Bauen und erwerben

Bauen und erwerben

Lösungen mit Weitsicht – für Ihre Immobilie

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Commerzbank AG

Kaiserplatz60311 Frankfurt am Main

Stand: April 2012

Commerzbank Immobilien- finanzierung – bauen Sie auf kompetente Beratung

02

Der Traum von den eigenen vier Wänden kann schon morgen Wirklich-keit sein. Denn selten war der Zeitpunkt für den Erwerb von Wohn- eigentum so günstig. Die Commerzbank zählt zu den größten deutschen Anbietern für Immobilienfinanzierungen. Mit kompetenter Beratung und innovativen Lösungen sind wir Ihr zuverlässiger Partner.

Die Immobilienexperten der Commerzbank unterstützen Sie aktiv und vorausschauend bei der idealen Finanzierung Ihres Eigenheims. Unkompliziert und persönlich erhalten Sie in jeder unserer rund 1.200 Filialen Auskunft zu Ihren individuellen Möglichkeiten – mit einem maßgeschneiderten Angebot und schnellen Finanzierungsentscheid. Informieren Sie sich einfach über unsere attraktiven Zinskonditionen, vorteilhaften Bausparverträge und optimalen Versicherungslösungen. Bauen Sie auf uns – und vereinbaren Sie einen persönlichen Beratungs-termin.

Ihre Commerzbank

04 Der richtige Zeitpunkt Vermögensaufbau, Finanzplanung, Bausparen, Forward-Vereinbarung

10 Die richtige Immobilie Standort, Objektwahl, Finanzbedarf, Anlagestrategie

16 Die richtige Finanzierung Finanzierungskonzept, Absicherung, Vorbereitung

24 Glossar Immobilienwissen von A bis Z

28 Weitere Informationen Commerzbank Angebotsbroschüren und Ratgeber

30 Ihr direkter Weg zu uns Commerzbank Kontakte und Zufriedenheitsinitiative

Inhalt 03

Nutzen Sie mit uns den idealen Zeitpunkt

04 Der richtige Zeitpunkt

Der richtige Zeitpunkt 05

Wer baut oder eine Immobilie erwirbt, sorgt für die Zu kunft vor und schafft schon heute eine sichere Kapitalanlage. Beim Schritt in die eigenen vier Wände sind der richtige Zeitpunkt und der richtige Partner entscheidend: Aktuell ist das Zinsniveau besonders attraktiv! Bei der Commerzbank können Sie sich diese günstigen Konditionen schon jetzt zur späteren Ablösung einer bereits laufenden Finanzierung sichern.

Zinsentwicklung im 20-Jahres-Vergleich.

Quelle: Deutsche Bundesbank

Bis 12/2002 Zeitreihe SU0046: Sollzinsen Banken/Hypothekarkredite auf Wohngrund-stücke zu Festzinsen auf 10 Jahre, Effektiv-zins, Durchschnittssatz.

Ab 01.01.2003 Zeitreihe SUD118: Effektivzinssätze Banken DE/Neugeschäft/Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängl. Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre. Datenreihe endet 01/2012.

Zinsentwicklung im 20-Jahres-Vergleich.

Quelle: Deutsche Bundesbank

Bis 12/2002 Zeitreihe SU0046: Sollzinsen Banken/Hypothekarkredite auf Wohngrund-stücke zu Festzinsen auf 10 Jahre, Effektiv-zins, Durchschnittssatz.

Ab 01/2003 Zeitreihe SUD118: Effektivzinssätze Banken DE/Neugeschäft/Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängl. Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre. Datenreihe endet 01/2012.

Nutzen Sie jetzt noch besonders günstige Zinsen

Zinssatz (in %)

1993 1998 2008 01/20122003

10,00

9,00

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

Die Vorteile der eigenen vier Wände

Langfristiger Vermögensaufbau

Haben Sie schon einmal nachgerechnet, wie viel Sie im Laufe der Zeit an Ihren

Vermieter bezahlen? Ein stattliches Vermögen, das Sie besser in die Finanzierung

Ihrer eigenen Immobilie investieren können:

Ideale Altersvorsorge

Die Investition in Wohneigentum ist die wohl einzige Form der aktiven Altersvor-

sor ge, von der Sie bereits heute profitieren. Zwar haben Eigentümer in der Regel

höhere Wohnkosten als Mieter – nach Rückzahlung der Immobilienfinanzierung

zahlen sie jedoch weniger. Diese „Mietersparnis im Alter“ ist Ihr finanzieller Vorteil.

Vermögensaufbau | Der richtige Zeitpunkt 06

Wohnkostenanteil am Haushaltsnettoeinkommen

40

35

30

25

20

15

10

5

in %

25 – 34< 25 > 7535 – 44 45 – 54 55 –64 65 –74

Altersklassen

Belastung Mieter Belastung Selbstnutzer

Wohnkostenentwicklung in Euro / Monat

> 60

50 – 59

35 – 49

< 35

2000 400 600 800

Altersklassen

Wohnkosten in Euro

Mietkosten Kosten bei Selbstnutzung

Quelle: Handelsblatt, Wohnkosten exkl. Nebenkosten

Mietzahlungen im Laufe der Zeit

Monatliche Miete in 20 Jahren in 25 Jahren in 30 Jahren

500 € 120.000 € 150.000 € 180.000 €

700 € 168.000 € 210.000 € 252.000 €

1.000 € 240.000 € 300.000 € 360.000 €

1.500 € 360.000 € 450.000 € 540.000 €

Miethochrechner

Verschaffen Sie sich jetzt einen Überblick, wie viel Sie Ihre Mietwohnung in den nächsten Jahren kosten wird:www.check24.de, in das Suchfeld bitte “Mietrechner” eingeben.

Sichere Anlage

Mit einer eigenen Immobilie sichern Sie sich gegen inflationsbedingte Mietsteigerungen und schaffen eine wertbeständige Geldanlage.

Mehr Wohn- und Lebensqualität

Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie weitgehend unabhängig von den Vorschriften

und Einschränkungen, die ein Mietverhältnis mit sich bringt. Sie haben die Freiheit,

Ihr Zuhause nach Ihren persönlichen Bedürfnissen und Wünschen zu gestalten.

Attraktive Renditeaussichten

Auch der Erwerb von Wohneigentum zur Weitervermietung ist eine interessante

Möglichkeit der Kapitalanlage. Vorausgesetzt, das Objekt ist gut gewählt und sicher

finanziert. Durch die Mieteinnahmen können sich lukrative Renditechancen ergeben –

und Sie können von Steuervorteilen und staatlicher Förderung profitieren.

Finanzplanung | Der richtige Zeitpunkt 07

08 Der richtige Zeitpunkt | Bausparen

Gut vorbereitet für die Zukunft

Ausgezeichnetes Bausparen

Mit einem Bausparvertrag können Sie bequem und kontinuierlich für Ihren zukünf-

tigen Immobilienerwerb oder für Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen

Kapital bilden. Damit sichern Sie sich günstige Finanzierungskonditionen für später.

Ihre Vorteile:

• Sicher: Ihre Konditionen stehen von Anfang an für die gesamte Laufzeit fest.

• Günstig: Niedrige Darlehenszinsen.

• Lukrativ: Sie können staatliche Förderungen wie Arbeitnehmersparzulage und

Wohnungsbauprämie nutzen.1

• Flexibel: Anpassungen von monatlicher Sparleistung und Bausparsumme möglich.

• Neu: Die Riester-Förderung gibt es seit 2008 auch für zertifizierte Bausparverträge

(Wohn-Riester).

1 Es gelten Einkommensgrenzen.

Beratungsangebot

Ihr Commerzbank Berater unterstützt Sie beim langfristigen Aufbau Ihrer Rücklagen. So finden Sie schnell und sicher das richtige Produkt mit der richtigen Einlagen und Ratenhöhe sowie Laufzeit.

ForwardVereinbarung | Der richtige Zeitpunkt 09

Anschlussfinanzierung mit Forward-Vereinbarung

Mit einer Commerzbank Forward-Vereinbarung können Sie sich das aktuell

niedrige Zinsniveau bei einer bestehenden Immobilienfinanzierung bereits heute

für mehrere Jahre im Voraus verbindlich sichern. So vermeiden Sie nach Zins -

bindungsende Ihrer bestehenden Finanzierung das Risiko von steigenden Zinsen

und schaffen Planungssicherheit für Ihre Immobilie. Die Vorteile im Überblick:

• Gesichert: Sie erhalten die niedrigen Zinsen von heute – auch wenn das

Zinsniveau zum Auszahlungszeitpunkt gestiegen ist.

• Langfristig: Die aktuellen Zinsen können Sie sich gegen einen kleinen Aufschlag

für mehrere Jahre im Voraus sichern.

Entscheiden Sie sich mit uns für die richtige Immobilie

10 Die richtige Immobilie

Standort, Objekt, Finanzierbarkeit und Anlage ziel: Das sind die Erfolgsfaktoren bei der Wahl einer Immobilie – ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Unsere Experten zeigen Ihnen auf, welche Entscheidungskriterien zu berücksichtigen sind.

Die richtige Immobilie 11

Was ist Ihnen wichtig? Ja Nein

Haus

Wohnung

Stadt

Land

Neues Objekt

Bestehendes Objekt

Eigennutzung

Vermietung

Rendite

Wertsteigerung

Der richtige Standort

Standort und Lage einer Immobilie haben einen direkten Einfluss auf Wohnqualität,

Vermietbarkeit, Wertentwicklung und Wiederverkaufswert. Objektive Standort-

faktoren, die den Wert von Wohneigentum beeinflussen, sind beispielsweise:

Standort | Die richtige Immobilie 12

Standortfaktoren

Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten Verkehrsberuhigte Zonen

Freizeit- und Sportangebote Image der Wohngegend

Grünflächen und Parks Kindergärten und Schulen

Verkehrstechnische Faktoren

Entfernung zum Arbeitsplatz

Anbindung an öffentlichen Verkehr, Autobahnen und Hauptverkehrsadern

Parkmöglichkeiten

Ökonomische Faktoren

Allgemeine Wirtschaftskraft der Wohnregion

Angebote an Arbeitsplätzen in der Region

Zukünftige wirtschaftliche Entwicklung der Region

Bei selbst genutzten Immobilien sollten Sie auch subjektive Standortfaktoren

berücksichtigen: etwa die geeignete Objektgröße und Infrastruktur im Hinblick

auf Ihre jetzige, aber auch die später gewünschte Wohn- und Lebenssituation.

Das richtige Objekt

Es gibt ganz individuelle Gründe, sich für ein Haus oder eine Eigentumswohnung,

für ein neues oder ein bestehendes Objekt zu entscheiden. Vor dem Erwerb einer

Immobilie sollten Sie diese, auch wenn sie sich noch im Planungszustand befindet,

von unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen, um versteckte, kostenintensive

Mängel rechtzeitig zu entdecken.

Bauqualität

Ob Sie neu bauen, eine bestehende Immobilie kaufen oder Ihr Objekt sanieren

möchten: Lassen Sie die Qualität Ihrer Immobilie von unabhängigen Fachleuten

prüfen.

Geprüfte Bauqualität verringert das Risiko von Baumängeln und Sanierungsrück-

ständen und erhöht die Sicherheit bei der Wahl Ihrer Wunsch-Immobilie: durch

aktive Baubegleitung bei Ihrem Neubauvorhaben, durch Prüfung und Inaugenschein -

nahme der Bausubstanz bei Kauf oder durch Unterstützung der Maßnahmen- und

Kostenplanung bei bestehenden Immobilien.

Objektwahl | Die richtige Immobilie 13

Der richtige Finanzbedarf

Wer baut oder erwirbt, trifft eine langfristige Kapitalentscheidung. Um von attrakti-

ven Konditionen mit niedrigen Leistungsraten und von mehr finanziellem Spielraum

zu profitieren, empfehlen wir, mindestens 20 Prozent Eigenmittel einzuplanen. Diese

können etwa mit einem Bausparvertrag vorab angespart werden. Bemessen Sie die

Gesamtkosten nicht zu knapp: Neben dem Kaufpreis fallen Belastungen wie Grund-

erwerbsteuer und Notarkosten an (siehe Aufstellung Seite 18).

Grundlagen der Finanzierung

Eigenmittel setzen sich zusammen aus Vermögenswerten (z. B. Sparguthaben, Bau-

spar verträge) und eigener Arbeitsleistung. Bedenken Sie: Wenn Sie Ihr ge samtes

Vermögen für die Finanzierung aufwenden, haben Sie keine Reserven für Un vor her-

gesehenes mehr. Zu Fremdmitteln zählen neben Bankkrediten alle weiteren Darlehen

wie staatliche Förderungen, Darlehen Ihrer Verwandten oder der Bausparkassen.

14 Die richtige Immobilie | Finanzbedarf

Stecken Sie Ihren finanziellen Rahmen ab Ihr Darlehensspielraum (Ansatz 8,0 % p. a. Annuität)

gewünschte Finanzierung Euro

Kaufpreis inkl. Nebenkosten(z. B. 4,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar- und Grundbuchkosten, ca. 5,8 % Maklerprovision)

zu berücksichtigendes Eigenkapital

Barmittel

Sparguthaben

Bausparverträge (Guthaben)

Lebensversicherung (Rückkaufwert) oder Versicherungssumme

Wertpapiere (Kurswert)

gewünschter Kreditbetrag

finanzieller Spielraum

Nettoeinkommen Antragsteller

+ Nettoeinkommen Mitantragsteller

+ Mieteinnahmen

+ sonstige Einkünfte

= monatl. Einnahmen

– Lebenshaltungskosten

– Kaltmiete und Nebenkosten

– Sparraten aus Spar- /Bauspar- vertrag, Lebensversicherung etc.

– Raten sonstiger Kredite

– weitere regelmäßige Ausgaben (z. B. Krankenversicherung, Unterhalt etc.)

= verfügbares monatl. Einkommen

+ aktuelle Kaltmiete (bei Eigennutzung Ihrer Immobilie)

= finanzieller Spielraum/Monat

monatl. finanz.Spielraum

maximale Darlehenshöhe

333,33 € 50.000 €

500,00 € 75.000 €

666,67 € 100.000 €

833,33 € 125.000 €

1.000,00 € 150.000 €

1.166,67 € 175.000 €

1.333,33 € 200.000 €

1.500,00 € 225.000 €

1.666,67 € 250.000 €

1.833,33 € 275.000 €

2.000,00 € 300.000 €

2.166,67 € 325.000 €

2.333,33 € 350.000 €

2.500,00 € 375.000 €

2.666,67 € 400.000 €

Die richtige Anlagestrategie

Bei der Wahl einer Immobilie als Anlageobjekt sollten in erster Linie Ihre

persönlichen Anlageziele entscheidend sein.

Bestehende Immobilien

Als Kapitalanlage sind insbesondere bestehende Objekte interessant, die einen

hohen langfristigen Vermietungsstand / -anteil haben. Eventuell müssen Sie auch

hier mit höheren Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen und Nebenkosten

rechnen. Informieren Sie sich vor dem Erwerb detailliert über Regelungen in den

Mietverträgen und über die Mieterstruktur.

Gewerbeobjekte

Gewerblich genutzte Räume erzielen in der Regel höhere Mieteinnahmen als Wohn-

raum. Andererseits sind diese Objekte stärker abhängig von Marktveränderungen

und konjunkturellen Einflüssen. Zudem werden Geschäftsräume mehr beansprucht

und die Abnutzung ist höher.

Steuerliche Aspekte

Je nach Objektart ergeben sich unterschiedliche zu berücksichtigende steuerliche

Aspekte. Besprechen Sie dies am besten vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater.

Anlagestrategie | Die richtige Immobilie 15

Welche Anlageziele haben für Sie Priorität? Priorität 1 2 3

Ertrag aus Mieteinkünften

Steueroptimierung

Langfristige Wertsteigerung/Wiederverkaufswert

Beitrag zur Diversifizierung

Bauen Sie mit uns auf die ideale Finanzierung

16 Die richtige Finanzierung

Die richtige Finanzierung 17

Der Bau oder Erwerb einer Immobilie ist eines der bedeutendsten Ereignisse im Leben – emotional wie finanziell. Als einer der größten Immobilienfinanzierer Deutschlands begleitet die Commerzbank Sie mit Erfahrung, Weitsicht und individueller Bera tung. Damit Ihr Vorhaben auf einem soliden Fundament steht, entwickeln unsere Experten flexible Finanzierungs lösungen aus einer Hand.

Unser Angebot

• Umfassende Beratung und Unterstützung. • Schnelle Darlehensentscheidung. • Attraktive Konditionen. • Detaillierter Finanzierungsplan. • Einbindung von KfWFördermöglichkeiten.

Grundlagen | Die richtige Finanzierung 18

Bauen und finanzieren mit der Commerzbank

Die Commerzbank ist einer der größten deutschen Immobilienfinanzierer und

bietet professionelle Finanzierungslösungen für alle Arten von privaten Immo-

bilien. Unsere Experten beraten Sie umfassend, unkompliziert und fair – stets

unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Wünsche und Möglichkeiten.

Um Ihren Kreditbedarf zu ermitteln, ist es wichtig, sich zunächst einen Überblick

über alle entstehenden Kosten zu verschaffen. Die folgende Übersicht unterstützt

Sie dabei, den Aufwand für Ihr Vorhaben realistisch einzuschätzen.

Gesamtkosten schlüsselfertig

Erwerbskosten Euro

Kaufpreis

Erwerbs und Baunebenkosten Euro

Grunderwerbsteuer ( in der Regel 4,5 % des Kaufpreises )

Maklerprovision

Notargebühren (Beurkundung Kaufvertrag, Grundschuld, Auflassung)

Grundbucheintragung

Mietbelastung bis Einzug

Erschließungskosten (Anschluss an Kanalisation, Strom, Gas)

Honorare für Gutachter, Architekten, Statiker, Ingenieure

Kosten für Leihmaschinen

Entsorgungskosten für Abbruchmaterial

Versicherungen (siehe auch Seite 22)

Folgekosten für Renovierung und Reparaturen (siehe auch Seite 21)

Sonstige Nebenkosten Euro

Sonstige Aufwendungen

Finanzierungskosten Euro

Finanzierungskosten (Darlehenszins, Tilgung, Bauzeitzinsen)

Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Bürgschaft, Disagio etc.)

Gesamt

OnlineTipp

Informationen und Checklisten rund um die Immobilie finden Sie unter:www.bautipps.de

Deshalb mit uns

Mit einer Immobilienfinanzierung der Commerzbank sichern Sie sich überzeugende

Leistungen und hervorragenden Service.

• 100ProzentFinanzierung: Als eine von wenigen Banken in Deutschland bietet

Ihnen die Commerzbank die Finanzierung Ihrer Immobilie bis zu 100 Prozent

des Kaufpreises an.

• Zinssicherung im Voraus: Sichern Sie sich eine günstige

Anschlussfinanzierung für mehrere Jahre im Voraus – mit einer Forward-Verein-

barung der Commerzbank (siehe auch Seite 9).

• Einbindung von Förderprogrammen der KfWBank: Die KfW-Bank fördert

den Bau und Erwerb privaten Wohneigentums. Ihr Berater beantragt für Sie die

passenden Fördermittel.

• Transparenz: Bei Vertragsabschluss erhalten Sie einen detaillierten Finanzie-

rungs- und Tilgungsplan, sodass Sie stets einen Überblick haben.

• Flexibilität: Bereits bei Abschluss bieten wir Ihnen umfangreiche Möglichkeiten

an, Sondertilungen während der laufenden Zinsbindungsphase vorzunehmen.

Leistungen | Die richtige Finanzierung 19

Beratungsangebot

Persönliche FinanzierungsberatungSprechen Sie mit Ihrem Commerzbank Berater. Er unterstützt Sie bei Fragen und Entscheidungen und erarbeitet für Sie ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept.

Die passende Kreditlösung

Wir bieten Ihnen attraktive Finanzierungsmodelle, die wir auf Ihre persönlichen

Wünsche abstimmen, beispielsweise:

Ein festverzinsliches Darlehen gewährt Ihnen langfristige Kalkulationssicherheit

und Schutz gegen steigende Zinsen während der vereinbarten Laufzeit. Sie zahlen

monatlich feste Raten, die Sie bis zu 20 Jahre festschreiben können.

Das teilvariabel verzinsliche Darlehen (BaufiFlex-Finanzierung) verbindet Sicher-

heit und Flexibilität. Ein Anteil von 10 bis 80 Prozent Ihrer Finanzierung ist variabel,

20 bis 90 Prozent sind fest verzinst. Sie profitieren direkt von sinkenden Zinsen und

den variablen Anteil können Sie jederzeit in ein Festdarlehen umwandeln oder

zurückzahlen.

Weitere attraktive Tilgungsoptionen sind wählbar. Lassen Sie sich dazu in einer

Commerzbank Filiale beraten.

Rückzahlungsoptionen

Mit Annuitätendarlehen zahlen Sie eine monatlich konstante Leistungsrate, die

sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Durch den Tilgungsanteil verringert sich

die Darlehensschuld, sodass der Zinsanteil kontinuierlich sinkt.

Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie nur die Zinsrate. Die Tilgung erfolgt indirekt,

etwa über eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag zum Laufzeitende.

Sie können bestehende Verträge in die Finanzierung einbringen.

20 Die richtige Finanzierung | Kreditmodelle

Annuitätische Tilgung

Rate

Laufzeit

Zinsen

laufende Tilgung

Endfällige Tilgung

Rate

Laufzeit

Zinsen

Einzahlung, z. B. inKapital-Lebensversicherung

Kreditvergleich

Berücksichtigen Sie beim Kreditvergleich stets den Effektivzins und den Bereitstellungszins sowie die Laufzeit, Zinsbindung und Tilgungsplanung.

Folgekosten für Renovierung und Modernisierung

Ein gepflegter Zustand sowie eine moderne, energieoptimierte Ausstattung Ihrer

Immobilie sind nicht nur wichtige Faktoren für die eigene Wohnqualität. Sie sind

vor allem entscheidend, um bei einem späteren Wiederverkauf einen möglichst

attraktiven Preis zu erzielen. Nach Expertenschätzung können alle acht Jahre Aus-

gaben für Renovierung, Modernisierung und Energieoptimierung von bis zu 15 Pro-

zent des Immobilienwertes anfallen. Bilden Sie für diese Folgekosten rechtzeitig

Rücklagen. Eine optimale Form der Rücklagenbildung ist das Bausparen.

Rücklagenbildung | Die richtige Finanzierung 21

Renovierung und Modernisierung: mit welchen Kosten Sie rechnen müssen1

Anlass/Maßnahmen

Zeitintervall ca.

Kosten ca. (Erfahrungswerte)

Außenputz alle 25 Jahre 5.000 €

Außenwanddämmung alle 25 Jahre 20.000 €

Carport 4.000 €

Garage 8.000 €

Dachdämmung alle 30 Jahre 13.000 €

Dachausbau alle 20 Jahre 25.000 €

Einbauküche alle 15 Jahre 12.000 €

Elektroinstallation alle 18 Jahre 15.000 €

Fensteraustausch alle 20 Jahre 10.000 €

Heizanlage 15.000 €

Neues Bad alle 15 Jahre 14.000 €

Sauna 4.000 €

Sonnenkollektoren 10.000 €

Wintergarten alle 15 Jahre 20.000 €

Quelle: Wüstenrot

1 Jeweils Durchschnittswert bei einem Einfamilienhaus. Bei ganz neuen Bauteilen, wie zum Beispiel einem Carport, handelt es sich um Anschaffungskosten.

Solides Fundament

Absicherung Ihres Einkommens und Ihrer Immobilie

Als Bauherr und Immobilienbesitzer tragen Sie eine große Verantwortung. Dabei

können Sie unverschuldet in Situationen geraten, die Ihre finanzielle Stabilität

gefährden. Gerade bei der langfristigen Verpflichtung eines Immobilienkredites

sollten Sie sich, Ihre Familie und Ihre Immobilie deshalb rechtzeitig gegen Risiken

schützen.

22 Die richtige Finanzierung | Absicherung

Absicherung des Einkommens bei Verdienstausfall

Risiko-Lebensversicherung Ermöglicht Ihren Angehörigen, im Todesfall die Raten-zahlungen bzw. die Darlehenstilgung zu sichern.

Berufsunfähigkeits-Zusatzversicherung Sichert Ihr Haushaltseinkommen und Ihre laufenden Kreditzahlungen bei Berufsunfähigkeit.

Wichtige Versicherungen

Bauleistungsversicherung Sie haftet für Schäden durch höhere Gewalt, ungewöhn- liche und außergewöhnliche Wetterschäden (Regen, Frost, Hagel, Sturm), Ungeschicklichkeit, Fahrlässigkeit, Böswilligkeit, Beschädigung durch Fremde oder bei Diebstahl und Einbruchdiebstahl von bereits einge-bauten Materialien.

Bauherrenhaftpflicht Versichert ist hier die gesetzliche Haftpflicht des Bau- herrn. Der Versicherungsschutz umfasst die Prüfung der Haftpflichtfrage, den Schadenersatz bei gerecht-fertigten Ansprüchen und die Abwehr unberechtigter Ansprüche.

Wohngebäudeversicherung Der Versicherungsschutz umfasst Feuerschäden, Leitungswasserschäden, Sturm- und Hagelschäden ( bei Einschluss eines entsprechenden Risikos ).

Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer

Versichert sind die Haftpflichtrisiken, die aus dem Be-sitz eines Grundstücks und eines Hauses hervorgehen.

Ergänzende Versicherungen

Unfallversicherung für nebenberufliche Bauhelfer

Versichert sind alle beim Bau Ihres Hauses beschäf- tigten nebenberuflichen Bauhelfer mit den vereinbarten Versicherungssummen.

Rechtsschutzversicherung Versichert ist das Risiko eines Rechtsstreits im Zusam-menhang mit einem eigengenutzten oder vermieteten Objekt.

Risikoschutz

Mehr Informationen zur RisikoLebensversicherung und BerufsunfähigkeitsZusatzversicherung erhalten Sie in der Commerz bank Angebotsbroschüre Vorsorgen und absichern.

Vorbereitung auf Ihre individuelle Beratung

Wir möchten Sie optimal und gezielt beraten. Hierfür benötigen wir Angaben zu

Ihren Prioritäten und Ihrer finanziellen Situation. Folgende Unterlagen unterstützen

das Beratungsgespräch:

Kreditvorbereitung | Die richtige Finanzierung 23

Unterlage erhältlich bei/über

Einkommensnachweis neuesten Datums Arbeitgeber / Steuerberater / Finanzamt

Eigenkapitalnachweis Bank

Finanzierungsnachweis anderer Darlehensgeber Bank / Bausparkasse / Versicherung

Gesamtkostenaufstellung Architekt (bei Bauvorhaben) Architekt

Grundstückskaufvertrag/Kaufvertrag/Werkvertrag Notar / Bauträger / Verkäufer

Unbeglaubigter Grundbuchauszug neuesten Datums Grundbuchamt

Baubeschreibung mit Wohn- und Nutzfläche nach m2 Architekt / Bauträger / Verkäufer

Bestätigung des bauleitenden Architekten hinsichtlichEigenleistung (relevant bei Eigenleistung > 10.000 €)

Architekt / Bauleiter

Lichtbilder d. Beleihungsobjektes (mind. 2 verschiedene) Amateuraufnahmen genügen

Baupläne (Grundriss, Schnitt, Ansichten, mit Berechnung des umbauten Raumes nach m3 )

Architekt / Bauträger / Verkäufer

Erbbaurechtsvertrag, wenn Erbbaurecht Notar / Grundstückseigentümer

Grundriss der Immobilie Architekt / Bauträger / Verkäufer

Teilungserklärung/Vertrag über Begründung von Wohneigentum zur Einsichtnahme

Notar / Verkäufer / Verwalter

Meine Prioritäten

Geringe monatliche Belastung

Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit

Schnelle Rückzahlung, niedrige Gesamtbelastung

Einbindung öffentlicher Fördermittel

Risikoabsicherung

Kapitalaufbau für ein späteres Bauvorhaben

Nutzung steuerlicher Vergünstigungen

24 Glossar | Immobilienfinanzierung

Abschreibung/Absetzung

Wertminderung bei vermieteten Immobilien. In bestimmten Zeiträu-

men nach Anschaffungen können die Anschaffungs- und Herstellungs-

kosten von Gebäuden zu gewissen Prozentsätzen als Aufwendungen

geltend gemacht werden, die sich steuerlich auswirken können.

Annuitätendarlehen

Langfristige Finanzierung mit konstanter Leistungsrate (Annuität:

bestehend aus Zins und Tilgung), bei welcher der Tilgungsanteil um

den ersparten Zinsanteil stetig entsprechend wächst.

Antragsverfahren

Der Kunde unterzeichnet zunächst einen Darlehensantrag, welchen

die Bank durch ihre Darlehenszusage schriftlich bestätigt. Durch

Antrag und Annahme des Antrages kommt das beiderseitig bindende

Vertragsverhältnis zustande.

Auflassung

Einigung zur Eigentumsübertragung an einem Grundstück durch

Käufer und Verkäufer in Anwesenheit beider Parteien vor einem

Notar. Die Auflassung ist mit Eintragung in das Grundbuch bindend

(siehe Auflassungsvormerkung).

Auflassungsvormerkung

Notariell beurkundete Eintragung im Grundbuch zur Sicherung des

Eigentumserwerbs zu einem bestimmten Zeitpunkt an rangbereiter

Stelle. Sie sichert die gegenseitigen Ansprüche der Vertragsparteien.

Auszahlungsbetrag

Der tatsächlich netto an den Darlehensnehmer gezahlte Betrag,

d. h. Darlehensbetrag abzüglich Disagio und ggf. Bearbeitungsent-

gelt. Der Auszahlungsbetrag kann in mehreren Tranchen ausgezahlt

werden.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze ist der Prozentsatz, bis zu welchem ein Kredit-

geber eine Immobilie finanziert. Für Baufinanzierungen entspricht

die Höhe der Beleihungsgrenze in der Regel rd. 80 Prozent des Belei-

hungswertes der Immobilie.

Beleihungswert

Wird auf Basis z. B. des Kaufpreises oder der Anschaffungs- und

Herstellungskosten eines Gebäudes rechnerisch ermittelt, unter Hin-

zuziehung von Bewertungsrichtlinien und -regeln, die u. a. auch die

Nutzung des Gebäudes berücksichtigen. Er bildet den rechnerischen

Immobilienwert ab, der im Falle eines zeitnahen Verkaufes der Im-

mobilie mit hoher Sicherheit realisierbar ist bzw. über einen langen

Zeitraum als Wert der Immobilie realistisch erscheint.

Bereitstellungszinsen

Ab einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt werden Bereitstellungs-

zinsen für den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag bis zur vollstän-

digen Auszahlung des Darlehens berechnet. Üblich sind 0,25 Prozent

der nicht in Anspruch genommenen, verbleibenden Kreditsumme pro

Monat.

Darlehenslaufzeit

Zeitraum und -rahmen von der Vertragsschließung bis zur vollstän-

digen Tilgung des Darlehens. Die Darlehenslaufzeit wird in verschie-

dene Zinsbindungszeiten unterteilt, in der sich die Vertragsparteien

voll umfänglich an die geschlossenen Vereinbarungen halten.

Immobilienwissen von A bis Z

Disagio

Das Disagio stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es

wird spätestens bei der ersten Auszahlung fällig und vom Darlehens-

betrag einbehalten. Bei Berechnung eines Disagios von z. B. 5 Prozent

werden nur 95 Prozent ausbezahlt. Zins- und Tilgungsleistung werden

jedoch vom Gesamtdarlehen (100 Prozent) berechnet, der Zinssatz

ist niedriger als bei einer 100-Prozent-Auszahlung bzw. einem

100-Prozent-Gesamt darlehen. Disagien werden z. B. bei vermieteten

Objekten im Finanzierungskonzept berücksichtigt und sind Teil der

Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Effektivzins

Rechnerischer Zinssatz für den realen finanziellen Aufwand eines

Kredites für die Zinsbindungsperiode. Bei der Berechnung werden

u. a. der Nominalzinssatz, die Bindungsfrist, die bereitstellungszins-

freie Zeit, ein ggf. vereinnahmtes Bearbeitungsentgelt, der Zah-

lungszeitpunkt, der Verrechnungszeitpunkt von Zins und Tilgung

sowie Provisionen und weitere Kosten berücksichtigt. Er dient dazu,

die Berechnungen der Kreditinstitute untereinander vergleichbar

zu machen.

Eigenkapital

Liquide Mittel der Darlehensnehmer, die diese im Rahmen der

Gesamtfinanzierung der Immobilie einsetzen.

Eigenleistung

Gegenwert für den Einsatz der eigenen Arbeitskraft der Darlehens-

nehmer bei der Erstellung/Modernisierung der Immobilie ohne

Materialeinsatz.

Endfälliges Darlehen

Langfristiges Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsleis-

tungen zu erbringen sind. Das endfällige Darlehen wird in der Regel am

Laufzeitende ganz oder teilweise z. B. durch einen Bausparvertrag, eine

Lebensversicherung oder ein Wertpapierdepot getilgt. Verpflichtungs-

oder Ansparleistungen für ein Surrogat, wie den Bausparvertrag, sind

in der finanziellen Belastungsrechnung zu berücksichtigen.

Immobilienfinanzierung | Glossar 25

Erbbaurecht

Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder

zu haben, ohne Eigentümer des Grundstückes zu sein. Der Grund-

stückseigentümer „verpachtet“ in der Regel für 99 Jahre das Grund-

stück und erhält eine im Grundbuch niedergelegte Erbbaupacht, die

der Pächter des Grundstückes zu erbringen hat – ggf. kann diese Erb-

baupacht neben Geld auch andere Leistungen verlangen. Nach Ablauf

des Erbbaurechtes fällt in der Regel das bebaute Grundstück zurück

an den Grundstückseigentümer zu den im Erbbaurechtsvertrag ge-

nannten Konditionen.

Ertragswert

Der bei Vermietung des Objektes dauerhaft zu erzielende Wert auf

Basis der Netto-Kalt-Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungs-

kosten für vermietete Objekte zu einem bestimmten Stichtag abzüg-

lich Sicherheitsabschlägen.

Erwerbsnebenkosten

Beim Immobilienerwerb anfallende Kosten wie z. B. die Grunder-

werbsteuer (in der Regel 4,5 Prozent vom Kaufpreis – abhängig vom

Bundesland), Notar- und Gerichtskosten (ca. 2 Prozent) sowie even-

tuell Maklerentgelte.

Festzins (nominal)

Für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbarter Zinssatz für ein

Immobiliendarlehen. Nach Ablauf der Festschreibungsperiode wer-

den neue Zinskonditionen ausgehandelt.

Forward

Vereinbarung über einen Festzins für einen in der Zukunft liegenden

Zeitraum. Im Hause der Commerzbank können Vereinbarungen von

bis zu 36 Monaten im Voraus mit den Kunden getroffen werden.

Freistellungserklärung

Beim Bau von Eigentumswohnungen sichert sich der Kreditgeber

des Bauträgers durch eine Globalgrundschuld auf dem Grundstück

des Gesamtobjektes gegenüber dem Bauträger ab. Mit einer Frei-

stellungserklärung versichert der Kreditgeber des Bauträgers dem

Käufer der einzelnen Eigentumswohnung aus dem Gesamtprojekt,

dass diese von der Globalbelastung freigestellt wird, sobald der volle

Kaufpreis für seine Eigentumswohnung entrichtet ist. Im Gegenzug

dafür wird die Hausbank des Käufers der Eigentumswohnung eine

Fertigstellungsgarantie vom Kreditgeber des Bauträgers zur Absiche-

rung der berechtigten Interessen fordern.

Grundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Register, das die Rechtsverhältnisse von

Grundstücken aufzeigt, z. B. Größe, Nutzungsart, Rechte, Eigentums-

verhältnisse, Lasten und Beschränkungen. Es genießt in Deutschland

öffentlichen Glauben.

Grundbuchauszug

Stichtagsbezogene, vollständige Kopie aller zu einem Grundstück be-

stehenden Eintragungen und Auflassungen in allen drei Abteilungen

des Grundbuches.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf von Grundstücken, Wohnungen oder Gebäuden anfallende

Steuer, z. B. der Stadt oder der Gemeinde. Derzeit bei ca. 4,5 Prozent

des Kaufpreises (die Höhe ist abhängig vom jeweiligen Bundesland).

Grundschuld

Dingliches, betraglich beziffertes Recht eines Kreditinstitutes oder

eines Dritten an einem Grundstück. Die Grundschuld kann nach Teil-

rück- und vollständiger Rückzahlung des ursprünglichen Darlehens

für die Besicherung weiterer Kredite verwendet werden.

Grundschuldbestellung

Notariell beglaubigte Zustimmung eines Grundstückseigentümers

zur Belastung eines Grundstückes mit Grundpfandrechten zur Siche-

rung von Forderungen und Verpflichtung und deren Eintragung im

Grundbuch.

Hypothek

Dingliches, betraglich beziffertes Recht eines Kreditinstitutes oder

eines Dritten an einem Grundstück. Die Hypothek ist streng an die

jeweilige Forderung gebunden und kann nach Rückzahlung des

Darlehens nicht wieder aufleben.

Löschungsbewilligung

Notariell beglaubigte Erklärung eines Berechtigten, dass er sein

Recht an einem Grundstück, der darauf liegenden Last oder dem

dinglichen, betraglich bezifferten Recht (siehe Grundschuld /

Hypothek) aufgibt.

Nominalzins

Bezeichnung für den Zinssatz, den der Kreditnehmer als Preis für

den vertraglich vereinbarten Nennbetrag des Darlehens zahlen muss.

Die Höhe der laufenden Zinsrate wird in Abhängigkeit vom Nominal-

zins, vom vereinbarten Ratenrhythmus und von der jeweiligen Rest-

schuld ermittelt (vgl. auch Disagio, Effektivzins, Festzins).

Notaranderkonto

Bankkonto auf den Namen eines Notars zur treuhänderischen

Verwaltung fremder Gelder, für deren zweckgebundenen Einsatz der

Notar garantiert.

Notarieller Kaufpreis

Der Kaufpreis für eine Immobilie, der im Rahmen eines notariellen

Kaufvertrages vereinbart wurde und als Basis für die Berechnung der

Erwerbsnebenkosten dient.

Rangbescheinigung

Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der ranggerechten

Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch nichts im Wege steht.

Rangstelle

Position aller im Grundbuch eingetragenen Rechte in allen Abteilungen

untereinander. Beispiel: Auflassungsvormerkung Abt. II muss vor der

Eintragung eines dinglichen Rechts wie einer Grundschuld in Abt. III

eingetragen werden, da andernfalls im Außenverhältnis der Vorei-

gentümer für die Grundschuld einstehen müsste.



Sachwert

Der Sachwert einer Immobilie ist die Summe aus dem Bodenwert

und dem Bauwert eines Beleihungsobjektes zum Wertermitt-

lungsstichtag unter Berücksichtung von Abschlägen für z. B. Alter,

Zustand, Lage, Sicherheitsabschlag (siehe auch Beleihungswert,

Ertragswert).

Sondertilgung

Vertraglich vereinbarte Möglichkeit für Kreditnehmer, Sonderzah-

lungen auf die Restschuld zu leisten.

Spekulationsfrist

Frist von 10 Jahren, in der Immobilien bzw. Beteiligungen nicht steu-

erfrei veräußert werden können bzw. in der vom Fiskus ein profes-

sioneller Veräußerungswille unterstellt werden kann (aktuell ab drei

Objekten in der Spekulationsfrist).

Teilungserklärung

Erklärung des Eigentümers des Objektes an das Grundbuchamt, dass

das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, welche mit

Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten, Gartenanteilen,

Garagenplätzen und Mauern verbunden sein werden. Die Teilungser-

klärung ist notariell zu beurkunden und fester Bestandteil des Kauf-

vertrages der Teilobjekte.

Tilgung

Einmalige oder regelmäßige Rückzahlung einer Darlehensschuld zu

bestimmten, vertraglich vereinbarten Terminen (vgl. Annuitäten-

darlehen, endfälliges Darlehen, Sondertilgung).

Umschuldung

Ablösung eines bestehenden Darlehens durch einen Neukredit, z. B.,

um einen günstigeren Zinssatz oder eine niedrigere Kreditrate zu

nutzen oder verschiedene Kreditverpflichtungen zusammenzulegen.

Die Umschuldung kann hausintern stattfinden, kann aber auch For-

derungen von Drittinstituten einbeziehen.

Variabler Zins

Nominalzins eines Darlehens, der nicht fest vereinbart wurde und

in Abhängigkeit vom Marktzins steigen oder sinken kann (vgl. Cap,

Festzins, Nominalzins).

Verkehrswert

Wert der Immobilie, der zurzeit am Markt erzielt werden kann. In der

Regel entspricht der Verkehrswert dem Kaufpreis ohne Nebenkosten

(vgl. auch Beleihungswert, Sachwert).

Werbungskosten

Steuerlich abzugsfähige Aufwendungen, die bei der Erzielung von

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anfallen, wie z. B.

Schuldzinsen, öffentliche Abgaben, Absetzungen, Erhaltungsauf-

wand, Versicherungen sowie Erbpachtzinsen.

Zinsfestschreibung

Zeitraum, in dem der Zinssatz für ein Darlehen vertraglich unverän-

derlich vereinbart ist (vgl. Darlehenslaufzeit).

Zwischen oder Vorfinanzierung

Bereitstellung kurz- und mittelfristiger Gelder, deren Ablösung durch

fest zugesagte Mittel der Endfinanzierung sichergestellt ist.

28 Weitere Informationen

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umfassendes Leistungsspektrum. Jede Broschüre bündelt Produkte und Lösungen zu einem

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Zuständige AufsichtsbehördeBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Graurheindorfer Straße 108, 53117 Bonn, und Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main

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