Colliers International Büromarktbericht 2012: Anlegerrennen um Betongold - Pensionskassen mit...

8/3/2019 Colliers International Büromarktbericht 2012: Anlegerrennen um Betongold - Pensionskassen mit Renditeproblemen

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2011

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Büromarktbericht SchweizOce Market Report SwitzerlandObservation du marché des bureaux en Suisse

Accelerating success.



HerausgeberinColliers International Schweiz AG, Februar

redaktionsteam

Daniel Stocker, Colliers International Zürich AG, ZürichAmelie Stielau, Colliers International Zürich AG, ZürichBertrand Cavaleri, Colliers International Suisse romande SA, GenèvePro. Dr. Jose Marbacher, Institute or Finance IFF, FHNW, BruggFelix Müller, FMKomm GmbH, Zürich

datenerHebungDr. Stean Fahrländer, Fahrländer Partner AG, Zürich

gestaltungStephan Wegelin AG, Marketing & Communication, Winterthur

Übersetzung

David Taylor, SoundsWrite GmbH, TägerwilenTRANSIT, Zürich

druckMattenbach AG, Winterthur

Der Bericht basiert au veröentlichten Daten von Inserateplattormen,statistischen Ämtern, Banken und Hochschulen, welche zur Erkennungvon Trends im Immobilienmarkt hilreich sein können. Die Daten wurdensorgältig recherchiert und einer auwändigen Qualitätssicherungunterzogen. Es wird jedoch keine Garantie ür die Fehlerreiheit undVollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick au Konklusionen undPrognosen. Jegliche Hatung wird ausgeschlossen.

Die Publikation dar mit Quellenangabe zitiert werden.Copyright , Colliers International Schweiz AG.

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Der Geschätsgang vieler Schweizer Unternehmen präsentiertesich bis Mitte gut und der Büromarkt erreute sich einerregen Nachrage. Danach dämpte die Ausbreitung der Eurokrisedas Schweizer Wirtschatswachstum und trübte die Aussichten.Die Konjunktur stagnierte und ür haben verschiedeneBranchen einen Stellenabbau angekündigt.

Besonders betroen sein werden exportorientierte Unterneh-men und die Banken. Zudem wird sich das Beschätigungs-wachstum branchenübergreiend verlangsamen. Je länger dieseEntwicklungen anhalten, desto stärker wird der Büromarktdavon betroen sein. Neben der abachenden Nachrage kommterschwerend hinzu, dass das Angebot an verügbarer Büro-

äche in den kommenden Jahren steigen wird.

Seit Herbst ist die Vermietung von Büroächen schwieri-ger geworden. Potenzielle Nutzer reagieren sensibel au diemakroökonomischen Ereignisse und verhalten sich abwartend.Da sich die Mietinteressenten in der stärkeren Position ben-den, kommen die Eigentümer meist nicht um Zugeständnisse inForm von mietreien Zeiten oder einer Beteiligung an den Aus-baukosten herum.

Zahlenmässig zeigen sich diese Entwicklungen im SchweizerBüromarkt noch nicht :. Die Angebotsquote hielt sich nahezuunverändert bei .%, was einer verügbaren Fläche von rund. Mio. m entspricht. Der durchschnittliche Mietpreis stiegleicht an au netto CHF pro m und Jahr. Die Gründe ürdiese Entwicklung waren vermehrt reie Büroräumlichkeiten anToplagen und der Markteintritt neuer Flächen mit hoher Qualität.Gleichzeitig liess sich eststellen, dass ältere Liegenschatenan peripheren Standorten immer weniger angeboten wurden.

Im Büromarkt hat ein markanter Strukturwandel eingesetzt.Insbesondere Grossunternehmen organisieren sich neu undoptimieren ihre Räumlichkeiten, Standorte und Kosten. Ihre e-zientere Organisation sollte sich in Wachstum niederschlagen,wovon auch der Büromarkt protieren würde. Positiv wird sich

im lauenden Jahr zudem auswirken, dass die Schweiz im inter-nationalen Vergleich weiterhin eine sehr hohe Stabilität undStandortqualität auweist. Alles in allem erwartet die ColliersInternational Schweiz AG ür eine leichte Zunahme desBüroächenleerstandes, der sich aber in einem verträglichenRahmen bewegen wird.

Business was buoyant or many Swiss companies until mid-, stimulating healthy demand in the oce market. But thenthe thickening Euro crisis stunted Swiss economic growth andclouded the outlook. With the economy stagnating, a variety oindustries have announced job cuts or .

Hardest hit will be the banks and export-oriented companies.But there will also be a slowdown o employment growth acrossall industries. The longer the trends continue, the greater willbe the impact on the oce market. The problem o the atteningo demand will be exacerbated by the act that available ocespace will increase in the coming years.

Since autumn , renting oce space has become moredicult. Potential users are sensitive to macroeconomic eventsand are proceeding cautiously. Given the tenants stronger bar-gaining position, the owners can rarely avoid oering some con-cessions in the orm o rent-ree periods or a participation inthe urbishing costs.

These developments have yet to be reected : in the Swissoce market. The supply rate remained virtually unchangedat .%, which corresponds to an available area o approximately. million m. The average net rent rose slightly to CHF perm p.a. This development is explained by the increase in vacantoce space in prime locations and the completion o new highquality marketable space. At the same time ewer and ewer olderproperties in peripheral locations were on oer.

A marked structural change is underway in the oce market.In particular, large companies are reorganizing and optimizingtheir acilities, locations and costs. More ecient organizationis expected to result in growth, which will also benet the ocemarket. In the coming year, a urther benecial impact is expected rom the comparative international standing enjoyed bySwitzerland as a highly stable and premium quality location.All in all, Colliers International Switzerland Ltd. expects a slightand easily bearable increase in the oce space vacancy rate.

Editorial

Mieter dominieren den Markt

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die bÜromärkte der 20 grössten

agglomerationen

office markets witHin tHe

20 largest agglomerations

VerfÜgbare bÜrofläcHen und mieten

aVailable office space and rents

Neuchâtel

Olten

AarauBaden

Chur

Basel

Fribourg

Biel

Schafausen

Solothurn

St.Gallen

Thun

Winterthur

Zug

Zürich

Genève

Bern

Lausanne

Lugano

Luzern

Agglomeration Angebot/Availability Mieten/Rents p.a.

innert 6 Monaten Preisband Mittelwithin 6 months Price Range Average

m2 % CHF/m2 CHF/m2

Aarau 20 000 2.6 115–260 206Baden 18 000 1.9 150–295 214 Basel 158 000 3.7 150–295 218 Bern 115 000 3.2 125–270 190 Biel 17 000 2.4 110–200 142 Chur 6 000 1.2 125–210 150 Fribourg 15 000 1.9 105–265 199 Genève 196 000 4.6 220–690 432 Lausanne 177 000 6.8 190–365 240 Lugano 33 000 3.1 160–370 256 Luzern 48 000 3.0 130–285 200

Neuchâtel 9 000 1.4 110–250 150 Olten 27 000 3.3 100–210 169 Schaausen 26 000 5.0 120–300 182 Solothurn 12 000 2.2 135–210 166 St. Gallen 36 000 2.5 140–245 188 Thun 6 000 1.1 125–220 164 Winterthur 45 000 5.1 130–265 208 Zug 69 000 5.8 140–345 202 Zürich 585 000 5.5 140–480 245

Total 1 618 000 4.2 249

FlächenbestandStock o space

5.1– 10.0 Mio. m2

3.1– 5.0 Mio. m2

1.1– 3.0 Mio. m2

0.5– 1.0 Mio. m2

Trend 2010 zu 2011

SchweizQuelle: Colliers International Schweiz AG.

Agglomeration: Denitiongemäss dem Bundesamt ürStatistikAgglomeration: Denition

according to the Federal Oceo Statistics.



Die Weltwirtschat erholte sich weiter von der tieenRezession der Jahre /. In der zweiten Jahreshältegeriet der Wachstumsmotor der westlichen Volkswirtschaten

jedoch ins Stocken. Staaten, die vor kurzem noch lädierteFinanzinstitute vor dem Kollaps gerettet hatten, kämpten nunselber mit monetären Problemen. Wurde anangs ausschliess-lich bei Griechenland beürchtet, dass Staatsanleihen augrundder Verschuldung grosse Risiken beinhalteten, weiteten sichdiese Ängste im Verlau des Jahres au Portugal, Irland undBelgien sowie gegen Ende Jahr au die beiden SchwergewichteSpanien und Italien aus.

Alle diese Länder haben inzwischen grosse Mühe, sich regulär

über den Markt zu nanzieren, da ein Auseinanderbrechendes Eurosystems beürchtet wird. In der Folge wurden diverseProgramme eingeleitet, um die Verschuldungsproblematikin den Gri zu bekommen. Solche Massnahmen haben inaller Regel jedoch eine kontraktive Wirkung au die Gesamt-wirtschat.

Global gesehen sind die Aussichten ür Asien und Latein-amerika weiterhin gut, während der Europäischen Union eineRezession droht. Für Gegenmassnahmen ehlen die Instru-mente – die Fiskal- und Geldpolitiker haben ihr Pulver bereitsweitgehend verschossen.

Die Schweiz wurde in der zweiten Jahreshälte vonden europäischen Turbulenzen mit voller Härte getroen.Im August erreichte die durch die Krise verursachte Auwer-tung des Schweizer Frankens mit einem Eurokurs von :historische Dimensionen. Die Nationalbank sah sich in der Folgegezwungen, das Preisstabilitätsziel der Wechselkurspolitikunterzuordnen. Sie setzte einen Mindestkurs von . CHF/Euro durch. Doch auch dieser Wert liegt noch deutlich unterder Kaufratparität von . CHF/Euro.

ist deshalb mit einem deutlichen Einbruch der Export-wirtschat zu rechnen, Produktionsverlagerungen sind wahr-

scheinlich. Dazu kommen strukturelle Probleme wie dieNeupositionierung des Bankensektors, in dem ein beträchtlicherStellenabbau unumgänglich ist. Die Schweizer Wirtschatwird je nach Quelle ein Wachstum zwischen –.% und.% auweisen und somit praktisch stagnieren. Die Arbeits-losigkeit wird trotz vorübergehend verminderter Zuwanderung

In , the world economy continued to recover rom thedeep recession o –. In the second hal o the year,the growth engine o Western economies began to stall.States that had until recently rescued battered nancial insti-tutions rom collapse now ought their own monetary prob-lems. The ear that government bonds harbor large debtrisks started with just Greece. But soon these ears spreadto include Portugal, Ireland and Belgium. Towards the endo the year, the two economic heavyweights, Spain and Italy,were also aected.

With the widespread ear o the collapse o the Euro system,all these countries now have great diculty in nancing them-

selves through standard market channels. As a result, variousprograms have been launched to tackle the debt problem. Suchmeasures however, generally have a contractionary eect onthe overall economy.

Globally, the outlook or Asia and Latin America continues tobe positive, while the European Union is threatened with reces-sion. But there are no available instruments to deal with thesituation – the scal and monetary politicians have more orless run out o ammunition.

In the second hal o , Switzerland was hit by the ull orceo European turbulence. The crisis led to a rise in the Swissranc that reached historic dimensions in August when priceparity with the Euro was reached. The National Bank elt obligedto introduce and deend a minimum exchange rate policy.The price limit was set at . CHF/Euro. But even this gure isstill well below the purchasing power parity o . CHF/Euro.

Thereore, in , we expect to see a sharp drop in exportscoupled with production shits. There are also structuralproblems ahead. The repositioning o the banking sector orexample will be inevitably accompanied by considerable down-sizing. In , various sources orecast the growth o theSwiss economy in the range o –.% to .% – equivalent to

stagnation. Unemployment will rise to .%, despite a tempo-rary decrease in immigration. But this is modest compared to.% in the Euro-zone or .% in the U.S. Switzerland still has some signicant advantages, in particulara growth-supporting liberal immigration policy. Also, thanks to

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Wirtschatliche Rahmenbedingungen

Europakrise blockt

Schweizer Wachstum

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US Treasury BondsEuropäische UnionSchweiz

Quelle:Schweizerische Nationalbank.

renditen auf 10-jäHrige staatsobligationen

10 years goVernment bond yields

2010 2011 2012P 2013P

BIP/GDP Real %YOYSchweiz 2.7 1.8 0.8 1.9Euro-Zone 1.8 1.6 0.2 1.4Osteuropa 3.2 3.4 1.8 2.5USA 3.0 1.7 2.0 2.5Total OECD 3.1 1.9 1.6 2.3

Infation KPI/CPI %YOYSchweiz 0.7 0.4 0.0 0.3Euro-Zone 1.6 2.6 1.6 1.2Osteuropa 2.6 3.6 3.0 2.5USA 1.6 3.2 2.4 1.4

Quelle: OECD EconomicOutlook database, .P = Prognose

the low level o public debt, there is no reason or the govern-ment to tamper with the attractive low taxation levels.

Financing costs in Switzerland have sunk to historically lowlevels which is a big plus or real estate demand. Parallel to thisdevelopment, in recent years institutional investors developedan increasing preerence or real estate investments in variouscategories, including commercial real estate. As long as thenancial markets are volatile, this trend is likely to continue.

Pro. Dr. Jose Marbacher

au .% ansteigen, was allerdings im Vergleich zu den .%im Euro-Raum oder den .% in den USA bescheiden ist.

Die Schweiz verügt jedoch weiterhin über wesentliche Vor-teile wie u.a. eine liberale wachstumsunterstützende Einwande-rungspolitik. Dank der geringen Staatsverschuldung dürte sichdas Niveau der Steuerbelastung halten und die Steuerattraktivitätdürte zunehmen.

Die Senkung der Finanzierungskosten in der Schweiz au

historische Tiestwerte stellt ür die Immobiliennachrageeinen Pluspunkt dar. Parallel zu dieser Entwicklung entwickel-ten institutionelle Investoren in den letzten Jahren eine stei-gende Präerenz ür Realinvestitionen in verschiedene Immo-bilienkategorien, darunter auch kommerzielle Immobilien.Solange sich die Finanzmärkte labil verhalten, dürte sichdieser Trend ortsetzen.

Pro. Dr. Jose Marbacher

wirtscHaftsdaten im Überblick

key economic figures

Schweiz

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in %



Während sich die Aktien- und Obligationenmärkte in jüngsterVergangenheit volatil verhielten, konnten die Turbulenzen derletzten Jahre – Subprimekrise, Finanzkrise, Rezession, Schul-denkrise von Staatshaushalten und Währungsschwankungen –den Schweizer Immobilien bisher wenig anhaben. Im Gegenteil:Das instabile wirtschatliche Umeld begünstigte die Nach-rage nach realen Sachwerten wie Gold oder Immobilien.

Diese Krisenresistenz sowie tiee Renanzierungskosten kurbel-ten die ohnehin rege Nachrage nach Immobilieninvestitionenweiter an. Sie entwickelte sich dabei noch stärker in RichtungCore-/Prime-Liegenschaten. Unverändert stark begehrt sindMehramilienhäuser in intakten Gemeinden sowie Büroliegen-

schaten an gut erschlossenen Standorten mit Nutzern, die einezweielsreie Bonität auweisen und mit langristigen Mietver-trägen angebunden sind. Die Preise solcher Renditeliegenscha-ten sind im Steigen und das Angebot ist unverändert knapp.Dieses kann mit der Nachrage nicht mehr Schritt halten.

Grundsätzlich werden in der Schweiz weiterhin viele Liegen-schaten zum Verkau angeboten, doch längst nicht alle Angebotepassen ins Anlageprol der Investoren. Zahlreiche Objekte weisenaus Sicht der Investoren entscheidende Mängel au. Zudem ver-olgen viele Investoren gleiche oder ähnliche Anlagestrategien.

Dies erlaubt verkauswilligen Eigentümern, die Veräusserungenüber ein preismaximierendes Bieterverahren abzuwickeln.Für die Interessenten ist dies mit hohen Auwänden verbundenund endet meist kostspielig. Wenn die Anlagekriterien vollum-änglich erüllt werden, sind Nettorenditen von unter % keineSeltenheit mehr, sondern längst die Norm.

Die hohen Kaupreise bei den Klasse-A-Objekten stellen ürmanchen institutionellen Anleger eine Herausorderung dar.Überschreiten sie im Bieterverahren ihre eigene Schmerzgrenzeund kauen teuer ein, sinkt die Rendite ihres Gesamtportolios.Halten sie an ihren Richtlinien und Strategien est, bleiben sieau ihrem Kapital sitzen. Eine Option ist in dieser Situation die

Schaung neuer Anlagegeässe mit tieeren Renditen, die daüreine bessere Nachhaltigkeit versprechen.

Inolge der beschränkten Verügbarkeit von Core-Investitions-projekten weichen Anleger vermehrt au Value-added-Anlagenmit höheren Risiken aus. Zahlreiche Institutionen benden sich

While the stock and bond markets responded with volatility tothe turbulence o recent years, the subprime crisis, nancialcrisis, recession, sovereign debt crisis and currency uctuationsall seemed to so ar have little impact on Swiss real estate.On the contrary, the unstable economic environment in avored the demand or real assets such as gold or real estate.

This crisis resilience combined with the low unding costs,boosted the already strong demand or real estate investments.The trend towards Core or Prime properties intensied. Thepopularity remained high or apartment blocks in intact commu-nities and or oce properties in well-developed locationsoccupied by tenants with impeccable credit ratings and long-

term leases. The prices o such strong yield properties arerising and the supply, being unable to keep pace with demand,remains tight.

Basically, many properties are still being oered or sale inSwitzerland. But many o the deals do not t the prole on theinvestor’s shopping list. From the investors perspective, manyo the properties have serious shortcomings. Furthermore,many investors are pursuing the same or similar investmentstrategies.

This means that sellers can auction their properties. For buyers,this involves a lot more eort and usually ends up being rathercostly. Net returns o less than % have become the norminstead o the exception in cases where all the investment crite-ria are ully satised.

The high purchase prices or Class A objects are a challengeor some institutional investors. I they exceed their own thresh-old o pain during the bidding process and buy at too high aprice, the return o their whole portolio drops. But i they sticktoo rmly to their policies and strategies, they end up sittingon their capital. One option in this situation is to create newinvestment vehicles that compensate or these lower returnswith the promise o greater sustainability.

Due to the limited availability o core investment projects, inves-tors are increasingly resorting to value-added investments withhigher risks. Many institutions are caught between their riskpolicy and the pressure to invest. The scarce supply o top qual-ity investment properties is prompting more and more investors

Markt ür Immobilieninvestitionen

Flucht in Sachwerte -

Betongold beliebt wie nie

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netto-anfangsrenditen fÜr

bÜroimmobilien

net cap rates/initial yields

for office buildings

Quelle: Colliers InternationalSchweiz AG. Basis: Investoren-interviews, bis .

transaktionsVolumen

kommerzieller immobilien

commercial real estate

transaction VolumeQuellen: Statistisches AmtKanton Zürich, Oce cantonalde la statistique (Ocstat)Genève ( n.a.).

Kanton Zürich

Kanton Gen

2008 2009 2010 2011

Klasse A 4.6% 4.4% 4.1% 4.0%Klasse B 5.4% 5.2% 4.8% 4.6%Klasse C 6.5% 6.7% 6.0% 6.0%

im Zwiespalt zwischen Risikopolitik und Anlagedruck. Dasknappe Angebot an hochklassigen Anlageobjekten veranlasstimmer mehr Investoren, bereits rüh im Prozess in Projekt-entwicklungen einzusteigen, wodurch eine Risikoverlagerunghin zum Endinvestor stattndet.

Der starke Schweizer Franken wird sich – wenn überhaupt –verzögert und indirekt au den Markt ür Immobilieninvestitionenauswirken. Exportorientierte oder ausländisch beherrschteNutzer werden au die Reduktion ihrer Mietzinsen drängen so-

wie weniger und günstigere Flächen beziehen. Der Druck audie Mietpreise wird dadurch zunehmen und das Leerstandsrisikowird sich erhöhen.

Die tiee Fremdnanzierungsquote der Schweizer institutio-nellen Investoren verschat diesen eine gewisse Unabhängigkeitvon Finanzierungskosten. Deshalb und augrund des geringenVerkausdrucks ist nicht zu erwarten, dass eine Veränderungexterner Einussaktoren wie z. B. ein Zinsanstieg eine tiegrei-ende Auswirkung au den Gesamtmarkt hätte.

to enter the process during the early stages o project develop-ment. This results in transer o risk on to the end investor.

The strong Swiss ranc will only indirectly aect the market orproperty investment. Export-oriented or oreign-controlled ten-ants will press or a reduction o their rents. And they will moveinto less space in less expensive properties. This will increasethe pressure on rents and the risk o vacancies.

The low borrowing rate o Swiss institutional investors gives

them a certain degree o independence with regard to nancingcosts. This coupled with the low sales pressure means thatchanges in external actors, such as an interest rate rise, are notexpected to have a proound impact on the overall market.

Schweiz

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in Mio. CHF



Das Angebot an verügbaren Büroächen hat im Wirtschats-raum Basel um m au m zugenommen. Diesentspricht einer Angebotsquote von .%. In den Gemeindenum Muttenz und Pratteln sowie in der Innenstadt von Basel nah-men die Leerstände zu. Im Zentrum etwa stehen seit November an der Viaduktstrasse m Fläche zur Verügung,die zuletzt von der UBS genutzt wurden.

Weil die UBS viele ihrer Liegenschaten in Basel nicht auslas-tete, siedelte sie rund Backoce-Arbeitsplätze vom Aus-bildungs- und Konerenzzentrum an der Viaduktstrasse in eineumgebaute und komplett sanierte Liegenschat an der Garten-strasse um. Die Grossbank konzentriert ihre Aktivität in Basel

nun au die drei Standorte Aeschenvorstadt , Aeschenplatzund Gartenstrasse .

Von Umwälzungen betroen ist auch die Pharmabranche.Die anstehenden Sparkurse vieler und grosser Staaten wer-den dazu ühren, dass die Medikamentenpreise sinken. Hinzukommt das Auslauen wichtiger Patente bei grossen Pharma-rmen. Der US-Chemiekonzern Huntsman streicht in Basel Arbeitsplätze und wird weitere an andere Standorteverlagern. Roche will global Stellen abbauen. Zwar solldie Schweiz davon nicht betroen sein, doch eine gewisseUnsicherheit bleibt. Novartis wird den Personalbestand eben-alls reduzieren. Wegen des starken Frankens sollen For-schungsaktivitäten in die USA verlagert werden. Die vorerstangekündigte Streichung von Arbeitsplätzen in Baselwurde immerhin au herabgesetzt.

Im Gegenzug investieren die beiden Basler AushängeschilderNovartis und Roche krätig in ihre Hauptsitze. Novartis bautzwischen und ür rund CHF . Mia. seinen Campusaus; mittelristig sollen dort Angestellte arbeiten. Rocheplant ür CHF Mio. einen m hohen Turm, um überdie Stadt verstreute Arbeitsplätze zusammenzuziehen.

Insgesamt steht die Region Nordwestschweiz solide da. Die

Lie-Sciences-Branche, wozu neben Pharma auch Biotech,Medizinaltechnik und Agrochemie zählen, weist einen Anteil vonrund % an der gesamten Wertschöpung au. Das Clustermitsamt seinen Zulieerern ist trotz Krisen und phasenweisemStellenabbau kontinuierlich gewachsen. Basel verkratete die

The supply o available oce space has increased in the Baseleconomic region by around m to m. Thiscorresponds to a supply rate o .%. Vacancies rose in thecommunities around Muttenz and Pratteln, and in the innercity o Basel. Since November , m o ormer UBSoce space is available on Viaduktstrasse in the city center.

Because UBS was not ully using many o their properties inBasel, around back oce jobs were relocated rom theTraining and Conerence Center on the Viaduktstrasse to a con-verted and completely reurbished property on Gartenstrasse .The major bank has ocused its activity in Basel on three sitesAeschenvorstadt , Aeschenplatz and Gartenstrasse .

The pharmaceutical industry is also aected by upheavals.The belt-tightening measures o many large states will orcedown drug prices. Furthermore, some large pharmaceuticalcompanies are acing the expiry o some important patents.The U.S. chemicals company Huntsman is cutting jobs inBasel and moving another jobs to other locations. Rocheplans to cut jobs worldwide. Although Switzerland is notsupposed to be aected, residual uncertainty remains. Novartiswill also reduce the headcount. Because o the strong Swissranc, research activities will be moved to the United States.Nevertheless, the initial announcement o job cuts in Baselhas since been revised to .

On the other hand, Basel’s two agship companies, Novartisand Roche, invested heavily in their headquarters. Novartis isexpanding its campus between and at a cost oCHF . billion. employees will be working there in themedium term. Meanwhile, Roche plans to invest CHF mil-lion in a m tall tower that will allow it to consolidate workplaces that are currently scattered across the city.

Overall, the region o North-Western Switzerland is solid. The liesciences sector, which besides pharmaceuticals includes bio-tech, medical and agricultural chemicals, makes a % contribu-

tion to economic production. Deying the crisis with some shortlay-o phases only, the cluster and its suppliers have continuedto grow steadily. Basel coped with the nancial crisis betterthan other regions in Switzerland thanks to the relative indepen-dence o the lie sciences industry rom economic cycles.

10

Büromarkt Basel

Neue Markenzeichen am Rhein

10



verügbar innerhalb 6 Monatenavailable within 6 months

m2 %

Stadt Basel 95 000 4.2 Wirtschatsraum 153 000 4.0

Mietpreisband Topmiete Mittel Price Range Top Rent Average

CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a.

StadtBasel City/Bahnho Ost 195–320 390 262 Kleinbasel 170–250 290 210 Basel West/St. Johann 150–285 300 188

RegionRegion Ost 135–240 320 191 Region Süd 150–275 340 215 Region West 120–245 360 185

Stadt Basel 235 Wirtschatsraum 220

Quelle: Colliers International Schweiz AG.

angebot an bÜronutzfläcHen

im wirtscHaftsraum basel

aVailable office space witHin

tHe basel economic region

bÜroklassen

office classes

mieten nacH marktgebieten

rents in market regions

Mietpreisband

Price RangeCHF/m2 p.a.

Klasse A 260–370Klasse B 180–250Klasse C 140–200

Basel

DF

CHTrend 2010 zu 2011

Region West

Allschwil, Binningen,

Bottmingen, Oberwil,

Therwil

14000 m2 4.4%Region Ost

Birsfelden, Muttenz,

Pratteln, Liestal

30000 m2 4.1%Region Süd

Münchenstein, Reinach,

Dornach, Arlesheim

14000 m2 3.1%

Basel sonstige

4000 m2

Basel City/Bahnhof Ost

63000 m2 5.9%

Kleinbasel

24000 m2 3.9%Basel West/St. Johann

4000 m2 0.7%



Finanzkrise bisher besser als andere Regionen in der Schweizdank der vergleichsweise geringen Konjunkturabhängigkeit derLie-Sciences-Branche.

Die Aussichten ür den Büromarkt sind jedoch etwas getrübt.Die Flächennachrage in Basel und Region schwächte sichleicht ab. Das Angebot an hochpreisigen Büroräumen steigtzurzeit, wobei vermehrt Leerächen estzustellen sind. BeiErstvermietungen sind otmals die Miet- und Ausbaukosten zuhoch. Gut vermieten lassen sich neuwertige Büros, welchenicht mehr als CHF pro m/Jahr kosten. Die durchschnitt-liche Büromiete im Wirtschatsraum Basel liegt bei CHF netto, die Topmieten bewegen sich unter CHF pro m/

Jahr netto. Ältere Gebäude vermieten sich harzig, da sie sichotmals nicht ezient nutzen lassen.

Zusätzlich zum erhöhten Angebot sind weitere Büroächenprojektiert oder bereits im Bau. Im City Gate unweit des Bahn-hos sind noch zwei von vier Etappen ausstehend; insgesamtumasst die Überbauung Büroräumlichkeiten mit m Fläche. Bis wird an der südöstlichen Zuahrt nach Baselder Grosspeter Tower mit Geschossen entstehen. In denuntersten ün Etagen soll ein Business-Hotel angesiedelt wer-den, die restlichen m sind ür Büronutzungen vorgese-hen. Der Ceres Tower in Pratteln wird m hoch sein undverschiedene Nutzungen beinhalten. Neben Appartements sind m Büroäche eingeplant. Ebenalls in Pratteln ist der m hohe Helvetia Tower projektiert, der ab ca. m Büroäche und Wohnungen bereitstellt.

Zudem haben einige Ausbildungsinstitute die Weichen ür dieZukunt gestellt. Die Hochschule ür Gestaltung und Kunst wird au dem Dreispitzareal neue Räume beziehen und dasBiozentrum der Universität Basel wird sich au m in einem Neubau an der Spitalstrasse niederlassen. Die altenStandorte der Hochschulen werden voraussichtlich au denBüroächenmarkt kommen.

In den Entwicklungsgebieten Dreispitz, Erlenmatt und Salina-Raurica schlummern Potenziale ür die Ansiedelung mehrererTausend Arbeitsplätze. Visionäre Pläne existieren ür die zu-küntige Nutzung des Haens. Diskutiert wird der Bau einer Inselmit gemischter Nutzung. Die Weiterentwicklung dieser Arealewird den Basler Markt aber rühstens mittelristig prägen.

However, the outlook or the oce market is somewhat clouded.The demand or space in Basel and the surrounding region hasweakened slightly. The supply o high-priced oce space iscurrently rising, and more empty space is evident. In the caseo rst-time rentals, the rates and urbishing costs are otentoo high. New quality oces that cost no more than CHF per m p.a. can be easily let. The average oce rent in greaterBasel is CHF net. The top rents are uctuating a littlebelow CHF per m p.a. net. Older buildings are tough torent because they’re oten hard to use eciently.

In addition to the increased current oer, more oce space isprojected or under construction. At City Gate near the railway

station, two o our stages are pending completion. The totaldevelopment comprises m o oce space. By ,the southeast approach to Basel will be graced by the -sto-rey Grosspeter Tower. In the bottom ve oors, a businesshotel will be located, the remaining m are intended oroces. The Ceres Tower in Pratteln will be m high andhome to various uses. In addition to apartments m ooce space are planned. Also in Pratteln is the m highHelvetia tower: rom around , it will provide m ooce space and apartments.

Some educational institutions have also being charting theircourse or the uture. The School o Design and Art will moveinto new rooms in the Dreispitzareal in . And in , theBiozentrum o the University o Basel will move into m in a new building on Spitalstrasse. The old university sites, thusvacated will probably be oered on the oce market.

In the developing regions Dreispitz, Erlenmatt and Salina Rau-rica there is dormant potential to cater or o several thousandworkplaces. Visionary plans exist or the uture use o the port:there are discussions about the construction o a mixed-useisland. However, the development o these areas will not haveany impact on the Basel oce market beore the mid-term.

1212



bÜro mietpreisindex

office rent index

Quelle:Statistisches Amt Basel-Stadt.

Allällige Unterschiede zu denangegebenen Angebotsächen

au Seite entstehen augrundvon Dierenzen in der Mess-methode, der Messzeitpunkteund der Gebiets- und Flächen-denitionen.

100

150

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7 0

SchweizBasel =

nacHfrage Von brancHen nacH bÜros

office space demand from sectors

Quelle: Colliers InternationalSchweiz AG, Umrage zumBüromarkt, Juli .

Quellen:

Schweizerische Nationalbank,Wüest & Partner AG, .

Consulting (6%)

Handel (8%)Trading

Ausbildung (11%)Education

Finanz & Treuhand (8%)Financial Services

Öfentliche Hand (3%)Public Sector

Gewerbe allgemein (8%)General Industry

Keine spezielle (14%)No particular

Sonstige (3%)Others

Forschung & Entwicklung (14%)Research & Development

IT (3%)

Medizin/Biotech/Pharma (22%)

�

�

in m2

bÜro leerstandsentwicklung

office trend of Vacancies

Basel

Kanton Basel-Stadt



14

Büromarkt Bern

Neuer Business District

im Norden der Stadt

14

Die Mietpreise im Wirtschatsraum Bern haben sich im vergan-genen Jahr nach unten bewegt. Im Mittel kostete ein Quadrat-meter Büroäche CHF pro Jahr netto gegenüber CHF im Vorjahr. Insbesondere die Topmieten haben sich merklichreduziert, Werte über CHF sind selten geworden. In derStadt Bern beträgt die Durchschnittsmiete CHF .

Das Angebot an verügbaren Büroächen stieg im Wirtschats-raum Bern um m au m. Die Angebotsquoteerhöhte sich au .%; ür die Stadt Bern liegt sie bei .%.Markante Zunahmen waren im Stadtquartier Länggasse sowieim Gebiet um Belp und Münsingen zu verzeichnen. Insgesamtwar im Büromarkt dennoch eine leicht stärkere Nachrage spür-

bar. Als beliebt erwiesen sich Standorte im Stadtzentrum,Objekte in der Agglomeration liessen sich schwieriger vermie-ten. Die Nachrage konzentrierte sich mehrheitlich au Büro-ächen zwischen und m.

Die dominanten Branchen sind in Bern weiterhin die öentli-chen Verwaltungen sowie diesen nahestehende Institutionenund ehemalige Staatsbetriebe (SBB, Post, Energieversorgung,Swisscom). Besonders deutlich widerspiegelt sich diese Tat-sache in den Vorvermietungen zahlreicher Projekte.

Wie bekannt ist, werden die SBB mit Angestellten inzwei Neubauten in Wankdor City ziehen. Die beiden Gebäuden«Girasole» beinhalten m Bruttogeschossäche. Am neuenStandort werden die SBB neun heute noch in Bern verstreuteBürostandorte zusammenziehen und dadurch Struktur-, Betriebs-und Unterhaltskosten senken. Neben den SBB verlegt auchdie Post ihren Konzernsitz nach Wankdor City – in das Gebäude«Majowa» mit rund m Büroäche. Die Betriebsau-nahme mit Beschätigten ist au Ende geplant.

Das vierte Dienstleistungsgebäude in Wankdor City, «TwistAgain», wird au m Raum ür rund Arbeitsplätzebieten und u.a. durch den Baukonzern Losinger Marazzi ge-nutzt werden. Insgesamt dürten damit bis Ende zusätz-

liche Personen einer Arbeit in Wankdor City nachgehen.Mit diesen Projekten etabliert sich das Gebiet im Norden desStadtkerns als neues Wirtschatsviertel in Bern.

Der neue Hauptsitz der PostFinance, der bis neben demEishockeystadion ertiggestellt sein soll, wird au m

The rents in the Berne economic region ell last year. Onesquare meter o oce space costs CHF per m p.a. net asopposed to CHF the year beore. In particular, the toprents have allen signicantly with rate above CHF becom-ing rare. In the city o Berne the average rent is CHF .

The supply o available oce space in the Berne economicregion rose by m to m. The supply rateincreased to .% compared to .% in the City o Berne.Signicant increases were recorded in the Länggasse city dis-trict, as well as Belp and Münsingen. Overall, slightly strongerdemand was noticeable in the oce market. The city centerproved to be the most popular location while property in the

agglomeration was more dicult to let. The main demand wasor oce space units in the – m range.

Berne continues to be dominated by the public administrations,their related institutions and ormer state-owned enterprises(SBB, Post Oce, Power providers, Swisscom). This is particu-larly clear in the pre-letting o numerous projects.

It is no news that the SBB will be moving employees intotwo new buildings in Wankdor City in . The two buildings“Girasole” have m gross oor space. This new locationwill enable the SBB to consolidate nine scattered oce locationsrom all over Berne, which will reduce costs or property, opera-tions and maintenance. Besides the SBB, Swiss Post will alsorelocate its corporate headquarters to Wankdor City’s “Majowa”building with about m o oce space. This move or employees is due to be completed in late .

The ourth building aimed at service companies in WankdorCity, “Twist Again”, will oer m o space or about

jobs and tenants will include the construction company LosingerMarazzi. By the end o , an additional people willbe working in Wankdor City. These projects are helping toestablish the region north o the city center as a new businessdistrict in Berne.

The new headquarters o PostFinance, which should be com-pleted by , adjacent to the ice-hockey arena, will provide m o space or jobs. The relocation o Swiss Postwill allow other companies to move into the m o ser-vice space that will be available at Berne’s main train station



Mietpreisband Topmiete Mittel Price Range Top Rent Average CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a.

Stadt City/Altstadt 110–250 320 192Länggasse 185–290 310 234Mattenho, Ausserholligen 110–235 350 146Breitenrain, Wankdor 170–270 270 220Bümpliz 150–250 300 187

RegionIttigen, Zollikoen 130–220 310 191Köniz, Liebeeld 150–220 240 201Belp, Münsingen 135–210 220 154

Stadt Bern 199Wirtschatsraum Bern 192

verügbar innerhalb 6 Monatenavailable within 6 months

m2 %

Stadt Bern 58 000 2.5Wirtschatsraum 106 000 3.2

Quelle: Colliers International Schweiz AG.

bÜroklassen

office classes

Mietpreisband


Klasse A 250–320Klasse B 180–240Klasse C 140–200

mieten nacH marktgebieten


angebot an bÜronutzfläcHen

im wirtscHaftsraum bern


tHe berne economic region

Bern

Stadt sonstige

9000 m2

Länggasse

14000 m2 4.7%

Bümpliz

5000 m2 2.9%

Mattenhof, Ausserholligen

7000 m2 1.0%

Köniz, Liebefeld

12000 m2 4.0%

Breitenrain, Wankdorf

4000 m2 0.8%

Altstadt

19000 m2 3.2%

Belp, Münsingen, Konolngen

12000 m2 5.2%

Ittigen, Zollikofen

24000 m2 5.3%

Trend 2010 zu 2011



Raum ür Arbeitsplätze bieten. Die Umzüge der Post wer-den anderen Firmen ermöglichen, sich ab und nach demerolgten Umbau der Schanzenpost direkt am Berner Bahnhoau m Dienstleistungsäche einzumieten. An die Posterinnern wird dann vor allem noch der Name des Gebäudes:PostParc. Dieser wird neben den Dienstleistungsächen über m Verkausäche verügen.

Seit Ende sind rund m Büroäche im neu erstelltenmultiunktionalen Komplex «ARK » in Ausserholligen verüg-bar. Weitere m Dienstleistungsäche sind im Stadt-quartier Schönberg-Ost geplant, realisiert werden diese bis .

Auch die Aussengebiete der Stadt Bern weisen eine hohe Bau-tätigkeit au. Im neuen Businesspark an der Ittiger Ey werdenab rund Angestellte der Swisscom arbeiten, woürim Rahmen einer Desksharing-Strategie lediglich Arbeits-plätze bereitgestellt werden. Mit der Zusammenlegung verschie-dener Einheiten im Neubau direkt an der Autobahn A will dieTelekommunikation-Dienstleisterin ihre Abläue vereinachen.Das Investitionsvolumen beträgt rund CHF Mio. und sollzusammen mit externen Investoren nanziert werden.

Au dem ehemaligen Industrieareal Meielen in Zollikoen wirdper Ende ein Neubau mit insgesamt Arbeitsplätzenentstehen. Nutzerin sein wird das Bundesamt ür Inormatik undTelekommunikation, das dort verschiedene Standorte zusam-menührt. Seinen Hauptsitz belässt es jedoch an der Monbijou-strasse in Bern.

Neben dem Liebeeld-Park plant der Bund ein neues Büro-gebäude mit Arbeitsplätzen. Unweit davon soll au demCarba-Areal in Köniz ein Büroneubau ür Arbeitsplätzeentstehen. Der Baustart soll erolgen.

In Bern zeigt sich insgesamt ein ähnlicher Strukturwandelwie in Zürich. Verschiedene Institutionen ziehen ihre Standortezusammen und beziehen neue Gebäude ausserhalb des Stadt-

zentrums. Durch diese Neubauten in Entwicklungsgebietenoder durch Totalumbauten wie der PostParc in der City werdenBüroächen in der Innenstadt rei ür andere Nutzungen.

when the Schanzenpost renovation is completed in .The name PostParc will be the sole reminder o the building’sormer purpose. In addition to the oce space m oretail space will be on oer.

Since late , approximately m o oce space hasbeen available in “ARK ”, the newly created multi-unctionalcomplex in Ausserholligen. A urther m o servicespace is planned or the urban district Schoenberg-East withcompletion continuing until .

There is also a lot o building activity in the areas outside the cityo Berne. Some Swisscom employees will be moving into

the new business park on the Ittigen Ey rom . But it wil lbe a desk-sharing strategy with only workplaces. By con-solidating various units in this new building adjacent to the A,the telecommunications service provider intends to simpliy pro-cesses. The investment volume o around CHF million willbe shared with external investors.

On the ormer industrial site o Meielen in Zollikoen, a newbuilding with a total o workplaces will be completed bythe end o . The occupant will be the Federal Oce orInormation Technology and Telecommunications, which is con-solidating various locations there. However, the headquartersremain on the Monbijoustrasse in Berne.

Adjacent to the Liebeeld-Park, the ederal government is plan-ning a new oce building with workplaces. Not ar awayon the Carba site in Köniz, construction o a new oce buildingthat will house workplaces will commence in .

Overall, Berne shows a similar structural change to that wit-nessed in Zurich. Various institutions are consolidating theirsites and moving into new buildings outside the city center. Newbuildings in development areas and total conversions such asthe PostParc in the City are resulting in oce space in the innercity becoming available or other uses.

16




office rent index

Quelle:

Statistikdienste der Stadt Bern.

Allällige Unterschiede zu denangegebenen Angebotsächenau Seite entstehen augrund

von Dierenzen in der Mess-methode, der Messzeitpunkteund der Gebiets- und Flächen-denitionen.



SchweizBern =

Quelle: BFS, .

Quellen:Schweizerische Nationalbank,Wüest & Partner AG, .

Sonstige Dienstleistungen (9%)Other Services

Gesundheits- und Sozialwesen (14%)Health Care and Welfare


Öentlicher Sektor (11%)Public Sector

Hochwertige Dienstleistungen (8%)High-Quality Services

Kommunikation, Versicherungen,Finanzen, Immobilien (12%)

Communication, Insurance,Finance, Real Estate

Gastronomie (4%)Gastronomy

Verkehr, Logistik (7%)Trac and Logistics

Handel (12%)Trading

Bau (6%)Building Industry

Herstellung von Waren (10%)Production of Goods

Landwirtschaft (2%)Agriculture

�

�

9

in m2

bern brancHenstruktur

berne industry structure

Bern

�

�

Stadt Bern



La situation actuelle à Genève est trouble. D’un côté la tempêteéconomique de nos voisins européens devient préoccupanteet il serait bien extraordinaire que cela ne touche, tôt ou tard,le microclimat genevois. D’un autre côté, on lit tous les joursquantité d’analyses qui démontrent que tout va pour le mieuxdans le meilleur des mondes, malgré la crise de la dette euro-péenne, malgré le ranc ort, malgré ceci, malgré cela.

Il est vrai que Genève vit une période de contrastes. Contrasteentre les vacants ociels et les études indépendantes;contraste toujours entre la situation au premier et au secondsemestre ; contraste encore entre les prévisions desexperts pour l’année .

Le stock de bureaux vacants, selon l’étude de l’OCSTAT datantd’août , ne serait composé que de m, soit un taux devacance de … .%! En juillet, un grand cabinet d’études statisti-ques immobilières publiait un chire de m de bureauxvacants, soit plus de ois plus! Contraste, nous disions …

Le recensement détaillé de Colliers Suisse au .. aboutità un total de m de bureaux vacants, soit un taux devacance de .%. Le chire de l’OCSTAT ne prend sans doutepas en compte les suraces proposées à la sous-location, niles baux à transérer, part importante du marché genevois. Deplus, notre dénition des vacants ne s’arrête pas aux locauxdisponibles à la date d’étude, mais dans les six mois. Ceci expli-quant peut-être cela.

Par rapport à l’an dernier, ce taux apparaît stable (.% vs..% à n ). Mais les eaux du Léman ne sont pas sicalmes qu’il y paraît … En , nous avons connu deux marchésort diérents à Genève. Une hausse des prix avec une baissedes suraces vacantes tout au long du premier semestre, suivid’un ralentissement net de la demande au second semestre.L’arrivée de nouveaux projets de construction dans les ansdétendra encore le marché.

Dans les trois ans, la réalisation du projet Sovalp, premièreréalisation d’envergure du périmètre Praille-Acacias-Vernets(PAV), augmentera l’ore de quelques m de bureaux,soit plus que la totalité des vacants observés à ce jour àGenève par Colliers!

The current situation in Geneva is in turmoil. On the one handthe economic tempest o our European neighbors is becomingworrying and it would be very extraordinary i that didn’t aectthe Geneva micro climate sooner or later. On the other hand,every day one reads numerous analyses demonstrating thateverything is going well in the best o all worlds, despite theEconomic debt crisis, despite the strong Swiss ranc, despitethis, despite that.

It is true that Geneva is living through a period o contrasts.Contrast between the ocial vacant premises and the indepen-dent studies; continuing contrast between the situation in therst and second halves o ; continuing contrast between

the predictions o the experts or .

According to the OCSTAT study dating back to August , thestock o vacant oces only consists o m, given vacancygures o … .%. In July a major statistical real estate consul-tancy published a gure o m o vacant oces, that’sto say over times more! Contrast, as we said …

The detailed census perormed by Colliers Suisse on ..came up with a total o m o vacant oces, givenvacancy gures o .%. The OCSTAT gure doubtlessly doesnot take into consideration either the surace areas beingoered or subletting or the buildings to be transerred, an impor-tant part o the Genevan market. In addition, our denition othe vacant properties does not stop at the oce premises avail-able on the date o the study, but instead in six months. Thatwould possibly explain that.

Compared with last year, this rate appears stable (.% vs. .%at the end o ). However, the waters o Lake Geneva arenot as calm as it would seem … In , we came to know twocompletely dierent markets in Geneva. An upturn in prices witha downturn in the vacant surace areas throughout the entirerst hal o the year, ollowed by a clear slackening in demand inthe second hal o the year. The arrival o new construction

projects in years will again ease the pressure on the market.

In three years, the realization o the Sovalp project, initial large-scale realization o the Praille-Acacias-Vernets (PAV) zone, willincrease the supply by several m o oces, that’s to

18

Marché des bureaux genevois

Navigation à vue(s)

18



disponibles dans les 6 moisavailable within 6 months

m2 %

Genève ville 47 000 2.1Espace économique 91 000 2.4

Standard Supérieur Moyen Price Range Top Rent Average

CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a. Genève ville Genève Hypercentre 495–660 710–1005 n.a.Centre Rive Gauche 360–465 460–655 n.a.Centre Rive Droite 345–455 455–620 n.a.

Region Aéroport 290–390 415–565 n.a.Meyrin/Vernier 180–250 270–355 n.a.Praille/Acacias/Vernets 250–300 335–445 n.a.Lancy/Carouge 250–345 350–470 n.a.Chêne/Thônex 225–265 280–375 n.a.

Genève ville 546Espace économique 457

Source:Price Range: ILB de ColliersInternational Suisse romande SA.

Moyennes: Colliers InternationalSchweiz AG.

Source: Colliers International Schweiz AG.


bureaux Vacants dans l’espace

économique geneVois


tHe geneVa economic region

catégories de bureaux

office classes

loyers par région


Fourchette de loyer


Classe A 440–980Classe B 290–560Classe C 160–300

Genève

Aéroport/Organisations Int.

6000 m2 2.3%

tendance 2010 à 2011

Meyrin/Vernier

27000 m2 4.7%

Chêne/Thônex

1000 m2 0.6%

Praille/Acacias/Vernets

5000 m2 1.9%

Genève ville

47000 m2 2.1%

Lancy/Carouge

5000 m2 1.9%



A plus longue échéance, les projets liés au utur train périphéri-que ranco-suisse «CEVA» (Cornavin-Eaux-Vives–Annemasse)devraient orir plusieurs dizaines de milliers de m en plus,mais rien n’est attendu avant . Au-delà, un certain nombrede projets administratis devraient prendre place dans la zonePAV. Cela dit, leurs contours étant encore en cours de dénition,il semble optimiste d’imaginer une première pierre avant .

Entretemps, la demande se sera sans doute modiée plusieursois, mais comment et dans quelle ampleur? apportera undébut de réponse. Pour , une possible appréciation du rancsuisse ace au dollar devrait diminuer sensiblement la demandede bureaux, ne serait-ce que celle de deux secteurs genevois

majeurs: la banque et les organisations internationales.

A ce jour, il se décèle au centre-ville un mouvement de vented’immeubles de prestige abritant des activités bancaires(Coutts, BNS, Sadié, Vontobel …). Parallèlement, certaines ban-ques, à l’instar d’UBS, déplacent une large part de leurs eec-tis hors du centre. La conjoncture semble surtout menacer lesbanques privées, ménageant encore, pour l’heure, les autresactivités bancaires.

D’ores et déjà, sous réserve de «l’exception horlogère», lesentreprises remettent à plus tard des décisions de croissancedes locaux loués et/ou d’engagements de personnel et il estbien dicile de mettre une échéance à leur report.

Du point de vue des loyers, si les vacants augmentent depuissix mois et que la demande n’a plus la vigueur d’antan, lesloyers demandés ne baissent guère et les bail leurs, comme toutle monde, attendent de voir.

Cet état de ait touche toutes les zones dans des proportionscomparables. Au centre-ville, malgré une demande toujourstrès orte, les suraces prennent plus de temps à trouver pre-neur, parois moyennant l’octroi d’avantages aux locataires(loyer échelonné, mois de gratuité, options de sortie antici-

pée, …). Ces constats sont les probables prémisses d’une cor-rection du niveau des loyers pour .

say more than the entire number o vacant properties observedto date in Geneva by Colliers!

In the longer term, the projects linked to the uture French-Swissperipheral train “CEVA” (Cornavin-Eaux-Vives–Annemasse)should oer several dozen thousands o extra m, but nothing isexpected beore . Beyond that, a certain number o admin-istrative projects should take place in the PAV zone. Having saidthat, with their contours still in the process o being dened, itseems optimistic to imagine a rst stone beore .

In the meantime, the demand will doubtlessly change severaltimes, but how and to what extent? will bring the begin-

nings o an answer. For , a possible appreciation o theSwiss ranc compared with the dollar should appreciably dimin-ish the demand or oces, even i only that or the two majorsections in Geneva: the bank and international organizations.

To date, a movement towards the sale o prestigious real estateaccommodating banking activities (Coutts, BNS, Sadié, Von-tobel, …) has been discerned in the city center. At the same time,certain banks, such as UBS, are relocating a large portion otheir workorce away rom the center. The economy seems tobe particularly threatening the private banks while still, or thetime being, going easy on the other banking activities.

Already, subject to the “watchmaking exception”, companiesare postponing decisions relating to development o the leasedoce premises and/or appointments o personnel and it isvery dicult to set a due date or them.

From the point o view o rents, i the vacant properties increaseor six months and the demand is no longer as vigorous as inormer days, the rents asked will scarcely go down and the les-sors are expecting that, as is everyone.

This state o aairs aects all the zones to a comparable extent.In the city center, despite a continuing very strong demand, the

surace areas are taking longer to nd takers, sometimes in returnor the granting o benets to the tenants (staggered rent, reemonth, option o premature termination, …). These reports arethe probable premises o a correction to the rent level or .

20



�

�

�

indice des loyers de bureaux

office rent index

taux de Vacance des bureaux


�

�

�

in %

SuisseGenève =

Source: OCSTAT.

Des diérences dans les tauxde vacance et les totaux (m)peuvent apparaître dans cerapport. Cela découle de dié-

rence de dénition des limitesdu territoire, de méthodologie,du moment auquel l’observationa été réalisée, de la prise encompte des suraces se libérant

dans le utur et de la dénitiondes suraces prises en compte(m nets ou bruts).

Source:

Banque Nationale Suisse,Wüest & Partner AG, .

Source: Colliers InternationalSchweiz AG, Sondage juillet.

demande de bureaux par secteur


Genève

Autres (2.5%)Others

Pas de secteur particulier (5%)No particular

Commerce (22.5%)Trading

Service public (7.5%)Public Sector

Formation (2.5%)Education

Médical/Biotechnique/Pharmaceutique (5%)

Organisationsinternationales (7.5%)

Consulting (10%)

Informatique (2.5%)IT

Secteur secondaire (5 %)General Industry

Financier et

duciaire (30%)Financial Services

Canton de Genève



22

Marché des bureaux lausannois

Le retour au centre-ville

22

A l’instar de la plupart des villes suisses, deux catégories dedemandes se distinguent de plus en plus nettement en onctiondes suraces recherchées: les entreprises de petite taille (demoins de collaborateurs et à la recherche de suraces iné-rieures à m) reviennent en ville, les autres lorgnent versla périphérie. Par périphérie, nous entendons l’agglomérationau sens très large – les accès routiers ou erroviaires étantdéterminants – peu importe que les entreprises atterrissent àMorges ou Nyon: Lausanne est une région, un mode de vie,une qualité d’habitat qui ait déaut au bout du lac. Flexibilité etmobilité sont les critères presque exclusis des décisions d’im-plantation et de déménagement. Le centre-ville a des atoutsincomparables pour les services locaux. Un headquarter, lui,

peut s’implanter presque partout.

L’accessibilité au centre-ville lausannois était, il y a cinq ans,réputé pour être l’un des plus diciles (sinon le plus di-cile) de Suisse. On loue à présent le développement du M quia maniestement réglé le problème d’accès en ville pour ledéplacer … en périphérie. Le contournement de Lausanne estsaturé. Ce phénomène oriente et inuence un marché intérieurlausannois, local, intérieur.

Dans ce contexte délicat, et compte tenu des nombreux projetsde bureaux où de larges espaces sont encore en attente delocataires en périphérie lausannoise (qui concentre deux tiersdes vacants lausannois, dont % dans la seule zone Ouest),seules les suraces orant une originalité ou une identité pro-pres telle le Biopôle de l’EPFL ou qui présentent des avantagescomparatis en matière d’équipement et/ou d’ecience tech-nologique et énergétique trouvent preneurs. Les nouveauxlocataires deviennent plus exigeants et n’hésitent pas à mettreles projets en concurrence avant de aire leurs arbitrages.

Le stock de vacant de l’espace économique lausannois a enoutre explosé. En , le taux de vacance du marché lausan-nois a doublé pour s’établir à n à .% (contre .% n), soit m.

Pourtant, les loyers ont progressé de l’ordre de +% durantles six premiers mois de , pour se maintenir ensuite à ceniveau jusqu’à la n de l’année. Les plus ortes progressionsse lisent sur les suraces de qualité standard au centre-ville

Like most Swiss cities, two categories o demand are standingout more and more clearly according to the sought-ater suraceareas: small-sized companies (with less than employees andseeking surace areas smaller than m) are returning to thecity, the others are looking towards the outskirts. By outskirtswe mean the suburbs in a very broad sense – the approachesby road or rail having been the determining actors – what doesit matter i the companies land in Morges or Nyon: Lausanne isa region, a way o lie, a living standard which is lacking at theend o the lake. Flexibility and mobility are the almost exclusivecriteria or settlement and relocation decisions. The city centerhas incomparable advantages or oce services. Whereas head-quarters, they can settle anywhere.

Five years ago the accessibility to Lausanne city center wasreputed to be one o the most dicult (i not the most dicult)in Switzerland. One is presently praising the M development,which has obviously settled the problem o approaching thecity to then move it … to the outskirts. The Lausanne bypass isheavily congested. This phenomenon directs and inuencesthe Lausanne domestic market, locally, domestically.

In this delicate context, and taking into consideration the numer-ous oce projects where large areas are still waiting or tenantson the outskirts o Lausanne (where two thirds o the vacantproperties in Lausanne are concentrated, % o which in theonly western zone), with only those surace areas oering anoriginal aspect or a distinctive identity, such as the EPFL (SwissFederal Institute o Technology) Biopôle, or oering comparativeadvantages as regards amenities and/or technological andenergy eciency nding takers. The new tenants are becomingmore demanding and do not hesitate to place the projects incompetition beore engaging in their arbitrages.

Moreover, the stock o vacant properties in the Lausanne eco-nomic area has exploded. In , the gure o vacant propertieson the Lausanne market had doubled, to settle at .% by theend o (compared with .% at the end o ), that is to

say m

.

However, the rents rose to the tune o +% during the rst sixmonths o , to then maintain that level up until the end othe year. The largest increases can be read in the standard qual-



Standard Supérieur Moyenne Price Range Top Rent Average

CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a. CHF/m2 p.a. Lausanne Hypercentre 265–295 325–430 n.a.Ville de Lausanne 220–280 255–360 n.a.Sud-Ouest 200–220 240–320 n.a.Ouest-Lausanne 180–235 225–285 n.a.Nord-Lausanne 165–215 195–265 n.a.Est-Lausanne 200–260 225–280 n.a.

Espace économique 247

Source:Price Range: ILB de ColliersInternational Suisse romande SA.

Moyennes: Colliers InternationalSchweiz AG.

bureaux Vacants dans l’espace

économique lausannois


tHe lausanne economic region

catégories de bureaux

office classes

loyers par région


Fourchette de loyer


Classe A 290–400Classe B 200–300Classe C 140–210

Lac Léman

Ouest-Lausanne

76000 m2

Sud-Ouest et zone universitaire

3000 m2

Nord-Lausanne

7000 m2

Est-Lausanne

2000 m2

Hypercentre

Ville de Lausanne

37000 m2

tendance 2010 à 2011



Lausanne

disponibles dans les 6 moisavailable within 6 months

m2 %

Hypercentre 14 000 2.1Espace économique 125 000 6.9



(+%) où les locataires se montrent prêts à aire des conces-sions en termes de qualité pour avoriser une localisationavorable.

Les autres zones où les loyers progressent sont celles qui bor-dent le Léman. En , on y constate une croissance de +%pour la zone Sud-Ouest et zone universitaire, emmenée pardes projets innovants, et de +% pour la zone Est Lausanne,protant du panorama exceptionnel que peuvent orir certainsbureaux, notamment à Lutry.

En revanche, la zone Nord qui avait proté d’une embellie liéeau M semble désormais marquer le pas, tandis que la zone

Ouest semble sourir, comme nous le disions en introduction,à la ois d’une accessibilité dicile en transports privés etd’un décit de transports en commun.

De plus, la concurrence des projets de la Côte valdo-genevoises’y ait sentir plus qu’ailleurs avec l’appétit aché de commu-nes proactives qui savent rendre la mariée plus belle … Ced’autant plus qu’il ne semble plus avoir beaucoup à espérerdes transerts de demande insatisaite à Genève, compte tenudu contexte économique délicat.

pourrait voir les loyers baisser, principalement en périphé-rie, en raison d’une conjoncture dicile (dette européenne, rancort, etc.), mais a priori pas dans des proportions spectaculaires.

Dans les cinq prochaines années, on peut aussi craindre uneore excédentaire en raison d’une planication urbanistiquequi semble à ce jour surestimer la demande potentielle uturede suraces administratives.

Enn, à plus long terme (), les projets d’urbanismelausannois Métamorphose (Nord) et surtout SDOL (SchémaDirecteur de l’Ouest Lausannois) pourraient redonner undynamisme à l’agglomération lausannoise et orir des suracesde bureaux modernes et bien desservies par les transports

publics (une ligne de tram devrait par exemple relier le centre-ville à Renens d’ici jusqu’en ). Musique d’avenir …

ity surace areas in the city center (+%) where the tenantsappear to be willing to make concessions in terms o quality inavor o a avorable location.

The other zones where rents are increasing are those alongsideLake Geneva. In , an increase o +% was recorded or thesouth-west and academic zones, led by innovating projects, ando + % or the East Lausanne zone, beneting rom the excep-tional panorama that certain oces can oer, notably at Lutry.

On the other hand, the northern zone which beneted rom aslight improvement linked to the M seems nevertheless tobe marking time, whereas the eastern zone seems to be suer-

ing, as we said in the introduction, rom both dicult accessi-bility via private transport and rom a decit o public transport.

In addition, the competition o the projects on the Valdo-Gene-van side makes itsel elt there more than anywhere else withthe aunted appetite o proactive municipalities which knowhow to present the most beautiul bride … That all the more sosince there no longer seems to be much hope o the transerso the unsatised demand to Geneva, taking into account thedelicate economic situation.

could see a decrease in the rents, mainly on the outskirts,due to a dicult economy (European debt, strong ranc, etc.),but not one o spectacular proportions at rst sight.

In the next ve years, one could also ear a surplus supply dueto urban planning that to date seems to overestimate the poten-tial uture demand or administrative surace areas.

Ater all, in the longer term (), the urban projects in Lau-sanne Métamorphose (north) and above all SDOL (SchémaDirecteur de l’Ouest Lausannois) could return a dynamic tothe Lausanne suburb and oer oce areas that are both mod-ern and well served by public transport (or example, a tramline is to link the city center to Renens between now and ).

Music o the uture …

24



indice des loyers de bureaux

office rent index

taux de Vacance de bureaux


�

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�

in m2

Lausanne =

tissu économique lausannois

lausanne industry structure

Source:Loyers de ImmoDatenCockpit,.Indice: Colliers InternationalSchweiz AG.

Source: SCRIS.

Des diérences dans les tauxde vacance et les totaux (m)peuvent apparaître dans cerapport. Cela découle de dié-

rence de dénition des limitesdu territoire, de méthodologie,du moment auquel l’observationa été réalisée, de la prise encompte des suraces se libérant

dans le utur et de la dénitiondes suraces prises en compte(m nets ou bruts).

Source: Oce édéral dela statistique, .

Médical, biotechnique

et pharmaceutique (14%)

Health Care and Welfare

Hôtel et restauration (6%)

Hotel Business and Gastronomy

Autres (11%)

Others

Education (9%)

Institutions de crédit et assurance (6%)

Credit Institutions and InsuranceAutres services (17%)

Other Services

Transport et entrepôt (5%)

Trac and Storage

Commerce (16%)

Trading

Construction (6%)Building Industry

Production (10%)

Production of Goods

Lausanne

Canton de Vaud



Der Zürcher Büromarkt erlebte eine lebendige ersteJahreshälte, im zweiten Semester stockte die Absorption dannaber merklich. Dennoch ist die Nachrage nach Büroächenweiterhin intakt; sie verhält sich jedoch zurzeit spürbar zurück-haltender als noch vor einigen Monaten. Gesucht sind vorwie-gend Flächeneinheiten von bis m.

Insgesamt veränderte sich das Angebot an Büros gegenüberdem Vorjahr kaum. Ende waren m Büroächeverügbar. Dies entspricht einer Angebotsquote von .%.Mehr Flächen als waren im Zürcher Oberland, in Winter-thur und im Gebiet Pannenstiel verügbar, Abnahmen wurdenunter anderem in Aarau, Baden, Zug und im Furttal verzeichnet.

Ob der Markt den im Rahmen des Exodus aus der City entste-henden Leerstand absorbieren wird, ist noch oen. Erste Be-wegungen zeigen, dass Dienstleistungsunternehmen wie Ärzte,Werbeagenturen, PR-Büros, kleinere Beratungsrmen oderAnwaltskanzleien die durch den Wegzug einiger grosser Firmenentstandenen Lücken üllen.

Weitere Lücken önen wird ab Mitte die PädagogischeHochschule. Sie bezieht au diesen Zeitpunkt hin ihren neuenCampus am Zürcher Hauptbahnho und lässt an städtischenStandorten insgesamt m Fläche ür Schulräume, Bürosund Wohnungen zurück.

Der Exodus grösserer Arbeitgeber aus der Innenstadt dürteauch mittelristig weitergehen. Die SIX Group erwägt, drei exis-tierende Standorte in der Neuen Börse, an der Brandschenke-strasse und der Hardturmstrasse unter einem Dach zu vereinen,möglicherweise im entstehenden Hardturmpark. Ein Umzugwäre rühstens ein Thema.

Nach dem Auszug von Unternehmen wie Skyguide oder Swissaus dem Operation Center am Flughaen Zürich konntendie Räumlichkeiten wieder mit langristigen Mietern wie SBB,verschiedenen Bundesbehörden, Swissport oder der GVZ

geüllt werden. Als letzter Zuzug wird MeteoSchweiz ihrenHauptsitz vom Zürichberg nach Kloten verlegen und dort m mieten.

Die Baueingabe ür das Grossprojekt The Circle in Gehdistanzzu den Terminals des Flughaens erolgte Ende . Soern der

26

Büromarkt Zürich

Weitere Lücken im Zentrum

zeichnen sich ab

26

The Zurich oce market experienced a lively rst hal o ,but in the second semester absorption agged signicantly.Nevertheless, while demand or oce space is still intact, it isat present noticeably more restrained than it was severalmonths ago. The most popular unit sizes are to m.

Overall, the supply o oce space changed little since the previ-ous year. At the end o , m o oce space wasavailable. This corresponds to a supply rate o .%. The areasZurich Oberland, Winterthur and Pannenstiel saw availabilityrise while Aarau, Baden, Zug and Furttal saw declines.

To what extent the market will be able to absorb the vacancies

arising rom the exodus rom the City remains to be seen.The rst indications are that service providers such as doctors,advertising agencies, PR rms, small consulting rms orlaw rms are lling the gaps created by the departure o thelarger companies.

Other gaps will open in mid-, when the College o Educa-tion moves into its new campus at the main railway station.The move will leave a total o m o empty space orclassrooms, oces and apartments.

The exodus o large employers rom the city is expected to con-tinue in the medium term. SIX Group is also considering com-bining their three existing New Stock Exchange, Brandschenke-strasse and Hardturmstrasse locations under one roo – possiblyin the new Hardturm Park. But that would not be an issuebeore .

Ater the departure o companies such as Skyguide and Swissrom Operation Center at Zurich Airport, the ree space islling up with long-term tenants including Swiss Federal Rail-ways (SBB), various government agencies, Swissport andGVZ (Zurich Building Insurance). The last new arrival will beMeteoSchweiz, which will be moving its headquarters in rom Zurichberg to Kloten where it will occupy m.

The planning application or the major project, The Circle, whichis within walking distance o the airport terminal, was submittedin late . Subject to successul marketing o the project,work on the rst phase could begin in ultimately creating m o oor space enough or jobs.



erhote Vermarktungserolg erzielt werden kann, wird die erste Etappe in Betrieb genommen. Total sollen m Nutzäche ür Arbeitsplätze entstehen.

Konkreter ist die Fertigstellung des Büroneubaus Aquatikon inGlattpark mit m Mietäche bis Mitte . Allerdingsgibt es ür die regionalen Wirtschatsörderer des Glattals nichtnur positive Meldungen: Der internationale PharmakonzernMSD (Merck) verlegte im Sommer seinen Schweizer Haupt-sitz mit rund Angestellten von Glattbrugg an den LuzernerBahnho in die Neuüberbauung City Bay.

Entgegen dem räumlichen Trend agiert die Bank Sarasin. Sie

wird an einem der privilegiertesten Zürcher Standortezwischen Kongresshaus und Hotel Baur au Lac als Hauptmie-terin das neue Geschätshaus Rosau beziehen und dort Arbeitsplätze zusammenziehen. Die Büroächen wurden ür Jahre angemietet. In Zürich-Binz sollen bis im Bau-projekt «Tic, Tric und Trac» m Büroäche zu Mietprei-sen zwischen CHF bis im Edelrohbau bereitstehen.

Obwohl sich zurzeit viele Projekte im Bau benden, werdenwenig bezugsbereite Neubauächen am Markt angeboten. Beivielen entstehenden Projekten handelt es sich um nutzerspe-zische Gebäude, die weit im Voraus an Grossunternehmen ver-mietet werden. Diese protieren dabei von massgeschneidertenLösungen, die ezienter nutzbar und nanziell ot attraktiversind als der Verbleib in den bestehenden Büroächen.

Weil zunehmend zentrale und hochwertige Flächen am Marktangeboten werden, erhöhte sich das durchschnittliche Miet-preisniveau im Wirtschatsraum Zürich au netto CHF prom und Jahr. Ebenso stieg die Topmiete leicht au CHF .

Der Mietpreis ist bei der Verhandlung von Mietverträgen heute jedoch nur noch ein Faktor unter anderen. Vermieter habenaktuell eine weitaus höhere Bereitschat ür Zugeständnissein Form von mietreien Zeiten oder einer partiellen bis voll-

ständigen Beteiligung an den Mieterausbaukosten, wohingegender Mietpreis nur widerwillig reduziert wird.

The completion o the new oce building Aquatikon in Glattparkwith m o lettable space, due or mid-, is a moretangible development. But Glattal Regional Development agenciesalso reported less positive news: the international pharmaceu-tical company MSD (Merck) will be moving it’s Swiss headquar-ters with around employees rom Glattbrugg to Lucernetrain station’s new City Bay development in summer .

Bank Sarasin seems to have adopted a countertrend strategy:it will be moving into one o the most privileged locations inZurich between the Kongresshaus and the Hotel Baur au Lac.Sarasin will consolidate jobs in the new Rosau propertywhere it will be the main tenant with a year lease. In Zurich-

Binz, the building project “Tic, Tric und Trac” will result in thecompletion o m o oce space at rents o betweenCHF and (per m p.a.) or high quality raw nishes.

Although many projects are currently under construction, rela-tively little new space is being oered on the market. Manyemerging projects are tenant-specic buildings that are beingrented well in advance by major corporations who benetrom the advantages o custom solutions, more ecient usageand nancially more attractive terms than they have in theircurrent oces.

Because there has been an increase in the supply o centralizedand high-quality space on the market this year, the averagerent level in the greater Zurich area has risen to net CHF per m p.a. Similarly, the top rents rose slightly to CHF .

During the negotiation o leases, rent is nowadays only oneo several actors. While they are very reluctant to reduce rents,landlords are more willing to make concessions in the ormo rent-ree periods or by participating partially or ully in thecost o urbishing the space.

28




office rent index

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in %

Quelle:

Statistisches Amt Stadt Zürich.

Allällige Unterschiede zu denangegebenen Angebotsächenau Seite entstehen augrund

von Dierenzen in der Mess-methode, der Messzeitpunkteund der Gebiets- und Flächen-denitionen.

SchweizZürich =

Quelle: Colliers InternationalSchweiz AG, Umrage zumBüromarkt, Juli .

Quellen:Schweizerische Nationalbank,

Wüest & Partner AG, .

nacHfrage Von brancHen nacH bÜros


Zürich

Medizin/Biotech/Pharma (10%)

Sonstige (2%)

OthersKeine spezielle (7%)No particular

IT (9%)

Consulting (13%)

Gewerbe allgemein (5%)General Industry Handel (9%)

Trading

Öfentliche Hand (9%)Public Sector


Forschung & Entwicklung (4%)Research & Development

Finanz & Treuhand (22%)Financial Services

Stadt Zürich



30

Internationaler Überblick

Positive Aussichten mit einzelnen

dunklen Wolken

30

Der EMEA-Raum sowie der asiatisch-pazische Raum konntensich von den hohen Leerstandszahlen des Vorjahreserholen und wiesen zuletzt Quoten von .% beziehungsweise.% au. Im US-Markt und in Lateinamerika blieben die Leer-standsquoten unverändert bei .% und .%.

In Deutschland verlieen die Vermietungen mehrheitlich zurie-denstellend. Vor allem in den Städten Stuttgart, München undBerlin stieg die Nachrage nach Büroächen. Die Aussichtenür in Europa variieren beträchtlich. In Dublin, Lissabon,Madrid, Athen sowie in den Metropolen au dem Balkan ist derLeerstand weiter angestiegen. Verantwortlich daür ist dieKrisensituation, in der sich die Volkswirtschaten dieser Länder

benden. Die hohen Leerstände drücken stark au die Preis-entwicklung, in Athen und in Istanbul haben sich die Mietzinsenim Vergleich zum Vorjahr halbiert. Andererseits stehen diesenEntwicklungen stabile Büromärkte in Deutschland und denskandinavischen Staaten gegenüber.

Dramatische Entwicklungen spielen sich in Dubai ab. Augrunddes gewaltigen Baubooms der letzten Jahre nahm der Bestandvon Büroächen zwischen und um knapp . Mio. m zu. Da die Nachrage in den letzten, wirtschatlich volatilen Jah-ren nicht mit dieser massiven Expansion Schritt halten konnte,erhöhte sich parallel dazu die Leerstandsquote von % au %.

In Central London blieb die Leerstandsquote bei .%, obwohlEnde ast zwei Drittel der im letzten Jahr ertiggestelltenBüroneubauächen leer standen. Dazu zählten einige prestige-trächtige Bauten wie The Walbrook, der Bishopsgate Tower unddas Walkie-Talkie-Hochhaus. Die Prognosen sind angesichtsder Probleme der in London sehr stark vertretenen Finanzbran-che düster. Die Unternehmen sind zudem zunehmend bereit,in andere Stadtteile mit günstigeren Mieten auszuweichen – bei-spielsweise nach Stratord, wo die Olympischen Spiele stattn-den werden. Mit einer Erholung des Londoner Arbeitsmarkts isterst zu rechnen.

Noch wenig betroen von den globalen wirtschatlichen Turbu-lenzen sind Rio de Janeiro, Peking, Singapur, Moskau, St. Peters-burg und Oslo. In diesen Metropolen sind die Mietzinsen ürBüroräumlichkeiten teilweise schon länger au hohem Niveauund stiegen zuletzt weiter an.

During , the EMEA and the Asia-Pacic regions wereable to recover rom the high vacancy gures seen the previousyear. Their reported vacancy rates were .% and .%respectively. On the other hand, the U.S. and Latin Americanmarkets saw vacancy rates remaining unchanged at .%and .% respectively.

In Germany, rentals were mostly satisactory. The demand oroce space rose mainly in the cities o Stuttgart, Munich andBerlin. The outlook or in Europe is very variable: in Dublin,Lisbon, Madrid, Athens and the major Balkan cities, the vacancyrate has continued to rise due to the economic crisis situationsin these countries. The high vacancy rates are weighing heavily

on price developments in Athens and Istanbul where the rentshave halved compared to last year. On the other hand, thesedevelopments can be contrasted to the stable oce markets inGermany and the Scandinavian countries.

The developments in Dubai have been dramatic. The recenthuge construction boom that began in , resulted in the stocko oce space rising to nearly . million m. But the economicvolatility o recent years meant that demand ailed to keep abreasto this massive expansion. As a result, the vacancy rate rosebetween and rom % to %.

In Central London, the vacancy rate remained at .%, althoughby the end o nearly two-thirds o the oce buildingsthat were completed in the last year stood empty. These includeda number o prestigious buildings such as The Walbrook, theBishopsgate Tower and the Walkie-Talkie tower. The orecasts arebleak, given the problems acing the nancial sector, whichexerts a strong inuence on the London market. Companies arealso increasingly willing to escape to other parts o the citywhere rents are cheaper such as Stratord, where the OlympicGames will take place. A recovery o the London job marketis not expected beore .

Some cities are relatively unaected by the global economic

turmoil, namely Rio de Janeiro, Beijing, Singapore, Moscow,St. Petersburg and Oslo. In these cities, the rents or ocespace have been high – in some cases or a long time – andthey continued to increase recently.



Quelle: Colliers International, Juni .

Leerstandsquote CBD Miete Klasse A Ø Vacancy Rate CBD Rent Class A Ø

Euro/m2 p.a. Chicago 16.7% 240Los Angeles 18.3% 290New York 11.1% 390Toronto 5.9% 400

Buenos Aires 7.1% 280Mexiko City 11.0% 250Rio de Janeiro 1.1% 750São Paulo 3.1% 610

Abu Dhabi 7.0% 360Delhi 17.0% 470Dubai 50.0% 370Hongkong 3.7% 1470

Peking 5.4% 370Seoul 5.3% 250Singapur 14.3% 650Sydney 9.3% 550Tokio 8.4% 780

Leerstandsentwicklung 2010–2011

Vacancy Development 2010–2011abnehmenddecreasing

gleich bleibendconstant

zunehmendincreasing

International

Paris

7.0%, 830

Brüssel

12.0%, 240

Hamburg

9.0%, 290

Kopenhagen

8.6%, 210

Stockholm

6.0%, 530

Genf

2.5%, 580

Mailand

8.6%, 520

München

8.0%, 360

Stuttgart

6.3%, 220

Frankfurt

17.0%, 410

Wien

5.0%, 280

Berlin

8.1%, 290

Prag

11.9%, 210

Warschau

6.2%, 270

Rom

6.0%, 360

Madrid

11.4%, 320

Lissabon

12.0%, 210

Oslo

6.5%, 410

Zürich

4.3%, 410

Dublin

21.4%, 360

Basel

3.7%, 240

Bratislava

9.1%, 140

Amsterdam

18.7%, 230

Bukarest

18.0%, 180

Düsseldorf

11.6%, 240

Istanbul

10.5%, 270

Soa26.0%, 110

Kiew

12.5%, 270

Athen

14.0%, 170

St. Petersburg

12.8%, 280

Vilnius

10.0%, 190

Riga

12.7%, 170

Tallinn

11.0%, 190

London

7.6%, 850

Helsinki

12.2%, 300

Zagreb

9.0%, 150Belgrad

26.8%, 160

Edinburgh

13.3%, 380

Budapest

24.9%, 150

Moskau

11.7%, 480

leerstandsziffer, bÜromieten brutto cbd klasse a/durcHscHnitt

Vacancy rate, office gross rents cbd class a/aVerage

in Euro pro m2 p.a.in Euro per m2 p.a.



metHodenExpertenumrage mittels Fragebogen (Teilnehmer: Basel ,Gen , Zürich ) und Experteninterviews. Auswertungvon Inseraten in Zusammenarbeit mit Fahrländer Partner, Veri-zierung und Konkretisierung über repräsentative Stichproben.Umrage zu Transaktionen bei institutionellen Investoren.Daten dritter Anbieter: Schweizerische Nationalbank, KOF ETHZürich, Statistische Ämter der Kantone Zürich, Gen, Baselland,Basel-Stadt, Waadt, Stadt Bern und Stadt Zürich, Bundesamtür Statistik, OECD.

Stichtag ür die Angebotsmessung ist der . November .

Büroächenbestand: Berechnet über die Anzahl Bürobeschä-tigte, in Anlehnung an den Bürobeschätigten-Schlüssel nachBranchen von Dr. Monika Dobberstein. Annahme: m proBürobeschätigten.

definitionen

Büro-Gebäudeklasse A: Erschliessung: sehr gut, nächster Flug-haen/Hauptbahnho innerhalb von Minuten Lage: zentralesetabliertes Geschätsviertel oder attraktives neues Geschäts-viertel. Parking im Haus. Gutes Design. Ausbau: neuwertig, Lit,Lütungssystem. Mindestgrösse: m.

Büro-Gebäudeklasse B: Erschliessung: gut, zum nächsten Flug-haen/Hauptbahnho innerhalb von Minuten. Lage: urbanesQuartier, Geschätsadresse. Parking beim Haus. Architektur:zweckmässiges Design. Ausbau: evtl. leichter Sanierungsbedar,evtl. Lütung. Mindestgrösse: m.

Büro-Gebäudeklasse C: Erschliessung: minimal, nächster Haupt-bahnho mehr als Minuten enternt. Lage und Image: un-wichtig. Architektur und Design: unwichtig. Ausbau: minimal.

Leerstand: Die an einem Stichtag leer stehenden und au demMarkt angebotenen Büroächen. Im Bericht: soort und nach

Vereinbarung verügbare Flächen.

Angebot: Au dem Markt angebotene Büroächen, die innerhalbder nächsten Monate verügbar sind.

metHodsAn expert survey with questionnaires (participants: Basel ,Geneva , Zurich ) and interviews. Advert evaluation incollaboration with Fahrländer Partner. Correction and quanti-cation by means o representative samples. Transaction surveyamong institutional investors. Data rom external providers:Swiss Nationalbank, KOF ETH Zurich, Statistics Oce o theCanton o Zurich, Geneva, Baselland, Vaud, Basel City, Berne City,The Federal Oce o Statistics, OECD.

Sample day or availability measurement: th November .

Oce space levels: calculated with reerence to the numbero oce employees based on the sector keys provided byDr. Monika Dobberstein. Assumption: m per oce employee.

definitions

Oce building class A: Accessibility: very good, less than minsto nearest main station or airport. Location: central establishedbusiness district or new attractive business district. In-houseparking. Good design. Fittings: new standard, lit, ventilationsystem. Minimum size: m.

Oce building class B: Accessibility: good, less than minsto nearest main station or airport. Location: urban quarteror business address. Adjacent parking. Functional architecture.Fittings: possibly in need o renovation, possibly ventilated.Size: at least m.

Oce building class C: Accessibility: basic, over mins tonearest main station. Location and image: irrelevant. Architec-ture and design: irrelevant. Fittings: minimal.

Vacancy rate: The oce space that is not occupied and beingoered or rent on the market on the sample day. Within the

survey: immediately and ater a date to be agreed availableoce space.

Availability: The oce space on the market that will be availablewithin months.

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Glossar

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Mieten: Nettomietpreise, wie sie au dem Markt angeboten undverhandelt werden. Die Mieten repräsentieren in der Regel eineneinachen Ausbaustandard. Angabe in CHF pro m pro Jahr.

Preisband: Spektrum der gemessenen Mieten bzw. das . und. Quantil, bei den Gebäudeklassen die Quartile.

Durchschnittsmiete, gewichtetes Mittel: Beschreibt das ächen-gewichtete Mittel aller Messungen.

Spitzenmiete: Au dem Markt verhandelte Spitzenmiete.

Anangsrendite, brutto: Verhältnis von Mietertrag (Soll) zumverhandelten Transaktionspreis. Nach SIA D .

Anangsrendite, netto: Verhältnis von Nettoertrag (MietertragSoll-Mietzinsausall-Betriebskosten zu Lasten Eigentümer-Instandhaltungskosten). In Anlehnung an SIA D .

Agglomeration: Denition gemäss dem Bundesamt ür Statistik.

Wirtschatsraum: Total der ür den Büromarkt relevanten Markt-gebiete, deniert durch Colliers International Schweiz AG.

Rent: Net rent prices that are being oered and negotiated on.These prices represent a simple tting out and are expressedin CHF per m per year.

Price range: Spectrum o the rents observed, within the . and. quantiles, or the oce classes within the quartiles.

Average rent, weighted average: The average o all valuesobserved weighted by space oered.

Top Rents: The top rents being dealt on the market.

Cap rate/Initial yield gross: The relationship between theexpected rent revenue and the negotiated transaction price.Based on SIA D .

Cap rate/Initial yield net: The relationship between the net rentrevenue and the transaction price. Based on SIA D .

Agglomeration: Denition according to the Federal Oceo Statistics.

Economic Region: Total o oce market regions, dened by

Colliers International Switzerland Ltd.

Glossar



colliers scHweiz partner

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Klausstrasse Zürich+ @.h

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Rue de Malatrex Genève

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Standorte in Ländern auallen Kontinenten..

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Colliers International Büromarktbericht 2012: Anlegerrennen um Betongold - Pensionskassen mit...

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