Samstag, 17. September 2016 3

Kanton SG�TG�SH�AR�AI

Verkauf Wohneigentum

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140Neuvermietungen und bestehende MietverhältnissePreise für Mietwohnungen Schweiz

QUELLE: WÜEST & PARTNER, BFS NZZ-Infografik/efl.

Neuvermietungen (Angebotspreise)Bestand (BfS-Mietpreisindex)

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Transaktionspreise, indexiertPreise für Einfamilienhäuser

QUELLE: WÜEST & PARTNER NZZ-Infografik/efl.

Preisklasse:tiefmittelgehoben

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Aus der Branche

Plattformen für Gebautesund für neue Ideen

dst. ! Architektur schafft Räume imRealen – heute passiert dies meist mit-hilfe digitaler Werkzeuge. Mit «Trans-fer» ist diese Woche in illustrem Kreis inZürich eine digitale Zeitschrift an denStart gegangen, die ihren Anspruch imUntertitel kundtut: Global ArchitecturePlatform. Vermittelt werden sollen dar-auf architektonisches Wissen und zeit-genössische Ideen und Praktiken. Zielder Initianten – der aus dem ETH-Um-feld stammenden Josep Lluı́s Mateo,Agustı́ Obiol, Ramias Steinemann,Anna Hotz Semadeni und Isabel Con-cheiro – ist es, die «globale Kultur derArchitektur voranzubringen».www.transfer-arch.com.

Verstärkung kommt in das Managementdes auf Immobilien-Investments speziali-sierten Unternehmens Acron. MichaelTeperski hat die Bereiche Geschäftsent-wicklung und Kundenpflege übernom-men. Paul Soblik trägt die Verantwortungfür den Anlageschwerpunkt Hospitality.Die beiden Neuen, die an CEO Kai Ben-der berichten, kommen aus der Finanz-branche: Der 49-jährige Teperski war zu-vor unter anderem bei der Bank Vontobelim Sold, Soblik (35) bei der Credit Suisse.

Wie viel und welchen Wohnraumbraucht es für die Schweiz? Nachdemdie jüngste Leerwohnungsziffer (amStichtag 1. Juni) mit 45 000 Mietwoh-nungen und mehr als 6500 Einfamilien-häusern einen 15-Jahre-Höchststand er-reicht hat, müssen einige Investoren undBauherren über die Bücher: Zwei An-lässe befassen sich in den nächstenTagen näher mit dem Thema. Nach Bernladen die Wohnbaugenossenschaftenzum 2. Regionalforum des gemeinnützi-gen Wohnungsbaus, das sich am kom-menden Freitag, 23. 9., den «Städten imWandel» widmet und mehrere Exkur-sionen anbietet. Am 29. 9. lädt dieSparte Modernisation und Entwicklungdes Baukonzerns Implenia zur Präsen-tation einer Studie «Zukunft des Miet-wohnungsbaus: Märkte, Zielgruppenund Produkte», die mit Unterstützungder Hochschule Luzern entstanden ist.

Während in der Schweiz die Förderungdes Erwerbs von Wohneigentum mitdem Einsatz von Pensionskassengelderneingeschränkt werden soll, geht Liech-tenstein den umgekehrten Weg. DerLandtag in Vaduz hat kürzlich ein vonmehreren Parteien eingereichtes Postu-lat ohne Gegenstimme überwiesen, dasdiese Möglichkeit eröffnen soll. DieRegierung will nun aber erst die Vor-und Nachteile des Vorbezugs prüfen.

Die Gastronomie in der Schweiz hat esderzeit nicht leicht. Etliche Restaurantssind zur Übernahme ausgeschrieben.Von diesem Kuchen will sich RebaImmobilien ein Stück abschneiden. DerHotel- und Immobilienmakler aus Sus-ten bei Leuk im Kanton Wallis vermit-telt neu auch Gaststätten.

12 Fragen an Andreas F. Vögeli, AFIAA und Niederer Kraft & Frey

«Die Schönheit eines Standortsliegt im Auge des Betrachters»NZZ Domizil: Welches war das erste Bundesrat noch im Jahre 2007 ab-

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Immobilienobjekt, mit dem Sie beruf-lich zu tun hatten?Andreas F. Vögeli: Eines der erstenwar der Verkauf einer Wohnimmobi-lie. Interessant.

Heute stehen Sie als Präsident einer An-lagestiftung vor, die in aller Welt Liegen-schaften erwirbt. Was fasziniert Sie andieser Arbeit?Die AFIAA kauft nicht in aller Welt,sondern fokussiert sich auf Nordame-rika, Europa und Asien/Ozeanien underwirbt sowie hält kommerzielle Lie-genschaften im Bereich «Core/Core+». Mich fasziniert die Möglich-keit, gestaltend die Zukunft derAFIAA mitzuprägen und sie zu einemwichtigen Investitionsgefäss derSchweizer Pensionskassen zu machen.

Immobilien gehören bei Pensionskassenseit je zu den bevorzugten Anlagekate-gorien. Weshalb ist der Portfolioanteilvon Auslandsimmobilien so tief?Immobilienanlagen sind derzeit eineder wenigen attraktiven Anlageklas-sen. Der Auslandanteil ist so tief, weilder Schweizer Immobilienmarkt inden letzten über 15 Jahren durch Stabi-lität geglänzt hat. Für die Investitionim Ausland spricht unter anderem diegrössere Liquidität der Märkte und da-mit die Verfügbarkeit von geeignetenObjekten. Einige Pensionskassen ha-ben erkannt, dass Produkte wie jeneder AFIAA einen positiven Beitragzur Diversifikation ihrer sonstigen Im-mobilienanlagen darstellen. Wichtigsind ihnen dabei die Schweizer Rechts-form der Anlagestiftung und die Kon-trolle im Inland.

Negativzinsen und Renditevorgabentreiben Vorsorgeeinrichtungen in dieEnge. Auslandsimmobilien könntenhelfen, die Performance zu verbessern.Wo liegen die Chancen, welche Risikensind dabei zu beachten?Auslandsimmobilien helfen derzeitnur vereinzelt, die Performance zu ver-bessern. Insgesamt sinken die Netto-anfangsrenditen weltweit. Wichtigerist, dass Auslandsimmobilien ein Port-folio gut diversifizieren können, auchweil sie mehrere Immobilienzyklen ab-bilden. Unser Portfolio ist über einenZeitraum von 12 Jahren gewachsenund birgt somit weniger Risiken als dieneuen Produkte, die oft in kurzer Fristin einem teuren Markt gekauft wurdenoder neu werden. Die Risiken sind jenach Region, Land und Makrolageunterschiedlich. Wichtig ist, dass mansich auf einige wenige Regionen kon-zentriert und die Fundamentaldaten inden Märkten beachtet.

Das Investitionsprofil der AFIAA listetdie schönsten Städte rund um die Welt

auf. Wie machen Sie sich von möglichenAnlageobjekten ein Bild?Die Schönheit eines Standorts liegt be-kanntlich im Auge des Betrachters.Zum Glück bestimmt sie nicht unserAnlageprofil. Es sind vielmehr diepositive Entwicklung einer Stadt, dieDemografie und die intakte wirt-schaftliche Basis. Aufgrund meinergrossen Erfahrung mit Immobilienkann ich mir ein eigenes, gutes Bildvon geplanten Akquisitionen machenund trage meine Meinung dann in denStiftungsrat.

Der Fokus liegt auf Büros und Verkaufs-flächen in Stadtzentren. Weshalb lässtdie AFIAA die Finger von den hierzu-lande oft favorisierten Wohnliegenschaf-ten?Die Anlagestrategie der AFIAA ent-hält in der Tat nur gewerblich genutzteImmobilien. Die Mietrechte sind einGrund, warum so gut wie keine inter-nationalen Produkte existieren, diegrenzüberschreitend in den SektorWohnen investieren. Darüber hinaussind die Pensionskassen in der Schweizüberwiegend im Sektor Wohnen inves-tiert, so dass neben den internationa-len Komponenten auch die Sektorenzur Diversifikation beitragen.

In der Schweiz trägt der Immobilien-markt ein zunehmend enges Regulie-rungskorsett. Welche Regeln und Ge-setze halten Sie für überflüssig?Es liegt nicht an mir, einzelne Regelnund Gesetze als überflüssig zu be-zeichnen. Problematisch finde ichaber ganz generell Gesetze, welcheInvestitionen in Immobilien aufgrundgerade aktueller politischer, meistprotektionistischer Tendenzen ein-schränken oder behindern und damitnicht zur Planbarkeit beitragen. Den-ken Sie dabei etwa an das Hin undHer bei der Lex Koller, welche der

schaffen wollte und im heutigen Um-feld verschärfen will, oder an das Ge-setz über den Abriss, die Umwand-lung und die Renovation von Woh-nungen (LDTR) des Kantons Genf,das 20 Jahre in Kraft war, ehe eineLockerung möglich war.

Viele Vorgaben sind für Nichtjuristenschwer zu verstehen, obwohl sie vieleMenschen betreffen. Müssen Anwältewie Sie Übersetzungsarbeit leisten?Anwälte tun gut daran, wenn sie inihrem Fachbereich den juristischenLaien die rechtlichen Vorgaben praxis-nah erläutern. In der Schweiz ist dasParlament in der letzten Zeit, zumin-dest was die Erlasse anbetrifft, sehrfleissig. Alleine am 1. Januar 2016 sindrund 400 geänderte oder neue Erlassein Kraft getreten. Da der Immobilien-bereich nicht nur Investoren betrifft,sondern die gesamte Bevölkerung,halte ich es für wichtig, dass Mieter,aber auch Eigentümer die rechtlichenRahmenbedingungen verstehen.

Die Rede von der Immobilienblase istwieder verstummt. Gekauft wird den-noch unverändert viel. Welche Gefahrengehen von einem überhitzten Markt aus?Mit Ausnahme einiger weniger «Hot-spots» gehe ich in der Schweiz derzeitnicht von einem überhitzten Marktaus. Eine Gefahr könnte von neuenund unerfahrenen Investoren ausge-hen, die von den historisch tiefen Zin-sen angelockt werden, Immobilien zuerwerben.

Was macht ein gutes Wohnhaus aus?Ein architektonisch und baulich gutesWohnhaus hebt sich aus meiner Sichtvon der Masse dahingehend ab, dasses eine spezielle Atmosphäre schafft,welche dann eine Gruppe von Be-wohnern anzieht, die, angesprochenvon diesem guten Wohnhaus, eineGemeinschaft bilden. Dabei spielenauch die Aussenräume eine wichtigeRolle.

Die Gesellschaft wird älter und mobiler:Verändern sich die Wohnbedürfnisse?Nein, aber uns steht mehr Technik zurVerfügung. Ob wir mit dieser aber dieNähe und die Geborgenheit bei derBetreuung älterer Menschen ersetzenkönnen, möchte ich offenlassen.

Womit befassen Sie sich, wenn es nichtum Immobilien geht?Ich habe das grosse Glück, dass ichmeine Passion zum Beruf machenkonnte, und daher beschäftige ich michauch in meiner Freizeit oft mit Archi-tektur und Lebensräumen. Die Fami-lie, der Sport und die Bergwelt dürfenaber auch nicht zu kurz kommen.

Interview: David Strohm

Zur PersonAndreas F. Vögeli (48) istPräsident des Stiftungs-rates der AnlagestiftungAFIAA und Partner derAnwaltskanzlei NiedererKraft & Frey. Er hat an derUniversität Freiburg stu-diert, hält einen MAS inReal Estate des Curem und

ist unter anderem Mitglied der Kammer der Fach-anwälte SAV für Bau- und Immobilienrecht, derRoyal Institution of Chartered Surveyors, des UrbanLand Institute und des Swiss Real Estate ThinkThank. Er wirkt zudem als Dozent und Experte.Die Geschäftsführung der 2004 gegründeten An-lagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland(AFIAA) liegt bei der Avadis-Gruppe. Die AFIAA wirdgetragen von 44 Pensionskassen. Zum Portfolio imWert von rund 1,4 Mrd. Fr. gehören 28 Direktanla-gen. (dst.)

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