Ausgabe Dezember 2014 Real Estate Tax Trends - ey.com · und Wertpapiere. Die damit verbundene sog....

EY Real Estate Tax Trends

Liebe Leserinnen und Leser,

das Beste kommt oft zum Schluss – und so freue ich mich sehr, Ihnenkurz vor Jahresende einen neuen Newsletter aus unserem Hauseübersenden zu dürfen, die EY Real Estate Tax Trends. Er behandeltaktuelle Entwicklungen rund um das Thema Steuern und Immobilien.Insbesondere werden wir uns in dieser und den folgenden Ausgabenverstärkt mit den Themen Immobilienfonds und institutionelleInvestoren, steuerliche Aspekte bei Auslandstransaktionen sowie USReal Estate Tax beschäftigen.

Unser Anspruch ist es, Sie in der gebotenen Kürze über die hierrelevanten Sachverhalte zu informieren. Kurz, denn wir wissen, dass IhreZeit kostbar ist. Sollten Sie das eine oder andere Thema vertiefenwollen, stehen wir Ihnen aber selbstverständlich gerne zur Verfügung.Die jeweiligen Ansprechpartner finden Sie neben den Beiträgen. Darüberhinaus sind auch Ihre Ansprechpartner aus dem EY Real Estate TaxNetzwerk bei Fragen gerne für Sie da.

Wir wünschen Ihnen und Ihren Familien ein frohes Fest und einen gutenRutsch ins Neue Jahr!

Ihr Prof. Dr. Karl Hamberger

Inhalt

02 Gedanken zum Jahresende

05 Immobilien- Investmentfonds: Steuerliche Privilegierung auch bei Projektentwicklungen?

07 InvStG: Neues aus der Finanzverwaltung

09 Neukonzeption der Investmentbesteuerung

11 Auswirkungen des „Jahressteuergesetzes 2015“ auf die Immobilienbranche

15 Grunderwerbsteuer beim Share Deal

17 Grunderwerbsteuersatz

18 BMF-Schreiben zur Anwendung der DBA auf Personen- gesellschaften

20 Der US-Real Estate Investment Trust

21 Wichtige Steuerrechts- änderungen bei Outbound- Immobilieninvestitionen

Ausgabe Dezember 2014

Real EstateTax Trends

EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 2

Gedanken zum Jahresende

Für die Immobilienwirtschaft war 2014 ein Jahr der Veränderung. Dasgesetzliche Umfeld für Immobilieninvestitionen hat sich sowohl inregulatorischer als auch in steuerlicher Hinsicht dramatisch verändert.Die branchenüblichen Fonds- und Investitionsstrukturen unterVerwendung von Holdinggesellschaften in internationalenHoldingstandorten befinden sich im Fokus der Öffentlichkeit. Politikersehen sich unter massivem Handlungsdruck zur Unterbindung vonzwar legalen aber nach Ansicht der Öffentlichkeit nicht legitimenSteuerstrukturierungen. Diverse europäischeDoppelbesteuerungsabkommen wurden geändert, umVeräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobiliengesellschaftender Besteuerung im Belegenheitsland der Immobilien zu unterwerfen.Die Finanzbehörden aller EU-Mitgliedsstaaten scheinen bemüht zu sein,das jeweilige Steueraufkommen durch intensivere Betriebsprüfungenzu erhöhen. Der Fokus der Betriebsprüfer liegt häufiger als in früherenJahren auf den Themen Substanz, Domizilierung undBetriebstättenvermeidung. Auch die Verrechnungspreisgestaltung undderen Dokumentation stellen sich zunehmend als Lieblingsthema derBetriebsprüfer dar. Ebenso eine sehr streng-formaleHerangehensweise an die für den Vorsteuerabzug erforderlichenRechnungsbestandteile.

Der Druck nimmt zu

Der Öffentlichkeitsdruck auf die politischen Entscheidungsträger zueiner restriktiveren und europa-einheitlichen Gestaltung desSteuerrechts ist groß und wächst weiter. Die BEPS-Initiative (BaseErosion Profit Shifting) wird voraussichtlich in 2015 viele ihrer „ActionPoints“ in geltendes Recht umsetzen. Mögliche Folgen sind u.a.:

► Anhebung der effektiven Steuerlast inLuxemburg (und anderen Holding-Standorten)

► Schaffung einer einheitlichen Steuerbasisinnerhalb der EU

► Verschärfung der „Anti-Abuse-Rules“► Verschärfung der Regeln zum steuerlichen

Zinsabzug und zur Kapitalertragsteuer► Erhöhte Anforderungen an das Transfer Pricing► Untersagung der typischen „debt-push-down“-

Strukturen► Ausweitung des Betriebstättenbegriffs auf Ebene

der Doppelbesteuerungsabkommen und – alsFolgewirkung – des nationalen Rechts.

Für Unternehmen aus dem Immobilienbereich ist vor allem der Blickauf die Zinsabzugsregelungen und die Reduzierung der Quellensteuerauf Gewinnausschüttungen relevant. Viele Unternehmen erlebenbereits, dass in der steuerlichen Betriebsprüfung eine „härtereGangart“ Einzug hält und Betriebsprüfungen künftig mehr als bishersich auf Substanz- und Betriebstättenthematiken sowie TransferPricing Dokumentationen fokussieren.

Prof. Dr. Karl HambergerGlobal Sector LeaderTax Real Estate, Hospitality &ConstructionTelefon +49 89 14331 [email protected]

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Fortsetzung: Gedanken zum Jahresende

Handlungsempfehlung

Die große Frage ist: Wie soll man solchen Entwicklungen adäquatbegegnen? Um die Frage im Einzelfall zu beantworten, bedarf es stetseiner individuellen Bestands- und Situationsanalyse. Ganz allgemeinlässt sich aber festhalten:

Für Holdingstrukturen in Luxemburg (und ggf. auch anderenHoldingstandorten) ist ein Health Check „Rulings” sinnvoll:

► Welche Rulings gibt es im jeweiligen Fall? Dabeisollte zehn Jahre rückblickend agiert werden.

► Wie sind die Rulings inhaltlich zu werten?Weichen sie von Rechtsprechung/Verwaltungspraxis/vergleichbaren Steuerfällenab und führt dies zu einer niedrigerenEffektivsteuerbelastung als in denVergleichsfällen, so dass ggf. die Gefahr besteht,dass das Ruling als „State Aid“ qualifiziert wirdund dem Steuerpflichtigen empfindlicheSteuernachzahlungen drohen?

Zudem ist ein Health Check „Transfer Pricing” ratsam, gerade beiinternational investierenden Immobilienfonds:

► Passt das Verrechnungspreisgefüge,insbesondere bzgl. Zinssätzen aufGesellschafterdarlehen und Weiterbelastung vonManagementgebühren?

► Ist die Verrechnungspreis-Dokumentationausreichend?

Darüber hinaus ist ein Health Check „Substanz“ denkbar:

► Gibt es ausreichende Substanz in derHoldinggesellschaft?

► Ist sie für den konkreten Geschäftszweckangemessen?

► Welche ausländischen Immobilieninvestitionenwerden über Betriebstätten gehalten?

Für ausländische Gesellschaften ist zur Vermeidung vonGewerbesteuerrisiken u.a. ein Health Check „Betriebstätte“empfehlenswert:

► Gibt es wirklich keine „physische“ Betriebstättein Deutschland?

► Werden die geschäftlichen Entscheidungen in ausreichendem Maße außerhalb Deutschlands getroffen, so dass keine deutsche „Managementbetriebstätte“ besteht? Wird dies auch angemessen dokumentiert?


Fortsetzung: Gedanken zum Jahresende

Fazit

Insgesamt gilt: Das steuerliche Umfeld für Immobilieninvestitionen warstets im Wandel und wird sich voraussichtlich weiterhin dynamischverändern. In Anbetracht der öffentlichen Diskussion und der zuerwartenden Ergebnisse der BEPS-Initiative ist es an der Zeit, dietraditionelle Art und Weise der (Fonds)strukturierung kritisch zuüberdenken. Möglicher Weise werden steuerfreie und steuerlichbegünstigte Investoren künftig präferiert auf steuerlich transparenteVehikel (z.B. Personengesellschaften) zurückgreifen, um vom Investorbis zum Investitionsobjekt für ertragsteuerliche Zwecke „transparent“behandelt zu werden und somit z.B. etwaige Substanzrisiken zuvermeiden. Nach nationalem Recht steuerfreie Vehikel (z.B. REITs,Investmentfonds) werden künftig möglicher Weise häufiger als in derVergangenheit als Objektgesellschaft Verwendung finden, um u.a. dieneuralgischen Punkte Gewerbesteuer und Zinsschranke hinter sich zulassen. Interessant ist in diesem Zusammenhang die aktuelle InitiativeLuxemburgs, künftig einen steuerbefreiten Luxemburger REITeinzuführen, dessen Kerngeschäft darin besteht, steuerfrei in andereeuropäische REITs und Investmentfonds zu investieren.


Immobilien-Investmentfonds: SteuerlichePrivilegierung auch bei Projektentwicklungen?

Entschärfte Sicht

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat in einem geändertenEntwurfsschreiben seine Auffassung entschärft, wann beiImmobilienanlagen keine aktive unternehmerische Bewirtschaftungund somit ein steuerlich privilegierter Investmentfonds vorliegt.

Hintergrund

Nach dem AIFM-Steueranpassungsgesetz werden in- und ausländischeInvestmentvermögen in zwei Kategorien unterteilt: Investmentfondsund (Personen-/Kapital)-Investitionsgesellschaften. AufInvestmentfonds findet das privilegierte Besteuerungssystem desInvStG Anwendung. Nach § 1 Abs. 1b Satz 2 Nr. 3 InvStG darf zurQualifikation als Investmentfonds keine aktive unternehmerischeBewirtschaftung vorliegen, wobei die Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften i. S. d. § 1 Abs. 19 Nr. 22 iVm §§ 234-238 KAGB alsunschädlich eingeordnet wird. Die allgemeinen von derRechtsprechung und Finanzverwaltung entwickelten Grundsätze zurAbgrenzung der vermögensverwaltenden von der gewerblichenTätigkeit sind dabei nicht unmittelbar anwendbar. Stattdessen siehtdas BMF in seinem nun geänderten (und entschärften)Entwurfsschreiben vom 7. Oktober 2014 beispielsweise in derVeräußerung einer Immobilie, an der Baumaßnahmen durchgeführtwurden und die zu Herstellungskosten führen, dann keine aktiveunternehmerische Bewirtschaftung, wenn die Immobilie nachAbschluss einer solchen Baumaßnahme noch mindestens 3 Jahregehalten wird oder die Immobilie vor Beginn einer solchenBaumaßnahme mindestens 3 Jahre gehalten wurde. Dagegen liegtnach Auffassung des BMF ein Grundstückshandel dann vor, wennImmobilien bereits mit dem Ziel der kurzfristigen Weiterveräußerungerworben werden. Von einer aktiven unternehmerischenBewirtschaftung geht das BMF auch dann aus, wenn die in den letzten5 Jahren veräußerten Immobilien 50% des durchschnittlichenImmobilienbestandes in diesem Zeitraum übersteigen oder wenn dieHaltedauer der in den letzten 5 Jahren veräußerten Immobilienweniger als 5 Jahre beträgt. Unberücksichtigt sollen nach Auffassungdes BMF auch Immobilien bleiben, deren Verkauf zwingend erforderlichwar, um beispielsweise Rückgabeverpflichtungen von Anlegernnachzukommen oder sofern Verkäufe aufgrund der Liquidation einesImmobilienfonds erfolgt sind.

Einschätzung und Ausblick

Auf Basis dieser Grundsätze sollten Immobilienfonds überwachen, obbei umfangreicheren Veräußerungen von Immobilienbeständen dasKriterium „keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung“ erfülltwird. Andernfalls entfällt die Qualifikation als Investmentfonds, wasinsbesondere bei Sondervermögen steuerlich äußerst nachteilig wäre.

Jürgen BaudererPartnerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]



Fortsetzung: Immobilien-Investmentfonds: Steuerliche Privilegierung auch beiProjektentwicklungen?

Dabei sind u.E. Veräußerungen von Anteilen an Immobilien-Gesellschaften nicht mit einzubeziehen, zumal das Halten vonBeteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gesetzlich als unschädlicheingeordnet wird.

Der Verkauf einer einzelnen Immobilie, bei der die 3-Jahres-Grenzenicht eingehalten wird, kann nach unserer Auffassung nicht schonallein zur Begründung einer aktiven unternehmerischenBewirtschaftung führen. Vielmehr müssen mehrere solcherObjektveräußerungen unter Berücksichtigung der 5-Jahres-Grenzevorliegen. Ein weiterer wichtiger Aspekt: Im Entwurf des BMF-Schreibens wird explizit darauf hingewiesen, dass die darin geregeltenGrundsätze zu Immobilienanlagen nicht bei Immobilien-GesellschaftenAnwendung finden sollen. Es sollte daher für Immobilien-Portfolien, beidenen umfangreiche Baumaßnahmen erfolgen sollen, die ggf. dasRisiko einer aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung beinhalten,eine Auslagerung auf Immobilien-Gesellschaften erwogen werden.Sowohl bei inländischen als auch ausländischen Immobilienfonds solltebeachtet werden, dass solche Objektgesellschaften allerdings dieVoraussetzungen an eine Immobilien-Gesellschaft im Sinne der §§234-238 KAGB erfüllen, da andernfalls eine Investition in schädlicheVermögensgegenstände erfolgt.

Insgesamt erfährt der überarbeitete Entwurf des BMF-Schreibensdeutliche Erleichterungen. Allerdings bedarf das finale BMF-Schreibennoch einiger Klarstellungen.


Investmentsteuergesetz: Neues aus derFinanzverwaltung

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit seinemAuslegungsschreiben vom 23. Oktober 2014 erneut zu verschiedenenEinzelfragen zur Auslegung des Investmentsteuergesetzes (InvStG)Stellung genommen. Dies betrifft zum Teil auch die Immobilienfonds-Branche.

Hintergrund

Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) am 22. Juli2013 wurde die AIFM-Richtlinie (RL 2011/61/EU) in nationales Rechtumgesetzt. In diesem Zuge wurde auch die Besteuerung vonInvestmentvermögen mit Inkrafttreten des AIFM-Steueranpassungsgesetzes (AIFM-StAnpG) am 24. Dezember 2013neu geregelt. Zur Klärung von Auslegungsfragen steht das BMF imregen Austausch mit den Interessensvertretern der Fondsbranche. EinResultat dieses Prozesses ist das neuerliche Schreiben des BMF vom23. Oktober 2014. Nachfolgend sollen die für die Immobilienbrancherelevanten Aussagen des BMF dargestellt werden.

Beteiligung an gewerblichen Personengesellschaften unzulässig

Entsprechend der bisherigen Aufsichtspraxis für die Einhaltung derAnlagebestimmungen ist ein (privilegierter) Investmentfondsverpflichtet, mindestens 90% seines Wertes in zulässigeVermögensgegenstände zu investieren. Dazu zählen u.a. Grundstückeund Wertpapiere. Die damit verbundene sog. „Schmutzgrenze“ von10%, welche erstmals durch das AIFM-StAnpG gesetzlich geregelt wird,soll dafür sorgen, dass nicht jedwede geringfügige Abweichung vonden Anlagebestimmungen einen Verstoß begründet. Seit derNeuregelung des InvStG gehören Beteiligungen an gewerblichen odergewerblich geprägten Personengesellschaften grundsätzlich nichtmehr zu den zulässigen Vermögensgegenständen, in die ein(privilegierter) Investmentfonds investieren darf. Nach Auffassung desBMF können Anteile an solchen Personengesellschaften auch nicht imRahmen der 10%-Schmutzgrenze dauerhaft gehalten werden.Beteiligungen an Personengesellschaften, welche vor dem28. November 2013 erworben wurden, genießen dagegenBestandsschutz und fallen unter die 20%-Beteiligungsgrenze fürAnteile an Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 1b Nr. 6 S. 3 InvStG). DieUnzulässigkeit der Beteiligung an gewerblichen bzw. gewerblichgeprägten Personengesellschaften sollte jedoch nicht gelten, soferndie Personengesellschaft die Anforderungen an eine Immobilien-Gesellschaft oder einen Investmentfonds erfüllt.


David SchröderConsultantReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]




Fortsetzung: Investmentsteuergesetz: Neues aus der Finanzverwaltung

Keine Abschirmwirkung eines (privilegierten) Investmentfondsvor der Anwendung der Hinzurechnungsbesteuerung

Nach Auffassung des BMF kann es zur Hinzurechnungsbesteuerung aufEbene eines Investmentfonds kommen, sofern dieser an einer Kapital-Investitionsgesellschaft i. S. d. § 19 Abs. 1 InvStG beteiligt ist (z.B. einluxemburgischer FCP, welcher die Anforderungen an einenprivilegierten Investmentfonds nicht erfüllt) und diese Gesellschaft alsZwischengesellschaft im Sinne der Hinzurechnungsbesteuerungeinzuordnen ist. Insoweit schirmt ein (privilegierter) Investmentfondsnach Ansicht der Finanzverwaltung nicht vor der Anwendung derHinzurechnungsbesteuerung auf unteren Ebenen innerhalb einerFondsstruktur ab. Es ist empfehlenswert, bereits bestehende oderzukünftige Fondsstrukturen insbesondere auf möglicheAnknüpfungspunkte der Hinzurechnungsbesteuerung im Detail zuanalysieren.

Anteile an einem Real Estate Investment Trust (REIT) als zulässigeAnlagegegenstände eines (privilegierten) Investmentfonds

Klarstellend hat sich das BMF zu Auslegungsfragen in Bezug auf dieBeteiligung eines (privilegierten) Investmentfonds an einem REITgeäußert. So gehören Anteile eines inländischen REIT als Wertpapierezu dem Kreis der zulässigen Anlagegegenstände eines (privilegierten)Investmentfonds. Das Gleiche gilt für Anteile an einem ausländischenREIT, welcher an einer ausländischen Börse oder einem anderenorganisierten Markt zugelassen ist.

Vorrang des InvStG vor dem REIT-Gesetz und Anwendung derHinzurechnungsbesteuerung auf REIT-Gesellschaften

Auf einen (inländischen) REIT im Sinne des REIT-Gesetzes (REITG)oder einer vergleichbaren ausländischen REIT-Gesellschaft im Sinnedes § 19 Abs. 5 REITG finden nach Auffassung des BMF dieRegelungen des InvStG keine Anwendung. Sofern die Anwendbarkeitdes REIT-Gesetzes auf eine ausländische Gesellschaft unklar ist, solldiese automatisch als Kapital-Investitionsgesellschaft im Sinne des§ 19 InvStG qualifizieren. Insofern würde sich grundsätzlich derAnwendungsbereich der Hinzurechnungsbesteuerung eröffnen. Für dieFrage, ob die Beteiligungsgrenzen der Hinzurechnungsbesteuerung(51% bzw. 1% im Falle von sog. Einkünften mit Kapitalanlagecharakter)erreicht werden, ist auf die Ebene des Investmentfonds und nicht aufdie Ebene des Anlegers abzustellen. Die Hinzurechnungsbesteuerungsoll jedoch keine Anwendung finden, sofern (i) die Anteile an derausländischen REIT-Kapitalgesellschaft an einer Börse gehandeltwerden und die REIT-Kapitalgesellschaft in einem Staat ansässig ist,welcher generell Ertragssteuern erhebt, oder (ii) die Tätigkeit desREITs auf das Halten von Immobilien oder von Beteiligungen anImmobiliengesellschaften ausgerichtet ist oder die Kapitalgesellschafteiner mit § 13 REITG vergleichbaren Ausschüttungsverpflichtungunterliegt.


Neukonzeption der Fondsbesteuerung:Schicksalsjahre des Investmentsteuerrechts?

Bereits im Frühjahr 2011 hatte die Finanzministerkonferenz eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe eingesetzt – mit dem Ziel, einen Vorschlag fürein einfacheres und aufkommenssicheresInvestmentbesteuerungssystem zu erarbeiten. Vor allem fürPublikums-Immobilienfonds sieht die von der Arbeitsgruppe am24. Februar 2012 vorgelegte „Neukonzeption derInvestmentbesteuerung“ eine Abkehr von der transparentenFondsbesteuerung vor. Nach der Umsetzung der AIFM-Richtlinie innationales Recht und der Folgeänderungen des InvStG durch das AIFM-Steuer-Anpassungsgesetz, in dem auch wesentliche Kritikpunkte derArbeitsgruppe am bestehenden InvStG nachgebessert wurden, scheintsich für 2015 die im Koalitionsvertrag vereinbarte „grundlegendeReform der Investmentbesteuerung“ anzukündigen.

Reformvorhaben auf Basis des Konzepts der Bund-Länder-Arbeitsgruppe aus 2012

Die Besteuerung von Investmentfonds folgt bisher dem sog.(eingeschränkten) Transparenzprinzip. Nach dieser dem InvStGimmanenten Grundidee soll der Investmentanleger die aus derBeteiligung an einem Investmentfonds erzielten Erträge so versteuern,als ob er die Vermögensgegenstände des Fonds selbst halten würde.Dem Vernehmen nach könnte bereits Anfang 2015 ein Konzept für einneues InvStG veröffentlicht werden, das auf den Reformvorschlägender Bund-Länder-Arbeitsgruppe beruht. Diese hat (auch) dasTransparenzprinzip als einen der Gründe für die Komplexität derInvestmentfondsbesteuerung identifiziert. Das Eckpunktepapier ausdem Jahr 2012 sieht daher insbesondere vor, das transparenteBesteuerungsregime für Publikums-Immobilienfonds abzuschaffen.Dabei sollen Einkünfte aus inländischen Immobilien(Mieten/Veräußerungsgewinne) auf Fondsebene mit 15% derKörperschaftsteuer unterworfen und bei Ausschüttung aufAnlegerebene dem Grunde nach ebenfalls in vollem Umfang besteuertwerden. Um Nachteile im Vergleich zur Direktanlage zu vermeiden, solles jedoch bei typisierend definierten Immobilienfonds zu einerpauschalen Steuerbefreiung („Immobilienteilfreistellung“) kommen. BeiImmobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland ist einepauschale Steuerfreistellung in Höhe von 40% vorgesehen. Bei Fonds,die überwiegend in ausländische Immobilien investieren, soll eineDoppelbesteuerung ausländischer Immobilienerträge durch einepauschale 60%-ige Steuerfreistellung kompensiert werden. BeiThesaurierung auf Fondsebene soll zudem eine sog. Vorabpauschaleauf Anlegerebene der Besteuerung unterliegen. Im Gegensatz zuPublikums-Immobilienfonds sieht das Eckpunktepapier für Spezialfondsgrundsätzlich vor, ein transparentes Besteuerungssystembeizubehalten. Jedoch ist auch hier angedacht, das bestehendeSystem um zahlreiche Einzelmaßnahmen zu ergänzen.

Christian MundelManagerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]



Fortsetzung: Neukonzeption der Fondsbesteuerung: Schicksalsjahre desInvestmentsteuerrechts?

Wird die Bundesregierung an der Reform festhalten?

Ein vom Bundesfinanzministerium in Auftrag gegebenes Gutachten,das die Auswirkungen einer Investmentsteuerreform auf dieVolkswirtschaft und die Altersvorsorgesysteme beleuchtet, soll wohlnoch bis zum Ende des Jahres 2014 an die Länder zirkuliert werden.Sollten die Länder danach weiter für eine grundlegende Reformstimmen, wird derzeit die Einleitung eines Gesetzgebungsverfahrens zueinem neuen Investmentsteuerrecht mit Vorlage einesReferentenentwurfs bis zur Sommerpause 2015 und einer möglichenVerabschiedung bis Ende 2015 erwartet. Angesichts des imKoalitionsvertrag klar geäußerten Willens zur grundlegenden Form derInvestmentbesteuerung ist derzeit davon auszugehen, dass dieRegierung am Reformvorhaben festhalten wird – und das, obwohlselbst Teile der Finanzverwaltung unter Betonung der Vorteile desderzeitigen InvStG Bedenken an einer grundlegenden Reform geäußerthaben. Das Reformvorhaben könnte dabei auch vor dem Hintergrundder aktuellen EUGH-Rechtsprechung zur Europarechtswidrigkeit derPauschalbesteuerung des § 6 InvStG (C-326/12, Rechtssache vanCaster und van Caster) und der vermeintlichen Europarechtswidrigkeitder (ausschließlichen) Steuerbefreiung für inländische Investmentfondsgemäß § 11 Abs. 1, 2 InvStG an Fahrt gewinnen. Sowohl die EU-rechtlichen Bedenken gegen einzelne Normen des InvStG als auch dieverbleibenden Kritikpunkte am InvStG wären aber wohl auch imbestehenden System lösbar. Dass mit der Ergänzung eines weiterenintransparenten Besteuerungsregimes im Umfeld des bestehendenSystems aus Investmentfonds, Personen- und Kapital-Investitionsgesellschaften die gewollte Vereinfachung derInvestmentbesteuerung erreicht werden kann, erscheint zudemzweifelhaft.


Stefan KunzeSenior ManagerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]

Xi YangConsultantReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]

Auswirkungen des „Jahressteuergesetzes 2015“ aufdie Immobilienbranche

Bundesrat und Bundestag haben teilweise unterschiedlicheVorstellungen, was das Jahressteuergesetz 2015 (JStG 2015) angeht.Der 19. Dezember könnte Klarheit über strittige Punkte bringen. Dabeigilt:

Einige der Änderungswünsche des Bundesrates könnten sichinsbesondere auch auf die Immobilienbranche auswirken. Selbst wennbesagte Änderungswünsche aktuell keinen Eingang ins Gesetz mehrfinden, so dürften sie doch zumindest 2015 erneut diskutiert und ggf.im JStG 2016 umgesetzt werden. Nachfolgend einige der Punkte, diees zu beobachten gilt.

Grunderwerbsteuer: Mittelbare Änderungen von Beteiligungsverhält-nissen an grundbesitzenden Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2aGrEStG-E)

Als sog. fiktiver Grundstückserwerb unterliegt die unmittelbareund/oder mittelbare Übertragung von mindestens 95% der Anteile amGesellschaftsvermögen einer grundbesitzhaltendenPersonengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von 5 Jahrender Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Mit Urteil vom 24. April2013 (II R 17/10) hatte der BFH im Bereich von mittelbarenGesellschafterwechseln – entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung –erstmals eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angenommen. Danachsollen an einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft beteiligteKapital- und Personengesellschaften gleichermaßen transparentbehandelt werden. Eine schädliche Übertragung auf Neugesellschafterim maßgeblichen 5-Jahreszeitraum liegt auf mittelbarer Ebene dahernur dann vor, wenn sich der Gesellschafterbestand der mittelbarbeteiligten Gesellschaft – d.h. auf den weiteren Beteiligungsebenen –im wirtschaftlichen Ergebnis vollständig geändert hat. Mit Übernahmeder bisherigen Verwaltungsauffassung in den Gesetzeswortlaut solldieser Rechtsprechung der Boden entzogen werden. Änderungen imGesellschafterbestand von mittelbar beteiligtenPersonengesellschaften sollen im Rahmen des § 1 Abs. 2a GrEStGdemnach anteilig berücksichtigt werden, indem die jeweiligenBeteiligungsquoten multipliziert werden. Der Übergang von Anteilen aneiner Kapitalgesellschaft, die mittel und/oder unmittelbar an einergrundbesitzhaltenden Personengesellschaft beteiligt ist, solldemgegenüber nicht quotal berücksichtigt werden. Stattdessen soll dieunmittelbar beteiligte Kapitalgesellschaft zu 100% als neueGesellschafterin gelten, wenn mindestens 95% derKapitalgesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter übergehen. DreiBeispiele hierzu:




Fortsetzung: Auswirkungen des „Jahressteuergesetzes 2015“ auf die Immobilienwirtschaft

Beispiel 1: Kapitalgesellschaft A ist zu 100% an dergrundbesitzhaltenden Personengesellschaft B beteiligt. 95% derAnteile an A werden auf den Erwerber C übertragen. Die Übertragungvon 95% der Anteile auf C unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Beispiel 2: Kapitalgesellschaft A ist zu 100% an dergrundbesitzhaltenden Personengesellschaft B beteiligt. 90% derAnteile an A werden auf den Erwerber C übertragen. Die Übertragungvon 90% der Anteile auf C unterliegt mangels Erreichung dererforderlichen 95%-Schwelle nicht der Grunderwerbsteuer.

Beispiel 3: F hält 100% der Anteile am Gesellschaftsvermögen derPersonengesellschaft D. D ist zu 90% an der grundbesitzhaltendenPersonengesellschaft B beteiligt. Die verbleidebenen 10% an B werdenvon E gehalten. E überträgt seinen 10% Anteil an B auf den Erwerber C.Innerhalb von 5 Jahren überträgt F 95% der Anteile am Vermögen derD ebenfalls auf den Erwerber C. Die Übertragung des 95% Anteils auf Dunterliegt der Grunderwerbsteuer, da innerhalb von 5 Jahrenunmittelbar 10% und mittelbar 85% (durchgerechnet 95% von 90%) derAnteile an der grundbesitzhaltenden Personengesellschaft B aufNeugesellschafter übertragen wurden.

Verfassungsrechtlich höchst bedenklich ist, dass die Neuregelung desBundesrates (rückwirkend) anwendbar sein soll auf Erwerbsvorgänge,die nach dem 31. Dezember 2001 verwirklicht wurden. Der § 1 Abs. 2aGrEStG wurde in dem Gesetzesbeschluss des Bundestages vom 4.Dezember 2014 nicht berücksichtigt. Die Bundesregierung hattebereits in ihrer Gegenäußerung vom 12. November 2014 aufverfassungsrechtliche Bedenken bezüglich der Rückwirkunghingewiesen.

Hybride Steuergestaltungen (§ 4 Abs. 5a EStG-E): Verhinderung vonNichtbesteuerung oder doppelten Betriebsausgabenabzug

Der Bundesrat wünscht sich, dass hybride Steuergestaltungenvermieden werden. Gemeint ist damit die uneinheitliche steuerlicheQualifizierung von Finanzinstrumenten als Fremd- und Eigenkapitalbeim Zahler und Empfänger und damit die Erzielung von „weißenEinkünften“ sowie „double dips“. Diese Regelung zielt insbesondere aufgrenzüberschreitende Finanzierungen ab. Es handelt sich um eine derweiteren BEPS-Maßnahmen. Beachtlich ist, dass sich die Neuregelungnicht nur auf Rechtsverhältnisse zwischen nahestehenden Personenbzw. verbundenen Unternehmen beschränken soll. DerGesetzesentwurf zur Vermeidung hybrider Steuergestaltungen hatkeinen Eingang in die vom Bundestag beschlossene Fassung vom4. Dezember 2014 gefunden. Nach der bisherigen Haltung derBundesregierung zur BEPS-Diskussion sollen die auf OECD-Ebene zuerarbeitenden Maßnahmen nicht vor Beendigung des OECD-BEPS-Projekts in nationales Recht umgesetzt werden. Es besteht dieMöglichkeit, dass der Bundesrat im Rahmen eines eventuellenVermittlungsausschusses auf die Berücksichtigung dervorgeschlagenen Neuregelung besteht.



Einführung einer Steuerpflicht für Veräußerungsgewinne ausStreubesitz unter 10% (§ 8b Abs. 4 KStG)

Mit dieser Regelung soll die derzeitige Ungleichbehandlung vonDividenden und Veräußerungsgewinnen aus von Körperschaftengehaltenen sog. Streubesitzbeteiligungen (Beteiligungen von wenigerals 10%) vermieden werden. Im Ergebnis würde somit die fürStreubesitzdividenden seit dem 1. März 2013 anzuwendende volleSteuerpflicht auch für Veräußerungsgewinne aus Streubesitz gelten.Für die Immobilienwirtschaft könnte dies bei Spezialfonds beimErmitteln des Aktiengewinns für die Anleger erhebliche administrativeAuswirkungen haben. Unter Verweis auf den Koalitionsvertrag hält dieBundesregierung daran fest, die Frage nach der steuerlichenBehandlung von Veräußerungsgewinnen aus Streubesitz erst imRahmen einer grundlegenden Reform der Investmentbesteuerung„ergebnisoffen“ zu prüfen. Entsprechend wurde die Regelung in dervom Bundestag beschlossene Fassung nicht berücksichtigt.

Klarstellung der für die sog. Mantelkaufregelung vorgesehenenKonzernklausel (§ 8c Abs. 1 S. 5 KStG-E)

Klarstellend und mit Rückwirkung für schädliche Beteiligungserwerbenach dem 31. Dezember 2009 soll – so die Idee des Bundesrats – dieAnwendung der Konzernklausel erweitert werden. Sie soll auch fürsolche Fallkonstellationen gelten, in denen es mittelbar zu keinerÄnderung der Beteiligungsverhältnisse kommt. Das soll umfassen: (i)Fälle, in denen die Muttergesellschaft selbst die Anteile von einernachgeordneten Gesellschaft unmittelbar erwirbt, an der sie mittelbaroder unmittelbar zu 100% beteiligt ist; (ii) Veräußerungen derMuttergesellschaft selbst an nachgeordneten Gesellschaften, an denensie mittelbar oder unmittelbar zu 100% beteiligt ist; (iii) die bishererfassten Fallkonstellationen, erweitert um Einzelunternehmen sowiePersonenhandelsgesellschaften als mögliche Konzernspitzen. DerBundestag hat die Neufassung der Konzernklausel bei schädlichenBeteiligungserwerben in seine Beschlussfassung nicht mitaufgenommen.

Ersetzen der Begrifflichkeit „Investmentkommanditgesellschaft“durch „Personengesellschaft“ (§ 18 S. 1 InvStG-E)

Bei einer wörtlichen Auslegung des aktuellenInvestmentsteuergesetzes (InvStG) könnte ein inländischer AIF, derzwar als Personengesellschaft, nicht aber alsInvestmentkommanditgesellschaft (InvKG) qualifiziert, derzeit keinePersonen-Investitionsgesellschaft nach § 18 InvStG sein. Dies hätte zurFolge, dass eine Besteuerung als Kapital-Investitionsgesellschaft nach§ 19 InvStG erfolgen würde und der inländische AIF somit derunbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht unterworfen undentsprechend besteuert werden müsste. Insoweit ist dieserÄnderungswunsch begrüßenswert. Die Bundesregierung will den § 18Abs. 1 InvStG-E im Rahmen der geplanten Novellierung der



Investmentbesteuerung aufgreifen. Der Vorschlag des Bundesrates hatkeinen Eingang in die Beschlussfassung des Bundesrates gefunden.

Fazit

Am 4. Dezember 2014 hat der Bundestag das JStG 2015 beschlossen.Dabei wurden jedoch einige Vorschläge des Bundesrates nichtumgesetzt, die auch die Immobilienwirtschaft betreffen. So solltenunter anderem hybride Steuergestaltungen vermieden und der § 1Abs. 2a GrEStG angepasst werden. Am 19. Dezember 2014 wird sichherausstellen, ob auch der Bundesrat dem JStG 2015 in der jetzigenForm zustimmt. Der Finanzausschuss des Bundesrates hat am11. Dezember 2014 bereits die Einberufung desVermittlungsausschusses empfohlen.


Grunderwerbsteuer beim Share-Deal: Übergang deswirtschaftlichen Eigentums an Anteilen kann nachAuffassung des BFH Grunderwerbsteuer auslösen

Mittelbarer Gesellschafterwechsel nur nach wirtschaftlichenMaßstäben zu beurteilen

Die Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften war– aus grunderwerbsteuerlicher Sicht – lange Zeit ausschließlich nachzivilrechtlichen Grundsätzen zu beurteilen. Mit Urteil v. 24.4.2013durchbrach der Bundesfinanzhof (BFH) diesen Grundsatz. Mangelsgesetzlicher Grundlage soll nach Auffassung des BFH der mittelbareGesellschafterwechsel bei einer Personengesellschaft i.S.d. § 1 Abs. 2aGrEStG im Rahmen einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise zuentscheiden sein. Diese Rechtsprechung entwickelt der BFH nun mitUrteil v. 9.7.2014 fort: Für die Entscheidung über die Zurechnungeiner mittelbaren Beteiligung kann auf § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO(wirtschaftliches Eigentum) zurückgegriffen werden. SchuldrechtlicheBeziehungen allein können dabei bereits zu einer geändertenZurechnung der Anteile führen. Welche Auswirkungen hat das aufShare-Deals?

Wirtschaftliches Eigentum durch schuldrechtliche Beziehungen

Beim Share-Deal werden lediglich bis zu 94,9% der Anteile amVermögen der grundbesitzenden Personengesellschaft auf den Käuferübertragen. Ein Altgesellschafter bleibt weitere 5 Jahre mitmindestens 5,1% beteiligt. In Bezug auf seinen Anteil schließt derAltgesellschafter mit dem Käufer dabei häufig bereits weitergehendeVereinbarungen wie z.B. Put-/Call-Optionen, Darlehensverträge etc.Üblicherweise lässt sich auf diese Weise die Grunderwerbsteuer beimShare-Deal vermeiden. Der BFH ging jedoch in oben genanntem Falldavon aus, dass der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer an dem Anteildes Altgesellschafters sei. Der Grund: Dem Käufer war eine rechtlichgeschützte, gegen seinen Willen nicht mehr entziehbare Rechtspositioneingeräumt worden. Vor allem zu nennen ist ein Optionsrecht mitfeststehenden Erwerbskonditionen und die Übertragung desGewinnstammrechts für die Beteiligung.

Ausblick

Derartige Gestaltungen sind in Anbetracht der nunmehr für anwendbarerklärten Grundsätze des § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO künftig sorgfältig zuprüfen. Dabei dürften die bereits im Ertragsteuerrecht entwickeltenGrundsätze zum wirtschaftlichen Eigentum bei Anteilsgeschäften zubeachten sein. Wichtig: Die wirtschaftliche Betrachtungsweise gilt nurfür den mittelbaren Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften.Ein unmittelbarer Gesellschafterwechsel ist nach wie vor ausschließlich

Dr. Heinrich FleischerExecutive DirectorReal Estate TaxTelefon +49 40 36132 [email protected]

Swantje FockenSenior ConsultantReal Estate TaxTelefon +49 40 36132 [email protected]




Fortsetzung: Grunderwerbsteuer beim Share-Deal: Übergang des wirtschaftlichen Eigentumsan Anteilen kann nach Auffassung des BFH Grunderwerbsteuer auslösen

nach zivilrechtlichen Maßstäben zu beurteilen. Ferner dürften dieseGrundsätze nicht auf (mittelbare) Anteilsübertragungen beiKapitalgesellschaften Anwendung finden, sind diese in denVorschriften des § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG doch eindeutigdefiniert. Und: Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf dasvorliegende Urteil reagieren wird.

Das vorhergehende Urteil v. 24.4.2013 hat die Finanzverwaltung nurfür den entschiedenen Einzelfall für anwendbar erklärt und damit derwirtschaftlichen Betrachtungsweise eine Absage erteilt. Ferner soll diebisherige Auffassung der Finanzverwaltung mit demJahressteuergesetz 2015 rückwirkend gesetzlich verankert werden.


Mark GebauerExecutive DirectorReal Estate TaxTelefon +49 221 9352 [email protected]

Grunderwerbsteuersatz: Immer höher und kein Endein Sicht?

Grunderwerbsteuer als ultma ratio der Haushaltsplanung

Seitdem der Grunderwerbsteuersatz von den Bundesländern selbstbestimmt werden darf, wurde er sukzessive von fast allen immer weitererhöht: Von ursprünglich bundeseinheitlich 3,5% auf nunmehr 6,5% inder Spitze. Wie auch das Saarland wird sich nun auch dasbevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen mit an dieSpitze setzen und die erst 2011 auf 5% erhöhte Steuer zum 1. Januar2015 auf 6,5% erhöhen. Auch in Brandenburg soll nach erstenVerlautbarungen der Steuersatz in 2015 auf 6,5% angehoben werden.Der Eindruck: Die Grunderwerbsteuer wird als Allheilmittel für marodeHaushaltsplanungen missbraucht.

Kaum ein Jahr ohne Erhöhungen

Seitdem der Steuersatz der Grunderwerbsteuer im Jahr 2006 durchdie sogenannte Föderalismusreform von einer bundeseinheitlichenFestsetzung in die Gesetzgebungskompetenz der einzelnenBundesländer überführt wurde, ist kaum ein Jahr vergangen in demnicht mindestens ein Bundesland an der Steuerschraube gedreht hat.Die Grunderwerbsteuer wird offensichtlich als probates Mittelangesehen, Lücken im Landeshaushalt zu stopfen. So gibt die aktuelleGesetzesbegründung in NRW auch unverblümt zu, dass dieGrunderwerbsteuer bei den Steuereinnahmen als einzigeSteuereinnahme in der Gesetzgebungskompetenz des Landes quasi alsultima ratio der Einkommenserhöhung angesehen wird.Für die Akteure der Immobilienwirtschaft ist die Planbarkeit derwirtschaftlichen Rahmenbedingungen von großer Bedeutung. Nur zeigtdie Grunderwerbsteuer, dass die fiskalischen Interessen höhergewichtet werden. So wurde in Hessen die ursprünglich für den 1.Januar 2015 geplante Erhöhung unerwartet um fünf Monate auf den1. August 2014 vorgezogen. Und auch in NRW hieß es noch zu Beginndes Jahres, dass eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer bei der Suchenach Mehreinnahmen nicht auf der Agenda stehe.

Auswirkung auf die Praxis

Auch wenn die Belastbarkeitsgrenze längst erreicht scheint, ist zubefürchten, dass weitere Erhöhungen folgen werden. Soweit möglichund sinnvoll, sollten laufende Transaktionen rasch zum Abschlussgebracht werden, um noch von dem niedrigeren Steuersatz zuprofitieren. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Denn ob zum Beispieldas signing oder das closing als Zeitpunkt für die Bestimmung desrelevanten Steuersatzes ausschlaggebend ist, ist je nach Transaktiondurchaus unterschiedlich zu beurteilen. Es empfiehlt sich daher stetseine genaue Analyse und entsprechende Planung auch ausgrunderwerbsteuerlicher Sicht.


Katrin KlosterkemperSenior ManagerReal Estate TaxTelefon +49 89 [email protected]

BMF-Schreiben zur Anwendung der Doppel-besteuerungsabkommen (DBA) auf Personen-gesellschaften: Auswirkungen auf Immobilien-investitionen

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat am 26. September 2014 einneues Schreiben veröffentlicht: Es behandelt die Anwendung derDoppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf Personengesellschaften. DasSchreiben ersetzt die bisherige Verlautbarung vom 16. April 2010 undist auf alle offenen Fälle anzuwenden. In dem Schreiben rückt dieFinanzverwaltung u.a. von ihrem früheren Standpunkt ab, dass einerein gewerblich geprägte Personengesellschaft„Unternehmensgewinne“ i.S.d. DBA (Artikel 7 OECD-MA) erzielt. FürEinkünfte gewerblich geprägter Personengesellschaften sowie beiBesitzpersonengesellschaften im Rahmen einer Betriebsaufspaltunggelten künftig die gleichen Grundsätze wie für vermögensverwaltendePersonengesellschaften. Das bedeutet: Die unterschiedlichen Einkünfteder Personengesellschaft sind ihrer Art nach zu trennen und nach denRegelungen der jeweiligen DBA-Artikel zu beurteilen. Entsprechendwerden auch Vergütungen eines Gesellschafters für das Gewähren vonDarlehen an die gewerblich geprägte Personengesellschaft mangelsVorliegen von „Unternehmensgewinnen“ nicht von § 50d Abs. 10 EStGerfasst, wonach Sondervergütungen dem Unternehmensgewinnhinzugerechnet werden müssen. Das Besteuerungsrecht richtet sichhier nach dem entsprechenden Zinsartikel (Artikel 11 OECD-MA).

Beispiel: Beteiligung einer Luxemburgischen S. à r. l. an einergewerblich geprägten Personengesellschaft mit Immobilien inDeutschland

Die Lux-S. à r. l. ist an der gewerblich geprägten A-KG beteiligt, diewiederum rein vermögensverwaltend eine Immobilie in Deutschlandhält. Die A-KG zahlt Zinsen für ein Gesellschafterdarlehen an die Lux-S. à r. l.

Da die A-KG nicht originär gewerblich tätig, sondern lediglichgewerblich geprägt ist und somit keine Unternehmensgewinne i.S.d.Artikel 7 OECD-MA vorliegen, findet § 50d Abs. 10 EStG auf dieZinszahlungen keine Anwendung. Die Zinsen werden nicht alsgewerbliche Gewinne in Deutschland, sondern nach Artikel 11 inLuxemburg besteuert.

Die Regelung des § 50d Abs. 10 EStG wurde demBundesverfassungsgericht im Hinblick auf die Verfassungswidrigkeitdes Treaty Override sowie die rückwirkenden Anwendung der Regelungzur Überprüfung vorgelegt. Das heißt, dass die Hinzurechnung vonSondervergütungen bei originär gewerblicher Tätigkeit (z.B.gewerblicher Grundstückshandel) auch auf dem Prüfstand steht.

Christiane SeidlSenior ConsultantReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]




Fortsetzung: BMF-Schreiben zur Anwendung der Doppel-besteuerungs-abkommen (DBA) aufPersonengesellschaften: Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen

Fazit

Das BMF schließt sich in seinem neuen Schreiben der Auffassung desBundesfinanzhofs an: Unternehmensgewinne im Sinne der DBA könnennur solche sein, die aus einer originär gewerblichen Tätigkeit stammen.Das gibt Planungssicherheit bei der Strukturierung vonImmobilieninvestitionen mit gewerblich geprägtenPersonengesellschaften. Völlig offen bleibt aber die Frage, wie indiesem Zusammenhang Sonderbetriebsausgaben wieRefinanzierungsaufwendungen behandelt werden.


Der US-Real Estate Investment Trust – zunehmendes Interesse beiausländischen Investoren

In den vergangenen Jahren verzeichnete die amerikanischeImmobilienbranche einen beträchtlichen Anstieg ausländischerInvestoren. Aktuellen Studienergebnissen der Association of ForeignInvestors in Real Estate (AFIRE) zufolge schätzen ausländischeImmobilieninvestoren die USA als Standort für eine besonders sichereund wertstabile Kapitalanlage. Vor diesem Hintergrund steigt auch dasInteresse deutscher Immobilienfonds und Asset Manager anaußerbörslichen US-Real Estate Investment Trusts (sog. „PrivateREITs“) – weist diese Investitionsform doch eine Reihe von steuerlichenVorzügen auf.

Erhebliche steuerliche Vorteile

Bei einem US-REIT handelt es sich um eine amerikanischeKapitalgesellschaft, die als Anlagegenstand schwerpunktmäßigImmobilien erwirbt, verwaltet und veräußert. Neben REITs, die an derBörse gehandelt werden, gibt es auch außerbörsliche – sog. Private –REITs. Unter der Voraussetzung, dass der REIT eine Reihe von könnenAusschüttungen auf Ebene des REIT vom zu versteuernden Einkommenabgezogen werden. Darin liegt der Hauptunterschied zu derBesteuerung einer herkömmlichen Kapitalgesellschaft, bei der diesnicht möglich ist. Im Ergebnis bedeutet das, dass die von einem REITerzielten Gewinne – anders als bei Kapitalgesellschaften üblich –grundsätzlich nur auf Ebene des Anteilseigners besteuert werden. Derbeim deutschen Anteilseiger im Endeffekt fällige Steuersatz hängtdann nach dem deutsch-amerikanischenDoppelbesteuerungsabkommen davon ab, ob Erträge aus derlaufenden Immobilienverwaltung des REIT (sog. „ordinary dividends“)oder Gewinne aus der Veräußerung von REIT-Immobilien (sog. „capitalgain dividends“) ausgeschüttet werden. Sind zum Beispiel deutschePensionsfonds mit nicht mehr als 10% an einem US-REIT beteiligt, fälltauf „ordinary dividends“ gar keine US-Quellensteuer an. Anders bei„capital gain dividends“: Hier kommt es grundsätzlich zu einer US-Steuerbelastung in Höhe von 35%. Je nach Fallkonstellation gibt esdabei jedoch Möglichkeiten, die Auswirkungen der US-Besteuerung imErgebnis deutlich zu reduzieren. Für deutsche institutionelle Anlegerist es zum Beispiel möglich, in REITs zu investieren, die mehrheitlichvon US-Anlegern gehalten werden. Werden die REIT-Anteile dann vomdeutschen Investor veräußert, ist der entstehendeVeräußerungsgewinn in den USA vollständig steuerfrei.

Fazit

Die USA sind in Investorenkreisen nicht als Niedrigsteuerland bekannt.Umso wichtiger ist es daher, bei Immobilien-Investitionen von Beginnan die steuerlich optimale Investitionsstruktur zu wählen. US-REITskönnen dabei insbesondere für deutsche institutionelle Investoren eineinteressante Möglichkeit sein.

Hubert EisenackPartnerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]

Daniel TellecheaSenior ManagerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]

Stefanie StengerManagerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]





Wichtige Steuerrechtsänderungen bei Outbound-Immobilieninvestitionen in ausgewählten Ländern

Spanien: Umfassende Steuerreform

Zum 1. Januar 2015 tritt in Spanien eine umfassende Steuerreform inKraft. Sie hält nach derzeitigem Stand neben einer Senkung desallgemeinen Körperschaftsteuersatzes etappenweise von 30% auf 25%u.a. folgende Gegenfinanzierungsmaßnahmen bereit:

• Debt-Push-Down-Transaktionen sollen verhindert werden,indem ein Zinsabzug versagt wird, soweit innerhalb eines 4-Jahres-Zeitraums die Akquisitions- und Zielgesellschaftaufeinander verschmolzen werden oder eine Organschafteingegangen wird (ggf. Nutzung der Escape Clause möglich).

• Die steuerliche Verlustnutzung wird eingeschränkt, indem eineRegelung ähnlich der deutschen Mindestbesteuerung eingeführtwird.

• In bestimmten Fällen sind Rückzahlungen aus derKapitalrücklage an ausländische Anteilseigner nicht mehrsteuerneutral möglich.

• Zinsaufwendungen aus gewinnabhängigen Darlehen (PPL)können steuerlich grundsätzlich nicht mehr abgezogen werden.

• Verluste aus außerordentlichen Abschreibungen können zukünftig erst bei Realisierung steuerlich abgezogen werden.

► Ausdehnung der steuerlichen Organschaft auf Fälle, bei denen spanische Tochtergesellschaften von einer gemeinsamen ausländischen Muttergesellschaft gehalten werden.

Darüber hinaus sind noch zahlreiche weitere Änderungen vorgesehen,so dass vor diesem Hintergrund eine steuerliche Überprüfungbestehender Spanien-Strukturen ratsam ist.

Ansprechpartner Spanien: Laura Ezquerra Martin (Partner)[email protected]

Frankreich: Neue Regelungen zur Vermeidung hybriderFinanzierungen können Darlehensvergabe durch deutschesImmobilien-Sondervermögen betreffen

Die bereits im Rahmen des französischen Haushaltsgesetzes 2014eingeführten Regelungen zur Vermeidung hybrider Finanzierungensehen vor, dass für körperschaftsteuerliche Zwecke ein Zinsabzug aufEbene einer französischen Gesellschaft unterbleibt, wenn die Zinsen anein verbundenes Unternehmen gezahlt werden, bei dem diese nichteiner gewissen Mindestbesteuerung unterliegen. Vor diesemHintergrund ist fraglich, ob das Abzugsverbot auch greift, wenn dieDarlehensvergabe durch ein steuerbefreites deutsches Immobilien-Sondervermögen erfolgt. Es besteht eine Argumentationsmöglichkeit,wonach eine „Durchschau“ durch das Sondervermögen zu erfolgenhätte, so dass es letztlich auf den steuerlichen Status des Investorsankommen würde.

Julius GrotenSenior ConsultantReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]






Fortsetzung: Wichtige Steuerrechtsänderungen bei Outbound-Immobilieninvestitionen inausgewählten Ländern

Aufgrund der weiterhin unklaren Rechtslage empfehlen wir eineAbstimmung mit den französischen Finanzbehörden.

Ansprechpartner Frankreich: Philippe Legentil (Partner)[email protected]

Schweden: Diskussion um weitere Verschärfungen derZinsabzugsbeschränkungen

Die zuletzt erst im Jahr 2013 reformierten Zinsabzugsbeschränkungenauf Gesellschafterdarlehen stehen in der Kritik, eine erheblicheRechtsunsicherheit zu bewirken. Der Grund: Ihr Anwendungsbereich(insbesondere bei Investitionen über deutsche Immobilien-Sondervermögen) ist nur durch individuelle Abstimmung mit denschwedischen Finanzbehörden zweifelsfrei zu klären. Zudem steht eineVereinbarkeit mit EU-Recht in Frage.

Aus diesen Gründen ist eine weitreichende Reform derZinsabzugsbeschränkungen im gesetzgeberischen Gange, wobei derfavorisierte Gesetzesvorschlag einen Abzug des Nettozinsaufwandes(Zinsaufwand abzüglich Zinsertrag) grundsätzlich ausschließt. ImGegenzug sollen 25% des steuerpflichtigen Einkommens alsFinanzierungspauschale abgezogen werden können. Im Ergebnisreduziert sich damit der effektive Körperschaftsteuersatz von 22% auf16,5%.

Daneben soll es zum Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung der neuenRegelungen zu einem Wegfall von 50% der bestehenden steuerlichenVerlustvorträge kommen. Die Neuregelung soll voraussichtlich zum 1.Januar 2016 in Kraft treten.

Vor dem Hintergrund des drohenden Wegfalls von steuerlichenVerlustvorträgen sind gegebenenfalls frühzeitig zu ergreifendeMaßnahmen empfehlenswert.

Ansprechpartner Schweden: Elisabeth Granhage (Partner)[email protected]

Ansprechpartner in Deutschland:

Sollten Sie Fragen zu steuerlichen Aspekten in den o.g. Ländern oderin anderen Investitionsländern haben, auch unter Berücksichtigung dersteuerlichen Konsequenzen aus deutscher Sicht, können Sie sich anJürgen Bauderer oder Ihren lokalen EY-Ansprechpartner wenden.




Veranstaltungen

EY Real Estate After Work

Thema: Kapital-/Transaktionsmarkt

► Vorstellung Ergebnisse Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt 2015

► Diskussion mit Marktteilnehmern

Termine:

► Berlin, Mittwoch, 21. Januar 2015EY Office, Friedrichstraße 140 von 18.30 bis ca. 20 Uhr

► Eschborn/Frankfurt, 27. Januar 2015EY Office, Mergenthalerallee 3-5 von 18.30 bis ca. 20 Uhr

► München, 5. Februar 2015EY Office, Arnulfstraße 59, von 18.30 bis ca. 20 Uhr

Anmeldung unter: [email protected](Die Teilnahme an den Veranstaltungen ist kostenfrei)

Mipim 2015

Cannes, Frankreich, 10. März bis 13. März 2015Halle Riviera 7, Standnummer R7.D18

Besuchen Sie uns auf unserem Stand

EY Real Estate Funds Breakfast

Die Veranstaltung findet im Zeitraum März/April 2015 an den StandortenMünchen, Eschborn/Frankfurt und Hamburg statt. Termine werden nochfestgelegt und Einladungen folgen.

Bei Fragen zu der Veranstaltung melden Sie sich bitte bei JürgenBauderer ([email protected]).


Real Estate Tax

BerlinMarkus BöhlTelefon +49 30 25471 [email protected]

Dennis KlöppelTelefon +49 30 25471 [email protected]

Daniel Telg genannt KortmannTelefon +49 30 25471 [email protected]

DüsseldorfMark GebauerTelefon +49 211 9352 [email protected]

Frankfurt/EschbornClaudia DedioTelefon +49 6196 996 [email protected]

Ralf EberhardtTelefon +49 6196 996 [email protected]

Christiane FiackTelefon +49 6196 996 [email protected]

Tim HackemannTelefon +49 6196 996 [email protected]

HamburgDr. Heinrich FleischerTelefon +49 40 36132 [email protected]

HeilbronnRoland HäussermannTelefon +49 7131 9391 [email protected]

MünchenJürgen BaudererTelefon +49 89 14331 [email protected]

Hubert EisenackTelefon +49 89 14331 [email protected]

Prof. Dr. Karl HambergerTelefon +49 89 14331 [email protected]

Burkard HetzerTelefon +49 89 14331 [email protected]

Petra KunzeTelefon +49 89 14331 [email protected]

Alexander LehnenTelefon +49 89 14331 [email protected]

Alexander ReiterTelefon +49 89 14331 [email protected]

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Dezember 2014ED None

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