Ergebnisse Investorenumfrage 2015 Investitionsstrategien institutioneller Investoren am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

1. Fragestellung und Profil der Befragten

2. Finanzierungsumfeld

3. Mieten und Kaufpreise

4. Investitionsstrategie

5. Zusammenfassung

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Methodik

Aufbau und Methodik der Befragung

• Ausgangslage: Das Niedrigzinsumfeld treibt immer mehr institutionelle Investoren in die deutschen Wohn-

immobilienmärkte. Dabei stehen vor allem die Metropolen im Fokus – mit Folgen: Die Preise bzw. die

Multiplikatoren von Grundstücken, Bestands- und Neubauimmobilien sind in den vergangenen Monaten

aufgrund der hohen Nachfrage extrem gestiegen.

• Fragestellungen: Wie wirken sich diese Entwicklungen auf die Investitionstätigkeiten bei institutionellen

Investoren aus? (Fragen zu Investitionstätigkeit, Volumen, regionaler Verteilung, Renditevorgaben,

Mietpreisbremse, Nutzungsarten und Exit-Strategien)

• Form der Umfrage: Online-Befragung

• Zeitraum: 31. Juli 2015 – 31. August 2015

• Anzahl der Fragen: 19

• Anzahl der verschickten Fragebögen: 6.300

• Anzahl der Teilnehmer: 214

• Rücklauf in %: 3,4

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Profil der Befragten

Zu welcher institutionellen Investorengattung gehört das Unternehmen, das Sie vertreten?

• Mit 25 % gehören die meisten befragten Investoren zu deutschen Family Offices und Stiftungen.

• 19 % gehören zu der Gruppe der Institutionellen Anleger.

• 7 % sind Depot-A-Manager von deutschen Banken und Sparkassen.

4

N = 123

Umfrage erreicht Institutionelle Anleger, Semiprofessionelle Anleger und Depot-A-Manager

Profil der Befragten

Wie hoch ist der Anteil folgender Nutzungsarten am gesamten Immobilienportfolio Ihres Unternehmens?

• Mit ca. 40 % dominieren Wohnimmobilien die

Portfolios der Investoren.

• Zweithöchster Anteil mit knapp 30 % entfällt auf

Büroimmobilien.

• Hotel- und Logistikimmobilien erreichen einen Anteil

von 4 % bzw. 5 % am durchschnittlichen

Immobilienportfolio.

5

N = 160

Wohnimmobilien ist die beliebteste Assetklasse am deutschen Markt für

Immobilieninvestments

Profil der Befragten

Wir investieren hauptsächlich in …

• Knapp 50 % der Befragten investieren

hauptsächlich in Einzelobjekte.

• Mit 22 % stellen Investitionen ausschließlich in

Portfolios die Minderheit dar.

6

N = 110

Ein Großteil der Anleger investiert aktuell in Einzelobjekten auf dem Wohnimmobilienmarkt

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

1. Fragestellung und Profil der Befragten

2. Finanzierungsumfeld

3. Mieten und Kaufpreise

4. Investitionsstrategie

5. Zusammenfassung

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Finanzierungsumfeld

Welchen Einfluss hat die aktuelle Zinslandschaft (Niedrigzins) auf Ihre Investitionsentscheidung?

• Für knapp 40 % der Befragten hat das aktuelle niedrige Zinsniveau keinen Einfluss auf ihre

Investitionsentscheidungen.

• 10 % der Investoren sind bereit, aufgrund der günstigen Zinslandschaft höhere Risiken einzugehen.

• Knapp ein Fünftel wendet sich neuen Assetklassen zu.

8

N = 117

Zinsniveau ist aktuell keine wesentliche Grundlage für Investitionsentscheidungen

Finanzierungsumfeld

Bis zu welcher LTV-Höhe (Loan-to-Value) finanzieren Sie die Wohnimmobilieninvestitionen?

• Mit einem LTV zwischen 41 % und 60 % finanzieren

rund 40 % der Befragten die Wohnimmobilien.

• Leicht weniger als 40 % der Befragten finanzieren

Wohnimmobilien über einen Bankkredit in der Höhe von

61 % bis 80 % des Wertes des finanzierten Objekts.

• Nur 2 % der Befragten finanzieren ihre Investitionen mit

einem LTV von über 100 % (ohne Eigenkapital).

9

N = 66

Wohnimmobilieninvestoren halten eine eher sichere Balance zwischen

Eigenkapitalfinanzierung und Bankdarlehen

Finanzierungsumfeld

Wie bewerten Sie die Finanzierungsbereitschaft der Banken im Vergleich zum Finanzierungsumfeld vor der

Finanzkrise?

• Für 47 % der Befragten ist die Finanzierungs-

bereitschaft etwas bis deutlich besser geworden.

• Knapp 30 % der Investoren bewerten die

Finanzierungsbereitschaft der Banken genauso

wie vor der Finanzkrise.

• Nur 8 % finden sie deutlich schlechter.

10

N = 93

Finanzierungsbereitschaft der Banken wird von den Wohnimmobilieninvestoren positiv

beurteilt

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Inhaltsverzeichnis

1. Fragestellung und Profil der Befragten

2. Finanzierungsumfeld

3. Mieten und Kaufpreise

4. Investitionsstrategie

5. Zusammenfassung

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Mieten und Kaufpreise

Mit welchen Mietsteigerungen (bei Wohnimmobilien) rechnen Sie in Ihrem eigenen Business-Case?

Zeitraum: 12-18 Monate

• Die höchsten Mietsteigerungen werden in A-Standorten erwartet - durchschnittlich 3,4 %.

• In B-Standorten werden durchschnittlich 2,9 % erwartet.

• Die Erwartungen an die Mietentwicklung in C-Standorten oszillieren um 1,6%.

12

N = 61

Höchste Mietsteigerungen in Top-Lagen erwartet

Mieten und Kaufpreise

Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung für deutsche Wohnimmobilien im Jahr 2015 in Abhängigkeit von

ihrer Lage ein?

• 66 % der Befragten schätzen, dass die Wohnimmobilienkaufpreise in A-Standorten kurzfristig steigen werden.

• Die Mehrzahl der Investoren (63 %) erwartet aber auch Preissteigerungen in B-Standorten.

• Für C-Standorte hingegen wird vor allem ein stabiles Preisniveau im Jahr 2015 erwartet.

13

N = 103

Stabile Kaufpreise in C-Standorten – weitere Preissteigerungen in A-und B-Standorten

erwartet

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Inhaltsverzeichnis

1. Fragestellung und Profil der Befragten

2. Finanzierungsumfeld

3. Mieten und Kaufpreise

4. Investitionsstrategien

5. Zusammenfassung

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Investitionsstrategie

Welche Pläne hat Ihr Unternehmen in Bezug auf den Wohnimmobilienbestand im Portfolio in den nächsten

18 Monaten?

• Die überwiegende Mehrheit der Befragten (53 %)

plant, den Wohnimmobilienbestand im Portfolio

zu erhöhen.

• Nur 8 % entscheiden sich, den Anteil zu

reduzieren.

15

N = 131

Knapp 90 % der Befragten wollen Wohnimmobilien im Portfolio erhöhen oder den Anteil

beibehalten

Investitionsstrategie

Welche Summe wollen Sie in den nächsten 18 Monaten in deutsche Wohnimmobilien investieren?

• 63% der Befragten wollen bis zu 100 Mio. Euro in

Wohnimmobilien investieren

• 18% planen, bis zu 500 Mio. Euro anzulegen

• Auf einen Anteil von 12% kommen diejenigen

Investoren, die ihr Engagement nicht ausweiten

16

N = 73

63 Prozent der Befragten wollen in den kommenden 18 Monaten bis zu 100 Mio. Euro in

Wohnimmobilien investieren

Investitionsstrategie

In welchen Regionen/Städten Deutschlands wollen Sie in den nächsten 18 Monaten Wohnimmobilien kaufen?

• 36 % planen, Wohnimmobilien in den so genannten B-Städten mit regionaler Bedeutung zu kaufen.

• Mit nur einem Prozentpunkt weniger entscheiden sich fast genauso viele befragte Unternehmen für

Investitionen in den Top-7 Städten.

• Auf dem dritten Platz rangieren

C-Städte (23 %).

• Ländliche Regionen spielen keine

Rolle als Investitionsstandort.

17

N = 107

Top-7 Städte genauso attraktiv für Investoren wie B-Standorte

Investitionsstrategie

Welche Wohnformen kommen für Sie dabei in Frage?

• Die meisten Investoren (31 %) würden in Wohnungen im mittleren Preissegment investieren.

• Jeweils 14 % der Befragten entscheiden sich für Investitionen im oberen bzw. unteren Preissegment.

• Pflegeheime und Studentenapartments sind zudem im Fokus der Investoren (8 % bzw. 11 %).

18

N = 121

Investoren fragen breites Spektrum an Wohnungsinvestments nach

Investitionsstrategie

Welche Renditevorgaben müssen Sie bei direkten und indirekten Wohnimmobilieninvestitionen erzielen?

• Knapp 80 % der Befragten rechnen mit einem Renditeniveau von 3,5 % bis 5 % (indirekte Investitionen).

Auf dieselbe Renditenspanne deuten nur rund 60 % der direkten Investoren hin.

• 7 % der indirekten Investoren müssen hohe Renditevorgaben zwischen 7,5 % und 10 % erzielen, während

sogar 12 % der direkten Investoren diese Spanne erreichen müssen.

• Nur 5 % der indirekten und 14 % der direkten Investoren haben die niedrigste Renditevorgabe von unter 3 %.

19

N = 72

Mehrheit der Investoren strebt eine Rendite zwischen 3,5 und 5 Prozent an

Investitionsstrategie

Wie wird sich die Umsetzung der Mietpreisbremse in einigen Wohnungsmärkten auf Ihre

Investitionsstrategie auswirken?

• Laut 70 % der Befragten hat die Umsetzung der Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre

Investitionsstrategien.

• 13% planen, weniger in Wohnimmobilien

zu investieren, während 11% sogar

mehr investieren wollen.

20

N = 106

Die Umsetzung der Mietpreisbremse wird die Investitionsentscheidungen nicht beeinflussen

Investitionsstrategie

Welcher aktuelle große Trend (wie z. B. Nachhaltigkeit, Niedrigzinsumfeld, politische Krisen etc.) wird Ihre

Investitionsstrategie in den nächsten 18 Monaten stark beeinflussen? (Mehrfachnennungen möglich)

• Laut 32 % der Befragten ist die künftige Zinsentwicklung der wichtigste Einflussfaktor für ihre

Investitionsstrategien.

• 13 % bzw. 11 % der Investoren halten Nachhaltigkeit bzw. die demographische Entwicklung für relevant.

• Nur 6 % nennen die Konjunktur als entscheidend, 4% halten die Regulierung des Marktes

für relativ wichtig.

21

N = 121

Zinsentwicklung im Fokus der Investoren

Investitionsstrategie

Welche Exit-Strategien kommen in Bezug auf Ihr Wohnimmobilienportfolio für Sie in den nächsten 18

Monaten in Frage?

• Die Mehrheit der Investoren (34 %) plant kein Exit.

• 40 % der Befragten rechnen mit Exits in Form von Direktverkauf von Single Asset (23 %) oder den

Direktverkauf von Portfolios (17 %).

• Mit nur 12 % spielen Exit-Strategien wie die Einbringung in indirekte Vehikel wie Spezial-AIFs,

Publikums-AIFs oder Immobilien-AGs eine

untergeordnete Rolle.

22

N = 144

Ein Drittel der Investoren plant keinen Exit bei Wohnimmobilien

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1. Fragestellung und Profil der Befragten

2. Finanzierungsumfeld

3. Mieten und Kaufpreise

4. Investitionsstrategie

5. Zusammenfassung

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Zusammenfassung

• 53 % der Umfrageteilnehmer planen, ihren Wohnimmobilienanteil im Portfolio zu erhöhen.

• 45 % der Befragten planen, in Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu investieren.

• Mit jeweils ca. 35 % sind Wohnimmobilien in A- und B-Standorten gleich nachgefragt.

• Die Befragten erwarten in den nächsten Monaten die höchsten Mietsteigerungen in A-Standorten (3,4 %).

• Die überwiegende Mehrheit der Befragten rechnet mit einem Renditeniveau von 3,5 % bis 5 %.

• Die Mehrheit der Investoren erwartet zukünftig stabile Kaufpreise in C-Standorten sowie weitere

Preissteigerungen an A- und B-Standorten.

• Rund 40 % der Befragten finanzieren Wohnimmobilien mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Fremd-

und Eigenkapital (LTV-Höhe zwischen 41% und 60%).

• 47 % bewerten die Finanzierungsbereitschaft der Banken besser oder etwas besser als vor der Finanzkrise.

• Für 70 % der Befragten hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre Investitionsstrategien.

• Für ein Drittel ist die künftige Zinsentwicklung der wichtigste Einflussfaktor für ihre Investitionsstrategien.

• Rund 35 % der Investoren planen keinen Exit bei Wohnimmobilien.

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Executive Summary

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Kontakt

Kai Wolfram Geschäftsführender Gesellschafter

Engel & Völkers Investment Consulting GmbH

Anschrift: Taunusanlage 18, 60325 Frankfurt

Telefon: + 49 69 24 75 75 50

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