglich in der Nutzungsphase durch verschiedene Maßnahmen des

Energiemanagements wie z.B. regelmäßige Vertragsanpassungen Einfluss

öhe von Bereitstellungskosten und Verbrauchskostensätze genommen werden.

6.1.2 Bewirtschaftungsobjekte

Planungs-entscheidung Einheit Beitrag zur

RessourcenschonungKein Beitrag zur

Ressourcenschonung

D

d

auf die

H

Bewirtschaftungsobjekt Baukörper

Beheiztes Volumen [m³] zur Energieeinsparung begrenzt nicht begrenzt

Kompaktheit A/V [m-1] (1) < 0,2 > 1

Flächenbezogene Masse [kg/m²] > 400

(schwere Bauweise) ≤ 300

(leichte Bauweise) Wärmebrücken-

standard [-] wärmebrückenfrei (2) kein Nachweis erbracht

Luftdichtheit [-] im Planungsprozess angestrebt kein Planungsthema

Warmwasser-versorgung [-] auf Minimalbedarf

beschränkt

Warmwasser auch für „niedere“ Anwendung

bereitgestellt (1) A: umschließende Oberfläche des beheizten Gebäudevolumens (m²)

V: beheiztes Volumen (m³)

(Hier wurde als unterer Grenzwert der Minimalwert aus EnEv und als oberer Grenzwert der maximal anzustrebende Wert für mehrgeschossigen Wohnbau aus TQ, 1.1 verwendet (vgl. Abbildung 6-4)

(2) Beitrag der Wärmebrücken zum gesamten Transmissionsleitwert ≤ 0/ Nachweis erforderlich

Die Größe des beheizten Volumens bestimmt gemeinsam mit der Luftdichtheit der

Gebäudehülle und der Luftwechselrate die Größe der Lüftungswärmeverluste des

Baukörpers. Um diese Verluste zu minimieren, sollte das beheizte Volumen auf das


notwendige Maß beschränkt werden [18], die Gebäudehülle möglichst luftdicht

ergestellt werden [3] und die Luftwechselrate auf ein sinnvolles Maß reduziert

werden (vgl. Bewirtschaftungsobjekt Raum . Luftdichtheit kann allerdings erst nach

ertigstellung des Baukörpers z.B. mit dem sog. Blower-Door-Verfahren

nachgewiesen werden.

isch vorteilhafter als lang gestreckte

erluste über Wärmebrücken in der Wärme übertragenden Gebäudehülle sollen

h

)

F

Kompakte und massive Baukörper sind energet

oder leichte Baukörper (vgl. Abbildung 6-3). “Je kompakter das Gebäude, desto

geringer ist der Heizenergiebedarf während der Nutzungsphase.“ [3]

Die günstigsten Werte werden dabei für Gebäude mit „quadratischer oder dem

Quadrat angenäherter Grundform“ erreicht. [28]

V

minimiert werden. [3] Dazu ist ein Nachweis der Wärmebrückenfreiheit nach

vordefinierten Wärmebrücken oder nach DIN EN ISO 10211 oder zumindest mit

Regelkonstruktionen sinnvoll.

10

15

40

0 0,2 0,6 0 1,2

A/V

/(m³ 30a)

]

35

20

25

Qp'

[kW

h

0,4 ,8 1

e [m-1]

1,4

Abbildung 6-3: Höchstwerte des auf das beheizte Gebäudevolumen bezogenen Jahres-rimärenergiebedarfs in Abhängigkeit vom Verhältnis A/ Ve für Nichtwohngebäude [18] P


]Einfamilienhaus 0,75 - 1,05Mehrgeschossiger Wohnbau 0,40 - 0,75

-1A/V [m

"Wohnblock" 0,15 - 0,40

Abbildung 6-4: Typische A/V Werte [3]

Arbeit in ihrer Kompaktheit mit dem

„Wo chgesetzt. A streben si

„Durch Vorgaben des Bebauungsplanes können der maximal erzielbaren

Kompaktheit eines Baukörpers jedoch von vornherein Grenzen gesetzt sein.“ [3]

Büro- und Verwaltungsgebäude werden in dieser

hnblock“ glei ls anzu der A/V-Wert ergibt ch damit 0,15 m-1.

Die Warmwasserversorgung sollte zur Energieeinsparung unbedingt auf erforderliche

Räume wie Küchen oder Bade- bzw. Duschräume begrenzt werden. Eine

Versorgung von Handwaschbecken mit Warmwasser wird normalerweise nicht

benötigt.

Bewirtschaftungsobjekt Dach



Ressourcenschonung

Begrünung [-] vorhanden nicht vorhanden

Eine effiziente Dachbegrünung wirkt als zusätzliche Wärmedämmschicht und senkt

(vgl. Kap. 10.3) den Primärenergiebedarf

Bewirtschaftungsobjekt Fassade



Ressourcenschonung


Eine effiziente Fassadenbegrünung erzeugt eine zusätzliche wärmedämmende

Luftschicht vor der Fassade und senkt den Primärenergiebedarf (vgl. Kap. 10.3).


Bewirtschaftungsobjekt Fenster



Ressourcenschonung

e lektrische Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden

Durch eine Statusabfrage an Fenstern kann Primärenergie eingespart werden, indem

bei geöffnetem Fenster Raumheizung und Raumlüftung bzw. -kühlung abgeschaltet

wer

ag zur Kein Beitrag zur

den.

Bewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation

Planungs- Einheit Beitrentscheidung Ressourcenschonung Ressourcenschonung

Einzelraumregelung [-] möglich nicht möglich

Nutzungsabhängige Steuerung [-] möglich nicht möglich

Gebäudeinstallationen sollten möglichst nutzungsabhängig zu betreiben sein. Es

sollte eine Einzelraumregelung vorgesehen werden, die sich nach täglichen

Arbeitszeiten und Wochenarbeitszeiten regeln lässt. Auch interne Wärmelasten und

die Nutzung von Sonnenenergie können so raumweise berücksichtigt werden. [3]

Bewirtschaftungsobjekt Heizkörper

Planungs-entscheidung Einheit Res

Beitrag zur sourcenschonung

Kein Beitrag zur Ressourcenschonung

Verkleidung [-] nicht vorhanden vorhanden

Lage zur WÜ Umfassungsfläche [-] innerhalb der WÜ

Umfassungsfläche im Außenbauteil

Die Planung von Heizkörpern bestimmt den Heizenergiebedarf.

Bei der Planung von Heizkörpern sollte auf eine Heizkörperverkleidung verzichtet

werden. [60] Flächenheizungen in Außenbauteilen (wärmeübertragende (WÜ)

Umfassungsfläche) erhöhen den Wärmeverlust und müssen bei der Berechnung des

Transmissionswärmeverlustes berücksichtigt werden (nach DIN V 4108-6, 6.1.4)

[11].


Bewirtschaftungsobjekt Heizungsanlage



Ressourcenschonung

Energiespeicherort [-] innerhalb der thermischen Hülle

außerhalb der thermischen Hülle

Energieverteilung [-] innerhalb der thermischen Hülle

außerhalb der thermischen Hülle

Warmwasser-Erzeugung [-] zentral dezentral

Energieträger der Warmwasser-

Erzeugung [-] Solarenergie Erzeugung nicht

solargestützt

Die Planung der Heizungsanlage bestimmt die Anlagenaufwandszahl und damit den

Primärenergiebedarf (nach DIN V 4701-10). [15]

„Minimale Energieverluste werden durch eine optimale Netzstruktur, eine

äudes und eine

optimale Aufteilung in Heizkreise erzielt.“ [60]

ärenergie zu abgegebener Nutzwärme dar

ausreichende Wärmedämmung der Rohrleitungen, die Verlegung der Rohrleitungen

innerhalb der Wärme übertragenden Umfassungsfläche des Geb

Den Bewertungsfaktor für die Energieerzeugung, Verteilung, Speicherung und

Warmwasser-Bereitung der Heizungsanlage stellt die Anlagenaufwandszahl eP nach

DIN V 4701-10, Bbl. 1 dar. Dort werden verschiedene Ermittlungsverfahren für eP

vorgegeben. Die Anlagenaufwandszahl sollte möglichst minimiert werden, sie stellt

das Verhältnis von aufgenommener Prim

und enthält Anteile aus Heizung, Lüftung (siehe Bewirtschaftungsobjekt

Lüftungsanlage) und Trinkwassererwärmung.


Abbildu fstellort und Verlegung der Verteilleitungen auf die Anlage iessmann.de]

iedrige Anlagenaufwandszahlen werden z.B. durch den Einsatz eines

kwassererwärmung und Lüftung mit Wärmerückgewinnung

rreicht (vgl. Abbildung 6-5). Hier beträgt die Anlagenaufwandszahl eP = 1,001 nach

DIN 4701 Bbl 1:2002-02, Anlage 37 [15].

onkrete Empfehlungen zur Auswahl einer Heizungsanlage können hier nicht

gegeben werden, da diese von vielfältigen Einflussfaktoren bestimmt wird.

Die Auswahl des Energieträgers für Heizzwecke wird durch das lokal verfügbare

Anlagenaufwandszahl in die Berechnung des

Primärenergiebedarfs ein.

bjekt Rau

entsBe ur

Ressourc ngKein Beitrag zur

Ressourc ng

ng 6-5: Einfluss von Aunaufwandszahl eP (nur gültig für AN ≤ 500 m²) [www.V

N

Brennwertkessels innerhalb der thermischen Hülle mit gebäudezentraler,

solargestützter Trin

e

K

Angebot bestimmt und geht über die

Bewirtschaftungso m

Planungs-cheidung Einheit itrag z

enschonu enschonu

Luftwechselrate (1) [1/h] auf Mindestrate nicht begrenzt begrenzt

Innenlufttemperatur [°C] Nutzungstagen > 20 an Nutzungstagen ca. 20 an

(1) Zur Begrenzung der Luftwechselrate ist die Verwendung einer mechanischen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung empfehlenswert.

Eine hohe Luftwechselrate erhöht den Heizenergiebedarf, sie sollte daher auf das

nötige Mindestmaß begrenzt werden [18]. Abbildung 6-6 gibt Mindestwerte für die

Norm-Kennwerte


Außenluftrate an, die nicht überschritten werden sollten. Bei der Planung von

Großraumbüros oder Konferenzräumen ist der kleinere der beiden Werte aus

personenbezogener und flächenbezogener Berechnung zu verwenden. [60]

ie Nutzungsart des Gebäudes legt die geforderte Innenlufttemperatur zur

ei sind nach EnEv „ Gebäude

mit normalen Innentemperaturen solche Gebäude, die m

Ver ck auf eine Innentemper e

jährlich mehr als vier Monate beheizt werden.“ [18] Die Aufheizung der Räume

sollten auf eine Raumt eratur von ca. 20°C an Nutzungstagen begrenzt

erden.

nbelegung

D

Bestimmung der monatlichen Gesamtverluste fest. Dab

nach ihre

lsius und mehr und wendungszwe atur von 19 Grad C

dazu emp

w

Anhaltswerte für die Luftwechselrate [29]:

Wohnung 0,3 – 0,5 h-1

Büro 1,0 –2,0 h-1

Versammlungsräume nach Persone

Die Referenzbelegung für Einzel- und Großraumbüros wird dabei mit 10 m²/P

angenommen. [39]

Abbildung 6-6: Mindest-Außenluftraten nach DIN 1946-2 (Auszug) [60]

Bewirtschaftungsobjekt RLT-Klima

Planungs- Beitrag zur Kein Beitrag entscheidung Einheit Ressourcenschonung

zur Ressourcenschonung

Effizienz der Wärmerückgewinnung [-]

Grad der Wärmerückgewinnung

≥ 75%

Grad der Wärmerückgewinnung

< 75%

Strombedarf [Wh/m³] ≤ 0,4 > 0,4

Die Planung der Lüftungsanlage bestimmt den Primärenergiebedarf.


Durch den Einsatz mechanischer Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung wird

ie Anlagenaufwandszahl verringert (vgl. Bewirtschaftungsobjekt Heizungsanlage)

(nach DIN V 4701-10 [15] u

Gleichzeitig sollte die Lüftu g d arbeiten [3].

„Bei guter Luftd arfsangepasste Lüftung im Prinzip auch durch

Fensterlüftung erreicht werden, die richtige Bedarfsanpassung ist aber faktisch kaum

möglich (Nachtlüftung, Lüftung bei Abwese eit während des Tages).“ [3]

Bewirtschaftungsobjekt Rohr-/ Installationsleitung

Planungs-entscheidung nheit Beitrag zur

ssourcenschonungKein Beitrag zur

Ressourcenschonung

d

nd [3]).

ngsanlage mö

n eine bed

lichst stromsparen

ichtheit kan

nh

Ei Re

Wärmedämmung [-] vorhanden nicht vorhanden

Länge [m] Länge minimiert Länge nicht minimiert

Zur Begrenzun der W eabgabe llten wärmeführende Leitungen mit

Wärmedämmung versehen werden. Anhang 5 der EnEv regelt die Anforderungen

zur Begrenzung der Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- und

Warmwasserleitungen sowie Armaturen.

Gleichzeitig sollte die Anzahl der Installationsschächte pro Nutzungseinheit möglichst

inimiert werden um Leitungsverluste durch lange Leitungsführung zu begrenzen.

ie Installationen sollen zusammengefasst und im Bedarfsschwerpunkt angeordnet

ewirtschaftungsobjekt Standort

Beitrag zur Kein Beitrag zur

g ärm so

m

„D

werden.“ [60]

B

Planungs-entscheidung Einheit Ressourcenschonung Ressourcenschonung

Referenzregion [-] 13 10

Windsituation [-] windgeschützter Standort

gegen Windangriffe ungeschützt

Wird ein Standort mit hoher Strahlungsintensität gewählt, werden solare

Wärmegewinne vergrößert (vgl. Abbildung 6-7). Für den Standort Deutschland gelten

die Referenzwerte nach DIN V 4108-6, Tab. D.5 bzw. für eine genauere Berechnung

mit Referenzregionen die Meteorologischen Daten in DIN V 4108-6, Anhang A.


Ein durch die Nachbarbebauung oder Bepflanzungen windgeschützter Standort

vermindert den Heizenergiebedarf gegenüber einer ungeschützten Lage. Sinkt die

Windgeschwindigkeit nur um 1 m/s, d. h. 3,6 km/h, verringert sich der Wärmebedarf

eines Gebäudes um 2 bis 3%, da mit abnehmender Windgeschwindigkeit sowohl die

Lüftungs- als auch die Transmissionswärmeverluste zurückgehen. [56]

Referenzregion Mehrverbrauch an

Rangfolge nach DIN 4108-6; Tab. A.1

Primärenergie zum Minimum in %

1 13 0

2 12 13

3 7 19

4 8 19

5 1 20

6 5 22

7 11 29

8 34 2

9 9 38

10 4 39

11 3 41

12 14 44

13 15 46

14 6 57

15 10 59

Abbildung 6-7: Simulierter Mehrverbrauch an Primärenergie abhängig von der Referenzregion

Wärmeübertragende (WÜ) Bauteile urch die Auswahl von Bauteilen mit niedrigem U-Wert wird der

Transmissionswärmeverlust des Gebäudes verringert. Es „sind optimale

ülle

nach DIN 4108

D

Wärmeschutzeigenschaften der opaken und transparenten Teile der Gebäudeh


anzustreben. Ziel ist es, zumindest Niedrigenergiehausstandard zu erreichen.“ [3].

Abbildung 6-8 und Abbildung 6-10 geben Richtwerte und Werte für marktbeste

Lösungen

Die Fläch ffizient zum einen

in die Be c meverlustes und zum anderen in die

Berechnu ndes Ziel die

inimierung der Wärmeverluste im Vordergrund stehen, da diese auch ohne zeit-

.

Opake Bauteile mit hoher Strahlungsabsorption und geringer Abstrahlung erhöhen

sola winne Ba t

En rad bes ohne V d mit e en

Rahmenanteil maximale solare Wärmegewinne ermöglichen (vgl. Kap. 10.1). Die

ög zur Begrenzung der inneren Wärmelast durch geeignete

Sonnenschutzmaßnahmen werden in Kapitel 9.2 behandelt.

Die Planungsentscheidungen zu den Bewirtschaftungsobjekten „Wärme

übertragendes opakes Bauteil“ und „Wärme übertragendes transparentes Bauteil“

entsprechen den zur Berechnung des Primärenergiebedarfs benötigten relevanten

Faktoren, die in der Planungsphase von Gebäuden beeinflusst werden können.

Bewirtschaftungsobjekt WÜ opakes Bauteil



Ressourcenschonung

an.

e der Bauteile fließt wie auch der Wärmedurchgangskoe

re hnung des Transmissionswär

ng der solaren Wärmegewinne ein. Hier muss als anzustrebe

M

und witterungsabhängige Wärmegewinne wirksam sind

re Wärmege . Transparente

itzen und

uteile sollten zusä zlich einen hohen

ergiedurchlassg ersc unhattung in ingem ger

M lichkeiten

Effizienz der Wärmedämmung

Wärmedurchgangs-koeffizient U [W/m²K]

niedriger U-Wert (0,10-0,15)

hoher U-Wert (0,35-0,50)

Strahlungsabsorption Absorptionskoeffizient α [-] hoch niedrig

U-Werte opaker Bauteile [W/m²K]Zulässige Mindeststandards 0,35 - 0,50(Deutschland, Österreich, Schweiz)Typische NE-Häuser 0,15 - 0,30Passivhäuser 0,10 - 0,15

Abbildung 6-8: U-Werte opaker Außenbauteile [3]


Abbildung 6-9: Heizwärmeeinsparung durch Solarabsorption auf Außenoberflächen [2]

Richtwerte de opaker Bauteile (nach DIN V 4108-6,

Tabelle 8)

- äche: hell 0,4, gedeckt 0,6, dunkel 0,8

sparentes Bauteil

Beitrag zur Kein Beitrag zur

für Strahlungsabsorptionsgra

[11]

Wandoberfl

- Klinkermauerwerk: 0,8

- helles Sichtmauerwerk: 0,6

- Dächer: ziegelrot 0,6, dunkel 0,8, Metall 0,2, Bitumen 0,6

Bewirtschaftungsobjekt WÜ tran

Planungs-entscheidung Einheit Ressourcenschonung Ressou onungrcensch

Effizienz der Wärm ung

Wärmedurchgangs-koe ent U [W/m²K] edämm ffizi niedriger U-Wert

(1,0-1,5) hoher U-Wert

(1,7-1,9)

Gesamtenergie-durc rad hlassg [-] ≥ 0,7 < 0,5


U-Werte transparenter Bauteile[W/m²K]

Zulässiger Mindeststandard 1,70 - 1,90(Österreich)Typische NE-Häuser 1,00 - 1,50

U-Verglasung [W/m² K]

g-Werte [-]

Zweifach Verglasung mit low-e BeschichtungArgon Füllung 1,10 ~ 0,60Dreifach Verglasung mit low-e BeschichtungKrypton Füllung (2 x 11 mm) 0,70 0,45 - 0,60Argon Füllung (2 x 16 mm) 0,70 ~ 0,50

Abbildung 6-10: U-Werte transparenter Außenbauteile [3]

Richtwerte für Gesamtenergiedurchlassgrade transparenter Bauteile (nach DIN V

4108-6, Tabelle 6) [11]

- Einfachverglasung: 0,87

- Doppelverglasung: 0,75

- Wärmeschutzverglasung (doppelverglast mit selektiver Beschichtung):

0,5 bis 0,7

- Dreifachverglasung (normal): 0,6 bis 0,7

entscheidung Keine

Prozessunterstützung

- Dreifachverglasung (mit 2fach selektiver Beschichtung): 0,35 bis 0,5

- Sonnenschutzverglasung: 0,2 bis 0,5

Bewirtschaftungsobjekt: Zähler

Planungs- Einheit Prozessunterstützung

Anzahl [-] je ein Stoffstrom Zähler pro Nutzungseinheit

ein Zähler für mehrere Nutzungseinheiten

Lage [-] nach Nutzerbereichen getrennt

nicht nach Nutzerbereichen

getrennt


Die Anzahl und Lage der Zähler zur Verbrauchsdatenerfassung beeinflusst die

öglichkeiten der verursachergerechten Abrechnung in der Nutzungsphase.

Dadurch kann der Nutzer hinsichtlich seines eigenen Ressourcenverbrauchs und zur

essourceneinsparung sensibilisiert werden.

uch für

Gebäude und Anlagen auf ein Minimum zu reduzieren. „In Deutschland entfallen rd.

ein dr n CO2-Emissionen auf die Beheizung, Kühlung und

Be auch werden in

De rsacht.“ [60] Abbildung 6-11 zeigt die

dur hs im nicht klimatisierten

Bü

M

R

6.2 Minimierung des Stromverbrauchs

Aus ökologischer und ökonomischer Sicht ist es sinnvoll, den Stromverbra

ittel der jährliche

leuchtung von Gebäuden. Vor allem durch Stromverbr

utschland hohe CO2-Emissionen veru

chschnittliche Verteilung des Stromverbrauc

rogebäude.

Arbeitshilfen40%

Diverses

Leuchten35%

5%

Lüftungsanlagen20%

em Kostensatz für

ereitgestellte und verbrauchte Energiemenge. Sie setzten sich aus Leistungskosten

und Bezugskosten zusammen und wer ggf. durch Einspeisevergütung bei

Eigenstromerzeugung z.B. in einem Blockheizkraftwerk verringert.

Abbildung 6-11: Stromverbrauch im nicht klimatisierten Bürogebäude [49]

Die Stromkosten berechen sich aus dem Strombedarf und ein

b

den


Stromkosten

Strombedarf Kostensatz

Abbildung 6-12: Zusammensetzung der Stromkosten (eigene Darstellung)

en Bedarfsanteilen zusammen:

3. Hilfsenergie zur Wärmeerzeugung (Brenner, Pumpen etc.)

lektrisch)

5. Haustechnik (Transport, Kommunikation etc.)

6. Arbeitshilfen (PC’s, Kopiergeräte, Kaffeemaschinen etc.)

7. Zentrale Dienste (Küchen, Zentrale EDV, Waschmaschinen etc.)

ie St os n we sst.

Dabei setzt sich der Strombedarf aus folgend

1. Beleuchtung

2. Lüftung und Klima

4. Warmwasserbereitung (e

D romk te rden mit folgender Formel erfa

321 SSSS kEkBkPK ⋅−⋅+⋅=

KS : Stromkosten [Euro/a]

mit

P: Bereitgestellte Leistung [kW]

kS: Leistungspreis[Euro/kW·a]

/a]

kS: Arbeitspreis [Euro/kWh]

E: Einspeisung [kWh/a]

kS: Einspeiseerstattung [Euro/kWh]

B: Bezug [kWh


Da besonders der Bedarf an Energie für elektrische Beleuchtung

Entwurfsphase von Gebäuden durch bauliche Maßnahmen s

wird die Ermittlung dieses Bedarfs hier detailliert dargestellt

vaB fbPE

in der frühen

tark zu beeinflussen ist,

[39].

⋅⋅= max

mit

EB: Energiebedarf [kWh/a]

ba: Jährliche Bereitschaftszeit der Beleuchtungsanlage

[bei Büronutzung 2750 /a]

fv: Vollbetriebszeitfaktor (0 - 1) [-]

Pmax: benötigte Anschlussleistung [kW]

h

Anschlussleistung

001,0max, ⋅⋅= EBApP

mit

Pmax: Anschlussleistung [kW]

p: flächenspezifische Leistung [W/m²]

AEB: Energiebezugsfläche (Nettogrundfläche) [m²]

flächenspezifische Leistung

υηηη ⋅⋅⋅=

LeuchteLampeRaum

nEp

mit

p: flächenspezifische Leistung [W/m²]

En: Normbeleuchtungsstärke [lx]

ηRaum: Raumwirkungsgrad [-] (vgl. Abbildung 6-15)

ηLampe: Lichtausbeute des Lampentyps [lm/W]

ηLeuchte: Leuchtenwirkungsgrad [-]

υ: Verschmutzungsfaktor [-]


Vollbetriebszeitfaktor

egelRNutzTLv ffff ⋅⋅−= )1(

mit

fv: Vollbetriebszeitfaktor [-]

fTL: Tageslichtanteil der Beleuchtung [-] (vgl. Abbildung 6-16)

Regel elfaktor [-]

kontinuierlich tageslichtabhängige Regelung 1,0

mehrstufige Regelung 1,1

fNutz: Nutzungsfaktor [-]

ständige Nutzung 1,0 (z.B. Großraumbüro)

häufige Nutzung 0,8 (z.B. Gruppenbüro)

Standardnutzung 0,6 (z.B. Einzelbüro)

f : Reg

Handsteuerung 1,2

6.2.1 Beeinflussbarkeit der Stromkosten in der Bauplanung

Stromkosten

KosteB

Strombedarf

Anznsatz

Tagnutzu

eslicht-ng

NutzunErneuerb

eleuchteteFläche

ahlArbeitsplätze

R -konditionierung Zentra

garer

Energien

aum le Dienste

TechnischeAusstattungNutzerverhaltenFreie Lüftung

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Abbildung 6-13: Beeinflussbarkeit der Stromkosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)


Strombedarf

Maßgeblich zur Begrenzung des Stromverbrauchs für Beleuchtung ist eine effiziente

Tageslichtnutzung (vgl. Kap. 10.1). Gleichzeitig sollten alle wirtschaftlichen

öglichkeiten zur Nutzung erneuerbarer Energien ausgeschöpft werden.

ng ein Planungsziel dar, das durch

die Vermeidung raumlufttechnischer Anlagen zur Verringerung des Stromverbrauchs

beiträgt (vgl. Kap. 10.2).

Die Größe der beleuchteten Fläche (Energiebezugsfläche) bestimmt den

Stro für die B g. Die Begrenzung der Nutzfläche stellt ein

allgemeines Planungsziel zur Energieeinsparu

ur stromeffizienten Raumkonditionierung sollten Beleuchtungsstärken auf das

erkömmlichen

sparend arbeiten. Hinweise dazu geben z.B.

eleuchtungsregelung trägt

um Stromsparen bei.

ostensatz

Der Koste em

Leistungs is,

dem Preis ü n un ls

M

Ebenso stellt die Realisierung einer Freien Lüftu

mverbrauch eleuchtun

ng dar.

Z

zulässige Normmaß minimiert werden.

Die Anzahl der Arbeitsplätze bestimmt den Strombedarf für Arbeitsmittel und kann in

der Planungsphase von Gebäuden nicht beeinflusst werden. Es soll lediglich

ergänzend darauf hingewiesen werden, dass z.B. die Umstellung von h

Computern auf Computer mit TFT-Displays eine Stromreduzierung um ca. 30% und

die Umstellung auf Notebook-Computer eine Reduzierung um 80% gegenüber

herkömmlicher EDV-Ausrüstung bewirkt [39].

Ebenso kann der Stromverbrauch zentraler Dienste in der Planungsphase von

Gebäuden nicht beeinflusst werden. Es muss im Einzelfall geprüft werden, welche

Geräte bei gutem Wirkungsgrad Strom

Energieeffizienzklassen.

Das Nutzerverhalten kann ggf. durch verursachergerechte Verbrauchszuordnung

positiv beeinflusst werden (vgl. Kap. 7.2).

Der Einbau technischer Gebäudeausstattungen wie Beleuchtungskörper,

mechanische Lüftung oder Aufzüge erhöht den Strombedarf entsprechend. Hier

sollte auf die Auswahl möglichst effizienter, sparsamer und leicht regelbarer Anlagen

geachtet werden. Sinnvolle Leuchtenanordnung und B

z

K

nsatz bzw. Preis zur Berechnung der Stromkosten setzt sich aus ein

preis, dem Grundpreis für die installierte Leistung, und einem Arbeitspre

f r verbrauchte Kilowattstunden, zusamme d wird normalerweise a


Durchsch rt angegeben. Der Kostensatz kann in der Planungsphase von

Gebäuden u werden. Hier kann erst in der

Nutzungs a s pitzen ana tenzial

ausgesch ft

6.2.2 Bewir


Planuentsch

eitrrce

Beitrag zur enschonung

nittswe

nd Anlagen nicht beeinflusst

ph se durch z.B. effizientes La ts m gement Einsparpo

öp werden.

tschaftungsobjekte

ngs- B ag zur Keineidung Einheit Ressou nschonung Ressourc

Klimati ru l atisier rt sie ng [-] nicht k im t voll klimatisie

Installationsgrad [-] niedriger Installationsgrad hoher Installationsgrad

Der Einsatz aktiver Kühlsysteme erhöht den Stromverbrauch und sollte nach

Möglichkeit durch geeignete bauliche Maßnahmen vermieden werden. „Im

mitteleuropäischen Klima ist für gut geplante Büroräume keine technische

Klimatisierung erforderlich“ [37]

Die Steigerung des Stromverbrauchs durch Klimatisierung wird in der Studie Oscar

[61] für teilklimatisierte Gebäude mit ca. 50% und für vollklimatisierte Gebäude mit

ca. 140% angegeben.

Maßgeblich für den Verbrauch an Strom ist ebenso der Installationsgrad des

Gebäudes. Gebäude ohne Aufzugsanlagen benötigen z.B. deutlich weniger Strom

als andere.

Bewirtschaftungsobjekt Beleuchtungskörper



Ressourcenschonung

Lampenwirkungsgrad ηLampe [lm/W] ≥ 60 < 30

Lichtausbeute ηLeuchte [-] ≥ 0,7 < 0,5

Regelung [-] präsenz- und tageslichtabhängig handgesteuert

Die Auswahl der Beleuchtungskörper beeinflusst den Strombedarf für die

Beleuchtung. Zur Minimierung des Stromverbrauchs sollten dazu Leuchten mit einer

der Nutzung angemessenen Leistung und einem hohem Wirkungsgrad verwendet

werden. Leuchtstoffröhren sollten mit Vorschaltgeräten versehen sein.

Im Innenbereich von Gebäuden hilft die präsenzabhängige Steuerung, Strom zu

sparen, indem sich Leuchten automatisch abschalten, wenn sich keine Person im


Erfassungsbereich aufhält. Eine zusätzliche tageslichtabhängige Steuerung spart

Strom durch Anpassung der htungsstärke eilige Ta t.

Der Einfluss der Beleuchtungssteuerung

Berechnung des Stromverbrauchs ein.

Standard-Glühlampen sind lediglich bei geringer Benutzungsdauer eine

irtschaftliche Alternative. Halogen-Glühlampen sollten aufgrund hoher

l länger als herkömmliche Glühlampen.“ (Bundesministerium für Umwelt,

aturschutz und Reaktorsicherheit (BMU), www.bmu.de)

Wirkungsgrade von Glühlampen und Vorsch

- Standard-Glühlampen ηLampe = 5 - 15 [lm/W]

- Halogen-Glühlampen ηLampe = 1

- Kompakt-Leuchtstofflampen mit EV ηLampe = 40 - 60 [lm/W]

tstofflampe 60 - 90

- Konventionelle Vorschaltgeräte ηKVG = 0,75 - 0,85

Beleuc an das jew

geht über einen

geslichtangebo

Regelfaktor in die

w

Investitionskosten und einem Mehrverbrauch an Strom gegenüber Leuchtstofflampen

nicht verwandt werden. „Energiesparlampen (Kompaktleuchtstofflampen)

verbrauchen bei gleicher Helligkeit rund 80 % weniger Strom und brennen bis zu

achtma

N

altgeräten [39]:

2 - 22 [lm/W]

G18

- Leuch n ηLampe = [lm/W] · ηVG

-

- Verlustarme Vorschaltgeräte ηVVG = 0,80 - 0,90

- Elektronische Vorschaltgeräte ηEVG = 0,95 - 1,05

(incl. erhöhter Lichtausbeute)

-

- Decken-Einbauleuchten ηLeuchte = 0,35 - 0,5

- Geschlossene Wannenleuchten ηLeuchte = 0,55 - 0,75

- Spiegelraster- und Reflektorleuchten ηLeuchte = 0,70 - 0,90





Ressourcenschonung

Einzelraumregelung [-] möglich nicht möglich

Nutzungsabhängige Steuerung [-] möglich nicht möglich

Gebäudeinstallationen sollten möglichst nutzungsabhängig zu betreiben sein. Hier

gelten die gleichen Zielsetzungen wie beim Bewirtschaftungsobjekt

Gebäudeinstallation im Kapitel zur Minimierung des Primärenergieeinsatzes (Kap.

.1.2).


essourcenschonungKein Beitrag zur

Ressourcenschonung

6

Bewirtschaftungsobjekt Raum

R

Beleuchtungsstärke [lx] Begrenzung auf Normwerte

Überschreitung der Normwerte

Beleuchtungsart [-] direkt indirekt

Leuchtenanordnung [-] parallel zur Fensterfront

nicht parallel zur Fensterfront

Leuchtenverteilung [-] gleichmäßig ungleichmäßig

Leuchten-Aufhänghöhe [m] begrenzt groß

Die Begrenzung der Beleuchtungsstärke sollte auf das Maß nach DIN 5035-2

(Abbildung 6-14) erfolgen, da sich die Anforderung an die Beleuchtungsstärke

nmittelbar auf den Stromverbrauch auswirkt.

Die Anordnung der Leuchten bestimmt die Möglichkeit, den Raum gleichmäßig zu

beleuchten und tiefer gelegene Raumzonen unabhängig von fensternahen Zonen zu

beleuchten. „Bei einer Allgemeinbeleuchtung sollten die Leuchten gleichmäßig über

den Raum verteilt werden. Eine Leuchtenanordnung parallel zur Fensterfront ist

dabei vorteilhaft“ (nach DIN 5035-2). [14]

Der Raumindex dient der Berechnung des Raumwirkungsgrades der Beleuchtung

(vgl. Abbildung 6-15). Hier werden neben der Raumgeometrie (Länge l und Breite b)

Informationen über die Art der Beleuchtung und die Aufhänghöhe h der

Beleuchtungskörper benötigt. Zum Erreichen eines maximalen Raumwirkungsgrades

sollte die Aufhängungshöhe der Beleuchtung auch in großflächigen und hohen

Räumen nicht zu groß werden. Direkte Beleuchtung ist dabei indirekter Beleuchtung

vorzuziehen [39]

u


Abbildung 6-14: Normbeleuchtungsstärken nach DIN 5035-2

Abbildung 6-15: Ermittlung des Raumwirkungsgrades [39]

Abbildung 6-16 zeigt die Abhängigkeit des Tageslichtanteils fTL der Beleuchtung vom

Tageslichtquotienten D bei verschiedenen Nennbeleuchtungsstärken (tägliche


Betriebszeit 11 Std., 7-18 Uhr, tageslichtgesteuerte Beleuchtung). Dabei sind

ierung der Tageslichtausbeute ist Tageslichtanteile von 80% zu erreichen. Die Maxim

Thema des Kapitels 10.1 dieser Arbeit.

Abbildu g htanteils vom Tageslichtquotienten [39]

ewirtschaftungsobjekt: Zähler

entschKeine


n 6-16: Abhängigkeit des Tageslic

B

Planungs- Einheit Prozessunterstützungeidung



Lagetrennt

ge [-] nach Nutzerbereichen getrennt


gl. Bewirtschaftungsobjekt Zähler in Kapitel 6.1. v


6.3 Minimierung des Trinkwasserverbrauchs

sondern auch in

den Wasserkosten die Kosten für Abwasser

nd die Kosten für Brauch- und Trinkwasser. Nicht erfasst wird der Wasserbedarf zur

rzeugung von Wärme und Kälte, der allerdings maßgeblich zum Wasserverbrauch

des Gebäudes beiträgt.

asserkosten errechnen sich aus dem Wasserbedarf und einem Kostensatz.

Trinkwasser ist „eine knappe Ressource, nicht nur weltweit,

Europa.“ [3] und sollte aus ökonomischen und ökologischen Überlegungen geschützt

werden. Die DIN 18960-1 rechnet zu

u

E

W

Wasserkosten

Wasserbedarf Kostensatz

Abbildung 6-17: Zusammensetzung der Wasserkosten (eigene Darstellung)

Die Wasserkosten werden mit folgender Formel berechnet.

WWW kbK ⋅=

mit

KW: Wasserkosten [Euro/a]

bW: Wasserbedarf [m³/a]

kW: Kostensatz [Euro/m³]

Der Wasserbedarf setzt sich aus folgenden Bedarfsanteilen zusammen:

- Sanitärinstallationen

- Freiflächenbewässerung

- Zentrale Dienste (Küchen, Waschmaschinen, Autowaschanlagen etc.)

(vgl. Abbildung 6-18)


Kantine 15-20 l pro Tag und Angestellter

Autowäsche mit Schlauch 100-200 l je Vorgang

Autowaschanlage 80-160 l je Vorgang

Abbildung 6-18: Wasserbedarf für Sonderanlagen [16]

6.3.1 Beeinflussbarkeit der Wasserkosten in der Bauplanung

Wasserkosten für den Bezug von Trinkwasser berechnen sich aus dem

Wasserbedarf und einem Kostensatz.

Wasserbedarf

Wasserkosten

Kostensatz

Nicht beeinflussbar

TechnischeAusstattung

AnzahlArbeitsplätze

Nutzerverhalten

Regenwasser-nutzung Zentrale Dienste

BewässerteFläche

Beeinflussbar

Abbildung 6-19: Beeinflussbarkeit der Wasserkosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)

Wasserbedarf

Der Wasserbedarf bestimmt sich primär aus der Anzahl der Arbeitsplätze im

Gebäude. „Da der Wasserverbrauch vorwiegend von der Art und Intensität der

Nutzung abhängt, beziehen sich die Verbrauchsrichtwerte üblicherweise auf die Zahl

der Nutzer und die Art der Nutzung“ [58]. Hier gibt es in der Literatur verschiedene

Angaben zum Verbrauch pro Arbeitsplatz. Die Anzahl der Arbeitsplätze sollte in der

Planung von Objekten zwar bekannt sein, ist aber nicht zu beeinflussen.


Die bewässerte Fläche der Außenanlage bestimmt den Bedarf an Gießwasser. Hier

r Anzahl von Grün- und Pflanzflächen kein

Planungszi e vielfältige Aufgaben erfüllen und eine ausreichende

Bep Außenanl maßg it

dars

er Wasserbedarf für zentrale Dienste wie Küchen, Wäschereien oder

sser mit Hilfe der Regenwassernutzung (vgl.

ap. 10.4) oder Grauwassernutzung kann der Trinkwasserbedarf verringert werden.

asser z.B. zur Bewässerung oder für

Waschvorgänge senkt den sserbedarf und damit die Wasserkosten. Ebenso

können Löschwasserteiche für den Bedarfsfall angelegt werden [60].

Im Wohnungsbau sollte zusätzlich überprüft werden, ob die Möglichkeit zur

Grauwassernutzung besteht [3]. In dieser Arbeit wird v rausgesetzt, dass in einem

ekten nicht beeinflussbar.

stellt allerdings eine Begrenzung de

el dar, da dies

flanzung der age ein ebliches Qualitätskr erium für Gebäude

tellt.

D

Autowaschanlagen wird in dieser Arbeit nicht berücksichtigt. Hier sollte auf die

Auswahl möglichst Ressourcen schonender Geräte und Verfahren geachtet werden.

Durch die Mehrfachnutzung von Wa

K

Die Nutzung von Regenwasser als Betriebsw

Trinkwa

o

normal genutzten Büro- oder Verwaltungsgebäude keine oder nur eine geringe

Menge an Grauwasser, das aus Duschen, Wannen und Waschmaschinen stammt,

anfällt und die Nutzung von Grauwasser daher unwirtschaftlich ist.

Auch das Nutzerverhalten beeinflusst den Wasserbedarf. Hier können Nutzer durch

den Einbau von Wasserzählern, die eine verursachergerechte Abrechnung

ermöglichen, für einen sparsamen Ressourcenverbrauch sensibilisiert werden.

Großen Einfluss auf die Höhe der Wasserkosten besitzt die technische Ausstattung

des Gebäudes. Durch den Einbau selbstregelnder und Wasser sparender

Sanitärinstallationen werden Wasserkosten verringert, durch den Einbau von

technischen Anlagen wie Heizungs- und Klimaanlagen werden sie erhöht.

Kostensatz

Der Kostensatz repräsentiert den Bezugspreis für Wasser und ist in der

Planungsphase von Bauobj




Planungs- Beitrag zur Kein Bentscheidung Einheit Ressourcenschonung

eitrag zur Ressourcenschonung

Klimatisierung [-] nicht klimatisiert voll klimatisiert

Die g des Bau bestimmt den Wasserbedar

Erzeug n Wärme und Kä benötigt. D en 2 s

Gesamtwasserverbrauchs aus [16].



Ressourcenschonung

Klimatisierun körpers f. Wasser wird zur

ung vo lte ies macht zwisch 3% und 52% de

Bewirtschaftungsobjekt Sanitärinstallation

Durchflussmenge [l/min] bzw. [l] Wasser sparend nicht Wasser sparend

Regelbarkeit [-] regelbar nicht regelbar

Die Auswahl der Sanitäreinrichtungen bestimmt den Wasserbedarf.

Wasser sparenden Einrichtungen mit Durchflussbegrenzung und selbsttätiger

Regelung z.B. durch elektronisches Auslösen ist der Vorzug zu geben. Bei

Toilettenspülungen sollte der Spülvorgang händisch zu unterbrechen sein.

Das Bundesministerium für Umwelt bemisst die Durchflussmenge für eine Wasser

sparende Klosettspülung mit 6-9 l pro Spülgang, die Wasser sparende

Waschtischarmatur mit einem Durchfluss von 9 l/min und eine Wasser sparende

Duscharmatur mit 12 l/min. [69] Die Regelbarkeit von Waschtisch- und

Duscharmaturen als elektronische Regelung stoppt den Wasserfluss, sobald sich

niemand mehr im Einzugsbereich ihrer Sensoren befindet.

Bei Toilettenanlagen muss der Spülkasten eine Verringerung des Spülvolumens oder

eine Unterbrechung des Spülvorgangs beispielsweise durch einen zweiten

Tastendruck ermöglichen oder es muss bei Druckspülung eine 3-l-Kurzspülung

ermöglicht werden. [69]

Durch den Einbau Wasser sparender und regelbarer Toilettenspülungen kann der

Jahresverbrauch in Haushalten im Durchschnitt von 65.700 l auf 26.280 l, d.h. um

60% reduziert werden. [69]


Für öffentliche Gebäude (Büro/ Verwaltung) kann der Verbrauch von 20-30 auf 11-15

%), in Schulen von 5-10 auf 3-5

Lite

Bewirtschaftungsobjekt: Zähler

Liter pro Person und Tag (Reduzierung um ca. 50

r pro Person und Tag (Reduzierung um ca. 45%) gesenkt werden. [3]

Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung Keine




Lage [-] nach Nutzerbereichen getrennt


getrennt

vgl. Bewirtschaftungsobjekt Zähler in Kapitel 6.1.

110 7 Integration der Prozessoptimierung

7 Integration der Osprozessen in den Bauplanungsprozess

nste in Außenanlagen

Zur Aufrechterhaltung der Gebrauchstauglichkeit von Grün-, Pflanz- und

Verkehrsflächen werden Dienste in Außenanlagen benötigt. Ein Teil dieser Dienste

eistungen zur

standhaltung und Pflege der Außenanlagen sowie der Bauwerksbegrünung“ in

folgende Teilleistun

ptimierung von Bewirtschaftung

7.1 Optimierung der Die

dient der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und der Einhaltung von

Sicherheitsbestimmungen. Zusätzlich repräsentieren Außenanlagen ebenso wie die

Außenhülle des Gebäudes den äußeren Eindruck eines Unternehmens und müssen

daher angelegt, gepflegt und gereinigt werden.

Dienste in Außenanlagen gliedern sich in Gärtnerdienste, Winterdienste und

Reinigung der Außenanlagen.

Nach DIN 32736, 3.2.3 [9] unterteilt sich die „Gesamtheit der L

In

gen nach Tabelle 7-1.

GÄRTNERDIENSTE NACH DIN 32736

Wässern, Düngen, Pflanzenschutz

Säubern der Flächen

Schneiden, Ausputzen, Aufbinden von Pflanzen

Auswechseln von Pflanzen, Nachpflanzen

Mähen, Verticutieren, Aerifizieren, Besanden

Bodenbearbeitung

Überprüfen von technischen Einrichtungen für die Vegetation

Überprüfen der Verkehrssicherheit von Bäumen

Winterschutzmaßnahmen

Tabelle 7-1: Gärtnerdienste nach DIN 32736

Die „Gesamtheit der Leistungen, die für den sicheren Zugang zu Gebäuden/

Liegenschaften erforderlich sind unter Berücksichtigung der gesetzlichen

Bestimmungen“, gliedert sich nach DIN 32736, 3.2.12 [9] in folgende Teilleistungen

nach Tabelle 7-2.

7 Integration der Prozessoptimierung 111

WINTERDIENSTE NACH DIN 32736

Schneeräumen und Streudienst

Erstellen eines Prioritätenplanes nach Raumzonen

Bereitstellen von Räumgeräten

Detailliertes Protokollieren der Einsätze

Tabelle 7-2: Winterdienste nach DIN 32736

Gärtnerdienste und Winterdienste sind nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ dem

infrastrukturellen Gebäudemanagement zugeordnet. Dadurch entstehende Kosten

sind in DIN 18960 „Nutzungskosten im Hochbau“ anteilig in Kostengruppe 340

„Reinigung und Pflege von Außenanlagen“ und Kostengruppe 430 „Instandsetzung

der Außenanlagen“ enthalten.

In Richtlinie GEFMA 100 werden die Teilleistungen Gärtnerdienste, Straßen- und

Gehwegreinigung und Winterdienst zu Diensten in Außenanlagen zusammengefasst,

die Tätigkeiten dabei jedoch nicht näher spezifiziert (vgl. Tabelle 7-3).

DIENSTE IN AUSSENANLAGEN NACH GEFMA 100

Gärtnerdienste

Straßen- und Gehwegreinigung

Winterdienst

Tabelle 7-3: Dienste in Außenanlagen nach GEFMA 100

engruppe 450 nach GEFMA

200 enthalten, soweit sie nicht schon den Gebäudereinigungs- oder den

Die Kosten der Dienste in Außenanlagen sind in Kost

Unterhaltskosten zugeschlagen wurden.

Die Reinigung von Außenanlagen wird in dieser Arbeit dem Reinigungsmanagement

(vgl. Kap. 7.4) zugeordnet.


7.1.1 Gärtnerdienst

Zur Prozessmodellierung des Prozesses Gärtnerdienst kann DIN 32736 zugrunde

gelegt werden.

Planung

Vorbereitung

Durchführung

Abnahme undkumentationDo

Grünflächenplan

Artbeitsmittel Einsatzplan Personalbedarf

DATENERMITTLUNG:- Flächennutzung- Flächenarten- Pflanzenarten

DATENERMITTLUNG:- Pflanzenanzahl- Flächengröße- Transportmittel- Tätigkeiten- Terminplanung

TätigkeitenProzess

Gärtnerdienst Ergebnisse

Gärtnerdienstleistung

WÄSSERNBEPFLANZENMÄHENVERTIKUTIERENPFLANZENSCHNITT...

Abbildung 7-1:

Die Planung e der zu behandelnden

Grünflächenplan, in dem

Pflanzen und Flächen dokumentiert sind.

Rasenflächen oder

ehölzflächen) und die Anzahl an Punkten (z.B. Bäume) oder Länge von Linien (z.B.

rden in der

Prozess Gärtnerdienst (eigene Darstellung)

sphase von Gärtnerdiensten dient der Analys

Flächen und Pflanzen. Ergebnis der Planungsphase ist ein

Lage und Arten der zu behandelnden

In der Vorbereitungsphase werden Flächengrößen (z.B. von

G

Hecken) der zu behandelnden Pflanzen ermittelt. Tätigkeiten und Transportmittel

werden festgelegt und Termine geplant. Hier werden die erforderlichen Arbeitsmittel

festgelegt, Einsatzpläne erarbeitet und der erforderliche Personalbedarf ermittelt.

Die Tätigkeiten des Gärtnerdienstes wie Wässern, Pflanzenschnitt etc. we

Nutzungsphase durchgeführt und anschließend abgenommen und dokumentiert. Die

Erfahrungen aus diesen Tätigkeiten dienen der erneuten Planung von

Gärtnertätigkeiten als Basis.


7.1.2 Kosten des Gärtnerdienstes

ie Kosten von Gärtnerdiensten sind abhängig vom Einsatzbedarf des Personals,

der Größe und Anzahl zu behandelnder Flächen und Pflanzen, der Effektivität des

ärtnereinsatzes und einem Kostensatz.

D

G

Gärtnerdienstkosten

Größe/ Anzahl der zubehandelnden

Flächen/ PflanzenEinsatzbedarf Einsatzeffektivität Kostensatz

Abbildung 7-2: Zusammensetzung der Gärtnerdienstkosten (eigene Darstellung)

Gärtnerdienstkosten für die Behandlung von einzelnen Pflanzen, Pflanzflächen oder

Pflanzlinien sind mit folgender Gleichung zu erfassen:

)1( GEVGkGEGvGbGK +⋅⋅⋅=

mit

KG: Gärtnerdienstkosten [Euro/a]

bG: Einsatzbedarf [1/a]

vG: Variable für:

Anzahl zu behandelnder Pflanzen [-]

Länge zu behandelnder Pflanzenlinie [m]

Größe der zu behandelnden Pflanzfläche [m²]

EG: Einsatzeffektivität [1/h] bzw. [m/h] bzw. [m²/h]

kG: Kostensatz [Euro/h]

EVG: Kosten für Ersatzteile und Verbrauchsstoffe [Euro]


Die Möglichkeiten zur Beeinflussung der Wasserkosten für die Bewässerung von

Pflanzen und die Möglichkeit der Verwendung von Regenwasser als Gießwasser

erden in Kapitel 10.4 behandelt und sollen hier nicht weiter ausgeführt werden.

arkeit der Gärtnerdienstkosten in der Bauplanung

ivität und die Größe bzw. Anzahl

w

7.1.3 Beeinflussb

Zur Minimierung der Kosten für Gärtnerdienste können in der Planungsphase von

Außenanlagen der Einsatzbedarf, die Einsatzeffekt

von Flächen und Pflanzen dienen.

Gärtnerdienstkosten

EinsatzeffektivitätGröße/ Anzahl der zubehandelnden Flächen/Pflanzen

Einsatzbedarf

Witterung ProzessGärtnerdienst

Kostensatz

baulicheGegebenheiten

Grünflächen-/Pflanzenart

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Grünflächen-/Pflanzenart

Abbildung 7-3: Beeinflussbarkeit der Gärtnerdienstkosten im Bauplanungsprozess (eigene

on Außenanlagen bestimmt

en Bedarf an Gärtnereinsätzen. Hier kann durch die Auswahl einheimischer und

pflegeleichter Bepflanzung der Einsatzbedarf für Gärtnerdienste minimiert werden.

„Standortgerechte Bepflanzung ist dauerhafter und erfordert geringeren

Pflegeaufwand.“ [3]

Zusätzlich sollte das Kleinklima am Standort bezüglich seines Wasserangebotes, der

Sonnenlichtverhältnisse und des Nährstoffangebotes untersucht werden. „Baumarten

wie Weiden oder Eschen sind beispielsweise feuchtigkeitsliebend, Eichen- oder

Darstellung)

Einsatzbedarf

Die Auswahl der Bepflanzung in der Planungsphase v

d


Lindenarten bevorzugen trockenere Bodenverhältnisse. Auch die unterschiedlichen

d Schattenpflanzen) sind zu berücksichtigen.“ [3]

benso wird die Effektivität des Einsatzes von Gärtnerdiensten durch die Auswahl

er Bepflanzung beeinflusst. So können z.B. die Kronen niedrigerer Busch- und

Baumpflanzen ohne Zuhilfenahme von Steighilfen erreicht werden.

Lange Trockenperioden und hohe Temperaturen steigern den Bedarf an Gießwasser

und erhöhen die Einsatzhäufigkeit des Gärtnerdienstes. Diese witterungsbedingten

Beanspruchungen können bei der Planung von Außenanlagen nicht beeinflusst

werden.

Größe/ Anzahl der zu behandelnden Flächen/ Pflanzen

In erster Linie bestimmen die Größe der zu pflegenden oder zu behandelnden

Flächen und die Anzahl der zu behandelnden Pflanzen die Kosten des

Gärtnerdienstes. Die Begrenzung der Grünflächen stellt allerdings im Gegensatz zur

Begrenzung der Verkehrsflächen kein Planungsziel dar, da Grün- und Pflanzflächen

im Gegensatz zu einem Überangebot an Verkehrsfläche maßgeblich positive

Einflüsse besitzen. So werden z.B. durch Bepflanzung Schadstoffe aus der Luft

gefiltert, Schallimmissionen reduziert oder eine sinnvolle Verschattung im Sommer

gewährleistet.

r Menge

Bewässerungsanlagen oder sonstiger maschineller Hilfsmittel sinnvoll

ist.

Ansprüche der Pflanzen bezüglich des Nährstoffgehaltes des Bodens und der

Lichtverhältnisse (Licht- un

E

d

Einsatzeffektivität

Die Effizienz des Prozesses Gärtnerdienst kann schon in der Planungsphase von

Außenanlagen und Gebäuden unterstützt werden.

Als Grundlage dienen die Flächenangaben aus dem Flächenmanagement. Ein

ausführlicher Grünflächenplan dokumentiert die Art und den Standort der

Bepflanzungen.

Zur Durchführung der Arbeiten müssen Arbeitsmittel in ausreichende

vorgehalten werden. Zusätzlich müssen in ausreichender Anzahl Wasser- und

Elektroanschlüsse vorhanden sein.

Gegebenenfalls kann eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung klären, ob der Einsatz

automatischer


Ebenso bestimmen bauliche Gegebenheiten die Einsatzeffektivität. Wichtig für eine

ante Niveauunterschiede und von wenig komplexer Form

rleichtert den Einsatz maschineller Arbeitsmittel.

uch hier kann durch den Einsatz geeigneter Pflanzenarten die Einsatzeffektivität

positiv beeinflusst werden.

Der Kostensatz für Personaleinsätze kann als marktabhängige Größe in der

effektive Durchführung der Gärtnertätigkeiten ist eine gute Zugänglichkeit zu den zu

behandelnden Bereichen.

Ein Gelände ohne relev

e

A

Kostensatz

Planungsphase von Objekten nicht beeinflusst werden.


7.1.4 Winterdienst

ie Tätigkeiten des Winterdienstes nach DIN 32736 wurden analysiert und folgender

Prozessablauf erarbeitet.

D

Planung

Vorbereitung

Durchführung

Abnahme undDokumentation

Verkehrsflächenplan Prioritätenliste

Artbeitsmittel Einsatzplan Personalbedarf

DATENERMITTLUNG:- Flächennutzung- Flächenarten

DATENERMITTLUNG:- Flächengröße- Transportmittel- Tätigkeiten

TätigkeitenProzess

Winterdienst Ergebnisse

WinterdienstleistungSCHNEERÄUMENSTREUENSTREUMITTEL ENTFERNEN

Abbildung 7-4: Prozess Winterdienst (eigene Darstellung)

Die Planung des Winterdienstes dient zur Analyse der zu behandelnden Flächen und

zur Aufstellung eines Prioritätenplanes. Dabei müssen vor allem die Vorgaben nach

ommunaler Satzung berücksichtigt werden.

ende Personalbedarf erarbeitet.

der Nutzungsphase werden Winterdienstleistungen abgenommen und ausführlich

k

Die Ermittlung von Flächengrößen, Transportmitteln, Entfernungen und Tätigkeiten

erfolgt in der Vorbereitungsphase und legt erforderliche Arbeitsmittel fest. Zusätzlich

werden ein Einsatzplan und der entsprech

Zur Durchführung des Winterdienstes gehören die Tätigkeiten Schneeräumen,

Streuen und Streumittel entfernen.

In

dokumentiert.


7.1.5 Kosten des Winterdienstes

es Winterdienstes werden durch den Räum- und Streubedarf, die Größe Die Kosten d

der zu behandelnden Flächen, die Effektivität des Winterdiensteinsatzes und einen

Kostensatz beeinflusst.

Winterdienstkosten

Größ r zubehan nden

e dedel

FlächenEinsatzbedarf Eins ätatzeffektivit Kostensatz

Ab mmenset terdienstkosten (eigene Darstellung)

D ste er

bildung 7-5: Zusa zung der Win

n werden mit folgendie Winterdienstko Formel erfasst:

)1 Vk +⋅ ( WWWEWfWbWK ⋅⋅=

mit

KW: Winterdienstkosten [Euro/a]

bW: Einsatzbedarf [1/a]

fW: Größe der zu behandelnden Fläche [m²]

EW: Einsatzeffektivität [m²/h]

kW: Kostensatz [Euro/h]

VW: Kosten für Verbrauchsstoffe [Euro]

7.1.6 Beeinflussbarkeit der Winterdienstkosten in der Bauplanung

In der Planungsphase von Außenanlagen können Winterdienstkosten durch die

röße der zu behandelnden Verkehrsflächen, durch die Effizienz des Prozesses und G

durch bauliche Gegebenheiten beeinflusst werden.


EinsatzeffektivitätGröße der zubehandelnden Flächen

Einsatzbedarf

Witterung ProzessWinterdienst

baulicheegebenheitenG

Winterdienstkosten

Kostensatz

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Flächenart

Abbildung 7-6: Beeinflussbarkeit der Winterdienstkosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)

Größe der zu behandelnden Fläche

Die Größe der zu behandelnden Fläche entspricht der Verkehrsfläche im

Außenbereich und sollte zur Minimierung der Flächendienstkosten wie z.B.

Winterdienstkosten beschränkt werden. Die Minimierung der Verkehrsfläche ist

Aufgabe des planerischen Flächenmanagements und soll hier nicht weiter verfolgt

age zur Durchführung des Prozesses Winterdienst dienen Flächen aus

dem Flächenmanagement. Dazu sollten neben der Größe der Verkehrsflächen auch

Informationen über die Priorität zur Schnee- und Eisbefreiung vorhanden sein. So

erfordern öffentliche Zugänge die vollständige Räumung nach kommunaler Satzung

[40], private Verkehrsflächen dagegen nur einen eingeschränkten Winterdienst mit

oder ohne Warnschild.

Streumittel und Arbeitsmittel müssen in ausreichender Anzahl und Verfügbarkeit

vorgehalten werden. Dabei ist durch Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zu klären, ob

z.B. das Vorhalten eines Schneeräumers oder anderer großformatiger Geräte und

Maschinen und die Einrichtung eines dafür vorgesehen Stellplatzes sinnvoll ist.

werden.

Einsatzeffektivität

Als Grundl


Bauliche Gegebenheiten beeinflussen hauptsächlich die Durchführung des

Winterdienstes. Dabei sind z.B. Niveauunterschiede auf zu räumenden Wegen beim

Einsatz von Räumfahrzeugen hinderlich.

Aber auch Informationen über den Bodenbelag im Inner

.1.7 Bewirtschaftungsobjekte

Einheit Prozess-unterstützung

Keine Prozess-unterstützung

en des Gebäudes sind für die

Streumittelauswahl zu berücksichtigen.

Einsatzbedarf

Grundsätzlich wird der Bedarf an Winterdiensten durch Schneefall oder Frost

ausgelöst und kann nicht beeinflusst werden.

Kostensatz

Der Kostensatz, der sich aus einer Vorhaltepauschale und der Kosten für

tatsächliche Einsätze zusammensetzt, ist in der Planungsphase von Außenanlagen

nicht beeinflussbar.

7

Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage

Planungs-entscheidung Grünflächen- [-] vorhanden oder nicht

benötigt kein Planungsthema abgrenzung

Anzahl Ele e Außenfläche / (π · 40²) Anza zahl A l ktroanschlüss

erf. Anzahl =

[-] hl ≥ erf. An nzahl < erf. Anzah

Abstand Ele e [m] ktroanschlüss ≤ 80 > 80

Anzahl Wasseranschlüsse

erf. Anzahl = Außenfläche / (π · 30²) Anzahl ≥ erf. Anzahl Anzahl < erf. Anzahl

[-] Abstand

Wasseranschlüsse [m] ≤ 60 > 60

Verkehrsflächenanteil [-] dem Bedarf angepasst Fläche überdimensioniert

Ausreichende Abgrenzung der Grünflächen z.B. durch Mittelgitter oder Gräben

verhindert ebenso wie eine optimierte Wegeführung die Bildung von Trampelpfaden

und die daraus resultierende Zerstörung von Pflanz- und Grünflächen.

Zur effektiven Durchführung von Gärtnerdiensten müssen Außeninstallationen wie

Elektroanschlüsse in ausreichender Anzahl und günstiger Lage vorhanden sein.

Hier wird angenommen, dass dabei die Anzahl und der Abstand der Anschlüsse bei

leichmäßiger Verteilung über die Außenanlage durch die maximale Kabellänge g


einer handelsüblichen Kabeltrommel ermittelt werden kann. Die maximale Länge des

Kabels der Kabeltrommel wird mit 40 m angenommen, daraus ergibt sich ein

maximaler Abstand von 80 m.

Eine ausreichende Anzahl von Wasseranschlüssen ist Voraussetzung für die

maschinelle Pflege von Grün- und Pflanzflächen. Es wird angenommen, dass dabei

die Anzahl und der Abstand der Anschlüsse bei gleichmäßiger Verteilung über die

ußenanlage durch die maximale Schlauchlänge ermittelt werden kann [62]. Der

maximale Abstand der Ans doppelte angenommene

Schlauchlänge von 30 m.

l sollte die Größe der Verkehrsfläche im Außenbereich dem Bedarf

um Bewirtschaftungskosten wie Reinigungs- und

gs-idung Einheit Prozess-

unterstützung Keine Prozess-unterstützung

A

chlüsse ergibt sich als

Generel

angepasst bzw. minimiert werden,

Winterdienstkosten gering zu halten.

Bewirtschaftungsobjekt: Bepflanzung

Planunentsche

Herkunft [-] einheimisch exotisch

Standortgerechtigkeit [-] standortgerecht nicht standortgerecht

Bepflanzungshöhe [cm] 80-150 < 80 oder > 150

Die Bepflanzung sol rtgerechten Pflanzen

ist in diesem Sinne als Angepasstheit

nnenangebot des jeweiligen Standortes auf der

eimische Pflanzen ausgewählt

as regionale Klima angepasst sind und bei durchschnittlichen

ches Gießwasser brauchen oder besonderer Pflege

bedürfen [60].

Gehölze mit einer maximalen Höhe von 1,50 m erlauben die Bearbeitung ohne

lte mit einheimischen und stando

vorgenommen werden. Standortgerechtigkeit

an Nährstoff-, Wasser- und So

Außenanlage zu verstehen [3]. Generell sollten einh

werden, da diese an d

Wetterverhältnissen nicht zusätzli

Zuhilfenahme von Steighilfen. Geringe Pflanzhöhen erschweren die Bearbeitung

durch ständiges Bücken.


Bewirtschaftungsobjekt: Grünfläche

Planungs- Einheit Prozess- Keine Prozess-entscheidung unterstützung unterstützung

Komplexität [-] niedrige Komplexität hohe Komplexität

Ist die Gestaltungsform von urch zu enge Bepflanzung

n oder durch sehr schmale oder steile Flächenbereiche zu komplex,

inelle Bearbeitung von Flächen unmöglich. Auch sollten Grün- und

hen möglichst ohne relevante Niveauunterschiede erreichbar sein. Sind

ichtung von Gerätedaten üblicher Schneeräumfahrzeuge und Aufsitzmäher

rchschnittswerte zur Begrenzung der Komplexität:

1,20 m

gsobjekt: Verkehrsfläche

Planungs- Einheit Prozess- Keine Prozess-

Grün- und Verkehrsflächen d

mit Solitärpflanze

wird die masch

Verkehrsfläc

Niveauunterschiede unumgänglich, können Rampen zum Übergang auf andere

Niveaus dienen.

Die S

ergab folgende Du

Minimale Durchfahr-Breite ca.

Maximal befahrbare Steigung ca. 20 %

Die Höhe der überfahrbaren Niveauunterschiede wird mit maximal 20 cm

angenommen.

Bewirtschaftun

entscheidung unterstützung unterstützung


Zur Begrenzung der Komplexität von Verkehrs

das Bewirt

flächen sei hier auf die Grenzwerte für

schaftungsobjekt Grünfläche verwiesen.

ozesse im Energiemanagement

technischen Anlagen mit Verbrauchsmedien stellt eine

er Funktionalität eines Gebäudes dar. Das Gebäude muss

nische Anlagen wie die Beleuchtung

n Gründen müssen die Versorgung mit Wasser und die Entsorgung von

bwasser sichergestellt sein.

7.2 Optimierung der Pr

Die Versorgung der Haus

wichtige Komponente d

beheizt oder ggf. gekühlt werden, elektrotech

oder ein Aufzug müssen mit Strom versorgt werden und aus betriebstechnischen und

hygienische

A


Energiemanagement hat das Ziel den Verbrauch der Ressourcen Strom,

Primärenergie und Wasser in der Nutzungsphase von Gebäuden und Anlagen durch

6, 3.2.15 [9] gliedert sich die „Gesamtheit der Leistungen, welche die

ersorgung der Anlagen und Systeme mit Energie sowie mit Roh-, Hilfs- und

den Einsatz geeigneter Maßnahmen zu minimieren.

Nach DIN 3273

V

Betriebsstoffen sicherstellen“, in folgende drei Schritte nach Tabelle 7-4:

VERSORGEN NACH DIN 32736

Disponieren

Lagern/ Bevorraten

Zuführen

Tabelle 7-4: Versorgen nach DIN 32736

Versorgen ist nach DIN 32736 dem infrastrukturellen Gebäudemanagement

zugeordnet. Die Kosten der Versorgung, der anteilige Verbrauch an Strom, Wärme,

Kälte und Wasser, sind in Kostengruppe 310 (Versorgung) nach DIN 18960

enthalten.

Das Energiemanagement ist nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ dem

technischen Gebäudemanagement zugeordnet Tabelle 7-5.

ENERGIEMANAGEMENT NACH DIN 32736

Gewerkübergreifende Analyse der Energieverbraucher

Ermitteln von Optimierungspotenzialen

Planen der Maßnahmen unter betriebswirtschaftlichen Aspekten

Berechnen der Rentabilität

Umsetzen der Einsparungsmaßnahmen

Nachweisen der Einsparungen

Tabelle 7-5: Energiemanagement nach DIN 32736

Durch die Leistungen im Energiemanagement entstehende Kosten sind nach DIN

18960 „Nutzungskosten im Hochbau“ in der Kostengruppe 390 (Betriebskosten,

sonstige) enthalten.


Die GEFMA Richtlinie 100 erläutert unter dem Begriff Versorgen die entstehenden

Kosten und technischen Komponenten zum Ressourcenverbrauch laut Tabelle 7-6.

VERSORGEN NACH GEFMA 100

Abwassergebühren

Abwassertechnik

Wasserkosten

Wassertechnik

Energieträger für Heizzwecke und Brauchwasser

Energieträger für Kühlzwecke

Strom

Umwandlungskosten

Sonstige Medien

Tabelle 7-6: Versorgen nach GEFMA 100

Versorgen ist Teil des technischen Gebäudemanagements nach GEFMA 100, 2.2.4

„Unter Versorgen wird hier zunächst die Bereitstellung und Lieferung von Energie

und Wasser verstanden.“ [22]. Disposition, Lagerung und Bevorratung von

Energieträgern sind nach GEFMA 122 [24] Aufgaben des Betriebes (vgl. Kap. 7.5).

Die Kosten der Versorgung sind in Kostengruppe 250 (Versorgen) nach GEFMA 200

[27] enthalten.

Energiemanagement ist nach GEFMA 100 im technischen Gebäudemanagement

enthalten, wobei die Tätigkeiten in der Richtlinie GEFMA 124 (Energiemanagement)

ifiziert werden. näher spez

ENERGIEMANAGEMENT NACH GEFMA 100

Einleitung von Maßnahmen

Durchführung von Maßnahmen

Nachweis der Verbesserung

Tabelle 7-7: Energiemanagement nach GEFMA 100

Die Kosten des Energiemanagements sind in Kostengruppe 240 nach GEFMA 200

enthalten.


Die Versorgung mit den Verbrauchsmedien Primärenergie, Wasser und Strom wird in

den jeweiligen Kapiteln zur Ressourcenschonung behandelt.

Da sich diese Arbeit auf die Planung von Büro- und Verwaltungsbauten beschränkt,

wird die Versorgung mit sonstigen Medien wie z.B. Druckluft oder Dampf nicht

berücksichtigt.

Die Zusammensetzung der Kosten des Energiemanagements werden hier nicht

detailliert aufgeführt, da die einzige Beeinflussungsmöglichkeit in der Planungsphase

von Objekten die Steigerung der Effektivität des Prozesses Energiemanagement

nach Abbildung 7-7 bedeutet.


Zur Modellierung des Prozesses Energiemanagement in Abbildung 7-7 wurden die

rgiemanagement“ analysiert.

Tätigkeiten nach GEFMA 124 „Ene

Planung

Vorbereitung

Durchführung

Dokumentation undInterpretation

Messpunkte

DATENERMITTLUNG:- Nutzungsei- Nutzungsi

nheitenntensitäten

ZÄHLEREINBAU

TätigkeitenProzessEnergiemanagement Ergebnisse

Energiebedarf Energieverbrauch

DATENERMITTLUNG:- Zählerstände- Nutzungsintensitäten

NUTZUNGSABHÄNGIGEANLAGENSTEUERUNGLASTSPITZENENTBELEGUNGS

ZERRUNGOPTIMIERUNG

GENBAULICHE ÄNDERUNVERTRAGS-, TARIFÄNDERUNG

Maßnahmenotwendig ?

Energiemanage- mentleistung

n jaein

Me Zä

ss- undhlkonzept

Abnahme und Dokumentation

Abbildung 7-7: Prozess Energiemanagement (eigene Darstellung)

In der Planungsphase des Energiemanagements muss zunächst ein geeignetes

Mess- und Zählkonzept festgelegt werden, welches im benötigten Detaillierungsgrad

die verursachergerechte Abrechnung des Energieverbrauchs ermöglicht.

Die Vorbereitungsphase dient bei Neubauten oder baulichen Änderungen im

ahmen des Energiemanagements dem Einbau oder der Änderung des

er Daten dient als Grundlage zur

R

Messsystems. Durch den Anlagenbetrieb und die Überprüfung der

Raumnutzungsintensitäten werden Daten über den vorhandenen Energiebedarf und

Energieverbrauch gewonnen. Die Bewertung dies


Entscheidung über die Durchführung von Energieeinsparmaßnahmen. Dabei können

Energieeinsparungen entweder durch die geeignete,

angepasste Anlagenregelung, durch eine Lastspitzenentzerrung, durch

soptimierung, durch bauliche Änderungen oder durch eine Vertrags- oder

rgieversorgungsunternehmen bewirkt werden.

die Dokumentation von Verbrauchsdaten können

t und den Unterhalt verteilt

gl. GEFMA 200, Kostengruppe 240).

st werden.

abei wird nach GEFMA 124 [25] das Energiemanagement als die Summe der

Maßnahmen verstanden mit dem Ziel

- weniger Energie zu verbrauchen;

tigere Energie zu verbrauchen;

zenergie selbst herzustellen.

ung online erfolgen, muss die dazu benötigte

Anlage zur Gebäudeautomation, Betriebsdatenerfassung oder

speicherprogrammierbaren Steuerung eingebaut und aufgeschaltet werden (vgl.

GEFMA 402, 3.2).

der Nutzung und Witterung

Belegung

Tarifänderung mit dem Ene

Die Kosten für die Auswertung und

über einen Pauschalwert erfasst werden und sind von der Planung von Gebäuden

und Anlagen unabhängig. Für „Sanierungsmaßnahmen mit Energieeinspareffekten“

werden die Kosten anteilig auf das Energiemanagemen

(v

7.2.1 Beeinflussbarkeit des Energiemanagements in der Bauplanung

Das Energiemanagement kann schon in der Planungsphase von Gebäuden und

Anlagen beeinflus

D

- kostengüns

- Nut

Durch die Auswahl eines geeigneten Mess- und Zählkonzeptes wird die Anzahl der

Zähler und ihre Lage im Gebäude bestimmt. Zusätzlich muss festgelegt werde, ob

die Ablesung manuell, mobil mit Hilfe eines mobilen Computers, online am PC oder

per Funk erfolgen soll. Soll die Ables



ewirtschaftungsobjekt: Zähler



B

Anzahl [-] pro Nutje ein Stoffstrom Zähler

zungseinheit ein Zähler für mehrere

Nutzungseinheiten

Lage [-] nach Nutzerbereichen getrennt Nutzerbereichen

getrennt

nicht nach

Bedienbarkeit [-] per Funk bzw. uneingeschränkt

zeitlich oder räumlich begrenzt

Die Anzahl und Lage der Zähler zur Verbrauchsdatenerfassung beeinflusst die

Möglichkeiten der verursachergerechten Abrechnung in der Nutzungsphase. Ist

zusätzlich eine Funkabfrage und Fernparametrisierung der Zähler möglich, wird die

Installation von Datenleitungen vermieden. Ist keine Funkübertragung vorgesehen,

- Förderung von Wiederverwendung und Recycling;

Zur von Abf xistiere t

R pfehlungen besagt ber ,

erwertung und Beseitigung von Abfällen im Landkreis Kaiserslautern

en, dass Abfälle möglichst

ermieden und nicht vermiedene Abfälle nach Möglichkeit verwertet werden.

Nach DIN 32736, 3.2.14 [9] gliedert sich die „Gesamtheit der Leistungen, die zur

Entsorgung von Abfällen im Rahmen der

sind“, in folgende Teilleistungen nach Tabel

sollten Zähler zur manuellen Erfassung zeitlich und räumlich ungehindert zugänglich

sein.

7.3 Optimierung der Abfall-Entsorgungsprozesse

Der Abfall-Entsorgungsprozess dient der Aufrechterhaltung von Hygiene und

Sicherheit von Objekten.

Im Rahmen des Facility Management werden dabei folgende Ziele verfolgt:

- Verminderung des Abfallanfalls;

- Verbesserung der Qualität der Abfälle;

- Optimierung des Entsorgungsprozesses.

Entsorgung ällen e n zahlreiche Gese ze, Verordnungen,

ichtlinien und Em . So z.B. die „Satzung ü die Vermeidung

V

(Abfallsatzung) vom 30.10.1996 in der Fassung vom 01.01.2003“: (1) Die Erzeuger

und Besitzer von Abfällen haben dazu beizutrag

v

gesetzlichen Bestimmungen erforderlich

le 7-8.


ENTSORGEN NACH DIN 32736

Einsammeln, Sortieren

Beför ern d

Behandeln und Zwischenlagern

Zuführen zur Wiederverwertung oder Endlagerung

Tabelle 7-8: Entsorgen nach DIN 32736

Entsorgen ist nach DIN 32736 dem infrastrukturellen Gebäudemanagement

zugeordnet. Die Kosten für die Entsorgung sind in DIN 18960 „Nutzungskosten im

Hochbau“ in Kostengruppe 320 (Entsorgung) enthalten.

Die Richtlinie GEFMA 100 „Facility Management“ listet die Arten des anfallenden

Abfalls wie in Tabelle 7-8 ersichtlich auf, geht allerdings nicht näher auf dessen

Behandlung ein.

ENTSORGEN NACH GEFMA 100

Hausmüll

Gewerbemüll

Sondermüll

Tabelle 7-9: Entsorgen nach GEFMA 100

ie Kosten der Entsorgung sind in Kostengruppe 490 (Entsorgen) nach GEFMA 200

enthalten, soweit sie nicht schon hlagen

wurden. Die Modellierung des Entsorgungsprozesses in Abbildung 7-8 wurde auf

D

den Gebäudereinigungskosten zugesc

Basis der DIN 32736 vorgenommen.


Planung

Vorbereitung

Durchführung


Konzept Abfall- bewirtschaftung

Behältnisse Transportmittel Lagerflächen Termine Personalbedarf

DATENERMITTLUNG:-Abfallarten-Massen/ Volumina

DATENERMITTLUNG:- Tätigkeiten- Terminplanung

TätigkeitenProzessEntsorgung Ergebnisse

Entsorgungsleistung

SAMMLUNGANSPORT

ZWISCHENLAGERUNGTR

ÜBERGABE

Abbildung 7-8: Prozess Entsorgung (eigene Darstellung)

Die Planungsphase des Prozesses Entsorgung dient der Sammlung von Daten über

in der Nutzungsphase anfallende Abfallarten und deren voraussichtliche Mengen.

Auf dieser Basis kann ein Abfallbewirtschaftungskonzept erstellt werden, welches die

eitungsphase werden die zu erbringenden

Nutzungsphase erforderlichen Behältnisse in Art und Größe

Nach ihrer Durchführung werden Entsorgungsleistungen abgenommen und

dokumentiert und als Informationsbasis für künftige Änderungen des Prozesses

zugrunde gelegt.

7.3.1 Beeinflussbarkeit der Entsorgungsprozesse in der Bauplanung

Schon in der Planungsphase von Objekten kann auf eine getrennte Abfall- und

Wertstoffsammlung im Nutzungsprozess hingearbeitet werden.

Abfallbehandlung festlegt. In der Vorber

Tätigkeiten mit Durchführungszyklen und dem benötigten Personalbedarf ermittelt.

Es werden die in der

und die Transportmittel festgelegt.


Die Kosten des Entsorgungsprozesses werden hier nicht detailliert aufgeführt, da die

einzige Beeinflussungsmöglichkeit in der Planungsphase von Objekten die

Steigerung der Effektivität des Prozesses Entsorgen nach Abbildung 7-8 ist.





Abfall-Sammelfläche [m²] ausreichend vorhanden nicht ausreichend vorhanden

Flächen zur Sammlung und Übergabe von Abfällen außerhalb des Gebäudes

müssen in ausreichender Größe vorhanden sein [60].




Abfall-Sammelfläche [m²] ausreichend vorhanden nicht ausreichend vorhanden

Auch innerhalb des Gebäudes müssen Sammelflächen für Abfälle in ausreichender

Größe vorhanden sein [60].

7.4 Optimierung des Reinigungsprozesses

Gebäudereinigung ist eine Leistung zur Erhaltung der Funktionalität und zur

Werterhaltung von Gebäuden und Anlagen. Zusätzlich bestimmt die

Reinigungsqualität den Gesamteindruck einer Immobilie und ist für die Behaglichkeit

der Nutzer mitverantwortlich. Ziel eines effektiven Reinigungsmanagements ist es,

die in den Betriebskosten enthaltenen Reinigungs- und Pflegekosten eines Objektes

zu minimieren. Dabei sollen für den Nutzer optimale Sauberkeit und für Dienstleister

udereinigung“ hat den größten Anteil an den

optimale Funktionalität und maximale Sicherheit vorherrschen.

„Die Kostengruppe „Gebä

Betriebskosten. Sie betragen bei Verwaltungsgebäuden ca. 40%.“ [58] Es liegt also

nahe, diesen Prozess Reinigung möglichst effizient und kostensparend

durchzuführen.


Nach DIN 32736, 3.2.8 [9] gliedert sich die „Gesamtheit der Leistungen zur

Reinigung und Pflege von Gebäuden/Liegenschaften und Außenanlagen“ in fünf

eilleistungen nach Tabelle 7-10

T

REINIGUNGS- UND PFLEGEDIENSTE NACH DIN 32736

Unterhaltsreinigung

Glasreinigung

Fa nreinigung ssade

Reini r Außenanlagen gen de

Pflegemaßnah en für Böden und Flächen m

Tabelle 7-10: Reinigungs- und Pflegedienste nach DIN 32736

- und Pfl

ege von

nach DIN 18960 zugeordnet. „Nicht eingeschlossen... sind die Kosten

Grundreinigung nach Umzügen und wenn gewünscht den Winterdienst und die

Pflege der Pflanzen im Inneren des Gebäudes in den Reinigungsdienst auf (vgl.

Tabelle 7-11).

Reinigungs egeleistungen sind dem infrastrukturellen Gebäudemanagement,

dabei entstehende Kosten der Kostengruppe 330 (Reinigung und Pfl

Gebäuden)

des Strom- und Wasserverbrauchs für die Gebäudereinigung“ [16].

Die Richtlinie GEFMA 100 [22] nimmt zusätzlich die Bauendreinigung bzw. die

REINIGUNGSDIENSTE NACH GEFMA 100

Bauendreinigung

Glasreinigung

Fassadenreinigung

Unterhaltsreinigung

Grundreinigung nach Umzügen

Verkehrsflächen / Winterdienst

Grünflächen / Pflanzen (außen und innen)

Tabelle 7-11: Reinigungsdienste nach GEFMA 100

Die Kosten der Reinigungsdienste sind in Kostengruppe 420 nach GEFMA 200

enthalten.


Die beiden Richtlinien DIN 32736 und GEFMA 100 tragen wenig zur

rozessmodellierung des Prozesses Reinigung bei. Hier werden lediglich die zu

reinigenden Objekte und Flächen aufgelistet, eine Vorgehensweise zur Planung von

Reinigungsleistungen fehlt vollständig. Die GEFMA Richtlinie 132

„Reinigungsdienste“ ist derzeit in Vorbereitung und kann somit noch nicht zur

Unterstützung der Prozessmodellierung dienen.

Zur Prozessmodellierung wurde hier auf Literatur zurückgegriffen (vgl. [47]).

P

Planung

Vorbereitung

Durchführung


Reinigungsrevierplan Reinigungsintervalle

Reinigungsarten Reinigungszeiten Personalbedarf

DATENERMITTLUNG:- Flächenarten- Reinigungsobjekte- Nutzungsarten- Nutzungsintensitäten

DATENERMIT UNG:- Flächen / Anzahl- Oberflächen / Materialien- Entfernungen- Terminplanung

TL

TätigkeitenProzessReinigung Ergebnisse

ReinigungsleistungREINIGUNGTRANSPORT

Abbildung 7-9: Prozess Reinigung (eigene Darstellung)

Die Planungsphase der Reinigungsleistung erfordert die Zuordnung aller Flächen zu

Flächenarten und die Definition der zu reinigenden Obj kte. Anhand vorgegebener

Nutzungsarten und Nutzungsintensitäten können so ein Reinigungsrevierplan erstellt

nd Reinigungsintervalle nach gefordertem Servicelevel vereinbart werden. Die

se erfordert die Ermittlung von Flächengrößen einer Flächenart

bjekte einer Art.

ermine und zurückzulegende

e

u

Vorbereitungspha

sowie die Ermittlung der Anzahl der zu reinigenden O

Oberflächenbeschaffenheiten, geforderte T


Entfernungen bestimmen Reinigungsarten, Reinigungszeiten sowie den

ung von Reinigungsleistungen.

ach ihrer Durchführung wird die Reinigungsleistung abgenommen und

legt.

ten für eine Bauendreinigung bzw.

ie Grundreinigung nach Umzügen werden hier nicht betrachtet, da es sich um

inmalige bzw. in unregelmäßigen Abständen wiederkehrende Kosten handelt.

ie Gesamtkosten des Reinigungsdienstes errechnen sich als Summe aus

erforderlichen Personalbedarf zur Durchführ

N

dokumentiert und weiteren Reinigungsprozessen als Basis zugrunde ge

7.4.1 Reinigungskosten

Die Reinigungskosten setzen sich aus den Kosten für die in Tabelle 7-11

aufgelisteten Teilleistungen zusammen. Die Kos

d

e

D

folgenden Reinigungsteilleistungen zu:

RBRARFRGRUR KKKKKK ++++=

mit

KR: Summe der Reinigungskosten [Euro/a]

KRU: Kosten der Unterhaltsreinigung [Euro/a]

KRG: Kosten der Glasreinigung [Euro/a]

KRF: Kosten der Fassadenreinigung [Euro/a]

KRA: Kosten der Reinigung von Außenanlagen [Euro/a]

KRB: Kosten der Reinigung von Böden und Flächen [Euro/a]

Die Reinigungskosten einer Reinigungsteilleistung werden durch den

Reinigungsbedarf, die Reinigungsfläche bzw. die Anzahl zu reinigender Objekte, die

Effektivität der Reinigungsleistung und einen Kostensatz bestimmt Abbildung 7-10.


Reinigungskosten(Teilleistung)

Reinigungsflächebzw. Anzahl zuReinigungsbedarf

reinigende Objekte

Reinigungs-effektivität Kostensatz

Abbildung 7-10: Zusammensetzung der Reinigungskosten (eigene Darstellung)

Handelt es sich um eine Flächenreinigung - hierunter sind alle

Reinigungsteilleistungen i außer der Unterhaltsreinigung zu verstehen - berechnen

sich die Reinigungskosten nach:

RiRi

RiRiRi kE

bfK ⋅⋅⋅=1

mit

KRi: Reinigungskosten der Teilleistung i [Euro/a]

Reinigungsfläche [m²]

o/h]

fRi:

bRi: Reinigungsbedarf (Häufigkeit) [1/a]

ERi: Reinigungseffektivität [m²/h]

kRi: Verrechnungssatz [Eur

Für die Unterhaltsreinigung ermitteln sich die Reinigungskosten nach folgender

Gleichung:

RURU

RURURU kE

bnK ⋅⋅⋅=1

mit

KRU: Reinigungskosten der Unterhaltsreinigung [Euro/a]

nRU: Anzahl der zu reinigenden Objekte


bRU: Reinigungsbedarf (Häufigkeit) [1/a]

ERU: Reinigungseffektivität [1/h]

kRU: Verrechnungssatz [Euro/h]

7.4.2 Beeinflussbarkeit der Reinigungskosten in der Bauplanung

ls zu beeinflussende Größen zur Minimierung der Betriebskosten eines Objektes

bzw. die Anzahl der zu reinigenden Objekte, der

Rein f und die R seffekt

A

ergeben sich die Reinigungsfläche

igungsbedar einigung ivität.

Reinigungs(Teilleistung)

kosten

ReinigungseffektivitätReinigungsfläche bzw.Anzahl zu reinigende

Objekte

Reinigungsbedarf

ProzessReinigung

Verschmutzungs-grad

Kostensatz

Reinlichkeits-anspruch


Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Abbildung 7-11: Beeinflussbarkeit der Reinigungskosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)

Rei f

Im r iteratur vertretenen Meinung, dass der

Schmutzanfall im Gebäude vo Planer nicht zu beeinflussen ist [16], wird in dieser

Arbeit gez der Sc und dam

Ab ve ngsentscheidungen durchaus quantitativ

beeinfl d. Durch geeign Maßnahmen wie durch die Überd ng des

Eingangsbereiches kann der Schmutzeintrag edu

D nsp nn dagegen in der Planungsphase nicht

beeinfl rden.

nigungsbedar

Gegensatz zu teilweise in der L

m

eigt, dass

hängigkeit von

hmutzanfall

rschiedenen Planu

it der Verschmutzungsgrad in

usst wir ete z.B. achu

in das Gebäude r ziert werden.

er Reinlichkeitsa ruch der Nutzer ka

usst we


Reinigungsfläche bzw. Anzahl zu reinigender Objekte

In erster Linie bestimmen die Größe der Reinigungsfläche und die Anzahl der zu

reinigenden Objekte die Reinigungskosten. Daher ist aus der Zielsetzung heraus, die

Reinigungskosten zu minimieren, generell eine Minimierung der Entwurfsparameter

„Größe der Reinigungsfläche“ und „Anzahl der Reinigungsobjekte“ anzustreben.

Reinigungseffektivität

können schon in der Bauplanungsphase

ngaben über Reinigungsreviere und zu erwartende Reinigungsintervalle gemacht

rflächen bestimmen die Reinigungsart und

sollten unter dem Aspekt einer leic

Ebe h die bauliche Umgebung maßgeblich auf die

Reinigung aus. Größenbesc

bestimmen die Effizienz des Transportes von

e Höhe der Reinigungskosten, kann aber in

der Planungsphase von Obj cht bee


Grundsätzlich gilt, dass für großflächige Objekte eine maschinelle ist

er Reinigung von Hand vorzuziehen ist. Maschinelle Reinigung kann trotz

relevanten Niveauunterschieden oder die

Bodenfreiheit von Einbauten. Eine Aussage darüber, ab welcher Flächengröße eine

maschinelle Reinigung als wirtschaftlich betrachtet werden kann oder welche

Durch die Aufnahme geeigneter Bewirtschaftungsobjekte kann der Prozess

Reinigung schon in der Planungsphase von Gebäuden und Anlagen unterstützt

werden.

Mit Informationen über Flächenarten, Flächengrößen, Einrichtungs- und

Sanitärobjekte sowie Nutzungsarten

A

werden. Verwandte Materialien und Obe

hten Reinigung ausgewählt werden.

nso wirkt sic Durchführung der

hränkungen wie Türbreiten oder das Maß der

Komplexität des Grundrisses

Reinigungsmaterialien oder die Möglichkeit einer maschinellen Reinigung.

Kostensatz

Der Kostensatz bestimmt maßgeblich di

ekten ni influsst werden.

Reinigung me

d

geringerem Personalbedarf eine weitaus höhere Reinigungseffektivität erzielen als

händische Reinigung und verringert dadurch Reinigungskosten.

Bei den erarbeiteten Bewirtschaftungsobjekten wurden Aspekte betrachtet, die sich

generell auf die Möglichkeit einer maschinellen Reinigung beziehen, wie zum

Beispiel das Vorhandensein von


Reinigungsmaschinen anderen vorzuziehen sind, kann in dieser Arbeit nicht gemacht

Allerdings sollte schon in der Bauplanungsphase gekl

Rei inen bauliche Vorraussetzungen erforder

Zentralstaubsauger [41], und ob

Bewirtschaftungsobjekt Aufzug

Planungs- Keine

werden und muss im Einzelfall geprüft werden.

ärt werden, ob der Einsatz von

nigungsmasch t, wie z.B. ein

dies wirtschaftlich ist.

entscheidung Einheit Prozessunterstützung Prozessunterstützung

Abmessungen [-] Transport einer

Reinigungsmaschine möglich

Transport einer Reinigungsmaschine

nicht möglich

Tragfähigkeit [-] Transport einer

Reinigungsmaschine möglich

Transport einer Reinigungsmaschine

nicht möglich Aufzüge erhöhen die Reinigungseffektivität, wenn sie durch genügend große

Abmessungen und eine ausreichende Tragkraft den Transport von

Reinigungsmaschinen erlauben.

Die Sichtung von Gerätedaten ergab eine maximale Länge von 2,30 m, eine

ht von ca. 1650 kg für eine

Reini chine mit Au ie Maß gsmaschinen liegen

z.B. bei ca. 1,70 m x 0,80 m und 500 kg.


Einheit Proze zung Pro ng

maximale Breite von 1,40 m und ein Maximalgewic

gungsmas fsitz. D e kleinerer Reinigun

Planungs-entscheidung ssunterstüt Keine

zessunterstützu

An e erf. Anzahl =

Außenfläche / (π · 40²) A l zahl Müllgefäß[-]

Anzahl ≥ erf. Anzahl nzahl < erf. Anzah

A bstand Müllgefäße [m] ≤ 80 > 80

Anzahl erf. Anzahl = Anzahl ≥ erf. Anzahl Anzahl < erf. Anzahl Elektroanschlüsse Außenfläche / (π · 40²)

[-] Abstand

Elektroanschlüsse [m] ≤ 80 > 80

Anzahl Wasseranschlüsse

erf. Anzahl = Außenfläche / (π · 30²)

Anzahl ≥

[-]

erf. Anzahl Anzahl < erf. Anzahl

Abstand Wasseranschlüsse

[m] ≤ 60 > 60


Zur Entsorgung von Restmüll sollten genügend Müllgefäße vorhanden und zur

Entleerung leicht erreichbar sein. Dazu wird davon ausgegangen, dass eine sinnvolle

oll die Entfernung darstellen, die zur

Planungs- Einheit Prozessunterstützung Keine

Anzahl an Müllgefäßen im Außenbereich voraussetzt, dass sich ein Müllgefäß in

Sicht- bzw. „Laufweite“ befindet. Die Laufweite s

Entsorgung von Reststoffen noch in Kauf genommen wird, sie wird mit 40 m

geschätzt.

Zur effektiven Durchführung der Außenreinigung müssen Außeninstallationen wie

Elektroanschlüsse in ausreichender Anzahl und günstiger Lage vorhanden sein (vgl.

Kap. 7.1.7). Ebenso ist eine ausreichende Anzahl von Wasseranschlüssen in

entsprechender Lage Voraussetzung für die Möglichkeit der maschinellen Reinigung

im Außenbereich (vgl. Kap. 7.1.7). [62]

Bewirtschaftungsobjekt Bepflanzung

entscheidung Prozessunterstützung

Laubanfall [m²] wenig laubend stark laubend

Bei der Auswahl der Bepflanzung sollte auf wenig laubende Pflanzen zurückgegriffen

Bewirtschaftungsobjekt Grünfläche

Planungs-entscheidung Einheit Prozessu tzung P

werden, um starke Verschmutzung im Herbst zu verhindern.

nterstü Keine rozessunterstützung

Entwässerung [-] ausreic anden hend vorh nicht ausreichend vorhanden

R nicht andeinfassung [-] vorhanden vorhanden

rün- und Pflanzflächen sollten ausreichend entwässert werden, da eine

rsflächen und vermeidet die Verschmutzung von

G

unzureichende Entwässerung eine Mehrverschmutzung der Verkehrsflächen zur

Folge hat. Die Randeinfassung von Grünflächen erlaubt eine maschinelle Reinigung

angrenzender Verkeh

Verkehrsflächen in Randbereichen.


Bewirtschaftungsobjekt (Außenanlage) Verkehrsfläche

Planungs- Einheit Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützungentscheidung


Befestigung [-] ausreichend befestigt unbefestigt

E g [-] ausreichend vorhanden nicht ausreichend vo ntwässerun rhanden

Wird die Form von Verkehrsflächen durch schmale oder steile Flächenbereiche oder

durch relevante Niveauunterschiede zwischen Flächen erhöht komplex, wird die

aschinelle Reinigung von Flächen unmöglich. Hier werden die gleichen Grenzwerte

sserung der Verkehrsflächen im Außenbereich notwendig.

r

m

wie für Schneeräumfahrzeuge oder Aufsitzmäher zu Grunde gelegt (siehe Kap.

7.1.7)

Um den Schmutzeintrag in das Gebäude zu minimieren, ist eine ausreichende

Befestigung und Entwä

Die Oberfläche sollte dabei „tritt- und abriebfest sein und durch eine reliefartige

Profilierung Schmutz und Nässe schlucken“ [62].

Bewirtschaftungsobjekt Baukörpe



K t A/V ] (1) ompakthei [m-1 < 0,2 > 1

Aufzug [-] vorh en nicht den and vorhan

A ein ro nzahl Putzräume [-] Putzraum pGeschoss

keine Putzräume vorhanden

Eingangsbereich [-] vorhanden nicht vorhanden

Schmutzfang-einrichtung [-] ausreichend vorhanden nicht vorhanden

Niveaugleichheit Niveauunterschiede [cm] ≤ 20 > 20 (ohne Rampe)

Die Planung des Baukörpers wirkt sich einerseits auf den Reinigungsbedarf und die

Reinigungsflächen von Fassaden und andererseits auf Reinigungsbedarf und

Reinigungseffektivität von Böden und Flächen aus.

Kompakte Baukörper erlauben kurze Transport- und Reinigungswege, lang

gestreckte, großflächige Baukörper erhöhen durch eine größere Anzahl von


Eingängen die Anzahl der Orte größeren Schmutzeintrags. Zur Bewertung der

Kompaktheit soll hier auf das Kapitel 6.1.2 verwiesen werden.

Bei mehrgeschossigen Bauten entscheidet das Vorhandensein eines Aufzuges

arüber, ob maschinelle Reinigung möglich ist.

usreichend überdacht, kann der Schmutzeintrag in das

ebäude stark reduziert werden „Durch ein professionelles Schmutzabwehr-System

zu 90 Prozent verringern“ [54].

Ein iveaugleicher Grundriss bzw. die Verwendung von Rampen

ermöglicht ller Reinigungsgeräte ohne aufwändige

Über n relevanten H enunterschied Räumen

Bewirtschaftungsobjekt Bauteil

Planungs-entscheidung Ei it Pro ng Prozessunterstützung

d

Eine ausreichende Anzahl an Putzräumen vermindert unproduktive Wege für das

Reinigungspersonal. Es sollte pro Geschoss ein zur Aufnahme der Reinigungsgeräte

und -mittel ausreichend groß dimensionierter Putzraum angeordnet werden.

Bei der Planung von Eingangsbereichen wird der Reinigungsbedarf von Böden und

Flächen maßgeblich bestimmt. „80% des im Gebäude befindlichen Schmutzes wird

von außen herein getragen“ [54]. Sind im Eingangsbereich

Schmutzfangeinrichtungen vorhanden und ist der äußere Teil des

Eingangsbereiches a

G

lässt sich dieses Aufkommen um bis

möglichst n

die Benutzung maschine

windung vo öh en zwischen .

nhe zessunterstützu Keine

Struktur [-] glatt offenporig, rau

Material Einheitlichkeit [-] einheitliche Materialien gewählt

stark unterschiedliche Materialien

Oberflächen Einheitlichkeit [-]

einheitliche Oberflächen-

beschaffenheit

unterschiedliche Oberflächen-

beschaffenheit

Zugänglichkeit [-] ohne Hilfsmittel zugänglich nicht zugänglich

Raue Strukturen verschmutzen durch eine vergrößerte Oberfläche leichter (z.B.

ung) und sind darüber hinaus aufwändiger zu reinigen durch vermehrte Staubablager

als glatte Oberflächen.

Werden für zusammenhängende Objekte oder Flächen verschiedene Materialien

oder verschiedene Oberflächenstrukturen mit unterschiedlichen

Reinigungsanforderungen verwendet, verringert sich durch den notwendigen


Wechsel der Reinigungsmittel und -verfahren die Reinigungseffektivität gegenüber

der Verwendung einheitlicher Materialien und Oberflächen.

h sein.

gskörper

Generell müssen zu reinigende Objekte gut zugänglic

Bewirtschaftungsobjekt Beleuchtun



K onstruktion [-] geschlossen offen

Obe tur [-] of u rflächenstruk glatt fenporig, ra

eben der Oberflächenstruktur der Lampenschalen wirkt sich vor allem die

werden.

N

Konstruktion der Beleuchtungsmittel auf den Reinigungsbedarf aus. Offene

Konstruktionen verschmutzen leichter als geschlossene, auf rauen Oberflächen

haftet Schmutz besser.

Die Höhe der Installation über Fußboden entscheidet darüber, welche Hilfsmittel

(z.B. Einsatz von Leitern) zur Reinigung notwendig




Helligkeit [-] wen ell se ll iger h hr he

N eigung [°] 90 < 90

Selbstreinigungs-fähigkeit [-] vorhanden nicht vorhanden

Für die Fassadenreinigung erweisen sich die Struktur und die Helligkeit der

berfläche als wichtige Parameter zur Bestimmung des Reinigungsbedarfs. Helle

r, strukturierte Oberflächen bieten eine vergrößerte

Oberfläche zur vermehrten Schmutzablagerung und sind darüber hin r mit

Mehraufwand zu reinigen. Auch auf geneigten Flächen komm

besser zum Liegen als auf senkrechten Fassadenfl ätzlich bes

srichtung) der Fassadenteile den Grad der Verschmutzung.

O

Fassaden verschmutzen schnelle

aus nu

en Schmutzpartikel

ächen. Zus timmt die

Ausrichtung (Himmel

Selbstreinigende Fassaden sind anderen vorzuziehen.


Ein einheitliches Material sollte einem Materialmix an der Fassade vorgezogen

werden. Die Verwendung von einheitlichem Fassadenmaterial vereinfacht die

einigung durch die Verwendung gleicher Reinigungsmittel und -arten.

Zur Erhöhung der Reinigungs ktivität sollte die Fassade in allen Bereichen

zugänglich sein. Dazu muss geprüft werden, ob eine Fas

erforderlich ist oder alle Fassadenteile auch über z.B. Fluchtbalkone erreichbar sind.

F der äußer ebäudehülle von der Außenanlage ausgeht, sollte

um das Gebäude ein ausreichend befestigter Bereich angelegt werden. Dieser wird

zu tandfläche Leitern oder H ei der Fa g

benötigt, wenn kei e Fassad efahranlage oder sonstige Zugänge zur Fassade

orhanden sind. [62]

R

effe

saden-Befahranlage

alls die Reinigung en G

m Beispiel als S für ubkräne b ssadenreinigun

n en-B

v




Öffnungsmöglichkeit [-] zu öffnen nicht zu öffnen

Unterteilung [-] nicht unterteilt stark unterteilt

Breite der Fensterbank [-] ≤ 20 cm > 20 cm

Tragfähigkeit der Fensterbank [-] ≥ 90 kg < 90 kg

Bauart [-] einteilige Bauart Mehrscheiben-Bauart

Ebe er Fassade bestimmt die Ausrichtung der Fenste

Verschmutzung von äußeren Glasflächen. Hier wi rdings davon a ngen,

lächen nach den Anforderungen der

ner Fläche unterteilt oder nur schwer zugänglich, erhöht sich der

ffnende Fenster können nur mit einem erhöhten

Aufwand auf ihrer Außenseite gereinigt w

sol l ausgeführt rden, dass sie als Abl

nso wie bei d rfront den Grad der

rd alle usgega

dass eine Ausrichtung von Fensterf

Tageslichtversorgung gegenüber der Verschmutzungsvermeidung Priorität hat und

somit die Ausrichtung nach einer Seite mit geringerem Schmutzanfall kein

Planungsziel darstellt.

Ist das Fenster in sei

Reinigungsaufwand. Auch nicht zu ö

erden. Die Ausbildung der Fensterbänke

lte so schma we nicht agefläche für z.B.


Büromaterialien missbraucht werden können, in ihrer Tragfähigkeit sollten sie

allerdings begehbar sein.

Die Bauart von Fenstern (Mehrscheibenfenster oder Isolierverglasung) bestimmt

usätzlich die Größe der zu reinigenden Glasfläche.

Bewirtschaftungsobjekt Fußboden

Einheit Prozessu tzung Pro ng

z

Planungs-entscheidung nterstü Keine

zessunterstützu

Helligkeit Reflexio rad [-] weni ger R )

seh er Re ) nsg ger hell (gerin

eflexionsgradr hell (hoh

flexionsgrad

Musterung [-] gemustert unifarben

Widerstandsfähigkeit [-] hohe Widerstandsfähigkeit

geringe rstandsfähigkeit Wide

Struktur, Helligkeit, Musterung und Einheitlichkeit der Oberfläche bestimmen sowohl

einigungsbedarf als auch Reinigungseffektivität. Zur Erhöhung der

Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützung

R

Reinigungseffektivität sollte der zu reinigende Bereich zusätzlich leicht zugänglich

sein und eine ausreichende Widerstandsfähigkeit gegen erforderliche

Reinigungsmittel und Reinigungsarten aufweisen.


Planungs-entscheidung Einheit

Bodenfreiheit [cm] ≥ 30 < 30

Dicke [cm] ≤ 10 > 10

Nur Heizkörper mit ausreichender Bodenfreiheit und geringer Dicke ermöglichen eine

mas igung der B che unt r.


Planungs- Ei it Pro g Pr g

chinelle Rein odenflä erhalb der Heizkörpe [62]

entscheidung nhe zessunterstützun Keine ozessunterstützun

Komplexität [-] ~ 1 < 1

äume sollten möglichst gleichförmig (mit geringer Komplexität) geplant werden. R

Vorspringende Ecken, freistehende Stützen, tote Winkel und ungenutzte

Wandnischen erschweren die Reinigung, sind ggf. mit maschinellen


Reinigungsgeräten nicht zu erreichen und erfordern damit teure Handreinigung. Zur

Definition der Komplexität von Räumen sei hier auf das Kapitel 10.1.1 verwiesen.

raum

Bewirtschaftungsobjekt Sanitär


ProzessunterstützungAnzahl

Sanitäreinrichtungen [-] d em Bedarf angepasst hohe Anzahl

Höhe der Verfliesung [m] ≥ 1,50 0

Bodenabfluss [-] vorhanden nicht vorhanden

Wasserzapfstelle [-] vorhanden nicht vorhanden

Bodenfreiheit der Sanitäreinrichtungen [cm] ≥ 30 < 30

Generell sollte die Anzahl der Sanitäreinrichtungen auf das erforderliche Maß

begrenzt werden. Eine ausreichend hohe Verfliesung und Bodenabflüsse im

Sanitärraum ermöglichen eine effektivere Reinigung der Sanitärräume. Ist ein

Becken vorhanden, das eine Eimerbefüllung ermöglicht, werden zusätzlich

unproduktive Wege des Reinigungspersonals eingespart.

Ausreichende Bodenfreiheit der Sanitärobjekte vereinfacht die Reinigung der

Bodenfläche.

Bewirtschaftungsobjekt Sonnenschutzeinrichtung


ProzessunterstützungLage bzgl. der Fensterfläche [-] innen außen

Außen liegende Sonnenschutzeinrichtungen verschmutzen schneller als innen

egende und verursachen dadurch höhere Reinigungskosten. Allerdings sind die

sziel darstellt (vgl. Kap. 9.2.2).

Bewirtschaftungsobjekt Sta

gs-g Einheit Prozessunterstützung Keine


li

thermischen Nachteile so schwerwiegend, dass der Einsatz innen liegender

Sonnschutzeinrichtungen kein Planung

ndort

Planunentscheidun

Staubimmission [-] geringe Staubimmission hohe Staubimmission


Die Wahl des Standortes (z.B. Lage an einer stark befahrenen Straße) entscheidet

enflächen und auch der

bäudes.

Einheit Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützung

maßgeblich über den Verschmutzungsgrad der Auß

Innenräume eines Ge

Bewirtschaftungsobjekt Treppe

Planungs-entscheidung

Geländer-Oberflächenstruktur [-] glatt offenporig, rau

Geländer-Helligkeit [-] weniger hell sehr hell

Geländer-Griffspurempfindlichkeit [-] unempfindlich gegen empfindlich gegen

Griffspuren Griffspuren

Geländerbefestigung [-] („schwebend“) Geländerstützen

aufstehend Geländerstützen frei

seitlicher Wasserschutz [-] vorhanden kein seitlicher Wasserschutz

Konstruktion [-] geschlossen offen

Für die reinigungsoptimierte Gestaltung der Treppenlauffläche gelten die Angaben

tungsobjekt Bauteil). Struktur, Helligkeit

assers aufwendiger zu

entscheidung terstützung Keine Prozessunterstützung

für Bauteile gleichermaßen (vgl. Bewirtschaf

und Griffspurempfindlichkeit des Geländers wirken sich auf die Reinigungseffektivität

des Geländers aus. Zusätzlich können bauliche Maßnahmen wie die Vermeidung

aufstehender Geländerstützen oder Ausführung eines seitlichen Wasserschutzes

den Reinigungsvorgang vereinfachen.

Offene Konstruktionen sind wegen herab laufenden Schmutzw

reinigen als geschlossene.

Bewirtschaftungsobjekt Tür

Planungs- Einheit Prozessun

Helligkeit [-] weniger hell sehr hell

Griffspurempfindlichkeit [-] unempfindlich gegen Griffspuren

empfindlich gegen Griffspuren

Grad der Verglasung [-] keine Verglasung hoher Verglasungsanteil

Widerstandsfähigkeit gegen Reinigungsmittel

und –arten [-] ausreichend vorhanden nicht ausreichend

vorhanden

Neben Struktur, Helligkeit und Griffspurempfindlichkeit wirkt sich auch der Grad der

Verglasung auf den Reinigungsbedarf von Türen aus. Verglaste Türen verschmutzen

schneller und sind gegenüber unverglasten Türen nur mit erhöhtem Aufwand zu


reinigen. Auch die Widerstandsfähigkeit gegen Reinigungsmittel und -arten sollte

ausreichend hoch sein, um einen erhöhten Reinigungsaufwand zu vermeiden.

Bewirtschaftungsobjekt Wand

Einheit Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützung

Planungs-entscheidung

Griffspurempfindlichkeit [m²] unempfindlich gegen Griffspuren

empfindlich gegen Griffspuren

Sockelleiste [m²] vorhanden nicht vorhanden

Struktur und Griffspurempfindlichkeit wirken sich in allgemeiner Form aus.

verhindern eine Verschmutzung der Wand im unteren Bereich während

durch Sohlenabrieb.

7.5 Optimierung von Betrieb und Instandhaltung

Das Betreiben von Gebäuden und Anl

fts von Unternehmen durch die Gewährleistung der Funktionalität von

enkt

skosten. Durch Beobachtung und Dokumentation der relevanten

en die Objektnutzung optimiert, der Ressourcenverbrauch minimiert und

ellt werden.

bereitet wird, entscheidet mit über die

-13 zeigen die Tätigkeiten zum Betreiben und „Verfolgen

Sockelleisten

der Fußbodenreinigung oder

agen sollte als Unterstützung des

Kerngeschä

baulichen und technischen Anlagen dienen. Die im Betreiben enthaltene Aufgabe der

regelmäßigen Inspektion und Wartung dient der Werterhaltung und s

Instandsetzung

Abläufe könn

die Nachhaltigkeit sichergest

„Ob und wie die Gebäudebewirtschaftung vor

Höhe der Betriebskosten und Umweltbelastungen, die während der Nutzungsdauer

entstehen. Wichtige Faktoren sind: die Bereitstellung von Gebäudedaten…, die

Einschulung des Bedienungs- und Wartungspersonals sowie die Erarbeitung von

Anreizfaktoren für ein entsprechendes Nutzerverhalten“ [3].

Tabelle 7-12 und Tabelle 7

der Gewährleistung" nach DIN 32736.

BETREIBEN NACH DIN 32736

Übernehmen

In Betrieb nehmen

Bedienen

Überwachen, Messen, Steuern, Regeln, Leiten


Optimieren

Instandhalten (Warten, Inspizieren, Instandsetzen) nach DIN 31051

Beheben von Störungen

Außerbetriebnehmen

Wieder in Betrieb nehmen

Ausmustern

Wiederholungsprüfungen

Erfassen von Verbrauchswerten

Einhalten von Betriebsvorschriften

Tabelle 7-12: Betreiben nach DIN 32736

HAUSMEISTERDIENSTE NACH DIN 32736

Sicherheitsinspektionen

Aufzugswärterdienst

Sicherstellen der Objektsauberkeit

Einhalten der Hausordnung

Kleinere Instandsetzungen

Tabelle 7-13: Hausmeisterdienste nach DIN 32736

Betreiben ist nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ dem technischen

Gebäudemanagement zugeordnet. Kosten des Betreibens sind in DIN 18960

„Nutzungskosten im Hochbau“ in den Kostengruppen 351 (Bedienung der

technischen Anlagen), 352 (Inspektion und Wartung der Baukonstruktion) und 353

(Inspektion und Wartung der technischen Anlagen) geregelt.

Die Kosten der Instandsetzung werden in Kostengruppe 400

(Instandsetzungskosten) behandelt

ie Kosten des Hausmeisterdienstes nach DIN 32736 werden in Kostengruppe 360

.

n (vgl.

(Betriebsführung Technik) und den Betrieb des

D

(Kontroll- und Sicherheitsdienste) aufgenommen

Die GEFMA Richtlinie 100 integriert annähernd die gleichen Tätigkeiten in den

Betrieb von Gebäuden und Anlagen. Lediglich die Große Instandsetzung von

Gebäuden und Anlagen wurde aus Gründen der Abrechnung aus der

Betriebsführung entfernt und als eigener Block Unterhaltung aufgenomme

Abbildung 7-15). Die kleine Instandsetzung (Schönheitsreparatur etc.) verbleibt als

Teil der Betriebsführung. Der Betrieb nach GEFMA 100 kann unterteilt werden in den

Betrieb technischer Anlagen


Gebäudes (Hausmeisterdienste). Die Verfolgung der Gewährleistung wird nicht als

einzelne Aufgabe betrachtet, sondern direkt in den Betrieb integriert.

BETRIEBSFÜHRUNG TECHNIK NACH GEFMA 100

Übernehmen/ In Betrieb nehmen

Betätigen (Bedienen) – Stellen, Überwachen, Störungen beheben, Verbrauchsstoffe auffüllen, Prüfungen veranlassen, Optimieren im laufenden Betrieb, Gewährleistung verfolgen

Instandhalten (Inspizieren, Warten, Kleine Instandsetzung)

Entsorgen

Kleine Umbauten

Dokumentieren

Übergeben/ Außerbetriebnehmen

Tabelle 7-14: Betriebsführung Technik nach GEFMA 100

HAUSMEISTERDIENSTE NACH GEFMA 100

Übernehmen

Betätigen (Bedienen) – Stellen, Schließen, Überwachen (Sauberkeit, Hausordnung, Aufzugswärter), Störungen beheben, Gewährleistung verfolgen

Instandhalten - Inspizieren (Verkehrssicherheit), Kleine Instandsetzung (Schönheitsreparaturen)

Kleine Umbauten

Dokumentieren

Übergeben/ Außerbetriebnehmen

Tabelle 7-15: Hausmeisterdienste nach GEFMA 100

Technik) und auch in

ostengruppe 440 (Hausmeisterdienste) nach GEFMA 200 enthalten.

Unterhaltskosten (große Instandsetzung) sind in Kostengruppe 230 (Unterhalt (große

Instandsetzung)) nach GEFMA 200 geregelt.

.5.1 Betriebsprozess

ird in dieser Arbeit in Anlehnung an die Richtlinie GEFMA 100 bzw.

EFM 2 dem Unterhalt zugeordnet. Auch die

aßna n erhalten von Außenanlagen werden in einem

geson n

Die Kosten der Betriebsführung sind in Kostengruppe 210 (Technisches

Objektmanagement), in Kostengruppe 220 (Betriebsführung

K

7

Instandsetzung w

G A 12 nicht dem Betrieb, sondern

M hme zum Betreiben und Unt

derte Kapitel (vgl. Kap. 7.1) behandelt.


Als Basis zur Modellierung des Prozesses Betrieb (vgl. Abbildung 7-12) eignet sich

n Gebäuden die GEFMA Richtlinie 122, die die Tätigkeiten bei der Betriebsführung vo

und technischen Anlagen näher spezifiziert.

Planung

Vorbereitung

Durchführung

Abnahme,Interpretation und

Dokumentation

Bauliche Anlagen Techn. Ausstattung Mess- und Zählkonzept

Bauteildaten Gerätedaten AKS-Daten Funktions- beschreibungen Betriebsanweisungen Ersatzteillisten Herstellerverzeichnisse Wartungsintervalle

DATENERMITTLUNG:- Nutzung- Flächen- bes. Anforderungen

KENNZEICHNUNGDATENÜBERNAHMEÜBERNEHMEN/ INBETRIEBNEHMEN

TätigkeitenProzessBetreiben Ergebnisse

Messprotokolle Betriebsbücher Energie und Medien- verbräuche

BETÄTIGENINSTANDHALTENENTSORGENKLEINE UMBAUTENDOKUMENTIERENÜBERGEBEN/ AUSSERBETRIEBNEHMEN

Abbildung 7-12: Prozess Betrieb (eigene Darstellung)

Die Planungsphase des Betriebes dient der Auswahl von technischen und baulichen

Anlagen. Dazu werden Nutzerbelange, vorhandene Flächen und gesetzliche

Anforderungen analysiert und der Bemessung und Auswahl der baulichen und

technischen Ausstattung zugrunde gelegt. Die Festlegung von Mess- und

Zählkonzepten dient der Planung späterer Betriebs- und Informationsabläufe.

Nach Auswahl der technischen und baulichen Ausstattung werden die

betriebsrelevanten Daten zur Übernahme in den Betrieb zusammengetragen und

prozessorientiert aufbereitet.


Die Tätigkeiten während der Durchführung des Betriebes erzeugen zahlreiche

und technischen Anlagen umfassen die

ätigkeiten des Betreibens mit Ausnahme der Instandhaltung. Die Aktivitäten der

dhaltungsmanagement werden in Kapitel 7.5.5

Sinne dieser Arbeit setzen sich aus den Kosten für den

Messdaten und Betriebsergebnisse, die abgenommen, dokumentiert und hinsichtlich

ihrer Effektivität interpretiert werden müssen.

7.5.2 Bedienung

Die Tätigkeiten zur Bedienung von baulichen

T

Instandhaltung und das Instan

analysiert.

7.5.3 Kosten für Bedienung

Die Kosten des Bedienens im

Betrieb exklusive der Instandhaltungskosten von baulichen und technischen Anlagen

zusammen.

Sie werden in ihrer Höhe vom Bedarf des Bedienens, der Anzahl der zu bedienenden

Objekte, der Bedieneffektivität und einem Kostensatz bestimmt.

Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen sind keine Betriebs-, sondern

Unterhaltkosten und werden gesondert behandelt.

Bedienungskosten

Anzahl zubedienender

AnlagenBedienungsbedarf Bedieneffektivität Kostensatz

Abbildung 7-13: Zusammensetzung der Bedienungskosten (eigene Darstellung)

it folgender Gleichung zu erfassen: Bedienungskosten sind m

)1( BBB

BBB EVkE

nbK +⋅⋅⋅=

mit

KB: Kosten des Bedienens [Euro/a]


bB: Bedienungsbedarf [1/a]

nB: Anzahl zu bedienender Anlagen [-]

EB: Bedieneffektivität [1/h]

kB: Kostensatz [Eur

EVB: Kosten für Ersatzteile und Verbrauchsstoffe [Euro]

.4 Beeinflussbarkeit der Bedienungskosten in der Bauplanung

zur Minimierung der Bedienungskosten nach

o/h]

7.5

Als zu beeinflussende Größen

Abbildung 7-14 ergeben sich der Bedienungsbedarf, die Anzahl der zu bedienenden

Anlagen und die Bedieneffektivität.

BedieneffektivitätBedienungsbedarf

Ausstattungs-bzw.

Technisierungs-grad

ProzessBedienen


Bedienungskosten

Anzahl zu bedienenderAnlagen Kostensatz

barNicht beeinfluss

Beeinflussbar

Abbildung 7-14: Beei ungsprozess (eigene Darstellung)

nflussbarkeit der Bedienungskosten im Bauplan


Bedienungsbedarf

Ob und in welchem Umfang Bedienungsbedar

baulichen und technischen Anlagen bestimmt. Selbsttätig regelnde Anlagen

edienungsbedarf, ein hoher Technisierungs- und Ausstattungsgrad

erhöht den Bedienungsbedarf.

dienung, Wartung und Inspektion von

aulichen und technischen Anlagen. „Im Falle der Bedienung handelt es sich um

icht erlernbare Routineaufgaben, die der Hausmeister verrichtet, im Falle der

Wartung und Inspektion sind spezielle, ft produkt- und konstruktionsabhängige

enntnisse erforderlich, die nur ein Fachmann besitzt“ [53].

und abendliche Schließdienst, die Überprüfung der Einhaltung der Hausordnung

und Anlagen nur zu einem sehr geringen Teil

beeinfl

Anlagen und Bauteile erende Gebäudeteile ungehindert zugänglich

sind bzw. bedienungsf

Bauliche Gegebenheiten beei

So sollen z.B. zu bedienende Anlagen ohne den

anderen der Erhöhung der

len Nutzungskosten gesenkt und die Wirtschaftlichkeit

lt werden.

f besteht, wird von der Auswahl der

vermindern den B

im Gebäude

Anzahl zu bedienender Anlagen

Die Anzahl zu bedienender Anlagen kann schon in der Planungsphase von

Gebäuden und Anlagen auf ein notwendiges Maß beschränkt werden.

Bedieneffektivität

Zunächst muss unterschieden werden in Be

b

le

o

K

Die Hausmeistertätigkeiten im Rahmen des Betreibens wie z.B. der morgendliche

oder die Verkehrssicherung im Gebäude (vgl. GEFMA 122 [24]) können in der

Planungsphase von Gebäuden

usst werden. Hier kann lediglich sichergestellt werden, dass zu bedienende

und zu inspizi

reundliche Systeme gewählt werden.

nflussen wie die Durchführung des Prozesses

Betreiben die Bedieneffektivität.

Einsatz zusätzlicher Hilfsmittel leicht erreichbar sein.

7.5.5 Instandhaltung

Die Instandhaltung von Gebäuden und Anlagen dient zum einen der Sicherstellung

von Funktionalität und Verfügbarkeit und zum

Lebensdauer. Gleichzeitig sol

durchzuführender Maßnahmen sichergestel


Instandhalten ist Bestandteil des Betreibens und nach DIN 32736

„Gebäudemanagement“ dem technischen Gebäudemanagement zugeordnet.

BETREIBEN NACH DIN 32736

…

Instandhalten (Warten, Inspizieren, Instandsetzen) nach DIN 31051

…

Tabelle 7-16: Betreiben nach DIN 32736

Die Kosten der Instandsetzung werden in den Kostengruppen 410 (Instandsetzung

der Baukonstruktion), 420 (Instandsetzung der technischen Anlagen), 430

(Instandsetzung der der Außenanlagen) und 440 (Instandsetzung der Ausstattung)

der DIN 18960 behandelt.

Die Kosten der Wartung und Inspektion werden nach DIN 31051 als Betriebskosten,

bbildung 7-15).

Kosten der Instandsetzung als Unterhaltskosten angesehen (vgl. A

Instandhaltung

Wartung Inspektion Instandsetzung

Betriebskosten Unterhalt

A ng 7 : Struktur der Instandhaltung nach DIN 31051bbildu -15 (nach GEFMA 122, 2.1) [24]

BETRIEBSFÜHRUNG TECHNIK NACH GEFMA 100

…

Instandhalten (Inspizieren, Warten, Kleine Instandsetzung)

…

Tabelle 7-17: Betriebsführung Technik nach GEFMA 100

HAUSMEISTERDIENSTE NACH GEFMA 100

…

Instandhalten - Inspizieren (Verkehrssicherheit), Kleine Instandsetzung (Schönheitsreparaturen)

…

Tabelle 7-18: Hausmeisterdienste nach GEFMA 100


UNTERHALTUNG (GROSSE INSTANDSETZUNG) NACH GEFMA 100

Bauwerk

Technische Anlagen

Außenanlagen

Einbauten und Ausstattung (Inventar)

Tabelle 7-19: Unterhaltung nach GEFMA 100

Die Kosten der Betriebsführung sind in Kostengruppe 210 (Technisches

Objektmanagement), in Kostengruppe 220 (Betriebsführung Technik) und auch in

Kostengruppe 440 (Hausmeisterdienste) nach GEFMA 200 enthalten.

Unterhaltskosten (große Instandsetzung) sind in Kostengruppe 230 (Unterhalt (große

Instandsetzung))nach GEFMA 200 geregelt.

Instandhaltung

Inspektion Wartung kleine Inst.

große Inst.

Betriebskosten Unterhalt

Abbildung 7-16: Struktur der Instandhaltung als Teil der Betriebsführung nach GEFMA 122 (nach GEFMA 122, 2.1) [24]

Die Tätigkeiten zur Instandhaltung gliedern sich nach DIN 31051 in

- Inspektion: Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-

Zustandes;

- Wartung: Maßnahmen zur Bewahrung des Sollzustandes;

- Instandsetzung: Maßnahmen zur Wiederherstellung des Sollzustandes.

7.5.6 Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten errechnen sich aus dem Instandhaltungsbedarf, der Anzahl

instand zu haltender baulicher und technischer Anlagen, der

Instandhaltungseffektivität, der Anschaffungs- und Entsorgungskosten für

Austauschkomponenten und einem Kostensatz.


Instandhaltungs-kosten

Anzahl derinstand zuhaltendenAnlagen

Instandhal-tungsbedarf

Instandhalt-ungseffek-

tivitätKostensatz

An-schaffungs-

kosten

Entsorgungs-kosten

Abbildung 7-17: Zusammensetzung der Instandhaltungskosten (eigene Darstellung)

standhaltungskosten werden nach folgender Formel berechnet.

Indirekte Instandhaltungskosten wie entgangene Deckungsbeiträge,

Überstundenlöhne, Stillstandskosten usw. können im Rahmen dieser Arbeit nicht

berücksichtigt werden, da sie in der Planungsphase von Gebäuden und Anlagen

nicht zu beeinflussen sind.

In

)1( IIII

III ENANkE

nbK ++⋅⋅⋅=

mit

KI: Kosten der Instandhaltung [Euro/a]

bI: Instandhaltungsbedarf [1/a]

nI: Anzahl instand zu haltender Anlagen [-]

EI: Instandhaltungseffektivität [1/h]

[Euro]

kI: Kostensatz [Euro/h]

ANI: Anschaffungskosten

ENI: Entsorgungskosten [Euro]

Die Modellierung des Prozesses Instandhaltung basiert auf der GEFMA Richtlinie

122, die die Tätigkeiten bei der Instandhaltung von Gebäuden und technischen

Anlagen ausführt.


Planung

Vorbereitung

Durchführung


Instandhaltungs- strategie Instandhaltungsplan

Bauteile und -stoffe Betriebsmittel Instandhaltungs- termine/ -intervalle Personalbedarf

DATENERMITTLUNG:- Anlagenart- Anlagendaten (Standort, …)- geforderte Verfügbarkeit- Lebensdauer

DATENERMITTLUNG:- Massen / Volumina - - Terminp

(Materialien, Ersatzteile)Tätigkeiten

lanung

TätigkeitenProzessInstandhaltung Ergebnisse

Anlagendaten InstandhaltungsplanAKTUALISIERUNG

Instandhaltungs- leistung

INSPEKTION bzw.WARTUNG bzw.INSTANDSETZUNG

Abbildung 7-18: Prozess Instandhaltung (eigene Darstellung)

w. dem geforderten Servicelevel [32] eine

nkte für die ggf. präventive Instandsetzung

hlt und zur Verfügung gestellt werden.

In der Planungsphase des Prozesses Instandhaltung werden die

anlagenspezifischen Daten ermittelt und festgelegt. Dabei wird abhängig von der

geforderten Anlagenverfügbarkeit bz

geeignete Instandhaltungsstrategie ausgewählt. Inspektionstätigkeiten, Wartungs-

und Instandsetzungsintervalle und Zeitpu

werden dazu in den Instandhaltungsplan aufgenommen.

Die Vorbereitung der Instandhaltung dient der Planung von Terminen und Tätigkeiten

zur Durchführung der Arbeiten. Zusätzlich müssen erforderliche Ersatzteile beschafft

und Betriebsmittel bzw. Hilfsstoffe ausgewä

Durch die Ausführung der Instandhaltungsmaßnahmen entstehen aktualisierte

Instandhaltungspläne und Anlagendaten, die entsprechend geändert und ergänzt

werden müssen.


7.5.7 Beeinflussbarkeit der Instandhaltungskosten in der Bauplanung

Als zu beeinflussende Größen zur Minimierung der Instandhaltungskosten nach

Abbildung 7-17 ergeben sich Anschaffungs- und Entsorgungskosten von Austausch-

und Ersatzteilen, der Instandhaltungsbedarf, die Instandhaltungseffektivität und die

Anzahl der instand zu haltenden Anlagen.

Instandhaltungseffektivität

Instandhaltungsbedarf

Lebens-dauer

Verschleiß

ProzessInstand-haltung

baulicheGegeben-

heiten

Instandhkost

altungs-en

Anzahl derinstand zuhaltendenAnlagen

KostensatzAnschaffungs-kosten

Entsorgungs-kosten

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Abbildung 7-19: Beeinflussbarkeit der Instandhaltungskosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)

Anschaffungs- und Entsorgungskosten

Die Auswahl der baulichen und technischen Anlagen bestimmt in hohem Maße die

Folgekosten bei Anschaffung von Ersatz- und Austauschteilen, aber auch die

zukünftigen Entsorgungskosten für instandgesetzte Komponenten. Deshalb muss

schon bei der Planung von Bauteilen und Anlagen auf Ersatzteilkosten und

ökologische Verträglichkeit geachtet werden.

Instandhaltungsbedarf

Der Umfang und die Notwendigkeit von Instandhaltungsarbeiten werden von der

Auswahl der baulichen und technischen Anlagen bestimmt. „Die Gesamtkonstruktion

soll durch Einsatz dauerhafter und wartungsfreier/-armer Bauteile auf eine lange

Lebensdauer ausgelegt werden. Ein geringer Unterhaltungsaufwand wird

angestrebt.“ [60]. Durch die Auswahl möglichst langlebiger Komponenten ist es


möglich, den Instandhaltungsbedarf bei sachgemäßer Bedienung und regelmäßiger

n. „Je langlebiger die verwendeten Einzelteile,

desto besser gestaltet sich das Verhältnis zwischen Erstinvestition und Fol

für altung“ [46

An ensdauer ein lner Bauwerkskomponenten bzw

ndet man z.B. in BMVBW [60].

negativ beeinflusst werden. Instandhaltungsbedarf, der vom

t

ie Instandhaltung baulicher und technischer Anlagen erfolgt nach einem

alle entweder vom Hersteller oder Gesetzgeber

vorgegeben oder nach eigen hrungsw den.

Der Prozess der Instandhaltung wirkt sich durch die Festlegung ei ten

Instandhaltungsstrategie auf den Instandhaltungsbedarf aus. Man unterscheidet

dabei präv rategien und Ausfalls

St lich gewähl ird, ist s

Planungsphase von Objekten nicht beeinfluss wird au e

Literatur, z.B. [42], [32], verwiesen.

n

„das

isposition können in der Planungsphase von baulichen Objekten nicht

beeinflusst werden.

Wartung auf ein Minimum zu reduziere

gekosten

die Bauunterh ].

gaben zur Leb ze . Austauschzyklen

fi

Zusätzlich kann der Verschleiß durch äußere Einflüsse wie z.B. Witterung, das

zunehmende Alter einer Anlage, unsachgemäße Bedienung oder mangelnde

Wartung und Reinigung

Verschleiß des Bauteils oder einer Anlage herrührt, ist planungsunabhängig und

kann nicht berücksichtigt werden.

Instandhaltungseffektivitä

D

Instandhaltungsplan, dessen Interv

en Erfa erten festgelegt wer

ner geeigne

entive Strategien, Inspektionsst trategien. Welche

rategie letztend t w tark nutzerabhängig und kann in der

t werden. Hier f weiterführend

Zur Definition und Identifikation von Anlagenteilen und zur Dokumentation von

Tätigkeiten im Instandhaltungsmanagement sollten Objekte mit Hilfe eines

Anlagenkennzeichnungssystems (AKS) hierarchisch strukturiert werden. Diese

Struktur kann schon in der Planungsphase von Objekten und Anlagen vorgegebe

werden. Die eigentlichen Tätigkeiten im Instandhaltungsmanagement wie die

„Dokumentation des Lebenszyklus von Bauteilen oder Anlagen“ [47] oder

Controlling der Instandhaltungskosten auf der Ebene der Anlagen“ [47] sowie die

Ersatzteild


Im Prozess Instandhaltung sind die Bedienungs- und Wartungsfreundlichkeit, aber

rtungsgebundenen Verbrauchs- und Schmierstoffen

planungsrelevante Auswahlkriteri

Durch einen hohen Grad der Standardisierung wird zusätzlich

die Reparatur von Kleinteilen erleichtert.

Die Effektivität der Tätigkeiten zum Instandhalten wird durch n

Gegebenheiten beeinflusst. Instand zu haltende Bauteile, Anlagen und

frast sollen leicht zugänglich sein und zur Durchführung der Tätigkeiten

den. So sollen etwa Versorgungsstränge in Bedarfsschwerpunkten

igkeit von Wartungs- und

möglich, so viel wie nötig können die

rstellungs- und Betriebs- / Nutzungskosten erheblich reduziert werden.“ [60].

Kostensatz

Der Kostensatz stellt hier ha lich erfo s

der Bauplanung nicht beeinflusst werden.

auch ein geringer Bedarf an wa

en.

der Austausch oder

die bauliche

In rukturen

einen notwendigen Arbeitsradius erhalten.

Gemeinsam zu wartende Anlagenteile und Bauteile sollten möglichst zentriert

angeordnet wer

konzentriert werden und Ver- und Entsorgungsstränge gemeinsam verlegt werden.

Anzahl instand zu haltender Anlagen

Im Hinblick auf Investitionskosten, die Notwend

Instandhaltungsarbeiten, die Entsorgung und den Energieverbrauch sollte die Anzahl

der zu betreibenden technischen Anlagen möglichst minimiert werden.

„Nach dem Grundsatz: So wenig Technik wie

E

uptsäch rderliche Personalko ten dar und kann in



er

Pr g P g

Bewirtschaftungsobjekt: Baukörp

Planungs-entscheidung Einheit ozessunterstützun Keine

rozessunterstützun

Installationsgrad [-] geringer Installationsgrad hoher Installationsgrad

Der Installationsgrad des Gebäudes bestimmt den Betriebsbedarf. Hochtechnisierte

Gebäude besitzen einen weitaus höheren Betriebsbedarf als weniger hoch

technisierte Gebäude.

So benötigen z.B. Verwaltungsgebäude mit geringem Installationsgrad (nicht

limatisiert) 6,70 DM/m² BGF und Jahr, vollklimatisierte Verwaltungsgebäude (hoher

M/m² BGF und Jahr an Wartungs- und

Bed n [58].

ewirtschaftungsobjekt: Bauteil

k

Installationsgrad) dagegen 11,72 D

ienungskoste

B



Material Einheitlichkeit [-] einheitliches Material verschiedene Materialien

Bauart Einheitlichkeit [-] einheitliche Bauart Bauart unterschiedlich

Standardisierung [-] Standardkomponenten Einzel- oder Sonderanfertigungen

Z it [-] leicht zugänglich nicht ich ugänglichke zugängl

Lebensdauer [a] hoch gering

Wa e erleichtern die du hrenden Tä rch

gute hkeit. Durch die Auswa Ba r

standsetzungsbedarf entsprechend verringert. Gleichzeitig ermöglicht erst eine

rtungsfreundliche Bauteil rchzufü tigkeiten du

Zugänglic hl langlebiger uteile wird de

In

effektive Instandhaltung das Erreichen der maximalen Lebensdauer von Bauteilen.

Auch die Auswahl einheitlicher und standardisierter Bauteile ermöglicht eine

vereinfachte Ersatzteilbevorratung und beschleunigt Instandhaltungsprozesse.

Eine Tabelle mit Lebensdauern von Bauteilen und Baustoffen findet man z.B. in

BMVBW.





Dachüberstand [ kein cm] genügend groß Dachüberstand

Begrünung [-] vo n nicht den rhande vorhan

Dachdeckung Selbstreinigungs-

fähigkeit [-] vorhanden nicht vorhanden

Die Auswahl der Dachkonstruktion und -deckung bestimmt einerseits den

Instandhaltungsbedarf der Fassade und andererseits den Instandhaltungsbedarf des

Daches selbst.

Durch die Auswahl einer Dachkonstruktion mit ausreichend breitem Dachüberstand

wird die mechanische Fassadenbeanspruchung durch Schlagregen erheblich

verringert. Instandhaltungsmaßnahmen werden erst nach längerer Zeit erforderlich

und die Lebensdauer der Fassade wird verlängert [5].

Eine Dachbegrünung verringert die Beanspruchung der Dachfläche (vgl. Kap. 10.3).

anungsthema, sollten möglichst selbstreinigende

Bew sobjekt Fa

Ei it Proz ng P

Ist eine Begrünung kein Pl

Materialien zu Dachdeckung gewählt werden.

irtschaftung ssade

Planungs-entscheidung nhe essunterstützu Keine

rozessunterstützung


Helligkeit [-] helle Oberfläche dunkle Oberfläche

Eine effiziente Fassadenbegrünung senkt die Beanspruchung der Fassade durch

Wettereinflüsse und erhöht so die Lebensdauer (vgl. Kap. 10.3).

Ohne Begrünung verhindern helle Fassaden hohe Temperaturspannungen und

dadurch entstehende Schädigungen an unbeschatteten Fassadenteilen im Sommer

(nach DIN 4108, 4.3.2.2) [10].



Planungs-entscheidung Einheit Zielunterstützung Keine

Zielunterstützung

elektrische Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden

Der Einbau einer witte erung kann Schäden

Gebäudes und an den Fenstern selbst verhindern. So können Fenster

tung einer maßgeblichen Windgeschwindigkeit und bei Regen

oder ferngesteuert geschlossen werden [48].

gsobjekt Fußboden

ngs- Einheit Prozess-unterstützung

keine Prozess-unterstützung

rungsabhängigen elektrischen Steu

innerhalb des

bei Überschrei

automatisch

Bewirtschaftun

Planuentscheidung

Streumittelfestigkeit [-] streumittelfest durch Streumittel zu schädigen

ewirtschaftungsobjekt Gebäudeinstallation

Keine Prozessunterstützung

Die Auswahl eines streumittelfesten Bodenbelags im Eingangsbereich erleichtert den

Winterdienst durch die Möglichkeit, einheitliches Streumaterial zu verwenden, und

erhöht die Lebensdauer des Fußbodenbelags [57].

B

Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstützung

Nachrüstbarkeit [-] möglich nicht möglich

Anpassbarkeit nicht möglich [-] möglich

Regelbarkeit [-] zeit-/lastgesteuert händischer Betrieb

Selbsttätig regelnde Anlagen, die sowohl zeitgesteuert arbeiten als auch

fahren können, sind bei wirtschaftlicher Vertretbarkeit händisch

lagen vorzuziehen. So spielen z.B. „die Kriterien Erweiterungsfähigkeit

hließanlagenplanung und -verwaltung eine wesentliche

änger genutzt werden“ [44]. Hier kann

re Flexibilität bezüglich Änderungen in der Unternehmensorganisation

der bei Schlüsselverlust erreicht werden.

Teillastzustände

regelbaren An

und Lebensdauer bei der Sc

Rolle, da Schließanlagen oft 20 Jahre und l

z.B. durch die Auswahl von elektromechanischen Komponenten ohne Verkabelung

eine größe

o


Bewirtschaftungsobjekt Installation

Planungs-entscheidu Einheit Prozessunterstützung Keine

ng Prozessunterstützung

Zugänglichkeit [-] leicht zugänglich nicht zugänglich

Lebensdauer [a] hoch gering

Standardisierung [-] vorhanden Systeme stark unterschiedlich

Bei der Auswahl von Gebäude- und Rauminstallationen in der Planungsphase von

ebäuden und Anlagen sind, wie beim Bewirtschaftungsobjekt Bauteil,

wartungsfreundliche Installationen mit hoher Lebenserwartung,

Nachrüstbarkeit/Erweiterungsfähigkeit und der Möglichkeit zur Standardisierung

vorzuziehen. Installationen sollten im Hinblick auf eine effektive Ersatzteildisposition

und die routinierte Durchführung von Instandhaltungstätigkeiten und damit zur

Erhöhung der Instandhaltungseffektivität von Betriebstätigkeiten standardisiert

werden. Anpassbare Installationen lassen sich an wechselnde Raumanforderungen

anpassen und gewähren einen störungsfreien Betrieb bei Nutzungsänderungen.

Bewirtschaftungsobjekt: Sonnenschutzeinrichtung



G

Betriebsweise [-] witterungsabhängige

automatische Steuerung

händische Steuerung

Die witterungsabhängige Steuerung der Sonnenschutzeinrichtung unterstützt eine

längere Lebensdauer. Durch automatisches Zurückfahren werden Schädigungen

durch Starkregen oder -wind verringert. [3]

.6 Optimierung der Prozesse im Sicherheitsdienst

te und Informationen

n, Schutz vor Einbruch, Diebstahl,

und Überwachungsmaßnahmen.“ (nach GEFMA 104, 4.8) [23]

7

Sicherheitsmanagement verfolgt das Ziel, Personen, Sachwer

gegenüber Risiken und Bedrohungen jeder Art zu schützen.

Dabei handelt es sich nach GEFMA 104 um „Schutz von Menschen vor körperlichen

Beeinträchtigungen und Eigentumsverluste

Beschädigung und Sabotage, Schutz vor unerlaubten Informationsabflüssen und

Schutz vor mutwilligen Störungen des Betriebsablaufes durch präventive Kontroll-



Sicherung der Gebäude/ Liegenschaften und der Nutzer vor Ein- bzw. Zugriff Dritter

durch Täuschung oder Gewalt“ in die Teilleistungen nach Tabelle 7-20.

SICHERHEITSDIENSTE NACH DIN 32736

Zutrittskontrollen

Objektbewachung

Revierdienst

Schließdienste

Personenschutz

Sonderbewachung

Feuerwehr

vorbeugender Brandschutz

Tabelle 7-20: Sicherheitsdienste nach DIN 32736

Sicherheitsdienste sind dem infrastrukturellen Gebäudemanagement nach DIN

32736 zugeordnet. Die durch den Sicherheitsdienst entstehenden Kosten sind in

Kostengruppe 360 (Sicherheits- und Überwachungsdienste) nach DIN 18960

enthalten.

Die Richtlinie GEFMA 100 [22] ergänzt die Dienste der DIN 32736 um Alarm- und

Notrufdienste und Schutz von Sachwerten (vgl. Tabelle 7-21).

SICHERHEITSDIENSTE NACH GEFMA 100

Pforte/ Zugangskontrolle

Objekt-/ Personenschutz

Alarm-, Notrufdienste

Geld-, Wertdienste

Werksfeuerwehr

Sonstige Sicherheitsdienste

Tabelle 7-21: Sicherheitsdienste nach GEFMA 100

Die Kosten der Sicherheitsdienste sind in Kostengruppe 430 nach GEFMA 200

enthalten.


Das Sicherheitsmanagement im Sinne dieser Arbeit geht über die Definitionen nach

GEFMA und DIN hinaus. Hier wird zusätzlich als interner Sicherheitsaspekt die

Reduktion von Gefahrenquellen für Unfälle innerhalb und außerhalb des Gebäudes

angestrebt.

Zur Prozessmodellierung wurden die Tätigkeiten nach den oben genannten

Richtlinien analysiert und um die Definition der Teilleistungen nach GEFMA 104

anagementbegriffe) erweitert. (M

Planung

Vorbereitung

Durchführung


Notfallmanagement Sicherheitskonzepte

Notfallplan Sicherheitstechnik Brandschutzeinricht. Einsatzplan Personalbedarf

DATENERMITTLUNG:- Sicherheitsrisiken- Bedrohungslage

EINBAU SICHERHEITSTECHNIKBAULICHER BRANDSCHUTZDATENERMITTLUNG:- Flächen, Objekte- Tätigkeiten (z.B. Schließen)- Einsatzplanung

TätigkeitenProzess

Sicherheitsmgmt. Ergebnisse

EMPFANGSDIENSTBEWACHUNG

SicherheitsleistungSCHLIESSDIENSTNOTRUFDIENST

Abbildung 7-20: Prozess Sicherheitsmanagement (eigene Darstellung)

Die Planungsphase im Sicherheitsmanagement dient der Beurteilung von

Sicherheitsrisiken und der Bedrohungslage. Darauf aufbauend werden Sicherheits-

und Notfallmanagementkonzepte entwickelt.

Die Vorbereitungsphase dient dem Einbau von Sicherheitstechnik und der

Durchführung von baulichen Maßnahmen zum vorbeugenden Brandschutz.


Zusätzlich werden Daten zur Durchführung von Sicherheitsleistungen ermittelt und

edarf für ständige Sicherheitsleistungen

erarbeitet. Ein Notfallplan regelt die Vorgehensweise, Kommunikations

Zus m Notfall.

Ständige Sicherheitsleistungen wie Empfang, Bewachung, Schließdienste und der

otrufdienst werden während der Nutzungsphase von Gebäuden und Anlagen

begleitenden Sicherheitsmanagements sind

en. Kosten für die Sicherheitstechnik

ode Maßnahme erbess f

und Informationen sind den Erstellungskosten zuzuordnen. Durch den Einbau

sicherheitstechnischer Systeme und zusätzl teile entstehen weitere

Baunutzungskosten wie Bedienungs-, Instandhaltungs- und ggf. Reinigungskosten,

ie an entsprechender Stelle b ksichtigt werden müssen.

n.

.6.2 Beeinflussbarkeit des Sicherheitsmanagements in der Bauplanung

beeinflusst werden.

So vermeiden frühzeitige Entscheidungen für bauliche Maßnahmen zur

Objektsicherung wie einbruchhemmende Verglasungen oder verschließbare

Fenstergriffe die aufwändige Nachrüstung von Bauteilen.

Zusätzlich sollte der architektonische Entwurf auf mögliche Unfallgefahrenquellen wie

z.B. in die Lauffläche hereinragende Ecken oder ungünstige Treppenkonstruktionen

untersucht werden.

daraus der Einsatzplan und Personalb

wege und

tändigkeiten i

N

erbracht, abgenommen und dokumentiert.

7.6.1 Sicherheitsmanagement - Kosten

Die Kosten des ständigen, betriebs

ausschließlich über Personalkosten zu erfass

r für bauliche n zur V erung der Sicherheit ür Gebäude, Nutzer

icher Bau

d erüc

Die Personalkosten sind vom Ausbildungsstand der Personen, von den Einsatzzeiten

und der Gefahrenlage abhängig und müssen für den Einzelfall gesondert ermittelt

werden.

Als Grundlage zur Berechnung von Versicherungsprämien wird die Gefahrenlage

bewertet. Hier wirken sich die vorgestellten Maßnahmen positiv aus, was bei

Vertragsverhandlungen mit der jeweiligen Versicherung ggf. in Rechnung gestellt

werden kann. Konkrete Einspareffekte können allerdings in der Planungsphase von

Gebäuden und Anlagen nicht beziffert werde

7

Das Sicherheitsmanagement kann schon in der Planungsphase von Gebäuden und

Anlagen


Baulicher Brandschutz ist in den jeweiligen Landesbauordnungen gesetzlich

geregelt. Im Einzelfall sollte nac ner Wir

werden, ob über die gesetzlichen Anforderungen an den bau

hinaus Bauteile und Baustoffe mit einer hohen Feuerwiderstandsklasse nach DIN

4102 gewählt werden. Zusätzl e aktive M Br

einse .B. Sprinklera en, sind oftmals zur Einhaltung der gesetzlichen

Bestimmungen zu installieren.

einflusst werden. Hier kann lediglich sichergestellt werden, dass

ie Aspekte Sicherheit, Unternehmensorganisation,

rweiterungsfähigkeit, Lebensdauer und Behandlung von Sonderausstattungen

ndiger Sicherheitsleistungen dar.

Der Ei cherheitseinrichtungen wie z.B.

Videoüber ystemen kann Schäden durch Vandalismus oder Einbruch

vermindern. Durch eine risikogerechte Versicheru mie und eine eren

edarf an Sicherheitsdienstleistungen können ggf. zusätzliche Einsparpotenziale

ll diese Thema hier nicht weiter behandelt

ggf. das

e des Sicherheitsmanagements sollen hier

aus diesem Grund nicht weiter untersucht werden.

h ei tschaftlichkeitsuntersuchung entschieden

lichen Brandschutz

ich aßnahmen, die im andfall selbsttätig

tzen wie z nlag

Die Durchführung von ständigen Sicherheitsleistungen wie Empfangsdienst oder

Revierdienste kann in der Planungsphase von Gebäuden und Anlagen nur in

geringem Maße be

sicherheitsrelevante Gebäudeteile ungehindert zugänglich sind. Eine durchdachte

Schließanlagenplanung, die d

E

berücksichtigt, stellt eine Grundlage stä

nbau von technischen Si Alarmanlagen oder

wachungss

ngsprä n gering

B

eröffnet werden.

Da der Einsatz von elektrischen Überwachungseinrichtungen wie

Einbruchsmeldeanlagen, Freilandüberwachungsanlagen, Zutrittskontrollsystemen,

Warensicherungssystemen und Brandmeldeanlagen weitgehend

gebäudeunabhängig erfolgen kann, so

werden. Auch die unterbrechungsfreie Stromversorgung im Notfall und

Erreichen von Datensicherheit als Aufgab



Bewirtschaftungsobjekt: Außenanlage

Planungs- t Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützungentscheidung Einhei

Beleuchtung [-] präsenzabhängige keine tung Steuerung Beleuch

Durch den Einbau einer präsenzabhängigen Beleuc gssteuerung werden v. A. im

Außenbereich Abschr n Einbrüche oder Vandalismus erzielt.

Bewirtschaftungsobjekt: Baukörper

htun

eckungseffekte gege



Gebäudetiefe [m] ≤ 14 > 14

Sicherheitseinrichtung [-] vorgesehen kein Planungsthema


„Die Möglichkeiten der Schadensbegrenzung durch die Feuerwehr nehmen mit

zunehmender Gebäudetiefe/Eindringtiefe ab.“ [36] Die Gebäudetiefe ist deswegen

auf ein notwendiges Maß zu beschränken.

Die Erstellung eines Sicherheitskonzeptes in der Planungsphase von Gebäuden

eckt frühzeitig Schwachstellen auf und erschließt die Orte des Einbaus notwendiger

Sicherheitseinrichtungen (vgl. Bewirtschaftungsobjekt Tür bzw. Fenster). Zusätzlich

ist zu untersuchen, ob durch den Einbau geeigneter Einrichtungen

Versicherungsbeiträge zu minimieren sind.

Niveaugleiche Grundrisse vermindern die Anzahl von Sturz- und Stolperunfälle an

Stufen.

d


Bewirtschaftungsobjekt: Fenster

ents g Prozessunterstützung Keine Prozessun tzung

Planungs- Einheit cheidun terstüFenstergriff

Versperrbarkeit [-] versperrbar nicht versperrbar

Ver ng [-] Meh ung Ei g riegelu rfachverriegel nfachverriegelun

Verglasung [-] ein d einbruchhembruchhemmen nicht mend

elektris he Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden c

Fenster sollten durch mechanische Einrichtungen und durch Einbruch hemmende

Verglasung in ausreichendem Maße gegenüber einem gewaltsamen Öffnen

gesichert sein [3].

Durch zentrales Schließen und eine zentrale Zustandserfassung wird zusätzlicher

Bewirtschaftungsobjekt: Fußboden

en Ei it P P

Einbruchschutz gewährleistet.

Planungs-tscheidung nhe rozessunterstützung Keine

rozessunterstützung

Ruts eit chsicherh [-] rutschsicher unsicher

Ebenheit Niveauunterschiede [mm] ≤ 4mm > 4 mm

Die Rutschsicherheit von Fußböden ist ein wichtiger Bestandteil der Arbeitssicherheit

der Rutschfestigkeit

von verschiedenen Industrie-Bodenbelägen im nassen und trockenen Zustand für

im Gebäude. Es sollten daher möglichst rutschfeste Materialien gewählt werden. In

Abbildung 7-21 finden sich die Ergebnisse der Untersuchung

verschiedene Schuhsohlenmaterialien.

Dabei bedeutet (+) rutschsicher, (0) bedingt rutschsicher und (-) unsicher.

Eigenschaften Hartbeton Kunststein versiegelt

Keramische Platten

unglasiert

Keramische Platten

profiliert

Kunstharz rauh

Kunststoff-beläge fein

(PVC)

Gummi-noppen-belag

Holzparkett 2-fach

versiegelt

Guss-asphalt gesplittet

Bituminöse Walz-beläge

Textile Beläge

Sohlenmaterial/ Profile Rutschfestigkeits-Test

Gummi/ Normalprofil + + 0 + + + + 0 0 + - + - + + + + + +Thermoplast, Kautschuk/

Normalprofil + + + 0 + - + - + - + + - + 0 + +PUR-elastomer/

Normalprofil + + 0 + + + + + - + + + 0 + PUR-elastomer/

FeinprZustand

Bela

ofil + + 0 + - + - + - + - + - + - + + 0 0 des

ges trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass trocken nass

Abbildung 7-21: Rutschfestigkeit von Bodenbelägen [17]


Niveauunterschiede sollten möglichst vermieden werden, sind aber bei Übergängen

verschiedener Fußbodenbeläge kaum zu vermeiden. Die

erufsgenossenschaftlichen Regel BGR 181 für Sicherheit und Gesundheit bei der

Bewirtschaftungsobjekt:

tzung Keine Prozessunterstützung

b

Arbeit definieren unter Punkt 4: "Als Stolperstellen gelten im Allgemeinen

Höhenunterschiede von mehr als vier Millimeter." [1]

Raum

Planungs-entscheidung Einheit Prozessunterstü

Komplexität raumbildender Umfang [-]

≈ 1 Raumumfang /

> 1

Übersichtlichkeit Anzahl Abwinkelungen/ ≈ 0 > 0 -rundungen

Abmessungen [m] gering groß

Zur Vermeidung von Sturz- und Stolperunfällen sollte die Anzahl der in den Raum

nbauten möglichst

steam als

akuierung unerlässlich. Eine einfache und übersichtliche

und hier vor allem in Fluchtwege (Flure) ragenden Bauteile und Ei

minimiert werden. „Als Gefahrenquelle kommen Wandkanten, Türrahmen,

Heizkörper und Stützen in Frage.“ [36] Als Maß für die Intensität an hereinragenden

Bauteilen wird hier die Komplexität des Raumes bestimmt (vgl. Abbildung 7-22)

Die Übersichtlichkeit der Wegeführung im Notfall ist sowohl für das Rettung

auch für die Ev

Wegeführung begünstigt Rettungs- und Fluchtaktionen. [36] Zur Bestimmung der

Komplexität sei hier auch auf das Bewirtschaftungsobjekt Raum beim

übergeordneten Planungsziel Tageslichtnutzung verwiesen.

Tatsächlicher UmfangGeglätteter Umfang

Abbildung 7-22: Ermittlung der Komplexität eines Raumes (eigene Darstellung)


Im Falle eines Brandes nimmt das „Schadensausmaß mit zunehmender Raumgröße

(Fläche und Höhe) üb voll, große Räume zu

en mobile Brandwände zu installieren.

ngsobjekt: Treppe

heidung Einheit Prozessunterstützung Keine Prozessunterstützung

erproportional zu“ [36]. Hier ist es sinn

vermeiden bzw. in großen Räum

Bewirtschaftu

Planungs-entsc

Form [-] gleichmäßig eng oder ungleichmäßig

Steigungsverhältnis Stufentiefe [-] gleichmäßig ungleichmäßig Stufenhöhe /

Treppen sollten zur Vermeidung von Sturz- und Stolperunfällen möglichst gerade



oder gleichmäßig und mit großem Krümmungsradius ausgeführt werden [36].

Zusätzlich ist bei der Planung und Bauausführung auf ein gleichmäßiges

Steigungsverhältnis zu achten.

Bewirtschaftungsobjekt: Tür

Schließzylinder [-] Sicherheits-schließzylinder

kein Sicherheits-schließzylinder

Beschläge [-] Sicherheitsbeschläge keine Sicherheitsbeschläge

Türblatt [-] einbruchhemmend nicht einbruchhemmend

Verglasung [-] einbruchhemmend nicht einbruchhemmend


Außentüren und Türen zu sicherheitsrelevanten Bereichen sollten wie Fenster

ausreichend gegen gewaltsames Eindringen geschützt werden.

7.7 Prozessoptimierung beim Umzugsmanagement

Findet ein hausinterner oder gebäudeübergreifender Umzug statt, hat dies für das

Unternehmen oft weitreichende Folgen. Neben Störungen im Betriebsablauf kann es

bei unzureichender Planung zu einem vollständigen Betriebsausfall oder zu

langwierigen Nach- und Nebenarbeiten kommen. „Da jede Veränderung von

Arbeitsplätzen, Maschinen und Anlagen mit Umzügen und Ausfällen von Arbeits-

bzw. Maschinenlaufzeit verbunden ist, liegt es im Interesse jedes Unternehmens


bzw. jeder Institution, die notwendigen Prozesse möglichst effizient durchzuführen“

33].

Als sekundärer Flächenprozess schließt der Prozess Umzug an die beiden primären

lächenprozesse Nutzungsplanung und Konditionierung an (vgl. Kap. 7.9).

optimieren, und zum anderen, die

[

F

Zum einen gilt es, den Umzugsprozess zu

Umzugskosten zu minimieren.


Durchführung von Umzügen“ in fünf Schritte nach Tabelle 7-22.

UMZUGSDIENSTE NACH DIN 32736

Ermittlung der erforderlichen Transport- und Installationsleistungen

Festlegung sowie Koordination der Umzugs- und Installationstermine

Ggf. Auslagerung von Einrichtungsgegenständen sowie Schaffung von Provisorien und

Übergangslösungen

Demontage, Transport, Aufbau und Inbetriebnahme der Büroeinrichtungen und

Informationstechnischen Geräte

Abnahme der Transport- und Installationsleistungen

Tabelle 7-22: Umzugsdienste nach DIN 32736

Umzugsdienste sind nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ dem infrastrukturellen

Gebäudemanagement zugeordnet. Dadurch entstehende Kosten sind in DIN 18960

„Nutzungskosten im Hochbau“ nicht enthalten, da es sich nicht um „ regelmäßig oder

unregelmäßig wiederkehrende Kosten“ (nach DIN 18960, 3.1) [6] handelt.

Die GEFMA Richtlinie 100 erweitert den Umzugsdienst nach DIN 32736 um

lanungsaufgaben der Umzugsgrobplanung (vgl. Tabelle 7-23) wie z.B. die

n wie z.B. die

sfall unter dem Punkt

igenleistungen“ eingeordnet sind. Die eigentliche Umzugsdurchführung wird unter

„Fremdleistungen“ eingegliedert.

P

Objektsuche und Vermittlung bzw. um organisatorische Arbeite

Erstellung von Türschildern etc., welche wie der Arbeitszeitau

„E


UMZUGSMANAGEMENT NACH GEFMA 100

O che, Vermittlung, Makler bjektsu

U planu , Koordinierung mzugs ng

Fremdle genistun

Eigenlei nstunge

Sonstiges

Tabelle 7-23: Umzugsmanagement nach GEFMA 100

Die Kosten des Umzugmanagements sind in Kostengruppe 480 nach GEFMA 200

enthalten.

Bei der Modellierung des Prozesses Umzug kann das Umzugsmanagement nach

GEFMA als Grobentwurf betrachtet werden. Die Richtlinie GEFMA 138

ann nicht zur „Umzugsmanagement“ ist derzeit in Vorbereitung und k

Prozessmodellierung herangezogen werden. Zur Analyse der Umzugsvorbereitung

und -durchführung eignet sich die Definition des Umzugsdienstes nach DIN 32736.


Planung

Vorbereitung

Durchführung


Flächenbedarf Raumbedarf Raumbeziehungen

Umzugstermine Transportmittel Personalbedarf

DATENERMITTLUNG:-Quelldaten (Personen, Arbeitsplätze, Infrastrukturen, Ausstattungen, Beschaffenheiten, Beziehungen)- Leerstände, Umzugsziele- Zieldaten (Personen, Arbeitsplätze...)

DATENERMITTLUNG:- Massen / Volumina- Entfernungen- Transportmittel (z.B. Aufzug)- Tätigkeiten (z.B. Demontage)- Terminplanung

TätigkeitenProzessUmzug Ergebnisse

Flächendaten Pe In

rsonendatenfrastrukturdaten

Kostenstellendaten Schlüsseldaten Fluchtwege

AKTUALISIERUNG

Transportleistung Installationsleistung

DEMONTAGETRANSPORTMONTAGEINBETRIEBNAHME

Rettungswege

Abbildung 7-23: Prozess Umzug (eigene Darstellung)

Abbildung 7-23 zeigt eine detaillierte Analyse des Prozesses Umzug.

Während in der Planungsphase von Umzügen Quell- und Zieldaten des Umzuges

unter Berücksichtigung vorhandener Relationen erarbeitet werden, dient die

Vorbereitungsphase der Ermittlung der Ausgangsdaten zur Durchführung des

mzugs. Umzugstermine, Transportmittel und Personalbedarf können jetzt festgelegt

rchführung beinhaltet die

U

werden. Die Abnahme und Dokumentation nach Umzugsdu

Aktualisierung der relevanten Daten und die Dokumentation der Ereignisse zur

Übernahme und ggf. Änderung in kommenden Umzugsprozessen.

7.7.1 Umzugskosten

Die Umzugskosten nach Abbildung 7-24 werden vom Umzugsbedarf, der Anzahl

umzuziehender Objekte, der Umzugseffektivität, der Entfernung zwischen Quell- und

Zielort und Kostensätzen bestimmt


Umzugskosten

UmzugsvolumenUmzugsbedarf Umzugs-effektivität KostensätzeEntfernung

Abbildung 7-24: Zusammensetzung der Umzugskosten (eigene Darstellung)

Die Umzugskosten sind mit folgender Gleichung zu erfassen:

)211( UkUsUVUkUEUVUbUK ⋅⋅+⋅⋅⋅=

mit

ten des Umzugs [Euro/a]

bU: Umzugsbedarf [1/a]

VU: Umzugsvolumen [m³]

EU: Umzugseffektivität [m³/h]

kU1: Kostensatz 1 [Euro/h]

sU: Entfernung Quell- und Zielort [km]

kU2: Kostensatz 2 [Euro/(m³ km)]

Zusätzliche Kosten aus Umzugsplanung (z.B. Maklerprovision) und Umzugsfolgen

(z.B. Arbeitszeitausfall) müssen bei der Ermittlung der Umzugsgesamtkosten

berücksichtigt werden, finden hier aber keine Beachtung, da sie als vom

Umzugsmanagement unabhängig angesehen werden. Auch die Kosten für

Nebenarbeiten (z.B. Reinigung, Entsorgung) können hier nicht aufgenommen

werden.

7.7.2 Beeinflussbarkeit der Umzugskosten in der Bauplanung

Als zu beeinflussende Größe zur Minimierung der Umzugskosten nach Abbildung

7-24 ergibt sich die Umzugseffektivität (vgl. Abbildung 7-25), die vom Prozess

Umzug und baulichen Gegebenheiten abhängt.

KU: Kos


Umzugskosten

UmzugsvolumenUmzugsbedarf Umzugseffektivität KostensätzeEntfernung

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

ProzessUmzug

BaulicheGegebenheiten

Abbildung 7-25: Beeinflussbarkeit der Umzugskosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)

Umzugseffektivität

Der Umzugsprozess kann durch die Aufnahme entsprechender Objektattribute schon

bei der Bauplanung unterstützt werden.

Wird der Umzugsprozess angestoßen und ist die Umzugsquelle bekannt, muss

zunächst ein geeigneter Zielbereich identifiziert werden. Hier werden Informationen

über die Beschaffenheit, Ausstattung, Belegung und Lage von Räumen und Flächen

benötigt. Da diese Informationen als Grundlage des Flächenmanagements in diese

Arbeit eingehen, werden sie im Rahmen des Umzugmanagements nicht

aufgenommen (vgl. Kap. 7.9).

Die Planung von Umzügen kann eine Änderung bestehender Grundrissstrukturen

erfordern. Deshalb sollten schon bei Bauplanung Informationen über die Mobilität

von Bauteilen (z.B. Wände) aufgenommen werden.

In Abhängig von Größe und Gewicht einzelner Umzugsobjekte werden

Transportmittel und Personalbedarf geplant. Diese Attribute müssen bei der Eingabe

von Umzugsobjekten bzw. Einrichtungsobjekten beachtet werden. Auch eine

sinnvolle Wegeführung und vorhandene Aufzüge unterstützen den Transport des

Umzugsgutes und erhöhen damit die Effizienz des Prozesses.


Die optimierte Umzugsplanung - wie eine automatisierte Identifikation und Zuordnung

von Umzugsobjekten oder die Termin- und Routenoptimierung - ist nicht Teil der

Aufgabenstellung dieser Arbeit; hierzu wird auf die einschlägige Literatur verwiesen

(z.B. [33]). Auch bezüglich einer effektiven Büroraumplanung und unterschiedlicher

Büronutzungskonzepte sei hier auf die entsprechende Fachliteratur verwiesen.

Bauliche Gegebenheiten beeinflussen hauptsächlich die Umzugsdurchführung.

Dabei sind z.B. Niveauunterschiede auf Transportwegen oder Türbreiten für die

Umzugseffektivität ausschlaggebende Komponenten.

Umzugsbedarf, Umzugsvolumen, Entfernung, Kostensätze

Der Umzugsbedarf eines Unternehmens resultiert in erster Linie aus

erten Arbeitsplatzkapazitäten, veränderten

Anforderungen an Arbeitsplätze durch gesetzliche Auflagen oder

Sicherheitsanforderungen („Aufgrund der häufigen Restrukturierungen in

Unternehmen sind heute Umzugsraten von 10-25% der Mitarbeiter pro Jahr üblich.“

[47]). Ob und wie oft Umzugsbedarf besteht, kann in der Planungsphase von

Gebäuden und Anlagen nicht berücksichtigt werden.

Auch auf Entfernungen möglicher Umzüge kann in der Planungsphase von Objekten

kein Einfluss genommen werden. Die beiden Kostensätze kU1 und kU2 repräsentieren

Personal- und Material- bzw. Transportkosten und können als marktabhängige

Größen in der Planungsphase von Objekten nicht beeinflusst werden.

In erster Linie bestimmt das Volumen der umzuziehenden Objekte die

Umzugskosten. Daher ist aus der Zielsetzung heraus, die Umzugskosten zu

minimieren, generell eine Minimierung der Anzahl der Einrichtungsobjekte bzw. eine

Minimierung der Abmessungen dieser Einrichtungsobjekte anzustreben. Da die

Planung der Einrichtungsobjekte keine Aufgabe der Bauplanungsphase darstellt,

kann das Umzugsvolumen allerdings hier nicht beeinflusst werden.





Bedarfsänderungen wie z.B. veränd

Abmessungen [-] Transport von Umzugsgut möglich

Transport großer Umzugsgüter nicht

möglich

Tragfähigkeit [-] Transport von Umzugsgut möglich

Transport schwerer Umzugsgüter nicht

möglich


Aufzüge beschleunigen den Umzugsprozess und erhöhen damit die

Umzugseffektivität, wenn sie durch genügend große Abmessungen und eine

ausreichende Tragkraft den Transport von Umzugsgut erlauben.




Kompaktheit A/V [m-1] (1) kleines Verhältnis A/V hoher A/V-Wert


Kompakte Baukörper erlauben kurze Transportwege und erhöhen damit die

Umzugseffektivität.

Relevante Niveauunterschiede innerhalb eines Raumes oder zwischen

angrenzenden Räumen erschweren sowohl den maschinellen als auch händischen

Transport des Umzuggutes.




Breite [m] Transport von Umzugsgut möglich

Transport sperriger Umzugsgüter nicht

möglich

Höhe [m] Transport von Umzugsgut möglich


möglich

Die Planung von Räumen und hier maßgeblich von Erschließungsräumen hat

Einfluss auf die Umzugseffektivität. Wie beim Bewirtschaftungsobjekt Aufzug

erlauben nur ausreichend dimensionierte Räume und Verkehrswege den

uneingeschränkten Transport von Umzugsgut.






möglich



möglich


vgl. Bewirtschaftungsobjekt Raum.

Bewirtschaftungsobjekt Tür





möglich



möglich

Zum Transport sperriger Umzugsgüter müssen Türen ausreichend dimensioniert

sein.

7.8 Optimierung der Prozesse bei Umbau und Nutzungsänderung

Veränderungen von Produktionsfaktoren, Betriebsabläufen, Leistungsprogrammen

oder des Leistungsumfangs in Unternehmen bedingen oftmals qualitat e und

uantitative Änderungen im Rahmen von Funktions- und Nutzungsänderungen [36].

Auch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen entstehen aus geänderten

Anforderungen an Bauwerke und Bauteile. Umbaumaßnahmen schließen als

sekundäre Flächenprozesse an die primären Flächenprozesse Nutzungsplanung und

Konditionierung an (vgl. Kap. 7.9).

Nach DIN 32736, 3.1.5 – 3.1.7 [9] sind die Tätigkeiten Modernisieren, Sanieren und

Umbauen Leistungen des technischen Gebäudemanagements. Sie werden in

Tabelle 7-24bis Tabelle 7-26 näher erläutert.

iv

q

MODERNISIEREN NACH DIN 32736

Leistungen zur Verbesserung des Ist-Zustandes von baulichen und technischen Anlagen mit dem Ziel, diese an den Stand der Technik anzupassen und die Wirtschaftlichkeit zu erhöhen.

Tabelle 7-24: Modernisieren nach DIN 32736

SANIEREN NACH DIN 32736

Leistungen zur Wiederherstellung des Sollzustandes von baulichen und technischen Anlagen, die nicht mehr den technischen, wirtschaftlichen und/oder ökologischen sowie gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Tabelle 7-25: Sanieren nach DIN 32736


UMBAUEN NACH DIN 32736

Leistungen, die im Rahmen von Funktions- und Nutzungsänderungen von baulichen und technischen lagen erforderlich sind. An

T

1

D

o

N

abelle 7-26: Umbauen nach DIN 32736

Kosten, die aus Modernisierung und Umbaumaßnahmen entstehen, sind in DIN

8960 nicht enthalten. Sanierungskosten sind Bestandteil der Kostengruppe 400

(Instandsetzungskosten) nach DIN 18960.

ie GEFMA Richtlinie 100 [22] siedelt die Maßnahmen Umbau, Nutzungsänderung,

Sanierung, Modernisierung, Werteverbesserung und Abriss oberhalb der

Gebäudemanagementebene unter Facility Management an (vgl. Abbildung 7-26).

„Größere Umbauten und Nutzungsänderungen bei Gebäuden, Anlagen, Einbauten

der Teilen davon sind mit baulichen Maßnahmen verbunden, die zwar zeitlich in die

utzungsphase fallen, aber sachlich nicht zur Nutzungsphase gehören.“ (nach

GEFMA 100, 2.2.7). Ebenso verhält es sich nach GEFMA 100, 2.2.8 und 2.2.9 mit

Sanierung, Modernisierung und Abriss.


Facility ManagementObjektvorbereitung und -planungErstellungNutzung

Übergeordnete Leistungen

GebäudemanagementTechnisches Gebäudemanagement

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Kaufmännisches Gebäudemanagement

Umbau, NutzungsänderungSanierung, Modernisierung, WertverbesserungAbriß

Abbildung 7-26: Hauptgliederung nach GEFMA 100

Die Kosten aus Umbau, Nutzungsänderung, Sanierung, Modernisierung,

Werteverbesserung und Abriss sind in der Richtlinie GEFMA 200, 2.1.1 [27] unter

dem Punkt „Kosten von Baumaßnahmen“ angesiedelt und werden nicht als

Nutzungskosten angesehen.

Im Rahmen dieser Arbeit werden Sanierung und Modernisierung als diejenigen

Maßnahmen verstanden, die einen neuen Planungsprozess anstoßen. Hier kann der

verwaltete Datenbestand im Rahmen des Facility Management nicht mehr

entsprechend modifiziert werden; ein neuer Datenbestand entsteht und muss in

einem neuen Facility Management Projekt bearbeitet werden.

Für größere Umbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen gelten die gleichen

vorhergehenden Überlegungen, auch hier kann die Erstellung eines neuen

Datenbestandes sinnvoll werden.

Aus diesem Grund können lediglich Umbauarbeiten infolge Nutzungsänderungen,

Teilung oder Zusammenlegung von Bereichen in die vorliegende Arbeit

aufgenommen werden, die einen geringeren Umfang aufweisen. Diese Tätigkeiten

ändern oder erweitern den vorhandenen Datenbestand und können schon in der

Planungsphase von Objekten berücksichtigt werden.

Zur Modellierung des Prozesses Umbau kann keine der vorgenannten Richtlinien als

Grundlage herangezogen werden. Die Umbaumöglichkeiten an Bauteilen und

Objekten in Gebäuden und Anlagen sind vielfältig und können hier nicht im Einzelnen


dargestellt werden. Der nachfolgende generalisierte Prozess in Abbildung 7-27 soll

die Tätigkeiten beim Umbau in einer Übersicht abbilden.

Planung

Vorbereitung

Durchführung


Bauteile Infrastrukturen

Bauteile und -stoffe Betriebsmittel Personalbedarf Umbautermine

DATENERMITTLUNG:- Bauteilart- Bauteillage- Befestigungen- Infrastrukturen- Beziehungen

DATENERMITTLUNG:- Massen- Tätigkeiten (z.B. Abriss)- Terminplanung

TätigkeitenProzessUmbau Ergebnisse

AKTUALISIERUNG

UmbauleistungANSCHAFFUNGUMBAUENTSORGUNG

Bauteildaten Flächendaten Infrastrukturdaten

Abbildung 7-27: Prozess Umbau (eigene Darstellung)

Zunächst werden in der Planungsphase umzubauende Bauteile und Infrastrukturen

mit ihren Randbedingungen identifiziert. Dabei spielen die Lage des Bauteils

innerhalb bzw. außerhalb des Gebäudes, die Art vorhandener Bauteilbefestigungen

und die Beziehungen des Bauteils zu anderen Bauwerkskomponenten eine wichtige

Rolle.

Die Vorbereitungsphase dient der Ermittlung der ggf. anzuschaffenden,

umzubauenden und zu entsorgenden Massen und der Tätigkeits- und

Terminplanung zur Durchführung der Umbaumaßnahme.

Die nachfolgende Abnahme und Dokumentation nach Umbaumaßnahmen beinhaltet

die Aktualisierung der relevanten Daten und die Dokumentation der Ereignisse zur

Übernahme und ggf. Änderung in kommenden Umbauprozessen.


7.8.1 Umbaukosten

Die Umbaukosten werden vom Umbaubedarf, dem Umbauvolumen bzw. der

umzubauenden Fläche, der Umbaueffektivität und Kostensätzen bestimmt (vgl.

Abbildung 7-28). Zusätzlich entstehen bei Austausch oder Neueinbau von Bauteilen

ggf. Anschaffungskosten für benötigte Bauteile und Entsorgungskosten für

überflüssige oder zerstörte Bauteile.

Umbaukosten

Umbau-volumen/

-fläche

Umbau-bedarf

Umbau-effektivität Kostensatz

An-schaffungs-

kosten

Entsorgungs-kosten

Abbildung 7-28: Zusammensetzung der Umbaukosten (eigene Darstellung)

Umbaukosten sind mit folgender Gleichung zu erfassen:

)1( UMUMUMUM

UMUMUM ENANkE

VbK ++⋅⋅⋅=

mit

KUM: Kosten des Umbaus [Euro/a]

bUM: Umbaubedarf [1/a]

VUM: Umbauvolumen [m³] bzw. Umbaufläche [m²]

EUM: Umbaueffektivität [m³/h] bzw. [m²/h]

kUM: Kostensatz [Euro/h]

ANUM: Anschaffungskosten [Euro]

ENUM: Entsorgungskosten [Euro]

Die Kosten der Umbauplanung sind in dieser Gleichung nicht enthalten, da hier

vorausgesetzt wird, dass es sich um geringfügige Umbaumaßnahmen mit einem zu

vernachlässigbaren Planungskostenanteil handelt. Auch die Kosten für eventuellen


Arbeitszeitausfall (Opportunitätskosten) und für Nacharbeiten wie z.B. Reinigung

oder Inbetriebnahme werden hier nicht aufgeführt.

7.8.2 Beeinflussbarkeit der Umbaukosten in der Bauplanung

Die Minimierung der Umbaukosten nach Abbildung 7-28 kann über die Größen

Umbaubedarf, Umbaueffektivität, Anschaffungskosten und Entsorgungskosten

erfolgen. Dabei lässt sich die Umbaueffektivität von der Durchführung des

Umbauprozesses und baulichen Gegebenheiten beeinflussen (vgl. Abbildung 7-29).

Umbaukosten

Umbau-volumen/-fläche

Umbau-bedarf

Umbau-effektivität

KostensatzAn-schaffungs-kosten

Entsorgungs-kosten

ProzessUmbau

BaulicheGegeben-

heitenNicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Abbildung 7-29: Beeinflussbarkeit der Umbaukosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)

Umbaubedarf

Ob in einem Unternehmen Umbaubedarf besteht, bestimmt sich zu einem großen

Anteil aus der Variabilität und Flexibilität von Grundrissen. Dabei werden die Begriffe

Variabilität und Flexibilität in Anlehnung an die Definitionen des Institutes Wohnen

und Umwelt GmbH wie folgt verwendet:

„Variabilität ist die Möglichkeit der Veränderung des Grundrisses durch

Vergrößerung/ Verkleinerung der Gesamtfläche. Flexibilität dagegen meint die

Möglichkeit der Veränderung des Grundrisses bei konstanter Gesamtfläche“ [4].

Kann z.B. einer veränderten Nutzung durch Verschiebung von mobilen Wänden

Rechnung getragen werden, entsteht kein oder nur geringer Umbaubedarf. Durch


eine möglichst hohe Grundrissflexibilität kann schon in der Bauplanungsphase der

Umbaubedarf in der Nutzungsphase verringert werden.

Die Variabilität von Grundrissen soll hier nicht aufgenommen werden, da eine

Veränderung der Größe von Grundrissen ggf. weitreichende Baumaßnahmen

erfordert und im Sinne dieser Arbeit damit ein neuer Planungsprozess angestoßen

wird, der einen neuen Datenbestand zur Bewirtschaftung erfordert.

Eine hohe Grundrissflexibilität erfordert ebenso eine „langlebige, mehrere

Nutzungsänderungen überdauernde Grundkonstruktion, in der leicht austauschbare

(u. U. kurzlebigere) Subsysteme eingefügt werden, die möglichst in

Baustoffkreisläufe integrierbar sind.“ [3] Das Ziel, eine möglichst langlebige

Gesamtkonstruktion zu erhalten, fordert schon im Planungsstadium von Objekten die

Auswahl langlebiger Bauteile und trennbarer Verbindungen.

Auch die Mobilität von Einrichtungsobjekten bestimmt den Umbaubedarf. Kann durch

einfaches Verschieben von Stellwänden und Mobiliar der neue Nutzungsbedarf

befriedigt werden, entsteht ggf. kein oder nur geringer Umbaubedarf.

Umbaueffektivität

Durch die Aufnahme entsprechender Objektattribute kann der Umbauprozess von

Bauteilen und Nutzungsbereichen schon in der Planungsphase unterstützt werden.

Entsteht durch veränderten Bedarf im Unternehmen Umbaubedarf, müssen zunächst

betroffene Bereiche, Bauteile, Befestigungen, Infrastrukturen und

Bauteilbeziehungen identifiziert werden. Es wird also eine entsprechende

Objektverwaltung benötigt. Sinnvollerweise wird diese Objektverwaltung in einem

Raumbuch integriert und so der Raum vollständig mit seinen Flächen, Bauteilen und

Ausstattungen abgebildet. Zusätzlich müssen statische Informationen von Bauteilen

dokumentiert werden. Sollen z.B. Bereiche vergrößert werden, sind Informationen

über die Lastabtragung von Wänden erforderlich.

Nachfolgend werden abhängig von den betroffenen Bauteilen anzuschaffende und

zu entsorgende Bauteile und Baustoffe ermittelt. Hierbei sind schon in der

Bauplanung bei wirtschaftlicher Vertretbarkeit möglichst langlebige,


reparaturfreundliche, umweltfreundliche und im Hinblick auf die Entsorgung

möglichst recyclefähige Bauteile und Baustoffe zu bevorzugen.

Die Koordination der Tätigkeiten und der damit verbundene Personalbedarf für

Umbaumaßnahmen, die Auswahl und Beschaffung oder Bereithaltung von

Betriebsmitteln und die Terminplanung können in der Planungsphase von Objekten

nicht unterstützt werden.

Bauliche Gegebenheiten beeinflussen hauptsächlich die Durchführung der

Umbauarbeiten. Maßgeblicher Faktor für eine effiziente Durchführbarkeit des

Umbauprozesses ist die ungehinderte Zugänglichkeit zu betroffenen Bauteilen und

Bereichen. Auch das Lösen von Verbindungen von Bauteilen sollte möglichst leicht

und zerstörungsfrei möglich sein.

Anschaffungs- und Entsorgungskosten

Anzuschaffende Bauteile sollten hinsichtlich der erweiterten Ziele des Facility

Management optimiert werden. Zu entsorgende Bauteile sind im Hinblick auf

Umweltbelange zu optimieren. Bei wirtschaftlicher Vertretbarkeit sollten möglichst

trennbare und recyclefähige Bauteile und Baustoffe gewählt werden. Die Berechnung

von Entsorgungskosten und die in der Planungsphase von Objekten zu

beeinflussenden Parameter werden in Kapitel 8.1.1 ausführlich behandelt.

Umbauvolumen/-fläche, Kostensätze

Die Mengen und Volumina an umzubauenden Bauteilen bestimmen maßgeblich die

Umbaukosten für verschiedene Umbaumaßnahmen. Da allerdings der Umfang von

Umbaumaßnahmen eine unternehmenspolitische Entscheidung darstellt und eine

Vielzahl von Bauteilen und Bereichen im Objekt betreffen kann, muss das

Umbauvolumen als planungsunabhängige Größe angesehen werden.

Der Kostensatz kUM repräsentiert Personalkosten und Kosten für Arbeitsmittel. Er

kann als marktabhängige Größen in der Planungsphase von Objekten nicht

beeinflusst werden.





ProzessunterstützungTrennung Rohbau/

Ausbau [-] weitgehend realisiert keine Trennung

Anzahl tragender Wände [-] Anzahl an Bedarf

angepasst Begrenzung der Anzahl

kein Planungsthema

Fassadenachsmaß [m] sinnvolles Raster festgelegt

kein einheitliches Raster

Die Trennung von Rohbau und Ausbau verringert durch leichtere und

erstörungsfreie Austauschbarkeit von Elementen den Umbaubedarf [3].

Je geringer die Anzahl der tragenden Wände im Grundriss, desto leichter kann eine

Nutzungsänderung ohne Umbauaufwand realisiert werden [63]. Die Modularität des

Baukörpers lässt sich durch eine Aufteilung der Nutzflächen in einzelne Zellen

erreichen, für die ein geeignetes Stütz und Achsmaß zu wählen ist [36]. Hier können

z.B. die Werte nach GEFMA 130, 6.1.3 [26] verwendet werden.




z

Lebenserwartung [-] hoch niedrig

Verwertbarkeit [-] gegeben nicht gegeben

Wiederverwendbarkeit [-] möglich nicht möglich

Zugänglichkeit [-] gegeben nicht gegeben

Im Hinblick auf eine kostengünstige Entsorgung sollten recyclebare Bauteile und

Baustoffe bevorzugt werden. Langlebige Bauteile verringern den Umbaubedarf [60].

Wiederverwendbare bzw. reparaturfreundliche Bauteile und Stoffe verringern

Anschaffungskosten für Ersatz. Eine gute Zugänglichkeit zu den betroffenen

Bauteilen und -bereichen verbessert die Umbaueffektivität.

Bewirtschaftungsobjekt Decke



Tragfähigkeit [N] ausreichend hoch für

Nutzungsänderungen zu niedrig


Nur eine ausreichend dimensionierte Decke erlaubt uneingeschränkte Positionierung

von Lasteinleitungspunkten im Falle einer Nutzungsänderung [3]. Decken sollten

daher schon auf mögliche zukünftige Nutzungsarten hin dimensioniert werden. „Ein

Tragsystem sollte so dimensioniert sein, dass es verschiedene Nutzlasten

aufnehmen kann” [36].




Nachrüstbarkeit [-] möglich nicht möglich

Anpassbarkeit [-] möglich nicht möglich

Die Anlagen der Gebäudeinstallation sollten so geplant werde, dass sie sich an

veränderte Anforderungen bezüglich der Kapazität und Raumaufteilung anpassen

lassen.




Höhe [m] ≥ 2,75 < 2,75

Zur Maximierung der Flexibilität bezüglich Nutzungsänderungen und damit der

Minimierung des Umbaubedarfs sollte eine minimale Geschosshöhe vorhanden sein

[3].

Bewirtschaftungsobjekt Installations-Schacht



Kapazität [-] ausreichend für Bedarfsänderungen

Bedarfsänderungen nicht berücksichtigt

Lage [-] im Bedarfsschwerpunkt außerhalb des Bedarfsschwerpunktes

Eine ausreichend große Kapazität von Schächten und die Zusammenfassung von

Leitungen in Schächten im Bedarfsschwerpunkt [60] wirkt sich günstig auf zukünftige

Nutzungsänderungen und den damit verbundenen Umbaubedarf aus.





Kapazität [-] ausreichend für Bedarfsänderungen

Bedarfsänderungen nicht berücksichtigt

Lage [-] in fixen Wänden in mobilen Wänden

Leitungen sollten zur optimalen Flexibilität bezüglich Nutzungsänderungen mit einer

ausreichend großen Kapazität ausgelegt werden. Die Anordnung von Leitungen

sollte dabei nur in nicht mobilen Wänden erfolgen und bezüglich des Grundrisses

optimiert werden [20].

Bewirtschaftungsobjekt Stütze



Abmessung [-] keine raumseitigen Stützen

große raumseitige Stützen vorhanden

Lage [-] in Fassade integriert freistehende Stützen im Raum

Freistehende Stützen schränken die Möglichkeiten flexibler Raumgestaltung bei

Umbaumaßnahmen ein und sollten vermieden werden. Ebenso erschweren Stützen

mit großer Grundfläche flexible Raumaufteilungen.




Mobilität [-] mobile Wände vorhanden

lediglich fixe Wände vorhanden

Informationen über die Mobilität von Wänden sind entscheidend für die Möglichkeit

von Änderungen an Raumgröße und Zuschnitt. Eine hohe Anzahl an mobilen

Raumtrennungen erlaubt eine flexible Raumaufteilung. Dabei muss eine mobile

Wand ohne Eingriff in andere Bauteile wie z.B. abgehängte Decken leicht zu

demontieren und zu montieren sein [20]. Hier wird in der Planung der Umbaubedarf

von Objekten bestimmt.


7.9 Optimierung der Prozesse im Flächenmanagement

Grundsätzlich sollte das Flächenmanagement als maßgebender Kernprozess des

Facility Management angesehen werden. „Die nutzbare Fläche von Gebäuden ist in

der Immobilienbranche schon immer eine zentrale Größe gewesen.“ [47]

Nach DIN 32736 (vgl. Tabelle 7-27) „umfasst das Flächenmanagement das

Management der verfügbaren Flächen im Hinblick auf Nutzung und Verwertung“.

Die drei Säulen des Gebäudemanagement werden vom Flächenmanagement als

übergreifender Disziplin umschlossen (vgl. Abb. 2.6).

FLÄCHENMANAGEMENT NACH DIN 32736

Nutzerorientiertes Flächenmanagement

Anlagenorientiertes Flächenmanagement

Immobilienwirtschaftlich orientiertes Flächenmanagement

Serviceorientiertes Flächenmanagement

Dokumentation und Einsatz informationstechnischer Systeme im Flächenmanagement

Tabelle 7-27: Flächenmanagement nach DIN 32736

Nutzerorientiertes Flächenmanagement beinhaltet die Managementaufgaben zur

flächenabhängigen Optimierung von Arbeitsprozessen (z.B. Nutzungsplanung,

ergonomische Arbeitsplatzgestaltung, Optimierung von Wegebeziehungen,

Belegungsplanung).

Das anlagenorientierte Flächenmanagement beschäftigt sich mit der Analyse von

raum- und flächenbezogenen technischen und bautechnischen Anforderungen wie

z.B. der Analyse raumbezogener Sollwerte für Lufttemperatur.

Im immobilienwirtschaftlich orientierten Flächenmanagement werden

mietflächenabhängige Prozesse analysiert und optimiert (z.B. Verknüpfung von

Flächen und Räumen zu vermietbaren Einheiten, Erfassung und Bewertung von

Leerständen).

Serviceorientiertes Flächenmanagement stellt die Grundlage für die

Leistungserbringung und Abrechnung flächenabhängiger Serviceleistungen wie z.B.

Reinigungsleistung oder Verpflegungslogistik dar.

Durch eine umfassende Dokumentation und den Einsatz informationstechnischer

Systeme im Flächenmanagement werden Daten aktuell, persistent, redundanzfrei

und transparent vorgehalten.


Die durch Flächenmanagement entstehenden Kosten sind in DIN 18960

„Nutzungskosten im Hochbau“ [6] nicht enthalten, da es sich nicht um „ regelmäßig

oder unregelmäßig wiederkehrende Kosten“ handelt.

Nach GEFMA 100 ist das Flächenmanagement Teil des infrastrukturellen

Managements (vgl. Tabelle 7-28). Die Kosten des Flächenmanagements sind in

Kostengruppe 410 nach GEFMA 200 enthalten, allerdings in GEFMA 130 durch eine

Untergliederung in Flächenbereitstellungskosten und Flächenbewirtschaftungskosten

detaillierter aufgeschlüsselt.

FLÄCHENMANAGEMENT NACH GEFMA 100

Flächendokumentation

Flächenanalyse, Flächenoptimierung

Tabelle 7-28: Flächenmanagement nach GEFMA 100

Zur Konkretisierung existiert die GEFMA Richtlinie 130 (vgl. Tabelle 7-29)

„Flächenmanagement“. „Die Breitstellung von Arbeitsflächen, die dem

Anforderungsprofil bestmöglich entsprechen, zu geringst möglichen Kosten wird

heute als eine Managementaufgabe angesehen und als Flächenmanagement

bezeichnet.“ [26]


FLÄCHENMANAGEMENT GEFMA 130

Erstellen von Flächenstandards

Bewertung der Nutzeranforderungen

Flächenlayoutplanung/ Belegungsplanung

Analyse bisheriger Flächennutzung

Entwicklung von Lösungsmöglichkeiten

Wirtschaftlichkeitsvergleich

Entscheidungsvorbereitung

Dokumentation

Vorhaltung von Reserveflächen

Tabelle 7-29: Leistungsbild Flächenmanagement nach GEFMA 130

Für eine detaillierte Darstellung der Tätigkeiten und Bezugsgrößen im

Flächenmanagement sei hier auf weitere Unterkapitel der GEFMA Richtlinie 130 [26]

verwiesen.

Der Prozess Flächenmanagement beinhaltet zum einen die andauernde

Dokumentation des architektonischen Aufbaus und der Flächenbelegung bzw.

Flächennutzung von Gebäuden und Anlagen und zum anderen die

ereignisgesteuerte Auswertung und Definition vorhandener Flächendaten für

Prozesse auf Flächen. Zur Dokumentation der Flächennutzung eignet sich als Basis

DIN 277, die um fehlende Bewirtschaftungsflächen erweitert wird. „Für die

Bewirtschaftung von Liegenschaften reicht die DIN 277 in der Regel nicht aus.“ [47]

Es können z.B. auf Basis der DIN 277 keine Außenflächen oder Reinigungsflächen

definiert werden.

Im Allgemeinen werden Flächeninformationen und auch infrastrukturelle und

technische Rauminformationen als Grunddaten für das Facility Management in

einem Raumbuch dokumentiert.


Zur Modellierung der Flächenmanagement-Prozesse eignet sich die Richtlinie

GEFMA 130.

Flächenkategorien(z.B. nach DIN 277)AusstattungFlächenbelegungMietflächenFlächen fürServiceleistungenz.B.Reinigungsflächen

Flächenprozesse

CAD PläneFlächen-informationen(z.B. Raumbuch)Kennzahlen ausFlächenanalysenVisualisierteAuswertungen ausFlächenanalysen

ErgebnisseGrundlagen

Nutzungsplanung

Belegung

Konditionierung

Reinigung

Hausmeisterdienst

Dienste inAußenanlagen

Instandhaltung

Sicherheitsmgmt.

Transportdienste

Umzug

Energiemgmt.

Entsorgung

Umbau/Nutzungsänderung

Vermietung

PF

SF

FS

Abbildung 7-30: Prozesse im Flächenmanagement (eigene Darstellung)

Das Flächenmanagement umfasst eine Vielzahl von Facility-Management-Prozessen

(vgl. Abbildung 7-30). Weiterführend soll hier das Flächenmanagement in primäre

Flächenprozesse (PF), sekundäre Flächenprozesse (SF) und Flächenservices (FS)

unterteilt werden.

Primäre Flächenprozesse definieren Grundeigenschaften einer Fläche und werden in

diesem Kapitel Flächenmanagement untersucht. Sie schaffen die Grundlage für

nachfolgende Sekundäre Flächenprozesse, die verschiedene Eigenschaften von

Flächen ändern.


Unter Flächenservices sind Prozesse auf Flächen zu verstehen. Zur Durchführung

dieser Prozesse und auch zur korrekten Verrechnung von Serviceleistungen auf

Flächen müssen Serviceflächen definiert und analysiert werden. Die Untersuchung

der Serviceprozesse wie z.B. Reinigung oder Winterdienst folgt separat in weiteren

Kapiteln dieser Arbeit.

7.9.1 Kosten des Flächenmanagements

Flächenkosten setzen sich nach GEFMA 130 aus Flächenbereitstellungskosten und

Flächenbewirtschaftungskosten zusammen. Die weitere Unterteilung in

nutzungsabhängige und nutzungsunabhängige Flächenbewirtschaftungskosten wird

hier nicht vorgenommen, da dies die Beeinflussbarkeit der Flächenkosten in der

Planungsphase von Objekten nicht betrifft.

Die Kosten der Betriebsführung (für Grundbetrieb) nach GEFMA 130 können

entfallen, da sie gänzlich in anderen Kostenblöcken aufgehen.

Zur Definition der Flächenkosten wurde die Gliederung der flächenbedingten Kosten

nach GEFMA 130 entsprechend Abbildung 7-31 modifiziert.


Flächenkosten

Flächen-bereitstellungskosten

Bau- undBaunebenkosten

bzw. Erwerbs- undErwerbsnebenkosten

Umbau-/Erweiterungskosten

Instandhaltungs-kosten

Miet-/ Leasingkosten

Flächen-bewirtschaftungskosten

Grundsteuer/-abgaben

Versicherungen

Energiekosten

Umzugskosten

Kosten fürHausmeisterdienste

Reinigungskosten

Kosten fürSicherheitsdienste

Kosten fürDienste in

Außenanlagen

Entsorgungskosten

Kosten fürTransportdienste

Abbildung 7-31: Flächenkosten (eigene Darstellung)

Bau- und Erwerbskosten eines Objektes sind einmalig anfallende Kosten. Die

Beeinflussung dieser Kosten wird in dieser Arbeit nicht weiter untersucht.

Ebenso werden Kosten aus großen Umbau- und Erweiterungsarbeiten als reine

Neubaukosten angesehen und sind nicht Teil dieser Arbeit. Geringere

Umbaumaßnahmen, die keinen neuen Facility-Management-Datenbestand erfordern,

sondern lediglich vorhandene Daten erweitern, sind Thema des Kapitels 7.8.

Mietkosten sind als marktabhängige Größe von vielen Faktoren wie z.B.

Standortattraktivität und Ausstattung abhängig. Die Untersuchung einer

Beeinflussungsmöglichkeit dieser Faktoren in der Planungsphase von Objekten ist

nicht Aufgabe dieser Arbeit.


Kosten für Steuern und Versicherungen entstehen aus dem Betrieb einer Fläche

bzw. eines Objektes. Diese gebäudeabhängigen Kosten sind zu minimieren. So

können z.B. durch den Einbau zusätzlicher Sicherungsmaßnahmen

Versicherungsbeiträge zur Gebäudeversicherung minimiert werden.

Die Kosten für Serviceprozesse bzw. sekundäre Flächenprozesse und ihre

Beeinflussbarkeit in der Planungsphase von Objekten werden im jeweiligen

Unterkapitel zum Facility-Management-Prozess erläutert.

7.9.2 Beeinflussbarkeit der Flächenprozesse in der Bauplanung

Die Grundlagen zur Durchführung von Prozessen des Facility Management bilden

Flächenbestandsdaten und Ergebnisse aus Flächenanalysen.

Flächendokumentationen liegen dabei normalerweise in grafischer Form (CAD-

Pläne) und alphanumerischer Form (Listen, Raumbücher etc.) vor.

Flächenbestandsdaten

- Lage (Gebäude, Geschoss)

- Raumabmessungen (Breite, Tiefe, Höhe)

- Raumkennzeichnung (Name oder Nummer)

- Zuordnung nach Raumkategorie (z.B. erweiterte DIN 277)

- Eigentümer

- Mieter

- Bauliche Gegebenheiten (Verkehrslasten, Türe, Wände etc.)

- Ausstattung (RLT/ Klima, Heizung, Sanitär etc.)

Die Flächenbestandsdaten fallen zum größten Teil in der Planungsphase von

Objekten an und können von da aus in die Bewirtschaftungsphase übernommen

werden. Hier ist eine geeignete Objekthierarchie festzulegen, da z.B. Flächen oder

auch Ausstattungen im Gebäude lokalisiert werden müssen. Das

Bewirtschaftungsobjektmodell aus Abbildung 5-5 lässt sich dazu entsprechend

verwenden. Dabei werden dem Bewirtschaftungsobjekt Außenanlage die Objekte

Grün- und Verkehrsflächen und dem Bewirtschaftungsobjekt Raum das Objekt

Fläche zugeordnet. Flächen im Raum können dabei Flächen nach DIN 277, aber

auch eigens definierte Flächenarten repräsentieren.


Angaben über aktuelle Nutzer, Mieter und ggf. auch Eigentümer können in der

Bauplanungsphase normalerweise nicht gemacht werden.

Die Ergebnisse aus Flächenanalysen sind Kennzahlen und visualisierte

Auswertungen zu einzelnen Fragestellungen, die als Entscheidungshilfen über den

Einsatz von Facility-Management-Prozessen Anwendung finden.

Im Folgenden sind die gängigsten Analysen, die Voraussetzungen zu ihrer Ermittlung

und ihre Beeinflussbarkeit in der Bauplanungsphase erläutert.

Flächendaten, Flächenanalysen

- Zuordnung der Flächen zu Flächenarten nach DIN 277 (nach GEFMA 130,

5.2-5.4) und darüber hinausgehenden Flächenarten

- Grundflächenzahl (GRZ) (nach GEFMA 130, 3.5)

„Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je

Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.“

(nach §19 (1) BauNVO) [64]

- Geschossflächenzahl (GFZ) (nach GEFMA 130, 3.6)

„Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je

Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.“

(nach §20 (2) BauNVO) [64]

- Flächenzuschnitt (nach GEFMA 130, 5.5)

Die GEFMA Richtlinie 130 definiert als Maß für den Flächenzuschnitt das

Verhältnis von Raumbreite zu Raumlänge.

- Flächenanordnung (nach GEFMA 130, 5.6)

Bei der Untersuchung der Flächenanordnung werden die Lage zur

Himmelsrichtung, die Lage zur Gebäudeumgebung, die Lage der Räume

zueinander sowie die Lage von Räumen zu Verkehrsflächen und zu allgemein

genutzten Flächen beurteilt.

- Flächenflexibilität (nach GEFMA 130, 5.7)

Unter Flächenflexibilität werden hier Freiheitsgrade bezüglich Raumgröße und

Raumzuschnitt, Anschlussmöglichkeiten, Installationen und Raumnutzung

verstanden.


- Verkehrsflächenanteil VF/ HNF

Verkehrsflächenanteile sollten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen

minimiert werden. [38]

- Nebenflächenanteil Umbauter Raum/ HNF

Nebenflächenanteile sollten zur Verringerung des Primärenergiebedarfs

minimiert werden (≤ 4,6 m). [3]

- Flächennutzungsgrad HNF/ BGF (nach GEFMA 130, 5.8)

„Der Flächennutzungsgrad ist ein Maß für die Ausnutzung der Gesamtfläche

für den Nutzungszweck“

- Belegungsgrad (nach GEFMA 130, 5.9)

„Der Belegungsgrad gibt an, zu welchem Anteil eine Gesamtfläche (NGF)

belegt ist“ Unterschieden wird hier in einen flächenanteiligen, zeitanteiligen

und raumanteiligen Belegungsgrad.

- Spezifischer Flächenbedarf (nach GEFMA 130, 5.10)

Der Spezifische Flächenbedarf ist ein Kennwert für die Grundfläche je

Nutzungseinheit.

- Eigen- und fremdgenutzte Fläche

Die Auswertung über den Bestand an eigen- und fremdgenutzter Fläche

erschließt ggf. neue Mietflächen

- Freiflächen, Leerstände

Freiflächen werden als Umzugsziele bzw. Belegungsziele oder als

abzustoßende Flächen lokalisiert.

Weitere Analysen beziehen Außenflächen oder Bauteilflächen ein, wie z.B.

- Fassadenkennwert Fassadenfläche/ HNF

Ein günstiges Verhältnis (≤ 1,2) [3] von Fassaden- zu Hauptnutzfläche hilft den

Primärenergieeinsatz zu minimieren.

- Fensterkennwert Fensterfläche/ HNF

Ebenso sollte das Verhältnis Fensterfläche zu Hauptnutzfläche optimiert

werden. Als Richtwert wird hier 1,5 vorgegeben [3], größere Werte sind als

ungünstiger anzusehen, kleinere Werte verhindern u. U. die ausreichende

Belichtung im Innenraum (vgl. Kap 10.1).

- (Außen) Verkehrsflächenanteil VF/ Grundstücksfläche

Verkehrsflächenanteile im Außenbereich sollten minimiert werden.


Nutzungsplanung und Konditionierung werden hier als Managementaufgaben

verstanden, die sowohl in der Neuplanung von Objekten als auch bei Eingriffen in der

Betriebsphase Anwendung finden. Sie werden daher als primäre Flächenprozesse

bezeichnet (vgl. Abbildung 7-32).

Nutzungsplanung

Konditionierung

Belegung

Anforderungen: Raumbedarf Raumbeziehungen

Anforderungen: Raumausstattung Raumklima Raumakustik

DATENERMITTLUNG:Nutzeraktivitäten, -anforderungenNutzungselemente, -bereichefunktionale Beziehungenorganisatorische Beziehungensoziale BeziehungenFlächenarten, -verflechtungen

TätigkeitenPrimäreFlächenprozesse Ergebnisse

DATENERMITTLUNG:technische Anforderungenbautechnische Anforderungen

Umzug Vermietung Umbau

SekundäreFlächenprozesse Baumaßnahme

Abbildung 7-32: Primäre und sekundäre Flächenprozesse (eigene Darstellung)

Prozess Nutzungsplanung

Nach einer detaillierten Analyse der Nutzeraktivitäten, Nutzeranforderungen und

Beziehungen (vgl. auch Kap. 3.4) können Aussagen über Größe, Anzahl und

Beziehungen der benötigten Flächen und Räume gemacht werden. Günstig wirkt

sich hier die Festlegung von Flächenstandards aus, wobei Büroformen, Bürogröße,

Büroausstattung und die Gestaltung von Sonderflächen schon im Vorfeld der

Realisierung von Neubauten und Umbauten festgelegt werden.


Die konkreten Anforderungen an Büroflächen sind in einschlägigen Regelwerken

vorgegeben:

- Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) mit Arbeitsstätten-Richtlinien (ASR)

- Bildschirmarbeitsverordnung (BildscharbV)

- DIN 4543-1 – Büroarbeitsplätze: Flächen für Aufstellung und Benutzung von

Büromöbeln

- BGI 650 - Bildschirm- und Büroarbeitsplätze

- ZH 1/535 Sicherheitsregeln für Büroarbeitsplätze

- ZH 1/618 Sicherheitsregeln für Bildschirmarbeitsplätze

- etc.

Einen Vorschlag zur Optimierung des Fassadenachsmaßes in Abhängigkeit von der

Bundtiefe (Raumtiefe parallel zur Fassadenfläche) findet man z.B. im „Report:

Flächenstruktur-Studie“ [38].

Zur Unterstützung der Nutzungsplanung sollte in der Planungsphase von Objekten

die Zuordnung sämtlicher Flächen zu den Hauptkategorien der Flächengliederung

nach DIN 277 vorgenommen werden. Außenflächen (Grünflächen, Verkehrsflächen,

Parkflächen etc.) oder besondere nutzungsabhängig definierte Flächen müssen

gesondert erfasst und berechnet werden, da sie in DIN 277 nicht berücksichtigt

werden.

Die weitere Kategorisierung nach Mietflächen, Reinigungsflächen oder sonstigen

Serviceflächen basiert auf diesen Angaben.

Prozess Konditionierung

Bei der Raumkonditionierung werden abhängig von der Nutzungsart Sollwerte für

Raumklima, Raumakustik und Raumausstattung festgelegt.

Ziel ist es hierbei, für den Nutzer optimale Gebrauchseigenschaften zu schaffen und

die Funktionalität der Flächen und Räume zu erhalten. Richtwerte und

Gebäudeeigenschaften, die aus den Umgebungsfaktoren für z.B. thermische

Behaglichkeit oder Tageslichteinfall abzuleiten sind, werden in Kapitel 9 erarbeitet

und hier nicht weiter erläutert.







Die Planung von lediglich dem Bedarf angepassten Verkehrsflächen-Größen

unterstützt das Flächenmanagement in der Betriebsphase. So bleibt auch im

Außenbereich mehr an qualitativ höherwertiger Grünfläche erhalten.

Bewirtschaftungsobjekt (Außenanlage) Verkehrsfläche




Wenig komplexe Verkehrsflächen erleichtern die Zuordnung zu Nutzungsarten und

vereinfachen dadurch das Flächenmanagement.





Fassadenachsmaß [m] sinnvolles Raster festgelegt

kein einheitliches Raster

Verkehrsflächen sollten zur Maximierung der nutzbaren Fläche möglichst minimiert

werden. „So bietet z.B. ein Atriumgebäude mit an der Innenseite umlaufendem Gang

kaum Möglichkeiten zur Erhöhung der Gebäudeeffizienz“ [31].

Die Planung des Fassaden- bzw. Achsrasters bestimmt die Möglichkeit,

Raumgrößen festzulegen und zu verändern. Sinnvoll gewählte Achsraster bei

festgelegter Raumtiefe erlauben die optimale Anordnung von Arbeitsräumen mit

einer unterschiedlichen Anzahl von Arbeitsplätzen [38]. Als sinnvolles Maß wird z.B.

1,20 m bei einer Gebäudetiefe von 12 m vorgegeben [28].





Komplexität [-] niedrig hoch

Komplexe Räume schränken durch vorspringende Ecken oder Abwinkelungen die

Anzahl der möglichen Arbeitsplätze im Raum ein.

Bewirtschaftungsobjekt Stütze



Abmessung [-] keine raumseitigen Stützen

große raumseitige Stützen vorhanden

Lage [-] - freistehende Stützen im Raum

Freistehende Stützen schränken die Möglichkeiten flexibler Raumgestaltung ein.




Dicke [m] schlanke Konstruktion dicke Konstruktion

Dicke Wandstärken vermindern die Größe der nutzbaren Fläche.

204 8 Integration der Belastungsvermeidung

8 Integration der Minimierung von Belastungen für Mensch und Umwelt in den Bauplanungsprozess

8.1 Minimierung der Belastungen durch Abfälle

Zur Verringerung der Belastungen für Mensch und Umwelt und zur Verringerung von

Entsorgungskosten in der Nutzungsphase von Gebäuden sollten der

Entsorgungsbedarf und das Entsorgungsvolumen möglichst minimiert werden.

Entsorgungskosten werden vom Entsorgungsbedarf, dem Entsorgungsvolumen, der

Effektivität des internen Entsorgungsprozesses und Kostensätzen bestimmt.

Entsorgungskosten

Entsorgungs-volumen

Entsorgung-effektivität KostensatzEntsorgungsbedarf

Abbildung 8-1: Zusammensetzung der Entsorgungskosten (eigene Darstellung)

Entsorgungskosten (vgl. Abbildung 8-1) sind mit folgender Gleichung zu berechnen:

)21

1( EkEEEVEkEVEbEK ⋅⋅+⋅⋅=

mit

KE: Entsorgungskosten [Euro/a]

bE: Entsorgungsbedarf [1/a]

VE: Entsorgungsvolumen [m³]

kE1: Kostensatz1 [Euro/m³]

EE: Entsorgungseffektivität [m³/h]

kE2: Kostensatz2 [Euro/h]

8 Integration der Belastungsvermeidung 205

Der Kostensatz kE1 repräsentiert die Kosten für die Abfallabholung durch das örtliche

Abfallentsorgungsunternehmen. Der Kostensatz kE1 verkörpert die Kosten für das

Personal, das intern Abfall sammelt, ggf. trennt und zu den Sammelgefäßen

transportiert, mit denen der Abfall vom örtlichen Abfallentsorgungsunternehmen

entgegengenommen wird.

8.1.1 Beeinflussbarkeit der Entsorgungskosten in der Bauplanung

Zur Minimierung der Kosten der Entsorgung können in der Planungsphase von

Objekten die Größen Entsorgungsbedarf, Entsorgungsvolumen,

Entsorgungseffektivität und der Kostensatz kE1 herangezogen werden (vgl. Abbildung

8-2).

Entsorgungsbedarf

Entsorgungskosten

Kostensatz

Nutzerverhalten

Lebensdauer

Modernitäts-anspruch

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Entsorgungsvolumen Entsorgungseffektivität

Nutzerverhalten ProzessEntsorgung



Abbildung 8-2: Beeinflussbarkeit der Entsorgungskosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)


Entsorgungsbedarf

Das Entsorgungsvolumen und der Entsorgungsbedarf werden in der Nutzungsphase

maßgeblich vom Nutzerverhalten beeinflusst. Wie sparsam der Nutzer mit

Ressourcen umgeht, die Abfälle erzeugen, kann allerdings in der Planungsphase von

Gebäuden nicht berücksichtigt werden. Ebenso wird ein erhöhter Entsorgungsbedarf

durch den vorzeitigen Austausch von Einrichtungsobjekten und Bauteilen aus

Modernitätsbestrebungen oder Prestigegründen als planungsunabhängig

angesehen, so dass er hier nicht berücksichtigt werden kann.

Umbaumaßnahmen an Gebäuden und Anlagen verursachen Abfälle, die zu

entsorgen sind. Zur Verringerung des Entsorgungsbedarfes von Bauteilen,

Einbauten, Anlagen und Installationen sollte schon in der Planungsphase auf die

Auswahl möglichst langlebiger, wiederverwendbarer und reparaturfreundlicher

Komponenten geachtet werden.

Entsorgungsvolumen

Die Menge des zu entsorgenden Abfalls bestimmt maßgeblich die Höhe der

Entsorgungskosten. Das Entsorgungsvolumen wird dabei hauptsächlich von der

Nutzungsart der Immobilie und vom Nutzerverhalten beeinflusst. Diese beiden

Faktoren können in der Planungsphase von Objekten nicht beeinflusst werden.

Zur Reduzierung des Entsorgungsvolumens aus Umbau- bzw. Rückbaumaßnahmen

sollten möglichst „abfallfrei d.h. ohne Verschnitt einbaubare Materialien und

materialeffiziente Konstruktionen“ gewählt werden (vgl. Kap. 7.8). „Dazu gehören

z.B. gegossene Bodenbeläge anstelle von Bodenplatten (Terrazzo), eingeschüttete

oder eingeblasene Dämmstoffe anstelle von Dämmplatten. Bei späterem Umbau-

/Rückbau können diese Hohlraumfüllungen wieder zurückgewonnen und eventuell

erneut verwendet werden“ [3].

Entsorgungseffektivität

Die Effizienz des Prozesses Entsorgung wird durch ein leistungsfähiges

Abfallbewirtschaftungskonzept sichergestellt.

Durch die Vorausplanung der Abfallmenge und der Art der Abfallbehandlung kann in

der Planungsphase Stellfläche für benötigte Behältnisse, Geräte und Maschinen


geschaffen werden. So muss z.B. ermittelt werden, ob der anfallende Abfall gekühlt

oder gepresst werden muss, und es kann die dafür notwendige Fläche geschaffen

werden.

Günstige bauliche Gegebenheiten können die Abfallentsorgung erleichtern. Hier

sollte auf eine sinnvolle Anordnung der Sammelflächen geachtet werden. Eine

durchdachte Wegeplanung erleichtert den Transport von Abfällen.

Zusätzlich sollte auf die problemlose Anfahrtsmöglichkeit zur Übergabestelle

geachtet werden. Für eine ausreichende Anzahl von Sammelgefäßen im Inneren des

Gebäudes und in Außenanlagen muss die benötigte Fläche zur Verfügung gestellt

werden.

Kostensätze

Der Kostensatz kE1 repräsentiert die Kosten für das örtliche

Abfallentsorgungsunternehmen und ist abhängig von Abfallmenge und Abfallart. Hier

spielt die anfallende Abfallart eine entscheidende Rolle. Belastete Abfälle oder nicht

zu trennende Abfälle müssen deponiert oder verbrannt werden und sind in ihrer

Entsorgung teurer als wiederverwendbare Wertstoffe.

Die zu unterscheidenden Abfallarten sind:

- Bauabfälle

- Bauschutt

- Baustellenabfälle

- Bioabfälle

- Bodenaushub

- Elektrogeräte

- Elektronikschrott

- Grünabfälle

- Gewerbeabfälle

- Hausmüll

- Hausmüllähnliche Gewerbeabfälle

- Produktionsspezifische Abfälle

- Schadstoffe/ Sonderabfälle

- Speiseabfälle

- Sperrmüll


- Straßenaufbruch

- Wertstoffe/ verwertbare Abfälle

Hier sollten bei wirtschaftlicher Vertretbarkeit leicht trennbare und möglichst

recyclefähige Komponenten bevorzugt werden. So können z.B. bei

Umbaumaßnahmen mineralische und metallische Anteile herausgetrennt werden.

Ungetrennter Baustellenabfall muss dagegen wesentlich teurer entsorgt werden.

Ein Abfallbewirtschaftungskonzept inklusive eines Abfallvermeidungskonzeptes

ermittelt die Verwertungsmöglichkeiten der Bauteile für spätere Rückbaumaßnahmen

und vermeidet den Einsatz abfallintensiver Baustoffe und Konstruktionen.

Der Kostensatz kE2 verkörpert die Kosten für das Personal, das Abfall sammelt, ggf.

trennt und zu den Sammelgefäßen transportiert, mit denen der Abfall vom örtlichen

Abfallentsorgungsunternehmen entgegengenommen wird.

Dieser Kostensatz kann in der Planungsphase von Objekten nicht beeinflusst

werden.



Planungs-entscheidung Einheit Belastungs-

vermeidung keine Belastungs-

vermeidung Trennung Rohbau/

Ausbau [-] gegeben (möglich) nicht gegeben (möglich)

Durch die konsequente Trennung von Rohbau und Ausbau werden bauliche

Änderungen erleichtert und der Anfall an Baustellenabfall bzw. Bauschutt verringert.

So können Bauteile mit geringerer Lebenserwartung zerstörungsfrei von länger

„lebenden“ Konstruktionen getrennt werden.



Planungs-entscheidung Einheit Belastungs-

vermeidung keine Belastungs-

vermeidung

Lebenserwartung [-] hoch niedrig

Verwertbarkeit [-] möglich nicht möglich

Einheitlichkeit [-] möglich nicht möglich

Wiederverwendbarkeit [-] möglich nicht möglich

Die Auswahl von Bauteilen in der Planungsphase von Objekten beeinflusst

maßgeblich spätere Entsorgungskosten für Bauteile.

Hier sollte darauf geachtet werden, dass Bauteile möglichst langlebig [60], einheitlich

im Material, wiederverwendbar und verwertbar sind [3]. Die besten Ergebnisse

werden dabei durch den Einsatz „strukturloser“ Baustoffe und Bauteile wie flüssige

Bodenbeläge oder einblasbare Dämmmaterialien erzielt. Diese können verschnittfrei

eingebaut werden und sind im Allgemeinen leicht wiederzugewinnen und zu

verwenden.

Einheitliche Materialien machen eine Trennung überflüssig und erleichtern die

Entsorgung [3].

8.2 Minimierung der Belastungen durch Abwasser

Abwasserkosten bzw. Abwassergebühren werden aus dem Abwasseranfall und den

Gebühren für die Kanaleinleitung des Abwassers berechnet (vgl. Abbildung 8-3).

Der Abwasseranfall entspricht dem Wasserbedarf, solange dieses nicht als

nachweislich nicht eingeleitete Menge zur Gartenbewässerung verwendet wird. Wird

zusätzlich Regenwasser in das Abwassersystem eingeleitet, erhöht sich der

Abwasseranfall entsprechend.

Abwasserkosten bzw. Abwassergebühren werden in ihrer Höhe vom Abwasseranfall

und einem Kostensatz bestimmt.


Abwassergebühren

Abwasseranfall Kostensatz

Abbildung 8-3: Zusammensetzung der Abwassergebühren (eigene Darstellung)

Die Abwassergebühren werden nach folgender Formel berechnet.

AWAWAW kaK ⋅=

mit

KAW: Abwassergebühren [Euro/a]

aAW: Abwasseranfall [m³/a

kAW: Kostensatz [Euro/m³]


8.2.1 Beeinflussbarkeit der Abwasserkosten in der Bauplanung

Zur Minimierung der Abwasserkosten kann die Regenwasserverwendung

Anwendung finden (vgl. Abbildung 8-4).

Abwasseranfall

Abwasserkosten

Kostensatz

Wasserbedarf Regenwasser-verwendung

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Abbildung 8-4: Beeinflussbarkeit der Abwasserkosten im Bauplanungsprozess (eigene Darstellung)

Abwasseranfall

Regenwasser kann aktiv genutzt, zum Versickern gebracht werden oder nicht

genutzt werden.

Die Regenwassernutzung wirkt sich zweifach positiv auf die Nutzungskosten aus.

Zum einen wird der Bedarf an Trinkwasser reduziert (vgl. Kap. 10.4) und zum

anderen der Abwasseranfall reduziert. „Für die Bewässerung von Grünanlagen und

zu Reinigungszwecken (z. B. als Ersatz von Trinkwasser bei Waschanlagen) im

Außenbereich wird die Verwendung von Niederschlagswasser angestrebt.“ [60].

Zusätzlich zur Möglichkeit der Regenwassernutzung sollte „die Möglichkeiten der

Regenwasserversickerung in Abhängigkeit der Standortvoraussetzungen und

Umweltanforderungen untersucht“ werden. „Regenwasserversickerung trägt zu

einem ausgeglichen Wasserhaushalt bei und entlastet die örtliche Kläranlage“ [3].

Welche Art der Regenwasserversickerung (Flächenversickerung oder Versickerung

mit oberirdischer bzw. unterirdischer Speicherung) gewählt wird, muss im Einzelfall

geprüft werden. Zusätzlich muss zu versickerndes Wasser durch geeignete

Maßnahmen gereinigt werden.


Wird Regenwasser ungenutzt in das Abwassersystem eingeleitet, erhöht sich der

Abwasseranfall um diese Menge.

Der Wasserbedarf und seine Beeinflussbarkeit in der Planungsphase von

Bauobjekten ist Thema in Kapitel 8.1.

Kostensatz

Der Kostensatz zur Berechnung der Abwassergebühren repräsentiert die

Kanalgebühren und kann in der Planungsphase von Gebäuden nicht beeinflusst

werden.



Planungs-entscheidung Einheit Niedriger

Abwasseranfall Hoher Abwasseranfall

Versiegelungsgrad versiegelte

Außenfläche/ Außenfläche gesamt

< 10% ≥ 80%

Der Versiegelungsgrad der Außenanlage beeinflusst den Anfall an Regenwasser und

damit den Abwasseranfall. „Ziel ist es, den Versiegelungsgrad der unbebauten

Fläche möglichst zu reduzieren.“ [3]

Der Leitfaden Nachhaltiges Bauen [60] gibt die Durchlässigkeit verschiedener

Materialien und Bauweisen von Verkehrsflächen als qualitativen Wert an (vgl.

Abbildung 8-5).

Zusätzlich werden verschiedene Eigenschaften von Verkehrsflächenaufbauten

angegeben, mit deren Hilfe z.B. eine Kostenwirksamkeitsanalyse zur Beurteilung der

Vorteilhaftigkeit einer Variante durchgeführt werden kann.


1) bei Betonpflaster mittel

Abbildung 8-5: Qualitative Bewertung von Bauweisen für Verkehrsflächen [60]

Zur vereinfachten Kategorisierung wird für Bauweisen mit hoher

Wasserdurchlässigkeit eine Versiegelung von 50%, bei mittlerer Durchlässigkeit

67%, bei geringer Durchlässigkeit 83% und bei undurchlässigen Bauweisen 100%

Versiegelung angenommen.

Abbildung 8-6 zeigt Bauweisen und mögliche Anwendungsbereiche von

verschiedenartigen Verkehrsflächen. Zur Minimierung der Versiegelung sollte jeweils

die durchlässigste Variante für die angegebene Nutzung gewählt werden.


Abbildung 8-6: Bauweisen und Anwendungsbereiche von Verkehrsflächen [60]

Bewirtschaftungsobjekt Standort

Planungs-entscheidung Einheit Niedriger

Abwasseranfall Hoher Abwasseranfall

Boden Durchlässigkeit kf [m/s] > 5·10-3 < 5·10-6

Zur Nutzung von Flächenversickerung als Regenwasserversickerung muss der

anstehende Boden eine Mindestdurchlässigkeit aufweisen [3].

Werden andere Versickerungsarten gewählt, kann ggf. auch eine geringere

Durchlässigkeit hingenommen werden.

9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung 215

9 Integration der Optimierung von Umgebungsressourcen in den Bauplanungsprozess

9.1 Optimierung der Raumluftqualität

Durch die Erstellung eines effizienten Raumluftkonzeptes in der Planungsphase von

Objekten kann schon frühzeitig auf die Raumluftqualität der Nutzungsphase Einfluss

genommen werden. Dabei sollte das Planungsziel der optimalen Raumluftqualität

verfolgt werden.

Belastungen der Raumluft können Gesundheitsgefährdungen oder sonstige

Arbeitsbeeinträchtigungen wie z.B. Müdigkeit, Kopfschmerzen oder

Konzentrationsprobleme bei Nutzern von Gebäuden hervorrufen. Immer wieder wird

in Verbindung mit schlechter Raumluftqualität das sog. Sick Building Syndrome

erwähnt. Obwohl umstritten, soll es trotzdem kurz Erwähnung finden.

„In der Fachliteratur wurden die Ergebnisse von 32 Studien zum "Sick Building

Syndrome" (SBS) zusammenfassend dargestellt (K.J. Mendell, Indoor Air, Vol 3,

Nr.4, 1993, S. 227-236). Für folgende Parameter kann danach ein Einfluss auf SBS-

Symptome als sehr wahrscheinlich gelten: Klimatisierung des Gebäudes, geringer

Luftwechsel, Teppichboden, Personendichte in Räumen, Stress/Unzufriedenheit am

Arbeitsplatz, Allergie/Asthma-Disposition.“ [65]

Diese Belastungen stammen zum einen aus Immissionen über die Außenluft und

hier vor allem aus Kfz-Abgasen und zum anderen aus Emissionen verwendeter

Baustoffe und baulicher Anlagen im Inneren von Gebäuden.

Störende und gesundheitsgefährdende Emissionen entstehen dabei als chemische

Ausdünstungen oder auch als Stäube. Ebenso können sich bei nicht sachgerechter

Wartung von Klimaanlagen Bakterien- und/oder Pilzherde in den Filtern bilden.

„Während die Immissionen in der Außenluft durch zahlreiche Gesetze und

Verordnungen geregelt und limitiert sind, insbesondere durch das Bundes-

Immissionsschutzgesetz (BlmSchG) mit seinen Verordnungen und durch die TA Luft

(Technische Anleitung Luft), bestehen für die Innenraumluft kaum gesetzliche

Regelungen. Ausgenommen sind Arbeitsräume, in denen produktionstechnisch

Luftverunreinigungen entstehen können, die nach arbeitsrechtlichen Vorschriften zu

begrenzen sind“ [60].

216 9 Integration der Umgebungsfaktor-Optimierung

9.1.1 Beeinflussbarkeit der Raumluftqualität in der Bauplanung

Generell sollte bei der Planung von Objekten die Sicherung einer einwandfreien

Raumluftqualität mit Hilfe der Freien Lüftung angestrebt werden. Dazu ist ein

Lüftungskonzept zu erstellen, das die raumlufthygienischen und feuchtebedingten

Erfordernisse erfüllt. Die Effektivität des Lüftungskonzeptes ist ggf. mit Hilfe der

Gebäudesimulation sicherzustellen.

Ob Freie Lüftung (vgl. auch Kap. 10.2) realisiert werden kann wird durch

- anstehende Lärmemissionen im Außenraum;

- sicherheitstechnisch relevante Forderungen;

- erhöhte Immissionen im Außenbereich;

- Sicherung des Mindestluftwechsels bzw. durch Bedarfsluftforderungen

- bestimmt.

Abbildung 9-1 zeigt mögliche, durch Bauprodukte bzw. bauliche Anlagen bedingte

Innenraumluftverunreinigungen und ihre Herkunftsquellen.


Nr. Substanzklasse Quelle (Bauprodukte bzw. bauliche Anlagen)

1 Stäube Abrieb von Fußböden, z. T. weichmacherhaltige Dämmstoffe

2 Kohlenmonoxid defekte oder schlecht ventilierte Heizungsanlagen

3 Radon Untergrund

4 Formaldehyd (HCHO) Holzwerkstoffe, säurehärtende Lacke

5 Flüchtige organische Verbindungen wie

Alkane Aromate Aldehyde (o. HCHO), Ketone Ester Alkohole Terpene Glykole chlorierte Kohlenwasserstoffe

Lösemittelhaltige Produkte, wie Farben und Lacke, Fußbodenkleber, Teppichböden besonders sog. Biofarben Hölzer Abbeizer

6 Weichmacher PVC-Böden, Tapeten

7 Biozide Holzschutz, Topfkonservierer

8 Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) Estriche, Fußbodenkleber auf Teerbasis

Abbildung 9-1: Innenraumluftverunreinigungen [60]

Zur Vermeidung dieser Belastungen sollten möglichst schadstofffreie Baustoffe,

Bauteile und Anlagen verwendet werden. Grenzwerte zur Belastung sind z.B. in

BMVBW Anl. 3 zu finden.

Die Außenluftraten, die für normale Bürotätigkeiten benötigt werden sind in

Abbildung 9-2 zusammengestellt.

Raumart Beispiel Außenluftrate

personenbezogen (1) m3/(h·Pers.)

Außenluftrate flächenbezogen

m3/(h·m2)

Arbeitsräume Einzelbüro 40 4

Großraumbüro 60 6

Versammlungsräume Sitzungsraum 20 10-20 (1) Für Großraumbüros und Konferenzräume ist ausgehend von der Flächenplanung und unter

Berücksichtigung der Personenbelegung der Vergleich der erforderlichen Außenluftrate personenbezogen und flächenbezogen zu führen. Der niedrigere Wert ist maßgebend.

Abbildung 9-2: Mindest-Außenluftraten nach DIN 1946-2


Ist freie Lüftung nicht möglich, sollte eine Lüftungsanlage gewählt werden, die mit

einem CO2-gesteuerten Luftvolumenstrom geregelt wird. Enthaltene Filter sollten von

guter Qualität sein. Die Lüftungsanlage sollte mit der Möglichkeit zur effizienten

Wärmerückgewinnung ausgestattet sein und möglichst stromsparend arbeiten.



Entwurfsvariable (EV) Ermittlung der EV gute Raumluftqualität verminderte Raumluftqualität

Bepflanzungsanteil [-] hoher Bepflanzungsanteil

wenig/keine Bepflanzung

Die Bepflanzung der Außenanlage, Dach- oder Fassadenfläche begünstigt die

Luftreinigung und trägt zu einem gesünderen Kleinklima bei.



PVC [-] enthalten nicht enthalten

PUR [-] nicht verwendet verwendet

chemischer Holzschutz [-] nicht verwendet (1) verwendet

Lösemittel [-] nicht verwendet verwendet

(1) der Verzicht auf chemischen Holzschutz wird nur dann positiv bewertet, wenn stattdessen ein effektiver konstruktiver Holzschutz vorgesehen wird

Fenster, Bodenbeläge oder Folien werden oftmals unter Verwendung von PVC

hergestellt. Hier sollte auf Alternativen zurückgegriffen werden. Schon die

Herstellung von Polyvinylchlorid (PVC) verursacht hochgiftige Abfälle wie Dioxine,

Furane und Chlorbenzole. Zusätzlich werden dem PVC zur Verbesserung der

Hitzebeständigkeit sog. Stabilisatoren (meistens umweltschädliche

Schwermetallverbindungen) und Weichmacher, welche zum Teil als krebserregend

eingestuft werden zugesetzt. Im Brandfall (etwa bei Elektrorohren) entstehen aus

PVC korrosive Salzsäure, krebserregende Dioxine und eine Reihe weiterer

gefährlicher Substanzen. Auch die Entsorgung von PVC auf Deponien oder in

Verbrennungsanlagen ist als ökologisch bedenklich einzustufen. [3]

Alternativen zum Einsatz von PVC finden sich in TQ, 2.5.1, Tabelle 9-2.15.


Bei der Verwendung von Dämmstoffen oder beim Fenstereinbau sollte auf PUR

Schäume und PUR Dichtungen verzichtet werden. Polyurethan (PUR) entsteht durch

Polyaddition von Isocyanaten mit Polyolen. Der Ausschuss für Gefahrstoffe hat

Isocyanate als krebsverdächtig eingestuft. Isocyanat (MDI) wird in einem chemischen

Verfahren unter Verwendung giftiger Risikobestandteile (z.B. Phosgen) produziert,

um Polyurethan herzustellen. [3]

Chemischer Holzschutz ist in der Regel gesundheitlich bedenklich und sollte durch

die Auswahl des richtigen Holzes und durch einen wirksamen konstruktiven

Holzschutz vermieden werden.

Lösungsmittel in Farben und Anstrichen entwickeln Dämpfe, die im Fettgewebe und

in fettreichen Geweben wie dem Nervensystem, dem Knochenmark, und der Leber

gespeichert werden und damit den Körper schädigen. [3]

Hier kann schon in der Planungsphase auf die Auswahl möglichst emissionsarmer

Baustoffe, Bauteile, Installationen und Einrichtungsobjekte geachtet werden.




Die Begrünung von Dächern verbessert durch die Reinigungsfähigkeit der Pflanzen

die Luftqualität in der Umgebung (vgl. Kap 10.3).




Auch für die Fassade wirkt sich eine Bepflanzung positiv auf die Umgebungsluft aus

(vgl. Kap 10.3).




PVC [-] enthalten nicht enthalten

PUR [-] nicht verwendet verwendet

PVC findet häufig Verwendung bei Sanitärinstallationen und Elektrokabeln und sollte

dort vermieden werden. Zur Rohrdämmung oder Hohlraumverfüllung bzw.

Installationsfixierung sollte auf PUR verzichtetet werden (vgl. auch

Bewirtschaftungsobjekt Bauteil).

Bewirtschaftungsobjekt RLT


CO2-Steuerung [-] vorhanden nicht vorhanden

Qualität Zuluftfilter F [-] ≥ F7 < F7

Qualität Abluftfilter F [-] ≥ F4 < F4

Ist mechanische Lüftung unvermeidbar, sollte die ausgewählte

Raumlufttechnikanlage zum Erreichen der bestmöglichen Raumluftqualität mit hoher

Filterqualität ausgestattet sein [3]. Eine bedarfsabhängige Steuerung über den CO2-

Gehalt stellt bei wirtschaftlicher Verträglichkeit eine bedarfsgerechte und

stromsparende Lösung dar.

9.2 Optimierung der Thermischen Behaglichkeit

Die Thermische Behaglichkeit innerhalb von Gebäuden wird durch eine Vielzahl von

Einflussfaktoren bestimmt und durch subjektives Empfinden vom einzelnen Nutzer

unterschiedlich bewertet.

Nach dem Leitfaden für die TQ Bewertung [3] wird Thermische Behaglichkeit durch

die Faktoren Raumlufttemperatur, Strahlungstemperatur, Luftgeschwindigkeit,

relative Luftfeuchte und durch den Aktivitätsgrad in Verbindung mit der Bekleidung

der Nutzer bestimmt (vgl. Abbildung 9-3).

Gute Thermische Behaglichkeit verringert den Krankenstand und erhöht die

Arbeitszufriedenheit.


Besondere Bedeutung kommt dem Planungsziel sommerlicher Wärmeschutz zu. „Bei

Gebäuden mit Wohnungen oder Einzelbüros und Gebäuden mit vergleichbarer

Nutzung sind im Regelfall Anlagen zur Raumluftkonditionierung bei ausreichenden

baulichen und planerischen Maßnahmen entbehrlich“ (nach DIN 4108-2) [10]

ThermischeBehaglichkeit

Strahlungs-temperaturder raumb.Elemente

Raumluft-temperatur

Luft-geschwin-

digkeitBekleidungrelative

LuftfeuchteAktivitäts-

grad

Abbildung 9-3: Einflussfaktoren auf die Thermische Behaglichkeit (eigene Darstellung)

Raumlufttemperatur Abbildung 9-4 zeigt den Zulässigkeitsbereich - den Bereich zwischen beiden Kurven

- der Raumlufttemperatur in Abhängigkeit von der Außentemperatur unter den

Voraussetzungen „leichte Tätigkeit“ und „normale Kleidung“. Dabei orientieren sich

die Werte im Sommer an der unteren Linie; die Werte im Winter dagegen eher am

oberen Bereich zwischen beiden Linien.


28

27

26

25

24

23

22

21

2018 20 22 24 26 28 30 32

Außentemperatur in °C

Raum

luftt

empe

ratu

r in

°C

Abbildung 9-4: Zulässigkeitsbereich der Raumlufttemperatur (nach DIN 1946, Teil 2) [7]

Strahlungstemperatur der raumbildenden Elemente Wesentlich beeinflusst wird die Thermische Behaglichkeit durch die Gleichmäßigkeit

der Raumlufttemperatur [3]. Diese Gleichmäßigkeit wird dabei durch die Differenz der

Raumlufttemperatur zur Oberflächentemperatur der raumbildenden Bauteile und

durch die Temperaturschichtung über die Raumhöhe bestimmt.

Die Abbildungen Abbildung 9-5 bis Abbildung 9-8 geben Behaglichkeitsfelder und die

Oberflächentemperaturen verschiedener Bauteile an.


Geltungsbereich:

relative Luftfeuchte 30-70%

Luftbewegung 0-20 cm/s

weitgehende Temperaturgleichheit der raumbegrenzenden Flächen

Abbildung 9-5: Behaglichkeitsfeld abhängig von mittleren Oberflächentemperaturen und Raumlufttemperatur [19]


In Abbildung 9-7 sind die Oberflächentemperaturen von Außenbauteilen, die sich bei

einer Lufttemperatur von 20°C und den vorgegebenen k-Werten in etwa ergeben,

abzulesen.

°C

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

-2

-4

-6

-8

-20 -10 0 10 20 °C

Raumlufttemperatur 20°CTemperatursprung

t i= k t / i= k t /8

Einfachfenster (Holz)

k=5 W/m²K

4

3

2

1

24 cm Ziegel

doppelverglast

Abbildung 9-6: Oberflächentemperaturen bei einer Raumlufttemperatur von 20°C Menschen [43]

Die Temperaturdifferenz von Oberflächen- zu Raumlufttemperatur berechnet sich

nach folgender Formel:

ii

tAUtα

∆⋅⋅=∆

mit

∆ti: Temperaturdifferenz Raumluft zu Oberfläche


U: Wärmedurchgangskoeffizient [W/m²K]

A: Fläche des betrachteten Bauteilausschnittes = 1 m²

∆t: Temperaturdifferenz Innen- zu Außenluft

1/αi: innerer Wärmeübergangswiderstand (bei Wänden 0,13 m²K/W)

Luftgeschwindigkeit Zugluft durch erhöhte Raumluftgeschwindigkeit stört die Thermische Behaglichkeit

und wird an besonders zugempfindlichen Körperteilen wie dem Nacken oder an den

Füßen als unangenehm angesehen.

Geltungsbereich: mittlere Oberflächentemperatur der Raumbegrenzungen von 19,5-23°C relative Luftfeuchte 30-70%

Abbildung 9-7: Behaglichkeitsfeld abhängig von Luftbewegung und Raumlufttemperatur [43]

Relative Luftfeuchtigkeit Von entscheidender Bedeutung für die Thermische Behaglichkeit ist die relative

Luftfeuchte in Prozent. Sie bezeichnet „das Verhältnis des tatsächlichen

Wasserdampfgehaltes zu dem bei entsprechender Temperatur maximal

speicherbaren Wasserdampf“. Trockene Luft führt zur Schleimhautreizung und senkt


die Abwehrkräfte des Körpers. Außerdem begünstigt trockene Luft Staubbildung und

elektrostatische Aufladung. Auf der anderen Seite ist zu feuchte Luft die Ursache für

Schimmelbildung und vermehrte Schweißabsonderung.

Hier sollte also auf ein möglichst ausgeglichenes Verhältnis zwischen relativer

Luftfeuchtigkeit und Raumlufttemperatur geachtet werden (Abbildung 9-8).

Geltungsbereich:

mittlere Oberflächentemperatur der Raumbegrenzungen von 19,5-23°C

Luftbewegung von 0-20 cm/s

Abbildung 9-8: Behaglichkeitsfeld abhängig von Luftfeuchte und Raumlufttemperatur [66]

Aktivitätsgrad und Bekleidung Auch der Aktivitätsgrad und die Bekleidung eines Menschen spielen eine wesentliche

Rolle bei der Bewertung der Thermischen Behaglichkeit. Abbildung 9-9 zeigt die als

optimale empfundene Temperatur mit einem Toleranzbereich von ± x °C in

Abhängigkeit von Tätigkeit und Bekleidung.


Geltungsbereich:

relative Luftfeuchte 50%

Luftbewegung nur infolge Tätigkeit des Menschen

Abbildung 9-9: Einfluss von Aktivitätsgrad und Bekleidung auf die Thermische Behaglichkeit

Die Schraffur deutet den Bereich -0,5 < PMV < +0,5 an, was PPD = 10 %

Unzufriedene ergibt. Dabei repräsentiert PMV (predicted mean vote) einen

Behaglichkeitsfaktor (Werte von -3 bis +3), der immer gekoppelt mit einem zweiten

Index - dem PPD-Index (predicted percentage of dissatisfied) - der gleichzeitig die

Prozentzahl unzufriedener Personen ausweist, angegeben wird.

Abbildung 9-10 gibt met-Werte verschiedener Tätigkeiten (Einheit ”met” aus dem

Englischen ”metabolic rate” = Stoffwechselrate) an. Der clo-Wert charakterisiert die

Dämmwirkung der Bekleidung (Einheit ”clo” aus dem Englischen ”clothing”).


Tätigkeit met-Wert

Schlafen 0,8

Sitzen, ruhend 1,0

Stehen, ruhend 1,2

Büroarbeit 1 - 1,4

Autofahren in der Stadt 2,0

Haushalt, putzen 2 - 3,5

Küchenarbeit 1,6 - 2,0

Bügeln 2 - 3,5

Bekleidung clo-Wert

nackt, stehend 0,0

Shorts, Badeanzug 0,1

Sommerkleidung 0,5

leichter Straßenanzug 0,8

Herrenanzug 1,0

stark winterliche

Innenbekleidung, dicker

Pullover

1,25

Kleidung für kaltes Wetter

mit Mantel

1,6-2

Polarausrüstung 3-4

Abbildung 9-10: Aktivitätsgrad und Dämmwirkung der Bekleidung

Planungsziel „Thermische Qualität (Behaglichkeit) ist gegeben, wenn die wesentlichen

Kenngrößen Lufttemperatur, Oberflächentemperatur, Luftfeuchte und

Luftgeschwindigkeit innerhalb bestimmter Komfortbereiche bleiben“ [3]. Die Werte

sind für Büro und Verwaltungsbauten sind in Abbildung 9-11 zusammengefasst.

Lufttemperatur (1) Winter 22-25°C Sommer 22-27°C

Oberflächentemperatur (2) entspricht annähernd Lufttemperatur

relative Luftfeuchte (3) ≥45 % ≤ 55 %

≤ 12 g/kg absolut

Luftgeschwindigkeit (4) < 0,15 m/s

(1) vgl. Abbildung 9-4 (2) vgl. Abbildung 9-5 und Abbildung 9-6 (3) vgl. Abbildung 9-8 (4) vgl. Abbildung 9-7

Abbildung 9-11: Richtwerte zur Thermischen Behaglichkeit (eigene Darstellung)


Der sommerliche Wärmeschutz nach DIN 4108-2 implementiert die Thermische

Behaglichkeit durch Begrenzung des Sonneneintragskennwertes S.

G

jtotaljwj

AgA

S)( ,, ⋅Σ

=

mit

S: Sonneneintragskennwert [-]

Aw,j: Fensterfläche [m²]

gtotal,j: Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung einschließlich

Sonnenschutz

AG: Nettogrundfläche des Raumes bzw. Raumbereiches [m²]

Der Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung wir dabei nach folgender Formel

berechnet:

Ctotal Fgg ⋅=

mit

g: Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung

FC: Abminderungsfaktor für Sonnenschutzvorrichtungen

Der ermittelte Sonneneintragskennwert darf den zulässigen Höchstwert Szul nach

DIN 4108-2, Gleichung 4 nicht überschreiten.

Dieser zulässige Sonneneintragskennwert ist dabei abhängig von:

- Standort des Gebäudes (Klimaregion);

- Bauart (leichte oder schwere Bauart);

- Erhöhter Nachtlüftung während der zweiten Nachthälfte;

- Sonnenschutzverglasung;

- Fensterneigung.


9.2.1 Beeinflussbarkeit der Thermischen Behaglichkeit in der Bauplanung

Die Behaglichkeits-Parameter Raumlufttemperatur, Strahlungstemperatur,

Luftgeschwindigkeit und relative Luftfeuchte werden in der Planungsphase von

Objekten maßgeblich beeinflusst.

Raumlufttemperatur,Strahlungstemperatur,Luftgeschwindigkeit,Luftfeuchte

Thermische Behaglichkeit

BekleidungAktivitätsgrad


Klimadaten

InterneWärmelasten

Nutzerverhalten

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Abbildung 9-12: Beeinflussbarkeit der Thermischen Behaglichkeit (eigene Darstellung)

Behaglichkeits-Parameter

Bauliche Gegebenheiten können die Thermische Behaglichkeit maßgeblich

beeinflussen. So können z.B. zur Reduzierung der Raumlufttemperaturen in den

Sommermonaten, Bauteile und Baustoffe mit guten Dämmeigenschaften in

Verbindung mit großer Thermischer Speicherfähigkeit eingesetzt werden.

Gleichzeitig ist ein effektiver Sonnenschutz sicherzustellen.


Die Wahl des Standortes bestimmt die Klimazone und damit die erforderlichen

Sonnenschutzeinrichtungen.

Interne Wärmelasten, Nutzerverhalten, Aktivitätsgrad und Bekleidung

Interne Wärmelasten entstehen durch Abwärme von Menschen und Geräten

innerhalb von Gebäuden. Sie können ebenso wie das Nutzerverhalten, der

Aktivitätsgrad der Nutzer und die Bekleidung in der Planungsphase von Objekten

nicht beeinflusst werden. Angaben zu internen Wärmelasten, Aktivitätsgrad und

Bekleidung dienen der Feststellung von Grenzwerten der Thermischen

Behaglichkeit.



Planungs-entscheidung Einheit gute Thermische

Behaglichkeit verminderte Therm.

Behaglichkeit

Nachtlüftung [-] möglich nicht möglich

Flächenbezogene Masse

speicherwirksame Masse [kg/m²] (1) schwere Bauweise leichte Bauweise

Klimatisierung [-] nicht klimatisiert vollklimatisiert

Nachweis der Sommertauglichkeit nach DIN 4108-2, 8

[-] Nachweis erbracht Nachweis nicht

erbracht bzw. nicht berücksichtigt

(1) leichte Bauweise Speicherwirksame Masse < 300 kg/m² mittlere Bauweise Speicherwirksame Masse 300 kg/m² - 400 kg/m²

schwere Bauweise Speicherwirksame Masse > 400 kg/m² [56]

Zur Vermeidung von Einrichtungen zur Bauwerkskühlung und zur Sicherstellung

einer guten thermischen Behaglichkeit in Sommermonaten sollte eine Bauweise

evorzugt werden, die ohne Sicherheitseinbußen Nachtlüftung ermöglicht (nach DIN

4108-2) [10].

Die speicherwirksame Masse eines Baukörpers bestimmt die Fähigkeit der Bauteile

dem Raum in den Sommermonaten Wärme zu entziehen und somit ein angenehmes

Raumklima zu ermöglichen [3].

Ist aktive Kühlung unvermeidbar, sollte eine Teilklimatisierung z.B. durch

Konditionierung der Zuluft durch Bodenkanäle angestrebt werden. Auch die

Verwendung von Flächenheizungen als Bauteil-Kühl-/Heizsystems mit Grundwasser

oder Bodenwärmetauscher als Kältequelle stellt eine sinnvolle Art der

Teilklimatisierung dar. [3]

b


Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (WÜ opak)



Behaglichkeit Wärmedurchgangs-

koeffizient U [W/m²K] niedrig hoch

Lage der Wärmedämmung [-] außen innen

Der Einsatz von wärmeübertragenden (WÜ) Bauteilen mit großer speicherwirksamer

Masse fördert die Thermische Behaglichkeit. So wirkt eine große speicherwirksame

Masse im Sommer durch träges Aufheizverhalten als Kältespeicher und im Winter

als Wärmespeicher, der Wärmegewinne zeitverzögert wieder abgeben kann. Zum

erreichen einer großen speicherwirksamen Masse, muss die Wärmedämmung auf

der „kalten“ Bauteilseite angeordnet werden (nach DIN 4108-2, 4.3.6) [10].

Damit sich eine möglichst gleichmäßige Temperaturverteilung im Raum einstellen

kann sollten Bauteile mit möglichst niedrigen Wärmedurchgangskoeffizienten

gewählt werden (Richtwerte siehe Kap. 6.1).

Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (WÜ transparent)



Behaglichkeit Wärmedurchgangs-

koeffizient U [W/m²K] < 1,6 ≥ 1,6

Energiedurchlassgrad g [-] gering hoch

Glasflächen mit hohem U-Wert sind bezüglich der Thermischen Behaglichkeit durch

einen möglichen Kaltluftabfall an der inneren Glasoberfläche als kritisch einzustufen

und daher zu vermeiden [3].

Der Einbau einer Sonnenschutzverglasung wirkt sich günstig auf den sommerlichen

Wärmeschutz aus (nach DIN 4108-2, Tab. 9) [10]. Allerdings ist die Wahl einer

Verglasung mit geringem Energiedurchlassgrad kein Planungsziel, da hier eine

ausreichende Tageslichtversorgung im Mittelpunkt steht. Solare Wärmegewinne

sollten unabhängig vom Sonnenstand oder auch bei bedecktem Himmel nutzbar

sein. Ausreichender Sonnenschutz sollte durch verstellbare

Sonnenschutzeinrichtungen gewährleistet werden.





Behaglichkeit

Baumart [-] Laubbäume Nadelbäume

Natürliche Verschattung des Gebäudes im Sommer ist durch eine Bepflanzung der

Außenanlage mit Laubbäumen zu erreichen. Die Wahl von Laubbäumen wirkt sich

positiv auf die Tageslichtnutzung aus. Im Sommer können Laubbäume den

notwendigen Sonnenschutz bieten, im Winter dagegen Sonnenlicht zur Erzielung

solarer Wärmegewinne nahezu ungehindert durchlassen [3].




Behaglichkeit


Ein begrüntes Dach wirkt im Sommer temperaturausgleichend (vgl. Kap. 10.3).




Behaglichkeit


Begrünte Fassaden wirken als Verdunstungsfläche temperaturausgleichend (vgl.

Kap. 10.3).




Behaglichkeit Sonnenschutz-

einrichtung [-] vorhanden nicht vorhanden

Neigung [°] > 60 ≤ 60


Zur Vermeidung von Überhitzungen im Sommer, sollte ein effektiver Sonnenschutz

vorgesehen werden (nach DIN 4108-2, 4.3.2.2) [10]. Fenster sollten eine möglichst


große Neigung zur Horizontalen besitzen, um den Anteil der starken

Mittagseinstrahlung zu vermindern.

Eine elektrische Fernsteuerung der Fenster erlaubt die Einstellung verschiedener

Szenarien, so z.B. auch ein voreingestelltes Szenario „Nachtkühlung“, das durch

wechselndes Öffnen und Schließen vordefinierter Fenster kühle Nachtluft in das

Gebäude „fächelt“. [48]




Behaglichkeit

Lage zur Fensterfläche [-] unterhalb Fensterfläche nicht unter Fensterfläche

Lage zur WÜ Umfassungsfläche [-] innerhalb/vor der wü

Ebene nicht innerhalb/vor der

wü Ebene

Breite [-] entspricht Fensterbreite geringer als Fensterbreite

Um die an kalten Fensterflächen fallende Luftströmung abzufangen sollte der

Heizkörper unter der Fensterfläche angeordnet werden und die Breite des Fensters

besitzen [3].

Die Anordnung der Heizflächen sollte dabei in oder unmittelbar vor der Ebene der

wärmeübertragenden (WÜ) Umfassungsfläche erfolgen.




Behaglichkeit Anzahl Fensterflächen-

orientierungen [-] 1 >1

Fensterfläche [m²] gering groß

Räume, die Fensterflächen mit Orientierung zu mehr als einer Seite besitzen sind im

Allgemeinen ungünstiger für den sommerlichen Wärmeschutz zu bewerten (nach

DIN 4108-2, 4.3.2.3) [10].

Die Fensterfläche wird direkt zur Berechnung des Sonneneintragskennwertes S eines

Raumes benötigt. Allerdings stellt hier die Begrenzung von Fensterfläche gegenüber

der Optimierung der Fensterfläche zur Nutzung solarer Wärmegewinne und zur

optimalen Tageslichtversorgung kein Planungsziel dar. Effektiver Sonnenschutz kann

hier trotz großer Fensterflächen eine gute thermische Behaglichkeit sicherstellen.





Behaglichkeit Lage bzgl der Fensterfläche [-] außen innen

Betriebsweise [-] witterungsabhängige

automatische Steuerung

händische Steuerung

Ein effektiver Sonnenschutz trägt maßgeblich zur Thermischen Behaglichkeit bei.

Der Sonnenschutz sollte dabei zur Verhinderung der erhöhten Aufheizung des

Raumes außen angeordnet werden [3].

Durch eine witterungsabhängige Steuerung kann auch das Herunterfahren des

Sonnenschutzes bei starker Sonneneinstrahlung veranlasst werden. Die

berwärmung von Räumen wird so verhindert. [3]




Behaglichkeit

Ü

Sommerklimaregion nach DIN 4108-2 [-] kalte Region warme Region

Die Sommer-Klimaregion nach DIN 4108-2 geht in den Nachweis der

Sommertauglichkeit ein, wird allerdings hier nicht bewertet. Die Wahl eines „kälteren“

Standortes zur Verringerung der Sonneneintragskennwerte ist der Wahl eines

„warmen“ Standortes zur Minimierung des Primärenergiebedarfs untergeordnet und

stellt kein Planungsziel dar.

9.3 Optimierung der Akustischen Behaglichkeit

er Schallschutz im Gebäude beeinflusst maßgeblich die Akustische Behaglichkeit

und damit auch die Arbeitszufriedenheit der Gebäudenutzer. Durch eine hohe

Lärmbelastung können Konzentrationsprobleme oder Krankheiten entstehen.

„Dauerhafter Lärm schädigt die Gesundheit. So führte er bei 22 Prozent aller

Bundesbürger schon einmal zu Kopfschmerzen. Unter Schlaflosigkeit litten bereits 19

Prozent und 18 Prozent unter Nervosität“ [www.dak.de].

Störende Geräuschbelastungen für die Nutzer von Gebäuden entstehen zum großen

Teil durch die Lärmbelastung von außen und hier vor allem durch Verkehrslärm und

D


durch Geräusche von Maschinen und Geräten. Bei Maschinen und Geräten entsteht

Lärmbelastung durch rotierende oder sich hin und her bewegende Teile, durch

Strömungen in Leitungen und Armaturen sowie durch die Betätigung und Nutzung

von Armaturen.

Die akustische Behaglichkeit wird einerseits durch die anstehende Lärmbelastung

und zum anderen durch die Schallschutzqualitäten von Bauteilen und

Baukonstruktionen bestimmt.

AkustischeBehaglichkeit

SchallschutzqualitätLärmbelastung

Abbildung 9-13: Einflussfaktoren auf die Akustische Behaglichkeit (eigene Darstellung)

Als Maß zur Bewertung der Lärmbelastung wird das bewertete Schalldämmmaß

verwendet. Planungsgrundlagen sind die als technische Baubestimmung eingeführte

DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau, Anforderungen und Nachweise" und die beiden

Richtlinien VDI 4100 für Wohngebäude und VDI 2569 für Bürobauten.

Lärmbelastung

Zur Bestimmung des Außenlärms werden Messungen oder Rechenverfahren

angewendet. Liegen keine Messungen vor, kann die Lärmimmission nach DIN 4109

ermittelt werden. Dabei stellt die DIN 4109 zur Berechnung des „maßgeblichen

Außenlärmpegels“ in Abhängigkeit von baulichen Umgebungsbedingungen und

Verkehrsbelastung ein Nomogramm zur Verfügung (vgl. Abbildung 9-14).

Die Lärmbelastung durch Maschinen, Anlagen und Geräte muss den

Herstellerangaben entnommen werden.


Schallschutzqualität

Abhängig vom maßgeblichen Außenlärmpegel sind die Bauteile der Außenhülle von

Gebäuden hinsichtlich des Schallschutzes zu bemessen und bestimmen die

Schallschutzqualität.


Abbildung 9-14: Nomogramm zur Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels (nach DIN 4109) [12]


9.3.1 Beeinflussbarkeit der Akustischen Behaglichkeit in der Bauplanung

In der Planungsphase von Objekten lassen sich sowohl die Lärmbelastung als auch

die Schallschutzqualität beeinflussen.

AkustischeBehaglichkeit

SchallschutzqualitätLärmbelastung

BaulicheGegebenheitenStandort

Nutzerverhalten

InterneLärmbelastung

Nicht beeinflussbar

Beeinflussbar

Abbildung 9-15: Beeinflussbarkeit der Akustischen Behaglichkeit (eigene Darstellung)

Lärmbelastung

Die Wahl des Standortes wirkt sich auf die anstehende Lärmimmission aus. So sind

z.B. Gebäude an Hauptverkehrsstraßen, Kindergärten oder Schulen und

Freizeiteinrichtungen einer erhöhten Lärmbelastung ausgesetzt. Eine geschlossene

Bebauung in der Objektumgebung verursacht gegenüber einer offenen Bebauung

einen höheren maßgeblichen Außenlärmpegel.

Interne Lärmbelastung entsteht hauptsächlich durch den Betrieb elektrischer oder

mechanischer Einrichtungen. Hier sollten möglichst lärmarme Komponenten gewählt

werden.

Durch falsches Nutzerverhalten können störende Lärmbelastungen innerhalb von

Gebäuden entstehen. Diese Belastung kann allerdings in der Planungsphase von

Objekten nicht beeinflusst werden.


Schallschutzqualität

Durch konstruktiven Schallschutz kann die Lärmbelastung im Inneren von Gebäuden

erheblich gesenkt werden. Wirksamer als Schallschutzmaßnahmen sind allerdings

Überlegungen zum Schallschutz bei der Erstellung des Raumprogramms. Hier kann

durch eine sinnvolle Anordnung schutzbedürftiger Bereiche die Lärmbelastung unter

Erhaltung der uneingeschränkten Sichtverbindung nach außen schon im Vorfeld

minimiert werden.

Zusätzlich wirken sich die Bepflanzung der Außenanlage mit Bäumen oder die

Bauteilbegrünung positiv auf den Lärmschutz aus.

Als Planungsziel zum Erreichen der akustischen Behaglichkeit sollte nach BMVBW

ein erhöhter Schallschutz der Schallschutzstufen II oder III nach DIN 4109 Beiblatt 2

angestrebt werden. Dabei kann mit Schallschutzstufe II die Stufe erreicht werden, bei

der „die Bewohner im allgemeinen Ruhe finden“ und mit Schallschutzstufe III Die

Stufe, bei der „die Bewohner ein hohes Maß an Ruhe finden“.



Planungs-entscheidung Einheit gute Akustische

Behaglichkeit verminderte Akust.

Behaglichkeit Körperschall -

Isolierung Maschinenraum

[-] vorhanden nicht vorhanden

Körperschall - Isolierung

Schaltschränke [-] vorhanden nicht vorhanden

Schachtwand Trennung (Fuge) [-] vorhanden nicht vorhanden

Ein Aufzug erzeugt Lärmstörungen durch Fahrgeräusche, Türgeräusche und

Übertragungen aus dem Maschinenraum.

Durch ausreichende Körperschallisolierung der Aufzugskomponenten und durch die

Trennung von Aufzugsschacht und Wänden, die zu Aufenthalts- und Arbeitsräumen

gehören, wird diese Lärmbelastung verringert. [3]





Behaglichkeit Ausrichtung der

Hauptnutzbereiche [-] Ausrichtung beachtet Ausrichtung unbeachtet

Trennfuge [-] vorhanden nicht vorhanden

Flächenbezogene Masse [kg/m²] > 220 kg/m² gering

Schallquellen Konzentration [-] vorgenommen nicht vorgenommen

Abstand lauter Bereich/ schutzbedürftiger

Bereich [-] ausreichend zu gering

Anordnung von Pufferräumen (1) [-] vorgenommen nicht vorgenommen (1) die Geräuschverminderung durch die Anordnung von Pufferräumen beträgt ca. 10 dB(A)

Baukörper sollten so ausgerichtet sein, dass Raumnutzungen mit erhöhtem

Aufmerksamkeits- oder Ruhebedarf an Gebäudeseiten mit geringer Lärmbelastung

angeordnet werden. (nach DIN 4109, A.3.2) [12] Die Ausrichtung eines Raumes zur

Lärmquelle, der Abstand zur Straßenmitte und der Abstand zur nächsten Lichtsignal

gesteuerten Kreuzung bestimmen den maßgeblichen Außenlärmpegel. Der

maßgebliche Außenlärmpegel wird dabei mit Hilfe eines Nomogramms nach DIN

4109 ermittelt.

Schließt der Baukörper direkt an die weitere Bebauung an, sollte „eine über die

ganze Haustiefe verlaufende Trennfuge“ angeordnet werden. (nach DIN 4109,

A.4.3.4) [12]

Bei Luft- oder Körperschallanregung sollte der Baukörper (bzw. Bauteile) möglichst

schwer ausgebildet werden. Gegebenenfalls muss zusätzlich untersucht werden, ob

der Einbau biegeweicher Vorsatzschalen notwendig ist. Diese Maßnahme sollte sich

auf besondere Lärmbelastung beschränken und soll hier nicht weiter verfolgt werden.

Durch die Zentrierung von technischen Schallquellen auf einen möglichst engen

Bereich und durch die Planung eines möglichst großen Abstandes schutzbedürftiger

Räume zum „lauten“ Bereich kann schon bei der Grundrissplanung erhöhter

Schallschutz begünstigt werden. [12]


Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (WÜ opak)



Behaglichkeit (bewertetes)

Schalldämmmaß R’w(1)-

(5) [dB] ≥ a < b

(1) Außenschallpegel ≤ 45 dB (35 dB nachts) : a = 47, b = 42 (2) 45 dB < Außenschallpegel ≤ 50 dB (nachts 35-40 dB) : a = 47, b = 43 (3) 50 dB < Außenschallpegel ≤ 55 dB (nachts 40-45 dB) : a = 49, b = 45 (4) 55 dB < Außenschallpegel ≤ 60 dB (nachts 45-50 dB) : a = 52, b = 47 (5) Außenschallpegel > 60 dB (> 50 dB nachts) : a = 54, b = 48

Opake Bauteile, die „laute“ von „leisen“ Bereichen trennen sollten zur optimalen

akustischen Behaglichkeit die Richtwerte für das bewertete Schalldämmmaß [3]

abhängig von der Baulandkategorie bzw. dem Außenschallpegel nicht

unterschreiten.

Hier wird davon ausgegangen, dass „laute“ Bereiche lediglich außerhalb des

Gebäudes existieren.

Bewirtschaftungsobjekt Bauteil (WÜ transparent)



Behaglichkeit (bewertetes)

Schalldämmmaß R’w(1) [dB] ≥ a < b

(1) Außenschallpegel ≤ 45 dB (35 dB nachts) : a = 36, b = 33 (2) 45 dB < Außenschallpegel ≤ 50 dB (nachts 35-40 dB) : a = 38, b = 33 (3) 50 dB < Außenschallpegel ≤ 55 dB (nachts 40-45 dB) : a = 41, b = 38 (4) 55 dB < Außenschallpegel ≤ 60 dB (nachts 45-50 dB) : a = 42, b = 39 (5) Außenschallpegel > 60 dB (> 50 dB nachts) : a = 43, b = 39

Transparente Bauteile, die „laute“ von „leisen“ Bereichen trennen, sollten die

Richtwerte für das bewertete Schalldämmmaß [3] abhängig von der

Baulandkategorie nicht unterschreiten.




Behaglichkeit bewertetes

Schalldämmmaß R’w nach DIN 4109 [dB] ≥ 55 < 47 (1)

bewerteter Normtrittschallpegel

L’n,w nach DIN 4109 [dB] ≤ 46 > 46 (1)

(1) der Mindestwert entspricht der Mindestanforderung für ein Einzelbüro mit hoher geistiger Anforderung nach VDI 2569


Trenndecken zwischen Arbeitsbereichen sollten für eine gute akustische

Behaglichkeit oben genannte Grenzwerte nach BMVBW einhalten.




Behaglichkeit Dämmung gegen das

Bauwerk [-] Dämmung vorgesehen keine Dämmung vorgesehen

Fließgeschwindigkeit [m/s] 1-2 > 2

Länge [m] minimiert nicht minimiert

Rohrleitungen in Wänden und Decken sollten mit weich federndem Dämmmaterial

ummantelt werden und an der Befestigungsstelle gegenüber dem Bauwerk gedämmt

werden. Es sollte darauf geachtet werden Leitungswege mit möglichst kurzer Länge

zu wählen. Eine ausreichende Druckreduzierung kann die Fließgeschwindigkeit auf

1-2 m/s herabsetzen. [3]

Bewirtschaftungsobjekt Sanitärinstallation



Behaglichkeit

Befestigung [-] mit Dämmschicht ohne Dämmschicht

Sanitärinstallationen sollten zur Verringerung der Körperschallübertragung mit

Zwischenschaltung einer federnden Dämmschicht am Bauteil befestigt werden.




Behaglichkeit

Bebauungsart [-] offene Bebauung geschlossene Bebauung [+3 dB(A)]

Straßen-Längsneigung [%] < 5% ≥ 5% [+2 dB(A)]

Lärmimmission (Verkehrsbelastung) [Kfz/Tag] gering hoch

Die Planung des Standortes beeinflusst maßgeblich die Lärmbelastung im Inneren

des Gebäudes. Zur Ermittlung des „maßgeblichen Außenlärmpegels“ sind zusätzlich

Informationen über die Art der angrenzenden Straßen, die Verkehrsbelastung, die


Längsneigung der Straßen und die Bauweise der angrenzenden Bebauung

erforderlich.




Behaglichkeit bewerteter

Normtrittschallpegel L’n,w

nach DIN 4109 [dB] ≤ 46 > 46

Treppen sollten für eine gute akustische Behaglichkeit oben genannte Grenzwerte

nach BMVBW einhalten.




Behaglichkeit bewertetes

Schalldämmmaß R’w nach DIN 4109 [dB] ≥ 55 < 47 (1)

(1) der Mindestwert entspricht der Mindestanforderung für ein Einzelbüro mit hoher geistiger Anforderung nach VDI 2569

Wände, die verschiedene Arbeitsbereiche oder Arbeitsbereiche von Treppenhäusern

trennen sollten den Richtwerten für das bewertete Schalldämmmaß nach den

erhöhten Anforderungen der DIN 4109 Beiblatt 2 genügen [60].

10 Integration der Querschnittsziele 245

10 Integration Querschnittsziele in den Bauplanungsprozess

10.1 Tageslichtnutzung

Die Optimierung der Tageslichtnutzung beginnt in der ersten Entwurfsphase eines

Bauwerks. Hier entscheiden Ausrichtung und Umgebungsfaktoren wie Bäume und

Nachbargebäude über das Tageslichtangebot in den Räumen. Ebenso müssen

Entscheidungen darüber getroffen werden, ob das Tageslichtangebot durch eine

einseitige Belichtung des Raumes ausreicht oder ob die Bauwerksgeometrie wegen

einer notwendigen zweiseitigen Raumbelichtung geändert werden muss.

Fehlentscheidungen in dieser frühen Planungsphase sind später lediglich durch den

Einsatz von Tageslichtsystemen zu kompensieren, jedoch nicht zu korrigieren [34].

Die Tageslichtausnutzung im Raum wird durch den sog. Tageslichtquotienten

ausgedrückt. Der Tageslichtquotient stellt das Verhältnis der horizontalen

Beleuchtungsstärke eines beliebigen Punktes im Raum zur Beleuchtungsstärke einer

waagerechten Fläche im Freien dar [55]. Zusammengesetzt wird der

Tageslichtquotient aus dem Himmelslichtanteil, dem Außenreflexionsanteil und dem

Innenreflexionsanteil [13].

RVH DDDD ++=

mit

D: Tageslichtquotient

DH: Himmelslichtanteil

DV: Außenreflexionsanteil

DR: Innenreflexionsanteil

„Im Planungsprozess kann der Tageslichtquotient in einem grafischen

Schnellverfahren grob ermittelt werden“ [3]. Zusätzlich gibt es zahlreiche EDV-

Programme zur Bestimmung des Tageslichtquotienten und der Besonnungsdauer

sowie zur Ermittlung von Sonneneinfallswinkeln.

246 10 Integration der Querschnittsziele

„Tageslichtnutzung spart elektrischen Strom für künstliche Beleuchtung und trägt

durch die spezielle Zusammensetzung des Lichtspektrums zum Wohlbefinden der

Nutzer bei“ [3]. In Büroräumen kann das Tageslicht bei konsequenter

bedarfsabhängiger Steuerung bis über 80% des Lichtbedarfs decken.

Da Sonnenlicht zugleich eine Wärmequelle ist, wird durch die Bestimmung der

Tageslichtnutzung des Gebäudes auch das thermische Verhalten beeinflusst.

Durch die Maximierung der Tageslichtausbeute wird zusätzlich der solare

Wärmegewinn im Gebäude vergrößert und damit in den Wintermonaten der

Heizenergiebedarf verringert. Ein wirksamer Sonnenschutz ist dabei zur Vermeidung

von Blendung und zur Begrenzung der Wärmegewinne in Sommermonaten

unabdingbar.

„Die thermische Gebäudeoptimierung beginnt mit dem Tageslicht“ (vgl. Abbildung

10-1) [34].

Abbildung 10-1: Primärenergiekennwerte verschiedener Bürogebäude-Varianten [34]

Entscheidungen über identifizierte Bewirtschaftungsobjekte werden in der

Abhängigkeitsmatrix in Kapitel 11 den erweiterten Facility-Management-Zielen

Ressourcenschonung Primärenergie und Ressourcenschonung Strom zugeordnet.





Zielunterstützung Ausrichtung der

Hauptnutzbereiche Himmelsrichtung S, SO, SW N

Fensterflächenanteil Fensterfläche/ Fassadenfläche 0,5 - 0,7 < 0,5 oder > 0,7

Anteil innen liegender Räume

Anzahl innen liegender Räume/ Anzahl Räume

[-] ~ 0 > 0

Zur Sicherstellung einer ausreichenden Tageslichtbeleuchtung und zur Nutzung

solarer Wärmegewinne im Winter sollten Hauptnutzbereiche vornehmlich nach

Süden, Südosten oder Südwesten ausgerichtet werden.

Für die passive Nutzung von Sonnenenergie sind Fenster mit südlicher Ausrichtung

anzustreben. Mit einem einfachen, stationären Sonnenschutz lassen sich

Überhitzungsprobleme im Sommer vermeiden. Fenster nach Osten, Westen und

Norden sollten nur für Belichtungszwecke und in der dafür erforderlichen Größe

angeordnet werden.

Es ist darauf zu achten, dass Arbeitsflächen im Bereich guten Tageslichteinfalls und

Flächen mit weniger Lichtanspruch in dunkleren Gebäudezonen (Innenlage)

positioniert werden. Trotz allem sollte der Anteil innen liegender Räume möglichst

minimiert werden, da diese ausschließlich über elektrische Beleuchtung zu belichten

sind.

Der Fensterflächenanteil ist bezüglich des Energiebedarfs des Gebäudes zu

optimieren. Abbildung 10-2 zeigt den Einfluss des Fensterflächenanteils der Fassade

auf den Energiebedarf des Gebäudes. Hier ist zu erkennen, dass der Energiebedarf

bis zu einem Fensterflächenanteil von ca. 65% nahezu linear abnimmt, was auf den

stark abfallenden Beleuchtungsbedarf zurückzuführen ist. Fensterflächenanteile über

65% erhöhen den Energiebedarf durch den stark ansteigenden Kältebedarf.

Die Tageslichtausbeute ist hier ist bei diesem Fensterflächenanteil maximiert, ein

größerer Fensterflächenanteil kann keine Verringerung des Beleuchtungsbedarfes

bewirken.


Abbildung 10-2:Einfluss des Fensterflächenanteils auf den Energiebedarf am Beispiel eines Entwurfs zur Neuplanung des Umweltbundesamtes Dessau [50]



Zielunterstützung

Abstand zu Fenstern Abstand Bepflanzung - Fenster ausreichend nicht ausreichend

Der Abstand der Bepflanzung und hier vor allem der Abstand des Baumbestandes zu

Fenstern beeinflusst die Tageslichtausbeute und darf deswegen nicht zu gering

werden [3].




Zielunterstützung

Helligkeit Reflexionsgrad [-] > 0,7 ≤ 0,7

Ein Faktor zur Berechnung des Tageslichtquotienten ist der Innenreflexionsanteil

eines Raumes. „Helle Innenwand- und Deckenoberflächen tragen zu einer

gleichmäßigeren Tageslichtverteilung sowie zu einer Verringerung der

Leuchtdichteunterschiede bei.“ [3]



Zielunterstützung

Brüstungshöhe [m] = Höhe Arbeitsfläche < Höhe Arbeitsfläche

Sturzhöhe [m] 0 > 0

Lichtdurchgang Lichttransmissions-grad der Verglasung [-] > 90% < 60%

Rahmen- und Sprossenanteil [-] < 20% ≥ 20%

Verschattung [-] keine Verschattung Verschattung vorhanden

Neigung [°] < 90 90

Zur Maximierung des sichtbaren Himmelslichtanteils sollten sturzfreie Fenster über

der Arbeitsebene angeordnet werden. Fensterflächen unterhalb der Arbeitsfläche

tragen kaum zur Tageslichtgewinnung bei und sollten vermieden werden. [30]

Schräge Fenster mit Neigung < 90° zur Horizontalen vergrößern den sichtbaren

Himmelsausschnitt.

Abminderungsfaktoren für den Tageslichtquotienten ergeben sich aus dem

lichtundurchlässigen Fensteranteil, dem Lichteinfallswinkel, der durch Verschattung

verändert wird, und dem Lichttransmissionsgrad der Verglasung [3].

Die Verschattung von Fenstern durch darüber liegende Balkone oder große

Dachüberstände sollte vermieden werden.

Bewirtschaftungsobjekt Fußboden


Zielunterstützung



Auch der Reflexionsgrad des Fußbodens wird zur Berechnung des

Tageslichtquotienten benötigt. „Speziell in Räumen mit Oberlichtern wirkt sich

insbesondere der Reflexionsgrad des Fußbodens auf die Gesamtraumhelligkeit

bedeutend aus.“ [3]



Zielunterstützung

Tiefe [m] nach

Tageslichtquotient optimiert

zu große Raumtiefe

Höhe [m] nach

Tageslichtquotient optimiert

zu geringe Raumhöhe

Fensterflächenanteil über Arbeitsebene

[-]

nach Tageslichtquotient

optimiert

Mindestwert angestrebt (Fensterfläche /

Fußbodenfläche = 0,1)

Komplexität (1) Raumumfang /

raumbildender Umfang [-]

~ 1 > 1

Übersichtlichkeit Anzahl Abwinkelungen [-] 0 > 0

(1) Kops bezeichnet als Einflussgröße für die Entstehung schlecht belichteter Flächen die

Existenz von Gebäude-Innenecken [38]. Hier wird dieser Wert durch die Komplexität des

Raumes repräsentiert.

Die Ausbeute an Tageslicht wird bei einseitiger Belichtung maßgeblich von der

Raumtiefe, der Raumhöhe und der Fensterfläche des Raumes über Arbeitshöhe

beeinflusst.

Abbildung 10-3 zeigt die Abnahme des Tageslichtes über die Raumtiefe. Große

Raumtiefen werden nur bei einer zusätzlichen Belichtung über belichtete Atrien oder

zusätzliche Oberlichter ausreichend mit Tageslicht versorgt. Bei einer im Bürobau

durchschnittlichen Raumhöhe sollten Räume „möglichst nicht tiefer als 4 bis 5 m sein

und die Arbeitsplätze in Fensternähe angeordnet werden“ [34]. Systeme zur

Lichtlenkung werden hier nicht berücksichtigt, sollten aber in die Bauplanung mit

einbezogen werden.

Auch die Bestimmung des Fensterflächenanteils und der Raumhöhe sollte über den

angestrebten Tageslichtquotienten des Raumes erfolgen und die Anforderungen für

Sichtverbindung nach Außen (vgl. ASR 7/1) berücksichtigen. „Um die Abhängigkeit

von technischen Einrichtungen wie beweglichem Sonnenschutz oder technischer


Kühlung gering zu halten bzw. zu vermeiden, ist es vorteilhaft, die Fenster in ihrer

Größe und Anordnung vorwiegend nach dem Tageslicht zu bemessen -

insbesondere nicht wesentlich größer als notwendig.“ [30] Bemessungen der

Fensterfläche nach der Fußbodenfläche des Raumes (früher mind. 10%) gelten als

überholt.

Abbildung 10-3: Abnahme des Tageslichtes mit der Raumtiefe [30]

Die Komplexität eines Raumes wird durch das Verhältnis von Raumumfang zu

raumbildendem Umfang repräsentiert. Dabei ist der Raumumfang der tatsächlich

gemessene Raumumfang und der raumbildende Umfang ein geglätteter Umfang

nach Abbildung 10-4. Zusätzlich sollte die Übersichtlichkeit durch Vermeidung von

Abwinkelungen bzw. Abrundungen des Raumes optimiert werden. Für abgewinkelte,

z.B. L-förmige Räume verringert sich die Tageslichtausbeute bei einseitiger

Fensterfront entsprechend.


Tatsächlicher UmfangGeglätteter Umfang

Abbildung 10-4: Komplexität eines Raumes (eigene Darstellung)



Zielunterstützung

Lichtlenkung [-] möglich nicht möglich

Betriebsweise [-] witterungsabhängig, automatisch

permanenter Sonnenschutz

Ist permanenter, d.h. unbeweglicher Sonnenschutz unabhängig von der

Sonneneinstrahlung vorhanden, werden solare Wärmegewinne entsprechend

Tabelle 7, DIN V 4108-6 vermindert und das Tageslichtangebot im Raum

dementsprechend verringert.

Es müssen „Fenster, die einer Blendwirkung ausgesetzt sind, mit verstellbarem

Blendschutz ausgestattet werden.“ [60]

Die Möglichkeiten der Lichtlenkung z.B. durch Licht leitende Lamellenstore sollten

einbezogen werden. Dabei werden „im unteren Bereich der Fensterfläche die

Lamellen – wie bei konventionellen Storen – auf 45°C eingestellt, im oberen Bereich

bleiben die Lamellen offen. In dieser Stellung funktionieren die Lamellen wie

Reflektoren und werfen das Tageslicht an die Decke, und von dort wird es auf den

Arbeitsplatz reflektiert.“ [3]




Zielunterstützung

Verbauungsverhältnis

Höhe der Verbauung ab Oberkante

Fensterbrüstung / Abstand der

Verbauung [-]

< 1:3 ≥ 1:3

Der Himmelslichtanteil wird durch die Höhe und den Abstand der umgebenden

Bebauung beeinflusst. Hier ist, wenn möglich, der Abstand des Gebäudes von der

Nachbarbebauung so zu wählen, dass das Verbauungsverhältnis auch für Räume in

tief gelegenen Stockwerken möglichst gering wird [55].



Zielunterstützung


Zur Berechnung des Tageslichtquotienten ist der Reflexionsgrad des Wandbelages

eines Raumes notwendig. Hier sollten zur optimalen Tageslichtausnutzung möglichst

helle Beläge ausgewählt werden.

10.2 Freie Lüftung

Die Lüftungsarten, die für Bürogebäude in Betracht kommen, sind:

1. Fensterlüftung

2. Abluftanlagen

3. Zu- und Abluftanlage (mit Wärmerückgewinnung/WRG)

Planungsziel sollte Freie Lüftung sein, da so der Luftwechsel individuell eingestellt

werden kann und keine aufwändige Installation mechanischer Lüftungsanlagen

erfolgen muss.

Die Arbeitsstättenrichtlinie Lüftung (ASR 5) definiert Freie Lüftung als „Lüftung mit

Förderung der Luft durch Druckunterschiede infolge Wind und/oder

Temperaturdifferenzen zwischen außen und innen; z.B. Fensterlüftung,

Schachtlüftung, Dachaufsatzlüftung und Lüftung durch sonstige Lüftungsöffnungen.“


Wichtigste Voraussetzungen zur Umsetzung des Planungszieles Freie Lüftung sind

ein Lüftungskonzept und ein Konzept zur Vermeidung von Luftschadstoffen [3]. So

sollten Materialien, die sich während der Nutzung nachteilig auf die Raumluftqualität

auswirken, grundsätzlich nicht verbaut werden.

Das Lüftungskonzept sollte schon in der Planungsphase von Gebäuden die Effizienz

der Freien Lüftung durch Berechnung oder Simulation nachweisen.

Durch die Realisierung der Freien Lüftung kann die Installation einer Lüftungsanlage

entfallen und Primärenergie eingespart werden. Freie Lüftung wird bei guter Qualität

vom Nutzer im Allgemeinen als qualitativ hochwertiger empfunden als Luft aus

Raumlufttechnischen Anlagen. In der Abhängigkeitsmatrix in Kapitel 11 werden

Entscheidungen, die freie Lüftung betreffen, daher den erweiterten Facility-

Management-Zielen Ressourcenschonung Primärenergie, Prozessunterstützung

Betrieb und Instandhaltung und Optimierung der Raumluftqualität zugeordnet.




Zielunterstützung

Ausrichtung N,S,O,W [-] nach örtlichen Windverhältnissen

örtliche Windverhältnisse nicht

berücksichtigt

Lüftungsmöglichkeit [-] Querlüftung möglich keine Diagonal- oder Querlüftung möglich

Verstellbarkeit der Lüftungsöffnungen [-] kleinstufig verstellbar nicht kleinstufig

verstellbar

Zum Erreichen des notwendigen Außenluftvolumenstroms sollte das Gebäude

möglichst günstig nach den örtlichen Windverhältnissen ausgerichtet werden.

Ausreichende Lüftung im Winter erfordert durch auftretende Konvektion lediglich

kleine Lüftungsöffnungen. Im Sommer dagegen kann ein ausreichender Luftwechsel

in der Regel nur durch Diagonal- bzw. Querlüftung erreicht werden. Dabei wird eine

Diagonallüftung über zwei Fassaden und eine Querlüftung über zwei oder mehr

Fassaden erreicht. [3]

Zur freien Lüftung sollten Lüftungsöffnungen, bei Fensterlüftung Fenster, kleinstufig

verstellbar sein.

Durch Fensterlüftung kann der Nutzer direkt die Luftqualität seiner Umgebung

beeinflussen; den Luftwechsel per Hand richtig einzustellen ist allerdings schwierig.

Passivhausstandard kann nur durch eine Zu- und Abluftanlage mit


Wärmerückgewinnung erreicht werden, Niedrigenergiehausstandard dagegen kann

auch mit Fensterlüftung erreicht werden. [34]



Zielunterstützung

Anteil Lüftungsöffnung

Größe Lüftungsöffnung/ Fußbodenfläche

[cm²/m²]

Mindestanteil nach Tab. 10-1 eingehalten

geringer als Mindestanteil nach

Tab. 10-1

Tiefe [m] Maximalwert nach Tab. 10-1 eingehalten

größer als Maximalwert nach Tab. 10-1

Zur Umsetzung eines Lüftungskonzeptes für Freie Lüftung müssen nach

Arbeitsstätten-Richtlinie Lüftung (ASR 5) für verschiedene Raumgruppen und

Systeme der Freien Lüftung Mindestgrößen an Lüftungsöffnungen und eine abhängig

von der Raumhöhe begrenzte Raumtiefe eingehalten werden (vgl. Tabelle 10-1).

System (1) Lichte

Raumhöhe (H)

Maximal zulässige Raumtiefe bezogen auf

lichte Raumhöhe (H) [m]

Zuluft- und gleichgroßer Abluftquerschnitt bezogen auf m2 Bodenfläche [cm2/m2]

Raumgruppe Raumgruppe Raumgruppe A B C

I 2,5 x H 200 350 500 II 120 200 300 III

bis 4 m 80 140 200

IV über 4 m 5,0 x H

80 140 200

Tabelle 10-1: Lüftungsquerschnitte für Freie Lüftung (nach ASR 5)

Die einfachste Art der Freien Lüftung stellt dabei System I dar „Einseitige Lüftung mit

Öffnungen in einer Außenwand (Zu- und Abluftöffnungen).“ (nach ASR 5)

Raumgruppe A umfasst Arbeitsräume mit Arbeitsplätzen für überwiegend sitzende

Tätigkeit.

System II stellt die Querlüftung mit Öffnungen in gegenüberliegenden Außenwänden

oder in einer Außenwand und der Dachfläche, System III Querlüftung mit Öffnungen

in einer Außenwand und gegenüberliegendem Schacht (Schachtlüftung) und System

IV Querlüftung mit Dachaufsätzen (Dachaufsatzlüftung) dar.




Zielunterstützung

Lärmimmissionen [-] freie Lüftung möglich freie Lüftung nicht möglich

Außenluftqualität [-] freie Lüftung möglich freie Lüftung nicht möglich

Radonkonzentration der Raumluft

aus Radonatlas oder Messung ermittelt

[Bq/m³] ≤ 70 > 70

Schlechte Außenluftqualität und hohe Lärmimmissionen, maßgeblich durch eine

hohe Kfz-Belastung oder benachbarte Industriebetriebe verursacht, verhindern die

Möglichkeit des Einsatzes von Freier Lüftung und machen mechanische

Lüftungsanlagen unumgänglich. Auch die Wahl eines Standortes mit hoher

Belastung der Bodenluft durch Radon, „einem radioaktiven Gas, das nachweislich

kanzerogen ist“, [3] sollte möglichst vermieden werden.

Das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) gibt mit dem Radonatlas (Abbildung 10-5)

einen Überblick über die Belastung der Bodenluft mit Radon. Zur Beurteilung der

Standortqualität einzelner Gebäude sind allerdings genauere Messungen

erforderlich.

„Die Radonkonzentration in der Bodenluft ist ein Maß dafür, wie viel Radon im

Untergrund zum Eintritt in ein Gebäude zur Verfügung steht. Erfahrungsgemäß liegt

das Verhältnis von Radon in der Raumluft zu Radon in der Bodenluft typischerweise

bei ca. 1 bis 5 ‰, d.h. bei einer Aktivitätskonzentration in der Bodenluft von 100

kBq/m³ könnten Werte im Bereich von 100 bis 500 Bq/m³ in der Raumluft des

Gebäudes auftreten.“

Sind erhöhte Werte festgestellt worden, sollten entsprechende Maßnahmen

vorgesehen werden, die eine Anreicherung der Radonbelastung im Gebäude

verhindern. Solche Maßnahmen sind z.B. der Einbau einer zusätzlichen

mechanischen Lüftung, eine vollständige Unterkellerung des Gebäudes und der

Einbau gasdichter Türen zwischen Keller und übrigen Gebäudeteilen. [3]


Abbildung 10-5: Radonkonzentration in der Bodenluft [Bundesamt für Strahlenschutz]

10.3 Bauwerksbegrünung

Die Bauwerksbegrünung kann bei fachgerechter Planung und Ausführung vielfältige

Aufgaben, die sowohl den Heizenergiebedarf und den Abwasseranfall verringern als

auch die Behaglichkeit im Gebäude und die Dauerhaftigkeit der Fassaden- und

Dachkonstruktion erhöhen, übernehmen. Insbesondere sei hier erwähnt:


1. Verbesserte Wärmedämmung durch zusätzliche Schicht (Dachbegrünung)

oder schützendes Luftpolster (z.B. Efeu auf der Nordseite bei

Fassadenbegrünung)

2. Erhöhte Lebensdauer (Schlagregenschutz, Salz- und Wasserentzug)

3. Verbesserung der thermischen Behaglichkeit durch Beschattung im Sommer,

Regulierung der Luftfeuchtigkeit und Temperatur durch Verdunstung

(sommergrüne Bepflanzung)

4. Verringerung des Abwasseranfalls durch Wasserrückhaltefähigkeit

5. Verbesserung der Luftqualität durch Staub- und Abgasbindung

Als konträres Ziel zur Regenwassernutzung für Toilettenspülungen oder

Waschwasser, das einen hohe Abflusswert bzw. geringe Wasserrückhaltefähigkeit

anstrebt, ist der Einsatz der Dachbegrünung gesondert zu untersuchen.

Begrünte Dächer sind energetisch wirksamer als unbegrünte Dächer, da eine

verbesserte Dämmwirkung gegenüber herkömmlichen Flachdachkonstruktionen

erreicht wird. Eine Schichtdicke von 14 bis 16 Zentimeter Magersubstrat mit einem

dichten Bewuchs aus Wildgräsern kann den Transmissionswärmeverlust des

Baukörpers um 40% verringern. [ww.DIMaGB.de]


Abbildung 10-6: Wirtschaftlichkeit von Dachbegrünungen [www.DIMaGB.de]

Zusätzlich stellt die Dachbegrünung eine Möglichkeit dar Verdunstungsfläche für

Regenwasser zur Verfügung zu stellen.

Abbildung 10-7 zeigt die Regenwasser-Rückhaltefähigkeit eines begrünten Daches in

Abhängigkeit von der Schichtdicke der Begrünung.


0102030405060708090

100

0 10 20 30 40 50 6

Schichtdicke in cm

Was

serr

ückh

alte

fähi

gkei

t in

%

0

Abbildung 10-7: Wasserrückhaltefähigkeit von Dachbegrünungen (eigene Darstellung)

Die Bereitstellung von Verdunstungsflächen dient zusätzlich der aktiven

Temperaturregelung und damit auch dem Schutz der Dachhaut vor hohen

Temperaturspannungen. „An einem heißen Oktobertag zeigte das Thermometer über

dem Gras des Daches 30 Grad im Schatten an. Unter dem Gras maßen die Forscher

nur 23 Grad und direkt über der Dachhaut lediglich 17,5 Grad.“ [www.uni-kassel.de]

Die betroffenen Bewirtschaftungsobjekte Dach und Fassade, für die eine Begrünung

in Frage kommt, finden sich in den jeweiligen Kapiteln zur Ressourcenschonung und

zur Optimierung der Umgebungsfaktoren und sollen hier nicht erneut aufgenommen

werden.

10.4 Regenwassernutzung

Regenwassernutzung ersetzt wertvolle Trinkwasserressourcen an den Orten, an

denen keine Trinkwasserqualität gefordert wird. So kann Regenwasser z.B. zur

Bewässerung oder Reinigung von Außenanlagen oder für Toilettenspülungen

eingesetzt werden.

Neben einer Wirtschaftlichkeitsanalyse („Regenwassernutzungsanlagen sind mit

hohem technischem und finanziellem Aufwand verbunden, so dass mit langen

Amortisationszeiten zu rechnen ist.“) [69] ist zu klären, ob der Bedarf an

Brauchwasser durch das Angebot an Regenwasser voll, zum Teil oder überhaupt

nicht gedeckt werden kann. Die Nutzung von Regenwasser ist nur möglich, wenn


schon in der Planung die getrennte Ableitung von Schmutz- und Regenwasser

vorgesehen wird.

Der zu deckende Bedarf berechnet sich bei Bürogebäuden aus der Summe des

Wasserbedarfs für Bewässerung und Toilettenspülung. Dabei sind für die

Bewässerung 6 m³/(100 m² · a) Grün- und Pflanzfläche und für den

Brauchwasserbedarf bei Verwendung von Sparinstallationen 11-15 l/Person am Tag,

bei herkömmlicher Installation 20-30 l/Person am Tag anzusetzen [3].

Das Angebot an Regenwasser wird nach folgender Formel berechnet [3]:

1000BNAJ ⋅⋅

=

mit

J: Jahresertrag [m³/a]

A: Dachgrundfläche [m²]

N: mittlere Niederschlagshöhe [mm/a] (siehe Abbildung 10-9)

B: Abflussbeiwert [-] (Abbildung 10-8)

Dabei wird davon ausgegangen, dass zur Regenwassernutzung im Gebäude

ausschließlich Regenwasser von Dachflächen verwendet wird.


Abbildung 10-8: Abflussbeiwerte nach Erfahrung von Anwendern [3]

Dachbegrünung wird hier bei der Wahl der Dachdeckung nicht berücksichtigt, da es

sich um eine konträre Maßnahme mit dem Ziel der Verringerung des

Regenwasserabflusses handelt und das Regenwasser zusätzlich mit Nährstoffen

angereichert wird.

Hier muss die Vorteilhaftigkeit der Alternativen Regenwassernutzung oder

Dachbegrünung gesondert ermittelt werden.

Beim Einsatz von Regenwasser zur Bewässerung oder bei Regenwassernutzung im

Gebäude ist zur Berechnung der Abwassermenge der Regenwasseranfall um die

entsprechende Menge zu korrigieren (vgl. Kap. 6.3). Dabei wird der

Regenwasseranfall in diesem Fall nicht nur durch die Dachfläche, sondern durch die

Summe der versiegelten Fläche bestimmt.


Abbildung 10-9: Mittlere jährliche Niedersch

Für Planungsentscheidungen, die Re

Abhängigkeitsmatrix in Kapitel 11 die

Managements Ressourcenschonung

Abwasser beeinflusst.

0
80
lagshöhe (Deutscher Wetterdienst, Offenbach)

genwassernutzung betreffen, werden in der

betroffenen erweiterten Ziele des Facility

Trinkwasser und Belastungsvermeidung



Bewirtschaftungsobjekt: Dach


Zielunterstützung

Neigung Neigung [°] 15-40 <15 oder >40

Dachdeckung Materialgruppe Materialgruppe 1 Materialgruppe2

Der Abflussbeiwert des Daches ist abhängig von Dachfläche, Dachneigung und

Dachdeckung. In dieser Arbeit wird vorausgesetzt, dass die Dachfläche der

betrachteten Bürogebäude größer als 50m² ist.

Eine große Grundfläche (> 50 m²) des Daches bewirkt in Kombination mit einer

Dachneigung von 15-40° und glatter Dacheindeckung (Materialgruppe 1) den

größten Abflussbeiwert von 0,95 und damit den größten Jahresertrag an

Regenwasser.

Bewirtschaftungsobjekt: Standort


Zielunterstützung Jährliche

Niederschlagshöhe [mm/a] 1500-2000 <500

In Gebieten mit großer jährlicher Niederschlagshöhe ist der Jahresertrag an

Regenwasser höher als in Gebieten mit niedriger Niederschlagshöhe (vgl. Abbildung

10-9).

11 Abhängigkeitsmatrix 265

11 Abhängigkeitsmatrix

Minimierung von



Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Standort

Prim

ären

ergi

eein

satz

Stro

mve

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uch

Trin

kwas

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Abf

älle

Abw

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r

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lität

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Beh

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hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

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t

Referenzregion x Sommer-Klimaregion x Jährliche Niederschlagshöhe x x Windsituation x Boden Durchlässigkeit x Verbauungsverhältnis x x Bebauungsart x Straßenlängsneigung x Straßenart x Lärmimmission x x x Außenluftqualität x x x Staubimmission x Radonkonzentration x x x

Minimierung von



Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Außenanlage

Prim

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eein

satz

Stro

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Trin

kwas

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Die

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Abf

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Beh

aglic

hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Verkehrsflächenanteil x x Größe der Abfallsammelfläche x Grünflächenabgrenzung x Anzahl Elektroanschlüsse x x Abstand Elektroanschlüsse x x Anzahl Wasseranschlüsse x x Abstand Wasseranschlüsse x x Anzahl Müllgefäße x Abstand Müllgefäße x Beleuchtung x

266 11 Abhängigkeitsmatrix

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Außen-

Verkehrsfläche P

rimär

ener

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insa

tz

Stro

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uch

Trin

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man

agem

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Abf

älle

Abw

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Rau

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Beh

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t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Komplexität x x x Versiegelungsgrad x Entwässerung x Befestigung x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Grünfläche

Prim

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Stro

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Beh

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hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Randeinfassung x Entwässerung x Komplexität x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Bepflanzung

Prim

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satz

Stro

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t

Aku

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che

Beh

aglic

hkei

t

Baumart x Herkunft x Standortgerechtigkeit x Bepflanzungshöhe x Abstand zu Fenstern x x Laubanfall x Bepflanzungsanteil x


Minimierung von



Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Baukörper

Prim

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Trin

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Abf

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Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Ausrichtung x x x x Trennfuge x Sommertauglichkeit x Nachtlüftung x Beheiztes Volumen x Kompaktheit x x x Gebäudetiefe x Fassaden-Achsmaß x x Anzahl tragender Wände x Flächenbezogene Masse x x x Wärmebrückenstandard x Luftdichtheit x Klimatisierung x x x Ausrichtung Hauptnutzber. x x x Anteil innen lieg. Räume x x Verstellbarkeit Lüftungsöff. x x x Lüftungsmöglichkeit x x x Abfallsammelflächen x Bauweise Eingangsber. x Anzahl Putzräume x Schallquellen-Konzentration x Abstd. lauter/schutzbed. Ber. x Anordnung von Pufferräumen x Verkehrsflächenanteil x Fensterflächenanteil x x x Trennung Rohbau/Ausbau x x Installationsgrad x x Niveaugleichheit x x x Warmwasserversorgung x Aufzug x Sicherheitseinrichtungen x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von


Bewirtschaftungs-objekt

Raum

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Abf

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Aku

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Beh

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hkei

t

Luftwechselrate x Innenlufttemperatur x Beleuchtungsstärke x Fensterfläche x x x Fenster Orientierungen x Abmessungen x x x x x x x Komplexität x x x x x Übersichtlichkeit x x x Beleuchtungsart x Leuchtenanordnung x Leuchtenverteilung x Leuchten Aufhänghöhe x Anteil Lüftungsöffnungen x x x

Minimierung von



Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Sanitärraum

Prim

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Stro

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Trin

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t

Aku

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Beh

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hkei

t

Anzahl Sanitäreinrichtungen x Höhe der Verfliesung x Bodenabfluss x Wasserzapfstelle x Bodenfreiheit x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Bauteil

Prim

ären

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Stro

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und

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agem

ent

Um

zugs

man

agem

ent

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Nut

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Aku

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Beh

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t

Verwertbarkeit x x Standardisierung x Oberflächen Einheitlichkeit x Material Einheitlichkeit x x x Bauart Einheitlichkeit x Oberflächenstruktur x Lebensdauer x x x Zugänglichkeit x x x Wiederverwendbarkeit x x PVC x PUR x chemischer Holzschutz x Lösemittel x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Opakes wärme- übertragendes

Bauteil Prim

ären

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Stro

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Trin

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Inst

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Abf

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t

Aku

stis

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Beh

aglic

hkei

t

Effizienz Wärmedämmung x x Lage der Wärmedämmung x Strahlungsabsorption x bewertetes Schalldämmaß x


Minimierung von



Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Transparentes wärme-übertragendes Bauteil

Prim

ären

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satz

Stro

mve

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Trin

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Beh

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t

Aku

stis

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hkei

t

Effizienz Wärmedämmung x x Gesamtenergiedurchlassgrad x x bewertetes Schalldämmaß x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Decke

Prim

ären

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eein

satz

Stro

mve

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uch

Trin

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Aku

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t

Schalldämmmaß x Normtrittschallpegel x Reflexionsgrad x x Tragfähigkeit x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Fußboden

Prim

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satz

Stro

mve

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Trin

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Die

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ent

Um

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Nut

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t

Abf

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Beh

aglic

hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Reflexionsgrad x x x Rutschsicherheit x Ebenheit x Musterung x Widerstandsfähigkeit x Streumittelfestigkeit x


Minimierung von



Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Wand

Prim

ären

ergi

eein

satz

Stro

mve

rbra

uch

Trin

kwas

serv

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auch

Die

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Ent

sorg

ung

Rei

nigu

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und

Inst

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altu

ng

Sic

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man

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ent

Um

zugs

man

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ent

Um

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und

Nut

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sänd

erun

g

Fläc

henm

anag

emen

t

Abf

älle

Abw

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ftqua

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Ther

mis

che

Beh

aglic

hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Reflexionsgrad x x Griffspurempfindlichkeit x Sockelleiste x Dicke x Mobilität x bewertetes Schalldämmmaß x

Minimierung von



Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Fenster

Prim

ären

ergi

eein

satz

Stro

mve

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uch

Trin

kwas

serv

erbr

auch

Die

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in A

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anla

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Ent

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Rei

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man

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Nut

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sänd

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Abf

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Beh

aglic

hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Brüstungshöhe x x Sturz x x Lichttransmissionsgrad x x Rahmenanteil x x Neigung x x x Fenstergriff Versperrbarkeit x Verriegelung x Verschattung x x Verglasungsart x Öffnungsmöglichkeit x Unterteilung x Breite der Fensterbank x Tragfähigkeit der Fensterbank x Bauart x Sonnenschutzeinrichtung x elektrische Steuerung x x x x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Dach

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t

Aku

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Beh

aglic

hkei

t

Neigung x x Dachdeckung x x Begrünung x x x x x Dachüberstand x Selbstreinigungsfähigkeit x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Treppe

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Beh

aglic

hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Form x Steigungsverhältnis x Geländer-Struktur x Geländer-Helligkeit x Griffspurempfindlichkeit x Geländerbefestigung x seitlicher Wasserschutz x Konstruktion x bewert. Normtrittschallpegel x Abmessungen x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Tür

Prim

ären

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und

Nut

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Abf

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Abw

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Rau

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ftqua

lität

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Beh

aglic

hkei

t

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

Abmessungen x Schließzylinder x Beschläge x Türblatt x Verglasung x Helligkeit x Griffspurempfindlichkeit x Grad der Verglasung x Widerstandsfähigkeit x elektrische Steuerung x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von



Fassade

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uch

Trin

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agem

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Rau

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Beh

aglic

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t

Aku

stis

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Beh

aglic

hkei

t

Neigung x Selbstreinigungsfähigkeit x Helligkeit x x Begrünung x x x x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von


Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

g

-

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

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g

-

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

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Stütze

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satz

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Trin

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agem

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Rau

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Ther

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Beh

aglic

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Abmessungen x x Lage x x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierunvon

Umgebungsressourcen


Rohr-

/Installationsleitung

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Länge x x Wärmedämmung x Dämmung gg. das Bauwerk x Fließgeschwindigkeit x Kapazität x Lage x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierunvon

Umgebungsressourcen


Installationsschacht

Prim

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Rau

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Beh

aglic

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Kapazität x Lage x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von


Aku

stis

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Beh

aglic

hkei

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-

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

-

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t


Installation

Prim

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satz

Stro

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Standardisierung x Lebensdauer x Zugänglichkeit x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von

Umgebungsressourcen


Gebäudeinstallation

Prim

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Stro

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Trin

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Beh

aglic

hkei

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PVC x PUR x Nachrüstbarkeit x x Anpassbarkeit x x Automatische Steuerung x Nutzungsabh. Steuerung x x Einzelraumregelung x x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von

Umgebungsressourcen


Zähler

Prim

ären

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satz

Stro

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agem

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Um

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Nut

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Rau

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aglic

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Anzahl x x x x Lage x x x x Bedienbarkeit x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von


Aku

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aglic

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-

Aku

stis

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Beh

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hkei

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-

Aku

stis

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Beh

aglic

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Raumlufttechnik-

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Rau

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Effizienz der WRG x Strombedarf x Steuerung x Filterqualität x Luftschadstoff-Konzept x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von

Umgebungsressourcen


Heizungsanlage

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Rau

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che

Beh

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hkei

t

Energiespeicherort x Energieverteilung x WW Erzeugung x Energieträger WW Erz. x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von

Umgebungsressourcen


Aufzugsanlage

Prim

ären

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eein

satz

Stro

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Trin

kwas

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Die

nste

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Bet

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Inst

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zugs

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Um

bau

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Nut

zung

sänd

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g

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Rau

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mis

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Beh

aglic

hkei

t

Tragfähigkeit x x Abmessungen x x Isolierung Maschinenraum x Isolierung Schaltschränke x Schachtwand Trennung x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von


Aku

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che

Beh

aglic

hkei

t

-

Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t

-

Aku

stis

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Beh

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hkei

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Sanitärinstallation

Prim

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Um

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Nut

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Rau

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Beh

aglic

hkei

t

Durchflussmenge x Regelbarkeit x Befestigung am Bauteil x

Minimierung von



Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von

Umgebungsressourcen


Heizkörper

Prim

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Um

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Nut

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Rau

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hkei

t

Verkleidung x Lage zur WÜ Umfassungsfläche x x Lage zur Fensterfläche x Bodenfreiheit x Dicke x

Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von

Umgebungsressourcen


Sonnenschutz-

einrichtung

Prim

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Stro

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Die

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in A

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Rei

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Inst

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agem

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Um

zugs

man

agem

ent

Um

bau

und

Nut

zung

sänd

erun

g

Fläc

henm

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emen

t

Abf

älle

Abw

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r

Rau

mlu

ftqua

lität

Ther

mis

che

Beh

aglic

hkei

t

Lichtlenkung x x Betriebsweise x x x x Lage zur Fensterfläche x x


Minimierung von


Mini-mierung

von Belas-tungen

Optimierung von


Aku

stis

che

Beh

aglic

hkei

t


Beleuchtungskörper

Prim

ären

ergi

eein

satz

Stro

mve

rbra

uch

Trin

kwas

serv

erbr

auch

Die

nste

in A

ußen

anla

gen

Ene

rgie

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sorg

ung

Rei

nigu

ng

Bet

rieb

und

Inst

andh

altu

ng

Sic

herh

eits

man

agem

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Um

zugs

man

agem

ent

Um

bau

und

Nut

zung

sänd

erun

g

Fläc

henm

anag

emen

t

Abf

älle

Abw

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r

Rau

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Ther

mis

che

Beh

aglic

hkei

t

Lampenwirkungsgrad x Lichtausbeute x Regelung x Oberflächenstruktur x Konstruktion x

12 Planungsbewertung 279

12 Planungsbewertung

12.1 Standort

Bewertungs-kriterium

Bewertung

Klimaregion

- Referenzregion nach DIN 4106-6

- Mittlere jährliche Niederschlagshöhe N [mm/a]

Bewertung der Klimaregion bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Referenzregion nach DIN 4106-6 Referenzregion 13 (5P)

Referenzregionen

1, 5, 7, 8, 12 (4P)

Referenzregionen

2, 11 (3P)

Referenzregionen

3, 4, 9, 14, 15 (2P)

Referenzregion 6 (1P)

Referenzregion 10 (0P)

Bewertung der Klimaregion bzgl. Regenwassernutzung

- Mittlere jährliche Niederschlagshöhe [mm/a] 1500 - 2000 (5P)

1250 - 1500 (4P)

900 - 1250 (3P)

280 12 Planungsbewertung

800 - 900 (2P)

700 - 800 (1P)

600 - 700 (0P)

500 - 600 (-1P)

< 500 (-2P)

Windsituation

Bewertung der Windsituation bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Windschutz windgeschützter Standort (5P)

gegen Windangriffe ungeschützte Lage (0P)

Boden Durchlässigkeit

- Durchlässigkeit

Bewertung der Boden Durchlässigkeit bzgl. Regenwasserversickerung

- Durchlässigkeit kf [m/s] kf > 5·10-3 [m/s] (5P)

5·10-6 ≤ kf ≤ 5·10-3 [m/s] (0P)

kf < 5·10-6 [m/s] (-2P)

Umgebungsbebauung

- Verbauungsverhältnis = hv/tv mit:

hv = Höhe der Verbauung ab Oberkante tiefstgelegener

Bewertung der Umgebungsbebauung bzgl. Tageslichtnutzung

- Verbauungsverhältnis < 1:3 (5P)

≥ 1:3 (-2P)

Fensterbrüstung


tv = Abstand der Verbauung - Bebauungsart - Straßenlängsneigung

Bewertung der Umgebungsbebauung bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- Bebauungsart offene Bebauung (3P)

geschlossene Bebauung (-1P)

- Straßenlängsneigung < 5% (2P)

≥ 5% (-1P)

Immissionen

- Lärmimmission - Außenluftqualität - Staubimmission - Radonkonzentration

Bewertung der Immissionen bzgl. Nutzung Freier Lüftung

- Außenluftqualität gute Außenluftqualität (2P)

schlechte Außenluftqualität (-1P)

- Lärmimmission geringe Lärmimmission (1P)

hohe Lärmimmission (0P)

- Radonkonzentration der Raumluft ≤ 70 Bq/m³ (2P)

> 70 Bq/m³ (-1P)

Bewertung der Immissionen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Immissionen geringe Staubimmission (5P)

hohe Staubimmission (-2P)


Bewertung der Immissionen bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- Lärmimmission (Kfz - Belastung) niedrig (5P)

mittel (0P)

hoch (-2P)


12.2 Außenanlage


Bewertung

Flächenprogramm

- Verkehrsflächenanteil - Abfallsammelfläche - Grünflächenabgrenzung - Bepflanzungsanteil

Bewertung des Flächenprogramms bzgl. Prozessunterstützung Winterdienst, Prozessunterstützung

Flächenmanagement

- Verkehrsflächenanteil Begrenzung auf tatsächlichen Bedarf (5P)

Begrenzung des Verkehrsflächenanteiles kein Planungsthema (-2P)

Bewertung des Flächenprogramms bzgl. Prozessunterstützung Entsorgung

- Abfallsammelflächen ausreichend vorhanden (5P)

nicht vorgesehen (-2P)

Bewertung des Flächenprogramms bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst

- Grünflächenabgrenzung (Trampelpfad Vermeidung) nicht notwendig bzw. vorhanden (5P)

kein Planungsthema (-2P)

Bewertung des Flächenprogramms bzgl. Optimierung der Raumluftqualität

- Bepflanzungsanteil ausreichend hoch (5P)


wenig/keine Bepflanzung (-2P)

Stromversorgung

- Anzahl Elektroanschlüsse - Abstand Elektroanschlüsse

Bewertung des Stromversorgung bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst, Prozessunterstützung Reinigung

- Stromversorgung (Annahme: Kabellänge = 40 m)

vorh. Anzahl ≥ Außenfläche [m²] / (π · 40 [m] ²) und Abstand ≤ 80 m (5P)

vorh. Anzahl < Außenfläche [m²] / (π · 40 [m] ²) oder Abstand > 80m (0P)

kein Stromanschluss vorhanden (-2P)

Wasserversorgung

- Anzahl Wasseranschlüsse - Abstand Wasseranschlüsse

Bewertung der Wasserversorgung bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst, Prozessunterstützung Reinigung

- Wasserversorgung (Annahme: Schlauchlänge = 30 m)

vorh. Anzahl ≥ Außenfläche [m²] / (π · 30 [m] ²) und Abstand ≤ 60 m (5P)


kein Wasseranschluss vorhanden (-2P)

Abfallentsorgung

- Anzahl Abfall- Sammelgefäße

- Abstand Abfall-Sammelgefäße

Bewertung der Abfallentsorgung bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Abfallentsorgung (Annahme: Laufweite = 40 m) vorh. Anzahl ≥ Außenfläche [m²] / (π · 40 [m] ²) und Abstand ≤ 80 m (5P)


keine Abfallsammelgefäße vorhanden (-2P)


Beleuchtungssituation

Bewertung der Beleuchtungssituation bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement

- Beleuchtungssituation präsenzabhängige Beleuchtungssteuerung (5P)

ständige Beleuchtung vorhanden (0P)

keine Beleuchtung im Außenbereich vorgesehen (-2P)


12.3 Bepflanzung


Bewertung

Bepflanzung

- Baumart - Herkunft - Standortgerechtigkeit - Bepflanzungshöhe - Abstand zu Fenstern - Laubanfall

Bewertung der Bepflanzung bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit

- Baumart (Laub- oder Nadelbäume) Beschattung durch Laubbäume (5P)

ohne Beschattung durch Pflanzen (0P)

Beschattung durch Nadelbäume (-2P)

Bewertung der Bepflanzung bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst

- Herkunft einheimisch (2P)

“exotisch“ (0P)

- Standortgerechtigkeit Standortgerechtigkeit sichergestellt (2P)

Standortgerechtigkeit kein Planungsthema (-1P)

- Bepflanzungshöhe h h < 0,8 m (0P)

0,8 m ≤ h ≤ 1,50 m (1P)

h > 1,50 m (-1P)

Bewertung der Bepflanzung bzgl. Tageslichtnutzung

- Bepflanzungsabstand zu Fenstern


ausreichender Abstand (5P)

kein ausr. Abstand (-2P)

Bewertung der Bepflanzung bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Laubanfall wenig laubende Pflanzen (5P)

stark laubende Pflanzen (-2P)


12.4 Verkehrsfläche


Bewertung

Bauweise

- Versiegelungsgrad = Versiegelte Außenfläche / gesamte Außenfläche

- Befestigung - Komplexität - Entwässerung

erhöht komplexe Flächen sind Flächen mit: Steigung ≥ 20% oder Breite ≤ 1,20 m oder relevanten Niveauunterschieden (> 20 cm)

Bewertung der Bauweise von Verkehrsflächen bzgl. Belastungsvermeidung Abwasser

- Versiegelungsgrad V [-] V < 0,10 (5P)

0,10 ≤ V < 0,20 (4P)

0,20 ≤ V < 0,30 (3P)

0,30 ≤ V < 0,40 (2P)

0,40 ≤ V < 0,50 (1P)

0,50 ≤ V < 0,65 (0P)

0,65 ≤ V < 0,80 (-1P)

V > 0,80 (-2P)

Bewertung der Bauweise von Verkehrsflächen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Befestigung Verkehrsflächen befestigt (3P)

Verkehrsflächen nicht befestigt (-1P)

- Entwässerung Entwässerung vorhanden (2P)

keine Entwässerung von Verkehrsflächen vorgesehen (-1P)


Bewertung der Bauweise von Verkehrsflächen bzgl.

Prozessunterstützung Winterdienst, Prozessunterstützung Reinigung, Prozessunterstützung Flächenmanagement

- Komplexität Verkehrsfläche keine Anteile erhöhter Komplexität (5P)

wenige Anteile erhöhter Komplexität (0P)

hohe Anteile erhöhter Komplexität (-2P)


12.5 Grünfläche


Bewertung

Bauweise

- Komplexität - Entwässerung - Randeinfassung

erhöht komplexe Flächen sind Flächen mit: Steigung ≥ 20% oder Breite ≤ 1,20 m oder relevanten Niveauunterschieden (> 20 cm)

Bewertung der Bauweise von Grünflächen bzgl. Prozessunterstützung Gärtnerdienst

- Komplexität Grünfläche keine Anteile mit erhöhter Komplexität (5P)

wenige Anteile mit erhöhter Komplexität (0P)

hohe Anteile mir erhöhter Komplexität (-2P)

Bewertung der Bauweise von Grünflächen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Entwässerung Entwässerung vorhanden (3P)

keine Entwässerung von Grünflächen vorgesehen (-1P)

- Randeinfassung Randeinfassung vorhanden (2P)

keine Randeinfassung von Grünflächen vorgesehen (-1P)


12.6 Baukörper


Bewertung

Lüftungssituation

- Ausrichtung - Lüftungsmöglichkeit - Verstellbarkeit der

Lüftungsöffnungen - Nachtlüftung

Bewertung der Lüftungssituation bzgl. Nutzung Freier Lüftung

- Ausrichtung nach örtlichen Windverhältnissen (3P)

Windverhältnisse nicht berücksichtigt (-1P)

- Lüftungsmöglichkeit Querlüftung für 80% der HNF möglich (1P)

Diagonal- oder Querlüftung für 80% der HNF (0P)

keine Diagonal- oder Querlüftung (-1P)

- Verstellbarkeit der Lüftungsöffnungen kleinstufig verstellbar (1P)

keine Öffnungsstufen vorhanden (0P)

Bewertung der Lüftungssituation bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit

- Nachtlüftung möglich (5P)

nicht möglich (-2P)

Trennung zur Nachbarbebauung

- Trennfuge

Bewertung der Trennung zur Nachbarbebauung bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- Trennfuge


vorhanden (5P)

nicht vorhanden (-2P)

Sommertauglichkeit

- Nachweis nach DIN 4108-2

Bewertung der Sommertauglichkeit bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit

- Nachweis nach DIN 4108-2 Nachweis erbracht (5P)

Sommertauglichkeit kein Planungsthema (-2P)

Geometrie

- Beheiztes Volumen [m³] - Kompaktheit K [m-1] = A/V

mit:

A = umschließende Oberfläche des beheizten Gebäudevolumens Ve = beheiztes Gebäudevolumen

- Tiefe [m] - Fassaden-Achsmaß - Anzahl tragender Wände - Niveaugleichheit

Bewertung der Geometrie bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Beheiztes Volumen zur Energieeinsparung begrenzt (2P)

zu großes beheiztes Volumen (0P)


0,2 < K ≤ 0,3 (2P)

0,3 < K ≤ 0,4 (1P)

K > 0,4 (0P)

Bewertung der Geometrie bzgl. Prozessunterstützung Reinigung, Prozessunterstützung Umzug


0,2 < K ≤ 0,3 (2P)

0,3 < K ≤ 0,4 (1P)

K > 0,4 (0P)


- Niveaugleichheit pro Geschoss alle Niveauunterschiede ≤ 20 cm bzw. Rampen vorgesehen(2P)

Niveauunterschiede > 20 cm ohne Rampen (-2P)

Bewertung der Geometrie bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement

- Tiefe ≤ 14 m (4P)

> 14 m (-2P)

- Niveaugleichheit pro Geschoss alle Niveauunterschiede ≤ 20 cm bzw. Rampen vorgesehen(1P)

Niveauunterschiede > 20 cm ohne Rampen (0P)

Bewertung der Geometrie bzgl. Prozessunterstützung Flächenmanagement, Prozessunterstützung Umbau/

Nutzungsänderung

- Fassaden-Achsmaß sinnvolle Rasterung vorgenommen (5P)

Festlegung eines Fassadenachsmaßes kein Planungsthema (-2P)

Bewertung der Geometrie bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung

- Anzahl tragender Wände Anzahl an Bedarf angepasst (5P)

Begrenzung der Anzahl kein Planungsthema (-2P)

Bauweise

- Flächenbezogene Masse M [kg/m²]

Bewertung der Bauweise bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie, Unterstützung Thermischer Behaglichkeit,

Optimierung Akustischer Behaglichkeit


Leichte Bauweise

M ≤ 300 kg/m²

Mittlere Bauweise

300 < M ≤ 400 kg/m²

Schwere Bauweise

M > 400 kg/m²

- Flächenbezogene Masse M [kg/m²] M > 400 (5P)

300 < M ≤ 400 (2P)

M ≤ 300 (0P)

Wärmebrückenstandard

Bewertung des Wärmebrückenstandards bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Wärmebrückenstandard genauer Nachweis der Wärmebrückenfreiheit mit vordefinierten Wärmebrücken oder nach DIN EN ISO 10211 (5P)

Nachweis der Wärmebrückenfreiheit mit Regelkonstruktionen (2P)

kein Nachweis erbracht (0P)

Luftdichtheit

Bewertung der Luftdichtheit der Gebäudehülle bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Luftdichtheit im Planungsprozess angestrebt (5P)

kein Planungsthema (0P)

Klimatisierung

Bewertung der Klimatisierung bzgl. Ressourcenschonung Trinkwasser, Unterstützung Thermischer Behaglichkeit,

Ressourcenschonung Strom

- Klimatisierung nicht klimatisiert (5P)

teilklimatisiert (-1P)


vollklimatisiert (-2P)

Raumprogramm

- Ausrichtung der Hauptnutzbereiche

- Anteil innen liegender Räume = Anzahl innen liegender Räume/ Anzahl Räume

- Abfallsammelflächen - Bauweise von

Eingangsbereichen - Anzahl Putzräume - Schallquellen-Konzentration - Abstand lauter Bereich/

schutzbedürftiger Bereich - Anordnung von

Pufferräumen - Verkehrsflächenanteil - Warmwasserversorgung

Bewertung des Raumprogramms bzgl. Tageslichtnutzung

- Ausrichtung der Hauptnutzbereiche vorwiegend nach S, SO, SW (5P)

nach O, W (0P)

nach N (-1P)

- Anteil innen liegender Räume ~ 0 (0P)

> 0 (-1P)

Bewertung des Raumprogramms bzgl. Prozessunterstützung Entsorgung

- Abfallsammelflächen ausreichend vorhanden (5P)

nicht vorgesehen (-2P)

Bewertung des Raumprogramms bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Bauweise von Eingangsbereichen Überdachung und Schmutzfangeinrichtung vorhanden (3P)

Überdachung oder Schmutzfangeinrichtung vorhanden (1P)

keine Überdachung und keine Schmutzfangeinrichtung vorhanden (-1P)

- Anzahl Putzräume ein Putzraum pro Geschoss (2P)

weniger als ein Putzraum pro Geschoss (-1P)


Bewertung des Raumprogramms bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- Ausrichtung der Hauptnutzbereiche vorwiegend nach Seiten geringer Lärmbelastung (2P)

nach Seiten hoher Lärmbelastung (-1P)

- Schallquellen-Konzentration vorgenommen (1P)

nicht vorgenommen (0P)

- Abstand lauter Bereich/ schutzbedürftiger Bereich ausreichend groß (1P)

gering (-1P)

- Anordnung von Pufferräumen vorgenommen (1P)

nicht vorgenommen (0P)

Bewertung des Raumprogramms bzgl. Prozessunterstützung Flächenmanagement

- Verkehrsflächenanteil dem Bedarf angepasst (5P)

Begrenzung kein Planungsthema (-2P)

Bewertung des Raumprogramms bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Warmwasserversorgung auf Orte des tatsächlichen Bedarfs beschränkt (5P)

Warmwasser auch für „niedere“ Funktionen angeboten (0P)


Fensterflächenanteil

- Fensterflächenanteil f = Fensterfläche/ Fassadenfläche

Bewertung des Fensterflächenanteils bzgl. Tageslichtnutzung

- Fensterflächenanteil f [-] f ≤ 0,2 (-2P)

0,2 < f ≤ 0,4 (0P)

0,4 < f ≤ 0,5 (1P)

0,5 < f ≤ 0,6 (3P)

0,6 < f ≤ 0,65 (5P)

0,65 < f ≤ 0,7 (4P)

0,7 < f ≤ 0,8 (2P)

f > 0,8 (-1P)

Trennung Rohbau-Ausbau

Bewertung der Trennung von Rohbau und Ausbau bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Umbau/

Nutzungsänderung

- Trennung Rohbau-Ausbau konsequente Trennung von Rohbau und Ausbau (5P)

Trennung weitgehend realisiert (3P)

keine Trennung vorgesehen (-2P)

Ausstattung

- Installationsgrad - Aufzug - Sicherheitseinrichtungen

Bewertung der Ausstattung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung, Ressourcenschonung Strom

- Installationsgrad geringer Installationsgrad (5P)

hoher Installationsgrad (-2P)


Bewertung der Ausstattung bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Aufzug vorhanden bzw. nicht notwendig (5P)


Bewertung der Ausstattung bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement

- Sicherheitseinrichtung vorgesehen (5P)

kein Planungsthema (-2P)


12.7 Raum


Bewertung

Raumkonditionierung

- Luftwechselrate - Innenlufttemperatur - Beleuchtungsstärke

Bewertung der Raumkonditionierung bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Luftwechselrate Begrenzung der Luftwechselrate auf Mindestmaß (2P)

Begrenzung der Luftwechselrate kein Planungsthema (0P)

- Innenlufttemperatur Begrenzung der Innenlufttemperatur auf 20°Celsius (3P)

Begrenzung der Innenlufttemperatur kein Planungsthema (0P)

Bewertung der Raumkonditionierung bzgl. Ressourcenschonung Strom

- Beleuchtungsstärke Begrenzung der Beleuchtungsstärke auf Normwerte (5P)

Begrenzung der Beleuchtungsstärke kein Planungsthema (-2P)

Ausstattung mit Fenstern

- Fensterfläche - Anzahl der Orientierungen

Bewertung der Ausstattung mit Fenstern bzgl. Tageslichtnutzung

- Fensterfläche (bei Arbeitsräumen über Arbeitsebene) nach Tageslichtquotient optimiert (5P)

Fensterfläche / Fußbodenfläche > 0,10 (0P)

lediglich Mindestwert angestrebt (Fensterfläche / Fußbodenfläche = 0,10) (-2P)


Bewertung der Ausstattung mit Fenstern bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit

- Anzahl der Orientierungen im Raum = 1 (5P)

> 1 (-2P)

Geometrie

- Abmessungen Tiefe

Breite

Höhe

- Komplexität K = Raumumfang/ Raum bildender Umfang

- Übersichtlichkeit

Bewertung der Geometrie des Raumes bzgl. Tageslichtnutzung; Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement

- Abmessungen nach Tageslichtquotient und Brandschutz optimiert (5P)

Tageslichtnutzung bzw. Brandschutz kein Planungsthema (0P)

- Komplexität K K ~ 1 (0P)

K < 1 (-1P)

- Übersichtlichkeit Anzahl Abwinkelungen = 0 (0P)

Anzahl Abwinkelungen > 0 (-1P)

Bewertung der Geometrie des Raumes bzgl. Nutzung Freier Lüftung

- Abmessungen (Tiefe) Maximalwert für Freie Lüftung eingehalten (5P)

Maximalwert überschritten (-2P)

Bewertung der Geometrie des Raumes bzgl. Prozessunterstützung Reinigung; Prozessunterstützung

Flächenmanagement


- Komplexität K K ~ 1 (5P)

K < 1 (-2P)

Bewertung der Geometrie des Raumes bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung

- Abmessungen (Höhe bzw. Geschosshöhe) ≥ 2,75 m (5P)

< 2,75 m (-2P)

Bewertung der Geometrie des Raumes (Flures) bzgl. Prozessunterstützung Umzug

- Abmessungen ausreichend zum Transport von Umzugsgut (5P)

nicht ausreichend zum Transport von sperrigem Umzugsgut (-2P)

Beleuchtungssituation

- Beleuchtungsstärke - Beleuchtungsart - Leuchtenanordnung - Leuchtenverteilung - Leuchtenaufhänghöhe

Bewertung der Beleuchtungssituation bzgl. Ressourcenschonung Strom

- Beleuchtungsstärke auf Normwerte begrenzt (1P)

Begrenzung der Beleuchtungsstärke kein Planungsthema (-1P)

- Beleuchtungsart direkt (1P)

direkt-indirekt (0P)

indirekt (-1P)

- Leuchtenanordnung parallel zur Fensterfront (1P)

senkrecht zur Fensterfront (0P)


- Leuchtenverteilung gleichmäßig (1P)

ungleichmäßig (0P)

- Leuchtenaufhänghöhe begrenzt (1P)

hoch (0P)

Lüftungssituation

- Anteil Lüftungsöffnungen

Bewertung der Lüftungssituation bzgl. Nutzung Freier Lüftung

- Anteil Lüftungsöffnungen Mindestwert für Freie Lüftung eingehalten (5P)

Mindestwert unterschritten (-2P)


12.8 Sanitärraum


Bewertung

Ausstattung des Sanitärraum

- Anzahl Sanitäreinrichtungen - Höhe der Verfliesung - Bodenabfluss - Wasserzapfstelle - Bodenfreiheit der

Sanitäreinrichtungen

Bewertung der Ausstattung von Sanitärräumen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Anzahl Sanitäreinrichtungen auf erforderliches Maß begrenzt (1P)

Begrenzung der Anzahl kein Planungsthema (-1P)

- Höhe der Verfliesung ≥ 1,50 m (1P)

< 1,50 m (0P)

- Bodenabfluss vorhanden (1P)


- Wasserzapfstelle vorhanden (1P)

nicht vorhanden (0P)

- Bodenfreiheit der Sanitäreinrichtungen ≥ 30 cm (1P)

< 30 cm (0P)


12.9 Installation


Bewertung

Standardisierung

Bewertung der Standardisierung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Standardisierung [-] überwiegend Einsatz von Standardkomponenten (5P)

nur wenige Einzel-/Sonderanfertigungen (0P)

viele Einzel-/ Sonderanfertigungen (-2P)

Lebenserwartung

- Lebensdauer

Bewertung der Lebenserwartung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Lebensdauer [a] hoch (5P)

mittel (0P)

gering (-2P)

Zugänglichkeit

Bewertung der Zugänglichkeit bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Zugänglichkeit leicht zugänglich (5P)

nur mit Aufwand zugänglich (0P)

nicht zugänglich (-2P)


12.10 Gebäudeinstallation


Bewertung

Belastung

- PVC - PUR

Bewertung der Belastung bzgl. Optimierung der Raumluftqualität

- PVC nicht enthalten (3P)

enthalten (-1P)

- PUR nicht verwendet (2P)

verwendet (-1P)

Variabilität

- Nachrüstbarkeit (Kapazität) - Anpassbarkeit an

wechselnde Versorgungsorte

Bewertung der Variabilität bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung, Prozessunterstützung Umbau/

Nutzungsänderung

- Nachrüstbarkeit möglich (3P)


- Anpassbarkeit möglich (2P)



Regelbarkeit

- Steuerung - Regelung

Bewertung der Regelbarkeit bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Steuerung automatisch zeit-/ lastgesteuert (5P)

händischer Betrieb (-2P)

Bewertung der Regelbarkeit bzgl. Ressourcenschonung Strom, Ressourcenschonung Primärenergie

- Regelung und Steuerung Einzelraumregelung und nutzungsabhängige Steuerung möglich(5P)

Einzelraumregelung nicht möglich aber nutzungsabhängige Steuerung möglich(2P)

Einzelraumregelung möglich aber nutzungsabhängige Steuerung nicht möglich(1P)

Einzelraumregelung und nutzungsabhängige Steuerung nicht möglich (0P)


12.11 Zähler


Bewertung

Zähler

- Anzahl - Lage - Bedienbarkeit

Bewertung der Zähler-Situation bzgl. Prozessunterstützung Energiemanagement

- Anzahl pro Nutzerbereich je ein Stoffstrom-Zähler vorhanden (2P)

ein Zähler für mehrere Nutzerbereiche (-1P)

- Lage nach Nutzerbereichen getrennt (2P)

nicht nach Nutzerbereichen getrennt (-1P)

- Bedienbarkeit per Funk oder uneingeschränkte Zugänglichkeit (1P)

Zähler nicht jederzeit zugänglich (0P)

Bewertung der Zähler-Situation bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie, Ressourcenschonung Trinkwasser und

Ressourcenschonung Strom

- Anzahl pro Nutzerbereich je ein Stoffstrom-Zähler vorhanden (3P)

ein Zähler für mehrere Nutzerbereiche (0P)

- Lage nach Nutzerbereichen getrennt (2P)

nicht nach Nutzerbereichen getrennt (0P)


12.12 Raumlufttechnik Anlage


Bewertung

Raumlufttechnik

- Effizienz der Wärmerückgewinnung (WRG)

- Strombedarf - Steuerung - Filterqualität - Strombedarf

Bewertung der RLT bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Effizienz der WRG ηWRG, eff ≥ 75% (4P)

ηWRG, eff < 75% (2P)

kein Einsatz von WRG (0P)

- Strombedarf Strombedarf ≤ 0,4 W/(m³/h) (1P)

Strombedarf > 0,4 W/(m³/h) (0P)

Bewertung der RLT bzgl. Optimierung der Raumluftqualität

- Steuerung CO2 abhängige Steuerung (3P)

keine nutzungsabhängige Steuerung berücksichtigt (-1P)

- Filterqualität Frischluft ≥ F7 und Abluft ≥ F4 (2P)

Frischluft < F7 oder Abluft < F4 (-1P)


12.13 Heizungsanlage


Bewertung

Heizungsanlage

- Energiespeicherort - Energieverteilung - Warmwasser Erzeugung - Energieträger der

Warmwasser Erzeugung

Bewertung der Heizungsanlage bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Energiespeicherort innerhalb der thermischen Hülle (1P)

außerhalb der thermischen Hülle (0P)

- Energieverteilung innerhalb der thermischen Hülle (2P)

außerhalb der thermischen Hülle (0P)

- Warmwasser (WW) Erzeugung zentral (1P)

dezentral (0P)

- Energieträger der Warmwasser (WW) Erzeugung Solarenergie (1P)

Erzeugung nicht solargestützt (0P)


12.14 Aufzug


Bewertung

Aufzug

- Abmessungen - Tragfähigkeit - Körperschall - Isolierung

Maschinenraum - Körperschall - Isolierung

Schaltschränke - Schachtwand Trennung

(Fuge)

Bewertung des Aufzugs bzgl. Prozessunterstützung Reinigung, Prozessunterstützung Umzug

- Abmessungen (Transportmöglichkeit für Reinigungsmaschinen und sperriges Umzugsgut) ausreichend (2P)

nicht ausreichend (-1P)

- Tragfähigkeit (Transportmöglichkeit für Reinigungsmaschinen und sperriges Umzugsgut) ausreichend (3P)

nicht ausreichend (-1P)

Bewertung des Aufzugs bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- Körperschall - Isolierung Maschinenraum vorhanden (1P)


- Körperschall - Isolierung Schaltschränke vorhanden (1P)


- Schachtwand Trennung (Fuge) zum Baukörper vorhanden (3P)



12.15 Sanitärinstallation


Bewertung

Sanitärinstallation

- Durchflussmenge - Regelbarkeit - Befestigung am Bauteil

Bewertung der Sanitärinstallationen bzgl. Ressourcenschonung Trinkwasser

- Durchflussmenge [l bzw. l/min] Klosettspülung ≤ 6-9 l und Waschtisch ≤ 9l/min (3P)

Klosettspülung ≤ 6-9 l oder Waschtisch ≤ 9l/min (1P)

keine wassersparenden Einrichtungen verwendet (-1P)

- Regelbarkeit Klosettspülung zu unterbrechen und präsenzabhängige Steuerung der Waschtischarmatur (2P)

Klosettspülung zu unterbrechen oder präsenzabhängige Steuerung der Waschtischarmatur (1P)

keine Regelbarkeit (-1P)

Bewertung der Sanitärinstallationen bzgl. Optimierung akustischer Behaglichkeit

- Befestigung am Bauteil inklusive federnder Dämmschicht (5P)

keine Dämmung (-2P)


12.16 Heizkörper


Bewertung

Heizkörper

- Verkleidung - Lage zur WÜ

Umfassungsfläche - Lage zur Fensterfläche - Bodenfreiheit - Dicke

Bewertung der Heizkörper bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Verkleidung keine Heizkörperverkleidung (2P) Heizkörperverkleidungen vorhanden (0P)

- Lage zur WÜ Umfassungsfläche keine Heizflächen in Außenbauteilen integriert (3P)

Heizflächen in Außenbauteilen vorhanden (0P)

Bewertung der Heizkörper bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Bodenfreiheit [cm] ≥ 30 cm (3P)

< 30 cm (-1P)

- Dicke [cm] ≤ 10 cm (2P)

> 10 cm (-1P)

Bewertung der Heizkörper bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit

- Lage zur WÜ Umfassungsfläche innerhalb/vor WÜ Umfassungsfläche (3P)


nicht innerhalb/vor WÜ Umfassungsfläche (-2P)

- Lage zur Fensterfläche unterhalb der Fensterfläche und über die Fensterbreite (2P)

nicht über die Fensterbreite oder nicht unterhalb der Fensterfläche (0P)


12.17 Sonnenschutzeinrichtung


Bewertung

Sonnenschutzeinrichtung

- Lichtlenkung - Betriebsweise - Lage bzgl. der Fensterfläche

Bewertung der Sonnenschutzeinrichtung bzgl. Tageslichtnutzung

- Lichtlenkung möglich (1P)

nicht möglich (0P)

- Betriebsweise witterungsabhängig automatisch (4P)

manuell verstellbar (1P)

nicht verstellbar (-1P)

permanenter Sonnenschutz vorhanden (-2P)

Bewertung der Sonnenschutzeinrichtung bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit

- Lage bzgl. der Fensterfläche außen (4P)

innen (-2P)

- Betriebsweise witterungsabhängige automatische Steuerung (1P)

händische Steuerung (0P)


Bewertung der Sonnenschutzeinrichtung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Betriebsweise witterungsabhängig automatisch (5P)

manuell verstellbar (1P)

nicht verstellbar (-1P)

permanenter Sonnenschutz vorhanden (-2P)


12.18 Beleuchtungskörper


Bewertung

Beleuchtungskörper

- Lampenwirkungsgrad - Lichtausbeute - Regelung - Oberflächenstruktur - Konstruktion

Bewertung der Beleuchtungskörper bzgl. Ressourcenschonung Strom

- Lampenwirkungsgrad ηLampe ≥ 60 [lm/W] (2P)

40 > ηLampe < 60 [lm/W] (0P)

ηLampe ≤ 40 [lm/W] (-1P)

- Lichtausbeute ηLeuchte ≥ 0,75 (1P)

0,5 > ηLeuchte < 0,75 (0P)

ηLeuchte ≤ 0,5 (-1P)

- Regelung präsenz- und tageslichtabhängig (2P)

mehrstufig (1P)

handgesteuert (0P)

Bewertung der Beleuchtungskörper bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Oberflächenstruktur glatt (3P)

rau (-1P)

- Konstruktion geschlossen (2P)

offen (-1P)


12.19 Bauteil


Bewertung

Verwertbarkeit

Bewertung der Verwertbarkeit bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung

- Verwertbarkeit [-] Verwertung überwiegend möglich (5P)

Verwertung teilweise möglich (0P)

keine Verwertung möglich (-2P)

Struktur

Bewertung der Oberflächenstruktur bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Struktur [-] glatt (5P)

mäßig glatt (0P)

offenporig, rau (-2P)

Standardisierung

Bewertung der Standardisierung bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Standardisierung [-] überwiegend Einsatz von Standardkomponenten (5P)

nur wenige Einzel-/Sonderanfertigungen (0P)

viele Einzel-/ Sonderanfertigungen (-2P)


Einheitlichkeit

- Material Einheitlichkeit - Bauart Einheitlichkeit - Struktur Einheitlichkeit

Bewertung der Einheitlichkeit von Bauteilen bzgl. Belastungsvermeidung Abfall

- Material Einheitlichkeit [-] einheitliche Materialien (5)

verschiedene Materialien (-2)

Bewertung der Einheitlichkeit von Bauteilen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Material Einheitlichkeit [-] einheitliche Materialien verwandt (3)

verschiedene Materialien verwandt (-1)

- Oberflächenstruktur [-] einheitliche Oberflächenstruktur vorhanden (2)

unterschiedliche Oberflächenstrukturen vorhanden (-1)

Bewertung der Einheitlichkeit von Bauteilen bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Material Einheitlichkeit [-] einheitliche Materialien (2)

verschiedene Materialien (-1)

- Bauart Einheitlichkeit [-] einheitliche Bauart (3)

unterschiedliche Bauarten (-1)

Lebenserwartung

- Lebensdauer

Bewertung der Lebenserwartung bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Betrieb und

Instandhaltung, Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung


- Lebensdauer [a] hoch (5P)

mittel (0P)

gering (-2P)

Zugänglichkeit

Bewertung der Zugänglichkeit bzgl. Prozessunterstützung Reinigung,

Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung, Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung

- Zugänglichkeit leicht zugänglich (5P)

nur mit Aufwand zugänglich (0P)

nicht zugänglich (-2P)

Wiederverwendbarkeit

Bewertung der Wiederverwendbarkeit bzgl. Belastungsvermeidung Abfall, Prozessunterstützung Umbau/

Nutzungsänderung

- Bauteil Wiederverwendung möglich (5P)

mit Aufwand/ Reparatur möglich (0P)


Belastung

- PVC - PUR - chemischer Holzschutz - Lösemittel

Bewertung der Belastung bzgl. Unterstützung der Raumluftqualität

- PVC nicht enthalten (2P)


enthalten (-1P)

- PUR nicht verwendet (1P)

verwendet (-1P)

- chemischer Holzschutz nicht verwendet aber ausreichender konstruktiver Holzschutz vorhanden (1P)

verwendet oder kein ausreichender konstruktiver Holzschutz vorhanden (0P)

- Lösemittel nicht verwendet (1P)

verwendet (0P)


12.20 Opakes wärmeübertragendes Bauteil


Bewertung

Opake wärmeübertragende (WÜ) Bauteile

- Effizienz der Wärmedämmung

- Lage der Wärmedämmung - Strahlungsabsorption - bewertetes Schalldämmmaß

Bewertung der Bauweise opaker WÜ Bauteile bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Effizienz der Wärmedämmung (Wärmedurchgangskoeffizient U [W/m²K]) U ≤ 0,15 (3P)

0,15 < U ≤ 0,35 (1P)

U > 0,35 (0P)

- Strahlungsabsorptionsgrad α [-] α > 0,6 (2P)

0,3 < α ≤ 0,6 (1P)

α ≤ 0,3 (0P)

Bewertung der Bauweise opaker WÜ Außenbauteile bzgl. Unterstützung Thermischer Behaglichkeit


0,15 < U ≤ 0,35 (1P)

U > 0,35 (-1P)

- Lage der Wärmedämmung außen (3P)

innen (-1P)

Bewertung der Bauweise opaker WÜ Bauteile (entspricht opakem Abschlussbauteil) bzgl. Optimierung Akustischer


Behaglichkeit

- (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB] abhängig vom Außenlärmpegel (vgl. Kap. 9.3.2) R’w ≥ (47 bis 54) (5P)

R’w < (48 bis 42) (-2P)


12.21 Transparentes wärmeübertragendes Bauteil


Bewertung

Transparente wärmeübertragende (WÜ) Außenbauteile

- Effizienz der Wärmedämmung

- Gesamtenergie-durchlassgrad

- bewertetes Schalldämmmaß

Bewertung der Bauweise transparenter WÜ Außenbauteile bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie, Unterstützung

Thermischer Behaglichkeit


1,0 < U ≤ 1,7 (2P)

U > 1,7 (0P)

- Gesamtenergiedurchlassgrad g┴ [-] g┴ > 0,7 (2P)

0,5 < g┴ ≤ 0,7 (1P)

g┴ ≤ 0,5 (0P)

Bewertung der Bauweise transparenter WÜ Bauteile (entspricht transparentem Abschlussbauteil) bzgl. Optimierung

Akustischer Behaglichkeit

- (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB] abhängig vom Außenlärmpegel (vgl. Kap. 9.3.2) R’w ≥ (36 bis 43) (5P)

R’w < (39 bis 33) (-2P)


12.22 Decke


Bewertung

- (bewertetes) Schalldämmmaß

- (bewerteter) Normtrittschallpegel

- Tragfähigkeit - Reflexionsgrad

Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB] R’w ≥ 55 (3P)

55 > R’w ≥ 47 (0P)

R’w < 47 (-1P)

- bewerteter Normtrittschallpegel L’n,w [dB] L’n,w ≤ 46 (2P)

L’n,w > 46 (-1P)

Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung

- Tragfähigkeit Nutzungsänderungen uneingeschränkt möglich (5P)

Nutzungsänderungen nur eingeschränkt möglich (-2P)

Bewertung der Bauweise von Decken bzgl. Tageslichtnutzung

- Reflexionsgrad ≥ 0,7 (5P)

< 0,7 (-2P)


12.23 Fußboden


Bewertung

Fußboden

- Reflexionsgrad - Rutschsicherheit - Ebenheit - Musterung - Widerstandsfähigkeit - Streumittelfestigkeit

Bewertung der Bauweise von Fußböden bzgl. Tageslichtnutzung

- Reflexionsgrad [-] Fußboden ≥ 0,2 (5P)

Fußboden < 0,2 (-2P)

Bewertung der Bauweise von Fußböden bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement

- Rutschsicherheit gegeben (3P)

Rutschsicherheit kein Planungsthema (-1P)

- Ebenheit alle Niveauunterschiede ≤ 4 mm (2P)

Niveauunterschiede > 4 mm vorhanden (-1P)

Bewertung der Bauweise von Fußböden bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Reflexionsgrad (Helligkeit) geringer Reflexionsgrad (2P)

hoher Reflexionsgrad (-1P)

- Musterung gemustert (1P)

unifarben (0P)


- Widerstandsfähigkeit (gegen Reinigungsmittel und -arten) gute Widerstandsfähigkeit (2P)

Widerstandsfähigkeit kein Planungsthema (-1P)

Bewertung der Bauweise von Fußböden (im Eingangsbereich) bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Streumittelfestigkeit streumittelfest (5P)

durch Streumittel zu schädigen (-2P)


12.24 Wand


Bewertung

Wand

- Reflexionsgrad - Griffspurempfindlichkeit - Sockelleiste - Dicke - Mobilität - bewertetes Schalldämmmaß

R’w

Bewertung der Bauweise von Wänden (Deckenbelägen) bzgl. Tageslichtnutzung

- Reflexionsgrad [-] Reflexionsgrad ≥ 0,5 (5P)

Reflexionsgrad Wandbelag < 0,5 (-2P)

Bewertung der Bauweise von Wänden bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Griffspurempfindlichkeit unempfindlich gegen Griffspuren (3P)

empfindlich gegen Griffspuren (-1P)

- Sockelleiste vorhanden (2P)


Bewertung der Bauweise von Wänden bzgl. Prozessunterstützung Flächenmanagement

- Dicke schlanke Konstruktion (5P)

dicke Konstruktion (0P)


Bewertung der Bauweise von Wänden bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung

- Mobilität hohe Anzahl mobiler Wände (5P)

wenige mobile Wände vorhanden (0P)

nur fixe Wände vorhanden (-2P)

Bewertung der Bauweise von (Innen-) Wänden bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- (bewertetes) Schalldämmmaß R’w [dB] ≥ 55 (5P)

< 47 (-2P)


12.25 Fenster


Bewertung

Fenster

- Brüstungshöhe - Sturz - Lichttransmissionsgrad - Rahmenanteil - Neigung - Verschattung - Fenstergriff - Verriegelung - Verglasungsart - Öffnungsmöglichkeit - Unterteilung - Breite der Fensterbank - Tragfähigkeit der

Fensterbank - Bauart - Sonnenschutzeinrichtung - elektrische Steuerung

Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Tageslichtnutzung

- Brüstungshöhe ca. 60-80 cm (1P)

< 60 cm (0P)

- Sturz kein Fenstersturz vorhanden (1P)

Fenstersturz vorhanden (0P)

- Lichttransmissionsgrad (LT) LT ≥ 90 % (1P)

60 % ≤ LT < 90 % (0P)

LT < 60 % (-1P)

- Rahmenanteil ≤ 20 % (1P)

> 20 % (0P)

- Neigung < 90° (1P)

90° (0P)

- Verschattung keine Verschattung (0P)

Verschattung vorhanden (-1P)


Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement

- Fenstergriff Versperrbarkeit versperrbar (1P)

nicht versperrbar (0P)

- Verriegelung Mehrfachverriegelung möglich (1P)

nur einfache Verriegelung vorgesehen (-1P)

- Verglasungsart einbruchhemmende Verglasung (2P)

Verglasung nicht einbruchhemmend (-1P)

- elektrische Steuerung zentrales elektrisches Schließen möglich (1P)

zentrales elektrisches Schließen nicht möglich (0P)

Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Öffnungsmöglichkeit zu öffnen (2P)

nicht zu öffnen (-2P)

- Unterteilung nicht bzw. wenig unterteilt (1P)

stark unterteilt (0P)

- Fensterbankbauart Breite < 20 cm und Tragfähigkeit ≥ 90 kg (1P)

Breite ≥ 20 cm oder Tragfähigkeit < 90 kg (0P)

- Bauart Einscheiben-Bauart (1P)

Mehrscheiben-Bauart (0P)


Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Thermischer Behaglichkeit

- Sonnenschutzeinrichtung vorhanden (3P)


- Neigung > 60° (1P)

≤ 60° (0P)

- elektrische Steuerung vorhanden (1P)


Bewertung der Bauweise von Fenstern bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie, Prozessunterstützung Betrieb und

Instandhaltung




12.26 Dach


Bewertung

Dach

- Neigung - Dachdeckung

(Materialgruppe) - Begrünung - Dachüberstand - Selbstreinigungsfähigkeit

der Dachdeckung

Bewertung der Bauweise von Dächern bzgl. Regenwassernutzung

- Neigung [°], Materialgruppe 15 ≤ Neigung ≥ 40 und Materialgruppe 1 (5P)

Neigung > 40 und Materialgruppe 1 (3P)

15 ≤ Neigung ≥ 40 und Materialgruppe 2 (0P)

Neigung > 40 und Materialgruppe 2 oder Neigung < 15 (-2P)

Bewertung der Bauweise von Dächern bzgl. Nutzung der Bauwerksbegrünung

- Begrünung vorhanden (5P)


Bewertung der Bauweise von Dächern bzgl. Prozessunterstützung Betrieb und Instandhaltung

- Dachüberstand [cm] ausreichend groß (3P)

kein Dachüberstand vorhanden (-1P)

- Selbstreinigungsfähigkeit der Dachdeckung vorhanden (2P)

keine Selbstreinigungsfähigkeit (-1P)


12.27 Treppe


Bewertung

Treppe

- Form - Steigungsverhältnis - Geländer-

Oberflächenstruktur - Geländer-Helligkeit - Geländer-

Griffspurempfindlichkeit - Geländerbefestigung - seitlicher Wasserschutz - Konstruktion - bewerteter

Normtrittschallpegel - Abmessungen

Bewertung der Bauweise von Treppen bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement

- Form gerade (2P)

im großen Radius gewendelt (1P)

im kleinen Radius gewendelt (0P)

ungleichmäßig gekrümmt (-1P)

- Steigungsverhältnis gleichmäßig (3P)

ungleichmäßig (-1P)

Bewertung der Bauweise von Treppen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Geländer-Oberflächenstruktur glatte Struktur (1P)

offenporige, raue Oberfläche (-1P)

- Geländer-Helligkeit mäßig hell (1P)

sehr hell (0P)

- Geländer-Griffspurempfindlichkeit unempfindlich gegen Griffspuren (0P)

stark empfindlich gegen Griffspuren (-1P)


- Geländerbefestigung frei „schwebende“ Befestigung (1P)

aufstehende Geländerstützen (0P)

- seitlicher Wasserschutz vorhanden (1P)


- Konstruktion geschlossene Konstruktion (1P)

offene Konstruktion (0P)

Bewertung der Bauweise von Treppen bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- bewerteter Normtrittschallpegel L’n,w [dB] ≤ 46 (5P)

> 46 (-2P)

Bewertung der Bauweise von Treppen bzgl. Prozessunterstützung Umzug

- Abmessungen ausreichend zum Transport von sperrigem Umzugsgut (5P)



12.28 Tür


Bewertung

Tür

- Abmessungen - Schließzylinder - Beschläge - Türblatt - Verglasung - Helligkeit - Griffspurempfindlichkeit - Grad der Verglasung - Widerstandsfähigkeit gegen

Reinigungsmittel und -arten - elektrische Steuerung

Bewertung der Bauweise von (sicherheitsrelevanten) Türen bzgl. Prozessunterstützung Sicherheitsmanagement

- Schließzylinder Sicherheitsschließzylinder vorhanden (2P)

keine Sicherheitsschließzylinder vorhanden (-1P)

- Beschläge Sicherheitsbeschläge vorhanden (1P)

keine Sicherheitsbeschläge vorhanden (0P)

- Türblatt und Verglasung einbruchhemmend (1P)

nicht einbruchhemmend (-1P)



Bewertung der Bauweise von Türen bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Helligkeit mäßig hell (2P)

sehr hell (-1P)

- Griffspurempfindlichkeit unempfindlich gegen Griffspuren (1P)


stark empfindlich gegen Griffspuren (-1P)

- Grad der Verglasung keine Verglasung (1P)

Verglasung vorhanden (0P)

- Widerstandsfähigkeit gegen Reinigungsmittel und -arten gute Widerstandsfähigkeit (1P)

Widerstandsfähigkeit gegen Reinigung kein Planungsthema (0P)

Bewertung der Bauweise von Türen bzgl. Prozessunterstützung Umzug

- Abmessungen ausreichend zum Transport von sperrigem Umzugsgut (5P)


12 Planun

12.29 Fassade

Fassa

- Hellig- Neig- Selbstreinigu- Begrü

gsbewertung 337


Bewertung

de

keit ung

ngsfähigkeit nung

Bewertung der Bauweise von Fassaden bzgl. Prozessunterstützung Reinigung

- Helligkeit mäßig hell (3P)

sehr hell (-1P)

- Neigung 90° (0P)

< 90° (-1P)

- Selbstreinigungsfähigkeit selbstreinigend (2P)

keine selbstreinigenden Eigenschaften (0P)

Bewertung der Bauweise von Dächern bzgl. Nutzung der Bauwerksbegrünung

- Begrünung vorhanden (5P)


338

12.30 Stütze

Stütz

- Abmessu- Lage


Bewertung

e

ngen

Bewertung der Bauweise von Stützen bzgl. Prozessunterstützung Flächenmanagement, Prozessunterstützung Umbau/

Nutzungsänderung

- Querschnittsfläche keine raumseitigen Stützen vorhanden (5P)

raumseitige Stützen vorhanden (0P)

- Lage in Fassade integriert (0P)

mit Anbindung an eine Wand (-1P)

freistehend im Raum (-2P)


12 Planun

12.31

Rohr- / Installationsleitung

- Läng- Wä-

- Fließge- Kapazität - Lage - Zugän

gsbewertung 339

Rohr- und Installationsleitung


Bewertung

e rmedämmung

Dämmung gegen das Bauwerk

schwindigkeit

glichkeit

Bewertung der Rohr-/ Installationsleitung bzgl. Ressourcenschonung Primärenergie

- Länge minimiert (2P)

Minimierung der Leitungslänge kein Planungsthema (-1P)

- Wärmedämmung vorhanden (3P)

keine Wärmedämmung vorhanden (-1P)

Bewertung der Rohr-/ Installationsleitung bzgl. Optimierung Akustischer Behaglichkeit

- Länge minimiert (2P)

Minimierung der Leitungslänge kein Planungsthema (-1P)

- Dämmung gegenüber dem Bauwerk ausreichend vorhanden (2P)


- Fließgeschwindigkeit (in Rohrleitungen) ≤ 2 m/s (1P)

> 2 m/s (0P)

340

Bewertung der Rohr-/ Installationsleitung bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung

- Kapazität ausreichend bei Nutzungsänderung (3P)

nur für aktuellen Bedarf bemessen (-1P)

- Lage in fixen Wänden (2P)

in mobilen Wänden (-1P)


12 Planun

12.32 Installationsschacht

Installation

- Kapazität - Lage

gsbewertung 341


Bewertung

sschacht

Bewertung der Installationsschächte bzgl. Prozessunterstützung Umbau/ Nutzungsänderung

- Kapazität ausreichend bei Nutzungsänderung (3P)

nur für aktuellen Bedarf bemessen (-1P)

- Lage im Bedarfsschwerpunkt (2P)

außerhalb des Bedarfsschwerpunktes (-1P)

342 13 Zusammenfassung und Ausblick

13 Zusammenfassung und Ausblick

Gegenstand der vorliegenden Arbeit ist die Integration der strategischen

Managementaufgabe Facility Management in die Bauplanungsphase von

allgemeinen Büro- und Verwaltungsbauten. Das Ziel der Untersuchung ist die

Möglichkeit der Erstellung einer Bauplanungs-Variante, die hinsichtlich ihrer späteren

Nutzung optimiert ist.

In Kapitel 1 werden nach einer kurzen Einführung zunächst die Motivation zur

vorliegenden Arbeit und ihre Zielsetzung erläutert.

Die Grundlagen des Facility Management sind Thema in Kapitel 2. Es wird eine

Beleuchtung der vielfältigen Disziplinen, Aufgaben und Bedeutungen des Facility

Management vorgenommen und die Anwendbarkeit der klassischen Sicht auf Facility

Management zur Integration von Facility Management in die Bauplanungsphase

bewertet. Hier hat sich gezeigt, dass diese Integrationsaufgabe mit der klassischen

Sicht des Facility Management nur teilweise vorgenommen werden kann. Die

ganzheitliche Betrachtung von Facility Management über den gesamten

Lebenszyklus des Gebäudes unter Berücksichtigung auch nicht monetärer Ziele

macht eine neue Definition von Facility Management notwendig. Basis der weiteren

Untersuchung sind die in diesem Kapitel entwickelten Übergeordneten Ziele des

Facility Management, die über die klassische Sicht hinausgehen.

Kapitel 3 betrachtet die Grundlagen der Bauplanung sowie die Ebenen, Beteiligten,

Phasen und Methoden der Bauplanung und beleuchtet ihre Bedeutung für den

Einsatz von Facility Management schon in der Bauplanungsphase. Hier hat sich

gezeigt, dass zur Befriedigung der Übergeordneten Ziele des Facility Management,

Facility Management schon in der frühen Phase der Rahmen- und Nutzungsplanung

und auf der funktional organisatorischen Bauplanungsebene integriert werden muss

und die Interessen aller an Bau und Nutzung beteiligten integrieren sollte.

Die Erläuterung zur Entstehung von Planungsobjekten entlang des

Bauplanungsprozesses und die Auswahl eines Verfahrens zur Bewertung von

Bauplanungsalternativen beschließen das Kapitel.

Mit den Kosten der Bauwerkserstellung und Bauwerksnutzung befasst sich Kapitel 4

als letztes Grundlagenkapitel. Hier zeigt sich, dass zur Bewertung der

Vorteilhaftigkeit einer Planungsvariante die reine Kostenbetrachtung nicht ausreicht.

13 Zusammenfassung und Ausblick 343

Die Vorgehensweise bei der Integration von Facility Management in den

Bauplanungsprozess ist Thema des Kapitels 5 dieser Arbeit.

Dazu werden in einem ersten Schritt planungsabhängige Kosten und Leistungen des

Facility Management identifiziert. Durch eine Analyse der Planungsabhängigkeiten

der erweiterten Ziele des Facility Management wird aufgezeigt, wie in den

nachfolgenden Kapiteln relevante Planungsobjekte identifiziert werden und zu

Bewirtschaftungsobjekten transformiert werden. Durch die Variation von

Planungsentscheidungen zu Bewirtschaftungsobjekten werden Bewirtschaftungs-

prozesse, Ressourceneinsätze, Belastungen für Mensch und Umwelt und

Umgebungsressourcen der Nutzungsphase beeinflusst.

Zur Vermeidung von Redundanzen und zur möglichen Integration des Modells in ein

Computerprogramm wurde ein Objektmodell entwickelt. Es zeigt die Beziehungen

und Hierarchien unter den Bewirtschaftungsobjekten auf.

In Kapitel 6 wurde die Planungsabhängigkeit von Ressourceneinsätzen untersucht.

Dabei konnte gezeigt werden, dass sich der Einsatz der Ressourcen Primärenergie,

Strom und Trinkwasser maßgeblich schon in der Planungsphase von Objekten mit

dem Ziel der Minimierung ihres Einsatzes beeinflussen lässt.

Auch Bewirtschaftungsprozesse in der Nutzungsphase lassen sich bezüglich ihrer

Kosten oder Effektivität schon in der Planungsphase von Objekten beeinflussen.

Dazu wurden zu den in Kapitel 5 identifizierten relevanten Leistungen des Facility

Management in Kapitel 7 Bewirtschaftungsobjekte erarbeitet. Als maßgeblich zu

beeinflussenden Leistungen wurden hier Dienste in Außenanlagen, Prozesse im

Energiemanagement, Abfall-Entsorgungsprozesse, Reinigungsprozesse, Betrieb und

Instandhaltung, Prozesse im Sicherheitsdienst, Prozesse des Umzugsmanagements,

Prozesse bei Umbau und Nutzungsänderung und Prozesse im Flächenmanagement

identifiziert.

Kapitel 8 befasst sich mit der Möglichkeit zur Beeinflussung der Minimierung von

Belastungen für Mensch und Umwelt schon in der Planungsphase von Objekten.

Hier konnte gezeigt werden, dass sich sowohl der Abfallanfall als auch die anfallende

Abwassermenge maßgeblich beeinflussen lassen.

Die Erweiterung der Ziele des Facility Management schließt als Thema in Kapitel 9

zusätzlich die Optimierung von Umgebungsressourcen ein. Hier wurde erkannt, dass

344 13 Zusammenfassung und Ausblick

sich vor allem die Parameter Thermische Behaglichkeit, Akustische Behaglichkeit

und Raumluftqualität in der Bauplanungsphase beeinflussen lassen.

Als anzustrebende Querschnittsziele behandelt Kapitel 10 die optimale

Tageslichtnutzung, Freie Lüftung, Bauwerksbegrünung und Regenwassernutzung.

Auch zu diesen Themen wurden Bewirtschaftungsobjekte erarbeitet.

Die Ergebnisse der vorliegenden Arbeit enthalten Kapitel 11 und Kapitel 12. In

Kapitel 11 wurde eine Abhängigkeitsmatrix erstellt, anhand derer Auswirkungen von

Planungsentscheidungen auf die erweiterten Ziele des Facility Management

aufgezeigt werden. Hier wurde zur Bewahrung der Übersichtlichkeit bewusst eine

wertungsfreie Darstellung gewählt. Die Abhängigkeitsmatrix soll bei

Planungsentscheidungen einen „Blick über den Tellerrand hinaus“ liefern und den

Entscheidungsträger für andere Disziplinen sensibilisieren.

Die Planungsbewertung ist Thema des Kapitels 12. Hier wurden

Planungsentscheidungen hinsichtlich ihres Zielerfüllungsgrades gewichtet. Die

Planungsbewertung kann verschiedene Alternativen untereinander vergleichbar

machen und als Ergebnis dieser Arbeit die Variante mit dem größten Nutzwert

identifizieren.

Eine sinnvolle Weiterentwicklung der vorgestellten Planungsbewertung stellt z.B. die

Umsetzung zu einem EDV-gestützten Bewertungstool dar. Das Objektmodell kann

dazu in modifizierter Form als Modell im Sinne der Objektorientierten

Programmierung dienen. Ebenso ist eine Kopplung des Bewertungstools mit einem

System zur Berechnung der Baunutzungskosten als sinnvoll anzusehen. Die

parallele Wirtschaftlichkeitsberechnung einzelner Planungsentscheidungen

kombiniert mit dem nicht monetären Bewertungsverfahren dieser Arbeit könnte als

leistungsfähiges und umfassendes Tool zur Integration von Facility Management in

die Bauplanungsphase dienen.

Zur vereinfachten automatisierten Planungsbewertung wurde das auf Microsoft Excel

basierte Tool „PlanOpt“ entwickelt. „PlanOpt“ ermöglicht es durch die Vergabe von

Punkten zu Planungsentscheidungen zwei Bauplanungsalternativen hinsichtlich ihrer

Vorteilhaftigkeit bezüglich des Facility Management zu bewerten.

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für Massivbau Technische Universität Darmstadt, Heft 8, 2004

Lebenslauf

14.01.1969 geboren in Neunkirchen (Saar)

1975 - 1979 Grundschule Wiebelskirchen

1979 - 1988 Gymnasium am Krebsberg Neunkirchen (Saar)

1988 - 1990 Ausbildung zur Bauzeichnerin - Architekturbüro

Krajewsky Neunkirchen (Saar)

1990 - 1991 Beschäftigung als Bauzeichnerin

1991 - 1994 Grundstudium Bauingenieurwesen -

TU Kaiserslautern

1994 - 1998 Hauptstudium Bauingenieurwesen - RWTH Aachen

1994 - 1998 Hilfswissenschaftlerin am Lehrstuhl für Mechanik

und Baukonstruktionen - RWTH Aachen

1998 - 2005 Wissenschaftliche Mitarbeiterin im Fachgebiet EDV-

gestütztes Entwerfen, Berechnen und Konstruieren

(Bauinformatik) - TU Kaiserslautern

2005 - 2009 Statikerin Strukturkonstruktion im Bereich Luft- und

Raumfahrt - AIRBUS Deutschland GmbH/Hamburg

seit 2009 Wissenschaftliche Mitarbeiterin am Institut für

Verbundwerkstoffe – Kaiserslautern

VON DER BAUPLANUNG ZUR ......VI Inhaltsverzeichnis 4.2.2 Arten der Kostenermittlung nach DIN...

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