MARKTBERICHT

Frankfurt2016/2017

Accelerating success.

Bürovermietungund Investment

Marktbericht | 2016/2017 | Frankfurt | Colliers International2

FrankfurtIN ZAHLEN

Einwohner 727.200

Fläche 248 km2

SozialversicherungspflichtigBeschäftigte

549.600

Arbeitslosenquote 6,2 %

Gewerbesteuerhebesatz 460 %

Verfügbares Einkommen/Kopf 25.400 €

Quellen: Statistische Landesämter, Bundes agentur für Arbeit, Stadt Frankfurt am Main, Nexiga GmbH

Fast FactsBÜROVERMIETUNG

Flächenumsatz 552.000 m²

Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) 548.400 m²

Spitzenmiete 37,50 €/m²

Durchschnittsmiete 18,70 €/m²

Leerstandsquote 11,2 %

Flächenbestand 11,5 Mio. m2

Büroflächenumsatz in 1.000 m2

EigennutzerVermietung

0

200

400

600

800

20162015201420132012

3317

8

4

467 433360

54842

348

BürovermietungFlächenumsatz

Auf dem Bürovermietungsmarkt der Mainmetropole inklusive Eschborn und Offenbach Kaiserlei wurden im Jahr 2016 circa 552.000 m² umgesetzt, was einem Plus von rund 42 % im Ver-gleich zum Vorjahr entspricht. Auf Eigennutzer entfielen dabei weniger als 1 % des Umsatzes. Der Flächenumsatz übertrifft da-mit nicht nur das Vorjahr, sondern auch das Fünf-Jahres-Mittel (430.000 m²) und den 10-Jahres-Durchschnitt (462.200 m²) er-heblich. In der vergangenen Dekade wurden nur im Rekordjahr 2007 mehr Flächen umgesetzt.

Gleich vier Abschlüsse über 10.000 m² tragen wesentlich zum guten Jahresergebnis bei: Die Anmietung der Deutschen Bahn im Projekt „Grand Central“ an der Hafenstraße im vierten Quartal war dabei mit knapp 40.000 m² die mit Abstand größte Vermie-

3Marktbericht | 2016/2017 | Frankfurt | Colliers International

Der Markt im Überblick

LAGEFLÄCHEN UMSATZ (inkl. Eigennutzer)

in m2

VERMIE TUNGS UMSATZ (exkl. Eigennutzer)

in m2

ERZIELTE MIETPREISSPANNEN

in €/m² mtl.

DURCHSCHNITTSMIETEin €/m² mtl.

FLÄCHEN LEERSTAND (inkl. Untermietflächen)

in m2

FERTIGSTELLUNGEN 2016in m²

1 Bankenviertel 149.000 149.000 25,00 - 41,00 27,00 206.000 51.700

2 Westend 42.600 42.200 18,00 - 36,00 24,00 72.200 0

3 City 37.800 37.200 12,00 - 36,00 20,80 81.400 15.500

4 Hauptbahnhof/Westhafen 72.200 71.800 10,00 - 23,50 17,00 82.200 1.100

5 Bockenheim 4.000 4.000 12,00 - 17,00 14,80 14.600 0

6 Europaviertel/Messe 2.900 2.900 17,50 - 20,00 19,00 2.300 18.500

7 City West 22.700 22.700 11,00 - 18,50 14,50 86.200 0

8 Frankfurt Süd 18.000 18.000 10,50 - 20,00 14,30 51.500 11.800

9 Airport 14.000 14.000 15,00 - 26,00 18,00 71.500 0

10 Frankfurt West 13.400 13.400 9,00 - 13,00 11,30 100.300 0

11 Frankfurt Nord 8.300 6.000 8,50 - 12,50 11,00 46.800 0

12 Mertonviertel 18.200 18.200 9,50 - 13,00 10,80 88.300 0

13 Ostend West 39.900 39.900 9,00 - 16,50 13,80 29.200 7.400

14 Ostend Ost 3.000 3.000 8,00 - 12,00 9,40 57.600 0

15 Niederrad 32.600 32.600 9,00 - 14,50 12,50 102.000 9.500

16 Eschborn 58.000 58.000 9,00-16,50 11,50 147.000 10.700

17 Kaiserlei 15.500 15.500 8,50-12,00 10,80 49.500 3.500

Stadtgebiet 552.000 548.400 8,00 - 41,00 18,70 1.288.600 129.800

tung. Eine hohe Aktivität war aber auch in den kleineren Berei-chen zu beobachten: So wurden beispielsweise im Segment bis 1.000 m² insgesamt 615 Mietverträge über rund 209.400 m² un-terzeichnet, gegenüber 548 Abschlüssen mit 177.000 m² im Vorjahr.

Rund 41 % des Flächenumsatzes wurden in den drei Teilmärkten des Frankfurter CBD (Bankenviertel, City, Westend) erreicht, die dabei sowohl von größeren Abschlüssen im Bankenviertel (z. B. durch die EZB im Japan Tower), als auch von zahlreichen Anmie-tungen im Segment zwischen 1.000 und 5.000 m² profitieren konnten. Eine vergleichsweise dynamische Entwicklung verzeich-neten 2016 aber auch periphere Teilmärkte wie Eschborn oder Offenbach Kaiserlei, wo sich beispielsweise die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben für zwei Großanmietungen verantwortlich zeigte (8.400 m² in der Kaiserleistraße 29-35 in Offenbach für das Bundesministerium für Migration und Flüchtlinge bzw. 6.400 m² für das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle in der Alfred-Herrhausen-Allee 7 in Eschborn).

Angebot und Leerstand

Der Leerstandsabbau setzte sich in Frankfurt auch in den letzten 12 Monaten fort: So stehen aktuell rund 1,29 Mio. m² Bürofläche leer, was einer Leerstandsquote von 11,2 % und damit dem nied-rigsten Wert seit 2002 entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr gin-gen die verfügbaren Flächen um rund 69.000 m² zurück und die Leerstandsquote gab deutlich um 60 Basispunkte nach. Der Leer-standsabbau verteilt sich dabei über zahlreiche Teilmärkte des ge-samten Stadtgebietes. So konnten auch periphere Bürozentren wie Niederrad oder Eschborn von der hohen Flächennachfrage profitieren. Die geringste Leerstandsquote weist zum Jahresende mit nur rund 2,5 % das Europaviertel auf.

Der Abbau des Leerstandes wird neben den positiven Vermie-tungsaktivitäten auch weiterhin durch den Trend zur Umwandlung bzw. den Abriss älterer Bürogebäude zu Wohn- oder Hotelnutzun-gen begünstigt. Des Weiteren war 2016 das Angebot an Neubau-flächen gering. So wurden nur knapp 130.000 m² fertiggestellt, die bereits zum Großteil vermietet sind (70 %).

Bedingt durch die geringe Bautätigkeit mit nur 18 Fertigstellungen absorbierten Bestandsgebäude mit einem Anteil von 75 % am Flächenumsatz einen Großteil der Nachfrage. Auf projektierte Büroimmobilien entfielen knapp 13 % des Umsatzes, wobei dieses Ergebnis deutlich durch die Anmietung der Deutschen Bahn im „Grand Central“ beeinflusst wird.

Mit Ausnahme der beiden Großprojekte „OMNITURM“ auf dem Metzler-Areal an der Großen Gallusstraße und der Marieninsel an der Taunusanlage, die 2018 bzw. 2019 fertiggestellt werden sol-len, sind auch für die kommenden Jahre keine größeren spekula-tiven Entwicklungen bekannt, sodass eine weiterhin hohe Nachfra-ge nach Bestandsflächen zu erwarten ist. Für 2017 ist davon auszugehen, dass weitere knapp 120.000 m² Bürofläche dem Markt neu zugeführt werden, von denen mit rund 84 % jedoch ebenfalls ein Großteil bereits vermietet ist.

Ein Schwerpunkt der Bautätigkeit ist derzeit im Frankfurter Ost-end mit den Vorhaben auf dem ehemaligen Raab-Karcher-Areal zu finden: Bis 2018 werden im „Lindley-Quartier“ über 20.000 m² Bürofläche für Nutzer wie Fiat Chrysler, Amadeus FiRe, die Stif-tung Medico und Universum Inkasso entstehen. Größtes Einzel-projekt mit rund 48.000 m² ist das Tishman Speyer-Hochhaus auf dem Metzler-Areal an der Großen Gallusstraße im Bankenviertel.

Marktbericht | 2016/2017 | Frankfurt | Colliers International4

DurchschnittsmieteSpitzenmiete

20162015201420132012

35,00

17,50 18,50 19,50 19,00 18,70

38,00 38,00 38,50 37,50

0

100

200

ab 5.000bis 5.000bis 2.000bis 1.000bis 500

21 %17 %

12 %19 %

31 %

173.600

16

66.400

51

95.600

142

113.800

473

102.700

31

Flächenumsatz Anzahl Mietverträge

0 30 60 90 120

102.500

83.400

64.300

62.500

50.600

19 %

15 %

12 %

11 %

9 %

Banken und FinanzenBeratungsunternehmenTourismus und Verkehr

Information und TelekommunikationÖffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen

Nachfrage

Erwartungsgemäß belegen Banken und Finanzdienstleister mit einem Umsatz von rund 102.500 m² und einem Marktanteil von 19 % Platz 1 der wichtigsten Branchen in Frankfurt. Zwei der vier Großabschlüsse über 10.000 m² entfielen dementsprechend auch auf den Bankensektor. So mietete die EZB im Japan Tower rund 17.800 m² und die Commerzbank rund 10.800 m² im THEO 106 an der Theodor-Heuss-Allee.

Beratungsunternehmen folgen mit einem Anteil von 15 % bzw. rund 83.000 m² auf Platz 2 der wichtigsten Branchen. Bei der Zahl der Vermietungen lagen die Beratungsunternehmen mit 120 Abschlüssen aufgrund der im Schnitt kleineren Flächen jedoch an der Spitze. Die einzige Vermietung mit einer Fläche von über 5.000 m² war der Abschluss von DLA Piper im WinX mit knapp 5.100 m² im vierten Quartal.

Einen im Vorjahresvergleich deutlich gestiegenen Flächenumsatz von insgesamt rund 64.000 m² verzeichnete 2016 die Verkehrs- und Tourismusbranche (2015: 10.000 m²). Hierzu haben vor allem die insgesamt fünf Abschlüsse der Deutschen Bahn über rund 51.000 m² beigetragen.

Eine ebenfalls dynamische Entwicklung wird in der IT- und Tele-kommunikationsbranche beobachtet: Im Vergleich zu 2015 konnte der Flächenumsatz fast verdoppelt werden. Das gute Ergebnis wird hier insbesondere die Großanmietungen von LG Electronics und SAP in Eschborn im Segment ab 5.000 m² beeinflusst. Auch die Öffentliche Verwaltung, Verbände und soziale Einrichtungen verzeichneten 2016 aufgrund größerer Anmietungen durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, der Stadt Frankfurt oder des Landes Hessen für diverse öffentliche Einrichtungen eine hohe Vermietungsaktivität.

Mieten

Die Spitzenmiete gab im Jahresverlauf leicht um rund 1,3 % nach auf einen Wert von 37,50 €/m². Analog dazu ist auch die Durch-schnittsmiete von 19,00 €/m² auf 18,70 €/m² gesunken. Ursäch-lich hierfür sind insbesondere die größeren Anmietungen in den äußeren Teilmärkten des Frankfurter Marktgebietes, die überwie-gend zu geringeren Mieten abgeschlossen wurden. So entfielen nur fünf der 16 Großabschlüsse von mehr als 5.000 m² Fläche auf das Mietsegment von mehr als 20,00 €/m².

Property Index Immax

Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeit-punkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen 12 Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leer-standsflächen (verfügbar innerhalb von drei Monaten) als auch das Flächenpotential, das innerhalb von 12 Monaten durch Neu-bauten und freiwerdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird.

Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge

Flächenumsatz nach Branchen – Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %)

Spitzen- und Durchschnittsmiete(in €/m²)

5Marktbericht | 2016/2017 | Frankfurt | Colliers International

0

60

120

180

240

300

20182017201620152014

Fertigstellungsvolumen vermietet/eigengenutzt

50

295

110130

91

117

100

119

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

20162015201420132012

13,9 % 13,8 %12,5 % 11,8 % 11,2 %

1.3001.5001.6001.600 1.400

0 1 2 3 4 5

1. HJ 2012

2. HJ 2012

1. HJ 2013

2. HJ 2013

1. HJ 2014

2. HJ 2014

1. HJ 2015

2. HJ 2015

1. HJ 2016

2. HJ 2016

3,3

4,0

4,1

4,7

4,4

4,3

4,0

3,9

4,8

2,5

Auf der Absatzseite geht der Vermietungsumsatz der vergange-nen 12 Monate in die Rechnung ein. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt.

IMMAX 12/2016 = 1.382.600 m² = 2,5 548.000 m²

Bedingt durch den anhaltenden Leerstandsabbau, die geringe spe-kulative Neubautätigkeit und den gleichzeitig hohen Flächenum-satz ist der Property Index im Jahr 2016 deutlich zurückgegan-gen. Während der Index zum Ende des zweiten Quartals 2016 noch bei 3,3 lag, entsprach Ende des Jahres eine Angebotsfläche nur noch dem 2,5-fachen der Vermietungsleistung. Das kommt einem historisch niedrigen Stand gleich und spiegelt die positive Entwicklung des Frankfurter Bürovermietungsmarktes wider. Aufgrund der geringen Fertigstellungszahlen wird, eine stabile Nachfrage vorausgesetzt, auch 2017 ein weiterhin geringer Wert des Property Index erwartet.

Fazit und Prognose

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt konnte mit einem Plus von rund 42 % im Vergleich zum Vorjahr ein weit überdurch-schnittliches Ergebnis erzielen, was die hohe Nachfrage nach Flä-chen aufzeigt. Auch für 2017 ist aufgrund des Fehlens spekulati-ver Neubauflächen von einer lebhaften Nachfrage im Bestand auszugehen. Zudem sind externe Impulse durch die Einleitung der Austrittsverhandlungen Großbritanniens aus der EU möglich, die sich positiv auf den Bürovermietungsmarkt der Mainmetropole auswirken können. Vor allem für Finanzdienstleister stellt Frank-furt eine kontinentaleuropäische Standortalternative zu London dar.

Fertigstellungsvolumen (in 1.000 m2) und Vorvermietung/Eigennutzung

Property Index IMMAX

Leerstand (in 1.000 m2) und Leerstandsrate (in %)

Marktbericht | 2016/2017 | Frankfurt | Colliers International6

0,0

1,2

2,4

3,6

4,8

6,0

20162015201420132012

3,0 3,4 5,0 6,15,7

Fast FactsINVESTMENT

Gewerbliches Transaktionsvolumen 6.143 Mio. €

Größte Käufergruppe:Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager)

27,0 %

Größte Verkäufergruppe:Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager)

23,0 %

Nachgefragtester Immobilientyp:Büro

90,0 %

Spitzenrendite Büro 4,2 %

InvestmentTransaktionsvolumen

Die hohe Attraktivität des Standortes Frankfurt für Immobilienin-vestments setzte sich auch 2016 weiter fort: So stieg das gewerb-liche Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr nochmals um rund 8 % auf gut 6,1 Mrd. € an. Damit nahmen die Umsätze be-reits zum siebten Mal in Folge zu. Auch 2016 dominierten Groß-deals mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. € den Frankfur-ter Markt. Insgesamt vereinten die neun größten Transaktionen mehr als die Hälfte des erzielten Volumens auf sich.

Hierzu zählen beispielsweise die Transaktionen des Taunusturms (circa. 650 Mio. €), des Commerzbank-Hochhauses (circa 675 Mio. €) oder des IBC an der Theodor-Heuss-Allee für 400 Mio. €. Insbesondere im vierten Quartal profitierte der Markt wieder von einem beispiellosen Jahresendspurt: Knapp 50 % des Transakti-onsvolumens wurden in den letzten drei Monaten des Jahres generiert.

Käufer- und Verkäufergruppen

Besonders aktiv am Markt waren in den vergangenen 12 Monaten sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite Vermögensver-walter, die Immobilien im Wert von rund 1,7 Mrd. € einkauften und sich von Objekten mit einem Volumen von knapp 1,4 Mrd. € trenn-ten. Sie agieren häufig im Auftrag nationaler und internationaler Investoren und traten 2016 vor allem bei Großtransaktionen wie dem Kauf des Commerzbank-Towers durch Samsung Life Insu-rance oder des IBC durch die GEG German Estate Group AG in Erscheinung. Auf Käuferseite waren außerdem Opportunity- und Private Equity-Fonds (1,2 Mrd. €) sowie Offene Immobilienfonds und Spezialfonds (820 Mio. €) besonders aktiv.

Bei den Verkäufen sind neben Vermögensverwaltern auch Immo-bilien-AGs (1,1 Mrd. €) und Projektentwickler (930 Mio. €) für hohe Volumina verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Bedeutung von Portfolio-Deals zugenommen. 2015 betrug deren Anteil am Transaktionsvolumen rund 20 %, 2016 entfielen rund 24 % des Volumens auf Portfolio-Deals. So umfassten unter an-derem das Officefirst-Portfolio und das Max & Merle-Portfolio Ob-jekte im Frankfurter Marktgebiet.

Investoren aus dem Ausland spielen weiterhin eine wichtige Rolle auf dem Markt: Sie investierten rund 44 % des Kapitals bzw. rund 2,7 Mrd. €. Auf der Gegenseite verkauften sie Immobilien im Wert von rund 1 Mrd. €, was einem Marktanteil von rund 17 % ent-spricht. Auch in diesem Jahr interessierten sich internationale Käufer vor allem für großvolumige Investitionsobjekte. So standen internationale Investoren bei den drei größten Deals auf der Käuferseite.

Investitionsobjekte

Auch 2016 bleiben Bürogebäude die gefragteste Assetklasse der Mainmetropole. Insgesamt vereinen Büroobjekte rund 90 % des Investitionsvolumens auf sich. Unter den Großdeals mit einem Vo-

Gewerbliches Transaktionsvolumen(in Mrd. €)

Laura MüllerSenior Consultant | Research+49 69 719 192-29 laura.mueller@colliers.com

7Marktbericht | 2016/2017 | Frankfurt | Colliers International

90

19

Hotel

Industrie / Logistik

Büro

Grundstücke

Einzelhandel

Sonstiges 0 %

0

300

600

900

1200

1500

23 18 15 1215

Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager)Immobilien AGsGeschlossene Immobilien-fonds

Projektentwickler/BauträgerOffene Immobilien-fonds/Spezialfonds

0

300

600

900

1200

1500

1800

27 20 13 511

Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager)Opportunity Fonds/Private Equity Fonds

Offene Immobilienfonds/SpezialfondsProjektentwickler/BauträgerPensionskassen/Pensionsfonds

Immobilientypen (Anteil in %)

lumen von über 100 Mio. € waren sogar ausschließlich Büroge-bäude zu finden. Aber auch die Attraktivität von Hotels hält weiter an: Das Transaktionsvolumen dieser Assetklasse hat sich mit rund 547 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Auf-grund des Mangels an entsprechenden Angeboten wurden kaum Einzelhandelsobjekte am Markt gehandelt.

Der weiterhin hohe Nachfragedruck nach Core- und Core-Plus-Produkten traf auch in den vergangenen 12 Monaten auf ein stark begrenztes Angebot, was eine anhaltende Renditekompression zur Folge hatte: So ist die (Brutto-)Spitzenrendite für Büroimmobilien im CBD um 30 Basispunkte auf 4,2 % gesunken. Auch die Spit-zenrenditen für Einzelhandelsimmobilien in High-Street-Lage (3,5 %) und für Logistikimmobilien (5,4 %) gingen weiter zurück.

Fazit und Prognose

Der Frankfurter Investmentmarkt profitiert aktuell von weiterhin positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dem Mangel alter-nativer Anlageoptionen und einer anhaltend hohen Nachfrage nach gewerblichen Immobilien als sichere Investmentoption. Das Angebot an geeigneten Investments bleibt jedoch nach wie vor hinter der Nachfrage zurück. Weiter steigende Preise haben daher im Jahresverlauf zu einem verstärkten Ausweichen von Investo-ren in Stadtrandlagen sowie das Umland geführt.

Frankfurt wird voraussichtlich auch im kommenden Jahr ein für nationale wie internationale Immobilienkäufer besonders attrakti-ver Investitionsstandort bleiben. Aufgrund des begrenzten Ange-botes – sowohl an Bestandsimmobilien als auch an Neubaupro-jektentwicklungen – wird das Renditeniveau über alle Assetklassen hinweg weiter nachgeben. Gleichzeitig erwarten wir auch 2017 ein stabiles Ergebnis auf hohem Niveau.

Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. €), Anteil (in %)

Transaktionsvolumen nach Käufergruppen(in Mio. €), Anteil (in %)

Ansprechpartner:Laura MüllerSenior Consultant | Research +49 69 719192-29laura.mueller@colliers.com

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Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.000 Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig.

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554 Büros in 66 Ländern auf 6 KontinentenVereinigten Staaten: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112

¤ 2,3Milliarden Umsatz weltweit

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186Millionen m² unter Verwaltung Über

16.000Mitarbeiter

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