Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 1 von 27

InhaltsverzeichnisEditorial (Rohmert) 1JLL: Büromarkttabelle 1. Quartal 2008

2

Morgan Stanleys „1a-Lehre“ (Rohmert)

3

Feri: Ratings sind keine Kaufempfehlung (Rohmert)

9

Deutsche Wohnen von Bör-se abgestraft (Rohmert)

12

Großbanken verlieren mehr Geld als erwartet (AE)

14

Heuschrecke kauft Postim-mobilien (AE)

15

Immobilienaktienmarkt Österreich unterbewertet

16

Feri: Städterating im Osten 17

IVD: Wohnen wird teurer 25Pacific Star Europe bietet Asien für Institutionelle (KK)

25

Projektentwicklung im Bestand (P. Brockhoff)

18

IGB Canada Retail Fund 19

Degi unter dem Dach von Abderdeen (Winckler)

23

Die Zeil soll schöner werden 21Lagerflächenmarkt 2007 20

Dekra: Pfusch am Bau dra-matisch gestiegen (Winckler)

24

Sachsenfonds und DFH investieren in Indien (CW)

24

Büromarkt Ruhrgebiet 22

Kaufhäuser kommen zu-rück in die Stadt (AE)

22

Wohnungsgeschäft im Wan-del der Zeit (Rohmert)

14

Impressum 26

Deutschland steht weiter auf der Liste internationaler Investitionsziele ganz oben. Dies geht aus dem brandaktuellen Zahlenwerk der internationalen Researcher, das offiziell allerdings erst in der kommenden Woche vorliegen wird, ebenso hervor, wie aus ei-nem Vortrag von JLL- Investmentspezialistin Elfie Garthe gestern auf einer Ideen-kapital-Veranstaltung und auch einem Gespräch, das wir vor 2 Wochen mit dem Morgan Stanley-Einkaufschef James Lapushner führen konnten. Bullish für Deutschland ist auch James Lapushner, der für Morgan Stanley allein letztes Jahr rund 9 Mrd. Euro in Deutschland investierte und aktuell das Sony-Center kaufte. Morgan Stanley hatte uns nach Frankfurt geladen. „Sie haben schlecht über uns geschrieben. Wir wollen Ihnen kurz erklären, was wir immobilienwirtschaft-lich machen.“ Diese Einleitung hatte Stil. Die 30 internationalen Lehrminuten mit Er-fahrungen aus USA und London zur reinrassigen Immobilienwirtschaft nach „1a-Lehre“ taten uns nach über 25 Jahren Deutschtümlerei in unserer Immobilienwirt-schaft gut. Das Gespräch fand naturgemäß auf Englisch statt. Sieben Morgan-Stanley-Jahre in Deutschland reichen nicht für deutsche Eröffnungsfloskeln. Einem türkischen Taxifahrer wäre das peinlich. Den hätte es auch dann schon längst im Job geschmissen. Mit Würdigung des Gespräches fragen wir uns allerdings, ob Morgan Stanley in einer späteren Rückschau nicht mit einem Einkaufsleiter mit gesundem Menschenverstand nach Vorbild des selbstständigen Taxifahrers besser gefahren wäre. Immobilienwirtschaftlich vertritt James Lapushner die reine „1a-Lehre“. Ich habe Lapushner zu unserer nächsten Tagung der deutschen Immobilienjournalisten einge-laden. Die reine Lehre Lapushners hat das Publikum verdient. Hoffentlich hat er Recht. Ich würde mich mit Begeisterung korrigieren - ich glaub‘s nur nicht. (Seite 3) Übrigens sind auch wir nicht bereit, in die Presse-Tiraden einer weltweiten Krise mit Crash für Deutschland einzufallen. Natürlich wirkt die inzwischen wohl unvermeidliche Rezession in den USA weltwirtschaftlich und auch für Deutschlands Wachstum dämp-fend. Für eine Rezession sind Deutschland und große Teile der Weltwirtschaft real-wirtschaftlich zu stabil. Überlegen Sie doch nur einmal wie locker Ölpreis und Dollar immer noch weggesteckt werden. Natürlich besteht inzwischen ein enger Zusammen-hang zwischen Finanz- und Realwirtschaft. Aber das heißt nicht, dass Auswüchse bei der Finanzwirtschaft im gleichen Umfang auf die Realwirtschaft durchschlagen. Die finanzwirtschaftliche Krise hat uns vor allem neue Erkenntnisse über die inzwischen weit hinaus geschobenen Grenzen der Gier und Dummheit angestellter Bankmanager aufgezeigt. Mit jeder markanten Welle intellektueller Managementfehlleistungen wird das Ausmaß und die Wirkung des Aussetzens gesunden Menschenverstandes grö-ßer. Und das Ausmaß tatsächlicher Erwartungen auf die Grenzen der Dämlichkeit zeigt sich an der positiven Börsenreaktion auf irre Milliardenverluste. Diese Woche stellte die Deutsche Wohnen AG ihre Zahlen vor. Die Börse fällt in un-ser Szenario aus Juli und Dezember ein und straft die Wohnungs-AGs immer weiter ab. Das Management sieht sich mit hohem Abschlag auf den NAV ungerecht behan-delt. Aber bedenken Sie: Das riesige Berlin-Portfolio ist mit der 18-fachen Jahresmiete bewertet. Mehr als die 16-fache bringen aber im Moment noch nicht einmal liebevoll und professionell gekaufte Portfolios. Wie sieht es dann mit dem anscheinend Gott gegebenen NAV aus? Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner CatellaReal Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroe-der + Partner, UBS Real Estate KAG, sowie den Partnern von

der "Der Fondsbrief".

Nr.: 163 14. KW / 04.04.2008

Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369

Sehr geehrte Damen und Herren,

Werner Rohmert, Herausgeber

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 2 von 27

Exklusiv: Büromarktdaten 1. Quartal 2008 Brandaktuell und in letzter Minute haben wir die Büromarktdaten für das erste Quartal 2008 von Jones Lang LaSalle erhalten. Die eigentliche Veröffentlichung ist erst für nächste Woche angekündigt. Eine Analyse der Daten sowie ein Vergleich mit den Wettbewerbern erfolgt dann in der nächsten Ausgabe von „Der Immobilienbrief“ am 18. April. Vorab zunächst kommentarlos ein Überblick über das neueste Zahlenwerk:

Düsseldorf: Dr. Karsten von Köller, seit Sommer 2007 Aufsichtsratsvorsitzen-der bei der FranconoWest,scheidet aus dem Gremium aus. Zu seinem Nachfolger wurde Metehan Sen be-stimmt, der diese Position bereits bis zum Sommer 2007 innehatte.

Hamburg: Nicholas Teller(48), der seit 2003 Mitglied des Vorstands der Com-merzbank ist, wird CEO und Partner der E.R. Capital Holding.

Personalien

HL

2007 Q1 2007 Q1 2008 Veränd. Q1 2007 Q1 2008 Veränd.Berlin 21,00 20,50 21,00 2,40% 16,61 16,63 0,1%

Düsseldorf 22,50 22,00 22,50 2,30% 8,44 8,47 0,4%Frankfurt /M 37,00 35,00 37,00 5,70% 11,63 11,67 0,3%

Hamburg 23,00 22,00 23,00 4,50% 13,78 13,91 0,9%München 30,00 28,50 30,00 5,30% 17,91 18,99 n/aStuttgart 17,50 n/a 17,50 n/a n/a 8,08 n/a

Spitzenmiete (€/qm/Monat)Jone Lang LaSalle: Büromarktdaten 1. Quartal 2008 Teil 2

Stadt Bestand (in Mio. qm)

2007 Q1 2007 Q1 2008 Veränd. Q1 2007 Q1 2008 Veränd.Berlin 502.700 75.200 75.000 -0,3% 1.619.400 1.579.800 -2,40%Düsseldorf 509.000 107.100 118.900 11,0% 1.033.000 910.600 -11,80%Frankfurt/M 551.800 101.700 103.500 1,8% 1.765.100 1.504.800 -14,70%Hamburg 585.800 145.600 115.200 -20,9% 1.069.400 986.600 -7,70%München 823.900 196.100 226.100 15,3% 1.677.000 1.610.200 n/aStuttgart 170.000 n/a 49.900 n/a n/a 508.000 n/a

Stadt Umsatz (qm)Jones Lang LaSalle: Büromarktdaten 1. Quartal 2008 Teil 1

Leerstand (qm)

Private Invest 2 Alpha für Ihr Portfolio

Geschlossener Private Equity DachfondsInvestition in institutionelles Portfolio AIG PEP V, das bereits zu 90 % commitiert und zu 40 % investiert ist. Breite Diversifikation über verschiedene Segmente und Regionen: Beteiligungen an aktuell 57 Private Equity- und Venture Capital Zielfonds in den USA, Europa und Asien, einem Sekundärmarkportfolio aus 50 Private Equity Zielfonds mit ca. 500 Unternehmen sowie Co-Investitionen in bereits acht Unternehmen.Investmentmanager AIG Investments, einer der größten Private Equity Investoren weltweit, mit umfangreichen Eigeninvestments, auch in AIG PEP V.Effiziente Over-Commitment Strategie.

HANNOVER LEASING GmbH & Co. KGWolfratshauser Straße 49, 82049 PullachT +49 (0)89 21 104 0, F +49 (0)89 21 104 325www.hannover-leasing.de

--

-

-

-

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 3 von 27

Morgan Stanley ist „bullish“ für Deutschland – 10 Mrd. Euro in 18 Monaten in 1a-Immobilien – kann das „gut gehen“?

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Wie wir kurz im Editorial skizzierten, sprachen wir mit Morgan Stanley (MS) Immobi-lien-Einkaufschef James Lapushner. Der US-Jurist vertritt immobilienwirtschaftlich die reine „1a-Lehre“. Wie zuletzt der Sony-Deal beweist, ist er „bullish“ für Deutsch-land. Zwar ist das Sony-Objekt eine Landmarkimmobilie, die wohl jeder gerne hätte, jedoch ist es kräftig overrented und 2009 setzt mit dem Auszug der Bahn ein mögli-cher Exodus ein. Wir kennen zwar die Kaufpreis-Mathematik nicht, aber der Käufer muss sich auf jeden Fall gute Vermietungschancen ausrechnen. Wenn wir hier in un-serer Zusammenfassung vielleicht kleine Übersetzungsungenauigkeiten oder Inter-pretations-Missverständnisse machen sollten, bitten wir um Entschuldigung, aber wir sind schließlich kein Übersetzungsbüro. Aus der reinen Lehre, dass sich 1a-Immobilien in Metropolen am besten rechnen, lässt sich bestimmt kein Vorwurf ableiten. Schließlich habe ich dieselbe Leier seit meiner Jones Lang-Zeit Mitte der 80er bis fast Ende der 90er Jahre selber oft genug wiedergekäut. Hier kurz die Statements der 30-minütigen Immobilienschulung für jemanden, der wohl mal schlecht über Morgan Stanley geschrieben haben soll. Vor-ab noch ein kurzer Lapushner Exkurs zum Reit. Schließlich könnte MS mit 11 Mil-liarden Bestand schnell an den Start gehen. Der Reit sei für Deutschland zwar sinn-voll, aber MS brauche ihn für ihre Investments nicht. Die wichtigsten Investitionsaussagen:

�� Investiert wird in Topobjekte (Trophy Buildings) deutscher Großstädte (Bsp.: Tria-non, Frankfurter Welle, Eurohaus (Lyonerstraße), Saonehaus, Skyper oder Sony)

�� Für Deutschland ist MS optimistisch. Vor einigen Jahren sei man noch bei den

Hamburg: Hans-UlrichSutter (39) ist vom Auf-sichtsrat der TAG zum Fi-nanzvorstand bestellt worden und wird seine Tätigkeit zum 1.04.08 aufnehmen. Er war bisher in gleicher Funktion bei der Deutschen Real Estate tätig.

Frankfurt/Köln: Marc-Oliver Tetzner (37), bisher bei Intereal USA tätig, und Christoph Zapp (31), bisher bei Cushman & Wakefieldtätig, ergänzen den Bereich Transaktion bei der CRE Resolution.

Personalien

Ein Unternehmen der Aareal Bank Gruppe

BauGrund - Wir managen Ihre Immobilien. We manage your properties.

Property Management / Real Estate Asset ManagementProfi tieren Sie von unserer jahrzehntelangen Erfahrung.

Als Spezialdienstleister für Immobilien-Management erbringt die BauGrund-Gruppe Leistungen im Property Management und Real Estate Asset Manage-ment. Wir sind bundesweit und im Ausland in Moskau tätig und betreuen durch unsere Niederlassungen 1,1 Mio. m² Wohn- und 255.000 m² Gewerbefl äche. Das von uns betreute Asset Volumen beträgt rd. EUR 3 Mrd.

Nehmen Sie Kontakt zu uns auf: Tel. 02 28 / 5 18 - 2 70, alexandra.pase@baugrund.de, www.baugrund.de

BerlinBonnDresdenDüsseldorfFrankfurtHamburgLeipzigMünchenbundesweitund in Moskau

www.baugrund.de

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 4 von 27

Investments in Telekom-Immobilien und ThyssenKrupp Wohnungen ausgelacht worden. Daran habe man gut verdient.

�� Angepeilt ist das enge Segment (internationaler) Mieter (Banken, Kanzleien und andere Dienstleister), die eine bestimmte Immobilienqualität wollen und denen dann egal sei, ob sie 35, 40 oder 50 Euro bezahlen.

�� Dieser Markt sei sehr eng. Flächen über 10 000 qm gebe es praktisch nicht. Bei der Vermietung sei dann der Preis Nebensache.

�� In diesem Marktsegment gebe es kaum Projektentwicklungen und Objekte im Bau. Daher bliebe der Markt knapp. Die Fertigstellungen seien von knapp 600 000 qm in 03 über durchschnittlich 145 000 qm in 05/06 auf 43 000 qm in 2007 gesunken.

�� Immobilien seien mehr als Steine. Sie bedeuten für den Mieter Image, Marketing und Mitarbeitermotivation.

�� Asset Management sei „most important“. Da sei das Team von MS das Beste in Deutschland. Auf den Mieter käme es an. Davon hätten Deutsche wenig Ahnung, die sich nicht um den Mieter scheren würden. Das Deka-Portfolio würde es belegen. Mit kurzen Gesprächen sei der Mieter (Ministerium) beispielsweise in einem preiswert gekauften Objekt zu halten gewesen.

�� Der Yield für Top-Immobilien liege zwischen 4,5 und 5% (vor Managementkosten). �� Die Spitzenmiete z.B. in der Junghofstraße liege bei 47 Euro. Bei Kosten von

4 000 Euro/qm müsse die Miete aber nur 19,50 Euro bei 5,5% Yield betragen. �� Eine Modellrechnung (liegt bei uns vor) gibt vor, welche Mieten und Kosten bei

bestimmten Objektqualitäten anzunehmen seien. Die Baukosten seien in den letzten beiden Jahren um 25% gestiegen.

Frankfurt: Thomas Fleck(46) ist neu in der Geschäfts-führung der Union Invest-ment Institutional und ver-antwortet die Betreuung und Akquisition institutioneller Anleger.

München: Holger Busch(44) wurde zum Sprecher der Geschäftsführung der TÜV SÜD ImmoWert berufen und Klaus Edenharter (38) zum Geschäftsführer. Die Neubesetzung war nach dem Wechsel von Dr. Manfred Bayerlein in den Vorstand notwendig geworden.

Personalien

Immobilienberater (m/w)für die bundesweite Vermietung von Ladenlokalen in1a-Lagen/Fußgängerzonen gesucht

Sie suchen eine neue Herausforderung? Brockhoff & Partner, seit 21 Jahren erfolgreichim Immobilienmarkt tätig, bietet Ihnen die Chancen hierzu. Sie sind in einem führendenImmobilienberatungsunternehmen erfolgreich und bereit sich neuen Herausforderungenzu stellen? Verstärken Sie unser Immobilienberaterteam innerhalb Deutschlands undbetreuen Sie zielgerichtet, innovativ und eigenverantwortlich unsere anspruchsvollennationalen und internationalen Geschäftspartner.

Am besten passen Sie zu uns, wenn Sie eine kaufmännische Ausbildung bzw. einwirtschaftswissenschaftliches Studium abgeschlossen haben und über mehrjährigeVertriebserfahrung in einer führenden Immobilienberatungsgesellschaft verfügen. Es istuns wichtig, dass Sie für die Betreuung unserer Kunden Begeisterung mitbringen und durchausgeprägte Serviceorientierung und Einsatz überzeugen. Ihr Auftreten ist freundlich,verbindlich und aufgeschlossen. Der Aufbau und die Pflege von Netzwerken zu Multiplikatorengehört ebenfalls zu Ihren Stärken.

Es erwartet Sie eine vielseitige Aufgabe in einem hochprofessionellen, kompetenten Umfeld.Im Zuge unserer weiteren Entwicklung bieten wir Ihnen interessante Aufstiegs- undEntwicklungsperspektiven. Ihr sicherer Arbeitsplatz befindet sich in unserer einzigartigenBürovilla in Essen. Es ist selbstverständlich, dass Sie neben einem Grundgehalt leistungsgerechtan Ihren Umsätzen branchenüberdurchschnittlich partizipieren. Bitte schicken Sie IhreBewerbung an:

Brockhoff & Partner Immobilien GmbH GeschäftsleitungFrau Prof. Dr. Petra Brockhoff Villa Bredeney Frankenstraße 348 45133 EssenTel.: 0201/81092-29 Fax: 0201/81092-11 Email: p.brockhoff@brockhoff.de www.brockhoff.de

PARTNER&Immobilien GmbHBROCKHOFF

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 5 von 27

Unser Hinweis auf Leerstände auch bei Topimmobilien, hohe Abschreibungen noch vor wenigen Jahren, starke zyklische Schwankungen der Mieten und die Annahme, dass nicht alle deutschen Fondsmanager Idioten seien, wurde kurz gekontert:

�� Wenn man zyklisch falsch investiere, werde man mit Immobilien immer Geld ver-lieren.

�� Das deutsche Problem seien „Overdevelopments“, also zu teure Developments, die sich nie hätten rechnen können, man würde nur aus dem Bestand kaufen.

�� Mietermanagement sei die Schwäche der Deutschen. �� Alle Vermietungen seien besser als kalkuliert durchgeführt worden. �� Im Übrigen sei Morgan Stanley in Deutschland ein deutsches Unternehmen. Es

seien nur wenige Nicht-Deutsche dabei. Das sei jetzt das Gespräch (30 min) gewesen und wir mögen ihn entschuldigen, da er noch einen weiteren Termin habe. Wahrscheinlich waren wir bei seinem vorherigen Gesprächspartner der Entschuldigungsgrund und gleichzeitig der Grund für die 15-minütige Verspätung. Die Belastung der jungen Leute von heute ist halt recht groß, vor allem, wenn wohl jeder denkbare Verkäufer gerne auf der Matte steht. Das er-spart auch sprachliche Anpassungen an das Investitionsland. Bei anderem Antritt hätte dem selbstbewussten Manager vielleicht einmal ein Bankkollege gesteckt, dass es Kragenformen – auch in undefinierbar modernen Farben – gibt, die zwei geöffnete Kragenknöpfe besser wegstecken als die gewählte Form.

Zurück zum Thema – kann die 1a-Strategie „gutgehen“? Im Prinzip kann man die Thesen durchaus akzeptieren. Entscheidend ist wohl der Zyklus. In den 80er und 90er Jahren vertraten bis auf die SEB fast alle Offenen Fonds die Trophy Building Strategie. Wir stützten das, obwohl wir schon 1993 bei Wohnen die Zweitstandortstrategie dagegensetzten – und wie auch in Zukunft viele heutige Investoren – falsch lagen. Das machte es uns andererseits Anfang der 2000er Jahre leicht, darauf hinzuweisen, dass die Strategie nicht aufgegangen sei und dass in den Bewertungen der Offenen Fonds erhebliche Risiken lägen. Eigentlich brachte der versuchte Beweis, durch Gegenüberstellung von Erträgen und Kosten bzw. Chancen und Risiken die Richtigkeit der „1a-These“ zu belegen das genaue Gegenteil heraus. Wir verwendeten in unseren Vorträgen und Specials oft eine aus-führliche Variante unten stehender Tabelle.

Simples Fazit der Toplagen: Den geringsten Mietanfangsrenditen stehen die höchs-ten Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Managementkosten sowie Mietschwankungs-risiken gegenüber. Gleichzeitig ist die Technologieabhängigkeit am höchsten. Vor ca.

Düsseldorf: Heinz Hilgert(54) wird vom Aufsichtsrat zum neuen Vorstandschef der WestLB ernannt u. löst damit Alexander Stuhl-mann ab.

Hamburg: Tom Jacobi (52) ist in den Vorstand der Engel & Völkers Gruppe berufen worden. Der langjährige Art Director der Zeitschrift „stern“ und Chefredakteur des Magazins „VIEW“ wird die Verantwortung für den Unternehmensbereich Mar-keting übernehmen.

Frankfurt: Felix W. Wa-schulewski (35) verstärkt als Consultant in der Abteilung Industrievermietung das Team der NAI apollo. Der Verkehrsfachwirt war zuletzt als Leiter des Distributions-zentrums der Dachser tätig.

Wiesbaden: Der Aufsichts-rat der Aareal Bank hat die amtierenden Vorstandsmit-glieder Dr. Wolf Schuma-cher, Norbert Kickum und Thomas Ortmanns für wei-tere 5 Jahre bestellt.

Frankfurt: Peter Kobiela(65), Mitglied des Vorstands der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen, tritt nach mehr als 37 Jahren in den Ruhestand. Zu seinem Nachfolger für das gesamte Immobiliengeschäft wurde Johann Berger berufen.

München/Hongkong: ToddCanter wurde zum CEO von LaSalle Investment Mana-gement Asia Pacific in Hongkong bestellt.

Personalien

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 6 von 27

10 Jahren berechnete ich einmal auf Basis der Kosten des Eurotowers und damaliger Kostensteigerung eine notwendigen Instandhaltungs- und Sanierungsrückstellung von sage und schreibe 4 Euro pro Monat und Quadratmeter. Nur die Wertsteige-rung kann das herausreißen. Da aber die Multiplikatoren in Deutschland relativ we-nig schwanken und der Morgan Stanley Kaufrausch zu letztjährigen Höchstwerten stattfanden, kann das aus 2007er Sicht nur aus den Mieten kommen.

Togliatti/Russland: ECE errichtet für 100 Mio. Euro ein 60 000 qm großes Shop-ping Center in der 950 000 Einwohner Stadt Togliatti. 1 500 Arbeitsplätze werden neu geschaffen. Eröffnung soll 2010 eröffnen.

Bonn: Die IVG hat ihr insti-tutionelles Fondsgeschäft unter dem Dach der IVGFunds GmbH zusammenge-führt. Die Geschäftsführung bilden Georg Reul, Georg Klusak, Peter W. Leloux,Rüdiger von Stengel und Ferdinand von Sydow.

Unternehmens-News

Catella

FOCUS NORDIC CITIESDER IMMOBILIENFONDS DES NORDENS

Mit FOCUS NORDIC CITIES investieren wir in unseren Heimatmärkten.Setzen Sie auf einen Partner, der den nordeuropäischen Raum bestens kenntund profitieren Sie von den Chan cen, die Ihnen der Ostseeraum mit seinervollen Bandbreite des Investment port folios bietet!

Kontakt: Alter Hof 5, 80331 München, Margot.Ries@Catella.de, +49(0) 89 189 16 65 -11, www.catella-realestate.de

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 7 von 27

Schaut man sich auf der Homepage von Atisreal einmal die Geschichte der Frank-furter Spitzenmietentwicklung an, überkommt den Betrachter das Grauen. Wirtschaft-lich gibt der Ausblick im Moment auch nicht viel her. Bleibt also nur die Hoffnung, dass die Mieten wieder auf 1993er oder 2001er Niveau weiter steigen. Wir wünschen es uns allen. Aber woher soll es kommen? Die „Der Immobilienbrief“-Betrachtung: Und so bleiben wir den Lapushner-Statemets gegenüber doch ein wenig kritisch. Irgendwann stellt man bei 25 Jahren Betrachtung des deutschen Marktes fest, dass sich seit 1993 Deutschland vielleicht doch ein wenig geändert hat. Irgendwann stellt man dann fest, dass internationale Mieter, die ohne nachzudenken, bereit sein sollten, jede geforderte Miete zu bezah-len, auch bei niedrigen Leerständen noch preisgünstigere Alternativen kauften. Ob-wohl 1a-Flächen definitionsgemäß knapp sind, stellt man irgendwann fest, dass es für die jeweils aktuelle Nachfrage doch zu viel davon gibt. Manchmal reichen schon Bauüberlegungen aus, langfristig ausgerichtete Nachfrage wieder in den Schubladen verschwinden zu lassen. Und irgendwann nach langjährigem Management hoher Leerstandskosten stellt man dann fest, dass doch nur wenig mehr als die halbe Miete gegenüber Kalkulationszeitpunkt bezahlt wird. Im Vorfeld, auf der MIPIM, hatten wir uns schon erläutern lassen, dass immobilien-wirtschaftliches Know-how auf Morgan Stanley-Level nicht einfach nur mit betriebs-wirtschaftlichen Grundlagen zu erklären sei. Das widerspricht allerdings unserer Le-benserfahrung, dass Zusammenhänge, die nicht analytisch oder betriebs- bzw. volks-wirtschaftlich erläuterbar sind, oft auf begrenzten Irrationalitäten beruhen und nie von langer Dauer sind. Zur Untermauerung der Morgan Stanley-1a-Lehre sei jedoch fest-gestellt, dass die aufgezeigten Zusammenhänge ausschließlich auf Snob-Effekten, Veblen-Effekten oder Elastizitäts-Effekten beruhen, wie dies in präimmobilienwirt-

Köln: Colonia Real Estatehat im GJ 2007 eine Steige-rung beim Gesamtertrag von 128,5 Mio. auf 157,7 Mio. Euro erzielen können. Das EBIT erhöhte sich dabei von 51,7 Mio. auf 82,6 Mio. Euro und der Konzernjahresüber-schuss konnte von 31,1 Mio. auf 67,1 Mio. Euro mehr als verdoppelt werden. Der Vor-stand plant, zukünftig bis zu 60% des operativen Jahreser-gebnisses als Dividende aus-zuschütten.

Unternehmens-News

Deka Immobilien GmbH

Finanzgruppe

Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv.Investitionsfokus: Premium-Objekte!

Sie haben interessante Bestandsobjekte in hochwertigen Lagen anzubieten? Dann sprechen Sie mit einemder führenden deutschen Investoren! Mit einem verwalteten Immobilien-Vermögen von rund 16 Mrd. Euround einem Bestand von über 385 Immobilien in 21 Ländern auf 3 Kontinenten ist Deka Immobilien derrichtige Ansprechpartner für Sie!

Ein Gespräch lohnt sich! Nehmen Sie Kontakt auf:www.deka-immobilien.de

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 8 von 27

schaftlichen Studiengängen noch im VWL Grundstudium gelehrt wurde. Da diese Thesen um einige Dekaden älter sind als die heute agierenden Immobilien-Matadore ist den Volkswirten schon die temporäre Begrenztheit dieser Effekte aufgefallen. Die immobilienwirtschaftliche Nacherfindung volkswirtschaftlicher Preisfindungstheo-rien führt in Verbindung mit amerikanischer Juristenausbildung und der US-„Triple-A“-Variante des Entsendegesetzes (Triple A = angelsächsische Anwalts-Armeen) natür-lich ebenso zu einer anderen Wahrnehmung von Zusammenhängen wie die Erfah-rungen aus tertiärisierenden, demografischen Wachstumsregionen. Deutsches Erfahrungsgut lässt sich vor diesem Hintergrund mit den Feststellungen, wer zyklisch falsch agiere, verliere mit der Immobilie immer Geld, die deutschen Feh-ler im 1a-Segment beruhen auf „over-developments“ mit viel zu hohen Kosten und ergänzenden Gruselstories aus der Verwaltung von Immobilienfonds nur bedingt er-klären. Asset Management ist die wichtigste Komponente des Erfolges. Auf den Mie-ter kommt es an. Natürlich liegt dem Autor ein Hinweis auf die fehlende Neuigkeit dieser These auf der Zunge. Andererseits führen manche Short Stories von Portfo-lienerwerbern in Bezug auf den Umgang mit Mietern und auch eigene Erfahrungen durchaus zu der Fragestellung, ob es sich bei den vorgebrachten Stories um überin-terpretierte Einzelfälle handelt, die von den neuen Besen internationaler Erwerber natürlich erfasst werden, oder ob es sich bei den (Vermietungs-) Managern großer deutscher Portfolien im wesentlichen doch um Idioten handelt. Obwohl der Autor sicherlich erster Variante zuneigt, bestehen natürlich durchaus ei-gene Erfahrungen dahingehend, dass sich der Mieterkontakt oftmals auf das Lesen von Handelsregisterauszügen und Kontoauszügen sowie auf die Jahresabrechnung beschränkt. In eigener Historie bekam ich durchaus in meiner Zuständigkeit in der Beachtung notleidender Vermietungs-Engagements einen aufgeklebten Zeitungsaus-schnitt, dass das Konkursverfahren mangels Masse eingestellt sei, mit dem kollegia-len Hinweis, das sei jetzt mein Fall, überreicht.

Naja, wir wissen jetzt aus allen Veranstaltungen: Auf den Mieter kommt es an!

Essen: Hochtief hat 2007 ein Rekordjahr verbuchen kön-nen. Der Konzerngewinn stieg auf 140,7 Mio. Euro (+57,9% gegenüber 2007), das Ergebnis vor Steuern erreichte 501,3 Mio. Euro (+48,3%) und der Umsatz stieg um fast eine Milliarde Euro auf 16,5 Mrd. Euro.

Frankfurt: Aberdeen Pro-perty Investors Holding ABhat die Übernahme der Degivon der Dresdner Banknach Zustimmung der BaFin abgeschlossen.

Unternehmens-News

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 9 von 27

Feri - Ratings für Offene Fonds sind keine Kaufempfehlungen Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",

Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Letzte Woche sahen sich die renommierten Bad Homburger Analysten von Feri Ra-ting & Research AG gezwungen, klarzustellen, dass ihre Ratings keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen darstellen. Feri fühlt sich in der Presse bei dpa-AFX unddem Wirtschaftsmagazin Capital falsch zitiert/interpretiert (s. u.). Gerade in einer un-vermeidlichen Überinterpretation sahen wir in unserer damaligen Kritik seit 2003 an der Ratingwelle für Kapitalanlagen wie Geschlossene Fonds den Hauptgrund für un-sere Beurteilung „gefährlich und irreführend“ des Themas Rating von Kapitalanlagen. Die Subprime-Krise hat an anderer Stelle schon unsere methodische Kritik unbeab-sichtigt bestätigt. Jetzt muss Feri Farbe bekennen und sogar bei auch aus unserer Sicht durchaus beurteilbaren Offenen Immobilienfonds die möglichen Aussagen eines Ratings einschränken. In dem Zusammenhang müssen wir unsere journalistischen Kollegen ein wenig in Schutz nehmen. Das Thema ist auch für Insider ein wenig schwer zu verstehen. Ra-tinggesellschaften analysieren Kapitalanlageprodukte und bewerten sie nach einem dezidierten Benotungssystem. Initiatoren, Prospekte, Vertriebe und Banken gehen damit hausieren. Ratinggesellschaften treten mit ihren Ratings bei Vortragsveran-staltungen auf. Nur bei wenigen ehrlichen Ratinggesellschaften, z. B. Feri, wird offen-gelegt, wer die gutachterliche Arbeit bezahlt hat. Die Veröffentlichungspolitik ist oft willkürlich. Wenn die Initiatoren bezahlen, ist klar, dass nur positive Gutachten zur Veröffentlichung kommen. Das ist ehrlich, aber mangels Vergleichbarkeit von einge-schränkter Aussage. Oft sind die Benotungen so gewählt, dass ein „befriedigend“ bis „ausreichend“ nach altem Schulnotensystem nach Rating-Systematik noch mit einem fröhlichen „gut“ bis „sehr gut“ winkt, da nach oben hin noch jede Menge „Triple A“ mit vielen Sternchen ein den Anleger überzeugendes „A“ oder ein anderes Benotungssystem zu einer mitt-leren Beurteilung macht, die den Gutachter exkulpiert, aber dem Auftraggeber immer noch ein Marketing-Instrument an die Hand gibt. So hat z. B. der KanAm grundin-

Salzburg: KGAL wählt die Mozartstadt als Standort ih-rer neu gegründeten Tochter-gesellschaft KGAL Corpo-rate Solutions Austria GmbH. Das Leistungsspekt-rum umfasst die Konzeption und Umsetzung strukturierter Finanzierungslösungen für österreichische und deutsche Unternehmen.

Wittlich: 1st RED investiert über 11 Mio. Euro in einen über 14 000 qm großen Glo-bus Baufachmarkt, der auf einem rd. 33 000 qm großen Teilgrundstück der ehemali-gen Marschall-Foch-Kaserne entsteht. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 19 Jahren.

Unternehmens-News

Garbe

C L A S S A I M M O B I L I E N • K O N Z E P T I O N • R E A L I S I E R U N G • S A L E A N D L E A S E B A C K • A S S E T M A N A G E M E N T

Nach Hamburg, London, Paris und Istanbul jetzt auch in Moskau: die GARBE Unternehmensgruppe.Wir agieren als Projektentwickler und Investor für moderne Class A Logistik-Immobilien und

schnüren Allround-Pakete inklusive Konzeption, Realisierung und Asset Management.

Mit ökonomischem Denken für reelle Profite.

Nutzen Sie unseren professionellen Info-Service und nehmen Sie Kontakt auf unter fon: +49 (0) 40 35 61 3- 0 · www.garbe.de

Logistik über alle Grenzen!

L O G I S T I C A G

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 10 von 27

vest Fonds bei dem im Februar 2008 veröffentlichten Feri-Rating die „Note A (Sehr gut)“ für das Immobilienportfolio erhalten. Bessere Noten bei Feri sind aber noch „AAA (Absolute Spitze)“ und „AA (Hervorragend)“ bei insgesamt 9 Abstufungen.Natürlich ist es aus Analysesicht grundsätzlich positiv, wenn Profis wie z. B. von Feri, eine Kapitalanlage analysieren. Bei der Beurteilung von geschlossenen Immobilien-fonds halten wir „Ratings“ jedoch auf Grund der zwangsläufig missinterpretierten Aus-sagen für gefährlich. Wir haben das schon oft deutlich gemacht. Bei offenen Immobilienfonds ist auf Grund langjähriger unternehmerischer Tätigkeit der Fonds und des Managements dagegen auch aus methodischer Sicht ein Rating möglich, sinnvoll und aussagefähig. Umso verwirrender ist für den „normalen“ Journalisten dann die Feststellung, auch Ratings für offene Fonds keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen sei. Mit Verkaufsempfehlungen, die allerdings die Re-alität nur eingeschränkt abbildeten, hatte vor einigen Jahren Scope das Endspiel des Desasters der offenen Fonds angepfiffen. Wir wundern uns heute noch, dass die wettbewerbsrechtlich zu beurteilenden Ratinggesellschaften völlig haftungsfrei aus ihren Beurteilungen herauskommen. Das Kölner Anwaltsbüro Klumpe hat hier haf-tungsrechtlich Basisarbeit geleistet. Jetzt hat es mit einer Fehlinterpretation auch die renommierten Bad Homburger Ana-lysten von Feri Rating & Research AG erwischt. Feri sieht sich in einer breit gestreu-ten Pressenotiz gezwungen, auf ein falsches Zitat in einer letzte Woche von dpa-AFX veröffentlichten Mitteilung hinzuweisen. Das „Zitat unseres Mitarbeiters, Christian Völxen, konservativen Anlegern den Verkauf einzelner offener Immobilienfonds emp-fohlen (zu) haben“ sei unzutreffend. Völxen habe keine Verkaufsempfehlung ausge-sprochen. Insofern sei das Zitat falsch. Auch in Bezug auf eine Capital-Veröffentlichung (Heft 07/2008 S. 85ff), in der neben den Fondsdaten auch Kauf- und Verkaufsempfehlungen ausgesprochen werden, wehrt sich Feri. Die Erklärungen im Artikel von Capital würden ausschließlich die Meinung der dortigen Redaktion wieder-geben. Feri habe lediglich die Fondsdaten zur Verfügung gestellt. Feri legt Wert auf die Feststellung, dass zu keinem Zeitpunkt Kauf- und Ver-kaufsempfehlungen abgegeben worden seien und auch künftig keine Kauf- und

Wiesbaden: HSH Nord-bank stellt Quantum Immo-bilien die Finanzierung für die Projektentwicklung „Dernsche Höfe“, die sich auf einer 4 000 qm großen Fläche befinden, in Höhe von 70 Mio. Euro zur Verfügung.

Wildau: Die Unternehmens-gruppe Ebertz & Partner modernisiert und erweitert für 50 Mio. Euro das A10 Einkaufszentrum bei Berlin. Nach Umbau hat das Center eine Größe von 66 400 qm mit 170 Geschäften. 88% der neu zu schaffenden Flächen sind bereits vermietet.

Unternehmens-News

fairvesta

Woh

n- &

Ges

chäf

tshä

user

Meh

rfam

ilien

häus

er

Büro

gebä

ude

Eink

aufs

zent

ren

Obje

ktes

tand

orte

Bu

ndes

wei

t

Not

e A

Leis

tung

sbila

nzan

alys

e Fo

ndse

xper

te N

erb

Best

note

1,3

3 U

nter

nehm

ensa

naly

se C

heck

-Rat

ing

Best

ratin

g A

R@

S R

atin

g Se

rvic

es A

G

Best

ands

obje

kte

Not

arve

rträ

ge

Mak

lerc

ourt

age

- Ve

rein

baru

ngen

Due

Dili

genc

e m

ax. 9

,5fa

ch

Kapi

taln

achw

eis

für

Kauf

obje

kte

Verk

aufs

obje

kte

FaktenGesuchtGesuchtGesucht Gesucht Gesucht

Vermittler fairvesta fairvesta fairvesta

Banken

Rating Rating Rating

fairvesta Vermittlungsgesellschaft mbHKonrad-Adenauer-Str. 15D-72072 TübingenTel.: 0049 (0) 70 71 - 36 65-100Fax: 0049 (0) 70 71 - 36 65-77E-Mail: info@fairvesta.dewww.fairvesta.de

‡Wir suchen Bundesweit - Mehrfamilienhäuser - Wohn- u. Geschäftshäuser - Bürogebäude - Einkaufszentren

Schnelle Kaufabwicklung, ohne LOI direkt zum Notar!

Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf!

Der neu aufgestellte DEGI EUROPA vereint die Verlässlichkeit eines Offenen Immobilienfonds mit den Renditechancen von Auslandsinvestments. DEGI EUROPA setzt mit seinem Europa-Anteil von über 60 % auf Top-Lagen in den europäischen Metropolen und auf eine stabile Wertentwicklung mit guten Renditechancen. Informieren Sie sich jetzt unter www.degi.com.

DEGI EUROPA.Der Immobilienfonds mit europäischem Fundament.

Neu: DEGI EUROPA.Renditechancen Europas vereint.

Die Allgemeinen und Besonderen Vertragsbedingungen sowie die Verkaufsprospekte erhalten Sie bei DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, Weserstr. 54, 60329 Frankfurt am Main.

35417_Europa_210x297_200dpi.indd1 1 17.01.2008 15:27:11 Uhr

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 12 von 27

Verkaufsempfehlungen abgegeben würden. Richtig sei, dass Feri davon ausgehe, dass offene Immobilienfonds die Finanzkrise glimpflich überstehen dürften und im laufenden Jahr immer noch eine durchschnittliche Rendite von 5% erwirtschaften würden. Im Hinblick auf die einzelnen Fonds sei darüber hinaus die Betrachtung des jeweiligen Immobilienportfolios maßgeblich.Fazit: Es wird langsam Zeit, dass in Bezug auf den öffentlichen Glauben eines nor-malen Anlegers einmal Gerichte entscheiden, wie die Werbebotschaften der Rating-Institute zu werten sind. Banken heften Rating-Berichte unterschiedlicher Qualitäten bis hin zur reinen tabellarischen Zusammenfassungen der Prospektaussagen und anschließender „Wertung“ mit Begeisterung zur eigenen Enthaftung in ihre Vertriebs-ordner. Im Verkaufsgespräch ersetzt das Rating die eigene Recherche, auf die sich gerade der Anleger in einem Bankgespräch verlässt. Schade, dass der grundsätzlich gute Ansatz der Beurteilung einer Kapitalanlage durch Profis in methodische Interpre-tationen seiner Aussagefähigkeit mündet und jedem Anfänger die Möglichkeit gibt, auf den fahrenden Zug lukrativen „Ratings ohne Risiko“ aufzuspringen.

Deutsche Wohnen AG - Klassiker unter Wohnungs AG’s wird von der Börse abgestraft

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Die einst renommierte Tochter der Deutschen Bank, die Deutsche Wohnen AG (DW AG), die in den 90ern quasi als „Fonds im Aktienmantel“ an die Börse gebracht wurde, gerät immer mehr unter die Räder. Der gerade veröffentlichte Verzicht auf eine Dividende führte zu weiterem Kursverlust. In der Summe zeigt sich, dass unsere Kritik aus Juli und Dezember 2007 von den Anlegern übernommen wird. Wir mo-nierten im Juli, dass über den teuren Zusammenschluss mit der Gehag die Aktie in eine andere Risikoklasse wandere und im Dezember den dann noch überraschenderen Bewertungs-schub des Berlin-Portfolios auf die 18-fache Nettojahresmiete. Da wir nie Seriositätszweifel hatten, belie-ßen wir es bei der Kritik, obwohl uns Backgroundgespräche im Dezem-ber in der Berliner Szene mit eige-nen Wohnungsinvestitionen im drei-stelligen Millionenbereich p.a. zwar das anhaltende Interesse an großen Portfolios auch zu hohen Preisen bestätigten, jedoch bezogen auf den Immobilienwert die Bewertung zur 18-fachen „eher umgangssprach-lich“ beurteilte. Weitere Recherchen haben inzwischen ergeben, dass im Moment auch die Portfolionachfrage in Berlin für richtig gute Ware bei der 15,x-fachen Netto-Jahresmiete stoppt. Berücksichtigt man dann noch die Fremdfinanzierung, relativiert sich der vom DW AG Management mo-nierte hohe Abschlag vom NAV deutlich. Wir sind übrigens ebenso wie Fortress-Chef Mattias Moser der Meinung, dass der NAV, der oft noch unterschiedlich ermit-telt wird, keine sinnvolle Methode zur Beurteilung einer Immobilien AG ist. Inzwischen sind wir uns bei der DW AG auch nicht mehr sicher, ob der Wechsel des Hauptaktionärs nicht auch strategische Konsequenzen in der Geschäftspolitik zur Folge hat. Hierzu müsste die Interessenlage von Oaktree (24%) offener liegen. Die Aktionärsstruktur insgesamt mit weiteren 26% aufgeteilt auf 6 Aktionäre (je größer 3%) und ca. 38% weiteren in- und ausländischen institutionellen Aktionären könnte die verbleibenden ca. 12% Privataktionäre weiter verunsichern. Darüber hinaus vermuten wir, dass der Anleger nicht versteht, dass das erst seit 3 bis 4 Jahren neue Wohnungsportfolio-Geschäft ein völlig eigenes Geschäft ist, dass mit dem Einzelwert von Wohnungen nur noch wenig zu tun hat. (siehe folgenden Artikel)

Düsseldorf: Ein Konsortium von RREEF, GREF, der Borletti Group und PirelliRE hat eine verbindliche Vereinbarung mit KarstadtQuelle über den Erwerb von deren 49%-Anteil an der Immobiliengesellschaft Highstreet unterzeichnet, welche die Mehrheit der Wa-renhäuser in Deutschland besitzt. Das Portfolio besteht aus 164 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von rund 3,2 Mio. qm. Die Transakti-on hat ein Gesamtvolumen von rd. 4,56 Mrd. Euro.

NRW: Die Eigentümer der LEG NRW, die NRW-Bankund die Deutsche Renten-versicherung Westfalen haben sich darauf verstän-digt, mit maximal 3 Bietern in die Due-Diligence zu ge-hen. Derzeit sind noch die Deutsche Annington, der zu Goldman-Sachs gehörende Immobilienfonds Whitehallund ein Konsortium aus Leh-man Brothers, Brack Capi-tal und Apollo Real Estateim Rennen. In den kommen-den 3 Monaten soll der Ver-kauf erfolgreich abgeschlos-sen werden.

Hamburg: Die DSM hat im Zweitmarkthandel mit ge-schlossenen Fondsanteilen ihren Umsatz im 1. Quartal 2008 im Vergleich zu 2007 vervierfacht. Das gehandelte Nominalkapital lag bei 42,5 Mio. Euro, der Wertumsatz bei 49 Mio. Euro. Der Durchschnittskurs lag bei 115%. Den höchsten Kurs-wert erzielte eine Schiffsbe-teiligung.

Unternehmens-News

U S P R O P E R T I E S V A L U E A D D E D

Erst der Schliff macht aus einem unscheinbaren Rohling ein echtes Juwel. Ähnlich ist es mit dem US PVA: Investiertwird in US-Büro im mobilien mit Optimierungspotenzial. Durch die systematische Verbesserung der Gebäude qualität

werden aus den einst weniger nachgefragten Objekten attraktive Büro adressen – mit höheren Vermietungs quoten

und damit größeren Erträgen! Wert steigerungen entstehen, die durch zeitige Veräußerungen realisiert werden sollen.

Für glänzende Chancen beim US PROPERTIES VALUE ADDED.

www.ideenkapital.de

6 Facetten für ein chancenreichesInvestment:

Überschaubare Laufzeit von 8 bis 10 Jahren

Vertraglich vereinbarte Investitionskriterien

Erzielung hoher Wertsteigerungen durchRevitalisierung

Portfolio aus US-Büroimmobilien mitOptimierungspotenzial

Manager mit einer landesweitenInfrastruktur

Vorteile aus bestehendem Doppel -be steuerungs abkommen D–USA

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 14 von 27

Wohnungsgeschäft im Wandel – warum sind tausende Woh-nungen pro Quadratmeter teurer als eine Wohnung?

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Speziell auch ältere Wohnungsfachleute stellen sich die Frage: „Warum sind tausen-de Wohnungen pro qm teuerer als eine Wohnung, bzw. 100 Häuser im Durchschnitt teurer als ein Haus?“ Bis vor 3 oder 4 Jahren war die Welt noch in Ordnung. Auf gro-ße Bestände mussten deutliche Abschläge gegenüber dem Einzelwert hingenommen werden. Einfache Wohnungen z.B. aus Werkswohnungsbeständen kosteten zwi-schen der 15- und 20-fachen Jahresmiete. Portfolios kosten die 10- bis 12-fache der weniger. Grund: Der Einzelverkauf von Wohnungen zur Realisierung von Gewinnen z.B. durch Aufteiler kostete auf Grund der Vertriebskosten, Aufteilungskosten und der nötigen Investitionen zum Aufhübschen sehr viel Geld (mind. 20 bis 30%). Heute dagegen liegt der Markt für Einzelwohnungen bei völlig unbewegten Preisen in weiten Regionen immer noch brach, aber die Durchschnittswerte pro qm von Portfolien in AG’s liegen oft bei 850 bis über 1 000 Euro pro qm. Das Berlin-Portfolio der Deutsche Wohnen AG ist z. B. sogar mit der 18-fachen bewertet (s.o.). Das ist oft gleichviel oder sogar mehr als für vergleichbare Einzelwohnungen oder Häuser – bei oft weniger als 5 Euro Miete - bezahlt wird. Der Grund für die Portfolio-Höchstpreise liegt darin, dass in den letzten Jahren institutionelle Anleger und Immo AG’s nach Cash Flow suchten, der entweder direkt und möglichst non recourse oder über Verbriefungen finanzierbar war. Bei Zinsen auf historischem Tief eigneten sich große Wohnungsportfolios, die oft trotz immobilienwirtschaftlicher Probleme in der Lage waren, einen planerisch stabilen cash flow abzuwerfen. Zunächst war der deutsche Markt von den Einkäufen internationaler Investoren und mancher AG’s überrascht, so dass günstige Preise oft noch unter der 10fachen Net-to-Jahresmiete bezahlt wurden. Langsam setzte sich die Erkenntnis durch, dass ein Investor, der 8 bis 10% Cash Flow einkauft und die zu 90% mit 4 bis 5% oh-ne persönliche Haftung (non recourse) refinanziert, allein aus der Zinsdifferenz nach Verwaltung 30 bis 50% EK-Rendite generieren kann. Darüber hinaus bietet bei jedem großen und korrekt analysierten Portfolio das „beste Drittel“ gute Einzelver-wertungschancen. Dadurch konnten Gewinne erzielt werden, aus denen das EK zu-rück bezahlt werden konnte - wenn dies nicht zuvor schon als „Fee“ getan worden war - und die gleichzeitig als Maßstab für Werterhöhungen genommen wurden. Diese völlig risikolose Chance, EK-Renditen jenseits der 20% zu generieren ließ die Preise steigen. Dadurch wurden die Gewinne immer höher und das Geschäft wurde immer attraktiver, so dass die Preise weiter stiegen. Gleichzeitig stiegen aber die Zin-sen. Damit stößt das Geschäft an die Grenzen. Die Frage ist einfach, ob das Port-foliogeschäft langfristig ein eigenes vom Einzelwohnungspreis gelöstes Ge-schäft bleibt, oder ob ihm bei höheren Zinsen die Luft ausgeht.Wenn das Portfoliogeschäft irgendwann wieder genauso uninteressant wird wie in den letzten 60 Jahren vor 2004, dann droht ein Bewertungs- und Finanzierungsde-saster ersten Ranges. So bleibt also zu hoffen, dass die Zinsen unten bleiben oder die Wohnungspreise die im intern. Vergleich längst verdiente Preisralley starten. „Der Immobilienbrief“-Fazit: Auch auf heutigem Kursniveau sind Immobilienaktien noch nicht gegen einen worst case abgesichert, während auf der positiven Seite die immobilien- und finanzwirtschaftlichen Chancen noch nicht auszumachen sind.

Subprime: Verlust der Großbanken höher als erwartet André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“

Nun trifft es sie also doch. Wer an einen bösen Aprilscherz dachte, wurde durch die Vielzahl der Meldungen aus den verschiedensten Medien auf den Boden der Tatsa-chen zurückgeholt. Die Deutsche Bank muss im Zuge der US-Subprime Krise 2,5 Mrd. Euro allein im ersten Quartal 2008 abschreiben. Bereits im vergangenen Jahr musste die Bank 2,3 Mrd. Euro abschreiben. Analysten gehen davon aus, dass auch andere europäische Großbanken im ersten Quartal erhebliche Abschreibungen

Deals Deals Deals

Ingolstadt: Persona Servicemietet langfristig 300 qm Bürofläche im denkmalge-schützten Geschäftshaus Am Stein 8 von Special Situati-ons Reality Partners Fonds,die von der Monopteros Immobilienverwaltung be-raten wurden.

Osaka: Deka erwirbt das 2006 fertiggestellte dreiteili-ge „Urban Terrace“ für 66 Mio. Euro von Urban Cor-poration. Das Objekt ist voll vermietet.

Helsinki: IVG Funds er-wirbt Avia Line Office-Park für ca. 30 Mio. Euro von YIT Rakennus Oy. Der Of-fice-Park beinhaltet 3 Büro-gebäude mit einer Mietfläche von insgesamt 9 000 qm. Zu den zukünftigen Hauptmi-etern wird u.a. General Mo-tors Finland Oy gehören.

Frankreich: Commerz Realerwirbt die Büroentwicklung „Porte de Clichy“ vom Im-mobilienentwickler Europe-quipements SAS. Das Ge-samtinvestitionsvolumen beträgt rd. 87 Mio. Euro.

Essen: Das Land NRW mie-tet 2 700 qm Bürofläche im Teelbruch für die Nutzung durch das Polizeipräsidium von WGF über Atisreal. Der Mietvertrag läuft 10 Jahre.

Essen: Gorbit mietet 412 qm Bürofläche in der Baumstr. 25 von einem Dienstleister über Atisreal.Bezug ist bereits erfolgt.

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 15 von 27

leisten werden müssen. Deutsche Bank Chef Josef Ackermann hatte die Krise für sein Unternehmen noch im vergangenen Jahr als „erledigt“ eingestuft. Die Gewinn-ziele von 8,4 Mrd. Euro für 2008 dürften damit weitgehend passé sein. Bei der größten deutschen Bank fielen lt. Handelsblatt die neue Belastungen unter anderem bei der gewerblichen Immobilien-finanzierung und bei verbrieften US-Wohnungsbaukrediten an. Das Geldinstitut habe besonders unter Wertverlusten im Zusammenhang mit Hypotheken mittlerer Qualität zu leiden. Diese seien zwar nicht so schlecht einzustufen wie „Ramschhypotheken“, jedoch mehren sich die Anzei-chen, dass auch diese Kredite mit Bonitätsschwäche zu kämpfen hätten. Probleme habe das Unternehmen auch mit Krediten und Kreditzusagen für Übernahmefinanzie-rungen, die sich derzeit nicht verkaufen ließen. Laut Deutsche Bank sei eine Kapital-erhöhung jedoch nicht notwendig. Glück im Unglück hatte die Deutsche Bank betrachtet man die Abschreibungszahlen, die die Schweizer Großbank UBS derzeit zu Tage fördert. Nachdem die UBS im ers-ten Quartal 2007 noch einen Rekordgewinn von 3,2 Mrd. schweizer Franken (ca. 2 Mrd. Euro) ausgewiesen hatte, ver-zeichnet die Bank im ersten Quartal die-ses Jahres einen Verlust von 12 Mrd. Franken (7,6 Mrd. Euro). 19 Mrd. Fran-ken (12,09 Mrd. Euro) betrugen allein die Abschreibungen für das erste Quar-tal 2008. 4,4 Mrd. Franken (2,8 Mrd. Euro) sogar der Verlust im Geschäfts-jahr 2007. Der Aktienkurs fiel auf den tiefsten Stand seit 4 Jahren, erholte sich jedoch in der Zwischenzeit wieder et-was. Folge: Die bereits Mitte letzten Jahres beginnende Entlassungswelle in der Chef-Etage der Bank setzt sich fort. Im Juli musste bereits Konzernchef Pe-ter Wuffli seinen Hut nehmen. Im Okto-ber folgten ihm Finanzchef Clive Standish und Chef der Investmentbank, Huw Jen-kins. Im Februar wurde dann Fiat-Chef Sergio Marchionne an die Seite von UBS-Präsident Marcel Ospel gestellt. Dies scheint jedoch nur wenig Früchte getragen zu haben, da Ospel nach neuesten angekündigten Abschreibungen und Verlusten der Großbank seinen Rücktritt angekündigt hat. Und auch für 2008 scheint die UBS nach eigenen Einschätzungen nicht in ruhigeres Fahrwasser zu kommen.

Investmentheuschrecke erwirbt Post-Immobilien André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“

Kaum ist die x-te Welle der Investmentheuschrecken über Deutschland hinweg gezo-gen, macht sich auch schon die nächste Welle über allseits bekannte unterbewertete Immobilien her. So erwirbt der amerikanische Equity Fonds Lone Star Real Estate Fund (LSREF) für 1 Mrd. Euro 1 267 Immobilien der Deutschen Post World Net.Laut Pressemitteilung mietet die Post durch ein „innovatives“ Konzept Teile der Im-mobilien zurück und könne so sich des Leerstands entledigen und gleichzeitig flexibel für die Zukunft bleiben. Wo allerdings das Innovative im Mietvertrag versteckt sein soll, ist uns bisher schleierhaft geblieben. Wie wir im Background Gespräch erfuhren, liegen die Mietvertragslaufzeiten zwischen 4 und 10 Jahren. Der Leerstand von 30% soll die Post zukünftig nicht mehr belasten. Die Immobilien liegen deutschlandweit mit Schwerpunkt in Westdeutschland. Die Immobilien werden hauptsächlich für Büro-

Berlin: Gries Deco Compa-ny mietet 717qm Ausstel-lungsfläche von der Alten Leipziger Versicherungüber Atisreal.

Berlin: Commerz Real er-wirbt die Projektentwicklung „InterCityHotel Berlin Air-port“ mit 8 500 qm von IVG Development für rd. 22 Mio. Euro. Pächter des Objekts ist mit einer 20-jährigen Ver-tragslaufzeit die InterCity-Hotel GmbH.

Neu-Isenburg: Deka Immo-bilien verlängert den beste-henden Mietvertrag mit Jep-pesen für das Objekt Trifo-rum in der Frankfurter Str. 233 über CB Richard Ellis.Das Objekt gehört zum Lie-genschaftsvermögen des Of-fenen Immobilienfonds WestInvest InterSelect und verfügt über eine Gesamt-mietfläche von 30 200 qm.

Bochum: Ferchau Enginee-ring mietet 325 qm Büroflä-che in der Springorumallee 2 von einer Immobilien-Fonds-Gesellschaft über Brockhoff & Partner.

München: Hess Natur mie-tet ca. 670 qm Verkaufsflä-che in der Hohenzollernstr. 10 über Kemper’s.

Düsseldorf: Warnaco mietet 460 qm Einzelhandelsfläche im Breidenbacher Hof von Pearl of Kuwait über CBRE. Eröffnung eines Cal-vin Klein Jeans Stores wird im Sommer 2008 sein.

Deals Deals Deals

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 16 von 27

und lokale Logistiktätigkeiten genutzt. Die Zahlung des Kaufpreises wird in mehreren Tranchen erfolgen, wobei der größte Teil bis Ende des Jahres 2008 gezahlt wird. LSREF investiert ausschließlich in Immobilien. Europa ist lt. Lone Star im Investitions-fokus. Der Fonds verfolgt die Zielsetzung, den Wert der Immobilien durch „Repositionierungsmaßnahmen“ zu steigern. Schnellen Cash flow zu generieren dürf-te wohl das Hauptziel der Profis für notleidende Kredite aus den Vereinigten Staaten sein. Selbst wenn die Post nur 4 Jahre Mieter der Immobilien bleiben sollte, wird wohl bis dahin nicht mehr Lone Star Besitzer der Immobilien sein. Fazit: Da wird die deutsche Immobilienwirtschaft wieder lernen, was angelsäch-sische Profis mit Behördenbrachen in kurzer Zeit so anstellen können. Als sich das „Der Immobilienbrief“-Management 1988 mit der Realisierung des MediaParks in Köln auseinandersetzte, gab es das (Vermarktungs-) Amt der innerstädtischen Bahn-brache schon einige Jahre. Danach dauerte es privatwirtschaftlich noch mal weit mehr als 10 Jahre bis zur Fertigstellung. Heute geht ein städtebauliches Genehmi-gungsverfahren natürlich rasanter, wie Aurelis, Vivico oder Blackstone im Kampf gegen die jeweils neue Zinsuhr beweisen werden – oder auch nicht.

Österreichische Immobilienaktien sind fundamental unterbewertet

Karl-Heinz Goedeckemeyer, Freier Autor & Certified Real Estate Investment Analyst (IREBS)

Trotz hoher operativer Gewinne und guter Fundamentaldaten werden österreichische Immobilienaktien an der Börse abgestraft – zu Unrecht? Noch bis in den Frühjahr 2007 hinein gehörten Immobilienaktien aus dem Nachbar-land zu den Anlagevehikeln schlechthin. Doch steigende Zinsen, die Krise am US-Immobilienmarkt und die Turbulenzen um Meinl European Land haben den Glanz dieser Aktien verblassen lassen, mit der Folge, dass aus einer Prämie zum Nettoin-ventarwert ein Abschlag geworden ist. Inzwischen weisen die Aktien der Immobilien-unternehmen unter der Berücksichtigung der zuletzt veröffentlichten Net Asset Va-lues (NAV) im Schnitt einen Abschlag von mehr als 30% aus.

Der Net Asset Value oder Nettoinventarwert, basierend auf den Verkehrswerten der einzelnen Objekte, ist die wichtigste Kennzahl zur Bewertung von Immobilienaktien. Im letzten Jahr konnten die Unternehmen dank hoher Aufwertungsgewinne (IAS 40 – Investment Properties) ihre operativen Ergebnisse deutlich steigern. So konnte vor allem CA Immo den Jahresgewinn 2007 dank einer Verdoppelung der Aufwertungsgewinne um 68% auf 151,5 Mio. Euro steigern. Das EBIT belief sich auf 82,9 Mio. Euro, was einer Steigerung von 30% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Bei conwert hingegen stiegen die Zuschreibungen um 28% auf 75,5 Mio. Euro, wäh-rend das Betriebergebnis (EBIT) um 65% auf 172,5 Mio. Euro zulegte. Dieser Ver-gleich könnte den Schluss zulassen, dass die Gewinnqualität von conwert höher ein-zuschätzen sei als die der von CA Immo-Gruppe. Doch im Ergebnis der CA Immo sind höhere Finanzierungskosten aufgrund des Verkaufs der CA Immo International infolge des im letzten Jahr erfolgten Börsengangs enthalten. Ferner dürfte die stärke-re Fokussierung auf die Projektentwicklung das Wachstum beeinflusst haben. Lang-fristig dürfte das Unternehmen durch den jüngsten Zukauf in Deutschland (Vivico)vor allem in Deutschland stärker wachsen. Conwert hingegen profitiert von seiner starken Eigenkapitaldecke. Durch die Ausgabe der Wandelschuldverschreibung in 2007 erhöhte sich das Eigenkapital auf 1,407 Mrd.

Amsterdam: Commerz Real erwirbt für das Fonds-vermögen des Spezialfonds Euro Property 1 die Pro-jektentwicklung „De West“ im Bürogebiet Teleport-Sloterdijk von dem nieder-ländischen Projektentwickler Fortress. Das Transaktions-volumen für die 11 000 qm große Mietfläche beläuft sich auf 37 Mio. Euro.

Frankfurt: SEB Asset Ma-nagement übernimmt rd. 15 Monate nach Kaufvertrags-unterzeichnung für ihren Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest das im Februar 2008 fertig gestellte 6-geschossige Bürogebäude „Plaza Vivace" von NCC Property Development. Die Investitionskosten belaufen sich auf 23 Mio. Euro.

London: Deka Immobilienerwirbt für den Publikums-fonds ImmobilienGlobal das Büroobjekt „50 Finsbury Square“ für rd. 113 Mio. Britische Pfund von dem britischen Asset Manager Standard Life Investments.Neben dem Hauptmieter Bloomberg L.P. haben wei-tere namhafte Unternehmen wie Starbucks, GAP, Nat-West und Wasabi Gastrono-mie- und Einzelhandelsflä-chen langfristig angemietet.

Düsseldorf: DimensionData mietet ca. 900 qm Bü-rofläche im Medienzentrum für die Verlegung seiner Nie-derlassung von einem durch Curzon gemanagten Fonds über Colliers Trombello Kölbel.

Deals Deals Deals

Unternehmen Aktienkurs EPS 2008 PE 2008 EPS 2009e PE 2009e NAV per share Price/ NAVStand 31. März Stand Ende 2007

CA Immo 13,52 0,97 13,9 1,03 13,1 21,81 0,62 Conwert 10,65 1,82 5,9 2,10 5,1 16,25 0,66 Immofinanz 6,86 1,12 6,1 1,16 5,9 10,90 0,63 S-Immobilien 6,89 n.a. n.a. n.a. n.a. 9,70 0,71 Eco Business 7,05 1,20 5,9 1,32 5,3 12,40 0,57 Average 7,9 7,4 0,64

Österreichische Immobilienwerte - Peer Group

Quelle: Unternehmen, eigene Recherchen, CA Immo GJ 2007/07, S-Immo: NAV per 30.9.2007

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 17 von 27

Euro, was einer Eigenkapitalquote von 48% entspricht. Somit verfügt conwert über ausreichende Mittel um das Portfolio im laufenden Jahr weiter ausbauen zu können. Auch die Immofinanz konnte das EBIT im GJ 2006/07 um 63% auf etwa 888 Mio. Euro steigern. Dennoch wurde das Ergebnis wegen Wertanpassungen aus dem Port-folio der Tochter Immoeast negativ tangiert. Daher legte auch der NAV nur um 16% auf 10,90 Euro zu. Im Oktober 2007 betrug der NAV noch 11,32 Euro. Der Vorstand geht jedoch bei der Immoeast von einer baldigen Trendumkehr bei den Verkehrswer-ten aus. Der hohe Abschlag gegenüber dem Börsenkurs dürfte somit auch mit den Abwertungen der Immoest zusammenhängen. Den derzeit höchsten Bewertungsabschlag weist die Eco Business auf, an der con-wert zu rund 25% beteiligt ist. Während sich das EBIT im Jahr 2007 um 59% auf knapp 61 Mrd. Euro erhöhte, legte der NAV lediglich um 5% auf 12,40 Euro je Aktie zu. Ergebniserhöhend wirkten sich auch die Zuschreibungen aus, die sich auf 17,2 Mio. Euro erhöhten, nach 6,1 Mio. Euro im Vorjahr. Als kursbelastend könnten sich jedoch weiterhin die nun über conwert extern gemanagte Struktur des Unternehmens und die geringe Liquidität der Aktie auswirken. Trotz der deutlich verbesserten Ergebnisse schnitten die Aktien der österreichischen Immobilienunternehmen auch im laufenden Jahr schlechter ab als der Vergleichsin-dex EPRA. Die enttäuschende Kursentwicklung könnte auch damit zusammenhän-gen, dass internationale Investoren zunehmend Zweifel hegen, ob es den Unterneh-men auch 2008 gelingt, ihre Immobilienbestände nochmals derart hoch zu bewerten. Zu den aussichtsreichsten Werten zählen die Aktien der CA Immo und conwert.

Rating die Zweite – Auch Städte werden „geratet“ André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“

Hatten wir auf Seite 9 noch über die problematische Situation der Ratings über ge-schlossene Immobilienfonds berichtet, wollen wir nicht vernachlässigen, dass auch Städte von namhaften Ratingagenturen „geratet“ werden. Demnach sind Leipzig und Dresden lt. aktuellem Immobilienmarkt-Rating der Feri Rating & Research AG in den kommenden Jahren aussichtsreiche Standorte für Immobilieninvestitionen. Feri rechnet mit steigenden Mieten für Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie für Woh-nungen in guten Lagen. In den beiden Städten werden die Kaufpreise für Wohnimmo-bilien weiter steigen – in Leipzig auch für Bürogebäude. Das Feri Immobilienmarkt-Rating vergleicht 67 deutsche Städte in den Bereichen Wirtschaft, Büro- und Wohnimmobilien sowie Einzelhandelsimmobilien. Leipzig und Dresden haben es lt. Feri geschafft, zu den westdeutschen Wachstumsregionen auf-zuschließen. Bis 2016 werde die Bevölkerung Dresdens um 8 000 auf 509 000 Ein-wohner anwachsen, Leipzig werde 2016 sogar auf 511 000 Einwohner blicken kön-nen (+5 000 EW). Feri rechnet weiter sogar mit einem Anstieg der Nettokaltmieten bis 2016 von 5,80 Euro auf 7,30 bis 7,50 Euro pro qm. Der Blick in die Glaskugel verrät Feri sogar, dass die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im selben Zeit-raum von 1 164 Euro in Leipzig und 1 877 Euro in Dresden auf 1 443 bzw. 2 332 Eu-ro ansteigen werden. Bei Büroimmobilien in 1a-Lagen rechnet Feri bis 2016 mit Erhöhungen der Nettokalt-miete auf 7,80 Euro pro qm in Leipzig und 9,10 Euro in Dresden. 2007 lagen die Prei-se bei 6,60 bzw. 7,80 Euro. Aufgrund der Preisentwicklung sowie der Angebots- und Nachfragesituation seien lt. Feri die Renditen in Leipzig höher als in den meisten an-deren großen deutschen Bürostandorten. Bei Einzelhandelsflächen sieht es ähnlich aus. Hier erwartet Feri, dass die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen bis 2016 in Leipzig von knapp 64 Euro pro qm auf etwa 75 Euro und in Dresden von 57,40 Euro auf knapp 69 Euro steigen werden. Vor allem in Dresden mangele es an kleinen Ladeneinheiten. Deshalb rechnet Feri in den kommenden Jahren mit steigenden Mieten. Der Leipziger Einzelhandel in der Innenstadt konkurriert hingegen mit zahlreichen Einkaufszentren im Umland, die es der Attraktivität der Stadt als Einkaufsort schwer mache.

Gera: DKB Immobilienerwirbt über ihr Tochterun-ternehmen DKB Wohnungs-gesellschaft Thüringen 810 Wohnungen von GWB Elstertal. Gleichzeitig wurde eine Partnerschaft zwischen der DKB Thüringen und der GWB besiegelt. Ziel der Zu-sammenarbeit ist es, insbe-sondere bei den anstehenden Stadtumbaumaßnahmen en-ger zusammenzuarbeiten.

Berlin: GS Rennbahn Hop-pegarten erwirbt die 206 ha große Galopprennbahn Hop-pegarten von der bundeseige-nen Bodenverwertungs- und Verwaltungs GmbH.

Berlin: Howoge erwirbt 2 Häuser mit insges. 14 Woh-nungen und 3 Gewerbeein-heiten in der Berliner Allee 167 u. 169 von Gesobau.

Offenbach: Siemens Power Generations mietet rd. 1 280 qm Bürofläche in der Liegen-schaft Goethering 58 über Nai apollo.

Halberstadt: May+Porth-Gruppe erwirbt den 7 000 qm großen Praktiker-Bau-markt aus der Insolvenzmas-se der W. Langenbahn KGüber Wendeling Immobi-lien. Beratend tätig waren Görg Rechtsanwälte.

Münster/Schwerte: Voda-fone mietet ca. 100 qm Ver-kaufsfläche in der Münstera-ner 1a-Lage Rothenburg 3 und ca. 85 qm Verkaufsflä-che in der Schwerter Hü-singstraße 4 über Kemper's.

Deals Deals Deals

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 18 von 27

Projektentwicklung im Bestand – Chance für die Immobilien-wirtschaft

Prof. Dr. Petra Brockhoff Nach 60 Jahren Friede und Wohlstand ist ein Land fertig gebaut. In allen Immobilien-segmenten ist der quantitative Bedarf gedeckt. Lediglich neue technologische Anfor-derungen, bessere ökonomische Perspektiven durch Ersatzinvestition oder Sanie-rung, die Suche nach Investitions- oder Marktlücken oder aber der sportliche Ehrgeiz, in einen gesättigten Markt Verdrängungsinvestitionen mit hohem Risiko zu tätigen, sind dann die wichtigsten Investitionsgründe. Städtebauliche Aspekte, Anforderungen des Denkmalschutzes oder auch rein ökonomische Überlegungen machen die Pro-jektentwicklung in bestehender Immobiliensubstanz zu einer der wichtigsten Zu-kunftsaufgaben der Immobilienwirtschaft. Immobilienprojektentwicklung verbindet die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander, dass eine einzelwirtschaftlich rentable und gesamtwirtschaft-lich sozial- und umweltverträgliche Investition gewährleistet wird. Bei Neubauten dau-ert die Projektentwicklungsphase regelmäßig 2-10 Jahre. Im Lebenszyklus einer Im-mobilie ist „Projektentwicklung im Bestand“ mehrfach möglich. Sie wird zukünftig bedeutsamer werden, da die klassischen Sanierungsmassnahmen unter Beibehal-tung der Nutzung und des Standards oft nicht mehr demografischen Entwicklungen oder veränderten Standortanforderungen gerecht werden. Allein unter zeitlichen Ge-sichtspunkten kann Projektentwicklung im Bestand deutliche Vorteile gegenüber Rückbau und Neuinvestition haben. Die Berücksichtigung der Zinsuhr kann leicht die sonstigen Investitionskriterien zu Gunsten der Bestandsentwicklung verschieben. Blickt man zum Beispiel speziell auf das Ruhrgebiet, so ist evident, dass eine Viel-zahl von Bestandsobjekten in ihrer ursprünglichen Nützung nicht mehr benötigt wer-den. Das Ruhrgebiet ist darüber hinaus ein B-Standort mit relativ geringen Mieten. Dem stehen jedoch um bis zu 30% gestiegene Baukosten im Hochbau gegenüber. Die Folge ist geringe Neubautätigkeit und als Megatrend „Bauen im Bestand“. Im Rahmen eines Projektentwicklungs-Checks ist jedem Projekt zu prüfen, ob eine Umnutzung oder ein Abriss die vorteilhaftere Alternative ist. Die Alternativüberlegung betrifft noch nicht einmal vorrangig Wohnbauten oder Bürogebäude. Eine wichtige Entwicklung der Bestands-Projektentwicklung sind auch die Umnutzung alter Schwimmbäder, neue Konzepte für Kirchen oder auch für nicht mehr benötigte oder zeitgemäße Universitätsgelände. In Wuppertal wurde aus einem nicht mehr zeitge-mäßen Schwimmbad der Jahrhundertwende ein Restaurant mit Veranstaltungsräu-men entwickelt, das heute eine weit bessere Frequenz aufweist als zu seinen besten Schwimmbadzeiten. Das katholische Kloster St. Alfons in Aachen ist ebenso ein Be-spiel wie das Universitätsgelände in der Henri-Dunant-Strasse in Essen. Zu den wichtigsten Anforderungen an das Entscheidungsumfeld von Bestandsent-wicklungen zählt die Beurteilung von

�� „Markt mit Flächenangebot- und nachfrage und qualitativen Nutzeranforde-rungen

�� Standort mit Lage, Umfeld, Eignung für die Nutzung und Verkehrsanbindung �� Qualität des Bestandobjektes mit Gebäudesubstanz, Gebäudestruktur, Funktiona-

lität, Qualität und Parkplätzen sowie �� Rentabilität mit einer Kostenanalyse und Wirtschaftlichkeitsberechnung. Optisch und städtebaulich gelungenes und ökonomisch sinnvolles Beispiel für die Projektentwicklung im Bestand ist die Restaurierung der Villa Bredeney, die heute unter anderem Firmensitz von Brockhoff und Partner ist. Das Haus wurde ursprünglich als Wohnhaus für die Familie Huber, die Gründer von der Firma Raab Karcher erbaut. Diese nutzte das Objekt später als Firmensitz und baute es zunächst auf der rechten Seite an und sattelte ein weiteres Geschoss oben auf. Als das Gebäude dann für Raab Karcher zu klein wurde, wurde es von verschie-denen Gesellschaften zuletzt von der Coca Cola Eastern Europe Direktion genutzt. Im Jahre 2002 sollte es abgerissen werden, da aus Sicht des Eigentümers keine wirt-schaftliche und attraktive Nutzung vorstellbar war. Dennoch gelang es den heutigen

Berlin: Soboll & Herzhoff Management Consultantsmietet langfristig ca. 470 qm Bürofläche in den „3 Leipzi-ger“ über apellasbauwert property group, die das Objekt auch entwickelte.

Münster: Cafe & Bar-Konzept Celona mietet 665 qm Verkaufsfläche in der Stubengasse über Kemper's.

Hamburg: Palmers Deutschland mietet 90 qm Einzelhandelsfläche im „Airport Plaza“ über W. Jo-hannes Wentzel Dr. Nfl.

Köln: Wiag erwirbt 489 Wohnungen in NRW und dem Saarland für 26 Mio. Euro von Vivacon. Vivacon hat die Wiag als Joint Ven-ture mit dem Finanzinvestor Forum Partners als Holding für Wohnungsbestände ge-gründet, für die Erbbaurechte bestellt werden. Vivacon wird durch den Deal künftig ca. 73 000 Euro p.a. an Erb-bauzinsen einnehmen.

Wiesbaden: Herrenausstatter Ansons mietet 1 599 qm Einzelhandelsfläche im Ein-kaufszentrum Luisenforum.

Düsseldorf: Comocamiciemietet 100 qm Geschäftsflä-che in der Kaiserstr. 42 über Kemper’s.

Frankfurt: date-up GmbHmietet 636 qm Büro- u. Schulungsräume in der Solmsstr. 2-22 über Colliers Schön & Lopez.

Deals Deals Deals

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 19 von 27

Eigentümern mit einem intelligenten Konzept und relativ geringen Revitalisierungs-kosten ein hoch attraktives Bürogebäude zu schaffen, in dem sich die Nutzer wohl fühlen und für das eine Warteliste in der Vermietung besteht. Die Entwicklung eines schlüssigen Konzeptes sollte unter Beachtung der Geschichte der Immobilie stattfinden. Wie Gräfin Rothkirch, damals Kommunikationschefin des Four Seasons in Berlin am Gendarmenmarkt einem Journalisten im Backgroundge-spräch sagte, wurde das bis dahin beste Berliner Hotel allein schon durch den Begriff „Wiedereröffnung“ des Grand Hotel Adlon zur Nummer 2. Allein der Begriff lies den Wettbewerb in Qualität, Service und Konzept um die Berliner Führung für das Four Seasons trotz sicherlich vergleichbarer rationaler Kriterien chancenlos werden. Die Beachtung der nachhaltigen Vermietbarkeit und der Drittverwendungsfähigkeit sind in Verbindung mit der Chance zu einem attraktiven Nutzungsmix und der Kon-trolle der Wirtschaftlichkeit die ökonomischen Erfolgskomponenten der Bestandspro-jektentwicklung. Ein wichtiges zusätzliches Problem der Bestandprojektentwicklung ist allerdings die oft auftretende Notwendigkeit, die Umnutzung bei laufendem Betrieb durchzuführen. Das betrifft Bürogebäude ebenso wie die pressewirksamen Bahnhofs-sanierungen. Bei der Villa Bredeney galt es, weitere Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Es sollte kleinteilige Vermietung möglich sein. Das erfordert vielfältige Erschließungs-möglichkeiten. Gerade bei der Analyse von Behördenobjekten ist auf die Erschlie-ßung zu achten. Manche Gebäude mit zu wenigen Erschließungskernen ermöglichen in einer Folgenutzung lediglich Mindestflächen ab 500 qm. Das führt regelmäßig zum „Aus“ für die Überlegungen zur Bestandsentwicklungen. Bei der Villa Bredeney sollte das Ergebnis im hochwertigen Bereich angesiedelt werden, da nur so die Qualitäten von Lage, großzügigem Grundstück und Bausubstanz hinreichend berücksichtigt werden konnten. Bei der angepeilten hohen Miete wurden so hochwertige Eingänge, Treppen, Aufzüge und gut gestaltete Beschilderungsanlagen notwendig. Neben der Umsetzung der technischen Anforderungen der Mieter galt es, den Aspekt einer effi-zienten Bewirtschaftung zu berücksichtigen. Die Projektentwicklung sollte darüber hinaus als Marke mit eigener Identität, als „Villa Bredeney“, etabliert werden. Nur die Marke als Villa Bredeney ermöglicht eine eigene Identität für die Mieter. Das Problem bestehender Identitäten wirft besondere Proble-me auf bei Gewerbegebäuden, die im Volksmund schon mit Firmennamen belegt sind. Eine Großbank tut sich eben schwer, in ein BfG-Gebäude zu ziehen. Bei den prominenten Frankfurter Entwicklungen wie z. B. dem „Eurotower“ als Sitz der Euro-päischen Zentralbank wurde dafür viel Aufwand getrieben. Der Name ist auch so ge-wählt, dass er nach dem baldigen Auszug der EZB noch marktgängig ist. Ergebnis: Bei den aktuell hohen Baukosten kann in vielen Fällen durch Entwicklung des Bestandes die vorhandene Bausubstanz genutzt und Kosten eingespart werden. Eine gut konzipierte Bestandsentwicklung kann eine längere Restnutzungsdauer er-möglichen als ein schlecht geplanter Neubau. Speziell wenn es gelingt, über die Historie des Gebäudes einen Markennamen und damit Mehrwert zu schaffen, ist die alte Substanz wertvoller als jede Neubauvariante. Die Wirtschaftlichkeit der Revitalisierung muss natürlich beachtet und laufend kontrolliert werden. Der langfristi-ge Erfolg der Projektentwicklungen im Bestand erfordert ständiges Arbeiten am Image der Immobilie und effiziente Bewirtschaftung.

IGB Canada Retail Portfolio Fund – Profitierten von stabilen Wachstumsraten in Canada

Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“ Das Angebot von Immobilienfonds in Nordamerika umfasst in den USA derzeit diver-se Projektentwicklungen, doch damit ist insbesondere einem konservativeren Anle-gerkreis nicht unbedingt gedient. Der große Nachbar im Norden, Canada mit seinen seit 15 Jahren stabilen Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes und einer auf-grund hervorragender Arbeitsmarktzahlen gefestigten Inlandsnachfrage, bietet eine Alternative mit hoher Rechtssicherheit und wirtschaftlicher Stabilität. Die Provinz Québec mit ihrer Hauptstadt Montreal ist Canadas ökonomisches Kern-land und erwirtschaftet gut 60% des Bruttoinlandsproduktes. Einen wichtigen Wirt-

Düsseldorf: AIDS-Hilfemietet gemeinsam mit Ca-re24 Pflege Service 1 094 qm Bürofläche in der Wit-zelstr. 63/Johannes-Weyer-Str. 1 von der Frank Kar-kow Grundstückgesell-schaft über Atisreal.

Donauwörth: Wealth Capi-tal erwirbt für einen ihrer Fonds den Hubschrauber Technologie Park „Euro-copter“ mit ca. 30 000 qm Nutzfläche von der Joint-Venture-Unternehmung IKB und MFRSI. Hauptmieter ist Eurocopter Deutschland.

Bad Homburg: Ein von der Madison-Gruppe gemanag-ter Fonds erwirbt Anteile am SAB Vorsorgefonds III. Der Fonds beinhaltet das „Har-burger Care Center“ in Ham-burg mit einer Gesamtnutz-fläche von 8 975 qm auf ei-nem 2 100 qm großen Grundstück.

Hamburg: Watson, Farley & Williams LLP mietet 1 550 qm Bürofläche am Kaiserkai 67 von Deutsche Immobilien über Colliers Grossmann & Berger.

Hamburg: Moussa Mogha-dan-Zarandi mietet langfris-tig 1 300 qm Restaurantflä-che im Hanse-Viertel. Eröff-nung soll im Herbst sein.

Stuttgart: Werbeagentur Werbewelt mietet 3 Etagen mit ca. 1 800 qm Bürofläche im Lloyd-Haus von Coproüber Jones Lang LaSalleund verlegt damit ihren Hauptsitz von Ludwigsburg nach Stuttgart.

Deals Deals Deals

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 20 von 27

schaftssektor stellt mit einem Umsatz von aktuell rund 6,7 Mrd. CAD der Tourismus dar, der von der dünnen Besiedelung und den landschaftlichen Schönheiten des Lan-des profitiert, die eine zahlungskräftige Kundschaft anziehen. Dieses Szenario moti-viert Investoren, denen weder das Risikoprofil eines asiatischen Opportunity-Fonds, noch die übersichtlichen Renditen eines Deutschland-Immobilienfonds ins Portfolio passen. Die IGB Internationale Grundwert Beteiligungs AG, Hamburg, hat sich für ihren neuen IGB Canada Retail Portfolio Fund attraktive Objekte im exklusiven Fe-rienresort Mont Tremblant, 130 km nördlich von Montreal, gesichert. Die Anlage wur-de 1994 eröffnet und ist konzeptionell nach wie vor auf der Höhe der Zeit. Autos müs-sen draußen bleiben, das beruhigt das Umwelt-Gewissen der Zielgruppe, ein breites Angebot an Sportanlagen wie Schwimmbad und andere Wassersportmöglichkeiten wie Segeln, Kajak und Kanu, Tennis- und Golfplätze und Skilifte ermöglicht Freizeit-aktivitäten rund ums Jahr. Das Skigebiet ist absolut schneesicher und sichert damit auch im Winterhalbjahr eine hohe Auslastung der Anlage. Der Fonds erwirbt mit einem Investitionsvolumen von 71,75 Mio. CAD alle Einzelhan-dels- und Gastronomieflächen in Mont Tremblant mit überzeugendem Renditepotenti-al. Die Nettomietfläche von 14 426 qm besteht aus 13 074 qm Verkaufs- und Be-triebsflächen und 1 352 qm Lagerräumen und ist auf 74 Mietobjekte aufgeteilt. Ein Vermietungsstand von 100% stimmt optimistisch, ebenso wie die Tatsache, dass die meisten Mieter bereits seit Eröffnung ansässig sind. Der Manager des Objektes, die Intrawest, stellt mit 22% der vermieteten Flächen den Hauptmieter, darunter findet sich ein bunter Branchenmix aus kleinen, spezialisierten Läden, Restaurants mit un-terschiedlichen Profilen und Dienstleistungs- sowie Unterhaltungsangeboten. 30 Mio. CAD sollen bei deutschen Anlegern platziert werden, die IGB garantiert die Zeichnung in voller Höhe. Das Fremdkapital in Höhe von 41,75 Mio. CAD, das ent-spricht gut 58% des Gesamtvolumens, wird von der Royal Bank of Canada mit fester Zinsbindung von 6,556% für zehn Jahre zur Verfügung gestellt. Die Mindestzeich-nungsumme liegt bei 25 000 CAD plus 5% Agio, die jährlichen Ausschüttungen be-ginnen bei 7% im Jahr 2009 und sollen bis auf 9,4% im Jahr 2017 steigen. Während der Laufzeit von prognostizierten sieben bis zehn Jahren sollen Gesamtrückflüsse von 225% des Kommanditkapitals vor Steuern ausgeschüttet werden. Allerdings kann sich die Laufzeit verkürzen, wenn der beabsichtigte frühzeitige Verkauf gelingt, für den der Initiator deutliche Wertsteigerungen erwartet. Das geltende Doppelbe-steuerungsabkommen führt zu einer Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Canada, auch eventuelle Veräußerungsgewinne werden dort als „Capital Gains“ besteuert, in Deutschland greift lediglich der Progressionsvorbehalt.

Lagerflächen erzielten 2007 Top-Ergebnis André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“

Die direkten Investitionen in Lagerflächen erreichten lt. Jones Lang LaSalle (JLL) 2007 europaweit 15 Mrd. Euro. Trotz des Rückgangs gegenüber 2007 (-12%) ist dies das zweitbeste jemals erzielte Ergebnis. Auf die Top 5 Länder des europäischen La-gerflächen-Investmentmarktes entfielen Dreiviertel des Gesamtvolumens. Angeführt wird die Liste von Großbritannien, das allerdings im Jahresvergleich einen Rückgang von 35% verzeichnete. Mit 4,3 Mrd. Euro lag das Volumen aber deutlich über dem der anderen Länder: Deutschland, größter westeuropäischer Lagerflächen-Investmentmarkt auf dem Kontinent, kommt auf 2,3 Mrd. Euro (+5%). In Frankreich hat sich die Transaktionsaktivität mehr als verdoppelt (auf 1,86 Mrd. Euro). Während sich Schweden mit 1,78 Mrd. Euro auf dem Niveau des Vorjahres bewegte, über-schritt die Niederlande mit einem Plus von 30% erstmals die 1 Mrd. Euro-Marke. Die begrenzten Investitionsmöglichkeiten haben das Renditeniveau lt. JLL nach un-ten gedrückt und damit gleichzeitig die Risikoprämien minimiert. Trotz dieser Vorsicht ist für die zentraleuropäische Region insgesamt im Jahresvergleich ein Transaktions-plus von 50% zu konstatieren. Zu verdanken ist das den Aktivitäten in Polen, das sein Volumen annähernd verdreifachte (auf 500 Mio. Euro). Grund dieses Wachstums war das Zusammenwirken eines starken Nutzerinteresses und eines sich vergrößernden Angebots sowohl durch Fertigstellungen, als auch durch verstärkte Veräußerungsak-tivitäten. Rückläufige Investitionsvolumina von Minus 13%, 18% und 23% zeigten die Tschechische Republik (auf 62 Mio. Euro), Rumänien (auf 82 Mio. Euro) und Ungarn

Hamburg: British Ameri-can Tobacco Germany mie-tet 2 500 qm und Innovasmietet 1 630 qm Büroflächen in der Alsterterrasse 2 von der Versorgungskasse der Angestellten der Norddeut-schen Affinerie über Engel & Völkers.

Deggendorf: Niederländi-sche Investmentgesellschaft Richebourg Vastgoed er-wirbt das ca. 1 525 qm große Büro- u. Geschäftshaus Luit-poldplatz 17/Bräugasse 4 von einer Münchner Vermögens-verwaltung über Kemper’s.Langfristige Mieter sind H & M und Rossmann.

Frankfurt: GPT Halvertonerwirbt für den Handelsim-mobilienfonds GRP 4 Immo-bilien in den neuen Bundes-ländern für insgesamt 4,5 Mio. Euro. Die Gebäude werden u.a. von Plus, Nor-ma und Penny genutzt.

Potsdam: BSM excursionübernimmt die 1 350 qm großen Räumlichkeiten für sein Museum Fluxus+ am Kultur- und Wirtschafts-standort Schiffbauergasse. Der Sanierungsträger Pots-dam investierte 2,6 Mio. Eu-ro in die Sanierung und den Umbau des 1889 als Pferde-stall errichteten Gebäudes.

Frankfurt: Sparkassen Gi-roverband Hessen-Thü-ringen mietet rd. 3 000 qm Bürofläche im „Poseidon Haus“ in der Theodor-Heuss-Allee 2 für 3 Jahre von Deka Immobilien über Aengevelt.

Deals Deals Deals

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 21 von 27

(auf 205 Mio. Euro). In Skandinavien verzeichnete Finnland einen beträchtlichen Zu-wachs des Transaktionsvolumens (auf rund 400 Mio. Euro), fast eine Verdoppelung des Vorjahresniveaus. Auch hier sorgten vor allem sinkende Renditen für verstärkte Verkaufsaktivitäten. Norwegen dagegen büßte gegenüber dem Rekordjahr 2006 fast 50% ein. Das Investitionsniveau in Schweden war mit 1,78 Mrd. Euro weiterhin ro-bust. Das Volumen in Südeuropa litt unter dem Einbruch der Aktivitäten auf dem spa-nischen Markt (-70% auf 170 Mio. Euro). Hier fehlte es vor allem an Investitionsobjek-ten. Insgesamt führte das im Jahresvergleich zu einem Rückgang von 37%. Die Nutzernachfrage für Lagerflächen wurde europaweit dynamisiert durch zuneh-mende Outsourcing-Aktivitäten und einen expandierenden Einzelhandelsmarkt. In 2007 stieg der Lagerflächen-Umsatz mit 14,5 Mio. qm auf Rekordhöhe und zeigte gegenüber 2006 ein Plus von 19%. Während das größte Umsatzwachstum in den mittel- und osteuropäischen Märkten verzeichnet wurde, entfiel auf die “Großen 3”, angeführt von Deutschland mit 3,3 Mio. qm, Großbritannien (1,5 Mio. qm) und Frank-reich (1,5 Mio. qm) fast 44% des Gesamtumsatzes 2007. Die starke Nachfrage hat die Bautätigkeit in Europa 2007 weiter angekurbelt. Mit rund 10 Mio. qm wurden 19% mehr Flächen fertig gestellt als im Vorjahr. Allein 1,7 Mio. qm entfielen dabei auf den russischen Markt, eine Verdoppelung des Volumens ge-genüber dem Vorjahr. Weitere drei Märkte lagen über der 1 Mio.-Marke: Deutschland mit 1,5 Mio. qm, London (1,2 Mio. qm) und Polen (rund 1 Mio. qm). Unter den drei Top Logistikmärkten (gemessen am umgesetzten Flächenvolumen) zeigte Frankreich mit einem Rückgang von 34% und UK mit einem Rückgang von 20% eine gegenläufi-ge Entwicklung. Dies ist hauptsächlich auf die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre zurückzuführen, die das verfügbare Angebot deutlich erhöht hat. Demgegenüber leg-ten die Fertigstellungen in Deutschland um 24% zu. Mehr als 11,5 Mio. m² Lagerflä-chen befinden sich in der europäischen Fertigstellungs-Pipeline für 2008. Während der Mietpreisindex für erstklassige Lagerflächen von JLL insgesamt einen Anstieg um 2,3% für die 25 untersuchten Märkte ausweist, ist das Mietpreisniveau in vielen Märkten außerhalb der Ballungsräume gesunken. Dies ist auf das starke Neu-bauvolumen der letzten Jahre an diesen Standorten zurückzuführen. Gleichzeitig se-hen sich Gebäudenutzer einem enormen Druck ausgesetzt, ihre Logistikkosten zu senken. Diesen Druck geben sie weiter an die Vermieter, deren Spielräume durch das gewachsene Angebot enger geworden sind. Innerhalb der Ballungsräume sieht JLL in 2008 noch ein potenziell leichtes Mietpreiswachstum an stark nachgefragten Standorten. Generell ist eher von gleich bleibenden Mieten auszugehen.

Frankfurts Zeil soll schöner werden Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt

Die umfangreichen Erneuerungsarbeiten auf der Frankfurter Zeil beginnen Mitte des Jahres. Zurzeit sind nur kleinere Einzelmaßnahmen zu beobachten. Von der Liebfrauenstraße bis zur Konstablerwache erhält die Zeil ein neues Pflaster, eine attraktivere Beleuchtung, moderne Bestuhlung und Fahrradständer. Außerdem werden vier Freiflächen geschaffen, die als Ruhezonen gestalterisch klar abgegrenzt sind. Erhalten bleiben die Baumreihen in der Mitte der Zeil. Um Raum für die Freiflä-chen zu schaffen wurden allerdings bereits 50 Platanen gefällt. Damit der Betrieb auf dieser wichtigen Einkaufsstraße nicht zu sehr behindert wird, soll in mehreren räumlich und zeitlich begrenzten Bauabschnitten gearbeitet werden. Die Vorarbeiten mit der Verlegung von Leitungen und dem Bau der Fundamente für die Beleuchtung haben bereits begonnen. Im Juli starten die Pflasterarbeiten gefolgt vom Bau der Beleuchtungsmasten. Künftig ist die Belieferung der Kaufhäuser und der Ladengeschäfte über ein elektronisches Schranken- system von Stiftstraße und Schäfergasse möglich. Die neue Bestuhlung erfolgt wieder Platz sparend in Form von Rundbänken. Einige der Pavillons werden abgerissen. Dafür entsteht ein neuer Gastronomie-Pavillon mit 150 qm. Ein gleich großes Restaurant ist für März 2009 geplant. Zusätz-lich ist ein kleinerer Café-Pavillon mit nächtlichem Barbetrieb vorgesehen. Die Kosten der Erneuerungsarbeiten auf der Zeil belaufen sich nach einer ersten Kostenschät-zung auf 12 Mio. Euro.

Hamburg: Replay Shopmietet ca. 502 qm Ladenflä-che am Gänsemarkt 35 über Savills. Der Eigentümer wur-de von Pirelli RE Deutsch-land vertreten. Eröffnung ist für das 2. Quartal geplant.

Düsseldorf: Canada Life Assurance erwirbt das 6 500 qm große Bürohaus Breite Straße 3HOCH5 für einen 2-stelligen Millionenbetrag von den 3 Investoren MOMENI Projektentwicklung, NPC Gruppe und HCI Develop-mentfonds I. Die Ankaufs-rendite liegt deutlich unter 5%. Colliers Trombello Kölbel beriet gemeinsam mit dem irischen Immobilien-dienstleister HWBC den Käufer. Das Objekt ist zu 100% vermietet.

Dresden: AOK Sachsen/Thüringen mietet ca. 1 362 qm Bürofläche im Ammen-hof von IAK über DB Im-mobilien und hat damit 37% an der Gesamtmietfläche angemietet.

Fürth: EC Advisors Invest-ment Managers erwirbt Ein-zelhandelsportfolio beste-hend aus 3 Wohn- u. Ge-schäftshäusern mit insgesamt 2 775 qm Gesamtnutzfläche von einem Privatinvestor über Kemper’s.

Wiesbaden: Löwen PlaySpielecasinos mietet ca. 333 qm Ladenlokal im Objekt „Schiersteiner Karré“ über Steinbauer Immobilien.

Deals Deals Deals

Nr. 163, 14. KW, 04.04.2008, Seite 22 von 27

Kaufhäuser kommen zurück in die Stadt André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“

In den vergangenen Jahren zogen sich lt. Brockhoff & Partner viele der großen Kaufhausketten wie Kaufhof, C&A, Karstadt oder Hertie aus den kleineren und mitt-leren Städten zurück. Nun kehren sie mit neuen Konzepten zurück. Das Kaufhaus gehörte seit den 60ern bis vor wenigen Jahren neben dem Rathaus zu den wichtigs-ten Gebäuden der Stadt. Das Vollsortiment-Kaufhaus brachte die bunte Warenwelt auch in die kleineren und mittleren Städte. Es war ein Käufermagnet für Besucher aus dem Umland und machte in den Augen vieler Bürger aus dem Ort erst eine Stadt. Umso bitterer traf es viele Kommunen, als sich die großen Warenhauskonzer-ne nach und nach aus den kleineren und mittleren Städten zurückzogen. Sie kon-zentrierten ihre immer größeren und opulenteren Shopping-Paläste mit immer üppigeren Verkaufsflächen und ausgeklügelten Shop-In-Shop-Konzepten zunehmend auf die Innenstadtlagen der Großstädte oder die großen Einkaufszentren wie CentrO Oberhausen, den Bochumer Ruhrpark oder das NordWestZentrum in Frankfurt. Mit dem Wegzug des oft einzigen Kaufhauses drohte vielen Innenstädten die Verödung. Doch jetzt beginnen die großen Kaufhaus-Unternehmen, die Klein- und Mittelstädte wieder zu entdecken. Allerdings haben sich die Konzepte geändert. Die Unternehmen kehren lt. EckhardBrockhoff nicht mit ihren Vollsortimentshäusern in diese Städte zurück. Aktuell wer-den Standorte in Städten ab 20 000 Einwohnern gesucht. Die neuen Geschäfte wür-den lt. Brockhoff aber deutlich kleiner als die traditionellen Kaufhäuser. Sogar Kar-stadt, das sich ja erst 2004 von den kleineren Häusern getrennt hat, arbeitet wieder an kleineren Konzepten. Unter Namen wie Preisparadies oder Schnäppchen Cen-ter experimentiert der Essener Warenhaus-Konzern momentan mit verschiedenen Konzepten. Media-Markt/Saturn ist heute ebenso zu einem nicht mehr weg zu den-kenden Bestandteil und Frequenzbringer in den Innenstädten geworden.

Weiter so - Büromarkt Ruhrgebiet Dr. Gudrun Escher

Im Jahresrückblick 2007 liegt die Metropolregion Ruhr beim Büroflächenumsatz bun-desweit an fünfter Stelle gleich auf mit Berlin und vor Düsseldorf, zum Halbjahr war es sogar der dritte Platz. Endlich gibt es auch aus der Region zwischen Duisburg und Dortmund verlässliche Marktdaten. Die Maklerunternehmen, die zwischen Rhein und Ruhr unterwegs sind, hatten im vergangenen Jahr viel zu tun, denn die Flächenumsätze sind in allen Einzelmärkten gestiegen. Das machte sowohl bei Cubion in Mülheim an der Ruhr als auch bei Brockhoff in Essen Mut, Büromarktberichte für den ganzen Wirtschaftsraum vorzule-gen, bei Cubion zum zweiten Mal, bei Brockhoff ist es eine Premiere. Das spricht schließlich für sich. Noch vor wenigen Jahren hatten sich, damit man auf den Messen MIPIM und Expo Real überhaupt etwas vorweisen konnte, die Wirtschaftsförderer zusammen gerauft und über den Daumen gepeilte Zahlen mit bunten Grafiken kombi-niert, ohne noch recht zu wissen, welche Bestände überhaupt die Ausgangslage dar-stellen. Inzwischen ist man professioneller geworden, auch wenn Berichte aus den Kommunen nicht immer den gif-Standards entsprechen. Jetzt gibt es nachprüfbare Auskünfte aus den Großstädte Essen, Dortmund und Duisburg mit zusammen ca. 1,5 Mio Einwohnern. Allein hier betrug die Vermietung ohne Untervermietung, die Brock-hoff mit kalkuliert, lt. Cubion 260.900 Quadratmeter (qm). Brockhoff bezieht auch den doch wesentlich kleineren Markt in Bochum mit ein. Das macht zumindest für 2007 Sinn, denn der Abzug der Zentrale von Thyssen-Krupp aus Bochum bescherte der Stadt eine auf 5,9% gestiegene Leerstandsquote, während Essen, wo die neue Hauptverwaltung im Bau ist, den Zugewinn verbuchen kann. Insgesamt bewegen sich im Ruhrgebiet zwar die Arbeitslosenzahlen auf hohem Ni-veau mit aktuell für die Gesamtregion 12,9%, die Büroleerstände jedoch sind benei-denswert niedrig zwischen 5% in Dortmund (bei Brockhoff nur 3,9%) und Essen und sogar nur 2,6% in Duisburg mit weiter sinkender Tendenz. Während jedoch Brockhoff davon ausgeht, dass die Spitzenmieten von 12,50 - 12,