Be Ver - radix Training...GE = Gewerbegebiet WES = Wertermittlungsstichtag GFZ =...

Andreas BenderDiplom Sachverständiger (DIA)

Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) - DIN EN ISO/IEC 17024

EFH Be VerKurzgutachten: Gutachterliche Kurzstellungnahme: Wertermittlung: Werteinschätzung: Überschlägige Werteinschätzung:

über die Liegenschaft: 1 Eigentumswohnung weitere Beschreibung: mit Carport

Straße - Hausnummer: 67071 LudwigshafenPLZ - Ort / Ortsteil: / Melm

Flur-Nr. / Blatt / Grundbuch von: / /5209/8 4140 Oppau

* Wertermittlungsstichtag (WES):

Erstellt von:

Straße/Nr.:Ort/Ortsteil:

Mobil:Telefon:Fax:

E-Mail:Webseite:

Der Wert, wurde ermittelt mit rund: Der Wert, wurde ermittelt mit rund: 137.000,00 €137000

( in Worten: einhundertsiebenunddreißigtausend Euro )

wert4you KG - Sachverständigen- & Immobilienbüro

0176 246 1174406231 634 92306231 634 923

Immobilienbü[email protected]

( in Worten: einhundertsiebenunddreißigtausend Euro )

Sachverständigen- &

Empfohlen von - DIV Deutscher ImmobilienberaterVerbund GmbH

15.02.2016 Aktenzeichen: MBW,ETW,Bender

Empfehlung Bildformat:

3:2bspw. 1800 x 1200 / 4288 x 2848

oder im Format:

4:3bspw. 1600 x 1200 / 2560 x 1920

Werteinschätzung:

Erwin-Brünisholz-Weg 8

Bahnhofstraße 17

http://www.wert4you.de

67126 Hochdorf-Assenheim

ertung kehrswertgutachen nach § 194 BauGB:

18

8)

9)

10)

Gebäudebeschreibung allgemein

6)

7)


5

Lagebeschreibung 6

Grundstücksdaten 7

Allgemeine Angaben

13)

14)

5)

8

Gebäudeausstattung 9

Leistungsabgrenzung 4

Verfahrenswahl 11

Bodenwertberechnung 12

Ertragswertberechnung 14

11)

12)


Wesentliche Rechtsgrundlagen 3

Verwendete Literatur

Inhaltsverzeichnis

1)

2)

Übersicht der wesentlichen Daten zur Wertermittlung 1

Abkürzungen 2

3)

4)

Ermittelter Wert 17

1.

1997 Ursprungsbaujahr:

Flächenangaben: 1.506,00 Grundstücksgröße: 1.506,00 m² (Miteigentum)n.r. Geschossfläche: n.r. m²

Mittwoch, 14. März 1900 Wohnfläche (gesamt): 74,50 m² Samstag, 0. Januar 1900 Bruttogrundfläche (gesamt): n.r. m²

26911,9188

137000

Montag, 15. Februar 2016

Samstag, 10. Dezember 2016

26.911,92 €

wirtschaftl. Restnutzungsdauer: 51 Jahre

137.000,00 €

Qualitätsstichtag: Datum der Ortsbesichtigung:

Bodenwert:

Verkehrswert: 137.000,00 €


(Miteigentum)

Adressdaten:

Flurstücksnummer/n: 5209/8

Jahresdaten:

Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre

1997


1. Übersicht über die wesentlichen Daten zur Wertermittlung:

Eigentumswohnung / mit Carport

wert4you KG - Sachverständigen- & Immobilienbüro 1

Objektart / Bebauung:

Erwin-Brünisholz-Weg 8, 67071 Ludwigshafen / Melm

Bewertungszweck:

Wertermittlungsstichtag:

Wertermittlung aufgrund Verkaufsabsicht.

Werteinschätzung:

2)

AF = Anpassungsfaktor MEA = Miteigentumsanteile

AWM = Alterswertminderung MFH = Mehrfamilienhaus

B = baureifes Land MI = Mischgebiet

BGBl = Bundesgesetzblatt MK = Kerngebiet

BGF = Bruttogrundfläche NHK = Normalherstellungskosten

Bj = Baujahr n.r. = nicht relevant

BL = Bundesland o = offene Bauweise

BNK = Baunebenkosten OG = Obergeschoss

BPI = Baupreisindex p.a. = per anno (pro Jahr)

B-Plan = Bebauungsplan p.m. = pro Monat

BRW = Bodenrichtwert R = Rohbauland

BuGmW = Banken und Geschäftshäuser REH = Reihenendhaus

mit Wohnungen RLZ = Restlaufzeit

BWK = Bewirtschaftungskosten RND = Restnutzungsdauer

DG = Dachgeschoss RMH = Reihenmittelhaus

DHH = Doppelhaushälfte S = Sonderbaufläche

EG = Erdgeschoss SO = Sondergebiet

EFH = Einfamilienhaus SP = Spänner

EBR = Erbbaurecht SV = Sachverständiger/n

ERBV = Erbbaurechtsvertrag SW = Wochenendhausgebiet

ErbbauRG = Erbbaurechtsverordnung W = Wohnbauflächen

EVV = Ertragsvervielfältiger WA = allgemeines Wohngebiet

G = gewerbliche Baufläche WB = besonderes Wohngebiet

g = geschlossene Bauweise WE = Wohneinheiten

GAA = Gutachterausschuss WertR = Wertermittlungsrichtlinien

GE = Gewerbegebiet WES = Wertermittlungsstichtag

GFZ = Geschossflächenzahl Wfl = Wohnfläche

GI = Industriegebiet WuG = Wohn- und Geschäftshaus

GND = Gesamtnutzungsdauer WR = reines Wohngebiet

Grdst = Grundstück WS = Kleinsiedlungsgebiet

GRZ = Grundflächenzahl ZFH = Zweifamilienhaus

HK = Herstellungskosten

i.d.F. = in der Fassung

i.S.d. = im Sinne des

ImmoWertV = Immobilien

Wertermittlungsverordnung

k.A. = keine Angaben

KG = Kellergeschoss

KiGa = Kindergarten

KiTa = Kindertagesstätte

LZ = Liegenschaftszinssatz

M = gemischte Baufläche

MD = Dorfgebiet


2) Abkürzungen:


3)

BauGB

BauNVO:

WertR2006:

BGB:

EBG:

BewG:

BWR-, VW-, EW-, SW-RL:

4)

Kleiber, Wolfgang

Sommer / Kröll

Kröll / Hausmann / Rolf

Petersen / Schnoor


Sprengnetter Sprengnetter Immobilienbewertung, Marktdaten und Praxishilfen

Fischer / Lorenz Neue Fallstudien zur Wertermittlung von Immobilien, 2. Auflage, Bundesanzeiger

Verlag

4) Verwendete Literatur:

Kommentar / Handbuch „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“,

herausgegeben von Prof. W. Kleiber unter Mitarbeit von Dr. Roland Fischer und

Ullrich Werling (tagesaktuelle Online Version).

Lehrbuch zur Immobilienbewertung, 4. Auflage, Werner Verlag

Rechte und Belastungen in der Immobilienbewertung, 5. Auflage, Werner Verlag

Verkehrswertermittlung von Immobilien, Praxisorientierte Bewertung, 2. Auflage,

Boorberg VerlagSeitz / Vogel

Wertermittlungsrichtlinie i.d.F. vom 01. März 2006 (BAnz. 2006 Nr. 108a S. 1).

Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002

(BGBl. IS. 42, 2909; 2003 IS. 738), das zuletzt durch Artikel 1 vom 20. November 2015

(BGBl. IS. 2018) geändert worden ist

Erschließungsbeitragsgesetz vom 12.07.1995 (GVBl.S.44) Zuletzt geändert durch Art. I

§ 13 KostenrechtsanpassungsG vom 19. 6. 2006 (GVBl. S. 573)

Bewertungsgesetz vom 1. Februar 1991 (BGBl. IS. 230), das zuletzt durch Artikel 9 vom

2. November 2015 (BGBl. I S. 1834) geändert worden ist.

Bodenwertrichtlinie vom 11.01.2011, Vergleichswertrichtlinie vom 20.03.2014,

Ertragswertrichtlinie vom 12.11.2015 und Sachwertrichtlinie vom 05.09.2012. Ihre

Anwendung soll die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach

einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen.

3) Wesentliche Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. IS. 2414,

zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 ( BGBI. IS. 1722).

Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990

(BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S.

1548) geändert worden ist.

ImmoWertV: Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639).


5)

Bauordnungsrecht:

Baubeschreibung:

Sonstige nicht grundbuchlich eingetragene Lasten (z. B. begünstigende) Rechte sowie besondere Wohnungs- und Mietbindungen sind laut Auftraggeber nicht vorhanden.

Bzgl. sonstiger nicht grundbuchlich eingetragene Lasten (z. B. begünstigende) Rechte sowie besondere Wohnungs- und Mietbindungen siehe Blatt "Grundstücksdaten".

In das Denkmalschutzverzeichnis wurde auftragsgemäß keine Einsicht genommen.

In das Bau- sowie Altlastenverzeichnis wurde Einsicht genommen (siehe Blatt "Grundstücksdaten").

In den Grundbuchauszug wurde auftragsgemäß keine Einsicht genommen. Grundlage zur Berücksichtigung von Rechten/Lasten der Bewertung, beruhen auf den Angaben des/r Eigentümer/s.


Schädlinge und

Schadstoffe:

Untersuchungen auf pflanzliche / tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende

Baumaterialien (z.B. Holzschutzmittel) sowie Altlasten im Sinne des

Bundesbodenschutzgesetzes wurden nicht durchgeführt. Augenscheinlich wurde nichts

dererlei festgestellt.

Es werden nur offensichtliche und vorherrschende Merkmale aufgezählt, soweit sie ohne

Zerstörung erkennbar sind. Angaben über nicht sichtbaren Bauteile beruhen auf Angaben

aus den vorliegenden Unterlagen des Eigentümers und Hinweisen während des

Ortstermins.

Nicht eingetragene Rechte

und Lasten:

Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation beruhen,

sofern nicht anders angegeben, auftragsgemäß auf den Angaben des Auftraggebers. Es wird

empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu

diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen.

Bodenbeschaffenheit /

Baugrund:

Die Bodenbeschaffenheit (z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund) wurde nicht untersucht.

Der Bewerter empfiehlt für diese Untersuchungen einen Fachgutachter. In dieser

Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, wie sie in

die Boden-richtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen

und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt.

Baumängel und

-schäden:

Diese werden nur soweit erfasst, wie sie für die Ermittlung des Wertes nötig sind. Die

Mängelfeststellung beschränkte sich daher eine visuelle Untersuchung. Besondere

Untersuchungen hinsichtlich nicht unmittelbar sichtbarer Mängel sowie nicht unmittelbar

zugänglicher Bauteile sind nicht erfolgt. Die eventuell nachstehende Liste der festgestellten,

baulichen Mängel schließt daher das Vorhandensein weiterer Mängel nicht aus. Insofern

stellt diese Wertermittlung kein abschließendes Gutachten über bauliche Mängel und

Schäden dar. Funktionsprüfungen der haustechnischen Anlagen wurden auftragsgemäß

nicht durchgeführt. Für die Begutachtung baulicher Mängel / Schäden empfehlen wir einen

Fachgutachter.

Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage der tatsächlich bestehenden Gebäude

durchgeführt. Die Übereinstimmung der baulichen Anlagen und Nutzungen mit dem

Bauordnungsrecht und Baugenehmigungen wird vorausgesetzt.


5) Leistungsabgrenzung

Grenzverhältnisse /

Grundstücksgröße:

Die Lage der Grenzsteine wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei dieser Ermittlung wird

unterstellt, dass die tatsächliche Grundstücksgröße mit den Angaben im Grundbuch

übereinstimmt.

6)

Bewertung

Auftraggeber:

Vor-/Nachname:

Straße / Haus-Nr.:

PLZ / Ort:

Ortsteil:

Eigentümer:

Vor-/Nachname:

Straße / Haus-Nr.:

PLZ / Ort:

Ortsteil:

Datum Ortsbesichtigung:

Qualitätsstichtag:

Wertermittlungsstichtag:

Grund der Ermittlung:

Teilnehmer:

(Ortsbesichtigung)

Mitwirkende Personen

bei der Bewertung:

Besonderheiten:


67071 Ludwigshafen

67071 Ludwigshafen

Samstag, 10. Dezember 2016




Keine dem Eigentümer / dem Bewerter wertrelevante bekannte

Besonderheiten!

6) Allgemeine Angaben:

Josef Starube


Melm

Josef Starube


Melm

Wertermittlung aufgrund Verkaufsabsicht.

Josef Starube (Auftraggeber), Andreas Bender - wert4you KG -

Sachverständigen- & Immobilienbüro (Auftragnehmer)

Andreas Bender - Diplom Sachverständiger (DIA) / Zertifizierter

Immobiliengutachter DIAZert (LF) - DIN EN ISO/IEC 17024

7)

A

Bundesland: Baden-Württemberg

Bayern

Landreis / Kreis: Berlin

Brandenburg

Stadt / Ortsteil:: Bremen

Hamburg

Einwohneranzahl: Hessen Stand:

Mecklenburg-Vorpommern

Verkehrslage: Niedersachsen ca.

(überörtliche Anbindung / Nordrhein-Westfalen ca.

Entfernungen in km Luftlinie) Rheinland-Pfalz ca.

Saarland Straßenbahn: ca.

Sachsen ca.

Sachsen-Anhalt ca.

Schleswig-Holstein ca.

Thüringen

Infrastruktur: ca.

(Entfernungen in km Luftlinie) ca.

ca.

ca.

Gesamtschule

Hauptschule

Realschule+

Werkrealschule

Realschule

Krankenhaus: Gymnasium ca.

Parksituation: einfach mittel gut

Immissionen /

Beeinträchtigungen:

1 einfache Lage R an d lage - au ß e rh alb - län d l ich - Do rf - e in fach e (n ich t ge su ch te ) Lage in d e r Stad t 3

einfache Lage ausreichende Lage ländliche, aber stadtnahe Lage - kleinbürgerliche Prägung - kleinstädtisch

mittlere Lage mittlere Lage gut bürgerliche Lage - städtisch geprägt - gute Lage auf dem Land

gute Lage gute Lage in der Stadt - gehobene Lage auf dem Land

bevorzugte Lage bevorzugte Lage in der Stadt - exklusive Lage auf dem Land

Umliegende Orte: exklusive Lage exklusive Lage - beste Lage

exklusive Lage Beste Lage

68

A650

Ludwigshafen

Lu.-Mitte

Ludwigshafen

Frankfurt Main

S-Bahn:

Bus:

Oggersheim 3

8

Ev.

0,5

0,3

0,6


7) Lagebeschreibung:

Rheinland-Pfalz

Kreisfreie Stadt

67071 Ludwigshafen / Melm

11

15

15

0,3Linie 66

(Stadt-) Autobahn:

(Orts-) Zentrum:


1,2

Kath.

Notwende

einfach

Keine wertrelevanten Immissionen / Beeinträchtigungen vorhanden!

Im Ort Umliegende Orte:

Realschule+

Realschule

Gesamtschule

Gymnasium

Norden - Frankenthal, Osten - Mannheim, Süden - Limburgerhof,

Westen Mutterstadt

* Lagebeurteilung:

164.718 31.12.2015

weiterführende

Schulen:

Bahnhof:

Flughafen:

Nahversorgung:

KiTa / KiGa:

Grundschule:

Klinikum 5

gute Lage

gute Lage in der Stadt - gehobene Lage auf dem Land

Netto

8)

Bewertung

Eckdaten: Amtsgericht:

(Grundbuchauszug /

Angaben Auftraggeber) Grundbuch von:

Gemarkung:

Blatt / Band:

Flurstücke:

* Grundstücksgröße in m²:

* Bodenrichtwert in €/m²:

* WEG Teilung: Ja Nein

* Miteigentumsanteile (MEA): /

Grundstücksgröße gesamt:

in m² (oder gesamt nach MEA)

Gestalt / Form:

gfz

(= Geschossfläche /

Grundstücksgöße )

(= überbaute Grundfläche /

Grundstücksgröße)

des Richtwertgrundstücks eingeholt.

Es wird empfohlen, vor einer

vermögensmäßigen Disposition ein


290,00 €

Oppau

4140

8) Grundstücksdaten:

5209/8

1.506,00

Ludwigshafen

Oppau

Flur / Flurstück:

Ja

1.000,00


92,80

Im Rahmen dieser Werteinschätzung wurden keinerlei Auskünfte über die bspw. bauliche Nutzung oder der Größe des

Richtwertgrundstücks eingeholt.

Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellen zu lassen.

Überbaute Grundfläche:

(Grundflächenzahl = GRZ)

Geschossfläche:

(Geschossflächenzahl = GFZ)

GRZ:

GFZ:n.r.

61,62

Weitere Anmerkungen zum Grundstück:

Art / Maß der baulichen

Nutzung:

n.r.

Überwiegend rechteckig

Keine Berücksichtigung im Rahmen dieser Werteinschätzung!

W

1 9) Gebäudebeschreibung (GE01) - Wfl., Nfl., Mietansätze, ...: 1

Zwei Gebäude auf einem Grundstück

Bewertung

Zimmeranzahl:

* Nettomiete mtl. in €/m²:

(ortsüblich / nachhaltig)

Bemerkung:

* KFZ - Stellmöglichkeiten Außenstellplatz Anzahl: Miete mtl.:

Carport Anzahl: Miete mtl.:

Doppelgarage Anzahl: Miete mtl.:

Doppelparker

Bemerkung: Garage

Mehrfachparker

Tiefgarage

Balkon / Terrasse: Balkon N Größe / m² ca.: Ausrichtung:

(Größenangaben in m²) Freisitz O Größe / m² ca.: Ausrichtung:

Loggia S Größe / m² ca.: Ausrichtung:

Dachterrasse W

Bemerkung: Terrasse NO

SO

SW

NW

fikt. Bj. Modernisierung:

Restnutzungsdauer (RND):

Weitere Hinweise:

Nutzfläche in m²:

( wirtschaftliche RND abhängig vom Bauzustand )

n.r.

70

n.r.

( abhängig von der Ausstattung / Gebäudetyp )

( fiktives Baujahr nach Modernisierung )

Baujahr (Bj): 1997

Gesamtnutzungsdauer:

( Ursprungsbaujahr )

Überwiegend viereckig mit unverbaubarem Blick auf den Badesse.

Carport - nicht einsehbar von der Straße.


Carport 40,00 €

9) Gebäudebeschreibung (GE01) - Wfl., Nfl., Mietansätze, ...:

8,00

3,00

7,00 €

74,50

Mietspiegel Ludwigshafen am Rhein von 01. Juli 2015.

* Wohnfläche in m²:


1

S9Balkon

Das Gebäude macht einen guten Eindruck. Die Gartenanlage ist gepfegt,

ebenso das Haus.

1.01 EFH/ZFH, eingeschossig, unterkellert, DG ausgebaut

1.02 EFH/ZFH, eingeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut

10.

1.03 EFH/ZFH, eingeschossig, unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach

1.11 EFH/ZFH, zweigeschossig, unterkellert, DG ausgebaut DI1.12 EFH/ZFH, zweigeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut

1.13 EFH/ZFH, zweigeschossig, unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach

1.21 EFH/ZFH, eingeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut

1.22 EFH/ZFH, eingeschossig, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut

Fertigbauweise Holzbauweise siehe Hinweise (unten)

Glasfassade Holzfassade Klinkersteinfassade Putzfassade Sichtbetonfassade Wärmedämmverbundsystem (siehe Hinweise unten): Vorhangfassade (vorgehängte hinterlüftete Fassade) siehe Hinweise (unten)

1.23 EFH/ZFH, eingeschossig, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach * Gebäudeart (NHK2010): Flachdach

Massivbauweise

1.31 EFH/ZFH, zweigeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut Fußwalmdach

Fertigbauweise

1.32 EFH/ZFH, zweigeschossig, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut * Bauweise: Grabendach

Holzbauweise

1.33 EFH/ZFH, zweigeschossig, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach Fassade: Graben-Kreuzdach

siehe Hinweise (unten)

2.01 DHH/REH, eingeschossig, unterkellert, DG ausgebaut Dach: Krüppelwalmdach

2.02 DHH/REH, eingeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut Gaubentyp: Mansardendach

Glasfassade

2.03 DHH/REH, eingeschossig, unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach Anzahl der Geschosse: Mansardenwalmdach

Holzfassade (Anzahl Vollgeschosse) 2

2.11 DHH/REH, zweigeschossig, unterkellert, DG ausgebaut Mansardendach mit Schopf Klinkersteinfassade

Fliesen Anstrich Holz Spanndecke Styropor Tapete Zementbaupl. Putz

2.12 DHH/REH, zweigeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut Paralleldach Putzfassade keine Gauben vorhanden Einfache Gaube/n Doppelgaube/n Fledermausgaube/n

Hechtgaube/n Schleppdachgaube/n Satteldachgaube/n

Flachdachgaube/n verschiedenartige Gauben (siehe Hinweis unten)

2.13 DHH/REH, zweigeschossig, unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach Pultdach Sichtbetonfassade

Dielenboden Feinsteinzeug Fliesen Granit Kork Kunststoff Laminat Linoleum Marmor Parkett PVC Teppich

2.21 DHH/REH, eingeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut Bodenbeläge: Satteldach Wärmedämmverbundsystem (siehe Hinweise unten)

2.22 DHH/REH, eingeschossig, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut (Nassräume) Schleppdach Vorhangfassade (vorgehängte hinterlüftete Fassade)

2.23 DHH/REH, eingeschossig, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach Sheddach siehe Hinweise (unten)

2.31 DHH/REH, zweigeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut Wandbeläge: Tonnendach

2.32 DHH/REH, zweigeschossig, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut (Nassräume) Walmdach

2.33 DHH/REH, zweigeschossig, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach Zwerchdach

3.01 RMH, eingeschossig, unterkellert, DG ausgebaut Deckenbeläge: siehe Hinweise (unten)

3.02 RMH, eingeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut (Nassräume)3.03 RMH, eingeschossig, unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach

3.11 RMH, zweigeschossig, unterkellert, DG ausgebaut

Anstrich Fliesen Holz Tapete Putz

3.12 RMH, zweigeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut Fenster / Baujahr: Aluminium, einfach verglast

3.13 RMH, zweigeschossig, unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach

Aluminium, doppelt verglast

3.21 RMH, eingeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut Fensterschutz: Aluminium, dreifach verglast Vorbaurolläden

3.22 RMH, eingeschossig, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut (Klapp-/Rollläden/…) Holz, einfach verglast Aufbau-/Aufsatzrolläden (gedämmt)

3.23 RMH, eingeschossig, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach

Holz, zweifach verglast Aufbau-/Aufsatzrolläden (ungedämmt)

3.31 RMH, zweigeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut

Holz, dreifach verglast Innenrolläden

3.32 RMH, zweigeschossig, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut

Kunststoff, einfach verglast Klappläden ausreichend zeitgemäß nicht ausreichend nicht zeitgemäß renovierungsbedürftig

3.33 RMH, zweigeschossig, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach Elektroinstallation: Kunststoff, doppelt verglast tlw. Vorbaurolläden

4.10 MFH, bis zu 6 Wohneinheiten Anschlüsse TV / Telefon: Kunststoff, dreifach verglast tlw. Aufbau-/Aufsatzrolläden (ungedämmt)

4.20 MFH, von 7 bis zu 20 Wohneinheiten Internetanschluss: tlw. Klappläden

4.30 MFH, mehr als 20 Wohneinheiten

kein gesonderter Fensterschutz

5.10 Wohnhäuser mit Mischnutzung (75% Wohnen; 25% Gewerbe)

Tageslicht WC(s) - zeitgemäß

5.15 Wohnhäuser mit Mischnutzung (50% Wohnen; 50% Gewerbe)

Innen liegende WC(s) - zeitgemäß Tageslichtbad (-bäder) - zeitgemäß Innen liegendes Bad (Bäder) - zeitgemäß Tageslichtbad (-bäder) - nicht mehr zeitgemäß Innen liegendes Bad (Bäder) - nicht mehr zeitgemäß renovierungsbedürftig keines vorhanden

5.20 Banken/Geschäftshäuser mit Wohnungen (25% Wohnen; 75% Gewerbe) Badezimmer / Zustand: Tageslicht WC(s) - nicht mehr zeitgemäß

5.30 Banken/Geschäftshäuser ohne Wohnungen Gäste WC: Innen liegende WC(s) - nicht mehr zeitgemäß

6.10 Bürogebäude, Massivbau

kein Gäste-WC vorhanden

Gasetagenheizung Gaszentralheizung Gaseinzelöfen Ölzentralheizung Öleinzelöfen Nachtstromspeicherheizung Elektrodirektheizung Fußbodenheizung Fernwärme Solar Holz Pellet Erdwärme Wärmepumpenheizung Ofenheizung Kachelofen Gas Brennwerttechnik (Zentralheizung) Öl Brennwerttechnik (Zentralheizung) Gas Brennwerttechnik (Etagenheizung)

6.20 Bürogebäude, Stahlbetonskelettbau Heizung / Baujahr:

Warmwasseraufbereitung:

Zentral Dezentral Durchlauferhitzer Gasdurchlauferhitzer Elektrodurchlauferhitzer Speichergeräte Heizungsanlage

Bemerkung:

Massivbauweise

Putzfassade

Satteldach

2


10. Gebäudebeschreibung (GE01) - Ausstattung:

Konstruktive Merkmale:

1.11 EFH/ZFH, zweigeschossig, unterkellert, DG ausgebaut

Satteldachgaube/n

Flur / Diele: Fliesen

Wohnräume: Fliesen Laminat

Bad, WC, Küche: Fliesen

1997

Bad, WC, Küche Fliesen Tapete

Wohnräume Tapete Anstrich

Anstrich

Flur / Diele Tapete Anstrich

Kunststoff, doppelt verglast

Besonderheiten: Keine weiteren Besonderheiten.

Wohnräume Tapete Anstrich

Bad, WC, Küche Tapete Anstrich

Flur / Diele Tapete Anstrich

Wesentliche

Ausstattungsmerkmale:

ausreichend

ausreichend

Online Prüfung am 15.12.2016 - Telekom:

16 Mbit/s


Tageslichtbad (-bäder) - zeitgemäß

Gaszentralheizung 1997

Zentral Speichergeräte

Innen liegende WC(s) - zeitgemäß

9

Die Wohnung macht insgesamt einen guten Eindruck und ist als baujahrestypisch zu

bezeichnen.

Aufbau-/Aufsatzrolläden (gedämmt) 1997

GE

Eckdaten zum Energieausweis: Kein Energieausweis vorhanden ! ja nein

Energieverbrauchsausweis

Energiebedarfsausweis

Erdgas

Öl

Strom

Pellets

A+ A B C D E F G H k.A.

Erneuerung Heizkessel Dämmung der wärmeführenden Leitungen sowie Armaturen (in unbeheizten Räumen)

Dämmung der obersten

Geschossdecke über den

beheizten Räumen


Gebäudebeschreibung (GE01) - energetische Sichtweise:

Mit Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 müssen Eigentümer im Falle eines geplanten Verkaufs /

Vermietung den Interessenten einen Energieausweis vorlegen. Ziel der EnEV (aktuell EnEV 2014) ist es, in Gebäuden

Energie einzusparen, die wir zum Heizen, Lüften, Wassererwärmen, Kühlen und Beleuchtung benötigen. Mit dem

Energieausweis wird versucht, das Gebäude aus energetischer Sicht einzuschätzen. Egal ob Verbrauchs- oder

Bedarfsausweis - ein Rückschluss auf den zukünftigen Energieverbrauch (sprich: Heizungs- / Warmwasserkosten) ist

hiermit nicht möglich.

Generell besteht die Möglichkeit, einen Energieausweis auf Basis des Energiebedarfs oder des erfassten

Energieverbrauchs zu erstellen. Der Bedarfsausweis ist immer dann erforderlich, wenn es sich um Neubauten handelt

oder bei Wohngebäuden, die weniger als 5 Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt

wurde und die nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung (WSchVO) 1977 einhalten. Ansonsten ist

der Verbrauchsausweis ausreichend.

Bei der Wertermittlung ist insbesonders auf die energetische Sanierungspflicht die sich aus der jeweils gültigen EnEV

ergibt, zu achten. Außerdem ergeben sich aus der EnEV zwingende Nachrüstpflichten bspw. bzgl. der Heizkessel oder

wärmeführenden Leitungen. Der Aufwand hierfür wird unter den sogenannten besonderen objektspezifischen

Grundstücksmerkmalen zu berücksichtigt.

Energieverbrauchsausweis 23. Jul. 2008Erstellt am: Gültig bis: 22. Jul. 2018Art:

Effizienklasse:

Kennwert: 110

Erdgas


Folgende energetische Maßnahmen sind bzgl. des Wertermittlungsobjekts zu berücksichtigen:

überschlägig geschätzter Aufwand:

0,00 €

Keine Investition nötig.

Gesamtaufwand: 0,00 €

Maßnahme:

Eckdaten zum Energieausweis:

inkl. Warmwasser: jakWh/(m²*a)

k.A. Endenergie [kWh/(m²*a)]: Energieträger:

11)

Bewertung

(wi

rd (wi

rd * Vergleichswertverfahren:

* Ertragswertverfahren:

* Sachwertverfahren:


Mit dem Ertragswertverfahren werden solche Immobilien vorrangig bewertet, die

üblicherweise zur Erzielung von Erträgen und weniger zur Eigennutzung verwendet werden.

Bei Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn-/Geschäftsgebäude,

Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren vorrangig angewendet.

(wird angewendet)

Mit dem Sachwertverfahren werden solche Immobilien vorrangig bewertet, die der

Eigentümer üblicherweise selbst bewohnt. Daher wird das Sachwertverfahren bei 1-2

Familienhäuser vorrangig verwendet. Das Verfahren wird charakterisiert durch den Begriff

der Selbstverwirklichung des jeweiligen Eigentümers "Das ist mir die Sache wert".

(wird nicht angewendet)

Für das zu bewertende Objekt existiert kein Vergleichsfaktor und auch keine geeigneten

Vergleichskaufpreise, daher kommt das Vergleichswertverfahren für die zu bewertende

Immobilie nicht in Frage.

Das Ertragswertverfahren bietet sich insbesondere bei ertragsorientierten Immobilien an.

Die Anwendung des Verfahrens, als stützendes Verfahren, zur Bewertung der Immobilie ist

möglich weil:

- für eine marktkonforme Ertragswertermittlung die erforderlichen Marktdaten zur

Verfügung stehen z. B. Vergleichsmieten.

Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebauten Grundstücke vorrangig bewertet, die

üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur ertragsunabhängigen

Eigennutzung verwendet ( gekauft oder errichtet) werden. Daher wird das

Sachwertverfahren in diesem Fall nicht angewandt.

Begründung Verfahrenswahl:


11) Verfahrenswahl:

Ziel jeder Wertermittlung ist nach § 194 BauGB ein marktgerechter Preis, der Verkehrswert

/ Marktpreis. Dieser wird „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die

Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen

Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage

des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf

ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” Um einen möglichst

marktgerechten Preis zu ermitteln, müssen die für das zu bewertende Objekt geeigneten

Wertermittlungsverfahren ausgewählt werden. Können mehrere Verfahren angewendet

werden, so erhöht dies die Sicherheit des Ergebnisses.

Existiert eine ausreichende Anzahl tatsächlich erzielter Verkaufspreise oder ein

Vergleichsfaktor für vergleichbare Immobilien, so kann für jede Immobilienart ein

Vergleichswertverfahren durchgeführt werden.(wird nicht angewendet)

Ziel / Definition

Verkehrswertermittlung:

12)



12) Bodenwertermittlung - Definition Begriffe:

Geschossflächenzahl (GFZ):

Mit der GFZ wird angegeben, wieviel qm Geschoßfläche je qm Grundstücksfläche zulässig ist.

Bei Abweichung des Maßes der zulässigen baulichen Nutzbarkeit des Vergleichsgrundstücks bzw. des

Bodenrichtwertgrundstücks gegenüber dem zu wertenden Grundstück ist entsprechend der jeweiligen

Marktlage der dadurch bedingte Wertunterschied möglichst mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten auf der

Grundlage der zulässigen oder der realisierbaren Geschossflächenzahl festzustellen.

Hierzu kann auf die in Anlage 11 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR2006) benannten

Umrechnungskoeffizienten zurückgegriffen werden, wenn keine Umrechnungskoeffizienten des örtlichen

Gutachterausschusses für Grundstückswerte vorliegen und auf brauchbare Umrechnungskoeffizienten aus

vergleichbaren Gebieten nicht zurückgegriffen werden kann.

Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten stellen Mittelwerte eines ausgewogenen Marktes dar und sind für

Wohnbauland abgeleitet worden. Sie beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien (ebf)

Zustand. Bei gewerblichen Grundstücken ist eine lineare Berücksichtigung erfahrungsgemäß sachgerecht.

Vorder-/Hinterland:

Verhältnismäßig schmale und tief geschnittene Grundstücke dürfen ebenso nicht in voller Höhe zum

Baulandwert angesetzt werden. Solche Grundstücke werden in der Regel wertmäßig nach Vorder- und

Hinterland aufgeteilt.

Mit Vorderland wird der Teil eines Baugrundstücks bezeichnet, der unmittelbar an der Hauptzuwegung liegt und

in der Regel eine Tiefe von ca. 40 Metern hat. Vorderland wird mit 100% des Bodenrichtwerts angesetzt.

Mit Hinterland wird der Rest eines Baugrundstücks bezeichnet, der nicht oder nur geringfügig bebaubar ist,

obwohl er rechtlich Baulandqualität hat. Zur Ermittlung des Bodenwerts wird das Hinterland in verschiedene

Teilbereiche eingeteilt.

Bodenrichtwert:

Als Bodenrichtwert bezeichnet man den durchschnittlichen Lagewert (Preis) des Bodens für eine Mehrheit von

Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den

Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand

(Richtwertgrundstück).

Die Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten werden mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die

Grundstücke unbebaut wären. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück

in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen

Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines

Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Einige Gutachterausschüsse haben für abweichende Eigenschaften

Anpassungsfaktoren (Umrechnungskoeffizienten) ermittelt und in den Grundstücksmarktberichten

veröffentlicht.

Bewertung

290

290

290

290

290

290

290

290

290

290

290

=

x

=

-

( x ) +

( x ) +

+/-

=

Grundstücksgröße - zugrunde

gelegt. Anpassungen bzgl. des

BRW aufgrund bspw. der Größe,

des Wertermittlungsstichtags

Weitere Hinweise zur Bodenwertermittlung:

Bezüglich des Bewertungsobjekts wurde auschließlich der - Bodenrichtwert (BRW) x die

Grundstücksgröße - zugrunde gelegt. Anpassungen bzgl. des BRW aufgrund bspw. der Größe, des

Wertermittlungsstichtags (WES) oder des baulichen Maßes (GFZ), wurden vom Bewerter nicht

vorgenommen.

Vor einer vermögensmäßigen Disposition wird daher empfohlen sich diesbezüglich Auskünfte beim

bspw. zuständigen Gutachterausschuss / Sachverständigen einzuholen.

Bauweise

Zuschnitt


Bodenwertberechnung:

I. Grundstücksgrößen in m² :

Richtwertgrundstück

zu bewertendes Grundstück 92,80

II Bodenrichtwert (BRW) Vergleichsgrundstück / Gutachterausschuss in €/m² : 290,00

III. Zeitliche Anpassung des Bodenwerts :

IV. Anpassungen der wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale :

Lage / Immissionen

GFZ

Größe in m²

Entwicklungsstufe

Art der Nutzung

Vollgeschosse

Anpassungsfaktor

290,00angepasster Bodenwert (Bodenrichtwertbasis) in €/m² :

Richtwertgrdst. Bewertungsgrdst.

Stichtag

Vorder-/Hinterland

92,80

26.911,92 €

0,00 €

0,00 €

0,00

0

Bodenwert Flurstück : 0,00 €

0,00 €


sonstige wertbeeinfl. Merkmale:

+/- sonstiges:

Bodenwert Flurstück :

26.911,92 €

angepasster Bodenwert (Bodenrichtwertbasis in €/m²)

Grundstücksgröße in m²

Bodenwert Bewertungsgrundstück:

beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge o.ä.

Gesamtbodenwert zum Wertermittlungsstichtag

V. Ermittlung des Gesamtbodenwerts :

290,00

EWER1

13)


Rohertrag / Mieten:

Bei der Ermittlung der Ertragsverhältnisse ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Rohertrag auszugehen. Der

Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück.

Die Basis für den Rohertrag ist die aus dem Grundstück ortüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht

der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Mietnebenkosten.

Bei der Bewertung sind nicht die tatsächlichen, sondern die ortsüblichen, nachhaltigen Erträge zugrunde zu legen. Diese

werden z.B. auf der Grundlage von Vergleichsmieten, Erkundigungen, Analysen des Sachverständigen, sowie aus dem

Mietspiegel der Gemeinde als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet.


13) Ertragswertberechnung - Erläuterungen zu den Wertansätzen:

Wohn-/Nutzflächen:

Die Berechnungen wurden aus den vorliegenden Bauzeichnungen / Unterlagen entnommen bzw. handeln sich um

Angaben des Auftraggebers. Es wurden Stichproben in der Örtlichkeit, sowie eine Plausibilitätskontrolle durchgeführt.

Es ergaben sich keine nennenswerten Abweichungen. Die Berechnung kann demzufolge teilweise geringfügig von den

Vorschriften ( DIN 277, II BV ) abweichen; sie ist daher nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. ( Die

Flächenermittlung ist in den Anlagen zum Gutachten beigefügt ).

Zu beachten ist beim Ertragswertverfahren die Aufspaltung in die Bewertung von Grund und Boden sowie des

Gebäudes. Die Ertragsansätze sind nachhaltig (konstant) sowie endlich (angenommene RND).

Der Bodenwert wird im Allgemeinen nach den Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens

ermittelt bzw. unter Zuhilfenahme von geeigneten Bodenrichtwerten abgeleitet und steht quasi „unendlich“ zur

Verfügung, während sich der Wert der baulichen Anlagen über die geschätzte RND „verbraucht“. Dieser Umstand wird

oftmals fälschlicherweise als Abschreibung bezeichnet. Steht der Bodenwert fest, wird anschließend eine nachhaltig zu

erzielende Miete ermittelt. Die pro Jahr erzielbare Summe aller Erträge (neben den Mieten können auch andere Erträge

Einfluss haben) ergibt den Jahresrohertrag. Hiervon abzuziehen ist der nicht umlegbare Anteil der BWK. Es ergibt sich

der Reinertrag, also der faktisch dem Eigentümer aus dem Objekt zur Verfügung stehende Kapitalfluss. Dann wird der

eingangs ermittelte Bodenwert wird mit dem LZ multipliziert. Das Ergebnis ist die Bodenwertverzinsung, welche vom

ermittelten Reinertrag abzuziehen ist. Es ergibt sich der Gebäudereinertrag.

Da die Nutzbarkeit von Gebäuden, wie erwähnt als endlich angenommen wird, gilt es zu ermitteln, wie lange das

Gebäude wirtschaftlich (nicht technisch) nutzbar ist. GND minus Alter ergibt die RND.

Finanzmathematisch wird der Reinertrag als konstante Zahlung über einen begrenzten Zeitraum angesehen und kann

daher kapitalisiert werden. Der Ertragsvervielfältiger wird aus der RND und dem LZ abgeleitet, wobei der LZ das Risiko

darstellt, dem die zukünftigen Zahlungsflüsse unterliegen. Die Ableitung des Ertragsvervielfältigers erfolgt

finanzmathematisch oder anhand der in der WertR enthaltenen Tabelle. Die Multiplikation des Reinertrags mit dem

Ertragsvervielfältiger ergibt den Ertragswert der baulichen Anlagen, welcher ggf. um wertbeeinflussende Umstände wie

z. B. Instandhaltungsstau zu korrigieren ist. Der Wert der baulichen Anlagen plus der Wert des Grund und Boden ergibt

den Ertragswert des bebauten Grundstücks.



Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung :

Restnutzungsdauer (RND):

Als RND ist in erster Linie die Differenz aus „üblicher GND“ abzüglich „ tatsächlichem Lebensalter am WES“ angesetzt.

Sie ergibt sich aus dem Gebäudezustand, dem Grundrissschnitt und der damit zusammenhängenden künftigen

Nutzbarkeit und Vermietbarkeit. Sie ist entscheidend vom technischen und wirtschaftlichen Zustand des Objekts,

nachrangig auch vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Zur Bestimmung der RND (ggf. fiktives

Baujahr) insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen

Modernisierungsmaßnahmen wird das Modell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in

Nordrhein-Westfalen (AGVGA NW) angewendet.

Besondere wertbeeinflussende Umstände :

Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht mal alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte

abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjektes ( z.B. Abweichungen vom normalen baulichen

Zustand ). Die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung werden anhand Erfahrungswerten des SV auf dem örtlichen

Baumarkt pauschal, überschlägig geschätzt.

Bewirtschaftungskosten (BWK):

Die vom Vermieter regelmäßig und nachhaltig zu tragenden BWK werden auf der Basis von Marktanalysen sowie der in

der Anlage aufgeführten Bewertungsliteratur vergleichbar genutzter Grundstücke bestimmt. Die BWK umfassen die

Abschreibung, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis. Die

Abschreibung ist gemäß § 18 Abs. 1 WertV durch Einrechnung in den Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung des

auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallenden Anteils des Grundstücksreinertrags berücksichtigt. Zur

Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die BWK-Anteile in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu

tragen sind und nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Liegenschaftszins (LZ):

Der LZ ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt ohne Berücksichtigung einer

Wertsteigerung marktüblich verzinst wird. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen

entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger

Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Er dient hauptsächlich als wesentlicher

Rechen-Parameter in der Grundstückswertermittlung um im Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu

ermitteln." Sofern vom GAA keine Liegenschaftszinssätze im Bereich des Bewertungsgrundstücks abgeleitet wurden,

werden die empfohlenen LZ aus der gängigen Fachliteratur (ergänzt durch die Erfahrungswerten des Sachverständigen)

zugrunde gelegt .

Bewertung

x Fläche in m² :

€1.032,00

21.12.2016 Bj. nach Modernisierung/Sanierung:

2016 Ursprungsbaujahr:

4

3,30%

abzgl. Bodenwertverzinsung p.a. (= Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) : -888,09 €

Gebäudereinertrag (=Reinertrag p.a. - Bodenwertverzinsung) : 4.502,31 €

Ermittlung des Vervielfältigers :

51

Liegenschaftszinssatz :

= vorläufiger Ertragswert (vEW) : 137.295,42 €

marktübliche Miete p.m. Autoabstellmöglichkeit(-en) : 40,00 €

marktübliche Miete p.m. in €/m² : 7,00

20,00%

Verwaltungskosten :

Mietausfallwagnis:

Instandhaltungskosten:

Betriebskosten :

* oder Bewirtschaftungskosten pauschal :

sonstige Einnahmen p.m. :

Rohertrag p.a. ( = Einnahmen p.m. x 12): 6.738,00 €


Ertragswertberechnung:

26.911,92 €

Berechnung Rohertrag p.a. :

Bodenwertanteil nach MEA bei WEG-Teilung:

521,50 €74,50

1.347,60 €Bewirtschaftungskosten p.a. Gesamt : 20,00%

Berechnung Bewirtschaftungskosten (vom Rohertrag p.a.) in % oder pauschal :

1.347,60 €

16wert4you KG - Sachverständigen- & Immobilienbüro

= Ertragswert: 137.295,42 €

= Ertragswert gerundet: 137.000,00 €

Weitere Hinweise:

Es liegen bzgl. der zu bewertenden Eigentumswohnung keine besonderen objektspezifischen

Grundstücksmerkmale vor.

Der Liegenschaftszinsatz wurde dem Landesgrundstücksmarktbericht von Rheinland-Pfalz von 2015

entnommen.

Reinertrag p.a. (Rohertrag p.a. - Bewirtschaftungskosten p.a.) : 5.390,40 €

Restnutzungsdauer (Jahre) :

zzgl. Bodenwert: 26.911,92 €

Gebäudeertragswert (Gebäudereinertrag x Vervielfältiger) 110.383,50 €

Vervielfältiger (in Abhängigkeit von LZ und RND) :1997 24,5171

14

0 14)

14) Überschlägig geschätzter Wert:NHK2010 #

Bewertung

Wenn mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Test aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung deren Aussagefähigkeit abzuleiten.

Die Aussagefähigkeit des jeweiligen Verfahrensergebnisses wird dabei wesentlich von den für die zu bewertende Objektart im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Preisbildungsmechanismen und von der mit dem jeweiligen Wertermittlungsverfahren erreichbaren Ergebniszuverlässigkeit bestimmt.

0

0

0

0

00 0

137000

0137000 0

137000

0 0

#BEZUG! 0

0

0

Im vorliegenden Fall wurde das Bewertungsobjekt im Vergleichswertverfahren bewertet, da hierfür eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten dem Bewerter vorlagen und die dazu passenden Anpassungskoeffizienten. Der Verkehrswert wird daher aus dem Vergleichswert abgeleitet. Der Wert wird geschätzt auf: 0

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Ertragswertimmobilie da dieser Objekttyp überwiegend unter dem Aspekt der Renditeerzielung gehandelt wird. Der Wert der Immobilie wird daher aus dem Ertragswertabgeleitet. Unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Grundstücksmerkmale, wird der Wert geschätzt auf: 0

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Sachwertimmobilie, da dieser Objekttyp überwiegend eigengenutzt wird. Der Wert der Immobilie wird daher aus dem Sachwert abgeleitet. Unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Grundstücksmerkmale, wird der Wert geschätzt auf:

Unter der Berücksichtigung eines gewogenen Mittels, der herangezogenen Bewertungsverfahren und aller wertrelevanter objektspezifischer Grundstücksmerkmale, wird der Wert des Bewertungsobjekts geschätzt auf:

1

Diese Werteinschätzung wurde unter Berücksichtigung der Gepflogenheiten der Richtlinien zur Ermittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke ermitelt. Weiterhin beruht diese Werteinschätzung auf den Erfahrungswerten des Wertermittlers. Der Wertermittler übernimmt keinerlei Haftung für seine Werteinschätzung. Diese Einschätzung dient nur der Verkaufspreisfindung !

Hi Hi Hi Hi

0 137000


14) Überschlägig geschätzter Wert:

Test MarktpreisWenn mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Wert aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter

Würdigung deren Aussagefähigkeit abzuleiten. Die Aussagefähigkeit des jeweiligen Verfahrensergebnisses wird dabei

wesentlich von den für die zu bewertende Objektart im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden

Preisbildungsmechanismen und von der mit dem jeweiligen Wertermittlungsverfahren erreichbaren Ergebniszuverlässigkeit

bestimmt.


Ertragswert:

0,00 €

0,00 €

137.000,00 €137.000,00 €

14) Überschlägig geschätzter Wert:

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Ertragswertimmobilie da dieser Objekttyp überwiegend unter

dem Aspekt der Renditeerzielung gehandelt wird. Der Wert der Immobilie wird daher aus dem

Ertragswertabgeleitet. Unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Grundstücksmerkmale, wird der Wert

geschätzt auf:

0

137.000,00 €

Bei einer Prozentchance / Risiko von 5% wird der Wert zum aktuellen Zeitpunkt wie folgt taxiert:

© Urheberschutz und alle Rechte vorbehalten. Diese Wertermittlung und deren Bilder / Anlagen, ist nur für

den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte

ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.

130.000,00 € bis 144.000,00 €5%

Hinweis:

Die vorliegende überschlägige Werteinschätzung ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB / der

Verkehrswertermittlungsvorschriften! Diese Werteinschätzung stützt sich ausschließlich auf die Angaben / Aussagen des

Auftraggebers / Eigentümers und auf die von ihm zur Verfügung gestellten Unterlagen. Eigene Recherchen bspw. über

die Richtigkeit von Flächenangaben, Mietverträgen oder bspw. Altlasten oder Baulasten o.a. wurden auftragsgemäß

vom Bewerter nicht durchgeführt und daher übernimmt dieser auch keine Gewährleistung für deren Richtigkeit.

Wertansätze wie bspw. Nettokaltmieten, Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren beruhen auf den

Erfahrungswerten des Bewerters. Es kann sein das aufgrund nicht bekannter oder verschwiegener Tatsachen die

ermittelte Werteinschätzung zu korrigieren ist. Diese Werteinschätzung ist nur für interne Zwecke des Auftraggebers

bestimmt. Eine anderweitige Verwendung oder eine Weitergabe an Dritte bedarf der schriftlichen Zustimmung des

Erstellers. Der Bewerter versichert das die Bewertung der Immobilie aus rein objektiven Gesichtspunkten verfasst und

kein subjektives Interesse am Ergebnis der Werteinschätzung hat. Es handelt sich um eine Werteinschätzung rein

aufgrund der Erfahrungswerte des Bewerters (ohne Berücksichtigung externer statistischer Daten / eigener statistischer

Recherchen) nach bestem Wissen und Gewissen. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition ein

Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellen zu lassen.

Be Ver - radix Training...GE = Gewerbegebiet WES = Wertermittlungsstichtag GFZ =...

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