070615 Pub-Datei DIB 142 fileNr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 1 von 24 Inhaltsverzeichnis...

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 1 von 24

Inhaltsverzeichnis

Editorial (Rohmert)

1 Deutsche Bank erwirbt Kon-zernzentrale zurück (WR)

2

DB Immobilien - Preise und Zinsen steigen (Rohmert)

6

Interview: Ideenkapital Vorstand Marco Ambrosius

9

Colliers, G&B - Büromarkt Hamburg (Rohmert)

12

Comfort Retail Report (Rohmert)

14

C&W: Anwaltskanzleien pushen Büromarkt (Wrede)

16

Fifth Avenue teuerster Ein-zelhandelsstandort (WR)

17

LBS - Trendwende auf den deutschen Wohnungsmärkten

17

PWC - Osteuropa rückt nä-her an den Westen (AE)

18

Wie wir morgen wohnen werden - Wohntrends (Unterreiner)

19

Impressum 24

Studie der Ecotec (Eberhard)

21

Stromeinsparmöglichkeiten der Verbraucher (Winckler)

20

Schweiz öffnet Arbeitsmarkt für EU Bürger (Kentz)

23

Boetzelen verschiebt Bör-sengang (Vierbuchen)

22

Konjunktur und Inflationsüber-blick (Junius)

13

in den letzten beiden Ausgaben erwischte uns das Terminteufelchen. Kurz nach Re-daktionsschluss erreichte uns die Nachricht vom geplanten Rückkauf der Konzern-zentrale der Deutschen Bank von den Anlegern des 1984 aufgelegten Fonds. Brandaktuell zeigen uns die kreativen Deutschbanker (Seite 2), wie die perfekte Halb-information von Anlegern und Presse Früchte trägt und mindestens 500 Mio. Euro in die Bilanz oder sogar Kasse spielt. Vor 4 Wochen erhielten wir kurz nach Versand unseres Immobilienbriefes Information über den IVG-Großeinkauf deutscher Problem-immobilien. Sehen wir es positiv. Wir hatten Zeit zum Denken und zur Reflektion. Anhand des IVG Einkaufs konnten wir Ihnen herausarbeiten, dass man in der Immo-bilienwirtschaft solange keine Fehler machen kann, solange der Apparat nur groß genug ist, mit dem man sie macht. Wir wünschen uns allen, dass die IVG mit ihrer Mindermeinung zum Deutschland-Optimismus Recht behält. Denn dann profitieren wir alle. Allein - uns plagt der Zweifel des Volkswirtschafts- und Immobilien-Know-how Ballasts. Aber bedenken Sie, wenn die Offenen Fonds ihre Bewertungsstrategie nur noch drei Jahre länger durchgehalten hätten, wäre sie heute vom Markt sanktioniert. Zurück zum Deutsche Bank Rückkauf der „Türme“: Auf der einen Seite können wir uns der Bewunderung für das Management der Deutschen Bank nicht enthalten, sogar aus Immobilien Kapital zu schlagen, die der Bank gar nicht gehören. Auf der anderen Seite fragen wir uns nach dem längerfristigen Sinn einer eher kurzbeinigen Pressearbeit und natürlich auch, warum die Kollegen vom Anlegerschutz den Deal reflektionslos durchwinken, obwohl sie doch sonst jeder Fonds-Petitesse eine Darm-spiegelung machen und jeden 90er Jahre Flopp zum Initiatoren-Mahnmal erheben. Was gefällt uns nicht am Deutsche Bank Deal? Stellen Sie sich einmal vor, Sie haben etwas für die nächsten 12 Jahre in ihrem Eigentum, das für das Management des späteren Käufer heute 500 bis 600 Mio. Euro wert ist. Natürlich kommen die Ma-nager auf die Idee, die Immobilie heute schon zu kaufen. Und da der Verlust des spä-teren Managements niemand interessiert und auch noch erhebliche Wertentwick-lungsrisiken die Begründung liefern, wird man sich doch wohl zusammensetzen und eine schwierige Verhandlungslösung finden, bei der dem heutigen Eigentümer kräftig kassieren würden. Das hat die Bank, die durch keinerlei Einflüsse auf ein nicht mehr vorhandenes Neugeschäft gebremst werden, nicht nötig. Sie beabsichtigen, diese 500-600 Mio. Euro einzustreichen und lediglich 13 Mio. Euro abzugeben. (S. 2) Das Schöne an der Immobilienwirtschaft ist, dass es laufend Neues zu lernen gibt – und sei es auch nur, dass die Branche und die Banken periodisch von vorne anfangen. „Asiens Bauboom lockt Anleger“ titulierte vor kurzem „DIE WELT“. Immer mehr Fonds sammeln deutsches Geld ein nach dem Motto „Shanghai hat soviel Bü-ros wie Hannover“. Das Spiel kennen wir doch aus den 90er Jahren. Erinnern Sie sich einmal an die Uni 2. Semester: In der Angebots- und Nachfragetheorie führen Veränderungen auf einer Seite automatisch zu Preisänderungen, die umso höher ausfallen, je unelastischer die andere Seite ist. Typisch dafür ist die Immobilienwirt-schaft. Sogar bescheidene Nachfrage bei knappem Angebot führt zu Spitzenpreisen, da das Angebot nicht kurzfristig reagieren kann. Ein auf diesen Preisen kalkulierter Bauboom führt automatisch zu einem Überangebot und ein zwangsläufig drama-tisch niedriges Preisniveau in der Folgezeit. Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroeder & Partner, UBS Real Estate Kapitalanlagegesell-schaft sowie den Partnern von der "Der Fonds Brief".

Nr.: 142 24. KW / 15.06.2007

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369 Sehr geehrte Damen und Herren,

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief"

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 2 von 24

Deutsche Bank löst Geschlossenen Immobilienfonds mit den „Türmen“ auf – Ist eine Gewinnverteilung 13 Mio. Euro (Anleger) zu 500 Mio. (Deutsche Bank) „fair“?

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Die Presse hat Sie bereits informiert. Die Deutsche Bank als Initiator löst den 1984 aufgelegten Geschlossenen Immobilienfonds mit den Türmen der Deutschen Bank in Frankfurt auf. Das dürfte der Bank etwa 500 bis 600 Mio. Euro frühzeitig realisierte „Stille Reserven“ bringen. Das hat - außer in diesbezüglicher Personalunion "Der Pla-tow Brief" - keiner gemerkt. Der „faire Vorschlag“ der Bank als Initiator des Fonds an die Anleger sieht ca. 13 Mio. für die Fonds-Gesellschafter vor, die dafür die Türme 12 Jahre früher als vertraglich festgelegt an die Bank verkaufen müssen. Selten sind unsere Presse-Kollegen so intelligent genasführt worden. Sie berichteten auch alle brav die Story der Deutschen Bank. Die war genial aufbereitet. Und seien wir ehrlich: Wenn uns die Meldung in letzter Minute und in der Tageshektik erreicht hätte und wenn der Autor nicht auf 25 Jahre Schulung von Störgefühlen zurückbli-cken würde, wäre uns das offensichtliche, aber undefinierte „wirtschaftliche Inte-resse“ der Bank auch entgangen. Bankchef Ackermann zieht so nämlich 500 bis 600 Mio. Euro „Stille Reserven“ aus der Bilanz seiner Nachfolger aus dem Jahr 2019, von denen niemand weiß, wie viel sie dann noch wert wären, in dieses oder ins kommende Jahr vor. Es gibt keine Risiken und bei Weiterverkauf der Türme winkt voller Liquiditätseffekt. Auch die renommiertesten Anlegerschützer und Kollegen hielten sich an die Story-Line von Tim Oliver Ambrosius, dem DB Real Estate Pressesprecher. Die Story war im Wortsinne sogar „ehrlich“. Sie war nur ein wenig unvollständig. Oder können Sie sich vorstellen, dass die Deutsche Bank eine Gewinnmitnahmemöglichkeit von mindestens 500 Mio. Euro übersieht? Bewundernswert ist die gute Kenntnis der Denkstrukturen von Presse und Anlegerschutz der Bank Monopoly-Spieler. Das Geniale an dem Deal ist, dass es keinen juristisch Geschädigten gibt. Wenn die Beschlüsse gefasst sind, gibt es keine Klagemöglichkeit etwaiger Unzufriedener. Denn auch die Anleger profitieren rechnerisch. Aufpassen müssen die Banker aller-dings bei der Frage des erweiterten Minderheitenschutzes, da der Verkauf der Immo-bilie gleichzeitig die Auflösung der Gesellschaft bedeutet. Der bekannte Berufsauf-sichtsrat und ehemalige Krupp-Chef Günter Vogelsang hat das Spiel in den 80ern bei DAL-Fonds perfekt gespielt. Aber andererseits hat der Minderheitenschutz bei der Vielzahl der aktuellen Fondsauflösungen keine Rolle gespielt, warum sollte es jetzt die Deutsche Bank treffen. Vielleicht hat sich auch der gesetzliche Rahmen geändert. Denn lediglich verhandlungstechnisch stellt sich die Frage nach einer fairen Ge-winnverteilung. 100 Mio. Euro mehr für die Anleger wären bei einem unabhängigen Eigentümer aus „Der Immobilienbrief“-Sicht nicht zuviel verlangt. Oder meinen Sie, dass jemand, der noch 12 Jahre eine Immobilie blockieren kann, deren heutige Freigabe für einen anderen mindestens 500 bis 600 Mio. Euro wert ist, dies für 13 Mio. Euro tun würde? Die Fakten: Letzte Woche unterbreitete die Deutsche Bank den Anlegern des 1984 aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds mit der Konzern-Zentrale, den Zwillings-türmen an der Frankfurter Taunusanlage, ein Rückkaufangebot über 272 Mio. Euro. Da es sich bei dem Fonds um eine Art Leasingkonstruktion handelt, lässt sich der „rechnerische Wert“ der Fondsanteile als Barwert der zukünftigen Zahlungen genau ermitteln. Das hat die Bank getan und sogar noch ein „Zückerchen“ von 13 Mio. Euro draufgelegt. Der Mietvertrag läuft bis 2014. Fünf Jahre später endet das Erbbaurecht, das einen Heimfall der Immobilie an die Deutsche Bank für 25% der Baukosten bzw. 56 Mio. Euro umfasst. Die offizielle Begründung umfasst neue feuerpolizeiliche Auflagen, generelle Sanie-rungsreife des Gebäudes nach jetzt 25 Jahren und die langfristig vorgesehene Nut-zung als Konzernzentrale. Rund 200 Mio. Euro sollen investiert werden. Pressespre-cher Tim-Oliver Ambrosius betont, Ziel des Kaufs der Türme sei es, das Mietver-hältnis mit dem Fonds zu beenden, um die beiden Gebäude in Eigenregie kom-

Den Haag/Frankfurt: Gil-bert van Hassel soll zum 01.08.2007 neuer CEO bei ING Investment Manage-ment werden. Van Hassel ist zurzeit noch bei JP Morgan Asset Management als Ma-naging Director & Global Head of Technology and Operations tätig.

Frankfurt: Hans-Joachim Kühl (39) ist in die Ge-schäftsführung der Com-merz Grundbesitz Gruppe eingetreten. Er übernimmt die Geschäftbereiche von Leo Lousberg (57), der das Unternehmen verlässt. Kühl ist sei 1998 im Unternehmen tätig.

Köln: Olaf Heinrich (40) übernimmt die Leitung von Vivico Köln: Heinrich ist seit 2001 bei Vivico und war zuvor als Jurist bei Dywidag tätig.

Frankfurt: Michael Wol-schon (44) wird zum 01.Juli neuer Leiter des Bereiches Real Estate für die Region Ost bei DeTeImmobilien. Derzeit ist Wolschon bei DB Real Estate beschäftigt.

Hilden: Olaf Berger (43) ist seit Anfang März Vice Presi-dent bei Prologis. Er ist ver-antwortlich für den Bereich Retail und Consumer Goods. Zuvor war Berger bei DHL tätig.

Personalien

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plett renovieren zu können. Bei Annahme des Angebotes erhöhe sich die Rendite der Anleger von 6,4% über die Gesamtlaufzeit auf 8,9%. Für die Sanierung sei der Eigentumserwerb sinnvoll. Trotz des höheren Kaufpreises sei das für die Bank auch wirtschaftlich sinnvoll. Auch Analyst Stefan Loipfinger ermittelte schnell, dass das Angebot „fair“ sei, da die Anleger ihre Auflösungserlöse heute zu 2,5% anlegen könnten und in der Summe immer noch 13,5 Mio. Euro mehr hätten, als wenn sie bis zum vertraglich festgeleg-ten Ende in 2019 gewartet hätten. Auch im Abstimmungsprozess verhält sich die Bank lt. Loipfinger fair und enthält sich der Stimmrechte ihrer Konzerngesellschaften von knapp 40%. Interessant wäre allerdings zu erfahren, wie das Depotstimmrecht nicht abgegebener Anlegerentscheidungen gehandhabt wird. Wie kassiert die Bank? Zu Anfang war nur ein Störgefühl. Unsere eigene Analyse folgte zunächst auch der schlüssigen Begründung. Natürlich sind die Türme mehr wert, wie auch die Kollegen berichten, jedoch haben die Anleger 2019 durch die Fondskonstruktion keinen Anspruch auf die stillen Reserven. Durch die notwendigen Sanierungen, für die der Fonds keine Liquidität hat, wäre die DB sogar am längeren Hebel bei Verhandlungen über Mietverlängerung. Blieb die Frage nach dem Timing, warum die Bank gerade im Hype kaufen will und bereit ist, Millionen zuzuschießen, statt ihre Verhandlungs- und Abstimmungsmacht auszuspielen. Aber auch die Frage des Timings ließ sich zunächst schlüssig beantworten. Da 1984 keine juristische Möglichkeit bestand, den Mietvertrag über 2014 hinaus zu sichern, ist 7 Jahre vor Auslauf der richtige Zeitpunkt, um allen Eventualitäten vorzubeugen. Denn rein theoretisch könnte der Fonds per 2014 bis 2019 auf einen Auszug der Bank bestehen. Was wäre, wenn die „Leo Kirch’s“ dieser Welt aus Spaß für kleines

Stuttgart: Simone Ulmer (29) ist neben Iris Gondring (49) neue geschäftsführende Gesellschafterin bei der Akademie der Immobilien-wirtschaft. Ulmer war bis-lang Akademiedirektorin der ADI.

Amsterdam: Philip Charles (58) ist Nachfolger von Nick van Ommen (60) im Amt des Verbandschefs des euro-päischen Verbandes börsen-notierter Immobiliengesell-schaften.

Personalien

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Geld Fondsanteile kaufen würden, um die Bank zu ärgern. Diese Theorie erklärt zu-nächst das Timing; denn heute hat die Bank alle Optionen. Andererseits fielen uns zur Sicherung der Bank-Position schnell preisgünstigere Lösungen ein, die sogar noch Steuereffekte ermöglicht hätten. Stutzig machte uns die Großzügigkeit der Deutschbanker. Erst nach systematischer Analyse kam das „Heureka“, da die Story der Bank geschickt den Blick auf das Offensichtliche verschleiert. Das juristische Ei-gentum ist bares Geld wert. Und die Bank hat sogar noch die Wahl zwischen reinem Bilanz-Tuning oder echtem „Kasse machen“. Bank-Chef Ackermann zieht ca. 500 bis 600 Mio. Euro stille Reserven seiner Nachfolger aus dem Jahr 2019 nach heute oder in die Konzern-Bilanz des nächsten Jahres. Wie kommen wir auf den Wert? Mit Sanierung liegt das Investment heute bei 450 bis 500 Mio. Euro. Der Wert der Türme mit 108 500 qm Bruttogeschossfläche und einer bei Einzelnutzung vertraglich gut gestaltbaren, vermietbaren Fläche von viel-leicht 90 000 qm dürfte mit 20 oder 30-Jahres Mietvertrag bei brutalem Bieterwettbe-werb aller weltweit bekannten Adressen leicht 1 Milliarde Euro oder auch noch 100 oder 200 Mio. Euro mehr wert sein. Unser Rechenmodell: 4,5% Rendite bzw. 22,2-fache Jahresmiete ist der Wert, den Jones Lang LaSalle als Rendite für Topobjekte mit 10 Jahren Mietvertrag ermittelt. Da der Mietvertrag auf 30 Jahre ausbaubar ist und sowohl die später sanierten Im-mobilien als auch der Mieter Extraklasse sind, könnte auch die 25-fache Jahresmiete „drin“ sein. 40 Euro Miete - das ist ein Wert aus 1993 - sind für das 1a-Landmarkbuilding nach Topsanierung vertretbar. Das ergibt bei einer Jahresmiete von 43,2 Mio. Euro (90 000 qm * 40 Euro/qm/Monat * 12 Monate) immerhin einen aktuellen Wert von 1,08 Mrd. Euro. Blickt man zum Vergleich auf den aktuellen Euro-tower-Deal mit vielen Risiken und einer Rendite von deutlich unter 5%, so lässt sich für die Türme leicht auch ein Wert von deutlich über 1,1 Mrd. Euro überschlagen.

Essen: Credit Suisse Asset Management plant für einen zweistelligen Millionenbe-trag das City Center Essen bis Ende 2009 in eine Rat-haus Galerie umzugestalten.

Hamburg: HSH Nordbank und Aurelius Capital Ma-nagement haben ein Joint-Venture unter dem Namen Aurora Real Estate Part-ners gegründet und legen einen Mezzanine-Fonds mit der Zielgröße von 300 Mio. Euro auf.

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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 6 von 24

Weitere Wertsteigerungspotentiale errechnen sich aus Mietvariationen, die Spiel über 40 Euro lassen, Flächenvariation, die eine Komplettvermietung bis auf Außenmau-ern, Schächte und Statik aber incl. Aufzüge und Treppenhäuser ermöglicht, und Miet-vertragsdauer/-gestaltung. Bedenken Sie: Große Einkaufscenter ab 300 bis 400 Mio. Euro gehen in Irland oder England trotz der Risiken in Bezug auf Vermietung und Revitalisierung schon für 3% oder weniger über die Theke. Wenn die Türme auf den Markt kommen, gibt es ein weltweites Bieterverfahren ohne Vorbild; denn wann gibt es schon einmal eine Chance, Anlegergeld auf 30 Jahre bei absoluter Sicherheit wegzupacken. Hinzu kommt, dass nach entsprechender Haltedauer die Deutsche Bank über eine Reit-Lösung den Gewinn auch noch steuerbegünstigt ver-einnahmen könnte. Auch wenn nicht verkauft werden sollte ist Minimum 1 Milliarde Euro die Basis für eine IFRS Bewertung. Aber warum sollte die Bank die Verkaufs-Chance nicht nut-zen? Ein theoretischer Gebäudeverlust nach 2038 dürfte Ackermann heute wenig interessieren und ihn vor allem nicht von einem Verkauf im absolut besten Timing abhalten. Stellen Sie sich jetzt die Position des heutigen Eigentümers, der bis 2019 alles blockieren kann, in einer echten Verhandlung vor! Sind 13 Mio. Anteil für den heutigen Eigentümer wirklich so „fair“, wie Anlegerschützer ermitteln? Oder wäre bei ausgeglichener Verhandlungsmacht nicht eher eine Gewinnbeteiligung von vielleicht 100 Mio. Euro realistisch und auch fair? Wir versprechen Ihnen aber: Das wird die Deutsche Bank zu verhindern wissen. Wenn die Anleger zustimmen, und davon gehe ich fest aus, hat das sogar noch posi-tive Gesundheitswirkung; denn das wäre für die Anleger ein Grund, noch jahrelang Gymnastik zu betreiben, um sich regelmäßig in die eigene Rückseite zu beißen.

DB Immobilien: Preise und Zinsen steigen – Wohin mit den Excel-Junkies?


Über steigende Preise von Gewerbeimmobilien berichten alle Makler. DB Immobi-lien stellt aktuell ihr 2007er Multiplkatoren-Tableau vor. Schön, dass wenigstens ei-ner der großen Makler sich weiter verständlich ausdrückt und nicht in die Definitions-

Frankfurt: Degi vergibt die Dienstleistungsaufträge für die Objektverwaltung in Deutschland an Hochtief Property Management und EPM Assetis.

Hamburg: Im Okt. 2007 wird in Wedel das neue 7 200 qm große Einkaufs-zentrum „Welau-Arkaden“ eröffnet. Lorenz Real ver-mittelte dabei alle Mietver-träge an Filialisten wie T-Punkt, Edeka, Aldi, Cecil und Bonita.

Augsburg: Die Hauptver-sammlung der Patrizia hat eine Dividende von 15 Cent je Aktie beschlossen. Das Gesamte Ausschüttungsvolu-men beträgt bei 52,13 Mio. Aktien 7,8 Mio. Euro.

Unternehmens-News

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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 7 von 24

vielfalt des Rendite-Begriffes umschwenkt und geschwollen von „Rendite-kompression“ labert, wenn er Preissteigerung meint. Das Jones Lang LaSalle-Zahlenwerk stellten wir Ihnen letzte Woche vor. Der Showdown der Excel-Akrobaten scheint begonnen zu haben. Die Spread-Jongleure räumen das Feld für eigenkapital-starke Investoren, die über steigende Mieten und gutes Asset-Management Wertstei-gerungen erzielen wollen.

Das brandaktuelle Multiplikatoren-Tableau von DB Immobilien (siehe großeTabel-le unten), das als regelmäßige Veröffentlichung seit vielen Jahren eine „Erste-Hilfe“ zur Wertindikation darstellt, weist einen durchschnittlichen Anstieg der Kaufpreise für deutsche Gewerbe-/ Investmentimmobilien an 17 Standorten in 2006 um 8% aus.

Zur Methodik: Die Preise für verschiedene Arten von Renditeobjekten in unterschied-lichen Lagen werden in einem Tableau als Vielfaches einer Jahresnettomiete (Rohertrag) dargestellt. Im Gegensatz zu anderen Immobilienpreisrecherchen wer-den von DB Immobilien ausdrücklich nicht die Spitzenwerte, sondern Mittelwerte für Bestandsimmobilien mit mittelfristigen Mietlaufzeiten ausgewiesen. Bei einer individu-ellen Einwertung können größere Abweichungen auftreten, die im Einzelfall auch bis zu 2 Jahresmieten nach oben oder unten ausschlagen. Dennoch liefern die ermittel-ten Werte brauchbare Anhaltspunkte, besonders im Vergleich verschiedener Stand-ortkategorien, Lagequalitäten und Objektarten.

Aus dem vorgelegten 10-Jahresvergleich die Kaufpreise mit durchschnittlich 14,8 Jahresmieten um fast 1 Jahresmiete höher liegen als 2006. Dies entspricht bei einem angenommenen Bewirtschaftungskostenanteil von 20 % einem Absacken der Netto-rendite von 5,75% auf 5,4%. Damit liegen die Renditen an deutschen Top-Standorten aber immer noch höher als in anderen Zentren in Westeuropa. Das erklärt die anhal-tende Auslandsnachfrage. Deutschland bleibt im internationalen Vergleich attraktiv. Die realisierten Kaufpreise sind zwar hoch, aber sind im Langfristvergleich eher noch normal. Von 1998 bis 2002 lagen die Multiplikatoren zum Beispiel über 15. Oft basie-ren sie auch noch auf niedrigen Mieten der letzten Jahre.

Für Investitionen in Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen in den Topstandorten stieg der Multiplikator von der 17,9 in 2005 auf 18,5 in 2006 auf 19,3 in 2007. 2001 lag der Wert mit 19,6 aber noch höher. Zwischen 18,8 und 19,6 lagen die Multiplika-toren mit dem Ausreißer in 2005 bzw. mit 18,85 im 10-Jahres Durchschnitt nur knapp unter dem heutigen Wert. Die Gewinner sind die größeren Städte der B-Kategorie, da die Investmentzentren der großen Nachfrage zu wenig Angebot bieten konnten. Insbesondere die ausländi-schen, institutionellen Investoren haben zunehmend die B-Standorte mit ihren stabi-len Mietmärkten ins Visier genommen. Davon haben Städte wie Freiburg, Karlsruhe,

Hamburg. Engel & Völkers eröffnet sechs neue Shops in den USA eröffnet. In den nächsten 8 bis 10 Jahren plant Engel & Völker den Ausbau auf 240 Shops.

München: DCM plant Reit bestehend aus 14 Büroimmo-bilien und einem Volumen von 1,3 Mrd. Euro.

Bonn: IVG veräußert die finnische Tochter Polar Real Estate. Das Unternehmen mit 20 Beschäftigten hat ein Immobilienvermögen von 243 Mio. Euro.

Leipzig: Alta Fides will auf dem ehemaligen Gelände der Hauptpost ein Hotel sowie ein Wohngebäude für insge-samt 105 Mio. Euro errich-ten. Die Bauarbeiten begin-nen 2008.

Frankfurt: Die MainAcqui-sition, Tochter der Franco-nofurt akquirierte seit Be-ginn ihrer Geschäftstätigkeit über 90 Mehrfamilienhäuser. Das Transaktionsvolumen beträgt 110 Mio. Euro.

Unternehmens-News

Wallner/Holzmair

Lage Objektart 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20071a Büro-/Geschäftshaus 19,0 18,8 19,2 19,6 19,3 18,8 18,2 17,9 18,5 19,21b Büro-/Geschäftshaus 16,1 16,2 16,4 16,6 16,3 15,7 15,1 14,6 15,3 16,2

Büro-/Geschäftshaus 14,1 14,1 14,2 14,3 14,2 13,4 12,8 12,6 13,2 13,9Wohn-/Geschäftshaus 14,6 14,5 14,5 14,3 14,0 13,2 12,5 12,1 12,9 13,9Büro-/Geschäftshaus 13,1 13,0 13,1 13,1 13,0 12,1 11,8 11,3 11,7 12,5Wohn-/Geschäftshaus 13,7 13,7 13,5 13,5 13,2 12,2 11,9 11,6 12,0 12,9

15,1 15,1 15,2 15,2 15,0 14,2 13,7 13,4 13,9 14,8

5,3% 5,3% 5,26% 5,26% 5,34% 5,63% 5,84% 5,97% 5,75% 5,4%

0,1 0,0 0,1 0,0 -0,2 -0,8 -0,5 -0,3 0,5 0,9-0,1 -0,1 0,0 0,0 -0,2 -1,0 -1,5 -1,8 -1,3 -0,4

Kaufpreise als Vielfaches der Jahresnettomiete / 10-Jahresvergleich

Vervielfältiger-DurchschnittNettorenditen-Durchschnitt

(Bruttorenditen-20%)Differenz zum Vorjahres-

Differenz zum Höchststand 2001

Durchschnittswerte in den Investmentzentren

2er

guteStadtteillag

„S i e i n f o rm i e r en –W i r r ea l i s i e r en I h r e Em i ss i onsun te r l a gen “

HOLZMAIRHolzmair GmbHAgentur fürUnternehmenskommunikation

Am Ländtbogen 282211 HerrschingTelefon 08152 [email protected]

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 8 von 24

Mannheim oder Wiesbaden profitiert. Hier weist DB Immobilien über alle Lagen und Objektarten eine durchschnittliche Aufwertung um 0,9 Jahresmieten aus, was gegen-über dem Frühjahr 2006 einer Erhöhung um rd. 7,9 % entspricht. Besonders die ers-ten Lagen sind international gefragt.

Einen „sensationellen“ Preisanstieg im Osten sehen die Researcher. Dresden hat mit 15 - 16 Jahresmieten um 2 Zähler – entsprechend 15 % Preiserhöhung – deutlich aufgeholt. Selbst die bisherigen Rendite-Schnäppchen Chemnitz und Rostock haben zugelegt. Sie weisen aber immer noch ein vergleichsweise niedriges Preisniveau auf. Hier können Renditeimmobilien bei einem ebenfalls niedrigen Mietniveau als Basis der Kaufpreisfindung immer noch sehr preiswert erworben werden.

Einzelhandelsimmobilien erleben ein Comeback. Über alle Städte-Kategorien hin-weg werden für Nahversorgungszentren sowie SB/Fachmärkte als Bestandsimmobi-lien in Stadtteillagen wie in der Peripherie 1,2 Jahresmieten mehr bezahlt als vor ei-nem Jahr. Der beachtliche Preisanstieg von rd. 11 % zeigt, dass die viele Jahre ge-schmähte Objektart wieder gesucht ist und ihre Anleger findet. Sicherlich ist dies auch der guten konjunkturellen Entwicklung zu verdanken.

Lübeck: HSH Nordbank finanziert Kauf der Königs-passage durch die GWB Im-mobilien. Die Darlehens-summe beträgt 32 Mio. Euro.

Unternehmens-News

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06

1a Büro-/Geschäftshaus 19,5 19,0 19,0 18,5 20,0 20,0 19,3 0,6 17,5 16,9 1,4 16,0 14,0 1,8 16,4 1,1 1b Büro-/Geschäftshaus 17,0 16,0 17,0 14,5 17,5 16,5 16,4 0,8 16,0 15,0 1,1 15,0 12,7 1,9 14,5 1,0

Büro-/Geschäftshaus 15,0 14,0 13,0 12,5 16,5 15,0 14,3 0,6 13,5 13,3 0,8 13,5 11,2 1,5 12,8 0,8 Wohn-/Geschäftshaus 14,5 14,0 14,0 13,5 18,0 14,0 14,7 0,9 14,0 13,6 0,8 13,0 11,7 1,4 13,3 0,9 Büro-/Geschäftshaus 12,0 12,5 12,5 12,0 16,0 13,5 13,1 0,7 12,5 12,3 0,7 12,0 10,7 1,4 11,9 0,8 Wohn-/Geschäftshaus 12,0 12,5 13,0 13,0 17,0 14,0 13,6 0,9 13,0 12,8 0,8 12,5 11,2 1,2 12,4 0,9 Nahversorgungszentrum 12,0 12,0 12,0 11,5 12,5 12,0 12,0 1,0 12,0 11,6 1,3 12,5 11,5 1,2 11,6 1,2 SB-/Fachmarkt 12,0 12,0 11,5 11,5 12,0 11,5 11,8 0,8 12,0 11,6 1,5 12,0 11,3 1,3 11,4 1,2 Bürohaus 10,5 10,5 10,0 10,5 13,5 10,5 10,9 0,1 11,0 11,1 0,6 10,0 9,0 0,7 10,3 0,4 Wohn-/Geschäftshaus 10,5 11,0 11,0 11,5 15,5 12,0 11,9 0,6 12,0 11,5 0,2 11,0 10,0 1,3 11,0 0,7 Büro- und Gewerbe 10,0 10,0 10,0 10,0 11,5 10,0 10,3 0,5 10,5 10,0 0,5 9,0 8,7 1,0 9,5 0,5 Gewerbe/Industrie/Hallen 10,0 9,5 9,5 9,0 10,0 10,0 9,7 0,4 10,0 9,3 0,4 8,0 7,7 1,0 8,8 0,5 SB-/Fachmarkt 11,5 11,5 11,0 11,0 11,5 11,5 11,3 0,6 10,5 10,6 1,2 11,0 10,3 1,5 10,6 1,2

Peripherie (Stadtrand, grüne Wiese, Vororte)

Stadtteil

2er

Kaufpreise von Investments als Vielfaches der Jahresnettomiete an Filialstandorten von DB Immobilien(Nettokaufpreis+Erwerbsnebenkosten) / Jahresnettomiete

GesamtWesten Osten Standortkategorie Großstädte/Investmentzentren

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 9 von 24

Fazit von DB Immobilien: Zwar hat die Auslandsnachfrage auf dem deutschen In-vestmentimmobilienmarkt mit einem gemeldeten Anteil von 75 % neue Rekordhöhen erreicht, doch ist daneben auch die Binnennachfrage um fast 80 % absolut gestie-gen. Aufgrund der sich wieder schließenden Schere zwischen Immobilienrendite und Zinsniveau wird für die primär finanzorientierte Auslandsnachfrage die Investition ten-denziell unattraktiver. Da noch ein riesiger Nachfragestau abzuarbeiten ist, wird man dies 2007 noch kaum spüren, jedoch könnten schon 2008 Bremsspuren sichtbar wer-den. Ob die dann entstehende Lücke durch die Binnennachfrage geschlossen wer-den kann, erscheint eher unwahrscheinlich.

Nachgefragt: Im Interview mit Marco Ambrosius, Vorstand Ideenkapital Financial Service AG: "Der Immobilienbrief": Nachdem Sie im Mai mit dem neuen USA Fonds US Properties Value Added in die Platzierung gegangen sind haben Sie Anfang Juni mit dem Vertrieb Ihres ersten Australien-fonds, dem Australia Core+ begonnen. Warum jetzt der Weg auf die andere Seite der Welt, nach Australien? Ambrosius: Wir beobachten den australischen Markt schön länger. Die australische Wirtschaft befindet sich seit 15 Jahren in einer star-ken Wachstumsphase und gilt als eine der stabilsten Wirtschaften der Welt. Die Arbeitslosenquote ist mit 4,6% auf dem niedrigsten Stand seit 3 Dekaden. Unternehmen expandieren und schaffen Ar-beitsplätze. Deshalb steigt die Nachfrage nach Büro- und Gewerberaum, das Ange-bot hingegen ist knapp. Die Leerstandsraten sinken kontinuierlich. Die Leerstands-quote lag im Februar bei 6,1%, einem im internationalen Vergleich sehr geringem Wert. Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot an Flächen machen den australi-schen Gewerbeimmobilienmarkt deshalb für Investoren sehr interessant. "Der Immobilienbrief": Der Name des Fonds „Core+“ lässt die Investmentstrategie des Fonds ja schon erahnen. Können Sie kurz erläutern, was genau hinter der Be-zeichnung Core+ steckt? Ambrosius: Es handelt sich um eine kombinierte Investmentstrategie. Anleger betei-ligen sich über die IK Australia Property Eins GmbH & Co. KG an dem VALAD Core Plus Fund, der in gewerblich genutzte Immobilien investiert. Dieser Zielfonds ist als sog. Stapled Trust organisiert, d.h. es besteht eine rechtsgeschäftliche Verbin-dung von 2 separaten Unit-Trusts. Einer der Unit Trusts ist der VALAD Investment Trust (VIT), dessen Investmentfokus auf dem längerfristigen Halten von Core- und ValueAdd-Immobilien liegt. In den VIT wird 75% des Gesamtkapitals investiert. Die-ser hohe Investitionsanteil in gehaltene Bestandsimmobilien generiert kontinuierli-chen Cashflow und sichert die laufenden Erträge. Die verbleibenden 25% des Kapi-tals fließen in den zweiten Unit Trust, den VALAD Active Trust (VAT). Dieser Trust erwirbt ValueAdd Objekte, deren Wertsteigerungspotenziale in einer Haltedauer von bis zu 5 Jahren und frühzeitige Veräußerung realisiert werden sollen. Insgesamt bie-tet der Australia Core+ durch die Investition in die zwei Unit Trusts also ein interes-santes Chance-Risikoverhältnis. "Der Immobilienbrief": In den USA haben Sie mit dem US-Investmentmanager und Projektentwickler Hines einen starken Partner an der Seite. Was zeichnet die VA-LAD Property Group aus? Ambrosius: Die Gruppe entwickelt, vertreibt und verwaltet seit nunmehr 12 Jahren Immobilienfonds aus den Anlagesegmenten Core, ValueAdd und Development/Opportunistic. Seit 2002 ist die VALAD Property Group an der australischen Börse gelistet. Die Marktkapitalisierung der Gruppe liegt aktuell bei rund 1,7 Mrd. AUD. Das Immobilienportfolio, das VALAD managt, hat einen Wert von 2,2 Mrd. AUD. Seit Gründung hat sich die Gruppe zu einem der führenden Unternehmen für ValueAdd- Immobilien in Australien entwickelt.

London: Jones Lang La-Salle hat die KHK Group aufgekauft, einen der führen-den Dienstleister auf dem Gebiet des Projekt- und Kos-tenmanagements.

Wiesbaden: Die Procon-Gruppe investiert 20 Mio. Euro in neue Seniorenein-richtungen, die zur Zeit in der Nähe von Mainz und Diemelstadt entstehen.

Linz: Partner Bank und WGF vereinbaren Koopera-tion für den Absatz der WGF Hypothekenanleihen.

Hamburg: Alstria wird ab 18. Juni im SDAX geführt. Die Entscheidung wurde am 5. Juni vom Arbeitskreis Aktienindizes der Deutschen Börse getroffen.

Cork: CMC Capital will mittels Geld irischer Investo-ren 100 Mio. Euro in deut-sche Büro- und Einzelhan-delsimmobilien investieren.

Berlin: Polis übernimmt das Asset-Management-Team von Bouwfonds und baut damit eigenes Asset-Management auf.

Köln: Die Meag-Gruppe hat spekulativ mit dem Bau der Cologne Oval Offices begonnen. Am Gustav-Heinemann-Ufer entstehen bis Mitte 2009 30 000 qm Bürofläche. Das Investitions-volumen beträgt 80 Mio. Euro.

Unternehmens-News

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 10 von 24

"Der Immobilienbrief": Ist die Gruppe selbst im Zielfonds investiert? Ambrosius: Ja, und das war für uns auch ein wichtiges Kriterium, in den Zielfonds zu investieren. Neben dem eigenen Investment von 40 Mio. AUD hat sich VALAD bereit erklärt, die Anlaufkosten in Höhe von 2,8 Mio. AUD zu übernehmen und in den nächsten 7 Jahren keinen Fonds mit identischen Investitionskriterien aufzulegen. Das unterstreicht unserer Meinung nach das Commitment der Gruppe nicht zuletzt auch im Blick auf Ideenkapital.

"Der Immobilienbrief": Und wie sieht es mit der bisherigen Performance aus? Ambrosius: Die VALAD Property Group erzielte bei Investments in Sachen Va-lueAdd, der in der Allokation des Zielfonds 60 bis 80% ausmacht, in der Vergangen-heit eine durchschnittliche interne Rendite (IRR) von 23%. Der Wert spricht wohl für sich.

"Der Immobilienbrief": Was dürfen sich die Anleger des Core+ erhoffen? Ambrosius: Anleger können nach 10 Jahren mit einem Kapitalrückfluss inklusive Kapitalrückzahlung von 160% bis 180% vor Steuern bezogen auf die Gesamtinvestiti-on inklusive Agio rechnen. "Der Immobilienbrief": Rechnen Sie mit Kritik an den ausgewiesenen Vertriebspro-visionen von 7,8% zuzüglich dem 5-prozentigem Agio? Ambrosius: Unser Fonds ist auf deutscher Ebene ein reiner Eigenkapitalfonds. Das mindert die Risiken und Fachleute wissen, dass Vertriebsprovisionen nur auf das ein-geworbene Eigenkapital bezahlt werden. Damit liegt die Höhe der fondsbezogenen Aufwendungen und Provisionen absolut im marktüblichen Durchschnitt. "Der Immobilienbrief": Verbirgt sich ein Risiko für den Anleger hinter dem verein-barten Ankaufsrecht, dass den Fondsmanager berechtigt, nach 10 Jahren die Ziel-fondsanteile zum angemessenen Marktwert zurückzukaufen? Ambrosius: Nein. Zunächst einmal stellt der Optionsvertrag nur eines von mehreren möglichen Exit-Szenarien dar. Jeder Anleger kann seine Beteiligung individuell nach 7 Jahren kündigen. Nach 10 Jahren wird in einer Abstimmung durch die Investoren des Zielfonds über dessen Auflösung bzw. Fortführung befunden. Die Fondsgesell-schaft wird dabei entsprechend dem Wunsch ihrer Anleger abstimmen. Das Options-recht des Zielfondsmanagers käme überhaupt erst dann zum Tragen, falls der Ziel-fonds nach 10 Jahren nicht aufgelöst würde. "Der Immobilienbrief": Im ungünstigen Fall befindet sich der australische Immobi-lienmarkt dann in einer Tiefpreisphase. VALAD könnte sich so die Immobilien für klei-nes Geld sichern und den Anlegern entgeht ein Teil des Gewinns. Ambrosius: Die Option ist so gestaltet, dass im Fall einer Ausübung der zu zahlende Kaufpreis für die Anteile dem tatsächlichen Marktwert entspricht und ggf. zu erwar-tende Wertsteigerungen bei der Kaufpreisermittlung angemessen berücksichtigt wer-den. Die Option eröffnet dem Zielfondsmanager demnach gerade nicht die Möglich-keit, sich die Immobilien für „kleines Geld“ zu sichern. Das Interesse besteht vielmehr darin, einem Verkauf der Zielfondsanteile an einen anderen Investor vorzubeugen, der durch den Erwerb eine beherrschende Stellung einnehmen könnte.

"Der Immobilienbrief": Wie ist der Fonds bislang investiert? Ambrosius: Es wurden bereits die ersten 9 Objekte im Wert von rund 433 Mio. AUD für das Portfolio erworben. Eine weitere Immobilie soll voraussichtlich noch im Herbst dieses Jahres folgen. Damit wäre bereits die erste Kapitaltranche des Zielfonds voll-ständig investiert. 4 der Objekte sind derzeit vollvermietet. Die Revitalisierungs- und Optimierungsmaßnahmen des Managements tragen zudem bereits erste Früchte.

"Der Immobilienbrief": Haben Sie ein Beispiel dafür? Ambrosius: In dem Objekt Gold Fields House, in direkter Nachbarschaft zur Oper in Sydney, wurde die Wirtschaftlichkeit signifikant verbessert: Allein durch die Verpach-tung des Parkhauses werden die Einkünfte um jährlich 700 000 AUD gesteigert, Effi-zienzsteigerungen in Sachen Betriebskosten bringen noch einmal jährliche Einspa-rungen von 320 000 AUD, um nur zwei von mehreren Beispielen für diese Immobilie zu nennen.

Frankfurt: Jones Lang La-Salle hat die Beratungsge-sellschaft Diedrich-Leutbecher übernommen. Das Unternehmen wird unter dem Namen Jones Lang LaSalle Asset Finance wei-ter geführt.

Essen: KarstadtQuelle will die Immobiliengesellschaft Highstreet bis 30. Septem-ber verkaufen. Der Verkauf soll 1 Mrd. Euro bringen.

Frankfurt: Orco baut 74 Reihenhäuser und sechs Stadtvillen mit 50 Eigen-tumswohnungen. Orco inves-tiert rd. 26,2 Mio. Euro.

Neudelhi/London: Jones Lang LaSalle und die indi-sche Dienstleistungsgesell-schaft Trammell Crow Meghraj haben eine Verein-barung über die Zusammen-legung ihrer Geschäfte ge-troffen.

Frankfurt: Magnat Real Estate hat über eine lokale Projektgesellschaft ein 6 900 qm großes Grundstück in Bukarest erworben. Auf dem Grundstück sollen 400 Woh-nungen mit einer Fläche von 37 000 qm entstehen. Das Investitionsvolumen beträgt 400 Mio. Euro.

Düsseldorf: Boetzelen Real Estate verschiebt seinen für den 14. Juni angekündigten Börsengang. (siehe auch S. 22)

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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 12 von 24

"Der Immobilienbrief": Erst USA, dann Australien. Auf welchen Kontinent zieht es Ideenkapital denn als nächstes? Ambrosius: Wir prüfen permanent Optionen. Ich will noch nicht zu viel verraten, aber Europa könnte interessant sein.

"Der Immobilienbrief": Wir sind gespannt! Danke für das Interview, Herr Ambrosius.

Colliers, Grossmann & Berger: Hamburger Büros profitieren von Globalisierung und Europakonjunktur


Hamburg ist traditionell das Einfallstor für die Angelsachsen. Lage und Hafen machen die norddeutsche Millionenstadt wohl zur internationalsten Stadt Deutschlands. Das wirkt sich auch auf den Büromarkt aus, dessen dynamische Entwicklung auf dem In-vestmentmarkt auch 2007 anhält. Allerdings haben bei immer noch verfügbaren, att-raktiven Flächen, die Spitzenmieten bisher nur wenig reagiert. Andreas Rehberg, Geschäftsführer des Hamburg- Spezialisten Grossmann & Berger (G&B), sieht ein kurzfristiges Steigerungspotential bei den Mieten um etwa 10-15%.

Bei einer zunehmend gestiegenen Transaktionsgeschwindigkeit sind die Kaufpreise zum Teil deutlich gestiegen. Parallel dazu steigen die Zinsen. Inzwischen hat bei Im-mobilienpaketen schon der Zweithandel eingesetzt. Investoren versuchen laut G&B bereits höhere Mieten durchzusetzen.

Der Immobilienbrief-Exkurs: Das lehnt sich an die alte These der angelsächsischen Märkte an, dass eine einige, starke Anbieterseite, die sich nur gering auf die Mietsen-kungen einlässt, auch längerfristig in der Lage sein wird, hohe Preise durchzusetzen. Der Erfolg des Anwendens dieser Theorie beschränkt sich allerdings bislang auf die Anmietung der Bundesbank im Messeturm in Frankfurt vor über 10 Jahren zu einer Miete, die damals deutlich über Markt lag. Das lag allerdings daran, dass der relevan-te Markt trotz vieler leer stehender Flächen bei Einhaltung aller Nebenbedingungen lediglich aus einem einzigen Objekt bestand. Nicht viel anders sah es bei der europä-ischen Zentralbank im ehemaligen BfG Tower, dem späteren Eurotower aus. Die These, dass sich starke Vermieter am Markt durchsetzen, findet in Deutschland bis-lang wenig Bestätigung. Meist funktioniert sie nur dann, wenn der Bedingungsrahmen des potentiellen Mieters so eng gefasst ist, dass tatsächlich nur eine oder ganz weni-ge Flächen, deren Vermieter sich tatsächlich einig sind, und die über die entspre-chend guten Nerven verfügen, ergeben.

Der Leerstand in Hamburg liegt laut G&B bei 7,8% bzw. gut 1 Mio. qm. Jones Lang LaSalle kam im letzten Quartalsreport zu den gleichen Werten. Atisreal sieht den Leerstand dagegen bei 860 000 qm mit einer Rate von nur 6,6%. Wie auch in vielen anderen deutschen Metropolen teilt sich der Markt. Schöne, moderne Gebäude in guten Lagen bzw. in Prestigeadressen sind gefragt. Hier nimmt der Leerstand bei 1a-Gebäuden in guter Lage bereits jetzt ab. Das gibt Spielraum für Mieterhöhungen.

Die solide wachsende Wirtschaft der Hansestadt bietet auch mittelfristig Vorausset-zungen für steigende Mieten in der Spitze. Für das laufende Jahr erwartet G&B einen Umsatz, der den Rekordumsatz des Jahres 2000 mit 520 000 qm wohl noch toppen wird. Viele Hamburger Branchen sind auf Wachstumskurs. Hafen, Schifffahrt, Ban-ken, Werbung und Telekommunikation sind die Zugmaschinen. Die gestiegenen Zin-sen werden aber zu Verschiebungen auf der Investorenseite führen. Die kapitalmarkt-getriebenen Investoren werden abgelöst durch eigenkapitalstarke Investoren, bei de-nen der langfristig stabile cash flow im Vordergrund steht. Da aus internationaler Sicht Deutschland und auch Hamburg immer noch als „preiswert“ gelten, sieht Reh-berg für das laufende Jahr noch keinen nennenswerten Einbruch.

Mexiko-Stadt: Union In-vestment veräußert die Bü-roimmobilie Santa Fé aus ihrem Offenen Fonds UniIm-mo Global an Fibra Mexica-na de Immeubles. Der er-zielte Nettoerlös liegt rd. 1 Mio. Euro über dem zuletzt auf 42 Mio. Euro taxierten Verkehrswert und damit rd. 7,5 Mio. Euro über Einstandspreis. Die Gesamt-rendite beträgt 17,2%.

Köln: Ein irischer Investor hat von Hannover Leasing für 10,6 Mio. Euro das Peu-geot-Autohaus in der Aache-ner Straße erworben. Nai apollo vermittelte den Deal.

München: Hamburg Trust hat 400 Neubau-Wohnungen für rd. 50 Mio. Euro von Babcock & Brown erwor-ben. Babcock & Brown über-nimmt das Asset-Management der Objekte.

Köln: Prufential hat die im Bau befindliche Lufthansa Hauptverwaltung in der Mül-heimer Straße über M&G Fund erworben. Das 20 000 qm große Bürogebäude wur-de von CommerzLeasing veräußert.

Eisenach: Kemper´s ver-mittelte das 4 125 qm große Geschäftshaus Karlstraße 36-42 von einer Erbengemein-schaft an einen Privatinves-tor. Hauptmieter ist Zeeman textielSupers.

Deals Deals Deals

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 13 von 24

Der Immobilienbrief-Fazit: Sicherlich dürfte auch Hamburg langfristig zu den Profi-teuren von Globalisierung, steigendem Welthandel und blühender europäischer Kon-junktur gehören. Der Investmentboom dagegen dürfte langsam vor dem Höhepunkt stehen. Das Ziel der Maximierung der Eigenkapitalrendite durch optimiertes Leverage tritt jetzt in den Hintergrund. Bei Interpretation der Recherchen von G&B dürfte für 2008 eine Beruhigung des Investmentgeschehens zu erwarten sein. Auch wir gehen davon aus - wie wir generell schon mehrfach geschrieben haben - dass im Bereich der absoluten Topsegmente sich auch in diesem Zyklus Knappheiten ergeben kön-nen, die zu einer Erhöhung der Spitzenmiete führen wird. Das betrifft allerdings nur 3-5% des Marktes. Insgesamt müssen aber in Hamburg noch knapp 1 Mio. qm abge-baut werden. Dieses Reservoir dürfte dazu führen, dass austauschbare Flächen an den klassischen Bürostandorten auch über diesen Zyklus hinaus zu günstigen Kondi-tionen erhältlich sein werden.

Makroökonomische Überraschungen und Immobilienmärkte

Dr. Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch, DekaBank Die Konjunktur läuft in den meisten Währungsräumen derzeit hervorragend. Diese Entwicklung wird voraussichtlich auch 2008 noch anhalten. Beste Investitions-vor-aus-setzungen folglich für die Immobilienmärkte möchte man meinen. Doch ganz so ein-fach ist das nicht. Der starke Anstieg der Immobilienpreise der vergangenen zwei Jahre zeigt, dass der Aufschwung für viele Investoren nicht unerwartet kam. Schließ-lich wurden in Lon-don, Dublin und Madrid zuletzt sogar Anfangsrenditen unterhalb der Finanzierungskosten akzep-tiert, was nur bei der Erwartung steigender Mieten und Kapitalwerte noch gewinn-bringend sein kann. Für die weitere Entwicklung an den Immobilienmärkten ist daher nicht die Frage nach dem Aufschwung an sich entscheidend, sondern ob der aktuelle Konjunkturauf-schwung stärker oder schwächer ist als erwartet. Die Rolle von Erwartungen und Überraschungen ist an den Finanz-märkten ein wichtiges Thema seit Nobelpreisträ-ger Eugen Fama die Informationseffizienz von Kapitalmärkten diskutiert hat. Das bedeutet, dass rationale Investoren alle vor-handenen Informationen in den von ihnen gezahlten Preisen berücksichtigen. Nur unerwartete neue Informationen können daher Kursveränderungen auslösen. Dies führt dazu, dass beispielsweise der Aktienkurs eines Unternehmens auch fallen kann, nachdem es einen Rekordge-winn veröffentlicht hat, nämlich genau dann, wenn ein noch höherer Gewinn von Ana-lysten erwartet worden war. An den Immobilienmärkten verbreiten sich Informationen langsamer als auf den Finanzmärkten. Wir konnten daher herausfinden, dass überraschende makroökono-mische Entwicklungen auf den Immobilienmärkten auch eine längere Wirkung haben als auf den Finanzmärkten. Wir haben daher in Tabelle 1 (siehe nächste Seite) für einige wichtige Länder die makroökonomischen Überraschungen der Vergangenheit und die prognostizierte Überraschung für das aktuelle Jahr zusammengestellt. Als „Überraschung“ bezeich-nen wir die Differenz des tatsächlichen Wachstums von dem am Jahresanfang von Banken und Forschungsinstituten erwarteten Wachstum. In den Spalten 2 – 4 finden sich die Wachstumsüberraschungen für verschiedene vergangene Zeitabschnitte. In Spalten 1 zeigen wir zum Vergleich das tatsächliche durchschnittliche Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 1993-2006. Spalte 5 weist die von uns aktuell prognostizierte Wachstumsüberraschung aus – also die Wachstumsprognose der DekaBank im Juni 2007 abzüglich der Consensus-Prognose vom Januar 2007. In Deutschland überwogen zwischen 1993 und 2005 negative BIP-Überraschungen, was mit einer schlechteren Performance des Immo-bilienmarktes einherging als in den meisten anderen europäischen Ländern. 2006 konnte das Wachstum bereits positiv überraschen und für 2007 erwarten wir eine Wachstumsüberraschung von 1,0 Prozentpunkten, was eine starke Immo-bilienmarktperformance in diesem Jahr erklären dürfte. Für die Immobilienmärkte bedeutsam ist auch die Inflationsentwicklung, da sie einen hohen Erklärungsgehalt für die Mietentwicklung hat. Auch hier überwogen in Deutschland negative Inflationsüberraschungen bis 2005 und positive im letzten Jahr.

Duisburg: Matratzen Con-cord hat über Brockhoff & Partner ein 450 qm großes Ladenlokal in der Biesenstra-ße eröffnet.

Paris: Meag erwirbt 15 000 qm großes Bürogebäude Mi-neralis in Montrouge von einem Fonds der Carlyle Gruppe. Catella Property beriet Meag.

Frankfurt: Axway Soft-ware mietet 320 qm Fläche in der Mainzer Landstraße über Nai apollo.

Hamburg: B2B mietet 10 300 qm Distributions- und Bürofläche, Unisped Logis-tik mietet 8 000 qm Fläche im AMB Altenwerder Distri-bution Center 1 von AMB Property.

München: Bach, Langheid & Dallmayr mietet 1 000 qm Bürofläche im Karolinen Karree von AMB Generali und Hines.

Dresden: Engel und Völker vermittelt für 8 Mio. Euro ein Objekt in Desden-Striesen von einer deutschen Objekt-gesellschaft an einen deut-schen Initiator.

Mailand: Commerz Grund-besitz erwirbt für 60 Mio. Euro eine Bürogebäude im Büroquartier Bicocca. Das Objekt ist voll vermietet.

München: PAI Partners mietet 220 qm Bürofläche in der Luisenstraße/Karlstraße über Colliers Schauer & Schöll.

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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 14 von 24

Die Spalten 6 – 10 in Tabelle 1 stellen daher die historischen und für dieses Jahr prognostizierten Inflationsüberraschungen dar. 2006 ergaben sich die größten Wachstumsüberraschungen in Schweden, Dänemark, Tschechien, Deutschland und Österreich. 2007 erwarten wir positive Überraschun-gen erneut in Deutschland, Österreich und Schweden sowie Polen. Wer positive Immobilienmarktüberraschungen sucht, sollte aus makroökonomischer Perspektive sich in diesen Ländern auf Objektsuche begeben. Aufgrund der von uns prognosti-zierten Inflationsüberraschungen könnten sich in Österreich, Tschechien, Portugal und den USA noch unerwartet Steigerungen bei der Mietentwicklung ergeben.

Comfort Retail-Report - Einzelhandel in der Klemme zwi-schen Polarisierung und Profilierung


Einzelhandelsspezialist Comfort sieht in seinem aktuellen Comfort Retail-Report den Einzelhandel in Deutschland in der Zange zwischen Polarisierung und Profilierung. Wir haben Ihnen die wichtigsten Entwicklungen und Trends, die der Münchener Com-fort-GF Manfred A. Schalk herausgearbeitet hat, zusammengefasst. Vorab: Trotz aller Positionierungsprobleme scheinen die traurigen Jahre des Einzelhandels zu-nächst vorbei zu sein. Der schwache deutsche Markt hat die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Händler im internationalen vergleich drastisch erhöht. In Deutschland werden neue Ideen ausprobiert. Die Händler sehen wieder Chancen. Gleichzeitig ist Deutschland für die internationalen Filialisten allein schon aufgrund seiner Größe ein interessanter Markt. Von den aktuellen Trends profitieren aber vor allem die Toplagen der Einkaufsmetropolen. Eindeutige Erfolgsrezepte gibt es aber nicht. Im Gegenteil: Die Erfolgreichen reüssieren sogar mit völlig konträren Konzepten. In 2. Lagen oder schwächeren Städten bleibt der Druck bestehen und könnte sich sogar verschärfen.

In den hoch frequentierten 1a-Lagen der Metropolen rechnet Comfort mit einem an-haltenden Mietpreiswachstum. Dies könnte mit den Recherchen von CB Richard Ellis (siehe Artikel auf Seite 17) korrespondieren. Hier liegen die deutschen Städte weit unter den internationalen Metropolen, die leicht die Doppelte oder dreifache Mie-te einspielen. Schwach sieht Schalk dagegendie B- und C-Lagen und auch schwä-chere A-Lagen in unattraktiven Städten. Hier muss von einem anhaltenden, zum Teil wohl auch dramatischen Rückgang der Mieten ausgegangen werden.

Deals Deals Deals

Köln: Rewe mietet 24 153 qm Bürofläche in der Stol-berger Straße über Urbis Asset Management und Greif & Contzen.

Bottrop/Herford: Mayer-sche Buchhandlung eröffnet 350 qm Ladenlokal an der Hochstraße in Bottrop sowie 800 qm Verkaufsfläche in der Bäckerstraße in Herford über Lührmann.

Düsseldorf: Regus eröffnet vier neue Business Center in Südafrika, Kenia und Nige-ria. Regus ist damit auf dem afrikanischen Kontinent ins-gesamt an 15 Standorten präsent.

München: VF Germany mietet 600 qm Bürofläche in der Wilhelm-Wagenfeld-Straße von der Deka über Colliers Schauer & Schöll.

Düsseldorf: Sixty erwirbt das 2 000 qm große Büroge-bäude Maki Solitaire in der Speditionstrasse über Col-liers Trombello Kölbel.

Frankfurt: Sitq erwirbt ne-ben den kürzlich erworbenen Gebäuden A und B auch das Gebäude C des Investment Banking Centers. Blackstone veräußerte das 30 Stockwer-ke Objekt in der Theodor-Heuss-Allee für 150 Mio. Euro.

BIPTatsächlich Tatsächlich

Ø 1997-2006 Ø 1997-2006 2005 2006 2007P Ø 1997-2006** Ø 1997-2006** 2005 2006 2007PDeutschland 1,50 -0,30 -0,33 1,11 1,00 1,46 -0,12 0,67 -0,01 -0,20Belgien 2,28 0,13 -0,80 0,98 0,30 1,86 0,06 1,00 -0,44 0,10Dänemark 2,05 -0,20 0,90 0,71 -0,30 1,91 -0,21 0,00 -0,03 -0,20Frankreich 2,18 0,02 -0,43 0,25 0,30 1,53 0,00 -0,02 -0,05 0,00Italien 1,43 -0,24 -1,42 0,63 0,50 2,16 0,07 -0,08 0,02 0,00Niederlande 2,55 0,30 -0,32 0,89 -0,30 2,24 0,10 0,47 0,07 0,10Österreich 2,24 0,12 -0,40 1,06 0,60 1,68 0,15 0,60 -0,49 0,40Polen 4,20 -0,09 -1,43 1,37 1,80 5,89 -0,15 -1,20 -0,72 -0,10Portugal 2,20 0,13 -1,60 0,19 0,50 2,88 0,41 0,80 0,80 0,70Schweden 3,11 0,36 -0,23 1,51 0,60 1,06 -0,61 -0,66 0,03 -0,10Spanien 3,82 0,88 0,86 0,78 0,70 2,87 0,17 0,57 0,42 -0,10Tschechien 2,76 -0,74 2,03 1,61 0,60 3,89 -0,35 -0,62 -0,14 0,50Ungarn 4,74 1,05 0,42 -0,37 0,50 8,61 0,60 -1,03 2,24 -0,40UK 2,82 0,26 -0,69 0,68 0,20 2,15 -0,12 0,42 0,30 0,20USA 3,21 0,33 -0,08 -0,08 0,10 2,54 0,24 0,91 0,36 0,70* Die Überraschungen ergeben sich aus den tatsächlich realisierten BIP- und Inflationswerten minus der im Jan. eines Jahres durch Consensus Economics in Form einer Expertenbef. ermittelten Erwartungen für das laufende Jahr** Durchschnittswerte für UK für 2002 - 2006.Für 2007 werden als tatsächliche Realisationen von BIP und Inflationsrate die Prognosen der DekaBank angesetzt.

InflationÜberraschung* Überraschung*

Tatsächliche Realisationen und Überraschungen der Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts und der Inflationsrate

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 15 von 24

Diesen Aspekt der Dichotomisierung des Einzelhandelsmarktes hat Ihnen der Autor in „Der Platow Brief“ bereits 1996 herausgearbeitet. Das Statement des Autors bei Platow von damals gilt noch heute: „Ein kontinuierliches Flächenwachstum von 2-3% kann bei insgesamt undynamischen Konsum, schwacher Demographie und Verringerung des flächenorientierten Anteils der Konsumausgaben am Gesamt-konsum auf Grund der Reifung der Volkswirtschaft und der neuen Konkurrenz des serviceorientierten Handels zum Beispiel durch das Internet auf Dauer nicht gut gehen.“ Lediglich die Erlebnis versprechenden Toplagen oder Erlebnis-Center können dem Trend standhalten. Unsere damals noch theoretische Platow-These ist heue datenmäßig untermauert.

Letztes Jahr stiegen die Mieten lt. Comfort für erstklassige kleine Ladenlokale zwi-schen 80 und 120 qm um 3,8%. Dieser Wert hat allerdings für Schalk nur einen stati-schen Wert, da die Entwicklungen so unterschiedlich waren, dass keine generellen Linien auszumachen war. Die Betrachtung der einzelnen Standorte hat vorrangiges Interesse. Die Qualitäten von Einzelhandelsflächen klaffen immer weiter auseinander. Die ländlichen Regio-nen in Deutschland haben sinkende Be-völkerungszahlen. Ballungsräume neh-men dagegen zu. Überdurchschnittlich profitieren Metropol-regionen.

Auffallend ist den-noch, dass den lan-gen Jahren der Stag-nation erstmals in ein Jahr mit Wachstum folgt. Innenstädte erleben eine Renais-sance als Wohn- und Konsumstandorte. Der filialisierte Einzelhandel hat das erkannt und drängt auf breiter Front quer über alle Formate wieder verstärkt in die Toplagen der gesuchten Städte. Davon profitieren auch attraktive, baulich integrierte Shopping Center, die gleichfalls im Fokus der expansionswilligen Filialisten sind. Auf der Verlie-rerseite befinden sich nach Beobachtungen von Comfort vorrangig strukturell belaste-te Städte und Gemeinden auf der einen Seite bei den Standorten sowie abge-schwächte Neben- und Streulagen innerhalb der einzelnen Standorte.

Daraus erarbeitet Comfort einige Thesen. Auslandsmärkte gewinnen für die großen deutschen Einzelhandelsketten zunehmend an Bedeutung. Asien, der Mittlere Osten, Zentral- und Osteuropa locken mit hohen Wachstumsraten. Dennoch bleibt – wie auch die Ansicht der gesamten internationalen Immobilienwirtschaft bestätigt – Deutschland ein international attraktiver Standort allein aufgrund seines Volumens. Ausländische Filialisten drängen nach Deutschland.

Gleichzeitig nimmt die Vertikalisierung der Produktionsstufen im Einzelhandel zu. Ein-zelhandelsunternehmen integrieren erfolgreich die Vorstufen der Wertschöpfungsket-te in ihren Konzepten. Klassische Hersteller suchen dagegen den direkten Kontakt zum Kunden und werden so selbst zu Einzelhändlern. Die Beschränkung auf einzel-ne Absatzkanäle ist aufgehoben. Angesagt ist Nutzung mehrer Absatzkanäle wie tra-ditioneller Fachhandel, eigene Flagshipstores, Partnerstores, Factory-Outlet-Center oder Internet sind zu Selbstverständlichkeit geworden. Die großen Matadore profitie-ren dabei von immer zunehmenden Restriktionen im Planungsrecht. Davon profitiert auch die Innenstadt, da Genehmigungen auf der grünen Wiese zunehmend schwieri-ger zu bekommen sind.

Verlierer und Gewinner: Die traditionellen, Inhabergeführten Fachgeschäfte, sind oftmals ohne Chance gegenüber den vertikal aufgestellten Filialisten. Gleichzeitig streben die Kauf- und Warenhäuser, die im Moment oft noch zwischen den zukunfts-sicheren Stühlen positioniert sind, gleichfalls eine Neupositionierung an. Beispiel

Berlin: Eine Steuerbera-tungsgesellschaft mietet 560 qm Bürofläche in der Zim-merstraße von der TLG über Dr. Lübke.

Berlin: Das H&M Premi-umkonzept COS eröffnet 900 qm Ladenlokal am Hackeschen Markt über Kemper´s.

München: Die ILG veräu-ßert ILG Fonds Nr. 15 Ob-jekt an TMW Property Group. Das Objekt ist für 15 Jahre an Rewe vermietet. Die Gesamtrückflüsse betragen nach 20 Jahren Laufzeit knapp 300%, die Rendite ca. 7,6%.

Bremen: Trendy mietet 375 qm Einzelhandelsfläche in der Hutfilterstraße über Brockhoff & Partner.

Darmstadt: Victaulic mietet im 13 500 qm großen Logic-park in Darmstadt-Weiterstadt.

Berlin: Orco hat gemeinsam mit Morgan Stanley für 302 Mio. Euro die Gewerbesied-lungsgesellschaft GSG er-worben.

Köln: Vivacon veräußert 5 662 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 356 000 qm für 220 Mio. Euro an einen unbekannten Käufer.

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durchschnittlicheLadenmietein Deutschland

Durchschnittliche Ladenmiete in 1A-Lage in DeutschlandDurchschnitt aller 164 von COMFORT untersuchten Einkaufsstraßen

* Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2006 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal von 80 bis 120 m² reiner EG-Verkaufsfläche mit mindestens sechs Metern Schaufensterfront, ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Quelle: COMFORT Marktbericht 2006/2007

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könnte die Premium Group von Karstadt sein. Ähnliches plant Konkurrent Kaufhof mit der Schaffung von 12 sog. Weltstadthäusern. Der Alexanderplatz ist der Kaufhof-Prototyp. Unter den Gewinnern finden sich auch wieder die Luxusanbieter. Die pres-sewirksame, ausschließliche Orientierung am Preis wird laut Comfort zukünftig wie-der anderen strategischen Ansätzen weichen. Erlebnis- und Wohlfühlqualität, „Convenience“, Design, Beratung und Service gewinnen an Bedeutung.

Inzwischen haben sich eine Reihe expansive und erfolgreiche, aber auch gegenläufi-ge Trends herausgearbeitet. Die Zahl der Nischenanbieter wie zum Beispiel Gummi-bären- oder Zahnpflege-Shops nehmen zu. Viele Ketten diversifizieren mit eigenen Marken in ein gehobenes Genre. Bestes Beispiel ist Marktführer Hennes & Mauritz mit COS Collection of Style, H&M „Man“ und „Beauty“. Gleichzeitig weiten jedoch e-tablierte Händler ihr Kerngeschäft aus. Beispiel ist wiederum Hennes & Mauritz, die im laufenden Jahr in weltweit 200 Filialen den Schuhverkauf gestartet haben. Andere Unternehmen haben sogar den regelmäßigen Sortiments- oder Themenwechsel zum Geschäftszweck erhoben. Butlers, Strauss Innovation oder Tchibo setzen auf die-ses Konzept. Gegenbeispiel bleibt aber Manufactum, die immer noch ca. 8 500 hochwertige Produkte aus verschiedenen Sortimentsbereichen anbieten. Im Textil-handel gewinnen Mono-Markenflächen immer mehr an Bedeutung.

Nach 30 Jahren kommen auch Banken in die 1a-Lagen zurück. Sie hatten seit den 70er Jahren sonst eher Thesen des „over banking“ bzw. der Defilialisierung vertreten. Comfort führt Beispiele Citibank, Deutsche Bank oder auch das belgische Bankhau-ses Fortis auf. Die Belgier wollen in deutschen 1a-Lagen bis 2009 rund 130 sog. cre-dit shops unter dem Markennamen Credit4me eröffnen.

Interessant ist, dass auffallend viele polnische Textilhersteller, größtenteils vertikale Anbieter, in jüngster Zeit ebenfalls mit großem Engagement auf den deutschen Markt treffen. Expansionsstart findet regelmäßig in Berlin statt. Beispiele sind die Modemar-ken Diverse, WLC und Carry, Smyk oder auch die Schuhmarke Gino Rossi. Gleichzeitig bewähren sich filialisierte Gastronomiebetriebe wie Starbucks, Block-house oder auch Maredo und Subway. Die Gesundheit darf natürlich nicht zu kurz kommen. Filialisierte Bio-Ketten wie Basic, Alnatura oder Erdcom expandieren auf zunehmend größeren innerstädtischen Flächen. Sortimentsbreite und ein Schwer-punkt auf Convenience sollen den Erfolg sichern.

Nach langen Jahren des Klagens über schlechte Konjunktur rüstet sich der Einzel-handel mit neuen Ideen. Optimale Projektionsflächen sind die 1a-Lagen der Innen-städte. Aus dem Grund sieht Schalk zunehmende Nachfrage bei den Toplagen. Aller-dings werden vor allem die gefragten Metropolen und Großstädte hiervon profitieren.

Cushman & Wakefield: Anwaltskanzleien pushen europäi-schen Büromarkt

Constanze Wrede, Chefradakteurin „Der Immobilienbrief“ London, Paris, Amsterdam, Frankfurt und Brüssel sind die begehrtesten Standorte für Anwaltskanzleien. Auf diese 5 Standorte entfielen mit 251 400 qm rund 83% aller von Kanzleien gemieteten Büroflächen in Europa. Gegenüber dem Vorjahr ist das laut der jüngsten Un-tersuchung „Legal Business Briefing“ von Cushman & Wakefield (C&W) Deutschland ein Plus von 6%. Insge-samt haben im vergangenen Jahr europäische Kanzlei-en 299 940 qm angemietet (+22%).

London war für die Kanzleien im vergangen Jahr am attraktivsten. Allein in der britischen Metropole wurden mit knapp 110 000 qm 61% mehr als im Vorjahr ver-mietet. Insgesamt sind 10,5% der Londoner Büroflä-chen von Rechtsberatern angemietet. In Amsterdam

Berlin: Ciref hat vier Super-märkte für 21 Mio. Euro in Aachen, Bunde und Uelzen erworben. Die Nettoanfangs-rendite beträgt 7,6%.

München: Patrizia erwirbt für 10,5 Mio. Euro 700 Woh-nungen im Norden Mün-chens. Die Wohnungen ha-ben eine Gesamtmietfläche von 30 000 qm. Verkäufer ist die Bundesanstalt für Im-mobilienaufgaben.

Budapest: Catalyst Capital erwirbt für 27 Mio. Euro drei Logistikimmobilien. Der Komplex entsteht auf einem 78 000 qm großen Gelände. Verkäufer ist Mocca Negra Rt..

Köln: Polis erwirbt 3 700 qm großes Büro- und Ge-schäftshaus mit der Stadt-sparkasse Köln/Bonn als Hauptmieter über DB Immo-bilien.

Leipzig: TLG errichtet bis Ende 2008 ein neues 189 Zimmer Hotel in der Niko-laistraße im Auftrag der Mo-tel One. Die Nutzfläche des Hotels soll bei 5 550 qm liegen.

Düsseldorf: Jack Wolfskin eröffnet neue Einzelhandels-flächen in Düsseldorf, Ratin-gen und Recklinghausen. In den Schadow-Arkaden eröff-net Wolfskin 100 qm, in der Düsseldorfer Straße in Ratin-gen 90 qm sowie in der Gro-ße Geldstraße in Reckling-

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Rang Stadt 2006 2005 Veränd.1 London 109.362 68.028 60,76%2 Paris 58.334 43.318 34,7%3 Amsterdam 37.645 19.266 95,4%4 Frankfurt 24.050 37.990 -36,7%5 Brüssel 22.016 21.062 4,5%6 Moskau 8.612 11.365 -24,2%7 Lissabon 8.426 648 1200,3%8 Warschau 7.031 10.950 -35,8%9 Prag 5.181 2.761 87,6%

10 Mailand 4.450 6.500 -31,5%11 Glasgow 4.099 3.585 14,3%12 Madrid 3.322 3.401 -2,3%13 Barcelona 2.767 7.136 -61,2%14 Budapest 2.190 4.858 -54,9%15 Edinburgh 1.300 5.497 -76,4%16 Rom 1.155 0 100,0%

Gesamt 299.940 246.365 21,7%Quelle: Cushman & Wakefield

Europ. Kanzleien-Flächenumsatz 2005/2006 in qm

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sind es immerhin 7,6% und 5,9% in Lissabon. In den anderen europäischen Städten haben die Kanzleien allerdings nur einen Anteil von knapp über 2%. Zurückhaltend waren dagegen die Anwälte in Frankfurt. Mit 24 000 qm haben sie über ein Drittel weniger als im Vorjahr gemietet. Laut C&W liegt es daran, dass Deutschland nicht monozentrisch ist, sondern viele Kanzleien lediglich an Blue Chip Qualität interessiert sind und so auch z. B. München ein ernsthafter Wettbewerber für Frankfurt ist. Die größte Anmietung in Frankfurt lag bei 4 200 qm durch die Kanzlei Beiten Burkhardt im Westhafen-Tower. Mit 22 000 qm als größte Vermietung an die Kanzlei De Brauw Blackstone Westbroek hat Amsterdam schon deutlich mehr zu bieten. In der hollän-dischen Metropole verdoppelte sich sogar die Vermietung an Kanzleien im letzten Jahr. Bei der größten Vermietung geriet sogar London an die zweite Stelle. Hier mie-tete Eversheds knapp 15 400 qm in der Woodstreet. In Brüssel war Stibbe mit 8 500 qm der größte Mieter.

CB Richard Ellis - Fifth Avenue ist teuerster Standort für den Einzelhandel


CB Richard Ellis vergleicht in seinem aktuellen Einzelhandelsführer, der die Trans-parenz auf dem weltweiten Markt für Einzelhandelsstandorte erhöhen soll, insgesamt 82 Standorte in 46 Ländern. Darunter befinden sich Peking, Shanghai und Hong Kong ebenso wie Sydney, Melbourne und Brisbane, Neu Delhi und Jakarta, Buenos Aires sowie die wichtigsten Einkaufsmetropolen in Nordamerika und Europa.

Für eine 200 qm große Fläche müssen an der Fifth Avenue in New York 950 Euro/qm/ Monat bezahlt werden. In der Madison Avenue sind es immerhin noch 760 Euro. Laut CBRE ist New York damit der teuerste Standort der Welt. Auf dem aus unserer Sicht überraschenden 2. Platz folgt die Toplage Hong Kongs (Tsim Sha Tsui) mit 540 Euro. An der Champs Elysées in Paris müssen immerhin in der Spitze 500 Euro/qm/ Monat über die Vermietertheke gereicht werden. Dagegen nimmt sich die Frankfurter Zeil bei der angenommenen Ladengröße mit einer Spitzenmiete von 180 Euro eher bescheiden aus. Laut CBRE ist das aber immerhin Deutschlands teuerste Lage. In der Kaufingerstraße in München müssen „nur“ 170 Euro und in der Spitaler Straße 150 Euro bezahlt werden. Allerdings sind die Ladenflächen, für die in Deutschland absolute Spitzenpreise bezahlt werden, kleiner. Bei uns ist die 100-qm-Fläche die teuerste. Hier erzielen die deutschen Standorte gleichermaßen 250 Euro.

LBS - Trendwende auf den deutschen Wohnungsmärkten

Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt Nach einer zehnjährigen Schwächeperiode sehen die Experten der Landes-bausparkassen (LBS) Anzeichen für eine Trendwende an den deutschen Woh-nungsmärkten. Die Nachfrage nach gebrauchten Eigenheimen und Etagenwohnun-gen nehme bereits spürbar zu. Die Preise würden deshalb demnächst merklich an-steigen, zumal es noch keine Anzeichen für eine Angebotserweiterung beim Neubau gäbe. Dies sind die wichtigsten Kernaussagen der Wohnungsmarktanalyse 2007. Basis der Veröffentlichung ist die aktuelle Umfragen bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und den Sparkassen. Mit mehr als 23 000 vermittel-ten Objekten im Wert von über 3,5 Mrd. Euro (2006) sind die Immobilien- Töchter der LBS unverändert die größte Maklergruppe Deutschlands. Sie berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigs-ten Wohnungsmarktsegmente in über 630 Städten Deutschlands. Die aktuellen Daten bestätigen die Unterschiede bei den Preis bestimmenden Fakto-ren für Wohneigentum. So seien etwa in den wirtschaftsstarken Ballungszentren, nicht nur in München und Stuttgart, Wohnungen wieder Mangelware geworden. Da-gegen gibt es in den strukturschwachen Gebieten West- und Ostdeutschlands immer noch Leerstände bei schlechten Objekten, aber auch eine spürbare Nachfrage nach attraktiven, bezahlbaren Häusern.

Frankfurt: Ein Beratungs- und Bildungszentrum für Frauen mietet 640 qm Büro-fläche in der Höhenstr. über Colliers Schön & Lopez.

Dreieich-Dreieichenhain: DHL mietet 8 500 qm Logis-tikimmobilie in der Landstei-ner Straße über Jones Lang LaSalle.

Viersen: Redevco erwirbt Wohn- und Geschäftshaus mit 500 qm Einzelhandelsflä-che in der Hauptstraße 35. Alleinmieter ist Kenvelo.

Nürnberg: SEB erwirbt für 28 Mio. Euro das 8 700 qm große Büro- und Geschäfts-haus Parcside von Haffer + Hermes. Das Gebäude ist zu rund 90% vermietet.

München: Ein Hersteller von Lösungen für Geschäfts-prozess-Management mietet 1 300 qm Bürofläche über Atisreal.

München: UBS erwirbt 9 800 qm großes Altstadt-Palais von Accumulata und LBBW. Das Gebäude soll im Sommer 2008 fertig gestellt sein. Colliers Schauer & Schöll vermittelte den Deal.

Potsdam: DB Immobilien vermittelte 1 000 qm Büro-fläche in der Behlertstraße an einen Softwarehersteller so-wie 1 150 qm Fläche an ein Rehabilitationszentrum.

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Auch in diesem Jahr stehen auf der Beliebtheitsskala ganz oben frei stehende Einfa-milienhäuser. An der Spitze der bundesdeutschen Preisskala liegt laut LBS-Immobilienspiegel wie schon im Vorjahr die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden. Auf Platz 2 folgt München vor Konstanz und Heidelberg. Annähernd eine halbe Million Euro kosten Objekte in anderen west- und südwest-deutschen Großstädten wie Essen (500 000), Frankfurt (490 000), Stuttgart (480 000) und Düsseldorf (450 000). Die teilweise erhebliche Attraktivität der Umlandgemein-den zeigt sich daran, dass Objekte in den Taunusvorstädten wie Bad Homburg und Hofheim mit 600 000 Euro um 20 höher liegen als in Frankfurt. Noch keine Erholung sieht die LBS hingegen beim Neubau von Reihenhäusern. Hier gehen sie unverändert von einer rückläufigen Nachfrage aus, die mit einer weiteren Abschwächung der Neubautätigkeit verbunden sei. Dies gelte insbesondere für Ost- und Norddeutschland. Bei neuen Eigentumswohnungen erwartet die LBS vielerorts eine Stabilisierung von Angebot, Nachfrage und Preisen. Im Wesentlichen entstünden sie an touristisch inte-ressanten Standorten sowie in Ballungsräumen. Dort gelte Stockwerkseigentum als geeignete, preisgünstige Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Die qm-Preise liegen in der Spitze unverändert bei 3 250 Euro in Garmisch-Partenkirchen, gefolgt von Starnberg mit 3 100 Euro. München, die Großstadt mit dem höchsten Preisniveau für Eigentumswohnungen, liegt mit 3 000 Euro auf dem gleichen Preisni-veau wie die Bodensee-Stadt Überlingen. Ruhrgebietsmetropolen wie Duisburg, Essen oder Dortmund weisen allerdings ge-nauso wie die norddeutschen Zentren Bremen und Hannover mit 1 600 bis 1 850 Eu-ro/qm ein deutlich niedrigeres Preisniveau aus. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen wird mit Ausnahme des Nordens eine stabile und teilweise wieder wachsende Nachfrage festgestellt. Das gleichzeitig zunehmende Angebot aus dem Bestand drücke aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der Ab-schlag für gebrauchtes Etagen-Eigentum im Vergleich zum Neubau rund 30%. Alle Anzeichen, so die LBS, sprechen für den Beginn einer durchgreifenden Wende auf den deutschen Wohnungsmärkten in den kommenden Monaten. Wohneigentum, auch als Vorsorge für das Alter, erfreue sich unverändert großer Beliebtheit. Bislang habe das verhaltene Wachstum und die schlechte Beschäftigungslage viele Bürger noch davon abgehalten, sich eigene vier Wände anzuschaffen. Da der Aufschwung an Breite gewinne, werde es unweigerlich zu einer flächendeckend steigenden Nach-frage kommen. Die LBS beruft sich dabei auf Erfahrungen aus den Nachbarländern, in denen durch anhaltendes Wirtschaftswachstum sich in den letzten zehn Jahren die Wohnimmobilienpreise vielfach verdoppelt haben.

PWC – Osteuropa rückt näher an den Westen

André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“ 2006 wurden 77 Mrd. Euro in den europäischen Immobilienmarkt investiert. Mit 27 Mrd. Euro bekam dabei London das größte Stück vom Kuchen ab. Der Großteil des Investitionsvolumens in den CEE-Länder floss, lt. einer Studie von Price Waterhou-se Coopers (PWC), in den vergangenen Jahren nach Polen, Ungarn und der Tsche-chischen Republik. 45% aller Investitionen entfielen dabei auf Büroobjekte; rund 95% davon lagen in den Hauptstädten. Aufgrund des hohen Wirtschaftswachstums (2,8%) und den guten prognostizierten Zukunftsaussichten bleibt die Flächennachfrage auch in den osteuropäischen Ländern ungebrochen. Wirtschaft: In Tschechien stieg das BIP 2006 um 6%. Für 2007 und 2008 geht PWC von einem Wachstum von 5,1% bzw. 4,7% aus. Das Wirtschaftswachstum in Ungarn entwickelte sich im Jahr 2006 relativ stark und stieg auf 4%. Dieser Anstieg ist auf die erhöhten staatlichen Ausgaben und die Nettoexporte zurückzuführen. 2007 könnte das Wirtschaftswachstum aufgrund von Steuer- und Preisanstiegen sowie sinkenden Investitionen auf 2,4% fallen. Das Wirtschaftswachstum in Polen hat sich im Jahr 2006 aufgrund des steigenden Eigenverbrauchs und der starken Investitions-tätigkeit aus positiven Unternehmensgewinnen auf 5,2% erhöht.

Bad Schönborn: Halverton Real Estate erwirbt für 5,25 Mio. Euro einen Gewerbe-park in der Ewald-Renz-Straße mit insgesamt 14 200 qm Nutzfläche. Verkäufer ist ein regionales Grundstücks-unternehmen. Nai apollo vermittelte den Deal.

Hamburg: Wachovia Bank mietet 330 qm Bürofläche im Citterio-Haus, Neuer Wall von der Norddeutschen Grundvermögen über CB Richard Ellis.

Herford: ProLogis vermie-tet 22 100 qm Logistikfläche an Loewe im Gewerbe Park OWL.

München: Warburg-Henderson erwirbt das 17 000 qm große Münchener Verwaltungsgebäude der Arag. Die Arag mietet die Immobilie für den Zeitraum von zwei Jahren zurück.

Kesselsdorf: Ein Technolo-gieunternehmen mietet 2 900 qm Büro- und Produktions-fläche am Zschoner Ring von Richter + Fenzel über Dr. Lübke.

Mailand: Die Commerz Grundbesitz Gruppe er-wirbt für 60 Mio. Euro ein 23 000 qm großes Büroge-bäude. Das Objekt ist voll-ständig an einen Telefon-netzbetreiber vermietet.

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Inflation: Die Inflationsrate erreichte 2006 in ganz Europa einen Wert von 2,2%. Erst 2008 soll die Inflationsrate auf 1,9% sinken. In Tschechien lag die Inflationsrate bei 2,4%, in Ungarn bei 3,9% und in Polen bei vergleichsweise geringen 1,4%. Es wird jedoch erwartet, dass die Inflation durch schlechte Ernte, steigenden Ölpreis und Ar-beitskräftemangel in den kommenden Jahren leicht wächst. Immobilienmarkt: Der Immobilienmarkt in Polen ist einer der konkurrenzfähigsten in Mittel- und Osteuropa. Die Leerstandquote sank um 2,7%, die Neuvermietungen stie-gen um 10,5% und das Neubauvolumen stieg um 55% auf 186 000 qm. Auf dem un-garischen Büromarkt konnten im ganzen letzten Jahr 18 Projekte fertig gestellt wer-den. Die Renditen blieben konstant bei 6,4%. Neue ausländische und ungarische Firmen siedeln zuneh-mend ihre regionalen Zweigniederlassungen in Ungarn an. Der Büro-markt Prag scheint weit-gehend West-Niveau er-reicht zu haben. Die Renditen sinken weiter und die Nachfrage richtete sicher immer mehr in Richtung Russland, Bulgarien und Rumänien. Spitzenreiter aller osteuropäi-schen Städte bleibt weiterhin Moskau, das hinter London und Paris an dritter Stelle bei den Neuvermietungen liegt. Allerdings erreichen Preise bzw. Renditen der Metropolen langsam westeuropäisches Niveau, was Investoren dazu veranlasst, sich in anderen osteuropäischen Ländern wie Rumänien oder Bulgarien nach geeigneten Objekten umzuschauen. Durch den EU Beitritt Bulgariens ist es ausländischen Investoren mittlerweile auch möglich, auch dort Grund und Boden zu erwerben.

Wie wir morgen wohnen werden - neue Trends zeichnen sich heute schon ab

Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist (u. a. FAZ-Immobilienbeilagen)

Wohnen wird in Zukunft bunter, vielfältiger. Der Drang zur Individualität, die Fülle an Lebensmustern wird sich auch an einer größeren Bandbreite von Immobilientypen, Grundrissen und Ausstattungsvarianten niederschlagen. Ob junge oder junggebliebe-ne alte Singles, Patchworkfamilien, kinderlose Doppelverdiener, Senioren-WGs, Wo-chenendpendler oder Mehrgenerationen-Familien, sie alle haben unterschiedliche Ansprüche, auf die sich die Immobilienbranche einstellen muss - auch wenn die Mehrzahl der Menschen weiterhin mit der klassischen Drei-Zimmer-Bad-WC-Wohnung klarkommt oder klarkommen muss. Wachsen wird die Bedeutung moderner Technik im Wohnungsbau. Sie soll das Le-ben sicherer und komfortabler machen und Kosten sparen. Ein weiterer Trend ist die Rückkehr der Menschen in die Innenstädte. Das Häuschen im Grünen verliert seinen Nimbus als das Wohn-Nonplusultra schlechthin. Die Menschen wollen vermehrt urba-nes Leben mit kurzen Wegen zu Läden, Kultureinrichtungen und zur Arbeit. Zu den Rückkehrern in die Stadt zählen Senioren, denen das Haus nach dem Auszug der Kinder zu groß und die Autofahrt zum Supermarkt zu umständlich geworden ist eben-so wie Familien, die von den Kommunen wieder als Zielgruppe entdeckt werden. Zurück in die Innenstädte: Einer Studie von Urban Land Institute und Price Wa-terhouse Coopers zufolge wird die Entwicklung innerstädtischen Wohnraums eines der am stärksten wachsenden Immobiliensegmente sein. Die Innenstadtwoh-nung hat seit 2003 kontinuierlich in der Käufergunst zugelegt, ermittelte DB Immobi-lien. Von einer neuen Urbanität und einer Trendumkehr der Stadtflucht der vergange-nen Jahrzehnte spricht die Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen aufgrund der Ergebnisse einer Studie der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA). Mit neuen Formen des innerstädtischen Wohnens beschäftigen sich zunehmend die Architekten. In Berlin erlebt das Townhouse - ein schmales, jedoch repräsentatives städtisches Reihenhaus über vier bis fünf Etagen - eine zaghafte Renaissance. „Es gilt für die Zukunft neue Modelle des Wohnens zu entwickeln, die urbane Qualitäten

Rostock: Die UMW Hol-ding erwarb ein Geschäfts-haus mit rd. 400 qm Ver-kaufsfläche von Privat über Lührmann.

Gelsenkirchen: LEG veräu-ßert 301 Wohnungen an die Brack Capital in Gelsenkir-chen-Erle.

Düsseldorf: WGF veräußert 79 Wohnungen an Standor-ten in Derendorf, Mör-senbroich und Wersten. Käu-fer ist ein internationaler Bestandhalter.

Münster: Das 1 215 qm große Objekt Salzstraße 40-41 wurde von Privat an Cit-Cor Retail Properties, ein Gemeinschaftsunternehmen der Corpus und Citigroup, veräußert.

Düsseldorf: GermanInvest vermittelte den Verkauf des Maki-Solitär im Düsseldor-fer Medienhafen an den ita-lienischen Modekonzern Sixty.

Aachen: Stefanel mietet 170 qm Ladenlokal im Dahmen-graben 20 über Jones Lang LaSalle.

Oberursel: In der Gablonzer Straße konnten 3 700 qm Büroflächen langfristig ver-mietet werden. Nai apollo war für den Eigentümer der Liegenschaft beratend tätig.

Düsseldorf: Valtech mietet 850 qm Bürofläche in der Bahnstraße über Colliers.

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Spitzenmieten€/qm/Monat

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Prag 1,9 253.000 5,7 19 163.000 8,9Budapest 1,8 209.000 6,4 18 190.000 12,6Warschau 2,6 412.000 5,25 24 186.000 5,3Quelle: Price Waterhouse Coopers

Büromarkt in Osteuropa 2006

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mit den Qualitäten des individuellen Wohnens im Grünen verbinden“, meint der Schweizer Architekt Hans Zwimpfer. Seine Antwort nennt er „Pile up“, abgeleitet vom englischen Wort für stapeln. Die Idee vom gestapelten Einfamilienhaus soll die Großzügigkeit eines freistehenden Hauses mit den Vorzügen einer städtischen Geschosswohnung verbinden. Die vor-gefertigten Elemente mit offenen Raumstrukturen sollen zu mindestens dreigeschos-sigen Baukörpern mit Loftcharakter und privatem Außenbereich angeordnet werden. Die hohen Räume ermöglichen Bauten mit einer großen Tiefe und bieten Einge-schossigkeit und uneingeschränkte Barrierefreiheit, wirbt Zwimpfer. Erste „Pile up“-Bauten entstanden und entstehen in der Schweiz in guten innerstädti-schen Lagen mit laut Zwimpfer optimaler Infrastruktur. Die Wohnungen in Zug bei-spielsweise sind zwischen 105 und 166 qm groß und kosten 763 000 bis 1,3 Mio. Schweizer Franken und sind damit wahrlich kein Schnäppchen. Die Käufer sind zwi-schen 29 und 75 Jahre alt und in der Mehrzahl jüngere Paare oder Familien. Nachbarschaftshilfe wird wichtiger: 51% der städtischen Bevölkerung glaubt, dass Nachbarschaftshilfe zwischen Jung und Alt an Bedeutung gewinnen wird, das ergab eine Umfrage der GfK im Auftrag des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen. Fast 39% der Senioren möchten mit Menschen unterschiedlichen Alters in einer Hausgemeinschaft zusammenleben, ermittelte eine Erhebung des Geographischen Instituts der Universität Heidelberg im Auftrag von DB Immobilien. Mehrgenerationenhäuser sind eine Antwort darauf. "Mehrgenerationenhäuser eröff-nen Räume, die den Zusammenhalt der Generationen festigen“, sagt Bundesfamili-enministerin Ursula von der Leyen. Mit veränderten Familienstrukturen schwänden selbstverständliche Begegnungen der Generationen, die Weitergabe von Erziehungs-wissen und Alltagskompetenzen gehe verloren, aber auch Erfahrung und Hilfe der älteren Generation für die mittlere und jüngere Generation blieben oft ungenutzt. Ihr Ziel sei es, Mehrgenerationenhäuser als Drehscheiben für Dienstleistungen zu etablieren, die Menschen verschiedenen Alters wirklich brauchen: Angefangen vom Wäscheservice oder Computerkurs für Internetbanking über die Leih-Oma bis hin zum Mittagstisch für Schulkinder. So entstünde ein generationenübergreifendes Netz-werk, in das sich jeder mit seinen Fähigkeiten einbringen könne. Darüber hinaus solle ein Mehrgenerationenhaus mit örtlichen Unternehmen zusammenarbeiten.

Hessisches Wirtschaftsministerium: Verbraucher können 13 Mrd. Euro an Stromkosten sparen

Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt Die Preise für Strom sind für Verbraucher in den letzten Jahren enorm gestiegen. Als Gegenmaßnahme hilft nur: Stromkosten sparen oder Preise der Anbieter vergleichen. Das Hessische Wirtschaftsministerium ist nun aktiv geworden. Es bildete ein brei-tes Bündnis aus Politik, Verbraucherschutz und Interessenvertretern der Mieter. Ge-meinsam fordern sie Stromkunden auf, sofern möglich, den Stromanbieter zu wech-seln. Preise zu vergleichen spare Geld. „Mit dem neuen Energiewirtschaftsgesetz können kleinere Stromanbieter, die keine eigenen Netze unterhalten, ihren Strom kostengünstig zu den Kunden durchleiten“, empfiehlt Wirtschaftminister Alois Riehl. Das Hessische Wirtschaftministerium hat zu dem Thema die Informationsbroschüre „Niedrigere Strompreise – wechseln ist einfach“ herausgegeben. Allerdings zögerten viele Verbraucher in Deutschland aus unbegründeter Sorge, den Stromanbieter zu wechseln. Riehl sieht darin die Auswirkungen einer – wie er meint – „gezielten Angst-kampagne“ der Stromerzeuger aus den Jahren 1998 bis 2000. An der Qualität und der Zuverlässigkeit der Stromversorgung ändere sich durch einen Wechsel von Tarif oder Anbieter absolut nichts. Die Marktöffnung bei den Netzen sorge für günstigere Preise. Dies gehe aber noch nicht weit genug. Als nächstes müsse die Wettbewerbsbeschränkung bei der Stro-merzeugung beendet werden, fordert der Minister. Sie sei die Hauptursache für das insgesamt zu hohe Strompreisniveau. „Notfalls müsse der Staat das Preistreiber-

Husum: Mister+Lady Jeans und Rossmann eröff-nen Ladenlokale in Husum über Lührmann. Mis-ter+Lady mietet 370 qm und Rossmann mietet 550 qm.

Hamburg/Bremen: World Coffee eröffnet 140 qm La-denlokal am Eppendorfer Baum sowie 170 qm Laden-lokal an der Hutfilterstraße über Lührmann.

Itzehoe: Rossmann mietet 630 qm Ladenlokal in der Kirchenstraße 23 über Lo-renz Real.

Suhl: Comfort vermittelte zwei Mietverträge für das Shopping-Center „Am Stein-weg“ an Cecil und One Touch. Die Mietfläche bei-der Unternehmen beträgt insgesamt 275 qm.

Regensburg: Hunkemöller mietet 470 qm Ladenlokal in der Weiße-Lilien-Straße über stores and concepts.

Mannheim: Develica Deutschland erwirbt für 18 Mio. Euro fünf Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von 17 000 qm und garantiert eine jährliche Miete von rd. 1,26 Mio. Euro.

Ludwigsfelde: Gagfah er-wirbt für 29,4 Mio. Euro 636 Wohnungen mit einer Nutzfläche von 37 000 qm aus dem Bestand der städti-schen Wohnungsgesell-schaft Märkische Heimat.

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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 21 von 24

Quartett der vier großen Stromerzeuger auflösen können. Das Bundeskartellamt sollte die Stromkonzerne E.ON, RWE, Vattenfall und EnBW zwingen können, Kraft-werke an Konkurrenten zu verkaufen – etwa an Stadtwerke oder neue Anbieter“, so Riehl. Des Weiteren äußerte er sich zuversichtlich, dass der Bundesrat seinem An-trag auf Senkung der Stromsteuer folgen werde. Zur Gegenfinanzierung sollen die CO2-Verschmutzungszertifikate gegenüber den Stromerzeugern nicht länger ver-schenkt, sondern versteigert werden. Die Verbraucherschutzzentrale Hessen hat festgestellt, dass das Preisniveau beim Strom in Deutschland zu den höchsten in Europa gehöre. In Deutschland kostet die Kilowattstunde im Durchschnitt 21 Cent, in der Schweiz dagegen nur 11,6 Cent und in Frankreich 12,4 Cent. Lediglich die Preise in Italien (23,3), Dänemark (24,7) und in den Niederlanden (23,4) liegen höher fand die Energy Advice heraus. Die Verbraucherzentralen gehen davon aus, dass Privathaushalte und Betriebe jähr-lich 13 Mrd. Euro zuviel für ihren Strom zahlen. „Die Wechselbereitschaft und damit der Wettbewerb sollen gefördert werden, um Druck auf die Preise zu erzeugen. Denn die Macht der Verbraucher ist in einer wettbewerbsorientierten Marktwirtschaft immer noch ein wichtiger Faktor“, konstatiert Jutta Gelbrich, geschäftsführender Vorstand der Verbraucherzentrale Hessen. Auch der Mieterbund, Landesverband Hessen, appelliert an die Verbraucher, ins-besondere an die Vermieter, häufiger Stromtarife zu wechseln, um dem Nebenkos-tenanstieg entgegenzuwirken. Nach dem Betriebskostenspiegel 2004 reiche die Spanne der Allgemeinstromkosten in einem Mietshaus in Hessen von monatlich 2 bis zu 14 Cent pro Quadratmeter. Da die Nebenkosten inzwischen 30 bis 50% der ge-samten Wohnkosten ausmachen, müsse jede auch noch so geringe Chance zum Einsparen genutzt werden, lautet das Credo von Vorstandsmitglied Gert Reeh. Un-terlasse der Vermieter wider besseren Wissens die Sondierung des Strommarktes und führe dies zu überhöhten Stromkosten, könnten Mieter gegebenenfalls die Ne-benkosten um den überhöhten Stromkostenanteil kürzen, so sein Fazit.

Studie der Ecotec - Welche Städte machen den richtigen Schritt?

André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“ Wie können Unternehmen von der zunehmenden städtischen Entwicklung in Europa profitieren? Welche Städte unternehmen die richtigen Schritte? In welchen Städten lohnt es sich zu engagieren? – Diese Fragen waren zentrales Thema eines Vortrags von Jan Maarten de Vet von Ecotec aus Brüssel bei der ULI Europe Trends Confe-rence im Hamburger Hotel Interconti. Maarten de Vert stellte zentrale Punkte der noch nicht veröffentlichten Studie „State of the Euopean Cities Report“ vor, die von Ecotec, Ecorys, Nordregio und Eurofutures angefertigt wurde. Sie soll bei der Ent-scheidungsfindung des richtigen Standorts für Projekte und Unternehmen helfen. Die Studie unterteilt die europäischen Städte in 3 Gruppen mit insgesamt 13 Typen. Die erste Gruppe – International Hubs – sind internationale Metropolen mit großem glo-balen Einfluss. Die zweite Gruppe – Specialised Poles – beinhaltet Städte, die auf dem Weg zu internationaler Bedeutung sind und die dritte Gruppe – Regional Poles – können als mögliche Eckpfeiler zukünftiger wirtschaftlicher Entwicklungen angesehen werden. In der ersten Gruppe finden sich mit München und Hamburg auch zwei deut-sche Städte wieder, die dem Typ Knowledge hubs zugeordnet wurden. Diese Städte stehen an der Spitze der europäischen Liga und zeichnen sich durch ein BIP Niveau aus, welches 65% über EU Level und fast 40% über dem nationalen Niveau liegt. Möglichkeiten für Investoren hier zu investieren sieht die Studie vor allem im Woh-nungsbau, in qualitativ hochwertigen Büros für internationale Unternehmen und in Infrastrukturmaßnahmen rund um die Flughäfen dieser Metropolen. Zum zweiten Typ gehören Städte, deren BIP Level 40% über EU Level und 30% über dem nationalen Niveau liegt. Diese Städte haben zumeist eine führende Position im Finanz- und Bu-sinessbereich und verfügen über mindestens einen internationalen Flughafen. Städte die zum dritten Typ gehören, haben in der Vergangenheit durch Restrukturierungs-maßnahmen enorm an Boden gut gemacht. Ihr BIP Level liegt zumeist 70% über na-tionalem Niveau. Gateways liegen zumeist an Häfen oder infrastrukturell bedeuten-

Stuttgart: Copro hat für 11 Mio. Euro das Lloyd-Haus in der Schlossstraße von Gene-rali erworben. Das Objekt hat eine Geschossfläche von 5 200 qm.

Dresden: Rankvale Euro-pean Property Partners hat für 95 Mio. Euro das Seid-nitz-Center erworben. Das Center verfügt über 26 756 qm Handels- und 7 360 qm Bürofläche. Ankermieter ist Marktkauf.

Berlin: Bestseller mietet 644 qm Bürofläche im zweiten Bauteil des Bürogebäudes „Königliche Direktion“ an der Schönberger Straße über Vivico.

Dortmund: Die Kassenärzt-liche Vereinigung Westfa-len-Lippe mietet 6 100 qm Bürofläche in der Kampstra-ße von Lanber über DoReal.

Kamp-Lintfort: C&A mie-tet 1 300 qm Verkaufsfläche im Neubau in der Moerser Straße von Varsseveld.

Düsseldorf: Die Deutsche Annington hat für 179 Mio. Euro 2 300 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 162 000 qm erworben. Der Großteil der Objekte befindet sich in Düsseldorf.

Hamburg: Euro-Business-College mietet 2 564 qm Bürofläche im Kontorhaus Esplanada über DIP-Partner Arnold Hertz und Aenge-velt.

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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 22 von 24

den Städten. 11% der Arbeitnehmer sind dort zumeist in Kommunikation und Logistik beschäftigt und haben nicht mehr als 800 000 Einwohner. Das Stuttgarter Daimler Benz Museum ist ein Beispiel für die Symbiose von Kultur und Industrie, die eine Mo-dern Industrial centre auszeichnen. Ihr BIP Niveau liegt zumeist 10% über dem natio-nalen Level. 22% der Arbeitnehmer haben einen Hochschulabschluss. Research Centre zeichnen sich durch ihre langjährige Universitätsgeschichte aus. So zum Bei-spiel Göttingen. Diese Städte demonstrieren, dass eine reiche Stadt nicht unbedingt groß sein muss. Viele dieser Städte sind in der Peripherie von Flughäfen wie Darm-stadt, Cambridge oder Leiden (Schiphol). Visitor Centre haben meist eine lange kultu-relle Geschichte (Florenz, Krakau) oder sind Zwischenstop oder liegen auf wichtigen Verbindungsrouten (Funchal). Visitor Centre zeichnen sich durch saisonale Beschäfti-gung und dadurch meist hohe Arbeitslosigkeit im Winter aus. Ihr BIP Level liegt auf oder knapp unter nationalem Niveau.

Bei der Wahl des richtigen Standorts kommt es jedoch nicht nur auf die richtigen lo-kalen Gegebenheiten an, sondern auch auf die politischen Rahmenbedingungen. Auch Infrastruktur und die gesamtwirtschaftliche Situation spielen eine große Rolle bei der Entscheidungsfindung. Europa hat eine einzigartige Struktur. Kein anderer Kontinent vereint so viele Städte unterschiedlichen Typs auf so kleinem Raum.

Boetzelen verschiebt Börsengang mit Blick auf das schwieri-ge Marktumfeld

Ruth Vierbuchen, freie Wirtschaftredakteuerin, Einzelhanelsexpertin „Der Immobilienbrief“

Die Boetzelen Real Estate AG hat ihren für den gestrigen 14. Juni vorgesehenen Börsengang kurzfristig verschoben. Als Grund nennt die Gruppe, die zu den führen-den deutschen Investoren im Bereich Einzelhandelsimmobilien gehört, das derzeit schwierige Marktumfeld für Immobilienwerte an der Börse. Ein Rückzug ist diese kurzfristige Entscheidung indessen nicht, wie in der Ad-Hoc-Mitteilung bekräftigt wird: „Boetzelen wird nach wie vor ihre bekanntgegebene Unternehmensstrategie umset-zen und wird die Entwicklungen an den Kapitalmärkten eng verfolgen“, heißt es hier. Angesichts der Dynamik, die das Unternehmen an den Tag legt, kann also davon ausgegangen werden, dass das Management kurzfristig wieder auf Börsenkurs um-schwenkt, sobald das Marktumfeld dafür günstig ist. Ursprünglich wollte das Unternehmen am gestrigen Donnerstag insgesamt 25 Mio. Aktien, die ausschließlich aus einer Kapitalerhöhung stammen, platzieren. Die Preis-spanne war mit 5,50 bis 7,50 Euro festgelegt worden. Das ist nun auf einen späteren Zeitpunkt verschoben worden. Die Boetzelen Real Estate AG hatte bereits im ersten Quartal 2007 rund 200 Mio. Euro in Immobilien investiert und plant bis zum Jahresen-de ein Gesamtvolumen von 500 bis 600 Mio. Euro. In der Tat gibt es für die kurzfristige Entscheidung des Boetzelen-Managements der-zeit triftige Marktgründe. So kämpfen zurzeit diverse Immobilienunternehmen mit fal-lenden Aktienkursen und sinkenden Renditen. Dies betrifft nicht nur auf Wohnimmo-bilien spezialisierte Unternehmen, sondern auch Immobilien-AGs, die auch Einzel-handel- und Büroimmobilien in ihren Portfolien haben. Boetzelen, als Einzelhandels-spezialist, hat zwar nicht unter den folgenden der Reit-Einführung zu leiden, jedoch scheint der jetzige Zeitpunkt der denkbar schlechteste für einen Börsengang.

Hamburg: HCI Real Estate Growth I USA konnte bis Ende 2006 eine realisierte Rendite von mehr als dem Doppelten der prognostizier-ten Werte erzielen.

Hamburg: HGA emittiert noch im zweiten Quartal einen neuen Flugzeugfonds. Der Fonds investiert in ein Portfolio aus 25 bis 30 Flug-zeugen.

sonstiges Anlässlich der Expo Real werden die besten Hotels Deutschlands bereits zum fünften Mal mit dem „Hotel-Oscar“ geehrt. Die Preisver-leihung findet auf einer fest-lichen Abendgala am 9. Ok-tober 2007 im Münchner 5-Sterne-Hotel Sofitel Munich Bayerpost statt. Bewerbun-gen sind noch bis zum 31. Juli 2007 möglich (www.hotelforum.org). Die Auszeichnung wird im Rah-men des „hotelforums 2007“ verliehen – der europäischen Branchenkonferenz für alle Professionals rund um die Hotelimmobilie. Vorausset-zung für die Bewerbung ist die Fertigstellung des Hotels zwischen Januar 2006 und Juni 2007. Bewerbungen können von allen am Projekt beteiligten Unternehmen eingereicht werden an: Hotelforum Management GmbH Verena Fraitzl Kel-tenring 17 D-82041 Oberha-ching.

Fonds-News

Gruppe Typ Investitionsmöglichkeiten Städte1 Knowledge hubs Wohnungsbau, qualitativ hochwertige Büroimmobilien London, München, Hamburg1 Established capitals Büro, Handel, Hotels, Infrastruktur Lissabon, Berlin, Paris; Athen1 Reinvented capitals Wohnungsmodernisierung, Handel, Infrasturktur Prag, Budapest, Warschau2 Transformation Poles Erneuerung ehemaliger Industrieanlagen, City Zentren Leipzig, Turin, Birmingham2 Gateways Infrastruktur, City Zentren, Le Havre, Genua, Neapel2 Modern Industrial centres Hotels, Restaurants, Kultur-Projekte Tampere, Göteborg, Saragossa2 Research centres Science Parks, Hotels, Restaurants Eindhoven, Toulouse, Freiburg2 Visitor centres Freizeit, Hotels, Küsten und Hafen-Projekte Nizza, Las Palmas, Malaga

Quelle: Jan Maarten de Vet/ ECOTEC Brüssel

Übersicht ausgewählter Gruppen und deren Charakteristika

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 23 von 24

Schweiz öffnet Arbeitsmarkt für EU-Bürger ohne Einschrän-kungen – Boom auf dem Wohnungsmarkt erwartet

Karin Krentz Seit 1. Juni 2007 erlaubt die Schweiz den uneingeschränkten grenzüberschreitenden Personenverkehr von Staatsangehörigen der EU-15- und EFTA-Staaten sowie Malta und Zypern. Damit wird das Freizügigkeitsabkommen mit der EU aus dem Jahr 2002 ergänzt und die letzten bestehenden Aufenthaltskontingente werden abgeschafft. Diese Kontingente schränkten zuvor die Möglichkeiten von Unternehmen ein, die Mit-arbeiter aus den EU-Staaten dauerhaft anstellen wollten. Eine weitere großzügige Neuerung: Parallel dazu können grenzüberschreitende Pendler in der ganzen Schweiz und nicht nur in einigen definierten Grenzregionen eine Arbeit annehmen. Möglich wurden diese Maßnahmen durch das nun seit dem Jahr 2004 kräftig anhal-tende Wachstum der Wirtschaft. Den Mangel an gut ausgebildeten und qualifizierten Arbeitskräften spüren die in der Schweiz ansässigen internationalen Unternehmen schon längst. Bei einer Arbeitslosenquote von 2,9% ist der Arbeitsmarkt an gut aus-gebildeten Arbeitnehmern so gut wie leer gefegt. Bereits heute beträgt der Anteil an diesen Arbeitskräften aus dem Ausland nach Angaben des Schweizer Bundesamts für Statistik ca. ein Fünftel aller Arbeitnehmer. Am stärksten zugenommen hat die Zahl der Deutschen, innerhalb nur eines Jahres zogen 15 461 Menschen vor allem in die Deutschschweiz. Gegenwärtig leben etwa 177 000 Deutsche in der Schweiz und stellen damit nach den Italienern und Serben die drittgrößte Zuwanderungsgruppe. Die bessere Konsumentenstimmung (im Jahr 2006 betrug das Wirtschaftswachstum 2,7 Prozent, für 2007 werden 2,1 Prozent erwartet), das Beschäftigungswachstum und die damit einhergehende höhere Arbeitsplatzsicherheit sowie die Zuwanderung hoch qualifizierter Fachkräfte wirken sich belebend auf die Nachfrage nach Wohn-raum aus. Hinzu kommt, dass die vergleichsweise niedrigen Hypothekenzinsen nun auch im Unterschied zu Deutschland den Erwerb von Wohneigentum weiterhin be-günstigen. Auch von demografischer Seite hält der positive Impuls auf den Woh-nungsmarkt an, denn die Geburtenrate stieg wiederum leicht. Rund die Hälfte der aktuellen Wohnraumnachfrage lasse sich auf die Zuwanderung zurückführen, so die Immobilienberater von Wüest & Partner in ihrem neuen „Immo-Monitoring 2007“ zum Wohnungsmarkt. Nicht nur abhängige Arbeitnehmer aus Deutschland wandern in die Schweiz ein, sondern verstärkt auch Angehörige der Freien Berufe in Deutschland, Finanzdienstleister (Banken und Versicherungen „grasen“ schon seit einiger Zeit in den Ebenen des oberen und mittleren Manage-ments deutscher Unternehmen) und vor allem Ärzte, die sich durch das Kuratel der Gesundheitsreform in ihrer Handlungsfähigkeit eingeschränkt und bevormundet se-hen. Diese neu in der Schweiz lebenden Ausländer erzielen heute wesentlich höhere durchschnittliche Einkommen als dies in früheren Jahren der Fall war und bilden ein potentes, hoch willkommenes Nachfragersegment auf dem Wohnungsmarkt. (Siehe auch „Der Immobilienbrief“ Nr. 140 „Der Boom des Wohnungsbaus in der Schweiz lässt auch die Eigentumsquote steigen“)

Staatliches Bauen im In – und Ausland präsentiert die beeindruckende

„Chronik Bau und Raum“, herausgegeben vom Bundes-amt für Bauwesen und Raumordnung und erschie-nen im Wasmuth Verlag Tübingen, Berlin. Autor Andreas Kübler be-schreibt Geschichte und Vor-geschichte dieses Bundesam-tes und zieht den Bogen von Schinkels Bauten über Kai-serreich, Weimar und NS-Zeit bis zum Neubeginn nach 1990 und den jüngsten Pla-nungen staatlicher Repräsen-tationsbauten im In- und Ausland. Das Buch ist beilei-be keine langweilige Bauge-schichte, sondern vielmehr ein Kompendium, gefüllt auch mit kritischen Randbe-merkungen wie etwa: „Alle unßere landtbauMeisters sindt Idioten oder betriger, also erneuere ich die orders Ehrliche Mauer oder Zimer-meisters zu solchen Bau zu Employiren. Paleste sindt nicht zubauen, Sondern Schaf Ställe und Wirtschafts-gebeude, das kann ein Maue-rer So guth als paladio.“ Das ist das Urteil Friedrich II. über seine Baubediensteten, die „häufig von Untüchtig-keit und pflichtvergessener Treulosigkeit“ seien und „Schlingels, die keine An-schläge zu machen verste-hen“. Heute ist das alles na-türlich völlig anders. Das Buch ist hervorragend illust-riert, hat 485 Seiten. Preis 39,90 €.

Karin Krentz

Buchtipp

Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 24 von 24

Accumulata (17); Aengevelt (21); Akademie der Immobilienwirtschaft (3); Alnatura (16); Alstria (9); Alta Fides (7); AMB Generali (13); AMB Property (13); Arag (18); Arnold Hertz (21); Atisreal (17); Aurelius Capital Management (4); Aurora Real Estate Partners (4); Ax-way Software (13); B2B (13); Babcock & Brown (12); Bach, Langheid & Dallmayr (13); Basic (16); Beiten Burkhardt (17); Bestseller (21); Blackstone (14); Blockhouse (16); Boet-zelen Real Estate AG (10, 22); Bouwfonds (9); Brack Capital (19); Brockhoff & Partner (13, 15); Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (23); Bundesanstalt für Immobilien-aufgaben (16); Bundeskartellamt (21); Butlers (16); C&A (21); Carlyle Gruppe (13); Carry (16); Catalyst Capital (16); Catella Property (13); CB Richard Ellis (14, 17, 18); Cecil (20); CFB (3)); Ciref (16); Citibank (16); Citigroup (19); CMC Capital (9); Colliers Schauer & Schöll (13, 14, 17); Colliers Schön & Lopez (17); Colliers Trombello Kölbel (14); Comfort (14, 20); Commerz Grundbesitz Gruppe (2, 13, 18); CommerzLeasing (12); Copro (21); Corpus (8, 19); Credit Suisse Asset Management (4); Cushman & Wakefield (C&W, 16); DB Immobilien (6-9, 16, 17, 19); DB Real Estate (2); DCM (7); De Brauw Blackstone Westbroek (17); DEGI (6, 11); DEKA (4, 14); DekaBank (13); DeTeImmobilien (2); Deut-sche Annington Euro-Business-College (21); Deutsche Bank (2, 16); Deutsche Börse (9); Develica Deutschland (20); DHL (2, 17); Diedrich-Leutbecher (10); DIP-Partner (21); Di-verse (16); DoReal (21); Dr. Lübke (15, 18); Dywidag (2); E.ON (21); Ecorys (21); Ecotec (21); EnBW (21); Energy Advice (21); Engel & Völkers (7, 13); EPM Assetis (6); Erdcom (16); Eurofutures (21); Eversheds (17); Fibra Mexicana de Immeubles (12); Fortis (16); Franconofurt (7); Gagfah (20); Garbe Logistic AG (6); Generali (21); GermanInvest (19); Gewerbesiedlungsgesellschaft GSG (15); GfK (20); Gino Rossi (16); Greif & Contzen (14); Grossmann & Berger (G&B) (12); GWB Immobilien (8); H&M Premiumkonzept COS (15); Haffer + Hermes (17); Halverton Real Estate (18); Hamburg Trust (12); Hannover Leasing (12); HCI (22); Hessisches Wirtschaftsministerium (20); HGA (22); Highstreet (10); Hines (9, 13); Hochtief Property Management (6); Hotelforum Management GmbH (22); HSH Nordbank (4, 8); Hunkemöller (20); Ideenkapital Financial Service AG (5, 9); IK Australia Property Eins GmbH & Co. KG (9); ILG (15); ING Investment Management (2); IVG (7); Jack Wolfskin (16); Jones Lang LaSalle Asset Finance (10); Jones Lang LaSalle (4, 7, 9, 10, 12, 19); JP Morgan Asset Management (2); KarstadtQuelle (10); Kassenärztli-che Vereinigung Westfalen-Lippe (21); Kemper´s (12, 15); Kenvelo (17); KHK Group (9); Lanber (21); Landesbausparkassen (LBS, 17); LBBW (17); LEG (19); Loewe (18); Lorenz Real (6, 20); Lufthansa (12); Lührmann (14, 19, 20); Magnat Real Estate (10); MainAcqui-sition (7); Manufactum (16); Maredo (16); Marktkauf (21); Matratzen Concord (13); Mayer-sche Buchhandlung (14); Meag (9, 13, 19); Mieterbund, Landesverband Hessen (21); Mis-ter+Lady Jeans (20); Mocca Negra Rt. (16); Morgan Stanley (15); Motel One (16); Nai Apollo (12, 13, 18, 19); Norddeutsche Grundvermögen (18); Nordregio (21); One Touch (20); Orco (10, 15); PAI Partners (13); Partner Bank (9); Patrizia (6, 16); Polar Real Estate (7); Polis (9, 16); Price Waterhouse Coopers (PWC, 18, 19); Procon-Gruppe (9); ProLogis (2, 18); Prufential (12); Rankvale European Property Partners (21); Redevco (17); Regus (14); Rewe (14); Richter + Fenzel (18); Rossmann (20); RWE (21); SEB (17); Sitq (14); Sixty (14, 19); Smyk (16); Sofitel Munich Bayerpost (22); Stadtsparkasse Köln/Bonn (16); Starbucks (16); Stefanel (19); Stibbe (17); stores and concepts (20); Strauss Innovation (16); Subway (16); Tchibo (16); TLG (15, 16); TMW Property Group (15); Trammell Crow Meghraj (10); Trendy (15); UBS (17); UMW Holding (19); Union Investment (12); Unisped Logistik (13); Urban Land Institute (19); Urbis Asset Management (14); VALAD Property Group (9); Valtech Colliers (19); Varsseveld (21); Vattenfall (21); Verbraucherschutzzent-rale Hessen (21); VF Germany (14); Victaulic (15); Vivacon (15); Vivico (2, 21); Wachovia Bank (18); Warburg-Henderson (18); Wasmuth Verlag Tübingen (23); WGF (9, 19); Cit-Cor Retail Properties (19); WLC (16); World Coffee (20); Wüest & Partner (23); Zeeman textileSupers (12) AVD (7)¸AXA Immoselect (11)¸Bankhaus Wölbern (1)¸Cargo Austria AG (2)¸Clarkson (4)¸CLI-Gruppe (2, 5, 6)¸CMA CGM (4)¸Commerz Grundbesitz Gruppe (11)¸Conti Reederei (8)¸Dr. Peters (8)¸Emirates (8)¸Finanzhaus Rothmann AG (8)¸Fondshaus Hamburg (6)¸Gothaer (8)¸Hamburgische Welt-WirtschaftsInstitut (9)¸Hansa Treuhand (6)¸HCI Capital AG (1, 4, 5, 7)¸Hesse Newman FinanzPartner AG (8)¸HGA Capital AG (5, 9)¸HSBC Trinkaus & Burkhardt (3)¸IVG Immobilien AG (10)¸Jung, DMS & Cie. (8)¸KGAL (2)¸KGAL (4)¸KLUMPE, SCHROEDER + PARTNER GBR RECHTSANWÄLTE (11)¸Lloyd Fonds AG (8)¸MPC (1)¸MPC (7)¸Nordcapital (9)¸ÖBB-Holding AG (2)¸Schulte-Gruppe (6)¸Signa (2)¸Westfonds (1, 7)¸West-LB (1, 7)

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 [email protected], www.der-immobilienbrief.de,

Chefredaktion: Constanze Wrede (V.i.S.d.P.); stv. Arne Degener;

Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, André Eberhard, Dr. Gudrun Escher, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Martina Rozok, Frank Peter Unterreiner, Petra Rohmert Immobilienaktien: Hans Chris-toph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Ber-lin; Dr. Wolfgang Schirp - RA Schirp & Apel, Berlin Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bul-wien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik), Franz Lucien Mörsdorf (Deka Immobilien) Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hoh-mann, Dr. Karina Junghanns, Frank Motte, Prof. Dr. Wolf-gang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel (Wenzel Consulting AG) Wissenschaftliche Partner: • Prof. Dr. Hanspeter Gondring,

FRICS (Berufsakademie Stutt-gart / Staatl. Studienakad. Baden-Württ. / ADI)

• Prof. Dr. Thomas Kinateder (Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen -Geislingen)

Verlag: Research Medien AG, 33378 Rheda-Wiedenbrück, Repkestr. 5, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Prof. Volker Har-degen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Petra Rohmert Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578

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Impressum

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Unternehmen, die in "Der Fonds Brief" erwähnt werden:

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 1

Meiner Meinung nach...

Na also. Auch geschlossene Immobilienfonds mit Gebäuden in Deutschland müssen keine unendliche Geschichte sein. Die West-LB-Tochter Westfonds macht den Vor-stoß und will die Objekte ihrer rund 40 Altfonds verkaufen. Ähnlich wie MPC, HCI und Wölbern bei ihren Holland-Fonds hofft sie dabei auf Portfolio-Aufschläge.

Ein realistisches Szenario, denn auch wenn es den üblichen Marktgesetzen wider-spricht: Großanleger zahlen gerne bis zu zehn Prozent drauf, wenn sie dafür in gro-ßem Stile Immobilien einkaufen können. Die Frage ist, wie lange solche Preisauf-schläge in Deutschland noch durchzusetzen sind. Derzeit stehen die Chancen gut. Trotz gestiegener Preise sind die Renditen in Deutschland noch immer höher als in vergleichbaren Ländern. Gut möglich aber, dass die Karawane schon im kommenden Jahr weiterzieht. Wer weiß, wo Großinvestoren mit Anlagestau dann um Bürogebäu-de und Einzelhandelsimmobilien buhlen.

Hoffentlich also macht das Westfonds-Beispiel schnell Schule. Denn nur im Paket mit dem damit verbundenen Preis-Plus lohnt sich der Verkauf auch für die Zeichner schlecht laufender Fonds. Oder anders ausgedrückt: Nur im Portfolio mit guten Ob-jekten werden Käufer die Nieten überhaupt akzeptieren - und von solchen Investiti-onsruinen gibt es leider viel zu viele. Das Konzept geht nur auf, wenn auch die Eigen-tümer der Rendite-Renner dem Verkauf zustimmen. Ich bin gespannt, wie sich die Anleger der Fonds mit Ausschüttungen in zweistelliger Höhe entscheiden. Schlachten Sie die Gans, die goldene Eier legt?

Vielleicht re-investieren sie einen Teil der Rückflüsse ja in offene Immobilienfonds. Unser Steuer-Experte Robert Kracht hat im Investmentsteuergesetz zur Unterneh-mensteuerreform einen Halbsatz entdeckt, der den privaten Anlegern offener Fonds erhebliche Steuervorteile für ausländische Einnahmen garantiert: Der Progressions-vorbehalt in Deutschland fällt weg. Und das ist nicht alles!

Unser Kooperationspartner Friedrich Wanschka hat Initiatoren und Journalisten wie-der zum bereits traditionellen Branchen-Treffen auf Mallorca geladen. Leider fiel der Termin genau auf unsere Schlussproduktion. Wir berichten daher in der kommenden Ausgabe.

Nr. 42 24. KW/15.06.2007 ISSN 1860-6369 kostenlos per E-Mail

Inhaltsverzeichnis

Fonds-Check: CLI-Gruppe tilgt Flottenfonds flott

2

KGAL: Wien, Wien - nur Du allein...

2

Noch mal KGAL: Fonds mit Fracht-Derivaten

4

HCI: US-Zielfonds doppelt so gut wie kalkuliert

5

Steuer-Überraschung für offene Immobilienfonds

6

CFB-Schiffe: Dickes Plus nach nur sechs Jahren

6

Westfonds: Paketverkauf aller Immobilien geplant

7

AVD: Australien-Policen - aber kein Fondsmodell

7

Leistungsbilanz: Conti-Schiffe meist im Plus

8

Dr. Peters: Renditeflieger für die Emirate

8

Personalia 8

Offene Fonds 11

Recht einfach 12

n-tv. Fonds und Immobi-lien auf dem Schirm

12

Impressum 12

Viel Spaß beim Lesen

Markus Gotzi Chefredakteur Der Fondsbrief

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 2

KGAL

Wieder in Wien

Ab 10 000 Euro plus Agio beteiligen sich Anleger am PropertyClass Österreich 5 aus dem Hause KGAL. Sie finanzieren die Wiener Hauptverwaltung der Rail Cargo Austria AG, einem Unternehmen der ÖBB-Holding AG. Der Mietver-trag läuft zehn Jahre. Die Laufzeit des Fonds mit einem Volumen von knapp 60 Mil-lionen Euro ist auf 14 Jahre angelegt. Zeichner bekom-men Ausschüttungen von 5,5 Prozent.

Der Fonds-Check

Container-Duo mit flotter Tilgung

CLI-Gruppe bringt Fonds mit 2.824-TEU-Schiffen

Der Welthandel boomt weiter. Experten erwarten unisono eine Verdoppelung inner-halb der kommenden zehn Jahre. Kaum ein Anbieter von Schiffsbeteiligungen, der müde wird, diese optimistische Prognose zu verbreiten. Selbst wenn sich die Vorher-sage bewahrheiten sollte, die Auswirkungen auf die verschiedenen Typen- und Grö-ßenklassen weichen erheblich voneinander ab. So wird die Flotte der Containerschif-fe mit 7.000 und mehr Stellplätzen in den Jahren 2008 und 2009 um jeweils mindes-tens 60 Prozent anwachsen. Das ist keine Spekulation, sondern in den Orderbüchern nachzulesen. Erheblich weniger Angebot kommt bei kleineren Schiffen auf den Markt. Kaum Neubauten laufen in der Klasse mit 100 bis 900 Twenty Foot Equivalent Units (TEU) vom Stapel. Vergleichsweise niedrig ist auch die Zahl kommender Neubauten mit 2.000 bis 2.999 TEU. Die Commerzbank-Tochter CLI-Gruppe vertreibt aktuell den „CFB-Schiffsflotten-Fonds 3“ mit zwei 2.824-TEU-Containerschiffen. Anleger beteiligen sich ab 15.000 Dollar plus fünf Prozent Agio.

Objekte: Der Fonds hat die rund ein halbes Jahr alten Schiffe „MS Monaco“ und „MS Martinique“ zum Preis von jeweils 49,35 Millionen Dollar gekauft, ein derzeit üblicher Preis. Containertransporter dieser Größenklasse können alle bedeutenden Seehäfen anfahren, daher werden sie weltweit eingesetzt, vor allem aber im Ost-West-Verkehr zwischen Europa und Asien. Vor dem Hintergrund immer gewaltigerer Schiffe mit mehr als 11.000 TEU, die nur noch in die wenigen großen Häfen passen, steigt die

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Produktmanager geschlossene Immobilienfonds (m/w)

Unsere Bank für Ihre ZukunftUnsere Bank für Ihre Zukunft

Wir, die HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH, sind eine 100 %ige Tochtergesellschaft des BankhausesHSBC Trinkaus & Burkhardt AG. Wir befassen uns mit der Konzeption, der Platzierung und der Verwaltung geschlosse-ner Fonds mit Immobilien an internationalen Standorten. Bislang haben wir Fonds in Deutschland, in den Niederlanden,in Luxemburg, in der Schweiz sowie in Kanada emittiert und planen, unsere Fonds zukünftig auch auf andere Länderbzw. Kontinente auszuweiten.

Gestalten Sie diese Zukunft mit, indem Sie unsere geschlossenen Immobilienfonds konzipieren und u.a. Fondskalku-lationen vornehmen und die Erstellung von Prospekten koordinieren. Zu Ihren externen Ansprechpartnern gehören insbesondere Steuerberater, Rechtsanwälte, Prospektprüfer und die BaFin.

Ihr Aufgabengebiet:- die Strukturierung von geschlossenen Immobilienfonds als Publikumsfonds, Private Placements oder Fund of Funds

mit Immobilien im In- und im Ausland

- die enge Zusammenarbeit mit den Objektakquisiteuren in der Beschaffungsphase und die Vertriebsunterstützung in der Platzierungsphase

- die Marktanalyse von geschlossenen Fonds und Konkurrenzprodukten

Sie bringen mit:- ein wirtschaftswissenschaftliches Studium oder eine vergleichbare qualifizierte Ausbildung

- mindestens drei Jahre Berufserfahrung, idealerweise in der Fondskonzeption

- gute analytische Fähigkeiten, gepaart mit kaufmännischem Pragmatismus

- sehr gute Englischkenntnisse in Wort und Schrift

- ein großes Engagement, Flexibilität und Belastbarkeit

- eine hohe Sozialkompetenz

- eine selbstständige, zuverlässige und gewissenhafte Arbeitsweise

Wir bieten Ihnen die Chance, Ihre Fähigkeiten und Erfahrungen einzubringen und Ihre eigenen Ideen in einem motiviertenTeam aktiv umzusetzen. Sie erhalten ein leistungsorientiertes Jahreseinkommen, versehen mit einem breiten Spektrumattraktiver Sozialleistungen einer Bank.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?

Ihre Bewerbung richten Sie bitte an das Bankhaus HSBC Trinkaus & Burkhardt AG, Personalbereich, Herrn Stephan Weingarten, Königsallee 21/23, 40212 Düsseldorf.

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 4

KGAL

Schiffe einmal anders

An risikobereite Anleger richtet sich der Fonds „Sea Class Global 1“ von KGAL.Über ein Zertifikat investie-ren sie in verschiedene Schifffahrts– und Transport-unternehmen sowie in öffent-lich gehandelte Frachtderiva-te im Drybulk- und Tank-schiffsmarkt. Maßgeblich dabei ist die Entwicklung des von Clarkson gemanagten Schifffahrts-Index. Der Ge-winn soll innerhalb von acht Jahren knapp 60 Prozent ausmachen.

Bedeutung der kleineren Transporter als Feederschiffe. Sie übernehmen die Ladung auf hoher See und transportieren sie zum Zielhefen weiter. Mit einem Überangebot ist eher nicht zu rechnen. Dafür spricht nicht nur die vergleichsweise geringer Zahl der Neubauten, sondern auch der hohe Anteil älterer Schiffe. Rund jedes fünfte Schiff der Flotte ist älter als 20 Jahre und bald reif für die Verschrottung.

Charterraten: Sieben Jahre lang mietet die weltweit drittgrößte Linienreederei CMA CGM die Schiffe zum Preis von 19 750 Dollar an. Das entspricht einem Kaufpreisfak-tor von knapp sieben – ein durchschnittlicher Wert. Nach Ablauf der Festcharter rech-net der Fonds mit Einnahmen in Höhe von 20.750 Dollar weiter und bleibt damit 850 Dollar unter dem langfristigen Mittelwert seit 1993. Eine akzeptable Prognose.

Finanzierung: Anleger stellen rund 72 Prozent der Gesamtfinanzierung. Die Zinsen der Schiffshypotheken sind bei knapp 5,6 Prozent festgezurrt. Die Darlehen werden innerhalb der Erstcharter komplett getilgt, so dass die Schiffe ab 2015 Schulden frei fahren. Meiner Ansicht nach eine vernünftige Konzeption.

Ausschüttungen: Da der Fonds die Darlehen schnell zurückführt und hoch tilgt, bleibt in den ersten Jahren nicht viel für Ausschüttungen an die Anleger übrig. Sie geben sich zunächst mit jährlich fünf Prozent zufrieden. Im achten Jahr steigen ihre Einnahmen gemäß der Prognose auf elf Prozent an. Insgesamt sollen die Zeichner während der Laufzeit bis 2031 Überschüsse in Höhe von 118 Prozent bezogen auf ihre Einlage erzielen.

Weiche Kosten: Die Ausgaben für Konzeption, Vermittlerprovisionen und sonstige Gebühren summieren sich inklusive Agio auf rund 11,2 Prozent der Gesamtinvestiti-

HCI

Immobilienfonds Schiffsbeteiligungen Private Equity Dachfonds

H C I R E A L E S TAT E G R O W T H I U S A :

V E R E I N I G T E I M M O B I L I E N V O N A M E R I K A .Der Immobilienmarkt der USA ist einer der größten weltweit. Allein der Markt für Büroflächen ist

etwa so groß wie der aller europäischen Staaten gemeinsam – bei wesentlich besseren Aussichten:

Während die Ratingagentur Feri das Potenzial für Büroimmobilien in den USA mit der Bestnote AA

bewertet, hat sie für Deutschland nur ein „C“ übrig. Aber: USA ist nicht USA – aufgrund der Größe

entwickeln sich hier völlig unterschiedliche Märkte. Deswegen beteiligen Sie sich mit dem HCI Real

Estate Growth USA an sieben Zielfonds, die in Immobilien aller wesentlichen Regionen investieren. Sie

sehen: In den Staaten ist alles etwas größer. Auch die Aussichten auf erfolgreiche Anlagen.

Mehr Informationen? Telefon +49-40-88 88 1-0 oder www.hci-capital.de Capital

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 5

HCI

Besser als geplant

Die realisierte Rendite aller sieben Zielfonds des „HCIReal Estate Growth I USA“ lag bis Ende 2006 doppelt so hoch wie prognostiziert. Dies ergab sich aus der Auswer-tung des Jahresabschlüsse durch das Dachfondsmanage-ment und den Investmentbe-rater Townsend. Damit ha-ben die Anleger des HCI-Fonds bereits einen Ertrags-Vorsprung erzielt. Sie beteili-gen sich gemeinsam mit in-stitutionellen Anlegern am US-Opportunity-Markt.

on oder 15,5 Prozent bezogen auf das Eigenkapital. Das ist im Vergleich typischer Schiffsfonds ein günstiger Wert.

Steuern: Stichwort Tonnagesteuer: Die Abgaben ans Finanzamt sind wie bei allen aktuellen Schiffsbeteiligungen zu vernachlässigen. Die Ausschüttungen fließen nahe-zu steuerfrei.

Anbieter: Die CLI-Gruppe ist ein Unternehmen unter dem Dach der Commerzbank. Sie hat 160 geschlossene Fonds mit einem Investitionsvolumen von elf Milliarden Euro aufgelegt. Mehr als 57.000 Kunden investierten Eigenkapital in Höhe von 4,4 Milliarden Euro. Nachdem der Schwerpunkt zunächst bei Leasingmodellen lag, bietet der Initiator nun vor allem Schiffsbeteiligungen und Immobilienfonds mit deutschen und ausländischen Objekten an. Die Leistungsbilanz ist weitgehend in Ordnung.

Meiner Meinung nach...: Flottenfonds mit zwei baugleichen Containerschiffen. Mir ge-fällt vor allem die schnelle Tilgung der Hypo-theken. Die Kalkulation ist vernünftig, die weichen Kosten sind vergleichsweise niedrig. Die Aussichten auf steigenden Welthandel sprechen für ein Investment. Mit einer Über-bauung dürfte in dieser Größenklasse nicht zu rechnen sein. Dennoch: Schiffsfonds blei-ben unternehmerische Beteiligungen und eignen sich als Investment nur für halbwegs vermögende Anleger.

KGAL

Mit großer Treffsicherheit aus langjähriger Erfahrung konzipiert, initiiert und betreut die KGAL kontinuierlich neue Anlage-produkte – in vielversprechenden Märkten. Interessiert? Dann klicken Sie hier: www.kgal.de

Eine rentable Anlage erkennt nicht jeder auf den ersten Blick.

Experten schon.

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 6

CLI-Gruppe

Einsatz verdoppelt

Nach nur sechs Jahren Lauf-zeit hat die CLI-Gruppe den CFB-Fonds 139 mit fünf Containerschiffen verkauft. Für die Anleger ein lohnen-des Geschäft: Inklusive der gezahlten Ausschüttungen kommen sie auf ein Ergebnis von 210 Prozent ihrer Einla-ge. Das entspricht einem jährlichen Überschuss von 17,5 Prozent. Käufer ist ein Unternehmen der Schulte-Gruppe, dem aktuellen Be-reederer der Schiffe.

Fondshaus Hamburg

Autos an Bord

Erstmals vertreibt das Fondshaus Hamburg eine Schiffsbeteiligung mit einem Car Carrier. Das Schiff hat eine Ladekapazität von 4.870 Pkw. Anleger beteiligen sich daran im Doppelpack mit einem Containerschiff mit 2.797 TEU. Der Autotrans-porter ist 13 Jahre lang zu 20.150 Dollar pro Tag ver-chartert. Der Vertrag mit dem Containerfrachter läuft fünf Jahre über 22.550 Dollar pro Tag. Anleger sollen bis Ende 2032 nach Steuern ei-nen Gewinn in Höhe von 183 Prozent erwirtschaften.

Hansa Treuhand

Wertpapier-Nummer

Seit 1. Juni haben alle an der Fondsbörse Deutschland gelisteten Schiffsfonds von Hansa Treuhand eine Wert-papierkennnummer. Vorteil: Sie können ins Wertpapier- Depot eingebucht werden.

Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Unverhoffter Steuerkick für offene Fonds

Progressionsvorbehalt bei Auslandseinkünften wird gestrichen

Das vom Bundestag beschlossene Unternehmensteuerreformgesetz 2008 erhielt in letzter Minute zwei für offene Immobilienfonds erfreuliche Änderungen: Der Progres-sionsvorbehalt bei Auslandseinkünften wird gestrichen und die Regelung zu steuer-freien Verkaufsgewinnen verbessert. Hinreichend Anlass, sich mit den Vergünstigun-gen dieser Anlageform zum Inflationsschutz und Steuersparen über Steine und Beton näher zu beschäftigen. Die Anteile bieten mit Blick auf den Fiskus Vorteile, die beim aktuellen Hype um die gerade eingeführten REITs nicht unter den Tisch fallen sollten.

Derzeit lagert in heimischen offenen Immobilienfonds im Schnitt rund 60 Prozent aus-ländischer Grundbesitz mit tendenziell eher zunehmendem Anteil. Die Mieten von jenseits der Grenze bleiben nach den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen im Inland genauso steuerfrei wie dort realisierte Verkaufsgewinne innerhalb der Speku-lationsfrist. Allerdings unterliegen die Erträge dem Progressionsvorbehalt, erhöhen also den Tarif für das übrige Einkommen des Fondsanlegers. Das verbessert sich 2009. Diese Auslandseinkünfte unterliegen nicht der Abgeltungsteuer und können somit steuerfrei ausgeschüttet oder thesauriert werden. Zusätzlich entfällt auch noch der Progressionsvorbehalt, so dass die ausländischen Erträge komplett ohne Beteili-gung des heimischen Finanzamts fließen. Der Entlastungseffekt erhöht sich noch einmal, denn die anteiligen Inlandseinkünfte werden nur pauschal mit dem Abgel-tungssatz von 25 Prozent erfasst. Das erhöht die Nettorendite drastisch, wie folgen-des Beispiel zeigt:

Ein Lediger mit Einkommen von 45.000 Euro kassiert aus offenen Immobilienfonds jährlich 10.000 Euro. Diese Ausschüttung setzt sich mit 6.000 Euro aus steuerfreien Auslands- und 4.000 Euro steuerpflichtigen Inlandseinkünften zusammen.

Der entlastende Progressionseffekt durch die Systemumstellung 2009 verbessert die Rendite auf die Fondserträge um stolze 14,2 Prozent. Hinzu kommen Einsparungen beim Solidaritätszuschlag sowie bei der Kirchensteuer. Der Verzicht auf den Progres-sionsvorbehalt wahrt zudem die Anonymität bei der Besteuerung: Der Anleger muss seine Auslandserträge nicht extra nur für die Berechnung des Steuertarifs ans Fi-nanzamt melden.

Steuerjahr bis 2009 ab 2009

Sonstiges Einkommen 45.000 45.000

Kapitaleinnahmen Fonds 4.000 –

Gesamteinkommen 49.000 45.000

Steuer hierauf (Grundtabelle) 12.688 11.102

25 % Abgeltungsteuer auf 4.000 1.000

Nebenrechnung Progressionsvorbehalt

Auslandseinkünfte 6.000 –

Fiktives Einkommen 55.000

Steuer hierauf (Grundtabelle) 15.186

Ergibt Steuersatz für Auslandsertrag 27,61 %

27,61 % auf Inlandseinkommen 49.000 13.529

Steuerlast insgesamt 13.529 12.102

Vorteil Abgeltungsteuer 1.427

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 7

Westfonds

Gesammelte Werke

Einen Blind-Pool-Fonds mit völlig verschiedenen Invest-ments bietet die West-LB-Tochter Westfonds an. Der „WestLB Trust 3– Premium Select“ legt das Geld seiner Kunden in Schiffsbeteiligun-gen, Immobilienfonds und Private Equity-Fonds an. Der Fonds ist mit einer Mindest-beteiligung ab 10.000 Euro plus Agio für Anleger ge-dacht, die ihr Kapital selber nicht aufteilen können oder wollen. Sie sollen innerhalb der Laufzeit bis Ende 2023 einen Kapitalrückfluss von 176 Prozent ihrer Einlage erzielen. Das ist eine rechne-rische Rendite von jährlich 6,3 Prozent.

AVD

Australien-Policen

Ab 15.000 Euro plus 5,75 Prozent Agio bietet der öster-reichische Anbieter AVD die Beteiligung am australischen Lebensversicherungs-Zweitmarkt an. Am Ende der fünfjährigen Laufzeit sollen Anleger Rückflüsse zwischen 128 Prozent und 140 Prozent auf ihr eingezahltes Kapital erhalten. Ein geschlossener Fonds ist das Angebot aller-dings nicht.

In einer der kommenden Ausgaben wird „Der Fonds-brief“ das Modell genauer unter die Lupe nehmen. Zu-mal der australische Zweit-markt mit einem jährlichen Volumen von umgerechnet 25 bis 30 Millionen Euro nicht gerade eine umfangrei-che Marktkapitalisierung darstellt.

Auch die zweite kurzfristige Änderung entlastet Immofonds-Sparer. Klar war bislang schon, dass realisierte Veräußerungsgewinne im Inland außerhalb der Spekulations-frist generell auch künftig nicht erfasst werden. Während andere Investmentfonds, Börsen- und Termingeschäfte mit voller Breitseite von der Abgeltungsteuer verein-nahmt werden, und sich Aktienverluste künftig nur eingeschränkt verrechnen lassen, bleibt bei offenen Immobilienfonds alles beim Alten. Sie können die realisierten Ver-kaufsgewinne nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist steuerfrei ausschütten oder nach einer Gesetzesanpassung auch thesaurieren. Verkauft der Anleger seine Antei-le anschließend, sind diese thesaurierten Veräußerungserlöse noch im Kurs erhalten. Die muss er aber nicht versteuern, selbst wenn er die Papiere erst nach 2008 erwirbt. Denn die Fondsgesellschaften müssen einen Immobiliengewinn separat ausweisen. Diesen Betrag pro verkauftem Anteil kann der Sparer dann von seinem realisierten Kursgewinn abziehen. Nur der verbleibende Rest unterliegt der Abgeltungsteuer.

Aussichten, bei denen die Konkurrenz REIT nicht mithalten kann. Die Immobilien-AG muss Verkaufserlöse von diesseits und jenseits der Grenze als gewerblichen Gewinn zu mindestens 90 Prozent ausschütten. Beim Aktionär unterliegen die Dividenden dann voll der individuellen Progression und ab 2009 dem Pauschaltarif.

Und es kommt noch besser: Der Überschuss der inländischen Mieten über die lau-fenden Ausgaben und Gebäudeabschreibungen wird künftig nur moderat mit 25 Pro-zent erfasst und belastet nicht mehr das übrige Einkommen des Fondsbesitzers. Während bei der Geldanlage generell der Werbungskostenabzug gestrichen wird, sind die auf Fondsebene anfallenden Aufwendungen weiterhin verrechenbar. Fließen die Mieten einmal nicht so üppig, wandern die roten Zahlen als Verlustvortrag ins kommende Jahr und dürfen sich dort mindernd auswirken.

Einen Nachteil müssen Besitzer offener Immobilienfonds aber dann doch hinnehmen: Die einjährige Spekulationsfrist entfällt bei nach 2008 erworbenen Anteilen auch für sie. Die im Kurs aufgelaufenen steuerpflichtigen Gewinne sind aber eher moderat, da hierin enthaltene Auslandserträge und inländische Verkäufe außerhalb der Zehn-Jahres-Frist abgezogen werden.

Alles weg auf einen Schlag

Westfonds plant Portfolioverkauf der gesamten Altfonds

Mengenrabatt? Diese Zeiten sind am Immobilienmarkt vorbei. Davon profitierten im vergangenen Jahr zum Beispiel Anleger von Hollandfonds der Initiatoren MPC, HCIund Wölbern. Im Paket ließen sich sogar Immobilien mit hohen Leerständen und auslaufenden Mietverträgen verkaufen. Weil die internationalen Großinvestoren hun-derte Millionen oder sogar Milliarden Euro auf einen Schlag ausgeben wollen, zahlen sie unter dem Strich für Immobilienportfolios mehr als die Summe der einzelnen Ob-jekte. Auf einen Paketaufschlag hoffen auch die Verantwortlichen der West-LB-Tochter Westfonds. Sie wollen vor allem deutsche Immobilien im Paket verkaufen. Die Gelegenheit ist günstig, denn auch in Deutschland zahlen die Aufkäufer in diesen Tagen nahezu jeden Preis.

„Wir haben in der Vergangenheit Chancen verpasst, Objekte zu verkaufen “, sagt Achim Quambusch, Vorsitzender der Westfonds-Geschäftsführung. Zum Beispiel ein Bürogebäude in Düsseldorf Bilk. Es entstand in den 70er Jahren in einem reinen Arbeiter-Standort. Später erfuhr das Viertel eine Aufwertung durch den Medienhafen und den Landtag. Eine gute Gelegenheit, zu verkaufen, die jedoch ungenutzt blieb.

„Das soll uns nicht noch einmal passieren“, sagt Westfonds-Aufsichtsrat TilmannFischer. Gemeinsam mit Jan Friske, Geschäftsführer der West-LB Trust GmbH,

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 8

Dr. Peters

Flieger für Emirates

Flugzeug-Leasingfonds gera-ten erneut in den Höhen-rausch. Als Steuersparmodell jahrelang von der Bildfläche verschwunden, tauchen sie nun als Renditefonds wieder aus den Wolken auf. Das Emissionshaus Dr. Peters aus Dortmund bietet die Be-teiligung an einer Boeing 777-200 LR an. Leasingneh-mer ist die Fluglinie Emira-tes. Sie hat einen Vertrag über zehn Jahre abgeschlos-sen. Anleger sollen innerhalb der Laufzeit von 16 Jahren einen Gewinn in Höhe von 107 Prozent auf ihr einge-setztes Kapital erhalten.

Wechsel Dich

Das Thema Zweitmarkt wird für die Fondsinitiatoren im-mer bedeutender. Die an der Börse notierte Lloyd Fonds AG plant die Gründung einer eigenen Tochtergesellschaft, die den Handel koordinieren soll. In leitender Position wird ab 1. Juli Lutz Delius den Zweitmarkt aufbauen und die Leitung des freien Vetriebs übernehmen. Zuvor war Delius Vetriebsvorstand bei Jung, DMS & Cie.

Oliver Kuhlmann ist seit dem 1. Juni Vorstandsmit-glied der Hesse Newman FinanzPartner AG, einem Tochterunternehmen der Finanzhaus Rothmann AG.Dort übernimmt er das Res-sort Vertrieb und Marketing. Kuhlmann kommt vom Go-thaer-Konzern, wo er als Leiter des Maklervertriebs Sparten übergreifend tätig war.

analysiert er derzeit den Markt und die Möglichkeiten. In Frage kommen nahezu alle noch in der Verwaltung befindlichen 41 Fonds mit rund 60 Objekten. „Unsere Aufga-be wird es sein, die Anleger davon zu überzeugen, dass sie von den aktuellen Paket-aufschlägen profitieren, einen höheren Preis erzielen können“, so Fischer. Denkbar ist der Verkauf in einem Gesamtpaket, aber auch die Aufteilung in mehrere Portfolien, zum Beispiel spezialisiert auf Büros, Einzelhandel und Hotels. Für diese Pakete kä-men zum Beispiel REITs in Frage, so Quambusch.

Dabei ist die Wirtschaftlichkeit der einzelnen Fonds höchst unterschiedlich. Berühmt geworden ist beispielsweise der Ruhrpark in Bochum, einer der rentabelsten Fonds mit deutschen Immobilien. Anleger erhielten in den vergangenen Jahren Ausschüt-tungen zwischen zwölf und 14 Prozent. An den Zweitmarktbörsen werden die Anteile zum Kurs von 220 gehandelt. Warum also sollten diese Anleger ihren Fonds auflö-sen? Zumal sie aktuell kaum vergleichbar rentable Neu-Anlagen finden? Gründe ge-be es genug, so Fischer. So werden die Ausschüttungen auf zehn Prozent sinken, weil der Fonds das Geld benötigt, um umfangreiche Umbauten zu finanzieren.

Außerdem sei der Fonds Anfang der 70er Jahre platziert worden. „In der Regel sind die ursprünglichen Zeichner gar nicht mehr investiert, sondern ihre Erben. Und die möchten ihr Investment bestimmt gerne auflösen“, meint Fischer. Er hält einen Kurs inklusive Aufschlag in Höhe von 300 Prozent des einst investierten Kapitals für realis-tisch. Von solchen Ergebnissen können die Anleger mancher anderer Westfonds-Beteiligungen nur träumen. „Probleme gibt es bei Mischobjekten und Büros“, weiß Quambusch. Dennoch können auch die Zeichner dieser Fonds vom Paketverkauf profitieren. Ohne die Zugpferde wie zum Beispiel den Ruhrpark Bochum würden sie auf ihren Objekten sitzen bleiben. Für teils leer stehende Gebäude an Standorten zweiter oder dritter Wahl alleine interessiert sich niemand.

Stimmen die Inhaber dieser Altfonds für den Verkauf, beenden sie ein Investment, das sie bestimmt kein zweites mal eingehen würden. Mit Gewinnen dürfen sie trotz Aufschlägen nicht rechnen. „Die Frage ist, ob solche Objekte überhaupt in die Ver-wertung kommen“, zweifelt Fischer. In den nächsten Wochen werden die Anleger darüber entscheiden. Beachten müssen die Zeichner zum Beispiel, ob sich das Ge-schäft nach Steuern lohnt. Vor allem bei Immobilien in Ostdeutschland mit ihren ho-hen Sonderabschreibungen innerhalb der Spekulationsfrist ein wichtiges Thema.

Eine Zustimmung von 75 Prozent ist für den Verkauf nötig. Allzu lange Zeit dürfen sich die Anleger mit ihrer Entscheidung nicht lassen. Fraglich ist, wie lange die Nach-frage der Bieter anhält. „Noch ist das Zeitfenster geöffnet. In diesem Jahr erwarte ich ähnlich wie 2006 ein Volumen von rund 50 Milliarden Euro in Deutschland. Im kom-menden Jahr kann die Gelegenheit schon wieder vorbei sein“, meint Quambusch. Hellhörig geworden seien Interessenten aus den USA, Großbritannien, Israel, aber auch deutsche Investoren. Und die wollen schnell weiterverkaufen, um ihrerseits Ge-winne zu machen. „Diese Situation“, so Quambusch, „verschärft den Druck.“

Leistungsbilanz

Schiffsexperte mit Sitz im Voralpenland

Conti: drei Viertel der Fonds haben das Soll erfüllt oder sind besser

Rund 30 Jahre Seefahrt. Die Conti Reederei gehört zu den ältesten Initiatoren von Schiffsfonds. Sie ging 1979 aus der 1970 gegründeten Cosima Reederei hervor. Geschäftsführende Gesellschafter der Conti Holding sind Shaun Harbinson, FritzMüller und Nikolaus Pröls. Bis Ende 2005 hat Conti 116 Schiffe und sechs Immobi-lien im Gesamtvolumen von knapp 5,3 Milliarden Euro finanziert. Laut 2005er Leis-tungsbilanz befanden sich zum Stichtag noch 56 Publikumsfonds in Bewirtschaftung.

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 9

Nordcapital

Rekord-Jahr

Mit 281 Millionen Euro Ei-genkapital hat Nordcapital 2006 den Umsatz des Vor-jahres um 40 Prozent über-troffen. Die laufenden Aus-zahlungen an rund 41.000 Anleger summierten sich auf 149 Millionen Euro. Das Unternehmen stellte mehr als 200 neue Mitarbeiter ein. In diesem Jahr sollen es weitere 85 sein. Als strategischer Partner finanziert Nordcapi-tal das Hamburgische Welt-WirtschaftsInstitut mit ei-nem sechsstelligen Betrag.

Überschüsse. Mehr als drei Viertel der Beteiligungen erreichten die geplanten Über-schüsse oder übertrafen sie. Die Zielerreichung beträgt 114 Prozent. Kumuliert bis 2005 lagen rund 82 Prozent im oder sehr häufig sogar über den Prospektwerten. Die Zielerreichung beläuft sich auf 120 Prozent.

Ausschüttungen. 96 Prozent der fahrenden Flotte konnte 2005 die prospektierten Ausschüttungen leisten oder sogar überbieten. Die Zielerreichung beträgt 130 Pro-zent. Bei kumulierter Betrachtung lagen rund drei Viertel der Fonds im oder über der Prognose. Die Zielerreichung hat sich von rund 101 Prozent bis 2004 auf gut 106 Prozent bis 2005 verbessert.

Restdarlehen. Sehr gut stellen sich die Fonds auch von der Tilgungsseite her dar: Rund 90 Prozent wiesen zum Stichtag meist deutlich niedrigere Darlehensstände auf als vorgesehen. Neun Fonds waren sogar vorzeitig entschuldet. Insgesamt liegt das gesamte Fremdkapital um fast 208 Millionen Euro oder knapp 36 Prozent niedriger als geplant. Auch das ist eine nochmalige Verbesserung gegenüber dem Vorjahr.

Liquiditätsreserve. Vorbehaltlich der offenen Frage, inwieweit die Liquiditätsreser-ven Kontokorrentlinien enthalten, beträgt die Zielerreichung 42 Prozent.

Steuerliches Ergebnis. Alle 49 vergleichbaren Fonds hatten bis Ende 2005 noch negative steuerliche Ergebnisse vorgesehen. Annähernd zwei Drittel davon generier-ten planmäßige oder sogar meist höhere Verlustzuweisungen.

Prognoseende. Bei sieben Fonds reicht die Prognoserechnung nicht bis 2005. Für das Berichtsjahr betrugen die geleisteten Ausschüttungen im Durchschnitt stattliche

HGA

Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 11

Offene Fonds

Der AXA Immoselect hat seit seinem Start vor fünf Jahren seinen Wert um 26,3 Prozent erhöht. Das Fonds-volumen liegt derzeit bei 2,5 Milliarden Euro. Alleine in den vergangenen zwölf Mo-naten flossen rund eine Milli-arde Euro in den Fonds.

Die Commerz Grundbesitz Gruppe hat für ihren Fonds Hausinvest Europa für 60 Millionen Euro ein Büroge-bäude in Mailand gekauft. Mieter ist ein Telefonnetz-betreiber. Bereits im März hatte der Fonds ein Büro-Center in Mailand gekauft.

zwölf Prozent. Auch die Überschüsse auf Jahresebene entwickelten sich in den ver-gangenen Jahren nach oben. Dass diese Fonds aber auch erheblichen Nachholbe-darf haben, zeigt die durchschnittliche Gesamtverzinsung, die bis 2005 lediglich 3,4 Prozent pro Jahr betrug. Alle Fonds sind aber mittlerweile vollständig entschuldet.

Exits. Bis Ende 2005 waren 15 Publikumsfonds wieder aufgelöst worden. Die Anga-ben zu den IRR-Renditen betragen einmal drei beziehungsweise sieben Prozent je nach Beteiligungsart, sechsmal zwischen fünf bis zehn Prozent, fünfmal zwischen 15 bis 20 Prozent und dreimal zwischen 20 bis 30 Prozent. Wie bei allen Fonds dieser Emissionsjahre sind die erheblichen Steuereffekte zu berücksichtigen, die einen Ver-gleich mit Angeboten neuer Konzeption nicht mehr zulassen.

Leistungsbilanz. Das Zahlenwerk zeigt die wesentlichen Kennzahlen, bietet aber noch Raum für Verbesserungen. Zur gesonderten Darstellung des Berichtsjahres legt Conti Blätter bei, eine Integration in die Leistungsbilanz sollte daher kein Problem sein und würde aufgeräumter wirken. Zudem wäre der Ausweis der Ausschüttungen durchweg auch in Prozent aussagekräftiger. Erfreulich ist, dass nun durchgängig die Liquiditätsreserven angegeben werden. Wichtig wäre ein gesonderter Ausweis even-tueller Kontokorrentlinien. Bei Fonds mit abgelaufener Prognoserechnung ist irrefüh-rend, dass aktuelle kumulierte Werte veralteten Sollwerten gegenübergestellt werden.

Meiner Meinung nach... Dass die Conti Unternehmensgruppe das Geschäft mit Schiffsfonds auch im Anlegerinteresse versteht, belegen die Zahlen. Die insgesamt eingehaltenen Ausschüttungsversprechen, vor allem aber der enorme Tilgungsvor-sprung sprechen für eine zuverlässige und weitsichtige Bewirtschaftung. Bei Conti dürfte sich daher eindeutig die Mehrheit der Anleger gut aufgehoben fühlen.

Hannes Nickl, Wirtschaftsjournalist

Klumpe

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Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 12

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Recht einfach

In den vergangenen Ausgaben des Fondsbriefs hatten wir auf die Informations-, Be-ratungs- und - jedenfalls für den Bereich der Versicherungsvermittlung - Dokumentati-onspflichten hingewiesen. Die Entscheidungen betreffen zwar Einzelfälle, haben aber weit über den entschiedenen Fall hinaus Bedeutung. Diesmal wollen wir auf eine der maßgeblichen Haftungsgrundlagen eingehen, auf die die Gerichte in zahlreichen Fäl-len einen Schadenersatzanspruch stützen. Die Rechtsprechung unterscheidet zwi-schen der Anlagevermittlung und der Anlageberatung. Aufgabe des Anlagevermitt-lers ist es, einem Anleger Informationen über die Kapitalanlage zur Verfügung zu stel-len. Der Vermittler ist im Regelfall dem Lager des Anbieters zuzurechnen.

Ein Anlageberater ist darüber hinaus verpflichtet, sich die Informationen zu beschaf-fen, die er für eine umfassendere Bewertung eines Anlageproduktes benötigt. Sowohl der Vermittler als auch der Berater haben alle für den Anlageentschluss maßgebli-chen Informationen wahrheitsgemäß, sorgfältig, richtig und vollständig zu erteilen.

Die Rechtsprechung nimmt seit langem an, dass auch im Falle der Anlagevermittlung ein Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen zumindest stillschweigend zustande kommt. Dies gilt in allen Fällen, in denen ein Interessent deutlich macht, dass er die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will (vgl. dazu beispielsweise BGH-Urteil vom 11.01.2007, III ZR 193/05).

Wenn nun aber die Rechtsprechung von einem - im Regelfall stillschweigend zustan-de gekommenen - Auskunftsvertrag ausgeht, gab und gibt es immer wieder Überle-gungen, die Haftung dadurch einzuschränken, dass zwischen Vermittler und Kunde von vornherein ein schriftlicher Beratungsvertrag abgeschlossen wird, in dem die Rechte und Pflichten ausformuliert sind. Dahinter steckt die Überlegung, dass bei Abschluss eines schriftlichen Vertrages der Pflichtenkreis auch eingeschränkt werden kann. Allerdings ist darauf zu achten, dass ein Vermittler nicht versucht, sich von jed-weder Haftung zu exkulpieren. Ein Initiator hatte für sich und seine Vermittler ver-sucht, die Haftung auszuschließen, indem er dem Anleger ein Formular vorlegte, durch welches bestätigt wurde, dass die beteiligten Firmen ebenso wie die Vermittler sowie deren gesetzliche Vertreter von jeglicher Haftung freigestellt seien und lediglich Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit davon ausgeschlossen seien. Der BGH sah darin eine unzulässige Einschränkung der Haftung für die ordnungsgemäße Erfüllung einer sog. Kardinal- oder Hauptpflicht (vgl. BGH-Urteil vom 13.01.2000, III ZR 62/99).

Bei Haftungsfreistellungen ist zwischen vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten zu unterscheiden. Bei einem Auskunftsvertrag gehört die Auskunftsverpflichtung zur Hauptpflicht. Allerdings kann vereinbart werden, dass sich die vom Vermittler zu ertei-lenden Informationen auf bestimmte Bereiche beschränken. Im Ergebnis geht es dar-um, dass beim Anleger keine falschen Erwartungen geweckt werden.

Nähere Informationen zu den Rechtsthemen finden Sie im Newsletter der Rechtsan-waltskanzlei Klumpe & Partner, www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Impressum

n-tv: Geschlossene Fonds auf dem Schirm

20. Juni, 18.30 Uhr: n-tv Fonds & Zertifikate: Berenberg Emerging Ukraine Universal Fonds.

25. Juni, 18.30 Uhr: n-tv Geld: Investieren in edle Weine.

27. Juni, 18.30 Uhr: n-tv Fonds & Zertifikate: Fonds-Check: Hannover Leasing - City Palais Duisburg.

29. Juni. 18.30 Uhr: n-tv Immobilien: Fonds-Check: Ideenka-pital - US Properties Value Added.

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