1 Informations- und Studientag für stellvertretende Kirchenvorstände 19.01.2008 Halle 26.01.2008...
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Informations- und Studientag fürstellvertretende Kirchenvorstände
19.01.2008 Halle 26.01.2008 Magdeburg Kurt Scholtisek
Immobilienkonzept / -management im neuen Gemeindeverbund/ Pfarrei
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Thema unserer heutigen Veranstaltung
Umsetzung des Immobilienkonzeptes in den Gemeindeverbünden/ Pfarreien
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0. Einleitung
Ausgangslage:
• Veränderte Rahmenbedingungen erfordern ein Umdenken
• Grundlage für die Umgestaltung im GV - ist die Pastoralvereinbarung welche den Bestandteil zur Erarbeitung eines Immobilienkonzeptes beinhalten sollte
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Zielperspektive
- die pastorale Arbeit muss auch in Zukunft gesichert sein
- die eigenen Ressourcen sind neu zu organisieren
- Ausrichtung der Ressourcen auf das Kommende!
Die Gremien der GV / Pfarreien sind aufgefordert, einen Prozess zur Erarbeitung eines Immobilienkonzeptes in Gang zu setzen.
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Grundlagen zur Erarbeitung undUmsetzung des Immobilienmanagements:
sind die Rahmenvorgaben des Bistums:
• Gebäudebestandslisten im GV• Vorgaben zur Bildung der
Pflichtrücklagen (Positivlisten) (beides Stand 22.11.2007)
• Dekret des Bischofs zum Immobilienmanagement
• Die Ausführungsbestimmungen des Generalvikars zum Dekret zum Immobilienmanagement.
• Arbeitshilfe Immobilienmanagement im GV
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Für die Umsetzung des
Immobilienkonzeptes im GV
ergeben sich nachfolgende Fragen
die kurz- und langfristig anstehen
und einer Klärung durch die
entsprechenden Gremien bedürfen:
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Fragen im GV:
1.Was sollte zum jetzigen Zeitpunkt (2008)
in Bearbeitung bzw. abgearbeitet sein?
2.Wo stehen wir bei der Umsetzung?
3.Welcher kurz- bzw. langfristiger Handlungsbedarf steht mit den angedachten Sachfragen hinsichtlich der Umsetzung zum Immobilienkonzept an?
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Stand der Abarbeitungzu Frage 1:
• Die vorläufige Pastorale Ausrichtung des GV und eine
damit verbundene erste
• Ressourcenanpassung der Immobilien
an den pastoralen Bedarf sollten in ersten Strukturen im GV angedacht sein.
Diese Angaben sind Grundlagen für die
• Rücklagenfinanzierung als Pflichtrücklage bei
den Kernimmobilien bzw. als Rücklage bei
den anderen Immobilien. Sie werden somit
verbindlich für die Erstellung der Haushalte.
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• Bildung einer „Arbeitsgruppe Immobilien“ im GV ist erfolgt
• Alle Beteiligten die an der Erarbeitung des Immobilienkonzeptes mitwirken, haben die gleichen Sachinformationen.
• Die Überprüfung der Einstufungen der Immobilien erfolgt bei angedachten Veränderungen.
• Die sich daraus ergebenen Ergebnisse werden zu Lösungsoptionen aufgearbeitet, gefiltert, diskutiert und den Gremien im GV zur Entscheidung vorgelegt.
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Wichtiger Hinweis!
Das Immobilienkonzept ist in Zusammenhang mit der Pastoralvereinbarung im Lauf von 2 Jahren zu erarbeiten, abzustimmen und dem Bischof zur Bestätigung vorzulegen.
(siehe Dekret zum Immobilienmanagement… vom Bischof)
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Umsetzung Immobilienmanagement
Nachfolgend eine unvollständige Aufzählung von Aufgaben, die bei der Umsetzung des Immobilienkonzeptesfür die einzelnen Klassifizierungsbereiche der Immobilien anstehen.
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Kernimmobilien (Einstufung „GRÜN“)Kurzfristig
• Vorgaben Bistum mit Bestandsaufnahme vor Ort überprüft, Abgleich: Werden die Immobilien für pastorale Arbeit benötigt• Feststellung: Gebäude wird als Kernimmobilie benötigt• Pflichtrücklagen werden wie vorgegeben anteilmäßig gebildet und entsprechend im Haushaltsansatz ausgewiesen• Prüfung auf zusätzliche Finanzhilfen vom Bistum
Kernimmobilien (Einstufung „GRÜN“)Kurzfristig
• Vorgaben Bistum mit Bestandsaufnahme vor Ort überprüft, Abgleich: Werden die Immobilien für pastorale Arbeit benötigt• Feststellung: Gebäude wird als Kernimmobilie benötigt• Pflichtrücklagen werden wie vorgegeben anteilmäßig gebildet und entsprechend im Haushaltsansatz ausgewiesen• Prüfung auf zusätzliche Finanzhilfen vom Bistum
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Kernimmobilien (Einstufung „GRÜN“)langfristig
• Pflege der ermittelten Daten• turnusmäßiger Abgleich mit pastoraler Ausrichtung• Jährliche Bauzustandskontrollen hinsichtlich eventueller Veränderungen der Sanierungsintervalle• Sicherung der langfristigen Pflichtrücklagenbildung• Versuch der Minimierung der Rücklagendefizite
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Immobilien mit Einstufung „gelb“kurzfristig
• Abgleich zukünftiger Standorte mit den Zielen der pastoralen Ausrichtung des GV• Objektbezogene Einnahmen- / Ausgabenrechnungen als Wirtschaftlichkeitsberechnungen• Planung Mittelakquiese zur Finanzierung der einzelnen immobilien• Entwicklung von Lösungsoptionen hinsichtlich deren Finanzierbarkeit• Bildung von Rücklagen
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Immobilien mit Einstufung „gelb“langfristig
• weiterer Abgleich Immobilie / pastorale Ausrichtung, Erstellung von Lösungsmodellen
zur tendenziellen Richtung der Immobilie (rot-grün)
• Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten• Prüfung der Finanzierbarkeit• Vorstellung und Konsultation der erarbeiteten Lösungsmodelle in den Gremien des GV• Beschlussfassung hinsichtlich der späteren Einordnung (rot -grün)
• Bildung von Pflicht-bzw. Rücklagen
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Immobilien mit Einstufung „rot“Kurzfristig
• Klärung und Feststellung ob Immobilie nicht zur pastoralen Ausrichtung passt und die Finanzierbarkeit nicht gegeben ist.• Erstellung eines Verwertungskonzeptes mit Prüfung Flächenabbau, Umnutzungen, Verkauf, Verpachtung u.a. • Erarbeitung von Lösungsmodellen als Entscheidungsvorlage für die verantwortlichen Gremien des GV• Keine Bildung von Baurücklagen nötig! (Ansparung von Rückbaukosten andenken)
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Immobilien mit Einstufung „ rot“langfristig
• Herbeiführung eines Beschlusses der Entscheidungsgremien zum Flächenabbau Vermietung, andere Bedarfsträger, Verkauf u.a.
• Klärung von Nachnutzungen
• Stellung Abbruch- / Rückbauantrag bei den Behörden
• Keine Bildung von Baurücklagen nötig! (Ansparung von Rückbaukosten notwendig)
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Immobilien mit Einstufung „blau“kurzfristig
• Überprüfung Vorgaben mit Bestand• Bestandsaufnahme- Mietbedingungen, Bauzustandserfassung, Schadensfeststellungen
• Festlegung Sanierungsintervalle• Wirtschaftlichkeitsberechnungen Einnahmen/ Ausgaben Mieten; Pachten, sonst. Einnahmen; Verpflichtungen; sonst. Ausgaben usw.
• Ermittlung der möglichen und notwendigen Rücklagenhöhe• Bildung von Rücklagen
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Immobilien mit Einstufung „ blau“langfristig
• Überprüfung der festgelegten Sanierungsintervalle• Wirtschaftlichkeitsberechnung mit ausführlicher Kostengegenüberstellung Einnahmen/ Ausgaben
• Ermittlung der möglichen Rücklagenhöhe• Sicherung der Bildung einer kostendeckenden Rücklagenfinanzierung• Prüfung von Abbaumöglichkeiten• Umsetzung der Festlegungen hinsichtlich des Abbaues von Immobilien
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Gemischte Immobilien mit Einstufung grün/gelb; grün/blau; gelb/blauKurzfristig
• Bestandserfassung der versch. Nutzungsflächen der Immobilie
• Zuordnung der erfassten Nutzungsflächen • Wirtschaftlichkeitsberechnung für selbsttragenden Anteil Einnahmen/ Ausgaben- Rechnung (siehe auch Einstufung „blau“) • Zusammenstellung von Lösungsvorschlägen für die anteilsfinanzierte Rücklagenbildung (90:10 Anteil und 100 % Anteil der Gemeinde)• Abstimmung der Haushaltsansätze/ Lösungsvorschläge mit der Vermögensverwaltung des Bistums• Festlegungen und Ausweisung der Anteile für die anteilsfinanzierte Rücklagenbildung im Haushalt
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Gemischte Immobilien mit Einstufung grün/gelb; grün/blau; gelb/blauLangfristig
• wie Kurzfristig• Auswertung der Bestandserfassung und Wirtschaftlichkeitsberechnung über längeren Zeitraum ggf. Umgruppierung durch Nutzungsänderung
• Überprüfung der angedachten Lösungsmodelle• Bildung der anteilsfinanzierten Rücklagenbildung• Verwertungsvorschläge überzähliger Immobilien