EIN BLICK DAHINTER. DER STUTTGARTER BÜROMARKTBERICHT 2013/2014

BÜLOW CARRÉLautenschlagerstr. 21Büro + Einzelhandelfertiggestellt 201380 % vermietet (Büro)

HOSPITALHOFHospitalplatz/Gymnasiumstr.Bürofertiggestellt 2013100 % vermietet

CITYGATEKriegsbergstr. 11Büro + EinzelhandelFertigstellung 4. Q 2014

MILANEOBüro + EinzelhandelFertigstellung 1./2 .Q 2015

LOOK 21Türlenstr. 2 Büro + WohnenFertigstellung 1. Q 2017

PAULINEPaulinenstr. 21 Büro fertiggestellt 201370 % vermietet (Büro)

CALEIDOTübinger Str. 41– 43Büro + Einzelhandel + Wohnenfertiggestellt 201360 % vermietet (Büro)

DAS GERBERMarien-/Tübinger-/Paulinenstr.Büro + Einzelhandel + WohnenFertigstellung 4. Q 2014 15 % vermietet (Büro)

DOROTHEEN QUARTIERDorotheenstr./Holzstr. Büro + Einzelhandel + WohnenFertigstellung 2. Q 2017 90 % vermietet (Büro)

Jahr Volumen

in m2

Repräsentative

Spitzenmieten

Durchschnitts­

mieten City

Leerstand

in m2

Leerstand

in %

Angebots­

bestand

in Mio. m2

Fertig stellungs­

volumen

in m2

Vorver­

mietungs­

volumen in m2

2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A.

2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000

2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000

2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000

2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500

2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400

2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500

2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400

2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000

2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000

2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400

2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,7 7,449 45.900 41.200

2012 191.500 20,00 € 14,60 € 399.000 5,4 7,416 37.000 36.300

2013 258.000 20,00 € 14,40 € 365.000 4,87 7,496 81.200 62.700

BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK

* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

INHALT.

Vorwort 8

Stuttgart – gut gerüstet für die Zukunft 10

Entwicklung des Europaviertels schreitet voran 11

Stuttgarter Bürovermietungsmarkt mit Top-Ergebnis 12

Öffentliche Hand und Industrie als starke Nachfrager 14

Großanmietungen beeinflussen Ergebnis maßgeblich 15

Stabile Mietpreisentwicklung auf hohem Niveau 16

Leerstandsquote sinkt unter 5-Prozent-Marke 18

Stuttgart bundesweit mit größtem Zuwachs 20

Stuttgart City/Innenstadt: Hoher Vermietungsstand bei Neubauflächen 22

Stuttgart Nord: Gesteigerte Attraktivität 23

Stuttgart Ost: Aufwertung in vollem Gange 24

Stuttgart Süd: Teilweise Rekordergebnisse 25

Büromarkt Stuttgart im Überblick 27

Auch 2014 ein lebendiger Markt 28

Ihre Ansprechpartner 30

ELLWANGER & GEIGER Real Estate 31

VORWORT.

Stuttgarts Zukunft: Investitionen in die Infrastruktur.

Stuttgart ist eine hochattraktive Stadt – für ihre Bürgerinnen und Bürger wie auch für die ansässigen

Firmen oder diejenigen, die planen, diese Wirtschaftsregion auch für sich zu nutzen, und sich

hier ansiedeln. Damit Stuttgart auch weiterhin so viel Lebens- und Arbeitsqualität bietet, stand

der vergangene Haushalt unter dem Motto „Sparen, um zu investieren“ und verschrieb sich den

Investitionen in die städtische Infrastruktur.

Das Maßnahmenpaket orientiert sich an den Notwendigkeiten der Bürgerschaft wie der Wirtschaft

und soll dazu beitragen, die Lebensverhältnisse in Stuttgart in vielen Bereichen zu verbessern. Die

Schwerpunkte sind die Kinderbetreuung, Mobilität und Energie sowie die Schaffung von bezahl-

barem Wohnraum.

Industrie- und wirtschaftspolitisch gilt es, die hiesigen Stärken weiter auszubauen. Einmalige Kom-

petenz zeigt Stuttgart in den Branchen Mobilität, Maschinenbau und Informationstechnologien.

Die Entwicklung der Stadt von einem der führenden Automobilstandorte hin zu der maßgeblichen

Metropole mit Mobilitätsarbeitsplätzen ist eingeläutet. Ein Schritt, der in enger Zusammenarbeit

mit den hiesigen Automobilherstellern und ihren Zulieferern erfolgen muss. Den stetigen Wandel

vom Produktionsstandort hin zu einem der großen Dienstleistungsstandorte bestätigt diese Zahl:

79,9 Prozent aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Landeshauptstadt arbeiten im

Dienstleistungssektor. Der Finanzsektor spielt dabei eine zentrale Rolle. Mit 8,2 Prozent aller Jobs

in der Landeshauptstadt zählt er zu den wichtigen Arbeitgebern und rangiert deutschlandweit an

Position 2 hinter Frankfurt. Das Thema Umwelt- und Ressourceneffizienz wird weltweit auch im

Maschinenbau zunehmen. Die Unternehmen müssen energieeffiziente Anlagen entwickeln, die zu-

dem die Anforderungen von Industrie 4.0 mit entsprechender Sensorik und Software erfüllen.

Ziel ist es, dass eines Tages Umwelttechnologien in einem Atemzug mit dem Wissens- und Wirt-

schaftsstandort Stuttgart genannt werden und gleichzeitig Stuttgart die schönste Stadt der Bundes-

republik bleibt.

Fritz KuhnOberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart

Ines AufrechtLeiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart

Ein Standort mit Weitblick.

Der Stuttgarter Büromarkt hat 2013 ein Top-Ergebnis erreicht und ist auch für die kommenden

Jahre gut aufgestellt. Für Investoren und Arbeitskräfte bleibt die Landeshauptstadt gleichermaßen

attraktiv. Weil die Weichen frühzeitig richtig gestellt wurden, sieht der Standort einer positiven

Zukunft entgegen. Nehmen Sie etwa das Stichwort Elektromobilität, bei dem Stuttgart inzwischen

zu Deutschlands Vorreitern zählt – oder die kontinuierliche Entwicklung neuer Studiengänge im

Bereich der erneuerbaren Energien sowie den Aufbau neuer Cluster in der Medizintechnik.

Dort hat die Stadt wertvolle Impulse gesetzt, um Wissenschaft und Lehre enger zu verzahnen.

Bei den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte eine Region wie Stuttgart, die

auch stark von Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, im Jahr 2014 weiteres Wachstum

verbuchen. Auch die Nachfrage nach effizienten, zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen

wird vor diesem Hintergrund anhalten. Sicher ist auch: Im Innenstadtbereich wird es aufgrund

der verschiedensten Projektentwicklungen der vergangenen Jahre weniger Möglichkeiten für neue

Projekte geben. Umso wichtiger wird es sein, die positive Entwicklung in den Randgebieten

Stuttgarts weiter voranzutreiben.

Auf den folgenden Seiten finden Sie detaillierte Zahlen und Fakten zu den Entwicklungen am

Stuttgarter Büromarkt 2013. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre und stehen Ihnen

für Fragen und Anregungen gerne zur Verfügung.

Mario Caroli Björn Holzwarth

8

9

STUTTGART – GUT GERÜSTET FÜR DIE ZUKUNFT.

Um eine Stadt zukunftssicher zu machen, galt es schon immer, eine Vielfalt unterschiedlicher und sich laufend verändernder Faktoren zu berücksichtigen. Weil sich Stuttgart bei der Standortentwicklung durch ein hohes Maß an Weitsicht auszeichnet, erfährt die für Arbeitskräfte und Investoren gleichermaßen attraktive Stadt bei einer Vielzahl von Untersuchungen immer wieder große Anerkennung. So haben Studien des HWWI und des Prognos-Instituts die Zukunftsfähigkeit Stuttgarts erneut positiv hervorgehoben.

ENGE VERZAHNUNG VON LEHRE UND WIRTSCHAFT

In den forschungsintensiven Industrien und wissensinten-

siven Dienstleistungen ist heute mehr und mehr hoch-

qualifiziertes Personal gefragt. Gerade Stuttgart hat die-

sen Trend frühzeitig erkannt und in den vergangenen

Jahren etwa mit dem Aufbau neuer Cluster im Bereich

der Medizintechnik oder mit neuen Studiengängen im

Gebiet der erneuerbaren Energien eine noch engere Ver-

zahnung zwischen Lehre und Wirtschaft vorangetrieben.

BEDEUTUNG VON ELEKTROMOBILITÄT FRÜHZEITIG

ERKANNT

Bereits vor einigen Jahren hat die Stadt zudem begonnen,

das Thema Elektromobilität stark zu fördern, und wurde

zu einer der vier Modellregionen „Schaufenster Elektro-

mobilität“ in Deutschland. Zwischenzeitlich hat sich nicht

nur das Car2Go-Konzept erfolgreich etabliert, auch die

Hybridbusse fahren regelmäßig durch das Stadtgebiet.

INSTITUTIONELLE INVESTOREN ENGAGIEREN SICH

AM WOHNUNGSMARKT

Besondere Relevanz hat auch ein funktionierender Woh-

nungsmarkt. Mit Projekten wie den „Pariser Höfen“, dem

„Milaneo“ aber auch dem „Gerber“ engagierten sich

große institutionelle Investoren in den vergangenen bei-

den Jahren und stellen insgesamt zirka 750 neue Wohn-

einheiten fertig. Ergänzend werden auch andere Projekte

dazu beitragen, dass in den nächsten Jahren die benö-

tigten rund 1.500 Wohneinheiten jährlich erstellt werden

können. Auch das Studentenwerk Stuttgart hat in den

vergangenen zehn Jahren das Angebot an Studenten-

wohnungen angepasst. Allein in den kommenden drei

Jahren werden nochmals 1.000 weitere Wohnheimplätze

entstehen, um den Bedarf an Wohnraum für die zwischen-

zeitlich über 70.000 Studenten in Stuttgart zu decken.

STUTTGART BUNDESWEIT EINER DER ATTRAK­

TIVSTEN EINZELHANDELSSTANDORTE

Darüber hinaus steigert auch der Einzelhandel mit seinem

Einzugsgebiet von zirka 2,6 Millionen Konsumenten die

Qualität der Landeshauptstadt, die nach den Städten Ber-

lin, Hamburg und München auf Platz 4 der bundesweit

attraktivsten Einzelhandelsstandorte steht. Auch die be-

reits seit Jahren geringe Arbeitslosenquote von rund 4,3

Prozent, die deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von

6,8 Prozent liegt, spiegelt die positive Situation der Wirt-

schaft wider.

Quelle: GfK GeoMarketing, Stand: Januar 2014

28.920

25.566

24.920

24.297

23.469

23.236

19.423

München

Düsseldorf

Frankfurt

Stuttgart

Hamburg

Köln

Berlin

KAUFKRAFT PRO KOPF 2013 IN €:

GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER

ENTWICKLUNG DES EUROPAVIERTELS SCHREITET VORAN.

Seit der Eröffnung der neuen Stadtbibliothek und dem zwischenzeitlich erfolgten Bezug der 240 Wohnungen der „Pariser Höfe“ füllt sich das Europaviertel mit Leben. Die Fertigstellung der Sparkassenakademie und des „Milaneo“ 2014 wird ein weiterer Meilenstein in der Entwicklung dieses Gebietes sein, das dann mehr und mehr seinen urbanen Charakter entfalten wird.

Nach der Fertigstellung der „Pariser Höfe“ Ende 2012

folgt im ersten Quartal 2014 die Einweihung der Spar-

kassenakademie. Das Gebäude hat zirka 12.600 Quadrat-

meter Schulungs- und Verwaltungsfläche sowie rund

160 Apartments. Das derzeit entstehende Großprojekt

„Milaneo“ mit seinen rund 45.000 Quadratmetern

Einzelhandelsfläche und 450 Wohnungen sowie weiteren

zirka 7.400 Quadratmetern Bürofläche und einem Hotel-

konzept der Starwood-Kette mit 165 Zimmern wird

seine Handelsflächen Ende 2014 eröffnen. Die weiteren

Flächen und der Wohnbereich werden im Laufe der

ersten beiden Quartale 2015 bebaut.

Im Jahr 2013 haben die Bauarbeiten für das Projekt

„Cloud No. 7“ begonnen. Der Wohn- und Gewerbeturm

wird künftig rund 25 Eigentumswohnungen, ein Hotel

der Steigenberger-Gruppe mit 175 Zimmern sowie zirka

52 Business-Apartments beherbergen. Ein Bezug ist vor-

aussichtlich im Sommer 2016 möglich.

Zwischenzeitlich wurden auch mehrere direkt an das

Europaviertel angrenzende Projekte gestartet. So werden

zwei Drei-Sterne-Hotelkonzepte, eines als Hampton by

Hilton und eines als Holiday Inn Express mit insgesamt

zirka 321 Zimmern sowie ein A&O Hostel mit zirka 400

Betten realisiert. Eine Fertigstellung dieser drei Vor haben

dürfte spätestens im Jahr 2016 erfolgen. Zeitgleich wird

das ehemalige Mercedes-Benz-Areal entwickelt. Das

Projekt mit dem Namen „Look 21“ besteht aus einer

Riegelbebauung zur Heilbronner- und Türlenstraße sowie

einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich. Zukünftig

hat hier die Südwestmetall Verbandsvertretung ihren Sitz.

Im Zuge der Arbeiten für Stuttgart 21 wird derzeit ein Teil

der Straßenbahnstrecke verlegt. Bis 2016 wird sowohl die

neue Erschließung des Europaviertels mit der U12 als auch

der Umbau der Stammstrecke fertiggestellt sein.

10

11

STUTTGARTER BÜROVERMIETUNGSMARKT MIT TOP-ERGEBNIS.

Rund 258.000 Quadratmeter vermietete Bürofläche zum 31. Dezember 2013 haben die Erwartungen an das Jahresendergebnis übertroffen. Bereits nach dem dritten Quartal des vergangenen Jahres zeichnete sich ein hohes Vermietungsergebnis ab. Hier lag der Vermietungsumsatz mit rund 194.000 Quadratmetern schon über dem Gesamtergebnis von 2012 mit rund 191.500 Quadratmetern. Rund 36.000 Quadratmeter des Umsatzes entfielen auf Eigennutzer, hiervon allein rund 23.000 Quadratmeter auf den Neubau der Deutschen Rentenversicherung. Das Vermietungsergebnis des Vorjahres konnte damit um zirka 34 Prozent übertroffen werden.

SÜDLICHE RANDLAGEN STUTTGARTS MIT GRÖSSTEN

UMSÄTZEN

Die größten Umsätze wurden 2013 in den südlichen Rand-

lagen von Stuttgart erzielt. Der lang erwartete und im

Markt größte Mietvertrag der Ernst & Young GmbH in der

Airport City am Stuttgarter Flughafen umfasste rund

25.500 Quadratmeter. Zwei Anmietungen der Daimler AG

in Stuttgart-Möhringen und Leinfelden-Echterdingen lagen

bei rund 11.315 Quadratmetern beziehungsweise rund

17.640 Quadratmetern. Der Verlag KNV, auf dessen ehe-

maligem Firmenareal ein neuer Verwaltungssitz errichtet

werden soll, hat in Stuttgart-Vaihingen den größten Vertrag

mit rund 13.500 Quadratmetern abgeschlossen. Außer-

dem konnte ein Neubauprojekt im Stuttgarter Engineering

Park in Vaihingen an einen Solitärnutzer vermietet werden.

Entsprechend hoch lagen die Vermietungsumsätze in

den Teilmärkten Leinfelden-Echterdingen und Vaihingen-

Möhringen.

In den nördlichen Randlagen zeigte sich der Teilmarkt

Zuffenhausen/Feuerbach mit einem guten Ergebnis.

Allerdings wurde es maßgeblich durch die Projektentschei-

dung der Deutschen Rentenversicherung in Stuttgart-

Freiberg mit rund 23.000 Quadratmetern beeinflusst.

VERMIETUNGSUMSATZ IN STUTTGARTER CITY

BLEIBT UNTER VORJAHRESERGEBNIS

In der Stuttgarter City lag der Vermietungsumsatz mit

rund 34.600 Quadratmetern deutlich unter den Ergebnis-

sen der beiden Vorjahre. Hier fehlte es in diesem Jahr vor

allem an Großabschlüssen, wobei die Nachfrage nach

großen Flächen nach wie vor stark ist und in vielen Ob-

jekten bereits über größere Abschlüsse verhandelt wird.

Der größte Vertragsabschluss in der Stuttgarter City lag

im Jahr 2013 bei rund 5.000 Quadratmetern.

Die Stuttgarter Innenstadt rutschte mit etwas weniger

Vertragsabschlüssen leicht unter das Vorjahresergebnis.

Mit rund 11.200 Quadratmetern gehört das Neubauprojekt

des Südwestmetallverbandes auf dem ehemaligen Areal

der Mercedes-Niederlassung in der Türlenstraße zum

größten Vertragsabschluss der Stuttgarter Innenstadt.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

City 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000 61.500 34.600

Innenstadt 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500 58.400 51.000

Vaihingen/Möhringen 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300 18.200 62.200

Fasanenhof 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500 7.400 5.700

Feuerbach/Zuffenhausen 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800 18.700 27.200

Degerloch 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000 4.800 1.900

Weilimdorf 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500 5.300 7.700

Bad Cannstatt/Wangen 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400 12.000 19.800

Leinfelden­Echterdingen 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000 5.200 47.900

Gesamt 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000 191.500 258.000

159.

00

0

127.

00

0

149.

00

0

152

.00

0

145.

00

0

140.

00

0

169.

00

0

180.

00

0

171.

00

0

194

.00

0

191.

500

285

.00

0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M2

VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2001 – 2013 IN M2

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

25

8.0

00

12

13

ÖFFENTLICHE HAND UND INDUSTRIE ALS STARKE NACHFRAGER.

Die Gruppe „Sonstige Büronutzer“, die verschiedene Dienst-

leister, Freiberufler und Handelsunternehmen umfasst, fragte

2013 rund 73.900 Quadratmeter nach. Dies entsprach zirka

29 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes. Eine be-

deutende Rolle spielte der Bereich „Öffentliche Hand“, der

bei rund 24 Prozent beziehungsweise 61.300 Quadratme-

tern Fläche lag. In dieses Ergebnis sind sowohl Anmietungen

von Verbänden eingeflossen als auch die Entscheidung des

Südwestmetallverbandes für ein eigenes Neubauvorhaben

in der Türlenstraße mit rund 11.200 Quadratmetern.

Nach einem leichten Rückgang in 2012 zeigten sich die

Unternehmen aus den Branchen „Energie“ und „Industrie“

wieder nachfragestark. Sie mieteten rund 45.500 Quadrat-

meter Bürofläche und damit zirka 18 Prozent des gesamten

Vermietungsvolumens an. Die Daimler AG fiel hier mit zwei

Großanmietungen deutlich ins Gewicht. Schon fast ge-

wohnt gut für den Stuttgarter Büromarkt ist die Nachfrage

aus der Sparte „Consultants“, die alle beratenden Unter-

nehmen zusammenfasst. Sie haben rund 41.500 Quadrat-

meter angemietet, wobei der Mietvertrag von Ernst & Young

am Flughafen Stuttgart mit rund 25.500 Quadratmetern

einen maßgeblichen Einfluss hatte.

Zwar ging die Nachfrage aus dem Bereich „IT/Telekom-

munikation“ prozentual betrachtet zurück. Der Grund

hierfür ist jedoch im gestiegenen Gesamtumsatz des

Marktes und nicht in einer rückläufigen Nachfrage zu

suchen. Denn die lag mit rund 21.600 Quadratmetern

fast auf dem Vorjahresniveau von 22.300 Quadratmetern.

Die Gruppe „Finanzdienstleister“ fragte im vergangenen

Jahr über 50 Prozent weniger nach. Hier waren es nur noch

rund 7.100 Quadratmeter – im Vergleich zu 14.600 Qua-

dratmetern im Vorjahr. Auch Unternehmen aus dem Bereich

„Medien/Kommunikation“ haben weniger angemietet.

Auf diese Branche entfielen ebenfalls nur rund 7.100 Qua-

dratmeter und damit rund 2,7 Prozent des Umsatzes.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Medien/Kommunikation 4,00 8,00 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82 5,20 2,74

Finanzdienstleister 34,00 12,00 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67 7,60 2,77

Consultants 5,00 10,00 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00 16,70 16,00

Öffentliche Hand 9,00 21,00 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68 14,50 23,74*

Sonstige 29,00 28,00 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42 35,00 28,61

Energie/Industrie 9,00 13,00 12,86 – – – – 15,79 9,30 17,77

IT/Telekommunikation 10,00 8,00 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62 11,70 8,37

Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

UMSATZ NACH BRANCHEN IN %

* Hierin enthalten sind mit einem Anteil von rund 30 Prozent Anmietungen durch Verbände.Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

GROSSANMIETUNGEN BEEINFLUSSEN ERGEBNIS MASSGEBLICH.

Stuttgart ist traditionell von vielen Kleinanmietungen geprägt. Zwar wurden 2013 erneut mehr als 200 Verträge bis zu einer Größe von rund 500 Quadratmetern abgeschlossen. Den höchsten Anteil am Ver-mietungsumsatz bildeten in diesem Jahr jedoch acht Großverträge. Insgesamt konnten 314 Vertragsab-schlüsse verzeichnet werden.

Im Segment bis 500 Quadratmeter wurden 229 Verträge

mit einem Vermietungsvolumen von insgesamt rund

54.300 Quadratmetern abgeschlossen. Hiervon entfielen

133 Verträge auf die Lagen City und Innenstadt. Mit rund

31.100 Quadratmetern machten sie einen Anteil von rund

zwölf Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes aus.

In den Flächengrößen 501 bis einschließlich 1.000 Qua-

dratmeter wurde mit 53 Vertragsabschlüssen im Vergleich

zum Vorjahr ein leicht rückläufiges Ergebnis erzielt. Das

Segment 1.001 bis 2.000 Quadratmeter hat ein Ergebnis

nahezu auf Vorjahresniveau erreicht. Hier wurden 18 Ver-

träge mit insgesamt rund 24.800 Quadratmetern unter-

zeichnet. Deutlich ausgedünnt war das Segment von

2.001 bis 5.000 Quadratmeter. Während 2012 noch rund

14 Vertragsabschlüsse in dieser Größenordnung lagen,

waren es 2013 nur noch sechs Verträge.

Der größte Umsatzanteil mit rund 46 Prozent und rund

120.000 Quadratmetern fiel in diesem Jahr auf das Flächen-

segment über 5.000 Quadratmeter, wobei nur acht Ver-

träge zu diesem Ergebnis führten. Hiervon lagen vier

Verträge über 10.000 Quadratmeter, so zum Beispiel auch

eine Anmietung des Landes Baden-Württemberg in Bad

Cannstatt sowie zwei Anmietungen der Daimler AG in

Möhringen und Leinfelden-Echterdingen. Zwei Verträge –

Ernst & Young am Stuttgarter Flughafen und die Deutsche

Rentenversicherung in Stuttgart-Freiberg – lagen jeweils

über 20.000 Quadratmeter.

Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

Gesamtfläche 2012: 191.500 m2

2012

VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH

54

.25

8

54

.72

0

37.1

83

40.

86

8

24.7

33

24.0

03

< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²

2013

Gesamtfläche 2013: 258.000 m2

22

.141

43.1

46

119.

685

28

.763

Gesamtanzahl 2012: 292

2012

197 2

29

59 53

18 614 4 8

< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²

2013

Gesamtanzahl 2013: 314

VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH

18

14

15

STABILE MIETPREISENTWICKLUNG AUF HOHEM NIVEAU.

Auch 2013 überzeugte der Stuttgarter Büromarkt mit einer stabilen Mietpreisentwicklung: Die Durch-schnittsmiete für das gesamte Stuttgarter Stadtgebiet lag mit 12,00 Euro pro Quadratmeter weiterhin auf einem relativ hohen Niveau.

Insgesamt wurden 137 Mietverträge und somit 43 Pro-

zent aller Vertragsabschlüsse im Mietpreissegment bis

10,00 Euro pro Quadratmeter gezeichnet. In der Preis-

spanne von 10,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter wur-

den 112 Verträge abgeschlossen. Deutliches Wachstum

gab es im Segment von 13,01 und 15,00 Euro pro Qua-

dratmeter: Hier wurden in 2013 78 Vertragsabschlüsse

im Vergleich zu 48 Verträgen in 2012 unterzeichnet.

Mit über 15,00 Euro pro Quadratmeter wurden 27 Büro-

flächen neu vermietet, hiervon 11 mit über 17,00 Euro

pro Quadratmeter.

CITY: PREMIUM­FLÄCHEN GARANTIEREN SPITZEN­

NIVEAU

Die Spitzenmiete in der Stuttgarter City mit rund 20,00 Euro

pro Quadratmeter wurde 2013 durch einige Neubauab-

schlüsse bestätigt. Die Durchschnittsmiete lag bei rund

14,40 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu 14,50 Euro

pro Quadratmeter in 2012. Deutlich gestiegen sind die

Mieten im Innenstadtbereich. Hier konnte durch Projekt-

vermietungen und hochwertig sanierte Altbauflächen die

Spitzenmiete von 16,00 Euro pro Quadratmeter im Vor-

jahr auf 17,00 Euro pro Quadratmeter gesteigert werden.

Daraus resultierte auch die Erhöhung der Durchschnitts-

miete von 11,50 Euro pro Quadratmeter auf 12,00 Euro

pro Quadratmeter.

TEILMÄRKTE ENTWICKELN IHR POTENZIAL

In den südlichen Außenbezirken Vaihingen/Möhringen/

Fasanenhof und Leinfelden-Echterdingen führten der Ver-

tragsabschluss von Ernst & Young und Abschlüsse im Büro-

turm Colorado zu einer Steigerung der Spitzenmiete auf

15,00 Euro pro Quadratmeter und der Durchschnittsmiete

auf rund 11,60 Euro pro Quadratmeter. In den östlichen

Teilmärkten konnte durch verschiedene Anmietungen in

Bad Cannstatt die Durchschnittsmiete im Vergleich zum

Vorjahr von 10,00 Euro auf 10,60 Euro pro Quadratmeter

erhöht werden.

Allein in den nördlichen Randlagen zeigte sich die Miet-

preisentwicklung rückläufig: Die Spitzenmiete der 2013

abgeschlossenen Mietverträge lag nur noch bei rund

10,10 Euro pro Quadratmeter. Allerdings mangelte es

aufgrund fehlender Angebote auch an Neubauver-

mietungen. Die Durchschnittsmiete bewegte sich bei

8,50 Euro pro Quadratmeter.

Spitzenmieten

Durchschnittsmieten

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2001 – 2013 IN € /M2

15,3

4

•18

,41

14,8

0

•17

,89

14,5

0

•17

,50

14,5

0

•17

,00

13,5

0

•17

,00

13,6

0

•17

,50

14,5

0

•17

,50

14,5

0

•18

,00

13,6

0

•18

,00

14,3

0

•17

,50

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

14,3

0

•18

,80

14,5

0

•2

0,0

0

14,4

0

•2

0,0

0

XX

X

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2013 IN €/M2

14,4

0

20,

00

12,0

0

17,0

0

8,5

0

10,1

0

10,6

0

11,5

0

11,6

0

15,0

0

City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd

DurchschnittsmietenSpitzenmieten

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

16

17

Trotz des stark gestiegenen Fertigstellungsvolumens

wurden dem Markt durch viele Vorvermietungen nur in

überschaubarem Maß Neubauflächen zugeführt. In der

Stuttgarter City und Innenstadt blieb das Angebot an

Büroflächen nahezu unverändert. Dennoch hat sich die

Situation bei den hochwertigen Büros in der City inzwi-

schen entspannt. In Bestandsgebäuden wurden große

Einheiten freigesetzt und auch einige Neubauprojekte wie

zum Beispiel das Bülow Carré, das Caleido oder die Pauline

fertiggestellt. Mangelware sind nach wie vor Mietflächen

im Segment unter 500 Quadratmeter.

Deutliche Veränderung gab es in Leinfelden-Echterdingen.

Die Vermietung großer Bestandsflächen verringerte den

Leerstand von rund 68.100 Quadratmetern auf rund

50.500 Quadratmeter. Allerdings bewegt sich die Anzahl

der verfügbaren Flächen in Bezug auf die Nachfrage nach

wie vor auf zu hohem Niveau.

LEERSTANDSQUOTE SINKT UNTER 5-PROZENT-MARKE.

Die Angebotsreserve verringerte sich weiter: Ende des Jahres lag sie bei einem Gesamtflächenbestand von rund 7,5 Millionen Quadratmetern bei rund 365.000 Quadratmetern. Das entspricht einer Leerstands-quote von rund 4,9 Prozent. Deutlich reduziert ist das Angebot an Flächen für Untermieter, von denen derzeit nur rund 7.200 Quadratmeter zur Verfügung stehen.

FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M2

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

81.2

00

62.7

00

79.7

00

43.1

00

312

.00

0

22

0.0

00

145.

00

0

80.

00

0

143.

500

131.

500

68

.50

0

51.4

00

49.

00

0

28

.50

0

32.6

00

23.

40

0

115.

60

0

104

.90

0

40.

00

0

22

.00

0

42.4

00

23.

20

0

45.9

00

41.2

00

37.0

00

36.3

00

VorvermietungBaufertigstellung

82.3

00

77.1

00

In Vaihingen und Möhringen haben Vermietungen im

Gewerbegebiet „Am Wallgraben“ die Angebotsreserve

verkleinert. Ein im Bau befindliches Neubauprojekt im

Stuttgarter Engineering Park wurde bereits an einen

Nutzer vermietet, so dass auch hier kaum Flächen mehr

zur Verfügung stehen. Auch das Angebot im südlichen

Stadtteil Degerloch wurde leicht reduziert. Im Gewerbe-

gebiet Fasanenhof ist die Menge an verfügbaren Flächen

nahezu unverändert.

Deutlich geschrumpft ist das Flächenangebot im Stadtteil

Bad Cannstatt, Stuttgart-Ost. Nahezu keine Neubauflächen-

zuführung und größere Vermietungen an die Telekom und

das Land Baden-Württemberg haben zu einer spürbaren

Reduktion von rund 30.600 Quadratmetern im Vorjahr auf

rund 23.200 Quadratmeter zum 31.12.2013 geführt. Im

Norden zeigten sich die Standorte Feuerbach und Zuffen-

hausen nahezu unverändert. Weilimdorf allerdings legte in

der Angebotsreserve von rund 41.100 Quadratmetern auf

rund 46.000 Quadratmeter zu.

ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2013

Stuttgart­City 70.200 m2

Stuttgart­Innenstadt 71.000 m2

Bad Cannstatt, Wangen etc. 23.200 m2

Fasanenhof 24.000 m2

Feuerbach, Zuffenhausen 14.100 m2

Degerloch 10.200 m2

Leinfelden­Echterdingen 50.500 m2

19,4 5%

100 %(entspricht

ca. 365.000 m2)

19,23 %

13,84 %

Weilimdorf 46.000 m2

12,60 %

6,58 %

Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

Möhringen 32.300 m2

8,85 %

Vaihingen 23.500 m2

6,44 %

3,86 %2,79 %

6,36 %

18

19

Insgesamt erreichten die „Big Seven“ einen Flächenum-

satz von rund 2,9 Millionen Quadratmetern. Während die

Vermietungen in Hamburg mit 2,3 Prozent und Köln mit

3,7 Prozent nur leicht anstiegen, verzeichneten Düssel-

dorf und Stuttgart mit einem Plus von 12,7 Prozent

beziehungsweise 34,7 Prozent die größten Zuwächse.

Düsseldorf schloss mit rund 347.000 Quadratmetern mit

dem besten Ergebnis der letzten fünf Jahre. Berlin musste

ein Minus von 17,3 Prozent auf 521.000 Quadratmeter

hinnehmen, was vor allem auf weniger Vermietungen im

Segment über 5.000 Quadratmeter zurückzuführen ist.

Der Flächenumsatz in München sank um 15,1 Prozent

auf 608.200 Quadratmeter.

Die Spitzenmieten in Hamburg, Berlin und Stuttgart

zeigten sich stabil auf dem Niveau des Vorjahres mit

24,00 Euro, 22,00 Euro und 20,00 Euro pro Quadrat-

meter im Monat. In Köln stieg die Spitzenmiete mit

21,25 Euro pro Quadratmeter leicht an. München lag

mit 32,50 Euro pro Quadratmeter rund 0,50 Euro höher

als in 2012. Düsseldorf verzeichnete eine Zunahme von

1,50 Euro auf 27,50 Euro pro Quadratmeter.

Die Durchschnittsmiete in Hamburg blieb mit 14,00 Euro

pro Quadratmeter im Monat unverändert, während sie

in Berlin auf 12,30 Euro pro Quadratmeter im Monat und

in Stuttgart auf 12,00 Euro pro Quadratmeter im Monat

zurückging. In Düsseldorf stieg sie um 6 Prozent, in Köln

um 4,5 Prozent und in München um 1,3 Prozent auf

15,10 Euro pro Quadratmeter.

Am stärksten reduzierten sich die Leerstände an den

Standorten Berlin um 10 Prozent von 1,10 Millionen

Quadratmetern auf 0,99 Millionen Quadratmetern und

Stuttgart um 8,5 Prozent von 399.000 Quadratmetern

auf 365.000 Quadratmeter.

STUTTGART BUNDESWEIT MIT GRÖSSTEM ZUWACHS.

Die sieben Top-Immobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart zeigten sich 2013 mit überwiegend stabilen Märkten. Zulegen konnten vor allem Düsseldorf und Stuttgart. Die Spitzenmieten blieben konstant oder wuchsen wie in Köln, München oder Düsseldorf. In Berlin sank die Durchschnittsmiete, die Leerstände sanken an allen Bürostandorten.

Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € Leerstandsquote in %

2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012

Berlin 521.000 630.000 22,00 22,00 12,30 13,20 5,3 5,9

Düsseldorf 347.000 308.000 27,50 26,00 14,95 14,90 10,9 11,6

Frankfurt a. M. 447.600 514.800 38,00 35,00 18,50 17,50 13,7 13,9

Hamburg 440.000 430.000 24,00 24,00 14,00 14,00 7,0 7,4

Köln 280.000 270.000 21,25 21,00 11,90 11,40 7,4 7,6

München 608.200 716.700 32,50 32,00 15,10 14,90 6,3 6,8

Stuttgart 258.000 191.500 20,00 20,00 12,00 12,40 4,9 5,4

Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart

LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN %

7,4

9,6

8,3 8

,9

8,2

7,6

6,3

9,1 9,

7

8,3

7,7

6,8

5,3

8,2 8,4 8,9

8,4

5,9 7,

0

6,7 7,

5

9,8

8,1

7,4

4,96,

2

6,1 6,5

5,7

5,4

11,5

11,8

11,6

9,8 10

,3 10,9

Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013

Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013

FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2013 IN M2

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013

149.

00

0

140.

00

0

5

10.0

00

152

.00

0

4

80.

00

0

145.

00

0

5

80.

00

0

6

20.

00

0

169.

00

0

8

20.

00

0

180.

00

0

7

65.0

00

171.

00

0

5

40.

00

0

194

.00

0

5

90.

00

0

191.

500

7

16.7

00

München

FrankfurtHamburg

Berlin

DüsseldorfKölnStuttgart

STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH

13,7

13,9

14,3 15

,1

14,4

13,9

2008

2009

2010

2011

2012

2013

285

.00

0

8

53.0

00

25

8.0

00

6

08

.20

0

20

21

EuG_RE-J-13014_Bueromarktber_

Inh_2012_lay02_Ansicht_18-19_

Vers1.jpg

STUTTGART CITY/INNENSTADT: HOHER VERMIETUNGSSTAND

BEI NEUBAUFLÄCHEN.

2014 wird die Aufwertung des Gerberviertels vollzogen, die attraktiven Neubauflächen in der Innenstadt werden bereits verhandelt. 92 Prozent der Verträge in der City wurden im Segment bis 1.000 Quadrat-meter unterzeichnet, hochpreisige und große Flächen wurden kaum nachgefragt.

Nach der Welle der Fertigstellungen in 2011 und 2012

konnten 2013 große Teile der neuen Flächen platziert

werden. So sind das Caleido zu 60 Prozent und die

Pauline zu 70 Prozent vermietet, das Gerber kann den

ersten unterzeichneten Mietvertrag mit einer Anwalts-

kanzlei bekannt geben. Insgesamt stehen hier ab 2015

zirka 7.000 Quadratmeter Bürofläche zu Vermietung.

Durch die Fertigstellung der Handelsflächen im Gerber im

Herbst 2014, der Büroflächen und Mietwohnungen in

2015 und der Eröffnung des Globetrotters in den ehema-

ligen Eberhard Passagen, dem heutigen Tübinger Carré,

in 2014 wird das Gerberviertel insgesamt aufgewertet.

Drei neue Mietverträge heben im Bülow Carré den Ver-

mietungsstand auf 80 Prozent. Im Projekt CityGate,

welches ab Ende 2014 bezugsfertig ist, laufen bereits

Verhandlungen über verschiedene Anmietungen.

In der City lag der Großteil der Vermietungen mit 43 Pro-

zent der vermieteten Fläche im Segment bis 500 Quadrat-

meter, weitere 23 Prozent in einer Größe bis 1.000 Qua-

dratmeter. In den Flächensegmenten zwischen 2.001 und

4.000 Quadratmetern konnte keine Vermietung getätigt

werden. Einzig der DGB, dessen Gebäude saniert wird,

unterzeichnete eine Interimsanmietung über 5.000 Qua-

dratmetern. 49 Prozent der vermieteten Fläche in der City

wurden bis zu einem Mietpreis von 14,00 Euro pro Qua-

dratmetern, weitere 35 Prozent zwischen 14 und 17,00 Euro

pro Quadratmetern gehandelt. Nur 17 Prozent konnten zu

Mietpreisen von 17,00 Euro und mehr vermietet werden.

Als derzeit größeres Projekt in der Innenstadt entstehen mit

den Rosenberghöfen rund 11.400 Quadratmeter Büro-

fläche auf dem alten AOK Areal. Neben einem IT-Unter-

nehmen mit einem Bedarf von rund 1.600 Quadratmetern

wird sich die AOK wieder an ihrem alten Standort mit

zirka 5.000 Quadratmetern etablieren. Insgesamt liegt

der Vermietungstand derzeit bei rund 50 Prozent, die

Fertigstellung ist für Juni 2014 vorgesehen.

In der Innenstadt lagen 57 Prozent der vermieteten Flächen

in einer Größe von bis zu 1.000 Quadratmetern, 20 Pro-

zent im Segment zwischen 1.001 bis 3.000 Quadrat-

metern. Ein Vertrag über gleich 22 Prozent der vermieteten

Fläche konnte mit 11.200 Quadratmetern auf dem alten

Mercedes-Benz Areal in der Türlenstraße abgeschlossen

werden. 26 Prozent der Fläche wurden bis maximal 10 Euro

pro Quadratmeter, weitere 71 Prozent zwischen 10 bis

15 Euro und nur 2 Prozent zu 15,01 Euro und mehr ver-

mietet.

EuG_RE-J-13014_Bueromarktber_

Inh_2012_lay02_Ansicht_18-19_

Vers1.jpg

FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN

Feuerbach und Zuffenhausen sind traditionell von der

Automobilindustrie geprägt. Zwar mieteten sich 2013

weniger Zulieferer dieser Branche ein als in den Vorjahren.

Die Entscheidung der Porsche AG für die Errichtung neuer

Karosserie- und Motorenwerke stellt jedoch eine deutliche

weitere Stärkung des Standortes dar.

Auch die „Automeile“ entlang der Heilbronnerstraße

zeigte eine positive Entwicklung: Ende 2013 eröffnete hier

der Neubau der Audi-Niederlassung. Die Daimler AG er-

warb ein an ihr Verkaufsareal angrenzendes Grundstück

in direkter Ecklage Heilbronnerstraße/Borsigstraße, um

dort eine Niederlassung zu etablieren. VW folgt mit einer

neuen Niederlassung auf dem Kiefer Areal in 2015.

Das Bauvorhaben Oasis II wird voraussichtlich im ersten

Quartal 2015 fertiggestellt. Weitere Wohnungen sowie

zirka 10.000 Quadratmeter Bürofläche sind im Rahmen

des Projektes Skyline in Planung.

Insgesamt war der Markt Feuerbach/Zuffenhausen in

2013 von geringer Nachfrage geprägt. Der im Vergleich

zu den zehn vorangegangenen Jahren mit durchschnitt-

lich rund 13.500 Quadratmetern zunächst positiv an-

mutende Jahresumsatz von zirka 43.000 Quadratmetern

findet allein im Neubau der Deutschen Rentenversiche-

rung in Freiberg mit einer Fläche von 23.000 Quadrat-

metern seine Erklärung.

WEILIMDORF

2012 starteten die Wirtschaftsförderung Stuttgart und

mehrere Eigentümer eine Standortinitiative mit dem Ziel,

die Attraktivität des Standortes zu steigern. Grund war

der Auszug des Großnutzers Ernst & Young zum ersten

Quartal 2016. Bislang sind unter anderem eine Kita und

energetische Verbesserungen einiger Gebäude in Planung.

Eine Umsetzung erster Maßnahmen bereits vor dem

Auszug von Ernst & Young würde sich positiv auf das

Gesamtbild des Standortes auswirken. Förderlich ist auch

die kontinuierlich positive Entwicklung des Softwareunter-

nehmens Vector Informatik, das sich die vergangenen Jahre

sukzessive erweitert hat. Großkonzerne wie Siemens und

Vodafone tragen ebenfalls weiterhin zur Entwicklung des

Standorts bei.

In Weilimdorf konnten mit 7.700 Quadratmetern 45 Pro-

zent mehr Fläche als in 2012 und somit deutlich mehr als

im Zehnjahresdurchschnitt von 6.200 Quadratmetern

vermietet werden. Es wurden zehn Verträge im Segment

bis 500 Quadratmeter und zwei Verträge zwischen 500

und 2.000 Quadratmetern abgeschlossen. 92 Prozent der

vermieteten Fläche wurde zu Mietpreisen zwischen 8,00

bis 9,00 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.

STUTTGART NORD: GESTEIGERTE ATTRAKTIVITÄT.

22

23

STUTTGART OST: AUFWERTUNG IN VOLLEM GANGE.

BAD CANNSTATT/HEDELFINGEN/WANGEN

Der Bebauungsplan für den Neckarpark auf dem ehema-

ligen Güterbahnhof-Areal in Bad Cannstatt wurde 2013

intensiv weiterentwickelt und wird in den kommenden

Jahren umgesetzt. Zwischenzeitlich besteht Einigkeit über

die Erstellung einer grünen Mitte mit einer Fläche von

60 x 200 Metern. Die Grundstücke für die geplanten Büro-

gebäude entlang der Daimlerstraße wurden für einen

Erwerber optioniert. Ein Baubeginn für einige Areale ist

nach den intensiven Verhandlungen mit Nutzern wie dem

Roten Kreuz beziehungsweise der Sportklinik in greifbare

Nähe gerückt.

Auch das Gebiet im Umfeld der S-Bahn-Station „Kegelen-

straße“ hat sich entwickelt. Dort wurde der Neubau des

Jugendhauses „DAS CANN“ eröffnet, die ehemalige

Schokoladenfabrik Friedel wurde bereits 2012 in die

„Friedel Lofts“ umgebaut. Zusammen mit dem neuen

Stadt museum führt dies zu einer deutlichen Aufwertung

des an den Neckarpark angrenzenden Gebietes.

Insgesamt ist der Büromarkt Bad Cannstatt/Hedelfingen/

Wangen weiterhin von Vertragsabschlüssen unter 500 Qua-

dratmetern geprägt. Im gesamten Gebiet herrscht aktuell

ein Mangel an modernen kleinteiligen Büroflächen, sodass

ein Entwickler hier mit dem richtigen Konzept eine Markt-

lücke schließen könnte.

Die Anzahl der abgeschlossenen Verträge war im Vergleich

zu den Vorjahren leicht rückläufig, die Flächenumsätze

insgesamt jedoch stabil. Durch die Großanmietungen

des Landes Baden-Württemberg für die Polizei mit

11.500 Quadratmetern und der Telekom mit 3.600 Qua-

dratmetern konnte der Zehnjahresdurchschnitt von rund

12.900 Quadratmetern mit zirka 19.800 Quadratmetern

in 2013 sogar deutlich übertroffen werden. Bedingt durch

diese Abschlüsse lagen 89 Prozent der Flächen bei Miet-

preisen zwischen 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter.

STUTTGART SÜD: TEILWEISE REKORDERGEBNISSE.

DEGERLOCH

Degerloch, und hier vor allem der Bereich um den Alb-

platz, ist nach wie vor ein gefragter Bürostandort. Leider

gab es hier auch 2013 keine Neubauvorhaben, sodass

nahezu keine neuwertigen Flächen zur Verfügung gestellt

werden konnten. Bestandsflächen in Großraumstrukturen

sind wiederum kaum gefragt und haben sehr lange Ver-

marktungszeiten. Einfachere Flächen mit Produktions-

charakter findet man im Gewerbegebiet Tränke.

Das Bild geringer Umsätze zeigt sich auch in 2013. 58 Pro-

zent der vermieteten Gesamtfläche von 1.900 Quadrat-

metern lagen im Bereich unter 500 Quadratmetern und

nur ein Vertrag bei 790 Quadratmetern. Einen Abschluss

über große Flächen gab es trotz bestehender Nachfrage

mangels geeigneter Angebote im gesamten Gebiet nicht.

90 Prozent der vermieteten Flächen wurden zu Preisen

zwischen 9,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter gehandelt.

Die Knappheit am Standort Degerloch wirkt sich bereits

auf den angrenzenden Stadtteil Möhringen aus: Hier

wurden weitere Entwicklungen auf dem alten Hansa-

Areal angestoßen.

LEINFELDEN­ECHTERDINGEN

Insgesamt wurde in Leinfelden-Echterdingen mit rund

47.900 Quadratmetern vermieteter Bürofläche ein außer-

gewöhnlich hohes Ergebnis erzielt. Dies liegt maßgeblich

an zwei Großanmietungen in Bestandsgebäuden von

rund 17.600 Quadratmetern durch einen Automobil-

konzern und rund 1.350 Quadratmetern durch ein

IT-Unternehmen. Dies ist ein wichtiger Impuls für den

Teilmarkt Leinfelden-Unter aichen, der in den letzten

Jahren durch einen hohen Leerstand geprägt wurde.

Der Vertrag für den neuen Standort von Ernst & Young

am Flughafen wurde erfolgreich abgeschlossen. Damit

ist eine weitere Weiche für den Baubeginn der „Airport

City“ mit einem möglichen Gesamtvolumen von rund

100.000 Quadratmetern Neubaufläche für Büro-, Service-

und Hotel nutzung gestellt. Der Stuttgarter Fernomnibus-

Bahnhof befindet sich bereits im Bau, die Infrastruktur

wird in naher Zukunft durch einen ICE-Fernbahnhof

nochmals erweitert.

Der Großteil der 13 getätigten Vertragsabschlüsse lag im

Segment bis 500 Quadratmeter. Acht Mietverträge mit

einer Gesamtfläche von rund 21.900 Quadratmetern und

damit rund 45 Prozent des Gesamtumsatzes bewegten

sich in einer Preisspanne von 7,50 bis 11,00 Euro pro

Quadratmeter. Über 12,00 Euro pro Quadratmeter gab es

drei Vertragsabschlüsse. Für den Teilmarkt Leinfelden-

Echterdingen ergibt sich somit eine Durchschnittsmiete

von 12,70 Euro pro Quadratmeter.

24

25

FASANENHOF

Der Standort Fasanenhof wird mit der Verbesserung der

Infrastruktur durch die Weiterführung der Stadtbahn

bis zum Flughafen mit Anschluss an den zukünftigen

Fernbahnhof deutlich aufgewertet. Erstmalig gibt es

wieder eine Projektentwicklung, die ein nutzerspezifisches

neues Gebäude in einem planbaren Zeitraum ermög-

lichen könnte. Insgesamt konnten rund 5.700 Quadrat-

meter vermietet werden – kaum mehr als im Vorjahr

mit 5.200 Quadratmetern. Mit 19 Abschlüssen bewegte

sich der Großteil der Verträge wie in den Vorjahren unter

500 Quadratmetern. Zwei Mietverträge lagen im Segment

zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern. 89 Prozent der

vermieteten Flächen wurden zwischen 9,01 und 10,00 Euro

pro Quadratmeter gehandelt und rund 11 Prozent unter

9,00 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Durchschnitts-

miete von 9,50 Euro pro Quadratmeter.

VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP

2013 konnte ein hervorragendes Ergebnis erzielt werden:

Rund 62.200 Quadratmeter wurden an neue Büronutzer

vermietet, was fast einer Verdreifachung der durchschnitt-

lichen Vermietungsleistung der letzten zehn Jahre entspricht.

Eine hohe Nachfrage herrschte im Gewerbegebiet

„Am Wallgraben“, in dem die Anmietung des Büroge-

bäudes Emporia mit rund 15.500 Quadratmetern durch

einen Automobilkonzern ins Gewicht fiel.

Eine weitere Großanmietung erfolgte durch den Verlag

Koch, Neff & Volckmar. Auf dessen ehemaligem Gelände

entsteht ein neuer Verwaltungssitz mit rund 13.500 Qua-

dratmetern. Ende 2015 werden hier mehr als 600 Mitar-

beiter einziehen. Darüber hinaus planen Stadt, Wirtschafts-

förderung, Region, Gemeinderat und der neue Investor eine

Weiterentwicklung des rund 80.000 Quadratmeter großen

Areals: Neben dem Erhalt einiger Bestandsgebäude sind

weitere Neubauprojekte vorgesehen, sodass der Bereich

Industrie-, Ruppmann-, Schockenriedstraße und Wallgraben

zur Aufwertung des Gewerbegebietes beitragen wird.

Im Stuttgarter Engineering Park „STEP“ hat der Bau des

Neubauprojektes 7.1 mit rund 5.800 Quadratmetern Fläche

begonnen. Vermutlich wird der geplante zweite Bauab-

schnitt 7.2 wohl ebenfalls in Kürze realisiert, da die im

Bau befindlichen Flächen bereits vermietet sind. Auch

das an die Projekte 7.1 und 7.2 angrenzende Zentrum für

Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung Baden-

Württemberg (ZSW) ist mittlerweile bewilligt. Hier ent-

stehen rund 10.000 Quadratmeter Fläche für Forschungs-

labors, Werkstätten und Büros.

Im zu Möhringen zählenden Gewerbegebiet an der Sigma-

ringerstraße bietet das ehemalige Produktionsareal der

Firma Hansa Raum für Projektentwicklungen. Hier entsteht

auf einer Fläche von rund 5.000 Quadratmetern die neue

Hauptverwaltung der Hansa Metallwerke AG. Geplant ist

eine Fertigstellung im zweiten Quartal 2015. Die verbleiben-

den Grundstücke bieten Platz für die Projektierung von bis

zu 10.000 Quadratmetern Bürofläche.

Auf Initiative der Stadt Stuttgart wurde 2013 eine Planungs-

studie für das leerstehende IBM Areal erstellt. Das Gesamt-

werk des Architekten Egon Eiermann soll erhalten und

sinnvoll ergänzt werden.

Insgesamt wurden im Teilmarkt Vaihingen/Möhringen

48 Miet verträge abgeschlossen. Acht davon lagen unter

8,00 Euro pro Quadratmeter und 17 zwischen 8,01 und

10,00 Euro pro Quadratmeter, was rund 37 Prozent des

gesamten Umsatzes des Teilmarktes ausmacht. Die meisten

Abschlüsse befanden sich im Segment 10,01 bis 13,00 Euro

pro Quadratmeter. Mieten über 16,00 Euro pro Quadrat-

meter wurden im 19-stöckigen Büroturm Colorado in

Vaihingen erreicht. 26 Abschlüsse und damit 54 Prozent der

Verträge lagen im Größenbereich unter 500 Quadrat-

metern. Im Segment 501 bis 1000 Quadratmeter wurden

13 Büroflächen vermietet, zwischen 1.001 und 3.000 Quad-

ratmeter konnten lediglich vier Vermietungen erfasst werden.

Vier Verträge kamen in Größen über 4.000 Quadratmetern

zustande. So lagen zwei Verträge mit zusammen 9.100 Qua-

dratmetern zwischen 4.001 und 5.000 Quadratmetern.

Drei Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern führten zu

insgesamt 30.600 Quadratmetern vermieteter Fläche und

damit zu rund 49 Prozent des gesamten Vermietungs-

umsatzes im Gebiet Vaihingen/Möhringen.

< 10.000 m2

10.000 – 20.000 m2

20.000 – 30.000 m2

30.000 – 40.000 m2

ab 40.000 m2

Gewerbe-/Bürostandorte

A 8 RichtungKarlsruhe

Autobahn-kreuz Stuttgart

A 81Richtung Singen

A 81

A 8 RichtungMünchen

A 81Richtung Heilbronn

BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK.

< 10.000 m2

10.000 – 20.000 m2

20.000 – 30.000 m2

30.000 – 40.000 m2

ab 40.000 m2

Gewerbe-/Bürostandorte

A 8 RichtungKarlsruhe

Autobahn-kreuz Stuttgart

A 81Richtung Singen

A 81

A 8 RichtungMünchen

A 81Richtung Heilbronn

Büroflächenumsatz in 2013

26

27

Zwar hat sich das Fertigstellungsvolumen in 2013 mehr

als verdoppelt, allerdings wurden dem Markt aufgrund

der hohen Vorvermietungen Neubauflächen nur in gerin-

gem Umfang zugeführt. Die Nachfrage nach effizienten,

zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen wird

aber weiterhin anhalten, da bereits seit vielen Jahren ein

klarer Trend in Richtung Optimierung sowohl auf der

Nutzer- als auch der Entwicklerseite erkennbar ist. Auf-

grund der zahlreichen Projektentwicklungen in den ver-

gangenen Jahren sind die Möglichkeiten für neue Pro-

jekte im Innenstadtbereich jedoch weniger geworden.

Eine Umsetzung ist im Wesentlichen nur durch Abriss

beziehungsweise Kernsanierung des Bestandes denkbar.

Die Spitzenmiete wird sich in 2014 auf einem ähnlich

hohen Niveau bewegen, da in 2014 einige Mietvertrags-

abschlüsse in hochpreisigen Neubauprojekten zu erwarten

sind. Vor allem in den südlichen Randlagen haben sich

die Mietpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich

positiv entwickelt. Auch in den übrigen Teilmärkten

zeigte sich, dass Mieter bereit sind, für Flächen in Neu-

bauqualität entsprechende Mieten zu bezahlen.

AUCH 2014 EIN LEBENDIGER MARKT.

Die wirtschaftlichen Prognosen für Deutschland fallen für das Jahr 2014 vergleichsweise gut aus. Die Region Stuttgart, die stark von den Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, dürfte bei den derzeitigen Vorzeichen auch 2014 weiteres Wachstum verzeichnen. Entgegen den Vorjahren, in denen Prognosen schwierig waren, erscheinen die Vorhersagen für 2014 einfacher.

Aufgrund der umfänglichen Veränderungen am Markt

hat sich das Flächenangebot von der Qualität deutlich

verbessert.

Auf der anderen Seite ist der Stuttgarter Markt immer

auch von einem hohen Anteil von Nutzern geprägt, die

einfache Flächen zu durchschnittlichen Preisen benötigen.

Allerdings haben die gestiegenen behördlichen Anfor-

derungen und beispielsweise die erfolgte Steigerung

der Energiepreise die Vermarktung von Bestands flächen

erschwert. In der Folge sind die Eigentümer dieser

Immo bilien gezwungen, die Gesamtmietbelastung durch

eine Reduzierung der Grundmiete zu kompensieren, um

wettbewerbsfähig zu bleiben. Andererseits müssen sie aber

auch über umfängliche Sanierungsmaßnahmen nach-

denken, die am Ende wieder zu marktgerechten Preisen

führen. Flächen zu günstigen Preisen werden dadurch

am Markt weniger. Ausgehend von den relativ stabilen

Flächen umsätzen im kleinflächigen Segment, verbunden

mit einigen zu erwartenden Großanmietungen, dürfte der

Umsatz für 2014 bei zirka 220.000 Quadratmetern Büro-

fläche liegen.

28

29

IHRE ANSPRECHPARTNER.

ELLWANGER & GEIGER Real Estate ist der kompetente Partner für die Vermarktung Ihrer Büroimmobilie. Dank unserer langjährigen Erfahrung und unseres einmaligen Leistungsspektrums sind wir fähig, den Markt zu bewegen und Trends frühzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine übernatürliche Fähigkeit, sondern Teil unseres Services für den Kunden. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 0711/2148-300 oder Telefax 0711/2148-290. Informationen im Internet: www.ellwanger-geiger.de · www.bueroflaeche-stuttgart.de

Sebastian Degen

Berater Bürovermietung

Telefon 0711/2148-166

Sebastian.Degen@ellwanger-geiger.de

Laura-Teresa Seiler

Assistentin Gewerbliche Immobilien

Telefon 0711/2148-297

Laurateresa.Seiler@ellwanger-geiger.de

Ulrich Nestel

Leiter Bürovermietung und

Einzelhandel Stuttgart

Telefon 0711/2148-291

Ulrich.Nestel@ellwanger-geiger.de

Matthias Hägele

Berater Bürovermietung

Telefon 0711/2148-292

Matthias.Haegele@ellwanger-geiger.de

Helga Schöner

Ansprechpartnerin Research und

Beraterin Bürovermietung

Telefon 0711/2148-269

Helga.Schoener@ellwanger-geiger.de

HAFTUNGSHINWEIS:Die Erstellung dieser Studie wurde mit

größter Sorgfalt durchgeführt. Für

die Richtigkeit der durch geführten Ein-

schätzungen kann keine Haftung über-

nommen werden.

Hierfür bitten wir um Verständnis.

30

31

UNSERE WEITEREN PUBLIKATIONEN

Einzelhandelsmarktbericht Logistikmarktbericht Investmentmarktbericht

erhalten Sie kostenfrei unter:gewerbeimmobilien@ellwanger-geiger.de

www.germanpropertypartners.de

ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATE.

ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder nden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft.

GEWERBLICHE IMMOBILIEN

Konsequenter Research bildet die

Basis für marktkonforme Standort-,

Portfolio- und Wirt schaft lichkeits-

analysen. Daraus leiten wir Strategien

ab, deren Ziel die Aktivierung von

Ertrags- und Wirtschaftlichkeits-

potenzialen ist.

Neben umfangreichen Vermietungs-

dienstleistungen zählen das Projekt-

consulting und das Transaktions-

geschäft zu unseren Kernkompe tenzen.

Bei Immobilieninvestments verfolgen

wir einen ganzheitlichen Consulting-

ansatz: Angefangen bei der Entwick-

lung von Vermarktungsstrategien

über die Aufarbeitung von Objekt-

daten bis zur Realisierung von Ver-

marktungsprozessen sind wir Ihr

Partner.

UNSERE LEISTUNGEN

Research

Investmentanalyse und -beratung

Transaktion, An- und Ver mietung

von Büro-, Einzelhandels-, Indus trie-

und Logistikflächen

FUNDS & ASSET MANAGEMENT

Für institutionelle Anleger und

professionelle Privatinvestoren ent-

wickeln, konzipieren und managen

wir maßgeschneiderte Immobilien-

anlageprodukte und Spezialfonds.

Dabei setzen wir entsprechend

den Anleger- und Produktan-

forderungen auf unterschiedliche

Investmentvehikel:

❚ Spezial-AIF nach KAGB

❚ geschlossene Publikums-AIF nach

KAGB

❚ luxemburgische Wertpapier- und

Spezialfonds (SICAV, SIF)

❚ individuelle Konstruktionen für

Off-Shore-Investoren

Unsere Fondsvolumen sind außerdem

so ge staltet, dass damit Nischen-

investitionen und Einzelmandate

realisiert werden können. Und wir

achten auf eine überschaubare An-

zahl von Investoren – das ermöglicht

uns eine individuelle Anlegerbetreu-

ung während der gesamten Investi-

tionszeit. Hierzu gehören selbstver-

ständlich auch ein transparentes

AB SOFORT: BUNDESWEIT VERTRETEN

MIT GERMAN PROPERTY PARTNERS.

German Property Partners ist das

neue nationale Immobilien-Netz-

werk von ELLWANGER & GEIGER,

Grossmann & Berger sowie ANTEON.

Mit GPP gewährleisten wir die

pro fessionelle Betreuung von Real-

Estate-Kunden an allen relevanten

Immobilien standorten in Deutschland.

Berichtswesen durch Fondsreports

mit detaillierter Bericht erstattung

sowie monatliche Finanz- und Status-

berichte zu den Immobilienanlagen.

UNSERE STANDORTE

Stammhaus Stuttgart

Börsenplatz 1

70174 Stuttgart

Telefon 0711/2148-300

Telefax 0711/2148-290

www.ellwanger-geiger.de/gw/stuttgart

Niederlassung München

Herzog-Rudolf-Straße 1

80539 München

Telefon 089/17 95 94-0

Telefax 089/17 95 94-55

www.ellwanger-geiger.de/gw/muenchen

BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG

Real Estate

Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart

Telefon 0711/2148-300, Telefax 0711/2148-290

www.ellwanger-geiger.deAmtsgericht Stuttgart, HRA 738, Persönlich haftende Gesellschafter: Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli