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HIAG Immobilien Holding AG
Konsolidierter Abschluss 2013NACH SWISS GAAP FER
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Bericht der Revisionsstelle mit konsolidierter Jahresrechnungper 31. Dezember 2013
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Konzernbilanz
TCHF 31.12.2013 31.12.2012
Flüssige Mittel 18’967 34’656
Wertschriften 6 1
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1 2’141 535
Forderungen Nahestehende/Aktionäre 126 0
Übrige kurzfristige Forderungen 2 5’711 6’448
Kurzfristige Finanzanlagen 0 900
Liegenschaften zum Verkauf 3 94’228 30’050
Aktive Rechnungsabgrenzung 463 795
Umlaufvermögen 121'642 73’385
Immobilienanlagen 3 971‘038 906’225
Übrige Sachanlagen 4 2’842 3’252
Immaterielles Anlagevermögen 4 33 55
Finanzanlagen 5.1 217 471
Finanzanlagen Nahestehende/Aktionäre 5.2 15’862 3’789
Anlagevermögen 989'992 913’792
Aktiven 1'111'634 987’177
Kurzfristige Bankverbindlichkeiten 8 40'312 13’430
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4’845 9’093
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 6 18’111 12’641
Kurzfristige Rückstellungen 7 935 10’076
Steuerverbindlichkeiten 2’897 2’483
Passive Rechnungsabgrenzung 7’884 4’484
Kurzfristiges Fremdkapital 74'984 52’207
Langfristige Bankverbindlichkeiten 8 467’361 416’456
Übrige langfristige Verbindlichkeiten 4’750 5’050
Langfristige Rückstellungen 7 11’494 12’800
Latente Steuern 9 49'764 40’724
Langfristiges Fremdkapital 533'369 475’030
Fremdkapital 608'353 527’237
Aktienkapital 7’000 6’847
Kapitalreserven 53'311 43’794
Eigene Aktien 22 (44’240) 0
Gewinnreserven 487'210 409’299
Eigenkapital 503‘281 459’940
Passiven 1'111'634 987’177
Konzernerfolgsrechnung
TCHF 2013 2012
Liegenschaftsertrag 11 43’528 42’240
Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen 13 58'275 32’791
Übriger Betriebsertrag 12 2’108 1’490
Total Betriebsertrag 103'911 76’521
Personalaufwand 10, 14 (5’125) (5’270)
Unterhalt und Reparaturen (2’162) (2’357)
Versicherungen und Gebühren (1’126) (657)
Energieaufwand und Hauswartung 15 (2’445) (1’596)
Allgemeiner Betriebsaufwand (1'070) (1’530)
Büro- und Verwaltungsaufwand 16 (3’889) (4’348)
Marketing- und Vertriebsaufwand (487) (257)
Mieten und Leasing 17 (993) (866)
Total Betriebsaufwand (17'297) (16’881)
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) 86'614 59’640
Abschreibungen (641) (320)
Betriebsergebnis (EBIT) 85'973 59’320
Finanzertrag 18 69 271
Finanzaufwand 19 (5’184) (6’483)
Ergebnis vor Steuern (EBT) 80'859 53’109
Ertragssteuern 20 (2'948) 2’134
Unternehmensergebnis 77'911 55’243
Konsolidierte Geldflussrechnung
TCHF 2013 2012
Unternehmensergebnis 77‘911 55'243
Abschreibungen 641 320
Erfolg aus Verkauf Immobilien 0 3
Erfolg Wertschriften 0 (76)
Veränderungen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (1‘595) (29)
Veränderungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (4‘253) 5'348
Veränderungen übrige Forderungen 1‘506 (344)
Veränderungen übriges Fremdkapital (4‘411) (1‘082)
Veränderungen Rechnungsabgrenzungen 1‘777 (1‘677)
Veränderungen langfristige Rückstellungen (1‘306) 3'800
Veränderungen latente Steuern 8‘655 (1'323)
Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen (58‘275) (32'791)
Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit 20‘650 27’392
Investitionen in Immobilien (103‘866) (48'024)
Investitionen in übrige Sachanlagen (209) (465)
Devestitionen von Immobilien 39‘628 21'901
Aufnahme von Finanzanlagen (12‘200) (204)
Rückzahlungen von Finanzanlagen 386 4‘776
Investitionen immaterielle Anlagen 0 (58)
Erwerb konsolidierter Gesellschaften (2‘990) (62'457)
Geldfluss aus Investitionstätigkeit (79‘251) (84’531)
Aufnahme von Hypotheken 91‘001 26‘704
Amortisationen und Rückzahlungen von Hypotheken (13‘214) (16‘785)
Veränderungen übrige langfristige Verbindlichkeiten (300) (1'250)
Kapitalerhöhung inklusive Agio 9‘670 34'570
Kauf von eigenen Aktien (44‘240) (6'270)
Verkauf von eigenen Aktien 0 7'227
Dividende 0 (75)
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 42‘917 44'121
Währungseffekte (5) 2
Veränderung flüssige Mittel (15‘689) (13'016)
Flüssige Mittel am 01.01. 34‘656 47'672
Veränderung flüssige Mittel (15‘689) (13‘016)
Flüssige Mittel am 31.12. 18‘967 34‘656
Eigenkapitalnachweis
TCHF
Eigenkapital am 01.01.2012 4’500 1’800 0 8’814 354’132 369’246
Sonderdividende PS-Kapital 0 0 0 0 (75) (75)
Kapitalerhöhung 2’347 (1’800) 0 34’023 0 34’570
Erwerb eigener Aktien 0 0 (6‘270) 0 0 (6’270)
Verkauf eigener Aktien 0 0 6‘270 957 0 7’227
Umrechnungsdifferenzen 0 0 0 0 (1) (1)
Jahresergebnis 0 0 0 0 55’243 55’243
Eigenkapital am 31.12.2012/01.01.2013 6’847 0 0 43’794 409’299 459’940
Kapitalerhöhung 153 0 0 9’517 0 9’670
Erwerb eigener Aktien 0 0 (44’240) 0 0 (44’240)
Umrechnungsdifferenzen 0 0 0 0 0 0
Jahresergebnis 0 0 0 0 77’911 77’911
Eigenkapital am 31.12.2013 7’000 0 (44’240) 53’311 487’210 503’281
* Am 7. Dezember 2012 wurden sämtliche Inhaberaktien und Namenpartizipationsscheine in Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktieumgewandelt und eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um 54'700 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie durchgeführt.Am 31. Mai 2013 wurde eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um 15‘300 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie durchgeführt.Per 31. Dezember 2013 besteht das Aktienkapital aus 700‘000 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie.
** Die nicht ausschüttbaren gesetzlichen Reserven betragen TCHF 1'369 (Vorjahr TCHF 1'210).
*** Am 28. Februar 2012 wurden 16’500 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 6’270 durch die Gesellschaftgekauft. Am 01. Mai 2012 wurden 16’500 Aktien der Gesellschaft zu TCHF 7‘227 veräussert.Am 17. Dezember 2013 wurden 70’000 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 44'240 durch die Gesellschaft gekauft. Die Gesellschaft verfügt am 31. Dezember 2013 über 70‘000 eigene Aktien (Vorjahr 0). Die gesamten Anschaffungskosten belaufen sich auf TCHF 44‘240 und sind im Eigenkapitalnachweis separat ausgewiesen.
Aktien-kapital
Partizipations-scheinkapital
EigeneAktien
Kapital-reserven
Gewinn-reserven
TotalEigenkapital
* * *** **
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
GRUNDLAGEN DER RECHNUNGSLEGUNGDie konsolidierte Jahresrechnung der HIAG Immo-bilien Holding AG ist in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung (Swiss GAAP FER) erstellt worden und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild (true and fair view) der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Es wurde das gesamte Swiss GAAP FER Regelwerk angewandt. Die Konzernrechnung basiert auf den nach ein-heitlichen Richtlinien erstellten und geprüften Einzelabschlüssen der HIAG Immobilien Konzern-gesellschaften. Die relevanten Rechnungslegungs-grundsätze sind nachstehend erläutert.Die Konzernrechnung wird in Schweizer Franken (CHF) dargestellt. Soweit nichts anderes vermerkt ist, werden alle Beträge in tausend Schweizer Fran-ken (TCHF) angegeben.Die konsolidierte Jahresrechnung wird in deut-scher, englischer und französischer Sprache er-stellt. Die deutsche Version ist alleine massgebend.
KONSOLIDIERUNGSKREISDie Konzernrechnung umfasst alle Tochtergesell-schaften der HIAG Immobilien Holding AG, an de-nen die Gesellschaft direkt oder indirekt mit einem Stimmrechts- und Kapitalanteil von 50% und mehr beteiligt ist. Dabei wird die Methode der Voll-konsolidierung angewendet, d.h., Aktiven, Passi-ven, Aufwand und Ertrag der zu konsolidierenden Gesellschaften werden zu 100% übernommen und alle konzerninternen Beziehungen eliminiert. Beteiligungen zwischen 20% und 50% Stimm-rechts- und Kapitalanteil werden zum anteiligen Eigenkapital (Equity-Methode) einbezogen. Betei-ligungen bis 20% sind in der konsolidierten Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirt-schaftlich notwendiger Wertberichtigungen unter Finanzanlangen eingesetzt.
Alle Beteiligungen haben den Bilanzstichtag am 31. Dezember.
Anteil* in % Gesellschaft 2013 2012 Sitz
Grisard Liegenschaften AG** TCHF 0 0 100 Birsfelden
Kunz RE AG** TCHF 0 0 100 Windisch
HIAG Biberist AG TCHF 10’000 100 100 Biberist
HIAG Immobilien Schweiz AG TCHF 11’000 100 100 Baar
HIAG AG TCHF 150 100 100 Basel
B-Immobilien GmbH TEUR 3’579 100 100 Deutschland
HIAG Immobilien AG TCHF 5’000 100 100 St. Margrethen
HIAG Immobilien Léman SA TCHF 1’000 100 100 Aigle
Léger SA TCHF 400 100 100 Lancy
Weeba SA TCHF 100 100 100 Lancy
Pellarin-Transports SA TCHF 50 100 100 Lancy
Streiff AG TCHF 300 100 100 Seegräben
Legler Holding AG** TCHF 0 0 100 Diesbach
Legler & Co AG** TCHF 0 0 100 Diesbach
Limanor Immobilien und Verwaltungs AG** TCHF 0 0 100 Appenzell
Promo-Praille SA TCHF 200 100 0 Lancy
* Stimmrechts- und Kapitalanteil
** Die Gesellschaften Grisard Liegenschaften AG, Kunz RE AG sowie Limanor Immobilien und Verwaltungs AG wurden im Berichtszeitraum mit der HIAG Immobilien Schweiz AG fusioniert (Fusionsvertrag vom 11. Juni 2013). Die Legler Holding AG und die Legler & Co AG wurden im Berichtszeitraum mit der HIAG Immobilien AG fusioniert (Fusionsvertrag vom 11. Juni 2013).
Die Gesellschaft HIAG AG erbringt Dienstleistungen gegenüber ehemaligen Gesellschaften der HIAG Gruppe in den Bereichen Personalvorsorge und Personalwesen. Alle anderen Gesellschaften sind Immo-biliengesellschaften im Sinne der Strategie von HIAG Immobilien und bezwecken das Halten und das Entwickeln sowie den Verkauf von Liegenschaften.
KapitalkonsolidierungDie Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Er-werbsmethode (Purchase-Methode). Dabei wird der Kaufpreis einer akquirierten Gesellschaft mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs nach konzernein-heitlichen Grundsätzen neu bewerteten Nettoakti-ven verrechnet. Die sich aus dem Kaufpreis und den neu bewerten Nettoaktiven der akquirierten Gesellschaft ergebende Differenz wird als Good-will oder Badwill bezeichnet. Der Goodwill wird erfolgsneutral mit den Gewinnreserven verrech-net. Bei einer Verrechnung mit Gewinnreserven
werden die Auswirkungen einer theoretischen Ak-tivierung und Amortisation über die geschätzte Nutzungsdauer im Anhang separat offen gelegt. Aus den bisherigen Akquisitionen gab es keinen Goodwill, der mit den Gewinnreserven verrechnet wurde. Ein allfälliger Badwill wird den Gewinnre-serven gutgeschrieben oder als Rückstellung er-fasst. Die Erstkonsolidierung erfolgt auf den Zeit-punkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr gemäss Kaufvertrag.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Aktien-/Stammkapital
Konsolidierte Gesellschaft Kauf per Anteil in %
Promo-Praille SA, Lancy 31. Mai 2013 100
Die erworbene Gesellschaft wies per Übernahme folgende wesentliche Bilanzpositionen aus:
Im Vorjahr wurden folgende Veränderungen im Konsolidierungskreis vorgenommen:
Bei dieser Akquisition gab es weder einen Goodwill noch einen Badwill.
Bei dieser Akquisition gab es weder einen Goodwill noch einen Badwill.
Die erworbenen Gesellschaften wiesen per Übernahme folgende wesentliche Bilanzpositionen aus:
TCHF
Flüssige Mittel 10
Übriges Umlaufvermögen 11
Liegenschaften 4’523
Übriges Anlagevermögen 5
Kurzfristiges Fremdkapital 11
Übriges Langfristiges Fremdkapital 817
Eigenkapital 3’720
TCHF
Flüssige Mittel 17'057
Übriges Umlaufvermögen 1'986
Beteiligungen 79
Immobilien 97'198
Übriges Anlagevermögen 2'145
Kurzfristiges Fremdkapital 7'940
Langfristiges Fremdkapital 31'402
Eigenkapital 97'756
Konsolidierte Gesellschaften Kauf per Anteil in %
HIAG Immobilien Baden GmbH, Baden 1. Januar 2012* 100
HIAG Biberist AG, Biberist 30. Juni 2012 100
Legler Holding AG, Diesbach 1. Januar 2012 100
Legler & Co AG, Diesbach 1. Januar 2012 100
Léger SA, Lancy 30. Juni 2012 100
Pellarin-Transports SA, Lancy 30. Juni 2012 100
Weeba SA, Lancy 30. Juni 2012 100
* Die HIAG Immobilien Baden GmbH wurde per 1. Januar 2012 in die HIAG Immobilien AG fusioniert.
Veränderung KonsolidierungskreisIm Berichtsjahr haben folgende Veränderungen im Konsolidierungskreis stattgefunden:
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
UMRECHNUNG VON FREMD-WÄHRUNGENAlle Aktiven und Passiven von Gesellschaften in Fremdwährung werden zum Jahresendkurs in Schweizer Franken umgerechnet. Die Positionen des Eigenkapitals werden zu historischen Kursen umgerechnet. Die Erfolgsrechnung und die Geld-flussrechnung werden zum Jahresdurchschnitts-kurs umgerechnet. Aus der Umrechnung resultie-rende Kursdifferenzen werden direkt im Eigenkapital der konsolidierten Bilanz verbucht und den Gewinnreserven zugeordnet. Es wurde auf den separaten Ausweis von Fremdwährungsum-rechnungsdifferenzen im Eigenkapitalnachweis ver-zichtet, da diese unwesentlich sind.Für die Umrechnung der Bilanzen und Erfolgsrech-nungen der ausländischen Gruppengesellschaften wurden folgende Kurse angewendet:
Bilanz Erfolgsrechnung/ Geldflussrechnung
2013 2012 2013 2012
Euro 1.22562 1.20733 1.23080 1.20510
WESENTLICHE BILANZIE-RUNGS- UND BEWERTUNGS-GRUNDSÄTZE AllgemeinesDie Basis für die Erstellung der konsolidierten Jah-resrechnung der HIAG Immobilien Holding AG bildeten die aktuellen Fachempfehlungen zur Rechnungslegung (Swiss GAAP FER).Durch die Rundung auf ganze Tausend kann es bei der Addition der Einzelpositionen zu Rundungsdif-ferenzen gegenüber den ausgewiesenen Positions-summen kommen.Die gemäss Swiss GAAP FER erforderlichen Offen-legungen sind aus den Erläuterungen zur Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung und Eigenka-pital im Kapitel ‚Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung’ ersichtlich.
Abweichungen von der StetigkeitFür den Jahresabschluss 2013 wurden die nicht konsolidierten Beteiligungen neu als ‚Finanzanla-gen’ statt ‚Beteiligungen’ ausgewiesen.Des Weiteren wurde die Darstellung der konsoli-dierten Geldflussrechnung leicht angepasst. Es wurde auf die Netto liquide Mittel Darstellung (Saldo aus ,Flüssige Mittel’ und ,Kurzfristige Bank-verbindlichkeiten’) verzichtet. Die Geldflussrech-nung stellt neu die Veränderung der flüssigen Mit-tel dar. Die Geldflussrechnung vom Vorjahr wurde entsprechend angepasst.
Flüssige Mittel‚Flüssige Mittel’ enthalten Kassenbestände, Post-checkguthaben und Sichtguthaben bei Banken so-wie Geldmarktanlagen mit einer Fälligkeit von weniger als drei Monaten. Diese werden zum No-minalwert bewertet. Die Bewertung von Beständen in Fremdwährung erfolgt zum Jahresendkurs.
Wertschriften‚Wertschriften’ umfassen Anlagen in Aktien, Obli-gationen und längerfristig gehaltene Festgeldanla-gen. Sie sind zu Marktwerten bewertet.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrige kurzfristige Forderungen‚Forderungen aus Lieferungen und Leistungen’ und ‚Übrige kurzfristige Forderungen’ sind zu ihrem re-alisierbaren Wert ausgewiesen bzw. zum Nominal-wert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen bei Forderungen, deren Realisierung als gefährdet beurteilt wird.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
ImmobilienanlagenDas Portfolio besteht aus folgenden Kategorien:– Unbebaute Grundstücke– Liegenschaften– Liegenschaften im Bau– Liegenschaften zum Verkauf
AllgemeinSämtliche Immobilienanlagen werden in Überein-stimmung mit Swiss GAAP FER 18 zum Marktwert auf Basis der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) bewertet und bilanziert. Zur Ermittlung des Markt-wertes für unbebaute Grundstücke wird die Resi-dualwertmethode angewendet.Die Bewertung wird durch einen unabhängigen Experten vorgenommen und jährlich aktualisiert. Eine Besichtigung der Liegenschaften erfolgt min-destens alle drei Jahre.Es werden keine planmässigen Abschreibungen vorgenommen.Auf- und Abwertungen werden im Periodenergeb-nis erfasst. Die aufgrund von Umweltrisiken zu er-wartenden Mehrkosten werden von einem unab-hängigen Umweltexperten auf Basis von historischen und technischen Untersuchungen geschätzt und von den Marktwerten der Liegen-schaften abgezogen. Baukreditzinsen werden aktiviert. Andere Fremd-kapitalkosten werden dem Finanzaufwand belas-tet.Das Portfolio beinhaltet keine selbst genutzten Be-triebsliegenschaften.
LiegenschaftenLiegenschaften umfassen ‚Bestandesliegenschaf-ten‘ und ‚Entwicklungsliegenschaften‘.Als Bestandesliegenschaften werden jene Liegen-schaften bezeichnet, bei denen keine Entwicklung geplant ist.Als Entwicklungsliegenschaften werden jene Lie-genschaften bezeichnet, deren Entwicklung mit-telfristig bevorsteht bzw. für welche Entwicklungs-planungen vorangetrieben werden.
Liegenschaften im BauLiegenschaften, die sich zum Bilanzierungszeitpunkt in Bau befinden, werden unter ‚Liegenschaften im Bau’ dargestellt. Die Bilanzierung unter Liegenschaf-ten im Bau erfolgt mit Vergabe der ersten Arbeiten bis Abschluss des Bauprojektes beziehungsweise Bezugs-bereitschaft.
Liegenschaften zum Verkauf‚Liegenschaften zum Verkauf’ beinhalten Wohnpro-jekte, die im Stockwerkeigentum entwickelt und ver-marktet werden sowie nicht strategische Liegenschaf-ten, die zum Verkauf angeboten werden.
Übrige Sachanlagen und immaterielle Anlagen‚Übrige Sachanlagen’ und ‚Immaterielle Anlagen’ wer-den zu Anschaffungswerten abzüglich Abschreibun-gen und möglichen Wertbeeinträchtigungen bilan-ziert. Die Abschreibung erfolgt linear, die Ab- schreibungsdauer beträgt für Büroeinrichtungen drei bis zehn Jahre und für immaterielle Anlagen drei bis fünf Jahre.
Finanzanlagen und Finanzanlagen Nahestehende/AktionäreDiese Position umfasst die Arbeitgeberbeitragsreser-ven, langfristige Darlehen und übrige langfristige For-derungen, die zum Nominalwert bilanziert werden.
Latente Ertragssteueransprüche Latente Steueransprüche aus steuerlichen Verlustvor-trägen werden nur aktiviert, wenn die Nutzbarkeit der Verlustvorträge sicher genug erscheint und die budge-tierten Steuerergebnisse eine wesentliche Verrechnung erwarten lassen. Derzeit werden keine Aktivierungen oder Verrechnungen mit Rückstellungen für latente Steuern vorgenommen.
Wertbeeinträchtigung von Aktiven Sofern Anzeichen vorliegen, dass ein Aktivum in sei-nem Wert beeinträchtigt ist, wird ein sogenannter‚Impairment Test’ durchgeführt. Sollte die Überprü-
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
fung ergeben, dass der Buchwert über dem erzielba-ren Wert (höherer Wert aus Nutzwert oder Markt-wert) liegt, wird eine erfolgswirksame Wertberichtigung auf den erzielbaren Wert vorge-nommen.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige kurz- fristige bzw. langfristige Verbindlich-keiten Das kurzfristige Fremdkapital beinhaltet Verbind-lichkeiten, welche innerhalb von zwölf Monaten fällig werden. Fälligkeiten von mehr als einem Jahr werden unter den langfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Bilanzierung erfolgt zum Nomi-nalwert.
Kurzfristige und langfristige BankverbindlichkeitenHypotheken und andere besicherte Finanzierungen werden als ‚Kurzfristige Bankverbindlichkeiten’ und ‚Langfristige Bankverbindlichkeiten’ ausgewie-sen. Hypotheken und feste Vorschüsse, die innert zwölf Monaten nicht zurückbezahlt sondern erneu-ert werden, sind im Sinne einer wirtschaftlichen Be-trachtungsweise unter ‚Langfristigen Fremdkapital’ bilanziert. Innerhalb von zwölf Monaten fällige Amortisationen werden unter ‚Kurzfristige Bank-verbindlichkeiten’ ausgewiesen.
Kurzfristige und langfristige RückstellungenZur Abdeckung der erkennbaren Risiken und Ver-pflichtungen werden Rückstellungen gebildet. Rückstellungen werden bilanziert, wenn eine Ver-pflichtung gegenüber Dritten besteht, welche auf ein Ereignis in der Vergangenheit zurückzuführen ist, und die Höhe der Verpflichtung zuverlässig be-stimmt werden kann. Die Höhe der Rückstellung richtet sich nach dem erwarteten Mittelabfluss zur Deckung des Risikos beziehungsweise der Ver-pflichtung. Rückstellungen werden entsprechend ihren erwarteten Fälligkeiten als kurz oder langfris-tig ausgewiesen.
Rückstellungen für latente Steuern Nach Swiss GAAP FER 11 sind aktuelle und zukünf-tige steuerliche Auswirkungen im Jahresabschluss angemessen zu berücksichtigen. Dabei ist zwischen der laufenden Ertragssteuer und der Abgrenzung von latenten Ertragssteuern zu unterscheiden. Letz-tere haben ihre Ursachen primär in den Bewertungs-unterschieden zwischen den ermittelten Marktwer-ten und den steuerrechtlich massgebenden Werten. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Immo-bilienanlagen wurde für jede Liegenschaft eine Rest-haltedauer geschätzt. War aufgrund von neuen Er-kenntnissen eine detaillierte Ermittlung der latenten Ertrags- und Grundstückgewinnsteuern möglich, wurden diese in der Berechnung berück-sichtigt. Für Liegenschaften, bei denen detaillierte Abklärungen ausstehen, liegen der Berechnung konzerneinheitlich 23% Steuerbelastung zugrunde. Die Rückstellungen für latente Steuern werden dis-kontiert. Per 31. Dezember 2013 wurde ein Diskon-tierungssatz von 2.75% angewendet (Vorjahr 2.75%).
Vorsorgeverpflichtungen nach Swiss GAAP FER 16Alle Gesellschaften der HIAG Immobilien Gruppe sind an einer Gemeinschaftseinrichtung, der HIAG Pensionskasse, angeschlossen. Ein sich aus Arbeitge-berbeitragsreserven ergebender Nutzen wird als Ak-tivum erfasst. Veränderungen der Arbeitgeberbei-tragsreserven sowie allfällige wirtschaftliche Auswirkungen von Über- oder Unterdeckungen von Vorsorgeeinrichtungen auf die Gruppe werden im Personalaufwand erfasst. Die Aktivierung eines wei-teren wirtschaftlichen Nutzens (aus einer Überde-ckung in der Vorsorgeeinrichtung) ist weder beab-sichtigt noch sind die Voraussetzungen dafür gegeben. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bil-dung einer Rückstellung erfüllt sind.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
FinanzergebnisDiese Position enthält Zinserträge und -aufwendun-gen, Kursdifferenzen, Gewinne und Verluste auf Wertschriften und sonstige Finanzaufwendungen und -erträge.
ErtragssteuernDiese Position umfasst nur die laufenden Ertrags-steuern und latenten Steuern. Latente Steuern wer-den primär auf Basis der temporären Differenzen zwischen den ermittelten Marktwerten und den steuerlich massgebenden Werten berechnet. Übrige Steuern, Abgaben, Liegenschaftssteuern und Mini-malsteuern werden im Betriebsaufwand erfasst. Laufende Ertragssteuern werden auf dem steuerba-ren Ergebnis berechnet.
Transaktionen mit Nahestehenden Wesentliche Transaktionen mit Nahestehenden sind im Sinne der Swiss GAA FER 15 unter ‚5. Finanz-anlagen und Finanzanlagen Nahestehende/Aktio-näre’ offengelegt.
SchätzungenDie Erstellung der Jahresrechnung verlangt Ein-schätzungen und Annahmen. Sie betreffen die aus- gewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Wenn zu einem späte-ren Zeitpunkt Einschätzungen und Annahmen, die zum Zeitpunkt der Bilanzierung nach bestem Wis-sen getroffen wurden, von den tatsächlichen Gege-benheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichts-jahr angepasst, in dem sich die Gegebenheiten geän-dert haben.
RisikomanagementDie HIAG Immobilien Holding AG verfügt über ein implementiertes standardisiertes Risikomanage-ment. Jährlich wird eine umfassende Risikoumfrage durchgeführt, in deren Rahmen sämtliche Ge-schäftsrisiken nach einheitlichen Kriterien erhoben
und dokumentiert werden. Eine Beurteilung der identifizierten Risiken nach ihrer Eintre-tenswahrscheinlichkeit und ihrer Tragweite wird durchgeführt. Bei der Tragweite werden sowohl finanzielle Auswirkungen als auch all-gemeine Auswirkungen berücksichtigt. Mit vom Verwaltungsrat beschlossenen Massnah-men werden diese Risiken getragen, vermie-den, vermindert oder überwälzt.
Ereignisse nach dem BilanzstichtagDie Abnahme der konsolidierten Jahresrech-nung durch den Verwaltungsrat erfolgte am 4. April 2014. Bis zu diesem Zeitpunkt sind kei-ne wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanz-stichtag eingetreten. Die konsolidierte Jahres-rechnung unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
TCHF 2013 2012
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2’253 779
Delkredere (112) (244)
2'141 535
Übrige kurzfristige Forderungen
TCHF 2013 2012
Mehrwertsteuerforderungen 70 97
Heiz-/Nebenkosten 4’088 4’322
Sonstige kurzfristige Forderungen 1’553 2’029
5’711 6’448
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONSOLIDIERTEN JAHRESRECHNUNG
1
2
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthalten TCHF 1‘684 im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung beim Projekt Aretshalden (TCHF 784) und dem Verkauf der Liegenschaft Zel-glistrasse im Kanton Zürich (TCHF 900). Der Geld-eingang für diese Forderungen erfolgte im Januar 2014.
Die Debitorenverluste im 2013 belaufen sich auf TCHF 33 (0.1% vom Liegenschaftsertrag) im Ver-gleich mit TCHF 94 (0.2% vom Liegenschaftser-trag) im Vorjahr.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Immobilienanlagen
TCHF 2013 2012
Brandversicherungswerte 1'406'328 1’273’329
Pfandbestellungen zur Sicherstellung von Hypothekarkrediten 584’105 490’223
Unbebaute Liegen- Total Grund- Liegen- schaften Immo-
TCHF stücke schaften im Bau bilien
Bestand per 01.01.2012 38'438 684'597 33'794 756'829
Reklassifikationen (13'663) (57'690) 71'353 0
Zugänge 237 10'219 37'568 48'024
Abgänge (550) (10'003) (11'351) (21'904)
Änderung Konsolidierungskreis 0 116'297 0 116'297
Währungseinflüsse 0 (3) 0 (3)
Veränderung aus Neubewertung ohne Umweltrisiken 4'334 25'419 12'477 42'230
Wertkorrektur Umweltrisiken (174) (6'239) 1'215 (5'198)
Bestand per 31.12.2012 28'622 762'597 145'056 936'275
Reklassifikation Liegenschaften zum Verkauf 0 0 (30'050) (30'050)
Bestand nach Reklassifikation per 31.12.2012 28'622 762'597 115'006 906'225
Bestand per 01.01.2013 28'622 762'597 145'056 936'275
Reklassifikationen 0 64'518 (64'518) 0
Zugänge 0 61'973 41'893 103'866
Abgänge 0 (20'516) (19'112) (39'628)
Änderung Konsolidierungskreis 0 4'523 0 4'523
Währungseinflüsse 0 5 0 5
Veränderung aus Neubewertung ohne Umweltrisiken 1'953 26'663 27'990 56'606
Wertkorrektur Umweltrisiken 0 3'569 50 3'619
Bestand per 31.12.2013 30'575 903'332 131'359 1'065'266
Reklassifikationen Immobilien zum Verkauf 0 0 (94'228) (94'228)
Bestand nach Reklassifikation per 31.12.2013 30'575 903'332 37'132 971'038
3
In der Berichtsperiode wurden durch Akquisition von Gesellschaften und Liegenschaftskäufe Immobilien-anlagen mit Brandversicherungswerten von insgesamt TCHF 77’653 in den Konsolidierungskreis übernom-men.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
In der Berichtsperiode wurden sämtliche Liegen-schaften durch die Firma Wüest & Partner AG be-wertet. Die den Liegenschaftenbewertungen zu-grundeliegenden Diskontsätze bewegten sich am Bilanzstichtag in einer Bandbreite von 3.5% bis 6.3% (31. Dezember 2012: 3.5% bis 6.3%).Die aufgrund von Umweltrisiken zu erwartenden Mehrkosten wurden durch die Firma Ecosens AG auf Basis von historischen und technischen Unter-suchungen analysiert und per Bilanzstichtag mit einem Betrag von TCHF 14'937 (Vorjahr TCHF 18'556) in den Immobilienanlagen berücksichtigt. Die Abklärung von Umweltrisiken ist ein laufen-der Prozess. Neue Erkenntnisse aus historischen oder technischen Untersuchungen werden am Bi-lanzstichtag berücksichtigt und haben im laufen-den Jahr zu einer Minderung der Abzüge für Um-weltrisiken von TCHF 3’619 geführt (Vorjahr TCHF -5'198). Die zu erwarteten Mehrkosten werden dis-kontiert. Per 31. Dezember 2013 wurde ein Diskon-tierungssatz von 2.75% angewendet (Vorjahr 2.75%).Die effektiven Anschaffungskosten sind aufgrund der teilweise sehr lange zurückliegenden Anschaf-fungszeitpunkte und Investitionen in einzelnen Fällen nicht zuverlässig ermittelbar. Aus diesem Grund wird auf die Angabe der Anschaffungswerte verzichtet.
Die Zugänge im Jahr 2013 in Höhe von TCHF 103'866 erfolgten zu TCHF 54'308 aus Investitio-nen bei 45 Liegenschaften und zu TCHF 49'558 aus Akquisitionen von fünf Liegenschaften. Die gröss-ten Investitionen erfolgten in Windisch (AG) mit TCHF 20'223 (Projekte Spinnerkönig TCHF 12'643 und Spinnerei III TCHF 4'609), Oberaathal (ZH) mit TCHF 11'548 (Projekte Leuchtturm und Neue Spinnerei), Baar (ZG) (Projekt The Cloud TCHF 7'743), Aathal (ZH) (Projekt Aretshalden TCHF 5'288), Kleindöttingen (AG) mit TCHF 2'603 und Klingnau (AG) mit TCHF 1’372. Bei der Änderung des Konsolidierungskreis in Höhe von TCHF 4'523 handelt es sich um die Liegenschaft der erworbe-nen Gesellschaft Promo-Praille SA in Lancy (GE). Akquisitionen von Liegenschaften erfolgten in Meyrin (GE), Neuenburg (NE), Wädenswil (ZH), Allschwil (BL) und Frauenfeld (TG).Abgänge in Höhe von TCHF 39'628 betreffen den Verkauf von Stockwerkeigentumsanteilen der Lie-genschaft ‚Stegbünt’ in Windisch (AG), der Liegen-schaft ,Aretshalden’ in Wetzikon (ZH) sowie den Verkauf der Wohnliegenschaft Häslirain in Aesch (BL), der Wohnliegenschaften in Riehen (BS) und der Wohnliegenschaft Zelglistrasse in Wetzikon (ZH).
Liegenschaften zum Verkauf (in TCHF) 2013 2012
Projekt Stegbünt 12'080 17'150
Projekt Aretshalden 389 12'900
Projekt Spinnerei III 15'200 0
Projekt The Cloud 64'320 0
Liegenschaft Schönegg 1 1'709 0
Liegenschaft Muttenzerstrasse 1-5 530 0
94'228 30'050
Per Bilanzstichtag stehen Stockwerkseigentumsanteile in Windisch (Projekt Stegbünt und Spinnerei III), im Aathal (Projekt Aretshalden) und in Baar (Projekt The Cloud) sowie zwei Liegenschaften in Egerkin-gen (Schönegg 1) und Birsfelden (Muttenzerstrasse 1-5) zum Verkauf.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Marktwerte der Immobilienanlagen nach Liegenschaftsnutzungen per 31.12.2012 Marktwerte der Immobilienanlagen nach Kantonen per 31.12.2012
Marktwerte der Immobilienanlagen nach Liegenschaftsnutzungen per 31.12.2013 Marktwerte der Immobilienanlagen nach Kantonen per 31.12.2013
Zürich34.6%
Aargau33.0%
Übrige12.0%
Genf3.7%
Zug9.3%
Basel-Landschaft7.4%
Aargau30.7%
Zürich30.2%
Zug11.4%
Basel-Landschaft7.9%
Genf7.3%
Übrige12.5%
Industrie,Gewerbe24.4%
Wohnen21.8%
Verkauf16.1%
Büro8.6%
Bauland6.0%
Wohn- undGeschäftsliegenschaften
5.9%
Distribution,Logistik
12.8%
Übrige4.4%
Wohnen20.8%
Verkauf15.8%
Übrige3.0%
Bauland5.5%
Distribution,Logistik
11.6%
Büro10.6%
Wohn- undGeschäfts-
liegenschaften6.7%
Industrie,Gewerbe26.0%
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Die Position ,Nicht konsolidierte Beteiligungen‘ enthält die Gesellschaft Schwert AG (Beteiligung mit einem Kapitalanteil von 9.9%) und die Gesell-schaft Energie Biberist AG EBAG (Beteiligung mit einem Kapitalanteil von 20%). Die Beteiligungen sind zum Anschaffungswert abzüglich betriebs-wirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bewertet. Der Buchwert der Beteiligungen beträgt per 31. Dezember 2013 TCHF 79 (Vorjahr TCHF 79).
Finanzanlagen und Finanzanlagen Nahestehende/Aktionäre
5.1. Finanzanlagen
TCHF 2013 2012
Arbeitgeberbeitragsreserve 106 160
Übrige Finanzanlagen 32 232
Nicht konsolidierte Beteiligungen 79 79
217 471
5
Übrige Sachanlagen und immaterielle Anlagevermögen
Übrige Immaterielle TCHF Sachanlagen Anlagen
Buchwert per 01.01.2012 1’169 23
Zugänge 464 58
Änderung Konsolidierungskreis (Zugänge) 2’143 0
Buchwert per 31.12.2012/01.01.2013 3’776 81
Zugänge 209 0
Buchwert per 31.12.2013 3’985 81
Kumulierte Wertberichtigungen per 01.01.2012 210 21
Planmässige Abschreibungen 314 5
Stand per 31.12.2012/01.01.2013 524 26
Planmässige Abschreibungen 619 22
Kumulierte Wertberichtigungen per 31.12.2013 1'143 48
Nettobuchwerte per 01.01.2012 959 2
Nettobuchwerte per 31.12.2012/01.01.2013 3’252 55
Nettobuchwerte per 31.12.2013 2'842 33
4
Der Zweck der Schwert AG ist die Führung des Ho-tel- und Restaurationsbetriebes "Schwert" in Nets-tal und der Zweck der Energie Biberist AG (EBAG) ist der Erwerb, Betrieb, Unterhalt und Ausbau der Energiezentrale der Papierfabrik Biberist und Ut-zenstorf.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten enthalten aufgelaufene Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten in der Höhe von TCHF 3'171 (Vorjahr TCHF 3'632) und Restzahlungen für Ak-quisitionen der Periode in der Höhe von TCHF 8'891 (Vorjahr 0).
6 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
TCHF 2013 2012
Gegenüber Dritten 12'202 7’632
Mehrwertsteuer 703 121
Vorauszahlungen 5‘206 4’888
18'111 12’641
Finanzanlagen gegenüber Nahestehenden betref-fen ein Darlehen gegenüber einem Mitglied der er-weiterten Geschäftsleitung. Das Darlehen wird marktkonform verzinst und ist durch einen Schuldbrief besichert. Das Darlehen beläuft sich auf TCHF 114 per 31. Dezember 2013 (Vorjahr TCHF 204 unter ‚Übrige Finanzanlagen' ausgewie-sen da der Einstieg in der erweiterten Geschäftslei-tung in 2013 stattgefunden hat).
5.2. Finanzanlagen Nahestehende/Aktionäre
TCHF 2013 2012
Finanzanlagen gegenüber Nahestehenden 114 0
Finanzanlagen gegenüber Aktionären 15'748 3‘789
15'862 3'789
Finanzanlagen gegenüber Aktionären enthalten zwei Darlehen. Ein Darlehen über TCHF 3‘548 (Vor-jahr TCHF 3‘747) wurde zum Erwerb einer Mitar-beiterbeteiligung von 15‘000 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie gewährt (Vorjahr 15‘000 Aktien). Es wird marktkonform verzinst. Der Akti-onärin SDA Grisard AG wurde im Dezember 2013 ein Darlehen über TCHF 12‘200 gewährt (Vorjahr TCHF 0), welches ebenfalls marktkonform verzinst wird.
Vorauszahlungen umfassen Mietzinse über TCHF 2'120 (Vorjahr TCHF 1'653) und Anzahlungen für Stockwerkeigentumsverkauf in Höhe von TCHF 3'086 (Vorjahr TCHF 3'235).
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
RückstellungenSteuer- Sonstige
TCHF rückstellungen Rückstellungen Total
Buchwert per 01.01.2012 0 1'791 1'791
Bildung 6'660 19'795 26'455
Verwendung 0 (800) (800)
Auflösung 0 (4'570) (4'570)
Buchwerte per 31.12.2012/01.01.2013 6'660 16'216 22'876
davon kurzfristig 6'600 3'416 10'076
Bildung 0 14 14
Verwendung 0 (1'820) (1'820)
Auflösung (6'660) (1'981) (8'641)
Buchwerte per 31.12.2013 0 12'429 12'429
davon kurzfristig 0 935 935
Bei Gesellschaften, welche im Vorjahr übernom-men wurden, bestanden Rechtsunsicherheiten. Diese betreffen einerseits die Bewertung einer Lie-genschaft und andererseits Steuerrisiken. In den jeweiligen Gesellschaften wurden Steuerrückstel-lungen in der Höhe von TCHF 6’660 und sonstige Rückstellungen in der Höhe von TCHF 15’995 ge-bildet. Die Unsicherheiten bezüglich Steuerrisiken
7
konnten im laufenden Jahr beseitigt werden, so dass diese Rückstellung aufgelöst werden konnte.Weder im Berichts- noch im Vorjahr bestanden Rückstellungen für Vorsorgeverpflichtungen oder Restrukturierungen.Es sind nur Risiken berücksichtigt, bei denen die Eintretenswahrscheinlichkeit mindestens 50% be-trägt.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Langfristige Bankverbindlichkeiten
Unter ‚Langfristige Bankverbindlichkeiten’ in Höhe von TCHF 467‘361 (Vorjahr TCHF 416‘456) sind jene Finanzierungen ausgewiesen, die per Bilanzstichtag eine Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten aufwei-sen. Der Grossteil dieser Finanzierungen ist grundpfandgesichert. Die Belehnungsquote zu Marktwerten liegt bei 44% (Vorjahr 45%). Der durchschnittliche Zinssatz für Bankverbindlichkeiten beträgt im Berichtsjahr 1.11% (Vorjahr 1.41%). Die innerhalb von 12 Monaten fälligen Bankverbindlichkeiten be-tragen TCHF 40‘312 (Vorjahr TCHF 13‘430) und sind als kurzfristige Bankverbindlichkeiten ausgewiesen.
8
300’000
250’000
200’000
150’000
100’000
50’000
2015in TCHF
45’7658.9%
141’26816.7%
280’32874.5%
2016 2017und unbefristet
0
141 268
45 765
Total: TCHF 467’361 = 100%
Fälligkeiten in TCHF per 31.12.2013
in TCHF
0
350’000
250’000
300’000
200’000
150’000
100’000
50’000
2014
36’9008.9%
69’45016.7%
310’10674.5%
2015 2017und unbefristet
74 5%
’
Total: TCHF 416’456 = 100%
Fälligkeiten in TCHF per 31.12.2012
Es bestehen folgende Zinsbindungen per 31. Dezember 2013 (Fristigkeit bis zur nächsten Zinsanpassung)
Bis zu einem Jahr (in TCHF) 258'355 55.3%
2015 45'765 9.8%
2016 141'268 30.2%
2017 21'100 4.5%
2018 873 0.2%
Total 467'361 100.0%
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Finanzbericht
Verwendungs- Ergebnis aus AGBR Nominalwert verzicht Bilanz Bildung Bilanz im Personalaufwand
TCHF 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2012 2013 2012
Patronale Fonds * 1'437 0 0 0 0 0 0
Vorsorgeeinrichtungen 106 0 106 0 160 54 44
1'543 0 106 0 160 54 44
* Da der wirtschaftliche Nutzen der Arbeitgeberbeitragsreserven nicht sicher erscheint, wird von einer Bilanzierung abgesehen.
Überdeckung Wirtschaftlicher Anteil Veränderung/ Auf die Periode Vorsorgeaufwand des Unternehmens erfolgswirksam abgegrenzte im Personalaufwand
TCHF 31.12.2013 31.12.2013 im Geschäftsjahr Beiträge 31.12.2013
Patronale Fonds 0 0 0 0 0
Vorsorgeeinrichtungen 3'085 0 0 0 188
3'085 0 0 0 188
10 Personalvorsorge
Für die Mitarbeiter der HIAG Immobilien Gruppe bestehen Einrichtungen zur beruflichen Vorsorge. Diese Einrichtungen sind finanziell unabhängige Stiftungen, wobei die Vorsorgeeinrichtung HIAG Pensionskasse durch Arbeitnehmer- und Arbeitge-berbeiträge und die patronalen Einrichtungen Wohlfahrtsfonds der HIAG-Gruppe und Fürsorge-stiftung der Spinnerei Streiff AG ausschliesslich durch Arbeitgeberbeiträge finanziert werden. Die
9 Latente Steuern
TCHF 2013 2012
Latente Steuerverbindlichkeiten per 01.01. 40'724 38'166
Veränderung Konsolidierungskreis 385 6'456
Erfolgswirksame Netto-Bildung 8'655 0
Erfolgswirksame Netto-Auflösung 0 (3'898)
Latente Steuerverbindlichkeiten per 31.12. 49'764 40'724
Die Rückstellungen für latente Steuern werden diskontiert. Per 31. Dezember 2013 wurde einen Diskon-tierungssatz von 2.75% berücksichtigt (Vorjahr 2.75%).Die Gesellschaften der Gruppe verfügen per Bilanzstichtag über Verlustvorträge von insgesamt TCHF 99‘913. Die potenziellen Steuerreduktionen durch diese Verlustvorträge betragen TCHF 14‘824 per 31. Dezember 2013. Da deren Realisierbarkeit unsicher ist, wird von einer Aktivierung abgesehen.
Leistungen bemessen sich nach der Höhe der ein-bezahlten Beiträge bzw. nach der Abdeckung durch die jeweilige Versicherung (Beitragsprimat). Sei-tens der Gruppengesellschaften bestehen aus der Personalvorsorge kein wirtschaftlicher Nutzen und keine wirtschaftliche Verpflichtung. Es be-steht keine Absicht, zukünftig wirtschaftlichen Nutzen aus den bestehenden freien Reserven zu ziehen.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
11 Liegenschaftsertrag
TCHF 2013 2012
Ist-Mietertrag exkl. Nebenkosten 41'290 40'168
Nebenkosten 1'279 1'011
Übriger Liegenschaftsertrag 958 1'076
Erlösminderung 1 (15)
43'528 42'240
Zusammensetzung Vorsorgeaufwand (in TCHF) 31.12.2013
Beiträge an Vorsorgeeinrichtungen zulasten der Unternehmung 134
Beiträge an Vorsorgepläne, geleistet aus Arbeitgeberbeitragsreserven 54
Total Beiträge 188
Veränderung AGBR aus Vermögensentwicklung, Wertberichtigung, Diskontierung, Verzinsung etc. 0
Total Beiträge und Veränderung Arbeitsgeberbeitragsreserven 188
Veränderung wirtschaftlicher Nutzen des Unternehnens an Überdeckungen 0
Veränderung wirtschaftlicher Nutzen des Unternehnens an Unterdeckungen 0
Total Veränderung wirtschaftlicher Auswirkungen aus Über-/Unterdeckungen 0
Total Vorsorgeaufwand im Personalaufwand der Periode 188
Übriger Liegenschaftsertrag enthält Stromverkauf aus den eigenen Kraftwerken von TCHF 839 für 2013 (Vorjahr TCHF 806).
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Liegenschaftsnutzungen per 31.12.2012 Kantonen per 31.12.2012
Liegenschaftsnutzungen per 31.12.2013
Ist-Liegenschaftsertrag nach
Kantonen per 31.12.2013
Aargau36.1%
Genf2.5%
Basel-Landschaft11.5%
Zug4.5% Zürich
36.2%
Übrige9.3%
Zürich33.8%
Aargau35.5%
Zug4.8%
Übrige10.3%
Basel-Landschaft10.6%
Genf5.0%
Industrie,Gewerbe25.7%
Verkauf18.2%
Distribution,Logistik18.0%
Übrige8.5%
Bauland1.7%
Wohnen12.7%
Büro8.1%
Wohn- undGeschäftsliegenschaften
7.1%
Industrie,Gewerbe33.0%
Distribution,Logistik18.5%
Verkauf17.8%
Übrige3.2%
Bauland0.9%
Wohnen12.7%
Büro7.5%
Wohn- undGeschäftsliegenschaften
6.4%
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Fälligkeitsübersicht Mietverträge per 31.12.2013/31.12.2012
per 31.12.2013
per 31.12.2012
Die Fälligkeitsübersicht zeigt, auf welches Jahr die Mietverträge frühestens kündbar sind.
Bedeutendste Mieter
Die gemessen am Ist-Mietertrag bedeutendsten fünf Mieter waren namentlich (in alphabetischer Reihen-folge): Athleticum Sportmarkets AG, Doka Schweiz AG, HIAG Handel AG, Media Markt AG und Planzer Transport AG.
Vom Ist-Mietertrag entfielen in %: 2013 2012
auf den grössten Mieter 6 6
auf die drei grössten Mieter 14 17
auf die fünf grössten Mieter 21 24
auf die zehn grössten Mieter 34 39
in %
0%
8%
5%6%
7%
5%
11%
8%
4%
2%
4%3%
17%
13%
0
50
40
30
20
10
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2028 2032 unbefristet
9% 9%
1% 1%
5% 5%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
32%
43%
1%0%
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Übriger Betriebsertrag
TCHF 2013 2012
Dienstleistungen gegenüber Dritten 1'195 1’187
Sonsiger Betriebsertrag 913 306
2'108 1’493
12
Leerstandsquote
2013 2012
Bestandesliegenschaften 6.2% 6.6%
Bestandesliegenschaften in Neupositionierung* 39.9% 45.2%
Entwicklungsliegenschaften 33.0% 26.4%
Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen
TCHF 2013 2012
Positive Marktwertanpassungen 43’447 46’122
Negative Marktwertanpassungen (10’766) (12’190)
Marktwertanpassungen der Immobilien zum Verkauf 21’975 4’056
Anpassung der Abzüge für Umweltrisiken 3‘619 (5’198)
58‘275 32’791
Die grössten Wertänderungen erfolgten bei den Liegenschaften in Baar (TCHF 23‘327), Meyrin (TCHF 6‘801), Oberaathal (Zürichstrasse 13-25, TCHF 6‘260) und in Windisch (Projekt Spinnerei III TCHF -3‘179). Von insgesamt 105 Liegenschaften erfuhren 61 Liegenschaften positive Marktwertanpassungen, von ne-gativen Wertveränderungen waren 43 Liegenschaften betroffen.
13
‚Dienstleistungen gegenüber Dritten’ betreffen die Geschäftsführung, die Vermögensverwaltung und die technische administrative Verwaltung der HIAG Pensionskasse sowie Dienstleistungen im Personalwesen gegenüber Dritten.In der Position ‚Übriger Betriebsertrag‘ sind in 2013 Erträge über TCHF 800 (Vorjahr 0) aus Verkauf von C02-Zertifikaten, die mit Kauf der HIAG Biberist AG übernommen wurden, ausgewiesen.
* Liegenschaften Mandachstrasse (Niederhasli), Lorzenparkstrasse (Cham) und Sternenfeldpark (Birsfelden)
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Finanzbericht
Personalaufwand
TCHF 2013 2012
Löhne und Gehälter 3’966 4’445
Sozialaufwand 762 494
Übriger Personalaufwand 397 331
5’125 5’270
Anzahl Mitarbeiter 38 45
davon Hauswartung und Verwaltung 13 21
Vollzeitkräfte 32.7 33.8
davon Hauswartung und Verwaltung 9.3 11.1
Energie und Hauswartung
Die Position Energie und Hauswartung enthält Nebenkosten, welche im Umfang von TCHF 1‘279 an Mieter weiterverrechnet wurden. Diese Weiterverrechnungen sind in der Position ‚Liegenschaftsertrag‘ berücksichtigt.
Büro- und Verwaltungsaufwand
TCHF 2013 2012
Büro- und Verwaltungsaufwand 3’889 4’348
davon Liegenschaftsaufwand 2’091 2’088
Mieten und Leasing
TCHF 2013 2012
Büromieten, Leasing 572 596
Baurechtzins 421 270
993 866
17
14
15
Zum Stichtag waren an den Standorten Basel, Zürich und Genf 25 Personen beschäftigt. Davon sind sechs Mitarbeiter der Arealentwicklung zuzuordnen, je drei dem Portfoliomanagement und der Buchhaltung sowie zwei der Vermarktung von Liegenschaften.
Der Liegenschaftsaufwand umfasst hauptsächlich Honorare für lokale Liegenschaftsverwaltungen, Erst-vermietungshonorare und Schätzungshonorare.
16
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Finanzbericht
3
Finanzaufwand
TCHF 2013 2012
Zinsaufwand 4'877 5'885
Bankspesen und Bankzinsen 112 45
Wechselkursverlust 2 58
Übriger Zinsaufwand 191 495
5'184 6'483
Ertragssteuern
TCHF 2013 2012
Ertragssteuer (953) (1'764)
Latente Steuern (8'655) 3'898
Auflösung Rückstellung Steuerrisiken 6'660 0
(2'948) 2'134
In der Berichtsperiode wurden TCHF 8‘655 Rück-stellungen für latenten Steuern gebildet. Diese Bil-dung erfolgte im Wesentlichen im Zusammenhang mit der Wertsteigerung des Projekts The Cloud in Baar.Bei einer Gesellschaft, welche im Vorjahr übernom-men wurde, bestanden Rechtsunsicherheiten be-züglich Steuerrisiken. Die Unsicherheiten bezüg-lich Steuerrisiken konnten im 2013 beseitigt und
20
19
Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Bankverbindlichkeiten beträgt im Berichtsjahr 1.11% (Vorjahr 1.41%). Die Bandbreite der Zinssätze liegt zwischen 0.60% und 4.55%. Im Rahmen von Entwick-lungsprojekten angefallene Baukreditzinsen in der Höhe von TCHF 136 wurden aktiviert (Vorjahr TCHF 91).
die Rückstellung von TCHF 6‘660 aufgelöst werden.In der Vorperiode konnten aufgrund von neuen Er-kenntnissen bezüglich historischen Anschaffungs-werten für Liegenschaften im Kanton Zürich (mit einem sehr lange zurückliegenden Anschaffungs-zeitpunkt) die latenten Steuern genauer berechnet und Rückstellungen in der Höhe von TCHF 3’898 in 2012 aufgelöst werden.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Finanzertrag
TCHF 2013 2012
Zinsertrag 56 55
Wertschriftengewinn 0 117
Übriger Finanzertrag 13 99
69 271
18
Finanzbericht
Verpfändete Aktiven23Aktien von Tochtergesellschaften in Höhe von TCHF 132‘504 (Beteiligungswert) sind im Rahmen von Finanzierungen per 31. Dezember 2013 verpfän-det (Vorjahr TCHF 106‘349).
Am 28. Februar 2012 wurden 16’500 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 6’270 durch die Gesellschaft gekauft. Am 01. Mai 2012 wurden 16’500 Aktien der Gesellschaft zu TCHF 7‘227 veräussert.
Die nicht bilanzierten Verbindlichkeiten aus operativem Leasing gliedern sich nach Fälligkeit wie folgt:
21
22Am 17. Dezember 2013 wurden 70’000 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 44'240 durch die Gesellschaft gekauft. Zum Stichtag hält die Gesellschaft 70‘000 eigenen Aktien.
Leasingverbindlichkeiten
TCHF 2013 2012
Bis 1 Jahr 435 439
Bis 3 Jahre 666 977
Über 3 Jahre 0 126
1'101 1'541
Eigene Aktien
Die eigenen Aktien der HIAG Immobilien Holding AG in Höhe von TCHF 44‘240 sind im Rahmen von einer Finanzierung per 31. Dezember 2013 verpfän-det (Vorjahr TCHF 0).
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
Finanzbericht
3
Die nicht bilanzierten Verbindlichkeiten aus operativem Leasing gliedern sich nach Fälligkeit wie folgt:
24 Segmentberichterstattung
Die Hauptgeschäftstätigkeit der Gruppe umfasst die Bewirtschaftung von bestehenden Flächen und der Entwicklung von Liegenschaftsprojekten. Die Be-richterstattung wird dementsprechend in den Seg-menten ‚Bestand‘ und ‚Entwicklung‘ dargestellt. Die Nebentätigkeiten im Bereich Personalvorsorge und Personaldienstleistung werden in einem separaten Segment ‚Dienstleistung‘ ausgewiesen. Die Kosten der zentralen Funktionen wie Finanzen, sowie die Aufwendungen im Zusammenhang mit
Segmente 01.01.2013-31.12.2013
Bestand Entwicklung Dienstleistung Corporate Gruppe
Liegenschaftsertrag 35'333 8'195 0 0 43'528
Übriger Betriebsertrag 26 804 1'197 81 2'108
Wertveränderung aus Neubewertung Immobilienanlagen 11'033 47'241 0 0 58'275
Total Betriebsertrag 46'393 56'240 1'197 81 103'911
Total Betriebsaufwand 6'888 6'045 966 3'397 17'296
EBITDA 39'505 50'196 231 (3'316) 86'615
EBITDA vor Wertveränderung aus Neubewertung 28'471 2'954 231 (3'316) 28'340
Segmente 01.01.2012-31.12.2012
Bestand Entwicklung Dienstleistung Corporate Gruppe
Liegenschaftsertrag 33'931 8'310 0 0 42'240
Übriger Betriebsertrag 274 28 1'188 0 1'490
Wertveränderung aus Neubewertung Immobilienanlagen 13'196 19'594 0 0 32'791
Total Betriebsertrag 47'401 27'932 1'188 0 76'521
Total Betriebsaufwand 7'039 5'191 928 3'722 16'880
EBITDA 40'361 22'741 260 (3'722) 59'640
EBITDA vor Wertveränderung aus Neubewertung 27'165 3'146 260 (3'722) 26'850
dem Verwaltungsrat werden im Segment ‚Corpo-rate‘ berücksichtigt. Die Aufwendungen für die Ge-schäftsleitung sind auf Basis der Inanspruchnahme auf die Segmente umgelegt. Des Weiteren sind die allgemeinen Firmenaufwendungen wie Revisions-kosten, Kapitalsteuern etc. ebenfalls im Segment ‚Corporate‘ ausgewiesen.Da die HIAG Immobilien Holding ausschliesslich in der Schweiz aktiv ist wird auf geografische Segmen-tinformationen verzichtet.
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung
25 Eigenkapital (NAV)
Am 7. Dezember 2012 wurden sämtliche Inhaberak-tien und Namenpartizipationsscheine in Namenak-tien zum Nennwert CHF 10 je Aktie umgewandelt und eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um 54'700 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie durchgeführt.Am 31. Mai 2013 wurde eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um 15‘300 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie durchgeführt. Per 31. Dezember 2013 besteht das Aktienkapital aus 700‘000 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie.Am 28. Februar 2012 wurden 16’500 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10
Zusammensetzung Grundkapital
In CHF
Namenaktien per 31. Dezember 10.00 700‘000 684‘700 450‘000
Namenpartizipationsscheine per 31. Dezember 10.00 0 0 180‘000
Total 700‘000 684‘700 630‘000
Ergebnis und Eigenkapital (NAV) pro Aktie
In CHF
Ergebnis pro durchschnittlich ausstehende Namenaktie 119 84 73
In CHF 31.12.2013 31.12.2012 31.12.2011*
Eigenkapital (NAV) pro ausstehende Namenaktie, vor latenten Steuern 878 731 647
Eigenkapital (NAV) pro ausstehende Namenaktie, nach latenten Steuern 799 672 586
* 2011 Finanzinformationen entsprechen den im letztjährigen Geschäftsbericht Seite 58 bis 76 publizierten Angaben für die Periodevom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 und wurden durch den unabhängigen Wirtschaftsprüfer prüferisch durchgesehen.
zu TCHF 6’270 durch die Gesellschaft gekauft. Am 1. Mai 2012 wurden 16’500 Aktien der Gesellschaft zu TCHF 7‘227 veräussert.Am 17. Dezember 2013 wurden 70’000 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 44'240 durch die Gesellschaft gekauft. Die Ge-sellschaft verfügt am 31. Dezember 2013 über 70‘000 eigene Aktien (Vorjahr 0). Die gesamten Anschaf-fungskosten belaufen sich auf TCHF 44‘240 und sind im Eigenkapitalnachweis separat ausgewiesen.Die nicht ausschüttbaren gesetzlichen Reserven be-tragen TCHF 1'369 (Vorjahr TCHF 1'210).
2013Nominalwert CHF
01.01.2013 – 31.12.2013
01.01.2012 – 31.12.2012
01.01.2011 – 31.12.2011*
2012 2011
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung