09.49K 2019-04-18 VE Beg - pfungstadt.de · Begründung Stadt Pfungstadt Vorentwurf...

STADT PFUNGSTADT

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

„ The Seven Seas Aquarium

GmbH & Co. KG”

Begründung

Vorentwurf

April 2019

INFRAPRO Ingenieur GmbH & Co. KG

[email protected] www.infrapro.de

Begründung Stadt Pfungstadt Vorentwurf Vorhabenbezogener Bebauungsplan „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“

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Fassung vom: 18.04.2019 Seite 1 von 47

InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG

Entwurfsverfasser:


Hüttenfelder Straße 7

64653 Lorsch

Fon: 06251 - 584 783 0 [email protected]

Fax: 06251 - 584 783 1 www.infrapro.de

Inhaltsverzeichnis:

1 ZIEL UND ZWECK DER BAULEITPLANUNG ................. ............................................. 4

1.1 Anlass und Planungserfordernis 4

1.2 Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 6

2 STÄDTEBAULICHE PRÄGUNG DES GELTUNGSBEREICHES UND DE SSEN UMFELD ....................................................................................................................... 7

3 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN / PLANUNGSRECHTLICHE SITUAT ION ............. 8

3.1 Raumordnung und Landesplanung: Regionalplan Südhessen 8 3.2 Vorbereitende Bauleitplanung: Flächennutzungsplan 9 3.3 Verbindliche Bauleitplanung: Rechtskräftige Bebauungspläne 11 3.4 Aufstellungsverfahren 13

4 STÄDTEBAULICHES KONZEPT ........................... ......................................................16

4.1 Vorhabenbeschreibung 16 4.2 Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan 22

5 ERSCHLIEßUNG .........................................................................................................23

5.1 Verkehrserschließung 23 5.2 Nachweis der erforderlichen Stellplätze 26 5.3 Stadttechnische Erschließung 27 5.3.1 Trinkwasserversorgung 27 5.3.2 Löschwasserversorgung 27 5.3.3 Entwässerung 28 5.3.4 Strom- und Fernmeldeversorgung 28 5.3.5 Heizung 29

6 UMWELTSCHÜTZENDE BELANGE .......................... .................................................29

6.1 Umweltprüfung 30 6.2 Bestandssituation 30 6.3 Artenschutz 30 6.4 Bodenschutz 31


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6.5 Altlasten 32 6.6 Denkmalschutz 32 6.7 Immissionsschutz 32 6.8 Energiewende und Klimaschutz 34 6.9 Wasserwirtschaftliche Belange 36 6.9.1 Oberflächengewässer und Hochwasserschutz 36 6.9.2 Wasserschutzgebiete 36

7 BAULEITPLANERISCHE FESTSETZUNGEN .................. ...........................................37

7.1 Planungsrechtlichen Festsetzungen nach § 12 BauGB 37 7.1.1 Art der baulichen Nutzung 37 7.1.2 Maß der baulichen Nutzung 38 7.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 40 7.1.4 Stellplätze und überdachte Stellplätze 41 7.1.5 Nebenanlagen 42 7.1.6 Hochspannungsfreileitungen 42 7.1.7 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung

von Boden, Natur und Landschaft 43 7.1.8 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 43 7.2 Auf Landesrecht beruhende Festsetzungen nach § 91 HBO 44 7.2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 44 7.2.2 Gestaltung und Höhe von Einfriedungen 44 7.2.3 Begrünung von baulichen Anlagen sowie Nutzung, Gestaltung und

Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen 45 7.2.4 Beschränkung von Werbeanlagen 45 7.3 Hinweise 46

8 AUSWIRKUNGEN DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES ..............46

8.1 Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen 46 8.2 Kosten der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen 47 8.3 Flächenbilanz 47

9 BESTANDTEILE DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES ................47


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Übersichtslageplan

Quellen: © Hessisches Landesvermessungsamt, Wiesbaden 2001; © Bundesamt für Kartographie und Geodäsie, Frankfurt 2001; © megatel - Informations- und Kommunikationssysteme GmbH, Bremen 2001


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1 Ziel und Zweck der Bauleitplanung

1.1 Anlass und Planungserfordernis

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co. KG“ im Sinne des § 12 Baugesetzbuch (BauGB) sollen auf Antrag des Vorha-benträgers die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Indoor-Schauaquariums mit dem Namen „Shark City“ im Westen der Stadt Pfungstadt geschaffen werden. Der Schwerpunkt des Meeresaquariums liegt auf dem Thema Haie. Um den Tieren möglichst viel Platz und somit eine geeignete Umgebung zu bieten, werden die Becken mit größerem Volumen geplant.

Abbildung 1: Lage des Plangeltungsbereiches; (Quelle: http://www.pfungstadt.de/aktuelles/news/shark-city-pfungstadt.html)

Das Ziel der „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co. KG“ ist es, vor allem Haie als bedroh-te Tierart möglichst vielen Menschen näher zu bringen. Die Aufklärung und ein neues Be-wusstsein für die Bedeutung der Tiere sollen u. a. durch die Realisierung des Projektes


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vorangetrieben werden. Der Vorhabenträger ist der festen Überzeugung, dass die Faszinati-on zu den Tieren nur nachhaltig entwickelt und gestärkt werden kann, wenn Haie selbst er-lebt und nicht nur auf Grundlage von Informationen durch Aufnahmen und digitale Medien kennen gelernt werden. Räumlich gesehen befinden sich die Grundstücke des Geltungsbereiches im Westen der Kernstadt Pfungstadts und grenzen an die B 426 und die neue Entlastungsstraße der Stadt an. Der künftig produzierte Verkehr kann über diese Westumgehung abfließen und die Kern-stadt bleibt weiterhin entlastet. Auch aufgrund seiner attraktiven Verkehrsanbindung an die Autobahnen A 67 sowie die A 5 und der Lage innerhalb der Einzugsbereiche der Metropol-regionen Rhein-Main und Rhein-Necker eignet sich der Standort sehr gut zur Errichtung von „Shark City“. Durch die Realisierung des Aquariums am geplanten Standort besteht nicht nur ein optima-les Einzugsgebiet, sondern das gesamte Gewerbegebiet Nord-West kann hierdurch gestärkt werden. Durch „Shark City“ wird das gesamte Gebiet weiterentwickelt, sodass andere Fir-men von den Besucherströmen ebenfalls profitieren können. Da die Besuche sich während der Öffnungszeiten über den ganzen Tag verteilen, ist die zu erwartende zusätzliche Ver-kehrsbelastung voraussichtlich überschaubar. Die Grundstücke des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind Be-standteil des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Pfungstadt Nord-West“ aus dem Jahr 2009 und damit potentiell für eine städtebauliche Nutzung vorgesehen. Der derzeit bestehende Baurechtszustand stellt jedoch keinen ausreichenden planungsrechtlichen Rahmen zur Rea-lisierung des in Rede stehenden Vorhabens dar. Aus städtebaulicher Sicht und aufgrund der Komplexität des Projektes soll dem Bebauungsplan ein konkretes Vorhaben zugrunde gelegt werden, welches einen rechtsverbindlichen Charakter erhält. Aus diesem Grund ergibt sich das Planungserfordernis zur Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungs-planes „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“, welcher aus dem Vorhaben- und Er-schließungsplan, dem Durchführungsvertrag und der Planzeichnung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Rechtsplan) besteht. All diese Gegenstände des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes müssen aufeinander abgestimmt sein und dürfen sich nicht widersprechen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist ein Vorschlag des Vor-habenträgers, der mit der Stadt abzustimmen ist. Der Bebauungsplan wird auf Grundlage des vom Vorhabenträgers vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplanes von der Stadt aufgestellt und beschlossen. Der Bebauungsplan stellt somit die rechtlich verbindliche Grundlage für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens und der Erschlie-ßungsanlagen dar. Nach den Erfordernissen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Motivation der vorliegenden städtebaulichen Planung und ihre Ausgestaltung darauf ausgerichtet und in ihrer konkreten, vorhabenbezogenen Form der Durchführung dadurch gegeben, den betroffenen Raum in der von der Stadt als Trägerin der Planungshoheit selbst zu verantwortenden Weise sinnvoll städtebaulich im Einklang mit dem Vorhaben zu ordnen.


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1.2 Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbe reich

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“ befindet sich im Westen der Kernstadt Pfungstadts.

Abbildung 2 Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Eintragung des räumlichen Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co. KG“; (Quelle: InfraPro)

Der räumliche Geltungsbereich beinhaltet die Grundstücke mit der amtlichen Katasterbe-zeichnung Gemarkung Pfungstadt, Flur 30, Nr. 21, 24/2, 170 teilweise, 196 teilweise sowie 275 teilweise und umfasst eine Fläche von ca. 24.959 m². Räumlich begrenzt wird der Gel-tungsbereich durch:

• Landwirtschaftliche Fläche im Norden,

• Gewerbe- und Mischgebiet im Osten,

• ein Wohngebiet im Süden sowie

• landwirtschaftliche Fläche im Westen und die daran anschließende B 426.


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2 Städtebauliche Prägung des Geltungsbereiches und dessen Umfeld

Die Fläche des Geltungsbereiches war früher überwiegend in landwirtschaftlicher Nutzung und liegt derzeit noch in einem strukturarmen, fast ausschließlich der Ackernutzung unterlie-genden restlichen Landschaftsabschnitt, welcher planungsrechtlich jedoch überwiegend als Gewerbegebiet angesprochen werden kann, im Westen der Stadt Pfungstadt. Mit der Umsetzung der rechtskräftigen Bebauungspläne „Zwischen Mainstraße und B 426“ sowie „Pfungstadt Nord-West“ haben umfangreiche Erschließungsarbeiten innerhalb der Plangeltungsbereiche stattgefunden und es sind erste hochbauliche Anlagen entstanden. Hierdurch bedingt sowie durch die Errichtung der Entlastungsstraße im Südwesten des Plangebietes ist die ackerbauliche Landnutzung zurückgetreten und die Flächen wurden zer-schnitten. Aufgrund der andauernden menschlichen Überprägung ist im Geltungsbereich die Ursprünglichkeit der Landschaft somit nicht mehr gegeben. Das Landschaftsbild ist überdies durch die den Plangeltungsbereich durchlaufenden Freileitungen stark geprägt und somit anthropogen vorbelastet.

Abbildung 3: Luftbildauszug und Eintrag Geltungsbereich „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co. KG“; Quelle: Geoportal Hessen; © Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation


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Das Plangebiet wird bereits von drei Seiten von Baugebieten (Gewerbe- / Misch- und Wohn-gebiet) umgeben und ist selbst Bestandteil des Gewerbegebietes Nord-West. Diese sind in-zwischen teilweise bebaut oder befinden wird derzeit noch in der Entstehungsphase. Die Retfordstraße im Osten des Plangebietes bildet eine deutliche Zäsur zu diesen Gebieten.

Als planungsrechtliche Bestandsbewertung ist der letzte rechtmäßige Zustand des Plange-biets entscheidend und damit die Planfestsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Pfungstadt Nord-West“ aus dem Jahr 2009 bzw. die erste Änderung des Bebauungsplanes relevant.

3 Übergeordnete Planungen / planungsrechtliche Situ ation

3.1 Raumordnung und Landesplanung: Regionalplan Süd hessen

Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB besteht eine Anpassungspflicht der kommunalen Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung; die Grundsätze der Raumordnung sind sodann in der ge-meindlichen Abwägung im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen.

Abbildung 4 Auszug aus dem gültigen Regionalplan Südhessen (Teilkarte 3);

(Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt)

Plangebiet


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Die allgemeinen Ziele der Raumordnung werden in dem mit seiner Veröffentlichung im Staatsanzeiger am 17.10.2011 gültigen Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan (RPS 2010) festgelegt.

Das Plangebiet ist im gültigen RPS integraler Bestandteil eines „Vorranggebietes Industrie und Gewerbe“. Die Art der baulichen Nutzung zum geplanten Vorhaben wird nach § 12 BauGB als „Indoor Aquarium“ festgesetzt. Für diese Art von Nutzung greift zunächst nicht der Nutzungskatalog der Baunutzungsverordnung, daher kann diese auch nicht pauschal einem Gebietstyp zugeordnet werden. Dennoch entspricht die Nutzung vielmehr einer gewerblichen Nutzung als einer siedlungstypischen Nutzung. Auch genießt die Nutzung als „Indoor Aquarium“ nicht die gleiche Schutzbedürftigkeit, wie z.B. die Wohnnutzung innerhalb von Siedlungsgebieten. Daher steht die vorliegende Nutzung als „Indoor Schauaquarium“ nicht den bestehenden Darstellungen des Regionalplanes für Industrie und Gewerbe entgegen.

3.2 Vorbereitende Bauleitplanung: Flächennutzungspl an

Der Flächennutzungsplan der Stadt Pfungstadt aus dem Jahr 1981 wurde im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes „Pfungstadt Nord-West“ teilbereichsbezogen geändert. Demnach wird aktuell für das vorliegende Plangebiet eine gewerbliche Baufläche durch den rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pfungstadt dargestellt. Zusätzlich wird in diesem Bereich der Verlauf einer elektrischen Hochspannungsleitung dargestellt (vgl. Abbil-dung 5).

Gemäß § 8 Abs. 2 S. 1 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu ent-wickeln. Dies gilt auch für vorhabenbezogene Bebauungspläne (BVerwG, Beschluss vom 7. März 2007 – 4 BN 1/07 – juris). Diese Pflicht zur Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan bedeutet, dass im Rahmen einer objektiven Betrachtung die Festsetzungen des Bebauungs-plans die bereits bestehenden Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplans inhaltlich konkretisieren müssen (Runkel in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, 130. EL, August 2018, § 8 Rn. 35). Abweichungen hiervon sind nur dann möglich, wenn sie nicht die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans berühren (so auch der bereits von Ihnen zitierte Beschluss des BVerwG vom 11. Februar 2004 – 4 BN 1/04 – juris). Grundsätz-lich ist daher zunächst zu prüfen, ob das Entwicklungsgebot durch die Aufstellung des o.g. vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eingehalten ist.


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Abbildung 5 Auszug aus der rechtswirksamen teilbereichsbezogenen Flächennutzungsplanände-

rung im Bereich „Pfungstadt Nord-West“; Quelle: Stadt Pfungstadt / InfraPro Ingenieur

GmbH & Co. KG

Wie bereits eingangs aufgeführt, stellt vorliegend der Flächennutzungsplan für den gesam-ten Bereich östlich der B 426 eine „gewerbliche Baufläche“ im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO dar. Hier befindet sich ganzheitlich das Gewerbegebiet Pfungstadt „Nord-West“. Auch der Regionalplan Südhessen weist an dieser Stelle eine gewerbliche Fläche aus. Eine solche, im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche, dargestellte Fläche kann ge-mäß § 1 Abs. 2 Nr. 8 und 9 BauNVO durch eine Festsetzung als Gewerbe- oder Industrie-


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gebiet konkretisiert werden. Dadurch, dass die Plangeberin bei der Aufstellung des beab-sichtigten vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB nicht an die Festsetzungen der Baunutzungsverordnung gebunden ist, ist nicht nur die Festsetzung eines Gewerbe- oder Industriegebietes aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Eine Kon-kretisierung im Sinne eines Entwickelt-seins stellt jede Festsetzung dar, die die Ansiedlung von Betrieben zulässt, die überwiegend gewerblichen oder industriellen Charakter aufwei-sen.

Somit kommt die Stadt Pfungstadt ihrer Pflicht nach § 8 Abs. 2 S. 1 BauGB nach, indem sie die Konkretisierung des Flächennutzungsplans durch die Festsetzung als „Indoor Aquarium“ vornimmt und diese einer Konkretisierung als Gewerbe- oder Industriegebiet inhaltlich ent-spricht (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 26. Oktober 2011 - 5 S 920/10). In Gewerbegebie-ten im Sinne von § 8 BauNVO sind gewerbliche Nutzungen, d.h. auf Dauer angelegte selbstständige und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübte Tätigkeiten, die wegen ihres Stö-rungsgrades nicht mehr mischgebietsverträglich sind, zulässig (vgl. Pützenbacher, in: Bön-ker/Bischopink, BauNVO, § 8 RdNrn. 21 und 52). Das vorliegende Vorhaben zur Errichtung eines Indoor Aquariums wird komplett privat finanziert. Hierfür wird mittel- und langfristig eine Anzahl von ca. 550.000 Besuchen jährlich prognostiziert und mit rund 30 Mitarbeiten-den gerechnet. Hinzu kommt der Wirtschaftsverkehr für die Belieferung des Aquariums mit Futter und den Lebensmitteln für die Gastronomie. Im Ergebnis kann daher die vorliegend geplante Nutzung einem gewerblichen Baugebiet zugeordnet werden, da dies eine auf Dau-er angelegte selbstständige und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübte Tätigkeit darstellt. Aufgrund der prognostizierten hohen Besucherzahl und des damit einhergehenden Individu-alverkehrs sowie der Unterbringung von einem begleitenden Shop, welcher die Schwelle der Großflächigkeit nicht überschreiten wird, und einer Gastronomie ist diese Nutzung auch nicht mehr mischgebietsverträglich.

Aus diesen Gründen wird mit dem geplanten vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Stadt Pfungstadt und somit der Festsetzung „Indoor Aquarium“ die Darstellung des Flächennut-zungsplanes konkretisiert und daher ist der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan als „aus dem Flächennutzungsplan entwickelt“ zu betrachten.

3.3 Verbindliche Bauleitplanung: Rechtskräftige Beb auungspläne

Die Grundstücke des Geltungsbereiches des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungs-planes befinden sich innerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Pfungstadt Nord-West“, welcher im Jahr 2009 in Kraft getreten ist.

Dieser setzt innerhalb des vorliegenden Geltungsbereiches ein Gewerbegebiet (GE 1) als Art der baulichen Nutzung fest. Weiterhin wird eine GRZ von 0,8 sowie eine abweichende Bau-weise festgesetzt, die bestimmt dass Gebäudelängen über 50 m zulässig sind. Die zulässige maximale Höhe baulicher Anlagen wird auf 11,00 m über dem Bezugspunkt begrenzt.


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Der Bebauungsplan „Pfungstadt Nord-West“ wurde im Jahr 2014 zum 1. Mal geändert. In diesem Zuge wurden die zulässigen Nutzungen aus dem Nutzungskatalog für Gewerbege-biete gemäß § 8 BauNVO eingeschränkt, sodass nun „Bordelle und sonstige Betriebe, die der Erregung und/oder Befriedigung sexueller Bedürfnisse dienen sowie Vergnügungsstät-ten“ unzulässig sind. Zudem wurde die Festsetzung des Bezugspunktes für Höhenfestset-zungen nachgesteuert. Zeichnerisch ergaben sich im Rahmen der 1. Änderung keine Ergänzungen oder Änderungen.

Abbildung 6 Auszug aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan „Pfungstadt Nord-West“; Quelle: Infra-

Pro Ingenieur GmbH & Co. KG


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Aufgrund der Komplexität des Vorhabens bildet das bestehende Planungsrecht allerdings keinen ausreichenden planungsrechtlichen Rahmen zur Umsetzung des Vorhabens. Des-halb soll dem Bebauungsplan ein konkretes Vorhaben zugrunde gelegt und, unter Berück-sichtigung der städtebaulichen Verträglichkeit, ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt werden.

3.4 Aufstellungsverfahren

3.4.1 Verfahrenswahl

Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“ wird als „qualifizierter Bebauungsplan“ im Sinne des § 30 BauGB aufgestellt und mit Erstellen eines Umweltberichts gemäß § 2 Abs. 4 BauGB im zweistufigen Regelverfahren durchgeführt. Er ist grundsätzlich der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und der natur-schutzrechtlichen Eingriffsregelung zugänglich. Die Möglichkeit zur Aufstellung des vorha-benbezogenen Bebauungsplanes als ein „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ im Sinne einer Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderer Maßnahmen der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB wird vorliegend nicht in Anspruch genommen, da sich das Gewerbegebiet Nord-West zum Teil noch in Entwicklung befindet und der vorlie-genden Bereich bisher noch nicht bebaut war. Zur Realisierung des Haiaquariums „Shark City“ muss zunächst die Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungspla-nes erfolgen. Die Plangeberin hat sich dazu entschieden die Aufstellung des Bebauungspla-nes in einem sogenannten zweistufigen Regelverfahren zu betreiben.

FFH-Gebiete und Europäische Vogelschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan

Um die Umsetzung der konkreten Planungsabsicht zur Errichtung des Indoor Aquariums zu sichern, wurde durch die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Pfungstadt am 28.08.2017 ein Beschluss zur Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ge-mäß § 12 BauGB gefasst. Grundsätzlich sind Bebauungspläne nach Maßgaben des § 12 BauGB durch ihre Vorhabenbezogenheit gekennzeichnet. Bei dem „normalen“ Angebotsbe-bauungsplan geht es hingegen darum, dass dieser für jeden zukünftigen Bauherren bindend vorgibt, welche baulichen Nutzungen innerhalb des Geltungsbereiches zulässig sind. Hierbei überlässt der sogenannte Angebotsbebauungsplan die konkrete Umsetzung und Ausgestal-tung, der vom Plan ermöglichten Vorhaben, grundsätzlich dem freien Entschluss des zukünf-tigen Eigentümers, solange dieser sich an den Festsetzungskatalog des Bebauungsplanes hält. Demgegenüber dient der vorhabenbezogene Bebauungsplan dazu, einem bestimmten Vorhabenträger (Investor) die Realisierung eines bestimmten Vorhabens innerhalb einer be-


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stimmten Frist zu ermöglichen. Daher erarbeitet, im Gegensatz zum „normalen“ Angebots-bebauungsplan, nicht die Stadt sondern der Vorhabenträger die städtebauliche Planung, in-dem er einen Vorhaben- und Erschließungsplan ausarbeitet. Weiterhin verpflichtet sich der Vorhabenträger vertraglich gegenüber der Stadt, diese Planung - unter Übernahme der Pla-nungs- und Erschließungskosten - in einem vertraglich vereinbarten Zeitrahmen zu realisie-ren (Durchführungsvertrag). Die Entscheidung über den Erlass des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes obliegt jedoch uneingeschränkt der Stadt. Der vorhabenbezogene Bebau-ungsplan bedarf somit einer engen Abstimmung zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt als Plangeberin und ist als eine Verknüpfung über die Bestimmungen der Bebauung mit einem entsprechenden Vertrag anzusehen. Da der Vorhaben- und Erschließungsplan Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird und dessen Wirkungsvoraus-setzung ist, bietet dieses Instrument der Stadt die Sicherheit, dass das abgestimmte Konzept auch verwirklicht wird. Die Stadt erhält somit eine schärfere Steuerungsmöglichkeit als beim sog. Angebotsbebauungsplan.

Eine weitere Besonderheit des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist, dass er sich nicht auf die Festsetzungen eines verbindlichen städtebaulichen Ordnungsrahmens für die Zuläs-sigkeit von Vorhaben beschränkt, sondern er zugleich ein eigenständiges Instrumentarium zur Realisierung der Vorhaben enthält. Das gesetzlich geregelte Modell des vorhabenbezo-genen Bebauungsplanes stellt eine Verbindung aus dem städtebaulichen Vertrag und dem Bebauungsplan dar. Somit lässt sich im Durchführungsvertrag regeln, dass hier nur die im Vorhaben- und Erschließungsplan aufgezeigte Planung zulässig ist. Nur das benannte und somit bestimmte Vorhaben ist durch die Baugenehmigungsbehörde genehmigungsfähig. Zu-dem entbindet die Entscheidung für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan von der An-wendung des Festsetzungskataloges des § 9 BauGB bzw. der BauNVO. Es ist also nicht zu beanstanden, dass die Satzung die Art der baulichen Nutzung nicht durch Festsetzung eines Baugebietes i. S. d. BauNVO bestimmt. Vielmehr genügt auch eine konkrete Beschreibung des ins Auge gefassten Vorhabens. Um für das vorliegende Vorhaben zum Neubau eines Indoor Aquariums die planungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen, sollten die Festsetzun-gen - und somit auch die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung - nach § 12 BauGB und nicht wie bislang im Ursprungsbebauungsplan „Pfungstadt Nord-West“ nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. BauNVO getroffen werden. Daher wird im vorliegenden Fall als konkrete Art der bau-lichen Nutzung das „Indoor Aquarium“ gewählt und festgesetzt. Da der Vorhaben- und Er-schließungsplan, wie bereits zuvor beschrieben, in Verbindung mit dem Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, sind von daher die Mindestinhalte des Vorhaben- und Erschließungsplanes vorgegeben. So muss dieser das Vorhaben so konkret beschreiben, dass auf seiner Grundlage die städtebauliche Beurteilung der Zulässigkeit der Vorhaben i. S. d. § 30 Abs. 2 BauGB möglich ist. Daher weist der Vorhaben- und Erschließungsplan / vor-habenbezogene Bebauungsplan in der Regel die Regelungsdichte eines qualifizierten Be-bauungsplanes auf.


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3.4.2 Verfahrensdurchführung

Im Zuge der Beratung und Beschlussfassung in den gemeindlichen Gremien wurden bei der Planaufstellung, nach den Maßgaben des Baugesetzbuches, die nachstehenden Verfah-rensschritte durchgeführt:

28.08.2017 Beschluss der Stadtverordnetenversammlung nach § 2 Abs. 1 BauGB über

die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co. KG“ in der Stadt Pfungstadt.

25.09.2017 Beschluss zur Erweiterung des Geltungsbereiches 01.04.2019 Beschluss über die Anwendung des zweistufigen Regelverfahrens __.__.2019 Billigung und Beschlussfassung des vorhabenbezogenen Bebauungspla-

nes „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co. KG“ als Vorentwurf zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der förmlichen Beteiligung der betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB.

__.__.2019: Ortsübliche Bekanntmachung der o. g. Beschlussfassungen.

Die Verfahrensaufstellung wird im Zuge des Aufstellungsverfahrens sukzessive vervollstän-digt und ergänzt.

3.4.3 Darstellung abwägungsrelevanter Anpassungen d es Planinhaltes

Im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen; dazu sind zu-nächst die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu er-mitteln und zu bewerten. Das Abwägungsgebot ist dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt wer-den, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung be-rührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzel-ner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis genügt, wenn sich die Plangeberin im Widerstreit verschiedener Be-lange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. (u. a. OVG NRW, Urt. v. 19.07.2013 – 10 D 107/11.NE –, ju-ris)

Dieses Kapitel wird im Zuge des Aufstellungsverfahrens vervollständigt.


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4 Städtebauliches Konzept

4.1 Vorhabenbeschreibung

Zur Durchführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes legt der Vorhabenträger einen Vorhaben- und Erschließungsplan vor, welcher die Grundlage der Bauleitplanung bildet. Das didaktische Konzept „The Seven Seas Aquarium“ „Shark City“ ist ein Meeresaquarium, welches den Schwerpunkt der Ausstellung auf das Thema der Knorpelfische legt. Diese werden in Zusammenarbeit mit erfahrenen Wissen-schaftlern und etablierten zoologischen Einrichtungen in modernsten Anlagen nach neuesten Stand der Technik und der Wissenschaft gepflegt. Die Einzelhabitate werden durch weitere maritime Lebewesen ergänzt. Grundsätzlich sind Haie weitgehend in ihrer Existenz bedroht. So ist das Ziel der The Seven Seas Aquarium GmbH & Co. KG insbesondere Haie und ihre nächsten Verwandten als bedrohte Tierart möglichst vielen Menschen näher zu bringen. Die Aufklärung und ein neues Bewusstsein für die Bedeutung der vom Aussterben bedrohten Tierart sollen u. a. durch die Realisierung des Projektes in den Vordergrund rücken und nicht nur auf Grundlage von digitalen Informationen stattfinden, sondern aktiv und vor Ort kennen gelernt werden. Gleichermaßen ist die Vermüllung der Meere, insbesondere durch Plas-tik/Mikroplastik, ein globales Problem, über welches im Meeresaquarium Shark City aktiv aufgeklärt werden wird. Mittels eines speziell entwickelten Lehrkonzeptes soll jedem Besu-cher des Meeresaquariums Shark City, unabhängig von dessen Lebensalter, das Wesen der Meerestiere und insbesondere die wichtige Rolle der Haie im Ökosystem der Meere nachhal-tig vermittelt werden. Um eine möglichst breite Zielgruppe anzusprechen, müssen neben dem didaktischen Ansatz selbstverständlich auch Angebote zur Unterhaltung vorgesehen werden. Ziel ist es, sämtliche Altersschichten zu erreichen, also Kinder, Jugendliche und Er-wachsene. Das räumliche Nutzungskonzept und die Einbindung in das städtebauliche Gefüge Das Hauptgebäude befindet sich an der nordöstlichen Seite des zeichnerisch festgesetzten Geltungsbereiches und ist entlang der Retfordstraße ausgerichtet. Der Hauptzugang zum Gebäude befindet sich an der westlichen Gebäudeseite. Bezüglich der Hochbaumaßnahme ist vorgesehen, einen mehrgeschossigen Bau mit einem Flachdach zu errichten. Hierbei wurde der Freihaltebereich der westlich verlaufenden Hoch-spannungsleitung berücksichtigt. Demnach ist das Gebäude außerhalb dieses Freihaltebe-reiches geplant. Die Erdgeschossfußbodenhöhe ist auf einer fixen geodätischen Höhe von 100,15 m ü NN geplant. Das Gebäude ist mit einer Höhe von ca. 11,50 m geplant. Den höchsten Punkt stellt hierbei die Oberkante der Attika (OK Attika) dar. Daher wird als Höhen-festsetzung im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Oberkante der Attika auf max. 12,00 m festgesetzt. Wobei der vorliegende Vorhabenbezogene Bebauungsplan


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eine geringfügige Überschreitung der Gebäudehöhen durch technische Bauteile sowie ein Treppenraum bzw. Treppenhaus zulässt.

Abbildung 7: Ansicht Süd (Quelle: Vorhabenplanung - Strauß Architekten)

Abbildung 8: Ansicht Ost (Quelle: Vorhabenplanung - Strauß Architekten)

An der südlichsten Ecke des Geltungsbereiches ist die Zufahrt auf das Grundstück von „Shark City“ und somit die Anbindung an die Retfordstraße geplant. Über die gleiche Zufahrt kann auch der westlich im Geltungsbereich geplante Parkplatzbereich erreicht werden. Eine weitere Anbindung an die Retfordstraße und eine Zufahrt ist im Norden des Geltungsberei-ches geplant. (vgl. nachstehende Abbildung) Entlang der westlichen Gebäudekante sieht der Freiflächenplan 25 Fahrrad-Stellplätze vor. Insgesamt sind 296 Stellplätze geplant. Davon sind 11 Stellplätze für die Mitarbeiter, 11 be-hindertengerechte Stellplätze sowie zusätzlich 4 Busstellplätze geplant. Insgesamt sieht das Vorhaben 270 Besucherstellplätze vor. Die Mitarbeiterstellplätze sind im separaten Bereich, in der Nähe der Betriebs- und Anlieferungsfläche, geplant. Der Besucherverkehr wird sich während der Öffnungszeiten über den ganzen Tag verteilen, sodass die sicher vorhandene zusätzliche Verkehrsbelastung überschaubar ist. Der Besucherverkehr, der durchschnittlich ca. 450 Fahrzeuge pro Tag betragen wird, soll über die B426 erfolgen. Nördlich des Hautge-bäudes ist ein Betriebshof (mit Betriebs- und Anlieferungsfläche) von „Shark City“ mit einer Zufahrt für die Anlieferung geplant (siehe Ansicht Nord). Dieser ist durch einen Zaun mit ei-ner Heckenpflanzung eingerahmt, damit der Betriebshof nicht vordergründig in Erscheinung


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tritt. Lastkraftwagen sollen lediglich ein bis zwei Mal pro Werktag anliefern. Um die Sicherheit und Überschaubarkeit auf dem Besucherparkplatz zu steigern, werden die Busstellplätze im südwestlichen Bereich räumlich getrennt von den anderen Besucherstellplätzen errichtet. In diesem Bereich befindet sich auch ein Bus-Wendebereich, sodass der restliche Parkplatzbe-reich vom Busverkehr freigehalten werden kann.

Abbildung 9: Ansicht Nord (Quelle: Vorhabenplanung - Strauß Architekten)

Abbildung 10: Ansicht West (Quelle: Vorhabenplanung - Strauß Architekten)

Hinsichtlich der Oberflächengestaltung der Fahrgassen auf dem Parkplatz ist entweder As-phaltbelag oder ein wasserdurchlässiger Boden vorgesehen, welcher allerdings keine nega-tiven Auswirkungen bzw. Fahrbahngeräusche vorweist. Die Stellplatzbereiche hingegen sind in einer versickerungsfähigen Ausführung geplant. Hier variieren die Materialien von Schot-terrasen und wassergebundener Decke bis hin zu Rasengittersteinen und einem Pflasterbe-lag. Der Busparkplatz sowie der Wendebereich ist ebenfalls aus einem Pflasterbelag geplant. Zwischen den Stellplatzreihen sind Grünbeete vorgesehen, die ebenfalls zur ober-flächennahen Niederschlagswasserversickerung oder –sammlung zu verwenden sind. Hier-für sind in diesen Bereichen Mulden und Rigolen vorgesehen. Der Parkplatz wird durch einzelne Bäume, die innerhalb der Grünbeete gepflanzt sind, gegliedert. Ein dezidiertes Nie-derschlagswasserbewirtschaftungskonzept wird parallel zur vorliegenden Bauleitplanung erstellt und im Zuge des Genehmigungsverfahrens mit der zuständigen Behörde abge-stimmt.


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Abbildung 11: Lageplan / Garten- und Freiraumplanung (Quelle: R. Braun, Freier Landschaftsarchi-

tekt)


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Die bauliche Hauptanlage Der Zugang zur Hauptanlage befindet sich an der westlichen Gebäudeseite. Der Ausgangs-bereich ist an der südlichen Gebäudeseite gelegen. Intern gliedert sich das Gebäude in meh-rere Nutzungsabschnitte. Vom Eingangsbereich aus betrachtet befinden sich innerhalb des Hauptgebäudes zunächst der Eingangsbereich mit Windfang sowie daran anschließend eine Eingangshalle mit Foyer und dem Kassen- sowie dem Informationsbereich. Von hier aus kann im Bereich des Treppenaufgangs (an der südwestlichen Ecke des Gebäudes gelegen) auch der Rundgang begonnen werden. Die einzelnen Becken sowie Stationen, sind im Ge-bäude so angeordnet, dass der Besucher diese im Wesentlichen mittels eines geführten Rundgangs auf allen Geschossen erleben kann und somit auf eine faszinierende Reise durch die „Welt der sieben Meere“ gehen kann. Um den Tieren möglichst viel Platz und eine möglichst geeignete Umgebung zu bieten, sind die Becken mit einem großen Fassungsver-mögen geplant. Das größte Becken (Ozean) soll mit den Maßen 30 m x 26 m x 7,60 m (b x t x h) realisiert werden und ca. 5.800 m³ Liter Fassungsvermögen aufweisen. Das zweitgrößte Becken (Lagune) hat die Maße von ca. 13,5 m x 30 m x 4,70 m (b x t x h) und ca. 1.500 m³ Liter Fassungsvermögen. Insgesamt sind 7 Becken sowie weitere Quarantäne Becken. In einer Vielzahl naturnaher Habitate mit insgesamt rund 10,0 Mio. Litern Gesamtvolumen werden die Lebewesen mit modernster Technik und qualifizierten Mitarbeitern gepflegt. Ne-ben den Habitaten stehen Quarantäne-Anlagen und große Becken zum Anmischen und Be-vorratung von Salz- und Osmosewasser zur Verfügung. Spezielle Anlagen dienen der Nachzucht von lebenden Mikroplankton und verschiedensten Arten von Quallen. Die Größe der Habitate des Meeresaquariums variiert zwischen mehreren Millionen Litern und wenigen Einhundert Litern. Neben dem Kassenbereich befindet sich, untergeordnet zu den anderen Nutzungen, der WC- und Sanitärbereich. Zudem befindet sich inmitten des Gebäudes, in Verlängerung des Windfanges, ein Shark City Shop. An dieser Stelle kommen die Besucher nach dem Rund-gang wieder an und können Andenken und Souvenirs einkaufen. An der südöstlichen Ecke des Gebäudes befindet sich ein Restaurant sowie ein separater Kiosk Bereich. Dem Gastro-nomiebereich des Restaurants ist zusätzlich eine Terrasse entlang der südöstlichen Gebäu-deecke zugeordnet. Von dieser Terrasse hat man eine freie Sicht auf einen kleinen geländeeigenen Park mit einem Kinderspielbereich. Dieser Bereich wird zu allen anderen Seiten (zur Retfordstraße, zum Einfahrtsbereich sowie zum Buswendebereich) durch einen Zaun mit einer Heckenpflanzung eingerahmt und somit visuell vor den angrenzenden Nut-zungen geschützt. Im Untergeschoss des Gebäudes befinden sich, zusätzlich zu dem Rundgang mit den ein-zelnen Becken, auch die Gebäude- sowie die Aquatechnikräume. Das Zwischengeschoss wird ebenfalls für Ausstellungszecke genutzt. Hierdurch ergeben sich größere Lufträume in-nerhalb des Gebäudes, welche eine großzügige Sicht auf die großen Aquarien, wie den „Ozean“, ermöglichen. Neben den öffentlich zugänglichen Räumen sind innerhalb der Hauptanlage auch Büros, Verwaltungsräume, Schulungsräume und weitere Mitarbeiterräu-me sowie Lagerflächen und Flächen für die Bewirtschaftung der Tiere (Flächen für Lagerung


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und Herstellung und die Herrichtung von Futtermittel) sowie allgemeine Lagerflächen unter-gebracht.

Abbildung 12: Entwurf - Grundriss des Erdgeschosses (Quelle: Strauß Architekten)


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4.2 Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschlie ßungsplan

Gemäß § 12 (1) Satz 1 BauGB wird zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt als Träge-rin der Planungshoheit ein Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan ab-geschlossen. Dabei muss die Vorhabenträgerin bereit und in der Lage sein das Vorhaben auszuführen. Inhalte des Durchführungsvertrages sind im Wesentlichen:

• die Durchführung der Maßnahme gemäß des Vorhaben- und Erschließungsplans,

• die Durchführung der Maßnahme innerhalb einer bestimmten Frist,

• die vollständige Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten. Darüber hinaus werden die Grundrisse zur Vorhabenplanung dem Durchführungsvertrag als Anlage beigefügt. Aufgaben der Vorhabenträgerin sind die Erstellung notwendiger Planunterlagen zur Beurtei-lung der planungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens sowie die Erstellung der Erschließungsanlagen. Aufgabe der Stadt ist es, die Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan aufzustellen und das Aufstellungsverfahren einschließlich der Abwägung durchzuführen. Einen Rechtsanspruch auf Durchführung des Aufstellungsverfahrens kann von der Vorhabenträgerin nicht abgeleitet werden. In der Entwurfsfassung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind, neben den Inhalten des Vorhabens- und Erschließungsplanes, auch die für den vorhabenbezogenen Bebau-ungsplan wesentlichen Aussagen des Durchführungsvertrages der förmlichen Beteiligung zuzuführen. Zu diesen gehören insbesondere die Bau- und Erschließungsverpflichtungen der Vorhabenträgerin, die Fristen zur Erfüllung dieser Verpflichtungen und die Regelungen zur Kostentragung. Ein Vorhaben- und Erschließungsplan kommt auch in Betracht, wenn es kei-ner öffentlich-rechtlichen Erschließungsmaßnahme bedarf. Der Geltungsbereich dieses vor-habenbezogenen Bebauungsplanes ist im Bestand bereits öffentlich-rechtlich erschlossen. Eine Straße wurde bereits gebaut, allerdings fehlt noch eine Feinschicht für den Endausbau. Daher sind grundlegende öffentliche Erschließungsmaßnahmen und diesbezügliche Fristset-zungen nicht zu treffen. Die innere Erschließung des Grundstückes ist hiervon nicht betrof-fen. Gegenstand des konkreten Durchführungsvertrages sind somit in erster Linie Regelungen bezüglich der Kostentragung für die Aufstellung und Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Weiterer Regelungsinhalt ist die Vereinbarung von Fristen zur Erfüllung des Durchführungsvertrages. Die Regelungen zur Kostentragung beinhalten neben den Planungskosten die für die Herstellung der Haus-


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anschlussleitungen und die Herstellung der verkehrlichen Anbindung des Vorhabens an die öffentlichen Straßen einschließlich der erforderlichen geringfügigen Veränderungen im Be-stand des öffentlichen Straßenraums durch den Vorhabenträger. Weiterhin enthält der Durchführungsvertrag die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Verwirklichung des im Vor-habenplan bezeichneten Vorhabens innerhalb des vereinbarten Zeitraums. Gegenstand und Grundlage des Durchführungsvertrages ist das Vorhaben, wie es in der Vorhabenbeschreibung dargestellt ist. Das Nutzungskonzept sieht ein Hai-Aquarium vor.

5 Erschließung

5.1 Verkehrserschließung

Bestandssituation und Anbindung Die Stadt Pfungstadt sowie insbesondere der vorliegende Plangeltungsbereich partizipieren von dem engmaschigen, gut ausgebauten und leistungsfähigen Straßennetz innerhalb des näheren und überregionalen Bereiches im Rhein-Main-Gebiet. Mit der Lage in unmittelbarer Nähe zur Bundesautobahn A5 sowie zur Bundesautobahn A 67 über die Anschlussstelle Pfungstadt und den vorhandenen Bundes- und Landesstraßen ist die Anbindung an das überregionale Straßennetz nahezu optimal. Dementsprechend ergänzt wird die gute Auto-bahnanbindung durch die Landesstraße L 3303 (Mainstraße), die östlich des Plangebietes verläuft. Ferner ist inzwischen der erste Bauabschnitt der Westumgehungsstraße, welche an die B 426 anschließt, fertiggestellt. Auch die äußere Erschließung des Plangeltungsbereiches durch den öffentlichen Personen-nahverkehr (ÖPNV) ist sehr gut gesichert. Bushaltestellen befinden sich in der Lindenstraße (in 500 m Entfernung), an der Friedrich-Ebert-Schule (in 550 m Entfernung) sowie an der Neumühle (in 750 m Entfernung) und ist damit fußläufig vom Plangebiet aus erreichbar. Das Plangebiet ist somit bereits über das vorhandene überregionale und städtische Stra-ßennetz äußerlich angemessen eingebunden und sowohl mit dem motorisierten Individual-verkehr (MIV) als auch durch die vorhandenen Systeme des ÖPNV gut erreichbar. Auch die fußläufige Anbindung und die Erreichbarkeit mit dem Fahrrad sind aus dem Stadtgebiet sehr gut gegeben. Die Anbindung der Zu- und Abfahrten für das geplante Indoor-Hai-Aquariums sind an der Retfordstraße geplant. Die Retfordstraße ist als Gemeindestraße klassifiziert, welche die Funktion einer Sammelstraße für die östlich und südlich hiervon angrenzenden Wohn- und Gewerbegebiete übernimmt. Derzeit ist die Retfordstraße zwischen der Ringstraße und der Mainstraße nur temporär ohne Geh- und Radwege und die weitere Straßenausstattung an-gelegt. Im Rahmen der Entwicklung von ‚Shark City‘ soll der weitere Ausbau erfolgen.


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Abbildung 13: Bestehende Verkehrserschließung (Quelle: Google.maps + eigene Darstellung)

Geltungsbereich

Europakreisel

Mainstraße

Retfordstraße

B 426

Bestehende Anbin-dung der Retfordstra-

ße an die B 426


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Der überörtliche verkehrliche Anschluss des Plangebiets erfolgt über die B 426 (neu) und die Mainstraße bzw. die Retfordstraße. Die Entlastungsstraße West (Westumgehung) verbindet derzeit die B 426 im Westen mit der Landesstraße L 3303 im Süden von Pfungstadt. Damit entsteht eine direkte Verbindung zwischen der Bergstraße und der B 426, um die Ortsdurch-fahrt zu entlasten und eine direkte Anbindung der westlichen Gewerbegebiete an der Ret-fordstraße herzustellen. Bisher ist der erste Bauabschnitt der Entlastungstraße West zwischen der B 426 und der Rheinstraße realisiert. Die Retfordstraße bindet in ihrer südli-chen Verlängerung hieran über einen Kreisverkehr an. Der Anschluss der Eschollbrücker Straße erfolgt nun über eine vorfahrt-geregelte Kreuzung gut 100 m nördlich dieses Kreis-verkehrs. Die Retfordstraße ist dort vorfahrtsberechtigt. Der zweite Bauabschnitt der Entlas-tungsstraße zwischen der Rheinstraße und der Bergstraße soll bis zum Jahr 2019 / 2020 realisiert werden.1 Prognose des vorhabenbedingten Verkehrsaufkommens Die Verkehrsprognose für das Planungsgebiet, also die Vorhersage des durch dieses Gebiet erzeugten Verkehrsaufkommens, erfolgt über eine Abschätzung der in diesem Gebiet vorge-sehenen bzw. zu erwartenden Nutzungen. Das Verkehrsaufkommen eines Baugebietes wird durch eine hohe Anzahl von Variablen gesteuert, welche einen erheblichen Einfluss auf die Intensität der planungsgebiet-bezogenen Mobilität ausüben. Dabei sind zunächst die Art und die Intensität der Flächennutzung von Relevanz. Weiterhin sind zur Eingrenzung dieser Bandbreiten zusätzliche Aspekte einzubeziehen, welche die lokalen Randbedingungen des

Planungsgebietes berücksichtigen. Die zusätzlichen Verkehrsmengen, die durch die Umsetzung des Planobjektes verursacht werden und auf das anliegende städtische und klassifizierte Straßennetz einwirken werden von folgenden Personengruppen erzeugt:

• Der Hauptanteil entfällt auf die Besucher des Aquariums.

• Die Mitarbeiter der Einrichtung (Wege zur Arbeitsstätte, Wege innerhalb von Pausen und Dienstwege während der Arbeitszeit)

• Den Wirtschaftsverkehr (Belieferung mit Waren, Entsorgung, Dienstliche Wege der Mit-arbeiter)

Durch die Verkehrsprognose werden ausschließlich die Anteile am gesamten Wege- bzw. Fahrtenaufkommen des Planungsgebietes, welche entweder von außen in das Planungsge-biet führen (z.B. Besucher- und Berufsverkehr, externer Wirtschaftsverkehr) oder aus dem Planungsgebiet nach außen orientiert sind (hier z.B. Dienstfahrten der Beschäftigten) ermit-telt. Der Betrieb des Aquariums ist auf eine ganzjährige Öffnungszeit ausgelegt, folgerichtig sind 365 Betriebs- und Öffnungstage pro Jahr zu berücksichtigen. Die Öffnungszeiten sind zwi-

1 Informationen zum Standort aus der Verkehrsprognose im Rahmen des Bebauungsplanes „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“ in Pfungstadt von Lademacher planen und beraten Dipl. Ing. Christian Lademacher, Stand: Mai 2018, Bochum


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schen Oktober und März von 9.30 Uhr - 18.00 Uhr vorgesehen und im Sommerhalbjahr von April bis September eine Stunde länger von 9.30 Uhr - 19.00 Uhr. Diese Angaben decken sich auch mit dem Vergleich bestehender Großaquarien in Deutschland. Nach Einschätzung der Betreibergesellschaft werden an Werktagen zwischen 1.000 und 1.200 Besucher erwartet, an den beiden Wochenendtagen zwischen 2.400 und 2.500 Besu-chern. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Besucher wird zwischen 1,5 und 2 Stun-den betragen. Damit werden sich im Mittel bei guter Auslastung an Werktagen rund 250 Besucher gleichzeitig in der Anlage befinden, an Wochenenden rund 500 Personen. Bei der Verkehrsmittelwahl werden eine Verteilung von etwa 1/8 der Besucher mit Reisebussen und die verbleibenden 7/8 mit dem Pkw angesetzt. Im Ergebnis der Verkehrsprognose ist damit von rund 960 Kfz-Fahren an den Werktagen Montag - Freitag sowie 1.660 Fahrten an Samstagen auszugehen. Davon wird nur ein sehr

geringer Anteil von ca. 10 SV-Kfz-Fahrten auf Fahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtge-wicht von über 3,5 t (Lkw) entfallen. Diese setzen sich aus den Reisebussen und Anteilen des Wirtschaftsverkehrs zusammen. An Sonntagen wird das Gesamt-Kfz-Verkehrsaufkommen der Anlage rund 1.730 Kfz-Fahrten betragen, hiervon entfallen 14 Bewegungen der Reisebusse in den Bereich von

Fahrzeugen über 3,5 t.2 Der Kreisverkehr der Westumgehung, ist für 25.000 Fahrzeuge täglich ausgelegt. Die Belas-tung wird derzeit mit ca. 10.000 kalkuliert. Demnach kann die neu Eröffnete Westumgehung den Zusatzverkehr problemlos aufnehmen. Mit einer Anzahl von 296 Stellplätzen entstehen für das Vorhaben voraussichtlich ausrei-chend Parkplätze. Die Stellplatzsatzung würde nur ca. die Hälfte an Stellplätzen fordern.

5.2 Nachweis der erforderlichen Stellplätze

Mit dem vorliegenden Planungskonzept (Freiflächenplan zur Vorhabenplanung) können ins-gesamt 296 Stellplätze innerhalb des ausgewiesenen Kundenparkplatzes erstellt werden. Der konkrete objektbezogene Stellplatznachweis ist anhand der Stellplatzsatzung der Stadt Pfungstadt im Rahmen des Genehmigungsverfahrens dezidiert nachzuweisen.

2 Verkehrsaufkommen im Kfz-Verkehr aus der Verkehrsprognose im Rahmen des Bebauungsplanes „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“ in Pfungstadt von Lademacher planen und beraten Dipl. Ing. Christian Ladema-cher, Stand: Mai 2018, Bochum


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5.3 Stadttechnische Erschließung

Die äußere technische Erschließung zur Ver- und Entsorgung des Plangebiets erfolgt über bereits vorhandene Leitungsnetze in der Retfordstraße. Zur Versorgung des Planvorhabens sind entsprechende Hausanschlussleitungen neu zu verlegen.

5.3.1 Trinkwasserversorgung

Die Versorgung ist über die an das Plangebiet anliegende Versorgungsleitung DA180 in der Retfordstraße vorgegeben. An die vorhandene Leitung kann angeschlossen und die Versor-gung des Geltungsbereiches somit gesichert werden. Im Zuge der Umsetzung der geplanten Maßnahme sind überdies notwendige Hausanschlüs-se zu verlegen. Bei der Erschließungsplanung zum Baugebiet Pfungstadt Nord-West wurde der mit einem Gewerbegebiet einhergehende Wasserbedarf bei der rechnerischen Dimensionierung der Trinkwasserleitungen angesetzt, so dass letztlich die Trinkwasserversorgung des Planobjek-tes und die Versorgungssicherheit als gegeben Voraus zu setzen ist.

5.3.2 Löschwasserversorgung

Zur Sicherstellung des Grundschutzes ist nach DVGW-Arbeitsblatt W 405 unter Berücksich-tigung der baulichen Nutzung und bei kleiner bis mittlerer Gefahr der Brandausbreitung für ein Gewerbegebiet eine Löschwassermenge von 96 m³/h bereit zu stellen. Die erforderliche Löschwassermenge ist über das öffentliche Trinkwasserersorgungsnetz sicherzustellen. Der über den Grundschutz hinausgehende objektbezogene Brandschutz (Objektschutz) ist einzelfallbezogen vom jeweiligen Betroffenen zu ermitteln und nachzuweisen. Sofern hierbei von einem erhöhten Risiko auszugehen ist, sind jeweils objektbezogen zusätzliche Maß-nahmen z. B. zur Löschwasserbereitstellung mittels eigener Vorkehrungen nachzuweisen.


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5.3.3 Entwässerung

Die Schmutzwasserentsorgung ist über die an das Plangebiet anliegende Kanalleitung der Dimension DN 500 in der Retfordstraße vorgegeben. Die Hausanschlussleitungen werden an den bestehenden Kanal angeschlossen und die Entwässerung innerhalb des Geltungsbe-reichs wird somit gesichert gesehen. Das Regenwasser / Oberflächenwasser von Privateigentümern ist, sofern nicht behand-lungsbedürftig nach ATV-M 153, ebenfalls vor Ort dezentral zu bewirtschaften, d.h. zwi-schenzuspeichern, zu nutzen oder zu versickern. Das Überschusswasser wird im Anschluss ebenfalls in die Mischwasserkanalisation eingeleitet. Seitens der oberen Wasserbehörde wird folgende Einschränkung diesbezüglich formuliert: „Einer generellen Versickerung des Niederschlagswassers von Pkw Stellplätzen und Hofflächen wird nicht zugestimmt, wenn die Nutzung des Grundstücks nicht feststeht. Im Rahmen der Bauantragsverfahren kann eine Genehmigung der Versickerung beantragt werden. Es wird davon ausgegangen, dass Be-triebe ohne erhöhtes Verschmutzungspotential ebenfalls Dachflächenwasser versickern können. Das Oberflächenwasser der Hofflächen oder Verkehrsflächen auf den Privatgrund-stücken (sofort zulässig) soll ebenfalls versickert werden. Eine Erlaubnis für die Versickerung dieser Flächen wird nur nach einer Vorbehandlung über die belebte Bodenzone zu erzielen sein. Die Erlaubnis für die Versickerung ist im Rahmen der Bauantragsverfahren der Einzel-grundstücke zu beantragen.“ Generell von einer Versickerung ausgeschlossen sind Flächen, die der LKW-Be und Entla-dung dienen. Alle Formen der Brauchwassernutzung (sofern mit der Verordnung zum Schutz der Trinkwassergewinnungsanlagen vereinbart), sind im Zuge der Bewirtschaftung des ver-schmutzten Niederschlagswassers denkbar und erwünscht. Das Schmutzwasser kann entsprechend dem Erschließungsgrad und der künftigen Nutzung vollständig über das Mischwasserkanalnetz Freigefälle entsorgt werden. Die Vorgaben der Indirekteinleiterverordnung sind hierbei zu berücksichtigen. Innerhalb der nördlich gelegenen Betriebs- und Anlieferfläche wird das Niederschlagswasser durch eine Drainage in den Schmutzwasserkanal geleitet. Im Bereich des Hauptgebäudes unter dem Vordach wird ein wasserundurchlässiger Boden ausgeführt.

5.3.4 Strom- und Fernmeldeversorgung

Die Versorgung ist über die an das Plangebiet anliegenden Versorgungsleitungen in der Ret-fordstraße vorgegeben. An die vorhandenen Leitungen kann angeschlossen und die Versor-gung des Geltungsbereiches ist somit gesichert werden. Grundsätzlich wird auch für die Sparten der Strom- und Fernmeldeversorgung die Neuverle-gung von Versorgungsmitteln innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen nicht erforderlich. Ein Anschluss zur Versorgung des Einzelvorhabens ist an vorhandene Leitungen möglich.


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5.3.5 Heizung

Die Versorgung ist über die an das Plangebiet anliegende Gas-Versorgungsleitung der Di-mension NG9 225 PE 100 in der Retfordstraße vorgegeben. An die vorhandene Leitung kann angeschlossen und die Versorgung des Geltungsbereiches mit Gas zu Heizzwecken ist somit gesichert. Mit Ausnahme der privaten Hausanschlussleitung ist keine zusätzliche Neu-verlegung innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen erforderlich.

6 Umweltschützende Belange

Die Frage des naturschutzrechtlichen Eingriffs ist in die bauleitplanerische Abwägung einzu-stellen. Eingriffe aufgrund der vorliegenden Bauleitplanung wären grundsätzlich durch die geplante Überbauung bzw. Befestigung bislang unbefestigter Bodenflächen und die Inan-spruchnahme einer landwirtschaftlichen Fläche zu erwarten. Im bauplanungsrechtlichen Sin-ne befindet sich das vorliegende Plangebiet in einem sogenannten nach § 30 BauGB beplanten Bereich. Nach § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB gilt „Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig wa-ren.“ In diesem Sinne ist im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung der bereits rechtskräf-tige planungsrechtliche Zustand mit dem sich in Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gegenüber zu stellen und zu werten, ob Eingriffe über den rechtskräftigen planungsrechtlichen Zustand hinaus, zugelassen werden. In diesem Sin-ne wird auf die Bestandskarte fiktiv verwiesen, die dem Umweltbericht als Anlage beigefügt ist. Mit dem Ursprungsbebauungsplan Pfungstadt Nord-West wurden im Bereich der überbauba-ren Flächen Eingriffe in Natur und Landschaft ermöglicht, welche die Gestalt oder Nutzung von Grundflächen, die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zum Teil erheb-lich beeinträchtigen können. Allerdings wurden diese Eingriffe bereits im Rahmen der Auf-stellung des o.g. Ursprungsbebauungsplanes ausgeglichen. Hierbei wurden die Festsetzungen des Ursprungsbebauungsplanes zugrunde gelegt. Was die Versiegelung der Flächen angeht, werden die Festsetzungen durch den vorliegenden Bebauungsplan nicht geändert, da dieser die Festsetzung zur GRZ übernimmt. Daher kommt es zu keiner Mehrin-anspruchnahme von Flächen und der Ausgleich gilt als erbracht. Nähere Ausführungen zum Thema Kompensation werden im gesonderten Umweltbericht im Rahmen der Entwurfserarbeitung ergänzt.


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6.1 Umweltprüfung

Mit Inkrafttreten des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau (EAG Bau) am 20.07.2004 sind zahlreiche Änderungen des BauGB, daneben u. a. auch Änderungen des Raumordnungsge-setzes (ROG) und des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), verbindlich geworden. Anlass für das EAG Bau ist die Umsetzung der EU-Richtlinien über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (Richtlinie 2001/42/EG des Eu-ropäischen Parlaments und des Rates vom 27. Juni 2001, Plan-UP-Richtlinie).

6.2 Bestandssituation

Die plangegenständliche Fläche befindet sich im Westen der Stadt Pfungstadt und wird im Osten durch gemischte Bebauung geprägt. Im Süden befindet sich ein Wohngebiet und im Westen sowie im Norden grenzen bislang landwirtschaftliche Flächen an. Nördlich besteht bereits Planungsrecht zur Nutzung als Gewerbegebiet. Das vorliegende Plangebiet stellt sich im Bestand als intensiv ackerbaulich genutzte Fläche dar und wird der Biotopnummer 11.191 als Ackerfläche zugeordnet. Die Nutzungsstrukturen sind in großen Teilen durch die angren-zende anthropogene Nutzung gekennzeichnet. Weitere Ausführungen zur Bestandssituation sowie eine Fotodokumentation werden in der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“ als gesondertes Dokument und Bestandteil der Bauleitplanung beigefügt.

6.3 Artenschutz

Eine Bewertung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Anforderungen des § 44 (1) BNatSchG erfolgte auf Grundlage der Habitatpotenziale, die sich aus den kartierten Be-standsstrukturen ableiten.

In der Artenschutzprüfung werden drei verschiedene Artenschutzkategorien unterschieden (§ 7 Abs. 2 Nr. 12 bis 14 BNatSchG):

• besonders geschützte Arten (nationale Schutzkategorie),

• streng geschützte Arten (national geschützt) inklusive der FFH-Anhang IV-Arten (eu-ropäisch geschützt),

• europäische Vogelarten (europäisch geschützt).

Gemäß § 44 Abs. 5 Satz 5 BNatSchG sind die ausschließlich national geschützten Arten von den artenschutzrechtlichen Verboten bei Planungs- und Zulassungsvorhaben freigestellt. Sie sind wie alle nicht geschützten Arten nur im Rahmen der Eingriffsregelung zu berücksichti-gen.


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Grundlage der Bewertung in der artenschutzrechtlichen Prüfung im Bauleitplanverfahren sind demnach die nach § 44 Abs. 1 BNatSchG formulierten Zugriffsverbote für FFH-Anhang IV-Arten und für alle europäischen Vogelarten. Demnach ist es verboten:

• wild lebende Tiere zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsfor-men aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,

• wild lebende Tiere während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinte-rungs- und Wanderungszeiten so erheblich zu stören, dass sich der Erhaltungszu-stand der lokalen Population verschlechtert,

• Fortpflanzungs- oder Ruhestätten wild lebender Tiere aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,

• wild lebenden Pflanzen oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören.

Ein Verbotstatbestand ist dann erfüllt,

• wenn sich das Tötungsrisiko trotz aller zumutbaren Vermeidungsmaßnahmen signifi-kant erhöht,

• wenn sich der Erhaltungszustand der lokalen Population trotz aller zumutbaren Ver-meidungsmaßnahmen durch Störungen verschlechtern könnte,

• wenn die ökologische Funktion der Fortpflanzungs- oder Ruhestätten bzw. von Pflan-zenstandorten im räumlichen Zusammenhang auch mit vorgezogenen Ausgleichs-maßnahmen nicht sichergestellt werden kann.

6.4 Bodenschutz

Zur Gewährleistung des Bodenschutzes, der u.a. im § 202 BauGB gefordert wird, sind Maß-nahmen zur Erhaltung und zum Schutz des Bodens - insbesondere des Oberbodens – vor Vernichtung oder Vergeudung vorzusehen. Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des Bodenschutzes wird hingewiesen. Die einschlägig bekannten Richtlinien, Verordnungen und Regelwerke sind zu beachten.

Bei eventuell erforderlichen Geländeaufschüttungen innerhalb des Plangebietes darf der Oberboden des ursprünglichen Geländes nicht überschüttet werden, sondern er ist zuvor abzuschieben. Für Auffüllungen ist ausschließlich Aushubmaterial (natürlicher Boden) zu verwenden.

Ein erforderlicher Bodenabtrag ist schonend und unter sorgfältiger Trennung von Oberboden und Unterboden durchzuführen. Es wird daher empfohlen, den anfallenden Erdaushub nach Möglichkeit auf den Baugrundstücken wieder zu verwenden. Im Sinne einer behutsamen Umweltvorsorge ist die Vermeidung bzw. Verwertung von Erdaushub auf den Baugrundstü-


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cken einer Deponierung vorzuziehen. Unnötiges Befahren oder Zerstören von Oberboden auf den verbleibenden Freiflächen ist nicht zulässig.

Notwendige Bodenarbeiten sollten grundsätzlich nur bei schwach-feuchtem Boden und bei niederschlagsfreier Witterung erfolgen; dabei sind die Bearbeitbarkeitsgrenzen nach DIN 18915 zu beachten.

6.5 Altlasten

Zum Planbereich liegen keine Informationen über Altflächen oder Altlasten vor. Inwieweit sich aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie Erkenntnisse ergeben oder Hinweise auf das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädlichen Bodenveränderungen und / oder Grundwasserschäden vor-handen sind, wird im Zuge der förmlichen Beteiligung vom Regierungspräsidium Darmstadt mitgeteilt.

Dennoch wird darauf hingewiesen, dass bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, auf sensorische Auffälligkeiten zu achten ist. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenverände-rungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt (Dez. IV/Da 41.5), zu informieren.

6.6 Denkmalschutz

Innerhalb des Planbereiches und in dessen unmittelbarer Umgebung sind keine geschützten Kulturgüter bekannt. Dennoch wird auch zu diesem Thema ein Texthinweis aufgenommen, wonach aus heutiger Sicht nicht zu erwartende Bodenfunde der zuständigen Behörde zu melden sind.

6.7 Immissionsschutz

In der Bauleitplanung muss sichergestellt werden, dass die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm, die Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV und der 18. BImSchV eingehalten wer-den. Zu betrachten sind insbesondere die verkehrstechnische Erschließung sowie der Par-kierungsverkehr sowie Anlieferungsverkehr auf dem Grundstück selbst. Hinzukommen Geräusche die aufgrund des Betriebes am Gebäude entstehen, wie z.B. durch Lüftungsan-lagen. Aufgrund der zu erwartenden Lärmimmissionen wurde bereits im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes „Pfungstadt Nord-West“ eine Gliederung innerhalb des damaligen Plangebietes vorgenommen. Die Planung sieht zu der südöstlich befindlichen Wohnnutzung


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eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung durch die Festsetzung von flächenbezogenen Schallleistungspegeln vor. Der Nachweis wurde durch ein entsprechendes Gutachten im Rahmen der Offenlage erbracht. Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung wurden für die Mischgebiete und Gewerbegebiete flächenbezogenen Schallleistungspegel festge-setzt. Daher werden vorliegend im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung zum vorhaben-bezogenen Bebauungsplan „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“ auf Grundlage die-ser im o.g. Ursprungsbebauungsplan festgesetzten Emissionskontingente an den maßgeblichen Immissionsorten die für das Betriebsgrundstück zulässigen Immissionskontin-gente berechnet. In einem zweiten Schritt wird auf Grundlage der Vorhaben- und Betriebs-beschreibung mit Angaben zum Verkehrsaufkommen ein vorhabenbezogenes digitales Gebäude- und Schallquellenmodell aufgebaut. Für die schaltechnische Untersuchung sind zunächst die Verkehrsstärken in den Stunden-gruppen Tag von 6 - 22 Uhr und Nacht von 22 - 6 Uhr anzugeben. Für den schalltechnisch besonders zu beachtenden Nachtzeitraum ist zudem die lauteste Nachtstunde zu berück-sichtigen, in diesem Fall also das Stundenintervall mit den höchsten Verkehrsstärken. Zudem sind noch die sogenannten Ruhezeiten zu beachten, für die gegenüber den Richt-werten des Tagzeitraums ein Ruhezeitzuschlag anzusetzen ist. Für die Werktage Montag – Freitag sind diese Zuschläge in den Zeiten von 6 - 7 Uhr und von 20 - 22 Uhr zu berücksich-tigen. An Sonntagen gelten die Ruhezeiten von 6 - 9 Uhr, von 13 - 15 Uhr und von 6 - 20 Uhr. Da für die schalltechnische Untersuchung die ungünstigste Situation maßgebend ist, sind für den Beurteilungszeitraum an Werktagen die Verkehrsstärken des Samstags anzusetzen. Diese sind deutlich größer als an den weiteren Werktagen. Zudem sind die Verkehrsstärken für den Sonntag anzugeben. Positiv für die schalltechnische Beurteilung wirkt sich aus, dass im Nachtzeitraum keine Bewegungen auf dem Betriebsgelände stattfinden werden. Da die Öffnungszeiten des Aquariums deutlich außerhalb der Ränder des Nachtzeitraums liegen, sind Besucherverkehre in der Nacht auszuschließen. Gleiches gilt für Mitarbeiter, welche frühestens nach 6 Uhr kommen und vor 22 Uhr das Gelände wieder verlassen. An Werktagen wird zudem in den Ruhezeiten nur ein geringes Verkehrsaufkommen durch Kfz-Fahrten der Mitarbeiter entstehen. An Sonntagen allerdings ist für die Ruhezeit von 13 - 15 Uhr mit einem verstärkten Verkehrsaufkommen infolge des An- und Abreiseverkehrs von Besuchern zu rechnen.3

3 Verkehrsstärken für die schalltechnische Untersuchung aus der Verkehrsprognose im Rahmen des Bebau-ungsplanes „The Seven Seas Aquarium GmbH & Co.KG“ in Pfungstadt von Lademacher planen und beraten Dipl. Ing. Christian Lademacher, Stand: Mai 2018, Bochum


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Maßgebliche Emittenten und Berechnungsgrundlagen sind folgende:

Emittent Berechnungsgrundlage Pkw-Parkierungsverkehr "Parkplatzlärmstudie", BayLfU Lkw-Andienung "Lkw-Lärmstudie", HLuG Relevante ins Freie schallabstrahlende haustechnische Anlagen (Klima, Lüftung)

Angaben der Schallleistungspegel durch Auftraggeber, bzw. Ermittlung der max. zul. Schallleistungspegel

Die Emissionspegel des Lkw- und Pkw-Verkehrs sowie der Verladetätigkeiten auf dem Be-triebsgelände werden gemäß geltender Richtlinien und anerkannter Studien berechnet. Mit-tels richtlinienkonformer Schallausbreitungsrechnungen werden getrennt für den Tag- und Nachtzeitraum an den maßgeblichen Immissionsorten die Beurteilungspegel des geplanten Vorhabens prognostiziert. Die schallabschirmende und -reflektierende Wirkung der geplan-ten Bebauung wird berücksichtigt. Das Spitzenpegelkriterium der TA Lärm wird überprüft. Die Verkehrslärm-Kriterien der TA Lärm zum anlagenbedingten Verkehr auf öffentlichen Ver-kehrsflächen werden unter Hinzuziehung der 16. BImSchV, "Verkehrslärmschutzverord-nung", geprüft. Die schalltechnische Situation wird beurteilt. Bei Richtwertüberschreitungen werden in Abstimmung mit dem Auftraggeber geeignete Lärmminderungsmaßnahmen erar-beitet. Die Wirksamkeit der Lärmschutzmaßnahmen wird rechnerisch nachgewiesen. Die Aussagen der schalltechnischen Untersuchung werden auf Ebene der Entwurfserarbei-tung in den Planunterlagen ergänzt.

6.8 Energiewende und Klimaschutz

Im Sinne des Klimaschutzes und dem gebotenen Umgang mit den Folgen des Klimawandels wurde für die Kommunen und deren Bauleitplanungen mit Einführung zum 30.07.2011 der sog. „Klimaschutznovelle“ (Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden, BGBl. I, S. 1509) nicht nur die Klimaschutzklausel in § 1 Abs. 5 Satz 2 BauGB erweitert, sondern vor allem auch ein neuer Absatz 5 in § 1a BauGB einge-fügt, der die klimagerechte städtebauliche Entwicklung als Abwägungsbelang hervorhebt.

Die Kommunen sind in diesem Sinne sowohl Verbraucher und Vorbild als auch Berater für Bürgerinnen und Bürger und die Wirtschaft sowie Versorger mit Energie. Sie sind darüber hinaus Planungsträger und haben die Möglichkeit, über das bestehende formale und infor-melle Planungsinstrumentarium möglichst früh den Weg für eine energieeffiziente Planung zu ebnen und Hemmnisse abzubauen. Als Verantwortliche für die Flächennutzungs- und Bebauungspläne haben sie die Chance, wichtige Rahmenbedingungen für den Klimaschutz und die Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen in vielen Bereichen vorzugeben.


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Zur konkreten Berücksichtigung des Klimaschutzaspektes sieht die Novellierung mit § 5 Abs. 2b und c bzw. § 9 Abs. 1 Nr. 12 und 23b BauGB erweiterte Darstellungs- bzw. Festset-zungsmöglichkeiten vor. Hiernach können

� „Anlagen, Einrichtungen und sonstige Maßnahmen (…) insbesondere zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Käl-te aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung“ im Flächennutzungsplan dar-gestellt bzw.

� „Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Vertei-lung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Ener-gien oder Kraft-Wärme-Kopplung“ wie auch

� „Gebiete, in denen (…) bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen bau-lichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeu-gung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen“, im Bebauungsplan festgesetzt werden.

Im Rahmen der verbindlichen Bebauungsplanung ist es sodann möglich, mit den vorhande-nen Instrumentarien z. B. eine flächensparende und energieoptimierte Siedlungs- und Ge-bäudestruktur zu schaffen und Möglichkeiten der städtebaulichen Optimierung hinsichtlich des Energieverbrauchs auszuschöpfen und damit die Berücksichtigung des Klimaschutzes zu fördern.

So können u. a. folgende Festsetzungen im Bebauungsplan zu einer Verringerung des Hei-zenergiebedarfes pro Quadratmeter bei gleicher Nutzung und gleichen Baustandards führen: � Dichte Bauweise (je kompakter die Bauweise desto geringer der Heizenergiebedarf und

effektiver die Kühlung / Klimatisierung im Sommer); � Stellung der Gebäude (Südausrichtung größerer Gebäudeflächen ermöglicht aktive und

passive Solarenergienutzung); � Vermeidung von Verschattung der Gebäude durch andere Gebäude und Bepflanzung

(Verschattung behindert die passive Solarenergienutzung); � Dachformen (die optimale Sonnenausbeute liegt bei Südausrichtung und 35 Grad).

Von den zuvor exemplarisch aufgezeigten Festsetzungsmöglichkeiten wurde vorliegend in Teilen Gebrauch gemacht. Insbesondere die Orientierung der baulichen Anlage wurde nicht explizit beschränkt. Die Festsetzung von verorteter Pflanzmaßnahmen von Gehölzen, die zu einer Verschattung beitragen, wurde im Lageplan zum Vorhaben sowie im Rechtsplan fest-gelegt.

Auf die verbindliche Festsetzung klimaschutzrelevanter Planungsgrundsätze, insbesondere in Bezug auf Energieeinsparpotenziale und Förderung von erneuerbaren Energien, wurde hingegen verzichtet, da die Bauleitpläne zum einen dem Abwägungsgebot genügen müssen (§1 Abs. 7 BauGB) und zum anderen hinsichtlich des planerischen Gestaltungsspielraums


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zu beachten ist, dass es keinen Vorrang für Klimaschutzbelange gibt. Verbindliche Festset-zungen im Sinne des § 9 BauGB dürfen nur aus städtebaulichen Gründen erfolgen. Bislang ist höchstrichterlich noch nicht für alle in Betracht kommenden Festsetzungsmöglichkeiten geklärt, ob hierzu - aufgrund des §1 Abs. 5 Satz 2 BauGB - der allgemeine Klimaschutz zählt. In diesem Sinne müssen die Festsetzungen auch begründbar sein; deshalb muss den Festsetzungen ein „Klimaschutzkonzept“ zugrunde gelegt werden, welches den Zusammen-hang zwischen dem allgemeinen Klimaschutz und den kommunalen Planungsabsichten her-stellt.

6.9 Wasserwirtschaftliche Belange

6.9.1 Oberflächengewässer und Hochwasserschutz

Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und dessen unmittelbaren Umfeld befinden sich keine Oberflächengewässer. Festgesetzte Überschwemmungsgebiete sind von der vorliegenden Bauleitplanung nicht betroffen.

6.9.2 Wasserschutzgebiete

Das Plangebiet befindet sich im Wasserschutzgebiet Zone III.

Abbildung 14 : Darstellung der Was-serschutzgebiete in Pfungstadt (rote Umrandung = Plangeltungsbereich), Quelle: Quelle: http://wrrl.hessen.de/


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7 Bauleitplanerische Festsetzungen

Im Rahmen des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes richtet sich die rechtli-che Grundlage für die Bestimmung bauplanungsrechtlicher Festsetzungen nach § 12 Bau-gesetzbuch. Auch wenn der Gesetzgeber dem Vorhaben- und Erschließungsplan eindeutig als Bebauungsplan qualifiziert hat, enthält der § 12 BauGB eine Reihe von rechtlichen Be-sonderheiten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gegenüber dem sonstigen Bebau-ungsplan. So wird der Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Zudem können im vorhabenbezo-genen Bebauungsplan andere Festsetzungen als nach § 9 BauGB und nach der BauNVO sowie der Planzeichenverordnung vorgesehen sind, getroffen werden (§ 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 1 BauGB). Dies bedeutet, dass Vorhabenträger und Gemeinde frei sind, anstatt eine Festsetzung nach den - allgemeinen - Kategorien der BauNVO vorzunehmen, eine ge-naue Nutzungsbeschreibung festzusetzen. Der planungsrechtlich relevante Inhalt der Sat-zung muss hierbei insbesondere geeignet sein, die Grundlage für die Genehmigung des Vorhabens durch die Baugenehmigungsbehörde darzustellen. Dabei besteht jedoch keine Bindung an die Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB sowie die Regelungen der Baunutzungs- und der Planzeichenverordnung. Im Rahmen der Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird hiervon Gebrauch gemacht.

7.1 Planungsrechtlichen Festsetzungen nach § 12 Bau GB

7.1.1 Art der baulichen Nutzung

Die bodenrechtlichen inhaltlichen Anforderungen an den Vorhaben- und Erschließungsplan erschließen sich unmittelbar aus dem § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. § 30 Abs. 2 BauGB. Hiernach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem vorhabenbezogenen Bebauungs-plan, d.h. insbesondere dem Vorhaben- und Erschließungsplan, nicht widerspricht. Daher wird als Art der baulichen Nutzung die explizite Nutzung gemäß Vorhaben als „Indoor Aqua-rium“ selbst festgesetzt. Bisher war das Plangebiet im rechtskräftigen Bebauungsplan als ein Gewerbegebiet (GE) festgesetzt. Das Gesetz stellt darauf ab, dass für ein Vorhaben bei Anwendung des § 12 BauGB eine abschließende Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit möglich sein muss. Gemäß § 12 BauGB sind nicht uneingeschränkt die gleichen Anforderungen wie bei einem soge-nannten Angebotsbebauungsplan zu stellen. Hierauf weist auch der Muster-


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Einführungserlass der Fachkommission „Städtebau“ der ARGEBAU hin. Das Vorhaben muss jedenfalls so konkret beschrieben werden, dass dies Grundlage einer abschließenden pla-nungsrechtlichen Beurteilung sein kann. Insbesondere muss daher die Art der Nutzung konk-ret festgelegt werden; bei gewerblichen Anlagen (wie vorliegend der Fall) oder Gemeinschaftseinrichtungen erfordert dies z.B. die genaue Angabe der Nutzungsart. Die Bestimmung lediglich eines Baugebietes i. S. d. BauNVO reicht i.d.R. nicht aus. [So die Randnummern 78 & 79 der Kommentierung zum BauGB Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Verlag C.H. Beck, Stand: 01.02.2015] Daher wird vorliegend, aufgrund der vorhabenbezogenen Nutzungskonzeption für die ge-werbliche Anlage sowie der konkretisierenden Wirkung der vorliegenden Festsetzung der Art der baulichen Nutzung nach § 12 BauGB, die Fläche des Plangeltungsbereiches explizit nicht einer Nutzung im Sinne des Baugebietskataloges der BauNVO zugeführt und es wird vielmehr das Vorhaben selbst als Art der baulichen Nutzung und im Sinne einer expliziten Nutzungsbeschreibung gemäß des Vorhaben- und Erschließungsplanes festgesetzt. Diese Art der baulichen Nutzung wird dahingehend näher konkretisiert, dass das festgesetzte „In-door Aquarium“ der Unterbringung von Einrichtungen und Anlagen für ein Haifischaquarium sowie den, mit dem Nutzungszweck verbundenen baulichen Anlagen, dient. In diesem Sinne sind auch folgende Nutzungen und bauliche Anlagen innerhalb des Geltungsbereiches zum vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan zulässig:

• ein Besuchergarten

• Betriebshof und zwei Anlieferflächen (inkl. Anlieferrampen)

• ein direkt im Zusammenhang mit dem Indoor Aquarium stehender Gastronomiebetrieb,

• ein Merchandise Shop

• ein Kiosk

7.1.2 Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung im Sinne des § 12 BauGB i. V. m. § 16 BauNVO wird be-stimmt durch die in der Nutzungsschablone angegebenen Werte für die zulässigen Ober-grenzen der Grundflächenzahl (Grundflächenzahl I sowie Grundflächenzahl II = Überschreitung der Grundflächenzahl I), der Höhe baulicher Anlagen (Oberkante (OK) der Attika). Die Nutzungsschablone wird hiermit Bestandteil der Festsetzungen des Be-bauungsplanes. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche (die

im Baugebiet und hinter der Begrenzung der öffentlichen Verkehrsfläche liegt) von baulichen Anlagen überbaut werden darf. Gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO ist für die Ermittlung der zuläs-sigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegren-zungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermitt-


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lung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. Im vorliegenden Fall wird die öffentliche Ver-kehrsfläche der Retfordstraße im vorhabenbezogenen Bebauungsplan als solche festge-setzt. Daher greift die westliche Parzellengrenze der öffentlichen Straßenverkehrsfläche zur Abgrenzung zum festgesetzten Bauland. Als Bauland und zugleich als Baugrundstück gilt die gesamte Fläche, die gemäß Vorhaben- und Freiflächenplan sowie dem Rechtsplan als „In-door Schauaquarium“ festgesetzt ist und auf die sich das explizite Vorhaben in seiner Ge-samtheit bezieht. Die GRZ wird vorliegend auf den Maximalwert von 0,4 festgesetzt. Die zulässige Grundfläche darf gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 durch die Grundflächen von Gara-gen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 vom Hundert überschritten werden. Im Bebauungsplan können vom Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Hiervon wird vorliegend Gebrauch gemacht und die Überschreitung der GRZ wird als GRZ II auf den gesamten Maximalwert von bis zu 0,9 festgesetzt. Die Überschreitung wird vorliegend zum einen mit dem bereits bestehenden Planungsrecht aus dem Ursprungsbebauungsplan „Pfungstadt Nord-West“ be-gründet, denn hier war ebenfalls eine Überschreitung von bis zu max. 1,0 festgesetzt bei ei-ner GRZ von 0,8. Des Weiteren kann die durch das Vorhaben bedingte und festgesetzte Obergrenze für die GRZ II aufgrund der nutzungsspezifischen Anforderungen und Bedürfnis-se z. B. durch Anlagen des ruhenden Verkehrs oder Lager-, Hof- und sonstige private Ver-kehrsflächen, die bei der Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung hinzuzurechnen sind, zulässigerweise auf einen Wert bis GRZ = 0,9 überschritten werden. Aus städtebauli-cher Sicht wird die nominelle Überschreitung der in der BauNVO festgelegten Kappungs-grenze von 0,8 auf GRZ = 0,9 für vertretbar gehalten, da aufgrund der städtebaulichen Zielsetzung der Stadt für solch eine vorliegende gewerbliche Nutzung hier nur eine geringe Beeinträchtigung hinzunehmen ist. Überdies wird die Auffassung vertreten, dass im Hinblick auf den schonenden Umgang mit Grund und Boden eine dichtere Bebauung auf kleinerer Fläche der Vorzug zu erteilen ist vor dem Mehrverbrauch von Land aufgrund einer geringe-ren Baudichte. Die Überschreitung der GRZ darf daher auch nur durch Stellplätze, Nebenan-lagen und unterirdische bauliche Anlagen erfolgen. Unabhängig hiervon besteht bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 BauGB wegen der fehlenden Bindung an den numerus clausus der planerischen Festsetzungsmög-lichkeiten auch keine strikte Bindung an die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO. Zu be-achten sind hierbei allerdings die Leitlinien- und Orientierungsfunktion der BauNVO bei der Konkretisierung der Anforderungen an eine geordnete städtebauliche Entwicklung. Mit der Festsetzung einer GRZ I von 0,4 liegt die GRZ deutlich unter der Vorgabe der BauNVO für Gewerbegebiete und somit wird die Leitlinien- und Orientierungsfunktion der BauNVO durch den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan beachtet. Die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen als Obergrenze wird bestimmt durch die in

der Nutzungsschablone angegebenen Werte für die Oberkante (OK) der Attika. Diese Hö-henfestsetzung ergibt sich aus den tatsächlich geplanten Höhen des Vorhabens. Die Höhen-festsetzung erfolgt in Meter über dem Bezugspunkt und orientiert sich an den heutigen Ansprüchen an vergleichbare bauliche Anlagen die als gewerbliche Bauten dienen sowie


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dem konkreten Vorhaben. Auf die zusätzliche Festsetzung der Vollgeschosse wurde hinge-gen verzichtet, da sich diese aus der Vorhabenplanung, welche wiederrum Bestandteil die-ser Bauleitplanung ist, sowie der maximalen Höhenfestsetzung für bauliche Anlagen ergeben.

Als Bezugspunkt für die Höhenfestsetzung wird die fixe geodätische Höhe über Normall-null von = 100,15 m. ü. NN festgesetzt. Dieser Punkt ist durch die Angabe in Meter über Normallnull bestimmt, da er somit einer fixen geodätischen Höhe entspricht. Die vorliegend gewählte Höhe von = 100,15 m ü. NN entspricht der Oberkante (OK) des Fertigfußbodens (FFB) der Vorhabenplanung.

Die zulässige Höhe baulicher Anlagen darf, gemäß Festsetzung Nr. A. 2.5.1 im Textteil zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, durch Anlagen oder Bauteile der technischen Gebäu-deausrüstung und Oberlichter um bis zu 4 m überschritten werden, sofern diese einen Ab-stand zur Gebäudeaußenkante in dem Maße, von 50 % der Höhenüberschreitung, einhalten. (D.h. die halbe Höhe Abstand in Metern von der Höhenüberschreitung in Metern) Beispiels-weise bei der Ausnutzung der maximalen Höhenüberschreitung von 4 m wären dies 2 m Ab-stand zur Gebäudeaußenkante. Für die Anwendung dieser Festsetzung sind die rechtsverbindlichen Aussagen der beiden Planwerke zum Vorhabenplan und Rechtsplan additiv zu betrachten. Da zum jetzigen Zeitpunkt die Detailplanung zum Vorhaben noch nicht vollständig abgeschlossen ist und in so einer Detailschärfe auch nicht zum Bestandteil des Vorhabens wird, soll durch diese Festsetzung ein gewisser Spielraum bei der Errichtung von technischen Anlagen eingeräumt werden. Hierdurch wird das Ortsbild nicht negativ beein-trächtigt, da diese, in dem Maße von 50 % der Höhe der jeweiligen technischen Anlagen, zurückversetzt von der Gebäudeaußenkante errichtet werden. Somit werden diese vom Straßenraum nur untergeordnet wahrgenommen und stören demnach auch nicht das Stra-ßenbild. Darüber hinaus darf die zulässige Höhe baulicher Anlagen (maximal zulässige Oberkante (OK) der Attika) durch ein Treppenraum bzw. Treppenhaus um bis zu 3 m und ohne Ein-schränkung eines Abstandes zur Gebäudeaußenkante überschritten werden. Da diese Fest-setzung nur auf ein Treppenhaus beschränkt ist, wird auch hierdurch das Ortsbild nicht negativ beeinflusst.

7.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

Als Bauweise wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. . Die abweichende Bauweise wird dahingehend näher bestimmt, dass abweichend von der sonst geltenden offenen Bau-weise, Gebäudelängen über 50 m, jedoch bis 75 m, zulässig sind. Die Bauweise ergibt sich aus der Vorhabenplanung und wird demnach konform zum Vorhaben festgesetzt.


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In der Planzeichnung wird die überbaubare Grundstücksfläche durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Diese orientieren sich am Vorhaben und ersetzen damit die der Ur-sprungsplanungen zu dem rechtskräftigen Bebauungsplan. Die überbaubaren Flächen sind gemäß Planzeichnung durch Baugrenzen eindeutig be-stimmt. Die Festlegung der Baugrenzen ist dabei so konzipiert, dass Gebäude einschließlich der großen Überdachungen innerhalb der zeichnerisch festgesetzten überbaubaren Flächen liegen müssen. Um dem Vorhabenträger darüber hinaus in dem gebotenen Umfang des § 12 BauGB eine geringe Flexibilität durch Unvorhergesehenes bei der Bauausführung zu ermög-lichen, wird eine Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch untergeordnete Bautei-le zugelassen, sofern diese eine Bautiefe von 2,00 m nicht überschreiten und im Einzelnen nicht breiter als 6 m sind, zugelassen. Als untergeordnete Bauteile gelten z. B. Treppen, Rampen, Überdachungen und technische Bauteile usw.. Technische erforderliche Bauteile, wie z. B. Laderampen, Treppenanlagen mit der dazuge-hörigen Überdachung, Podeste, Stützmauern zur Abfangung von Geländeversprüngen, ein überdachter Weg und Oberflächenbefestigungen (z. B. Asphalt- oder Pflasterbeläge) sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, als auch Werbeanlagen und Werbepylone sind auch außerhalb der überbau-baren Flächen zulässig. Auch hierdurch wird das städtebauliche Bild nicht negativ beein-flusst, da es sich zum einen um gewerblich geprägt Flächen handelt und zum anderen die zuvor aufgezählten baulichen Anlagen bzw. Bauteile der Hauptnutzung als Indoor Schauaquarium untergeordnet sind. Zur sicheren Realisierung der Erschließung der Grundstücke sowie zur Wahrung der Flexibi-lität für den Bauherren sind Erschließungsanlagen (Kanal, Wasser, Straßen Medien) zur in-ternen Erschließung innerhalb und außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.

7.1.4 Stellplätze und überdachte Stellplätze

Um die Flächeninanspruchnahme durch hochbauliche Anlagen vorzugsweise zu konzentrie-ren, sind Stellplätze nur innerhalb der zeichnerisch festgesetzten „Umgrenzung von Flächen für private Stellplätze und Fahrgassen (Kundenparkplatz, Mitarbeiterstellplatz und Buspark-platz), Nebenanlagen“ und überdachte Stellplätze nur innerhalb des zeichnerisch festgesetz-ten Betriebshofs und Anlieferungsbereiches zulässig. Diese Festsetzungen zur Zulässigkeit von Stellplätzen und überdachten Stellplätzen wurde aufgrund der im Vorhabenplan vorge-sehenen Stellplätze sowie der Anforderung an den Nachweis an Stellplätzen für Vorhaben solch einer Art festgesetzt. Darüber hinaus wird festgesetzt, dass in Abweichung zu § 5 Ziffer 4 der Stellplatz- und Ablösesatzung der Stadt Pfungstadt die zulässige Breite von Zufahrten und Zugängen von öffentlichen Verkehrsflächen zu Stellplätzen bzw. zum Stellplatzbereich sowie auf das Gelände des Indoor Schauaquariums nicht begrenzt wird. Zufahrten sind aus-schließlich innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Ein- und Ausfahrtsbereiche zulässig. Die Abweichung zu § 5 Ziffer 4 der Stellplatz- und Ablösesatzung der Stadt Pfungstadt gilt daher


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nur für die festgesetzten Ein- und Ausfahrtsbereiche. Demnach ist keine Befreiung vom § 5 Ziffer 4 der Stellplatz und Ablösesatzung der Stadt Pfungstadt erforderlich. Dadurch sollen auf dem Grundstück für die Nutzung als Indoor Schauaquarium breitere Zufahrten, als in der Stellplatzsatzung vorgeschrieben, ermöglicht werden. Dadurch soll zum einen die Verkehrs-sicherheit auf dem Grundstück und an den Anschlussstellen zur Retfordstraße gewahrt blei-ben. Des Weiteren sind Anforderungen an die Breite von Zufahrten, die zusätzlich durch LKW- bzw. Busverkehr befahren werden, andere sind als auf kleinteiligen Wohnbaugrund-stücken. Die Möglichkeit, diesen Anforderungen gerecht zu werden, soll durch die Festset-zung zur Abweichung von der Stellplatzsatzung eröffnet werden. Das städtebauliche Straßenbild wird hierdurch nicht negativ beeinträchtigt, da die Umgebung überwiegend eben-falls durch gewerbliche Flächen geprägt ist und zusätzlich die Breite der Zufahrten durch zeichnerische Festsetzung im Rechtsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan sowie durch die Vorhabenplanung selbst dennoch eingeschränkt wird.

7.1.5 Nebenanlagen

Nebenanlagen (inkl. der Werbeanlagen) sowie Elektrotanksäulen bzw. E-Ladestationen und Container sind innerhalb der zeichnerisch festgesetzten „Umgrenzung von Flächen für pri-vate Stellplätze und Fahrgassen (Kundenparkplatz, Mitarbeiterstellplatz und Busparkplatz), Nebenanlagen“ sowie innerhalb des zeichnerisch festgesetzten Besuchergartens und der festgesetzten Freiflächen: Betriebshof und Anlieferungsbereiche zulässig, um dem zukünfti-gen Betrieb des Indoor Schauaquariums die meistmögliche Flexibilität zu bieten. Dennoch wird das städtebaulich Bild und das Ortsbild hierdurch nicht negativ beeinträchtigt, da Ne-benanlagen ebenfalls der Hauptanlage untergeordnet sein müssen. Zur Gewährleistung der Versorgung des Gebietes sind, die der Versorgung des Gebietes dienende Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauNVO sowie übergebietliche Versorgungsanla-gen auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Bei Bedarf ist den betroffenen Ver-sorgungsträgern entsprechendes Gelände zur Verfügung zu stellen.

7.1.6 Hochspannungsfreileitungen

Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes verlaufen oberirdische Hochspannungsleitungen der Westnetz GmbH und der Amprion. Daher liegt das Plangebiet teilweise im 2 x 15,00 m = 30,00 m breiten Schutzstreifen der 110-kV-Hochspannungsleitung Darmstadt - Heppenheim, Bi. 0112. Der Leitungsverlauf wurde vor Ort aufgemessen und anhand der Leitungsmittellinie im Rechtsplan zeichnerisch festgesetzt. Sowie der dazugehö-rige o.g. Schutzstreifen mit dem Maststandort nachrichtlich dargestellt. Innerhalb der erfor-derlichen Schutzstreifen (siehe Planteil-Bereich mit Nutzungseinschränkungen) sind die Festsetzungen des Textteils zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, Nr. A.6 zu beachten.


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Diese wurden in Abstimmung mit dem Versorgungsträger getroffen und dementsprechend formuliert.

7.1.7 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

Zur Vermeidung von Lockeffekten für Insekten, ist für die Außenbeleuchtung ausschließlich insektenfreundliche, nach unten abstrahlende Beleuchtung zu verwenden. Die Beleuchtung der Außenflächen hat in warmweißem Licht (niedrige Lichttemperatur von kleiner bis gleich 3.300 Kelvin) zu erfolgen, denn grelle und kalte Lichtquellen weisen meist einen hohen Blau- und UV-Anteil auf und wirken daher als Insektenfallen, denn Insekten werden von diesem Licht angezogen. Quantifiziert wird die Lichtfarbe über die sog. Farbtemperatur in Kelvin. Im Straßenbereich sind aus Gründen der Verkehrssicherheit blendarme, nach unten abstrah-lende Beleuchtungssysteme zu verwenden. Der Abstrahlwinkel ist in Richtung der Straßen-verkehrsfläche auszurichten, um Lichtemissionen in die Umgebung zu vermeiden.

7.1.8 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstig en Bepflanzungen

Als Pflanzgut im öffentlichen Verkehrsbereich sind ausschließlich einheimische, standortge-rechte Baumarten (siehe hierzu Auswahlliste im Punkt C 1.1 des Textteils zum vorhabenbe-zogenen Bebauungsplan) einzusetzen. Hierdurch soll eine Einheitliche Straßenraumgestaltung in der Stadt Pfungstadt gewahrt werden. Entsprechend § 5 (8) der Stellplatzsatzung der Stadt Pfungstadt sind Stellplätze durch standortgeeignete Bäume, Hecken oder Sträucher, innerhalb der zeichnerisch festgesetzten „Anpflanzflächen zur Grundstücks- und Stellplatzgliederung“ zu gliedern. Der betroffene Pa-ragraph wird nachfolgend nachrichtlich wiedergegeben: „§ 5 (8) Stellplätze einschließlich Zufahrten mit mehr als 1.000 qm Flächenbefestigung sind durch raumgliedernde Bepflanzung und mindestens einem hochstämmigen Baum in Stellplatzgruppen mit max. 6 Stellplätzen oder 25 Fahrradplätzen zu unterteilen. Böschungen zwischen Stellplatzflächen sind flächendeckend zu bepflanzen.“ Es wird festgesetzt, dass von dieser Anordnung und Gliederung durch Bäume, Hecken oder Sträucher (an exakter Stelle der jeweils 6 Stellplätze), in Abweichung von der Stellplatzsat-zung Pfungstadt, abgesehen werden kann. Die erforderliche Anzahl der hochstämmigen Bäume ist innerhalb der „Anpflanzflächen zur Grundstücks- und Stellplatzgliederung“ sowie des „Besuchergartens“ nachzuweisen. Gründe hierfür liegen in der Einschränkung eines weiträumigen Freibereiches im Plangebiet aufgrund der Hochspannungsfreileitung. Denn ein Großteil der Stellplätze befindet sich im Schutzbereich mit möglichen Nutzungseinschrän-kungen aufgrund der Hochspannungs-Freileitung. Denn hier sind nur Baumpflanzungen mit einer maximalen Wuchshöhe von 3,00 m zulässig. Daher wird vorliegend abweichend zur Stellplatzsatzung festgesetzt, dass der Nachweis der Pflanzungen innerhalb der „Anpflanz-flächen zur Grundstücks- und Stellplatzgliederung“ erfolgen kann. Diese Flächen sind aus


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diesen Gründen explizit im Rechtsplan als solche festgesetzt. Daher sind auch im Bereich der Schutzstreifen der Hochspannungsleitungen abweichend zur Stellplatzsatzung die er-gänzenden/einschränkenden Vorgaben des Netzbetreibers verbindlich einzuhalten (s. textli-che Festsetzungen A 7.1 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan). Von dem zeichnerisch festgesetzten Standort im Rechtsplan und im Vorhaben- und Freiflä-chenplan für Baumpflanzungen kann in untergeordnetem Ausmaß um 5 m abgewichen wer-den, um eine gewisse Flexibilität bei der Realisierung des Vorhabens zu wahren und ggf. zukünftig auf technische und naturräumliche Anforderungen flexibel reagieren zu können.

7.2 Auf Landesrecht beruhende Festsetzungen nach § 91 HBO

Neben den vorgenannten planungsrechtlichen Festsetzungen wurden ergänzende bauord-nungsrechtliche Festsetzungen zur Gestaltung der Gebäude und sonstigen baulichen Anla-gen sowie der Freiflächen im Sinne § 91 der Hessischen Bauordnung (HBO) aufgenommen.

7.2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

Es werden Festsetzungen hinsichtlich der Dachgestaltung getroffen. So sind als Dachform ausschließlich Flachdächer zulässig. Als Flachdächer gelten Dächer mit einer maximalen Neigung bis einschließlich 11°. Durch die Festsetzung zur Gestaltung der Dachform kann eine harmonische Dachlandschaft, die sich in die bestehenden Siedlungsbereiche einfügt, gewahrt werden. Des Weiteren werden Festsetzungen zur Gestaltung der Gebäudefassade getroffen. So ist die Verwendung von leuchtenden (grellen) oder fluoreszierenden Farbtönen unzulässig. Elemente zur Sonnenenergienutzung (z.B. Solar- oder Photovoltaikelemente) an den Gebäudefassaden sind zulässig. Glaselemente zur Fassadengestaltung sind ebenfalls zulässig. Hierdurch soll ebenfalls nicht nur das harmonische städtebauliche Bild gewahrt werden, sondern es sollen Lichtemissionen und Blendeffekte in der Umgebung vermieden werden. Aus dem gleichen Grund sind nur Selbstleuchtende oder angestrahlte Fassaden zulässig und blinkende Fassadenbeleuchtungen sowie Laufschriften unzulässig.

7.2.2 Gestaltung und Höhe von Einfriedungen

Neben der gestalterischen Festsetzung zu den Dächern und Fassaden wird auch die Zuläs-sigkeit und Ausgestaltung von Einfriedungen näher bestimmt. So sind zu öffentlichen Ver-kehrsflächen Zäune aus Metall (z. B. Stabgitter- oder Maschendrahtzäune) zulässig. Diese sind entlang von öffentlichen Verkehrsflächen im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Be-triebs- und Anlieferfläche (parallel dazu und entlang der Grundstücksgrenze verlaufend) je-doch nur bis zu einer Endhöhe von 2,00 m über anstehendem Gelände zulässig. Im Bereich des zeichnerisch festgesetzten Besuchergartens (parallel dazu und entlang der Grund-


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stücksgrenze verlaufend) sind diese entlang von öffentlichen Verkehrsflächen jedoch nur bis zu einer Endhöhe von 1,50 m über anstehendem Gelände zulässig. Geschlossene Ansichts-flächen sind unzulässig. Zaunanlagen zu öffentlichen Verkehrsflächen sind mindestens ein-seitig, mit Ausnahme der Tor- und Türöffnungen, mit standortgerechten Hecken anzupflanzen. Durch die Höhenbeschränkung soll ein einheitliches und harmonisches Stra-ßenraumbild gewahrt werden. Es ist ein Bodenabstand von 10 cm einzuhalten, um den un-gestörten Wechsel von Kleinsäugern zu gewährleisten. Darüber hinaus sind Mauern als Abgrenzung der Grundstücke, ausgenommen zu öffentlichen Flächen, bis zu einer Endhöhe von 1,20 m über anstehendem Gelände und Hecken als Einfriedung zulässig. Unzulässig ist hingegen die Verwendung von Thuja- oder Chamaecyparis-Hecken, sowie Nadelgehölzen. Auch hierdurch soll ein harmonisches Straßenbild gewahrt werden und eine sogenannte Kor-ridorwirkung im Straßenraum durch zu hohe Einfriedungen vermieden werden. Grundsätzlich ist gemäß Nachbarschaftsrecht eine Einfriedung ein Zaun, eine Mauer, eine Hecke oder eine andere Anlage auf oder an der Grundstücksgrenze. Daher bleibt die Mög-lichkeit zur Realisierung von Einzäunungen innerhalb des Grundstückes von dieser Festset-zung unberührt.

7.2.3 Begrünung von baulichen Anlagen sowie Nutzung , Gestaltung und Be-pflanzung der Grundstücksfreiflächen

Gehwege, PKW-Stellplätze und Vorplätze sind, sofern eine Gefährdung für das Grundwas-ser durch schädliche Einträge ausgeschlossen ist, in wasserdurchlässiger Weise (z.B. Schot-terrasen, Kies, Rasengittersteine, Rasenfugen-Pflaster bzw. Breitfugenpflaster, Öko-Pflaster) zu befestigen. Ziel dieser Festsetzungen soll sein, die Abwasseranlagen (Kanäle und Kläran-lage) sowie auch die Vorfluter nicht mit zusätzlichem Niederschlagswasser zu be- oder über-lasten. Zudem soll hierdurch den naturschutzfachlichen Belangen entsprochen werden und auch im Sinne des lokalen Kleinklimas ein Aufheizen von Flächen entgegen getreten wer-den.

7.2.4 Beschränkung von Werbeanlagen

Werbung will gesehen werden. Dabei nimmt sie auf das architektonische, städtebauliche oder naturgeprägte Erscheinungsbild ihrer Umgebung unmittelbar Einfluss. Das Ringen um die Aufmerksamkeit der potentiellen Kunden bei ständig steigender räumlicher Konkurrenz und die so zunehmende optische Kommerzialisierung des öffentlichen Straßenraums führen auch in der Stadt Pfungstadt im Gewerbegebiet Nord-West zu Auswirkungen auf das Stadt-bild. Daher werden im Rahmen des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Festsetzungen zur Beschränkung von Werbeanlagen getroffen. Da vorliegend ausschließlich Werbeanlagen, die der Zweckbestimmung dienen, zulässig sind, sind diese unmittelbar an


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Stätte der Leistung sinnvoll und erfüllen damit ihren Zweck für die geplante Nutzung als „In-door Schauaquarium“ zu werben und auf diesen aufmerksam zu machen. Diese beeinträch-tigen jedoch das städtebauliche Ortsbild nicht nachteilig, da die das zum Teil bestehende und sich in Entwicklung befindliche Gewerbegebiet Nord-West u.a. durch einen gewissen Grad an bereits bestehenden Werbeanlagen geprägt ist. Aus diesen Gründen sind auch au-ßerhalb des Baufensters im gesamten Geltungsbereich zulässig. Weiter sind ausschließlich selbstleuchtende oder angestrahlte Werbeanlagen zulässig. Un-zulässig sind blinkende Werbeanlagen sowie Laufschriften. Städtebauliches Ziel der Fest-setzungen des Bebauungsplanes ist daher, die Erhaltung und Sicherung der Stadtbildqualität, da sich der Plangeltungsbereich in einem Gewerbegebiet am westlichen Stadtrand befindet und von der Bundesstraße B 426 als Ortsrand mitunter zuerst wahrge-nommen wird.

7.3 Hinweise

Folgende Hinweise wurden in den Textteil zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufge-nommen:

• Pflanzlisten und Pflanzhinweise sowie Qualitätsanforderungen

• Bodenfunde / Denkmalschutz

• Ver- und Entsorgungsleitungen

• Brand- und Katastrophenschutz

• Bodenschutz

• Verwendung von Niederschlagswasser

• Grundwasser (Wasserschutzgebiete und Grundwasserschutz)

8 Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplane s

8.1 Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahm en

Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die Neuaufteilung der Grundstücke erforderlich. Eine verbindliche Vorgabe resultiert hieraus jedoch nicht, da der Festsetzungsgehalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes letztlich dazu keine ab-schließend rechtsverbindliche Regelung treffen kann.


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8.2 Kosten der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahm en

Haushaltswirksame Kosten entstehen für die Stadt Pfungstadt durch die Übernahme der üb-lichen Verwaltungskosten. Es wird ein Durchführungsvertrag zwischen der Plangeberin und dem Vorhabenträger geschlossen, welcher u.a. auch die Übernahme von Verwaltungskosten beinhaltet.

8.3 Flächenbilanz

Mit Umsetzung der Planung ergibt sich folgende Flächenbilanz:

Fläche für die Nutzung als Indoor Aquarium ca. 21.241 m² Öffentliche Verkehrsfläche ca. 3.718 m² Fläche Geltungsbereich ca. 24.959 m²

9 Bestandteile des vorhabenbezogenen Bebauungsplane s

Als Anlagen sind der Begründung beigefügt: � Planzeichnung � Vorhaben- und Freiflächenplan � Ansichten � Textteil zum Bebauungsplan � Umweltbericht (Allgemeiner Teil)

o Anlage: Bestandskarte real o Anlage: Bestandskarte fiktiv

Aufgestellt: Lorsch, im April 2019 M.Eng. Katharina Mack

09.49K 2019-04-18 VE Beg - pfungstadt.de · Begründung Stadt Pfungstadt Vorentwurf...

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