Nr.: 174 - vermittlerportal · Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 2 von 28 King Sturge sieht...

Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 1 von 28

Inhaltsverzeichnis

Editorial (Rohmert)

1 Immobilienstimmung im „freien Fall“ (WR)

2

Keine Rezession der deut-schen Bauwirtschaft (MG)

7

Immobilienaktien: Geht es auch anders? (AE)

8

Aengevelt: Büromarkt Berlin stemmt gegen Flaute

10

Preisexplosion treibt Im-mac nach Österreich (AE)

13

Scope: Schwierige Marktla-ge für geschlossene Fonds

14

HSH: Steigende Investiti-ons- u. Mietrisiken (WR)

16

DekaBank bei offenen Im-mobilienfonds an der Spitze

16

Positive Aussichten für Im-mobilienmärkte in Frankfurt

24

JLL: Wohnimmobilien-Research in Berlin (Krentz)

25

GfK: Explosion des Einzel-handelsumsatzes im Osten

17

CBRE: Einbruch des Inves-titionsvolumens (AE)

17

Regensburg: IREBS baut Spitzenstellung aus (Maier)

22

Näher am Kunden: Rück-kehr der Filialen (Koch)

20

Degi: Immobilieninvestitio-nen in inflationären Zeiten

18

Offene Immobilienfonds reduzieren Risiken (CW)

24

Ideenkapital: Immobilien-fonds auf Erfolgskurs (MG)

23

Mieteinbrüche durch Ein-kaufszentren (MG)

22

Immobilienmarkt HH 21

Büromarkt Niederlande 12

Impressum 28

Großbankenfusion, Stimmungsabbruch in der Immobilienwirtschaft (Seite 2 ff.) und Vorstandsgehälter der Immobilienaktiengesellschaften geben diese Woche Potenzial zum Nachdenken und zum Schmunzeln. Manchmal holen Realitäten die Matadore schneller ein, als sich sogar wir es uns vorstellen konnten. Vor kurzem be-richtete uns James Lapushner von Morgan Stanley noch von Knappheiten und preislicher Schmerzfreiheit bei Topflächen in Frankfurt (siehe Nr. 163). Wir waren aus 25 Jahren Erfahrung eher skeptisch. Jetzt hat Researcher Martin Praum von DB Re-search ermittelt, dass durch die Übernahme der Dresdner Bank durch die Com-merzbank allein in Frankfurt bis zu 150 000 qm Bürofläche freigezogen werden könn-ten. Das trifft vor allem das Topsegment. Bei insgesamt mittel- und langfristiger Denke der Immobilienplayer drückt dieses Angebot auch schon dann auf den Markt, wenn es noch gar nicht leer gezogen ist oder auch die Mieten noch bezahlt werden.

Liebe Leser, sicherlich fühle ich mich nicht berufen, über die Einkommen anderer Leu-te zu lamentieren. Das junge Real Estate Magazin von Christian Schiffmacher hat die Vorstandsvergütungen der Immobilien-AG’s für 2007 einmal zusammengestellt. Vorab: Immobilienunternehmer haben immer viel Geld verdient - oder auch verloren. Das ist richtig. Anders sieht es bei einseitiger Risikoverteilung und der Verwendung des Geldes anderer Leute aus. Weiter gilt: Wer als Vorstand sein Einkommen mit sha-reholder value begründet und bereit ist, dafür den größten strategischen Unsinn anzu-richten, sollte auch an der umgekehrten Entwicklung gemessen werden können. Und im übrigen handelt es sich ja bei den Immo AG Vorständen bei Anzeigenanfragen um die gleichen Leute, die meinen, dass Verlagsleistungen, Beratungen und Berichter-stattung um der Ehre willen kostenlos sein sollten und statt dessen meist völlig Bran-chenfremde beschäftigen, um diese Leistungen zu forcieren.

Es überraschte uns nicht, dass einige Unternehmen aus unserer speziellen Watch-List „Temporäre Kurszettel-Präsenz“ neben außergewöhnlichen Bewertungen auch au-ßergewöhnliche Vorstandsgehälter haben. Blicken wir einmal nicht auf unsere Liste, sondern auf die Tabelle: An der Spitze liegen die IVG-Vorstände, Leichnitz (2,5 Mio. Euro), Kottmann (2,3 Mio. Euro), und Reul (1,9 Mio. Euro). Mit Blick auf den immobi-lienwirtschaftlich heißen Reifen, der in der Leichnitz-Ägide gefahren wurde, verwun-dert das nicht. Womit die wenig fortunaten TAG-Vorstände Ibel und Flint jeweils 1,36 Mio. Euro verdienen, dürfte sich vor allem dem Aufsichtsrat erschließen. Colonia Chef, Stephan Rind liegt mit 1,16 Mio. Euro noch weit vorne. Während der Explosi-onsphase der Colonia-Aktie dürfte ihm das wohl jeder Aktionär gegönnt haben. Inzwi-schen ist der Shareholder-Value jedoch deutlich stärker implodiert als das Vor-standseinkommen. Ausgesprochen angenehm fallen DIC Asset, die Deutsche Euro-shop, Hahn-Immobilien oder auch Polis-Immobilien auf, deren Vorstände auch in Expansions- und Erfolgsphasen lediglich zwischen 180 und 500 T€ verdienen.

Veranstaltungstipp: Falls Sie uns schon immer mal persönlich kennen lernen woll-ten, so besuchen Sie doch einfach das Kompaktforum „Zukunftstrend Immobilie“ am 11. und 12. November im Steigenberger Grandhotel Petersberg bei Bonn. Leser des Immobilienbriefes erhalten unter Angabe des Stichwortes „Der Immobilienbrief“ 10% Rabatt auf die Teilnahmegebühr von 950 Euro. (siehe auch S.2)

Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroe-der & Partner, UBS Real Estate KAG sowie den Partnern von der

"Der Fondsbrief".

Nr.: 174 36. KW / 05.09.2008

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369 Sehr geehrte Damen und Herren,

Werner Rohmert, Herausgeber

Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 2 von 28

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King Sturge sieht Immobilienstimmung im frei-en Fall, „Abwarten“ ist die Devise

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“ Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Mit einer auch für uns überraschenden Rasanz kühlt sich das Klima auf den Immobi-lienmärkten ab. Inzwischen läuft die Immobilienstimmung den Konjunkturbedenken voraus. Dabei sagen die Auguren der unvermeidlichen konjunkturellen Abkühlung eher geringe Arbeitsmarkteffekte mit Immobilienwirkung voraus. Eigenkapital für In-vestitionen liegt überall noch herum. Der Markt ist nach unseren Background- Ge-sprächen derzeit vor allem durch Attentismus geprägt. Käufer rechnen mit fallenden Preisen, wie sie sich aus geänderter Zins- und Finan-zierungssituation und dem dadurch nötigen Eigenkapitaleinsatz mit Kosten- und Haf-tungsaspekten zwangsläufig ergeben müssen. Die Verkäufer dagegen igeln sich ein. Wer nicht verkaufen muss, regelt seine Finanzierung und wartet ab. Schließlich kön-nen Anlagedruck und deutsche Stabilität zum Rettungsanker werden. Das Zugeben von deutlichen Planabweichungen gegenüber den Anlegern macht sowieso keine Freude. Profis warten Stimmungswellen regelmäßig ab, es sei denn die sind so sta-bil, dass man darauf eine Finanzierung aufbauen kann, wie dies bis Mitte 2007 in der Anlageeuphorie möglich war. Exkurs – was uns Sorgen macht: Hinzu dürfte ein für die meisten erfahrenen Beob-achter wohl nicht erwarteter Effekt kommen - die völlige Unverkäuflichkeit man-cher Prärie-Portfolios der letzten Jahre. Von Insidern erfahren wir immer öfter, dass es für uns wohl unvorstellbar sei, welcher Mist in den letzten Jahren von internationalen Investoren aus der zweiten Kompetenzlinie gekauft worden sei. Aus eigenen Gesprächen kennen wir die völlige Beratungsresistenz mancher Inves-toren, die dem Autor im persönlichen Gespräch auf Warnhinweise lediglich mitteilten, dass wir uns keine Gedanken über 10-Jahresperspektiven machen sollten, son-dern dass das Geschäft in drei Jahren längst erledigt sei und sich über heimi-sche Wertpapiereffekte rechnen würde. Hoffentlich hat es geklappt; denn der deut-sche Schrott wird noch Lerneffekte bereit halten. Und sei es nur der, dass viel ge-streuter Schrott im Portfolio nicht automatisch besser ist als wenig Schrott. Was uns noch eher Bedenken macht, ist allerdings, dass diese Investoren natür-lich auch von Maklern versorgt worden sind, die uns regelmäßig mit honorigen Philosophie- oder Corporate Governance Papieren beglücken und außerdem dem deutschen Markt regelmäßig den Belehrungsfinger hochhalten. Gleichzeitig sind das dieselben Beratungshäuser, die unsere deutschen internationalen Investoren im Aus-land mit Material versorgen. Bei unseren viel gescholtenen offenen Fonds zeigt sich, dass eigene Expertise tatsächlich zu guten Auslandsgewinnen geführt hat. Aber ob die Expertise deutscher geschlossener Fonds, die noch nicht einmal die neuen Bun-desländer ansatzweise richtig einschätzen konnten, in Asien ausreicht, steht für uns eher in den Sternen. Auf die „Beratung“ internationaler, provisionsabhängiger Makler würden wir uns nach letzten deutschen Erfahrungen nicht verlassen. Zurück zur deutschen Stimmung: Alle Maklerberichte loben seit Abklingen der Eu-phorie Deutschland aufgrund seiner Stabilität als Zielland für langfristig denkende Investoren mit hohem Eigenkapitalanteil. Umso interessanter für Psychologen ist des-halb das aktuelle Stimmungstief. Vielleicht schlägt die Kreditkrise speziell im mittel-ständischen Geschäft stärker zu als wir das bei unseren Gesprächen mitbekommen.

Hamburg:�Matthias Voss�� !�!�"�!�HCI Capi-tal�#�!��$%!"��"�&'��"(��"��#��"�� !�!�Oliver Georg��"�Olaf Fortmann��(#)�"��* ��+�,�!(��$%!�&��-%��%��#��BehringerHarvard� #�!��.��Krems: Dr. Jürg Bernet)�$��(��&��!�/�!(��!�(��0�1(!�� !�/(��"�2�$�&�)�Uni Krems��"�� !�!�"��Eu-ro Instituts�� !��%#�&��3(�(+��)�Dr. Thomas Beyerle)�0�!��%!�4��(!��5� �!(��+6�"�!�Degi��%$��Prof. Dr. Winfried Schwat-lo)�7%!��(�"�"�!�Focus Real Estate ��"�7%!��(�"�"�!�RICS �!$��!��"��$��(��&��/��!(��"�� "��+(�+��Master of Science Real Estate. �Frankfurt:�Richard von Bergmann-Korn��,�!�(��$%!��%�%!��+�!�8�!�*��+�(&�� %!� (&��0�!��%!�4��(�&�"(��4��(�&��"�!�ING Investment Mana-gement. ��

Berlin:�Julian Graf von Hardenberg�#��"��9��+*��(&�� !�!�"�!�Scope Analysis��.� �1��#�!��.��

Personalien

Wollten Sie uns schon immer mal persönlich kennen lernen?

Besuchen Sie das Kompaktforum „Zukunftstrend Immobilien“ am 11./12. November 2008 im Steigenberger Grandhotel Petersberg bei Bonn.

Werner Rohmert, Markus Gotzi, Prof. Volker Hardegen sowie Uni. Prof. Dr. Karl-Georg Loritz werden neben anderen namhaften Referenten dort über aktuelle Themen diskutieren.

Leser des Immobilienbriefes erhalten unter Angabe des Stichwortes „Der Immo-bilienbrief“ einen Rabatt von 10% auf die Teilnehmergebühr von 950,- Euro.

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 3 von 28

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Oder die verwöhnten Player der letzten internationalen Euphoriephase, die sich von allen rationalen Rahmenbedingungen gelöst hatte, finden sich in normalem Geschäft nur schwer zurecht. Die erst einige Monate alten King Sturge Immobilien-Indizes nimmt mit Hilfe von BulwienGesa AG Stimmung und Konjunktur in der Immobilienwirtschaft unter die Lupe. Die Indexgestaltung allein ist aber schon Ausdruck des maklertypischen Opti-mismus und vor allem des Denkhorizontes. Die Jahre 2005 und 2006 setzen den Stimmungs-Indexwert knapp über Hundert. Das programmierte natürlich einen Absturz weit unter den anzunehmenden Durchschnitt von Hundert. Jetzt dürften Jahre kommen, in denen der Stimmungsindex mit Werten, die ein Desaster beschrei-ben, im Rahmen der self fulfilling prophecy auch noch eines herbeirufen. Überraschend ist, dass die Euphorie 2005/6 nicht an den Optimismus der Jahre

2001/2 herankommt. Blickt man dann noch auf die langjährige BulwienGesa Datener-fassung zur Preisentwicklung, so bestätigt sich unsere alte These, dass der deut-sche Immobilienmarkt sich seit 1993 auf einer in positiven Phasen lediglich nach oben gewölbten Treppe nach unten be-findet. Aktuell setzten sowohl Immobi-lienklima als auch Immobilienkonjunkturihre Talfahrt fort. Rezessionsbefürchtun-gen trotz gesunkener Rohstoff- und Ölprei-se drücken lt. King Sturge die Stimmung.

Da über zwei Drittel der Ausfuhren Deutschlands in die EU fließen, bleibt die Stim-mung für den deutschen Immobilienmarkt pessimistisch. Der auf Befragungen beruhende Immobilienklimaindex fällt gegenüber dem Vor-monat mit noch 90,8 Punkten (!) um 14,6% auf ein absolutes historisches Tief vonn 77,5 Punkten. Treibender Faktor ist das Klima im Investmentbereich. Besonderheit im

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München:�Dr. Hans-Joachim Barkmann��,�!��!*��(&��!�� !�!�"��Meag Munich Ergo.��Köln:�Volker Lemke��7%!��(�"�<��(��"�Friedrich Thiele��7%!��(�"��%#�&��#��"�!�Colonia Real Estate��!�(��$%!"��.��

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 5 von 28

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August ist die erstmalige Drehung der bis dato noch positiven Mieterwartungen.Offensichtlich rechnen auch Bestandshalter nun weder mit steigenden Verkaufserlö-sen noch mit steigenden Mieten. Steigende Mieten hatten in Deutschland bisher sin-kende Multiplikato-ren abgefedert. Die Kombination aus fallenden Multiplika-toren („steigenden Renditen“) und fal-lenden Mieten hat ab jetzt multiplikati-ve Wirkung. 10% Mietwirkung bei gleichzeitigen 10% Renditeeffekt (= 50 bis 80 Basispunkte je nach Objektquali-tät) führen theore-tisch zu einem Immobilienwert von nur noch 81% (0,9*0,9=0,81), der lediglich durch die Langfristwirkung der Mietverträge abgefedert wird. Der Multiplikatoreffekt schlägt aber sofort zu. Und jetzt bedenken Sie einmal, was eine insgesamt eher harmlo-se Korrektur von vielleicht 15% bei vielen Immobilienaktiengesellschaften an-richten würde. Trotz jetzt auch sinkender Stimmung hielt sich das Wohnklima am stabilsten. Bei den Werten zu Büro- oder Einzelhandelsimmobilien setzt sich die Tal-fahrt mit zunehmender Geschwindigkeit fort. Büroimmobilien werden dabei auch et-was kritischer betrachtet als Einzelhandelsimmobilien.

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Erfurt:�7��!�&(�+>��!�+��3��(!#��!�! �*��(&�� !�!��"��< ��!��+��1��"�!�Alt & Kel-ber Immobiliengruppe�,%!?�Jürgen Kriegisch��)�Marco Fleischer ��)�Jörg Heberlein��"�LutzMenzel��.�0�!�#��!�+��7�!�!��#�&��!�Marco Mendler��$�!"��-!%�*�!��"�3��+&��"�"�!��&��+�#��&&�.�2��!��+! �"�!�Jür-gen F. Kelber�$�"��!(��+��"�*%��1��%��&&��@��+(#��.�

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 7 von 28

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Die auf makroökonomischen Rahmendaten des Vormonats beruhende Immobi-lienkonjunktur orientiert sich u.a. an den Entwicklungen des Aktienmarktes und der Gesamtkonjunktur. �Daher ist es wenig über-raschend, dass diese auch im August weiter abnimmt. Auch dieser Indikator hat dabei je-doch seine Geschwindigkeit erhöht und nur noch einen Indexwert von 158,8 Zählern er-reicht. Damit liegt er um rund 6,2% unter dem Vormonatswert von 169,2. Auch in diesem Monat beruht der Abwärtstrend auf den schlechten konjunkturellen Rahmendaten und den Werten der Immobilien- AGs, die auf-grund von Korrekturen der Wertansätze ihrer Immobilienbestände schlechte Halbjahresergebnisse erzielt haben und deren Aktien-wert sich dementsprechend schlecht entwickelt hat. Dennoch sieht King Sturge Deutschland-Chef und RICS-Vorsitzender Sascha Hettrich in den Werten keinen Anlass zur Schwarzmalerei, da der nach wie vor sehr solide deutsche Immobilien-markt bestenfalls vor einem Abschwung, nicht aber vor einem Absturz stehe.

Keine nahende Rezession der deutschen Bauwirtschaft Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Die deutsche Bauwirtschaft hat sich im zweiten Quartal dieses Jahres gut gegen die zunehmenden gesamtwirtschaftlichen Risiken behaupten können. Wie der Hauptver-band der Deutschen Bauindustrie in der neuesten Ausgabe seines Aktuellen Zah-lenbildes mitteilt, lag der baugewerbliche Umsatz im Bauhauptgewerbe im Zeitraum von April bis Juni um nominal 7,1% über dem entsprechenden Wert des Vorjahres (5,4%). Für das gesamte erste Halbjahr wird ein Umsatzplus von 7,3% gemeldet. So-mit sieht der Hauptverband keine Veranlassung, seine Umsatzprognose für 2008 von nominal Plus 4% zu revidieren.

Die Nachfrage nach Bauleistungen hat sich bei den Bauunternehmen im zweiten Quartal in einem Orderplus von nominal 3,4% niedergeschlagen (Juni: +5,7%). Der Auftragseingang bei den westdeutschen Bauunternehmen ist um 2,4% gestiegen

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 8 von 28

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(Juni 1,6%), während die ostdeutschen Bauunternehmen ein Orderplus von 7,3% (Juni: +20,6%) melden. Sie profitierten von der Auftragsvergabe für den Bau des Flughafens Schönefeld. Beim Wirtschaftsbau lag der Ordereingang um 6,9% über dem Wert des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes, der Umsatz stieg um 13,6% (Juni: 6,5% bzw. 11,3%). Die zunehmende gesamtwirtschaftliche Rezessionsangst hat dem Wirtschaftsbau vorerst nichts anhaben können, die Baugenehmigungen für Wirtschaftsbauten lagen mit 30% knapp über dem des Vorjahres.

Die öffentliche Nachfrage entwickelt sich trotz weiterhin steigender Steuereinnahmen eher verhalten. Der Auftragseingang ist um nominal 4,4% gestiegen (Juni: 8,9%). Die Baugenehmigungen weisen aber für den gleichen Zeitraum ein Plus von 16% aus. Die Abarbeitung der hohen Auftragsbestände führte zu einem überdurchschnittlichen Umsatzplus von 8,1% (Juni: 7,6%). Der Wohnungsbau konnte sich noch nicht von den Spätfolgen des Auslaufens der Eigenheimzulage und der Mehrwertsteuererhö-hung erholen. Die Ordereingänge lagen mit 8,7% im Minus (Juni: -4,5%). Die Bauge-nehmigungen sanken um 3% und die Umsätze um 1,5% (Juni: -3,5%). Von einer na-henden Baurezession kann – wie von einigen prophezeit – keine Rede sein. Die Ka-pazitätsauslastung der Bauunternehmen liegt auch weiterhin auf einem hohen Ni-veau. Das ifo Institut meldet im Rahmen seines Konjunkturtests eine Maschinenaus-lastung von 74%. Das sind 5% mehr als im Durchschnitt der vergangenen 5 Jahre.

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Immobilienaktien – Geht es auch anders? André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

In der Vergangenheit hatten wir oft unser eher skeptisches Bild gegenüber den deut-schen Immobilienaktiengesellschaften geäußert. Nach wie vor halten wir die Immobi-lienaktie als die ungünstigste Rechtsform zum Halten von Immobilienbeständen und

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 9 von 28

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damit für eine Immobilien-Kapitalanlage, die hoch volatil ist und die vor allem kein Netz gegen Schwächephasen des Marktes hat, die über Bilanz- und Finanzaspekte auch bei gesundem Immobilienbestand zu existenziellen Proble-men führen können. Kurseinbrüche und durch Neubewertung getunte Bilanzen waren in jüngster Vergangen-heit an der Tagesord-nung. So ist es wenig verwunderlich, dass die Marktkapitalisierungs-kurve des Dimax seit Anfang der Subprime Krise wieder nach unten zeigt, nachdem in den Boomjahren 2005 und 2006 der Dimax deutlich an Fahrt gewonnen hatte.

Die Gesamtmarktkapitalisierung deutscher Immobilienaktiengesellschaften liegt bei knapp 10 Mrd. Euro. Als kleiner Vergleich: Siemens alleine hat derzeit eine Marktka-pitalisierung von knapp 70 Mrd Euro, die deutsche Telekom von 47 Mrd. Euro, die Deutsche Bank von 30 Mrd. Euro und die Deutsche Post von 19 Mrd. Euro. In bes-ten Zeiten hatten deutsche Immobilienaktien 1999 eine Marktkapitalisierung von 15,29 Mrd. Euro. Die jüngsten Verlustmeldungen durch Neubewertung der großen Player wie IVG, Gagfah oder Colonia Real Estate gaben unserer skeptischen Mei-nung recht. Unsere watch list (vgl. auch „Der Immobilienbrief“ 173) wird noch einige Überraschungen bereit halten.

Doch es geht offenbar auch anders. Im Schatten der großen AG’s, etablieren sich immer mehr „kleinere“, spezialisierte Immobilienaktienunternehmen. So zum Beispiel die IFM Immobilien AG, die erst kürzlich durch den Kauf des Frankfurter Sorgenkin-des „Zeilgalerie“ in die Schlagzeilen geriet (Vgl. dazu unseren kritischen Bericht aus „Der Immobilienbrief“ Nr. 171). Die IFM Immobilien AG aus Heidelberg setzt als In-vestor und Projektentwickler ganz auf Gewerbeimmobilien mit Schwerpunkt Einzel-handel und Büro. Mit 100 Mio. Euro Marktkapitalisierung zwar eher eines der kleine-ren Unternehmen im Dimax, jedoch eines der wenigen, deren Kurs derzeit über Aus-gabeniveau von Mitte 2006 notiert. Was macht die IFM anders? Vorstandsvorsit-zender Georg Glatzel sieht seinen Wett-bewerbsvorteil in der klaren Zielsetzung, die seit Börsennotierung 2006 konsequent umgesetzt wurde. So macht IFM keine Pa-ketkäufe sondern setzt mit Einzeldeals auf hohe Transparenz. Auch notleidende Im-mobilien stehen im Fokus, die dann nicht nur einen neuen Anstrich bekommen, son-dern völlig entkernt werden und anschlie-ßend neu am Markt positioniert werden. Dies geschieht bei der Zeilgalerie zwar nicht, jedoch setzt Glatzel auch hier auf einen neuen Mietermix, der die prognostizier-te Mietrendite von 6% einbringen soll. Das noch junge Unternehmen setzt dabei ganz auf Bestandshaltung und – neu deutsch – Refurbishment. Das derzeitige Portfolio hat eine Größe von etwa 400 Mio. Euro und soll mittelfristig auf 500 Mio. Euro wachsen. In den Halbjahreszahlen der IFM findet sich kaum eine Neubewertung des bestehen-den Portfolios. Der Konzernumsatz stieg um 79% auf 6,75 Mio. Euro. Dieser An-stieg konnte, lt. IFM allein durch zusätzliche Mieteinnahmen generiert werden.Glatzel sieht sein Unternehmen auf einem guten Weg und will mit Zukäufen in den großen 5 Immobilienstandorten die Expertise seines Unternehmens ausweiten. Fazit: Bei einer Portfoliogröße von 400 Mio. Euro ist ein Umsatz von nicht einmal 6,75 Mio. Euro mager. Der free float beträgt knapp 27%.

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Aengevelt - Berliner Büromarkt stemmt sich gegen Flaute Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ Berlin hat sich anscheinend endlich die Sondersituation teilweise erobert, die einer Hauptstadt eigentlich zusteht. Hier dürften internationale Investoren sicherlich Kataly-sator gespielt haben. Aber ohne Nutzernachfrage sieht es mau aus. Anders als in vielen Regionen, in denen das die Investoren schmerzlich lernen werden, zog in Ber-lin die Nutzernachfrage an. Die Wohnungsmieten sind in den letzten Jahren soweit angestiegen, dass nach typisch Berliner Denkmuster jetzt der Mietspiegel geändert werden soll, um weitere Mietanpassungen an normale deutsche Vergleichsmieten, geschweige denn internationale Hauptstadtverhältnisse zu verhindern.

Positive Botschaften bringen die Researcher von Aengevelt für den Büromarkt. In Berlin lag der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) trotz deutlich abflauender Stim-mung im 1. HJ 2008 mit rd. 228 000 qm deutlich über dem Niveau des Vorjahres (1. HJ. 2007: 185 000 qm). Der Umsatzanstieg von rd. 23% ist vor allem auf einige großflächige Abschlüsse über jeweils mehr als 5 000 qm Mietfläche zurückzuführen. Für 2008 prognostiziert Aengevelt-Research einen Büroflächenumsatz von mindes-tens rd. 550 000 qm bis wiederum gut 600 000 qm (2007: rd. 605 000 qm).

Der Marktanteil der City-West blieb mit einem Flächenumsatz von rd. 16 500 qm bzw. rd. 7% (1.HJ. 2007: 15 500 qm; 1.HJ. 2006: 23 600 qm) in etwa auf Vorjahresniveau. Die Historische Mitte konnte von 45 000 qm auf jetzt rd. 79 300 qm bzw. rd. 35% deutlich zulegen. Die hohen Umsätze im Cityrandbereich des ersten Halbjahres 2007 konnten mit rd. 55 000 qm bzw. 24% wieder annähernd erreicht werden. Auf die sonstigen Innenstadtlagen entfielen rund 55 300 qm bzw. rd. 24% (1.HJ. 2007: 25.000 qm bzw. 13%). Der Flächenumsatz in den äußeren Stadtlagen Berlins war

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 12 von 28

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stark rückläufig. Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) wurde von rd. 1,7 Mio. qm zur letzen Jahresmitte auf aktuell mit rd. 1,56 Mio. qm (minus 8%) abgebaut. Die nominelle Leerstandsquote hat sich mit aktu-ell rd. 8,9% ebenfalls leicht verringert (Mitte 2007: 9,6%). Die Spitzenmiete für Büro-fläche ist im Vergleich zum Vorjahr von rd. 21 Euro auf aktuell rd. 22 Euro um rd. 5% gestiegen. Auch die mittlere Miete in den City-Lagen ist mit 16,50 Euro (Vj. rd. 15,50) um rd. 6,5% gestiegen. Aengevelt prognostiziert in den City-Bereichen grundsätzlich eine stabile Entwicklung, teilweise sogar einen weiteren Anstieg der Mieten.

Unternehmensbegleitende und soziale Dienstleister stellten im ersten Halbjahr 2008 mit einem Anteil am gesamten Flächenumsatz von rd. 40% (ca. 91 100 qm) die um-satzstärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt (1. HJ. 2007: 38%; 1. HJ. 2006: 31%). Der Öffentliche Sektor legte im Vergleich zu den beiden Halbjahresergebnis-sen der Vorjahre zu und erreichte einen Marktanteil von rd. 23% bzw. rd. 52 700 qm Umsatzvolumen. (1.HJ. 2007: rd. 18%; 1.HJ. 2006: rd. 19%). Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen sowie sonstige Büronutzer blieben mit rd. 15% der Flächen-umsätze deutlich unter Vorjahr (1.HJ. 2007: 24%; 1.HJ. 2006: 15%). Der Marktanteil von Medien-, IT- und anderen Kommunikationsunternehmen fiel im ersten Halbjahr 2008 etwas schwächer aus als im Vorjahr. Finanzdienstleister spielten in 2008 bis-lang mit nur rd. 7% des Gesamtumsatzes bzw. rd. 15.800 qm eine wiederum nur un-tergeordnete Rolle.

Niederländische Büromärkte auf Erholungskurs Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Nach zuletzt schwachen Jahren befindet sich der niederländische Büroimmobilien-markt auf Erholungskurs. Nach dem Immobilienmarkt-Rating der Feri Rating & Re-

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 13 von 28

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search werden die Mieten auf den wichtigsten Büromärkten in Amsterdam und Den Haag steigen. Die teilweise hohen Leerstände auf einstmals „Frankfurter Niveau“ wer-den wieder sinken. In Amsterdam ist die Leerstandsquote von 18% im Jahr 2005 auf heute unter 15% gesunken. Der nach wie vor hohe Leerstand lässt allerdings nur eine moderate Entwicklung der Durchschnittsmieten erwarten. Eine Chance für Mietsteige-rungen liegt mittelfristig in der Genehmigungspraxis der lokalen Planungsbehörden, die insbesondere spekulative Bauvorhaben begrenzen. Bis 2017 erwartet Feri jährli-che Mietsteigerungen von 2,3 bis 3,4% pro Jahr. Die Mietrenditen von Büros in Spit-zenlagen werden lt. Feri bei etwa 5,5% weitgehend stabil bleiben. Für die Gesamtren-diten von Büroinvestments, die Wertsteigerungen beinhalten, werden Werte von knapp 8% prognostiziert. Das korrespondiert für uns zwar mit den von Feri erwarteten Mietsteigerungen. Jedoch bedarf es eines ernsthaften Optimismus’, um bei 15% Leerstand und zu erwartender konjunktureller Beruhigung für die Durchschnittsmie-ten deutliche Mietsteigerungen anzunehmen. Optimistisch ist Feri vor allem für die Spitzenlagen. Hinsichtlich der Zahlen gehen die Zusammenhänge ein wenig durch-einander, so dass nicht eindeutig erfahrbar ist, ob die jeweiligen Zahlen sich auf den absoluten Spitzenbereich, der meist gerade den Skontosatz des Marktes bereit-stellt oder eben auf den Durchschnitt beziehen.

In Den Haag als Sitz der Regierung ist der Büromarkt weniger konjunkturabhängig. Das hat nur geringe Mietrückgänge zur Folge. Jährliche Steigerungen von rd. 2% werden erwartet, während die Mietrenditen unverändert rund 6% betragen. Die Ge-samtrenditen werden sich voraussichtlich zwischen 7 und 8% in den kommenden Jahren normalisieren. Auch Städte wie Rotterdam und Utrecht entwickeln sich posi-tiv. Während sich Utrecht in den vergangenen Jahren zum bedeutendsten IT-Standort entwickelte, wächst in Rotterdam insbesondere der Bereich der finanz- und unterneh-mensbezogenen Dienstleistungen. Das jährliche Mietsteigerungspotenzial in Top-Lagen wird zwischen 2% und 3% prognostiziert. In Utrecht werden Mietanstiege von durchschnittlich 2,3% bis 2017 auf dann 17,40 Euro pro qm erwartet. Die Gesamtren-diten für Büroimmobilien werden in Rotterdam und Utrecht in den nächsten Jahren ca. 8 bis 8,5% erreichen.

Deutsche Preisexplosion treibt Seniorenprofi Immac nach Österreich

André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“ Seniorenimmobilien sind schon seit längerem in geschlossenen Fonds zu finden. Mit-te der 90er warnte der „Der Immobilienbrief“-Herausgeber Werner Rohmert schon vor damals breitem Optimismus für die verschiedenen Varianten von Seniorenimmobilien. Die Entwicklung gab uns recht. Seniorenimmobilien sind ein Geschäft für Profis. Statistische Sicherheit gibt es vor allem für Pflegeheime. Alle anderen Formen der „Durchlauferhitzer“ vom Golf spielenden 50-jährigen Senior über Modelle des gegenseitigen zu Tode Pflegens über „betreutes“ Wohnen mit lediglich einer Notruf-klingel bis zur echten Betreuung erwiesen sich in Deutschland als totaler Unsinn oder wenig ertragreich. Vor allem auch die handwerklichen Fehler von Pflegeheim-Anfängern ließen Profis ebenso den Kopf schütteln wie manche öffent-lich-rechtlichen Rahmenbedingungen.

Nach dem am Anfang nur Nischenanbieter Fonds mit Seniorenpflegeheimen angebo-ten haben, initiieren mittlerweile auch große Player wie HGA/Colonia oder Corpusgeschlossene Fonds mit Pflegeheimen. Bei gleichzeitig hoher internationaler Nachfra-ge nach stabilem Cash Flow trieb das die Preise in die Höhe. Wo früher der erfahrene Seniorenprofi Immac aus Hamburg noch zur 12,5 fachen Nettomiete einkaufen konn-te, zahlt die Konkurrenz mittlerweile das 14,5-fache. Dies war für die auf Fonds mit Sozialimmobilien spezialisierte Immac Grund genug, sich auf anderen Märkten umzu-schauen. Die konservativ agierende Immac gibt ihre eigene Preisgrenze für rechen-bare Fonds mit der 12,8-fachen Jahresmiete an.

Jetzt hat die Immac im österreichischen Graz ihr erstes Objekt erworben, das ab Ok-tober als IMMAC Pflegezentren Austria I Renditefonds GmbH & Co. KG platziert

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 14 von 28

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werden soll. Immac warnt aber, dass es zwar auch in Österreich Regionen gebe, in denen man mit Pflegeheimen kein Geld verdienen könne. So sei zum Beispiel in Tirol das gesamte Netz der Pflegeheime fest in kommunaler Hand. Andererseits habe das Sozialsystem noch die paradiesischen Zustände Deutschlands vor 10 Jahren. Wäh-rend in Deutschland 18,60 Euro pro Bett und Tag vom Staat gezahlt werden, beträgt der Pflegezuschuss in Österreich etwa 52 Euro, die in der Steiermark sogar für die nächsten 20 Jahre zusichert würden.

Das Immac-Objekt mit 164 Pflegeplätzen liegt im Herzen von Graz. Immac hat 13,8 Mio. Euro bei einem Einkaufsfaktor von 12,4 bezahlt. Ca. 70 Pfleger und Bedienstete kümmern sich um die im Durchschnitt 1 Jahr „bleibenden“ Bewohner. Der Pachtver-trag mit der österreichischen Betreibergesellschaft Humanitas läuft mind. die nächs-ten 25 Jahre. Der Fonds hat ein Volumen von 18,4 Mio. Euro, wobei 7 Mio. von deut-schen Anlegern kommen soll. Die Finanzierung ist mit einer Zinsbindung von 10 Jah-ren bei einem Nominalzinssatz von 4,39% ausgestattet. Der verminderte Grundfrei-betrag in Österreich von 2 000 Euro führt bei Einzelbeteiligungen bis zu 20 000 Euro zu Steuervorteilen, solange man in Österreich keine weiteren Einkünfte hat. Der Fonds hat eine Laufzeit von 25 Jahren und soll am Ende der Laufzeit zum realisti-schen 12-fachen wieder veräußert werden. Die Ausschüttungen sollen von anfänglich 6,25% auf 11% p.a. steigen.

Scope – Schwierige Marktlage für geschlossene Fonds André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Das Jahr 2008 begann bei Initiatoren und Vermittlern geschlossener Fonds eher ver-halten. Im wichtigsten Marktsegment der geschlossenen Fondsbranche, den ge-schlossenen Immobilienfonds, brachen, lt. Scope im ersten Halbjahr 2008 um 34% ein. Insgesamt meldete Scope einen Rückgang beim Absatz geschlossener Fonds um 11,6%. Im Wesentlichen verantwortlich für diesen Rück-gang sind 2 Effekte. Zum einen treffen die Auswirkungen der Kreditkrise nun auch die Initiatoren geschlossener Fonds und zum anderen ist es, lt. Scope immer schwieriger attraktive Objekte zu rentierlichen Preisen zu erwerben. So haben beispielsweise einige große Initiatoren wie US-Treuhand und IVG in diesem Jahr keine neuen Immobilien-fonds mangels geeigneter Assets aufgelegt. Schiffsfonds sammelten im ersten Halbjahr 12% weniger ein als noch vor einem Jahr. Das Konzept der geschlossenen Fonds ist dennoch beim Anleger sehr beliebt. Das zeigt die Platzie-rungsgeschwindigkeit bei einzelnen gefragten Segmenten und Produkten. Während sich der durchschnittliche Flugzeugfonds vor seiner Ausplatzierung rund drei Monate im Vertrieb befindet, waren einige Fonds im laufenden Jahr bereits nach wenigen Tagen vergriffen. Leasingfonds, insbesondere Flugzeugfonds, waren die gefragtesten Produkte des ersten Halbjahres und zogen um 162% mehr Eigenkapital der Privatan-leger an sich als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

Der Geschäftsklimaindex, der im Halbjahresrhythmus von Scope ermittelt wird, zeigt aufgrund der Schwierigkeiten der Initiatoren und Vermittler derzeit einen deutlichen Abwärtstrend und rutschte auf den niedrigsten Stand seit 5 Jahren. Als Gründe für die gedämpfte Stimmung nannten Initiatoren und Vertriebe neben der Verunsiche-rung über die Marktlage, hohen Einstiegspreisniveaus und die allgemein schwierige Beschaffung geeignet er Objekte auch das aktuelle Zinsniveau, das Investoren aus-kömmliche Renditen für deutlich liquidere Kapitalanlagen bietet. Durchschnittlich 6,46% Rendite p.a. nach Steuern muss ein geschlossener Fonds abwerfen, um ge-genüber alternativen Anlageformen konkurrenzfähig zu sein.

Für Steffen Möller, Chief Executive Analyst bei Scope, ist der Einbruch beim Absatz geschlossener Fonds keine Krise, sondern das Ergebnis einer sich bereits 2007 ab-zeichnenden Konsolidierung des Marktes. Berücksichtigt werden müsse zudem das sehr hohe Absatzniveau des ersten Halbjahres 2007. Scope erwartet, entgegen der derzeitigen Stimmung am Markt, ein solides Ergebnis, so dass das Jahr 2008 ein Durchschnittjahr sein wird.

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HSH Nordbank sieht steigende Investitions- und Mietrisiken Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ Die Investitions- und Mietrisiken haben sich auf den weltweiten Büromärkten bis auf wenige Ausnahmen in den vergangenen Monaten weiter erhöht. Besonders in euro-päischen Bürohochburgen klettern die Risiken. In den USA reagieren jetzt auch die Gewerbemärkte auf die Krise. Deutschland setzt sich derzeit noch von der schwa-chen globalen Entwicklung mit eher konstanten Investitionsrisiken und sogar gesun-kenen Mietrisiken ab. Bis 2011 dürften die Risiken in Europa ausnahmslos wieder fallen, während sie in vielen US-Städten weiterhin ansteigen. Für Deutschland wird bis 2011 dagegen konstant ein „mittleren Risiko“ prognostiziert. Das sind die wichtigs-ten Ergebnisse des halbjährlich erscheinenden Immobilien-Risikotrends der HSHNordbank.„Die gestiegenen Zinsen und Risikoprämien als Folge der Finanzkrise wirken sich stark auf das aktuelle Investitionsverhalten der Marktteilnehmer aus. Aktuell sei der Investmentmarkt teilweise von Lähmung gekennzeichnet. London brach um 40% ein. Attentismus und Preisunsicherheit bremsen sowohl Käufer als auch Verkäufer. Wäh-rend das für Gesamteuropa nur temporäre Effekte seien, rechnet HSH für London und Madrid mit Preisrückgängen von 20% bis 2010. London leidet wegen der hohen Dichte an Banken besonders stark unter der Finanzkrise.

Auch in Paris hat sich das Investitionsrisiko stark erhöht. Anders als in London hat der Büromarkt in Paris aber nicht mit einem Rückgang der Beschäftigung und damit des Flächenbedarfs zu kämpfen. Die Kreditkrise mit all ihren Folgen und der hohe Ölpreis treffen die USA besonders hart. Allein im ersten Quartal 2008 wurden lt. HSH im Vorjahresvergleich 60% weniger Büroimmobilien verkauft. Die Preise von Immobi-lienportfolios seien auf Jahressicht um 10% gesunken. Es gäbe deutliche regionale Unterschiede, z. B. auch innerhalb einer Stadt wie New York, aber insgesamt seien auch auf den US-amerikanischen Mietmärkten die Risiken gestiegen.

Deka Bank bei offenen Immobiliefonds an der Spitze André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Der deutschen Investment- und Assetmanagementbranche sind im ersten Halbjahr 2008 insgesamt 29,8 Mrd. Euro zugeflossen. Auf die deutschen Immobilienfonds ent-fielen nach BVI-Berechnung insgesamt 4,7 Mrd. Euro. Bei den offenen Immobi-lienfonds liegt die DekaBank Gruppe mit einem Volumen von 18,1 Mrd. Euro an erster Stelle. Auf den Plätzen folgen die Union Investment Gruppe mit 15,3 Mrd. Euro und die Commerzreal Gruppe mit 11,8 Mrd. Euro. Das meiste Geld floss in diesem Jahr mit 1,264 Mrd. Euro den of-fenen Fonds der DekaBank Gruppe zu, gefolgt von AXA mit 797,3 Mio. Euro und Union Investment mit 742,3 Mio. Euro. Zur Jahresmitte administrierte die deutsche Investment- und Assetmanagementbranche lt. BVI ein Gesamtvolumen von 1,648 Bio. Euro in Publikumsfonds, Spezialfonds sowie Vermögen außerhalb von Invest-mentfonds. Das meiste Geld ist dabei in Publikumsfonds mit 704 Mrd. Euro investiert.

Der IPD-Performance-Index der IPD Investment Property Databank zeigt indes, dass Offene Immobilienfonds als Gewinner aus der Kreditkrise hervorgehen. Um 2,6%-Punkte sprang der Index nach oben und erreichte mit einem Wert von 6,1% einen neuen Höchststand. Der OFIX.10, der alle offenen Immobilienfonds, die seit mindestens 10 Jahren am Markt sind, betrachtet, weist eine durchschnittliche Rendite von 4,02% aus, wobei mit 2,1% das Jahr 2005 am schlechtesten abgeschnitten hat. Laut IPD sei der Erfolg der offenen Immobilienfonds auf die erfolgreichen Verkäufe deutscher Objekten aus den Portfolien zurückzuführen. Die gute Performance hält lt. IPD auch in diesem Jahr an. Für das erste Halbjahr lag die Rendite bei 5,3%.

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Gesellschaft Vermögen MittelaufkommenDekaBank 18,1 Mrd. € 1,264 Mrd. €Union Investm. 15,3 Mrd. € 742,3 Mio. €Commerz Real 11,8 Mrd. € ´-579,6 Mio. €SEB 7,6 Mrd. € 63 Mio. €Credit Suisse 6,9 Mrd. € 416,1 Mio. €Deutsche Bank 6,8 Mrd. € 68,7 Mio. €IVG 6,7 Mrd. € 243,2 Mio. €Degi 5,1 Mrd. € ´-191,1 Mio. €KanAm 5,1 Mrd. € 145,5 Mio. €AXA 5 Mrd. € 797,3 Mio. €

Offene Immobilienfonds 1 HJ 08

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GfK Geomarketing: Explosion des Einzelhandelsumsatzes in Osteuropa bis 2009

André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“ Im Osten Europas ziehen nicht nur die Büroimmobilienpreise langsam auf westeuro-päisches Niveau. Auch die Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes deutet mittler-weile auf eine Annäherung der osteuropäischen Wirtschaft auf West-Niveau. Bis 2008 wird lt. GfK Geomarketing der Einzelhandelsumsatz in der Türkei, Bulgarien und den baltischen Staa-ten Estland, Lettland und Litauen über 22% gegen-über 2007 steigen. Mit 18 bis 22% Einzelhandels-umsatzwachstum liegt Rumänien knapp dahinter. Bei diesen hohen Wachs-tumsraten handelt es sich aber um Wachstum auf - im Vergleich zu Westeuro-pa - noch "niedrigem Ni-veau". Das heißt, eine geringfügige Zunahme der Wirtschaftsleistung in den leistungsstarken Ländern Westeuropas ist absolut gesehen gewichtiger als ein star-kes Wachstum in den sich noch entwickelnden Volkswirtschaften.

Trotz eventueller Risiken und oft geringerer Gesamtvolumina des Einzelhandels ste-hen aber solche Länder mit einem überdurchschnittlichen Einzelhandelswachstum im besonderen Fokus von expandierenden Unternehmen. Doch auch vergleichsweise gut erschlossene Märkte wie beispielsweise Norwegen, Schweden, Irland oder Spa-nien liegen über dem durchschnittlichen Wachstum von 5,3% und weit vor Deutsch-land. Bei den meisten westeuropäischen Ländern wie Frankreich, Belgien, Italien, Schweiz oder Portugal zeichnet sich die Konjunkturflaute lt. GfK auch durch einen sinkenden Einzelhandelsumsatz aus.

CB Richard Ellis: Investitionsvolumen bricht im 1. HJ in Deutschland um 53% ein

André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“ CB Richard Ellis (CBRE) erwartet gegenüber dem Rekordjahr 2007 einen signifikan-ten Rückgang beim Transaktionsvolumen. Ingesamt registrierte CBRE in Deutsch-land im ersten Halbjahr 2008 ein Investitionsvolumen von rund 12,1 Mrd. Euro (-53,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Dabei wurde im ersten Quartal 2008 mit knapp 7,5 Mrd. Euro ein gutes Ergebnis erzielt, wovon rund 4 Mrd. Euro allein auf die Investmenttransaktionen von Arcandor, Deutsche Post und dem SonyCenter ent-fielen, die jedoch alle noch im Jahr 2007 maßgeblich verhandelt worden waren. Da-gegen war die Investitionsstimmung in den darauf folgenden drei Monaten mit einem Umsatzvolumen von rund 4,6 Mrd. Euro wieder etwas gedämpfter. Laut CBRE lag dies an dem Zinsanstieg sowie einer unvermindert restriktiven und selektiven Kredit-vergabe der Banken. Der drastische Rückgang des Investitionsvolumens relativiert sich, betrachtet man die Zeiträume vor den Boomjahren 2006 und 2007. Rückkehr zur Normalität lautet das Motto.

Das Investmentmarktgeschehen des ersten Halbjahres war maßgeblich durch mit Eigenkapital unterlegte Transaktionen geprägt. Deutsche institutionelle Investoren wenden sich neben internationalen Engagement auch wieder vermehrt dem heimi-schen Markt zu. Gesucht sind erstklassige Immobilien in den Core-Lagen der deut-schen Top-Standorte. Lt. CBRE haben auch eigenkapitalstarke ausländische Investo-ren weiter Interesse an Deutschland.

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Die deutlich geringere Transaktionsdichte beruht auch auf Auseinanderklaffen der Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite. Während im Vorjahr noch großvo-lumige Portfolio-Transaktionen dominierten, gibt es unter den herrschenden Finanzie-rungsbedingungen am Markt derzeit keine Käufer. Deutschland ist im internationalen Vergleich zwar nach wie vor weniger volatil, jedoch geht CB Richard Ellis vor allem für Nicht-Core-Objekte in den Nebenlagen im weiteren Jahresverlauf von rückläufigen Preisen bzw. einem Anstieg der Anfangsrenditen um etwa 100 Basispunkte aus. Top-Objekte mit geringem Leerstand und bonitätsstarken Mietern in sehr guten innerstäd-tischen Lagen würden sich dagegen behaupten.

Degi: Immobilieninvestition in Zeiten anziehender InflationMarion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Die Inflation, die bei vielen ein Stöhnen an der Supermarktkasse oder an der Tank-stelle nach sich zieht, greift in Deutschland um sich. Sie wurde lange im Zaum gehal-ten, zuweilen auch totgesagt, aber aktuell als das neue Schreckgespenst ausge-macht. Hinzu kommt, dass die Weltwirtschaft gleichzeitig durch eine Kumulation von Stress-Faktoren, wie die anhaltende Finanz- bzw. Subprimekrise, dem damit einher-gehenden Einbruch der Aktienkurse und von den steigenden Preisen für Energie, Nahrungsmittel und Baumaterialien, belastet wird. Dieser Mix sorgt für ein Eintrüben der ökonomischen Großwetterlage. Lediglich in Asien und in den emerging markets werden Wachstumsperspektiven gesehen. Die Stimmung an den Finanzmärkten hat sich rapide verschlechtert, die Risikoaversion der Investoren ist gestiegen und die Volatilität hat deutlich zugenommen.

Besonders in Zeiten hoher Inflationsraten (im Juli 2008 betrug diese in Deutschland 3,3%) werden die Vorzüge von Sachwerten bzw. die Strategie, in Immobilien zu in-

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 19 von 28

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vestieren, empfohlen. In der Regel steigen die Werte der Immobilien analog zur Infla-tion, sofern Angebot und Nachfrage gleich und andere Einflüsse außen vor bleiben. Die Immobilie hat spätestens seit dem Ausbruch der Subprimekrise als Imageträger verloren. Dieser Werteinbruch besitzt keine globale Allgemeingültigkeit, die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die westlichen Immobilienmärkte sind insgesamt stabil.

In seinem Immobilienfokus untersuchte Dr. Thomas Beyerle, Degi Research & Strategie, die Vorteile einer direkten und indirekten Immobilieninvestition in Zeiten einer anziehenden Inflation. Wie verhält sich der Anleger? Welche wertstabilen Anle-gemöglichkeiten gibt es? Kann eine Immobilieninvestition Sicherheit und Inflationsre-sistenz bieten? Hier stellt sich auch die Frage, ob Offene Immobilienfonds von der Inflation in Form nominaler Ertragssteigerungen profitieren können, nachdem es bei-spielsweise bei Immobilienaktien einen Kursrutsch gegeben hat.

Wurde in den letzten Jahren vom inflationsbremsenden Effekt der Globalisierung pro-fitiert, führt neben den hohen Energie- und Nahrungsmittelpreisen auch die steigende Nachfrage aus den Schwellenländern zu einer höheren und importieren Inflation. Dies hat einen Preisauftrieb zur Folge, der mit dem Stabilitätsziel nicht mehr verein-bar ist. Die gegenwärtige Inflation wird u. a. auch von einer erheblichen Verschiebung der Wechselkurze zwischen den wichtigsten Währungen der Weltwirtschaft begleitet. Die Wiederkehr der Inflation stellt die Geldpolitik insbesondere in Deutschland vor neue Herausforderungen. Es kommt nicht auf die Steuerung der Geldmenge seitens der Notenbank an, sondern wichtiger ist, was mit dem Geld geschieht.

Immobilien gelten als Inflationsschutz. Der Reale Wert von Immobilien soll auch bei stark steigenden Preisen nicht sinken. Die Preise und Mieten sollten positiv auf stei-gende Inflationsraten reagieren. Bei den Mieten von Gewerbe- bzw. Büroimmobilien schlägt sich ein Anstieg der Inflation unmittelbar in steigenden Mieten und damit auch in steigenden Preisen nieder. Bei indexierten Mietverträgen erfolgt die Anpassung in der Regel jährlich und entsprechend der vollständigen Inflationsrate. Befürchtungen in Bezug auf eine unvollkommene Mietindexierung, die dazu führt, dass auch der Im-mobilienwert nicht mit der Teuerung klettert, sind nicht zu beobachten. Die gestiege-ne Inflation macht Immobilien bisher offensichtlich zu einem Hort der Stabilität, zumal die deutschen Immobilienmärkte den preislichen Höhenflug vieler Nachbarländer nicht im selben Ausmaß mitgemacht haben. Hinzu kommt, dass in den meisten Städ-ten derzeit so wenig gebaut wird, dass sich für Investoren an begehrten Innenstadt-standorten schon wieder (Büroflächen-)Knappheit abzeichnet. Die hohen Inflationsra-ten gehen in den 70ern, Anfang der 80er und in den Jahren ´92 und ´93 mit einem starken Anstieg des Immobilienindexes und der Wertentwicklung der Fond einher. Somit stellen direkte und indirekte Immobilienanlagen in Zeiten hoher Inflation einen Schutz gegen Wertverluste dar. Bei langfristiger Betrachtung zeigt sich, dass die Wertentwicklung der Offenen Immobilienfonds mit durchschn. 5,8% p.a. deutlich über der Inflationsrate in Höhe von 2,48% p.a. liegt. Dies unterstreicht deren Funktion als sicherheitsorientiertes Basisinvestment im Rahmen von Portfoliostrategien.

Der Korrelationskoeffizient zwischen der Inflationsrate und dem Immobilienpreisindex beträgt +0,54 und zwischen der Wertentwicklung der Offenen Fonds +0,58. Dies zeigt, dass direkte und indirekte Immobilienanlagen langfristig dem Inflationsschutz-argument grundsätzlich gerecht werden und das sie in den Vordergrund des Interes-ses rücken. Offene Immobilienfonds eignen sich in Bezug auf die aktuellen wirtschaft-lichen Rahmenparameter besonders, weil andere Investoren, die sich vorrangig über Fremdkapital finanzieren, mit erheblichen Finanzierungseinschränkungen kämpfen. Da Offene Immobilienfonds vornehmlich in gewerblich genutzte Immobilien investie-ren und diese durch die Wertsicherungsklauseln abgesichert sind, steigen mit der Inflation auch die Mieten. Die Wertsicherungsklauseln haben eine doppelte Wirkung auf die Entwicklung einer Immobilienanlage. Durch die Indexierung steigen zum ei-nen die jährlichen Erträge, zum anderen erhöht sich auch der Wert der Immobilie, da sich dieser als Vielfaches der Jahresnettomiete errechnet. Aber: Eine kurzfristige ne-gative Wertänderung kann bei einem erhöhten Inflationsdruck die erhöhten Mietei-nahmen auch verpuffen lassen. So sollte man für die Gesamtrendite einer Immobi-

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 20 von 28

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lieninvestition auch andere (Veränderungs-)Faktoren des Immobilienwertes mit ein-zubeziehen. Im Umfeld der Konjunktur-, Inflations- und Subprimesorgen verschieben sich zweifelsohne die globalen Kräfteverhältnisse, die letztendlich auch die Steue-rung der Geldpolitik durch die Notenbanken deutlich erschweren. Bei weiter anhalten-der Abschwächung des Wirtschaftswachstums würden sich im Fall einer möglichen Stagflation auch eine Reihe negativer Wirkungsfaktoren freisetzen, die den Immobi-lienmarkt insgesamt belasten könnten. Gegenwärtig wird aber mit einer geringen Ein-trittswahrscheinlichkeit gerechnet.

Näher am Kunden – das Comeback der Bank-Filialen? Dr. Uwe Koch, Geschäftsführer gewerbeimmobilien24.de

„Automaten ersetzen Filialen“ oder „Das Sterben der Bankfilialen“ – Schlagzeilen mit denen Personaleinsparungen und die Schließung von Filialen im Bankensektor in den vergangenen Jahren einhergingen. Nach Angaben des Bundesverbandes Deutscher Banken haben bei den Kreditbanken seit Ende 2001 rund 6 700 Filialen geschlossen, die Sparkassen und Landesbanken zusammen knapp 3 100, die Kredit-genossenschaften 2 470 und die übrigen Institute rund 1 960.

Der „Rückzug aus der Fläche", teilte der Bankenverband mit, hat infolge der techni-schen Entwicklung mit heutigen Kommunikationsinstrumenten wie Internet, Telefon oder Automaten mit denen Kunden viele Geschäfte erledigen können, bei allen Sek-toren des deutschen Bankgewerbes stattgefunden.

„Die klassische Bankfiliale ist damit nur eine der möglichen Formen, Bankdienstleis-tungen in Anspruch zu nehmen. Sie hat infolgedessen ihre Rolle zum Teil eingebüßt, zumindest aber verändert.“ so der Bankenverband. Strukturelle Probleme sowie die Ertrags- und Kostenentwicklung im deutschen Bankengewerbe seit Anfang 2001, haben die Schließung von Filialen verstärkt.

Ver.di kritisierte nicht nur die Personaleinsparungen in den vergangen Jahren son-dern auch die Technisierung im Bankgewerbe, die insbesondere ältere Men-schen verärgere. Also jene Menschen, die in unserer Gesellschaft eine immer wich-tigere Rolle spielen. Jene Konsumenten, die wirtschaftliche Impulse setzen.

Die „Woopies“ („well-off older people“) sind durchschnittlich wohlhabend. Im Ge-gensatz zu den Jüngeren steht ihnen mehr Geld zur Verfügung. Viele der „Best A-gers“ haben Vermögen oder weitere Einkünfte (Mieteinnahmen, Dividenden usw.). Sogar den weniger älteren Begüterten geht es deutlich besser als in früherer Zeiten. Der Einfluss dieser Generation ist nicht zu unterschätzen. Sie wird in den nächsten Jahrzehnten unsere Gesellschaft prägen.

Die Generation der „Happy Enders“ wächst und mit ihr die Bemühungen von Indust-rie und Handel, altersgerechte Produkte und Dienstleistungen wie bspw. Handys mit Notruftaste, Computer mit übergroßer Tastatur oder Lupen am Supermarktregal diesem kaufkräftigen Publikum zur Verfügung zu stellen.

Meldungen der Commerzbank, durch den regionalen Ausbau des Filialnetzes den Wachstumstrend weiter zu verstärken und im Okt. 2008 im Stadtgebiet von Hamburg 10 neue Geschäftsstellen zu eröffnen, sind gleichwohl Ausdruck einer Kundenent-scheidung zugunsten der Generation50 plus, die sich Service vor Ort wünscht. Da-mit steigt die Zahl der Commerzbank-Filialen in der Hansestadt um 40% auf 37.

„Wir greifen jetzt auch gezielt regional an. Die Strategie: Mit attraktiven Angeboten und guter Beratung nahe am Kunden“, sagt Commerzbank Vorstandsmitglied Kas-sow. „Kundenorientierung ist nicht nur ein Wort, sie verändert die Bank.“

Angesichts steigenden Wettbewerbsdrucks und sinkender Effizienz klassischer Wer-bemaßnahmen gilt es, neue „alte“ Vertriebswege zu etablieren, die sowohl den ver-änderten Bedingungen des Marktes gerecht werden als auch der demographischen Entwicklung und damit den Erwartungen und Wahrnehmungen älterer Menschen.

In den Fokus rücken wieder die übergeordneten Ziele der Handels- und Dienstleis-tungsbranche: Näher am Kunden, kompetente Kundenbetreuung überall und

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 21 von 28

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jederzeit. Mit der Etablierung von Filialen Kunden finden, Kunden binden und den Umsatz erhöhen. Kunden wollen und genießen einen komfortablen und guten Servi-ce vor Ort. Ein flächendeckendes und erweitertes Filialnetz trägt dabei nicht nur zur Kundengewinnung und steigenden Umsatz bei, sondern schafft darüber hin-aus ein zusätzliches Firmen-Renommee.

Ob und wieviele Jobs und Bank-Filialen nach der angekündigten "Elefantenhochzeit" zwischen der Commerzbank und der Dresdner Bank langfristig auf der Strecke bleiben, wird sich zeigen. Die Vorgabe der Commerzbank „Gute Be-ratung nahe am Kunden“ gibt Hoffnung für eine Renaissance der Bank-Filialen.

Inländische Investoren erobern Hamburgs ImmobilienmarktMarion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Nach einem Ausnahmejahr 2007 hat sich der Hamburger Markt für Investment- u. Anlageimmobilien wieder in ein ruhigeres Fahrwasser begeben. Trotz eines rückläufi-gen Transaktionsvolumens bleiben die Preise und Faktoren insbesondere für Zins-häuser auf dem erreichten hohen Niveau stabil. Diese Einschätzung begründet das Zinshausteam Hamburg in ihrem neuen Marktbericht mit der unverändert starken Konjunktur, ein zu knappes Angebot an Mietwohnungen und, damit verbunden, an-ziehende Mietsteigerungen, vor allem in den bevorzugten Wohnlagen.

Die Finanzkrise in den USA hat dazu geführt, dass ausländische Investoren, die noch im vergangenen Jahr für Rekordumsätze am Investmentmarkt sorgten, in diesem Jahr deutlich weniger vertreten sind. Besonders die stark präsenten skandinavischen Investoren haben sich weitgehend zurückgezogen. In ihren Heimatländern haben die Immobilienmärkte im vergangenen Jahr den Zenit überschritten. Gleichzeitig sind die Börsen eingebrochen, so dass die Liquidität für neue Transaktionen fehlt. Im Gegen-zug wird der Hamburger Markt für Zinshäuser wieder verstärkt von privaten Hambur-ger Anlegern und institutionellen Investoren aus Deutschland bestimmt. Während in 2007 noch ca. 70% der Transaktionen von ausländischen Investoren bestritten wur-den, hat sich dieser Anteil in 2008 auf rd. 45% ermäßigt.

In den bevorzugten Wohnlagen war der Anstieg der Mieten am stärksten. Der im No-vember 2007 erschienene Hamburger Mietspiegel weist in Teilbereichen bis zu 20% gestiegene Mieten auf. Die Nettokaltmieten in gefragten Lagen erreichten Werte von 14 Euro/qm und mehr, teilweise sogar 16 bis über 20 Euro. In Top-Lagen erhöhte sich der Kaufpreisfaktor sogar noch einmal im Schnitt um eine Jahresmiete.

Ebenfalls deutlich nach oben haben sich die Eigentumswohnungspreise entwickelt. Mangels überzeugender Bestandsobjekte kann der Markt kaum noch mit interessan-ten Altbauwohnungen bedient werden, so dass Neubau-Immobilien, insbesondere Immobilienprojekte zum Neubau von Eigentumswohnungen, starkes Interesse genie-ßen. Außerdem sind für Neubauten kräftig anziehende Mieten zu verzeichnen. Aller-dings ist das Angebot viel zu gering um die Nachfrage zu decken. Viele Neubauten werden von den Projektentwicklern als Eigentumswohnungen verkauft und stehen dem Vermietungsmarkt daher nicht mehr zur Verfügung.

Neben den Top-Lagen Hamburgs werden von den Kapitalanlegern insbesondere Trendlagen bevorzugt, wie z. B. St. Pauli, Karolinenviertel, Schanzenviertel und St. Georg. Potenziale entdecken Investoren derzeit im Süden Hamburgs und folgen da-mit den Zielen des Hamburger Senats, der den „Sprung über die Elbe“ verfolgt, um Bezirke, die an den Hafen grenzen, wie Wilhelmsburg, Rothenburgsort oder Veddel, fester an Hamburg zu binden.

Die normalen Lagen in Hamburg profitieren vom Wachstum der Stadt und davon, dass in guten und den Top-Lagen Mietwohnungssuchende mangels Angebot in die normalen Lagen ausweichen und damit die leicht rückläufige Mietpreistendenz stabili-siert haben. In den kommenden Jahren dürften dadurch auch in den normalen Lagen wieder deutliche Mietsteigerungen möglich sein.

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 22 von 28

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Einkaufszentren sorgen schon bei Ankündigung für Mietein-brüche in der City

Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“ Die Eröffnung eines Einkaufszentrums wird in der Regel groß gefeiert: Investoren und Lokalpolitiker versprechen eine Attraktivitätssteigerung für die Innenstadt und beteu-ern, dass alle von der nun einsetzenden Entwicklung profitieren werden. Zu diesem Zeitpunkt sind die Besitzer von Innenstadt-Immobilien längst auf der Verliererseite.

So die Erkenntnis von Brockhoff & Partner. Nach deren Erfahrung sinken ab dem Tag der Ankündigung des Baus eines Einkaufszentrums vor allem in kleineren Städ-ten die Ladenmieten. Metropolen verkraften das besser oder profitieren sogar. Aber die sind längst erschlossen. In Deutschland sind heute eher Mittelstädte auf der Ex-pansionsliste. Immobilienbesitzer, die dieser Entwicklung entgehen wollen und den Verkauf ihrer Gebäude planen, haben ebenfalls Probleme. Sie müssen mit niedrige-ren Immobilienpreisen rechnen.

Nach Ansicht von Eckhard Brockhoff, ist das eine nachvollziehbare Entwicklung: „Gerade die Filialisten entscheiden alternativ zwischen Fußgängerzone oder Ein-kaufszentrum. Einkaufszentren bieten in der Regel niedrigere Mieten, als sie in den Fußgängerzonen bezahlt werden. Auch Sicherheit, Sauberkeit und gemeinsame Werbung werden vom Management des Einkaufszentrums gewährleistet, dafür sind dort die Betriebskosten deutlich höher als in der Innenstadt. Und es gibt ausreichend Parkplätze für die Kunden.“

Viele Besitzer von Einzelhandelsimmobilien erkennen nicht die Gefahr, die von Ein-kaufszentren für den Wert ihrer Immobilien ausgeht: „Anders kann ich mir nicht erklä-ren“, so Brockhoff, „dass sie sich nicht früher und stärker für eine Attraktivitätssteige-rung ihrer Immobilien und der Innenstädte einsetzen, denn der Ansiedlung eines Ein-kaufszentrums geht in der Regel eine längere Diskussion um die Zukunft der Innen-stadt voraus. Wenn hier die Immobilienbesitzer mit eigenen Ideen aktiv werden wür-den, könnte sich eine Ansiedlung oft verhindern lassen.“

Vielleicht liegt ein Grund für die Passivität der Immobilienbesitzer darin, dass sich die wenigsten die Dimensionen des Wertverfalls klar machen. Zum Teil hal-bieren sich die Mieten in den Innenstädten. Der Mietverfall kann sich über ein Zeit-fenster von zehn Jahren erstrecken, denn von der Ankündigung, ein Einkaufszentrum zu errichten, bis zur Eröffnung können bis zu fünf Jahre vergehen. So lange dauert es, bis gültiges Baurecht geschaffen, die Grundstücke erworben und das Zentrum fertig gestellt wird. Bis sich dann die Fußgängerzonen und klassischen Handelslagen einer Stadt von dem Einkaufscenter erholt haben, dauert es nach Feststellung von Eckhard Brockhoff meist noch einmal fünf Jahre.

Besonders hart treffen die Einbrüche die kleineren und mittleren Städte. In Köln, Düs-seldorf, Hamburg und München ließen sich die innerstädtischen Passagen und Ein-kaufszentren deutlich verträglicher in das bestehende Gefüge einbinden als beispiels-weise in Siegen und Hamm. In Köln, München und Hamburg haben diese Passagen sogar zur Aufwertung der innerstädtischen Einzelhandelslandschaft beigetragen – eine Ausnahme, denn in den meisten Städten litten die alteingesessenen Einzelhänd-ler unter der neuen Konkurrenz.

Brockhoff sieht für Einzelhandelsimmobilien die Innenstadt langfristig jedoch nicht als bedroht an: „Wenn Einzelhändler, Immobilienbesitzer, Gastronomen und die Städte an einem Strang ziehen, sind Innenstädte mit ihrer Urbanität und ihrer Vielfältigkeit langfristig jedem Einkaufszentrum überlegen.“

Regensburg: IREBS baut Spitzenstellung aus Bernhard S. Maier, Regensburg

Das an der Universität Regensburg angesiedelte Institut für Immobilienwirtschaftkann seine Spitzenstellung in Zukunft erheblich ausbauen. Das bayerische Wissen-schaftszentrum gab bekannt, dass neben neuen Studiengängen und Lehrstühlen jetzt auch die bauliche Situation verbessert wird. Mit einem Kostenaufwand von 16 Mio.

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 23 von 28

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Euro wird das Institut in einem Neubau untergebracht, der Vorlesungs- und Seminar-räume sowie Büros vorsieht. Die Stiftung zur Förderung der Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, maßgeblicher Initiator und Förderer des Instituts ist der Regensburger Einkaufszentrums-Pionier Dr. Johann Vielberth, stellt dafür 3 Mio. Euro zur Verfügung.

Zum Ausbau der Lehre wird es neue Lehrstühle für Immobilienwirtschaft und Immobi-lienökologie geben, die das bereits vorhandene Angebot aus Immobilienmanage-ment, -ökonomie, -recht und -finanzierung sowie drei Honorarprofessuren abrunden. Damit erhält die laut dem bayerischen Wissenschaftsminister Goppel vorhandene „große fachliche Breite und hohe Intedisziplinarität“ einen weiteren Schub.

Bereits mit dem Wintersemester 2008/2009 wird das Angebot um einen viersemestri-gen Masterstudiengang Immobilienwirtschaft sowie einen zweisemestrigen Weiterbil-dungsstudiengang Executive Real Estate mit MBA-Abschluss ergänzt.

Ideenkapital mit Immobilienfonds auf ErfolgskursMarion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Der Zielfonds VALAD Core Plus Fund des australischen Immobilienunternehmens Valad Property Group, an dem der Immobilienfonds IK Australia Core+ der Ideen-kapital beteiligt ist, hat mit einem annualisierten Gesamtertrag von 11,7% sein erstes volles Geschäftsjahr 2007/2008 abgeschlossen. Mit diesem Ergebnis hat der Ziel-fonds, der in Bürogebäude und Logistikimmobilien australischer Metropolen inves-tiert, sein selbst gestecktes Renditeziel von 11% voll erreicht, sagt Jan Kruckemey-er, Produktmanager von Ideenkapital. Seit Auflage des Zielfonds im April 2007 be-trägt das Plus beim Gesamtertrag sogar 14,8%.

Damit liegt die Fondsentwicklung deutlich über der Prognose. Der Wert des Ziel-fondsportfolios beträgt nun 646,14 Mio. AUD (Stand 30.06.2008), der Kaufpreis für die insgesamt 12 Fondsobjekte lag bei 582,46 Mio. AUD (ohne Erwerbsnebenkos-ten). Wichtig war das aktive Portfoliomanagement von VALAD. So wurden von den insgesamt 153 807 qm Fläche für 12 548 qm neue oder Anschlussmietverträge zu verbesserten Konditionen abgeschlossen. Gleichzeitig lagen die Vermietungskosten unter dem Ansatz, da in vielen Fällen z.B. einen Makler verzichtet werden konnte.

Erfolgreiche An- und Verkäufe: Nach etwas mehr als 24 Monaten Haltedauer hat der Zielfonds das Gebäude „189 Coronation Drive“, am Rande des CBD von Brisba-ne, für 15,01 Mio. AUD verkauft. Der Kaufpreis inklusive aller Kosten betrug circa 11,18 Mio. AUD. Dies zeigt, dass VALAD mit seiner Value-Add-Strategie schon nach kurzer Zeit Wertsteigerungspotenziale heben konnte. Auf der Einkaufsseite konnte Valad weitere Objekte akquirieren: Im Juni erwarb der Zielfonds für 102,1 Mio. AUD (ohne Erwerbsnebenkosten) einen Gebäudekomplex an der Queen Street Mall, der Fußgängerzone von Brisbane. Das Immobilienportfolio besteht nach dem Verkauf des Objekts „Coronation Drive“ und dem Erwerb des Objekts „Airport Central“ sowie eines Gebäudekomplexes in Brisbane aus zwölf Objekten.�

Um in den Bestandsimmobilien zusätzliches Wertsteigerungspotenzial zu heben, hat VALAD zwei Planungskonzepte entwickelt, die jüngst von den australischen Behör-den genehmigt wurden. So wurde für das bestehende Bürogebäude Gold Fields Hou-se, das an den Hafen Sydney grenzt, in einem ersten Schritt die Genehmigung zur Nutzungsumwidmung, ein so genanntes „Stage 1 Redevelopment Approval“, erteilt. Dort könnten in Zukunft hochwertige Apartments mit Blick auf die Oper von Sydney entstehen. Der nächste Verfahrensschritt umfasst nun einen Wettbewerb mit fünf Ar-chitekturbüros, die in den kommenden 12 bis 18 Monaten die endgültige Gestaltung des Wohngebäudes entwerfen sollen. Nach diesem Wettbewerb entscheiden die Be-hörden über die Umgestaltung des Gebäudes. Auch für das Objekt Elizabeth Street in Sydney genehmigten die Behörden das Konzept von VALAD, das Gebäude um 1 000 qm Einzelhandels- und Bürofläche zu erweitern. Ursprünglich war mit einer Erweiterung um 300 qm kalkuliert worden.

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 24 von 28

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Offene Immobilienfonds reduzieren Risiken in Depots Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt

Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. hat bei der WHU Otto Beisheim School of Management, und der Ludwig-Maximilians-Universität München eine Studie in Auftrag gegeben, die das Chancen-Risikoverhältnis bei Offenen Immobilienfonds untersucht. Danach steigert diese Ver-mögensanlage in Portfolios privater und institutioneller Investoren die Rendite und reduziert das Risiko. Besonders vertraut mit dieser Anlageform ist der Durchschnitt der Bevölkerung aber nicht. Der Wissensstand habe sich seit 2006 von 47% auf 53% im Jahre 2008 verschlechtert, bedauerte Bärbel Schomberg, im Vorstand des BVI zuständig für die Asset-Klasse Offene Immobilienfonds. 60% halten diese Fondsart sogar für riskant.

Hier nun soll die Studie „Offene Immobilienfonds als wesentlicher Baustein einererfolgreichen Asset Allocation“ dem Vertrieb ein Instrument sein, „das Bewusst-sein in der Bevölkerung zu schärfen, dass es sich hierbei um eine sichere Anlage handelt“, so Bärbel Schomberg, die auch Sprecherin der DEGI ist. Dies sei die erste Studie, die die Entwicklung Offener Immobilienfonds über einen langen Zeitraum (17 Jahre) untersuche, teilte Schomberg mit.

Ziel der Studie war es, im Rahmen einer Portfolio-Optimierung die unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten bestmöglichen Anteile Offener Immobilienfonds in privaten und institutionellen Portfolios zu bestimmen. Hierzu konstruierten die Wissenschaftler um Prof. Dr. Lutz Johanning, WHU, und Prof. Dr. Bernd Rudolph, Uni München, zunächst einen repräsentativen Index für Offene Immobilienfonds. Im Zusammenspiel mit anderen Anlageklassen zeigte sich, dass Offene Immobilienfonds ein hohes Po-tenzial besitzen, um die Risiken von Portfolien zu senken. Der Grund: Sie sind mit anderen Anlagen nahezu unkorreliert, also laufen nicht gleichförmig.

Schon bei einer geringen Beimischung von 5% liegt die Gesamtrendite des Portfolios über solchen ohne Fonds. Untersucht wurden die Portfolien unterschiedlicher Anle-gergruppen: vom risikobereiten Privatanleger über den etwas risikoorientierten Anle-ger bis hin zum institutionellen Investor. Durch die Beimischung von Offenen Immobi-lienfonds kann der wenig risikobereite Privatanleger bei gleicher Rendite beispiels-weise das Risiko seines Portfolios um 21% senken. Der etwas Risikofreudigere redu-ziert seines gar um 32%.

Den durchschnittlichen jährlichen Wertzuwachs sieht Bärbel Schomberg bei 5,2%. Dieser resultiere jedoch nicht mehr nur aus den Mieten, sondern in immer stärkeren Maße auch aus den Management-Aktivitäten, des Kaufs und Verkaufs von Immobi-lien. Das betreute Vermögen dieser Fondskategorie lag Ende Juni bei 87,2 Mrd. Euro bei den Publikumsfonds und bei 21,7 Mrd. Euro bei den Spezialfonds.

Positive Aussichten für Immobilienmärkte in Rhein-Main Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt

Zum 11. mal hatte die IIR Deutschland zum Gedankenaustausch über den „Immobilienstandort Frankfurt 2008“ geladen. Moderatoren der beiden Tage wa-ren Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research & Strategie der DEGI, und Dr. Tobias Just, Head of Sector and Real Estate Research, Deutsche Bank. Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Das Standortforum Frankfurt verdeutlichte bei nahezu allen Refe-renten die weiterhin positiven wirtschaftlichen Aussichten für die Immobilienmärkte der Rhein-Main-Region, wie es Beyerle zusammenfasste. „Noch deutlicher als es bisher den meisten bewusst ist, verfügt die Stadt nicht nur als Finanzstandort und als Flughafendestination über eine globale Bedeutung. Ein weiteres zukunftsträchtiges, bedeutendes Standbein hat sie sich als internationaler Internetknotenpunkt erarbeitet.

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Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 25 von 28

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Hier wurde deutlich über welche herausragende Infrastruktur Frankfurt verfügt. Gleichwohl sehen das Finanzgewerbe und der Flughafen kurzfristig durch Wirtschaft bzw. Politik Herausforderungen, die zu schnellem, aber vernünftigen Handeln zwin-gen“, konstatierte Beyerle.

Themen der Veranstaltung waren beispielsweise Spielregeln der Zukunft_ Städti-sche Planung vs. Wissenschaftliche Theorien? Edwin Schwarz, Stadtrat der Stadt. Er beschäftigte sich mit der Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung der Stadt. 670.000 Menschen leben in der Mainmetropole und die Bevölkerung wachse schneller als im Umland. Die Zahl der Ausländer sei leicht zurückgegangen, aller-dings beruhe diese Tatsache auf der hohen Zahl an Einbürgerungen. Eine nennens-werte Abnahme der Einwohnerzahlen bis 2020 wird nicht erwartet. Und, so ermittel-ten die Statistiker, die Überalterung findet eher im Umland statt. In keiner anderen deutschen Metropole sei der Anteil der über 65jährigen niedriger und der Anteil der 30 bis 50jährigeen höher als in Frankfurt. Zum Thema „Wirtschaftsentwicklung“ zeigte er die Wechselwirkungen auf, die zwischen Arbeitsmarkt, der Zuwanderung jüngerer Beschäftigter, der Gefahr neuer Armut und den Herausforderungen einer nachhalti-gen Bildungspolitik bestehen. Überwiegend zeichnete Schwarz – natürlich – ein posi-tives Bild für die Entwicklung von Frankfurt und dem Umland.

Prof. Dr. Horst Opaschowski, Wissenschaftlicher Leiter der BAT Stiftung fürZukunftsfragen, Hamburg, stellte fest, dass Stadtplanung und Wohnungsbau im 21. Jahrhundert vor neuen Herausforderungen stehen. Es zeichnen sich eine Reihe von Perspektiven ab, die das Leben in der Stadt der Zukunft grundlegend verändern wür-den. Seine Thesen:

+ Die Zukunft ist urban: Städte schrumpfen und wachsen zugleich + Die Menschen wandern zum Wohlstand: Pendler kehren in die Stadt zurück + Immer mehr Singles und Senioren wollen in zentraler Lage wohnen + Das Eigentumsdenken verändert sich: Städter mieten Lebensstile + Soziale Polarisierung: Städtische Unterschichten sorgen für Konflikte + Wohnungsunternehmen werden zu sozialen Dienstleistern + Nachbarschaftshilfen werden immer bedeutsamer + Generationen unter einem Dach: Wohnen mit Wahlfamilien + Altwerden mit Familie und Freunden statt Einweisung ins Heim + Lebenswerte Städte und Regionen als Leitbilder der Zukunft Der allzu optimistische Einschätzung der Diskutanten zu den gewaltigen Flächenan-geboten im Einzelhandelssegment veranlasste Thomas Beyerle zu der Frage: „Wo soll es denn herkommen? Wettbewerb ist gut, aber wenn der gesamte „Konsumkuchen“ nicht wächst, dann darf lediglich von einer Umlenkung der Kaufkraft gesprochen werden oder von Kannibalisierung“, so Beyerle. Doch das wollte so kei-ner hören.

Am 2. Konferenztag referierte Oliver Obert, Mitglied der GF Atisreal GmbH, über den Investmentmarkt Frankfurt – auch hier überwiegend erfreuliche Aussichten. Die-ter von Lüpke, Leiter des Stadtplanungsamtes sah durchaus Chancen die Bürostadt Niederrad in ein gemischtes Viertel aus Wohnen und Büros zu wandeln.

Jones Lang LaSalle startet Research im Teilmarkt Wohnim-mobilien – Erster City Profile Berlin vorgelegt

Karin Krentz Erstmals legt Jones Lang LaSalle einen "Residential City Profile Berlin" mit Daten und Fakten zum Mietwohnungsmarkt der Hauptstadt vor. Seit dem Jahr 1973 ist das Immobilienberatungsunternehmen auf dem deutschen Markt aktiv, doch vorwiegend im Teilmarkt Gewerbeimmobilien. Spätestens vor zwei drei Jahren, als die Portfolio-

Grünwald:�KGAL��!��<&�+��+�%�"��!��(��"��$�!��(��&��"��(!*�+��+�+��4�+�%�(&�&�+��+��"��961��/%�#(!"��!�0(��D��?��,��%��%#>�*��"��SkyClass 52��"�� "��!�9�!#%1!%1�<&�+��+�)�"��&(�+�!��+�(��"��+&��&&��(��Flybe Limited�,�!��".�0(��@��3(�(+��!�%&+��"�!��"��GOAL)��J%��7��!��$��"�!�Deutsche Luft-hansa��"�"�!�E�@;.��

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Fonds-News

Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 26 von 28

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käufe und –verkäufe durch institutionelle Investoren auf dem Wohnimmobilienmarkt boomten, wurde man sich bei JLL der Lücke bewusst, Kunden wie Goldman Sachs und anderen keine entsprechende Dienstleistung in diesem Bereich anbieten zu kön-nen , so Andrew M. Groom, European Director Valuation & Transaction Advisory bei JLL. Anfang 2006 startete der Bereich Residential Valuation mit zunächst drei Mitar-beitern, die von der Deutschen Wohnen AG und Dr. Lübke kamen.

Mittlerweile umfasst das gesamte Residential Valuation Team 15 Experten an den Standorten Berlin und Frankfurt und es wurden in den folgenden zwei Jahren in dem neuen Segment Immobilien mit einem Volumen von mehr als 20 Mrd. Euro bewertet. Der vorliegende City Profile Berlin geht über den nur fortgeschriebenen Mietspiegel 2007 weit hinaus. Auch im Vergleich zu dem erst auf der Mipim in Cannes präsentierten Berliner GSW/JLL-Wohnmarktreport geht der Residential City Profile zielgerichteter auf den Informationsbedarf zum Mietwohnmarkt von Großinvestoren, Banken und Bestandshalter ein. Die Daten und Fakten werden kontinuierlich, d. h. halbjährlich aktualisiert.

Für den Bericht wurden darüber hinaus Mietpreiskarten erstellt, in denen detailliert einzelne Mikrostandorte anhand ihrer aktuellen Angebotsmieten auf PLZ-Ebene auf-gelistet sind. Diese Karten bieten den genannten Zielgruppen eine hervorragende Möglichkeit zur Klassifizierung von Mietniveaus und sind in der erreichten Genauig-keit bislang noch nicht publiziert worden, so Roman Heidrich, Principal Consultant Residential Valuation Advisory Berlin bei JLL. Für den Berliner Markt basiert diese Mietlagenkarte auf den 189 Postleitzahlenbezirken, in der die analysierten Angebots-mieten für das 1. Halbjahr 2008 und damit die Lagequalität eines jeden Mikrostand-orts grafisch dargestellt werden.

Die Arbeit der Researcher war immens. 80 000 Datensätze mit einer Mietfläche von ungefähr 5,7 Mio. Quadratmeter wurden für die Auswertung der Angebotsmieten im 1. Halbjahr 2008 analysiert. So entstand eine „dynamische Karte“, die zukünftig Aus-sagen über die Entwicklungen der Angebotsmietsituation erlaubt. Die Größe der Da-tengesamtheit bezogen auf den 6-Monats-Zeitraum macht einen unverfälschten Blick auf die aktuellen Marktbewegungen möglich. Alles zusammen genommen, ergibt dies die bislang umfangreichste Analyse des Berliner Miet-wohnmarktes.

Für Berlin konstatiert JLL einen leichten Anstieg der Schwer-punktmiete und deutliche Un-terschiede auf Bezirksebene. Im ersten Halbjahr 2008 im Schnitt 6,05 Euro/qm, und da-mit 0,15 Euro/qm mehr als in den letzten sechs Monaten 2007, kostete eine Mietwoh-nung in Berlin. Dieser nur ge-ringe Mietanstieg hängt haupt-sächlich mit den bereits in den drei Jahren davor durchgeführ-ten Mietsteigerungen vieler Investoren zusammen, die in diesem Zeitraum Wohnobjekte erworben und ihre Maßnah-men zur Renditesteigerung bereits umgesetzt haben. Damit ist Berlin die günstigste Wohnstadt und liegt mit der genannten Miete fast um die Hälfte unter dem, was die Schwerpunktmiete in Mün-chen ausmacht.

Stuttgart/München:�DFH��"�Wells Germany��#��@�&�+�!��"��3'+&��*��+!%H��8(&"�&��"��2 @��,��!��.�@�&�+�!�*'��(#��!�3��"��+��,%��2 0��+&.��F�@+�%� #�!�"(��/��&�+��+�(�+�#%��3(��!�(�K%&��"�8(&"�1%!��%&�%�(��#�!��!$%!#��<%!��&��#��&�+��.�0��<%�"�+��&&��(��!$�!#��:�+��*(1��(&,%&��,%��#��3�%.�2 0�@��&��"�!�Wells Timber-land REIT)�"��(��J(��!��(��"��/'!��+�#!(��$�!"��%&&.�

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Fonds-News

Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 27 von 28

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Mit 7,45 Euro/qm am teuersten waren Wohnungen im gutbürgerlichen Westberliner Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, der Plattenbaubezirk Marzahn-Hellersdorf war mit 4,80 Euro/qm am günstigsten. Den größten Sprung bei den Durchschnittsmieten in-nerhalb der vergangenen 12 Monate machte mit 0,60 Euro/qm/Monat der Bezirk Mit-te, wo inzwischen schon verstärkt Mietpreise über 10,00 Euro für sanierte Objekte beobachtet werden. Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg zeig-ten ein Plus von jeweils 0,35 Euro. Gerade in Friedrichshain-Kreuzberg sind verstärkt die Tendenzen zu beobachten, die der Stadtteil Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow in den letzten 15 Jahren durchlebte. Eine rege kulturelle Szene hat viele Investoren auf den Bezirk aufmerksam gemacht, die sich auf den Erwerb und die Revitalisierung von bestehenden Altbau-Gebäuden fokussiert. Dies geht einher mit einer hohen Rendite-erwartung, die sich in steigenden Mieten widerspiegelt. Keine Seltenheit ist es des-halb mehr, für sanierte Altbauwohnungen Quadratmetermieten oberhalb von 7,00 Euro zu realisieren. Dies hat zur Folge, dass eine Binnenwanderung in die preisgüns-tigeren Nachbarbezirke eingesetzt hat. Dies bestätigen auch die jüngst veröffentlich-ten Wanderungszahlen des Statistischen Landesamtes.

Berlin stellt mit 3,4 Mio. Einwohnern und einem Wohnungsbestand von 1,88 Mio. Wohnungen den größten Wohnimmobilienmarkt Deutschlands dar. Fast 5% aller Wohnungen Deutschlands befinden sich in Berlin, was die Bedeutung des Standorts hinsichtlich von wohnungswirtschaftlichen und stadtentwicklungstechnischen Trends noch zusätzlich unterstreicht, so JLL. Die Einwohner Berlins verteilen sich auf ca. 1,9 Mio. Haushalte, davon sind mehr als die Hälfte Single-Haushalte. Im Vergleich der fünf Immobilienhochburgen hat Berlin damit den höchsten Anteil an Single-Haushalten. Berlin ist auch die Stadt der Zuwanderer, besonders von jungen Men-schen. So betrug der Anteil der unter 30-jährigen an den zugezogenen Bewohnern im Jahr 2007 fast 55%. Auch der Gesamtanteil derer, die den Weg aus der Peripherie zurück in die Stadt antreten, nimmt zu.

Achillesferse ist die Neubautätigkeit. Zwischen 2000 bis 2007 erhöhte sich die Woh-nungsanzahl in Berlin lediglich um 1,3%, also deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von 4,0%. Für Investoren sei es immer noch interessanter Wohnportfoli-os zu kaufen und zu sanieren, um sie später mit Gewinn weiter zu verkaufen als neue Wohnungen zu bauen, sagt Heidrich. 2006 lag der Leerstand bei 5,2%, der höchste der fünf Immobilienhochburgen. Bedingt durch die geringe Neubautätigkeit im Miet-wohnungsbestand sei zu erwarten, dass sich die Durchschnittsmieten für sanierte Altbauten denen der Neubauten immer mehr annähern.

Analog zum Residential Profile Berlin legt JLL eben solche für die 4 Immobilienhoch-burgen Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München vor, weitere sollen folgen. Die wachsende Relevanz des Themas „Wohnimmobilien“ bei JLL wird auch dadurch deutlich, dass die Dienstleistung Residential Valuation am 1. Juli 2008 um den Be-reich Residential Investment und damit um die Beratung z. B. bei der Ausgliederung von Immobiliengesellschaften oder der FK- und EK-Beschaffung erweitert wurde.

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Redaktionssitz „Haus Aussel“

Immobilien ABC

Nr. 174, 36. KW, 05.09.2008, Seite 28 von 28

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Abrechnungs- u. IT-Dienstleistungszentrum für Heilberufe (17); Aco Modeagentur (10); Aenge-velt (10); Aengevelt (14); AIG Global Real Estate Fonds (16); AirportPark FMO (8); Akron Group (19); Alcove Spitaler (20); Allianz (19); Allianz Immobilien (10, 14, 20); Alt & Kelber Im-mobiliengruppe (5); Alte Leipziger Lebensversicherung (16); Altran (17); Altran Deutschland (24); AMB Generali Gruppe (21); Ameropa Düngemittel (20); Ampelmann (24); Amt für Immobi-lienmanagement (20); apellasbauwert property group (13); Arcandor (17); Archon Group (22); Arsago Real Estate (23); Atisreal (16, 17, 22-24, 25; Attika Hausverwaltungsgesellschaft (23); AVW Immobilien (9); AXA (16); Backhaus Schröer (23); Backwerk (24); Baugrund (5); Behrin-ger Harvard (2); Big Yellow Group (9); Bilfinger Berger (9); Borchard Schiffahrt (23); Brockhoff & Partner (14, 22); Bundesverband Deutscher Banken (20); Busse Logistik (10); BVI Bundes-verband Investment und Asset Management e. V. (16, 24); Canada Life (20); Catella (8, 12, 25); Catella Property Advisors (10); CB Richard Ellis (16, 17, 20 ,25); Claire’s Germany (16); Coca Cola (16); Colliers Grossmann & Berger (22, 23); Colliers S&L (21); Colliers Schauer & Schöll (17, 20, 24); Colliers Trombello Kölbel (10); Colonia Real Estate (3, 9); Comfort (21); Commerz Real (13, 14); Commerzbank (10, 20); Commerzreal Gruppe (16); ConvaTec (20); Corpus (13); Corpus Sireo (7); CPM (24); CRE Resolution Global Real Estate (8); Credit Suis-se (20); CUBION (23); Czischka (20); Daewoo Securities (21); DCM (25); DEFO (23); Degi (2, 11-14, 16, 17, 24); Degi Research & Strategie (19); Deka (7, 12, 16); Det Norske Veritas (23); DeTeImmobilien (19, 21); Deutsche Bank (9, 24); Deutsche Immobilien & Kapital Wohnen (19); Deutsche Lufthansa (25); Deutsche Post (9, 17); Deutsche Wohnen AG (26); DFH (26); DIC Asset (18); Dm (21); Dr. Escherich Steuerungstechnik (19); Dr. Lübke (19, 22, 26); Dresdner Bank (10, 21); DTZ (12, 17); Duisburger Verkehrsgesellschaft (14); E&V (24); E.L.L. Real Esta-te (12); Ellwanger & Geiger (19, 24); Engel & Völkers (18, 20, 22); Engel Canessa (20); EPM Assetis (17, 24); Ericsson (12); Esprit (16); Euro Ejendomme (19); Euro Institut (2); Fairvesta (10); Feri Rating & Research (12); Flybe Limited (25); Focus Real Estate (2); Fortis Bank (16); Freecom Technologies (17); Fritz & Macziol (24); Frowein & Partner (13); Fruchthof (18); G. Dreyer Planungsgesellschaft (13); Gagfah (9); GameStop (21); Garbe (7); GbR Dr. Stübing (23); Geox (13); GermanInvest (22); GfK Geomarketing (17); GFW (23); Ghelamco (13); GLL-BVK-Internationaler-Immobilien-Spezialfonds (16); GOAL (25); GPT Halverton (10); grundbe-sitz global (21); GSS Immobilien (24); GSW (26); H.D. Cotterell (22); Haas Invest (24); Ham-burg Trust (25); Hamburg-Mannheimer (22); HamburgMusik (19); Hauptverband der Deut-schen Bauindustrie (7); Häusser-Bau (14); HCI Capital (2); Henderson Global Investors (21); Herkules (7); Hertie (21); Hesburger (24); HGA/Colonia (13); Hochtief (7); HSH Nordbank (9, 16); Humanitas Scope (14); Hunkemöller (14); Hypo Real Estate (23); Hypo Real Estate Bank (7); Ideal-Wert (24); Ideenkapital (4); IFM Immobilien AG (9); ifo Institut (8); IKP (13, 16); Im-mac (13); Immobilien Consult (22); Immocon (23); ING Investment Management (2); ING Real Estate (25); Institut für Immobilienwirtschaft (22); IPD Investment Property Databank (16); IVG (9, 13, 14); IWS WealthCap (14); Jones Lang LaSalle (12, 22, 25); JPMorgan Chase (16); Kemper’s (22); Kemper’s JLL (14, 17, 20, 24); KGAL (25); King Sturge (2); Klumpe (18); Knight Frank (18, 25); Kölbl Kruse (16); Kristensen Properties (22); Lammerting Immobilien (21); La-Salle Investment Management (20); LB Immo Invest (16); Liegenschaftsfonds Berlin (9); Lud-wig-Maximilians-Universität München (24); Magnat Real Estate (19); Management circle (15); Mayersche Buchhandlung (21); Meag Munich Ergo (3); Media Broadcast (21); Michael Schick Immobilien (23); Morley Funds Management (17); MPC (7); MPC Capital (3); Nassauische Sparkasse (14); New Star Asset Management (20); Nordcapital (26); O2 (22); Oaktree (7); Olympia Personaldienstleistungen (24); Orlando (3); Participaties Daelmanns IV (23); Pieper (21); ProfiMiet (22); Promod (24); Prudential´s (20); Prupim (20); Quantum (23); Quinlan Priva-te of Dublin (12); RAe Richter & Partner (14); Real Estate Consult (21); Redevco (10); Rewe- Egenter (20); RICH (18); RICS (2, 7); RREEF Investment (21); RS & Partner Immobiliengesell-schaft (16); S&T (21); SachsenFonds (17); Samsung (12); Savills (24); Schwäbisch Hall (22); Schwarz/Scheer (22); Scope Analysis (2); SEB (16, 17, 20); SEB ImmoPortfolio Target Return Fund (16); Siemens (9); Sireo Corpus (26); Sireo Residenz (26); SonyCenter (17); Stadt Biele-feld (14); Stadtwerke Duisburg (14); Statoil (12); Steinbauer (19); Steinbauer Immobilien (23); Storescouts (14, 21); Strabag Real Estate GmbH (9); Telekom (9, 21); Tesco (20); TLG Immo-bilien (20); Triacon (24); UBS Real Estate (13); Uni Krems (2); Union Investment Gruppe (16, 17); Universities Superannuation Scheme (20); US-Treuhand (14); VB Bad Ems (26); Vivico (17); W. Markgraf (18); Wells Germany (26); Wells Timberland REIT (26); WellYou (23); WestImmo (9); WHU Otto Beisheim School of Management (24); Zinshausteam Hamburg (21); Züblin Development GmbH (9).

Acron (2), AIV S.A. (6), Alpha Investment Partners (6), Aquilla (13), Behringer Harvard (15), Buss Capital (11), BVI (15), Commerz Real (17), DB Real Estate (14), Degi (17), Deutsche Bank (16), DFH/Wells (12), Flybe Limited (10), Fndsbörse Deutschland (14), Fondshaus Ham-burg (2), Hamburg Trust (6), Hansa Treuhand (13,14), HCI Immobilien Consult (15), HGA Capital (15), Ideenkapital (5,14), ILG (16), ING (17), ING (6), Investment Property Databank (15), IVG (5,7), IWF (13), KGAL (10), Klumpe, Schroeder + Partner (18), König & Cie. (16), Lloyd Fonds (7), Macquarie Glbal Property Advisors (6), Merrill Lynch (6), Nordcapital (8), Pa-cific Star (6), Paramount Group (6), Sachsenfonds (4), Scope (17), SHB (15), Toyota ( 17), Union Investment (17), VGF (16), Wölbern Invest (2), Wölbern Shipping GmbH (4).

Impressum4��"(�8��"��#! �*)�9?��)�<?��[email protected], www.der-immobilienbrief.de,

Chefredaktion:�@�"!T�:#�!�(!"��7.�. .".-.�U�stv. @!��0�+��!U��

Immobilienredaktion:�9�%!+��@&#(�)�3��(�&�/��*)�0!.�9�%�(��/�6�!&�)�0(��&�9.�/%!+�!)�0!.��"!��:��!)�3(!�%��'��()�:!+��6�&�*��)�2&��4��!)�8�!��!�4%��!�)�3(!��(�4%�%*)�<!(�*�-��!�2��!!��!)�-��!(�4%��!�)�I%��(��8!�"��Immobilienaktien: K(��I�!��%1��4��)�Berlin: E(!��E!��)�Frankfurt?�I�!��(�8��*&�!)�München: 9�%�(��0'#�&��.,.(.��Einzelhandel: 0!.�4��7��!#��Hrsg.: 8�!��!�4%��!��Recht / Anlegerschutzrecht:��Dr. Philipp Härle -�9�&1�4@)�/�!�&��U�Dr. Wolfgang Schirp��4@� ��!1�5�@1�&)�/�!&��Redaktl. Beirat:�Klaus Ansmann �0��-%��%#�&��)�Dr. Kurt E. Becker �/ E�)�Jürgen Böhm��%#�&�� %��)�Joachim Bücker)�Hartmut Bul-wien��/�&$��@��)�Bernhard Garbe � ��&$�!*P�(!#��;%+��*�)�Franz Lucien Mörsdorf �0�*(��%#�&��Dr. Karl Hamberger �:!��5�V%��+�)�Klaus Hoh-mann,�Dr. Karina Junghanns)�Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl��2��;��1��+�)�Fritz Salditt � �#.�)�Carl-Otto Wenzel��8��&�I%��&��+�@��Wissenschaftliche Partner:��Prof. Dr. Hanspeter Gondring,

FRICS �/�!��(*("�� +(!��P� �((�&.� ��"��(*(".�/("��8 !��.�P�@0��

��Prof. Dr. Thomas Kinateder �K%��&�� !�8�!��(��"�2�$�&�� !��+��&��+��

Verlag: 4��(!��3�"��@�)��4��"(�8��"��#! �*)��4�1*��!.��)�9.?��)�<.?��Vorstand:�8�!��!�4%��!��Aufsichtsrat:�Prof. Volker Har-degen��7%!��)�Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz,��/(6!��)�Petra Rohmert�Bank:�E E�8��"��#! �*��/;M��E�%.��!.?��

Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.�

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Unternehmen, die in "Der Fonds Brief" erwähnt werden:

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 1

Meiner Meinung nach... Aus Asien erreichen uns derzeit wenig gute Nachrichten. In Thailand herrscht der Ausnahmezustand, die Menschen bereiten sich bereits auf einen Bürgerkrieg vor. Wie weit China von westlichen Normen und Werten entfernt ist, konnten wir erst kürz-lich bei den olympischen Spielen erfahren. Zensur, Demonstrationsverbote, Ein-schüchterungen. Hauptsache, der Medaillenspiegel stimmt. Dabei haben wir längst vergessen, wie viele chinesische Athleten Gold vom Zehnme-ter-Turm oder beim Gewichtheben geholt haben. Wichtiger ist - neben der Menschen-rechtsfrage - ob mit der olympischen Flamme auch das Feuer unter dem Kessel der chinesischen Wirtschaft ausgegangen ist, oder ob das Riesenreich wieder durchstar-tet. Schiffs-Experten berichten, es sei schon zu spüren gewesen, dass kurz vor und während der Olympiade die Arbeiten auf den größten Baustellen Pekings ruhen musste, um einen reibungslosen Ablauf der Spiele zu gewährleisten. Kein Wunder also, dass Vertriebe und private Investoren zurückhaltend sind, was Investitionen auf dem asiatischen Immobilienmarkt betrifft. Die Blind-Pool-Konzeptionen typischer Dachfonds schrecken ebenfalls viele Interessenten ab. An-bieter sprechen offen darüber, dass sie es bereuen, solche Produkte aufgelegt zu haben. Dabei stehen Chancen und Risiken oft sogar in einem guten Verhältnis. Ren-diten im zweistelligen Bereich sind bei den Projektentwicklungen nicht unwahrschein-lich. Und trotzdem geben sich die Anleger lieber mit 5,5 Prozent zufrieden - so lange sie dabei in eine gut vermietete, europäische Core-Immobilie investieren können. Zeichner von Schiffsfonds haben weniger Probleme mit dem asiatischen Einfluss auf ihr Investment. Containerschiffe, Tanker und Bulker fahren vor allem Richtung Fern-ost, doch die Umsätze der Initiatoren halten sich vergleichsweise gut. Und an den Zweitmarktbörsen werden manche Anteile zum Teil wieder weit über dem Nominalka-pital gehandelt. Wahrscheinlich liegt es an den nahezu steuerfreien Ausschüttungen. Zu der Tonnagesteuer muss, anders als zu Zertifikaten, nicht viel gesagt werden. Ähnlich rentabel werden nun die Auslandsfonds. Unser Steuer-Fachmann Robert Kracht erklärt, wo die Vorteile vor allem der EU-Investments liegen, und welche Mög-lichkeiten sich sogar rückwirkend ergeben. Das kann in die Zigtausende gehen.

Nr. 72 36. KW/05.09.2008 ISSN 1860-6369 kostenlos per E-Mail

Inhaltsverzeichnis

Editorial 1

Fonds-Check: Wölbern mit völlig neuem Schiffsmodell

2

Fondshaus Hamburg: Besser als geplant

2

Acron: US-Fonds setzt auf die Ölregionen

2

Sachsenfonds: 6b-Fonds mit hohem Hebel

4

Fonds-Check: IVG hofft weiter auf Asien-Boom

5

Steuern: Neue Privilegien für Auslandsfonds

8

KGAL: Fünf Turboprops für Flybe Limited

10

Buss Capital: Kreuzfahrt und Fähr-Verkehr

11

DFH/Wells: Fonds investiert in Wald-REIT

12

Schiffsverkehr: Raten dürften schwächer werden

13

Personalia 15

Leistungsbilanz: Bei ILG klappt`s sogar im Osten

16

Transaktionen offener Fonds

17

Recht einfach 18

Impressum

18

Viel Spaß beim Lesen Markus Gotzi Chefredakteur Der Fondsbrief

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 2

Fondshaus Hamburg

Über Prospekt

In seinem ersten Geschäfts-jahr schüttet der „Regional-fonds Baden-Württemberg“ mit 6,5 Prozent 0,5 Prozent-punkte mehr aus als prospek-tiert. Anbieter Fondshaus Hamburg nennt mehrere Gründe für die positive Ent-wicklung: So waren die Kos-ten in der Investitionsphase niedriger als geplant, die Gesellschaft sparte Zwi-schenfinanzierungskosten, und das Pflegeheim Haus Melchior wurde früher über-nommen und brachte dem Fonds dadurch zwei zusätzli-che Monatsmieten. Acron

Fonds in Houston

Immobilien in Ölregionen haben trotz Subprime-Krise Wertzuwächse verzeichnet, berichtet US-Fonds-Initiator Acron aus Düsseldorf und bietet die Beteiligung an ei-nem Class-A-Bürogebäude in Houston, Texas, an. Mieter sind zwei Unternehmen aus dem Energie-Bereich und der weltweit größte Herstel-ler von Geldautomaten. Zeichner sind ab 25.000 Dol-lar plus fünf Prozent Agio dabei und sollen Ausschüt-tungen von sieben Prozent erhalten.

Ölpumpe. Die Region um Houston boomt, meint Acron.

Fonds-Check

Schiffsfonds einmal völlig anders Wölbern Invest will Neubauverträge handeln - Genussrechte-Struktur Die Schiffsgesellschaft als KG ist die typische Rechtsform für Kapitalanlagen, die Renditen aus Containerschiffen, Tankern und Massengutfrachtern versprechen. Ein Erfolgsmodell, der Löwenanteil der gesamten Containerflotte ist von privaten Anle-gern über Fondsgesellschaften finanziert worden. Wölbern Invest bringt nun einen Fonds mit komplett anderem Ansatz. Ebenfalls eine KG-Gesellschaft, profitieren Zeichner des „Schiffsbaufinanzierung 01“ nicht von den Chartereinnahmen, sondern über Genussrechte von möglichen Gewinnen aus dem Handel von Bauverträgen. Objekte: Schiffstypen, Reeder, Charterer – all das interessiert die Zeichner dieses Schiffsfonds nur am Rande. Sie beteiligen sich an Bauverträgen und Projektentwick-lungen. Die Wölbern Shipping GmbH entscheidet, wel-che Schiffsneubauten in Auftrag gegeben und welche Bauverträge der Fonds kaufen wird. Ziel ist es, in der Preiskurve der Neubaukosten den Zeitpunkt zu treffen, an dem Schiffe vergleichsweise billig in Auftrag gegeben werden können. Allerdings zeigt der Trend seit mehreren Jahren vor allem nach oben, und daran dürfte sich grund-sätzlich auch nicht viel ändern. Verantwortlich dafür sind vor allem die hohen Rohstoffkosten. Im Schnitt sind die in einer Studie untersuchten Schiffspreise innerhalb der vergangenen zwei Jahre um rund 20 Prozent gestiegen. Dabei weisen die verschiedenen Typenklassen sehr dif-ferenzierte Entwicklungen auf. So sind Aframax-Tanker lediglich um sechs Prozent teurer geworden, Capesize-Bulker dagegen um mehr als 80 Prozent. Fondsobjekt Bauvertrag. Geschäftsidee: Der Initiator rechnet damit, die Schiffs-Bauverträge mit einem Auf-schlag von 25 Prozent wieder zu verkaufen. Bei Containerschiffen zum Beispiel geht Geschäftsführer Jan Hagemann von aktuell sinkenden Preisen aus. Stimmt seine Prognose, will er Mitte nächsten Jahres Schiffe in Auftrag geben oder Bauverträge erwerben und auf anschließende Preissteigerungen hoffen. Potenzielle Käufer sind mittelständische, finanzkräftige Reeder, die kaum auf Fremdkapital angewiesen sind. Denn im Zuge der Subprime-Krise sind Banken auch bei der Vergabe von Schiffshy-potheken sehr zurückhaltend geworden. Kalkulation: Wölbern will Genussrechte im Wert von 200 Millionen Euro begeben. Eine Hälfte des Volumens sollen Zeichner des „Schiffsbaufinanzierung 01“ und von Nachfolgefonds einzahlen, die andere Hälfte will Wölbern bei Großinvestoren unter-bringen. Das angestrebte Volumen dient als Anzahlung der Schiffe und macht nach Hagemanns Schätzung zehn bis 20 Prozent der Gesamtfinanzierung aus. Der über-wiegende Teil wird über Banken finanziert, wobei Wölbern mit Zinsen von 5,5 Prozent rechnet. Maximal können somit Schiffe im Gesamtwert von einer bis zwei Milliarden Dollar in Auftrag gegeben werden. Ewig Zeit lassen kann sich Wölbern damit nicht, denn spätestens Mitte 2012 sollen die Frachter und Tanker abgeliefert werden. An-schließend können die Anleger mit 75-prozentiger Mehrheit beschließen, ob der Fonds aufgelöst wird. In diesem Fall kalkuliert Wölbern mit einem Gewinn von 29 Prozent. Entscheiden sie sich anders, sieht das Fondskonzept vor, erstmals 2012 und dann alle fünf Jahre Erträge aus den Verkäufen auszuzahlen. Wird der Fonds 2017 liquidiert, sollen Anleger ein Plus von knapp 54 Prozent nach Steuern machen. Weiche Kosten: Gebühren und Provisionen sind mit rund neun Prozent für eine Schiffsbeteiligung anlegerfreundlich niedrig. Das Agio beträgt nur zwei Prozent. Alle Beteiligten halten sich deshalb zurück, weil die geplante Laufzeit des Fonds bereits 2012 beendet sein soll. Am Kauf und Verkauf der Verträge verdient Wölbern Shipping

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Asien expandiert nachhaltig und mit unverminderter Dynamik. Wirtschaftswachstum, Kaufkraftanstieg, demographischer Wandel sowie Urbanisierung sind Megatrends, die einen enormen Bedarf an Immobilien in allen Nutzungsarten mit sich bringen.

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bei Einzahlung bis 20. 12. 2008• Angestrebte Fondslaufzeit bis 30. 06. 2016• Angestrebtes Ergebnis von 10–14 Prozent p.a. vor

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Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 4

Sachsenfonds

6b-Beteiligung

Für Anleger mit 6b-Pro-blemen bietet Sachsenfonds die Beteiligung an einem Geschäftsgebäude in Bremen an. Darin können sie Gewin-ne aus dem Verkauf von Be-triebsvermögen investieren und 288 Prozent der Zeich-nungssumme nach §§ 6b und 6c EStG übertragen. Das bedeutet: Mit 50.000 Euro übertragen sie Rücklagen von 144.000 Euro. Die Aus-schüttungen beginnen bei drei Prozent. Die Laufzeit ist auf 20 Jahre angelegt.

jeweils ein Prozent des Preises. Außerdem bekommt das Unternehmen die Hälfte des Gewinns, nachdem die Anleger 150 Prozent ihres Eigenkapitals erhalten haben – sofern der Fonds so viel erwirtschaftet. Steuern: Entscheiden die Anleger, den Fonds Ende 2012 aufzulösen, fließt die Rück-zahlung steuerfrei. Läuft das Angebot länger, fällt auf die Auszahlungen auf Grund der Genussrechte Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent an. Anbieter: Wölbern hat bislang vor allem Immobilienfonds mit Objekten in Europa auf-gelegt. Nicht immer lief alles wie geplant, doch die Abweichungen halten sich in ak-zeptablen Grenzen. Das Angebot „Schiffsbaufinanzierung 01“ ist das erste Angebot dieser Art. Die verantwortliche Gesellschaft Wölbern Shipping GmbH ist eine 80-prozentige Tochter der Wölbern Invest AG und seit 2007 am Markt. Das Emissions-haus plant, weitere Bereiche der Schifffahrt zu erschließen. Meiner Meinung nach... Schiffsbeteiligung der anderen Art. Zeichner investieren in ein Blind-Pool-Portfolio aus Bauverträgen. Dabei vertrauen sie voll und ganz der Ge-schäftsführung der Wölbern Shipping GmbH, denn alleine sie entscheidet, wann wel-che Verträge gekauft und wieder veräußert werden. Das Stichwort heißt hier „antizyklisch investieren“. Darauf zu spekulieren, dass neue Containerfrachter, Tan-ker und Bulker mittelfristig wieder billiger werden, ist realistisch. Fraglich ist, ob und wann die Preise für Neubauten anschließend wieder steigen. Diese Wette müssen die Zeichner eingehen. Chance und Risiko liegen vor allem in der hohen Fremdfinan-zierung und in der Entwicklung der Neubaupreise. Ist der 2012 kalkulierte Veräuße-rungserlös 15 Prozent niedriger als geplant, bekommen Anleger nur rund 80 Prozent ihres Einsatzes zurück und machen somit ein Minusgeschäft. Steigt der Erlös um 15 Prozent, verdoppelt sich ihr angestrebter Gewinn auf rund 60 Prozent.

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Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 5

Ideenkapital

US-Fonds platziert

Ideenkapital hat für seinen Fonds „US Professional Port-folio Invest 2“ knapp 125 Millionen Dollar Eigenkapi-tal eingesammelt und ihn geschlossen. Das Portfolio umfasst derzeit 21 Objekte, unter anderem in Chicago, Seattle und Houston. Der Vermietungsstand beträgt 94 Prozent. Weiter im Vertrieb ist der Fonds „US Properties Value Added“ Damit inves-tieren Zeichner in US-Immobilien mit Wertsteige-rungspotenzial.

Fonds-Check

Hoffnung auf anhaltenden Asien-Boom Balanced Portfolio Asia von IVG setzt vor allem auf China und Japan Zwei Wochen war China im Fokus der weltweiten Öffentlichkeit. Und was bleibt als Fazit der Olympischen Spiele im Reich der Mitte? Organisieren können sie, die Chi-nesen, mit den Menschenrechten und der Meinungsfreiheit halten sie es noch längst nicht so wie erhofft. Und wohin geht die wirtschaftliche Reise? Das ist die große Fra-ge. Läuft der Motor weiter auf vollen Touren, oder geht das Land nach Olympia erst einmal vom Gas? Zeichner von Asien-Immobilienfonds sind optimistisch. Sie kalkulie-ren mit anhaltend hohem Wirt-schaftswachstum in der Regi-on. Beteiligen können sie sich zum Beispiel am Dachfonds „Balanced Portfolio Asia“ der IVG Private Funds GmbH. Weil Investitionen für deutsche Privatanleger in Asien direkt häufig nicht möglich und über Zielfonds steuerlich ungünstig sind, schaltet der Fonds Zertifi-kate dazwischen, die von ei-nem Luxemburger Unterneh-men emittiert werden. Vogelnest in Peking. Was passiert in China nach der Olympiade?

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Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 6

Hamburg Trust

Mitten in Manhattan

Das Joint Venture zwischen Hamburg Trust und der New Yorker Paramount Group hat sein erstes Invest-ment getätigt. Der Fonds „Finest Selection“ hat sich am Bürogebäude „1301 Ave-nue of the Americas“ betei-ligt. Das Class-A-Building in Midtown Manhattan zählt zu den meistbesuchten Büroad-ressen der Stadt. Im Jahr 1989 wurde die 45-ge-schossige Immobilie mit rund 1,8 Millionen Square-feet komplett renoviert.

Objekte: Wie bei jedem Blind-Pool die große Un-bekannte. Anders als bei seinen Europa-Investments überlässt IVG bei diesem Dachfonds die Auswahl und Verwaltung der Immobilien einer Reihe von Experten vor Ort. Die Partner sind Merrill Lynch, Macquarie Global Property Ad-visors, ING, Pacific Star und Alpha Investment Partners. Wenn auch einige Investitionen und Projekte innerhalb der Zielfonds bereits fest ste-hen, so bleibt doch zunächst vieles im Dunklen, denn den Löwenanteil der Immobilien erwerben die Ziel-Gesellschaften erst künftig. Über Zertifi-kate profitieren Anleger an der Wertentwicklung der Objekte. Emittentin der Wertpapiere ist AIV S.A., ein kleines Unternehmen in Luxemburg. Über die Bonität brauchen sich Zeichner dennoch keine Sorgen zu machen, denn die Zertifikate zählen zum Sondervermögen der Emittentin, das im Falle einer Insolvenz unangetastet bleibt. Tokio – wichtiger Standort im Portfolio. Standorte: Japan und China stellen mit jeweils rund einem Viertel die größten Antei-le im angestrebten Länderportfolio. Rund halb so stark sind die Quoten von Singapur und Südkorea. Hongkong, Thailand, Malaysia, Taiwan und Indien spielen nur eine Nebenrolle. Bis auf Japan liegt das prognostizierte Wachstum der Länder bis 2011 zwischen 4,5 Prozent und 9,5 Prozent jährlich. Dabei dürfen Zeichner natürlich nicht vergessen, dass eine Vielzahl der Staaten im Vergleich zu Europa oder den USA ein gewaltiges Aufholpotenzial hat – sie kommen von einem sehr niedrigeren Niveau.

HGA

*Maßgeblich für das öffentliche Angebot der Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt in der Fassung des jeweils letzten veröffentlichten Nachtrags. Der Prospekt steht im Internet zum Download bereit: www.hga-capital.de*Maßgeblich für das öffentliche Angebot der Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt in der Fassung des jeweils letzten veröffentlichten Nachtrags. Der Prospekt steht im Internet zum Download bereit: www.hga-capital.de

IMMoBIlIeNFoNDs I HGA/ColoNIA CareConcept I

MIt WeItBlICk INVestIereNDer Markt für Altenpflege wächst und wächst. 2030 werden 3,4 Mio. Menschen professionelle Pflege in An spruch nehmen; ein Plus von 58 Prozent gegenüber heute. Dabei hält das Angebot an Pflegeplätzen schon jetzt der hohen Nachfrage

nicht Stand. Denn derzeit wird jede dritte Einrichtung den Standards an moderne Pflege qualität nicht gerecht. Investi-tionen in Pflegeheime sind daher äußerst interessant – auch

für Privat anleger.

Weitere Informationen zu unserem Fondsangebot finden sie unter: www.hga-capital.de oder www.cre-fonds.de*

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 7

Lloyd Fonds

Zweitmarkt Nr. 2

In ein Portfolio aus rund 100 Schiffsbeteiligungen inves-tieren Zeichner des „Best of Shipping II“ von Lloyd Fonds. Die Gesamtinvestiti-on beträgt 22 Millionen Eu-ro, der Eigenkapitalanteil daran liegt bei 16 Millionen Euro. Ab 2009 will der Fonds Ausschüttungen von sieben Prozent leisten. Der Gesamtmittelrückfluss wird bei einer Laufzeit von zwölf Jahren mit rund 172 Prozent prognostiziert. Tickets ab 10.000 Euro plus Agio.

Kalkulation: Der Fonds strebt ein Ergebnis von zehn bis 14 Prozent vor Steuern an. Die jeweiligen Zielfonds wollen je nach Risikostruktur Renditen zwischen zwölf und 20 Prozent erzielen. Die Investitionsstrategien reichen von „core plus“ über „value added“ bis „opportunity“ und bedeuten mäßiges bis hohes Risiko. Wie immer gilt auch hier: Je besser die Chance auf hohe Erträge, desto höher das damit verbunde-ne Wagnis.

Weiche Kosten: Vom Gesamtvolumen bleiben rund 82 Prozent für die Investition in die Zertifikate. Weitere Anschaffungskosten summieren sich auf 1,2 Prozent, wobei die Zertifikatsemittentin AIV S.A. aus Luxemburg maximal 2,3 Millionen Dollar an Ge-bühren kassiert. Weitere Provisionen und Vergütungen machen 14,3 Prozent der ins-gesamt 365,5 Millionen Dollar aus, der Rest sind sonstige Kosten. Steuern: Anleger erzielen aus dem Verkauf der Zertifikate Einkünfte aus Kapitalver-mögen, die ab Mitte 2009 der Abgeltungssteuer von 25 Prozent unterliegen. Anbieter: IVG Private Funds ist eine Tochter der IVG Immobilien AG. Das Emissi-onshaus hat bislang vor allem geschlossene Fonds mit Immobilien in Europa plat-ziert. Die Leistungsbilanz ist in Ordnung. Meiner Meinung nach… Blind-Pool-Fonds in Asien stehen derzeit nicht gerade auf der Prioritätenliste deutscher Privatanleger. Sie möchten lieber wissen, worauf sie sich einlassen. Hinzu kommt die steuerlich sinnvolle, aber komplizierte Zertifika-testruktur typischer Angebote. Grundsätzlich stehen die Chancen auf attraktive Erträ-ge aus Projektentwicklungen in Asien nicht schlecht, die Risiken sind allerdings nicht ohne. Wer das Wagnis in Fernost ab 10.000 Dollar eingehen will, kann den IVG-Fonds in die engere Wahl nehmen. Die beteiligten Partner stehen durchweg für Im-mobilien-Kompetenz.

SIGNA

Luxemburg bietet blendende Aussichten…

SIGNA 05/HGA Luxemburg – der geschlossene Immobilienfonds miteiner langjährig vollvermieteten Class-A-Büroimmobilie am TopstandortLuxemburg. Profitieren Sie von den blendenden Aussichten derwachstumsstarken Finanz- und Kulturmetropole im Herzen Europas.

Informationsmaterial anfordern unter [email protected] direkt informieren unter www.hga-capital.de

… auch für Investoren

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 8

Nordcapital

Schiffsportfolio Nr. 5

In mehr als 200 verschiedene Schiffsbeteiligungen will der fünfte Schiffszweitmarkt-fonds von Nordcapital in-vestieren. Hierbei sollen An-leger innerhalb der zehnjähri-gen Laufzeit Auszahlungen von insgesamt 167 Prozent erzielen. Ab 15.000 Euro plus fünf Prozent Agio sind sie dabei. Bislang hat der Fonds bereits Beteiligungen an knapp 100 Schiffsgesell-schaften erworben.

Von Robert Kracht, Steuerfach-Journalist

Mehr Rendite jenseits der Grenze Neue Privilegien für Erträge aus geschlossenen Auslandsfonds Vor rund drei Monaten habe ich an dieser Stelle vorab über einen Gesetzesplan be-richtet, wonach der Progressionsvorbehalt für ausländische Fondseinkünfte entfallen soll. Jetzt geht es Schlag auf Schlag. Das Bundesfinanzministerium weist an, die Neuregelungen bereits vor In-Kraft-treten des Jahressteuergesetzes 2009 im Vorgriff in allen offenen Fällen anzuwenden (Az. IV B 5 - S 2118-a/07/10014). Damit werden Auslandsverluste so behandelt wie das inländische Minus. Und das Bayerische Lan-desamt für Steuern setzt noch einen drauf und erlaubt den negativen Progressions-vorbehalt bei Auslands-Immobilienfonds (Az. S 2118a.1.1-1/4 St32/St33). Weiterhin gilt, dass im Ausland erzielte Erträge mit geschlossenen Fonds gemäß dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen im Inland steuerfrei bleiben. Hieran ändert sich nichts, aufgrund der dortigen Freibeträge und moderaten Tarife tendiert die Abgabenlast gegen Null. Verbesserungen gibt es für alle EU-Staaten sowie als Exoten für Norwegen und Liechtenstein. Hier gibt es mehrfach Positives zu berichten: Der negative Progressionsvorbehalt wird in allen Jahren vor 2008 berücksichtigt, min-dert also die Steuerlast auf das übrige Einkommen. Da die Steuerbescheide insbe-sondere von Unternehmern und Freiberuflern meist unter dem Vorbehalt der Nach-prüfung stehen, kann das für noch nicht verjährte Jahre rückwärts verwendet werden.

H C I A I R C R A F T O N E

F L U G Z E U G L E A S I N G M I T A I R C A N A D A

Der internationale Luftfahrtverkehr wächst – und mit ihm der Bedarf an Flugzeugen. Der HCI Aircraft One bietet Ihnen jetzt die

Chance, in das attraktive Geschäft der Flugzeugfinanzierung einzusteigen: Gemeinsam mit dem Co-Initiator Babcock & Brown

Initiator GmbH sowie dem eingebundenen Flugzeugmanager Babcock & Brown Aircraft Management, eine der führenden Flugzeug-

Leasinggesellschaften, kaufen wir zwei Boeing 777-200LR. Die Flugzeuge sind bereits langfristig geleast – von Air Canada, der

größten Fluggesellschaft Kanadas. Doch das Beste kommt am Schluss: Über die Gesamtlaufzeit (geplant: bis 2025) erwarten wir

Ausschüttungen in Höhe von 227 % – und damit einen echten Steigflug für Ihre Anlage.

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In Kooperation mit

USA

TSO-DNL Fund III, L.P. investiert in Chattanooga, Tennessee. VW investiert hier momentan 1 Milliarde US-Dollar und schafft ca. 18.000 neue Arbeitsplätze. Deutsche Anleger profitieren davon, denn der aktuelle TSO DNL Fund III kauft zu einem günstigen Preis eine der Top-Immobilien vor Ort (siehe nebenstehendes Foto):

Immobilie im Bankendistrikt von Chattanooga, Tennessee ■

91 Prozent Vermietungsstand – trotzdem besteht ein Mietsteigerungspotential ■

TSO Europe Funds, Inc. sucht noch umsatzstarke und hoch qualifizierte Verkäufer für US-Immobilienfonds

und lädt diese ein, den Präsidenten der TSO Inc., Mr. Allan Boyd Simpson, persönlich zu treffen. Die Termine:

06. Oktober in Hamburg von 13.00 bis 18.00 Uhr ■

09. Oktober in Stuttgart von 11.00 bis 16.00 Uhr ■

10. Oktober Frankfurt von 09.00 bis 14.00 Uhr ■

10. Oktober Düsseldorf von 16.00 bis 20.00 Uhr ■

CHATTANOOGATSO-DNL FUNDSDIE ERFOLGSSTORY GEHT WEITER

DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K.

Das Programm:Die Erfolgsgeschichte und das Partner-Netzwerk der TSO The Simpson Organization, ■

Inc., USADie Leistungsbilanz der TSO-Gruppe „In zwanzig Jahren wurde bei keinem Investment ■

Geld verloren und das bei einer Durchschnittsrendite von über 29 Prozent p. a.“ Die deutsche Erfolgsbilanz – prognostizierte Ausschüttung von 8 Prozent p. a. wer- ■

den vierteljährlich pünktlich ausgeführt.Die aktuelle Wirtschaftsentwicklung der USA, insbesondere die Wirtschaftsstärke im ■

Südosten der USAAtlanta, die Boomtown (seit 25 Jahren pro Jahr 100.000 neue Einwohner) ■

Die Vorteile der TSO-Vertriebspartnerschaft für Sie und Ihre Kunden (Vierteljährliche ■

Ausschüttung/Hohe Gewinnbeteiligung von 85% bei drei bis fünf Jahren Laufzeit)

Die Referenten:Allan Boyd Simpson, Präsident von TSO The Simpson Organization, Inc. ■

Wolfgang Kunz, DNL Investmentagentur und deutscher Moderator ■

Mit Ihrer Anmeldung erhalten Sie vom europäischen Vertriebspartner der TSO, der DNL Investmentagentur, mit Ihrer persönlichen Einladung, die genaue Angabe des Tagungs-ortes.

Großackerweg 5 • 47589 Uedern • Tel.: 02825-9 39 09-18 • Fax: 02825-9 39 09-27 E-Mail: [email protected], Internet: www.dnl-invest.com

DIE CHANCE FÜR HOCHQUALIFIZIERTE VERKÄUFER

TOP-Immobilien in Chattanooga

Vierte Gewerbeimmobilie im aktuellen TSO DNL Fund III. L.P. (in Ankaufphase)

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 10

KGAL

Turboprop für Flybe

KGAL aus Grünwald bei München bleibt seiner In-vestment-Strategie bei Flug-zeug-Leasingfonds treu. Der Fonds „SkyClass 52“ finan-ziert fünf kleinere Tur-boprop-Maschinen für die britische Fluggesellschaft Flybe Limited. Investoren legen mindestens 10.000 Euro plus zuzüglich fünf Prozent Agio an und sollen innerhalb des Prognosezeit-raums von zehn Jahren auf eine Kapitalrückzahlung von 212 Prozent kommen.

Ab 2008 gibt es keinen Progressionsvorbehalt mehr. Die Erträge aus den EU-Ländern fallen beim heimischen Fiskus völlig unter den Tisch. Damit kann es zum Beispiel bei britischen Fonds aufgrund hoher Freibeträge endlich zu blütenweißen Bruttoeinkünften kommen. Weist der Europa-Fonds rote Zahlen zu, durften diese bis-lang nicht als negativer Progressionsvorbehalt berücksichtigt werden. Das ändert sich. Das bedeutet für Fondsbesitzer: Sie können die von den Fonds zugewiesenen Minusbeträge berücksichtigen, was sofort Steuern spart. Zumindest der Steuerfall 2007 ist noch offen und einige Vorjahre bestimmt auch. Beispiel: Ein lediger Arzt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 Euro in 2007 macht in London mit einem Immobilienfonds 15.000 Euro Verlust.

DORIC

So rechnet der Fiskus ab sofort

Einkommen 60.000

abz. Progressionsvorbehalt – 15.000

fiktives Einkommen 45.000

fiktive Steuer hierauf 12.711

Ergibt Steuersatz 12711/45000 28,2 %

28,2 % x Inlandseinkommen 60000 16.920

Steuererstattung für ein Jahr 2.872

ergibt für fünf noch offene Steuerjahre 14.360

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 11

Buss Capital

Kreuzfahrtfonds Nr. 2

In die Märkte Hochseekreuz-fahrt und Fährschifffahrt investiert der „Kreuzfahrt-fonds 2“ von Buss Capital. Zeichner investieren mindes-tens 15.000 Euro und sollen innerhalb der sechsjährigen Laufzeit auf eine Gesamt-rückzahlung von 141 Prozent nach Steuern kommen. An-ders als bei üblichen Schiffs-fonds gilt hier nicht die güns-tige Tonnagesteuer. Die Ein-künfte der Anleger werden als Erträge aus Kapitalver-mögen besteuert.

Folgende Aspekte sollten Anleger beachten: - Die Reaktion des Fiskus erfolgt, da der Europäische Gerichtshof einen Verstoß ge-gen die Kapitalverkehrsfreiheit erkannt hatte. Der müsste eigentlich nicht nur in Be-zug auf die EU, sondern auch in Drittländern und damit auch für US-Fonds beseitigt werden. Daher sollten Anleger hiergegen vorgehen, etwa per Einspruch. - Unwichtig ist der nach jeweiligem Landesrecht ermittelte Verlust. Die Fondsgesell-schaften erstellen extra für den Progressionsvorbehalt eine heimische Steuererklä-rung. Entscheidend ist das hieraus resultierende negative Ergebnis. Das ist oft sogar günstiger, da die Abschreibung des Gebäudes in Deutschland in der Regel höher ausfällt. - Sofern der Fondsbeitritt ab dem 11.11.2005 erfolgt ist, sind die Regeln des Steuer-stundungsmodells zu beachten. Das bedeutet, dass ein negativer Progressionsvorbe-halt nur dann sofort zählt, wenn der Anfangsverlust unter zehn Prozent liegt. Sonst wird der so lange konserviert, bis schwarze Zahlen über die Grenze wandern. Das wiederum ist kein Verstoß gegen EU-Recht, denn Anleger in heimische Immobilien-fonds können ihr Minus auch nicht besser absetzen.

Die jenseits der Grenze erzielten Einkünfte erhöhen bereits ab 2008 nicht mehr den Steuersatz für das sonstige Anlegereinkommen. Der Progressionsvorbehalt wird im Gewinn- und Verlustfall gleich komplett gestrichen. Ansonsten löst die Beteiligung an einem geschlossenen Auslandsfonds keine deutsche Steuer und oftmals überhaupt keine Abgaben mehr aus. Damit kommen Fondsanleger ab dem laufenden Jahr in den Genuss der totalen Steuerfreiheit. Diese Lösung, statt negativem Progressions-vorbehalt überhaupt keinen mehr anzusetzen, ist für Besitzer geschlossener Fonds optimal, da es ihnen vor allem um attraktive, laufende Ausschüttungen geht.

KGAL

TimberClass 1:naChhalTige WaldinvesTmenTs in den Usa

Wald ist Geld. Denn die Nachfrage nach Holz ist hoch und wird Prognosen zu folge noch steigen. Gleichzeitig werden weniger Flächen für die Holzproduktion zur Verfügung stehen, was das Angebot verknappt und seinen Wert steigen lässt. Mit dem Beteiligungs angebot TimberClass 1 profitieren Sie vom Investment in den natürlich nachwachsenden, ökologisch nachhaltigen und unverzichtbaren Rohstoff Holz. Von Renditen, die mit den Bäumen wachsen und so gut wie nicht mit Aktienrenditen korrelieren. TimberClass 1: Profitieren Sie von einer Beteiligung an bestehenden Waldflächen in den USA.

www.kgaltimberclass.de

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 12

DFH/Wells

Wald-REIT

Deutsche Fonds Holding DFH und Wells Germany bieten Zeichnern an, ab 20.000 Dollar plus fünf Pro-zent Agio in den Fonds „88 Materia Holz– und Wald-portfolio“ zu investieren. Sie finanzieren Anteile am Wells Timberland REIT, die nach zehn Jahren an die Börse gebracht werden sollen. Bis dahin sind Rückflüsse in Höhe von 220 Prozent des Eigenkapitals geplant. Ge-winne aus dem Anteilsver-kauf sind steuerfrei.

Der Entlastungseffekt wirkt sich bei hohen Auslandseinkünften und einer Progression im mittleren Bereich besonders stark aus. Hinzu kommt die entfallende Arbeit, extra für den Progressionsvorbehalt die nach den jeweiligen Landesregeln ermittelten Überschüsse noch einmal in heimische Vorschriften umzurechnen und in der Steuer-erklärung anzugeben. Auch hier sind wieder Sonderaspekte zu beachten: - Anleger können bereits im Voraus ihre Vorauszahlungen 2008 anpassen lassen. Sie beantragen eine Anpassung der Bemessungsgrundlage ohne die Erträge etwa aus Österreich oder England. Wer sich die Arbeit nicht machen will, profitiert erstmals über den anschließenden Steuerbescheid und kann sich über eine verbesserte Ren-dite seines Auslandsinvestments freuen. - Gegen den Ansatz des Progressionsvorbehalt bei Drittländern wird Einspruch ein-gelegt, 2009 für den Steuerbescheid 2008. Immobilienfonds aus Spanien oder Finnland rücken wieder in den Fokus. Die dort erzielten Mieterträge unterliegen schon heute nicht dem Progressionsvorbehalt, son-dern sind laut DBA voll steuerpflichtig. Das bleibt, bringt aber einen anderen positiven Effekt. Auslandsverluste aus anderen EU-Staaten wirken sich jetzt mindernd auf das sonstige Einkommen aus, so wie beim Minus aus dem Immobilienfonds aus Hamburg oder München, der kein Steuerstundungsmodell ist. Das war bislang nicht erlaubt. Diese Verbesserung gilt sogar für alle noch offenen Be-scheide. Helsinki. Neue Chance für Finn- land-Fonds.

Wölbern

Wölbern Invest AG | Zirkusweg 1 | 20359 HamburgTelefon: +49.(0)40.32 31 81-555 | Telefax: +49.(0)40.32 31 81-515

[email protected] | www.woelbern.de

* Die Renditeangabe wurde nach der sog. IRR-Methode (Internal Rate of Return) berechnet. Diese Methode unterscheidet sich von der Renditeermittlung bei anderen (klassischen) Kapitalanlagen. Die Berechnungsmethoden können je nach Einzelfall zu unterschiedlichen Ergebnissen führen und sind daher nur eingeschränkt miteinander vergleichbar.

Nur noch bis zum 28. September 2008 im Vertrieb

Sonnige Aussichten für Europa-ImmobilienAusgezeichnete Renditeaussichten mit dem Immobilien-Dachfonds Wölbern Europa 01 Value Portfolio

Portfolio von hochwertigen Büro- und Gewerbeimmobilien mit dauerhaft stabilen Einkünften sowie Objekten mit Wert-steigerungspotenzial

Attraktive Zielrendite zwischen 9 und 12 % p. a. (IRR*)

Hohe Investitionsquote von aktuell 46 % ermöglicht frühere Rückflüsse

Breites Anlagespektrum durch Investition in drei Zielfonds renommierter Zielfondsmanager mit exzellentem Track Record

Kurze Laufzeit von nur acht Jahren

Hervorragende Fondsbewertungen von drei unabhän gi gen Rating-Agenturen: Scope, Feri und TKL.Fonds

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 13

Aquila

Agrarfläche-Fonds

Neue Flächen zur landwirt-schaftlichen Nutzung will der Fonds „AgrarINVEST I“ von Aquila Capital erschließen. Er will Grund und Boden in Australien und Neuseeland für die Milchwirtschaft und für Rinderzucht und Acker-bau in Brasilien erwerben. Die Mindestbeteiligung liegt bei 20.000 Dollar. Gemäß der Prognose binden Anleger ihr Kapital sechs Jahre lang und sollen in dieser Zeit Mit-telrückflüsse von 185 Pro-zent erzielen.

Rückgang der Charterraten sehr wahrscheinlich Charterer fahren langsamer, um hohe Treibstoffkosten zu vermeiden Weltweites Wirtschaftswachstum, Welthandel und der Containerumschlag werden auch künftig steigen. Auf diese Prognose verständigen sich das IWF, Clarkson Re-search und Professor Berthold Volk, Seefahrts-Experte bei der Fachhochschule Oldenburg. Das berichtete Hermann Ebel, Chef des Emissionshauses Hansa Treu-hand, auf einem Pressetermin in Köln. Um zehn Prozent soll in diesem Jahr der welt-weite Container-Verkehr klettern, Welthandel und durchschnittliches, internationales Bruttoinlandsprodukt um rund fünf Prozent. Grundsätzlich also beste Bedingungen, um in Schiffe zu investieren. Tatsächlich soll-ten Anleger jedoch einige Besonderheiten berücksichtigen. So müssen potenzielle Zeichner von Bulkern wissen, dass sich die Charterraten seit 2005 zum Teil weit mehr als verdoppelt haben. Eine Korrektur nach unten scheint daher wahrscheinlich. Capesize-Bulker mit 170.000 Tonnen Tragfähigkeit brachten 2005 Einnahmen von rund 51.500 Dollar täglich, in diesem Jahr waren es 135.000 Dollar. Bei Panamax-Schiffen mit 70.000 Tonnen kletterten die Raten von 23.000 Dollar auf aktuell 58.000 Dollar täglich. Ähnlich haben sich die Neubaupreise für die Schiffe entwickelt: Bei Capesizern von 59 Millionen Dollar auf 99 Millionen Dollar und bei Panamax-Typen von 36 Millionen Dollar auf 55 Millionen Dollar. Gebrauchtschiffe sind sogar extrem teurer. So kostet ein verfügbares Capesize-Schiff bis zu 145 Millionen Dollar. Auf Neubauten müssen die Käufer im Schnitt drei Jahre warten. Offen ist, wohin die Rei-se geht. Im Orderbuch stehen Aufträge mit einem Volumen von rund 25 Prozent der bestehenden Flotte. Ein Überangebot mit sinkenden Charterraten als Folge kann da-her nicht ausgeschlossen werden.

Fondsbörse D.

Rekordpreis

Zum Kurs von 220 Prozent wurde an der Fondsbörse Deutschland ein Anteil am Fonds „DB Real Estate Kaufhof Lövenich Weiden“ gehandelt. Das ist der höchs-te Kurs in diesem Jahr. Auch die Preise für Schiffsanteile steigen wieder. Am teuersten war der Fonds Navalia 8 von Ideenkapital mit 136 Pro-zent. Der Hansa Treuhand „Flottenfonds II“ kostete 125 Prozent. Ebenfalls gehandelt wurden LV-Fonds und Priva-te-Equity-Gesellschaften.

Die Einnahmen in der Tankschifffahrt sind erheblich volatiler. Hier machten sie vor allem im vergangenen Jahr einen gewaltigen Sprung. Die Preise dagegen stiegen ungeachtet dessen seit 2004 kontinuierlich an. Bis 2012 stehen 762 Neubauaufträge mit rund 127 Millionen Tonnen Tragfähigkeit in den Orderbüchern der Werften, das ist mehr als ein Drittel der aktuellen Flotte. Allerdings müssen bis spätestens 2015 rund 400 Einhüllentanker mit 65 Millionen Tonnen aus dem Verkehr gezogen werden. In der Containerschifffahrt haben sich die Charterraten seit dem All-Time-High im Mai 2005 bei manchen Größenklassen halbiert. Auf die Neubaupreise hatten die zeitwei-lig sinkenden Einnahmemöglichkeiten jedoch keinen Einfluss. Im Gegenteil. Quer durch die Bank sind alle Schiffe derzeit teurer als vor drei Jahren. Clarkson Research rechnet damit, dass in den kommenden Jahren das Angebot stärker steigt als die Nachfrage. Auch das dürfte nicht ohne Auswirkungen auf die Charterraten bleiben. Der stärkste Zuwachs entfällt auf Schiffe mit mehr als 7.500 Stellplätzen. Bis Ende 2011 kommen mehr als 300 Neubauten dieser Größenklasse auf den Markt, in den Jahren 2010 und 2011 alleine jeweils 100 Schiffe. Doch die Gefahr einer Überbauung wird abgeschwächt, und zwar durch die hohen Treibstoffpreise. Charterer gehen derzeit vom Gas und fahren statt 25 Knoten nur 20 Knoten schnell. Dadurch sparen sie enorme Mengen Schiffsdiesel. „So verbraucht ein Schiff bei Höchstgeschwindigkeit 240 Tonnen am Tag. Fährt es fünf Knoten lang-samer, kommt es mit 105 Tonnen aus“, so Hansa-Treuhand-Chef Hermann Ebel. Um die verlorene Zeit auszugleichen, mieten die Charterer zusätzliche Schiffe an und sparen dennoch mehr als ein Viertel der Gesamtkosten. Dieser Trend dürfte nicht umzukehren sein, denn wer rechnet damit, dass Öl und Sprit dauerhaft wieder billiger werden? So überlegen manche Eigner derzeit, ob sie nicht kleinere Maschinen in ihre Schiffe einbauen, um die Kosten für alle Beteiligten zu begrenzen.

Nr. 69, 30. KW, 25.07.2008, Seite 14

GHF

- gute Marktaussichten aufgrund hoher Nachfrage- Pooleinnahmen der 5 Schwesterschiffe von Beginn an über Prospektannahme- Einsatz in einem Erlöspool

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GLOBAL BULKER III- Schiffsfonds

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Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 15

Wechsel Dich

Matthias Voss (37) ist Ge-schäftsführer der HCI Im-mobilien Consult GmbH. Er löst Oliver Georg und Olaf Fortmann ab, die zu Behringer Harvard ge-wechselt haben. Voss kommt von der HGA Capital und soll vor allem den Bereich der Core-Immobilien stärken. Vorstandsvorsitzender Horst Baron verlässt die SHB AG. Seine Aktien muss er noch bis zum Jahr 2012 halten. Neu im Aufsichtsrat ist Juli-us Vossbeck, der an die Stel-le von Andreas Lange tritt.

Offene Immobilienfonds satt im Plus Wertentwicklung auf lange Sicht ähnlich wie bei Aktien Der von der Investment Property Databank GmbH aufgelegte IPD-Performance-Index für offene Immobilienfonds „OFIX-10“ sprang im vergangenen Jahr um 2,6 Pro-zentpunkte nach oben und erreichte mit dem Wert von 6,1 Prozent seinen Höchst-stand. Grund für die positive Entwicklung des Index, der ausschließlich Fonds mit einer Historie von mindestens zehn Jahren umfasst, war vor allem der erfolgreiche Verkauf zahlreicher deutscher Objekte. Im Schnitt ermittelte IPD mit dem OFIX-10 in den vergangenen zehn Jahren eine Rendite von vier Prozent. Alle offenen Immobilienfonds erwirtschafteten nach IPD im ersten Halbjahr 2008 im Schnitt eine Rendite von 5,3 Prozent. Manche Gesellschaften erreichten sogar sechs Prozent. Zudem stiegen die Mittelzuflüsse. Das Gesamtvolumen der erfassten Fonds nahm von 79,5 Milliarden Euro Ende 2007 auf 83 Milliarden Euro Mitte 2008 zu. Eine vom Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) in Auftrag gegebene Studie kommt zu diesem Ergebnis: „Offene Immobilienfond steigern in Portfolios privater und institutioneller Investoren die Rendite, reduzieren das Risiko und verbessern damit das Chance-Risikoverhältnis der Vermögensanlage“. Das kann jetzt nicht unbedingt überraschen. Tatsache ist aber, dass sich die Wertentwicklung offener Fonds und der Aktienmarkt seit 1990 zwar sehr unterschiedlich entwickelt haben, sich derzeit aber auf nahezu identischem Niveau bewegen. Die offenen Fonds kletterten seitdem kontinuierlich von 100 auf jetzt rund 260 Index-Punkte, der DJ STOXX 600 von 100 auf derzeit rund 280 Index-Punkte. Noch vor wenigen Mona-ten lag der Aktien-Index jedoch bei rund 375 Punkten.

CFB

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cfb-fonds

investieren wie die profis cfb-fonds 164 - asia opportunity I

� Gemacht für die Profis: Fonds mit Eigenkapital von USD 3 Mrd. für internationale institutionelle Anleger

� Gemacht von Profis: La Salle Investment Management mit der Erfahrung von 30 Jahren Präsenz in Asien

� Erfolgreich am Markt: bereits 1,5 Mrd. in Immobilien investiert

� Exklusiver Vertrieb: Für Privatanleger nur bei der CFB im Asia Opportunity 1

� Exzellente Bewertung: Feri Rating & Research gibt dem Fonds ein „sehr gut“

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BETEILIGUNGEN I LEASINGFONDS I

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 16

Wechsel Dich

König & Cie. hat eine Nie-derlassung in Mumbai, In-dien, gegründet. Geschäfts-führer sind Moritz Dimde und der indische Investment-banker Rajeev Kashikar. Schwerpunkt werden zu-nächst Immobilien-Invest-ments sein. Der Geschäftsbereich Asset Finance & Leasing der Deut-schen Bank ist neues Mit-glied im Verband geschlos-sene Fonds VGF. Damit steigt die Zahl der im Ver-band organisierten Unterneh-men auf 48.

Spezialist für Handelsimmobilien ILG hat selbst mit Fondsobjekten im Osten gute Gewinne gemacht Experte für Handelsimmobilien. Die ILG Planungsgesellschaft für Industrie- und Leasingfinanzierungen mbH aus München wurde 1972 gegründet. Seit Anfang der 80er Jahre legt das Unternehmen geschlossene Fonds auf. Geschäftsführender Ge-sellschafter bei dieser Gesellschaft sowie bei zwei weiteren zugehörigen Unterneh-men ist Uwe Hauch. Insgesamt beschäftigt die Gruppe etwa 30 Mitarbeiter. Bis Ende 2006 belief sich die Emissionshistorie der ILG auf 31 Fonds, die durchweg Handels-immobilien mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von gut 600 Millionen Euro finan-ziert haben. Davon stammen ungefähr 287 Millionen Euro von Anlegern. Zwei Beteili-gungen mit abgelaufener Prognose werden gesondert betrachtet. Die Betrachtung der 13 noch vergleichbaren laufenden Fonds erfolgt unter einer Toleranzgrenze von plus/minus fünf Prozent. Laufende Performance. Bezüglich der kumulierten Überschüsse lagen bis 2006 acht Fonds unter, vier im und einer über Plan. Die Zielerreichung beläuft sich auf gut 86 Prozent. Bei den kumulierten Ausschüttungen unterboten ebenfalls acht Beteili-gungen die Vorgaben. Fünf Fonds leisteten die prognostizierten Auszahlungen. Das ergibt unter dem Strich eine Planerfüllung von rund 85 Prozent. In puncto Rücklagen hatten zum Stichtag der 2006er Leistungsbilanz vier Beteiligungen weniger Reserven aufgebaut. Zwei Fonds lagen im und sieben über der Prognose. Insgesamt beläuft sich die Zielerreichung auf 107 Prozent. Solide zeigen sich die ILG-Fonds auch hin-sichtlich der Darlehensentwicklung. Über alle Beteiligungen gerechnet wurden die Ziele fast vollständig erreicht. Dabei wiesen drei Fonds etwas höhere und zehn plan-mäßige Fremdkapitalstände auf. Von der Steuerfront war bis 2006 eine Beteiligung

HSBC

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Offene Fonds

Für den offenen Fonds haus-Invest europa hat Commerz Real für 50 Millionen Euro einen Bürokomplex in Mün-chen gekauft. Ebenfalls für diesen Fonds ist eine Immobilienentwicklung in Wien gedacht. Sobald 75 Prozent vorvermietet sind, wird der Fonds das Büropro-jekt übernehmen. Die Asien-Investitionen des hausInvest global erreichen eine Milliarde Euro. Neues-tes Objekt ist ein Bürogebäu-de in Tokio für 106 Millio-nen Euro. Union Investment hat für den UniImmo: Europa ein Class-A-Bürogebäude in Mexico City gekauft. Das Objekt hat 98 Millionen Dol-lar gekostet und ist 15 Jahre komplett an ein Automobil-unternehmen vermietet.

In Mexico City hat Union Invest ein Bürogebäude gekauft.

Degi International hat für 167 Millionen Euro den „Marynarska Business Park“ in Warschau erworben. In Prag hat der Degi-Fonds für 57 Millionen Euro das Geschäftsgebäude „Andel Palace“ gekauft. Mieter sind ING und Toyota. Auf der Frankfurter Zeil hat Degi ein voll vermietetes Geschäftshaus für rund 30 Millionen Euro gekauft. Es ist gedacht für den Spezial-fonds Degi Europe Retail.

mit geringeren kumulierten Verlustzuweisungen zu vermelden. Zwei Fonds lagen in-nerhalb der Toleranz, und bei sieben Gesellschaften lagen die negativen steuerlichen Ergebnisse über den jeweiligen Prognosen. Abgelaufene Prognose. Bei zwei Fonds ist die Prognose schon lange abgelaufen. Im Berichtsjahr 2006 leisteten sie Ausschüttungen von 6,5 beziehungsweise 16,2 Prozent. Über die gesamte Laufzeit betrachtet kamen sie bis zum Stichtag auf eine jährliche durchschnittliche Verzinsung von 5,5 beziehungsweise 8,6 Prozent. Beide Fonds sind auf Gesellschaftsebene schuldenfrei. Exits. 15 Fonds wurden bis Ende 2006 aufgelöst, beziehungsweise deren Immobilien wurden veräußert. Die Mehrzahl der Beteiligungen erreichte während der Bewirt-schaftungsphase die Prospektwerte zum großen Teil. Soweit die Leistungsbilanz da-zu schon Angaben enthält, lesen sich die IRR-Verzinsungen erfreulich, was insbe-sondere hinsichtlich der Ost-Fonds gilt, die branchenweit einen schweren Stand ha-ben. Drei Fonds erreichten im Durchschnitt bis zehn Prozent jährlich, fünf bis 15 Pro-zent und vier schafften sogar mehr als 15 Prozent pro Jahr. Wie immer bei Beteili-gungen dieser Emissionsjahre ist zu berücksichtigen, dass ein wesentlicher Teil der Rendite aus Steuereffekten resultiert. Insoweit sind sie keinesfalls mit Fonds aktueller Konzeption vergleichbar. Leistungsbilanz. Die Münchner legen sich in puncto Dokumentation und Informati-onsangebot wie nur wenige andere Häuser ins Zeug. So hat ILG die testierte Leis-tungsbilanz 2006 wie schon in den Vorjahren form- und fristgerecht nach den sehr ausführlichen VGI-Standards erstellt, die mittlerweile durch die weniger umfangrei-chen und konkreten VGF-Leitlinien abgelöst wurden. Besonders hervorzuheben sind die ausführlichen Kommentare, die eventuelle Probleme unmissverständlich anspre-chen. Eine sehr gute Ergänzung findet die Leistungsbilanz in der umfassenden Ho-mepage des Unternehmens. Dort stehen die Emissionsprospekte der Fonds und so-gar die jeweiligen Geschäftsberichte über mehrere Jahre zum Herunterladen bereit. Eine derart weitreichende Transparenz ist im Marktvergleich selten. Meiner Meinung nach... Die ILG-Deutschlandfonds schauen auf viele Bewirtschaf-tungsjahre mit einer bewegten Vergangenheit zurück. Es mag auch sein, dass die eine oder andere Abweichung beispielsweise vielleicht zu optimistischen Preissteige-rungsannahmen geschuldet ist. Doch unter dem Strich sind die bisherigen Ergebnis-se der Beteiligungen durchaus ordentlich. Das gilt insbesondere für die jüngsten Ver-kaufserfolge im Osten der Republik. Positiv fällt weiter auf, wie sich die Münchner erfolgreich im Fonds- und Immobilienmanagement engagieren und wie sie gegebe-nenfalls auch eigenes Geld in die Hand nehmen, wenn es die Situation einer Beteili-gung erfordert. Anleger können das im außergewöhnlich reichhaltigen Informations-angebot der ILG nachlesen. Hannes Nickl, Wirtschaftsjournalist

Flugzeuge hui - Immobilien pfui Der von Scope festgestellte Platzierungsrückgang von knapp zwölf Prozent im ersten Halbjahr 2008 muss differenziert betrachtet werden. So beklagten Anbieter von Im-mobilienfonds ein Minus von 34 Prozent, was aber vor allem daran liegt, dass die Initiatoren keine geeigneten Objekte fanden. Der Vertrieb von Schiffsfonds spiegelt mit einem Rückgang von zwölf Prozent den Trend des Gesamtmarktes wieder, wäh-rend die Entwicklung bei Private-Equity-Fonds mit minus acht Prozent moderat blieb. Völlig konträr dagegen stellt sich der Vertrieb von Flugzeugleasingfonds dar. Der Um-satz stieg nach Scope-Erkenntnissen um 162 Prozent. Verantwortlich dafür sind zwei Gründe: Zum einen stieg die Zahl der Anbieter sprunghaft an, zum anderen brauch-ten die Vermittler zumindest im ersten Halbjahr kaum zu verkaufen, sondern eher zuzuteilen. Innerhalb weniger Tage waren die Angebote vergriffen. Im vergangenen Jahr dauerte die Platzierung im Schnitt noch drei Monate.

Nr. 72, 36. KW, 05.09.2008, Seite 18

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HSBC Trinkaus Real Estate GmbH

IVG Immobilien Fonds

KGAL-Gruppe

Real I.S. AG

Rechtsanwälte Klumpe, Schroeder & Partner SIGNA Property Funds

TSO Europe Funds Inc.

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein Fondsprospekt dem Anlageinteressenten ein zutreffendes Bild der Beteiligung zu vermitteln. Dazu gehört, dass sämtliche Umstände, die von Bedeutung sind oder sein können, richtig und vollständig dargestellt werden (vgl. nur beispielhaft BGH, Urt. v. 29.05.2000, Az: II ZR 280/98, zuvor bereits BGH, Urt. v. 26.09.1991, Az. VII ZR 376/89). Bei einer Windparkbeteiligungsgesellschaft ist die Frage der Winderträge und damit letztlich der Rentabilität der Anlage von ganz entscheidender Bedeutung. Also muss ein Prospekt über diese Frage richtig und vollständig informieren. Wird in einem vom Initiator eingeholten Gutachten von dem fachlich zutreffend ermittelten Windertrag ein Sicherheitsabschlag empfohlen, liegt ein Prospektmangel vor, wenn dieser Umstand im Prospekt verschwiegen wird (BGH, Beschl. v. 14.01.2008, II ZR 85/07). Nicht weniger bedeutsam ist für einen Anleger die Frage, wie hoch die Fondsneben-kosten sind (häufig auch als Weichkosten bezeichnet). Es reicht nicht aus, die abso-lute Höhe der Weichkosten anzugeben, wenn verschwiegen wird, dass nicht nur die Vertriebsprovision von 7 % und das Agio von 5 % an die Vertriebsfirma zu zahlen ist, sondern die Vertriebsfirma insgesamt 20 % erhalten hatte, und der geschäftsführen-de Gesellschafter der Vertriebsgesellschaft mit der Komplementärgesellschaft der Fondsgesellschaft verflochten war (BGH, Urt. v. 29.05.2008, III ZR 59/07). Hat die Treuhandkommanditistin von diesen Umständen Kenntnis, muss auch sie den Anle-ger im Zusammenhang mit seinem Beitritt darüber unterrichten (vgl. BGH a.a.O.). Eine Bank, die eine Immobilienanlage lediglich finanziert, ist nur in Ausnahmefällen zur Aufklärung verpflichtet, beispielsweise wegen Wissensvorsprungs. Im Falle der sittenwidrigen Überteuerung einer zu finanzierenden Eigentumswohnung muss eine Bank grundsätzlich Kenntnis davon haben, dass der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbar-keit der positiven Kenntnis gleich, wenn sich die sittenwidrige Überteuerung einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls geradezu aufdrän-gen musste (vgl. BGH, Urt. v. 29.04.2008, XI ZR 221/07). Beruft sich ein Anleger auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten, ist im Hinblick auf die vertraglich vereinbarte 5-jährige Verjährungsfrist entscheidend, wann ein Schaden entstanden ist. Soweit es um die Beteiligung einer Gesellschaft geht, an der sich der Anleger bei behaupteter ordnungsgemäßer Aufklärung nicht beteiligt hät-te, ist auf den Zeitpunkt des Beitritts zur jeweiligen Gesellschaft abzustellen (OLG München, Urt. v. 31.01.2008, 19 U 3080/07). Nähere Informationen zu den Rechtsthemen finden Sie im Newsletter der Rechtsan-waltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de.

n-tv: Fonds und Immobilien auf dem Schirm

12. September, 18.30 Uhr: n-tv Steuern und Recht: Was Anleger gegen die Abgeltungsteuer machen kön-nen. 19. September, 18.30 Uhr: n-tv Ratgeber Immobilien: Immobilien-Märkte, Teil 4: Wohnen und Investieren in Paris

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