Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW · Das Besondere an dieser Fachreihe ist, dass...

MANAGEMENT

Bilanz- und SteuerwissenAktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Latente Steuern nach den Vorschriften des BilMoG – Black Box oder Zusatznutzen? Grundsteuer – Überlegungen zur Reform und Erhebungen des GdW Altersteilzeit- und Pensionsverpflichtungen nach BilMoG

Artikelreihe in der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft aus den Heften 9/2011 bis 5/2012

Neuerungen bei der Dividendenbesteuerung von Genossenschaften ab 2012 Handelsrechtliches Abzinsungsgebot bei langfristigen sonstigen RückstellungenDie Grunderwerbsteuer als Transaktionshemmnis

Die bilanzielle Behandlung von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen im GebäudebereichDie E-Bilanz für Wohnungsunternehmen

Sonderheft: Herausgeber + Druck

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Mecklenburgische Straße 57

14197 Berlin Telefon: +49 30 82403-0 Telefax: + 49 30 82403-199

Brüsseler Büro des GdW 47-51, rue du Luxembourg 1050 Bruxelles Telefon: +32 2 5 50 16 11 Telefax: +32 2 5 03 56 07

[email protected] www.gdw.de

Erschienen in der Fachzeitschrift „DW Die Wohnungswirtschaft“

Herausgeber + Verlag

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Ein Unternehmen der Haufe Gruppe Standort Hamburg Tangstedter Landstraße 83 22415 Hamburg

Chefredakteurin: Ulrike Silberberg [email protected] www.diewohnungswirtschaft.de

Sonderheft 1Überreicht durch:

VdW südwest Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.

Bilanz- und Steuerwesen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Eine Artikelserie mit hohem Nutzwert

len komplizierte Sachverhalte anschaulich erklärt. Schaubilder und Tabelle heben den Nutzwert dieser Fachartikel hervor und runden sie ab. Eine ganz kon-krete Arbeitshilfe für den beruflichen Alltag!

Welche Themen wurden bereits angesprochen? In 2010/2011 beherrschte die Umsetzung des Bilanz-rechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) die Bilan-zierungswelt. Aus diesem Grund befassen sich drei Artikel der Fachreihe mit den Themen: „Bildung von Vorsorgeverpflichtungen“, „Abzinsung von Rückstel-lungen“ sowie „Bilanzierung von latenten Steuern“.

Die Steuerexperten des GdW haben die Reform der Grundsteuer, die Neuerungen der Dividendenbe-steuerung von Genossenschaften und die Grunder-werbsteuer anschaulich dargestellt.

Auch das Thema „Die bilanzielle Behandlung von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen“ greift ein aktuelles Problemumfeld auf. So ergeben sich unter anderem aus der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) nicht nur neue technische Anforderungen, sondern ebenfalls Auswirkungen auf die Bilanzie-rung von Wohnungsunternehmen.

Wir dürfen uns auch in 2012 weiterhin auf span-nende Themen aus der Fachreihe freuen.

In diesem SinneIhre

Im Sommer 2011 ist der GdW Bundesverband deut-scher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. mit einer Idee für eine Artikelserie an die Redaktion der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirt-schaft herangetre-ten. Wir haben den Gedanken gern aufgenommen und die Idee umgesetzt. Seit Herbst 2011 wird unter der Rub-rik „Management“ die Fachartikelreihe „Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prü-fungsorganisationen des GdW“ veröffentlicht.

Das Besondere an dieser Fachreihe ist, dass die Arti-kel ausnahmslos von Bilanz- und Steuerexperten aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft geschrie-ben werden. Die Autoren verfügen durch ihre Arbeit in den Prüfungsorganisationen des GdW über eine jahrelange Erfahrung in der Branche und kennen die Probleme, Sorgen und manchmal auch Unsicherhei-ten von kleinen und großen Wohnungsunterneh-men bei der Umsetzung gesetzlicher Neuerungen. Prüfung und steuerliche Beratung von Wohnungs-unternehmen gehören zum Alltag der Autoren.

Diese fachliche Nähe zur Praxis merkt man bei die-sen komplexen und zum Teil sperrigen Themen den Artikeln im positivsten Sinne an: Die Reihe greift aktuelle bilanzielle, aber auch steuerliche Themen auf und stellt sie anschaulich und verständlich dar. Oft werden mit Hilfe von Rechen- und Fallbeispie-

Ulrike SilberbergChefredakteurin DW Die Wohnungswirtschaft [email protected]

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Die Wohnungswirtschaft Sonderheft 1

Bilanz- und Steuerwissen Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Aktivseite 31.12.2010 Differenz Differenz

(+ HB / - StB) HB StB aktiv passiv

Grdst. mit Wohnbauten 18.759 46.567 -27.808 0

Grdst. mit Erbbaurechten Dritter

10 312 -302 0

Sonstiges Anlagevermögen 39 39 0 0

Umlaufvermögen 3.666 3.666 0 0

Geldbeschaffungskosten 9 34 -25 0

22.483 50.618 -28.135 0

Planungsjahre 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

HB-Ergebnis 16 257 116 31 394 600 600 600 600 600

Zu versteuerndes Einkommen

-584 -343 -484 -569 -206 56 104 220 180 546

Gewerbeertrag -185 -120 -93 -179 -85 215 235 275 305 325

Passivseite 31.12.2010 Differenz Differenz

(- HB / + StB) HB StB aktiv passiv

Gezeichnetes Kapital 600 600 0 0

Rücklagen 3.248 3.248 0 0

Jahresüberschuss/-fehlbetrag 144 -540 -684 0

Steuerlicher Ausgleichsposten 0 29.920 0 29.920

Rst. für Bauinstandhaltung 1.001 0 -1.001 0

Sonstige Rückstellung 227 127 -100 0

Verbindlichkeiten 17.254 17.254 0 0

RAP 9 9 0 0

22.483 50.618 -1.785 29.920

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Teilwert 31.12.2010

Zinssatz 5,15 %

laufender Zinsaufwand nach BilMoG für 2011

Zinssatz 5,15 %

Zinsertrag aufgrund Zinssatzänderung auf

31.12.2011 Zinssatz 5,30 %

reguläre Zuweisung für Geschäftsjahr 2011

Teilwert 31.12.2011

Zinssatz 5,30 %

33.817,00 1.744,00 -3.319,00 10.233,00 42.475,00

Buchungssatz zum 31.12.2011:Personalaufwand 10.233,00 an Zinsertrag*

Pensionsrückstellung1.575,00 8.658,00

* Saldierung von Zinsertrag und Zinsaufwand (3.319,00 ./. 1.744,00)

Teilwert 31.12.2010

Zinssatz 5,15 %

laufender Zinsaufwand nach BilMoG für 2011

Zinssatz 5,15 %

Zinsaufwand aufgrund Zinssatzänderung auf

31.12.2011 Zinssatz 4,50 %

reguläre Zuweisung für Geschäftsjahr 2011

Teilwert 31.12.2011

Zinssatz 4,50 %

33.817,00 1.744,00 3.077,00 3.837,00 42.475,00

Buchungssatz zum 31.12.2011:Personalaufwand

Zinsaufwand**3.837,00 4.821,00

an Pensionsrückstellung 8.658,00

** Summe Zinsaufwand (1.744,00 + 3.077,00)


Dividendenzahlung insgesamtDividenden, für die Freistellungsaufträge vorliegenDividenden, für die Nichtveranlagungsbescheinigungen vorliegen

10.500 Euro500 Euro

4.000 Euro

Abführung der Kapitalertragsteuer an das Betriebsstättenfinanzamt der Genossenschaft

Kapitalertragsteuer (10.500 Euro x 25 %) 2.625 Euro

Sammelantrag an das BZSt auf Erstattung der einbehaltenen und abgeführten Kapitalertragsteuer

aus Freistellungsaufträgen (500 Euro x 25 %)aus Nichtveranlagungsbescheinigungen (4.000 Euro x 25 %)

125 Euro1.000 Euro

Erstattung insgesamt 1.125 Euro

Abb. 1: Beispiel für die Verfahrensweise bei Dividendenzahlungen von 2009 bis 2011 (ohne Berücksichtigung Solidaritätszuschlag).

Dividendenzahlung insgesamtDividenden, für die Freistellungsaufträge vorliegen Dividenden, für die Nichtveranlagungsbescheinigungen vorliegen

10.500 Euro500 Euro

4.000 Euro

Freistellung der Dividenden vom Kapitalertragsteuerabzug aufgrund von Freistellungsaufträgen aufgrund von Nichtveranlagungsbescheinigungen

Freistellung insgesamt

500 Euro 4.000 Euro4.500 Euro

Abführung der Kapitalertragsteuer an das Betriebsstättenfinanzamt der Genossenschaft

Verbleibende Dividenden (10.500 Euro ./. 4.500 Euro) Kapitalertragsteuer (6.000 Euro x 25 %)

6.000 Euro1.500 Euro

Abb. 2: Beispiel für die Verfahrensweise bei Dividendenzahlungen ab 2012 (ohne Berücksichtigung Solidaritätszuschlag).

h

h

Tab. 1: Betrachtung zum 31.12.2010 2011 2012 2013 2014

geplante Beanspruchung absolut 90.000 90.000 90.000 90.000 geplante Beanspruchung mit Kostensteigerungen 1,50% 91.350 92.720 94.111 95.523

Erfüllungsbetrag zum 31.12.2010 gesamt 373.704

Zinssätze Dezember 2010 3,75 % 3,90 % 4,07 % 4,22 %

Abgezinste Jahresscheiben auf den 31.12.2010 91.350 85.890 83.496 80.966

Bilanzansatz zum 31.12.2010 341.702

Buchung zum 31.12.2010:per Sonstiger betrieblicher Aufwand 373.704 an Sonstige Rückstellungen 373.704 per Sonstige Rückstellungen 32.002 an Zinsertrag 32.002

Tab. 2: Betrachtung zum 31.12.2011 2012 2013 2014

geplante Beanspruchung mit Kostensteigerungen 1,50 % 92.720 94.111 95.523

Erfüllungsbetrag zum 31.12.2011 gesamt 282.354

Aufzinsung in 2011 6.830 3.398 3.417

Summe Aufzinsung 2011 13.645

aktueller Stand Barwerte nach Aufzinsung 92.720 86.894 84.383

Summe Barwerte nach Aufzinsung 263.997

Zinssätze November 2011 3,81 % 3,94 % 4,09 %

Abgezinste Jahresscheiben zum 31.12.2011 92.720 87.111 84.699


Zinsänderungseffekt 2011 gegenüber 2010 0 217 317

Summe Zinsänderungseffekt 534

Buchung zum 31.12.2011:per Zinsaufwand 14.179 an Sonstige Rückstellungen 14.179

Tab. 3: Betrachtung zum 31.12.2010 2010 2011 2012 2013

Erfüllungsbetrag am Laufzeitende 360.000

geplante jährliche Zuführung absolut 90.000 90.000 90.000 90.000

Zinssatz Dezember 2010 für Restlaufzeit 3 Jahre 4,07 %


Buchung zum 31.12.2010:per Sonstiger betrieblicher Aufwand 90.000 an Sonstige Rückstellungen 90.000 per Sonstige Rückstellungen 10.152 an Zinsertrag 10.152

Tab. 4: Betrachtung zum 31.12.2011 2011 2012 2013

Erfüllungsbetrag am Laufzeitende 360.000

geplante jährliche Zuführung absolut 90.000 90.000 90.000 90.000

Aufzinsung der bisherigen Zuführung 3.250

aktueller Stand Barwert nach Aufzinsung 83.098

Zinsänderungseffekt 208

Zinssatz November 2011 für Restlaufzeit 2 Jahre 3,94 %


Buchung zum 31.12.2011:per Zinsaufwand 3.458 an Sonstige Rückstellungen 3.458 per Sonstiger betrieblicher Aufwand 90.000 an Sonstige Rückstellungen 90.000 per Sonstige Rückstellungen 6.694 an Zinsertrag 6.694

Tab. 5: Barwert kum. kum.Betrachtung zum 31.12.2010 2011 2012 2013 2014 Kosten Kosten

tatsächlicher jährl. Aufwand zum 31.12.2010 3.000

prognostizierte jährl. Kostensteigerungen 1,50 %

prognostizierte jährl. Aufwendungen 3.045 3.091 3.137 3.184

Zinssätze Dezember 2010 3,75 % 3,90 % 4,07 % 4,22%

Unterlagen aus 2010sind aufzubewahren bis 2014 761 773 784 796 3.114 2.848 Unterlagen aus 2009 sind aufzubewahren bis 2013 761 773 784 2.318 2.173 Unterlagen aus 2008 sind aufzubewahren bis 2012 761 773 1.534 1.477 Unterlagen aus 2007 sind aufzubewahren bis 2011 761 761 761

3.045 2.318 1.569 796 7.728 7.259


Buchung zum 31.12.2010:per Sonstiger betrieblicher Aufwand 7.728 an Sonstige Rückstellungen 7.728 per Sonstige Rückstellungen 469 an Zinsertrag 469

Tab. 6: Barwert kum. kum.Betrachtung zum 31.12.2011 2012 2013 2014 2015 Kosten Kosten

tatsächlicher jährl. Aufwand zum 31.12.2011 3.045 prognostizierte jährl. Kostensteigerungen 1,50 %prognostizierte jährl. Aufwendungen 3.091 3.137 3.184 3.232

Zinssätze November 2011 3,81 % 3,94 % 4,09 % 4,24 %

Unterlagen aus 2011 sind aufzubewahren bis 2015 773 784 796 808 3.161 2.889 Unterlagen aus 2010sind aufzubewahren bis 2014 773 784 796 2.353 2.204 Unterlagen aus 2009 sind aufzubewahren bis 2013 773 784 1.557 1.499 Unterlagen aus 2008 sind aufzubewahren bis 2012 773 773 773

3.091 2.353 1.592 808 7.843 7.364


Buchung zum 31.12.2011:per Sonstiger betrieblicher Aufwand 3.161 an Sonstige Rückstellungen 3.161 per Sonstige Rückstellungen 12 an Zinsertrag 12

Bundesland Fusionen Betroffene Wohnungen

Insgesamt Je Fusionsfall*

Mecklenburg-Vorpommern 18 7.751 431

Brandenburg 15 3.245 216

Sachsen-Anhalt 10 5.943 594

Thüringen 12 3.641 303

Sachsen 28 56.363 2 013

Gesamt 83 76.943 927

Quelle: GdW, *eigene Berechnung RWI2

Bilanzielle Behandlung von öffentlich- rechtlichen Verpflichtungen im GebäudebereichSeit Jahresbeginn 2012 müssen nach EnEV 2009 begehbare, oberste Geschossdecken gedämmt sein. Nach dem Wasserhaushaltsgesetz besteht für Gebäudeeigentümer grundsätzlich die Verpflichtung, Zustand und Betrieb der Abwasseranlage selbst zu überwachen. Im Schadensfall gilt die Pflicht zur Beseitigung. Und schließlich ist zum 1. November 2011 die novellierte Trinkwasserverordnung mit Nachrüst- und Prüfverpflichtungen in Kraft getreten. In der Praxis ist die Umsetzung dieser Verpflichtungen teils technisch aber auch wirtschaftlich problematisch. Im Folgenden wird dargestellt, ob und wenn ja welche bilanziellen Folgen sich aus solchen Verpflichtungen ergeben können.

Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sind ungewisse Verbindlichkeiten, die zu einer Rückstellungsbildung führen können. Fol-gende Grundsätze sind dabei zu beachten:

Grundsätze der Rückstellungsbildung für ungewisse Verbindlichkeiten

Egal, ob es sich um Verpflichtungen aus der EnEV, aus dem Wasserhaushaltsgesetz oder aus der Trinkwasserverordnung handelt, sie stellen immer so genannte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen dar. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sind ungewisse Verbindlichkeiten im Sinne von § 249 HGB. Eine Rückstellungsbildung ist geboten, wenn die entsprechenden Kriterien kumu-lativ erfüllt sind. Kriterien für eine Rückstel-lungsbildung sind:� das Bestehen einer Außenverpflichtung,

die bei öffentlich-rechtlichen Verpflich-tungen aufgrund von Gesetzen oder Ver-ordnungen regelmäßig vorliegt,

� die rechtliche und wirtschaftliche Verur-sachung der Verpflichtungen (hier sind Übergangsfristen und Ausnahmerege-lungen zu berücksichtigen),

� die Wahrscheinlichkeit der Inanspruch-nahme sowie

� dass es sich nicht um aktivierungspflich-tige Aufwendungen handeln darf.

Ob das Kriterium „Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme“ erfüllt ist, ist im Han-dels- und Steuerrecht unterschiedlich zu beurteilen. Das Steuerrecht fordert in die-sem Zusammenhang grundsätzlich, dass die entsprechenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen sanktionsbewehrt sind und dass ein fester Zeitraum zu deren Erfüllung vorgegeben ist.1

Im Handelsrecht dagegen ist von einer Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme bereits auszugehen, wenn sich der Bilan-zierende der Verpflichtung rechtlich und/

oder faktisch nicht entziehen kann. Es reicht insoweit auch aus, dass der Kaufmann sich mit Rücksicht auf die Öffentlichkeit und die Wahrung des guten Rufs des Unterneh-mens gezwungen sieht, die entsprechen-den Maßnahmen durchzuführen.2 Das kann dazu führen, dass in der Handelsbilanz eine Rückstellungsbildung geboten ist und in der Steuerbilanz keine in Betracht kommt (siehe Tabelle 1).

Nachrüstverpflichtungen der EnEV 2009

Folgende Nachrüstverpflichtungen beste-hen unter anderem nach der EnEV:� Bisher ungedämmte, nicht begehbare,

aber zugängliche oberste Geschossde-cken beheizter Räume waren bis zum 31. Dezember 2006 zu dämmen.

� Bis 31. Dezember 2011 müssten auch begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken gedämmt sein.

Die Verpflichtungen betreffen ausschließlich solche oberste Geschossdecken, die Außen-bauteile beheizter Räume sind. Dies ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn der darüber lie-


Kasten 1 : Definition von „bisher ungedämmt“

Eine eindeutige Definition von „bisher ungedämmt“ besteht nach EnEV 2009 nicht. Für die Entscheidung sollte im Einzelfall berücksichtigt werden, dass entsprechend DIN EN ISO 92293 ein Dämmstoff ein Baustoff ist, der den Wärmedurchgang verringert und der seine Dämmwirkung aus seiner chemi-schen Natur und/oder seiner physikali-schen Struktur bezieht.Nach Auslegung der Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz gilt die oberste Geschossdecke auch als gedämmt, wenn sie dem Mindestwär-meschutz nach DIN 4108-24 entspricht. Davon kann bei massiven Decken-konstruktionen, die seit 1969 errichtet wurden, und bei Holzbalkendecken aller Baualtersklassen ausgegangen werden.

Grundsätze der Rückstellungsbildung für ungewisse Verbindlichkeiten

aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen

Außenverpflichtung Liegt bei öffentlich-rechtlicher Verpflichtung aufgrund von Gesetzen/Verordnungen regelmäßig vor

Rechtliche und wirtschaftliche Verursachung

Übergangsfristen, Ausnahmeregelungen sind zu berücksichtigen

Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme

HR: Der Bilanzierende darf sich der Verpflichtung rechtlich oder faktisch nicht entziehen können StR: Zusätzlich sind Sanktionen und fester Zeitraum zur Erfül-lung der Verpflichtung erforderlich.

Keine aktivierungspflichtigen Aufwendungen

Tabelle 1 Quelle: GdW

Die Wohnungswirtschaft 4/2012

MANAGEMENT

2

BILANZ- UND STEUERWESEN

gende Dachraum von einer Dämmschicht umschlossen wird. Als begehbar wird eine oberste Geschossdecke dann bezeichnet, wenn der Dachraum oberhalb einer entspre-chend großen tragfähigen Grundfläche eine solche lichte Höhe aufweist, dass sich dort ein durchschnittlich großer Mensch in auf-rechter Haltung ohne Mühe bewegen kann (siehe auch Kasten 1).

Eine Verbindlichkeitsrückstellung für Nachrüstverpflichtungen kommt dann in Betracht, wenn die oben aufgeführten Kri-terien erfüllt sind, keine aktivierungspflich-tigen Aufwendungen vorliegen und die Ausnahmetatbestände der EnEV 2009 nicht gegeben sind (siehe Tabelle 2).

Ausnahmen:

Die EnEV 2009 definiert folgende Ausnah-metatbestände, die Eigentümer von der Nachrüstverpflichtung befreien:� Gebäude, die strukturell leer stehen und

abgerissen werden sollen, � Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen

der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat.

� Fehlende Wirtschaftlichkeit: Soweit die für die Nachrüstung erfor-derlichen Aufwendungen durch die eintretenden Ein-sparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirt-schaftet werden können (siehe Kasten 2).

Darüber hinaus kann sich als Ausnahmetatbestand auch eine unbillige Härte ergeben, wenn ein Eigentümer in nahem zeitli-chem Zusammenhang mehrere Pflichten nach der EnEV 2009 zu erfüllen hat und ihm dies nicht zuzumuten ist. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn in einem Wohnungsunternehmen eine große Anzahl betroffener Geschossdecken vorhanden ist. Bei Vorliegen einer unbilli-gen Härte ist im Gegensatz zum Wirtschaftlichkeitsnachweis ein Antrag auf Befreiung von der Verpflichtung bei der zuständi-gen Behörde zu stellen.

Die Nichterfüllung der Nach-rüstverpflichtungen stellt zwar grundsätzlich einen Verstoß gegen die EnEV 2009 dar, dieser ist aber nicht sanktionsbewehrt.

Ergebnis:

Die in der EnEV 2009 definierten Nach-rüstverpflichtungen führen dann zu einer Rückstellungsbildung, wenn das Woh-nungsunternehmen der Verpflichtung bis zum Fristablauf nicht nachgekommen ist und ein Ausnahmetatbestand, in der Regel die fehlende Wirtschaftlichkeit, nicht nachgewiesen werden kann. Im Vorfeld der Abschlusserstellung sollte daher eine technische und wirtschaftliche Bestands-aufnahme erfolgen. Aufgrund der beste-henden Ausnahmetatbestände wird es in der Praxis nur in seltenen Fällen zu einer Rückstellungsbildung kommen, allerdings muss die in der Regel fehlende Wirtschaft-lichkeit vom Unternehmen nachgewiesen

und dokumentiert werden. Sollte eine Rückstellung gebildet werden müssen, liegt ein Verstoß gegen die EnEV vor, der grundsätzlich zu einer Berichterstattungs-pflicht des Wirtschaftsprüfers im Prüfungs-bericht zu sonstigen Verstößen, die nicht die Rechnungslegung betreffen, führt.

Wasserhaushaltsgesetz: Dichtigkeits-prüfungen / Beseitigungen von Un-dichtigkeitsbeseitigung

In Umsetzung der EU-Wasserrahmenricht-linie ist zum 1. März 2010 das Wasserhaus-haltsgesetz (WHG) in Kraft getreten. Nach § 60 WHG sind Abwasseranlagen so zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten,

dass die Anforderungen an die Abwasserbeseitigung einge-halten werden.

Wer eine Abwasseranlage betreibt, ist nach § 61 Abs. 2 WHG verpflichtet, ihren Zustand, ihre Funktionsfähig-keit, ihre Unterhaltung und ihren Betrieb sowie Art und Menge des Abwassers und der Abwasserinhaltsstoffe selbst zu überwachen. Weder die EU-Wasserrahmenrichtlinie noch die §§ 60 und 61 WHG sehen konkrete Fristen vor, bis wann eine Dichtigkeitsprüfung der Abwasserleitungen erstmals vorgenommen werden muss. Es kann jedoch sein, dass die Lan-deswassergesetze oder Kont-rollverordnungen der Länder wie auch kommunale Abwas-sersatzungen, explizite Fristen vorgeben, bis wann eine Dich-tigkeitsprüfung durchgeführt werden muss. Werden im Rah-men einer Selbstüberwachung beziehungsweise durchge-führter Dichtigkeitsprüfungen Undichtigkeiten festgestellt, so besteht nach § 60 Abs. 2 WHG

Rückstellung für Nachrüstverpflichtungen?

Außenverpflichtung Öffentlich-rechtliche Verpflichtung (EnEV)

Rechtlich und wirtschaftlich verursacht

Mit Ablauf der Übergangsfrist am 31.12.2011, Ausnahmen sind zu berücksichtigen


Trotz fehlender Sanktion kann sich der Eigentümer der Verpflichtung nicht entziehen (außer bei bestehenden Ausnahmen)


i. d. R. erfüllt, wenn nicht Teil einer Gesamtmaßnahme

Tabelle 2 Quelle: GdW

Gesundes Raumklima für Mieter und Wohnung – wichtige Hinweise und Regeln

DIN A5, 8 Seiten, div. Abb.

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Die Wohnungswirtschaft 4/2012 3

die Verpflichtung, die erforderlichen Maßnah-men zur Beseitigung des Schadens innerhalb angemessener Frist durchzuführen. Soweit es sich um Wasserschutzgebiete handelt, besteht eine unmittelbare Verpflichtung.

Bei der bilanziellen Behandlung der entspre-chenden Verpflichtungen nach WHG ist zu unterscheiden (siehe Tabelle 3 und 4) zwi-schen den � Aufwendungen für die Überprüfungen

der Grundleitungen (Dichtigkeitsprü-fung) und

� den Aufwendungen für die Beseitigung von Schäden (bei festgestellten Undich-tigkeiten).

Ergebnis:

Grundsätzlich kann festgestellt werden, dass für Dichtigkeitsprüfungen Rückstel-lungen nur dann gebildet werden müssen

und können, wenn entsprechende konkrete Fristen nach den Landeswassergesetzen oder Kommunalsatzungen bestehen und diese abgelaufen sind. Wenn Dichtigkeits-prüfungen durchgeführt wurden (egal, ob verpflichtend oder freiwillig) und dabei Schäden an den Abwasserleitungssystemen festgestellt wurden, besteht eine Verpflich-tung zur Schadensbeseitigung in angemes-sener Frist. Ist davon auszugehen, dass der angemessene Fristzeitraum (wohl maximal zwei Jahre, soweit es sich nicht um Wasser-schutzgebiete handelt) abgelaufen ist, sind Rückstellungsbildungen geboten.

Nachrüst- und Prüfverpflichtungen aus der Trinkwasserverordnung

Zum 1. November 2011 trat die novellierte Trinkwasserverordnung in Kraft. Nach dieser Verordnung sind Großanlagen der Warm-

wasserinstallation einmal jährlich auf Legi-onellen zu untersuchen. Nach aktuellen Auskünften ist damit zu rechnen, dass diese jährliche Pflicht zugunsten einer dreijähri-gen Verpflichtung verändert wird.

Nach § 14 Abs. 3 TrinkwV hat der Unterneh-mer und sonstige Inhaber der Wasserver-sorgungsanlage sicherzustellen, dass nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik geeignete Probennahmestellen an den Wasserversorgungsanlagen vorhanden sind. Bei neueren Anlagen befindet sich in der Regel an den zu überprüfenden Stellen eine Absperrarmatur, die mit einem Entlee-rungshahn versehen ist, der hierfür genutzt beziehungsweise wenn nicht vorhanden nachgerüstet werden kann. Sollten bei älte-ren Anlagen diese Möglichkeiten noch nicht vorhanden sein, sind sie nachzurüsten. Es stellt sich die Frage, wie bilanziell mit diesen Verpflichtungen umzugehen ist.

Bei der Verpflichtung zur Nachrüstung von Entnahmestellen handelt es sich zwar um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, allerdings führen die Aufwendungen für die Nachrüstung der Entnahmestellen in der Regel zu aktivierungspflichtigen Aufwendun-gen. Grundsätzlich sind die Aufwendungen für die Nachrüstung Aufwendungen für die Erweiterung eines Vermögensgegenstandes gemäß § 255 Abs. 2 HGB, so dass eine Rück-stellungsbildung nicht in Betracht kommt.

Ergebnis:

Aus der Verpflichtung zur jährlichen Legio-nellenprüfung kann sich unseres Erachtens keine Rückstellungsverpflichtung ableiten. Dies kann damit begründet werden, dass der jährliche Aufwand im Rahmen der Betriebs-kostenabrechnung an den Mieter weiterbe-lastet werden kann. Darüber hinaus kann festgehalten werden, dass, wenn der Bilan-zierende seiner Verpflichtung in einem Jahr nicht nachkommt, diese aber im nächsten Jahr nachholt, er deshalb keinen erhöhten Aufwand hat. Damit ist die jährliche Legio-nellenprüfung Aufwand der Periode.

WP / StB Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin WP Christian Gebhardt, Referent für Betriebswirtschaft/Standardsetting Rechnungslegung und Prüfung GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin

1 BFH-Urteil vom 19.10.1993, BStBl. II 1993, S. 891 ff.2 Kütting/Weber, 4. Auflage, Handbuch der Rechnungslegung zu § 249 HGB, Tz. 97, Adler/Düring/Schmaltz, 6. Auflage, § 249 Tz. 52 f.

3 DIN EN ISO 9229: Wärmedämmung – Begriffe4 DIN 4108-2: Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden – Teil 2: Mindestanforderungen an den Wärme-schutz

Rückstellung für Schadensbeseitigung?

Außenverpflichtung Öffentlich-rechtliche Verpflichtung (WHG)

Rechtlich oder wirtschaftlich verursacht

Wenn Schäden festgestellt wurden, besteht Verpflichtung zur Schadensbeseitigung in angemessener Frist.Ggf. erweiterte Pflichten gemäß § 52 WHG in Wasserschutz-gebieten


Grundsätzlich gegeben, auch sanktionsbewehrt


Grundsätzlich gegeben

Tabellen 3 und 4 Quelle: GdW

Rückstellung für Dichtigkeitsprüfung?

Außenverpflichtung Öffentlich-rechtliche Verpflichtung (WHG)

Rechtlich oder wirtschaftlich verursacht

Erfüllt, wenn Fristsetzung besteht und überschritten ist (Fristen aus Ländergesetzen oder Kommunalsatzungen)


Grundsätzlich gegeben, auch sanktionsbewehrt


Grundsätzlich gegeben

Kasten 2: Auslegung des Wirtschaftlichkeitskriteriums bei vermieteten Wohngebäuden

Nach § 10 Abs. 6 i. V. m. § 25 EnEV 2009 sind die Nachrüstpflichten nicht anzuwenden, „soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können“.Dieses Wirtschaftlichkeitskriterium ist auf einen selbst nutzenden Eigentümer ausge-richtet. Die Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz hat daher die (fehlende) Wirtschaftlichkeit für Vermieter wie folgt definiert: „… wenn sich aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachprüfbar belegen lässt, dass die Anforderungen der EnEV zu Mehrkosten führen, die sich aufgrund der Lage des Objekts für den Eigen-tümer durch Mieterhöhungen nicht erwirtschaften lassen.“Ein Vermieter hat somit den Nachweis auf Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberech-nung zu führen und zu dokumentieren. Konkrete Anforderungen an die Ausgestaltung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bestehen nicht. Zeitgemäß ist aber ein Nachweis anhand einer dynamischen Berechnung (Kapitalwert oder vollständiger Finanzplan).


MANAGEMENT

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Die E-Bilanz für WohnungsunternehmenAm 28. September 2011 veröffentlichte das Bundesfinanzministerium (BMF) das endgültige Anwendungsschreiben zur elektronischen Übermittlung von Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnungen. Die Zweifel, ob die E-Bilanz tatsächlich kommt, werden deutlich leiser. Auch Wohnungsunternehmen sollten sich daher mit den künftigen Anforderungen auseinandersetzen.

Seit Dezember 2008 bereitet die Finanz-verwaltung das Projekt E-Bilanz durch zahl-reiche Veröffentlichungen, Beratungen, Anhörungen und Informationsveranstaltun-gen vor. Zuletzt konnte dem Bericht über die Pilotphase entnommen werden, dass die Testphase zwar wenig repräsentativ durch-geführt werden konnte, unüberwindbare technische Probleme aber nicht erkennbar sind.

Persönlicher und zeitlicher Anwendungsbereich

Wohnungsunternehmen fallen regelmäßig unabhängig von Rechtsform und Größe in den Anwendungsbereich des § 5 b EStG, der die Verpflichtung zur elektronischen Abgabe von Bilanzen und Gewinn- und Verlustrech-nungen (künftig: GuV) regelt.

Nach dem Willen des Gesetzgebers soll die erstmalige elektronische Übermittlung Wirt-schaftsjahre betreffen, die nach dem 31. Dezember 2011 beginnen. Erkennbare zeit-liche Engpässe in der Umsetzung veranlass-

ten die Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 28. September 2011), für das Erstjahr (regelmäßig Wirtschaftsjahr 2012) nicht zu beanstanden, wenn Bilanz und GuV wie bisher in Papierform abgegeben werden. Ab dem Wirtschaftsjahr 2013 ist die elek-tronische Abgabe verpflichtend. Längere Übergangsregelungen gelten unter ande-rem für steuerbefreite Körperschaften (zum Beispiel Vermietungsgenossenschaften im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG), juristische Personen des öffentlichen Rechts mit Betrie-ben gewerblicher Art sowie Kapitalkonten, Sonder- und Ergänzungsbilanzen von Per-sonengesellschaften und anderen Mitun-ternehmerschaften. Nur in Fällen unbilliger Härte wird die Finanzverwaltung auf die elektronische Abgabe (§ 5 b Abs. 2 EStG) ver-zichten.

Technische Ausgestaltung

Für die Übermittlung der E-Bilanz hat sich die Finanzverwaltung für den weltweit verbrei-teten XBRL-Standard entschieden. XBRL ist eine frei verfügbare elektronische Sprache

für das „financial reporting“, die in Deutsch-land bereits für die Veröffentlichungen zum Bundesanzeiger Anwendung findet. Künftig können die Unternehmen unabhängig von Rechtsform und Größe mit einer einzigen Taxonomie alle elektronischen Berichter-stattungspflichten zur Handels- und Steuer-bilanz eines Geschäfts-/Wirtschaftsjahres erfüllen.

Die Taxonomie ist ein Datenschema, das mit einem Kontenrahmen oder Inventar ver-gleichbar ist; sie wird als amtlich vorgeschrie-bener Datensatz von der Finanzverwaltung gesondert für jedes Abschlussjahr veröf-fentlicht und kann unter www.esteuer.deeingesehen und abgerufen werden. Abwei-chungen von diesem Datensatz sind nicht zulässig.

Ergänzungstaxonomie für die Wohnungswirtschaft

Neben einer Kerntaxonomie werden die Besonderheiten bestimmter Wirtschafts-zweige in Spezialtaxonomien (für Ban-

ken und Versicherungen) und Ergänzungstaxonomien berücksichtigt. Für Woh-nungsunternehmen wer-den die Besonderheiten der wohnungswirtschaftlichen Formblattverordnung in einer besonderen Ergänzungsta-xonomie abgebildet. Ergän-zungstaxonomien werden auf die Kerntaxonomie aufge-setzt und verlieren durch die Berücksichtigung einer Viel-zahl von Branchen (neben der Wohnungswirtschaft werden die Land- und Forstwirtschaft, Krankenhäuser, Pflegeinrich-tungen, Verkehrsunternehmen und kommunale Eigenbetriebe mit branchenbezogenen Detai-langaben abgebildet) deutlich an Übersichtlichkeit.


Zeitlicher Anwendungsbereich Quelle: VdW Niedersachsen Bremen


MANAGEMENT

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unternehmen e. V. eine Arbeitsgruppe aus IT-Anbietern, Steuerberatern und Woh-nungsunternehmen gebildet, die noch in 2012 vollständige E-Bilanzen für 2011 erfolg-reich erstellen und übermitteln wollen.

Handlungsbedarf für die Wohnungsunternehmen

Das Projekt E-Bilanz belastet Wohnungs-unternehmen insbesondere in der Vorbereitungsphase mit zusätzlichem Ver-waltungsaufwand. Um künftig den Daten-satz weitestgehend IT-gestützt erstellen zu können, sollten Wohnungsunternehmen spätestens mit Veröffentlichung der Taxono-mie für das Berichtsjahr 2013 im Mai 2012 ihren Kontenplan mit der amtlichen Taxo-nomie synchronisieren. Dabei sollte auch bedacht werden, dass die Finanzverwaltung die Nutzung der zunächst eingerichteten Auffangpositionen nur für einen Zeitraum von fünf bis sechs Jahren garantiert. Ob Auf-fangpositionen darüber hinaus in den Taxo-nomien verbleiben, wird die Verwaltung zu einem späteren Zeitpunkt überprüfen. Der GdW wird – entsprechend den Erfahrungen in der nun folgenden Testphase im Rahmen der eingerichteten Arbeitsgruppe – auch prüfen, ob Anpassungen des Kontenrah-mens der Wohnungswirtschaft erforderlich sind, und diese bei Bedarf umsetzen.

Soweit dies noch nicht erfolgt ist, sollte umgehend die Zusage des IT-Anbieters eingeholt werden, dass die technischen Voraussetzungen zur Übermittlung der E-Bilanz rechtzeitig erfüllt werden. Lediglich steuerbegünstigte Vermietungsgenossen-schaften sollten unter Inanspruchnahme der Übergangsregelung abwarten, in welchem Umfang sie die elektronische Übermittlung steuerlicher Daten treffen wird.

vBP/StB Jörg Cammann Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V. [email protected]

Alle Taxonomien sind unterteilt in: � ein GCD-Modul, das Grunddaten zum

übermittelten Bericht und Unternehmen enthält und

� ein GAAP-Modul, in dem die Bilanzdaten sowie weitere Berichtsbestandteile zu erfassen sind.

Der zu übermittelnde Mindestumfang umfasst die Positionen, die in der Taxonomie als � Mussfelder,� Mussfelder, Kontennachweis erwünscht

(das heißt Kontonummer, Kontobezeich-nung und Saldo),

� Auffangpositionen und� rechnerisch notwendige Positionen und

Summenmussfeldergekennzeichnet sind.

Mussfelder sind zwingend zu befüllen; feh-len Werte zu einzelnen Mussfeldern, ist die Position ohne Wert (technisch: NIL-Wert) zu übermitteln. Fehlt eine Eingabe in einem Mussfeld, scheitert die Übermittlung des Datensatzes.

Für die Fälle, in denen ein Wohnungsun-ternehmen den Posteninhalt nicht aus der Buchführung ableiten kann, hat die Finanz-verwaltung zahlreiche Auffangpositionen in die Taxonomie aufgenommen. Auffang-positionen sind in der Postenbezeichnung mit dem Zusatz „nicht zuordenbar“ gekenn-zeichnet.

Der Mindestumfang ist zunächst von allen steuerpflichtigen Wohnungsunternehmen zu beachten; für steuerbegünstigte Vermie-tungsgenossenschaften wird er erst nach Beratungen in einer Arbeitsgruppe der Finanzverwaltung definiert.

Erwartungen der Finanzverwaltung

Die E-Bilanz ist nur eine Anlage zur Steuerer-klärung. Die eigentlichen Körperschaft- und Gewerbesteuererklärungen werden durch die E-Bilanz nicht ersetzt und sind im Übri-gen bereits ab dem Veranlagungs- bezie-hungsweise dem Erhebungszeitraum 2011 elektronisch abzugeben.

Die Taxonomien unterliegen durch Geset-zesänderungen, Rechtsprechung, Fehlerbe-seitigung, Anregungen der Anwender und anderem einer dynamischen Entwicklung, die eine jährliche Überprüfung erforder-lich macht. An diesem Anpassungsprozess wirken neben der Finanzverwaltung ver-

schiedene Arbeitsgruppen mit, die auch Interessierten aus der Wirtschaft offen ste-hen.

Bereits für die erste „Pflicht-E-Bilanz“ soll ein Release-Zyklus einsetzen, der künftig einen regelmäßigen verlässlichen Zeitrahmen vorgibt. Der jährliche Anpassungsprozess für die Taxonomie beginnt im Herbst eines Jahres in den Arbeitsgruppen. Im Frühjahr wird die neue Taxonomie von der Finanzver-waltung beschlossen und danach technisch umgesetzt. Die verbindliche Taxonomie für das folgende Berichtsjahr soll jeweils im April/Mai veröffentlicht werden. Die Frei-schaltung der Taxonomie mit der Bereitstel-lung des ELSTER Rich Client (ERiC) ist jeweils im November vorgesehen. Der ERiC ist von den IT-Anbietern in die Software zu integrie-ren und dient dann auf der Ebene des Woh-nungsunternehmens der Validierungs- und Plausibilitätsprüfung sowie der eigentlichen Übermittlung des Datensatzes.

Grundsätzlich sind die Taxonomien jah-resbezogen verwendbar, das heißt, für die Übermittlung ist zwingend die Taxonomie und der ERiC für das jeweilige Berichtsjahr zu berücksichtigen. Nur für den Fall, dass keine Änderungen vorgenommen werden, ist die Taxonomie für mehrere Jahre zu ver-wenden.

Anforderungen an IT-Anbieter und Berater

Mit der erstmaligen Bereitstellung des ERiC im Mai 2012 werden die wohnungswirt-schaftlichen IT-Anbieter in die Lage versetzt, ihre Softwareangebote für die elektronische Übermittlung der E-Bilanz aufzurüsten.

Die Übermittlung aus der Software des Woh-nungsunternehmens wird entweder direkt an die Finanzverwaltung oder zunächst an den Steuerberater erfolgen, der mit Hilfe eigener IT-Lösungen die Steuerbilanz oder eine Handelsbilanz mit Über-leitungsrechnung erstellt und nach Abstimmung mit dem Wohnungsunternehmen in der gültigen Taxonomie an die Finanzverwaltung sendet.

Um die Einführung der E-Bilanz für Wohnungsunter-nehmen zu unterstützen, hat sich auf der Ebene des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-

Melden Sie sich kostenfrei an unter: www.haufe.de/immobilien/newsletter

Die Wohnungswirtschaft 5/2012 39

Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW · Das Besondere an dieser Fachreihe ist, dass...

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