A Städtebauliche Aspekte der Aufgabenstellung · 2010-11-23 · der gemäß HOA, HOB-S der HOIT,...

KAV – Teilunternehmung Pflegeheime der Stadt Wien

Angebot zum

Verhandlungsverfahren mit

vorheriger Bekanntmachung

„Neubau Geriatriezentrum Liesing“

Wien 23. - Perchtoldsdorfer Straße 6

Ausschreibungstext

2. Verfahrensstufe

Anlaufstelle:

Ing.Kons. Dipl.-Ing. Rudolf KRETSCHMER 1090 Wien, Berggasse 21/10 Tel.: 01 - 317 24 37; Fax: 01 - 310 64 23

e-mail: [email protected]

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VERHANDLUNGSVERFAHREN WIEN 23, GERIATRIEZENTRUM LIESING S. 2 AUSSCHREIBUNG ZUR 2. VERFAHRENSSTUFE

I N H A L T

A. ÜBERSICHT ZUM VERHANDLUNGSVERFAHREN 3 B. VERFAHRENSBEDINGUNGEN 4

B.1 Allgemeines ............................................................................................................. 4 B.1.1 Auftraggeberin ........................................................................................................... 4 B.1.2 Berater des Auftraggeberin und Anlaufstelle für das Verhandlungsverfahren ............. 4 B.1.3 Art des Verfahrens ...................................................................................................... 4 B.1.4 Gegenstand des Verhandlungsverfahrens ................................................................. 5 B.1.5 Berechtigte Teilnehmer an der 2. Verfahrensstufe ...................................................... 5 B.1.6 Geforderte Eignungsnachweise ................................................................................. 6 B.1.7 Subunternehmer ........................................................................................................ 6 B.1.8 Terminübersicht .......................................................................................................... 6

B.2 Leistungsumfang Generalmanager ......................................................................... 7 B.2.1 Leistungsumfang für Schlossgebäude........................................................................ 9

B.3 Verfahrensbestimmungen ........................................................................................ 9 B.4 Vorprüfung .............................................................................................................. 10 B.5 Bewertungskommission ........................................................................................... 10

B.5.1 Zusammensetzung der Bewertungskommission ...................................................... 10 B.5.2 Konstituierende Sitzung ............................................................................................ 11 B.5.3 Arbeitsweise der Bewertungskommission / Bewertungskriterien .............................. 11 B.5.4 Vorgehensweise bei der Bewertung ........................................................................ 13

B.6 Schriftliche Fragenbeantwortung und Besichtigung des Areals................................ 13 B.7 Einreichung der Beiträge ......................................................................................... 14 B.8 Ausschreibungsunterlagen ..................................................................................... 14 B.9 Einzureichende Arbeiten.......................................................................................... 15 B.10 Ausführung der einzureichenden Arbeiten............................................................... 16 B.11 Eigentumsrecht ....................................................................................................... 16 B.12 Veröffentlichung der Ergebnisse des Vergabeverfahrens ........................................ 17 B.13 Vertragsgegenstand / Inhalt der Angebote ............................................................. 17 C. AUFGABENSTELLUNG 18

C.1 Städtebauliche Aspekte .......................................................................................... 19 C.2 Rechtsbestand ....................................................................................................... 21 C.3 Rahmenbedingungen der Bebauung..................................................................... 21 C.4 Raum- und Funktionsprogramm ............................................................................. 22 C.5 Qualitätsanforderungen .......................................................................................... 23 C.5.1 Allgemeines ...... ................................................................................................................... 23

C.5.2 Anforderungen an das Gebäude ........ ................................................................... 24 C.5.3 Bewohnerzimmer ..................................................................................................... 25 C.5.4 Station ........ ............................................................................................................. 26 C.5.5 Erdgeschossnutzungen ........................................................................................... 27 C.5.6 Nutzungen im Untergeschoss + Garage ................................................................. 27 C.5.7 Ökologische Vorgaben ..... ...................................................................................... 28

C.6 Freiraum ....... .......................................................................................................... 28 C.7 Verkehrs- Stellplatzkonzept ...... ................................................................................ 23 C.8 Schlossgebäude .... ................................................................................................ 31

D BEILAGEN / ZUSATZINFORMATIONEN 33


A. ÜBERSICHT ZUM VERHANDLUNGSVERFAHREN Das gegenständliche Verfahren stellt eine kombinierte Interessentensuche für die Findung eines Generalmanagers und eines Investors und Planers für das Schlossge-bäude dar. Der Auftraggeber beabsichtigt dem Auftragnehmer einen Generalmanagementauf-trag zu übertragen und behält sich lediglich die „nicht übertragbaren Bauherrenleis-tungen“ vor. Unter Generalmanager wird ein Generalplaner, dem zusätzlich die A-genden der Projektsteuerung, Oberleitung, örtlichen Bauaufsicht sowie der Abwick-lung der Wohnbauförderung übertragen werden verstanden. Der Wiener Krankenanstaltenverbund (KAV), beabsichtigt auf dem Areal des beste-henden Geriatriezentrums Liesing in der Perchtoldsdorfer Straße 6 ein neues Geriat-riezentrum mit 336 Betten und einem Tageszentrum für Geriatrie für rund 50 Patien-ten, unter Inanspruchnahme von Mitteln der Wohnbauförderung, zu errichten. Das bestehende denkmalgeschützte Schlossgebäude soll einer eigenständigen qualitätsvollen Neunutzung zugeführt werden, die keine Funktionen des Geriatriezent-rums beinhaltet, jedoch mit diesem kompatibel ist.

Zielsetzung für den Bau des neuen Geriatriezentrums Liesing ist, neben den rechtli-chen und baulichen Anforderungen (siehe Punkt C.5) insbesondere die Bereitstellung einer neuen Einrichtung nach dem modernsten Stand der Technik, die auch eine „innere Flexibilität“ in Bezug auf die erforderliche Anpassung an den aktuellen Stand der Pflege aufweist, um auch den künftigen Anforderungen im Hinblick auf Qualität, Effizienz und Effektivität begegnen zu können. Die detaillierte Aufgabenstellung für das Vergabeverfahren ist im Teil C der Aus-schreibung im einzelnen erläutert. Aus Sicht des Auftraggebers ist die Verknüpfung zwischen der Beauftragung von Ge-neralmanagementleistungen und der Schlossverwertung unumgänglich. Allein aus diesem Grund kann ein Wettbewerbsverfahren nicht durchgeführt werden, da der Wettbewerb kein Verhandlungsverfahren ist sondern lediglich eine Vorstufe zu einem Verhandlungsverfahren ohne vorheriger Bekanntmachung darstellt. Es wäre daher für den Auftraggeber nicht vorhersehbar, ob die gewünschte Schlossverwertung über-haupt stattfinden kann oder nicht. Sollte ein Wettbewerbssieger ablehnen, wäre eine, aus Sicht des Auftraggebers wesentliche Voraussetzung nicht erfüllt

Diese Gründe haben die Entscheidungsträger dazu veranlasst, für die vorliegende Aufgabe ein zweistufiges Vergabeverfahren für Generalplanerleistungen in der Form eines Verhandlungsverfahrens gem. § 25 Abs. 5 Z. 3 BVergG 2002 durchzuführen.


B. VERFAHRENSBEDINGUNGEN B.1 Allgemeines B.1.1 Auftraggeberin

Das 2 stufige Verhandlungsverfahrenverfahren wird von der Stadt Wien, vertreten durch den Wiener Krankenanstaltenverbund 1010 Wien, Schottenring 24 durchgeführt.

B.1.2 Berater der Auftraggeberin und Anlaufstelle für das Verhandlungsverfahren Die Berater der Auftraggeberin für dieses Verhandlungsverfahren sind:

• Ing.-Kons. Dipl.-Ing. Rudolf Kretschmer verantwortlich für die Organisation des Verfahrens, Erstellung der Ausschreibungs-unterlagen, Koordination des Inhaltes und der Aufgabenstellung, Vorprüfung des Fachgebietes Städtebau, Architektur (Arch. Dipl.-Ing. Roman Mramor), Funktiona-lität sowie Beratung des Auftraggebers in fachspezifischen Fragen zum Verfahren:

• Mag. Martin Platzer (Platzer & Partner Unternehmensberatungsges.m.b.H.) verantwortlich für verfahrens- und vergaberechtliche Fragen

Als Anlaufstelle für Anforderungen bzw. Ausgabe der Unterlagen sowie für sämtliche Anfragen bezüglich Organisation und Aufgabenstellung gilt das Büro:

Dipl.-Ing. Rudolf Kretschmer 1090 Wien, Berggasse 21/10 Tel. +43 1 / 317 24 37; Fax +43 1 / 310 64 23 E-Mail: [email protected]

Weitere Fachberater - Verkehr: Rosinak & Partner - Grünraum: Dipl.-Ing. Jakob Fina (Garten- & Landschaftsarchitekt ÖGLA/IFLA) - Raum und Funktionsprogramm: Dipl.-Ing. Elisabeth Mandl (Medizintechnikerin)

Diese Fachberater bzw. die von ihnen bestimmten Experten können auch im Rah-men der Vorprüfung beigezogen werden.

B.1.3 Art des Verfahrens

Das gegenständliche Verfahren wird als Verhandlungsverfahren mit vorheriger Be-kanntmachung im Oberschwellenbereich gem § 23 Abs 5 iVm § 25 Abs. 3 Z 3 BVergG 2002 durchgeführt. In der ersten Stufe wurde die Eignung der Bewerber ge-prüft und eine Reihung der Bewerber i.S. der Ausschreibungsunterlagen vorgenom-men. Nach der Präqualifikation wurden die 7 bestgereihten Bewerber zur Legung ei-nes Angebotes eingeladen.

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Dieses Angebot muss – wie angekündigt - zwingend einen architektonischen Projekt-vorschlag enthalten. Es wird für die Angebote gem § 86 Abs 3 BVergG keine Vergütung gewährt, da es sich um eine Ausschreibung iS des § 74 Abs 2 BVergG handelt. Der architektonische Projektvorschlag wird von einer Bewertungskommission des Auftraggebers bewertet.

Das Verfahren wird in der 2. Verfahrensstufe als Verhandlungsverfahren ausgeschrie-ben.

B.1.4 Gegenstand des Verhandlungsverfahrens

Das gegenständliche Verfahren stellt eine kombinierte Interessentensuche für die Findung eines Generalmanagers (siehe Punkt B.2) und eines Investors und Planers für das Schlossgebäude dar.

Das Verhandlungsverfahren hat die Auswahl eines Teams. bestehend aus Bauträ-gern, Generalplanern, Architekten, Landschafts- bzw. Freiraumplanern zum Gegens-tand. Ziel ist die Ermittlung eines Bestangebotes für Generalmanagementleistungen inklusive der erforderlichen Planungsleistungen und Bauüberwachung, unter Wahrung einer standortentsprechenden Qualität der Neubebauung sowie der Verwertung des Schlossgebäudes auf eigene Kosten und Risiko mit einer, mit einer dem Geriatrie-zentrum kompatiblen, Fremdnutzung. Die detaillierte Aufgabenstellung für das Vergabeverfahren ist im Teil C der Aus-schreibung im einzelnen erläutert.

B.1.5 Berechtigte Teilnehmer an der 2. Verfahrensstufe

Teilnahmeberechtigt sind jene 7 Bewerbergemeinschaften, die auf der Grundlage der in den Teilnahmeanträgen zum Verhandlungsverfahren bekannt gegebenen Auswahlkriterien, für die Teilnahme an der 2. Verfahrensstufe ausgewählt wurden. Die Bildung von Bietergemeinschaften unter präqualifizierten Teilnehmern ist bis zum Ablauf der halben Angebotsfrist zulässig, wenn sie dem Auftraggeber innerhalb die-ser Frist schriftlich angezeigt wird. Die Hereinnahme weiterer Mitglieder in eine Bieter-gemeinschaft ist nicht zulässig. Gem § 17 BVergG haben Bietergemeinschaften im Auftragsfall eine Arbeitsgemein-schaft zu bilden. Sollte die Bildung einer Arbeitsgemeinschaft aus rechtlichen Grün-den ausgeschlossen sein, besteht die Möglichkeit, dass einzelne Mitglieder einer Bie-tergemeinschaft als Subunternehmer innerhalb des Projektteams des Bieters geführt werden, wenn dies dem Auftraggeber innerhalb der halben Angebotsfrist unter An-gabe der Gründe schriftlich angezeigt wird. Der Wechsel eines Subunternehmers bedarf in jedem Verfahrensstadium und auch nach Auftragserteilung während der Leistungserbringung der Zustimmung des Auf-traggebers.


Der Auftraggeber wird die Zustimmung verweigern, wenn der neue Subunternehmer nicht leistungsfähig befugt und zuverlässig ist. Der Auftraggeber kann die Zustim-mung verweigern, wenn aus Gründen der Projektkontinuität der Wechsel von Subun-ternehmern insbesondere im Bereich der Planung nicht tunlich ist und dem keine schwerer wiegenden Gründe entgegenstehen. Der Auftraggeber geht davon aus, dass bei als Subunternehmern herangezogenen Fachleuten insbesondere im Bereich der Planung angemessene Entgelte vereinbart werden, wobei als Maßstab für die Angemessenheit die einschlägigen Honorarord-nungen heranzuziehen sind.

B.1.6 Geforderte Eignungsnachweise

Über die in der 1. Verfahrensstufe (Präqualifikation) geforderten Eignungsnachweise, die Grundlage des Auswahlverfahrens waren, sind keine weiteren Nachweise zu erbringen, soweit nicht nach den Bestimmungen des BVergG Aktualisierungen erfor-derlich sind.

B.1.7 Subunternehmer

Soweit erforderliche Subunternehmer (Fachplaner) noch nicht bekannt gegeben wurden, sind sie mit dem Angebot bekannt zu geben.

B.1.8 Terminübersicht

Konstituierende Sitzung der Bewertungskommission mit anschließendem Auswahlverfahren der Teilnehmer an der 2. Verfahrensstufe 7. 12. 2005

Ausgabe der Auslobungsunterlagen für die 2. Verfahrensstufe: 12. 12. 2005

Einsendung von schriftlichen Fragen bis spätestens 23.1.2006

Die folgenden Termine sind indikativ

Begehung (individuell nach vorheriger Vereinbarung mit der Anlaufstelle

Abgabe der Angebote für die 2. Verfahrensstufe 7.02.2006

Vorprüfung der Angebote 2006

(Informations)Sitzung der Bewertungskommission 24.02.2006

Bietergespräche KW 11 2006

Abgabe der überarbeiteten Angebote 7.04.2006

Überprüfung der Einarbeitung der Empfehlungen 2006

Beurteilungssitzung des Bewertungskommission Ende KW 16 2006


B.2 Leistungsumfang Generalmanager

Projektteil 1 – Generalmanagementleistungen für den Neubau eines Geriatriezent-rums mit rund 330 Betten und einer Tagesbetreuungsstätte Projektteil 2 – Generalmanagementleistungen für den Abbruch des bestehenden Hauptgebäudes Der Auftraggeber beabsichtigt dem Auftragnehmer einen Generalmanagementauf-trag zu übertragen und behält sich lediglich die „nicht übertragbaren Bauherrenleis-tungen“ vor. Unter Generalmanager wird ein Generalplaner, dem zusätzlich die Agenden der Pro-jektsteuerung, Oberleitung, örtlichen Bauaufsicht sowie der Abwicklung der Wohn-bauförderung übertragen werden verstanden. Der Auftragnehmer hat diese Leistungen gemäß den Bestimmungen des beiliegen-den Leistungsvertrages auf der Grundlage des von ihm verfassten und von der Be-wertungskommission bewerteten Angebotes unter Einarbeitung der Empfehlungen dieser Kommission und mit den bekannt gegebenen Sonderfachleuten zu erbrin-gen. Im Rahmen des Generalplanungsauftrags sind jeweils alle geforderten Leistungsbil-der gemäß HOA, HOB-S der HOIT, der HO-LAP und der sonstigen Grundlagen des Vertrages zu erbringen, von Vorentwurfs-, Entwurfs- und Ausführungsplanung bis hin zur Objektüberwachung, Dokumentation und Übergabe. sowie die notwendigen Un-terlagen während der Baudurchführung bis zum Abschluss des Projektes. Außer der reinen Planungsleistung ist auch die Projektsteuerungsleistung zu erbringen, die Koordinierungsaufgaben sowie Steuerungs- und Überwachungsleistungen bein-haltet:

• Koordinierung, Steuerung und Überwachung der Planungsabläufe in technischer und zeitlicher Hinsicht

• Koordination der Fachplaner inkl. Übernahme von Abstimmung und Fortschrei-bung der Termin- und Ablaufplanung

• Koordination mit den Planungsabläufen für das Schlossgebäude

Grundlage einer erfolgreichen Projektrealisierung bildet die enge Kooperation mit Fachplanern und Bauunternehmern. Steuerung und Einhaltung des Kostenetats wer-den durch eine verbindliche Definition des Kostenrahmens sowie eine straffe Kosten- und Terminkontrolle in der Projektsteuerung gewährleistet. Der geforderte Leistungsumfang beinhaltet folgende Leistungsbilder, die im beilie-genden Entwurf zum Leistungsvertrag ausführlich beschrieben sind:

⇒ Architekturleistungen • Vorentwurf • Entwurf • Einreichung • Ausführungsplanung • Ausführungs- und Detailzeichnungen


• Kostenberechnungsgrundlagen • Künstlerische Oberleitung der Bauausführung • Technische und geschäftliche Oberleitung • Bestandspläne, Auswechslungspläne, Übergabepläne, Orientierungspläne • Innenraumgestaltung / Einrichtungsplanung ⇒ Statisch-konstruktive Bearbeitung • Statisch konstruktiver Vorentwurf • Konstruktionsentwurf • Einreichplanung • Ausführungsplanung • Technisch geschäftliche Oberleitung • Bewehrungskontrolle gem HOB-S i.d.d.g.F. • Leistungsverzeichnisse und Massenberechnung gem HOB-S i.d.d.g.F. • Bestandspläne, Auswechslungspläne, Übergabepläne, Orientierungspläne ⇒ Haustechnikleistungen (inkl. Küchen-/ Buffet- Planung) • Vorentwurf • Entwurf • Einreichung • Detail- und Führungsplanung • Führungsplanung-Fremdleistungsüberprüfung • Ausschreibungsunterlagen • Schlussabnahme ohne Leistungsmessung • Leistungsmessung • Leitung und Koordinierung ⇒ Bauphysikalische und bauanalytische Grundleistungen • Vorentwurf • Entwurf • Einreichung • Detailplanung • Mitwirkung bei der techn. geschäftlichen Oberleitung ⇒ Freiraum und Grünplanung ⇒ Planungsleistung Abbruch (Baureifmachung) ⇒ Technisch geschäftliche Oberleitung und sonstige Generalmanagementleis-

tungen

• Allgemeines • Projektorganisation • Mitwirkung bei der Vergabe • Kostenmanagement • Rechnungsprüfung • Planungsterminänderungen • Freigaben und Genehmigungen


• Sonstiges ⇒ Weitere Managementleistungen • Qualitätsmanagement • Abwicklung Wohnbauförderung ⇒ Örtliche Bauaufsicht ⇒ Überbinden der Aufgabe des Planungs- und Baustellenkoordinators gem.

BauKG. B.2.1 Leistungsumfang für Schlossgebäude

Projektteil 3 – Übernahme und Verwertung des unter Denkmalschutz stehenden Schlossgebäudes:

Das Schlossgebäude soll vom Bieter auf eigene Kosten und Risiko verwertet werden und einer, mit dem Geriatriezentrum kompatiblen, Fremdnutzung zugeführt werden.

Insbesondere ist auf eine möglichst hohe Synergienwirkung zwischen dem privaten Betreiber des „Schlosses“ und dem KAV, insbesondere in den Bereichen – Konzeption, Organisation und Nutzung der gemeinsamen Grünanlage, – Organisation und Umsetzung eines gemeinsamen Sicherheitskonzeptes, – Verkehrserschließung, ruhender Verkehr, – Infrastruktureinrichtungen, - Bau- und Planungsablauf zu achten.

Des weiteren ist der KAV gewillt, mit dem Verkauf (Verpachtung) des Schlosses auch für dessen qualitätsvolle Nachnutzung Sorge zu tragen. Es wird daher auch die Vor-lage der Planung zur Umnutzung des Schlosses sowie der das Schloss umgebende Freiräume Gegenstand des Verfahrens sein.

Die angestrebte Nutzung und die dafür notwendigen gebäudeseitigen Maßnahmen sind jedoch Teil des Angebotes. Die prinzipielle Abstimmung mit dem Bundesdenk-malamt hat seitens des Bieters zu erfolgen.

B.3 Verfahrensbestimmungen B.3.1 Als Rechtsgrundlage des Verfahrens gelten – neben dem BVergG. - die Ausschrei-

bungsunterlagen in der vorliegenden Fassung. B.3.2 Mit der Einreichung eines Angebotes nimmt der Bieter sämtliche in der Ausschrei-

bung enthaltenen Bedingungen an.


B.4 Vorprüfung

Die eingereichten Angebote werden vor ihrer Beurteilung durch die Bewertungs-kommission nach objektiv erfassbaren und nachvollziehbaren Kriterien in Hinblick auf die unter Punkt B.7.3 angeführten Zuschlagskriterien von den Beratern des Auftrag-gebers erforderlichenfalls unter Hinzuziehung weiterer Experten vorgeprüft. Die Vorprüfung erfolgt durch ein Expertenteam:

• Ing.-Kons. Dipl.-Ing. Rudolf Kretschmer (Städtebau, Architektur, Funktionalität und Koordination der Vorprüfung)

• Mag. Martin Platzer (Platzer & Partner Unternehmensberatungsges.m.b.H.) (rechtliche und wirtschaftliche Vorprüfung)

• Büro Rosinak & Partner Ziviltechniker GmbH (Verkehr) • Dipl.-Ing. Jakob Fina (Garten- & Landschaftsarchitekt ÖGLA/IFLA) Grün- und Freiraum • Dipl.-Ing. Elisabeth Mandl (Medizintechnikerin) Organisation des Raum und Funktionsprogramms

Die Vorprüfung wird insbesondere • die Überprüfung der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen, • die Überprüfung der Einhaltung der in der Ausschreibung enthaltenen Bedingun-

gen und • die Darstellung objektiver Sachverhalte, die für die Beurteilung nach den Zu-

schlagskriterien relevant sind vornehmen. Die Ergebnisse der Vorprüfung werden der Bewertungskommission zu Beginn der Sit-zungen in schriftlicher Form (Vorprüfbericht) vorgelegt. Die Vorprüfung kann von der Bewertungskommission während ihrer Sitzung mit der Ausarbeitung weiterer Unterlagen und der Beschaffung zusätzlicher Informationen zur Verfahrensaufgabe und über die Beiträge beauftragt werden. Die Bewertungskommission kann für ihre Beurteilung über die Vorprüfung hinaus wei-tere Experten zuziehen.

B.5 Bewertungskommission B.5.1 Zusammensetzung der Bewertungskommission B.5.1.1 Stimmberechtigte Mitglieder:

Fachpreisrichter:SR Dipl.-Ing. Josef MATOUSEK (MA 19) (Ersatz: Dipl.-Ing.) SR Dipl.-Ing. Herbert BINDER (MA 21 B) (Ersatz: Dipl.-Ing. Elfriede Heinrich) Arch. Dipl.-Ing. Maria AUBÖCK


(Ersatz: Mag. János Kárász) Arch. Dipl.-Ing. Elke DELUGAN-MEISSL (Ersatz: Arch. Dipl.-Ing. Helmut Wimmer) Arch. Dipl.-Ing. Dieter HAYDE (Ersatz: Arch. Mag.arch. Margarethe Cufer) Arch. Univ.Prof. Dipl.-Ing. Dr. Klaus SEMSROTH (Ersatz: Arch.) 2 weitere von der LAIK nominierte Mitglieder Sachpreisrichter: Bezirksvorsteher Manfred WURM (BV 23) (Ersatz: Bezirksvorsteherstellvertreter Gerald Bischof) Dir. Dr. Roland PAUKNER (KAV – Direktor der Teilunternehmung Pflegeheime der Stadt Wien) (Ersatz: Direktor Hannes Nadlinger) Dr. Erich SEYER (Leiter des Geschäftsbereichs Finanz des KAV) (Ersatz: Ing. Christian Klos) Mag. Michaela MISCHEK-LAINER (Immobilienbeauftragte der Gen.Dion. des KAV) (Ersatz: Heidelinde Herner) Margarete HOFMANN (Vertreter Fonds soziales Wien) (Ersatz: Mag. Christoph Kosicek)

B.5.1.2 Ständig anwesende Experten ohne Stimmrecht mit beratender Funktion:

– Mag.arch. Thomas Pankl – OAR Rainer Miedler

B.5.1.3 Funktionen in der Bewertungskommission:

Im Zuge der Konstituierenden Sitzung am 7. Dezember 2005 wurden die Funktionen in der Bewertungskommission bestimmt: • Vorsitzender: • Stellv. Vorsitzende: • Schriftführer:

B.5.2 Konstituierende Sitzung der Bewertungskommission

Die Bewertungskommission trat am 7. Dezember 2005, vor der Auswahlsitzung der Präqualifikation zu ihrer konstituierenden Sitzung zusammen. Die Bewertungskommission hat in ihrer Sitzung an diesem Tag die Ausschreibungsun-terlagen beraten und in der vorliegenden Fassung genehmigt.

B.5.3 Arbeitsweise der Bewertungskommission / Zuschlagskriterien

Die eingereichten Angebote werden von der Bewertungskommission in der zweiten Verfahrensstufe nach folgenden Kriterien beurteilt:


Städtebauliche und architektonische Qualität ( 33 %)

Unter diesem Kriterium werden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt (diese stellen keine selbstständigen Unterkriterien dar, sondern Präzisieren lediglich den In-halt des Kriteriums):

• architektonische und städtebauliche Positionierung des Projektes in Bezug auf die direkte Umgebung (z.B. Schloss)

• Städtebauliche Einfügung in die Umgebung • Signifikanz der baulichen Strukturen • Baumassenverteilung, Baukörperkonzeption • Grünflächenangebot, Qualitäten des Freiraums • Qualitäten des öffentlichen Raumes • Umgang mit dem Freiraumbestand • Umgang mit der denkmalgeschützten Bausubstanz • Abbau von Barrieren, Verbindungsfunktion für die Umgebung • Nachhaltigkeit, Ressourcenschonung

Funktionelle und wirtschaftliche Kriterien ( 33 %)


• Einhaltung des geforderten Raum- und Funktionsprogramms • Umsetzung in Qualitätsvolle Nutzungs- und Funktionsbereiche • Wirtschaftlichkeit der Typologie (Erschließung, Flächenkennzahlen) • Entwicklungsfähigkeit und Flexibilität zur Anpassung an den jeweils aktuellen Stand

der Pflege • Anpassungsbedarf zur Einhaltung sämtlicher relevanten Gesetze und Bestim-

mungen • Funktionalität und Qualität der angebotenen Einrichtungen • Hebung der Synergieeffekte • Abschätzung der Wirtschaftlichkeit der Realisierung (Baukosten, Folgekosten) auf-

grund der vorgeschlagenen funktionalen Typologie • Ökologische und energiesparende Aspekte • Garagenkonzept und Verkehrsführung • Konzept zur Realisierbarkeit bei laufendem Betrieb • Möglichkeiten einer schrittweisen Realisierbarkeit

Qualität des wirtschaftlichen Angebotes ( 34 %)


• Bauwerkskosten; Nebenkosten • Kosten der Generalmanagementleistungen • Plausibilität der Bauwerkskosten (siehe Datenblatt....) • Erreichung des vorgegebenen Mindestangebotes für die Verwertung des

Schlossgebäudes B.5.3.1 Die Bewertungskommission ist beschlussfähig, wenn mindestens 8 Stimmberechtigte

davon zumindest 4 Fach- und 4 Sachpreisrichter, darunter der Vorsitzende oder der


stellvertretende Vorsitzende, anwesend sind und höchstens die Hälfte davon durch die ihnen zugeordneten Ersatzmitglieder vertreten ist. Zur Unterstützung der Bewertungskommission werden die Experten ohne Stimmrecht und mit beratender Funktion an deren Sitzungen teilnehmen.

B.5.3.2 Die Bewertungskommission wird • die Beiträge, anhand der oben angeführten Kriterien beurteilen und • Empfehlungen für die Grundsätze zur weiteren Vorgangsweise abgeben.

B.5.4 Vorgehensweise bei der Bewertung

Es wurde folgende Vorgangsweise gewählt:

• Angebotsabgabe: Die Angebote werden getrennt in einen gestalterisch/technischen Vorschlag und in einen wirtschaftlichen Vorschlag abgegeben.

• Vorprüfung der abgegebenen Vorschläge

• Erste Sitzung der Bewertungskommission (Informationssitzung):

Die Sitzung wird in zwei Phasen durchgeführt. 1. Phase: Feststellung der funktionellen-architektonisch/städtebaulichen Qualität

der anonymisierten Projekte

Die Anonymität wird aufgehoben.

2. Phase : Feststellung der Qualität des wirtschaftlichen Angebotes

Aufgrund der festgestellten Qualitäten aus beiden Phasen wird die Bewertungs-kommission projektspezifische Fragen- und Empfehlungskataloge aufstellen.

Den Teilnehmern werden diese Kataloge zur Kenntnisnahme zugesandt.

• Bietergespräche: ca. 10 – 14 Tage nach der Informationssitzung finden Bieterge-spräche mit den Teilnehmern statt.

• Bearbeitungsphase: ca. 3-wöchige Bearbeitungsphase zur Einarbeitung der Er-gebnisse der Bietergespräche.

• Abgabe der Letztangebote

• Vorprüfung der überarbeiteten Angebote

• zweite Sitzung der Bewertungskommission (Beurteilungssitzung) mit einer endgülti-gen Entscheidung. (Exakte Vorgansweise ist bei Konstituierung festzulegen)

B.6 Schriftliche Fragenbeantwortung und Besichtigung des Areals B.6.1 Schriftliche Fragenbeantwortung

Fragen zur Ausschreibung und zur Aufgabenstellung können schriftlich bis ............an die Anlaufstelle gerichtet werden.


Die schriftlich eingesendeten Fragen werden im Einvernehmen mit der Bewertungs-kommission beantwortet und allen Teilnehmern bis ..... bekannt gegeben. Sie bilden einen integrierenden Bestandteil der Ausschreibung.

B.6.2 Geführte Besichtigung des Grundstücks Auf Wunsch kann gegen vorherige Terminvereinbarung mit der Anlaufstelle eine ge-führte Besichtigung des Grundstücks für die einzelnen Bietergruppen durchgeführt werden.

B.7 Einreichung der Beiträge

Die Beiträge müssen spätestens bis , 18.00 Uhr bei der Anlaufstelle • Dipl.-Ing. Rudolf Kretschmer; 1090 Wien, Berggasse 21/10 abgegeben werden. Die Beiträge können auch auf dem Postweg an die oben genannte Adresse einge-sendet werden. Die Teilnehmer haben jedoch für das rechtzeitige Einlangen zu sorgen. Nach dem o.a. Termin einlangende Beiträge können nicht berücksichtigt werden. Die Zusen-dung muss für den Empfänger porto- und spesenfrei sein. Transport und Versendung erfolgen auf ausschließliches Risiko des Teilnehmers.

Jedes Angebot ist in einer Rolle und in einem Kuvert für schriftliche und digitale Bei-lagen mit der Aufschrift „Verhandlungsverfahren Wien 23, Geriatriezentrum Liesing“ einzureichen. Die Angebote sind getrennt in einen gestalterisch/technischen Vor-schlag und in einen wirtschaftlichen Vorschlag abgegeben. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und den Möglichkeiten der Präsentation so-wie der späteren Aufbewahrung sollen die Pläne nicht aufkaschiert werden.

B.8 Ausschreibungsunterlagen Sämtliche Ausschreibungsunterlagen werden digital auf CD-ROM zur Verfügung ge-stellt.

Als verbindliche Unterlagen für das Vergabeverfahren gelten:

B.8.1 Ausschreibungstext

A Überblick der Voraussetzungen und Ziele des Vergabeverfahrens B Verfahrensbedingungen C Aufgabenstellung D Vertragsentwurf E Beilagen / Zusatzinformationen


B.8.2 Planunterlagen zur Einzeichnung des Projektes (als *.dxf – Dateien)

• Digitale Mehrzweckkarte der Stadt Wien M 1:2.000 • Geometerplan M 1: 500 • Digitales Umgebungsmodell der Stadt Wien

B.8.3 Planunterlagen zur Information des Teilnehmers (als *.dxf – Dateien)

• Vorgabenplan

B.8.4 Bild- und Fotomaterial • Fotodokumentation *.jpg

B.8.5 Formblätter / Datenblätter (in Ausarbeitung)

B.8.6 Grundplatte (Einsatzplatte) zum Baumassenmodell

B.9 Einzureichende Arbeiten Von jedem Teilnehmer am Verfahren sind auszuarbeiten: Für das Gesamtareal:

• Lageplan mit Erschließungs- und Stellplatzkonzept, M 1 : 500 Angabe der Gebäudehöhen (Geschoßanzahl) Freiflächennutzung,

inkl. Infrastruktur mit allen oberirdischen Bauten

• Gesamtkonzept als Dachdraufsicht mit Darstellung der M 1 : 500 Gestaltungsvorschläge für den Freiraum

Für das Geriatriezentrum:

• Bebauungs- und Nutzungskonzept mit geschossweiser M 1 : 200 Darstellung der Grundrisse mit Funktions- und Nutzungsverteilung inkl. UG-Bereich; Darstellung ev. Verbindungen zum Schlossgebäude

• Darstellung des Erdgeschosses und der zum Geriatriezentrum M 1 : 200 gehörenden Freiflächen

• exemplarische Darstellung charakteristischer Funktionseinheiten M 1 : 100 gem den Funktionseinheiten des Raum- und Funktionsprogramms

• Charakteristische Schnitte und Ansichten zur verständlichen Darstellung der Bauaufgabe M 1 : 200

• Darstellungen freier Wahl zur Verdeutlichung der Entwurfsgedanken

Für das Schlossgebäude:

• Bebauungs- und Nutzungskonzept mit geschossweiser M 1 : 200 Darstellung der Grundrisse mit Funktions- und Nutzungsverteilung

• Charakteristische Schnitte und Ansichten zur verständlichen Darstellung der Bauaufgabe M 1 : 200


• Darstellungen freier Wahl zur Verdeutlichung der Entwurfsgedanken

Allgemein:

• Baumassenmodell auf vorgegebener Grundplatte für Gesamtareal M 1 : 200

• Bauablaufplan für den durchgehenden Pflegebetrieb

• Erläuterungsbericht gegliedert in Gesamtkonzeption, Neubau Geriatrie, Schlossgebäude, Freiraumplanung, Verkehrsorganisation

mit nachvollziehbarer Flächenbilanz (Datenblatt) max. 15 Seiten exkl. Datenblatt)

• Grobkostenschätzung gem Formblatt mit Erläuterungen für Neubau Geriatrie und Abbruch Bestand

• Wirtschaftliches Anbot getrennt in Generalmanagementleistungen und Schlossgebäude

Von jedem Teilnehmer ist ein grundsätzlicher Lösungsvorschlag in einer Bearbeitungs-tiefe zu erstellen, die sein Entwurfsziel mit ausreichender Genauigkeit darstellt (Grund-risse, Ansichten und Schnitte mit farblicher Darstellung der Funktionseinheiten). Insbesondere ist darauf Bedacht zu nehmen, dass zur Überprüfung der statistischen Angaben eine entsprechende Kotierung des dargestellten Baukörpers / der darge-stellten Baukörper gegeben ist. Allfällige Fehlinterpretationen, die sich aus unvoll-ständigen oder unklaren Angaben des Verfassers / der Verfasser ergeben, gehen daher zu dessen / deren Lasten.

B.10 Ausführung der einzureichenden Arbeiten

Die einzureichenden Arbeiten müssen so ausgeführt werden, dass die Erfüllung der Planungsaufgabe mit hinreichender Deutlichkeit ablesbar wird. Alle Unterlagen sind in analoger (gedruckter) Form einzureichen.

Die Beiträge sind zusätzlich in digitaler Form in PC/Windows – kompatiblen Bildforma-ten (*.jpg, *.tif, *.gif, *.bmp, *.pdf) zur Weiterbearbeitung im Powerpoint bzw. als Grundlage für Veröffentlichungen einzureichen. MacIntosh Formate sind aus techni-schen Gründen nicht zugelassen.

B.11 Eigentumsrecht

Die BieterInnen sind die geistigen EigentümerInnen der gestalterisch/technischen Vorschläge der vorgelegten Angebote. Der Auftraggeber erhält das Recht zur Veröf-fentlichung der eingereichten Lösungsvorschläge, wobei die VerfasserInnen anzufüh-ren sind. Die nicht erfolgreichen BieterInnen behalten die Werknutzungsrechte an vorgelegten Plänen und dergleichen im vollen Umfang.


Der Auftraggeber erwirbt das sachliche Eigentumsrecht an allen eingereichten Arbei-ten.

Jeder Bieter räumt dem Auftraggeber die erforderlichen Werknutzungsrechte für eine einmalige öffentlich zugängliche Ausstellung der Verfahrensbeiträge unentgeltlich ein. Ferner räumt der Bieter allfälligen Dritten alle erforderlichen Werknutzungsrechte für eine angemessene Berichterstattung in Wort und Bild zum Zwecke der Information der Öffentlichkeit über die Verfahrensbeiträge nach Abschluss des Vergabeverfah-rens ein.

B.12 Veröffentlichung der Ergebnisse des Vergabeverfahrens

Der Auftraggeber behält sich das Recht vor, sämtliche eingereichte Planunterlagen des städtebaulichen, architektonischen und Funktionellen Angebotsteils in einer ihm geeignet erscheinenden Form auszustellen bzw. zu veröffentlichen. Veröffentlichungen von eingereichten Beiträgen oder Teilen davon durch einen Teil-nehmer vor Bekanntgabe der Ergebnisse durch den Auslober haben den zwingen-den Ausschluss vom Verfahren zur Folge. Nach Bekanntgabe der Ergebnisse (Ausstellung) hat jeder Bieter das Recht zur Veröf-fentlichung seines Projektes.

B.13 Vertragsgegenstand / Inhalt der Angebote

Es wird auf den Entwurf des angeschlossenen Leistungsvertrages verwiesen.


C. AUFGABENSTELLUNG

Der Wiener Krankenanstaltenverbund, 1010 Wien, Schottenring 24, im Folgenden KAV genannt, beabsichtigt auf dem Areal des bestehenden Geriatriezentrums Lie-sing in der Perchtoldsdorfer Straße 6 ein neues Geriatriezentrum mit 336 Betten und einem Tageszentrum für Geriatrie für rund 50 Patienten zu errichten. Dieses Zentrum soll als „Pflegeanstalt für chronisch Kranke“ nach dem Krankenanstaltengesetz (KAG), unter Inanspruchnahme von Mitteln der Wohnbauförderung entstehen. Das bestehende denkmalgeschützte Schlossgebäude soll einer eigenständigen qualitätsvollen Neunutzung zugeführt werden, die keine Funktionen des Geriatriezent-rums beinhaltet, jedoch mit diesem kompatibel ist. Der Umgang mit der historischen Bausubstanz im Rahmen notwendiger Umplanungs- und Umbaumaßnahmen sowie die Qualität der vorgeschlagenen Nutzungen ist dem KAV jedoch ein wichtiges An-liegen. Auf dem rund 37.700 m² großen parkähnlichen Areal wird bereits jetzt ein Geriatrie-zentrum mit rund 260 Betten betrieben. Die derzeitige Unterbringung erfolgt in einem Hauptgebäude mit rund 200 Betten und der Verwaltung sowie im denkmalgeschütz-ten Schlossgebäude (rund 40 Betten und Nebeneinrichtungen), entspricht jedoch weitgehend nicht mehr dem aktuellen Stand der Pflege.

Zielsetzung für den Bau des neuen Geriatriezentrums Liesing ist, neben den rechtli-chen und baulichen Anforderungen (siehe Punkt C.5) insbesondere die Bereitstellung einer neuen Einrichtung nach dem modernsten Stand der Technik, die auch eine „innere Flexibilität“ in Bezug auf die erforderliche Anpassung an den aktuellen Stand der Pflege aufweist, um auch den künftigen Anforderungen im Hinblick auf Qualität, Effizienz und Effektivität begegnen zu können.

Den geplanten Maßnahmen liegt eine Gesamtkonzeption zu Grunde, die eine schrittweise Realisierung der erforderlichen Projektschritte vorsieht. Das gegenständliche Areal weist derzeit eine Bebauung von 2 Gebäuden – das 3-geschossige „Neugebäude“ und das 2-geschossige Schlossgebäude – sowie meh-reren Nebengebäuden (Portiergebäude, Garagen usw.) auf. Insgesamt weisen die nicht bebauten Teile des Areals einen parkähnlichen Freiraum, mit einem großteils erhaltenswerten Baumbestand auf. Ein schonender Umgang mit dem vorhandenen Baumbestand entsprechend den Empfehlungen des zur Verfügung gestellten Baumgutachtens ist daher erforderlich. Das angestrebte Projekt umfasst nun die Neuerrichtung eines modernen Geriatrie-zentrums mit einer Größe von rund 29.000 m² BGF (maximal 31.000 m²) sowie ein Tageszentrum für Geriatrie mit rd. 1.000 m², zuzüglich einer unterirdischen Fläche von ca. 6.500 m². Es sind 336 Betten mit den dazugehörigen Aufenthalts-, Funktions- und Nebenräumen geplant.

Das bestehende Hauptgebäude des Geriatriezentrums soll abgerissen werden. wo-bei jedoch ein durchgehender Pflegebetrieb aufrecht zu erhalten ist. Die Errichtung des Neubaus soll unter Aufrechterhaltung des Vollbetriebs im Bestand möglich sein.


Die Abwägung von Vor- und Nachteilen einer Gesamterrichtung des Neubaus mit anschließender Übersiedlung der Patienten gegenüber einer etappenweisen Errich-tung des Neubaus unter Aufrechterhaltung des Pflegebetriebes und unter Nutzung der Fläche des abgebrochenen Geriatriegebäudes ist - auch unter dem Gesichts-punkt einer bestmöglichen Schonung des Parks - Teil der Aufgabenstellung. Das zweigeschossige Schlossgebäude mit einer bebauten Fläche von ca. 2.200 m² (BGF ca. 5.200 m²) samt Innenhof, zuzüglich eines rd. 2.000 m² großen Grundan-teils, dessen Situierung und Konfiguration im Rahmen des Projektvorschlages festzu-legen ist daher vom Auftragnehmer dieses Auftrages zu erwerben oder doch we-nigstens unter Eingehung eines Bestandvertrages eines Baurechtsvertrages oder Su-perädifikatsvertrages langfristig in Bestand zu nehmen und auf eigene Rechnung und Gefahr zu verwerten. Das denkmalgeschützte Schlossgebäude soll nicht für Funktionen des Geriatriezent-rums beansprucht werden, sondern soll für kompatible Fremdnutzung eigenständig nutzbar bleiben. Das gegenständliche Verfahren stellt somit eine kombinierte Interessentensuche für die Findung eines Generalmanagers für die Bauaufgabe und eines Investors für das Schloss dar. Der KAV ist sich seiner Verantwortung für die Gesamtliegenschaft bewusst – es ist da-her ein Partner (-team) gesucht, das sich auf eine möglichst hohe Synergienhebung verständigt. Synergien zwischen dem privaten Betreiber des „Schlossgebäudes“ und dem KAV sind insbesondere in den Bereichen – Konzeption, Organisation und Nutzung der gemeinsamen Grünanlage, – Organisation und Umsetzung eines gemeinsamen Sicherheitskonzeptes, – Verkehrserschließung, ruhender Verkehr, – Infrastruktureinrichtungen, - Bau- und Planungsablauf zu suchen und finden. Im Rahmen der Neuerrichtung des Geriatriezentrums soll ein Teil des Areals der Öf-fentlichkeit zugänglich gemacht werden. Es werden daher prinzipiell 3 Bereiche auf dem Areal entstehen: • Der Bereich des neuen Geriatriezentrums inklusive der dafür benötigten Freiflä-

chen, • das Schlossgebäude samt Innenhof, zuzüglich eines rd. 2.000 m² großen

Grundanteils, dessen Situierung und Konfiguration im Rahmen des Projektvor-schlages festzulegen ist und

• eine Parkanlage für die Öffentlichkeit.

Die wesentliche Aufgabenstellung an die Teilnehmer der 2. Phase dieses Verfahrens besteht in der Ausarbeitung von Bebauungsvorschlägen und Angeboten für die nachfolgend genannten 3 Projektteile:

Projektteil 1 Die Aufgabenstellung besteht in der Erarbeitung eines Projektvorschlages für eine Neubebauung des oben genannten Grundstücks, der unter Wahrung einer stand-ortentsprechenden Qualität der Bauaufgabe für den Neubau eines Geriatriezent-


rums mit mit 336 Betten und einem Tageszentrum für Geriatrie unter besonderer Be-rücksichtigung

• der städtebaulichen und maßstäblichen Einfügung in die bestehende Umge-bung,

• eines schonenden Umgangs mit dem historischen Grünraum unter Optimierung der funktionellen Erfordernisse des neuen Geriatriezentrums

• einer Konzeption nach den Erkenntnissen der modernen Bauökologie, insbeson-dere bei den Baukörpern und der Freiraumgestaltung sowie in Hinsicht auf ener-gietechnische Optimierung.

• der Erfüllung der räumlichen und funktionellen Anforderungen an eine Pflegean-stalt für chronisch Kranke nach dem KAG, und des vorgegebenen Funktions- und Raumprogramms

• einer, bei Wahrung der Funktion des neuen Gebäudes, dem historischen Ambi-ente entsprechende, gestalterische Lösung, unter Berücksichtigung der Anforde-rung einer zeitgemäßen Architektur im Zusammenspiel mit dem historischen Bau-körper des Schlosses und den Bestimmungen des Denkmalschutzes

• einer Konzeption, die auch die spätere Einreichung beim Grundstücksbeirat und dessen Qualitätskriterien berücksichtigt

den funktionellen und gestalterischen Anforderungen des Auftraggebers entspricht.

Projektteil 2

Konzeption für den Abbruch des bestehenden Hauptgebäudes des jetzigen Geriat-riezentrums unter durchgehender Aufrechterhaltung des Geriatriebetriebes.

Projektteil 3 Übernahme und Verwertung des unter Denkmalschutz stehenden Schlossgebäudes einschließlich einer Konzeption für

• einen Umbau, der die Anwendung und Umsetzung nachhaltiger und kostenwirk-samer Umbaumaßnahmen für die historische Substanz vorsieht und

• einer Nutzung, die dem Geriatriezentrum kompatibel, jedoch eigenständig ist und

• die oben genannten Synergieeffekte aufzeigt.

C.1 Städtebauliche Aspekte der Aufgabenstellung Das gegenständliche Grundstück liegt im unmittelbaren Nahbereich des Hauptbe-zirkszentrums des 23. Wiener Gemeindebezirks: dem Liesinger Platz, an dem sich ein wichtiger Umsteigeknoten des öffentlichen Verkehrs (Schnellbahn-/Autobusbahnhof) und die zentralen Verwaltungseinrichtungen des Bezirkes befinden (Bezirksamt usw.). Das Grundstück wird im Osten, Westen und Norden durch Straßen begrenzt, im Sü-den durch das Liesinger Freibad. Während im Osten die Perchtoldsdorfer Straße stark verkehrsbelastet ist, sind die Straßenzüge im Norden und Westen relativ schwach be-lastet.


Die umgebenden Bereiche weisen eine nahezu geschlossene Blockrandbebauung auf, die im Norden und Westen vorwiegend Wohnnutzung; entlang der Perchtolds-dorfer Straße eine gemischte Nutzungsstruktur aufweisen. Bisher stellte das Areal die einzig größere Grünfläche in diesem Bereich dar, war je-doch auf Grund seiner Nutzung für die Öffentlichkeit nicht zugänglich. Im Rahmen des Neubaus des Geriatriezentrums soll ein Teilbereich des Areals der Öffentlichkeit als Park zugänglich gemacht werden. Es werden daher prinzipiell 3 Bereiche auf dem Areal entstehen: • Der Bereich des neuen Geriatriezentrums inklusive der dafür benötigten Freiflä-

chen, • das Schlossgebäude samt Innenhof, zuzüglich eines rd. 2.000 m² großen

Grundanteils, dessen Situierung und Konfiguration im Rahmen des Projektvor-schlages festzulegen ist und

• eine Grünanlage für die Öffentlichkeit. Das möglichst konfliktfreie Zusammenspiel zwischen denkmalgeschützten Schlossbe-reich, öffentlicher Parkanlage und Geriatriezentrum ist mit eine wichtige städtebauli-che Aufgabenstellung dieses Verfahrens. Diese sehr sensible Lage im Konnex der gewachsenen Blockrandbebauung, des Schlossgebäudes und der öffentlichen Grünanlage bedingt eine architektonische und städtebauliche Qualität der Neubebauung, der in ihrer Konzeption und Gestal-tung eine besonders große Bedeutung zukommen wird. Besonderes Augenmerk ist daher auf die Maßstäblichkeit der Bebauung und der ein-zelnen Baukörper zu legen.

C.2 Rechtsbestand

Das rechtsgültige Plandokument für diesen Bereich (PD 6305, befristet gültig bis 31. 8. 2006) orientiert sich mit seinen Bestimmungen im wesentlichen an der bestehen-den Bebauung und der bestehenden Nutzung. Die Absicht des Wiener Krankenan-staltenverbundes auf dem Areal des bestehenden Geriatriezentrums Liesing in der Perchtoldsdorfer Straße 6 ein neues Geriatriezentrum mit 336 Betten und einem Ta-geszentrum für Geriatrie zu errichten, erfordert daher eine Neuregelung der Flä-chenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen. Aus diesem Grund wurde mit der zuständigen Magistratsabteilung MA 21 B verein-bart, die Ergebnisse des gegenständlichen Verfahrens als Grundlage für eine Neu-festsetzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes heranzuziehen.

C.3 Rahmenbedingungen der Bebauung

Das Grundstück Perchtoldsdorfer Straße 6 (Katastralgemeinde 01805 Liesing, EZ 1; Gst.Nr.353/12) ist 37.722 m² groß.


Das neue Plandokument für diesen Bereich soll auf der Grundlage des Ergebnisses dieses Verfahrens festgesetzt werden. Einige Rahmenbedingungen für die Bebauung wurden bereits im Rahmen einer Dienststellenabstimmung festgelegt. Diese abge-stimmten Rahmenbedingungen sind für die Verfahrensaufgabe als Vorgaben anzu-sehen. Für die Größenordnung der neuen Bebauung des Geriatriezentrums gilt: • die maximale oberirdische Bruttogeschossfläche beträgt 32.000 m² • für den neu zu bebauenden Bereich des Grundstücks gilt die Bauklasse III. Bei ei-

ner Überschreitung der Gebäudehöhe gemäß § 75 (9) BO für Wien ergibt sich ei-ne maximale Höhe von 17,5 m. Der höchste Punkt der Dächer darf die zulässige Gebäudehöhe nicht überragen. Es dürfen nicht mehr als fünf Hauptgeschosse errichtet werden. Die Errichtung von Terrassen- und Staffelgeschossen an den zu den Baulinien orientierten Schauseiten der Gebäude ist untersagt.

• Entlang der Josef-Kutscha-Gasse gilt die Bauklasse III erst in einem Abstand von 10,0 m von der Baulinie. Im Falle einer Bebauung innerhalb dieser 10,0 m gilt da-für die Bauklasse II.

• Entlang der Perchtoldsdorfer Strasse und Haeckelstrasse ist ein Vorgarten von 5,00 m vorgesehen.

Weitere Rahmenbedingungen für die Bebauung • Für das Schlossgebäude gilt eine bestandsgemäße Abgrenzung der Bebaubar-

keit mit kleinen Ergänzungsmöglichkeiten und die Bauklasse II. Für den dem Schlossgebäude zugeordneten Bereich sind die Anforderungen einer zweckmä-ßigen Grundstücksteilung zu beachten.

Bereits bei der Gestaltung der Bebauung sollen ökologische Aspekte Berücksichti-gung finden. Insbesondere werden Vorschläge zu folgenden Themen erwartet: - nachhaltiger ressourcenschonender Umgang mit dem Grund und Boden - niedriger Energiehaushalt (Niedrigenergiehaus) - günstige Betriebs- und Erhaltungskosten - Orientierung der Wohnungen - Nutzung der passiven Sonnenenergie,

C.4 Raum- und Funktionsprogramm

Das, diesem Projekt zugrunde gelegte Raum- und Funktionsprogramm wurde von Frau Dipl.-Ing. Elisabeth MANDL verfasst und wird als Beilage 1 dieser Ausschreibung beigelegt. Erklärung der verwendenden Begriffen im Raum- und Funktionsprogramm für das GZ Liesing: Als Gliederungsgrundlage wurde die im Wiener Krankenanstaltenverbund in Anleh-nung an die DIN 13080 gebräuchliche Einteilung in Funktionsbereiche, Funktionsstel-len und Teilstellen verwendet.


Im Raumprogramm sind die Räume in Haupträume, Nebenräume, Erschließungs-räume und Personalräume untergliedert. In der Spalte „Anzahl“ ist die notwendige Menge der Raumfunktion definiert. In der Spalte „Soll m² NF“ ist die Summe der Quadtratmeter der angeführten Räume mal der Anzahl der Räume aufgezeigt.

In der Spalte „Gesamt m² NF“ ist die Summe der Teilstellen die aus zusammengehö-renden Einzelräumen besteht (z.B.: Heilgymnastik mit 80 m² besteht aus einem Gruppengymnastikraum und einen Einzeltherapieraum) für die Funktionsstelle (z.B.: 1.06 Prosektur) aufgezeigt.

Als Sonderfall sind in einzelnen Funktionsstellen eine zusätzliche Spalte mit dem Hin-weis auf eine andere Funktionsstelle dargestellt, da in der Systematik der angewand-ten Gliederung diese Räume einer anderen Funktionsstelle zugeordnet sind, aber ei-nen unmittelbaren Zusammenhang mit der Funktionsstelle, bei der sie erfasst sind, bedingen (z.B.: Personalwäscheversorgung der Teilstelle 5.06.02 wird bei der Funkti-onsstelle 4.03 – Personalumkleiden miterfasst und gesondert ausgewiesen). Zusammenfassend wird darin folgende Größenordnung der Funktionsbereiche fest-gelegt:

Untersuchung und Behandlung 681 m² Pflege 14.182 m² Verwaltung 540 m² Soziale Dienste 1.471 m² Ver- und Entsorgung 967 m² Sonstiges 935 m² Dienstleistung von außen (Fremdreinigung) 113 m² Tageszentrum Geriatrie mit 50 Plätzen 822 m² Gesamt Nettonutzfläche 18.776 m² Nettonutzfläche / Bett 55,88 m²

C.5 Qualitätsanforderungen an das Geriatriezentrum Liesing C.5.1 Allgemeines

• Besonderes Augenmerk ist auf die Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedin-gungen und behördlichen Auflagen zu legen: An erster Stelle ist hier das Wiener Wohn- und Pflegeheimgesetz und seine Durchführungsverordnung zu berücksich-tigen. Zusätzlich wird die Einhaltung der ÖNORM B1600 und 1601, sowie der TRVB verlangt. Das Haus soll auch als Pflegeanstalt für chronisch Kranke (Sonderkran-kenanstalt) geführt werden können. Es sind daher die Auflagen des Wiener Kran-kenanstaltengesetz einzuhalten. Des weiteren ist auf eine wirtschaftliche Reali-sierbarkeit innerhalb der Wiener Wohnbauförderung zu achten.

• Energetisch muss das Projekt zumindest den Niedrigenergiehausstandard errei-chen.


• Auf eine ökonomische Bauweise insbesondere im Betrieb ist zu achten, wie etwa Vermeidung langer Gänge, etc.

• Es ist auf die lange Nutzungsdauer des Hauses zu verweisen, diese soll die erfor-derliche Flexibilität aufweisen, um durch technisch einfache Umbauten an den jeweils aktuellen Bedarf und dem damit erforderlichen Stand der Pflege ange-passt werden zu können.

• Um die zur Verfügung stehenden Baukosten vor allem qualitätssteigernd einset-zen zu können, haben wir hier für Sie die häufigsten Kostentreiber zusammenge-stellt. Ebenso belasten einige Punkte auch unnötig die späteren Betriebskosten des Gebäudes.

< Das konstruktive System soll nach Möglichkeit von der Tiefgarage bis in das letzte Geschoss durchgezogen werden. Das tragende System ist idealer weise mit den Trennwänden der Bewohnerzimmer identisch.

< Ver- und Entsorgungsschächte sind stets geradlinig zu führen. Wenn mög-lich nur ein Schacht für zwei Bewohnerzimmer.

< Durch ein Optimieren des Oberflächen - Volumsverhältnisses lassen sich hohe Dämmstoffstärken bzw. niedrige k-Werte bei Fenstern vermeiden. Im Idealfall beträgt das Oberflächen - Volumsverhältnis 3 oder höher und das Verhältnis zwischen Nutzfläche und der gedämmten Außenhaut des Ge-bäudes 1,0 oder darunter. Passive Sonnenenergie lässt sich im wesentli-chen nur bei südseitig ausgerichteten Fenstern generieren.

< Um die Schallschutzanforderungen für Außenwände gemäß Bauordnung auch wirtschaftlich erfüllen zu können, darf der Fensteranteil in der Außen-wand (bezogen auf den Raum) nicht über 45 % liegen.

< In einer effizient geplanten Garage benötigt ein Stellplatz nicht mehr als 25 m² Bruttogrundrissfläche (inkl. Rampe und Fahrstraßen).

C.5.2 Anforderungen an das Gebäude

• Die Stiegenhäuser sollen so geplant werden, dass eine Trennung von den Nut-zungen im EG möglich ist und sollen hell und wenn möglich natürlich belichtet sein.

• Stiegenhaus-, und mögliche Laubengangverglasungen sollen einfach, gefahrlos und ohne den Einsatz von speziellen Hilfsmitteln geöffnet und gereinigt werden können. Bei der Verglasung von Stiegenhäusern, insbesondere bei Glasüberda-chungen ist auf die sommerliche Überwärmung zu achten.

• Personenlifte sollten im Sichtbereich des Stützpunktes angeordnet werden. Ande-re Ver- und Entsorgungslifte können entsprechend dem gewählten Konzept auch anders situiert werden.

• Vorrangig ist die alternative Nutzungsmöglichkeit von Bewohnerzimmern als ab-geschlossene Wohnung oder Wohneinheiten für eine oder mehrere Personen durch folgende Maßnahmen zu schaffen:

< Wahlweise als Bad oder Küche nutzbare Nassräume durch bauseitig vorge-sehene, entsprechende Installationsmöglichkeit.

< Flexible Tragstruktur – mit ausreichendem Achsmaß der Bewohnerzimmer (mind. 4 m)


< Statisches System ist bevorzugt als Außenwand – Mittelwand – Außenwand herzustellen

C.5.3 Bewohnerzimmer:

Das Bewohnerzimmer sowie das eigene Bad, der Vorraum und die Loggia bilden den „primären Wohnbereich“.

Bezogen auf das gesamte Pflegeheim als bauliche Einheit, sollte die Lage aller Be-wohnerzimmer als Wohn-/Aufenthaltsräume auch im Hinblick auf Himmelsrichtung, Belichtung, Ausblick und Nähe zur vertikalen Erschließung festgelegt werden.

Größe der Bewohnerzimmer:

Einbettzimmer: Zimmer inkl. Sanitär: ca. 24,5 m²

Loggia (Mindesttiefe 2,00 m) ca. 8,0 m² ca. 32,5 m²

Zweibettzimmer: Zimmer inkl. Sanitär: ca. 34,0 m² Loggia (Mindesttiefe 2,00 m) ca. 8,0 m² ca. 42,0 m²

Folgende Ansprüche sind zu berücksichtigen:

• nach Möglichkeit die Zimmer zur Sonne und zum Garten hin ausrichten – keine reine Nordlage

• Nähe zu Kommunikations-, u. Gemeinschaftsbreichen, sowie Gemeinschafts-räumen

• Nähe zum Personalstützpunkt - die Zimmer sollen nach Möglichkeit winkelförmig an den zentralen Stützpunkt anschließen, um Wegelängen zu minimieren und eine gute Übersichtlichkeit zu gewährleisten

• jedes Zimmer soll einen gewissen Grad an Flexibilität aufweisen. Bei Einbettzim-mern sind generell Sollbruchstellen zur Verbindung vorzusehen, um die Zimmer an verändernde Lebensbedingungen (z.B. bei „Partnerstübchen“, wo Partner ge-trennt schlafen wollen) anpassen zu können

• Gestaltungs- und Möblierungsmöglichkeiten – Pflege von beiden Seiten muss möglich sein

• Fenster sollen einfach, gefahrlos und ohne den Einsatz von speziellen Hilfsmitteln geöffnet und gereinigt werden können

• Im Vorraum muss Platz für Garderobe und ggf. Abstellfläche für Hilfsmittel zur Ver-fügung stehen

• Im Bewohnerbad sollte neben den barrierefrei zugänglichen Sanitärgegenstän-den genügend Platz für im Sitzen erreichbare Ablageregale oder –schränke (für Waschutensilien) und eine getrennte Aufhängevorrichtung für Waschtücher und Handtücher sein

• Bei der Ausmaßfestlegung der Loggia ist darauf zu achten, dass die verwendete Größe des Pflegebettes berücksichtigt wird. Bei der Ausbildung der Loggia und der Grenze zum Zimmer ist darauf zu achten, dass die Bettrollen diese Schwelle


ohne Widerstand (barrierefrei) überwinden können. Die Baukosten der Loggien sollen merklich unter den Baukosten der Wohnräume liegen

C.5.4 Station

Pflegestation („Wohnbereich“): Der Personalstützpunkt, welcher sich aus dem Dienstzimmer, dem Personaufent-haltsbereich, dem Büro/Gesprächsraum und dem Arbeitsraum rein zusammensetzt, muss zentral in unmittelbarer Nähe und in Sichtverbindung zum Stiegenhaus ange-ordnet werden. Es sind 14 Stationen mit jeweils 24 Betten zu planen. Die Gesamtbettenanzahl ist im Verhältnis 75 % Einbettzimmer und 25 % Zweibettzimmer zu realisieren, womit jede Station 18 Einbettzimmer und 3 Zweibettzimmer führen soll. Eine räumliche Unterglie-derung einer Station in 2 bis 3 Bewohnergruppen mit je 12 bzw. 8 Betten vorzusehen. Die Gestaltung und Einbeziehung von Flur- und Verkehrsflächen als nutzbare Sitz-ecken in den Wohnbereichen ist unbedingt vorzusehen. Der Funktion des Flures als sicherer Erschließungsweg dient eine lichte Flurbreite zwischen den Handläufen von mind. 2,40 m. Die Gemeinschaftsräume innerhalb einer Station sind grob zu kategorisieren als:

• Zwei zentrale Gemeinschaftsräume, einer davon mit offener Küche „Marktplatz-funktion“ wo sich alle Bewohner des Wohnbereichs gemeinsam zum Essen tref-fen. Eine Teilungsmöglichkeit die den zentralen „Marktplatz“ problemlos zu kleine-ren Einheiten nutzbar macht ist vorzusehen.

• gruppenorientierte Gemeinschaftsräume, ein kleinerer Raum (ausreichend für 8 Rollstuhlfahrer dimensioniert) als intime Rückzugsmöglichkeit für jede Bewohner-gruppe.

• Die Gruppenräume können auch mit spezifischen Funktionen belegt werden (z.B. Fernsehraum, Bibliothek, Raucherecke) und somit unabhängig von den Gruppen ein zentrales Angebot für alle Wohnbereichsbewohnern darstellen.

• Sitznischen welche zusätzlich als dezentrale Treffpunkte zwischen den Bewohner-gruppen dienen sind vorzusehen.

Eine farbliche Kennzeichnung der Tages-, und Nachtstruktur ist vorzusehen. Ein barrierefreier Endlosweg (schleife) im Stationsbereich unter Einbindung der Auf-enthaltsbereiche „Marktplatz“ ist besonders für die steigende Anzahl dementer Be-wohner von großer Bedeutung und unbedingt einzuplanen. Weiters sind Räume für Untersuchungen, Physikalische Medizin, Ergotherapie und Lo-gopädie auf der Station vorzusehen.

Wellness-Stationsbad:

Bei der Planung des Wohnbereichsbades sind folgende Kriterien zu beachten:

• das Bad sollte natürlich belichtet und wohnlich gestaltet sein


• auf gute Be- u. Entlüftungs- sowie Heizungsvorrichtungen ist Wert zu legen • der Zugang zu einem Pflegebett sowie ausreichend Raum für die Tätigkeit von

zwei Helfern und der Einsatz von Wannenliftern müssen gewährleistet sein • eine ausreichende Aufbewahrungsmöglichkeiten (Ablageflächen) für Bade-, u.

Pflegemittel, Badetücher, technische Hilfsmittel (Badelifter, Badewannensitze, etc.) ist vorzusehen

• eine Umkleidezone, sowie ein abgetrenntes, vom Bad direkt zugängliches be-hindertenfreundliches WC sind vorzusehen

C.5.5 Erdgeschossnutzungen

Die Eingangshalle ist einladend und möglichst mit einer attraktiven, zweigeschossi-gen Eingangslobby zu gestalten. Weiters ist im Erdgeschoss ein Tageszentrum für Geriatrie mit rund 800 m² Nutzfläche und ausreichender Erschließungsfläche einzuplanen. Es sind Geschäftsflächen mit Zugang von Innen und Außen zu schaffen. Diese Flä-chen müssen so zentral ohne direkte Beeinträchtigung der Pflegeabteilungen gele-gen sein, dass die gleichartige Benutzung und Verweilung durch alle Heimbewohner, durch Besucher und Angehörige ermöglicht wird. Diese Flächen sollen über mög-lichst kurze Wege erreichbar sein und über einen direkten, barrierefreien Zugang zu einer Allgemeinterrasse oder Allgemeingarten verfügen. • offene Cafeteria – Heimcafé: Rollstuhlwendekreis beachten • Friseur: mind. 3 Friseur-Sitzplätze vorsehen (rollstuhlgerecht) • Pediküre: mind. 2 Fußpflegeplätze (rollstuhlgerecht) • Wartebereich (behindertengerecht) für Friseur- und Fußpflege für ca. 6 Personen

vorsehen. • Kurzwaren – (rollstuhlgerecht) Weiters sind sonstige medizinische Räume wie • 3 Facharztordinationen inkl. Untersuchungs-, u. Behandlungsbereich • 1 Röntgenpraxis mit externen barrierefreiem Zugang, ev. mit Untersuchungs- und

Behandlungsbereich räumlich verbunden • 1 Raum für Gerätelagerung, verwendbar auch als Notfalllabor während des

Nachtbetriebes • 1 Multifunktioneller Raum (Andachtsraum) mit flexiblen Trennwänden vorzusehen.

C.5.6 Nutzungen im Untergeschoss + Garage

Im Kellergeschoss sind aus organisatorischen Gründen die Tiefgarage, die Ver- und Entsorgung, Personalräume (Garderoben u. Sanitärräume), Depot- und Haustechnik-räume sowie der Verabschiedungsraum vorzusehen.

Einschlägige Literatur

• Kuratorium Deutsche Altershilfe – Teil 1: Planung humaner Pflegeheime – Erfahrungen und Empfehlungen


• Kuratorium Deutsche Altershilfe – BMG Modellprojekte: Eine Dokumentation zur Ver-besserung der Situation Pflegebedürftiger.

C.5.7 Ökologische Vorgaben

Energie / Behaglichkeit: • Energiestandard Heizwärmebedarf: zumindest Erfüllung des Niedrigenergiehaus-

standards nach OIB (oder analog zu Vorgaben der MA 25) • max. HWB (BGF) 40 kWh/m2a, abhängig von der charakteristischen Länge („Ic-

Wert“) • Sommertauglichkeitsnachweis nach ÖNORM B 8110 Teil 3, sodass keine Klimati-

sierung notwendig ist • kontrollierte Be- und Entlüftung mit Lüftungs-Wärmerückgewinnung (Wirkungsgrad

mind. 80%) • großflächige Glasfassaden bzw. große Fenster mit direktem Personenaufenthalt

dahinter (Arbeitsplatz, Patientenbett): U-Wert Glas = 0,9 W/m2K • ausschließlicher Einsatz von Anlagen und Geräten mit hoher Energieeffizienz Bauökologie / Baubiologie / Grünraum:• Vermeidung von Bauprodukten mit klimaschädlichen Inhaltsstoffen (zB. HFKW in

XPS-Dämmplatten) • Größtmögliche Vermeidung von PVC in allen Anwendung inkl. Elektro- und Nach-

richtentechnik • verstärkter Einsatz nachwachsender Rohstoffe als Bau- und Dämmstoffe bzw. in

der Innenausstattung (Holz, Linoleum usw.) • durchgehender Einsatz emissionsarmer Baustoffe und Bauchemikalien (Farben,

Klebstoffe, Lacke usw.) • Umsetzung eines hohen Standards bei Wassereffizienz (wassersparender Armatu-

ren usw,) • Erstellung eines einheitlichen Farb- und Belichtungskonzeptes inkl. Leitsystem für

das GZ • Konzept für Regenwassernutzung • detaillierte Freiraumgestaltung

C.6 Freiraum

Die zu berücksichtigenden Grundlagen für den Grünraum wurden in einem „Park-gutachten durch Dipl.-Ing. Jakob FINA (Garten- und Landschaftsarchitekt ÖGLA) er-mittelt. (Beilage ....) Im Zusammenhang mit den Überlegungen einer Neubebauung auf dem Wettbewerbsareal wurde eine Befundaufnahme und Kurzbewertung des Baumbestandes vorgenommen. Die bei der Baumentfernung erforderliche Ersatz-baumanzahl gemäß Baumschutzgesetz ist der Bewertung beigefügt. Ersatzpflanzun-gen können teilweise auf dem Areal erfolgen, für den Rest ist voraussichtlich die Leis-tung einer Ausgleichsabgabe notwendig. Zusammenfassend ist festzustellen: Das Grundstück weist einen Bestand von rund 300 Bäumen auf. Mit Ausnahme der Flächen des Pförtnergebäudes mit dem derzeitigen Parkplatz und der Nebenge-


bäude entlang der Josef-Kutschka-Gasse sind die Bäume annähernd gleich und dicht über das Parkgelände verteilt.

Aus diesem Grund ist eine vollständige Rücksichtnahme auf den relevanten Baum-bestand bei einer Neubebauung dieser Größenordnung mitsamt den erforderlichen Erschließungsflächen nicht möglich. Trotz der Priorität eines funktionell optimierten Geriatriezentrums und den damit ver-bundenen Konfigurationsparametern, wird jedoch ein schonender Umgang mit dem Baumbestand gefordert. Für die Neubebauung sind daher möglichst Bereiche oder Zonen mit einer niedrigeren Bewertung heranzuziehen.

Im Rahmen des Bebauungsvorschlages werden auch Vorschläge zur möglichen Umpflanzung besonders erhaltenswerter Bäume oder Baumgruppen (inklusive Grob-kostenschätzungen) in Gegenüberstellung zu den notwendigen Ersatzpflanzungen erwartet. Die nicht bebauten Teile des Areals sollen folgenden Nutzungen zugeführt werden. • Freiraumbereiche, die dem Geriatriezentrum zugeordnet werden • Freiraumbereich für die Schlossnutzung • öffentlich zugänglicher Grünbereich. Das möglichst konfliktfreie Zusammenspiel zwischen diesen Freiraumbereichen und ihren unterschiedlichen Anforderungen an den Freiraum ist wichtiger Bestandteil für die Qualität des Vorschlages. Die Verkehrsflächen auf dem Grundstück sind möglichst gering zu halten

Ein zentraler Bereich des Vegetationsbestandes soll geschlossen erhalten bleiben, da nur so die ökophysiologische Wirkung eines derartigen Grünraums (Klimaregulati-on, Staubbindung, Schattenspender, Sauerstoffproduktion,..) gewährleistet bleibt.

Abbruch- und nicht mehr benötigte versiegelte Flächen sollen nach Fertigstellung des Neubaus entsiegelt und rekultiviert werden.

C.6.1 Freiraumbereich des Geriatriezentrums Die Qualität der Außenräume ist mit eine Grundlage für die angestrebte hohe Ges-taltungsqualität. Das Freizeit-, Grünraumkonzept soll mit Hilfe eines Gartenarchitekten so gestaltet werden, dass der Freiraum nicht nur als Garten, sondern auch als Therapieraum im Freien genutzt werden kann. Entsprechend der prognostizierten Patientenstruktur ist der Freiraum in unterschiedli-che Bereiche einzuteilen, der den Bedürfnissen der künftigen Benutzergruppen opti-mal angepasst ist. Prinzipiell sind zwei Arten von Freibereichen vorzusehen: • Bereich für Pflegebedürftige Patienten mit eingeschränkter Mobilität, die den öf-

fentlichen Park mitbenutzen können. Für diesen Bereich sind ausreichende Flä-chen mit einer entsprechenden Ausstattung vorzusehen. Ein klar erkennbarer Ü-bergang zum öffentlichen Grünraum ist vorzusehen.


• Bereich für Demenzpatienten der geschlossen sein soll. es ist daher ein Demenz-garten mit allen dafür notwendigen Kriterien im Ausmaß von 5,0 m² / Bett vorzu-sehen

C.6.2 Freiraumbereich für die Schlossnutzung

Das Schlossgebäude samt Innenhof, zuzüglich eines rd. 2.000 m² großen Grundan-teils, dessen Situierung und Konfiguration im Rahmen des Projektvorschlages festzu-legen ist, soll einer – mit dem Geriatriezentrum kompatiblen – Fremdnutzung zuge-führt werden. Die erforderliche Freiraumausgestaltung ist daher von der vorgeschla-genen Nutzung abhängig, soll sich jedoch in ihren Freiraumqualitäten den anderen Nutzungen anpassen.

C.6.3 öffentlicher Grünbereich

Das verbleibende Gelände soll öffentlich zugänglich gemacht werden und entspre-chend attraktiv gestaltet werden.

Überlegungen zur Gestaltung des öffentlichen Freiraumes sollen sich nicht nur auf das Planungsareal beschränken, sondern auch Übergänge und Anbindungen an die Umgebung zumindest konzeptiv einbeziehen.

C.7 Verkehrs-, Stellplatzkonzept

Die zu berücksichtigenden Grundlagen für den Verkehr wurden in einer Verkehrsun-tersuchung durch das Büro ROSINAK & PARTNER Ziviltechnikergesellschaft m.b.H. er-mittelt. (Beilage 3) Die Ergebnisse des Verkehrsgutachten bilden die Grundlage für das Verkehrskonzept.

Nachstehend werden die wichtigsten Ergebnisse zusammengefasst:

Der nordöstliche Eingang des Projektareals liegt ungefähr 150-200 m von der S-Bahnstation Liesing entfernt, das Areal ist somit trotz der peripheren Lage im Stadt-gebiet gut durch den Öffentlichen Verkehr erschlossen.

Die Erschließung der neuen Geriatrie soll über die Haeckelstraße erfolgen. Dabei soll die Ausfahrt östlich der Stuschkagasse liegen, um das Abfahren Richtung Lehmann-gasse und Liesinger Platz ohne Umwegfahrten durch das Wohngebiet zu ermögli-chen. Die bestehende Ein- und Ausfahrt im Kreuzungsbereich Perchtoldsdorfer Stra-ße – Haeckelstraße soll aufgelassen werden, da die Lage kein sicheres Ein- und Aus-fahren zulässt.

Die Erschließung der neuen Nutzungen des Schlosses kann sowohl über die Haeckel-straße als auch über die Josef Kutscha-Gasse – vorausgesetzt es werden keine ver-kehrsintensiven Nutzungen angesiedelt – erfolgen.

Eine Erschließung über die Perchtoldsdorfer Straße ist nur richtungsgebunden und ausschließlich für die Anlieferung möglich.


C. 7.1 Stellplatzkonzept

Für das geplante Bauvorhaben sind rund 50 PKW-Pflichtstellplätze zu errichten. Der errechnete Stellplatzbedarf auf Grund der Verkehrserzeugung im Tagesgang – vor-wiegend für die Beschäftigten – liegt bei ca. 120 Stellplätzen. Der Stellplatzbedarf für die neuen Nutzungen des Schlosses ist hierbei noch nicht berücksichtigt.

Die erforderlichen Stellplätze – inklusive der Besucherstellplätze - sind in einer unterir-dischen Sammelgarage vorzusehen.

C.7.2 Ver- und Entsorgungskonzept

Die Anlieferung aller Güter, Speisencontainer und Wäschecontainer usw. soll zentral über einen zentralen Wirtschaftshof erfolgen. Sie ist getrennt vom PKW-Verkehr anzu-ordnen. Der zentrale Wirtschaftshof kann projektabhängig, sowohl ebenerdig, als auch unterirdisch vorgesehen werden. Die Situierung ist jedoch zu begründen. Prinzi-piell ist der Wirtschaftshof so zu konzipieren, dass mögliche Belästigungen der Anrai-ner minimiert werden. Der Wirtschaftshof ist so zu bemessen, dass 3 LKW-Stellplätze ermöglicht werden und eine Problemlose Zu- und Abfahrt gewährleistet ist. Das Prinzip der Trennung von rein und unrein ist Als Grundlage der Bemessungen ist von LKWs ohne Anhänger bis 28 t und einer Steigungsbewältigung von 15% Gefälle auszugehen. Die zentrale Abfallwirtschaft (zB.: auch eine Müllpresse) soll ebenso im Wirtschaftshof funktionell integriert werden.

C.8 Schlossgebäude Das Schlossgebäude soll vom Bieter auf eigene Kosten und Risiko verwertet werden und einer, mit dem Geriatriezentrum kompatiblen, Fremdnutzung zugeführt werden. Der KAV ist sich seiner Verantwortung für die Gesamtliegenschaft bewusst – es ist da-her ein Partner (Team) gesucht, dass sich auf eine möglichst hohe Synergienhebung verständigt. Synergien zwischen dem privaten Betreiber des „Schlosses“ und dem KAV sind insbesondere in den Bereichen

– Konzeption, Organisation und Nutzung der gemeinsamen Grünanlage, – Organisation und Umsetzung eines gemeinsamen Sicherheitskonzeptes, – Verkehrserschließung, ruhender Verkehr, – Infrastruktureinrichtungen, – koordinierter Bau- und Planungsablauf

zu suchen und finden.

Des weiteren ist der KAV interessiert, dass er mit dem Verkauf (Verpachtung) des Schlosses auch für dessen qualitätsvoller Nachnutzung Sorge zu tragen hat. Es wird daher auch die Vorlage der Planung zur Umnutzung des Schlosses sowie der das Schloss umgebende Freiräume Gegenstand des Verfahrens sein.


Die angestrebte Nutzung und die dafür notwendigen gebäudeseitigen Maßnahmen sind jedoch Teil des Angebotes. Die prinzipielle Abstimmung mit dem Bundesdenk-malamt hat seitens des Bieters zu erfolgen.


D BEILAGEN / ZUSATZINFORMATIONEN

D.1 Vertragsentwurf über die Generalmanagementleistungen

D.2 Schätzgutachten Schlossgebäude

D.2 Raum- und Funktionsprogramm

D.3 Grünraumbewertung

D.4 Verkehrsuntersuchung

D.5 Geschosspläne Schlossgebäude

D.6 Grundbau und Umwelttechnik (PUR)

D.7 thermische Simulation (Grünbichler)

A Städtebauliche Aspekte der Aufgabenstellung · 2010-11-23 · der gemäß HOA, HOB-S der HOIT,...

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