Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen...3 // Baukosten im Wohnungsbau und...

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1 // Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen // Dietmar Walberg 2019 Dietmar Walberg Geschäftsführer Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. ARGE//eV Institute for Sustainable Constructions Walkerdamm 17 // D-24103 Kiel // www.arge-sh.de Fon: 049 431 663 69-0 // Fax: +49 431 663 69-69 // [email protected]

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1 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

Dietmar WalbergGeschäftsführer Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.

Baukosten im Wohnungsbau und

standardisiertes Bauen

Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.ARGE//eV Institute for Sustainable Constructions

Walkerdamm 17 // D-24103 Kiel // www.arge-sh.deFon: 049 431 663 69-0 // Fax: +49 431 663 69-69 // [email protected]

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2 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

ARGE // eV

461 Mitglieder

Stand: 31.12.2018

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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

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180+ 72

+ 51

+ 34

3

+ 4

EnEV

Index Januar 2000 = 100

Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling und Datenarchiv ARGE eV und Erhebungen im öffentlichen Auftrag und in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft

* Bezug: (Median-)TypengebäudeMFH

Lebenshaltungskosten

Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen

Bauwerkskostenindex für Wohngebäude* (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen

+27 %

+ 16

+ 45

Preis-

entwicklung

EnEV 2002/

2014/ab 2016)

WSchV 1995/

HeizAnlV (bis 2002)

+ EEWärmeG(ab 2009)

zusätzliche

Anforderungen

[KG 300/400]

KostenentwicklungBauwerkskosten 2000 bis 4.Quartal 2018 + Prognose JE 2019

+ 65

+ 45

+ 32

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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

100

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140

150

160

170

180

KostenentwicklungBauwerkskosten 2000 bis 2. Quartal 2019 + Prognose JD 2020

+ 4

EnEV

Index Januar 2000 = 100

Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling und Datenarchiv ARGE eV und Erhebungen im öffentlichen Auftrag und in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft

* Bezug: (Median-)TypengebäudeMFH

Lebenshaltungskosten

Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen

Bauwerkskostenindex für Wohngebäude* (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen

+27 %

+ 17

+ 48

Preis-

entwicklung

EnEV 2002/

2014/ab 2016)

WSchV 1995/

HeizAnlV (bis 2002)

+ EEWärmeG(ab 2009)

+ 32

zusätzliche

Anforderungen

[KG 300/400]

+ 34

+ 69

+ 48

+ 75

+ 53

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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

5

Ursachen (exemplarisch) für die festgestellten Entwicklungen oberhalb der allgemeinen Baupreissteigerungen

0

100

200

300

400

500

600

700

800

527

332

124

211

743

570

305353

+ 41 % + 72 % + 146 % + 67 %

Expertengutachten

Abgaben/Gebühren

EnEV

EEWärmeG

Material- und

Arbeitskosten

EnEV, Barrierefreiheit

Qualitätsansprüche

Rohbau Ausbau (konstruktiv) Ausbau (technisch) Baunebenkosten

[€/m² Wfl.]

2016 4.Quartal 2018

Die mittlere Nutzungsdauer im modernen Wohnungsbau hat sich u.a. aufgrund der

verschärften energetischen Anforderungen (anteilig immer mehr und komplexere technische

Anlagen) bei steuerrechtlicher Betrachtungsweise auf mittlerweile 36 Jahre reduziert.

2000 2014

2000 bis

4.Quartal 2018

Entwicklung in den LeistungsbereichenDetailbetrachtung

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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

Ausstattung (Küchen)

Feststellung der Herstellungskosten - Oberzentren Aufschlüsselung nach Kostengruppen

Kostenstand 2016 (Bruttokosten)

Bezug: Andere Großstädte (Wohnungsneubau)

Bauwerks-kosten

Grundstücks-kosten

Herrichten/Erschließen

Außen-anlagen

(techn.)

Bauneben-kosten

2.122,45 von 251,15 10,16 1.718,07 27,65 25,05 203,51

2.644,94 Median 588,84 61,28 2.124,73 97,23 43,50 318,64

5.038,07 bis 2.228,63 387,15 4.009,73 341,35 127,91 643,75

[€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.]

200-700(ohne 760/770 teilw.)

Kostengruppen

gem. DIN 276100 200 300/400 500 600 700

(ohne 760/770 teilw.)

Grundlage der abgebildeten Ergebnisse:

Auswertung von 100% der erfassten Neubauvorhaben aus anderen Großstädten

Herstellungs-

kosten

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7 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

Fazit:

• Keine Standardsenkungen!

• Mittelfristig: Keine(erlei) Standardanhebungen!

• Grenzen der Finanzierbarkeit Bezahlbaren Wohnraums erreicht

5,80 €/m² Wfl.

+ 150 €/m² Wfl. Zuschuss2

5,80 €/m² Wfl.

+ 250 €/m² Wfl. Zuschuss

5,80 €/m² Wfl.

+ 500 €/m² Wfl. Zuschuss2

8,00 €/m² Wfl.

5,80 €/m² Wfl.

+ 0 €/m² Wfl. Zuschuss2

Notwendigkeit von Kompensationsmitteln des BundesRendite und Cash Flow bei Investitionskosten von 3.250 €/m² Wfl.

9,00 €/m² Wfl.

10,00 €/m² Wfl.

- 20.284 €

- 7.348 €

5.588 €

2.338 €

7.838 €

138 €

- 3.162 €

- 3,26%

3,63%

2,27%

0,56%

1,40%

1,84%

2,73%

Cash Flow im 1. Jahr

in Euro

Durchschnittliche jährliche Rendite

nach 35 Jahren in Prozent

Freifinanziert

Gefördert

(Beispiel SWF-SH1)

Gefördert

(Beispiel SWF-SH1)

Gefördert

(Beispiel SWF-SH1)

Gefördert

(Beispiel SWF-SH1)

Freifinanziert

Freifinanziert

Finanzierungsmodell inkl. Mietansätzen (Kaltmiete):

Hinweis: Ermittlung der Rendite und des Cash Flow durch die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) ; Marktansätze (Stand: 12/2016) unter

anderem mit 2% Zins, 1,5% Tilgung

1 SWF-SH = Soziale Wohnraumförderung des Landes Schleswig-Holstein (0,87 % effektiver Zinssatz über 48 Jahre)

2 Exemplarische Berechnung einer angenommenen Fördervariante – kein aktuelles Finanzierungsmodell im Rahmen der SWF-SH

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8 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

Herstellungs- und Grundstückskosten in HamburgAktuelles Kostenniveau

Kostenstand: 2. Quartal 2019

3.084,98 €/m² Wfl.

2.508,48 €/m² Wfl.

359,80€/m² Wfl.45,71

€/m² Wfl.

110,75€/m² Wfl.

60,22€/m² Wfl.

788,57€/m² Wfl.

Herstellung

KG 200-700 (mit 810-890 teilw.)

Kostengruppen gem.

DIN 276 (2018-12)

Grundstück

KG 100

Vorbereitende

Maßnahmen

KG 200

Bauwerk

KG 300/400

Außenanlagen

und Freiflächen

KG 500

Ausstattung

z.B. Küchen

KG 600

Baunebenkosten (Finanzierung teilw.)

KG 700/(800)

2.262,16 von 315,59 13,45 1.892,10 29,89 23,54 214,68

2.646,07 12,5%-Perzentil 461,93 22,52 2.163,31 60,56 34,04 255,49

3.084,98 Median 788,57 60,22 2.508,48 110,75 45,71 359,80

3.596,36 87,5%-Perzentil 1.244,83 151,88 2.988,13 155,16 64,13 490,99

5.571,01 bis 2.519,40 431,58 4.398,61 341,35 135,72 657,15

[€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.]

Wohnungsneubau in HamburgGrundlage: Auswertung fertiggestellter und

abgerechneter Hamburger Bauvorhaben

Bruttokosten

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9 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

KG 200-700 KG 200-700 KG 200-700 KG 200-700 KG 200-700 KG 200-700KG 200-700

+13,1%

Herstellung

KG 200-700 (mit 810-890 teilw.)

Kostengruppen gem.

DIN 276 (2018-12)

Grundstück

KG 100

Vorbereitende

Maßnahmen

KG 200

Bauwerk

KG 300/400

Außenanlagen

und Freiflächen

KG 500

Ausstattung

z.B. Küchen

KG 600

Baunebenkosten (Finanzierung teilw.)

KG 700/(800)

+18,8%

+15,1%+13,3%

+15,8%

+9,4%

Herstellungs- und Grundstückskosten in HamburgKostensteigerung: 2016 bis 2019

13,1%JD 2016

bis 2. Quartal 201918,8% 15,1% 13,3% 15,8% 9,4% 10,9%

[%] [%] [%] [%] [%] [%] [%]

+4,3%

Lebenshaltungs-

kosten

+12,4%

Baupreise+10,9%

Wohnungsneubau in HamburgGrundlage: Auswertung fertiggestellter und

abgerechneter Hamburger Bauvorhaben

Bruttokosten

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10 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

Freie und

Hansestadt HamburgKostenprognose – Hamburg

Herstellungs-

kosten

3.085 €

Grundstücks-

kosten

789 €

Herstellungs-

kosten

3.205,19 €

Grundstücks-

kosten

834,39 €

Gestehungs-

kosten

4.039,58 €

Bauwerks-

kosten

2.608,36 €

+4,3%* +5,8%* +3,9%* +4,0%*

* gegenüber dem 2. Quartal 2019

Hinweis: Die Prognose wurde auf Grundlage zeitlich gegliederter Baukostendaten

sowie aktueller Marktbeobachtungen des Hamburger Wohnungsneubaus im

Abgleich mit weiterführenden Analysen der ARGE eV zu überregionalen bzw.

nationalen Preis- und Kostenentwicklungen im Wohnungsneubau erstellt.

Wohnungsneubau in HamburgGrundlage: Auswertung fertiggestellter und

abgerechneter Hamburger Bauvorhaben

Bruttokosten

Prognose

Hamburger Baukosten 2020

Angabe der Kosten je m² Wohnfläche

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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

11

Primäre Kostenfaktoren

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12 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

0%25%50%75%100% 0 50 100 150 200 250

12

[€/m² Wfl.]

Mehraufwand bzw. Abgaben Häufigkeit bzw. Anteil

0

Hamburg

andere Großstädte

Baumschutzmaßnahmen

Abräum- und Rodungsarbeiten

Abbrucharbeiten

Dekontamination/Bodenaustausch

Kampfmittelsondierung/-beseitigung

Unterfangung von Nachbargebäuden

Beweissicherung Nachbargebäude

inkl. Dokumentation

Wasserhaltung

Schwierige bzw. anspruchsvolle Baustellenlogistik

Baugrubenverbau

Besondere Gründung

Weiße Wanne

Primäre Kostenfaktoren - VergleichsbetrachtungKategorie: Grundstücksbezogene Anforderungen

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13 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

0 50 100 150 200 2500%25%50%75%100%

13

Primäre Kostenfaktoren - VergleichsbetrachtungKategorie: Administrative Anforderungen

1 z.B. Umsetzung praktischer Artenschutzmaßnahmen, Umgestaltung von Anliegerwegen/-flächen

Vorhaben- und Erschließungspläne/

Vorhabenbezogener B-Plan etc.

Städtebauliche Wettbewerbe bzw.

Architekturwettbewerbe

Besondere Bodengutachten/Schallschutzgutachten

Besondere Fachgutachten (Umwelt/Artenschutz etc.)

Gesondertes Konzept bzw. Planung

Nachteilige Vorgaben z.B. aus B-Plan

Erforderliche Lärmschutzmaßnahmen

während der Bauzeit

Besondere Schallschutzmaßnahmen

Besondere Brandschutzmaßnahmen

Denkmalschutzauflagen

Wiederherstellung öffentlicher Flächen

Ausgleichszahlungen bzw. Infrastrukturabgaben

Zusätzliche behördliche Auflagen1

[€/m² Wfl.]

Mehraufwand bzw. Abgaben Häufigkeit bzw. Anteil

0

Hamburg

andere Großstädte

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14 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

0%25%50%75%100% 0 50 100 150 200 250

14

Primäre Kostenfaktoren - VergleichsbetrachtungKategorie: Bauliche Qualitäten

1 2-schalige Mauerwerksbauweise mit z.B. Ziegel/Klinker

Teilkeller/Vollkeller

Tiefgarage

Aufzugsanlage/n

Fassadengestaltung (z.B. mit Verblendern1,

Riemchen etc.)

Balkone/Loggien

Höhere Standards für nachhaltiges Bauen

Regenwasserrückhaltung

Dachbegrünung (inkl. statischem/baukonstr. Mehr-

aufwand)

Höherer energet. Standard (inkl. aller erforderlichen

Nebenarbeiten) – gegenüber HmbKliSchVO bzw. EnEV

Stellplätze - offen, oberirdisch

Stellplätze - Garage bzw. Carport

Stellplätze - Parkpalette

Stellplätze - Doppelparker

Barrierefreiheit - Gebäude

Barrierefreiheit - Außenanlagen

Besondere Qualitäten in den Außenanlagen

Angabe weiteren Mehraufwands

[€/m² Wfl.]

Mehraufwand bzw. Abgaben Häufigkeit bzw. Anteil

0

Hamburg

andere Großstädte

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15 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

Kostentreiber …

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16 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

Baurechtlicher Instrumentenkasten (Auszug)

Bauordnungsrechtliche

Anforderungen an das Gebäude

(BauO, FeuerungsVO, etc.)

Gebäude

Bauproduktenrecht (EU-BauPVO,

BauPG, BauO,

Produktsicherheitsrecht)

Energieeinsparrecht

(EU-Gebäude-RL

EEG, EnEV 2014)

Einsatz von Technik zur

Nutzung von erneuerba-

ren Energien, EEWärmeG

Zivilrechtliche Regelungen:

Werksvertragsrecht, Mietrecht,

Grundstücksrecht, WEG,

Versicherungsrecht

Nachbarrecht

Naturschutzrecht

Förderrecht: KfW-Programme,

Wohnungsbauprogramme,

Steuerrecht

Bauplanungsrecht, BauGB,

BauNVO, gemeindliche

Baupläne, Satzungen

Sachverstän-

digenrecht,

HOAI

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17 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

17

Vertragspartner und rechtliche Beziehungen des Bauherrn („früher“)

HFK RA Michael Halstenberg

Bauherr

Finanzierungsinstitut

Architekt

Bauaufsicht Prüfingenieur

Baugrundgutachter

Vermessungsingenieur

Tragwerksplaner

Bauunternehmer Subunternehmen

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18 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

Vertragspartner und rechtliche Beziehungen des Bauherrn 2019

Bauherr

Finanzierungsinstitut Förderinstitution

Projektsteuerer

Energieberater

Zertifizierer

Nachhaltigkeit

Auditor

Architekt

Bauaufsicht Prüfsachverständige

Baugrundgutachter

Fachplaner Brandschutz

Vermessungsingenieur

Tragwerksplaner

Fachplaner Heizung,

Sanitär, Lüftung

Bauunternehmer Subunternehmen

Fachplaner

Entwässerung,

Außenanlagen

Fachplaner Gas, Wasser,

Abwassertechnik

Fachplaner

Elektrotechnik

Fachplaner Wärmeschutz

Fachplaner Schallschutz

Fachplaner Bauphysik /

Akustik

HFK RA Michael Halstenberg

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19 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

19

Was tun ?

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20 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

Definition Standardisiertes Bauen

Erzeugung von Skaleneffekten

Rationalisierung durch Wiederholung

Fehlerminimierung und Effizienz

Materialvorgabe vs.

Konstruktionsoffenheit

Produktion vs. Konstruktion

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21 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

100

110

120

130

140

150

160

170

Hinweis: Berechnungen und Analyse der dargestellten Entwicklung durch das Eduard Pestel Institut e.V. und Prognose für das Jahr 2018 durch die ARGE eV auf Grundlage von Kostenangaben des Statistischen Bundesamtes (Veranschlagte Kosten neu errichteter Mehrfamilienhäuser je m³ umbauter Raum nach dem überwiegend verwendetem Baustoff, Bauen und Wohnen – Lange Reihen ab 2000, Wiesbaden 2018)

Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Holz

Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Stahlbeton

Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Mauerwerk

Kostenentwicklungdifferenziert nach verwendeten Baustoffen

+ 31%

+ 42%

+ 44%

Index Januar 2000 = 100

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22 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

Kostensparendes Bauen – Nachhaltige Planung etc.

Zielgerichtete Planung, Materialauswahl und Ausführung

Einfache Baukörper

Gebäude:

Verwendung materialbe-

zogener Rastersysteme

Vermeidung von Vor-

und Rücksprüngen

Einsatz zweckmäßiger

Konstruktionen

Vorteilhafte Raum-

anordnung/-aufteilung

Rationelle/materialger.

Arbeitstechniken

Direkter Lastabtrag

Tragwerk:

Berücksichtigung

rationeller Rastermaße

Vermeidung von

Versätzen

Einsatz dickenopti-

mierter Konstruktionen

Keine übergroßen Aus-

sparungen/Öffnungen

Verwendung von

Fertigteilen/-elementen

Leichte Verarbeitung

Baustoffe:

Hoher Schall- und

Brandschutz

Guter sommerl. und

winterl. Wärmeschutz

Große Gestaltungs- und

Ausführungsvielfalt

Geringe Wartungs- bzw.

Instandhaltungskosten

Gute und nachhaltige

Recyclingfähigkeit

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23 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

Parameter Zielbereich

Flächenparameter (= WFl/BGF) 66 % - 76 %

Volumenparameter (=BRI/WFl) 4,2 m - -5,2 m

Fassadenparameter 1 (=FAF/WFl) 55 % - 75 %

Fassadenparameter 2 (=FeTü/WFl) 12 % - 18 %

Planungsparameter und Zielbereiche, um Baukosten zu reduzieren

Orientierungsdaten Aktuelle Wohnungsbautätigkeit

(BGF=Brutto-Grundfläche / VF = allgemeine Verkehrsfläche / Wfl= Wohnfläche / A/V: Außenfläche zu Volumen (beheizt))

Medianwerte der derzeit erstellten Wohngebäude in Deutschland

WFl/BGF 52 % – 58 %

VF/WFl: 10 % – 12 %

A/V: 0,50 – 0,60

Typengebäude MFH

WFl/BGF: 77 % (nicht unterkellert) / 66 % (unterkellert)

VF/WFl: 9 % (nicht unterkellert) – 10 % (unterkellert)

A/V: 0,42

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24 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

Individuelles Bauen

Serielles Bauen

Typisiertes Bauen

[€/m² Wfl.]

2.300 €/m² Wfl.

Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400)

Kostenbereich zwischen unterem / oberem Quantil (12,5% / 87,5%-Perzentil) Kostenbereich zwischen Minimum / Maximum

Median

Kostenstand: 3. Quartal 2018 (Bruttokosten)Bezug: Großstädte in Deutschland

(Wohnungsneubau)

KostenvergleichUnikate vs. standardisierte Gebäude

2.080 €/m² Wfl.

1.950 €/m² Wfl.“Bauen

für 1.800 €“

1 // Individueller Holzbau,sps-architekten, Graz

www.nextroom.at2 // Typenbau, Mauerwerk,

SAGA, Hamburgwww.haufe.de

3 // Holz-Beton-Hybridbau,Sauerbruch Hutton, Hamburg

www.woodie.hamburg1 2 3

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25 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

Mediangebäude SH EffH 40- Standard

serielle HybridbauweiseEffH 40- Standard

serielle HybridbauweiseEffH 40-Standardstädtebauliche und kommunale Auflagen

Bauwerkskosten in €/m² Wfl. KG 300/400 gem. DIN 276:

2.200,- €/m² Wfl. 2.600,- €/m² Wfl.2.060,- €/m² Wfl.

Baunebenkosten in €/m² Wfl. KG 700 ohne 760/ 770 teilw. gem. DIN 276:

414,- €/m² Wfl. 267,- €/m² Wfl. 390,- €/m² Wfl.

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26 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

Variantenvergleich Auswirkungen

Elementierung in der

PrimärstrukturSystembau

ab 100 bis

150 WE

ca. 10 bis 15 % Bauwerkskosten

ca. 5 bis 10 % Baunebenkosten

Elementierung in der

Sekundär-/Tertiärstruktur

Rasterplanung ab 150 WEca. 5 bis 7 % Bauwerkskosten

ca. 2 bis 4 % Baunebenkosten

Bad-/Sanitärzellenab 150 bis

200 WE

ca. 3 bis 5 % Bauwerkskosten

ca. 1 bis 2 % Baunebenkosten

Verwendung typisierter

PlanungGebäudetypen

ab der

2. Wieder-

holung

ca. 10 % Bauwerkskosten

ca. 5 bis 7 % Baunebenkosten

Rationelle/material-

gerechte PlanungMaßordnung

ca. 5 bis 10 % Bauwerkskosten

ca. 2 bis 5 % Baunebenkosten

Kostenreduktion durch Serielles/Typisiertes Bauen und Planen

Der Ausbildung von Skaleneffekten kommt auch im Seriellen Bauen und

Planen eine besonderer Bedeutung zu. Kostenreduktionen lassen sich

deshalb auch nur ab einer gewissen Wohnungsanzahl bzw. bei mehrfachen

Wiederholungen von definierten Wohnungs- oder Gebäudetypen erzielen.

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27 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

BauprozessSystembau vs. Mauerwerksbau

BRUTTO-BAUZEIT

Systembau

Mauerwerksbau

Projektierung, Planung bis GenehmigungIndividuelle

Vorfertigung

M

o

n

t

a

g

e

Ausbau

Einrichten,

Baugrube,

Fundament

Projektierung, Planung bis Genehmigung Rohbau Ausbau

Einrichten,

Baugrube,

Fundament

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28 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400 420 440 460 480 500 520 540

€ je m² Wohnfläche € je m² Wohnfläche

von/ Median /bis von/ Median /bis

Massivbau 1.346/ 1.432 /1.527 1.498/ 1.594 /1.701

Holzbau 1.332/ 1.481 /1.676 1.503/ 1.673 /1.895

€ je m² Außenwandfläche

von/ Median /bis

Außenwände Mauerwerk 330/ 362 /408

Außenwände Stahlbeton 369/ 409 /433

Außenwände Holz 396/ 427 /502

Mehrfamilienhaus (EFH 70/55)

KostenvergleichKosten von Außenwandkonstruktionen

AußenwändeMauerwerk

AußenwändeStahlbeton

AußenwändeHolz

Darstellung der Kosten von Außenwandkonstruktionen

[€/m² Außenwandfläche]

427 €/m² AWF

409 €/m² AWF

362 €/m² AWF

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29 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

29

Bauen für 1.800 €in HamburgDarstellung von

prägnanten Parametern

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30 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

30

GrunddatenBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg

StandortNeubaugebiet/Innenentwicklung/

bestehendes Quartier

Überwiegend in bestehendem Quartier (rund 60%)

Einbausituation Freistehend Freistehend

Projektgröße größer 50 Wohnungen 21 bis 50 Wohnungen

Geschossigkeit2 5 und 6 4 und 5

Gebäudeversprünge/

-gliederungGering Gering

Erschließung Mehrspänner Mehrspänner

Wohnungsgröße3 65 bis 75 m² 65 bis 75 m²

Untergeschosse Keller (meist ohne Tiefgarage) Keller (zum Großteil mit Tiefgarage)

Bauen für 1.800 € in Hamburg Darstellung von prägnanten Parametern

KenndatenBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg

Kompaktheitsgrad

(A/Ve-Verhältnis)kleiner 0,4 größer 0,4

Flächenparameter

(Wfl./BGFoberirdisch)70 bis 80% 70%

1 Bezug: Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400) je Quadratmeter Wohnfläche2 Wohngeschosse inklusive Staffelgeschoss, exklusive der Untergeschosse (Tiefgaragen/Keller) 3 durchschnittliche Wohnungsgröße in den jeweiligen Projekten

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31 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

31

AusführungBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg

GründungssituationEinfach

(meist ohne Tiefgründungselemente)

Mittel bis schwierig(vielfach mit Tiefgründungselementen)

Bauweise Massiv/Mauerwerksbau Massiv

Fassade 0 bis 50% Verblendfassade2 50 bis 100% Verblendfassade2

Dachform Flachdach Flachdach

Dachbegrünung 0 bis 50% 75 bis 100%

Aufzugsanlage Vorhanden Vorhanden

BesonderheitenBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg

Qualitätsstandard

in der AusstattungMittel Mittel

Barrierefreiheit Teilaspekte in bestimmten Wohnungen Standards in bestimmten Wohnungen

Anzahl projektspezifischer

Besonderheiten

10 bis 13

(Median: 11)

10 bis 25

(Median: 15)

Bauen für 1.800 € in Hamburg Darstellung von prägnanten bzw. kennzeichnenden Parametern

1 Bezug: Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400) je Quadratmeter Wohnfläche

2 2-schalige Mauerwerksbauweise mit z.B. Ziegel/Klinker

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32 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

2 im Vergleich zu anderen Großstädten in Deutschland

1 Bezug: Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400) je Quadratmeter Wohnfläche

32

Energie+TechnikBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg

Energetischer StandardÜberwiegend

HmbKliSchVO bzw. Effizienzhaus 70

Rund 40% in einem besseren Standard als Effizienzhaus 70

WärmeerzeugerNah-/Fernwärme

(überw. fossil/überw. erneuerbar)

Unterschiedliche Wärmeerzeuger(überw. mit Nutzung erneuerb. Energie)

Lüftung Fensterlüftung/Abluftanlage Abluftanlage/Lüftungsanlage mit WRG

KostenBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg

Ausschreibung Überwiegend Einzelvergabe Überwiegend GU/GÜ

Vergabeart Beschränkt (teilw. freihändig) Freihändig (teilw. beschränkt)

Primäre Kostenfaktoren• Administrative

Anforderungen

Fast keine Mehraufwendungen

innerhalb dieser Kategorie vorhanden

Durchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser

Kategorie vorhanden2

Primäre Kostenfaktoren• Grundstücksbezogene

Anforderungen

Keine größeren Mehraufwendungen

innerhalb dieser Kategorie vorhanden

Überdurchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser Kategorie vorhanden2

Primäre Kostenfaktoren• Bauliche Qualitäten

Deutlich reduziertes Volumen an

Mehraufwendungen innerhalb dieser

Kategorie (Teilflächen, Teilaspekte)

Leicht überdurchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser

Kategorie vorhanden2

Bauen für 1.800 € in Hamburg Darstellung von prägnanten bzw. kennzeichnenden Parametern

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33 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

bezahlbarer

Wohnraumgehobenes

Segment

0

10

20

30

40

50

60

2014 2015 2016 2017

bezahlbarer

Wohnraum

gehobenes

Segment

bezahlbarer

Wohnraum

gehobenes

Segment

bezahlbarer

Wohnraum

gehobenes

Segment

Entwicklung der Brutto-BauzeitProjektierung bis Baufertigstellung

Projektierung, Planung, Genehmigung, Submission

Neu-/Nachverhandlungen, Verschiebung des Baubeginns (Kapazitätsauslastung) etc.

Rohbau bzw. Vorfertigung inkl. Montage und Ausbau (Bauzeit)

[Monate]

Quelle: Controlling ARGE eV und Erhebungen in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft

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34 //

Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

1

1

2

3

3

Sozialer Wohnraum In SH:(1) Büdelsdorf, Konrad Adenauer Platz - Architekten BDA BSP Kiel; BGM eG(2) „Kieler Modell“ in Lütjenburg, zastrow + zastrow Kiel, Wankendorfer eG(3) Anscharpark in Kiel, BSP + Schnittger Architekten Kiel, Wankendorfer/GWU/BGM/WOGE eG

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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

• Für die Erstellung von Außenwänden im Wohnungsbau ist der Mauerwerksbau, im Median über alle vier wichtigen Steinarten (Porenbeton, Ziegel, Kalksandstein und Leichtbeton) betrachtet, die deutlich wirtschaftlichste Konstruktionsart.

• Typisiertes Bauen reagiert in der Regel wesentlich flexibler auf individuelle Standortanforderungen als Serielle Bauweisen.

• Typisiertes Bauen ist Konstruktions- und Material-offen und macht den Einsatz von Regionalen Bauweisen und Baustoffen eher möglich.

• Der wesentliche Kostentreiber im Wohnungsbau ist nicht die Primärkonstruktion (Rohbau) sondern mit Abstand der Technische Ausbau.

• Weitere qualitative, normative oder gesetzliche Standardanhebungen werden die Erstellung Bezahlbaren Wohnraums erheblich erschweren.

Kernthesen - Fazit

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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen

// Dietmar Walberg 2019

Wohnungsbauinstitut im Auftrag derLandesregierung Schleswig-HolsteinBaufachverlag seit 1947Bauforschungseinrichtung für die BR DeutschlandFort- und WeiterbildungsträgerGesprächsplattform des Bauwesens

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