Post on 06-Apr-2016
Strategiekonzept
Solevital
Bad Laer
Folie 2
Inhaltliche Übersicht
Analysephase Bewertung der räumlichen Vor-
aussetzungen aus Gastsicht Bewertung Raum und Technik
architektenseitig (pbr) Bewertung der organisatorischen
Gegebenheiten• Öffnungs- und Schließzeiten• Therapiebuchung und Kurs-
programm• Preispolitik• Organigramm / Personalbe-
satz und -kosten• Gastronomie• Vermarktung
Besucherzahlen / Auslastung
Betriebliches Zahlenwesen Standortrahmendaten Wettbewerbsanalyse
Stärken-Schwächen-Profil
Konzeptphase Variante 1 Förderkonzept Variante 2 Förderkonzept Alter-
native Variante 3 Konzept ohne Förder-
mittel
Wirtschaftlichkeitsberechnung aller Varianten
Ergebnisbewertung
Folie 3
Übersicht Bewertung aus Gastsicht
Analysephase
Nutzbarkeit / OptikZugang / Außenbereiche
Angemessen gestaltet und ausreichend dimensioniert
Empfang / Foyer Großzügig und offen gestaltet, aber keine moderne Anmutung
Gastronomie Einfach und teilweise ungepflegt
Solebad Gefällige zeitlose Anmutung
Sauna Einfach, funktional und großteils veraltet So nicht zukunftsfähig
Bewegungsbecken Zweckmäßig, aber sehr in die Jahre gekommen und offen-sichtlich sanierungsbedürftig
MTT Sehr klein für eigenes Profit Center Ambiente funktional, aber nicht zeitgemäß
Physiotherapie Große Anzahl an Räumlichkeiten mit im Rahmen der be-grenzten Möglichkeiten netter Ausstattung
Kosmetikflügel Nicht voll belegt, Optik funktional / unzeitgemäß
Gesamtbewertung aus Gastsicht
Kernbereich Solebad in Ordnung Vielfältige, in sich kleinteilige Nebeninfrastruktur mit ins-
gesamt hohem Flächenbedarf, unzeitgemäßer Optik und hohem Sanierungsbedarf
Folie 4
Schätzkosten Sanierung (ermittelt durch PBR AG)
Beide Bewegungsbecken inkl. zugeordnete Umkleiden:
Sanierung teurer als Neubau, Betriebsbereitschaft höchstens kurz- bis mittelfristig gegeben. Mit Blick auf 10-Jahres-Horizont nicht zu halten.
Badehalle und restliche Bereiche:
Baulich-technisch stark sanierungsbedürftig.
Sanierung / Modernisierung zum Erhalt der Betriebsbereitschaft für die nächsten 10 Jahre
• Ca. 8,5 Mio € inkl. 26% Baunebenkosten, zzgl. MwSt.
Kernsanierung und Herstellung eines modernen Zustandes mit Blick auf die nächsten 25 Jahre
• Ca. 9,7 Mio € inkl. 26% Baunebenkosten, zzgl. MwSt.
Analysephase
Folie 5
Öffnungszeiten im Marktvergleich
Analysephase
ObjektÖffnungsstunden / Woche
Bäder Sauna
Medic.os, Bad Iburg 81,0 30,0
Gesundheitszentrum, Bad Iburg 68,5 55,0
Panoramabad, Georgsmarienhütte 90,0 82,5
Schinkelbad, Osnabrück / Rehaaktiv-os 93,0 -
Nettebad, Osnabrück / centrumed 91,0 93,0
Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde - 56,0
Campotel, Bad Rothenfelde - 33,0
Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen - 89,0
Fitness Lounge, Bad Laer - 71,25
Rücken Vital Zentrum Bad Laer - -
Gesundheitszentrum Living, Bad Rothenfelde
- 79,5
Sole Vital 96,5 75,5
Folie 6
Preisvergleich Bäder
Analysephase
Objekt Tagestarif (brutto) in Euro Erw. unrabattiert
Medic.os, Bad Iburg 5,50 € (kein Solewasser)
Gesundheitszentrum, Bad Iburg 3,70 € (kein Solewasser)
Panoramabad, Georgsmarienhütte 4,00 € (Sole nur in kleinem Becken)
Schinkelbad, Osnabrück 8,80 € (Cabriosol: 2,5h: 5,80 €)
Nettebad, Osnabrück10,00 € (1,5h: 4,90 €) Freizeitbad,
Solebecken nur in der Sauna
SoleVital 7,50 €
Folie 7
Preisvergleich Sauna
Analysephase
Objekt Tagestarif (brutto), Erw. unrabattiert
Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde
14,00 €
Campotel, Bad Rothenfelde 8,00 €
Medic.os, Bad Iburg 12,00 € (Kombitarif)
Gesundheitszentrum, Bad Iburg 11,00 € (Kombitarif)
Panoramabad, Georgsmarienhütte 14,00 € (Kombitarif), 3h: 12,50 €
Nettebad, Osnabrück 16,50 € (Kombitarif), 3h: 13,50 €
Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen 19,00 € (2h: 16,00)
SoleVital 7,50 € / 10,90 € (Kombitarif Sauna + Sole-Therapiebad)
Folie 8
Analysephase
Personalbesatz in VB
Verwaltung 1,4
Empfang / Kasse 3,5
Shop 1,3
Badeaufsicht 2,6
Physiotherapie / MTT 7,0
Technik 2,0
Azubi 0,5
Busfahrer 0,5
Summe Festangestellte 18,6
Aushilfen 1,7
Total 20,3
FazitDie Personaleinsatzplanung ist im Wesentlichen effizient gestaltet, im Bereich der Auf-sicht allerdings unter Sicherheitsgesichtspunkten problematisch.
Folie 9
Besucherentwicklung 2009 bis 2012
Analysephase
Jahr Besucher Sole-Therapiebad
Besucher Bewegungs-
becken
Besucher Sauna
Besucher Gesamt
2009 119.132 70.254 6.456 195.842
2010 105.967 74.917 7.972 188.856
2011 138.078 77.171 8.640 223.889
2012 134.688 72.536 8.471 215.695
Folie 10
Übersicht Erlös- und Kostenstruktur
Analysephase
2011Erlöse Solebad 716.673 €Erlöse Physiotherapie 209.255 €Erlöse Sauna 53.943 €Erlöse Shop 68.856 €Erlöse Bewegungsbäder 268.850 €Erlöse Halle / MTT 10.383 €Erlöse BGF 27.731 €Erlöse Kurbus 3.525 €Erlöse Verwöhnurlaub / Wellnesstag 30.073 €Sonstige Umsatzerlöse / Erträge 45.842 €Erlöse Gesamt 1.435.131 €Energiekosten 315.511 €Personalkosten inkl. Fremdreinigung 822.633 €Warenkosten Shop 43.762 €Allg. Betriebskosten 203.667 €Werbung 89.289 €Versicherungen / Beiträge 19.826 €Reparaturen / Instandhaltungskosten 49.385 €Summe Betriebskosten 1.544.073 €Betriebsergebnis 1 -108.942 €
Folie 11
Analysephase
Übersicht Erlös- und Kostenstruktur
2011
Betriebsergebnis 1 -108.942 €
AfA (Forderungsverluste) 28.222 €
Betriebsergebnis 2 -137.164 €
Pacht 422.973 €
Betriebsergebnis 2 nach Pacht -560.136 €
Folie 12
Profit-Center-Darstellung
Analysephase
2011 Sole-Therme
Physio-therapie
MTT / Sport-halle
Bewe-gungs-bäder
Sauna BGF Shop Kurbus Externe Mieter
Erlöse 669.184 € 216.539 € 10.744 € 350.645 € 55.821 € 28.696 € 71.253 € 3.648 € 28.601 €
Energiek. 138.825 € 12.620 € 12.620 € 91.498 € 22.086 € 6.310 € 12.620 € - € 18.931 €
Personalk. 208.860 € 170.000 € 30.000 € 160.000 € 40.000 € 35.000 € 30.000 € 19.000 € 5.000 €
Fremdrein. 43.670 € 22.459 € 11.230 € 24.955 € 9.982 € 2.495 € 9.982 € - € - €
Betriebs-kosten
87.477 € 28.742 € 1.565 € 45.915 € 7.446 € 4.070 € 53.222 € 15.131 € 3.862 €
Werbung 42.481 € 13.746 € 682 € 22.260 € 3.544 € 1.822 € 4.523 € 232 € - €
Versicherung 6.543 € 3.172 € 1.586 € 3.370 € 1.388 € 198 € 1.190 € 198 € 2.181 €
Instandhalt. 34.413 € 3.996 € 198 € 6.470 € 1.030 € 529 € 1.315 € 67 € 1.366 €
Summe Be-triebskosten 562.269 € 254.736 € 57.881 € 354.467 € 85.475 € 50.425 € 112.852 € 34.629 € 31.339 €
Deckungs-beitrag 1 vor Pacht
106.915 € -38.197 € -47.137 € -3.822 € -29.654 € -21.729 € -41.599 € -30.981 € -2.738 €
Folie 13
Benchmarks Sole-Thermalbad
Analysephase
2011
Benchmark (kleine gesund-heitsorientierte
Therme)
Kommentar
Öffentliche Besucher 138.078 120.000 – 150.000 2011 im Benchmark Perspektivisch unter Benchmark
Eintrittserlöse / Besucher
4,68 € 5,00 – 6,50 € Aktuell ca. 5,40 €, höheres Preisniveau im Wettbewerb nicht realisierbar
Energiekosten / Besucher
1,01 € 1,20 – 2,00 € Sehr guter Wert, bedingt durch kompak-te Wasserfläche ohne Außenbecken
Personalkosten / Besucher
1,51 € 1,50 – 2,50 € Sehr guter Wert, bedingt durch Syner-gieeffekte mit weiteren Angeboten unter einem Dach
Aber auch Personalunterbesatz in der Aufsicht
Betriebsergebnis 1 / Besucher
0,77 € 0,00 – 2,00 € Voll im Benchmark
Folie 14
Benchmark Bewegungsbad
Analysephase
2011Benchmark
(kleines Bewegungsbad)
Kommentar
Besucher 77.171 40.000 – 60.000 Sehr gute Auslastung
Direkterlöse / Besucher
4,39 € 6,00 – 8,00 € Vergleichsweise geringer Durch-schnittserlös
Energiekosten / Besucher
1,19 € 1,00 – 2,00 € Guter Wert trotz schlechter Ener-getik, wegen hoher Auslastung
Personalkosten / Besucher
2,07 € 1,50 – 2,50 € Voll im Benchmark
Betriebsergebnis 1 / Besucher
-0,05 € -1,00 – +2,00 € Voll im Benchmark
Folie 15
Benchmark Physiotherapie
Analysephase
2011
Benchmark (Anwendungs-bereich in Kur-therme Therme)
Kommentar
Direkterlöse / Anwendung
18,68 € 18 – 25 € Am unteren Rand durch viele Kassenpatienten
Personalkosten / Besucher
15,18 € 16 – 18 € Unter Benchmark durch sehr gute Auslastung
Betriebsergebnis 1 / Besucher
-3,41 € - 2 – -4 € Im Benchmark, Teilbereich erwirt-schaftet nie seine vollen Umlage-kosten
Folie 16
Benchmark Sauna
Analysephase
2011Benchmark
(kleine Sauna in Badebetrieb)
Kommentar
Besucher 8.640 8.000 – 12.000 Am unteren Rand des Benchmarks aufgrund Wettbewerb und niedrigem Wohlfühlfaktor
Direkterlöse / Besucher
6,24 € 8,00 – 10,00 € Weit unter Benchmark durch sehr niedrigen Preis
Energiekosten / Besucher
2,56 € 2,00 – 3,00 € Im Benchmark
Personalkosten / Besucher
4,63 € 3,00 – 5,00 € Im Benchmark
Betriebsergebnis 1 / Besucher
-3,43 € -1,00 – +1,00 € Weit unter Benchmark, vor allem durch niedriges Preisniveau
Folie 17
Wettbewerbsanalyse Bäder
Analysephase
Wettbewerber 1 2 3 4 5 Grund
Medic.os, Bad Iburg X Kein Soleangebot 25-Meter-Becken
Gesundheitszentrum, Bad Iburg
X Kein Soleangebot Nur Bewegungsbecken
Panoramabad, Georgsmarienhütte
X Anderer Betriebstyp Weiter entfernt
Schinkelbad, Osnabrück X Attraktives Soleangebot Relativ weit entfernt
Nettebad, Osnabrück X Abweichender Betriebstyp
Folie 18
Wettbewerbsanalyse Sauna
Analysephase
Wettbewerber 1 2 3 4 5 Grund
Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde
X Nette, jedoch in die Jahre ge-kommene Anlage
Reines Saunaangebot Nah gelegen
Campotel, Bad Rothenfelde
X Einfache Saunaanlage In Campingplatz integriert
Medico.os, Bad Iburg X Kleine, jedoch nette Sauna in Gesundheitszentrum
Gesundheitszentrum, Bad Iburg
X Kleine, einfache Sauna in Ge-sundheitszentrum
Nettebad, Osnabrück X Sehr attraktives Saunaangebot
Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen
X Sehr attraktive Saunaanlage Allerdings weiter entfernt
Folie 19
Wettbewerbsentwicklung
Carpesol Gesundheitstherme Bad Rothenfelde, Eröffnung Mitte 2013
Badeebene im EG (700 qm Wasserfläche): Wellnessbecken (32°C), Sport-becken (28°C), 300 qm Soleaußenbecken (3%ige Sole), 32°C warmes Ther-malbecken, 4 weitere Pools terrassiert angelegt, Liege- und Ruhebereiche.
Spa im irisch-römischen Stil im 1. OG: 10%iges Starksolebecken, 4 Warmluft- und Dampfbäder, Nass- und Trockenmassagen und weitere Anwendungen.
Sauna im 2. OG: 4 Innensaunaangebote und eine Panoramaaußensauna, 3 Pools (14, 28 und 36°C), großzügige Dachterrasse.
Restaurant im OG: 80 Plätze für interne Gäste und 100 Plätze für externe Gäste.
Panoramabad, Georgsmarienhütte
Der Saunagarten wurde in 2012 vergrößert und durch einen neuen kleinen Außenpool sowie weitere Liegeflächen erweitert.
Analysephase
Folie 20
Stärken-Schwächen-Profil
Analysephase
-3 -2 -1 0 1 2 3 Angebotsvielfalt aus Gastsicht X Angebotsmodernität aus Gastsicht X X Kapazitäten aus wirtschaftlicher Sicht X Sanierungsbedarf Sole-Therapiebad X Sanierungsbedarf Bewegungsbecken X Optik und Aufenthaltsqualität Bad X Optik und Aufenthaltsqualität Sauna X Optik und Aufenthaltsqualität Therapiebereiche X Betriebsorganisation X Sauberkeit / Pflege X Wirtschaftliche Personaleinsatzplanung X Sichere Personaleinsatzplanung X Kommunikative Vermarktung X Angebot Gastronomie X Wettbewerbssituation X Wettbewerbsentwicklung X Wirtschaftlichkeit (2011) Gesamtbetrieb (ohne
Pacht) im BranchenvergleichX
Folie 21
Zu prüfende Konzeptalternativen
Konzeptphase
Varianten mit Fördermitteln Alternativen ohne Fördermittel
Variante 1 Variante 2Variante 3
BasiskonzeptModul Sauna
Modul Bewe-gungsbecken
Muss sich an Förderrichtlinien orientieren
Unabhängig von Förderrichtlinien
Konzeptkern Sanierung Kernbereich ohne Bewe-gungsbecken (25 Jahre)
Neubau Be-wegungs-becken in attraktiver, zukunfts-weisender Form
Komplett-neubau mit vergleich-barem Raumpro-gramm wie Variante 1
Sanierung Kernbereich (10 Jahre)
keine Bewe-gungsbecken
Zusätzlich Saunaan-lage
Zusätzlich 1 Bewe-gungs-becken
Investitionskosten netto inkl. BNK
12.250 T€ 11.610 T€ 5.880 T€ 1.380 T€ 1.240 T€
Folie 22
Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2)
Breites Angebot von gesundem Solewasser für alle Altersgruppen und für unter-schiedliche Zielgruppen, wie es in dieser Art in der Region einmalig ist.
Folgende wesentliche Bestandteile sind vorgesehen:
Soleerlebnisbecken (Variante 1: Bestand, Variante 2: Neubau).
Ein Multifunktionsbecken (ca. 120 qm) in separater Badehalle für Bewegungs- und Aktivkurse und zur Nutzung als spezielles Seniorenbecken in den kurs-freien Zeiten.
Ein Multifunktionsbecken (ca. 80 qm) in separater Badehalle zur Nutzung für medizinische Kurse (höhere Wassertemperatur) und in kursfreien Zeiten als Kleinkinderbecken.
Soledampfbad zur textilen Nutzung für alle Badbesucher, um auch die gesun-de Wirkung der Sole für die Atemwege genießen zu können.
Konzeptphase
Folie 23
Konzeptphase
Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2)
SoleVital Vgl. Carpesol
Solebecken innen 3 Becken, für verschiedene Zielgruppen vom Kleinkind bis zum Senior
Kein Angebot
Solebecken außen Kein Angebot Verschiedene Becken
Sportbecken innen Kein Angebot 1 Becken
Kursbecken 2 multifunktionale Becken Kein Angebot
Sauna Kein Angebot Großzügige Saunaanlage plus osmanisches Bad
Textiles Soledampfbad für alle Badegäste
Vorhanden Kein Angebot
Folie 24
SoleVital: gesundheitsorientierter
Carpesol: erlebnisorientierter
Beide Betriebe haben damit in der Region ihre Existenzberechtigung, wobei die Produktausrichtung des SoleVital mit den Aspekten
Konzentration auf das Wesentliche: gesundes Solewasser
Überschaubare Größenordnung mit persönlichem Ambiente
besonders gut in einen Kurort passt.
Konzeptphase
Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2)
Folie 25
Bauliche Details Variante 1
Wegfallende Kapazitäten
Wegfall alte Bewegungsbecken
Abriss des Kosmetikflügels zur Nutzung der Fläche für Neubauten
Abriss des Wintergartens zwischen Badfoyer und Klinik (heutiger Shop)
Zu sanierende und grundlegend zu attraktivierende Kapazitäten
Bestehende Badehalle (und der dazugehörigen Technik), insbes. akustische Optimierung
Physiotherapieflügel
Umkleide- und Sanitärbereiche
Foyer
Konzeptphase
Folie 26
Neubauten
Neubau Bewegungsbecken 1
• Ca. 120 qm, Wassertemperatur 30 bis 34 Grad, Solewasser
• Hubboden 0,00 – 1,80 Meter
• Nackenduschen am Beckenrand
• Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar
• Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positionieren
• Wertige Atmosphäre, wird außerhalb des Kursbetriebs (insbesondere am Wochenende, aber auch in den Ferien) als „Ruhebecken“ angeboten, um am Wochenende für Senioren eine Alternative zur lebendigen Badehalle zu bieten (dann z. B. dezente klassische Musik)
Konzeptphase
Bauliche Details Variante 1
Folie 27
Neubau Bewegungsbecken 2
• Ca. 8 x 10 qm, Wassertemperatur 32 bis 36 Grad, Solewasser
• Hubboden 0,00 bis 1,30 Meter
• Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar
• Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positionieren
• Mobile Wasserspielelemente
• Kinder-WC-Anlage mit Wickelstation
• Kindgerechtes, farbenfrohes Ambiente, am Wochenende und in den Ferien außerhalb von Kursen als Eltern-Kind-Bereich genutzt
Konzeptphase
Bauliche Details Variante 1
Folie 28
Textiles Soledampfbad
• Mglw. als Gartenhaus konzipiert
• Ca. 20 qm Innenfläche
• 45 – 55 Grad Lufttemperatur
• Massive Innenausstattung (kein Kunststoff)
Investitionsbedarf 12.250 T€
Konzeptphase
Bauliche Details Variante 1
Folie 29
Durch den Neubau sollen folgende Vorteile genutzt werden:
Einheitliche moderne Architektur mit maßgeschneiderten Kapazitäten bezüglich Wasserflächen und Nebeninfrastruktur.
Energetische Optimierung durch Komplettneubau, da in einem sanierten Altbau nie die gleiche Energieeffizienz erreicht werden kann.
Keine Schließzeit, d. h. kein Verlust von Badbesuchern mit anschließender mühevoller Anlaufphase.
Konzeptphase
Bauliche Details Variante 2
Folie 30
Folgende Wasserflächen sollen angeboten werden:
Entspannungsbecken
• Ca. 200 qm, Wassertemperatur 32 Grad, Solewasser
• Zahlreiche Wasserattraktionen, vom Strömungskanal über Sprudel-liegen bis hin zu Nackenduschen
Bewegungsbecken 1 (analog Variante 1)
• Ca. 120 qm
Neubau Bewegungsbecken 2 (analog Variante 1)
• Ca. 80 qm
Textiles Soledampfbad (analog Variante 1)
Konzeptphase
Bauliche Details Variante 2
Folie 31
Folgende Begleitinfrastruktur ist zudem vorgesehen:
Gastronomie als kombinierte Bad- und Stiefelgastronomie mit ca. 30 Plätzen im Foyer und ca. 25 Plätzen im Bad
5 Physiotherapieräume à 12 – 15 qm
Ca. 120 qm Fläche für Gymnastikraum und MTT
2 Büros mit 4 Arbeitsplätzen
Investitionsbedarf: 11.610 T€
Konzeptphase
Bauliche Details Variante 2
Folie 32
Zielgruppen Varianten 1 und 2
Die Zielgruppenansprache wird gegenüber der Ist-Situation deutlich erweitert:
Ruhesuchende Senioren können nun auch am Wochenende und in den Ferien gezielt angesprochen werden.
Für Familien wird erstmals ein vollständiges gesundes Soleangebot inklu-sive räumlich separiertem Kleinkinderbereich angeboten.
Durch die deutlich größeren und wesentlich attraktiveren und multifunktio-nalen Kursbecken können vielfältigere Kurse angeboten werden.
Gleichzeitig wird keiner der bisherigen Badbesucher verloren gegeben, da alle bisherigen Badzielgruppen (außer Saunazielgruppen) auch zukünftig angesprochen werden können.
Regionale Bevölkerung gleichermaßen wie Touristen.
Konzeptphase
Folie 33
Öffnungszeiten Varianten 1 / 2
Konzeptphase
Bestand Konzept
Mo – Fr 7.00 – 21.30 Uhr 7.30 – 21.00 Uhr
Sa / So 7.00 – 19.00 Uhr 7.30 – 19.00 Uhr
Öffnungsstunden pro Woche 96,5 90,5
Folie 34
Kurse Varianten 1 / 2
Das Kursangebot soll sich einerseits an die regionale Bevölkerung, aber auch an Touristen richten.
Hierzu wird die Möglichkeit, Kurstermine auch kurzfristig einzeln zu buchen, bei Touristen aktiv vermarktet.
Das Angebot sollte das gesamte Spektrum von Gesundheits-, Wohlfühl- und Fitnesskursen abdecken, mit Ausnahme von extremen Ausdaueranwendun-gen, da diese sich mit Solewasser nicht vertragen.
Hierbei soll auch das gesamte Spektrum an Wasserfitnessgeräten zum Einsatz kommen, von Aquabikes bis zu speziellen Unterwassertrainingsgeräten für be-stimmte Muskelgruppen (z. B. Aquaback).
Konzeptphase
Folie 35
Marketing Varianten 1 / 2
Die Identität des Betriebes muss auf folgenden Merkmalen beruhen:
Höchste Kompetenz in Bezug auf gesundes Solewasser.
Angebote zur gesunden Bewegung in Solewasser für alle Altersgruppen und unterschiedlichste Bedürfnisse.
Persönliche, überschaubare Anlage.
Konzeptphase
Folie 36
Das Marketing für diesen Betriebstyp konzentriert sich auf folgende Bereiche:
Gute Zusammenarbeit mit den lokalen / regionalen Tourismusinstitutionen und Vermietern, z. B.
• regelmäßige Abstimmungsgespräche bezüglich aktueller Angebote.• spezielle Arrangements für Touristen.• explizite Ansprache von Touristen mit speziellen Angeboten auf der Website.
Ansprache der regionalen Zielgruppen in den Segmenten Solebaden und Kursangebote.
Durchführung von Verkaufsförderungsaktionen im Haus rund um das Thema Solewasser / gesunde Bewegung im Solewasser.
Streuwerbung (Anzeigen etc.) sollten nur flankierend eingesetzt werden.
Das Marketingbudget sollte bei 60 – 70 T€ p.a. liegen.
Konzeptphase
Marketing Varianten 1 / 2
Folie 37
Variante 3: Konzeptalternative ohne Fördermittel
Räumlich-technische Maßnahmen Basiskonzept
Folgende baulich-kapazitativen Maßnahmen sind vorgesehen:
Erhalt der Betriebsbereitschaft der Sole-Badehalle (10 Jahre)
Erhalt der Betriebsbereitschaft Physiotherapie (10 Jahre)
Erhalt Betriebsbereitschaft Umkleide- und Sanitärbereichs und Foyer (10 Jahre)
Abriss des rechten Gebäudeflügels (Bewegungsbäder, MTT, Turnhalle, Sauna) sowie des Wintergartens zwischen Klinik und Badfoyer
Investitionsbedarf 5.880 T€ zzgl. MwSt.
Konzeptphase
Folie 38
Variante 3: Öffnungszeiten
Konzeptphase
BestandKonzept
Öffentliche Nutzung Gruppenbelegung / Kurse
Mo 07.00 – 21.30 Uhr geschlossen 07.00 – 21.00 Uhr
Di / Do 07.00 – 21.30 Uhr 12.00 – 21.00 Uhr 07.00 – 12.00 Uhr
Mi / Fr 07.00 – 21.30 Uhr 07.00 – 21.00 Uhr /
Sa 07.00 – 19.00 Uhr 10.00 – 19.00 Uhr 07.00 – 10.00 Uhr
So 07.00 – 19.00 Uhr 07.00 – 19.00 Uhr /
Öffnungsstunden pro Woche 96,5 67,0 27,0
Folie 39
Variante 3: Marketing
In dieser Konzeptvariante ist nur noch eine Basisvermarktung erforderlich, bestehend aus
Anschaulicher Website
3 – 4 Inhouse-Aktionen p.a. zum Thema Sole
Kursflyer, der allerdings angesichts der wenigen Angebotszeiten nicht aktiv beworben werden muss
Das Marketingbudget sollte bei ca. 30 T€ p.a. liegen
Konzeptphase
Folie 40
Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna
Moderne, mittelgroße Saunalandschaft:
Innen:
1 finnische Sauna mit automatischem Aufguss für ca. 12 – 15 Personen
1 Biosauna als Farb-Licht-Sauna für ca. 12 – 15 Personen
Dampfbad (keine Sole) 12 – 15 Personen
Abkühlstation mit Tauchbecken und Fußwärmebecken
Aufenthaltsfläche mit 10 Liegen und 12 Sitzmöglichkeiten
Stiller Ruheraum mit 10 Liegen
Haupterschließung über das Foyer, weitere Zugangsmöglichkeit vom Solebad aus
Konzeptphase
Folie 41
Moderne, mittelgroße Saunalandschaft:
Außenanlage:
Saunagarten mit
• Ca. 200 qm Gartenanlage mit frostsicheren Gehwegen
• Liegedecks für 20 Liegen, außen, windgeschützt
• Panoramasauna mit 20 Plätzen
• Frostsichere Außenduschstation
Umkleiden werden vom Bad mitgenutzt
Eigener Sanitärbereich
Investitionsbedarf 1.380 T€ inkl. BNK zzgl. MwSt..
Konzeptphase
Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna
Folie 42
Konzeptphase
Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna
Öffnungszeiten
Sauna
Mo – Do 10.00 – 21.00
Fr 10.00 – 22.00
Sa 10.00 – 22.00
So 10.00 – 21.00
Öffnungsstunden pro Woche 79,0
Preise
Erwachsene
Reguläreintritt Sauna (Sole inkludiert, sofern geöffnet)
12,00 €
10er Karte 108,00 €
Morgentarif Mo – Fr 10.00 – 13.00 Uhr, Austritt bis 17.00 Uhr
10,00 €
Folie 43
Neubau Bewegungsbecken
Ca. 120 qm, Wassertemperatur 30 bis 34 Grad, Solewasser
Hubboden 0,00 – 1,80 Meter
Nackenduschen am Beckenrand
Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar
Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positio-nieren (Alternativnutzung auch für Lagerung von Equipment für Wasser-training)
Wertige Atmosphäre, außerhalb des Kursbetriebs bspw. auch nutzbar, um am Wochenende für Senioren eine Alternative zur lebendigen Badehalle zu bieten (dann z. B. klassische Musik)
Investitionsbedarf 1.240 T€ inkl. BNK zzgl. MwSt.
Konzeptphase
Modul 2 zu Basiskonzept: Neubau Bewegungsbecken
Folie 44
Wirtschaftlichkeitsberechnungen
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Fördervariante Variante 1
Fördervariante Variante 2
Basisvariante Variante 3
zusätzlich: Modul Sauna
zusätzlich: Modul Becken
Besucher öffentlich
110.000 110.000 82.500 13.000 10.000
Nettoerlös / Besucher
5,40 € 5,40 € 5,40 € 10,00 € 5,40 €
Nettoerlös / Jahr 594.000 € 594.000 € 445.500 € 130.000 € 54.000 €
Folie 45
Erlöse Kurse
Wirtschaftlichkeitsberechnung
FördervariantenVariante 1 / 2
BasisvarianteVariante 3
zusätzlich:Modul Becken
Teilnehmer pro Woche
1.680 500 840
Wochen / Jahr* 45 50 45
Teilnehmer pro Jahr 75.600 25.000 37.800
Nettoerlös / Kursteilnehmer
6,50 € 6,50 € 6,50 €
Nettoerlös Kurse / Jahr 491.400 € 162.500 € 245.700 €
Folie 46
Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module
Wirtschaftlichkeitsberechnung
netto, in € 2011vor Pacht
Förderva-riante 1 – Sanierung
/ Anbau
Förderva-riante 2 – Neubau
Basisva-riante
Variante 3
zusätzlich:Modul Sauna
zusätzlich:Modul
Becken
Erlöse Solebad 716.673 594.000 594.000 415.800 0 54.000
Erlöse Physiotherapie 209.255 190.000 190.000 133.000 24.700 0
Erlöse Sauna 53.943 0 0 0 130.000 0
Erlöse Shop 68.856 46.400 46.400 25.500 3.250 11.950
Erlöse Bewe-gungsbäder 268.850 491.400 491.400 162.500 0 245.700
Erlöse MTT / Kurbus 13.908 entfällt
Erlöse BGF / Wellnesstage 57.804 oben inklusive
Sonstige Umsatz-erlöse / Erträge 45.842 entfällt 6.000 entfällt
Erlöse Gesamt 1.435.131 1.321.800 1.327.800 736.800 157.950 311.650
Folie 47
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module
netto, in € 2011vor Pacht
Förderva-riante 1 –
Sanierung / Anbau
Förderva-riante 2 – Neubau
Basisva-riante
Variante 3
zusätzlich: Modul Sauna
zusätzlich: Modul
Becken
Erlöse Gesamt 1.435.131 1.321.800 1.327.800 736.800 157.950 311.650Energiekosten 315.511 288.000 248.000 170.000 25.000 65.000
Personalkosten inkl. Fremd-reinigung
822.633 835.436 819.686 596.677 86.215 128.539
Warenkosten Shop 43.762 23.200 23.200 12.750 1.625 5.975
allg. Betriebs-kosten 203.667 145.000 140.000 106.000 13.000 20.000
Marketing 89.289 65.000 65.000 30.000 10.000 5.000
Versicherungen / Beiträge
19.826 20.000 18.000 12.000 3.000 5.000
Wartung / Instandhaltung
49.385 200.000 174.150 150.000 20.700 18.600
Summe Betriebskosten
1.544.073 1.576.636 1.488.036 1.077.427 159.540 248.114
Betriebsergebnis 1 -108.942 -254.836 -160.236 -340.627 -1.590 63.536
Folie 48
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module
netto, in €2011vor
Pacht
Förderva-riante 1 – Sanierung
/ Anbau
Förderva-riante 2 – Neubau
Basisva-riante
Variante 3
zusätzlich: Modul Sauna
zusätzlich: Modul
Becken
Betriebsergebnis 1 -108.942 -254.836 -160.236 -340.627 -1.590 63.536
AfA (Forderungsverluste)
28.222 0 0 0 0 0
Betriebsergebnis 2 -137.164 -254.836 -160.236 -340.627 -1.590 63.536
Kapitaldienst*(20 Jahre, 3%)
0 832.392 780.374 395.228 92.758 83.347
Betriebsergebnis 3 nach Kapitaldienst* -137.164 -1.078.228 -940.610 -735.855 -94.348 -19.811
* ohne Berücksichtigung von Fördermitteln
Folie 49
Übersicht aus Sicht der Kommune im Vergleich zu 2011
Wirtschaftlichkeitsberechnung
netto in €, aus Sicht der
Kommune2011
Förderva-riante 1
Sanierung / Anbau
Förderva-riante 2 Neubau
Basisva-riante
Variante 3
zusätzlich: Modul Sauna
zusätzlich: Modul
Becken
direkte Belastung Bad
-100.000* -1.078.228 -940.610 -735.855 -94.348 -19.811
direkter Ertrag Bad (Pacht)
422.973 0 0 0 0
Deckungsbeitrag 322.973 -1.078.228 -940.610 -735.855 -94.348 -19.811
Differenz aus Sicht der Kommune
-1.401.201** -1.263.583** -1.058.828
* direkter Zuschuss Personalkosten 42 T€ plus verpächterseitige Instandhaltung (pauschal), vor weiteren Kosten
** vor Fördermitteln