HIAG Immobilien Holding AG · 2014-05-16 · Am 17. Dezember 2013 wurden 70’000 Aktien der HIAG...

HIAG Immobilien Holding AG

Konsolidierter Abschluss 2013NACH SWISS GAAP FER

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Bericht der Revisionsstelle mit konsolidierter Jahresrechnungper 31. Dezember 2013

Konzernbilanz

TCHF 31.12.2013 31.12.2012

Flüssige Mittel 18’967 34’656

Wertschriften 6 1

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1 2’141 535

Forderungen Nahestehende/Aktionäre 126 0

Übrige kurzfristige Forderungen 2 5’711 6’448

Kurzfristige Finanzanlagen 0 900

Liegenschaften zum Verkauf 3 94’228 30’050

Aktive Rechnungsabgrenzung 463 795

Umlaufvermögen 121'642 73’385

Immobilienanlagen 3 971‘038 906’225

Übrige Sachanlagen 4 2’842 3’252

Immaterielles Anlagevermögen 4 33 55

Finanzanlagen 5.1 217 471

Finanzanlagen Nahestehende/Aktionäre 5.2 15’862 3’789

Anlagevermögen 989'992 913’792

Aktiven 1'111'634 987’177

Kurzfristige Bankverbindlichkeiten 8 40'312 13’430

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4’845 9’093

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 6 18’111 12’641

Kurzfristige Rückstellungen 7 935 10’076

Steuerverbindlichkeiten 2’897 2’483

Passive Rechnungsabgrenzung 7’884 4’484

Kurzfristiges Fremdkapital 74'984 52’207

Langfristige Bankverbindlichkeiten 8 467’361 416’456

Übrige langfristige Verbindlichkeiten 4’750 5’050

Langfristige Rückstellungen 7 11’494 12’800

Latente Steuern 9 49'764 40’724

Langfristiges Fremdkapital 533'369 475’030

Fremdkapital 608'353 527’237

Aktienkapital 7’000 6’847

Kapitalreserven 53'311 43’794

Eigene Aktien 22 (44’240) 0

Gewinnreserven 487'210 409’299

Eigenkapital 503‘281 459’940

Passiven 1'111'634 987’177

Konzernerfolgsrechnung

TCHF 2013 2012

Liegenschaftsertrag 11 43’528 42’240

Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen 13 58'275 32’791

Übriger Betriebsertrag 12 2’108 1’490

Total Betriebsertrag 103'911 76’521

Personalaufwand 10, 14 (5’125) (5’270)

Unterhalt und Reparaturen (2’162) (2’357)

Versicherungen und Gebühren (1’126) (657)

Energieaufwand und Hauswartung 15 (2’445) (1’596)

Allgemeiner Betriebsaufwand (1'070) (1’530)

Büro- und Verwaltungsaufwand 16 (3’889) (4’348)

Marketing- und Vertriebsaufwand (487) (257)

Mieten und Leasing 17 (993) (866)

Total Betriebsaufwand (17'297) (16’881)

Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) 86'614 59’640

Abschreibungen (641) (320)

Betriebsergebnis (EBIT) 85'973 59’320

Finanzertrag 18 69 271

Finanzaufwand 19 (5’184) (6’483)

Ergebnis vor Steuern (EBT) 80'859 53’109

Ertragssteuern 20 (2'948) 2’134

Unternehmensergebnis 77'911 55’243

Konsolidierte Geldflussrechnung

TCHF 2013 2012

Unternehmensergebnis 77‘911 55'243

Abschreibungen 641 320

Erfolg aus Verkauf Immobilien 0 3

Erfolg Wertschriften 0 (76)

Veränderungen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (1‘595) (29)

Veränderungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (4‘253) 5'348

Veränderungen übrige Forderungen 1‘506 (344)

Veränderungen übriges Fremdkapital (4‘411) (1‘082)

Veränderungen Rechnungsabgrenzungen 1‘777 (1‘677)

Veränderungen langfristige Rückstellungen (1‘306) 3'800

Veränderungen latente Steuern 8‘655 (1'323)

Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen (58‘275) (32'791)

Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit 20‘650 27’392

Investitionen in Immobilien (103‘866) (48'024)

Investitionen in übrige Sachanlagen (209) (465)

Devestitionen von Immobilien 39‘628 21'901

Aufnahme von Finanzanlagen (12‘200) (204)

Rückzahlungen von Finanzanlagen 386 4‘776

Investitionen immaterielle Anlagen 0 (58)

Erwerb konsolidierter Gesellschaften (2‘990) (62'457)

Geldfluss aus Investitionstätigkeit (79‘251) (84’531)

Aufnahme von Hypotheken 91‘001 26‘704

Amortisationen und Rückzahlungen von Hypotheken (13‘214) (16‘785)

Veränderungen übrige langfristige Verbindlichkeiten (300) (1'250)

Kapitalerhöhung inklusive Agio 9‘670 34'570

Kauf von eigenen Aktien (44‘240) (6'270)

Verkauf von eigenen Aktien 0 7'227

Dividende 0 (75)

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 42‘917 44'121

Währungseffekte (5) 2

Veränderung flüssige Mittel (15‘689) (13'016)

Flüssige Mittel am 01.01. 34‘656 47'672

Veränderung flüssige Mittel (15‘689) (13‘016)

Flüssige Mittel am 31.12. 18‘967 34‘656

Eigenkapitalnachweis

TCHF

Eigenkapital am 01.01.2012 4’500 1’800 0 8’814 354’132 369’246

Sonderdividende PS-Kapital 0 0 0 0 (75) (75)

Kapitalerhöhung 2’347 (1’800) 0 34’023 0 34’570

Erwerb eigener Aktien 0 0 (6‘270) 0 0 (6’270)

Verkauf eigener Aktien 0 0 6‘270 957 0 7’227

Umrechnungsdifferenzen 0 0 0 0 (1) (1)

Jahresergebnis 0 0 0 0 55’243 55’243

Eigenkapital am 31.12.2012/01.01.2013 6’847 0 0 43’794 409’299 459’940

Kapitalerhöhung 153 0 0 9’517 0 9’670

Erwerb eigener Aktien 0 0 (44’240) 0 0 (44’240)

Umrechnungsdifferenzen 0 0 0 0 0 0

Jahresergebnis 0 0 0 0 77’911 77’911

Eigenkapital am 31.12.2013 7’000 0 (44’240) 53’311 487’210 503’281

* Am 7. Dezember 2012 wurden sämtliche Inhaberaktien und Namenpartizipationsscheine in Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktieumgewandelt und eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um 54'700 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie durchgeführt.Am 31. Mai 2013 wurde eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um 15‘300 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie durchgeführt.Per 31. Dezember 2013 besteht das Aktienkapital aus 700‘000 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie.

** Die nicht ausschüttbaren gesetzlichen Reserven betragen TCHF 1'369 (Vorjahr TCHF 1'210).

*** Am 28. Februar 2012 wurden 16’500 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 6’270 durch die Gesellschaftgekauft. Am 01. Mai 2012 wurden 16’500 Aktien der Gesellschaft zu TCHF 7‘227 veräussert.Am 17. Dezember 2013 wurden 70’000 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 44'240 durch die Gesellschaft gekauft. Die Gesellschaft verfügt am 31. Dezember 2013 über 70‘000 eigene Aktien (Vorjahr 0). Die gesamten Anschaffungskosten belaufen sich auf TCHF 44‘240 und sind im Eigenkapitalnachweis separat ausgewiesen.

Aktien-kapital

Partizipations-scheinkapital

EigeneAktien

Kapital-reserven

Gewinn-reserven

TotalEigenkapital

* * *** **

Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung

GRUNDLAGEN DER RECHNUNGSLEGUNGDie konsolidierte Jahresrechnung der HIAG Immo-bilien Holding AG ist in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung (Swiss GAAP FER) erstellt worden und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild (true and fair view) der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Es wurde das gesamte Swiss GAAP FER Regelwerk angewandt. Die Konzernrechnung basiert auf den nach ein-heitlichen Richtlinien erstellten und geprüften Einzelabschlüssen der HIAG Immobilien Konzern-gesellschaften. Die relevanten Rechnungslegungs-grundsätze sind nachstehend erläutert.Die Konzernrechnung wird in Schweizer Franken (CHF) dargestellt. Soweit nichts anderes vermerkt ist, werden alle Beträge in tausend Schweizer Fran-ken (TCHF) angegeben.Die konsolidierte Jahresrechnung wird in deut-scher, englischer und französischer Sprache er-stellt. Die deutsche Version ist alleine massgebend.

KONSOLIDIERUNGSKREISDie Konzernrechnung umfasst alle Tochtergesell-schaften der HIAG Immobilien Holding AG, an de-nen die Gesellschaft direkt oder indirekt mit einem Stimmrechts- und Kapitalanteil von 50% und mehr beteiligt ist. Dabei wird die Methode der Voll-konsolidierung angewendet, d.h., Aktiven, Passi-ven, Aufwand und Ertrag der zu konsolidierenden Gesellschaften werden zu 100% übernommen und alle konzerninternen Beziehungen eliminiert. Beteiligungen zwischen 20% und 50% Stimm-rechts- und Kapitalanteil werden zum anteiligen Eigenkapital (Equity-Methode) einbezogen. Betei-ligungen bis 20% sind in der konsolidierten Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirt-schaftlich notwendiger Wertberichtigungen unter Finanzanlangen eingesetzt.

Alle Beteiligungen haben den Bilanzstichtag am 31. Dezember.

Anteil* in % Gesellschaft 2013 2012 Sitz

Grisard Liegenschaften AG** TCHF 0 0 100 Birsfelden

Kunz RE AG** TCHF 0 0 100 Windisch

HIAG Biberist AG TCHF 10’000 100 100 Biberist

HIAG Immobilien Schweiz AG TCHF 11’000 100 100 Baar

HIAG AG TCHF 150 100 100 Basel

B-Immobilien GmbH TEUR 3’579 100 100 Deutschland

HIAG Immobilien AG TCHF 5’000 100 100 St. Margrethen

HIAG Immobilien Léman SA TCHF 1’000 100 100 Aigle

Léger SA TCHF 400 100 100 Lancy

Weeba SA TCHF 100 100 100 Lancy

Pellarin-Transports SA TCHF 50 100 100 Lancy

Streiff AG TCHF 300 100 100 Seegräben

Legler Holding AG** TCHF 0 0 100 Diesbach

Legler & Co AG** TCHF 0 0 100 Diesbach

Limanor Immobilien und Verwaltungs AG** TCHF 0 0 100 Appenzell

Promo-Praille SA TCHF 200 100 0 Lancy

* Stimmrechts- und Kapitalanteil

** Die Gesellschaften Grisard Liegenschaften AG, Kunz RE AG sowie Limanor Immobilien und Verwaltungs AG wurden im Berichtszeitraum mit der HIAG Immobilien Schweiz AG fusioniert (Fusionsvertrag vom 11. Juni 2013). Die Legler Holding AG und die Legler & Co AG wurden im Berichtszeitraum mit der HIAG Immobilien AG fusioniert (Fusionsvertrag vom 11. Juni 2013).

Die Gesellschaft HIAG AG erbringt Dienstleistungen gegenüber ehemaligen Gesellschaften der HIAG Gruppe in den Bereichen Personalvorsorge und Personalwesen. Alle anderen Gesellschaften sind Immo-biliengesellschaften im Sinne der Strategie von HIAG Immobilien und bezwecken das Halten und das Entwickeln sowie den Verkauf von Liegenschaften.

KapitalkonsolidierungDie Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Er-werbsmethode (Purchase-Methode). Dabei wird der Kaufpreis einer akquirierten Gesellschaft mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs nach konzernein-heitlichen Grundsätzen neu bewerteten Nettoakti-ven verrechnet. Die sich aus dem Kaufpreis und den neu bewerten Nettoaktiven der akquirierten Gesellschaft ergebende Differenz wird als Good-will oder Badwill bezeichnet. Der Goodwill wird erfolgsneutral mit den Gewinnreserven verrech-net. Bei einer Verrechnung mit Gewinnreserven

werden die Auswirkungen einer theoretischen Ak-tivierung und Amortisation über die geschätzte Nutzungsdauer im Anhang separat offen gelegt. Aus den bisherigen Akquisitionen gab es keinen Goodwill, der mit den Gewinnreserven verrechnet wurde. Ein allfälliger Badwill wird den Gewinnre-serven gutgeschrieben oder als Rückstellung er-fasst. Die Erstkonsolidierung erfolgt auf den Zeit-punkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr gemäss Kaufvertrag.


Aktien-/Stammkapital

Konsolidierte Gesellschaft Kauf per Anteil in %

Promo-Praille SA, Lancy 31. Mai 2013 100

Die erworbene Gesellschaft wies per Übernahme folgende wesentliche Bilanzpositionen aus:

Im Vorjahr wurden folgende Veränderungen im Konsolidierungskreis vorgenommen:

Bei dieser Akquisition gab es weder einen Goodwill noch einen Badwill.

Bei dieser Akquisition gab es weder einen Goodwill noch einen Badwill.

Die erworbenen Gesellschaften wiesen per Übernahme folgende wesentliche Bilanzpositionen aus:

TCHF

Flüssige Mittel 10

Übriges Umlaufvermögen 11

Liegenschaften 4’523

Übriges Anlagevermögen 5

Kurzfristiges Fremdkapital 11

Übriges Langfristiges Fremdkapital 817

Eigenkapital 3’720

TCHF

Flüssige Mittel 17'057

Übriges Umlaufvermögen 1'986

Beteiligungen 79

Immobilien 97'198

Übriges Anlagevermögen 2'145

Kurzfristiges Fremdkapital 7'940

Langfristiges Fremdkapital 31'402

Eigenkapital 97'756

Konsolidierte Gesellschaften Kauf per Anteil in %

HIAG Immobilien Baden GmbH, Baden 1. Januar 2012* 100

HIAG Biberist AG, Biberist 30. Juni 2012 100

Legler Holding AG, Diesbach 1. Januar 2012 100

Legler & Co AG, Diesbach 1. Januar 2012 100

Léger SA, Lancy 30. Juni 2012 100

Pellarin-Transports SA, Lancy 30. Juni 2012 100

Weeba SA, Lancy 30. Juni 2012 100

* Die HIAG Immobilien Baden GmbH wurde per 1. Januar 2012 in die HIAG Immobilien AG fusioniert.

Veränderung KonsolidierungskreisIm Berichtsjahr haben folgende Veränderungen im Konsolidierungskreis stattgefunden:


UMRECHNUNG VON FREMD-WÄHRUNGENAlle Aktiven und Passiven von Gesellschaften in Fremdwährung werden zum Jahresendkurs in Schweizer Franken umgerechnet. Die Positionen des Eigenkapitals werden zu historischen Kursen umgerechnet. Die Erfolgsrechnung und die Geld-flussrechnung werden zum Jahresdurchschnitts-kurs umgerechnet. Aus der Umrechnung resultie-rende Kursdifferenzen werden direkt im Eigenkapital der konsolidierten Bilanz verbucht und den Gewinnreserven zugeordnet. Es wurde auf den separaten Ausweis von Fremdwährungsum-rechnungsdifferenzen im Eigenkapitalnachweis ver-zichtet, da diese unwesentlich sind.Für die Umrechnung der Bilanzen und Erfolgsrech-nungen der ausländischen Gruppengesellschaften wurden folgende Kurse angewendet:

Bilanz Erfolgsrechnung/ Geldflussrechnung

2013 2012 2013 2012

Euro 1.22562 1.20733 1.23080 1.20510

WESENTLICHE BILANZIE-RUNGS- UND BEWERTUNGS-GRUNDSÄTZE AllgemeinesDie Basis für die Erstellung der konsolidierten Jah-resrechnung der HIAG Immobilien Holding AG bildeten die aktuellen Fachempfehlungen zur Rechnungslegung (Swiss GAAP FER).Durch die Rundung auf ganze Tausend kann es bei der Addition der Einzelpositionen zu Rundungsdif-ferenzen gegenüber den ausgewiesenen Positions-summen kommen.Die gemäss Swiss GAAP FER erforderlichen Offen-legungen sind aus den Erläuterungen zur Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung und Eigenka-pital im Kapitel ‚Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung’ ersichtlich.

Abweichungen von der StetigkeitFür den Jahresabschluss 2013 wurden die nicht konsolidierten Beteiligungen neu als ‚Finanzanla-gen’ statt ‚Beteiligungen’ ausgewiesen.Des Weiteren wurde die Darstellung der konsoli-dierten Geldflussrechnung leicht angepasst. Es wurde auf die Netto liquide Mittel Darstellung (Saldo aus ,Flüssige Mittel’ und ,Kurzfristige Bank-verbindlichkeiten’) verzichtet. Die Geldflussrech-nung stellt neu die Veränderung der flüssigen Mit-tel dar. Die Geldflussrechnung vom Vorjahr wurde entsprechend angepasst.

Flüssige Mittel‚Flüssige Mittel’ enthalten Kassenbestände, Post-checkguthaben und Sichtguthaben bei Banken so-wie Geldmarktanlagen mit einer Fälligkeit von weniger als drei Monaten. Diese werden zum No-minalwert bewertet. Die Bewertung von Beständen in Fremdwährung erfolgt zum Jahresendkurs.

Wertschriften‚Wertschriften’ umfassen Anlagen in Aktien, Obli-gationen und längerfristig gehaltene Festgeldanla-gen. Sie sind zu Marktwerten bewertet.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrige kurzfristige Forderungen‚Forderungen aus Lieferungen und Leistungen’ und ‚Übrige kurzfristige Forderungen’ sind zu ihrem re-alisierbaren Wert ausgewiesen bzw. zum Nominal-wert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen bei Forderungen, deren Realisierung als gefährdet beurteilt wird.


ImmobilienanlagenDas Portfolio besteht aus folgenden Kategorien:– Unbebaute Grundstücke– Liegenschaften– Liegenschaften im Bau– Liegenschaften zum Verkauf

AllgemeinSämtliche Immobilienanlagen werden in Überein-stimmung mit Swiss GAAP FER 18 zum Marktwert auf Basis der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) bewertet und bilanziert. Zur Ermittlung des Markt-wertes für unbebaute Grundstücke wird die Resi-dualwertmethode angewendet.Die Bewertung wird durch einen unabhängigen Experten vorgenommen und jährlich aktualisiert. Eine Besichtigung der Liegenschaften erfolgt min-destens alle drei Jahre.Es werden keine planmässigen Abschreibungen vorgenommen.Auf- und Abwertungen werden im Periodenergeb-nis erfasst. Die aufgrund von Umweltrisiken zu er-wartenden Mehrkosten werden von einem unab-hängigen Umweltexperten auf Basis von historischen und technischen Untersuchungen geschätzt und von den Marktwerten der Liegen-schaften abgezogen. Baukreditzinsen werden aktiviert. Andere Fremd-kapitalkosten werden dem Finanzaufwand belas-tet.Das Portfolio beinhaltet keine selbst genutzten Be-triebsliegenschaften.

LiegenschaftenLiegenschaften umfassen ‚Bestandesliegenschaf-ten‘ und ‚Entwicklungsliegenschaften‘.Als Bestandesliegenschaften werden jene Liegen-schaften bezeichnet, bei denen keine Entwicklung geplant ist.Als Entwicklungsliegenschaften werden jene Lie-genschaften bezeichnet, deren Entwicklung mit-telfristig bevorsteht bzw. für welche Entwicklungs-planungen vorangetrieben werden.

Liegenschaften im BauLiegenschaften, die sich zum Bilanzierungszeitpunkt in Bau befinden, werden unter ‚Liegenschaften im Bau’ dargestellt. Die Bilanzierung unter Liegenschaf-ten im Bau erfolgt mit Vergabe der ersten Arbeiten bis Abschluss des Bauprojektes beziehungsweise Bezugs-bereitschaft.

Liegenschaften zum Verkauf‚Liegenschaften zum Verkauf’ beinhalten Wohnpro-jekte, die im Stockwerkeigentum entwickelt und ver-marktet werden sowie nicht strategische Liegenschaf-ten, die zum Verkauf angeboten werden.

Übrige Sachanlagen und immaterielle Anlagen‚Übrige Sachanlagen’ und ‚Immaterielle Anlagen’ wer-den zu Anschaffungswerten abzüglich Abschreibun-gen und möglichen Wertbeeinträchtigungen bilan-ziert. Die Abschreibung erfolgt linear, die Ab- schreibungsdauer beträgt für Büroeinrichtungen drei bis zehn Jahre und für immaterielle Anlagen drei bis fünf Jahre.

Finanzanlagen und Finanzanlagen Nahestehende/AktionäreDiese Position umfasst die Arbeitgeberbeitragsreser-ven, langfristige Darlehen und übrige langfristige For-derungen, die zum Nominalwert bilanziert werden.

Latente Ertragssteueransprüche Latente Steueransprüche aus steuerlichen Verlustvor-trägen werden nur aktiviert, wenn die Nutzbarkeit der Verlustvorträge sicher genug erscheint und die budge-tierten Steuerergebnisse eine wesentliche Verrechnung erwarten lassen. Derzeit werden keine Aktivierungen oder Verrechnungen mit Rückstellungen für latente Steuern vorgenommen.

Wertbeeinträchtigung von Aktiven Sofern Anzeichen vorliegen, dass ein Aktivum in sei-nem Wert beeinträchtigt ist, wird ein sogenannter‚Impairment Test’ durchgeführt. Sollte die Überprü-



fung ergeben, dass der Buchwert über dem erzielba-ren Wert (höherer Wert aus Nutzwert oder Markt-wert) liegt, wird eine erfolgswirksame Wertberichtigung auf den erzielbaren Wert vorge-nommen.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige kurzfristige bzw. langfristige Verbindlich-keiten Das kurzfristige Fremdkapital beinhaltet Verbind-lichkeiten, welche innerhalb von zwölf Monaten fällig werden. Fälligkeiten von mehr als einem Jahr werden unter den langfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Bilanzierung erfolgt zum Nomi-nalwert.

Kurzfristige und langfristige BankverbindlichkeitenHypotheken und andere besicherte Finanzierungen werden als ‚Kurzfristige Bankverbindlichkeiten’ und ‚Langfristige Bankverbindlichkeiten’ ausgewie-sen. Hypotheken und feste Vorschüsse, die innert zwölf Monaten nicht zurückbezahlt sondern erneu-ert werden, sind im Sinne einer wirtschaftlichen Be-trachtungsweise unter ‚Langfristigen Fremdkapital’ bilanziert. Innerhalb von zwölf Monaten fällige Amortisationen werden unter ‚Kurzfristige Bank-verbindlichkeiten’ ausgewiesen.

Kurzfristige und langfristige RückstellungenZur Abdeckung der erkennbaren Risiken und Ver-pflichtungen werden Rückstellungen gebildet. Rückstellungen werden bilanziert, wenn eine Ver-pflichtung gegenüber Dritten besteht, welche auf ein Ereignis in der Vergangenheit zurückzuführen ist, und die Höhe der Verpflichtung zuverlässig be-stimmt werden kann. Die Höhe der Rückstellung richtet sich nach dem erwarteten Mittelabfluss zur Deckung des Risikos beziehungsweise der Ver-pflichtung. Rückstellungen werden entsprechend ihren erwarteten Fälligkeiten als kurz oder langfris-tig ausgewiesen.

Rückstellungen für latente Steuern Nach Swiss GAAP FER 11 sind aktuelle und zukünf-tige steuerliche Auswirkungen im Jahresabschluss angemessen zu berücksichtigen. Dabei ist zwischen der laufenden Ertragssteuer und der Abgrenzung von latenten Ertragssteuern zu unterscheiden. Letz-tere haben ihre Ursachen primär in den Bewertungs-unterschieden zwischen den ermittelten Marktwer-ten und den steuerrechtlich massgebenden Werten. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Immo-bilienanlagen wurde für jede Liegenschaft eine Rest-haltedauer geschätzt. War aufgrund von neuen Er-kenntnissen eine detaillierte Ermittlung der latenten Ertrags- und Grundstückgewinnsteuern möglich, wurden diese in der Berechnung berück-sichtigt. Für Liegenschaften, bei denen detaillierte Abklärungen ausstehen, liegen der Berechnung konzerneinheitlich 23% Steuerbelastung zugrunde. Die Rückstellungen für latente Steuern werden dis-kontiert. Per 31. Dezember 2013 wurde ein Diskon-tierungssatz von 2.75% angewendet (Vorjahr 2.75%).

Vorsorgeverpflichtungen nach Swiss GAAP FER 16Alle Gesellschaften der HIAG Immobilien Gruppe sind an einer Gemeinschaftseinrichtung, der HIAG Pensionskasse, angeschlossen. Ein sich aus Arbeitge-berbeitragsreserven ergebender Nutzen wird als Ak-tivum erfasst. Veränderungen der Arbeitgeberbei-tragsreserven sowie allfällige wirtschaftliche Auswirkungen von Über- oder Unterdeckungen von Vorsorgeeinrichtungen auf die Gruppe werden im Personalaufwand erfasst. Die Aktivierung eines wei-teren wirtschaftlichen Nutzens (aus einer Überde-ckung in der Vorsorgeeinrichtung) ist weder beab-sichtigt noch sind die Voraussetzungen dafür gegeben. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bil-dung einer Rückstellung erfüllt sind.


FinanzergebnisDiese Position enthält Zinserträge und -aufwendun-gen, Kursdifferenzen, Gewinne und Verluste auf Wertschriften und sonstige Finanzaufwendungen und -erträge.

ErtragssteuernDiese Position umfasst nur die laufenden Ertrags-steuern und latenten Steuern. Latente Steuern wer-den primär auf Basis der temporären Differenzen zwischen den ermittelten Marktwerten und den steuerlich massgebenden Werten berechnet. Übrige Steuern, Abgaben, Liegenschaftssteuern und Mini-malsteuern werden im Betriebsaufwand erfasst. Laufende Ertragssteuern werden auf dem steuerba-ren Ergebnis berechnet.

Transaktionen mit Nahestehenden Wesentliche Transaktionen mit Nahestehenden sind im Sinne der Swiss GAA FER 15 unter ‚5. Finanz-anlagen und Finanzanlagen Nahestehende/Aktio-näre’ offengelegt.

SchätzungenDie Erstellung der Jahresrechnung verlangt Ein-schätzungen und Annahmen. Sie betreffen die ausgewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Wenn zu einem späte-ren Zeitpunkt Einschätzungen und Annahmen, die zum Zeitpunkt der Bilanzierung nach bestem Wis-sen getroffen wurden, von den tatsächlichen Gege-benheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichts-jahr angepasst, in dem sich die Gegebenheiten geän-dert haben.

RisikomanagementDie HIAG Immobilien Holding AG verfügt über ein implementiertes standardisiertes Risikomanage-ment. Jährlich wird eine umfassende Risikoumfrage durchgeführt, in deren Rahmen sämtliche Ge-schäftsrisiken nach einheitlichen Kriterien erhoben

und dokumentiert werden. Eine Beurteilung der identifizierten Risiken nach ihrer Eintre-tenswahrscheinlichkeit und ihrer Tragweite wird durchgeführt. Bei der Tragweite werden sowohl finanzielle Auswirkungen als auch all-gemeine Auswirkungen berücksichtigt. Mit vom Verwaltungsrat beschlossenen Massnah-men werden diese Risiken getragen, vermie-den, vermindert oder überwälzt.

Ereignisse nach dem BilanzstichtagDie Abnahme der konsolidierten Jahresrech-nung durch den Verwaltungsrat erfolgte am 4. April 2014. Bis zu diesem Zeitpunkt sind kei-ne wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanz-stichtag eingetreten. Die konsolidierte Jahres-rechnung unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

TCHF 2013 2012

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2’253 779

Delkredere (112) (244)

2'141 535

Übrige kurzfristige Forderungen

TCHF 2013 2012

Mehrwertsteuerforderungen 70 97

Heiz-/Nebenkosten 4’088 4’322

Sonstige kurzfristige Forderungen 1’553 2’029

5’711 6’448

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONSOLIDIERTEN JAHRESRECHNUNG

1

2

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthalten TCHF 1‘684 im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung beim Projekt Aretshalden (TCHF 784) und dem Verkauf der Liegenschaft Zel-glistrasse im Kanton Zürich (TCHF 900). Der Geld-eingang für diese Forderungen erfolgte im Januar 2014.

Die Debitorenverluste im 2013 belaufen sich auf TCHF 33 (0.1% vom Liegenschaftsertrag) im Ver-gleich mit TCHF 94 (0.2% vom Liegenschaftser-trag) im Vorjahr.


Immobilienanlagen

TCHF 2013 2012

Brandversicherungswerte 1'406'328 1’273’329

Pfandbestellungen zur Sicherstellung von Hypothekarkrediten 584’105 490’223

Unbebaute Liegen- Total Grund- Liegen- schaften Immo-

TCHF stücke schaften im Bau bilien

Bestand per 01.01.2012 38'438 684'597 33'794 756'829

Reklassifikationen (13'663) (57'690) 71'353 0

Zugänge 237 10'219 37'568 48'024

Abgänge (550) (10'003) (11'351) (21'904)

Änderung Konsolidierungskreis 0 116'297 0 116'297

Währungseinflüsse 0 (3) 0 (3)

Veränderung aus Neubewertung ohne Umweltrisiken 4'334 25'419 12'477 42'230

Wertkorrektur Umweltrisiken (174) (6'239) 1'215 (5'198)

Bestand per 31.12.2012 28'622 762'597 145'056 936'275

Reklassifikation Liegenschaften zum Verkauf 0 0 (30'050) (30'050)

Bestand nach Reklassifikation per 31.12.2012 28'622 762'597 115'006 906'225

Bestand per 01.01.2013 28'622 762'597 145'056 936'275

Reklassifikationen 0 64'518 (64'518) 0

Zugänge 0 61'973 41'893 103'866

Abgänge 0 (20'516) (19'112) (39'628)

Änderung Konsolidierungskreis 0 4'523 0 4'523

Währungseinflüsse 0 5 0 5

Veränderung aus Neubewertung ohne Umweltrisiken 1'953 26'663 27'990 56'606

Wertkorrektur Umweltrisiken 0 3'569 50 3'619

Bestand per 31.12.2013 30'575 903'332 131'359 1'065'266

Reklassifikationen Immobilien zum Verkauf 0 0 (94'228) (94'228)

Bestand nach Reklassifikation per 31.12.2013 30'575 903'332 37'132 971'038

3

In der Berichtsperiode wurden durch Akquisition von Gesellschaften und Liegenschaftskäufe Immobilien-anlagen mit Brandversicherungswerten von insgesamt TCHF 77’653 in den Konsolidierungskreis übernom-men.


In der Berichtsperiode wurden sämtliche Liegen-schaften durch die Firma Wüest & Partner AG be-wertet. Die den Liegenschaftenbewertungen zu-grundeliegenden Diskontsätze bewegten sich am Bilanzstichtag in einer Bandbreite von 3.5% bis 6.3% (31. Dezember 2012: 3.5% bis 6.3%).Die aufgrund von Umweltrisiken zu erwartenden Mehrkosten wurden durch die Firma Ecosens AG auf Basis von historischen und technischen Unter-suchungen analysiert und per Bilanzstichtag mit einem Betrag von TCHF 14'937 (Vorjahr TCHF 18'556) in den Immobilienanlagen berücksichtigt. Die Abklärung von Umweltrisiken ist ein laufen-der Prozess. Neue Erkenntnisse aus historischen oder technischen Untersuchungen werden am Bi-lanzstichtag berücksichtigt und haben im laufen-den Jahr zu einer Minderung der Abzüge für Um-weltrisiken von TCHF 3’619 geführt (Vorjahr TCHF -5'198). Die zu erwarteten Mehrkosten werden dis-kontiert. Per 31. Dezember 2013 wurde ein Diskon-tierungssatz von 2.75% angewendet (Vorjahr 2.75%).Die effektiven Anschaffungskosten sind aufgrund der teilweise sehr lange zurückliegenden Anschaf-fungszeitpunkte und Investitionen in einzelnen Fällen nicht zuverlässig ermittelbar. Aus diesem Grund wird auf die Angabe der Anschaffungswerte verzichtet.

Die Zugänge im Jahr 2013 in Höhe von TCHF 103'866 erfolgten zu TCHF 54'308 aus Investitio-nen bei 45 Liegenschaften und zu TCHF 49'558 aus Akquisitionen von fünf Liegenschaften. Die gröss-ten Investitionen erfolgten in Windisch (AG) mit TCHF 20'223 (Projekte Spinnerkönig TCHF 12'643 und Spinnerei III TCHF 4'609), Oberaathal (ZH) mit TCHF 11'548 (Projekte Leuchtturm und Neue Spinnerei), Baar (ZG) (Projekt The Cloud TCHF 7'743), Aathal (ZH) (Projekt Aretshalden TCHF 5'288), Kleindöttingen (AG) mit TCHF 2'603 und Klingnau (AG) mit TCHF 1’372. Bei der Änderung des Konsolidierungskreis in Höhe von TCHF 4'523 handelt es sich um die Liegenschaft der erworbe-nen Gesellschaft Promo-Praille SA in Lancy (GE). Akquisitionen von Liegenschaften erfolgten in Meyrin (GE), Neuenburg (NE), Wädenswil (ZH), Allschwil (BL) und Frauenfeld (TG).Abgänge in Höhe von TCHF 39'628 betreffen den Verkauf von Stockwerkeigentumsanteilen der Lie-genschaft ‚Stegbünt’ in Windisch (AG), der Liegen-schaft ,Aretshalden’ in Wetzikon (ZH) sowie den Verkauf der Wohnliegenschaft Häslirain in Aesch (BL), der Wohnliegenschaften in Riehen (BS) und der Wohnliegenschaft Zelglistrasse in Wetzikon (ZH).

Liegenschaften zum Verkauf (in TCHF) 2013 2012

Projekt Stegbünt 12'080 17'150

Projekt Aretshalden 389 12'900

Projekt Spinnerei III 15'200 0

Projekt The Cloud 64'320 0

Liegenschaft Schönegg 1 1'709 0

Liegenschaft Muttenzerstrasse 1-5 530 0

94'228 30'050

Per Bilanzstichtag stehen Stockwerkseigentumsanteile in Windisch (Projekt Stegbünt und Spinnerei III), im Aathal (Projekt Aretshalden) und in Baar (Projekt The Cloud) sowie zwei Liegenschaften in Egerkin-gen (Schönegg 1) und Birsfelden (Muttenzerstrasse 1-5) zum Verkauf.


Marktwerte der Immobilienanlagen nach Liegenschaftsnutzungen per 31.12.2012 Marktwerte der Immobilienanlagen nach Kantonen per 31.12.2012

Marktwerte der Immobilienanlagen nach Liegenschaftsnutzungen per 31.12.2013 Marktwerte der Immobilienanlagen nach Kantonen per 31.12.2013

Zürich34.6%

Aargau33.0%

Übrige12.0%

Genf3.7%

Zug9.3%

Basel-Landschaft7.4%

Aargau30.7%

Zürich30.2%

Zug11.4%


Genf7.3%

Übrige12.5%

Industrie,Gewerbe24.4%

Wohnen21.8%

Verkauf16.1%

Büro8.6%

Bauland6.0%

Wohn- undGeschäftsliegenschaften

5.9%

Distribution,Logistik

12.8%

Übrige4.4%

Wohnen20.8%

Verkauf15.8%

Übrige3.0%

Bauland5.5%

Distribution,Logistik

11.6%

Büro10.6%

Wohn- undGeschäfts-

liegenschaften6.7%



Die Position ,Nicht konsolidierte Beteiligungen‘ enthält die Gesellschaft Schwert AG (Beteiligung mit einem Kapitalanteil von 9.9%) und die Gesell-schaft Energie Biberist AG EBAG (Beteiligung mit einem Kapitalanteil von 20%). Die Beteiligungen sind zum Anschaffungswert abzüglich betriebs-wirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bewertet. Der Buchwert der Beteiligungen beträgt per 31. Dezember 2013 TCHF 79 (Vorjahr TCHF 79).

Finanzanlagen und Finanzanlagen Nahestehende/Aktionäre

5.1. Finanzanlagen

TCHF 2013 2012

Arbeitgeberbeitragsreserve 106 160

Übrige Finanzanlagen 32 232

Nicht konsolidierte Beteiligungen 79 79

217 471

5

Übrige Sachanlagen und immaterielle Anlagevermögen

Übrige Immaterielle TCHF Sachanlagen Anlagen

Buchwert per 01.01.2012 1’169 23

Zugänge 464 58

Änderung Konsolidierungskreis (Zugänge) 2’143 0

Buchwert per 31.12.2012/01.01.2013 3’776 81

Zugänge 209 0

Buchwert per 31.12.2013 3’985 81

Kumulierte Wertberichtigungen per 01.01.2012 210 21

Planmässige Abschreibungen 314 5

Stand per 31.12.2012/01.01.2013 524 26

Planmässige Abschreibungen 619 22

Kumulierte Wertberichtigungen per 31.12.2013 1'143 48

Nettobuchwerte per 01.01.2012 959 2

Nettobuchwerte per 31.12.2012/01.01.2013 3’252 55

Nettobuchwerte per 31.12.2013 2'842 33

4

Der Zweck der Schwert AG ist die Führung des Ho-tel- und Restaurationsbetriebes "Schwert" in Nets-tal und der Zweck der Energie Biberist AG (EBAG) ist der Erwerb, Betrieb, Unterhalt und Ausbau der Energiezentrale der Papierfabrik Biberist und Ut-zenstorf.


Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten enthalten aufgelaufene Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten in der Höhe von TCHF 3'171 (Vorjahr TCHF 3'632) und Restzahlungen für Ak-quisitionen der Periode in der Höhe von TCHF 8'891 (Vorjahr 0).

6 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

TCHF 2013 2012

Gegenüber Dritten 12'202 7’632

Mehrwertsteuer 703 121

Vorauszahlungen 5‘206 4’888

18'111 12’641

Finanzanlagen gegenüber Nahestehenden betref-fen ein Darlehen gegenüber einem Mitglied der er-weiterten Geschäftsleitung. Das Darlehen wird marktkonform verzinst und ist durch einen Schuldbrief besichert. Das Darlehen beläuft sich auf TCHF 114 per 31. Dezember 2013 (Vorjahr TCHF 204 unter ‚Übrige Finanzanlagen' ausgewie-sen da der Einstieg in der erweiterten Geschäftslei-tung in 2013 stattgefunden hat).

5.2. Finanzanlagen Nahestehende/Aktionäre

TCHF 2013 2012

Finanzanlagen gegenüber Nahestehenden 114 0

Finanzanlagen gegenüber Aktionären 15'748 3‘789

15'862 3'789

Finanzanlagen gegenüber Aktionären enthalten zwei Darlehen. Ein Darlehen über TCHF 3‘548 (Vor-jahr TCHF 3‘747) wurde zum Erwerb einer Mitar-beiterbeteiligung von 15‘000 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie gewährt (Vorjahr 15‘000 Aktien). Es wird marktkonform verzinst. Der Akti-onärin SDA Grisard AG wurde im Dezember 2013 ein Darlehen über TCHF 12‘200 gewährt (Vorjahr TCHF 0), welches ebenfalls marktkonform verzinst wird.

Vorauszahlungen umfassen Mietzinse über TCHF 2'120 (Vorjahr TCHF 1'653) und Anzahlungen für Stockwerkeigentumsverkauf in Höhe von TCHF 3'086 (Vorjahr TCHF 3'235).


RückstellungenSteuer- Sonstige

TCHF rückstellungen Rückstellungen Total

Buchwert per 01.01.2012 0 1'791 1'791

Bildung 6'660 19'795 26'455

Verwendung 0 (800) (800)

Auflösung 0 (4'570) (4'570)

Buchwerte per 31.12.2012/01.01.2013 6'660 16'216 22'876

davon kurzfristig 6'600 3'416 10'076

Bildung 0 14 14

Verwendung 0 (1'820) (1'820)

Auflösung (6'660) (1'981) (8'641)

Buchwerte per 31.12.2013 0 12'429 12'429

davon kurzfristig 0 935 935

Bei Gesellschaften, welche im Vorjahr übernom-men wurden, bestanden Rechtsunsicherheiten. Diese betreffen einerseits die Bewertung einer Lie-genschaft und andererseits Steuerrisiken. In den jeweiligen Gesellschaften wurden Steuerrückstel-lungen in der Höhe von TCHF 6’660 und sonstige Rückstellungen in der Höhe von TCHF 15’995 ge-bildet. Die Unsicherheiten bezüglich Steuerrisiken

7

konnten im laufenden Jahr beseitigt werden, so dass diese Rückstellung aufgelöst werden konnte.Weder im Berichts- noch im Vorjahr bestanden Rückstellungen für Vorsorgeverpflichtungen oder Restrukturierungen.Es sind nur Risiken berücksichtigt, bei denen die Eintretenswahrscheinlichkeit mindestens 50% be-trägt.


Langfristige Bankverbindlichkeiten

Unter ‚Langfristige Bankverbindlichkeiten’ in Höhe von TCHF 467‘361 (Vorjahr TCHF 416‘456) sind jene Finanzierungen ausgewiesen, die per Bilanzstichtag eine Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten aufwei-sen. Der Grossteil dieser Finanzierungen ist grundpfandgesichert. Die Belehnungsquote zu Marktwerten liegt bei 44% (Vorjahr 45%). Der durchschnittliche Zinssatz für Bankverbindlichkeiten beträgt im Berichtsjahr 1.11% (Vorjahr 1.41%). Die innerhalb von 12 Monaten fälligen Bankverbindlichkeiten be-tragen TCHF 40‘312 (Vorjahr TCHF 13‘430) und sind als kurzfristige Bankverbindlichkeiten ausgewiesen.

8

300’000

250’000

200’000

150’000

100’000

50’000

2015in TCHF

45’7658.9%

141’26816.7%

280’32874.5%

2016 2017und unbefristet

0

141 268

45 765

Total: TCHF 467’361 = 100%

Fälligkeiten in TCHF per 31.12.2013

in TCHF

0

350’000

250’000

300’000

200’000

150’000

100’000

50’000

2014

36’9008.9%

69’45016.7%

310’10674.5%

2015 2017und unbefristet

74 5%

’

Total: TCHF 416’456 = 100%

Fälligkeiten in TCHF per 31.12.2012

Es bestehen folgende Zinsbindungen per 31. Dezember 2013 (Fristigkeit bis zur nächsten Zinsanpassung)

Bis zu einem Jahr (in TCHF) 258'355 55.3%

2015 45'765 9.8%

2016 141'268 30.2%

2017 21'100 4.5%

2018 873 0.2%

Total 467'361 100.0%


Finanzbericht

Verwendungs- Ergebnis aus AGBR Nominalwert verzicht Bilanz Bildung Bilanz im Personalaufwand

TCHF 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2012 2013 2012

Patronale Fonds * 1'437 0 0 0 0 0 0

Vorsorgeeinrichtungen 106 0 106 0 160 54 44

1'543 0 106 0 160 54 44

* Da der wirtschaftliche Nutzen der Arbeitgeberbeitragsreserven nicht sicher erscheint, wird von einer Bilanzierung abgesehen.

Überdeckung Wirtschaftlicher Anteil Veränderung/ Auf die Periode Vorsorgeaufwand des Unternehmens erfolgswirksam abgegrenzte im Personalaufwand

TCHF 31.12.2013 31.12.2013 im Geschäftsjahr Beiträge 31.12.2013

Patronale Fonds 0 0 0 0 0

Vorsorgeeinrichtungen 3'085 0 0 0 188

3'085 0 0 0 188

10 Personalvorsorge

Für die Mitarbeiter der HIAG Immobilien Gruppe bestehen Einrichtungen zur beruflichen Vorsorge. Diese Einrichtungen sind finanziell unabhängige Stiftungen, wobei die Vorsorgeeinrichtung HIAG Pensionskasse durch Arbeitnehmer- und Arbeitge-berbeiträge und die patronalen Einrichtungen Wohlfahrtsfonds der HIAG-Gruppe und Fürsorge-stiftung der Spinnerei Streiff AG ausschliesslich durch Arbeitgeberbeiträge finanziert werden. Die

9 Latente Steuern

TCHF 2013 2012

Latente Steuerverbindlichkeiten per 01.01. 40'724 38'166

Veränderung Konsolidierungskreis 385 6'456

Erfolgswirksame Netto-Bildung 8'655 0

Erfolgswirksame Netto-Auflösung 0 (3'898)

Latente Steuerverbindlichkeiten per 31.12. 49'764 40'724

Die Rückstellungen für latente Steuern werden diskontiert. Per 31. Dezember 2013 wurde einen Diskon-tierungssatz von 2.75% berücksichtigt (Vorjahr 2.75%).Die Gesellschaften der Gruppe verfügen per Bilanzstichtag über Verlustvorträge von insgesamt TCHF 99‘913. Die potenziellen Steuerreduktionen durch diese Verlustvorträge betragen TCHF 14‘824 per 31. Dezember 2013. Da deren Realisierbarkeit unsicher ist, wird von einer Aktivierung abgesehen.

Leistungen bemessen sich nach der Höhe der ein-bezahlten Beiträge bzw. nach der Abdeckung durch die jeweilige Versicherung (Beitragsprimat). Sei-tens der Gruppengesellschaften bestehen aus der Personalvorsorge kein wirtschaftlicher Nutzen und keine wirtschaftliche Verpflichtung. Es be-steht keine Absicht, zukünftig wirtschaftlichen Nutzen aus den bestehenden freien Reserven zu ziehen.


11 Liegenschaftsertrag

TCHF 2013 2012

Ist-Mietertrag exkl. Nebenkosten 41'290 40'168

Nebenkosten 1'279 1'011

Übriger Liegenschaftsertrag 958 1'076

Erlösminderung 1 (15)

43'528 42'240

Zusammensetzung Vorsorgeaufwand (in TCHF) 31.12.2013

Beiträge an Vorsorgeeinrichtungen zulasten der Unternehmung 134

Beiträge an Vorsorgepläne, geleistet aus Arbeitgeberbeitragsreserven 54

Total Beiträge 188

Veränderung AGBR aus Vermögensentwicklung, Wertberichtigung, Diskontierung, Verzinsung etc. 0

Total Beiträge und Veränderung Arbeitsgeberbeitragsreserven 188

Veränderung wirtschaftlicher Nutzen des Unternehnens an Überdeckungen 0

Veränderung wirtschaftlicher Nutzen des Unternehnens an Unterdeckungen 0

Total Veränderung wirtschaftlicher Auswirkungen aus Über-/Unterdeckungen 0

Total Vorsorgeaufwand im Personalaufwand der Periode 188

Übriger Liegenschaftsertrag enthält Stromverkauf aus den eigenen Kraftwerken von TCHF 839 für 2013 (Vorjahr TCHF 806).


Liegenschaftsnutzungen per 31.12.2012 Kantonen per 31.12.2012

Liegenschaftsnutzungen per 31.12.2013

Ist-Liegenschaftsertrag nach

Kantonen per 31.12.2013

Aargau36.1%

Genf2.5%


Zug4.5% Zürich

36.2%

Übrige9.3%

Zürich33.8%

Aargau35.5%

Zug4.8%

Übrige10.3%


Genf5.0%


Verkauf18.2%

Distribution,Logistik18.0%

Übrige8.5%

Bauland1.7%

Wohnen12.7%

Büro8.1%


7.1%


Distribution,Logistik18.5%

Verkauf17.8%

Übrige3.2%

Bauland0.9%

Wohnen12.7%

Büro7.5%


6.4%


Fälligkeitsübersicht Mietverträge per 31.12.2013/31.12.2012

per 31.12.2013

per 31.12.2012

Die Fälligkeitsübersicht zeigt, auf welches Jahr die Mietverträge frühestens kündbar sind.

Bedeutendste Mieter

Die gemessen am Ist-Mietertrag bedeutendsten fünf Mieter waren namentlich (in alphabetischer Reihen-folge): Athleticum Sportmarkets AG, Doka Schweiz AG, HIAG Handel AG, Media Markt AG und Planzer Transport AG.

Vom Ist-Mietertrag entfielen in %: 2013 2012

auf den grössten Mieter 6 6

auf die drei grössten Mieter 14 17

auf die fünf grössten Mieter 21 24

auf die zehn grössten Mieter 34 39

in %

0%

8%

5%6%

7%

5%

11%

8%

4%

2%

4%3%

17%

13%

0

50

40

30

20

10

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2028 2032 unbefristet

9% 9%

1% 1%

5% 5%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

32%

43%

1%0%


Übriger Betriebsertrag

TCHF 2013 2012

Dienstleistungen gegenüber Dritten 1'195 1’187

Sonsiger Betriebsertrag 913 306

2'108 1’493

12

Leerstandsquote

2013 2012

Bestandesliegenschaften 6.2% 6.6%

Bestandesliegenschaften in Neupositionierung* 39.9% 45.2%

Entwicklungsliegenschaften 33.0% 26.4%

Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen

TCHF 2013 2012

Positive Marktwertanpassungen 43’447 46’122

Negative Marktwertanpassungen (10’766) (12’190)

Marktwertanpassungen der Immobilien zum Verkauf 21’975 4’056

Anpassung der Abzüge für Umweltrisiken 3‘619 (5’198)

58‘275 32’791

Die grössten Wertänderungen erfolgten bei den Liegenschaften in Baar (TCHF 23‘327), Meyrin (TCHF 6‘801), Oberaathal (Zürichstrasse 13-25, TCHF 6‘260) und in Windisch (Projekt Spinnerei III TCHF -3‘179). Von insgesamt 105 Liegenschaften erfuhren 61 Liegenschaften positive Marktwertanpassungen, von ne-gativen Wertveränderungen waren 43 Liegenschaften betroffen.

13

‚Dienstleistungen gegenüber Dritten’ betreffen die Geschäftsführung, die Vermögensverwaltung und die technische administrative Verwaltung der HIAG Pensionskasse sowie Dienstleistungen im Personalwesen gegenüber Dritten.In der Position ‚Übriger Betriebsertrag‘ sind in 2013 Erträge über TCHF 800 (Vorjahr 0) aus Verkauf von C02-Zertifikaten, die mit Kauf der HIAG Biberist AG übernommen wurden, ausgewiesen.

* Liegenschaften Mandachstrasse (Niederhasli), Lorzenparkstrasse (Cham) und Sternenfeldpark (Birsfelden)


Finanzbericht

Personalaufwand

TCHF 2013 2012

Löhne und Gehälter 3’966 4’445

Sozialaufwand 762 494

Übriger Personalaufwand 397 331

5’125 5’270

Anzahl Mitarbeiter 38 45

davon Hauswartung und Verwaltung 13 21

Vollzeitkräfte 32.7 33.8

davon Hauswartung und Verwaltung 9.3 11.1

Energie und Hauswartung

Die Position Energie und Hauswartung enthält Nebenkosten, welche im Umfang von TCHF 1‘279 an Mieter weiterverrechnet wurden. Diese Weiterverrechnungen sind in der Position ‚Liegenschaftsertrag‘ berücksichtigt.

Büro- und Verwaltungsaufwand

TCHF 2013 2012

Büro- und Verwaltungsaufwand 3’889 4’348

davon Liegenschaftsaufwand 2’091 2’088

Mieten und Leasing

TCHF 2013 2012

Büromieten, Leasing 572 596

Baurechtzins 421 270

993 866

17

14

15

Zum Stichtag waren an den Standorten Basel, Zürich und Genf 25 Personen beschäftigt. Davon sind sechs Mitarbeiter der Arealentwicklung zuzuordnen, je drei dem Portfoliomanagement und der Buchhaltung sowie zwei der Vermarktung von Liegenschaften.

Der Liegenschaftsaufwand umfasst hauptsächlich Honorare für lokale Liegenschaftsverwaltungen, Erst-vermietungshonorare und Schätzungshonorare.

16


Finanzbericht

3

Finanzaufwand

TCHF 2013 2012

Zinsaufwand 4'877 5'885

Bankspesen und Bankzinsen 112 45

Wechselkursverlust 2 58

Übriger Zinsaufwand 191 495

5'184 6'483

Ertragssteuern

TCHF 2013 2012

Ertragssteuer (953) (1'764)

Latente Steuern (8'655) 3'898

Auflösung Rückstellung Steuerrisiken 6'660 0

(2'948) 2'134

In der Berichtsperiode wurden TCHF 8‘655 Rück-stellungen für latenten Steuern gebildet. Diese Bil-dung erfolgte im Wesentlichen im Zusammenhang mit der Wertsteigerung des Projekts The Cloud in Baar.Bei einer Gesellschaft, welche im Vorjahr übernom-men wurde, bestanden Rechtsunsicherheiten be-züglich Steuerrisiken. Die Unsicherheiten bezüg-lich Steuerrisiken konnten im 2013 beseitigt und

20

19

Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Bankverbindlichkeiten beträgt im Berichtsjahr 1.11% (Vorjahr 1.41%). Die Bandbreite der Zinssätze liegt zwischen 0.60% und 4.55%. Im Rahmen von Entwick-lungsprojekten angefallene Baukreditzinsen in der Höhe von TCHF 136 wurden aktiviert (Vorjahr TCHF 91).

die Rückstellung von TCHF 6‘660 aufgelöst werden.In der Vorperiode konnten aufgrund von neuen Er-kenntnissen bezüglich historischen Anschaffungs-werten für Liegenschaften im Kanton Zürich (mit einem sehr lange zurückliegenden Anschaffungs-zeitpunkt) die latenten Steuern genauer berechnet und Rückstellungen in der Höhe von TCHF 3’898 in 2012 aufgelöst werden.


Finanzertrag

TCHF 2013 2012

Zinsertrag 56 55

Wertschriftengewinn 0 117

Übriger Finanzertrag 13 99

69 271

18

Finanzbericht

Verpfändete Aktiven23Aktien von Tochtergesellschaften in Höhe von TCHF 132‘504 (Beteiligungswert) sind im Rahmen von Finanzierungen per 31. Dezember 2013 verpfän-det (Vorjahr TCHF 106‘349).

Am 28. Februar 2012 wurden 16’500 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 6’270 durch die Gesellschaft gekauft. Am 01. Mai 2012 wurden 16’500 Aktien der Gesellschaft zu TCHF 7‘227 veräussert.

Die nicht bilanzierten Verbindlichkeiten aus operativem Leasing gliedern sich nach Fälligkeit wie folgt:

21

22Am 17. Dezember 2013 wurden 70’000 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 44'240 durch die Gesellschaft gekauft. Zum Stichtag hält die Gesellschaft 70‘000 eigenen Aktien.

Leasingverbindlichkeiten

TCHF 2013 2012

Bis 1 Jahr 435 439

Bis 3 Jahre 666 977

Über 3 Jahre 0 126

1'101 1'541

Eigene Aktien

Die eigenen Aktien der HIAG Immobilien Holding AG in Höhe von TCHF 44‘240 sind im Rahmen von einer Finanzierung per 31. Dezember 2013 verpfän-det (Vorjahr TCHF 0).


Finanzbericht

3

Die nicht bilanzierten Verbindlichkeiten aus operativem Leasing gliedern sich nach Fälligkeit wie folgt:

24 Segmentberichterstattung

Die Hauptgeschäftstätigkeit der Gruppe umfasst die Bewirtschaftung von bestehenden Flächen und der Entwicklung von Liegenschaftsprojekten. Die Be-richterstattung wird dementsprechend in den Seg-menten ‚Bestand‘ und ‚Entwicklung‘ dargestellt. Die Nebentätigkeiten im Bereich Personalvorsorge und Personaldienstleistung werden in einem separaten Segment ‚Dienstleistung‘ ausgewiesen. Die Kosten der zentralen Funktionen wie Finanzen, sowie die Aufwendungen im Zusammenhang mit

Segmente 01.01.2013-31.12.2013

Bestand Entwicklung Dienstleistung Corporate Gruppe

Liegenschaftsertrag 35'333 8'195 0 0 43'528

Übriger Betriebsertrag 26 804 1'197 81 2'108

Wertveränderung aus Neubewertung Immobilienanlagen 11'033 47'241 0 0 58'275

Total Betriebsertrag 46'393 56'240 1'197 81 103'911

Total Betriebsaufwand 6'888 6'045 966 3'397 17'296

EBITDA 39'505 50'196 231 (3'316) 86'615

EBITDA vor Wertveränderung aus Neubewertung 28'471 2'954 231 (3'316) 28'340

Segmente 01.01.2012-31.12.2012

Bestand Entwicklung Dienstleistung Corporate Gruppe

Liegenschaftsertrag 33'931 8'310 0 0 42'240

Übriger Betriebsertrag 274 28 1'188 0 1'490

Wertveränderung aus Neubewertung Immobilienanlagen 13'196 19'594 0 0 32'791

Total Betriebsertrag 47'401 27'932 1'188 0 76'521

Total Betriebsaufwand 7'039 5'191 928 3'722 16'880

EBITDA 40'361 22'741 260 (3'722) 59'640

EBITDA vor Wertveränderung aus Neubewertung 27'165 3'146 260 (3'722) 26'850

dem Verwaltungsrat werden im Segment ‚Corpo-rate‘ berücksichtigt. Die Aufwendungen für die Ge-schäftsleitung sind auf Basis der Inanspruchnahme auf die Segmente umgelegt. Des Weiteren sind die allgemeinen Firmenaufwendungen wie Revisions-kosten, Kapitalsteuern etc. ebenfalls im Segment ‚Corporate‘ ausgewiesen.Da die HIAG Immobilien Holding ausschliesslich in der Schweiz aktiv ist wird auf geografische Segmen-tinformationen verzichtet.


25 Eigenkapital (NAV)

Am 7. Dezember 2012 wurden sämtliche Inhaberak-tien und Namenpartizipationsscheine in Namenak-tien zum Nennwert CHF 10 je Aktie umgewandelt und eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um 54'700 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie durchgeführt.Am 31. Mai 2013 wurde eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um 15‘300 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie durchgeführt. Per 31. Dezember 2013 besteht das Aktienkapital aus 700‘000 Namenaktien zum Nennwert CHF 10 je Aktie.Am 28. Februar 2012 wurden 16’500 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10

Zusammensetzung Grundkapital

In CHF

Namenaktien per 31. Dezember 10.00 700‘000 684‘700 450‘000

Namenpartizipationsscheine per 31. Dezember 10.00 0 0 180‘000

Total 700‘000 684‘700 630‘000

Ergebnis und Eigenkapital (NAV) pro Aktie

In CHF

Ergebnis pro durchschnittlich ausstehende Namenaktie 119 84 73

In CHF 31.12.2013 31.12.2012 31.12.2011*

Eigenkapital (NAV) pro ausstehende Namenaktie, vor latenten Steuern 878 731 647

Eigenkapital (NAV) pro ausstehende Namenaktie, nach latenten Steuern 799 672 586

* 2011 Finanzinformationen entsprechen den im letztjährigen Geschäftsbericht Seite 58 bis 76 publizierten Angaben für die Periodevom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 und wurden durch den unabhängigen Wirtschaftsprüfer prüferisch durchgesehen.

zu TCHF 6’270 durch die Gesellschaft gekauft. Am 1. Mai 2012 wurden 16’500 Aktien der Gesellschaft zu TCHF 7‘227 veräussert.Am 17. Dezember 2013 wurden 70’000 Aktien der HIAG Immobilien Holding AG zu nominal CHF 10 zu TCHF 44'240 durch die Gesellschaft gekauft. Die Ge-sellschaft verfügt am 31. Dezember 2013 über 70‘000 eigene Aktien (Vorjahr 0). Die gesamten Anschaf-fungskosten belaufen sich auf TCHF 44‘240 und sind im Eigenkapitalnachweis separat ausgewiesen.Die nicht ausschüttbaren gesetzlichen Reserven be-tragen TCHF 1'369 (Vorjahr TCHF 1'210).

2013Nominalwert CHF

01.01.2013 – 31.12.2013

01.01.2012 – 31.12.2012

01.01.2011 – 31.12.2011*

2012 2011


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