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Raumbeobachtung Kanton Zürich
Siedlungsentwicklung
Heft
24
Dez
embe
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04
Genügend und qualitativ hochwertiger Wohnraum fürdie Bevölkerung und geeignete, gut erreichbare Nutzflä-chen für die Wirtschaft machen zu einem grossen Teil dieStandortattraktivität des Lebens- und WirtschaftsraumesZürich aus. Für die Zukunft ist es entscheidend, dass wirdieses Angebot weiterhin zur Verfügung stellen können.
Das kontinuierliche Bevölkerungswachstum und die stei-genden Flächenansprüche lassen den Verbrauch vonNutzflächen laufend zunehmen. Dem steht die einge-schränkte Verfügbarkeit der knappen Ressource Bodengegenüber. Welche vielfältigen Zusammenhänge zwi-schen Bauzonen- und Geschossflächenentwicklung undwelche Handlungsspielräume für die Siedlungsentwick-lung bestehen, beleuchtet die vorliegende Publikationdes Amtes für Raumordnung und Vermessung. Dabeiwird ersichtlich, dass der künftige Bedarf an Nutzflächenin allen Teilen des Kantons Zürich innerhalb der vorhan-denen Bauzonen gedeckt werden kann.
Für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung im KantonZürich sind die Leitlinien des kantonalen Richtplans weg-weisend. Der Erhalt der vorhandenen Qualitäten, die ge-zielte Aufwertung belasteter Gebiete und die optimaleNutzung der baulichen Reserven ist von zentraler Bedeu-tung. Einerseits sind die Erneuerung, Sanierung undmassvolle Verdichtung von Quartieren weiterhin zu un-terstützen und bereits getätigte Investitionen in Infra-strukturbauten zu sichern. Anderseits sollen freieLandschaften, die vielfältige Funktionen übernehmen, er-halten werden. Zudem ist die Lärm- und Luftbelastungder Einwohnerinnen und Einwohner möglichst zu be-grenzen oder gar zu reduzieren. Dafür will ich in Zusam-menarbeit von Bevölkerung, Politik und Wirtschaft inno-vative, zukunftsgerichtete Wege aufzeigen und begehen.Ganz im Sinne eines für Bevölkerung und Wirtschaftnachhaltig attraktiven Kantons Zürich.
Dorothée FierzBaudirektorin Kanton Zürich
Vorhandene Potenziale ausschöpfen
ARV, Amt für Raumordnung und VermessungStampfenbachstr. 12, Postfach, 8090 Zürichwww.arv.zh.ch
ARV, Abteilung Kantonalplanungwww.raumbeobachtung.zh.ch
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Inhaltsverzeichnis
1. Bauzonen 4
1.1 Ein Sechstel der Kantonsfläche ist Bauzone 4
1.2 Bauzonenverbrauch bei 160 ha pro Jahr 5
1.3 Geringe Bauzonenbeanspruchung in den Stadtlandschaften 6
2. Geschossflächen 8
2.1 Bestand und Reserven 8
2.2 Vorhandene Kapazitäten reichen auch für kommende Generationen 10
2.3 Entwicklung in den 1990er-Jahren 10
3. Wohnflächenentwicklung 13
3.1 Überdurchschnittliche Zunahme des Wohnungsbestands 13
3.2 Ursachen für die erhöhte Wohnflächenbeanspruchung 13
4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung 16
4.1 Steigende Wohnattraktivität in den grossen Städten 16
4.2 Landwert als Mass für die Standortqualität 17
4.3 Lärm- und Luftbelastung beeinträchtigen Wohngebiete 19
5. Wie weiter mit der Siedlungsentwicklung? 20
5.1 Erkenntnisse 20
5.2 Stossrichtungen einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung 20
Anhang 22
Kennziffern der Gemeinden 22
Nachhaltige Siedlungsentwicklung Kanton Zürich 27
schossfläche erstellt werden.3 Davon sind bisher 109 Mil-lionen m2 (62%) gebaut. Das Potenzial für die innere Ver-dichtung kann somit auf 67 Millionen m2 Geschossflächebeziffert werden (innere Reserven). Weitere bauliche Re-serven im Umfang von 29 Millionen m2 Geschossflächebestehen in der nicht überbauten Bauzone.
Im regionalen Vergleich der Bauzonenausnützung weistdie Stadt Zürich mit einem Überbauungsgrad von 93%und einem Ausbaugrad von 72% die höchsten Werteauf. Zusammen mit den vergleichsweise hohen Aus-nützungsziffern ergibt sich eine überdurchschnittlichebauliche Dichte von 9200 m2 Geschossfläche pro haüberbaute Bauzone4. In den Regionen Unterland undOberland Ost sind demgegenüber 20% der Bauzonennicht überbaut und in den überbauten Bauzonen könntedie bestehende Geschossfläche verdoppelt werden (Abb.2 und 3). Die geringste bauliche Dichte weist die ländlichgeprägte Region Weinland mit 2900 m2 Geschossflächepro ha überbaute Bauzone auf (vgl. Anhang).
Siedlungsentwicklung – 1. Bauzonen4
1.1 Ein Sechstel der Kantonsfläche ist Bauzone
Das Siedlungsgebiet im Kanton Zürich umfasst gemässkartographischer Darstellung in der Richtplankarte rund30'030 ha oder 17% der Kantonsfläche.1 Als zusätzlichelangfristige Reserve sind 310 ha als Bauentwicklungsge-biet festgelegt, die durch den Kantonsrat dem Siedlungs-gebiet zugewiesen werden können. Bauzonen dürfengrundsätzlich nur innerhalb des Siedlungsgebiets be-zeichnet werden. Ende 2003 waren 89% des Siedlungs-gebiets bzw. 26'590 ha einer Bauzone zugeteilt, 8% ent-fielen auf Erholungs-, Freihalte- und Landwirtschaftszonen(2440 ha) und 3% waren der Reservezone (1010 ha) zu-gewiesen (Abb. 1).
Die insgesamt 28'440 ha umfassende Bauzonenfläche2
war Ende 2003 zu 86% überbaut. Innerhalb der überbau-ten Wohn-, Misch- und Arbeitszonen können gemässden geltenden Nutzungsbestimmungen der kommu-nalen Bau- und Zonenordnungen 176 Millionen m2 Ge-
1. Bauzonen
© Amt für Raumordnung und Vermessung, Kt. ZürichQuellen: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich
Bauentwicklungs-gebiet
Siedlungs- und Bauent-wicklungsgebiet
Nutzungszonen im Siedlungsgebiet
Bauzonen innerhalb undausserhalb Siedlungsgebiet
Siedlungsgebiet
Reservezone nicht überbaut
überbaut
Bauzone
Geschossflächenreservenund -bestand(Wohn-, Misch- und Arbeitszonen)
Reserven in der nicht überbauten BauzoneReserven in derüberbauten BauzoneBestand
Geb
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15’000
20’000
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30’000
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10’000
5‘000
Ges
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Kant. Richtplan 2004
Erholungs-, Freihalte-,Landwirtschaftszone
30’030
310
26’590
2‘440
1‘010
4‘040
24’400
2‘890 (29 Mio. m2)
6‘720(67 Mio. m2)
10’860(109 Mio. m2)
Ausbaugrad 62%
Überbauungs-grad 86%
Abb. 1: Siedlungsflächen und bauliche Reserven 2003 im Kanton Zürich
1 Gemäss kantonalem Richtplan Pt. 2.2.2a gelten Kleinsiedlungen als Siedlungs-gebiet, auch wenn sie nicht kartographisch als solches dargestellt sind. Seit derFestsetzung des kantonalen Richtplans im Jahr 1995 wurden folgende An-passungen des Siedlungsgebiets vorgenommen: Stegweid Fischenthal (akzes-sorische Überprüfung durch das Verwaltungsgericht, 1996), Probstei Zürich(2002), Wangen-Brüttisellen (2004).
2 Ausserhalb des kartographisch dargestellten Siedlungsgebiets befinden sich zu-sätzliche Bauzonen im Umfang von 1850 ha, welche Kleinsiedlungen wie Wei-ler, abgelegene Ortsteile und andere Gebäudegruppen sowie Bauzonen im Flug-hafenperimeter und im Anordnungsspielraum des Siedlungsgebiets umfassen.
3 Auf Wohn-, Misch- und Arbeitszonen entfallen 90% aller Bauzonen.
4 Dies entspricht der Verhältniszahl von 0.92, welche einen Vergleich mit derAusnützungsziffer ermöglicht.
Siedlungsentwicklung – 1. Bauzonen 5
bis 74%
74 – 78%
78 – 82%
82 – 86%
86 – 90%
über 90%
Quelle:Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich
© Amt für Raumordnung undVermessung, Kt. Zürich
1:600'000
bis 40%
40 – 48%
48 – 56%
56 – 64%
64 – 72%
über 72%
Quelle:Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich
© Amt für Raumordnung undVermessung, Kt. Zürich
1:600'000
Abb. 2: Überbauungsgrad 2003 im Kanton Zürich (überbauteBauzone in % der Bauzone)
Abb. 3: Ausbaugrad in der überbauten Bauzone 2003 im KantonZürich (gebaute Geschossfläche in % der zulässigen Ge-schossfläche)
1.2 Bauzonenverbrauch bei 160 ha pro Jahr
Zwischen 1988 und 2003 hat sich der Umfang der Bau-zonen im Kanton Zürich um rund 2% erhöht. Gleichzeitigwurden 2330 ha Bauzone überbaut und der Überbau-ungsgrad ist von 78% auf 86% gestiegen. Damit warenEnde 2003 4040 ha Bauzone nicht überbaut. Der jährli-che Bauzonenverbrauch hat sich seit 1980 auf durch-schnittlich 160 ha pro Jahr halbiert. Bei gleich bleiben-dem Bauzonenverbrauch würden die Baulandreservennoch für weitere 25 Jahre ausreichen (Abb. 4).
Mit Leitlinie 1 des kantonalen Richtplans 1995 wird dasZiel verfolgt, die Siedlungsentwicklung nach innen durcheine bessere Nutzung der bereits vorhandenen Potenzialeim weitgehend überbauten Gebiet zu fördern. Ausser-dem wird eine ausgeglichene Bilanz von Ein- und Aus-zonungen angestrebt.5 Im Zeitraum von 1992 bis 2003wurden allerdings per Saldo unüberbaute Flächen im Um-fang von 288 ha neu der Bauzone zugewiesen (Abb. 5). Quelle: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich © ARV, Kt. Zürich
Bauz
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ha)
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1980
1981
1982
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1985
1986
1987
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1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
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0
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150
200
350
300
250
nicht überbaute Bauzone Bauzonenverbrauch
überbaute Bauzone
5 50
Abb. 4: Bauzonenentwicklung und -verbrauch 1980–2003 im Kan-ton Zürich
5 Vgl. Baudirektion des Kantons Zürich (2001): Umweltbericht 2000, S. 11.
Siedlungsentwicklung – 1. Bauzonen6Sa
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Quelle: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich © ARV, Kt. Zürich
50
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1992
1993
1994
1999
1998
1997
1996
1995
2003
2002
2001
2000
Abb. 5: Bauzonenveränderungen 1992–2003 im Kanton Zürich
1.3 Geringe Bauzonenbeanspruchung in denStadtlandschaften
Zwischen 1981 und 2001 ist die Bauzonenbeanspru-chung pro Einwohner bzw. Beschäftigten im KantonZürich um 11% auf 122 m2 angestiegen, was zu einemgrossen Teil auf höhere Komfort- und Raumansprüche so-wie auf demographische Veränderungen zurückgeführtwerden kann.6 Der höchste Durchschnittswert im Kan-ton wurde mit 124 m2 im Jahr 1998 erreicht. Während inder Stadt Zürich rund 60 m2 überbaute Bauzone proEinwohner bzw. Beschäftigten beansprucht werden, fälltdieser Wert in ländlich geprägten Regionen wie demWeinland deutlich höher aus. Dies kann unter anderemauf den vergleichsweise hohen Einfamilienhaus-Anteilzurückgeführt werden (Abb. 6).
Aus regionaler Sicht sind zudem unterschiedliche Tenden-zen erkennbar: Während zwischen 1995 und 2001 imGlatt- und Limmattal der relative Zuwachs an Einwoh-nern und Beschäftigten die Zunahme der überbautenBauzone deutlich übertraf, hat die Bauzonenbeanspru-chung insbesondere in der Stadt Winterthur und in derRegion Oberland Ost weiter zugenommen (Abb. 7). DieStabilisierung und Reduktion der gesamtkantonalen Bau-zonenbeanspruchung ist zur Schonung der freien Land-schaft jedoch unabdingbar. Dazu sind insbesondere inGebieten mit grosser Veränderungsdynamik die Chancenfür die Aufwertung der Siedlungsqualität bei gleichzeiti-ger Verdichtung nach innen konsequent zu nutzen.7
Durch eine haushälterische Nutzung des Bodens wird dieattraktive und wirtschaftlich tragbare Erschliessung alsVoraussetzung zur umweltfreundlichen und Ressourcen
10
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20
30
100 200
40
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0 300
Quellen: Flächennutzung 2001 / ARV, Kt. ZürichBundesamt für Statistik / Neuchâtel
© Amt für Raumordnung undVermessung, Kt. Zürich
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Überbaute Bauzone pro Einwohner bzw. Beschäftigten (in m2)
Stadt Zürich
Knonaueramt
Zimmerberg
Pfannenstil
Furttal
Oberland Ost
Stadt Winterthur
Winterthur Land
Weinland
Unterland
Glattal
Kanton Zürich
Limmattal
Oberland West
Abb. 6: Bauzonenbeanspruchung und Einfamilienhaus-Anteil 2000nach Regionen
Einwohner- und Beschäftigten-entwicklung 1995 – 2001
Weinland
Winterthur Land
Oberland Ost
Stadt Winterthur
Oberland West
Furttal
Glattal
Pfannenstil
Zimmerberg
Knonaueramt
Limmattal
Stadt Zürich
1995Bauzonenverbrauch 1995 – 2001
Bauzonenverbrauch sowieEinwohner- und Beschäftigten-
entwicklung (in %)
Überbaute Bauzone proEinwohner bzw. Beschäftigten
(in m2)
Quellen: ARV, Kt. Zürich; STA!, Kt. Zürich; BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich
2001
Kanton Zürich
Unterland
01015 5 0 200100 300
Abb. 7: Bauzonenbeanspruchung und -verbrauch sowie Einwohner-und Beschäftigtenentwicklung 1995–2001 nach Regionen
6 Vgl. Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 21 «Landschaftsentwick-
lung», Abb. 5 und 11.
7 Vgl. Regierungsrat des Kantons Zürich (2001): Raumplanungsbericht 2001.
schonenden Verkehrsbewältigung ermöglicht.8 Währendim Kernbereich des Lebens- und Wirtschaftsraums Zürichweniger als 150 m2 Gebäude- und Industrieareal pro Ein-wohner bzw. Beschäftigten9 beansprucht werden, fälltdie Flächenbeanspruchung in Teilen des Zürcher Weinlan-des und des Kantons Thurgau rund zwei- bis dreimal sohoch aus (Abb. 8).
Siedlungsentwicklung – 1. Bauzonen 7
150 – 200 m2
200 – 250 m2
bis 150 m2
250 – 300 m2
300 – 350 m2
über 350 m2
Massstab 1:600'000
Quelle:Arealstatistik / BFS, Neuchâtel
© Amt für Raumordnung undVermessung, Kt. Zürich
Grenze Kanton Zürich
Grenze Nachbarkantone
Abb. 8: Gebäude- und Industrieareal pro Einwohner bzw. Beschäftigten 1995 im Wirtschaftsraum Zürich
8 Vgl. Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 23 «Verkehrsentwick-
lung», Abb. 25 und 26.
9 Gebäude- und Industrieareal gemäss Arealstatistik 1992/97 (BFS, Neuchâtel).Arealtypen ohne Bezug zur Bauzone bleiben ausgeklammert.
2. Geschossflächen
Siedlungsentwicklung – 2. Geschossflächen8
2.1 Bestand und Reserven
Hälfte der Geschossflächen für das Wohnen genutztIm Jahr 2003 umfasste der Geschossflächenbestand imKanton Zürich 131 Millionen m2, wobei 109 Millionen m2
auf Wohn-, Misch- und Arbeitszonen sowie 22 Millio-nen m2 auf Zonen für öffentliche Bauten und Anlagenbzw. Nichtbauzonen entfielen. Knapp ein Drittel desGeschossflächenbestands kann in der Stadt Zürich lokali-siert werden. Rund 48% der Geschossflächen werden fürdas Wohnen, 16% für Dienstleistungen und 15% für In-dustrie und Gewerbe genutzt. Weitere 15% entfallen aufübrige Nutzungen (z.B. Schulen, Spitäler, Verkehrsinfra-strukturen) und 5% auf die Landwirtschaft. Während dieRegionen Limmat-, Glatt- und Furttal sowie die StädteZürich und Winterthur besonders hohe Anteile anGeschossflächen für Arbeitsnutzungen aufweisen, kön-nen die Zürichseeregionen Pfannenstil und Zimmerbergsowie das Knonaueramt als eigentliche Wohnregionenbezeichnet werden (Abb. 9).
Verdoppelung des Bestands in der Bauzone möglichAufgrund der kommunalen Bau- und Zonenordnungenkönnte der gesamtkantonale Geschossflächenbestand inWohn-, Misch- und Arbeitszonen beinahe verdoppeltwerden, wobei zwei Drittel der 96 Millionen m2 Ge-schossflächenreserven auf überbaute, jedoch nicht voll-ständig ausgenutzte Areale entfallen (Stand Ende 2003;vgl. Abb. 1). In der Stadt Zürich erlauben die baulichenReserven in der überbauten und nicht überbauten Bau-zone eine Vergrösserung des Geschossflächenbestandsum 50%, während der Bestand in den Regionen Unter-land und Oberland Ost um rund 150% erhöht werdenkönnte. In den Regionen Furttal, Unterland und Glattal ist
Geschossflächenbestand(ganzes Kantonsgebiet)
Geschossflächenreserven(Wohn-, Misch- und Arbeitszonen)
© Amt für Raumordnung undVermessung, Kt. Zürich
Quelle:Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich
1:600'000
übrige Nutzungen nicht überbaute Bauzonen
Landwirtschaft
Industrie und Gewerbe überbaute Arbeitszonen
20.010.0
5.02.8
Dienstleistungen überbaute Mischzonen
Wohnen überbaute Wohnzonen
in Mio. m2
Zürich: 38.3
Abb. 9: Geschossflächenbestand und -reserven 2003 nach Regionen
noch eine beträchtliche Siedlungsentwicklung in dernicht überbauten Bauzone möglich.
Grosse regionale Unterschiede bestehen auch hinsichtlichder vorgesehenen Nutzung der Geschossflächenreserven.Während in der Stadt Zürich und in den Zürichseeregio-nen Zimmerberg und Pfannenstil ein hoher Anteil der Ge-schossflächenreserven auf Wohnzonen entfällt, liegendie baulichen Potenziale in den beiden bereits hohe Be-schäftigtenanteile aufweisenden Regionen Glatt- und Furt-tal zu mehr als 60% in Arbeitszonen (Abb. 9).
Seit 1996 haben sich die inneren Reserven grösstenteilsinfolge Auf- oder Abzonungen verändert. Die Abnahmeder Geschossflächenreserven in der nicht überbautenBauzone kann hingegen auf die bauliche Entwicklungzurückgeführt werden (Abb. 11).
Siedlungsentwicklung – 2. Geschossflächen 9
Abb. 10: Geschossflächenreserven nach Nutzung 2002 im Kanton Zürich
Siedlungsentwicklung – 2. Geschossflächen10
durch S-Bahn erschlossen*
durch S-Bahn nicht erschlossen
Total
102’000
87’000
189’000
12’300
16’600
28’900
65’000
78’000
143’000
möglicheEinwohner-zunahme
möglicheBeschäftigten-
zunahme
30’400
36’800
67’200
Geschossflächen-reserven
(in 1000 m2)
möglicheEinwohner-zunahme
möglicheBeschäftigten-
zunahme
Geschossflächen-reserven
(in 1000 m2)
© Amt für Raumordnung und Vermessung, Kt. ZürichQuelle:Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich
überbaute Bauzone
84’000
119’000
203’000
119’000
144’000
263’000
nicht überbaute Bauzone
* Einzugsbereich: 750 m um S-Bahn-Station
Abb.12: S-Bahn-Erschliessung der Geschossflächenreserven 2003 im Kanton Zürich
Quelle: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich © ARV, Kt. Zürich
Ges
chos
sflä
che
(in M
io. m
2 )
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
0
40
60
80
120
100
140
Reserven in der nicht überbauten Bauzone Bestand
Reserven in der überbauten Bauzone
20
Abb. 11: Geschossflächenbestand und -reserven 1996–2003 imKanton Zürich
2.2 Vorhandene Kapazitäten reichen auch fürkommende Generationen
Im Kanton Zürich liegt der grösste Teil der Geschossflä-chenreserven in Arbeitszonen. Räumliche Schwerpunktevon Geschossflächenreserven in Arbeitszonen finden sichinsbesondere in Flughafennähe, im Limmattal, im Ober-land sowie in der Stadt Winterthur (Abb. 10).
Aufgrund der Verfügbarkeit der baulichen Reserven wirdangenommen, dass die in den überbauten Bauzonen aus-gewiesenen Geschossflächenreserven in absehbarer Zeitzu rund 20% und jene in den nicht überbauten Bauzonenzu rund 80% ausgeschöpft werden könnten. Diese Kapa-zitätsreserven würden damit eine Einwohner- und Be-
10 Vgl. kantonaler Richtplan 1995, Leitlinien 1 und 2.
11 Vgl. Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 23 «Verkehrsentwick-lung», Abb. 1.
schäftigtenzunahme in der Grössenordnung von 346'000Einwohnern und 452'000 Beschäftigten ermöglichen.
Potenziale im Umkreis der S-Bahn-StationenDie verstärkte bauliche Entwicklung im Umkreis von S-Bahn-Stationen entspricht in hohem Masse den An-forderungen einer nachhaltigen räumlichen Entwicklung.Die Nutzung entsprechender Geschossflächenreserventrägt zum haushälterischen Umgang mit der knappenRessource Boden, zur umweltfreundlichen Bewältigungdes Verkehrsaufkommens sowie zum wirtschaftlichenBetrieb des öffentlichen Verkehrs bei.10 Die Geschossflä-chenreserven im Einzugsbereich der S-Bahn-Stationen imUmfang von 42.7 Millionen m2 befinden sich zu rund70% in der bereits überbauten Bauzone und bieten Platzfür rund 150'000 Einwohner sowie 220'000 Beschäftigte(Abb. 12).
2.3 Entwicklung in den 1990er-Jahren
Flughafenregion als Arbeitsplatzgebiet etabliertDie Zürcher Bevölkerung ist zwischen 1993 und 2003 um7% auf 1.25 Millionen Einwohner angewachsen. Mit Aus-nahme der Stadt Zürich hatten alle Regionen eine Bevöl-kerungszunahme zu verzeichnen, wobei insbesondere inkleineren Gemeinden die Einwohnerzahl überdurchschnitt-lich gewachsen ist. Durch die zunehmende bauliche undfunktionale Verflechtung der Siedlungen können inzwi-schen 127 der 171 Zürcher Gemeinden mit über 95% derEinwohner des Kantons zu einer Agglomeration im Wirt-schaftsraum Zürich gezählt werden.11
Im Jahr 2001 wurden im Kanton Zürich 747'000 Beschäf-tigte gezählt. Nach einem deutlichen Rückgang Mitte der1990er-Jahre konnte damit der Stand von 1991 wiedererreicht werden. Die Region Glattal hat sich mit einemZuwachs von 18'000 auf über 110'000 Beschäftigte alszweites Arbeitsplatzzentrum nach der Stadt Zürich eta-bliert (Abb. 13).
Siedlungsentwicklung – 2. Geschossflächen 11
200 150 100 50 0
Unterland
Weinland
Winterthur Land
Oberland Ost
Stadt Winterthur
Oberland West
Furttal
Glattal
Pfannenstil
Zimmerberg
Knonaueramt
Limmattal
Stadt Zürich
0 50 150100 200
2003
19911993
Einwohner (in 1000) Beschäftigte (in 1000)
Quellen: STA!, Kt. Zürich; BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich
2001
Stadt Zürich 1993: 343’000 2003: 340’000
Stadt Zürich 1991: 357’000 2001: 340’000
Abb. 13: Einwohner- und Beschäftigtenentwicklung in den 1990er-Jahren im Kanton Zürich
Geschossflächenzuwachs in allen RegionenIm Zeitraum zwischen 1992 und 2002 hat der Geschoss-flächenbestand um rund 10% zugenommen. Hinsichtlichder räumlichen Verteilung sind kaum Schwerpunkte aus-zumachen (Abb. 14). Hervorzuheben sind allerdings zahl-reiche, teils grossflächige Umstrukturierungen von ehe-maligen Industriegebieten namentlich in Zürich-Nordoder Zürich-West, die qualitativ hochwertige und denheutigen Bedürfnisse angepasste Siedlungsstrukturenentstehen liessen.
Zunahme der Detailhandelsflächen um einen DrittelDer wirtschaftliche Strukturwandel zwischen 1992 und2002 spiegelt sich auch in den veränderten Anteilen derGeschossflächennutzungen wider. Die Geschossflächenfür Dienstleistungen und Wohnen haben innerhalb von10 Jahren um 12% bzw. 13% zugenommen, währendder Umfang der industriell-gewerblich sowie der land-wirtschaftlich genutzten Geschossflächen weitgehendunverändert blieb. Der Bedarf an zusätzlichen Dienst-leistungsflächen konnte zu rund 20% durch Umnutzungbestehender Flächen gedeckt werden. Die Detailhandels-flächen – die zu 80% auf Einkaufszentren und Waren-häuser entfallen – haben ein besonders starkes Wachs-tum von rund einem Drittel auf 1.8 Millionen m2 erlebt.
Siedlungsentwicklung – 2. Geschossflächen12
Abb. 14: Geschossflächenbestand und -entwicklung 1992–2002 im Kanton Zürich
3.1 Überdurchschnittliche Zunahme desWohnungsbestands
Sowohl der Wohnungsbestand als auch die Zahl der Haus-halte verzeichneten im Kanton Zürich zwischen 1970 und2000 ein überdurchschnittliches Wachstum (Abb. 15).Während die Wohnbevölkerung auf 1.25 Millionen(+13%) anwuchs, erhöhte sich die Zahl der Haushalte auf568'000 (+47%) und jene der Wohnungen auf 599'000(+63%).
Mehr Zweitwohnungen, mehr grosse WohnungenDie überproportionale Zunahme des Wohnungsbestandsging mit einer Abnahme des Belegungsgrads einher:Wurden 1980 im Mittel noch 2.1 Personen pro Wohnunggezählt, waren es im Jahr 2000 noch 1.8 Personen. Seit1990 hat auch der stark steigende Anteil von Zweitwoh-nungen zum Wachstum des Wohnungsbestands12 beige-tragen (Abb. 16).
Ein Grossteil der neuen Wohnungen entfällt auf grossflä-chige Einheiten. So hat sich die Zahl der Wohnungen mitmehr als 120 m2 Nutzfläche zwischen 1980 und 2000beinahe verdoppelt; ihr Anteil am Wohnungsbestand er-höhte sich damit von 15% auf 22%. Demgegenüber ver-
ringerte sich die Zahl der kleinen Wohnungen bis 60 m2
durch Abbruch oder im Zuge von Sanierungen um rund6%.
Der Anteil der Einfamilienhäuser13 am Wohnungsbestandhat in den 1990er-Jahren nur noch leicht zugenommenund lag mit rund 18% im Jahr 2000 deutlich unter demgesamtschweizerischen Mittel (24%). Somit ist der An-stieg der Eigentumsquote14 von 21% (1990) auf 25%(2000) vor allem auf eine Zunahme des Stockwerkeigen-tums zurückzuführen.
3.2 Ursachen für die erhöhte Wohnflächen-beanspruchung
Die im Kanton Zürich pro Person beanspruchte Wohn-fläche hat sich zwischen 1980 und 2000 von 34.1 m2 auf43.6 m2 erhöht (+28%), was einem jährlichen Zuwachsvon 1.2% entspricht. Rund zwei Drittel dieser Zunahmekönnen mit der Abnahme des mittleren Belegungsgrads,ein Drittel mit der Zunahme der durchschnittlichen Woh-nungsgrösse erklärt werden.
Die Abnahme des Belegungsgrads steht im Zusammen-hang mit gesellschaftlichen Entwicklungen wie dem
Siedlungsentwicklung – 3. Wohnflächenentwicklung 13
3. Wohnflächenentwicklung
12 Die Gesamtzahl der Wohnungen umfasst neben den ständig bewohnten Woh-nungen (Erstwohnungen) auch temporär bewohnte Wohnungen (Zweitwoh-nungen) und leerstehende Wohnungen. Nicht berücksichtigt sind hingegenzweckentfremdete Wohnungen (Büros, Arzt- und Rechtsanwaltpraxen usw.).
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110
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Quelle: BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich
140
150
160
120
20001970 1980 1990
170
Haushalte (2000: 568’000)
Einwohner (2000: 1’248’000)
Wohnungen (2000: 599’000)
Abb. 15: Einwohner, Haushalte und Wohnungen 1970–2000 imKanton Zürich
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Quelle: BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich
20001970 1980 1990
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500
600
700
Ständig bewohnte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Zweitwohnungen und leerstehende Wohnungen
Ständig bewohnte Wohnungen in Einfamilienhäusern
Ständig bewohnte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Ständig bewohnte Wohnungen in Einfamilienhäusern
Wohneigentum
13 Die Gesamtzahl der Einfamilienhäuser (EFH) umfasst neben freistehenden EFH(rund ein Drittel) auch angebaute EFH, d.h. Doppel- und Reiheneinfamilien-häuser (rund zwei Drittel).
14 Eigentumsquote: Anteil des selbst bewohnten Eigentums (Allein-, Miteigen-tümer, Stockwerkeigentümer) an den Erstwohnungen.
Abb. 16: Zusammensetzung des Wohnungsbestands 1970–2000im Kanton Zürich
Siedlungsentwicklung – 3. Wohnflächenentwicklung14
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Quelle: BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich
140
150
120
20001980 1990
Reallohnentwicklung (Schweiz)
Wohnflächenbeanspruchung (2000: 44 m2 / Person)
Anteil der Einpersonenhaushalte (2000: 39%)
Anteil der Wohnungen über 120 m2 (2000: 22%)
Abb. 17: Wohnflächenbeanspruchung und Einflussfaktoren 1980–2000 im Kanton Zürich
Steigende Komfortansprüche und mehr FlexibilitätTreibende Kräfte hinter den vorangehend genannten Ent-wicklungen sind das steigende verfügbare Einkommender Haushalte, die demographischen Veränderungen, diewachsenden Komfortansprüche sowie das Bedürfnisnach mehr Flexibilität bezüglich der Wahl des Wohnsitzes(Zweitwohnungen am Arbeitsort) und der Nutzungsmög-lichkeiten (Einrichtung eines Heimbüros innerhalb derWohnung). Zudem begünstigt die anhaltende Nachfragenach Wohneigentum die Erneuerung des Gebäudeparksund den Bau grösserer Wohnungen.15 Die im Vergleichmit der Bauzonenbeanspruchung stärkere Zunahme derWohnflächenbeanspruchung in den letzten 20 Jahrenkann auf verdichtetes Bauen in Neubausiedlungen undkleinere Grundstücksgrössen im Einfamilienhausbau zu-rückgeführt werden.
Überdurchschnittliche Wohnflächenbeanspruchung anHoch- und TiefpreislagenIn ländlichen Gebieten beansprucht die Bevölkerung vorallem dank der vergleichsweise günstigen Baulandpreise(vgl. auch Kapitel 4.2) in der Regel mehr Wohnfläche alsin den Städten und Agglomerationsgemeinden. Allerdingsverfügen diese Gebiete über ein deutlich umfangreiche-res Angebot an zentralörtlichen Leistungen und dieArbeitsplätze, Schulen und Freizeitangebote sind bessererreichbar. In einzelnen stadtnahen Gemeinden – bei-spielsweise am rechten Zürichseeufer – wird jedoch trotzdes hohen Preisniveaus überdurchschnittlich viel Wohn-fläche beansprucht (Abb. 18).
15 Gemäss gesamtschweizerischer Statistik betrug die im Jahr 2000 beanspruch-te Wohnfläche in Mietwohnungen durchschnittlich 39 m2 pro Person (1990:36 m2), in selbst bewohntem Eigentum jedoch 50 m2 (1990: 45 m2).
früheren Wegzug aus dem Elternhaus, dem geringerenAnteil von Haushalten mit Kindern und dem längerenVerbleib in der eigenen Wohnung im Alter. Der Anstiegder Wohnungsgrösse ist massgeblich auf die Zunahmevon Einfamilienhäusern in den 1980er- und die starkeZunahme des Bestands an grossen Wohnungen in den1990er-Jahren zurückzuführen (Abb. 17).
Siedlungsentwicklung – 3. Wohnflächenentwicklung 15
bis 45 m2
45 – 48 m2
48 – 51 m2
51 – 54 m2
über 54 m2
Massstab 1:600'000
Quelle:BFS, Neuchâtel
© Amt für Raumordnung undVermessung, Kt. Zürich
Grenze Kanton Zürich
Grenze Nachbarkantone
Abb. 18: Wohnflächenbeanspruchung 2000 im Wirtschaftsraum Zürich
Zürich sind – im Unterschied zum übrigen Kantonsgebiet –seit 1980 (über 64-Jährige) bzw. 1990 (bis 14-Jährige)entgegengesetzte Entwicklungen feststellbar (Abb. 19).Auch die Zunahme der Einpersonenhaushalte und dieAbnahme der Haushalte mit Kindern haben sich in den1990er-Jahren in der Stadt Zürich deutlich verlangsamt(Abb. 20).
Ein weiteres Indiz dafür, dass die Städte Zürich undWinterthur seit den 1980er-Jahren ihre Attraktivität als
Siedlungsentwicklung – 4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung16
4.1 Steigende Wohnattraktivität in dengrossen Städten
Der anhaltende Verstädterungsprozess im Kanton Zürichschlägt sich nicht nur in der baulichen Entwicklung nie-der, sondern auch in einer allmählichen Angleichung derBevölkerungsstruktur zwischen Stadt und Land. Zwi-schen 1970 und 1990 war der Anteil der Jugendlichen bis14 Jahre in allen Regionen stark rückläufig, während derAnteil der über 64-Jährigen deutlich anstieg. In der Stadt
4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung
Quelle: BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich
20001970 1980 1990
im übrigen Kt. Zürich
in der Stadt Zürich
im gesamten Kt. Zürich
Jugendliche bis 14-jährig
im übrigen Kt. Zürich
in der Stadt Zürich
im gesamten Kt. Zürich
Ältere über 64-jährig
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Abb. 19: Jugendliche bis 14-jährig und Ältere über 64-jährig 1970–2000
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Quelle: BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich
50
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20001970 1980 1990
60
im übrigen Kt. Zürich
in der Stadt Zürich
im gesamten Kt. Zürich
Einpersonenhaushalte
im übrigen Kt. Zürich
in der Stadt Zürich
im gesamten Kt. Zürich
Haushalte mit Kindern
Abb. 20: Einpersonenhaushalte und Haushalte mit Kindern 1970–2000
Wohnstandorte deutlich steigern konnten, liefert derüberdurchschnittliche Anstieg des Anteils der Erwerbs-tätigen mit statushohen Berufen16. Die Stadt Zürich liegtheute – anders, also noch 1980 oder 1990 – deutlichüber dem kantonalen Mittel (Abb. 21). Inzwischen sehensich nicht mehr nur Zürich und Winterthur, sondern auchweite Teile des Kantonsgebiets mit den ursprünglich aufdie Kernstädte konzentrierten sozioökonomischen Heraus-forderungen konfrontiert.
16 Als statushohe Berufe gelten oberes Management, freie Berufe, oberes Kaderund Akademiker.
4.2 Landwert als Mass für die Standortqualität
Der steuerlich massgebende Landwert17 weist einen en-gen Zusammenhang zur Lagequalität eines Grundstücksauf. Massgebliche Einflussfaktoren zur Bewertung vonWohngebieten sind die Erschliessungsqualität, vorhande-ne Lärmimmissionen, Aussicht und Besonnung sowie dieErreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen undFreizeitangeboten.
Knapp 40% der Zürcher Bevölkerung bewohnten im Jahr2002 Flächen mit steuerlich massgebenden Landwertenim Bereich zwischen 500 bis 700 Franken pro m2. Weitere16% lebten in Gebieten mit einem Landwert von über900 Franken pro m2 und einer Ausnützungsziffer von über70%18. Diese teuren und relativ dicht genutzten Lagenbefinden sich grösstenteils in der Stadt Zürich. Jederzwanzigste Kantonsbewohner wurde in wenig dicht ge-nutzten Gebieten mit sehr hohen Landwerten gezählt,während an Lagen mit Landwerten unter 500 Frankenpro m2 14% der Bevölkerung lebten (Abb. 22).
Ein Sechstel der Kapazitäten an besonders attraktivenWohnlagenAn Lagen mit Landwerten über 700 Franken pro m2 kannWohnraum für weitere rund 120'000 Einwohner reali-
siert werden, in Gebieten mit Landwerten zwischen 500und 700 Franken pro m2 ist ein Zuwachs von knapp160'000 Einwohnern möglich und an Lagen mit Land-werten unter 500 Franken pro m2 finden sich Kapazitäts-reserven für rund 70'000 Einwohner. An Lagen über 900Franken pro m2 werden 85%, in Gebieten mit Landwer-ten unter 500 Franken pro m2 rund 70% der vorhande-nen Potenziale bereits genutzt (Abb. 22).
Bedeutende Kapazitätsreserven für Einwohner bestehenin den Städten Zürich, Winterthur, Uster und Bülach so-wie in verschiedenen Glattalgemeinden und in Wetzikon.Während in der Stadt Zürich in Gebieten mit überdurch-schnittlichen Landwerten noch eine relativ grosse Ein-wohnerzunahme möglich ist, sind an den stadtnahenWohnlagen entlang des rechten Zürichseeufers kaumnoch Kapazitätsreserven vorhanden (Abb. 23).
Siedlungsentwicklung – 4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung 17
Weinland
Winterthur Land
Oberland Ost
Stadt Winterthur
Oberland West
Furttal
Glattal
Pfannenstil
Zimmerberg
Knonaueramt
Limmattal
Stadt Zürich
20001980 1990
Erwerbstätige mit statushohen Berufen(in % der Erwerbstätigen)
Quelle: BFS, Neuchâtel © ARV, Kt. Zürich
Kanton Zürich
Unterland
0 252010 15 30
Abb. 21: Erwerbstätige mit statushohen Berufen 1980–2000 nachRegionen
17 Die Landwerte sind der «Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehördenüber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmiet-werte ab Steuerperiode 2003 (Weisung 2003)» entnommen und entsprechennicht den tatsächlichen Marktpreisen.
18 Die angegebenen Ausnützungsziffern (AZ) entsprechen in etwa folgenden Zo-nentypen: 1- bis 2-geschossige Wohnbauten (AZ <50%); 3-geschossige Wohn-bauten (AZ 50-70%); Wohnbauten mit 4 und mehr Geschossen (AZ >70%).
über 70
mögliche Einwohnerzunahme
Einwohner 2002
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2 )
Quellen: ARV, Kt. Zürich© ARV, Kt. Zürich
50 – 70bis 50
bis 500
500 – 700
700 – 900
über 900
Ausnützungsziffer (in %)
Einwohner 2002 und mögliche Einwohnerzunahme
100'000150'000220'000
10'00025'00050'000
Steueramt, Kt. Zürich
Abb. 22: Einwohnerbestand und mögliche Zunahme nach Landwertund Ausnützungsziffer 2002 im Kanton Zürich
Siedlungsentwicklung – 4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung18
Abb. 23: Mögliche Einwohnerzunahme und Landwerte 2002 im Kanton Zürich
4.3 Lärm- und Luftbelastung beeinträchtigenWohngebiete
Zehntausende von Einwohnern leben in lärmbelastetemGebietNach Massgabe der gesetzlich festgelegten Grenzwerte19
sind im Kanton Zürich rund 268'000 Einwohner (22%)durch Luftschadstoffe, 43'000 Einwohner (3%) durchFluglärm und 9000 Einwohner (1%) durch Bahnlärm vonlästigen oder schädlichen Einwirkungen betroffen (Stand2003). Bahn- und Fluglärm konzentrieren sich auf Gebie-te entlang einzelner Bahnlinien bzw. auf Gebiete in derengeren Flughafenregion.20 Übermässige Luftbelastun-gen treten – neben einem engen Bereich um den Flug-hafen Zürich – im ganzen Kantonsgebiet entlang starkbefahrener Strassen auf. Diese Gebiete sind grösstenteilsauch starkem Strassenverkehrslärm ausgesetzt (Abb. 24).
Trotz Belastung genügend bauliche ReservenMehr als ein Fünftel der Kapazitätsreserven für Wohn-raum im Kanton Zürich befindet sich in Gebieten mitschädlichen oder lästigen Einwirkungen. Im Unterschiedzu den übrigen Verkehrsimmissionen belastet der Flug-lärm überwiegend die Reserven in der nicht überbautenBauzone (Abb. 24).
Allerdings bestehen selbst unter Ausschluss der durchschädliche oder lästige Verkehrsimmissionen belastetenGebiete Kapazitätsreserven für rund 268'000 Einwohner.Davon können mehr als 110'000 Einwohner im Einzugsbe-reich einer S-Bahn-Station angesiedelt werden (Abb. 25).
Siedlungsentwicklung – 4. Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung 19
Einwohner
Mögliche Einwohnerzunahme
in der überbauten Bauzone
268’000 22%
56’000 16%
27’000 19%
1‘245’000
346’000
143’000
NO21
(meist auch Strassenlärm)Fluglärm2 Bahnlärm3
© Amt für Raumordnung und Vermessung, Kt. Zürich
Quellen: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich
Grenzwerte überschrittenTotal
in der nicht überbauten Bauzone 29’000 14%
43’000 3%
21’000 6%
7’000 5%
14’000 7%
9’000 1%
10’000 3%
5’000 3%
5’000 2%203’000
AWEL, Kt. ZürichUmweltbericht 2000Flughafen Zürich AG
1 Zustand 2000 (Jahresmittelwert für Stickstoffdioxid NO2) 2 Zustand 2003 (Immissionsgrenzwert ES II / Umhüllende Kurve Tag und Nacht) 3 Zustand 2000 (Immissionsgrenzwert ES II / Betroffene Flächen im Umkreis von 30 m ab Gleismitte)
Abb. 24: Von Grenzwertüberschreitungen betroffene Einwohner 2003 im Kanton Zürich
19 Immissionsgrenzwert nach Luftreinhalteverordnung: Jahresmittelwert fürStickstoffdioxid (NO2); Immissionsgrenzwert nach Lärmschutzverordnung fürEmpfindlichkeitsstufe II (massgeblich für Zonen, in denen keine störendenBetriebe zugelassen sind, namentlich Wohnzonen sowie Zonen für öffentlicheBauten und Anlagen).
20 Vgl. Reihe «Raumbeobachtung Kanton Zürich», Heft 23 «Verkehrsentwick-lung», Abb. 29.
Siedlungsentwicklung – 5. Wie weiter mit der Siedlungsentwicklung?20
5. Wie weiter mit der Siedlungsentwicklung?
5.1 Erkenntnisse
Genügend Reserven in den bestehenden BauzonenDie Ende 2003 in den Wohn-, Misch- und Arbeitszonendes Kantons Zürich vorhandenen Geschossflächenreservenbieten Raum für 1.6 Millionen Einwohner (+28%) und 1.2Millionen Beschäftigte (+60%), womit die Bedürfnisse vonWirtschaft und Gesellschaft für mehrere Jahrzehnte abge-deckt werden können (vgl. Kap. 2). Sollen die baulichenReserven bezüglich der Arbeitsnutzungen ausgeschöpftwerden, sind umfangreiche Massnahmen am Verkehrssys-tem im Wirtschaftsraum Zürich erforderlich.
Stabilisierung der BauzonenbeanspruchungObwohl die Wohnfläche pro Einwohner um 1.2% proJahr zugenommen hat und jährlich rund 160 ha Bauzoneneu überbaut wurden, konnte die Bauzonenbeanspru-chung pro Einwohner bzw. Beschäftigten seit Ende der1990er-Jahre stabilisiert werden (vgl. Kap. 1). Damit be-stehen Anzeichen dafür, dass der in der Bundesverfassungverankerte Grundsatz einer zweckmässigen und haushäl-terischen Bodennutzung langfristig erfüllt werden kann.
Grosse Anstrengungen wurden insbesondere in den dreigrössten Städten des Kantons Zürich unternommen. Teilevon Zürich, Winterthur und Uster wurden erfolgreich um-strukturiert und verdichtet, sodass das urbane Wohnenfür breite Bevölkerungskreise – auch für höhere Einkom-mensschichten – wieder attraktiv wurde.
Zusammenarbeit und Einbezug der wichtigsten AkteureerforderlichDie Siedlungsentwicklung ist das Resultat eines komple-xen Zusammenwirkens unterschiedlichster Akteure.Durch gesetzliche Vorgaben, Richt-, Sach- und Nutzungs-pläne sowie Beschlüsse zu Neu- und Ausbau beziehungs-weise Betrieb der Infrastruktur setzt die Raumordnungs-politik die Rahmenbedingungen für die bauliche Ent-wicklung im Lebens- und Wirtschaftsraum Zürich. ObBauten und Anlagen realisiert werden, hängt jedoch vonder Nachfrage der Haushalte und Unternehmen, vomVerhalten der Grundeigentümer und Investoren sowieder Bauwirtschaft und der Finanzinstitute ab. Die erfolg-reiche Umsetzung der Ziele der räumlichen Entwicklungerfordert daher den Einbezug der wichtigsten Akteureaus Gemeinden, Privatwirtschaft und Kanton.
5.2 Stossrichtungen einer nachhaltigen Sied-lungsentwicklung
Belastete Gebiete aufwerten und sanierenUm die Zahl der von schädlichen oder lästigen Verkehrsein-wirkungen betroffenen Einwohner (Stand 2003: 308'000)zu begrenzen und kontinuierlich zu reduzieren, fallen inerster Linie Massnahmen an der Quelle sowie die Bünde-lung des Verkehrs in Betracht. Weitere Verbesserungen sindmit gezielten baulichen Lärmschutzmassnahmen, einer an-
gepassten Anordnung der Bauten und der Verwendung ex-ponierter Räume für lärmunempfindliche Nutzungen mög-lich.
Vorhandene Potenziale in der bestehenden BauzonenutzenDie optimale Nutzung der umfangreichen baulichen Re-serven und der bereits getätigten Investitionen erfordertgrosse Anstrengungen in verschiedenen Politikbereichen.Dazu ist die bauliche Entwicklung in erster Linie auf gutmit dem öffentlichen Verkehr erreichbare Lagen auszu-richten. Besonders wichtig sind auch Vorkehrungen zurqualitativen Aufwertung, zur bedarfsgerechten Anpas-sung der Quartierstrukturen sowie zur Erneuerung vonunternutzten Arealen und Umstrukturierungsgebieten.21
Geeignete Lagen für das Wohnen vorsehenDamit die im Kanton Zürich Beschäftigten die Möglichkeiterhalten, in der Nähe ihres Arbeitsplatzes an möglichst at-traktiven Lagen zu wohnen, sollten in Arbeitsplatzregio-nen wie dem Furt-, Glatt- und Limmattal sowie der StadtZürich die entsprechenden Voraussetzungen geschaffenwerden. In solchen Regionen mit einem Überangebot anbaulichen Reserven für das Arbeiten sollten ruhige Lageninnerhalb des Siedlungsgebiets wenn immer möglich imRahmen der kommunalen Nutzungsplanung einer Wohn-oder allenfalls einer Mischzone zugeführt werden. Speziellgeeignet sind Flächen, die an bestehende Wohngebieteangrenzen, nicht von Lärm- oder Luftbelastungen betrof-fen sind und mit dem öffentlichen Verkehr gut erreichbarsind. Innerhalb der bestehenden unüberbauten Arbeits-zone liesse sich damit Wohnraum für zusätzliche 40'000bis 80'000 Einwohner schaffen (Abb. 25). Neue Arbeits-nutzungen sind demgegenüber an lärmbelasteten, abergut erreichbaren Lagen vorzusehen.
Zur Schaffung von weiteren für das Wohnen geeignetenFlächen könnte längerfristig auch eine saldoneutrale Ver-lagerung von Siedlungsgebiet im kantonalen Richtplan inBetracht gezogen werden. Im Vordergrund steht dabeidie Verlagerung von schlecht erreichbaren, lärmbelaste-ten oder für die Landschaftsentwicklung wichtigen un-überbauten Flächen in Gebiete, welche unmittelbar andas Siedlungsgebiet angrenzen und gut mit dem öffent-lichen Verkehr erreichbar sind. Um das für den Abtauschvon Flächen unerlässliche Zusammenwirken der mass-geblichen Akteure zu unterstützen, werden zurzeit vonverschiedenen Stellen neue, auf marktwirtschaftlichenPrinzipien basierende Lenkungsinstrumente geprüft.22
21 Im Rahmen des Flächenrecyclings wurden im Zeitraum von 1995 bis 2002rund 200 Hektaren, welche als belastete Standorte im Altlastenverdachts-flächen-Kataster des Kantons Zürich verzeichnet sind, um- bzw. neu genutzt.
22 Vgl. z.B.: Bundesamt für Raumentwicklung: Marktwirtschaftliche Instrumentein der Raumplanung (MIR), www.are.admin.ch; WirtschaftswissenschaftlichesZentrum Basel: Privatisierung der Raumplanung – Eine ökonomische Analysealternativer Lösungsansätze, www.wwz.unibas.ch; Eidg. Forschungsanstaltfür Wald, Schnee und Landschaft: Ökonomische Instrumente für eine haus-hälterische Flächennutzung, www.wsl.ch.
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Wohn- und Mischzone
Wohn- und Mischzone
Arbeitszone
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mögliche Einwohnerzunahme
Einwohner
Einwohner: 1’245’000
Besonders geeignete Wohn-lagen
Einwohner: 417’000
Mögliche Einwohnerzunahmein der überbauten Wohn- und Mischzone: 48’000
Mögliche Einwohnerzunahmein der nicht überbauten Wohn- und Mischzone: 62’000
Einwohner: 308’000
Mögliche Einwohnerzunahmein der überbauten Wohn- und Mischzone: 35’000
Mögliche Einwohnerzunahmein der nicht überbauten Wohn- und Mischzone: 43’000
Zusätzlicher Handlungsspiel-raum in der nicht überbautenArbeitszone 287 ha;
mögliche Einwohnerzunahmebei Umzonung in Wohn- undMischzone: 20 – 40’000
Für Wohnen geeignet, aberohne S-Bahn-Erschliessung
Einwohner: 520’000
Mögliche Einwohnerzunahmein der überbauten Wohn- und Mischzone: 60’000
Mögliche Einwohnerzunahmein der nicht überbauten Wohn- und Mischzone: 98’000
Zusätzlicher Handlungsspiel-raum in der nicht überbautenArbeitszone 346 ha;
mögliche Einwohnerzunahmebei Umzonung in Wohn- undMischzone: 20 – 40’000
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© Amt für Raumordnung und Vermessung, Kt. Zürich*Einzugsbereich: 750 m um S-Bahn-Station
Mögliche Einwohnerzunahmein der nicht überbautenArbeitszone: 40 – 80’000
Mögliche Einwohnerzunahmein der Wohn- und Mischzone: 346’000
Total Sanierungsbedarf
Quelle: Flächennutzung 2003 / ARV, Kt. Zürich
Abb. 25: Sanierungsbedarf und H
andlungsspielraum aufgrund der U
mw
eltbelastungen und der S-Bahn-Erschliessung 2003 im K
anton Zürich
Siedlungsentwicklung – Anhang: Kennziffern der Gemeinden22
Wohn-, Misch-, Arbeitszonen und Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen
Spalte 1: Überbaute Bauzone 2003 (in ha)Spalte 2: Nicht überbaute Bauzone 2003 (in ha)Spalte 3: Bauzonenverbrauch 1988–2003 (15-Jahres-Verbrauch, in ha)Spalte 4: Überbauungsgrad 2003 (überbaute Bauzone in % der Bau-
zone)Spalte 5: Bauzonenbeanspruchung 2001 (überbaute Bauzone in m2
pro Einwohner bzw. Beschäftigten)
Wohn-, Misch- und Arbeitszonen
Spalte 6: Gebaute Geschossfläche 2003 (in 1000 m2)Spalte 7: Geschossflächenreserven in der überbauten Bauzone 2003
(in 1000 m2)Spalte 8: Geschossflächenreserven in der nicht überbauten Bauzone
2003 (in 1000 m2)Spalte 9: Ausbaugrad in der überbauten Bauzone 2003 (gebaute
Geschossfläche in % der zulässigen Geschossfläche)Spalte 10: Bauliche Dichte 2003 (gebaute Geschossfläche in m2 pro ha
überbaute Bauzone)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Kanton Zürich 24'394 4'044 2'330 86 122 108'595 67'194 28'933 62 4'900
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Stadt Zürich 4'109 326 116 93 61 34'375 13'198 3'827 72 9'200
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Limmattal
Aesch
Birmensdorf
Dietikon
Geroldswil
Oberengstringen
Oetwil an der Limmat
Schlieren
Uitikon
Unterengstringen
Urdorf
Weiningen
31 14 2 69 251 74 57 59 57 2'600
125 17 11 88 174 381 334 83 53 3'500
349 28 16 93 103 1'921 1'254 145 61 6'000
78 6 9 93 122 332 88 33 79 4'300
86 12 5 88 118 356 75 57 83 4'500
49 4 3 92 204 147 57 12 72 3'100
233 56 -2 81 89 1'515 758 701 67 7'300
101 23 9 82 235 265 136 75 66 3'000
82 16 6 84 227 240 414 113 37 3'100
186 14 17 93 121 688 549 149 56 4'200
75 16 6 82 143 264 156 86 63 3'800
1'394 205 84 87 123 6'182 3'879 1'513 61 4'900
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Knonaueramt
Aeugst am Albis
Affoltern am Albis
BonstettenHausen am Albis
Hedingen
Kappel am Albis
Knonau
Maschwanden
Mettmenstetten
Obfelden
Ottenbach
Rifferswil
Stallikon
Wettswil am Albis
48 12 8 80 259 127 71 49 64 2'900
243 35 31 87 163 781 695 175 53 3'800
74 14 15 84 158 247 97 66 72 3'500
92 20 13 83 240 220 133 66 62 2'800
82 11 14 88 185 240 176 38 58 3'000
27 7 3 79 260 81 90 36 47 3'100
37 14 5 72 205 104 121 77 46 3'200
16 2 2 87 250 59 57 18 51 3'800
94 31 14 75 195 300 312 188 49 3'500
108 24 11 82 209 293 372 134 44 2'900
61 11 6 85 220 166 170 47 50 2'900
24 9 2 74 266 65 90 57 42 2'900
64 13 13 83 181 200 66 51 75 3'300
93 29 11 77 192 267 255 154 51 3'000
1'064 231 148 82 192 3'150 2'705 1'156 54 3'300
Siedlungsentwicklung – Anhang: Kennziffern der Gemeinden 23
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Winterthur und Umgebung
Stadt Winterthur
Winterthur Land
Bertschikon
Brütten
Dägerlen
Dättlikon
Dinhard
Elgg
Ellikon an der Thur
Elsau
Hagenbuch
Hettlingen
Hofstetten
Illnau-Effretikon
Kyburg
Lindau
Neftenbach
Pfungen
Rickenbach
Schlatt
Seuzach
Turbenthal
Weisslingen
Wiesendangen
Zell
3'435 520 358 87 148 13'181 8'815 3'345 60 4'300
1'667 199 151 89 116 8'087 4'642 1'556 64 5'500
1'768 320 208 85 201 5'094 4'173 1'788 55 3'100
25 9 1 74 226 92 57 49 62 3'800
45 3 5 94 212 129 81 12 61 3'100
28 4 2 89 268 83 66 17 56 3'200
17 10 2 62 294 42 33 34 56 2'600
41 4 3 91 253 104 136 23 43 2'700
97 19 8 83 200 263 268 141 49 3'100
26 6 3 82 254 56 95 32 37 2'300
96 22 10 81 265 227 186 134 55 2'600
21 2 3 91 171 63 60 14 51 3'100
72 9 14 89 234 164 180 46 48 2'400
12 3 1 79 251 35 47 21 43 3'000
283 32 27 90 142 1'037 646 211 62 4'100
13 5 0 73 178 81 28 46 74 6'100
131 33 21 80 211 405 301 160 57 3'500
120 23 16 84 207 320 332 109 49 2'800
78 33 8 70 244 202 273 215 43 2'800
68 6 9 92 263 172 250 30 41 2'800
21 6 2 77 305 59 70 30 46 2'900
156 13 24 92 180 452 229 81 66 3'100
99 22 9 82 185 280 271 123 51 3'100
86 9 8 91 246 216 135 38 61 2'800
108 19 16 85 226 278 173 69 62 2'700
125 28 14 82 218 333 257 154 56 2'900
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Zimmerberg
Adliswil
Hirzel
Horgen
Hütten
Kilchberg
Langnau am Albis
Oberrieden
Richterswil
Rüschlikon
Schönenberg
Thalwil
Wädenswil
271 17 19 94 132 1'173 439 107 73 4'700
30 9 5 76 121 101 56 47 64 3'600
302 35 33 90 117 1'371 482 215 74 5'100
12 1 3 90 114 35 35 7 50 3'200
171 22 10 88 161 546 347 86 61 3'500
126 22 8 85 159 419 206 90 67 3'500
103 13 8 89 193 315 198 52 61 3'400
207 55 25 79 149 781 324 309 71 4'100
116 14 13 89 158 448 227 58 66 4'000
33 3 6 92 145 83 35 7 70 2'900
269 17 13 94 128 1'020 592 103 63 4'200
357 64 24 85 133 1'475 737 381 67 4'700
1'997 274 167 88 138 7'767 3'679 1'462 68 4'300
Siedlungsentwicklung – Anhang: Kennziffern der Gemeinden24
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Pfannenstil
Egg
Erlenbach
Herrliberg
Hombrechtikon
Küsnacht
Männedorf
Meilen
Oetwil am See
Stäfa
Uetikon am See
Zollikon
Zumikon
159 25 30 86 170 473 471 209 50 3'300
120 18 19 87 191 390 64 65 86 3'400
138 25 23 85 209 429 126 90 77 3'300
151 41 17 79 154 487 255 204 66 3'500
366 42 24 90 215 1'069 458 158 70 3'200
192 32 26 86 152 615 229 136 73 3'700
277 42 22 87 169 875 572 183 60 3'500
83 19 11 82 140 278 147 90 65 3'600
254 52 30 83 155 872 437 267 67 3'700
125 19 27 87 194 429 173 64 71 3'600
273 14 14 95 169 876 278 55 76 3'700
150 26 10 85 244 395 264 109 60 2'800
2'288 356 254 87 177 7'186 3'474 1'630 67 3'400
Oberland
Oberland West
Bubikon
Dürnten
Fehraltorf
Gossau
Greifensee
Grüningen
Hinwil
Mönchaltorf
Pfäffikon
Rüti
Seegräben
Uster
Wetzikon
Oberland Ost
Bäretswil
Bauma
Fischenthal
Hittnau
Russikon
Sternenberg
Wald
Wila
Wildberg
2'528 449 270 85 153 9'026 6'978 3'144 56 4'000
697 173 85 80 187 1'955 1'917 887 51 3'100
3'224 622 355 84 159 10'982 8'895 4'031 55 3'800
149 49 25 75 190 450 626 444 42 3'300
128 17 10 88 176 371 366 86 50 3'100
103 26 19 80 148 416 231 182 64 4'400
184 21 20 90 167 551 372 83 60 3'200
79 7 6 92 110 357 85 33 81 4'700
69 12 7 85 172 205 256 84 44 3'100
249 62 31 80 173 983 839 530 54 4'400
79 18 8 81 185 234 167 108 58 3'300
224 41 19 84 151 824 595 329 58 4'000
241 30 24 89 159 819 533 142 61 4'000
40 7 4 85 251 127 112 50 53 3'400
546 81 52 87 133 2'177 1'281 524 63 4'500
436 76 45 85 146 1'513 1'516 548 50 4'000
85 16 9 84 165 237 304 92 44 3'000
107 37 11 74 195 305 332 247 48 3'100
57 31 11 65 226 134 158 136 46 2'500
70 10 12 88 187 230 168 56 58 3'600
110 22 9 83 225 300 211 96 59 3'000
6 2 0 78 146 17 20 10 46 3'400
179 41 19 82 152 527 471 181 53 3'200
58 11 9 85 246 136 173 48 44 2'500
26 5 4 83 250 70 79 21 47 3'000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Wohn-, Misch-, Arbeitszonen und Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen
Spalte 1: Überbaute Bauzone 2003 (in ha)Spalte 2: Nicht überbaute Bauzone 2003 (in ha)Spalte 3: Bauzonenverbrauch 1988–2003 (15-Jahres-Verbrauch, in ha)Spalte 4: Überbauungsgrad 2003 (überbaute Bauzone in % der Bau-
zone)Spalte 5: Bauzonenbeanspruchung 2001 (überbaute Bauzone in m2
pro Einwohner bzw. Beschäftigten)
Wohn-, Misch- und Arbeitszonen
Spalte 6: Gebaute Geschossfläche 2003 (in 1000 m2)Spalte 7: Geschossflächenreserven in der überbauten Bauzone 2003
(in 1000 m2)Spalte 8: Geschossflächenreserven in der nicht überbauten Bauzone
2003 (in 1000 m2)Spalte 9: Ausbaugrad in der überbauten Bauzone 2003 (gebaute
Geschossfläche in % der zulässigen Geschossfläche)Spalte 10: Bauliche Dichte 2003 (gebaute Geschossfläche in m2 pro ha
überbaute Bauzone)
Siedlungsentwicklung – Anhang: Kennziffern der Gemeinden 25
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Unterland
Bachenbülach
Bachs
Bülach
Dielsdorf
Eglisau
Embrach
Freienstein-Teufen
Glattfelden
Hochfelden
Höri
Hüntwangen
Lufingen
Neerach
Niederglatt
Niederhasli
Niederweningen
Oberembrach
Oberglatt
Oberweningen
Rafz
Regensberg
Rorbas
Schleinikon
Schöfflisdorf
Stadel
Steinmaur
Wasterkingen
Weiach
Wil
Winkel
2'249 586 297 79 191 7'090 6'946 3'938 51 3'500
78 21 11 79 157 318 178 135 64 4'200
16 3 1 85 215 44 63 15 41 2'700
319 67 29 83 145 1'232 937 487 57 4'800
136 35 17 79 165 401 565 366 42 3'600
98 32 13 75 228 298 325 199 48 3'300
194 33 32 85 178 802 379 215 68 4'900
46 10 5 82 179 136 108 49 56 3'100
99 29 9 77 234 242 320 217 43 2'700
32 6 8 84 157 112 42 33 73 3'700
54 18 9 74 152 189 212 139 47 3'700
26 10 4 72 269 70 45 49 61 2'900
39 15 6 72 264 111 115 80 49 3'000
71 11 10 86 238 173 207 57 46 2'500
98 30 13 77 203 266 442 258 38 2'900
172 52 28 77 181 550 655 370 46 3'300
69 26 11 73 224 203 160 121 56 3'100
22 1 1 94 198 72 25 8 74 3'500
120 31 18 79 195 353 427 234 45 3'300
31 9 5 77 195 82 46 34 64 2'700
101 33 14 75 240 274 392 284 41 2'900
9 3 0 77 148 37 27 11 58 4'300
49 12 4 80 177 152 108 57 59 3'400
19 4 2 82 263 48 60 20 44 2'600
34 7 4 83 246 70 56 25 56 2'300
53 13 5 80 258 136 139 60 49 2'800
68 16 7 81 195 206 214 101 49 3'200
13 3 1 82 211 38 37 19 50 3'000
45 15 6 74 352 120 226 93 35 2'800
55 13 7 81 330 145 263 101 35 2'800
84 25 15 77 217 210 171 102 55 2'700
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Glattal
Bassersdorf
Dietlikon
Dübendorf
Fällanden
Kloten
Maur
Nürensdorf
Opfikon
Rümlang
Schwerzenbach
Volketswil
Wallisellen
Wangen-Brüttisellen
181 40 24 82 163 610 411 283 60 3'600
165 21 15 89 138 752 644 113 54 5'000
466 80 35 85 129 1'890 1'149 523 62 4'800
147 22 13 87 159 532 274 142 66 3'900
439 59 32 88 78 2'363 3'717 1'000 39 6'200
220 33 34 87 206 559 567 170 50 2'700
124 16 20 89 228 315 380 68 45 2'700
251 61 17 81 83 1'518 639 930 70 6'900
185 75 26 71 170 818 897 1'005 48 4'900
86 19 8 82 110 365 316 130 54 4'400
336 84 56 80 140 1'521 1'241 784 55 4'900
281 24 15 92 118 1'539 304 187 84 6'100
139 33 31 81 128 451 414 217 52 3'400
3'019 567 328 84 122 13'232 10'956 5'552 55 4'900
Siedlungsentwicklung – Anhang: Kennziffern der Gemeinden26
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Weinland
Adlikon
Altikon
Andelfingen
Benken
Berg am Irchel
Buch am Irchel
Dachsen
Dorf
Feuerthalen
Flaach
Flurlingen
Henggart
Humlikon
Kleinandelfingen
Laufen-Uhwiesen
Marthalen
Oberstammheim
Ossingen
Rheinau
Thalheim an der Thur
Trüllikon
Truttikon
Unterstammheim
Volken
Waltalingen
19 3 1 87 255 56 32 13 64 2'900
18 2 2 90 254 52 58 11 47 3'100
71 18 7 80 256 175 165 106 51 2'900
26 5 2 83 305 66 66 25 50 2'800
19 3 2 87 296 57 72 19 44 3'100
25 7 2 78 300 62 59 28 51 2'500
49 9 11 85 243 121 118 53 51 2'600
18 3 4 87 270 45 58 14 44 2'800
84 18 9 82 201 228 174 61 57 3'100
41 10 6 80 255 105 160 59 40 2'700
38 5 6 89 229 135 71 22 65 3'600
43 11 8 80 209 113 61 40 65 2'900
16 2 2 90 295 37 42 12 47 2'600
67 13 10 83 264 165 259 83 39 2'500
50 15 5 77 289 95 152 71 38 2'100
59 12 9 83 230 183 188 89 49 3'200
34 6 3 85 259 101 93 31 52 3'000
39 6 4 87 245 105 84 24 55 2'900
56 9 6 86 254 125 103 22 55 3'100
27 7 3 79 373 69 107 48 39 2'600
32 7 1 82 259 96 102 39 49 3'200
13 2 2 86 244 38 45 11 46 3'000
31 13 3 71 287 83 71 69 54 2'900
9 3 1 77 302 33 7 13 83 4'100
22 8 3 74 289 63 40 37 61 3'100
909 198 112 82 253 2'411 2'387 1'000 50 2'900
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Furttal
Boppelsen
Buchs
Dällikon
Dänikon
Hüttikon
Otelfingen
Regensdorf
29 6 5 83 243 74 78 30 49 2'600
107 32 18 77 176 409 326 347 56 4'200
87 9 12 90 152 362 377 85 49 4'300
32 5 7 87 145 110 13 20 89 3'700
18 6 2 74 240 38 35 22 52 2'100
84 22 15 79 194 386 416 251 48 4'800
352 79 51 82 144 1'658 1'017 726 62 5'100
708 160 110 82 158 3'037 2'262 1'481 57 4'600
Wohn-, Misch-, Arbeitszonen und Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen
Spalte 1: Überbaute Bauzone 2003 (in ha)Spalte 2: Nicht überbaute Bauzone 2003 (in ha)Spalte 3: Bauzonenverbrauch 1988–2003 (15-Jahres-Verbrauch, in ha)Spalte 4: Überbauungsgrad 2003 (überbaute Bauzone in % der Bau-
zone)Spalte 5: Bauzonenbeanspruchung 2001 (überbaute Bauzone in m2
pro Einwohner bzw. Beschäftigten)
Wohn-, Misch- und Arbeitszonen
Spalte 6: Gebaute Geschossfläche 2003 (in 1000 m2)Spalte 7: Geschossflächenreserven in der überbauten Bauzone 2003
(in 1000 m2)Spalte 8: Geschossflächenreserven in der nicht überbauten Bauzone
2003 (in 1000 m2)Spalte 9: Ausbaugrad in der überbauten Bauzone 2003 (gebaute
Geschossfläche in % der zulässigen Geschossfläche)Spalte 10: Bauliche Dichte 2003 (gebaute Geschossfläche in m2 pro ha
überbaute Bauzone)
Siedlu
ng
sentw
icklun
g – A
nh
ang
: Nach
haltig
e Siedlu
ng
sentw
icklun
g K
anto
n Zü
rich27
Schonung und aktive Förde-rung der Lebensräumesowie der freien Landschaft
Immissionen durch Lärm und Luftschadstoffein Wohngebieten reduzieren(2003: betroffene Einwohner 308‘000)
Bauzonenverbrauch minimieren(1988 – 2003: durchschnittlich 160 ha pro Jahr)
Gebäudezuwachs ausserhalb der Bauzone verringern(vgl. Heft 22 «Gebäudeentwicklung in der Landschaft»)
Wertvolle Landschaften erhalten und gezielt aufwerten(vgl. Heft 21 «Landschaftsentwicklung»)
Ziel
e
Umgebungs-qualität
Bed
ürfn
isse
Kurze Wege und emissions-armer, ressourceneffizienterVerkehrsmitteleinsatz
Erreichbarkeit
Potenziale an gut mit dem öffentlichen Verkehrerschlossenen Lagen nutzen(2003: 43 Mio. m2 Geschossflächenreserven im S-Bahn-Einzugsbereich)
Leistungsfähigkeit und Angebot des öffentlichenVerkehrs optimieren(vgl. Heft 23 «Verkehrsentwicklung»)
Haushälterische Nutzungdes Bodens durch Siedlungs-entwicklung nach innen
Bauzonenbeanspruchung stabilisieren(2003: 122 m2 pro Einwohner bzw. Beschäftigten)
Potenziale in der überbauten Bauzone nutzen(2003: 67 Mio. m2 Geschossflächenreserven, entspricht 2/3der gesamten Reserven)
Dichtes Bauen fördern(2003: 0.49 m2 Geschossfläche pro m2 überbaute Bauzone,zulässig wären 0.79 m2)
Nutzfläche
Nachhaltige Siedlungsentwicklung Kanton Zürich
ARVAmt für Raumordnung und VermessungAbteilung Kantonalplanungwww.raumbeobachtung.zh.ch