Modernisieren geht unter die Haut

Sven Harttig, dipl. Arch. FH SIA 27. Februar 2014 www.harttig-architekten.ch

Umgang Energie

Bild autofreier Sonntag November 1973

Energieträger und ihre Verwendung CH 1979

0 10 20 30 40 50 60 70

Holz

Wasser

Kernkraft

Kohle

Erdgas

Erdöl

2

16

14

1

4

63

0 10 20 30 40 50

Licht

Kraft

Prozess

Verkehr

Heizung

1

9

20

25

45

Fokus

Nutzung / Verbrauch

NeuwertWert

Zeit

San

ieru

ng

Lebensdauer 30-70 Jahre

20141944 - 1984

…Liegenschaften von aussen

Bilder von Häusern zwischen 1960 und 1980

…Liegenschaften von innen

Lebenszyklen einer Liegenschaft

Nutzung / Verbrauch

NeuwertWert

Zeit

San

ieru

ng

Lebensdauer Bauteil / Gebäude

Neuwertachse: Rückstellungen = Entwertung

Neuwert-achse

Zeit

Äuffnung

Entwertung

Wert

Unberücksichtigt bei Bewertung

….Die bestehende Bausubstanz wird mit einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche Bauteile wie unterputz verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien werden nicht freigelegt. Für die Wertwirkung von versteckten Baumängeln oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen….

Wertkorrektur

TE 1

TE 2

NeuwertWert

Zeit

…was nun?

1. Variante: «Pfläschterle»

Unwirtschaftlich durch defensive und konzeptlose Feuerwehrübungen und daraus folgende Doppelausgaben

Verschlechterung der Nutzungsbedingungen durch Kompromisslösungen

Unzufriedene Nutzer und Besitzer (dauernde Baustelle / Lärm / Schmutz / Einschränkungen)

Potential der Liegenschaft wird nicht verbessert sondern verschlechtert

Abwärtsspirale: Verlust an Attraktivität, «Verslummung» und Wertzerfall der Liegenschaft

Keine übergeordneten Ziele und somit schleichende Verunklärung der Liegenschaft

2. Variante: Sanierungsstrategie

Beizug eines Architekten!

Unternehmung Liegenschaft

Betrachtung der Liegenschaft als eine Unternehmung mit Businessplan

Bestand Markt Finanzen Chancen/Risiken

GeschichteVerwandtePläneSchädenSanierungenBauweiseStrukturNutzung

LageAngebotNachfragePreise

WertErträgeErneuerungs- fondBelehnungEigentums-struktur

EntwicklungLage

Entwicklung Region

Aus diesen Parametern muss eine Liegenschaftsstrategie oder ein Liegenschaftskonzept abgeleitet werden!

Identität: Gebäude als und im System

Gebäude als System Gebäude im System

Akteure – Arbeiten im interdisziplinären Team

Beteiligte und ihre Aufgaben

Eigentümer : «Unternehmer» mit Strategie oder Businessplan

Architekt: Zusammenstellen Planerteam – Übersicht Konzept - Kommunikation

Spezialplaner: Statik, Haustechnik, Aufnahmen, Filmung etc.

Kostenplaner: Kosten, Termine, Machbarkeit, Etappierbarkeit

Baubehörde: Stadtentwicklung, Bauvorschriften, Verträglichkeit

DenkmalpflegeHeimatschutz: Baukulturelle Bedeutung, Angemessenheit, Qualität

Banken: Finanzierbarkeit, Rentabilität, Wirtschaftlichkeit

Hausunternehmer: Wissen über die Anlage

Analyse Sanierungsbedarf - Synergien

Technik

Hülle

Raum

Dämmung Decken gegen unbeheizt /ErdreichDämmung Aussenwände, Dächer, Terrassen gegen aussenMassnahmen an Fenstern und TürenStorenkasten dämmen und dichtenWärmebrücken Balkone

SteigzonensanierungNutzung erneuerbare EnergienMechanische Lüftung WRG

Erneuerung Umbau Nasszellen und KüchenAddieren / Vergrössern Balkone / WintergartenLifteinbauDachausbauAnbau Gebäudeteil / zusätzliche Räume / Wohnungszusammenlegung

Entwicklung Sanierungsstrategie

Nutzungspotential Bausubstanz

Marktpotential Lage

Werterhalt

Gesamt-erneuerung

Teil-erneuerung

Ersatzneubau

«Bauen ist eine wüste Sache, man weiss wohl wie man anfängt, aber nie, wie (und wann) man aufhört (…)»

Jeremias Gotthelf 1842 in «Die schwarze Spinne»

Besten Dank!

Sven Harttig, dipl. Arch. FHwww.harttig-architekten.ch