BaurechtsmodelleVor- und Nachteile

Felix LeuppiLeiter Immobilien

Christoph Merian Stiftung, Basel

«Es gibt keinen Grund, warum irgend jemand einen Computer in seinem Haus wollen würde.»

Ken Olson Präsident

Digital Equipment Corp. 1977

Ben Bernanke,US-Notenbankchef

28. Februar 2008

"Einige kleinere US-Banken werden die aktuelle Finanzkrise nicht überleben. Bei den großen, international agierenden Instituten wird es aber wohl keine ernsthaften Probleme geben."

BaurechteGebäude-Eigentümerin(Baurechtsnehmerin)

Grund-Eigentümerin(Baurechtsgeberin)

Baurechte

• sind auf lange Frist ausgelegt

• überleben in den meisten Fällen die ursprünglichen Vertragspartner

Wirtshaftlich relevante Elemente

• Dauer

• Heimfall

• Zins

• Grundpfandrecht

Fall ARestlaufzeit des Baurechts 20 Jahre

Wert des Gebäudes CHF 10 Mio.

Heimfallentschädigung CHF 0

Das Gebäude muss in 20 Jahren auf CHF 0 abgeschrieben werden

Entsprechend ist das Fremdkapital auf diese Zeit zu amortisieren.

Fall BRestlaufzeit des Baurechts 20 Jahre

Wert des Gebäudes CHF 10 Mio.

Heimfallentschädigung Verkehrswert

Das Gebäude muss auf die zu erwartende Restlebensdauer abgeschrieben werden

Entsprechend kann die Amortisation des Fremdkapitals auf die zu erwartende Lebensdauer ausgerichtet werden.

Entwicklung des Baurechszinses

Verzinsung des jeweiligen Bodenwerts

Koppelung des Baurechtszinses an die Teuerung

Entwicklung des Baurechtszinses im Verhältnis des Ertragspotentials der Liegenschaft

Dreispitz

Grundstück: 500'000m2Bauberechtigte: 105Heimfall: 2053

Gebäude BGF:Ist: 425'000m2

2040: 800'000m2

Wert der Gebäude

Total Bauten BGF 800'000 m2

Durchschnittlicher Wert CHF 2'500/m2

Total Wert aller Bauten CHF 2'000'000'000

Anpassung des Bauechtszinses

Anpassung an die Veränderung des Bodenwerts

Anpassung an Teuerung

Anpassung an das Ertragspotential der Liegenschaft

Verzinsung Bodenwert

Bodenwert Verzinsung

periodische Anpassung laufend entsprechend den Veränderungen der Hypothekarzinse

periodische Anpassung periodisch abgestützt auf den jeweiligen Stand des Hypothekarzinssatzes

Index

National Regional

Boden

Mieten

Konsumentenpreise

Partnerschaftsmodell

Der Grundbesitzer soll in der Rolle des Baurechtsgebers für seinen Boden denselben Ertrag erwirtschaften, wie er ihn auch als gleichzeitiger Bauherr auf der Komponente Boden erzielen würde.

Der Bauherr soll für seine Baute denselben Ertrag erwirtschaften, wie er ihn auch als gleichzeitiger Besitzer des Bodens erzielen würde.

Partnerschaftsmodell

BodenwertCHF 2 Mio.

Substanzwert der BauteCHF 8 Mio.

BruttoertragCHF 700‘000

KostenCHF 200‘000

NettoertragCHF 500‘000

An Grundeigentümer20% = CHF 100‘000

Berechnungsformel

ABWBRZ = NE x

ABW + GKB

BRZ = BaurechtszinsNE = jährlicher NettoertragABW = absoluter BodenwertGKB = Gestehungskosten der Baute

Partnerschaftsmodell funktioniert

optimale Ausnutzung des Grundstücks

Mietobjekt

Standardprodukt

Berechnung des BaurechtszinsesAnnahme 1: Parzellengrösse 1'000 m2

Absoluter Bodenwert CHF 1'000/m2

Total CHF 1'000'000

Gestehungskosten der Baute Total CHF 4'000'000

Mietzinseinnahmen CHF 300'000

Liegenschaftsbetriebskosten CHF 75'000

Baurechtszins CHF 45'000

Der Baurechtszins entspricht 15% der MietzinseinnahmenDas Grundstück wird mit 4,5% verzinst

Annahme 2: Parzellengrösse 2'000 m2

Absoluter Bodenwert CHF 2'000'000

Baurechtszins CHF 75'000

Der Baurechtszins entspricht 25% der MietzinseinnahmenDas Grundstück wird mit 3,75% verzinst

"Wer Baurechte vergibt, darf sich nicht wundern, wenn auf seinem Grundstück gebaut wird."

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit