040202 DIB 55 Fondsspezial Loipfinger Studie · Fonds-Spezial Nr. 55, 6. KW , 2. Februar 2004,...

Fonds-Spezial Nr. 55, 6. KW , 2. Februar 2004, Seite 1

Immobilienfonds-Spezial �Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2004�

von Stefan Loipfinger bearbeitet durch Werner Rohmert Sehr geehrte Damen und Herren,

"Der Immobilienbrief" hat für Sie exklusiv die wichtigsten Ergebnisse und Tabellen der 260 Seiten umfassenden �Loipfinger-Studie� zusammengestellt. Die Studie hat ein �Quasi-Monopol� in der langjährigen, kontinuierlichen und auf Plausibilität geprüften Er-fassung des Zahlenwerks der Geschlossenen Fonds. Die in dieser Woche erscheinende Studie von Stefan Loipfinger vermittelt neben den Zahlen zwei Botschaften.

Die gute Botschaft: Der �Geschlossene Immobilienfonds� ist aus den Steuer orientier-ten Kinderschuhen herausgewachsen. Er hat sich als seriöse, transparente und auf Ren-dite ausgerichtete Kapitalanlage etabliert. Trotz schwierigen Umfeldes haben die Ge-schlossenen Fonds in der Anlegerbeliebtheit zugelegt.

Die vielleicht bedenkliche Botschaft: Mehr als 75 Prozent aller Geschlossenen Im-mobilienfonds wurden über Banken platziert! Parallel ging aber der Marktanteil der Ban-ken als Initiator Geschlossener Fonds zurück. Der Einzug von �Best Advise�-Strategien im Vertrieb der Banken ist die Auflösung dieses scheinbaren Widerspruchs. Unabhängig-keit von eigenen Produkten wird so demonstriert. Gleichzeitig ermittelte Stefan Loipfin-ger langfristig zurück gemietete Konzern-Immobilien als Verkaufsschlager. Die Fremdfi-nanzierung in den Fonds stieg weiter an. Das erhöht das Risiko.

Für den Unterzeichner ergibt sich mit Blick auf manche vertriebenen Immobilien-Fonds die Frage nach den Bank-Auswahlkriterien. Das gilt auch für große Strukturvertriebe. Natürlich kennen wir auch die Seiten langen Kriterien-Kataloge, aber wir fragen uns manchmal , ob nicht �Best Profit� die unternehmerische Interpretation von �Best Advice� ist. Schließlich müssen die Institute Geld verdienen. Im Vordergrund stehen deshalb Pro-dukte, die sich schnell und mit der besten Provision verkaufen lassen.

Und da oft weder Bankvertrieb noch Anleger etwas von Immobilien verstehen, sind die Kriterien ganz einfach: Einfache Story mit langfristigem, optisch guten Mietvertrag, att-raktive Ausschüttungen und aus Haftungsgründen �Sicherheit� in den ersten 10 Jah-ren. Wen interessiert es schon, wenn nach Auslauf des Mietvertrages die mögliche Nach-vermietung einer oft weder qualitativ noch von der Größe her zum Standort passenden Konzern-Immobilie zum �Schwarzen Loch� für das Anlegervermögen zu werden droht. Die Bankangestellten sind dann längst in Rente oder durch ihre Vertriebs-�Erfolge� auf der Karriereleiter nach oben gestiegen. Gilt jetzt auch in Anlehnung an die alte Erkenntnis �Gier frisst Hirn� als neue Variante: �Sicherheit frisst Hirn�?

Aber mit Blick auf eine spätere Institutshaftung sollte zumindest darauf geachtet wer-den, ob der Anleger im Prospekt über die Vermietungsrisiken hinreichend aufgeklärt wur-de. Werner Rohmert hat in einem Kasten (siehe Seite 20) die Chancen und Risiken von �Sale and lease back� Konzernimmobilien für Sie zusammengestellt.

Wir danken den Sponsoren Ideenkapital, Jamestown, Real I.S., DEGI, KGAL/ALCAS, DCM, Doba Grund, Bankhaus Wölbern, Blue Capital, MPC, Hahn, Hannover Leasing, H.F.S, Corpus, DBVI AG, VGI, Wert-Konzept, eFonds24, Immobi-lienScout24 und Ascado/Immowelt, die es möglich machen, dass diese neutrale Studie

bis zu 100.000 mal kostenlos verteilt wird und langfristig für alle Vertriebe und Anleger archiviert wird. Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief"

"Der Immobilienbrief" Spezial:

Geschlossene Immobilienfonds

Nr.: 55 6. KW / 02. Februar 2004 Print-Ausgabe 24,-- � Kostenlos per eMail/Internet

Kostenloses Download unter www. *: * eFonds24.de * Ascado.de * ImmobilienScout.24.de * Der-Immobilienbrief.de

Inhaltsverzeichnis Seite Der Überblick - Die Trends Geschl. Immmobilienfonds * Tabelle �Alle GI-Fonds� Deutsche Immobilienfonds * Tabelle �Deutsche GIF� Konzern-Immobilien USA, Österreich, NL u.a. Sonstige Fonds Ausblick / Impressum

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�Marktanalyse der Be-teiligungsmodelle 2004�

von Stefan Loipfinger 260 Seiten, 289,- Euro zzgl. MwSt. über den Autor • Fax: 08039-9176 oder • [email protected]


TICKER - Die Ergebnisse im Überblick: Beteiligungsmodelle insgesamt (incl. Medien, Schiffe etc.) legten um 15 Prozent auf

10,37 Mrd. Euro platziertem Eigenkapital (EK) bzw. 23,2 Mrd. Fondsvolumen (FV) zu. ●●● In Geschlossene Immobilienfonds insgesamt (incl. Ausland) wurden mit 4,76 Mrd. Euro Eigenkapital (FV: 11,247 Mrd. Euro) 3,3% mehr platziert als im Vorjahr mit 4,707 Mrd. Euro (FV: 10,367 Mrd. Euro). ●●● Geschlossene Immobilienfonds mit deutschen Immobilien legten um fast 16 Prozent zu: von 1,996 Mrd. Euro auf 2,306 Mrd. Euro plat-ziertes Eigenkapital bzw. von 4,842 Mrd. Euro auf 5,644 Mrd. Euro Fondsvolumen.

Der Banken-Anteil am Fondsvertrieb erreichte 56,1 Prozent des Gesamtmarktes (2002: 41,7 Prozent). Bei den geschlossenen Immobilienfonds betrug der Vertriebsanteil

der Banken und Sparkassen sogar 75,1 Prozent.

�Multispezialist� MPC wird erstmals als �Multi-Teilmarktführer� auch Gesamt-marktführer. ●●● Jamestown und KGAL/ALCAS verlieren zwar, bleiben aber oben auf dem Treppchen. ●●● GENO Asset Finance, KanAm, US-Treuhand, Sachsenfonds, HL Hannover Leasing, Blue Capital legen vor allem mit US-Fonds kräftig zu, während DB Real Estate zu den großen Verlierern zählt. Die Topp Ten der deutschen Fonds sind ALCAS/KGAL, DCM, CFB Com-merz Fonds, Falk Capital AG, H.F.S., HL Hannover Leasing/DIV, debis, E-bertz Dr., SHB Innovative Fonds und Fundus. ●●● In die Führungsspitze der Konzern unabhängigen Fonds schließt SHB auf. Ansonsten bleiben die bekannten Namen der privaten Initiatoren: DCM, Falk, Ebertz und Fundus auch dieses Jahr an der Spitze der Konzern unabhängigen Initi-atoren. Die ermittelten Trends sind überraschend. Der Anleger umging nach unseren Backgroundgesprächen der letzten Wochen den Markt der deutschen Immobi-lienfonds �weiträumig�. USA, Ausland und Schiffe schienen die Renner zu sein. Es kam jedoch etwas anders. Gewinner der Saison sind die Fonds mit Immobi-

lien in Deutschland. Sie legten lt. Loipfinger um 16% zu. Das war zuletzt nicht zu erwar-ten, entsprach jedoch unserer Langfristprognose des letzten Jahres.

Alle US-Fonds wurden in Rekordzeit platziert. Das täuschte wohl. Einkaufsschwierig-keiten führten zu einem geringeren Angebotsvolumen. Marktführer Jamestown meldete, man hätte leicht das Doppelte platzieren können. DB Real Estate fiel als Anbieter fast aus. Das erklärt den US-Einbruch um fast ein Viertel. Der Einbruch in USA und Holland

In eigener Sache - Die Mediadaten: "Der Immobilienbrief" erscheint ca. 2 mal monatlich. Er ist für unsere Abonnenten per eMail kostenlos erhältlich. Diese Preispolitik garantiert bei gleichzeitig hoher Kompetenz durch langjährig erfahrene Immobilienjournalisten, pointierten Meinungen und praxisnahe Beiträge aus der Immobilienwirtschaft unsere hohe Marktdurchdringung. Ma-chen Sie in Ihrem immobilienwirtschaftlichen Bekanntenkreis den Test. Das Fondsspezial dürfte diesmal eine zielgruppenorientierte, elektronische Auflage / Direktansprache mit direkter Downloadmöglichkeit von über 80 000 erreichen. Das Spezial wird - wie auch "Der Immobilienbrief" - kostenlos an unsere Abonnenten verschickt. Loipfinger/Rohmert erreichen direkt ca. 6.000 feste, regelmäßig belieferte Fonds- und Immobilienprofis, darunter über 700 Journalisten. eFonds24.de erreicht fast10.000 Fondsinteressenten. ImmobilienScout24.de versendet ca. 70.000 Mails und ascado.de richtet das Fonds-Spezial an über 5.000 Gewer-beimmobilien-Interessenten. Dazu kommen Intranets von Banken, Maklerhäusern und Immobilienunternehmen, die "Der Immobilienbrief" in Ihre Intranets eingebunden haben. Das ist jedem Unternehme formlos gestattet. Alle Platt-formen archivieren "Der Immobilienbrief" und das Fonds-Spezial. Das Fondsspezial ist auch als Druckexemplar und damit als Nachschlagewerk verfügbar. Es wird an die wich-tigsten Marktteilnehmer verteilt bzw. ist über den Verlag erhältlich. Die Aktualität hat bei uns Vorrang. Die Informati-on wartet nicht auf Druckerei und Post. Das Printexemplar erscheint deshalb einige Tage später. Eine höhere Marktdurchdringung dürfte im Markt für Immobilienkapitalanlagen nur schwer darstellbar sein.

Sofern Sie "Der Immobilienbrief" noch nicht regelmäßig beziehen, bestellen Sie ein kostenloses Abonnement unter [email protected]

VeränderungImmobilienfonds (IF) Eigenkapital

Geschlossene IF Deutschland 16,0%Geschlossene IF USA -23,4%Geschlossene IF NL 22,9%Geschlossene IF Österreich 187,5%Geschlossene IF sonst. Ausl. 58,1%Geschlossene IF Gesamt 1,2%Sonstige FondsLeasingfonds -42,9%Schiffsbeteiligungen 60,4%New Energy Fonds -19,4%Medienfonds 12,1%Venture-Capital-Fonds -2,8%Sonst. Bet.-Modelle 272,2%Gesamtmarkt 14,4%

Trends des Fondsmarktes


und der Zuwachs des übrigen Auslandes erklärt sich wohl auch daraus, dass die Initiato-ren jetzt die Länder mit Doppelbesteuerungsabkommen �abklappern�, um so ihren Anle-gern weitgehend steuerfreie Ausschüttungen geben zu können. Für USA und Holland dürften viele Anleger ihre Grenzen schon ausgereizt haben.

Bei den Schiffen, die in Rekordmengen geordert wurden, meldeten sich schon im Jah-resverlauf Fachleute, die darauf hinwiesen, dass der Hintergrund für die Bauaufträge wohl eher in dem Fondsmarkt als im Chartermarkt zu sehen sind. Der Anleger will nun einmal Steuern sparen. Egal wie teuer ihn das kommen kann. Mit +60% bestätigte der Schiffsfondsmarkt die Prognosen. Auch die steuerorientierten Medienfonds konnten kräftig zulegen. Bei Windkraft werden die Standorte knapp und die Anleger durch regel-mäßige Flaute-Meldungen bei den Ausschüttungen müde.

Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2004 Die Überraschung 2003 - Zeichnerrekord bei geschlossenen Fonds

Stefan Loipfinger

Die wichtigsten Generaltrends aller Beteiligungsmodelle

Für viele Marktteilnehmer kommt diese positive Meldung völlig überraschend, ließen doch die Reform-Diskussionen der Regierung und die angespannte Wirtschaftslage we-nig Gutes ahnen. Anders sahen es die börsengeschädigten Anleger. Sie hatten Vertrau-en in die Beteiligungsmodelle. So konnte diese Investment-Art einen Volumenzuwachs von 15 Prozent realisieren. Damit stieg das Gesamtvolumen von 9,05 Milliarden Euro in 2002 auf 10,37 Milliarden Euro. Auch die Zeichnungssumme pro Kopf ist wieder gestie-gen: Sie betrug im vergangenen Jahr 126 Euro pro Bundesbürger (2002: 110 Euro). His-torisch hat sich das kumulierte Volumen damit auf 131 Milliarden Euro Anlegerkapital be-ziehungsweise auf 272 Milliarden Euro Fondsvolumen erhöht.

Negativ entwickelte sich hingegen die durchschnittliche Zeichnungssumme. Sie ist erneut von 41.081 Euro in 2002 auf nun 37.468 Euro gefallen. 1997 lag sie mit 64.215 Euro noch um 71 Prozent höher. Dies bedeutet, dass 2003 deutlich mehr Anleger gewon-nen werden mussten, um das Gesamtvolumen zu realisieren.

Mit 276.770 Zeichnern haben noch nie so viele Deutsche Geld in ein Beteiligungsmo-dell investiert wie in 2003. Gegenüber dem Jahr 2002 betrug die Steigerung 26 Prozent. Im Vergleich zu 1997 lag sie sogar bei 56 Prozent.

Hauptverantwortlich für den Anstieg bei der Zeichnerzahl sind vor allem die Banken und Sparkassen. Sie sammelten 5,82 Milliarden Euro bei ihren Kunden ein. Damit schnellte der Banken-Anteil am Fondsvertrieb auf 56,1 Prozent des Gesamtmarktes (2002: 41,7 Prozent beziehungsweise 3,77 Milliarden Euro). Über den Bankentresen ha-ben 160.500 Anleger einen Fondsanteil erworben. Im Jahr zuvor waren es gerade einmal

Alle Beteiligungsmo-delle (Immobilien, Schiffe, Leasing, Me-dien etc. legten um 15% zu

Banken verkaufen 42% aller Fonds und sogar 75% der Geschlossenen Immobilienfonds

Stefan Loipfinger


90.760 Anleger. Bei den geschlossenen Immobilienfonds betrug der Vertriebsanteil der Banken und Sparkassen sogar 75,1 Prozent. In den Vorjahren war diese Art der Auswertung nicht möglich, da die Datenbasis bis dato zu klein war, um repräsentativ Ein-zelsegmente berechnen zu können. Für 2003 reichte die Datentiefe mit insgesamt 35 Prozent aus, um zumindest die großen Produktgruppen auszuwerten.

Eine klare Tendenz ließ sich zudem bei den leasingorientierten Medienfonds erken-nen: hier war der Marktanteil der Banken und Sparkassen mit 64 Prozent überdurch-schnittlich hoch. Bei Schiffsbeteiligungen ist er gegenüber 2002 zwar angestiegen, insge-samt aber immer noch unter dem Gesamtdurchschnitt. Damit zeigt sich: Banken verkau-fen verstärkt sicherheitsorientierte Produkte. Unternehmerische und damit risikoreichere Angebote wie New Energy Fonds werden von den Produktverantwortlichen im Bankver-trieb eher gemieden.

Der Grund für die verstärkten Produktaktivitäten im Bereich der Beteiligungsmodelle durch die Banken ist eindeutig: Selbst seriös konzipierte Fonds werfen überdurchschnittli-che Provisionen ab. Der Margendruck in Verbindung mit der Tatsache, dass Investment-produkte wie Aktien- und Rentenfonds derzeit nur schwer verkaufbar sind, hat zu einem Umdenken geführt. Ob dieser Trend dauerhaft anhält, ist schwer zu prognostizieren. Für 2004 dürfte aber noch einmal ein hoher Banken- und Sparkassenanteil zu erwarten sein. Langfristig positiv ist, dass sich viele Berater mit den geschlossenen Fonds intensiver beschäftigt haben und damit die Hemmschwelle, erstmals ein solches Produkt in die Be-ratung einzubeziehen, wegfällt.

Im Hinblick auf die Zeichnerstruktur gab es Verschiebungen. Unternehmer und Selbständige konnten eine neue Rekordmarke von 23,1 Prozent verbuchen. Sie haben damit 2,4 Milliarden Euro in Beteiligungsmodelle investiert. Das durchschnittliche Beteili-gungsvolumen der Unternehmer und Selbständigen lag mit 41.610 Euro um 11 Prozent über dem Wert für den Gesamtmarkt. Mit 10,3 Prozent ebenfalls sehr hoch ist der Anteil der Rentner ausgefallen. Die 1997 noch 43,9 Prozent des Kapitals aufbringenden Ange-

Banken verkaufen ver-stärkt sicherheitsorien-tierte Produkte

Margendruck treibt die Banken in die Fonds

Struktur der Zeichner: Anteil der Unternehmer und Selbständigen wei-ter gestiegen

Stefan Loipfinger

Die IDEENKAPITAL-Gruppe konnte bisher ein Investitionsvolumen von EUR 1,3 Mrd. in Immobilien platzieren

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stellten haben im vergangenen Jahr nur noch knapp jeden dritten Euro aufgebracht.

Kein außergewöhnlicher Trend lässt sich bei den Altersauswertungen feststellen: Mit 28,8 Prozent und umgerechnet 283 Euro pro Kopf war der Anteil der 51 bis 60-jährigen im vergangenen Jahr der höchste.

Anders sieht es bei den Auswertungen nach weiblichen und männlichen Zeichnern aus. Mit 36,6 Prozent haben noch nie so viele Frauen einen geschlossenen Fonds ge-zeichnet wie im vergangenen Jahr. Nach Zeichnungsvolumen gewichtet beträgt die Frau-enquote allerdings nur 30,4 Prozent. Daraus errechnet sich mit 31.120 Euro eine um 17 Prozent unter dem Gesamtmarkt liegende Zeichnungssumme.

Ein Sondereffekt war im vergangenen Jahr bei der Verteilung der Platzierungszahlen auf die einzelnen Monate erkennbar. Anders als in den vorhergehenden Jahren wurde im September 2003 mit 11,8 Prozent des Jahresvolumens mehr Geld als je zuvor in diesem Monat eingeworben. Dies ist zum Teil auf den im September verkauften USA-Immobilienfonds von Jamestown zurückzuführen. Aber auch andere Anbieter wie Dr. Pe-ters haben im September den höchsten Monatsumsatz erzielt. Damit hat sich das im Vor-jahr aufgestaute Jahresendgeschäft normalisiert. Mit 27,4 Prozent lag der Dezemberum-satz deutlich unter den 38,3 Prozent des Jahres 2002.

Aufgrund des neuen Rekords beim Fremdkapitalanteil in Höhe von 55,2 Prozent stieg

das von geschlossenen Fonds finanzierte Gesamtvolumen um 19 Prozent auf 23,19 Milli-arden Euro. Dies ist nach dem absoluten Rekordjahr 1998 (26,03 Milliarden Euro) das zweithöchste jemals erreichte Investitionsvolumen. Der von den Anlegern inklusive Agio erbrachte Eigenkapitalanteil erhöhte sich um 15 Prozent auf 10,37 Milliarden Euro. Ob-wohl in dem Gesamtinvestitionsvolumen natürlich auch eine Menge Investitionen im Aus-land enthalten sind, gab dieser Anstieg erhebliche Impulse für den angespannten deut-schen Arbeitsmarkt.

Frauen kaufen mehr Fonds als früher September war stärks-ter Monat: Jamestown macht�s möglich Geschlossene Fonds investieren insgesamt 23,2 Milliarden Euro

Stefan Loipfinger

JAMESTOWN zieht positiv Bilanzfür Jubiläumsjahr

Für die JAMESTOWN-Gruppe (Köln/Atlanta) verlief das Ge-schäftsjahr 2003 insgesamt erfolgreich. JAMESTOWN-Anleger erhalten für das Wirtschaftsjahr 2003 je nach FondsAusschüttungen zwischen 6,5 und neun Prozent. Das reali-sierte Investitionsvolumen des in Deutschland seit Jahrenführenden Initiators von geschlossenen US-Immobilienbetrug rund 655 Millionen US-Dollar, das platzierte Eigen-kapital belief sich auf rund 283 Millionen US-Dollar.Dies war eines der besten Ergebnisse der 20-jährigenFirmengeschichte.

Der Spezialist für US-Immobilien hat von den 24 Fonds jetztnoch 13 Fonds mit einem Gesamt-Investitionsvolumen vonrund 3,8 Milliarden US-Dollar unter seiner Verwaltung.Die amerikanische Schwestergesellschaft managt derzeitknapp 1,2 Millionen Quadratmeter Büro- und Einzelhandels-fläche in 17 verschiedenen Städten, die Vermietungsquoteliegt durchschnittlich bei rund 98 Prozent.

Für das Ende des ersten Quartals 2004 ist die Emission desneuen Fonds JAMESTOWN 25 vorgesehen.

Die JAMESTOWN 25 Merkmale auf einen Blick

Diversifikation durch vier Immobilien mit unterschied-lichen Nutzungskonzepten in den US-Metropolen NewYork, San Francisco, Atlanta und Miami

Absicherung durch einen hohen Anteil langfristigerVerträge mit bonitätsstarken Mietern bzw. Vorzugs-stellung des Fonds bei Barüberschüssen und Verkaufs-erlösen

jährliche Ausschüttungen prognostiziert mit 7,25% fürclassic (ab $ 30.000 Mindestbeteiligung) und 6,5% fürkompakt (für $ 10.000 bis $ 20.000 Beteiligung)

geringe Besteuerung der Erträge aufgrund des Deutsch-Amerikanischen-Doppelbesteuerungsabkommens

garantiertes Rückgaberecht zu 95% des Verkehrswertesbei Arbeitslosigkeit, Scheidung, Insolvenz, Berufsunfä-higkeit, Pflegebedürftigkeit oder Tod des Anlegers

optionales Wiederanlageprogramm zur bequemen undkostengünstigen Re-Investition der Ausschüttung

überschaubare Anlagedauer von ca. sieben bis zwölfJahren

Die JAMESTOWN 25 Objekte:

111 8th Avenue, New York

IBM Regional Headquarters, Atlanta

Pacific Place, San Francisco

Ritz Carlton Key Biscayne, Miami


Als bedenklich einzustufen ist inzwischen die jährlich wachsende Fremdkapitalquo-

te. Bei einer ganzen Reihe von Fonds beträgt das Fremdkapital mittlerweile bereits das Doppelte des Eigenkapitalanteils. Doch dieser damit erreichte Leverage-Effekt ist sowohl in positiver als auch negativer Hinsicht nicht zu unterschätzen. Denn wenn bei einem geleveragten Fonds ein Drittel der Einnahmen ausfällt, reicht der Rest durch etwaige Leerstandskosten oft nicht einmal mehr zur Bedienung von Zins und Tilgung. Größere Einnahmenausfälle lassen schon Nachverhandlungen mit der Bank notwendig werden. Da aber in diesem Fall die Beleihung unter Berücksichtigung der nicht substanzbildenden Kosten bei rund 80 Prozent liegt, sind Probleme vorprogrammiert.

Gewinner und Verlierer im Ranking - �Multispezialist� MPC wird erstmals als �Multimarktführer� auch Gesamtmarktführer

Eine der größten Überraschungen des vergangenen Jahres ergab sich bei der Platzie-rungshitliste für den Gesamtmarkt. Mit einem sensationellen Platzierungsergebnis von 720,6 Millionen Euro konnte die börsennotierte MPC Münchmeyer Petersen Capital AG das Vorjahresergebnis um 90,8 Prozent steigern. Das von den Hamburgern finanzierte Gesamtvolumen wurde mit 1,9 Milliarden Euro sogar mehr als verdoppelt und markierte damit den zweithöchsten jemals von einem Initiator erreichten Jahreswert.

Ein Geheimnis des MPC Vertriebs-Erfolges ist die sehr breite Produktpalette. MPC hat es geschafft, sich glaubwürdig in verschiedenen Bereichen zu positionieren: Das Angebot reichte von Immobilienfonds im In- und Ausland über Schiffsbeteiligungen, Private Equity Fonds, Angebote mit gebrauchten Lebensversicherungen bis zu kombinierten Dach-fonds.

Etwas abgeschlagen liegt der Marktführer 2002, die Münchner KGAL/ALCAS, die

Fremd-/Innenfinanzierungs-quote steigt daraus folgt: Risiko steigt MPC wird Gesamt-marktführer: Glückwunsch!

Stefan Loipfinger


ebenfalls eine breite Modellvielfalt bietet. Die zu mehreren Banken gehörende Unterneh-mensgruppe hat mit 651,9 Millionen Euro ein leichtes Minus im Vergleich zum Vorjahr hin-nehmen müssen. Auch das damit realisierte Fondsvolumen war mit 1,73 Milliarden Euro um zehn Prozent rückläufig. Wie gut das Ergebnis der Münchner KGAL/ALCAS einzustufen ist, zeigt der gro-ße Abstand zur Nummer 3 und 4 im Initiato-renranking.

Erstmals auf dem Treppchen stand die HCI Hanseatische Capital Invest aus Jork mit einem vermittelten Eigenkapital von 424,5 Millionen Euro und einem entsprechenden Fondsvolumen in Höhe von 1,09 Milliarden Euro. Zu dem 3. Platz hat sehr stark das ex-trem gute Ergebnis bei den Schiffsbeteiligun-gen beigetragen.

Knapp dahinter landete die zur HeLaBa und zur IVG gehörende HL Hannover Lea-sing, die im Jahr 2000 mit 871,5 Millionen Euro das All-Time-High beim platzierten Ei-genkapital markierte. Im vergangenen Jahr brachten sie es auf immer noch stolze 400,9 Millionen Euro Eigenkapital und 866,2 Millio-nen Euro Fondsvolumen.

Auf- und Absteiger des Jahres aus Gesamtsicht: Gewinner sind Geno (Immobilien) und VIP (Medien) - DB Real Esta-te (Immobilien) verliert Ein Vergleich der reinen Platzierungszahlen 2002 zu 2003 zeigt neben MPC und HCI noch eine Reihe weiterer Aufsteiger des Jah-res 2003: Mit 181,2 Millionen Euro Zuwachs (plus 123 Prozent) hat das zum Genossen-schaftsverbund und zur Citibank gehörende Unternehmen Geno Asset Finance stark von der Auflösung der DG-Anlage profitiert. Sicher ist ein Großteil der Nachfrage nach Beteiligungsmodellen bei Raiffeisen- und Volksbanken auf das Konto der Frankfurter gegangen. Knapp dahinter lag mit einem Zuwachs von 177,1 Millionen Euro (plus 289 Prozent) die Münchner VIP Vermögensberatung für Ban-ken, die bisher nur im Medienfondsbereich aktiv war. Das soll sich nach den Vorstellun-gen des Vorstands Andreas Schmidt dieses Jahr ändern. Er will unter anderem 2003 erst-mals einen Immobilienfonds auflegen.

Personalien

Der erste geschlossene Frankreich-Immobilienfonds in

Deutschland. Erstmals können sich Investoren im deutsch-

sprachigen Raum an der stabilen Entwicklung des Immo-

bilienmarktes der viertstärksten Volkswirtschaft der Welt

beteiligen.

FRANKREICH 1: ÜBERZEUGENDE KENNDATEN

_Zu 100% vermieteter Gebäudeteil einer Büroimmobilie

_Standort Paris, La Défense

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Stefan Loipfinger


Die Verliererin des Jahres war die zur Deutschen Bank gehörende DB Real Estate.

Sie hat mit einem Rückgang von 277,8 Millionen Euro (minus 66 Prozent) nur noch ein Volumen von 141,7 Millionen Euro erreicht. Allerdings dürfte dieser Verlust die Frankfur-ter Banker nicht besonders getroffen haben, da sie im Bereich der offenen Immobilien-fonds sehr erfolgreich unterwegs waren. Schließlich ist nicht für jedes Objekt ein ausführ-licher Prospekt mit allen Angaben zur Immobilie, zu den Mietverträgen und vielen ande-ren Dingen notwendig. Der Fairness halber sei angemerkt, dass in dem eher intranspa-renten Markt der Offenen Immobilienfonds DB Real Estate eine positive Vorreiterrolle einnimmt ( Anmerkung W. Rohmert)

Ebenfalls auf der Verliererliste befindet sich die Commerzbank, die im Jahr 2002 noch als Medienfondsinitiatorin tätig war. Der damals von Vielen nicht verstandene Schritt, der im eigenen Haus angesiedelten CFB Commerz Fonds Beteiligungen Kon-kurrenz zu machen, ist nun wieder aufgehoben worden. Dem entsprechend steht die Bank selbst mit einem Ergebnis von Null und einem Minus von 157,5 Millionen Euro weit oben auf der Verliererliste - ebenso wie die HL Hannover Leasing, die ALCAS oder Ja-mestown. Bei Letzterem ist der Rückgang allerdings ausschließlich auf eine Angebots-knappheit und nicht auf einen Nachfrageschwund zurückzuführen.

Der seit vielen Jahren anhaltende Trend zu einer Konzentration des Marktes auf die

großen Anbieter hat sich auch in 2003 fortgesetzt. Zehn Prozent der Anbieter erbringen inzwischen 64 Prozent des Marktvolumens. Im Vergleich zu den Vorjahren ist dies ein eindeutiger und sehr gleich bleibender Trend. Von 57,1 Prozent in 1998 hat sich der Kon-zentrationsprozess im Hinblick auf den Marktanteil ständig erhöht (1999: 58,7 Prozent; 2000: 59,7 Prozent; 2001: 61,4 Prozent; 2002: 62,3 Prozent).

Ähnlich eindeutig wie am Gesamtmarkt ist dieser Trend bei den Immobilienfonds. Hier platzieren zehn Prozent der Anbieter mittlerweile 58,7 Prozent des Gesamtmarktvolu-mens. Sechs Jahre vorher lag der Anteil noch bei 47,8 Prozent.

Münchener Finanzamt lockt Initiatoren Die guten Ergebnisse bei Schiffsbeteiligungen haben zwar die Initiatoren aus Ham-

burg stark an Bedeutung gewinnen lassen, jedoch locken die moderaten Umgangsfor-men des Münchener Finanzamtes die Initiatoren nach Süden. Vergangenes Jahr sind von den 10,37 Milliarden Euro Anlegerkapital ganze 27 Prozent oder 2,8 Milliarden Euro

Deutsche Bank � Ver-lierer des Jahres Anbieterkonzentration setzt sich fort Zehn Prozent der An-bieter erbringen inzwi-schen 64 Prozent des Marktvolumens

Stefan Loipfinger

Rhein/MainRüsselsheimInvestitionsvolumen: EUR 36.900.000Mieter/Mietverträge: u. a.Eurohypo AGOpel AGGarantierte Mieten durch dieBayerische Hausbau GmbH(bis 2013)

MünchenInvestitionsvolumen: EUR 20.500.000

Mieter/Mietverträge: u. a.REAL I.S. AG (bis 2007)Kienbaum Personalberatung (bis 2007)INTEGRA Steuerberatungs-gesellschaft (bis 2015)

Düsseldorf/RatingenInvestitionsvolumen: EUR 47.335.104Mieter: ESPRIT Europe (bis 2018)

Zwei Beteiligungsvarianten

Finanzgruppe

Bayernfonds Renditeportfolio I

Grundlage einer Beteiligung ist ausschließlich der Emissionsprospekt.

Kommanditbeteiligung■ Attraktive Kapitalanlage mit bis zu 9,5 % p.a. Ø Ertrag

im Vorsteuervergleich

■ Aufgrund des niedrigen steuerlichen Ergebnisses von Ø 0,5 % p.a. bleiben die nominalen Ausschüttungen von Ø 5,7 % p.a. im Ergebnis nahezu steuerfrei

■ Besonderes Sicherheitsprofil durch diversifiziertePortfoliogestaltung (Top-Five-Regionen in Deutschland,Lagen, Mietermix, Branchen)

■ Mieter u.a. ESPRIT Europazentrale, REAL I.S., Kienbaum,Adam Opel

Immobilienwertzertifikat■ Sicherheitsorientierte Kapitalanlage in der Einkunftsart

Kapitalvermögen* mit einer bevorrechtigten Gewinnbetei-ligung von 7,0 % p.a. basierend auf einem diversifiziertenImmobilienportfolio

■ Stille Beteiligung am Bayernfonds Renditeportfolio I, d.h. bevorrechtigte Stellung bei der Gewinnverteilung und bei Verteilung des Veräusserungserlöses zurRückzahlung des Anlagekapitals

■ Alternative Anlageform zu einem festverzinslichenWertpapier

* Anrechnung auf Sparerfreibetrag (ledig EUR 1.550,– bzw. verheiratet EUR 3.100,–) möglich

Durchschnittliches Ausschüttungsszenariovor und nach Steuern

Bayernfonds Renditeportfolio I - Kommanditbeteiligung

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

7 %

8 %

ø Ausschüttungnach Steuern

Steuersätze30 % Höchststeuersatz

NominaleAusschüttung

9 %

10 %

5,7 % 5,5 %

7,9 %

5,7 %5,4 %

9,0 %

5,7 %5,4 %

9,5 %

40 %

ø Ertrag imVorsteuervergleich

Die 3 Standorte in Deutschland:

Vorzugsgewinnbeteiligunggemäss Prognoserechnung

87654321 9 10 11 12 13 14 15

Jahre 1–10 (2003–2013) Jahre 11–15 (2014 –2018)Verlängerungsoptionder Fondsgesellschaft

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

7 %

8 % 7 % 7 %

9 %

10 %

Prognosezeitraum

Sie wählen ErSie wählen Ertrtragagund Sicherheit und Sicherheit selbstselbst

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nach Hamburg geflossen. Vor allem der Kapitalzufluss aus dem Rest der Re-publik dürfte die Finanzverwaltung des Stadtstaates freuen, denn nur magere vier Prozent des Gesamtvolumens kamen tatsächlich von den Hamburgern selbst.

Der beliebteste Standort für Initiatoren bleibt dennoch Bayern. In den Sü-den der Republik floss vergangenes Jahr ein Drittel des Anlegerkapitals. Auch hier lässt sich im Hinblick auf die Zeichnerherkunft ein Gefälle zu Gunsten von Stoiber-Land feststellen, da die Bayern selbst nur 22 Prozent des Gesamtkapi-tals aufbringen. Verantwortlich für die Beliebtheit des Standortes Bayern ist nicht nur der hohe Freizeitwert. Gerade Medienfondsinitiatoren bevorzugen das Münchner Finanzamt: So sind für über 90 Prozent des Anlegerkapitals im Medienbereich aus 2003 die als nicht besonders streng bekannten Be-triebsprüfer aus München verantwortlich.

Geschlossene Immobilienfonds - Weiter auf Wachs-tumskurs

Der Geschlossene Immobilienfonds bleibt trotz Materialknappheit in den USA und deutscher Politikmüdigkeit weiter auf Wachstumskurs. Da die Offenen Immobilienfonds knapp am Vorjahresergebnis vorbei-schrammten, reichte das Wachstum der geschlossenen Fonds nicht aus, den Vorjahresrekord der �zertifizierten Immobilie� wieder einzustellen. Statt 19,6 Mrd. Euro in 2002 (14,9 Offene Immobilienfonds und 4,7 Ge-schlossene Immobilienfonds) erreichte das Investment in Immobilien-fonds 2003 �nur� 18,5 Mrd. Euro (13,7 Mrd. Euro Offene Immobilienfonds und knapp 4,8 Mrd. Euro Geschlossene Immobilienfonds). Unbemerkt bleibt dabei oft, dass der Geschlossene Immobilienfonds kumuliert über ein weit höheres Immobilienvermögen verfügt. (Anm. d.Red.)

Der offene Immobilienfonds ist seit zwei Jahren bei Anlegern absolut en vogue. Nach 15 Milliarden Euro Nettomittelzufluss in 2002 wurden auch 2003 wieder 13,7 Milliarden Euro eingesammelt. Das gesamte Fondsvermögen ist damit auf 85,1 Milliarden Euro angewachsen (Quelle: www.bvi.de).

Obwohl in der breiten Öffentlichkeit weit weniger wahrgenommen, hat der geschlossene Immobilienfonds im vergangenen Jahr ein Fondsvolumen von 11,25 Milliarden Euro realisiert. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das einen Anstieg von neun Prozent.

Unabhängig von den in den vergangenen zwei Jahren höheren Volumina der offenen Fonds zeigt sich in den kumulierten Beträgen das vorher immer umgekehrte Verhältnis sehr gut: Mit 159,6 Milliarden Euro haben die Anle-ger und Initiatoren geschlossener Immobilienfonds 88 Prozent mehr in Immobilien investiert als die �offenen� Kollegen, deren Geld zu einem nicht unerheblichen Teil sogar in Geld- und Rentenpapieren steckt.

Interessant ist zudem ein Vergleich der volkswirtschaftlichen Bedeutung der beiden Produkte für Deutschland: Während bei den geschlossenen Immo-bilienfonds das kumulierte Volumen mit 127,2 Milliarden Euro zu 80 Prozent in deutschen Objekten steckt, liegt der Anteil der inländischen Liegenschaften bei den offenen Fonds weit darunter. In absoluten Beträgen ausgedrückt, liegt das Inlandsimmobilienvermögen bei höchstens einem Drittel. Der Auslandsan-teil hingegen ist in etwa vergleichbar.

Darüber hinaus haben die geschlossenen Immobilienfonds erheblich zum Wiederaufbau der neuen Bundesländer beigetragen, während die Offenen Immobilienfonds die Ungerechtigkeiten des Steuersystems monierten und kaum Investitionen in den NBL durchführten. Heute hört sich das in Back-groundgesprächen nach weltmännischer Weitsicht der Offenen Immobilien-fonds an. De facto wären aber die Profis in die gleiche Falle gerannt wie Initia-toren und Anleger, wenn sie etwas von dem Steuerkuchen abbekommen hät-ten. (WR)

Stefan Loipfinger

EK = Eigenkapital EKFV = Fondsvolumen Veränd.

Rang Initiator Mio. � Mio. � Mio. � Mio. � Mio. � Mio. � in %1 MPC Münchmeyer, Petersen, HH 116,8 102,8 172,8 220,7 559,6 411,6 958,5 86%2 Jamestown Management, Köln 381,5 261,9 239,6 364,1 742,8 296,8 668,5 -18%3 ALCAS/KGAL, Grünwald 0,0 11,8 22,9 328,9 1373,5 242,2 896,7 -26%4 GENO Asset Finance, Frankfurt 0,0 27,4 50,7 90,6 158,6 176,9 417,5 95%5 KanAm, München 157,3 70,9 124,1 148,9 352,2 171,4 336,5 15%6 US-Treuhand, Darmstadt 42,9 40,9 32,0 51,0 144,9 170,0 549,7 233%7 Sachsenfonds, München 0,0 4,2 17,4 63,3 130,3 151,4 362,9 139%8 HL Hannover Leasing, Muc / DIV 0,0 0,0 180,9 139,7 341,0 147,6 613,0 6%9 Blue Capital (VuW-Bank), Hamburg 66,0 84,2 68,8 141,9 246,7 143,9 268,0 1%

10 DB Real Estate, Frankfurt 300,8 109,5 36,2 419,5 777,5 141,7 274,2 -66%11 Ideenkapital / GVP / ProVictor, Dü. 223,6 129,8 258,4 127,5 157,1 134,0 308,3 5%12 DCM Dt. Capital Management, Mü. 23,0 58,2 153,9 100,6 188,6 132,9 320,5 32%13 CFB Commerz Fonds, Düsseldorf 153,1 289,5 87,6 201,5 491,7 130,6 250,7 -35%14 H.F.S., München 102,4 35,1 84,4 40,4 74,3 117,7 246,0 191%15 Ebertz Dr., Köln 127,0 115,1 197,5 118,0 186,2 116,3 225,2 -1%16 Falk Unternehmensgr., München 173,8 123,7 152,2 118,9 268,2 111,7 200,9 -6%17 debis, Stuttgart 9,7 30,7 63,2 44,0 103,5 97,0 200,1 120%18 Wölbern Bankhaus, Hamburg 124,4 37,5 123,0 100,3 210,2 95,1 181,2 -5%19 Tomorrow Fund Management, Berlin 17,0 70,5 129,5 86,8 170,4 23%20 SHB Innovative Fonds, Oberhaching 75,7 45,7 81,1 81,0 184,6 77%21 HGA Capital Grundbesitz, HH 27,9 95,0 91,1 109,2 265,5 74,0 154,5 -32%22 REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Mü. 84,0 143,5 317,3 83,6 138,8 69,4 123,0 -17%23 HSBC Trinkaus & Burkhardt, Dü. 9,3 32,7 40,4 12,7 29,2 64,7 138,5 409%24 Hanseatische Capital Invest, Jork 63,0 57,0 20,4 42,0 83,0 64,4 200,3 53%25 Fundus, Köln 202,0 104,8 51,0 68,0 83,5 63,0 85,0 -7%26 SAB, Bad Homburg 107,7 56,9 11,3 41,9 77,5 53,4 119,5 27%27 Doba Grund, München 120,7 64,9 37,7 42,4 111,5 50,2 127,5 18%28 Hahn UG, Bergisch-Gladbach 16,3 29,0 37,0 81,6 127%29 CF Fonds, Schorndorf (inkl. Südfinanz) 0,0 0,0 0,1 17,7 36,1 33,5 67,6 89%30 Causalis Investment, Köln 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 32,3 84,831 AXA Merkens Fonds, Köln 19,0 25,1 0,0 33,7 77,4 31,3 68,3 -7%32 Euro American Investors, Düsseldorf 6,4 3,8 0,6 11,0 44,0 30,0 149,0 173%33 WestFonds, Düsseldorf 77,2 41,8 18,0 77,3 147,6 29,2 55,3 -62%34 OBA Unternehmensgr., Karlsruhe 21,0 21,0 26,5 26,5 26%35 Wert-Konzept, Köln 90,4 84,6 114,6 33,0 72,3 21,5 46,3 -35%36 Nordcapital, Hamburg 0,0 0,0 0,0 4,0 9,3 21,0 46,9 425%37 SW-Finanz, Markdorf 29,4 13,4 17,2 15,0 15,0 20,6 20,6 37%38 IFB Beteiligungen, Düsseldorf 0,0 0,0 0,0 12,1 12,1 18,0 18,0 49%39 HIH, Hamburg (früher: Behne) 30,5 32,0 22,3 18,7 53,8 16,5 43,5 -12%40 ABN AMRO Structured Fin., FFM 16,7 8,0 39,6 21,5 44,0 16,1 43,7 -25%41 Peters Dr., Dortmund 20,6 0,0 1,7 12,4 12,4 16,0 37,7 29%42 Gebau, Düsseldorf 19,8 20,1 30,9 30,2 68,3 14,7 29,9 -51%43 Haschtmann, Berlin 10,7 3,8 0,0 0,0 0,0 12,8 24,946 Dt. Structured Finance, FFM 0,0 0,0 0,0 7,7 32,6 10,5 44,7 36%48 IC Immobilien, Düsseldorf 82,0 32,6 20,1 17,2 34,1 9,7 19,4 -44%50 Amann Dr., Schweiz 18,4 16,5 13,3 5,8 12,9 8,8 15,2 52%51 Germania of America, München 34,7 26,8 16,9 7,5 16,5 8,2 16,2 9%52 Garbe Locimac/Rothmann, Hamburg 0,0 0,0 0,1 1,7 5,4 8,1 26,1 376%55 König & Cie., Hamburg 0,0 0,0 0,0 4,6 10,4 6,0 13,9 30%58 KapHag, Berlin 27,7 39,0 51,4 6,1 11,1 5,0 10,0 -18%59 BVT, München 75,1 28,7 26,8 19,7 60,6 4,8 8,1 -76%60 ILG, München 13,4 4,6 10,6 22,1 40,0 4,3 7,8 -81%61 Acron Kapital, Düsseldorf 1,2 2,5 3,7 5,0 12,8 3,7 9,9 -26%68 Ärzte Treuhand, Berlin 45,2 19,8 5,0 3,0 10,0 1,4 2,9 -53%

EK FVMio. �

EK EK FVEK EK

Alle Immobilienfonds incl. Ausland (2003: 1 US Dollar = 1 Euro) / (Quelle: Loipfinger 1/2004)

1999 2000 2001 2002 platziert: 2003 platziert:

zzügl. Ca. 120 Initiatoren mit wenig oder keinen Umsätzen in 2003

Zwischensumme 5104,7 3841,4 3606,3 4001,8 8837,0 4133,2 9746,9 3,3%geschätzte Dunkelziffer 1000,0 820,0 750,0 705,0 1530,0 630,0 1500,0Gesamtsumme 6104,7 4661,4 4356,3 4706,8 10367,0 4763,2 11246,9 1,2%

Quelle: Loipfinger 1/2004, kursiv = geschätzt, Fussnoten zu alten Berechnungen in Der Immobilienbrief Nr. 34 2/2003, 1 US Dollar = 1 Euro


Geschlossene Immobilienfonds insgesamt (incl. Ausland) kön-nen Vorjahresergebnis leicht steigern

Das Ranking der Initiatoren und die Platzierungsentwicklung sind in den Tabellen auf Seite 13 (alle Geschlosse-nen Immobilienfonds) und Seite 16 (Fonds mit deutschen Immobilien) zu-sammengefasst. Um das sehr gute Ergebnis bei dem realisierten Fondsvo-lumen zu ermöglichen, war in 2003 ein Eigenkapital der Anleger in Höhe von 4,76 Milliarden Euro notwendig. Dies war eine leichte Steigerung um 1,2 Pro-zent gegenüber dem Vorjahr. Dass die Erhöhung des Fondsvolumens mit 3,3 Prozent etwas deutlicher ausfiel, hat mit dem in den Fonds enthaltenen Fremdkapitalanteil zu tun. Er beträgt mittlerweile 57,7 Prozent (Vorjahr 54,9 Prozent).

Besonders auffallend an dieser Ten-denz ist der überdurchschnittliche Fremdkapitalanteil der Initiatoren mit Bankenhintergrund: Im vergangenen Jahr wurden im Schnitt 60,4 Prozent des Fondsvolumens über Fremdkapital

Auslandsfonds-Initiatoren: Gewinner durch Nach-frage, Verlierer man-gels Angebot

Stefan Loipfinger

Verän-derung

Initiator ProzentMPC Münchmeyer, Petersen, HH 220,7 411,6 86%US-Treuhand, Darmstadt 51,0 170,0 233%Sachsenfonds, München 63,3 151,4 139%GENO Asset Finance, Frankfurt 90,6 176,9 95%H.F.S., München 40,4 117,7 191%debis, Stuttgart 44,0 97,0 120%HSBC Trinkaus & Burkhardt, Dü. 12,7 64,7 409%SHB Innovative Fonds, Oberhaching 45,7 81,0 77%DCM Dt. Capital Management, Mü. 100,6 132,9 32%Causalis Investment, Köln 0,0 32,3

Verän-derung

Initiator ProzentDB Real Estate, Frankfurt 419,5 141,7 -66%ALCAS/KGAL, Grünwald 328,9 242,2 -26%CFB Commerz Fonds, Düsseldorf 201,5 130,6 -35%Jamestown Management, Köln 364,1 296,8 -18%WestFonds, Düsseldorf 77,3 29,2 -62%IBV Immobilien, Wiesbaden 36,2 0,0 -100%HGA Capital Grundbesitz, HH 109,2 74,0 -32%LHI Leasing, München 27,3 0,0 -100%Nürnberger Vers. Immo., Nürnberg 18,6 0,0 -100%ILG, München 22,1 4,3 -81%

(jeweils sortiert nach Veränderung Eigenkapital in Mio. Euro)2002 2003

EK EK

Absteiger 2003 bei geschlossenen Immobilienfonds

Aufsteiger 2003 bei geschlossenen Immobilienfonds(jeweils sortiert nach Veränderung Eigenkapital in Mio. Euro)

2002 2003

in Mio. � in Mio. �

in Mio. � in Mio. �EK EK

Anm. der Redaktion: Nach unseren Berechnungen (vgl. Seite 16) gehörte ei-gentlich die Unternehmensgruppe

Hahn mit 127% Wachstum auf das Siegertreppchen. (siehe Sei-te 16)


erbracht. Bei den Anbietern ohne Bankenhintergrund lag die Quote bei 55,9 Prozent. Dies ist ein Spiegelbild der zurückhaltenden Finanzierungspolitik vieler Banken. Bei den eigenen Tochtergesellschaften beziehungsweise bei Unternehmen anderer Banken ist die Bereitschaft, etwas mehr Fremdkapital bereit zu stellen, offensichtlich deutlich größer, als bei freien Anbietern.

Fast typisch für die Branchenentwicklung des vergangenen Jahres ist das Beispiel der DB Real Estate. Obwohl die Deutsche Bank als Mutterhaus, wie viele andere Ban-ken und Sparkassen auch, verstärkt geschlossene Immobilienfonds verkaufte, hat das eigene Fondsemissionshaus Marktanteile verloren. Die geschäftspolitische Entscheidung zu konzernfremden Produkten, die bei den Bankkunden gerne als Beleg für eine �Best-Advice-Beratung� dient, wurde von zahlreichen Banken gelebt.

Das belegt eindeutig der Rückgang des Platzierungs-anteils der Bankeninitiato-ren: Während 2002 noch 49,3 Prozent der Anleger-gelder bei Bankentöchtern landeten, verkleinerte sich das Stück des Gesamtku-chens im vergangenen Jahr auf 39,9 Prozent. Umge-kehrt erhöhte sich der Ver-triebsanteil der Banken und Sparkassen bei geschlosse-nen Immobilienfonds auf 75,1 Prozent deutlich. Stark profitierte von dieser Entwicklung der neue Ge-samtmarktführer MPC Münchmeyer Petersen Capital. Mit einem einge-sammelten Eigenkapital von 411,6 Millionen Euro hat der ursprünglich auf Schiffsbe-teiligungen spezialisierte Anbieter erstmals das meis-te Geld im Bereich der Im-mobilienfonds eingeworben. Im Vergleich zum Vorjah-resergebnis von 220,7 Milli-onen Euro bedeutet dies einen Anstieg um 86 Pro-zent. Das realisierte Ge-samtinvestitionsvolumen erhöhte sich um 71 Prozent auf 958,8 Millionen Euro. Als Spezialist für USA-Immobilienfonds brachte es der dortige Marktführer auch bei den Immobilien-fonds insgesamt auf einen Spitzenplatz. Mit einem Ei-genkapital von 296,8 Millio-nen Euro und einem Fonds-volumen von 668,5 Millio-nen Euro erreichte Ja-mestown Platz 2. Mit gut 50 Millionen Euro Abstand landete ALCAS auf Platz 3. In exakten Werten ausge-

Stefan Loipfinger

EK = Eigenkapital EKFV = Fondsvolumen Veränd.

Rang Initiator Mio. � Mio. � Mio. � Mio. � Mio. � Mio. � in %1 ALCAS/KGAL, Grünwald 0,0 11,8 11,8 302,9 1330,0 182,9 773,9 -40%2 DCM Dt. Capital Management, Mü. 23,0 58,2 153,9 100,6 188,6 132,9 320,5 32%3 CFB Commerz Fonds, Düsseldorf 149,9 289,5 51,2 26,0 62,8 130,6 250,7 402%4 Falk Unternehmensgr., München 163,6 116,1 139,2 118,8 267,9 106,5 190,3 -10%5 H.F.S., München 33,3 35,1 73,0 18,1 30,8 104,2 219,6 476%6 HL Hannover Leasing, Muc /DIV 0,0 0,0 15,8 61,8 173,7 101,8 510,6 65%7 debis, Stuttgart 0,0 30,7 63,2 44,0 103,5 97,0 200,1 120%8 Ebertz Dr., Köln 99,1 83,2 143,8 111,3 172,6 93,2 179,0 -16%9 SHB Innovative Fonds, Oberhaching 75,7 45,7 81,1 81,0 184,6 77%10 Fundus, Köln 202,0 104,8 51,0 68,0 83,5 63,0 85,0 -7%11 REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Mü. 0,0 31,7 54,3 50,7 98,4 61,3 109,8 21%12 HSBC Trinkaus & Burkhardt, Dü. 0,0 0,0 29,8 11,3 22,3 60,5 118,3 435%13 SAB, Bad Homburg 107,7 56,9 11,3 41,9 77,5 53,4 119,5 27%14 HGA Capital Grundbesitz, HH 27,9 95,0 31,9 29,7 67,8 52,2 112,0 76%15 Doba Grund, München 120,7 64,9 37,7 42,4 111,5 50,2 127,5 18%16 MPC Münchmeyer, Petersen, HH 0,0 0,0 0,0 2,8 6,8 47,6 115,2 1600%17 Hahn UG, Bergisch-Gladbach 16,3 29,0 37,0 81,6 127%18 CF Fonds, Schorndorf (inkl. Südfinanz) 0,0 0,0 0,1 17,7 36,1 33,5 67,6 89%19 Causalis Investment, Köln 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 32,3 84,820 WestFonds, Düsseldorf 69,3 41,8 18,0 59,3 108,9 28,7 54,2 -52%21 KanAm, München 46,5 21,6 2,5 2,1 3,7 26,5 46,4 1162%22 OBA Unternehmensgr., Karlsruhe 21,0 21,0 26,5 26,5 26%23 Wert-Konzept, Köln 86,5 76,9 25,9 29,7 64,8 21,1 45,5 -29%24 SW-Finanz, Markdorf 29,4 13,4 17,2 15,0 15,0 20,6 20,6 37%25 IFB Beteiligungen, Düsseldorf 0,0 0,0 0,0 12,1 12,1 18,0 18,0 49%26 HIH, Hamburg (früher: Behne) 30,5 32,0 22,3 18,7 53,8 16,5 43,5 -12%27 ABN AMRO, Frankfurt 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 16,1 43,728 AXA Merkens Fonds, Köln 19,0 25,1 0,0 6,1 15,0 15,0 31,5 146%29 Gebau, Düsseldorf 19,8 8,2 22,3 30,2 68,3 14,7 29,9 -51%30 Hanseatische Capital Invest, Jork 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 14,5 100,131 Sachsenfonds, München 0,0 0,0 8,3 20,1 43,2 13,4 34,5 -33%32 Haschtmann, Berlin 10,7 3,8 0,0 0,0 0,0 12,8 24,933 Treukapital Vermögen, Berlin 12,8 24,734 Sontowski & Partner, Erlangen 11,1 17,635 Dt. Structured Finance, FFM 0,0 0,0 0,0 7,7 32,6 10,5 44,7 36%36 IMMAC, Rendsburg 7,7 18,3 10,1 25,3 31%37 IC Immobilien, Düsseldorf 41,5 6,0 12,4 12,7 26,4 9,7 19,4 -24%38 SGB Saxonia Grundbesitz, Berlin 9,2 9,239 Ideenkapital / GVP / ProVictor, Dü. 60,4 0,0 61,5 8,4 20,7 8,4 18,1 0%40 Garbe Locimac/Rothmann, Hamburg 0,0 0,0 0,1 1,7 5,4 8,1 26,1 376%41 DB Real Estate, Frankfurt 184,1 98,9 36,2 4,4 11,3 7,5 15,0 70%42 HOPAG Hotel Property, Berlin 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 6,7 6,743 GHF, Leer 0,0 0,0 1,4 2,1 2,1 6,2 8,9 195%44 BEMA (vormals CURA), Rostock 26,0 26,0 10,2 11,8 15,2 5,6 7,2 -53%45 RSB Altenpflege, Künzell 5,3 7,046 KapHag, Berlin 20,1 33,0 47,7 6,1 11,1 5,0 10,0 -18%47 ILG, München 13,4 4,6 10,6 22,1 40,0 4,3 7,8 -81%48 Prosag, München 10,0 4,3 6,9 2,6 6,1 3,7 7,2 42%49 Upgang Finanzdienstleistungen, Bonn 0,0 0,0 0,0 1,9 1,9 2,9 2,9 53%50 Atlas Marketing, Stuttgart 8,0 12,8 0,0 0,0 0,0 2,3 6,551 P&P AG, Zwickau 0,0 0,0 0,3 2,2 2,2 2,3 2,3 5%52 Ärzte Treuhand, Berlin 45,2 19,8 5,0 3,0 10,0 1,4 2,9 -53%53 Rentadomo, Berlin 11,0 10,0 5,7 6,9 1,4 2,0 -75%54 Schmälzle Martin, Korntal 4,0 3,5 0,2 2,7 6,2 1,2 2,6 -56%

ca. 100 weitere initiatoren mit Umsätzen in früheren JahrenZwischensumme 3119,5 2463,5 1592,1 1561,4 3851,9 1906,1 4653,9 22%geschätzte Dunkelziffer 650,0 585,0 440,0 435,0 990,0 400,0 990,0Gesamtsumme 3769,5 3048,5 2032,1 1996,4 4841,9 2306,1 5643,9 16%

kursiv = geschätzt, Fussnoten zu alten Berechnungen in Der Immobilienbrief Nr. 34 2/2003

2001 2002 platziert: 2003 platziert:Immobilienfonds mit Deutschen Immobilien (Quelle: Loipfinger 1/2004)

EK EK EK FV1999 2000

Mio. �EK EK FV


drückt platzierten die Münchner ein Eigenkapital in Höhe von 242,2 Millionen Euro und ein Fondsvolumen von 896,7 Millionen Euro.

Deutschland-Immobilienfonds mit Zuwachs von 16 % - Tele-kom-Fonds pushen den Markt

Nur von Wenigen erwartet wurde der Anstieg bei den Deutschland-Immobilienfonds. Mit einem Plus von 15,5 Prozent konnte das eingeworbene Anlegerkapital von zwei Milli-arden Euro auf 2,31 Milliarden Euro gesteigert werden. Das inklusive der Bankkredite realisierte Investitionsvolumen steigerte sich von 4,84 auf 5,64 Milliarden Euro.

Dies ist um so überraschender, als fast über das gesamte Jahr 2003 völlige Unklarheit bezüglich des 5. Bauherrenerlasses herrschte. Damit in Zusammenhang stehend, hat sich die durchschnittliche Verlustzuweisungsquote trotz der noch vorhandenen Über-gangsmodelle um vier Prozentpunkte auf 25 Prozent reduziert. In Zeiten, als die Sonder-abschreibung nach dem Fördergebietsgesetz schon fast erledigt war, betrug sie mehr als das Dreifache (1998: 77 Prozent). Für 2004 ist aufgrund der Ausgestaltung des 5. Bau-herrenerlasses und dem Auslaufen der Übergangsreglung mit einem weiteren deutlichen Absinken der steuerlichen Anfangsverluste zu rechnen.

Trotzdem bietet der geschlossene Deutschland-Immobilienfonds mit 20 Prozent Ver-lustzuweisung in Verbindung mit langfristig deutlich unter den Ausschüttungen liegenden Steuerergebnissen (quasi teilweise steuerfreie Ausschüttungen) im Vergleich zum restli-chen Kapitalmarkt sehr attraktive Renditen nach Steuern. Schließlich hat sich die An-fangsausschüttung, die leider immer noch sehr häufig über Finanzierungen in Schweizer

Wachstum bei deut-schen Fonds trotz Stör-feuer der Politik

Stefan Loipfinger


Franken oder japanischem Yen getunt wird, von 4,9 Prozent in 1998 kontinuierlich auf 6,2 Prozent in 2003 erhöht.

Doch wo lagen die Gründe für den plötzlichen Erfolg? Da bei einer Reihe von Anbie-tern nicht nur die Nachfrage von Anlegern und Beratern für den Absatz verantwortlich ist, sondern vielmehr das überhaupt mögliche Angebot, war die Deutsche Telekom ein Fak-tor für den Volumenszuwachs. Denn die zahlreichen Immobilienverkäufe des ehemali-gen Staatsunternehmens, die von Tochterunternehmen meist langfristig wieder angemie-tet wurden, haben das verfügbare Angebot stark ausgeweitet. Und weil für die Banken als bedeutendster Absatzkanal ein bonitätsmäßig guter Mieter ausschlaggebend ist, be-gründet sich der Anstieg damit sehr gut. Die zum Teil mangelhafte Standortqualität in Verbindung mit marktdominierenden Objektgrößen wurde allerdings oft unter-schätzt.

Das noch reichhaltige Angebot von potenziellen Telekom-Immobilien dürfte in Verbin-dung mit der Tatsache, dass nun auch die Deutsche Bundespost verstärkt mit sale-and-lease-back-Transaktionen auffällt, zu einem reichhaltigen Fondsangebot führen. Auch die über sehr große Immobilienbestände verfügende Deutsche Bahn könnte nach den Erfol-gen der Telekom auf die Idee kommen, ihre Objekte über geschickte Transaktionen zur Verfügung zu stellen. All dies zusammen dürfte sicherlich Basis genug sein, um das Vo-lumen der geschlossenen Immobilienfonds vom gegenwärtigen Niveau weiter zu stei-gern.

Weitere Konzerne stehen schon in der Warteschlange, ihre strategisch nicht notwen-digen Immobilien an den Anleger auszulagern. Das entspricht aus Sicht von "Der Immo-bilienbrief" in der Praxis einer �Sozialisierung von Risiken bei gleichzeitiger Monopolisie-rung der Chancen� über den Mietvertrag oder sogar noch etwaige Optionen, die der Anle-ger sogar noch als positives Interesse empfindet. Die Chancen und Risiken von Konzern-immobilien in Geschlossenen Immobilienfonds hat Werner Rohmert in einem Artikel im Scope Jahrbuch dargestellt, dass in Kürze erscheint. Heinz Gerlach verweist auf die Notwendigkeit einer IDW gerechten Prospektierung der Chancen und Risiken entspre-

Fondsszene im Tele-kom-Rausch Weitere Konzernimmo-bilien kommen auf den Markt Risken der Nachver-mietung werden untrschätzt

Stefan Loipfinger


chend den Erkenntnissen des Aufsatzes. In einer Übersicht haben wir die Chancen und Risken von SLB-Konzernimmobilien für Sie auf Seite 20 zusammengefasst. (Anmerkung der Redaktion)

ALCAS, DCM, CFB, Falk und H.F.S. - Topp Five bei Deutschen Fonds

Neben der Münchner ALCAS, die mit 182,9 Millionen Euro Eigenkapital und 773,0 Millionen Euro Fondsvolumen den ersten Platz bei den Deutschland-Immobilienfonds belegte, kam die ebenfalls in München ansässige DCM Deutsche Capital Management auf das Siegertreppchen. Der DCM reichte ein Volumen von 132,9 Millionen Euro (plus 32 Prozent), um insgesamt auf Platz 2 und bei den bankenunabhängigen Anbietern auf Platz 1 zu kommen. Hauptverantwortlich für den Zuwachs war die Deutsche Bank, die im vergangenen Jahr erhebliche Umsätze für die DCM tätigte.

Die Nummer drei kommt aus dem Haus der Commerzbank. Nachdem in den beiden Jahren zuvor der Schwerpunkt auf andere Beteiligungsmodelle gelegt worden war, konn-te 2003 bei der CFB Commerz Fonds Beteiligungen mit 130,6 Millionen Euro Anleger-kapital wieder ein nennenswertes Volumen im Bereich der Deutschlandfonds erreicht werden. Allerdings ist es auch hier so, dass darüber hinaus das Mutterhaus deutliche Beträge von konzernfremden Anbietern vertrieben hat.

Gelitten unter der Tendenz hin zu den Bankvertrieben hat die Nummer vier, die im Vorjahr noch größte bankenunabhängige Initiatorin von Deutschlandfonds war. So muss-te der langjährige Marktführer bei deutschen Renditefonds die Münchner Falk Capital AG, einen Umsatzrückgang von zehn Prozent auf 106,5 Millionen Euro hinnehmen. Falk setzt nach wie vor auf den freien Vertrieb. Vertriebspotentiale bei Banken werden noch nicht ausgenutzt. Dabei entfielen gerade einmal 74 Millionen Euro auf klassische Produk-te und 32,5 Millionen Euro auf den sehr innovativen Zinsfonds. Mit diesem Produkt wer-

Topp Five: ALCAS, DCM, CFB, Falk und H.F.S.

Stefan Loipfinger

Chancen und Risiken von SLB-Konzern-Immobilien in der Übersicht Werner Rohmert

Chancen:

- Langfristige, bonitäre Mietverträge mit guten Mietern und 10 bis 18 Jahren Laufzeit - Bei seriöser Fonds-Konstruktion hohe Tilgung und Sanierungsrücklagen während der Mietvertragslaufzeit möglich. Das geht allerdings

zu Lasten der Ausschüttungen. - Die sichere Miete ermöglicht kalkulierbare Ausschüttungen. - Anschlussvermietungschancen an Konzern für das Gesamtobjekt oder große Teile, wenn das Objekt während der Nutzungszeit immer

an die Bedürfnisse des Mieters angepasst wird. - Konzern-Immobilien sind meist �anständige�, oft bekannte Immobilien mit regelmäßig gutem Pflegezustand. - Nominale Rückzahlung des Anlegerkapitals kann über Mietvertragslaufzeit sichergestellt werden. - Hohe Fremdfinanzierung durch Mietsicherheit ermöglicht �Steuerkick�. - Der Mieter versichert regelmäßig, an einer langfristigen Nutzung über die reine Vertragslaufzeit hinaus interessiert zu sein. Risiken - Oft: Fehlende Maßstäblichkeit der Immobilien bezogen auf den Standort in quantitativer und qualitativer Hinsicht - Single Tenant (Einzelmieter)-Immobilie

o Eine Nachvermietung ist nicht ohne Sanierung möglich, aber o eine Finanzierung der Sanierung ist nicht ohne Nachvermietung möglich. o Hohes Nachnutzungs- und Nachvermietungsrisiko o Sale and Lease Back-Konstruktionen beinhalten hohes Selbstkontrahierungspotential. o Die vereinbarten Mieten liegen manchmal unter Berücksichtigung der Immobilieneigenschaften oberhalb möglicher Marktmieten. o Bei Neuaufteilung und Sanierung für spätere Nachmieter �verschwinden� leicht 10 bis 15% der Flächen gegenüber dem

Einzelmietvertrag. o Kleinflächige, Standortadäquate Aufteilung durch fehlende Erschließungskerne oft nicht möglich. o Ein Vermietungsstand von 90 bis 95% der nach Umbau noch vorhandenen Flächen entspricht oft späterer Maximal-

/Vollvermietung. o Bei großflächigen Unternehmensimmobilien an 2. Standorten bzw. in Klein- und Mittelstädten, die kleinteilig nachvermietet

werden müssen, sind leicht 5 Jahre Vermarktungsdauer zu kalkulieren. o Immobilien mit Unternehmensnamen sind schwer zu vermieten, da sie dem neuen Mieter kein Identifikationspotential bieten. o Immobilienarchitektur und Ausstattung oft an Ursprungsnutzer angelehnt

- Immobilienverkauf des eigenen Bestandes ist oft ein Zeichen für Schwächen im Kerngeschäft. Dies senkt die Bonitätserwartung. - Gründe für Verkauf sind oft Kapitalbedarf oder Ausnutzen von Immobilienchancen. In beiden Fällen bezahlt der Anleger die Zeche. - Es kommen niemals oder erst in extremer Not unternehmensstrategisch wichtige Gebäude auf den Markt. Das Unternehmen ist deshalb

später immer in der besseren Verhandlungsposition, da es Alternativen einkalkuliert hat. Spezielle Risken bei Abbruch des Mietvertrages oder Auszug nach 10 Jahren Auch bei Konzernen ist die Einhaltung langfristiger Mietverträge heute keine absolute Sicherheit mehr. Eine Änderung des Konkursrechtes, des Mietrechtes oder eine Aushöhlung des bestehenden Mietrechtes durch die Rechtsprechung kann gleichfalls in der 20-Jahresperspektive nicht ausgeschlossen werden. Bei einem etwaigen Abbruch der Mietverträge in der Vertragslaufzeit verstärken sich die o.g. Problempunkte des plangemäßen Mietvertragsauslaufs. D.h. der Fonds ist in einer sehr unglücklichen, die Existenz gefährdenden Situation. - Die Tilgung ist durch progressiven Verlauf in den ersten 5 Jahren oder auch 10 Jahren so gering, dass der Marktwert der Immobilien

ohne Langfristmieter bei 70% ursprünglicher Fondsinnenfinanzierung noch deutlich unter der Restvaluta liegen kann. - Damit erschwert sich die Finanzierung

! notwendiger Sanierungen, ! der Vermarktungskosten ! und der zwischenzeitlichen Mietausfälle.

- Allen bis zur Freisetzung der Immobilie kann zwischen Beginn des Mietausfalls und der Verfügbarkeit der Immobilie im Rahmen des Insolvenz-Verfahrens leicht ein Jahr vergehen. Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter und die Hoffnung, so den Mieter zu erhalten, können bis zum Scheitern der Unternehmensrettung weitere Zeit und vor allem Mietausfälle bedeuten.

- Die Räumung der Immobilie muss meist noch vom Vermieter bezahlt werden. - Mit dem Ausfall des Mieters wird auch der Fonds meist zum Not leidenden Kreditengagements. Zinsen können meist nicht mehr

bezahlt werden. Zins- und Tilgungsrückstände erschweren spätere Anschlussfinanzierung. - Eine Immobilien-Verwertung bedarf einer weit gehenden Zustimmung der Gesellschafter (Minderheitenschutz). - Da Pleiten eines Großmieters meist parallel zu konjunkturellen Schwächephasen und zu weiteren Leerständen durch Mieterpleiten z.B.

auch desselben Mieters einhergehen, verschlechtert sich die Marktsituation drastisch. Die Marktmieten sinken deutlich gegenüber über normalen Marktmieten.

- Die Vermietungszeit verlängert sich drastisch gegenüber normalen Planungen.

Fazit: Bei gesunkenen Quadratmeter-Marktmieten, die deutlich unter Planmieten liegen, und gleichzeitigem �Verschwinden� von 10 bis 15% Flächen und einer späteren Vollvermietung von maximal 90 bis 95% der Restflächen kann die Kalkulation nicht mehr aufgehen. Es besteht sehr hohe Fonds-Insolvenzgefahr bei zwischenzeitlichem Abbruch des Vertrages durch Gesetzesänderung, Vermieterfehlern oder Mieter-Insolvenz. Selbst bei Auszug nach Ablauf des Vertrages nach 10 Jahren erscheint ein Fonds-Überleben fraglich. Da der Mieter-Konzern jedoch kein Interesse an Serienpleiten hat, wird vermutlich in der Praxis eine Lösung gefunden werden, die dem Fonds gerade noch das juristische Überleben erlaubt, aber dem Gesellschafter keine echte Vermögensposition lässt, geschweige denn eine Wertentwicklung der Immobilie.


den kurzfristige Zwischenfinanzierungen von Immobilien dargestellt.

Als Überraschungssieger des Jahres könnten aber die Kölner Dr. Ebertz & Partner durchgehen. Trotzt Hotelflaute und schlechter Pressekonnten je nach Zurechnung des Zweitmarktes, eines Leasingfonds, des Auslandes und einzelner Deals rd. 160 bis 170 Mio. Eigenkapital in Immobilien platziert werden. Nach Loipfinger-Umrechnungen blieben als Immobilienfondsplatzierung 116,3 Mio. Eu-ro Fonds-EK bzw. 93,2 Mio. deutsches platziertes Eigenkapital. Das stellt den 3. Platz der freien, Konzern unabhängigen Initiatoren sicher. Das ist zwar ein Rück-gang gegenüber den Vorjahren, der Herbert Ebertz selbst nicht zufrieden stellt, der jedoch aus "Der Immobilienbrief"-Sicht vor dem Hintergrund zweier dramati-scher Jahre am Hotelmarkt und daraus resultierender kritischer Presse gegen-über Hotel-Fonds generell, Dorint und Ebertz speziell ein eher überraschend posi-tives Ergebnis darstellt. Das dokumentiert wieder die enge Verbundenheit von Ebertz mit seinem Vertrieb und seinen Anlegern. Die denkmalgeschützte �Bayerpost� direkt am Münchener Hauptbahnhof war mit einer Platzierung von über 60% der wichtigste Umsatzbringer. Ebertz setzt bei seinen Fonds gegen den Trend auf erstklassige Lagen (z.B. Königsalle, Interconti Hamburger Außenalster) mit niedriger Anfangsauschüttung und auf seinen Vertrieb mit Privat Placement Charakter.

Mit einem Schnellstart hat sich SHB in nur 2 Jahren auf Platz 4 der freien Initi-atoren nach vorne gekämpft. Fundus kommt mit seinen Renommierprojekten ADLON und Heiligendamm trotz Hotelkrise und sehr enger Zielgruppe auf Platz 5 der �Freien�. (Anmerkung der Redaktion)

USA-Fonds - Angebotsknappheit bei US-Fonds führt zu Umsatzrückgängen

Mit einem Eigenkapitalvolumen in Höhe von 1,56 Milliarden Euro erreichte der Bereich der USA-Immobilienfonds zwar das zweitbeste Ergebnis seiner Ge-schichte. Im Vergleich zum Rekordjahr 2002 stellt dies aber einen Rückgang um 25 Prozent dar. Verantwortlich für das Minus war die von vielen Marktteilnehmer beklagte Knappheit an guten und ausreichend rentierlichen Immobilien auf dem US-Markt.

Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus haben die Cap-Rates (Mietrenditen) der US-Immobilien stark abgenommen. Umgekehrt wurden also vor allem von amerikanischen Investoren hohe Kaufpreise bezahlt, weil sie über die günstige Refinanzierung bei einem entsprechend hohen Fremdkapitalanteil immer noch eine sehr hohe Verzinsung ihres Eigenkapital darstellen können. Für deutsche Initiatoren von USA-Immobilienfonds, die den positiven Leverage-Effekt nicht so stark ausnutzen können, hatte dies zur Konsequenz, dass bei vielen Ob-

Stefan Loipfinger

1999 2000 2001Eigen- Eigen- Eigen- Eigen- Fonds- Eigen- Fonds-kapital kapital kapital kapital volumen kapital volumen

Initiator in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. �Jamestown, Köln 381,5 262,0 239,6 364,1 742,8 296,8 668,5GENO Asset Finance, Frankfurt 0,0 27,4 50,7 90,6 158,6 176,9 417,5US-Treuhand, Darmstadt 42,9 40,9 32,0 51,0 144,9 170,0 549,7KanAm, München 110,8 49,3 121,6 146,8 348,5 144,9 290,1Blue Capital (VuW-Bank), Hamburg 29,6 35,4 68,8 141,9 246,7 126,2 233,6Ideenkapital / GVP / ProVictor, Dü. 163,2 129,8 196,9 119,1 136,4 125,6 290,2DB Real Estate, Frankfurt 116,7 10,6 0,0 367,8 678,6 107,4 207,4Tomorrow Fund Management, Berlin 17,0 70,5 129,5 86,8 170,4SachsenFonds, München 0,0 0,0 0,0 17,3 37,6 63,8 178,8HL Hannover Leasing, München 0,0 0,0 165,1 77,9 167,3 45,8 102,4Euro American Investors, Düsseldorf 6,4 3,8 0,6 11,0 44,0 30,0 149,0Peters Dr., Dortmund 0,0 0,0 1,7 12,4 12,4 15,2 36,1Germania of America, Müchen 34,7 26,8 16,9 7,5 16,5 8,2 16,2BVT, München 69,3 21,9 20,4 11,8 35,1 4,1 6,7Acron Kapial, Düsseldorf 1,2 2,5 0,4 4,4 10,0 3,7 9,9Working Capital Asset Management 3,5 3,5Baita US-Immobilien, München 15,5 6,7 0,0 7,6 16,7 2,3 5,9

Zwischensumme 1361,0 918,4 1273,1 1839,4 3691,3 1411,2 3335,9geschätzte Dunkelziffer 200,0 150,0 200,0 200,0 400,0 150,0 350,0Gesamtsumme 1561,0 1068,4 1473,1 2039,4 4091,3 1561,2 3685,9

USA Immobilienfonds 2003 (1 US Dollar = 1 Euro)

Weitere Initiatoren hatten Umsätze in früheren Jahren

2003 platziert:2002 platziert:


jekten keine ausreichende Ausschüttung mehr dargestellt werden konnte. Diese Auswir-kung ist auch bei den realisierten Fonds ablesbar: Mit 0,2 Prozentpunkten weniger im Vergleich zum Vorjahr ging die Anfangsausschüttung auf 7,8 Prozent zurück.

Neben dem Engpass bei der Produktbeschaffung ist ein weiterer Grund für den Um-satzrückgang im niedrigeren US-Dollar-Kurs zu sehen. Da als gewichteter Mittelwert in 2003 ein Umrechnungskurs von 1,00 Dollar pro Euro verwandt wurde, ergab sich im Ge-gensatz zum Vorjahr (Umrechnungskurs: 0,94 Dollar pro Euro) ein auf Dollarbasis gerin-gerer Schwund. Statt 25 Prozent auf Euro-Basis sind es auf US-Dollar-Basis nur 20 Pro-zent.

Andererseits belegt der Erfolg der USA-Fonds die langfristige Kapitalfluchtabsicht und das Denken in Dollar. Denn sonst hätte die Abwertung des Dollar um mehr als 30 Pro-zent gegenüber dem Höhepunkt des letzten Währungszyklus eher eine zurückhaltung zur folge haben sollen. So aber fällt der Vermögens- und Renditeverlust nicht auf.

Keine Überraschung ergab sich auf Platz 1 der Platzierungshitliste. Nachdem die Deutsche Bank keinen neuen US-Fonds in 2003 auflegte, war der Weg für Jamestown wieder frei. Nach 1998, 1999, 2000 und 2001 lag die Truppe um Christoph Kahl wieder an der Spitze der Charts. Der eigentlich schon phänomenale Abstand zur Nummer zwei mit 120 Millionen Euro drückt allerdings nicht wirklich die wahre Platzierungskraft aus: Das Kapital von 296,8 Millionen Euro wurde in nur vier Wochen eingeworben. Die restli-chen 11 Monate des Jahres konnte der Jamestown-Vertrieb nur Kontakte pflegen. Hätte Christoph Kahl noch genügend Objekte für einen weiteren Fonds gefunden, dann wäre dieser sicherlich ebenso leicht platzierbar gewesen.

Geno Asset Finance heißt die neue Nummer zwei. Ganze 176,9 Millionen Euro konnte das Gemein-schaftsunternehmen der Genossenschafts-banken und der Citi-bank mobilisieren. Ge-rade für USA-Fonds eine gute Kombination. Denn die Citibank ver-fügt als größte US-Bank über beste Einkaufs-kontakte. Für den Ver-trieb in Deutschland steht die Großmacht der Volks- und Raiffei-senbanken. Beides bietet nach der Auflö-sung der bisherigen Genossenschaftsinitia-torin DG-Anlage eine noch ausbaufähige Po-sition.

Völlig neue Dimensi-onen erreichte die US-Treuhand aus Darm-stadt, die deshalb erst-malig auf dem Sieger-podest landete. Immer-hin 170 Millionen Euro konnten hier mit zwei USA-Fonds eingesam-melt werden. Dies ent-spricht im Vergleich zu den 51 Millionen Euro des Jahres 2002 einer guten Verdreifachung des Umsatzes. Wie bei Jamestown werden

25% Rückgang bei US-Fonds, aber keine Fondsmüdigkeit. Fehlende Produkte wa-ren der Grund. Vermögens- und Rendi-teverlust bleibt unbe-achtet Jamestown erneut Marktführer Geno Asset Finance und Senkrechtstarter US Treuhand folgen auf den Plätzen

Stefan Loipfinger


ausschließlich USA-Fonds angeboten. Diese Fokussierung auf eine Kernkompetenz hat auch zahlreiche Banken überzeugt.

Österreich - Die Alpenrepublik lockt mehr denn je Bislang rangierten nach den US-Fonds immer die Holland-Immobilienfonds auf der

Auslandsfonds-Beliebtheitsskala der Anleger auf Platz 2. In diesem Jahr erfreuten sich aber die Österreich-Immobilienfonds eines größeren Zuspruchs bei Anlegern und Bera-tern. Denn mit 353,6 Millionen Euro Anlegerkapital und 798 Millionen Euro Fondsvolumen konnten erstmals die Angebote aus dem Land der Tulpen überholt werden. Der Zuwachs von 187 Prozent spricht für sich.

Die Gründe für den Anstieg liegen zum einen in den im Vergleich zu Holland höheren steuerlichen Freibeträgen. Zum anderen haben eine Reihe von Anlegern die Möglichkei-

Österreich überholt Holland auf der Be-liebtheitsskala

Stefan Loipfinger

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IMMOBILIENSCOUT 24


Initiator in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. �MPC Müchmeyer, Petersen, HH 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 153,8 402,4ALCAS/KGAL, Grünwald 0,0 0,0 11,1 26,0 43,5 45,1 91,9SachsenFonds, München 0,0 0,0 0,0 24,8 47,2 39,0 78,5Hanseatische Capital Invest, Jork 0,0 0,0 6,1 31,5 61,8 32,0 63,3Blue Capital, Hamburg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 17,7 34,4Wölbern Bankhaus, Hamburg 0,0 0,0 31,2 1,5 3,0 10,2 19,2Ebertz Dr. & Partner, Köln 12,3 1,1 9,8 1,2 2,1 8,6 17,2HGA Capital Grundbesitz, HH 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8,6 16,8REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Mü. 0,0 0,0 40,4 0,0 0,0 8,1 13,2WestFonds Immobilien, Düsseldorf 0,0 0,0 0,0 18,0 38,7 0,5 1,1IBV Immobilien, Wiesbaden 28,3 9,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Zwischensumme 40,6 10,1 98,6 103,0 196,3 323,6 738,0geschätzte Dunkelziffer 5,0 5,0 20,0 20,0 35,0 30,0 60,0Gesamtsumme 45,6 15,1 118,6 123,0 231,3 353,6 798,0

2002 platziert: 2003 platziert:Österreichfonds 2003


ten in den klassischen Investitionsländern schon ausgenutzt, so dass ein neues Land mit neuen Freibeträgen sehr gut angenommen wird. Dazu kommt bei vielen Anlegern die grundsätzliche Überlegung einer breiteren Streuung innerhalb des Immobilienportfolios.

Die Chance nutzte die Hamburger MPC Münchmeyer Petersen Capital mit einem Mammutfonds. Sie platzierte mit dem Millennium Tower den größten Österreichfonds aller Zeiten. Das entsprach einem Platzierungsvolumen in Höhe von 153,8 Millionen Euro beziehungsweise ein Fondsvolumen in Höhe von 402,4 Millionen Euro. Der MPC-Österreich-Marktanteil erreichte damit 43 Prozent.

Knapp ein Drittel dieses Volumens bewegte die Münchner ALCAS, die insgesamt 45,1 Millionen Euro einsammelte. Dahinter liegt SachsenFonds mit 39,0 Millionen Euro und HCI Hanseatische Capital Invest mit 32 Millionen Euro.

Für 2004 dürfte sich das hohe Niveau reduzieren, da der MPC-Mammutfonds nicht wiederholbar sein wird. Zudem ist der Markt Österreich relativ klein und überwiegend auf Wien begrenzt.

Holland-Immobilienfonds verlieren weitere Marktanteile Nach einem Rückgang in 2002 hat sich auch in 2003 ein weiterer Absatzverlust einge-

stellt. Gerade einmal 308 Millionen Euro machte der Anteil der Holland-Immobilienfonds aus. Das damit finanzierte Gesamtvolumen betrug 637 Millionen Euro. Die durchschnittli-che Anfangsausschüttung konnte allerdings um 0,2 Prozentpunkte auf 7,2 Prozent ge-steigert werden.

Ein Grund für den weiteren Umsatzeinbruch ist in der nur noch geringen Anzahl akti-ver Anbieter zu finden: Gerade einmal neun Initiatoren tätigten im vergangenen Jahr ü-berhaupt noch Umsätze in diesem Segment. 15 Anbieter, die 2002 und vorher noch aktiv waren, hatten kein Angebot am Markt. Wirklich nennenswerte Beträge erreichten nur MPC und das Bankhaus Wölbern. Erstere kam mit 141 Millionen Euro auf einen Markt-

anteil von 45,8 Prozent. Das Bankhaus Wölbern erreichte mit 61,7 Millionen Euro einen Marktanteil in Höhe von 20 Prozent. Beide zusammen stellen also bereits zwei Drittel des Gesamtmarktes. Auf den weiteren Plätzen folgen Nordcapital (21 Millionen Euro), HCI Hanseatische Capital Invest (17,9 Millionen Euro) und AXA Merkens Fonds (16,3 Milli-onen Euro).

Kanada, Frankreich, Großbritannien, Polen, Tschechien, Ungarn und die Schweiz � Die Palette der angebotenen Länder wird im-mer größer

Vor allem Kanada mit dem auch dortigen Marktführer MPC und den zwei weiteren Anbietern ALCAS und Falk Capital AG hat den Umsatzanstieg in diesem Segment mit-getragen. Um ganze 58 Prozent auf 234 Millionen Euro ist das Platzierungsergebnis bei den sonstigen Auslands-Immobilienfonds gestiegen. Bei Kanada machte der Umsatz-sprung sogar 164 Prozent auf 88,6 Millionen Euro aus. Der höhere Marktanteil von Kana-da ist mitverantwortlich für die gestiegene durchschnittliche Anfangsausschüttung in die-

MPC auch Österreich-Marktführer 24% Einbruch in Hol-land Nur noch 9 Anbieter in Holland aktiv MPC auch in Holland Marktführer MPC auch in Kanada Marktführer

Stefan Loipfinger


Initiator in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. �MPC Müchmeyer, Petersen, HH 116,8 84,2 164,4 163,0 439,1 141,0 285,7Wölbern Bankhaus, Hamburg 124,4 35,3 81,8 98,8 207,2 61,7 122,7Nordcapital, Hamburg 0,0 0,0 0,0 4,0 9,3 21,0 46,9Hanseatische Capital Invest, Jork 63,0 57,0 14,3 10,5 21,2 17,9 36,9AXA Merkens Fonds, Köln 0,0 0,0 0,0 27,6 62,4 16,3 36,8H.F.S. Hypo-Fonds, München 69,1 0,0 11,4 22,3 43,5 13,5 26,4Ebertz Dr. & Partner, Köln 2,6 18,9 37,6 5,2 11,0 8,2 16,4König & Cie., Hamburg 0,0 0,0 0,0 4,6 10,4 6,0 13,9HSBC Trinkaus & Burkhardt, Dü. 8,3 18,8 7,4 0,2 0,9 2,4 11,2Weitere Anbieter mit Umsätzen in den früheren JahrenZwischensumme 546,2 332,6 405,1 369,8 873,0 288,0 596,9geschätzte Dunkelziffer 40,0 35,0 40,0 30,0 70,0 20,0 40,0Gesamtsumme 586,2 367,6 445,1 399,8 943,0 308,0 636,9

Hollandfonds in 20032002 platziert: 2003 platziert:


ser Produktsparte: Sie erhöhte sich von 7,0 Prozent in 2002 auf 7,5 Prozent in 2003.

In Frankreich engagierte sich im vergangenen Jahr nur das Bankhaus Wöl-bern. 23,2 Millionen Euro gingen auf deren Konto. Die Schweiz spielt aufgrund des ungünstigen Doppelbesteuerungsabkommens keine so große Rolle. Trotz-dem tummeln sich dort drei aktive Anbieter, die es zusammen auf 16,9 Millionen Euro brachten.

Noch unwesentlich ist das Volumen in Großbritannien. Die IVG-Tochter Wert-Konzept hat ihren Mischfonds im vergangenen Jahr erst anplatziert. Antei-lig entfielen 0,4 Millionen Euro auf die Insel.

Ganz anders in Osteuropa: Die DB Real Estate hat bei ihrem bereits 2002 aufgelegten Polen-Fonds in 2003 den Verkauf abgeschlossen. Rechnerisch ent-fiel auf das vergangene Jahr immer noch ein Betrag in Höhe von 26,8 Millionen Euro. Nach Tschechien floss über Sachsenfonds ein Anlegerbetrag von 35,2 Millionen Euro. Für Ungarn blieben über die HGA Capital Grundbesitz 13,2 Milli-onen Euro. In der Summe handelt es sich um einen Anstieg von 59 Prozent auf 75,2 Millionen Euro.

Immobilien-Leasingfonds nur noch unbedeutend Die im vergangenen Jahr in Immobilien-Leasing geflossenen Beträge tendie-

ren inzwischen gegen Null. Nennenswert konnte nur noch bei den Mobilien-Leasingfonds platziert werden. Allerdings reichte das nicht aus, um den Gesamt-markt zu stabilisieren. Magere 257 Millionen Euro (minus 41 Prozent) kamen zusammen. Neben dem Hamburger Emissionshaus Rothmann & Cie. spielen in diesem Geschäft nur noch die Geno Asset Finance, die H.F.S. Hypo Fondsbe-teiligungen für Sachwerte und die SachsenFonds eine bedeutendere Rolle.

Stefan Loipfinger


Initiator in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. � in Mio. �Belgien:REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Mü. 0,0 0,0 22,7 0,0 0,0 0,0 0,0Canada:ALCAS/KGAL, Grünwald 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 14,2 30,9Falk Unternehmensgr., München 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 5,2 10,6MPC Münchmeyer, Petersen, HH 0,0 0,0 8,4 33,6 64,1 69,2 155,2Zwischensumme 0,0 0,0 8,4 33,6 64,1 88,6 196,7Frankreich:REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Mü. 0,0 0,0 106,5 32,9 40,4 0,0 0,0Wölbern Bankhaus, Hamburg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 23,2 39,3Zwischensumme 0,0 0,0 106,5 32,9 40,4 23,2 39,3Großbritannien:Zwischensumme 54,5 22,5 3,9 2,6 5,2 0,4 0,8

Polen:DB Real Estate, Frankfurt 0,0 0,0 0,0 24,5 47,4 26,8 51,8Portugal:MPC Münchmeyer, Petersen, HH 0,0 18,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Schweden:IBV Immobilien, Wiesbaden 0,0 20,3 3,6 2,9 4,0 0,0 0,0Schweiz:Acron Kapital, Düsseldorf 0,0 0,0 3,3 0,6 2,8 0,0 0,0Amann Dr, Schweiz 18,4 16,5 13,3 5,8 12,9 8,8 15,2Ebertz Dr. & Partner, Köln 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 6,3 12,6Gebau AG, Düsseldorf 0,0 11,9 8,6 0,0 0,0 0,0 0,0HSBC Trinkaus & Burkhardt, Dü. 1,0 13,9 3,2 1,2 6,0 1,8 9,0HST Hanseatische Immo, Bremen 3,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0IBV Immobilien, Wiesbaden 0,0 3,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Zwischensumme 22,4 45,9 28,4 7,6 21,7 16,9 36,8Tschechien: 13,0 4,9 0,0 0,0 0,0 35,2 71,1Ungarn:DB Real Estate, Frankfurt 0,0 0,0 0,0 22,8 40,2 0,0 0,0HGA Capital Grundbesitz, HH 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 13,2 25,7PIAG Pannonia, Wiesbaden 3,1 1,0 1,0 0,0 0,0 0,0 0,0Zwischensumme 3,1 1,0 1,0 22,8 40,2 13,2 25,7Zwischensumme 94,6 121,7 237,4 128,2 224,5 204,3 422,2geschätzte Dunkelziffer 45,0 45,0 50,0 20,0 35,0 30,0 60,0Gesamtsumme 139,6 166,7 287,4 148,2 259,5 234,3 482,2

Immobilienfonds Sonstiges Ausland2002 platziert: 2003 platziert:


Der Grund für den Absturz der einst so beliebten Produktgruppe liegt ganz klar im Paragraf 2b Einkommensteuergesetz. Um nicht unter dieses Verlustausgleichsverbot zu fallen, mussten die Konzepte so verändert werden, dass es die Anleger offensichtlich nicht mehr anspricht. Ob es allerdings auch in diesem Jahr dabei bleibt, ist ungewiss. Steuerexperten sehen im 5. Bauherrenerlass durchaus die Möglichkeit, den 2b zu um-schiffen, in dem ein Angebot als Blindpool konzipiert wird. Denn dann würde es nach dem Erlass nicht als Fondsmodell gelten. Die Folge wäre, dass es nicht unter den Para-graf 2b fällt, der die Handhabung von Verlustzuweisungsmodellen regelt. Ob diese etwas gewagte Konstruktion allerdings wirklich am Ende Bestand vor der Finanzverwaltung hät-te, sollte zuvor sehr genau geprüft werden. Ohne diesen Ansatz bleibt das Volumen auf einem unbedeutenden Niveau.

Immobilienfonds-Ausblick für 2004 Die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds blicken wie immer sehr optimistisch in

die Zukunft. Immerhin 60 Prozent der Anbieter haben für 2004 ein geplantes Volumen angegeben. Auf dieser Basis würde sich eine Steigerung von 63 Prozent des Gesamt-marktes errechnen. Allerdings müssen hier, wie schon die Vorjahre zeigten, deutliche Abstriche gemacht werden, da in den Schätzungen erfahrungsgemäß immer etwas Zweckoptimismus enthalten ist. Ein Rückgang erscheint aber selbst bei konservativen Schätzungen eher unwahrscheinlich.

Streifzug: Sonstige Geschlossene Fondsmodelle

Schiffsbeteiligungen werden mit +58% größtes Fondssegment Mit einem Marktanteil von 22,4 Prozent bekamen die Schiffsbeteiligungen erstmals

das größte Stück des Gesamtkuchens ab. Denn das platzierte Eigenkapital lag mit 2,33 Milliarden Euro knapp vor den Immobilienfonds Deutschland. Der sensationelle Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 58 Prozent machte 2003 zum absoluten Rekordjahr. Welche Bedeutung damit für die internationale Werftenindustrie verbunden ist, zeigt das Gesamt-investitionsvolumen: Insgesamt 5,96 Milliarden Euro flossen in verschiedenste Schiffty-pen - allerdings erneut (zumindest relativ) weniger in den Containerbereich. Stark zuge-legt haben dagegen die Rohöltanker sowie die Produkten- und Chemikalientanker.

Eine aus deutscher Sicht bedauerliche Entwicklung war im Bereich der Herstellerlän-der zu beobachten. Nachdem im Vorjahr mit 14 Prozent wenigstens jedes siebte Schiff in Deutschland produziert wurde, sank der Anteil 2003 auf den bisherigen Tiefststand von sieben Prozent. Ebenfalls leicht verloren hat Korea als wichtigster Werftenstandort. Nach 69 Prozent in 2002 flossen nur 53 Prozent dort hin. Von den Kapazitätsengpässen profi-

tiert haben China und Japan, die zwölf und 15 Prozent der Gelder verbuchten.

HCI wieder Marktführer bei Schiffsfonds Der mit einem historisch kumulierten Eigen-kapital von 2,9 Milliarden Euro größte Initiator von Schiffsbeteiligungen beanspruchte im vergangenen Jahr wieder seine Führungsrol-le. Mit 289 Millionen Euro Eigenkapital er-reichten die Konzeptionäre aus Jork bei Ham-burg fast eine Verdopplung gegenüber dem Vorjahr. Stolze 19 Prozent Wachstum auf 240,7 Millionen Euro kamen aber auch bei Dr. Peters zusammen. Sehr knapp gestaltete sich die Entschei-dung um den 3. Platz. Mit gerade einmal 100.000 Euro Unterschied landete MPC Münchmeyer Petersen Capital hinter dem Fondshaus Hamburg. Diese verbuchten den höchsten Zuwachs aller Anbieter im Schiffs-bereich: Mit 182,7 Millionen Euro sammelten

Fondsanbieter bleiben optimistisch Schiffe überholen Im-mobilien Gefahr: Anlagebedarf größer als Charterbe-darf?

Stefan Loipfinger

Loipfinger-PrognosePlatzierungsergebnisse im Bereich 2000 2001 2002 2003 2003 2004Immobilienfonds Deutschland 27,4% 22,3% 21,9% 22,2% ! "

Immobilienfonds USA 9,6% 16,1% 22,9% 15,0% # !

Immobilienfonds Niederlande 3,3% 4,9% 4,1% 3,0% # !

Immobilienfonds Österreich 0,1% 1,1% 1,1% 3,4% " !

Immobilienfonds sonstiges Ausland 1,5% 3,4% 1,8% 2,2% " "

Immobilien-Leasingfonds 1,0% 3,7% 0,6% 0,2% $ !

Leasingähnliche Betreiberfonds 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% ! !

Mobilien-Leasingfonds 15,3% 2,3% 4,3% 2,3% # "

Schiffsbeteiligungen 13,4% 16,3% 16,3% 22,4% % #

Leasingähnliche Medienfonds 11,0% 9,5% 5,4% 7,8% " #

Unternehmerische Medienfonds 8,0% 12,9% 12,5% 9,2% # !

New Energy Fonds 3,2% 4,5% 4,8% 3,3% # !

Private Equity Publikumsfonds 5,9% 2,5% 2,8% 2,4% # !Sonstige Spezialitätenfonds 0,1% 0,3% 1,4% 6,5% % "

Gesamtmarkt 100 100 100 100Gesamtmarkt absolut in Mrd. � 11,1 9,12 9,05 10,37

Trends innerhalb der einzelnen BeteiligungsartenAnteil am Gesamtmarkt Trends

" !


sie stolze 142,8 Millionen Euro mehr ein als noch 2002.

Gutes Jahr auch für die Medienfonds Lange mussten die Initiatoren von Medienfonds auf die Auslegung der Produzentenei-

genschaft warten. Im Sommer vergangenen Jahres kam dann endlich das zumindest teil-weise aufklärende Schreiben der Bundesfinanzverwaltung. Vor allem die großen Banken-initiatoren haben sehr schnell reagiert und noch rechtzeitig vor dem Jahresende neue Fonds auf den Markt gebracht. Nur dadurch war ein völliger Einbruch des Platzierungsvo-lumens zu verhindern. Mit dem Endergebnis von 1,76 Milliarden Euro Anlegerkapital (2002: 1,62 Milliarden Euro) kann die Branche sehr zufrieden sein. Das Gesamtinvestiti-onsvolumen steigerte sich mit 27 Prozent auf 2,53 Milliarden Euro sogar noch deutlicher.

Stark verantwortlich für den Umsatzanstieg war die Münchner ALCAS, die mit ihren 398,1 Millionen Euro Anlegerkapital einen Marktanteil von 22,6 Prozent erreichte. Eben-falls in München sitzt die HL Hannover Leasing. Sie kam mit ihren 253,2 Millionen Euro auf Platz 2 der Hitliste kam. Zum Shootingstar des Jahres avancierte die VIP Vermö-gensberatung für Banken. Sie konnte ein Anlegerkapital in Höhe von 238,4 Millionen Euro einwerben. Nach 6,6 Millionen Euro in 2001 und 61,3 Millionen Euro in 2002 ein absoluter Verkaufserfolg. Platz 4 belegte die Ideenkapital mit ihren Mediastream-Fonds. Ganze 231,5 Millionen Euro kamen in 2003 zusammen.

Als Geheimnis ihres Erfolges haben alle vier Anbieter zwei Dinge gemeinsam: Groß-zügige Finanzbeamte in München und sicherheitsorientierte Konzepte.

Windkraft-Fonds mit deutlichem Umsatzeinbruch Der stetigen Aufwärtsentwicklung von New Energy Fonds wurde ein jähes Ende be-

schert. Nach dem Rekordjahr 2002 mit 432 Millionen Euro kam die überwiegend in Wind-kraftanlagen investierende Branche im vergangenen Jahr noch auf 343 Mio. Euro Anle-gerkapital. Das inklusive der Bankkredite realisierte Fondsvolumen belief sich auf 1,14 Mrd. Euro, da sehr stark auf zinsgünstige KfW- und DtA-Darlehen zurückgegriffen wurde.

Angeführt wird die Platzierungshitliste nun schon im dritten Jahr in Folge von der WPD aus Bremen. Mit 45,1 Millionen Euro mussten sie allerdings einen in etwa marktkonfor-men Umsatzrückgang hinnehmen. Schon deutlich dahinter landete die erstmalig zweit-platzierte GHF aus Leer. Sie sammelten 26,7 Millionen Euro bei den Anlegern ein. Platz 3 ging an die DIL Deutsche Immobilien Leasing aus Düsseldorf. Das zur Deutschen Bank gehörenden Unternehmen konnte gegen den Markttrend den Umsatz um 16 Pro-zent auf 23,7 Millionen Euro steigern. Erst auf Platz 4, 7 und 10 finden sich dann die bör-sennotierten Gesellschaften Plambeck Neue Energien (23,5 Millionen Euro), Umwelt-kontor (18,6 Millionen Euro) sowie Energiekontor (11,7 Millionen Euro).

Auffällig � wenn auch beinahe traditionell - sind die sehr optimistischen Planwerte. Für 2004 wird eine Steigerung um gut 150 Prozent erwartet. Diese ist völlig unrealistisch, al-lerdings vermutlich richtiger, als die Planwerte 2002: Im Durchschnitt wurde ein Zuwachs von 350 Prozent erwartet. Am Ende war es ein Minus von 20 Prozent.

Noch kein anziehendes Interesse an Private Equity Identisch wie im Vorjahr wurde bei den Private Equity Publikumsfonds ein Volumen

von 252 Millionen Euro erreicht. Das verteilt sich auf mittlerweile nur noch 13 Anbieter. Ganze 18 Anbieter, die 2002 und vorher noch aktiv in diesem Bereich waren, haben das Feld zumindest 2003 geräumt. Was mit dem Geld von deren Anleger geschehen ist, bleibt in vielen Fällen sicher zweifelhaft. Denn alle haben letztendlich eine Streuung ver-kauft � egal ob in verschiedene direkte Unternehmen oder in eine Palette von anderen Zielfonds investiert werden sollte. Mit den zum Teil sehr geringen Beträgen waren die gesteckten Ziele jedoch nicht realisierbar. Genauso wenig, wie sie für den einen oder anderen aktiven Anbieter durchführbar sein werden.

Letztendlich bleiben also zwischen fünf und zehn Anbieter übrig. Dazu zählen werden höchstwahrscheinlich die drei Marktführer aus 2003: die RWB aus Oberhaching (100,2 Millionen Euro), das zur HypoVereinsbank gehörende Unternehmen Blue Capi-tal (31,5 Millionen Euro) und � wie inzwischen üblich � die MPC Münchmeyer Petersen Capital aus Hamburg (16,7 Millionen Euro).

Medien legen trotz steu-erlicher Verunsicherung zu New Energy Boom zu Ende - Kommen jetzt die Pleiten? Träume auch bei den eigenen Plänen Was wird aus den gescheiterten Private Equity Fonds?

Stefan Loipfinger


Starkes Wachstum bei den Spezialitätenfonds Schon fast nicht mehr überschaubar ist die Produktpalette bei den Spezialitätenfonds.

Von A wie Arcus Entertainment-Fonds bis Z wie Zigarrenfonds reicht das Angebot. Dazwischen liegen mehrere Anbieter von Wein- und Waldfonds genauso wie Frisch-fisch, Fußballtransferrechten und sonstigen Kuriositäten. Doch den größten Teil des mittlerweile 672 Millionen Euro großen Gesamtkuchens verbuchen die Angebote mit gebrauchten Lebensversicherungen. 335 Millionen Euro wurden investiert. Ob aller-dings am Ende der erhoffte wirtschaftliche Erfolg eintritt, ist sehr oft zu bezweifeln. Allein die nicht selten sehr hohen anfänglichen und laufenden Gebühren nehmen dem Anleger die Chance auf eine seinem meist sehr hohen Risiko entsprechende Rendite.

Loipfinger-Fonds-Ausblick 2004 � Wer die �Bank� hat, gewinnt Unter dem Strich sind die Zukunftsaussichten für dieses Jahr wieder sehr positiv.

Trotz steuerlicher Veränderungen über den 5. Bauherrenerlass bieten sich gute Möglich-keiten der steuerlichen Gestaltung. Denn letztendlich geht es immer weniger um anfängli-che Verlustzuweisungen als um quasi steuerfreie Ausschüttungsanteile. Vor allem Anle-ger, die auf dem nun schon länger anhaltenden niedrigen Zinsniveau des Kapitalmarktes keine ansprechenden Produkte finden, suchen verstärkt nach Alternativen. Und gerade im Nach-Steuer-Vergleich müssen sich viele Beteiligungsmodelle nicht verstecken.

Das Argument der Streuung ist ein weiteres Thema, das viele Anleger für Beteili-gungsmodelle begeistern kann. Der offene Immobilienfonds dürfte als Vehikel seinen Er-folgszenit bereits überschritten haben. Die Immobilienaktiengesellschaft ist aufgrund der Abhängigkeit von der allgemeinen Börsenstimmung nicht als sicherheitsorientiertes In-vestment geeignet. Es bleibt also nur der geschlossene Immobilienfonds.

Insgesamt wird der Erfolgsfaktor Bankenvertrieb auch in diesem Jahr wieder entschei-dend sein. Es besteht wohl keine Gefahr, dass die in 2003 erstmals verstärkten Aktivitä-ten schon wieder erschlaffen: der Margendruck bleibt und die Alternativen fehlen.

Fondsverband VGI sieht gute Perspektiven - Neue Fondspro-dukte erschließen neue Zielgruppen

Geschlossene Immobilienfonds sind längst keine Steuerprodukte mehr. Der Re-gierungsvorstoß zielt ins Leere. Internationalisierung, neue Fondsprodukte und Rentenmisere schaffen neue Märkte. Die Chancen überwiegen die Risiken.

Die letzten Steuerstreichungen ändern die Attraktivität der gut konzipierten Fondsmo-delle nur wenig. Getroffen wird vor allem der �normale� Bauherr im Wohnungsbau. An-ders als ein deutscher Bauherr, der auf Rechenbarkeit, Steuersicherheit und Finanzier-barkeit seines Neubau-Vorhabens in Deutschland angewiesen ist, hat die Fondswirt-schaft schließlich die ganze Welt als Spielfeld und den gesamten gerade in Deutschland hervorragenden Immobilienbestand als Spielball.

Konjunkturell ist der Knoten geplatzt. Der Anleger-Attentismus ist zu Ende. Er investiert wieder. Die Statistik des Jahres 2003 wird es schon beweisen. �Geparktes� Anlagever-mögen sucht jetzt wieder langfristige Investitionsmöglichkeiten.

Der geschlossene Immobilienfonds hängt als immobilienorientiertes Finanzdienstleis-tungsprodukt viel stärker an der allgemeinen Konjunktur als an der Immobilienkonjunktur. Eine Erholung der Konjunktur führt zu einer guten Anlagekonjunktur. Dies eröffnet in Ver-bindung mit schwacher Immobilienkonjunktur besondere Chancen im Einkauf. Rendite-fonds und Auslandsfonds machen heute schon viel mehr als 90% des Marktes aus. Bei-de Segmente wachsen und zeigen eine gute Performance mit Renditen von über 7%.

Neue Länder erscheinen im Focus der Investoren. Versicherungsdesaster, Steueref-fekte und betriebswirtschaftliche Sinnhaftigkeiten machen langfristig die Immobilien ge-deckte Betriebliche Altersvorsorge BAV zum volkswirtschaftlich bedeutenden Fondspro-dukt. Thesaurierende Rentenfonds überspringen die Rentenlücke und erschließen private Anlegergruppen, die ihr Geld sonst in die Versicherungspaläste trugen. 6b-Fonds decken die Investitionsanforderungen zunehmender und altersbedingter Unternehmens- und Grundstücksverkäufe aus Gewerbe und Landwirtschaft ab.

Impressum Redaktion: Repkestraße 5, 33378 Rheda-Wiedenbrück, Telefon: 05242-901250, Fax: 05242-9079899, [email protected], www.der-immobilienbrief.de

Chefredaktion: Christina Winckler (V.i.S.d.P.) Immobilienredaktion: Ulrike Bartholomä, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, Ergin Iyilikci, Karin Krentz, Uwe Krey, Stefan Loipfinger, Uli Richter, Hans Christoph Ries, Wer-ner Rohmert, Frank A. Schultz, Frank Peter Unterreiner u.v.a.

Herausgeber: Volker Hardegen, Werner Rohmert

Recht / Anlegerschutzrecht: Stefan Frisch - Rechtsanwälte Tilp & Kälberer, Kirchentellinsfurt; Dr. Wolfgang Schirp - Rechtsanwälte Schirp & Apel, Berlin

Redaktioneller Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobi-lien), Jürgen Böhm (Immobilien-Scout24), Joachim Bücker (TÜV Rheinland/Berlin-Brandenburg), Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Dr. Karina Junghanns, Frank Motte, Dr. Gerhard Niesslein (DeTe Immobilien), Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel (Wenzel Consul-ting AG)

Wissenschaftliche Partner:

• Professor Dr. Hanspeter Gondring, FRICS (Berufs-akademie Stuttgart / Staatl. Studie-nakad. Baden-Württ. / ADI)

• Professor Dr. Dieter Rebitzer (als Koordinator für Prof. und Lehrbeauftragte für Immobilien-wirtschaft der Fachhochschule Nürtingen)

Verlag: Research Medien AG, 33378 Rheda-Wiedenbrück, Repkestraße 5, Telefon: 05242 - 9079887, Fax: 05242 - 9079899

Vorstand: Werner Rohmert eMail: [email protected]

Aufsichtsrat: Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Petra Rohmert

Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578 Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

040202 DIB 55 Fondsspezial Loipfinger Studie · Fonds-Spezial Nr. 55, 6. KW , 2. Februar 2004,...

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