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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus

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Ausreichend nah versorgt ? Nahversorgung in Innenstädten und Ortsmitten

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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus

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3. November 2009

Dipl.-Betriebswirt Mario S. MensingGeschäftsführer & Partner CIMA GmbH Deutschland

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Entwicklung der Nahversorgung –bundesweite Trends

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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus

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24. Februar 2010

Dipl.-Geograph Martin KremmingProjektleiter & Partner CIMA GmbH Deutschland

Ihr heutiger Referent

• geb. 1970, verheiratet, drei Kinder

• Studium der Geographie, Betriebswirtschaftslehre,

Volkswirtschaftslehre und Stadtplanung an den Universitäten in

Bremen, Hamburg und der Wirtschaftsuniversität Wien

Tätigkeit:

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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus

Diplom-Geograph

Martin Kremming

• Seit 1998: Projektleiter bei der CIMA

• Seit 2009: Partner bei der CIMA

Interessengebiete:

• Kommunale und regionale Einzelhandelskonzepte

• Standort- und Verträglichkeitsanalysen

• Stadtmarketing- und Leitbildentwicklung

• Organisationsberatung Stadtmarketing, Personalsuche

• Business Improvement Districts/ Quartiersentwicklung/ QiN-Projekte

Die CIMA

� Beratungsfelder:

− Marketing & Kommunikation− Immobilien & Standorte− Handel & Konsum− Tourismus-, Freizeit- und Gesundheitswirtschaft

� 1988 als Tochtergesellschaft der BBE Handelsberatung gegründet; unabhängig und neutral durch Mitarbeiterbeteiligung

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Mitarbeiterbeteiligung

� Knapp 50 Mitarbeiter in 5 Büros in Deutschland und einem Büro in Österreich

� mit BRO (Niederlande) und PSA (London) bilden wir ein internationales Netzwerk

� ca. 100 Kundenprojekte p.a., u. a. für Städte und Gemeinden, Regionen, Behörden, Ministerien, Kammern, Verbände, Banken, Handelsunternehmen

Agenda

� Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung

� Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im Wettbewerb zu anderen Standorten

Agenda

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� Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien

Agenda

� Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung

� Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im Wettbewerb zu anderen Standorten

Agenda

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� Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien

47.388

43.950

32.740

24.77040.000

50.000

60.000

70.000

80.000

Zahlen und Fakten zur NahversorgungWeniger Lebensmittelbetriebe . . .

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1.656 2.380 2.995 3.233

6.980

13.18014.745 15.219

7.817

8.8428.430 8.137

0

10.000

20.000

30.000

1990 2000 2005 2007

Übrige LEH-Geschäfte

Supermärkte

Discounter

SB-Warenhäuser/

Verbrauchermärkte

Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09

Bildquelle: www.museum.gussenstadt.net, www.libreriauniversitaria.it

� Verkaufsflächenwachstum erstmals stagnierend

� sinkende Flächenleistungen zwingen zur Kostenreduktion, weniger Kompromisse in der Standortwahl!

30

35

. . . aber mehr Fläche

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2,874,99 6,05 6,36

2,72

7,24

10,05 10,65

5,4

6,66

6,656,56

7,6

7,26

6,08 4,49

0

5

10

15

20

25

1990 2000 2005 2007

Übrige LEH-Geschäfte

Supermärkte

Discounter

SB-Warenhäuser/

Verbrauchermärkte

Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09, in Mio. qm VK

durchschnittliche Verkaufsfläche steigt

Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Betrieb im LEH

Steigerung 2000 - 2007:

+ 163 m²+ 42,6 %

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Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09, S. 194-195

← Edeka-Group

Angaben in % der Gesamt-Bruttoumsätze

55,3%

30,8% 27,8%

Konzentration des Lebensmittelmarktes in Deutschland

Marktanteil 5 größte Unternehmen Marktanteil Rest

Konzentration auf wenige Anbieter

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0Prognose 2010: Knapp ¾ des Marktes in der Hand der 5 Großen!

← Edeka-Group← REWE Group← METRO Group← Schwarz-Gruppe← Aldi

44,7%

69,2% 72,2%

1990 2007 2010*

Quelle: Metro Handelslexikon 2008/2009

55%49%

15%18%

3% 5%"Es reicht vorne und hinten

nicht."

"Ich komme gerade über

die Runde."

"Im Großen und Ganzen

Frage: „Wie würden Sie Ihre jetzige finanzielle Situation beschreiben?“

Die Kunden

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2% 3%

25% 25%

55%49%

2001 2008

"Im Großen und Ganzen

komme ich zurecht."

"Ich bin gut versorgt und

kann mir einiges leisten."

"Ich muss mich in keiner

weise einschränken."

Quelle: Metro-Handelslexikon 2008/2009

Kundenverhalten: Verkehr

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Am liebsten mit dem Auto bis ans Regal !

Kundenverhalten: Preis

In Bezug auf den Preis verhalten sich die Kunden ambivalent:

� Es gibt nach wie vor eine (auch milieuübergreifende) Preisorientierung (gerade angeheizt durch Quelle)

� Auf der anderen Seite steht ein starker Wunsch nach Service und Qualität

� Zwischen diesen beiden Polen bewegen sich sowohl die Kunden als auch die Anbieter

Herstellermarke/

Premiummarke

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Kunden als auch die Anbieter

Handelsmarke

3. Standortmuster und Angebotsstrategien

Discounter als Alleskönner?

� Preis

� Frische

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� Frische

� Wellness

� Bio

� Service

� Gesundheit

� Non-Food

� ergänzende Dienst-leistungen

3. Standortmuster und AngebotsstrategienFlucht nach vorn – nein, nach oben:

Qualität und Ambiente im Supermarkt

Neue qualitätsorientierte Konzeptebei den Branchengrößen Rewe, Edeka, tegut

� 1.500 bis 3.000 m²

� Stärkere Betonung der Frische-Sortimente

� Mehr und neuartige Convenience-Produkte

� Attraktive und vielfältige Bedientheken

Trading up der Vollsortimenter

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� Attraktive und vielfältige Bedientheken

� Umfangreiche Service-Angebote

� Helle freundliche Atmosphäre durch Ladengestaltung und Architektur

� Ruhezonen, Sitzbänke, Kinderecken

Chance zur Abgrenzung für diesortiments- und qualitätsorientiertenSupermärkte gegenüber Discountern

Aber: Auch die Discounter bauen ihren

Frischebereich aus

3. Standortmuster und AngebotsstrategienVerbundstandorte:

manchmal eine verhängnisvolle Affäre …

� Verkaufsflächen: 3.500 – 4.500 m²

� Betriebstypen: Verbrauchermarkt, Discounter, Drogeriemarkt, Apotheke, Kleinflächen

� Standorte: Autoorientiert mit guter Fernwirkung; oftmals leider kaum zu integrieren

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integrierenRewe

Aldi

dm

3. Standortmuster und Angebotsstrategien

Verbundstandorte

Verbundstandorte – idealtypisch, aber auch zentrenverträglich?

Discounter

1.200 m²

Evtl. Getränke-

markt

ergänzendeKleinflächen

Drogeriemärkte, z.B. 600 m²

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Vollsortimenter (z.B. Super-/Verbrauchermarkt:

z.B. 2.000 m²

1.200 m²600 m²

Spezialisten:

Bäcker,

Metzger,

Naturkost,

Obst/Gemüse

Ein Nahversorgungszentrum mit 3.500 bis 4.500 m² versorgt mindestens10.000 Menschen und ersetzt bis zu 3 „alte“ Standorte

3. Standortmuster und Angebotsstrategien

Tendenz der Standortoptimierung

� Konzentration des Angebotes an bevölkerungsstarkenStandorten (EZG 10.000 bis 20.000 Ew.), z.T. aber auch extreme Ausnahmen (z.B. Pendlerstandorte, Marktanteils-sicherung, etc.)

� Ansiedlung an verkehrsgünstigen Standorten (Ausfallstraßen, Verkehrsknoten)

� Mindestens 80 bis 120 Stellplätze, ebenerdig (nur in Großstädten auch in Tiefgaragen)

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Großstädten auch in Tiefgaragen)

� Stark wachsende Verkaufsflächen:Mindestgröße Discounter: 900 – 1.100 m²Mindestgröße Vollsortimenter: 1.200 – 2.500 m²

� Faktor Bau- und Grundstückskosten, Mietbelastung ist häufig das Zünglein an der Waage

� Optimale Anlieferung (Entflechtung vom Kundenverkehr,Einsatz von 18 m Sattelzügen, Personaleinsparung)

� Suche nach Synergieeffekten mit anderen Frequenzbringern (Lebensmittel, Drogeriewaren, ggf. auch andere Branchen)

� Und: Marktanteile, Marktanteile, Marktanteile!

Agenda

� Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung

� Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im Wettbewerb zu anderen Standorten

Agenda

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� Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien

� Aus Kundensicht

• Bewohner der Zentren• Beschäftigte in den Zentren• Bewohner der Wohngebebiete (Fußläufigkeit)• Kunden/Besucher der Zentren

� Aus der Sicht der Planung

• Nutzung der Frequenzen für die Zentren

Warum Nahversorgung in die Zentren?

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• Nutzung der Frequenzen für die Zentren• Nutzung der Infrastrukturressourcen (Parken) für die Zentren• Entschärfung der Wirkung zentrenrelevanter Randsortimente

� Aus der Sicht des Handels

• Hohe Grundstückspreise und schlechte Verfügbarkeit• Schlechte verkehrliche Erreichbarkeit (für eigene Logistik und Kunden),

falls Wohnsockel unzureichend• Niedriger Durchschnittsbon -> höherer Personalbedarf• Negative Nebeneffekte (wie „Nichtsesshaften-Treffpunkt am Ort der

Alkoholausgabe“)

Und warum nicht ?

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� Aus Kundensicht

• Geringe Kopplungsintensität mit typischen Zentrensortimenten

� Aus der Sicht der Planung

• Verbrauch knapper und wertvoller Fläche, die lieber für zentrenbildende Sortimente genutzt werden soll

• Verkehrserzeugung• Gestalterische Mängel (Architektur) und Rückseitenproblematik

(Lieferlogistik, Müll)

Integrierter Standort im

Zentrum

• Ca. 900 m² Verkaufsfläche

• Ca. 70 Stellplätze

SolitärstandortDurchgangstraße

• Ca. 900 m² Verkaufsfläche

• Ca. 120 Stellplätze

2. Wie nah ist NahversorgungAspekte der Standortwahl:

Vergleich zweier (fast) fiktiver Discounter

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• 1.525 Kunden am Werktag

• 40 % kommen mit dem Auto

• 20 % sind 65 Jahre oder älter (im gesamten Ort sind es 18 %)

• Fazit: Trotz Größe Nah-versorger für alle bei geringerem Umsatz

• 1.431 Kunden am Werktag

• 59 % kommen mit dem Auto

• 7 % sind 65 Jahre oder älter (im gesamten Ort sind es 18 %)

• Fazit: Bessere Umsatzzahlen, aber selektive Kundenan-sprache

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� Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung

� Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im Wettbewerb zu anderen Standorten

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� Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien

Filet oder Kotelett ?

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Filet oder Kotelett ?

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Steuerung durch Einzelhandelskonzepte und regionale Kooperation

Integration

Was „plötzlich“ alles geht, wenn kein Filet mehr da ist …

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Ökologie

Architektur

Design

„Tausche Sportplatz gegen Supermarkt“

„Das Modell Lidl“ Das Modell "Supermarkt finanziert Sportplatzneubau" ist nicht neu:

In Waltrop sicherte sich Lidl im Jahr 2006 ein 7500 Quadratmeter großes Grundstück, auf

dem der VfB Waltrop beheimatet war, durch ein Kompensationsgeschäft.Quelle: Ruhr Nachrichten vom 05.06.2009

„Sportplatz zu verschenken“Ein Investor errichtet auf dem Ascheplatz einen Supermarkt und baut

ein paar Straßen weiter eine Kunstrasenanlage mit sechs

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Umkleidekabinen und zwei Fußballfeldern.

Quelle: Ruhr Nachrichten vom 06.05. 2008

„Supermarkt im Tausch gegen Kunstrasenplatz?“Seit einigen Tagen pfeifen es die Spatzen von den

Ilbenstädter Dächern: Der Discounter Lidl will eine Filiale im

Ort errichten. Quelle: Wetterauer Zeitung vom 18.03.2009

„Fußball auf dem Supermarkt"Investoren planen einen Supermarkt mit

Dachfußballplatz in Bad Oldesloe auf dem

traditionsreichen Exer.

Quelle: SHZ vom 16.09.2009Foto: picture alliance/ dpa/dpa

Eberbach: vorhandene Strukturen fördern und stützen

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Eberbach: vorhandene Strukturen fördern und stützen

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Beispiel GünzburgLebensmittelladen als Ausbildungsprojekt

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Quelle: Augsburger Allgemeine vom 21.09.2009

� 5 Jahre nach der Schließung gibt es wieder einen Lebensmittelladen in der Günzburger Innenstadt

� Betreiber ist das Förderungswerk St. Nikolaus (Ausbildung), gefördert von der Berufsberatung der Agentur für Arbeit, initiiert durch die Wirtschaftsbeauftragte der Günzburger Stadtverwaltung

� Backwaren, Milch und Tiefkühlprodukte, Getränke

� Ketten hatten aufgrund des zu kleinem Einzuggebietes kein Interesse

Zugpferd WochenmarktRelaunch, Entwicklung, Marketing

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� Auch in Grund- und kleinen Mittelzentren sind rd. 35 Händler (2/3 feste Stände, ca. 1/3 fliegende Händler) möglich

� Lage oft auf dem historischen Marktplatz inmitten der Altstadt, umgeben von Fußgängerzone, kaum Verkehr: großer Standortvorteil

� Bis zu zweimal die Woche Nahversorgung im eigentlichen Sinn

Foto: CIMA GmbH

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Vielen Dank

für Ihre

Aufmerksamkeit!

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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus

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