cher Zür Der · 2016. 6. 28. · 436 HEV7|2010 Inhaltsverzeichnis DerZürcherHauseigentümer...

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er 7|2010

H V ZE

| Wasserversorgung Stadt Zürich beweist:Gebührensenkungen sind möglich (S. 435)

| Grundstückgewinnsteuer:Partner wären mir lieber… (S. 495)

435HEV 7 | 2010

Die Seite des Geschäftsleiters

Hartnäckigkeit lohnt sich. Dass der HEV inden letzten Jahren konsequent eine Überprü-fung der Tarife der öffentlichen Hand fordert,hat offensichtlich zumindest bei gewissenAmtsstellen zu einem Umdenken geführt.Ab 1. Juli wird das Trinkwasser in der StadtZürich um 20 Prozent günstiger. Zudem ver-einfachen sich die Verwaltungsabläufe für dieSanitärinstallateure. Um Missverständnissenvorzubeugen: Da die Abwasserpreise nichtgesenkt werden, wird sich die individuelleWasserrechnung insgesamt natürlich nichtum 20 Prozent reduzieren.

Der durchschnittliche Preis für 1000 LiterTrinkwasser sinkt von derzeit durchschnitt-lich 2.50 Franken auf 2.00 Franken. Für dieWasserversorgung hat dieser Schritt gemässMedienmitteilung aber Mindereinnahmenvon rund 20 Mio. Franken zur Folge. Mit demneuen Tarif ist auch eine Änderung bei denInstallationen verbunden. Für Arbeiten anHaustechnikanlagen brauchten Installateurebisher eine Konzession für die Stadt Zürich.Neu reicht eine Berechtigung des Schweizeri-schen Vereins des Gas- und Wasserfaches(SVGW) aus.

Gemäss Medienmitteilung ist dieseKostensenkung konsequentem Schuldenab-bau und kostenbewusster Geschäftsführungsowie abnehmendem Abschreibungsbedarfder Anlagen und damit sinkenden Kapitalkos-ten zu verdanken. Obwohl die Verbraucherweniger bezahlen werden müssen, erachtetsich die Wasserversorgung in der Lage, wei-terhin beträchtliche Summen zu investieren,um die Versorgungssicherheit aufrechterhal-ten zu können. Eine mässige Teuerung undein leichter Rückgang des Wasserverbrauchssind bei der neuen Berechnung einkalkuliert

Albert Leiser,Direktor Haus-

eigentümerverbändeStadt und Kanton

Zürich

Die Wasserversorgung der Stadt Zürich beweist:

Gebührensenkungen sind möglich

Albert Leiser

und dennoch bleibt die Finanzierung derWasserversorgung gesichert.

Der HEV begrüsst, dass die Zürcher Was-serversorgung mit dem guten Beispiel voran-geht und den Beweis dafür erbringt, dassEffizienzsteigerungen und Kostensenkungenbei den öffentlichen Dienstleistern möglichsind, obwohl sie nicht dem Konkurrenzdruckausgesetzt sind. Er ist sich bewusst, dass ermit diesem Anliegen nicht überall auf ein sooffenes Ohr stossen wird wie bei dem fürdie Zürcher Wasserversorgung zuständigenStadtrat Andres Türler, Mitglied der FDP unddes HEV. Wir erwarteten aber dennoch, dassandere Dienststellen und auch andereGemeinden diesem Beispiel folgen. Entschei-dend ist offensichtlich der Wille, optimaleDienstleistungen zu attraktiven Preisen bzw.Gebühren anbieten zu können. Und zwarauch dann, wenn den öffentlichen Kassen einZustupf durchaus gelegen käme. ■

HEV 7 | 2010436

Inhaltsverzeichnis

Der Zürcher Hauseigentümer 7/2010 | 69. Jahrgang

ÖffnungszeitenMontag–Freitag8.00 – 17.30

TelefonzentraleTel. 044 4871700Fax 044 4871777

Drucksachen-verkaufTel. 044 4871707

RechtsauskünfteTel. 044 4871717

Montag–Freitag8.00 – 12.00

13.00– 17.00

BauauskünfteTel. 044 4871818

Montag–Freitag8.00 – 12.00

13.00– 17.30

Internet:www.hev-zuerich.chwww.hev-zh.ch

Weder Urwald nochTropen, aber für Ferien-stimmung durchausgeeignet – die Clematis.Mehr dazu erfahren Sieauf Seite 491. (Foto:Elisabeth Meier-Solfrian)

H V ZürichEDie Seite des GeschäftsleitersGebührensenkungen sind möglich 435

MietrechtsrevisionHüst und Hott beim Mietrecht 439

TelekommunikationNationaler Mustervertrag für den Anschluss an das Glasfasernetz 441

RegisterharmonisierungZürcher Wohnungsausweis 444

Impressum 447

InterviewBeeinträchtigungen durch Mieter 450

Vom Bauen41. Bauen & Modernisieren mit paralleler Eigenheimmesse 453Eigenheimmesse Schweiz 454Moderate Revision des Bauhandwerkerpfandrechtes 459

Seminar/WorkshopErbschaftsregelung für Hauseigentümer 457Sanierung einer vermieteten Liegenschaft 463Die Wohnungsabnahme 469Der Mietzins 475Liegenschaftsverwaltung 479

SteuernMustereinsprache betr. Eigenmietwert/Vermögenssteuerwertvon Liegenschaften Steuerperiode 2009 466

MietrechtKündigung eines Mietverhältnisses während eines Schlichtungs-oder Gerichtsverfahrens 471

SachenrechtVorkaufsrecht 472

NachbarrechtPflanzabstände in Zürich und bei Ferienliegenschaften 476

DrucksachenverkaufMietrecht/Mietzins 481

DrucksachenBestellformular 483

Unser GartenFrisch geschnitten 487

Zum TitelbildClematis – Waldrebe 491

Aus dem KantonalverbandSektionen-Info 492Partner wären mir lieber … 495

439HEV 7 | 2010

Mietrechtsrevision

po. Nach dem Willen des Ständeratessollen die Mieten – wie schon in der bun-desrätlichen Vorlage – nicht mehr anHypothekarzinsen, Unterhalt etc., son-dern nach einem Spezialindex angepasstwerden. Demgegenüber sah der Kom-promiss der Vermieter- und Mieterorga-nisationen vor, die Mietzinse nach demLandesindex der Konsumentenpreise aus-zurichten. Der Problematik offensichtlichbewusst, hat er immerhin ein Notventileingebaut, indem er die Möglichkeit vor-sehen will, den Mietzins nach mindes-tens 5-jähriger Mietdauer an die statis-tisch erhobene Vergleichsmiete anzupas-sen. Die Nationalratskommission beharrtjedoch darauf, dass die Teuerungsanpas-

sung zu 100% erfolgen darf und verwirftden Spezialindex.

Der HEV steht nach wie vor zum Kom-promiss als Gesamtpaket, zweifelt aller-dings daran, dass dieser nach wie vor einetragfähige Lösung der «Sozialpartner»darstellt. Denn der Westschweizer Mieter-verband hatte den Kompromiss bereitswieder hinterfragt und mit dem Referen-dum gedroht. Eine politisch einvernehm-liche Lösung ist daher kaum zu erwarten.Vielmehr besteht die Gefahr neuerlicherlangwieriger politischer Konfrontationen.Vergessen wir nicht: Bereits 2003 und2004 verwarf das Stimmvolk zwei unter-schiedliche Mietrechtsvorlagen sehr deut-lich. ■

Eigenmietwert abschaffen ist plötzlich aufkommensneutralNebst der Abschaffung der Eigenmietwertsbesteuerung will der Bundesrat die Abzü-

ge massiv einschränken. Abzüge für Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und Ver-waltungskosten durch Dritte könnten nicht mehr, Schuldzinsen nur noch im Umfangvon 80% der steuerbaren Vermögenserträge geltend gemacht werden. Dies hat dieungerechte Folge, dass private Eigentümer von Mietliegenschaften nach wie vor dievollen Mietzinseinnahmen versteuern müssen, aber nur noch einen Teil ihrer Hypothe-karzinse abziehen können.

Anders als in der Botschaft zur Vernehmlassung bezeichnet der Bundesrat diese Meh-reinnahmen nun als «schwarze Null». Es mutet aber nach wie vor äusserst seltsam an,einer Volksinitiative zur Förderung des Wohneigentums auf dem Weg der Wohneigen-tumsbesteuerung einen Gegenvorschlag gegenüberzustellen, der statt zu einer steuer-lichen Entlastung zu einer steuerlichen Mehrbelastung der Wohneigentümer führt. Diesist aus Sicht des HEV Schweiz inakzeptabel.

Hüst und Hott beim MietrechtDie Hoffnung, die unter einem schlechten Stern stehende Mietrechts-revision könnte ein schnelles und schickliches Ende finden, hat sichzerschlagen. Anders als der Nationalrat ist der Ständerat nämlich aufsie eingetreten.

441HEV 7 | 2010

Telekommunikation

lr. Damit haben die bereits im Frühling2009 formulierten Positionen der Hauseigen-tümervertreter für die ganze Schweiz Gültig-keit erlangt. Im nun vorgestellten nationalenMustervertrag wurden einige Punkte gegen-über dem «Zürcher Mustervertrag» vom ewz.zürinet weiterentwickelt. ewz hat sich bereiterklärt, alle bisher unterzeichneten Verträgedurch den neuen nationalen Mustervertragzu ersetzen und ab dem 1. Juli 2010 ebenfallsdas neue Vertragswerk zu verwenden. Somitkommen in den Erschliessungsgebieten vonewz und Swisscom identische Bedingungenzur Anwendung.

Während im Mustervertrag von ewz.züri-net ein Kündigungsrecht vor Ablauf des Ver-trages mit Kostenfolge für die Eigentümer(Rückerstattung Investition pro rata tem-poris) sowie ein ausserordentliches Kündi-gungsrecht über die ganze Vertragsdauer beiNichterfüllung von vertraglichen Auflagenbestand, wurde dies nun anders geregelt:Im neuen Vertrag besteht vor Ablauf der20-jährigen Laufzeit nur noch ein ausser-ordentliches Kündigungsrecht in bestimmtenFällen. Im Gegenzug entbindet der neueVertrag die Hauseigentümer von finanziellenKostenfolgen im Kündigungsfall.

In der Stadt Zürich werden jeweils sämt-liche Nutzungseinheiten einer Liegenschaftgleichzeitig erschlossen. Die Erschliessung derNutzungseinheiten erfolgt spätestens bei der

ersten Service-Bestellung eines Endkunden.In Zürich gilt die kostenlose Ersterschliessungfür alle bis Ende 2017 gebauten und bezugs-bereiten Gebäude. Voraussetzung für diekostenlose Ersterschliessung – im Rahmen derGrunderschliessung – ist der rechtzeitig unter-zeichnete Anschlussvertrag. Ersatzinstalla-tionen wie auch Zusatzinstallationen – diegegebenenfalls durch einen Umbau notwen-dig werden – haben nach Vertragsablaufdurch den Hauseigentümer zu erfolgen.

Die Netzbetreiber sind zudem neu ver-pflichtet, vor dem Erstellen von Anschlüssenein allfälliges Durchleitungsrecht vorgängigmit betroffenen Hauseigentümern verbind-lich zu regeln. Schliesslich ist vorgesehen,dass jede Partei auf eigene Kosten einenGrundbucheintrag verlangen kann.

Die Zürcher Immobilien-OrganisationenHEV Zürich, SVIT Zürich, SVW Regional-verband Zürich und VZI sind der Ansicht,dass der neue nationale Mustervertrag denBedürfnissen und Anliegen der Hauseigen-tümerinnen und -eigentümer entspricht,und empfehlen diesen zur Unterschrift.Weiter empfehlen sie, bereits abgeschlosse-ne Verträge durch den neuen Vertrag zuersetzen. Sie sind überzeugt, dass damit derAusbau eines leistungsstarken Glasfasernet-zes in der Stadt Zürich wie in der Schweizerleichtert wird und damit schlussendlichder Standort profitieren kann. ■

Nationaler Mustervertrag fürden Anschluss an das GlasfasernetzWie wir in HEV 2/10 vorankündigten, haben sich nun Swisscom undder HEV Schweiz auf den angekündigten Mustervertrag geeinigt, der dieDetails der Glasfasererschliessung zwischen Hauseigentümern undNetzanbietern beim Glasfaserausbau bis in die Wohnung (FTTH) regelt.

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445HEV 7 | 2010

Registerharmonisierung

Zürcher Wohnungsausweispo. Wie in HEV 4/10 berichtet, werden im Rahmen der Registerharmoni-sierung amtliche Wohnungsnummern eingeführt. Wie auch bei der Erhe-bung der Daten hat das Statistische Amt des Kantons Zürich die Postdamit beauftragt. Gemäss Planung sollen Vermieterinnen und Vermieterdie Gebäude- und Wohnungsnummern (EGID und aWN) ab Februar 2011mitgeteilt bekommen. Ab dann sollen die Vermieter bei Mieterwechselnneuen Mieterinnen und Mietern Wohnungsausweise übergeben. DieKoordinationsstelle für die Registerharmonisierung hat kürzlich ein Bei-spiel eines Wohnungsausweises präsentiert, das wir hier wiedergeben.Das Gesetz definiert nur den minimalen Inhalt des Wohnungsausweises,nicht aber die Gestaltung, die grundsätzlich frei gewählt werden kann.Geeignete Formulare werden zu gegebener Zeit auf unserer Website oderbei der Koordinationsstelle für die Registerharmonisierung zu beziehensein.

HEV 7 | 2010444

Registerharmonisierung

Erläuterungen:– Wohnadresse: Falls die aufgeführte Wohnadresse nicht der

Gebäude- resp. Eingangsadresse gemäss kantonalem Gebäude-und Wohnungsregister entsprechen sollte, wird mit demEidgenössischen Gebäudeidentifikator (EGID) die eindeutigeIdentifikation des Gebäudes sichergestellt.

– Wohnhafte Personen (gemäss Mietvertrag): Es sind alle Personenaufzuführen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben.

Muster

447HEV 7 | 2010

Impressum

Herausgeber:Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)In Zusammenarbeit mit:Hauseigentümerverband Kanton Zürich(HEV Kanton Zürich)

Direktor HEV Kanton Zürich und HEV Zürich:Albert Leiser (al)

Redaktion:Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,[email protected],Tel. 044 487 17 73, Fax 044 487 17 72www.hev-zuerich.ch, www.hev-zh.ch

Redaktor:lic. iur. Paco Oliver (po)

Autoren dieser Ausgabe:lic. iur. Martin Byland, Rechtsanwalt,TBO Treuhandlic. iur. Sandra Heinemann, HEV ZürichDr. Luca Roncoroni, HEV Zürich (lr)Barbara Scalabrin-Laube, Cottage-Garten, AltenBernhard Stotz, wohntraumTVlic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürichlic. iur. Tiziano Winiger, HEV Zürich

Auflage: 57 645 (WEMF-bestätigt)

Nachdruck nur mit Quellenangabe(z.B. HEV Zürich 5/2010) gestattet.

Abonnemente:HEV Zürich, Kathrin Attinger, Postfach,8038 Zürich, [email protected],Tel. 044 487 17 75, Fax 044 487 17 72www.hev-zuerich.ch

Inseratenverwaltung:Der Zürcher Hauseigentümer, Postfach,8021 Zürich, Markus TuraniTel. 044 487 18 08, Fax 044 487 18 09,[email protected]

Der Inserateteil dient der Information unserer Mitgliederüber Produkte und Dienstleistungen und stellt keineEmpfehlung des Herausgebers dar.

Produktebesprechungen können nicht aufgenommenwerden.

Erscheint monatlich einmal.Verkaufspreis Fr. 2.–, Jahresabonnement Fr. 20.–(für Mitglieder im Jahresbeitrag inbegriffen).

Über nicht bestellte Manuskripte kann keineKorrespondenz geführt werden.

Druck: Swissprinters Zürich AG

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451HEV 7 | 2010

Interview

In einem ersten Schritt ist es sicherlichsinnvoll, mit den beiden Mietern dasGespräch zu suchen. Vielfach lassen sichProbleme im direkten Kontakt lösen. Wenndem aber nicht so sein sollte, ist dem Ver-mieter zu raten, beide Mieter abzumahnenund auf die vertraglichen Pflichten hinzu-weisen. Sollte dann immer noch keine Ruheeinkehren, kann der Vermieter einem oderbeiden Mietern kündigen. Er hat dabeinicht abzuklären, wer die Hauptschuld anden Streitigkeiten hat. Er darf nur nicht der-jenigen Mietpartei kündigen, welche kei-nerlei Schuld am Streit hat.

Zum Thema Grillsaison. Auf was ist hierbesonders zu achten?

Sofern der Mietvertrag keine Einschrän-kungen vorsieht, hat der Mieter das Recht,im Garten oder auf dem Balkon zu grillie-ren. Aber auch hier gilt, dass auf die Nach-barn Rücksicht zu nehmen ist. Ein gänz-liches Verbot zum Grillieren ist wohl nichtzulässig. Auf der anderen Seite kann abermeines Erachtens verlangt werden, dass nurElektro- oder Gasgrill verwendet werdendarf.

Welches sind in der Praxis die häufigs-ten Gründe für Reklamationen?

Lautstarker Streit in den Wohnungen,lautes Musikhören oder Musikspielen undim Sommer Grillieren bzw. die damit ver-bundenen Geruchsimmissionen. ■

Das Immobilienmagazin wird täglichauf TeleZüri ausgestrahlt. Der HEVZürich ist regelmässig als Gast mit Fach-beiträgen im immoTipp dabei.

Ausstrahlungszeiten unter:www.wohntraum.tvWagistrasse 2, 8952 SchlierenTelefon 044 738 55 [email protected]

HEV 7 | 2010450

Interview

Wie geht man als Vermieter vor, wennsich ein Mieter über seinen lärmigen Nach-barn beklagt?

Wird ein Vermieter mit einem solchenVorwurf konfrontiert, muss er der Fairnesshalber dem angeblich lärmverursachendenMieter die Möglichkeit zur Stellungnahmegeben. Kommt er zum Schluss, dass dieVorwürfe zutreffen, sollte er den Mieter inschriftlicher Form abmahnen.

Und wenn er gegen den lärmverursa-chenden Mieter nichts unternimmt?

Der Vermieter begeht dann selber eineVertragsverletzung, da Lärm einen Mangelim rechtlichen Sinn darstellt. Der Mieterkann wie bei anderen Mängeln die Beseiti-gung verlangen und allenfalls auch gericht-lich durchsetzen. Zudem hat der Mieter dieMöglichkeit, den Mietzins zu hinterlegen,solange der Mangel besteht. Abgesehendavon riskiert der Vermieter natürlich, dassder beeinträchtigte Mieter kündigt; diesergeht, aber das Problem bleibt.

Kann der Vermieter dem störenden Mie-ter wegen des Lärms kündigen?

Ein einmaliger Vorfall dürfte meines Er-achtens kaum für eine Kündigung aus-reichen. Sollte sich hingegen die Situationtrotz Abmahnung nicht bessern, ist der Ver-mieter berechtigt – aus der Sicht des gestör-ten Mieters vielleicht sogar verpflichtet –,die Kündigung auszusprechen, damit wie-der Ruhe in das Mietobjekt einkehrt.

Was geschieht, wenn der Vermieter demMieter ohne Abmahnung oder vorherigesGespräch kündigt?

Der Vermieter muss im Streitfall denGrund für die Kündigung nachweisen oderzumindest glaubhaft machen. Bestreitet derMieter die Vorwürfe, läuft der VermieterGefahr, dass er mit der Kündigung nichtdurchdringt, und riskiert somit eine 3-jäh-rige Kündigungssperrfrist.

Was kann der Vermieter tun, wenn zweiMieter miteinander streiten und nicht klarist, wer schuld ist?

Beeinträchtigungen durch MieterTV-Interview von Berhard Stotz, wohntraumTV, mit Rechtsanwalt Cornel Tanno,Leiter Rechtsberatung und Prozessführung HEVZürich

453HEV 7 | 2010

Vom Bauen

41. Bauen & Modernisierenmit paralleler Eigenheimmesse2.–6. September, Messezentrum Zürich

Rund 600 nationale und internationale Aus-steller präsentieren auf einer Gesamtflächevon 30000 Quadratmetern eine umfassendeProduktevielfalt. Wer einen Hausbau oderUmbau plant, findet mit der Bauen & Moder-nisieren die ideale Informations- und Kontakt-plattform.

Nirgends sonst erfahren Sie innerhalb sokurzer Zeit so vieles, erhalten Denkanstösseund können sich kompetent beraten lassenund Vergleiche anstellen wie an der Bauen& Modernisieren. Wer sein Wissen über dieMessethemen vertiefen möchte, besuchtdie zahlreichen, kostenlosen Fachvorträge.

Highlights der diesjährigen Bauen &Modernisieren werden neben zahlreichenInnovationen der Aussteller im BereichHaustechnik, den Trends in Küche und Badmit entsprechend traumhaften Präsenta-tionen die 14 spannenden Sonderschauensein. Mehr als 60 Fachvorträge vertiefenzudem das Wissen rund ums Planen, Bauenund Erneuern. Einen besonderen Zulaufwerden sicher die unter dem Patronat vonEnergieSchweiz stattfindenden Vorträge zurenergetischen Gebäudesanierung und zuden Förderbeiträgen haben.

Die 2000-Watt-Gesellschaft ist dasThema der erstmals stattfindenden Po-diumsdiskussion «Clevere Effizienz – Unter-schiedliche Energielösungen». Den Fragen

stellen sich Verantwortliche von Dachver-bänden aus den Bereichen Energie – fossilversus regenerativ – sowie ein staatlicherVertreter. ■

Mitgliederforum

Der liebe NachbarLösungsansätze von nachbarrechtlichen Streitigkeitenunter Berücksichtigung von Gesetz und Rechtsprechung

Donnerstag, 26. August 2010, 14.30 Uhr – ca. 15.30 Uhr IHEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich2 Min. ab Tramhaltestelle Post Wollishofen (Nr. 7) I 2 Min. ab Tram-, Bushaltestelle Morgental, (Nr. 7, 33 oder 66) I10 Min. ab Bahnhof Wollishofen (S8) Es stehen keine HEV-Parkplätze zur Verfügung!

Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Grundregeln des Nach-barrechts im Kanton Zürich: Was gilt in Bezug auf Lärm, Licht, Schat-tenwurf und Gerüche? Wie steht es mit Pflanzen und Einfriedungenan der Grundstückgrenze?Im Mittelpunkt des Referats soll die Förderung eines guten Einverneh-mens unter den Nachbarn stehen. Unerlässliche Grundlage dafür sindKenntnisse über die wesentlichen Nachbarrechtsbestimmungen.

Ich freue mich darauf, auch Sie am 26. August zu begrüssen.Ihre Katrin Widmer

Eintritt frei.

Schriftliche Anmeldung bis Freitag, 6. August, erforderlich.

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden nach Eingang berücksichtigt.

Sollten Sie bis 14. August keine Bestätigung erhalten haben, konnten wir Ihre Anmeldungleider nicht mehr berücksichtigen. ✁Anmeldung Forum HEV Zürich, 26. August 2010

HEV Zürich, Sekretariat Mitgliederforum, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,Fax 044 487 17 77, Tel. 044 487 17 03, E-Mail: [email protected]

Personenzahl: Mitgliedernummer:(siehe Adressfeld auf letzter Seite)

Name: Vorname:

Strasse:

PLZ und Ort:

Tel.-Nr.: E-Mail:

Bitte Angaben in Blockschrift oder mit Schreibmaschine

Referent:lic. iur.Tiziano Winiger

HEV 7 | 2010454

Vom Bauen

Eigenheimmesse Schweiz3.–5. September 2010, Messezentrum Zürich

Unter dem Motto «Alles rund ums Planen,Kaufen und Mieten» findet die Eigenheim-Messe parallel zur Bauen & Modernisierenebenfalls im Messezentrum statt. Ausstel-ler präsentieren ihre Dienstleistungen mitSchwerpunkt Bauprojekte, Immobilien, Archi-tektur, Hausbau, Umbau und Finanzierung.

Im Rahmen dieser Messe zeigenSystembauer und Architekten ihre Projekteund Konzepte, kombiniert mit einer bedürf-nisgerechten Beratung. Banken und Versi-cherungen vermitteln ihr Know-how und

orientieren über die verschiedenen Hypo-thekarmodelle sowie Angebote zu Bau-finanzierung und Amortisation. ErfahreneHausbauer und Architekten halten täglichFachvorträge über Minergie und Nullener-giehäuser, die neuen Energievorschriften2010 sowie die Frage, ob Holzsystembauoder Massivbau – im Zeichen von mehrLebensqualität, Komfort und Nachhaltig-keit. Lebens- und wohnenswerte Gemein-den und Städte stellen sich vor, und zahlrei-che Objektlisten liegen auf. ■

Seminar/Workshop

Aus dem Seminarinhalt:GrundlagenErbengemeinschaft | Erbanspruch | VerfügbareQuote | Testament | Erbvertrag | Schenkung |Enterbung | Willensvollstreckung

ImmobilienMiete | Pacht | Nutzniessung | Wohnrecht |Kauf | Schenkung | Erbvorbezug | Gewinn-anteilsrecht | Stockwerkeigentum | Miteigen-tum | Gesamteigentum

Steuern und SteuerplanungErbschafts- und Schenkungssteuer | Grundstück-gewinnsteuer | Einkommens- und Vermögens-steuer | Inventarverfahren inkl. Schwarzgeld |Erbteilung | Steuerfallen | Immobiliengesell-schaft | Steuerplanungsgrundmöglichkeiten

Anschliessend Apéro

Seminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder* Einzel: Fr. 250.–

Ehepaar:** Fr. 400.–Nichtmitglieder Einzel: Fr. 290.–

Ehepaar:** Fr. 480.–

Bitte beachten Sie:Es sind wenige Parkplätze vorhanden.Gebühr Fr. 10.–, zahlbar am Empfang

* Mitgliedervergünstigung kann nur beiAngabe der Mitglied-Nr. gewährt werden(vgl. Adressfeld auf letzter Seite).Mitglieder- und Rechnungsadresse müssenübereinstimmen.

**Nur 1 Dokumentation

Anmeldeschluss:14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungennach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungs-gebühr von 30% der Seminarkosten zu entrich-ten. Bei unentschuldigtem Nichterscheinen blei-ben die vollen Seminarkosten geschuldet. EineVertretung ist selbstverständlich willkommen.

HEV Zürich, Sekretariat Seminare,Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,Fax 044 4871777, Tel. 044 487 17 03,E-Mail: [email protected]

Erbschaftsregelung für HauseigentümerFreitag, 24. September 2010, 8.30 bis 12.00 UhrReferenten: lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich | lic. iur. Reto Ziegler, Rechtsanwalt,

HEV Zürich | lic. iur. Martin Byland, Rechtsanwalt, TBO Treuhand AGSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Anmeldung für Seminar/Workshop«Erbschaftsregelung für Hauseigentümer»vom 24. September 2010

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459HEV 7 | 2010

Vom Bauen

Ziel der Revision war es, das Bau-handwerkerpfandrecht (Art. 837 bis841 ZGB) der heutigen Praxis undRechtsprechung anzupassen. DieVorlage hat seit dem am 21. April2004 veröffentlichten Vorentwurfeinen weiten Weg hinter sich undüberstand den langwierigen Gesetz-gebungsprozess wenig verändert.

Pfandrecht des Subunternehmersbleibt bestehen

Heute können Handwerker oder Unter-nehmer zur Sicherung ihrer Forderungen einGrundpfandrecht auf dem Grundstück errich-ten lassen, für das sie Arbeit und Material ver-wendet haben. Dieses Recht steht auch jenenBauhandwerkern zu, die sich nicht gegenüberdem Hauseigentümer selber, sondern gegen-über einem Dritten, zum Beispiel einemGeneralunternehmer, verpflichtet haben. Diesgilt auch dann, wenn der Hauseigentümerden Generalunternehmer bereits bezahlt hat.Für den Hausbesitzer besteht somit das Risi-ko, dass er bei einem Konkurs des General-

unternehmers doppelt bezahlenmuss. Gegen diese Regelungwandte sich eine von StänderatRolf Schweiger angeführte Min-derheit. Ein Handwerker kennedie Usanzen der Branche undhabe die besseren Möglichkei-ten, sich gegen Nichtzahlungendes Generalunternehmers abzusi-chern als ein Hauseigentümer,der plötzlich vor der Situation ste-hen könne, zumindest teilweise

nochmals bezahlen zu müssen. Die Räte lehn-ten diesen Minderheitsantrag mit dem Hin-weis ab, es gebe genügend Instrumente, wel-che es dem Grundeigentümer ermöglichten,einem Eintrag vorzubeugen.

Mieter, Pächter und weitere Dritteals Besteller

Gemäss bisherigem Wortlaut kann beiArbeiten, die ein Mieter in Auftrag gibt, keinPfandrecht eingetragen werden. Der neueWortlaut trägt gegenüber einem Bundesge-richtsentscheid Rechnung, welcher Mieter-einbauten unter bestimmten Voraussetzun-gen als pfandrechtsberechtigt anerkannthat2. Neu sind Arbeiten an einem Grundstückpfandrechtsberechtigt, die «den Grundei-gentümer, einen Handwerker oder Unterneh-

Moderate Revision desBauhandwerkerpfandrechtsDie eidgenössischen Räte haben in der letzten Wintersessiondie Revision des Bauhandwerkerpfandrechts abgeschlossen.Beschlossen wurde eine bescheidene Erweiterung des Pfandrechts1

zu Lasten des Grundeigentümers. Die Referendumsfrist ist am1. April 2010 ungenutzt abgelaufen. Die Inkraftsetzung ist auf2012 vorgesehen.

1 BBl 2009 87792 BGE 116 II 677; 128 III 505 f, wobei sich der

Umfang der Eintragung auf die effektiv erfolgteWertvermehrung am Grundstück beschränkte

Martin Byland,lic. iur. Rechtsanwalt,TBO Treuhand AG,Zürich

461HEV 7 | 2010

Vom Bauen

Grundeigentümer können durch Verlangenvon Erfüllungsgarantien, durch direkte Zah-lungen an den Subunternehmer, durch Rück-behalte u.ä. das Risiko der Doppelzahlungminimieren. Die Bestimmung, wonach derGrundeigentümer bei Bauaufträgen vonNichteigentümern zugestimmt haben muss,ist nur ein relativer Schutz, da einerseits dieZustimmung nur die Arbeiten selber betrifft,nicht aber die Wahl des Unternehmers.Zudem kann der Pfandrechtsanspruch schonentstehen, wenn der Nachweis erbrachtwerden kann, dass der Grundeigentümer inirgendeiner Form mit den Bauarbeiten einver-

standen war, z.B. durch stillschweigende Dul-dung.

Grundeigentümer, die selber bauen, Ein-bauten zulassen oder die eine neu erstellteLiegenschaft erwerben, sind sich häufig nichtbewusst, dass ihr Grundstück mit einemHandwerkerpfandrecht belegt werden kann,auch wenn sie selber in keinem Vertragsver-hältnis zum Pfandgläubiger stehen. Es ist aufjeden Fall ratsam, sich über die möglichenKonsequenzen und die Absicherungsmög-lichkeiten zu informieren, bevor ein Baupro-jekt in Angriff genommen oder ein Neubauerworben wird. ■

Die RevisionsvorlageDie Revision des Bauhandwerkerpfandrechts war Teil der Revision desImmobiliarsachenrechts (Art. 647–977 ZGB). Weitere Kernpunkte waren:

1. Die Einführung des papierlosen Schuldbriefs, des sogenannten Registerschuldbriefs,der für das Kreditgeschäft viele Erleichterungen bringt. Der Registerschuldbrief wirdneben den bisherigen Papierschuldbrief treten und für die Praxis viele Erleichterungenbringen. Ein Wertpapier wird nicht mehr ausgestellt, da die Übertragung im Grund-buch erfolgt. Dadurch entfallen die Kosten für die Ausfertigung, die Aufbewahrung unddie Übermittlung. Zudem werden das Risiko des Verlustes und das aufwendige Kraft-loserklärungsverfahren vermieden.

2. Die Ausdehnung der Pflicht zur öffentlichen Beurkundung auf alle rechtsgeschäftlichbegründeten Grundpfandrechte und auf alle Arten von Baurechten wie auch aufdas Rechtsgeschäft über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit. Insgesamt soll indiesen Bereichen die Rechtssicherheit verbessert werden: Dem Grundbuchamt sollenzuverlässige Grundlagen für die Eintragungen zur Verfügung stehen, die Publizitäts-funktion des Grundbuchs soll weiter verbessert werden.

3. Ein weiterer Kernpunkt betrifft das Grundbuchamt, das als zeitgemässesBodeninformationssystem Privaten, Verwaltung und Wirtschaft dienen soll. DieGrundbuchämter erhalten ein griffiges Instrumentarium, um das Grundbuchvon bedeutungslos gewordenen Einträgen zu entlasten. Durch die Bereinigungspflichtsoll das Grundbuch übersichtlicher und aktueller werden. Im Weiteren soll die Pflichtbestehen, gesetzliche Grundpfandrechte des kantonalen Rechts sowie öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen und weitere Anmerkungstatbestände im Grund-buch einzutragen. Damit soll die Publizitätsfunktion des Grundbuchs ebenfallsverbessert werden.

HEV 7 | 2010460

Vom Bauen

mer, einen Mieter, einen Pächter oder an-dere am Grundstück berechtigte Person zumSchuldner haben». Damit kann auch einEintragungsanspruch ausgelöst werden,wenn Wohn- oder Nutzniessungsberechtigteals Besteller auftreten. Diese sehr offeneFormulierung wird insofern eingeschränkt,als dass bei Arbeiten, die ein Nichteigentü-mer in Auftrag gibt, die – mündliche oderschriftliche – Zustimmung des Grundeigen-tümers zur Ausführung der Arbeiten vorlie-gen muss.

Pfandberechtigte BauarbeitenDie neue Regelung sieht vor, dass nicht

nur Anspruch auf Errichtung eines gesetzli-chen Pfandrechts hat, wer «zu Bauten oderder anderen Werken auf einem GrundstückMaterial und Arbeit oder Arbeit allein» gelie-fert hat, sondern auch wer «zu Abbrucharbei-ten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherungoder dergleichen Material und Arbeit oderArbeit allein geleistet hat». Die neue Fassungbeendet einerseits kontroverse Diskussionender Lehre. Sie schafft jedoch andererseits mitder offenen Formulierung (und dergleichen)neue Unsicherheiten, indem nur noch einZusammenhang mit dem konkreten Bauvor-haben verlangt wird, ohne dass wertver-mehrende Leistungen erbracht werden müs-sen (so die Lieferung von Frischbeton odervon Auffüllmaterial). Gemäss Prof. Dr. RainerSchumacher3 sind damit alle objektspezifi-schen Bauarbeiten, die im Rahmen dermodernen und dynamischen Arbeitsteilungvon spezialisierten Unternehmern geleistetwerden, ebenfalls baupfandberechtigt.

Verlängerte EintragungsfristEntgegen dem Antrag des Bundesrates

haben die eidgenössischen Räte die Frist zurEintragung des Baupfandrechts von drei aufvier Monate verlängert, um dem Zeitbedarf

der Handwerker Rechnung zu tragen. Esbleibt jedoch dabei, dass die Eintragung imGrundbuch bis zum Fristablauf zu erfolgenhat, was auch voraussetzt, dass die Pfand-summe bis dahin gerichtlich festgestellt odervom Grundeigentümer anerkannt sein muss.

SchlussfolgerungenDas Bauhandwerkerpfandrecht hat die

Funktion des Risikoausgleichs. Es will präven-tiv den Handwerker darin unterstützen, fürseine Bauleistung bezahlt zu werden. Damitwird ein Ausgleich dafür geschaffen, dass derHandwerker vorleistungspflichtig ist und fürseine Leistung kein Retentionsrecht hat. DieRevision stärkt seine Rechtsposition, indemzusätzliche Arbeitsgattungen pfandrechtsbe-rechtigt werden, der Pfandrechtsanspruchaus Aufträgen von Nichteigentümern er-weitert und zudem die Eintragungsfrist vondrei auf vier Monate verlängert wird. Auchgegenüber der öffentlichen Hand ist derHandwerker inskünftig besser gestellt4.

Für den Grundeigentümer bedeutet dieRevision, dass der Kreis der pfandberechtig-ten Handwerker erweitert wird, nämlichdann, wenn der Grundeigentümer nicht sel-ber als Bauherr auftritt, sondern er lediglichBauarbeiten zulässt, z.B. wenn ein Wohn-rechtsberechtigter baut. In diesen Fällen wieauch in den anderen Fällen, bei Mieterein-bauten oder vor allem auch wenn ein Subun-ternehmer beigezogen wird, ist eine vorgän-gige Absicherung wichtig. Bauherr oder

3 Rainer Schumacher, Das Bauhandwerkerpfand-recht in der «Verlängerung» zwischen Ständeratund Nationalrat in Jusletter vom 25. August 2008

4 Grundstücke, die der Erfüllung öffentlicher Aufga-ben dienen (sog. Verwaltungsvermögen), dürfennicht mit Pfandrechten belastet werden. Neu haf-tet der öffentliche Grundeigentümer nach denRegeln der einfachen Bürgschaft, wenn Verwal-tungsvermögen vorliegt.

Aus dem Seminarinhalt:Von der Objektanalyse bis zur GarantieabnahmeZustandsbericht | Marktchancen | Projektie-rung | Kostenvoranschlag | Terminplanung |Submission | Auftragsvergebung | Mieter-orientierung | Ausführung (konkrete Beispieleanhand ausgeführter Objekte) | Kostenkon-trolle | Abrechnung | Garantiearbeiten

Von der Renditeberechnung bis zurMietzinsanpassungFristen und Termine bei Anzeige der Arbeiten |Bauverzögerung oder -verhinderung durchMieter | Mietzinsreduktion während der Bau-arbeiten | Umfassende Überholung und Wert-vermehrung | Berechnung und Durchführungder Mietzinsanpassung










Sanierung einer vermieteten LiegenschaftFreitag, 8. Oktober 2010, 8.30 bis 12.00 UhrReferenten: Giorgio Giani, dipl. Arch. HTL | Elio Pola, Projektleiter |

lic. iur. Sandra HeinemannSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Seminar/Workshop

Anmeldung für Seminar/Workshop«Sanierung einer vermieteten Liegenschaft»vom 8. Oktober 2010


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467HEV 7 | 2010

Steuern

* Die Einsprache muss spätestens 30 Tage nach der Zustellung des Einschätzungsentscheidseiner schweizerischen Poststelle übergeben werden (eingeschrieben!).

** Wenn irgend möglich sollte ein solches, selber (auf eigene Kosten) in Auftrag gegebenes Gutachtender Einsprache beigelegt werden. Ist dies nicht möglich, wird Sie voraussichtlich der Steuerkom-missär im Einspracheverfahren auffordern, ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltesSchätzungsgutachten innert einer angesetzten (erstreckbaren!) Frist beizubringen. Eine derartigeAufforderung ist zwar gesetzlich nicht ganz korrekt, verhindert aber möglicherweise einen weiterenRechtsstreit.

Begründung

Der Formeleigenmietwert von CHF [......... (siehe Zettel des Gemeindesteueramts

!] über-

steigt 70% der erzielbaren Marktmiete inder Höhe von CHF [......... (Schätzung)].

Für die

Richtigkeit der genannten Marktmiete offeriere(n) ich/wir ausdrücklich den Bew

eis, und

zwar in dem Sinne, dass ein amtliches Gutachten über die massgebende Marktmie

te ein-

geholt wird. Dies jedenfalls dann, wennnicht auf mein/unser beiliegendes, nach

aner-

kannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten abgestellt wird**.

Gemäss der regierungsrätlichen Weisung 2009 Ziff. 86 ist der Eigenmietwert a

uf 70%

der Marktmiete herabzusetzen.

[und/oder]

Der Formelvermögenssteuerwert von CHF [......... (siehe Zettel des Gemeinde

steuer-

amts!] übersteigt den Verkehrswert meiner/unserer Liegenschaft per 31. Dezemb

er 2009

in der geschätzten Höhe von CHF [......... (Schätzung)]. Für die Richtigkeit des ge

nannten

Verkehrswerts offeriere(n) ich/wir ausdrücklich den Beweis, und zwar in dem Sinn

e, dass

ein amtliches Gutachten über den Verkehrswert eingeholt wird. Dies jedenfall

s dann,

wenn nicht [auch insoweit] auf mein/unser beiliegendes, nach anerkannten Bew

ertungs-

grundsätzen erstelltes Privatgutachten abgestellt wird**.

Der Verkehrswert ist gemäss Ziff. 82 derWeisung auf 90% des ermittelten Werte

s fest-

zusetzen.

Ich (Wir) bitten abschliessend nochmalsum Gutheissung meines(r)/ unseres(r) A

ntrags/

Anträge.

Mit freundlichen Grüssen

[Unterschrift(en)]

Beilagen:1. Einschätzungsentscheid vom [......... (

Datum)].

2. [Eventuell, sofern vorhanden] Gutachten über Marktmiete [und/oder] Verkeh

rswert

vom [......... (Datum)].

HEV 7 | 2010466

Steuern

Mustereinsprache betr. Eigenmietwert/Vermögenssteuerwert von Liegen-schaften Steuerperiode 2009In HEV 2/10 schilderte RA Cornel Tanno, wie vorzugehen ist, falls dieVermögenssteuer- und Eigenmietwerte Ihrer Immobilien gem. Neuein-schätzung stark von den früheren abweichen oder wenn die neuenEinschätzungen nicht akzeptiert werden. Falls Sie die Februar-Ausgabenicht aufbewahrt haben, finden Sie den Text auf unserer Homepage(www.HEV-Zuerich.ch). An dieser Stelle möchten wir Ihnen mit einerVorlage für eine allfällige Einsprache beistehen.

EinschreibenKantonales Steueramt Zürich

Registerabteilung

8090 Zürich

[Ort, Datum]

[Name, Vorname(n), Adresse]

Registernummer: [......... (Nummer vomangefochtenen Entscheid abschreiben!)]

Einsprache gegen den Einschätzungsentscheid für Staats- und Gemeindesteue

rn 2009

vom [......... (Datum des Entscheids!)]

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich (Wir) erhebe(n) hiermit rechtzeitigEinsprache* gegen den obgenannten E

ntscheid

und stelle(n) folgende(n)

Antrag/Anträge

1. Es sei der Eigenmietwert auf 70% der Marktmiete 2009 meiner/unserer Liege

nschaft

in der geschätzten Höhe von CHF [......... (eigene Schätzung!)] herabzusetzen.

[und/oder]

2. Es sei der Vermögenssteuerwert auf90% des Verkehrswerts meiner/unserer

Liegen-

schaft per 31. Dezember 2009 in dergeschätzten Höhe von CHF [......... (ei

gene

Schätzung!)] herabzusetzen.

Grundlagen/RechtlichesPrüfung der Sache und Mängelrüge/Beweislast/Beweissicherung | Zeitpunkt der Instandstellung/Nachträglich erkannte Mängel | Haftung/Haft-pflichtversicherung | Normale Abnützung/über-mässige Beanspruchung | Reparatur/Ersatz/Min-derwert

Standard-WohnungsabnahmeVorbereitung | Durchführung

SonderfälleEstrich-/Kellerabteil nicht fertig geräumt | AlterMieter will selber Schäden beheben | Mieternicht mehr auffindbar | Investitionen des Mie-ters/Übertragung auf neuen Mieter

Optik des MalersDispersions-/Öl-/Silikon-/Kunstharzmattfarben/Tapeten/Verputz/Gips | Nikotin-/Feuchtigkeits-schäden | Preiskalkulation/Schätzung | Maler-kosten | Wann ausbessern, wann ganz neustreichen?

Schlussabrechnung und KautionsrückforderungErstellung | Durchsetzung | Auflösung des Kau-tionskontos


Seminarkosten inkl. DokumentationMitglieder* Einzel: Fr. 250.–








Die WohnungsabnahmeFreitag, 3. September 2010, 8.00 bis 12.00 UhrReferenten: lic. iur. Reto Ziegler, Rechtsanwalt | Rolf Schlagenhauf, dipl. Malermeister,

Betriebsökonom FH | Hans Barandun, Immobilienverwalter mit eidg. FachausweisSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Seminar/Workshop

Anmeldung für Seminar/Workshop«Die Wohnungsabnahme»vom 3. September 2010


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471HEV 7 | 2010

Mietrecht

Nichtige erste KündigungDem Entscheid des Bundesgerichts

(B’Ger 4A_432/2008 vom17. 2. 2009) lag folgender Sachve-rhalt zugrunde:

Die Vermieterin kündigteeinem Ehepaar den Mietvertragüber eine 6-Zimmer-Wohnung.Sie schickte dabei den Ehegatten(lediglich) ein einziges Formular.

Die Ehegatten fochten in derFolge die Kündigung mangelsseparater Zustellung bei derSchlichtungsbehörde an. Zwi-schenzeitlich stellten die Mieterbei der nämlichen Behörde ein Mietzins-herabsetzungsbegehren. Beide Verfahrenwurden vereint und anlässlich der Ver-handlung mit Blick auf einen Vergleich sus-pendiert.

Zweite Kündigung anfechtbar?Die Vermieterin wiederholte gut ein hal-

bes Jahr später die Kündigung, und zwardieses Mal mit separater Zustellung desamtlichen Formulars an beide Ehegatten.Diese Kündigung wurde in der Folge erneutangefochten.

Von Gesetzes wegen kann eine Kündi-gung beanstandet werden, wenn siewährend eines mit dem Mietverhältniszusammenhängenden Schlichtungs- oderGerichtsverfahren ausgesprochen wird. Eine

solche Kündigung ist anfechtbar (Art. 271aAbs. 1 lit. d OR). Dies wurde von den

Mietern vorliegend geltend ge-macht.

Keine RachekündigungIn dem zu beurteilenden Fall

war unstrittig, dass die Vermiete-rin die zweite Kündigung ausge-sprochen hat, um den Form-mangel zu beheben, welcher dieerste Kündigung nichtig machte.

Wie bereits die Vorinstanzenstellte das höchste schweizerischeGericht fest, dass vorliegend die

im Gesetz (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR)vorgesehene gesetzliche Vermutung derMissbräuchlichkeit einer während derSchutzfrist (während eines hängigen Ver-fahrens) ausgesprochenen Kündigungdahinfällt.

Die zweite Kündigung entspreche näm-lich nicht einem Rachewunsch der Vermie-terin, sondern will vielmehr einen früherbegangenen Formfehler korrigieren, indemnun in formell korrekter Weise das Miet-verhältnis aufgelöst werde. Dieser Ent-scheid sei in Wirklichkeit bereits vor demZeitpunkt des ersten Schlichtungsverfah-rens gefällt worden.

Die Beschwerde der Mieter, dass eineVerletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. d ORvorliege, wurde somit abgewiesen. ■

Kündigung während einesSchlichtungs- oder GerichtsverfahrensWährend eines mietrechtlichen Verfahrens zu kündigen, istgrundsätzlich unzulässig. Eine Kündigung ist jedoch erlaubt, wenn sienur zur Behebung eines Formmangels ausgesprochen wird.

RA lic. iur.Cornel Tanno,Rechtsberatung,Prozessführung,HEV Zürich

halten, wie etwaige Wertveränderungen(d.h. -verminderungen oder -vermehrun-gen) Einfluss auf den Kaufpreis haben.

Unlimitiertes Vorkaufsrecht: Charakte-ristisch für ein unlimitiertes Vorkaufsrecht(Art. 216 Abs. 3 OR) ist, dass sich dermass-gebliche Kaufpreis erst aus dem Ver-trag mit dem Dritterwerber ergibt. Diesesunlimitierte Vorkaufsrecht kann im Gegen-satz zum limitierten Vorkaufsrecht einfachschriftlich vereinbart werden, also etwa ineinen Mietvertrag integriert werden. Es istaber dringend zu empfehlen, einen ent-sprechenden Eintrag im Grundbuch zu ver-anlassen, um sicherzustellen, dass das Vor-kaufsrecht im Vorkaufsfall auch wirklichausgeübt werden kann.

Die gesetzlichen Vorkaufsrechte gehenden vertraglichen Vorkaufsrechten vor. EinVorkaufsrecht im vorderen Rang geht jeweilsdemjenigen in einem späteren vor (Art. 681Abs. 2 ZGB).

VorkaufsbelasteterVorkaufsbelastet ist der Eigentümer

eines Grundstücks, der einem Vorkaufs-berechtigten ein Vorkaufsrecht einräumtund sich damit verpflichtet, diesen im Vor-kaufsfall darauf hinzuweisen und ihm aufseine einseitige Erklärung hin, das Grund-stück zu übertragen.

VorkaufsberechtigterVorkaufsberechtigt ist jeweils ein Dritter,

der weder Käufer noch Verkäufer ist. Demder Verkäufer jedoch das Recht eingeräumthat, mittels Ausübung seines Vorkaufsrechts,d.h. mittels einseitiger Erklärung, die Über-tragung des Grundstücks zu Eigentum zubeanspruchen, also in die Rechte und Pflich-ten des Käufers einzutreten und, so wiewenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wor-den wäre, Eigentümer zu werden.

Beispiele zu diesem Erwerbsprivileg,das oft prohibitiver Natur ist

Nachkommen/Verwandte: Wenn be-fürchtet wird, dass die Erben die Liegenschaftgleich nach dem Todesfall extern verkaufenwürden, kann einem Angehörigen, der dieLiegenschaft in der Familie behalten würde,ein Vorkaufsrecht erteilt werden.

Kaufinteressent: Wenn sich jemand sehrfür ein Grundstück interessiert, der Eigentü-mer dieses aber (noch) nicht verkaufenmöchte und sich in seiner Entscheidungsfrei-heit bezüglich Verkaufszeitpunkt und derübrigen Verkaufsbestimmungen (noch) nichtfestlegen möchte.

Stockwerkeigentümer (Art. 712c Abs. 1ZGB): Die Erteilung des Vorkaufsrechts anStockwerkeigentümer kann bereits imBegründungsakt vorgenommen werden. Solleinem oder mehreren Stockwerkeigentümernerst später ein Vorkaufsrecht eingeräumt wer-den, muss dies in der Regel in einem einstim-migen Beschluss erfolgen (siehe dazu auchHEV 05/10).

Mieter: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht fürMieter, wie es bereits andere europäischeStaaten kennen, existiert in der Schweiz nicht.Dennoch ist es möglich, dass der Vermieterdem Mieter ein solches vertraglich gewährt.

Andere wichtige Punkte im Zusammenhangmit der Erteilung des Vorkaufsrechts

Un- oder Entgeltlichkeit, Ein- oder Wech-selseitigkeit: Das Vorkaufsrecht kann un-oder entgeltlich, ein- oder wechselseitigerteilt werden. Je nach Situation kann eserforderlich sein, zu vereinbaren, dass mitWegfall der Grundbeziehung, z.B. Miete,Nachbarschaft, das Vorkaufsrecht dahinfällt(siehe dazu auch HEV 03/03).

Vererblichkeit und Abtretung: Nach Art.216b OR sind vertraglich vereinbarte Vor-kaufsrechte genauso wenig abtretbar wie die

473HEV 7 | 2010

Sachenrecht

HEV 7 | 2010472

Sachenrecht

Gesetzliches VorkaufsrechtGesetzliche Vorkaufsrechte (Art.

680 ff. ZGB) zeichnen sich dadurchaus, dass sie ohne Vertrag undGrundbucheintrag von Gesetzeswegen bestehen. Sie können auchbei der Zwangsversteigerung aus-geübt werden (an der Steigerungselbst zu den Bedingungen, zu wel-chen das Grundstück dem Ersteige-rer zugeschlagen wird). Sie könnenweder vererbt noch abgetretenwerden.

Miteigentümer: Wenn ein Miteigentümerseinen Miteigentumsanteil verkauft, so hatjeder Miteigentümer von Gesetzes wegenein diesbezügliches Vorkaufsrecht gegen-über jedem Nichtmiteigentümer. Solltenmehrere Miteigentümer ihr Recht geltendmachen, so wird der zu verkaufende Anteilunter ihnen im Verhältnis ihrer bisherigenAnteile aufgeteilt (Art. 682 Abs. 1 ZGB).

Dies gilt aber NICHT im Stockwerkeigen-tum, welches eine spezielle Form des Mitei-gentums darstellt. Soll im Stockwerkeigen-tum ein Vorkaufsrecht für die anderenStockwerkeigentümer vorgesehen werden,so wird dies mit Vorteil schon bei der Grün-dung im Reglement so festgehalten.

Baurechtsbelastete und -inhaber: AmRecht resp. am Grundstück haben der Bau-rechtsbelastete resp. der Baurechtsinhaberjeweils ein gesetzliches Vorkaufsrecht (Art.682 Abs. 2 ZGB).

Landwirtschaftlicher Grundbe-sitz: Interessierte finden Detailsbetreffend das gesetzliche Vor-kaufsrecht des Pächters nach demBundesgesetz über das bäuerlicheBodenrecht im Band 218 der Zür-cher Studien zum Privatrecht(Lorenz Strebel).

Auf das gesetzliche Vorkaufs-recht wird in diesem Artikel nichtweiter eingegangen, weil mit eini-gen Ausnahmen die Regeln des

vertraglichen Vorkaufsrechts anwendbarsind (Art. 681 Abs. 1 in fine ZGB).

Vertragliches VorkaufsrechtDas vertragliche Vorkaufsrecht (Art. 216

ff. OR) ist ein Gestaltungsrecht, welchesvom sich dadurch belastenden Grundstücks-eigentümer einem Vorkaufsberechtigtenerteilt wird. Dieses Recht ermöglicht es demdaraus Berechtigten, im Vorkaufsfall bereitsdurch einseitige Willenserklärung (sog.Gestaltungserklärung) die Übertragung desGrundstücks zu Eigentum zu fordern.

Limitiertes Vorkaufsrecht: Handelt es sichum ein sogenanntes limitiertes Vorkaufs-recht (Art. 216 Abs. 2 OR), ist der Kaufpreisbereits im Voraus bestimmt oder mindestensbestimmbar. Damit dieses limitierte Vor-kaufsrecht gültig ist, muss der Vertrag nota-riell beurkundet werden.

Bei einem limitierten Vorkaufsrecht ist esempfehlenswert, im Vorkaufsvertrag festzu-

VorkaufsrechtDas Vorkaufsrecht ermöglicht und erlaubt es dem Vorkaufsrecht-berechtigten, wann immer das betreffende Grundstück (i.S.v. Art. 655ZGB) verkauft wird (= Vorkaufsfall), anstelle des kaufwilligen Drittenin den Kaufvertrag einzutreten und die Liegenschaft zu kaufen.

lic. iur.Sandra Heinemann,tel. RechtsberatungHEV Zürich

Seminar/Workshop

Aus dem Seminarinhalt:Wirtschaftliche Betrachtungsweise/RenditefragenVerschiedene Bewertungsmethoden | Beispiele

Anfangsmietzins, Mietzinsanpassung undderen AnfechtungVerschiedene Methoden | Formalitäten

MietzinssenkungenWegen Änderung der Berechnungsgrundlagen |Wegen Mängeln am Mietobjekt

SpezialfälleIndexierung/Staffelung | Mietzins bei AblaufIndexklausel/Staffelung | Probleme bei «Erneue-rung» eines festen Vertrags










Der MietzinsFreitag, 20. August 2010, 8.15–12.00 UhrReferenten: Arthur Flöss, dipl. Architekt FH, CAS II FH | lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt |

lic. iur. Giuseppe D’Amato, RechtsanwaltSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Anmeldung für Seminar/Workshop«Der Mietzins»vom 20. August 2010


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HEV 7 | 2010474

Sachenrecht

gesetzlichen. Diese Regelung ist dispositiverNatur, was bedeutet, dass die Parteien (Vor-kaufsbelasteter und -berechtigter) gültig dasGegenteil vereinbaren können, sofern sie dieFormvorschriften der Begründung beachten(Art. 216 Abs. 2 und 3 OR). Ist nichts speziellabgemacht, so sind die vertraglichen Vor-kaufsrechte aber im Gegensatz zu dengesetzlichen vererblich.

Grundbucheintrag: Nur wenn ein Vor-kaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist(Art. 959 ZGB), kann sichergestellt wer-den, dass die Wohnung nicht dennoch ohnedas Wissen des Vorkaufsberechtigten dieHand wechselt. Denn die Wirkungen desnicht eingetragenen Vorkaufsvertrags sindauf die darin genannten Vertragsparteienbeschränkt (= obligatorisches Recht). Sollteein neuer Eigentümer bereits im Grund-buch als solcher eingetragen sein, wäre derVorkaufsverpflichtete zwar gegenüber demVorkaufsberechtigten schadenersatzpflich-tig, Letzterer könnte aber nicht verlangen,dass er Eigentümer wird. Durch die Vormer-kung im Grundbuch wird der Vorkaufs-berechtigte ermächtigt, direkt gegen jedenDritterwerber auf Realerfüllung zu klagen(Art. 216e OR; [= dingliche Berechtigung]).Der Ausweis zur Vormerkung des persönli-chen Rechts ist beim limitierten Vorkaufs-recht die öffentliche Beurkundung des Vor-kaufsvertrags und beim nicht limitierten Vor-kaufsrecht der schriftlich unterzeichneteVertrag (Art. 71 GBV).

Maximale Dauer: Ein Vorkaufsrecht kannman für maximal 25 Jahre vereinbaren resp.vormerken lassen (Art. 216a OR).

Vorkaufsfall (Art. 216c OR)Ein Vorkaufsfall liegt in erster Linie dann

vor, wenn die Liegenschaft verkauft wird. Alleanderen Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlicheinem Verkauf gleichkommen, werden gleich

behandelt (z.B. entgeltliche Übertragung vonEigentum auch ohne Kaufvertrag).

Anders verhält es sich z.B., wenn die Lie-genschaft verschenkt, im Rahmen einer Erb-teilung an einen Erben zugewiesen wird oderzur Erfüllung öffentlicher Aufgaben erworbenwird. Ebenso wenig gilt die Zwangsversteige-rung bei den vertraglichen Vorkaufsrechtenals Vorkaufsfall. Der Vorkaufsfall kann vonden Parteien auch speziell definiert werden.

Mitteilungspflicht des VorkaufsfallsDer Verkäufer (Vorkaufsrechtsbelasteter)

muss dem Vorkaufsberechtigten den Vor-kaufsfall anzeigen (schriftlich eingeschrieben[aus Beweisgründen] betreffend Abschlussdes Kaufvertrags und dessen Inhalt; sieheauch Art. 216d Abs. 1 OR).

Ausserdem verpflichtet Art. 969 Abs. 1ZGB den Grundbuchverwalter, die Beteiligtenvon grundbuchlichen Verfügungen, welcheohne ihr Wissen erfolgen, entsprechendAnzeige zu machen; das gilt auch für imGrundbuch vorgemerkte sowie für gesetzli-che Vorkaufsrechte.

Ausübung des VorkaufsrechtsArt. 216e OR schreibt dem Vorkaufs-

rechtsberechtigten vor, dass er, wenn er seinRecht ausüben will, dies innert drei Monatenseit Mitteilung bzw. Kenntnis des Abschlussesund Inhalts des Vertrages gegenüber demVerkäufer (Vorkaufsvertragspartner) oderfalls es im Grundbuch eingetragen ist odersich aus dem Gesetz ergibt gegenüber demEigentümer eintreffend bis spätestens amletzten Tag der Frist geltend machen muss.Die Erklärung ist bedingungsfeindlich und hatvorbehaltlos zu sein.

Der das Vorkaufsrecht korrekt ausübendeVorkaufsberechtigte tritt mit allen Rechtenund Pflichten in der Stellung des Käufers inden Kaufvertrag ein. ■

Grenzabstand von Hecken aus weissemoder schwarzem Maulbeerbaum beträgt1 m und die maximale Höhe beträgt2,50 m. Der minimale Abstand zwischenden Pflanzen wird gesetzlich geregeltund beträgt 2 m.Für hochstämmige Bäumen wie Kiefer,

Rote und Weisse Tanne, Zypresse, Birke,Lindenbaum, Buche, Weide, Ulme, Ross-kastanie, Magnolie, Akazie, Kastanien-baum, Nussbaum, Eiche, Palme, Mimoseund Bambus gelten folgende Abstandsvor-schriften:– 8 m von Gebäuden oder Gemüsegärten,

Gärten und Rebbergen– 6 m von anderen Gebäuden oder ande-

ren angebauten Grundstücken– 0,5 m von Wald

Für Obst- und Zierbäume wie Apfel-baum, Birnbaum, Kirchbaum, Feige, Pflau-men- bzw. Zwetschgenbaum, Olivenbaum,Mispelbaum, Haselnuss, Kamelie, Eibe, ein-zelne Lorbeer oder Maulbeerbäume sindfolgende Abstände einzuhalten:– 4 m von Gebäuden oder Gemüsegärten,

Gärten und Rebbergen– 3 m von anderen Gebäuden oder ande-

ren angebauten Grundstücken– 0,5 m von Wald

Für Pfirsichbäume gilt ein Minimalab-stand von:

– 2 m von Gebäuden oder Gemüsegärten,Gärten und Rebbergen

– 2 m von anderen Gebäuden oder ande-ren angebauten Grundstücken

– 0,5 m von WaldFür niederstämmige Bäume und Sträu-

cher wie Quittenbaum, Hage- oder Weiss-dorn, Wisteria sinensis (auch unter demName Glizinie bekannt), Kletterrose, Wald-rebe, Oleander, Stechpalme, Flieder undHortensie haben folgende Abstände zugelten:

– 0,5 m von der Grenze– Reben müssen in einem Abstand von

mindestens 0,25 m von der Grenzegepflanzt werden.

Individuelle AbmachungenSowohl in Zürich wie im Tessin können

diese Vorschriften durch Abmachung derNachbarn abgeändert, d.h. die Abständevergrössert, verkleinert oder ganz aufgeho-benn werden. Soll eine solche Vereinbarungallerdings auch für einen Rechtsnachfolgerbindend sein, sollte die Dienstbarkeit zurDuldung der kleineren Abstände ins Grund-buch eingetragen werden.

VerjährungIn Zürich hat der betroffene Nachbar

gemäss § 173 EG ZGB die Möglichkeit,innert 5 Jahren seit der Anpflanzung dieBeseitigung des betreffenden Baumes bzw.Strauches zu verlangen. Der Anspruch aufZurückschneiden einer Pflanze im Unterab-stand verjährt grundsätzlich nicht. Im Tes-sin beträgt die Verjährungsfrist für denBeseitigungsanspruch 10 Jahre, wobei dieseFrist schon durch Protest unterbrochenwerden kann.

HeckenSteht eine Hecke auf der Grenze, wird in

Zürich vermutet, dass sie im Miteigentumsteht. Nach Art. 138 Abs. 1 EG ZGB (TI)wird bei Hecken, die sich auf der Grund-stücksgrenze befinden und zwei Grund-stücke scheiden, Miteigentum der beidenNachbarn vermutet, es sei denn, dass nureines der beiden Grundstücke eingefriedetist.

RückschnittNach Art. 140 EGZGB (TI) muss der

Eigentümer die Hecken einmal pro Jahr

477HEV 7 | 2010

Nachbarrecht

HEV 7 | 2010476

Bäume und SträucherDer Kanton Zürich regelt die

Abstände von Bäumen undSträuchern zum Nachbargrund-stück in den § 169ff. EG ZGB(ZH). Dabei gelten folgendeGrenzabstände:– Für einzelne Waldbäume,

grosse Zierbäume wie Pap-peln, Kastanienbäume, Plata-nen und Nussbäume 8 m.

– Für Feldobstbäume und klei-nere, nicht unter der Schere zuhaltende Zierbäume wie etwa die Weis-sbuche und den Goldregen 4 m.

– Für Gartenbäume, kleinere Zierbäume,Zwergobstbäume und Sträucher 60 cm,wobei diese überdies bis auf 4 m von derGrenze so unter der Schere gehaltenwerden müssen, dass ihre Höhe niemehr als das Doppelte ihrer Entfernungbeträgt.

– Sträucher, die eine Einheit bilden, die Hälf-te ihrer Höhe, mindestens aber 60 cm.Das heisst für eine 140 cm hohe Heckegilt der Grenzabstand von 70 cm, füreine 100 cm hohe der Mindestabstandvon 60 cm.

– Für andere Einfriedungen, wieso genannte tote Hecken,Holzwände oder Mauern, wel-che höher als 150 cm sind, dieHälfte der Höhe über 150 cm,d.h. für eine 2 m hohe Hecke25 cm. Bis zu einer Höhe von150 cm dürfen solche Vorrich-tungen auf der Grenze ange-bracht werden.Der Kanton Tessin regelt die

Abstände von Bäumen und Sträu-chern im eigenen Einführungsge-

setz zum Zivilgesetzbuch. In den Artikeln139ff. EG ZGB (TI) werden dabei die Höheund der Grenzabstand von Pflanzen undEinfriedigungen von der Grenze wie folgtgeregelt:– Hecken müssen mindestens 0,50 m von

der Nachbarsgrenze entfernt gepflanztwerden und dürfen Maximum 1,25 mHöhe erreichen.

– Tote Hecken, Holzwände oder Mauerndürfen an die Grenze angebracht wer-den. Diese dürfen aber nicht für Menschund Tier gefährlich sein. Deren maxi-male Höhe wird kommunal und durchOrtsgebrauch festgelegt. Der minimale

Pflanzabstände in Zürichund bei FerienliegenschaftenOb in Zürich oder in einem anderen Kanton, Ausgangspunkt fürdie Beurteilung der Frage nach dem Pflanzabstand bildet Art. 688 ZGB.Nach diesem sind die Kantone befugt, für Anpflanzungendie Abstände vom nachbarlichen Grundstück vorzuschreiben. Diekantonalen Regelungen sind recht unterschiedlich, so dassman sich bei seiner Ferienliegenschaft nicht einfach an die ZürcherVariante halten kann. Das sei hier am Beispiel Tessin gezeigt.

lic. iur.Tiziano Winiger,tel. RechtsberatungHEV Zürich

Nachbarrecht

Aus dem Seminarinhalt:– Die Verwaltungsübernahme– Die Vermietung– Der Mietvertrag– Der Mietzins– Die Mietzinsanpassung– Die Nebenkosten– Die Mängelrechte im Mietrecht– Die Renovation– Die Hauswartung– Die Versicherungen des Hauseigentümers– Die Kündigung– Der Wohnungswechsel– Das Mahnwesen im Mietrecht

Seminarkosten inklusiv ausführlicherDokumentation und Stehlunch an beidenKurstagen

Mitglieder* Einzel: Fr. 750.–Ehepaar:** Fr. 1400.–

Nichtmitglieder Einzel: Fr. 850.–Ehepaar:** Fr. 1600.–

* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabeder Mitglied-Nr. gewährt werden(vgl. Adressfeld auf letzter Seite).Mitglieder- und Rechnungsadresse müssenübereinstimmen.




LiegenschaftsverwaltungFreitag, 12. und 26. November 2010 (2-Tages-Kurs), 8.30 bis 16.30 UhrSeminarort: Kongresshaus Zürich

Seminar/Workshop

Anmeldung für Seminar/Workshop«Liegenschaftsverwaltung»vom 12. und 26. November 2010

mit Ehepartner

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HEV 7 | 2010478

Nachbarrecht

schneiden, um die maximale Höhe einzu-halten. Unterlässt der Eigentümer die Heckezu schneiden, dann muss der Nachbar ihmeine angemessene Frist setzen. Falls derNachbar keine Folge leistet, dann kann derNachbar die Hecke auf Kosten des Eigentü-mers schneiden lassen.

BeseitigungsrechtSteht eine Pflanze im Unterabstand, so

steht dem Eigentümer ein Beseitigungs-recht zu. Bei Pflanzen, die unter der Scheregehalten werden müssen, kann er zudemstatt die Beseitigung oder Versetzung ledig-lich das Zurückschneiden anordnen.

Der Beseitigungsanspruch steht grund-sätzlich nur dem Eigentümer zu, so mussder lediglich obligatorisch am Grundstückberechtigte Nachbar (Mieter oder Pächter)über die bundesrechtliche Besitzesschutz-klage gemäss Art. 928 und Art. 929 ZGBinnert Jahresfrist seit Beginn der Störung dieBeseitigung und allenfalls Schadenersatzverlangen.

Bei Verletzung des Abstandes und trotzder kantonalrechtlichen zeitlichen Be-schränkung der Klagemöglichkeit hat dasBundesgericht (BGE 126 III 452) festge-legt, dass sich ein Beseitigungsanspruchauch aus bundesrechtlichem Nachbar-recht ergeben könne, weil dem Immissions-schutz nach ZGB die Bedeutung einer Min-destgarantie zukomme. Allerdings gilt diesnur, wenn die Einwirkung auf das Nachbar-grundstück übermässig ist. Zur Beur-teilung der Übermässigkeit steht dem Rich-ter ein relativ grosser Ermessensspielraumoffen. Im erwähnten Entscheid handeltees sich um mehrere Waldbäume im Kan-ton Zürich mit einer Höhe von mehr als20 Metern, deren Schattenwurf im betref-fenden Fall als übermässig angesehenwurde.

KapprechtVom Beseitigungsanspruch ist das Kapp-

recht nach Art. 687 ZGB zu unterscheiden,wonach der Nachbar überragende Äste undeindringende Wurzeln kappen und für sichbehalten kann, wenn sie sein Eigentumschädigen (z.B. durch starke Beschattung,Feuchtigkeit oder Lichtentzug, Behinderungder Aussicht, das Anziehen von Insekten)und auf seine Beschwerde hin nicht besei-tigt werden.

Sind die Voraussetzungen für eine Kap-pung erfüllt und werden die schädigendenWurzeln und Äste nicht innert angemesse-ner Frist zurückgeschnitten, kann dergeschädigte Nachbar zur Selbsthilfe greifenund die störenden Pflanzen kappen, wobeier Eigentümer des gekappten Materialswird und für die Kappung auch selbst be-zahlen muss.

Hat der Nachbar Zweifel über das Vorlie-gen der Voraussetzungen für das Kapprechtoder will er, dass der Nachbar selbst für dieKosten der Kappung aufkommen muss,dann muss der Nachbar auf Feststellungdes Kapprechtes oder einer unzulässigenEigentumsüberschreitung nach Art. 641Abs. 2 ZGB klagen. Dabei kann er verlan-gen, dass die Kappung auf Kosten desEigentümers angeordnet wird unter Andro-hung der Ungehorsamkeitsstrafe nach Art.292 StGB.

StrassenabständeDie Abstände von Pflanzen und Sträu-

chern von öffentlichen Strassen werden imKanton Zürich in der Strassenabstandsver-ordnung geregelt (keine Anwendung fürdie Stadt Zürich und Winterthur). Auch imTessin gelten für den Abstand von öffent-lichen Strassen besondere Vorschriften,Reglemente und der Ortsgebrauch, der beider Gemeinde nachgefragt werden kann. ■

481HEV 7 | 2010

Drucksachenverkauf

Siehe Bestellformular Seite 485Online-Bestellung unter www.hev-zuerich.ch

Mietrecht heuteDer Vermieter muss sich nicht bloss Kenntnisse überden Abschluss eines Mietvertrags aneignen, sondernist vor allem dann gefordert, wenn es zu Streitigkeitenmit oder unter den Mietern kommt. Der vorliegendeRatgeber «Mietrecht heute» von lic. iur. Thomas Ober-le bietet eine Einführung in das geltende Recht (mitAusnahme der Mietzinsgestaltung) und gibt dem Leserwertvolle Hinweise und Empfehlungen für den Vermie-teralltag. Zu den Themen des Ratgebers gehören u.a. derAbschluss des Mietvertrags, die Pflichten des Vermieters unddes Mieters, die Untervermietung, die Beendigung des Miet-verhältnisses und die Kündigungsschutzbestimmungen sowie die Rückgabe des Mietobjektes.

Mietrecht heute, überarbeitete Auflage 2009, Thomas Oberle, 112 Seiten,Mitglieder Fr. 24.00 / Fr. 28.00 Nichtmitglieder

Der MietzinsNach der Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräu-men (VMWG) per 1. Januar 2008, welche bei der Mietzinsgestaltung ein paar Änderungenbrachte, wie den Ersatz des Hypothekarzinsfusses durch den Referenzzinssatz oder dass seitherenergetische Sanierungen mietzinsrelevant sind und wie wertvermehrende Investitionenbehandelt werden, überarbeiteten Monika Sommer, lic. iur., eid. dipl. ImmobilienTreuhänderin,und Thomas Oberle, lic. iur., den 2007 erschienenen Ratgeber «Der Mietzins» des HEVSchweiz. Der Ratgeber umfasst die Bereiche «Mietzins» und «Nebenkosten». Die Informatio-nen sind in der zeitlichen Reihenfolge behandelt, wie sie bei der Vermietung typischerweiseanfallen.

Der Mietzins, überarbeitete und erweiterte Auflage 2008,Monika Sommer/Thomas Oberle, 128 Seiten; Mitglieder Fr. 25.50 / Fr. 29.50 Nichtmitglieder

Nicht nur notwendiger, sondern auch nützlicher Helfer bei Mietzinsanpassungen:Das Mietzinserhöhungsformular. Neben der neuesten Ausgabe 2010, bei welcher dieNebenkosten der aktuellen Ausgabe des Zürcher Mietvertrags angepasst wurden,ist die Ausgabe 1990 nach wie vor gültig.

Mietzinsänderungsformular Ausgabe 2010Für Mitglieder Fr. 1.20 / Fr. 1.80 für Nichtmitglieder

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BestellformularPreise

Mitglieder NichtmitgliederBestellnummer Anzahl Fr. Fr.

Formulare zum Abschluss von Mietverträgen (inkl. 7,6% MwSt.)30009 Anmeldung für gewerbliche Räume 1.20 1.8030010 Anmeldung für Wohnräume 1.20 1.8010006 Mietvertrag für Wohnräume inkl.

Allg. Bedingungen (2007) Set à 2 Stk. 4.50 5.5010008 Mietvertrag für möblierte Zimmer

inkl. Allg. Bedingungen (2007) Set à 2 Stk. 4.50 5.5010009 Mietvertrag für Geschäftsräume

inkl. Allg. Bedingungen (1994) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010030 Mietvertrag für Garagen und

Autoabstellplätze (1994) Set à 2 Stk. 3.50 4.5010005 Mietvertrag für Ferienwohnungen Set à 2 Stk. 3.50 4.5020000AHausregeln mehrsprachig «Zürisäcke in Container» 1.80 2.3020000B Hausregeln mehrsprachig «Gebührenpfl. Abfallsack» 1.80 2.3020001 Hausordnung deutsch (2007) 1.80 2.30

franz. ital. engl. span. 4.50 5.50türk. alb. serbokr. 4.50 5.50

20010 Waschküchenordnung deutsch 1.80 2.30franz. ital. engl. span. 4.50 5.50türk. alb. serbokr. 4.50 5.50

10507 Inventarverzeichnis Set à 2 Stk. 3.50 4.5010501 Zusatz über Einfamilienhaus (1993) Set à 2 Stk. 3.50 4.5010012 Zusatz betr. Veränderungen durch Mieter Set à 2 Stk. 3.50 4.5010504 Zusatzvereinbarung Haushaltgeräte Set à 2 Stk. 3.50 4.5030011 Zustimmung zur Untervermietung Set à 2 Stk. 3.50 4.5010502 Vereinbarung über die Heimtierhaltung (1995) Set à 2 Stk. 3.50 4.50

Formulare zur Beendigung von Mietverträgen (inkl. 7,6% MwSt.)30000 Kündigungsformular Set à 2 Stk. 1.20 1.2030020 Merkblatt für die Wohnungsabgabe (Mieter-Info) 1.20 1.8030021 Richtig gereinigt und gepflegt (6 Seiten) 5.50 8.5030030 Protokoll über Mieterwechsel 1-seitig, Garnitur 3-fach 2.80 3.8030040 Protokoll über Mieterwechsel 4-seitig, Garnitur 3-fach 5.50 6.5030060 Wohnungsabnahme-Wegleitung (8 Seiten) 2.80 3.8030032 Mängelliste Garnitur 3-fach 3.20 4.–30034 Protokoll für gewerbliche Räume Garnitur 3-fach 3.20 4.–30050 Schlussabrechnung Garnitur 2-fach 2.80 3.5020071 Lebensdauer verschiedener Wohneinrichtungen (2008) 6.50 8.50

Formulare zur Hauswartung (inkl. 7,6% MwSt.)40018 Bewerbung für Hauswartsdienste 1.70 2.3040011 Arbeitsvertrag für Hauswartsdienste

inkl. Pflichtenheft und Aufgaben (1994 A) Set à 2 Stk. 7.50 8.5010041 Tarif nebenamtliche Hauswartung 3.50 4.3040019 Hauswartabrechnung Garnitur 2-fach 1.80 2.30

Diverse Verträge (inkl. 7,6% MwSt.)10060 Hausverwaltungsvertrag inkl.

Allg. Bedingungen (1999) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010070 Verwaltungsvertrag für STWE inkl.

Allg. Bedingungen (1999) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010071 Checkliste zur Ausschreibung von

Verwaltungsmandaten STWE (2009) 7.– 9.–10072 Checkliste zu Funktion & Aufgaben eines Revisors (2009) 5.– 6.5010080 Verkaufsauftrag Set à 2 Stk. 5.50 6.5010050 Bauvertrag Set à 2 Stk. 8.50 11.–✁

H V ZürichE

ProtokollauflageDas Protokoll der Generalversammlung des HEV Zürich vom 15. April 2010liegt vom Montag, 2., bis Freitag, 13. August 2010, während der Geschäftszeitin unserer Geschäftsstelle, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen, zurEinsichtnahme durch die Mitglieder des HEV Zürich auf.

Einsichtnahme nur mit Mitgliederausweis.

In eigener Sache

HEV 7 | 2010482

HEV Zürich, Drucksachenverkauf, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 ZürichTelefon 044 4871707, Fax 0444871777, E-Mail: [email protected] und Bearbeitungsgebühr Fr. 7.– (zuzüglich effektive Portokosten). Keine Ansichtssendungen · Preisänderungen vorbehalten

Mitgliedernummer: (siehe Adressfeld auf letzter Seite)

Name: Vorname:

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PreiseMitglieder Nichtmitglieder

Bestellnummer Anzahl Fr. Fr.

Diverse Formulare und Merkblätter (inkl. 7,6% MwSt.)20030 Register für Liegenschaftenverwaltungs-Ordner 16.– 20.–20040 Mietzinsänderungsformular (blau) Set à 2 Stk. 1.20 1.8020070 Tabelle für Mietzinserhöhung aufgrund

wertvermehrender Investitionen (2009) 9.– 11.–20130 Heizkostenabrechnung Set à 2 Stk. 2.30 2.8020011 Waschküchenstromtabelle 1.80 2.3020002 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung» 1.20 1.8020004 Briefkastenkleber «Bitte keine Gratiszeitung» 1.20 1.8020005 Briefkastenkleber

«Bitte keine Werbung und keine Gratiszeitung» 1.20 1.8020003 Richtiges Lüften 1.80 2.30

Broschüren und Bücher (inkl. 2,4% MwSt.)40079 Aus Bauschäden lernen (2008) 28.– 32.–20034 Beendigung des Mietverhältnisses (1997) 13.50 15.–40025 Bäume und Sträucher im Nachbarrecht (2007) 35.– 45.–40005 Buchhaltung für die Liegenschaft (Heft) (2009) 19.50 22.5040051 Der Mietzins (2008) 25.50 29.5040055 Erben und Schenken (2009) 29.– 29.–40056 Fristwahrung im Mietrecht (2003) 20.– 25.–40083 Handbuch Steuern und Immobilien (2007) 89.– 104.–50006 Handbuch-Ordner Liegenschaftenverwaltung, vollständig

überarbeitete Auflage 2006 (inkl. 7,6% MwSt.) 157.– 187.–50007 Handbuch Liegenschaftenverwaltung auf CD-ROM 157.– 187.–50008 Handbuch und CD-ROM zusammen 197.– 227.–60003 Handwerkerverzeichnis (2009/10) 4.– 5.–40086 Hausschädlinge (2006) 32.50 37.5040053 Heizen und Lüften im Wohnhaus (2004) 32.– 37.–40096 Immobilien – Steuern, Rendite, Nachfolge (2005) 18.50 21.5040054 Mietrecht heute (2009) 24.– 28.–40057 Nachbarrecht (2007) 34.50 39.5040098 Nebenkosten/Heizkosten (2009) 29.50 33.5020032 Nebenkosten-Wegleitung (2010)

Subskriptionspreis bis 30.09.2010 19.– 23.–40052 Praxis-Ratgeber Hausbau (2007) 27.50 32.5040091 Ratgeber: Hypotheken (2009) 29.– 29.–40089 Ratgeber: Pensionierung (2009) 29.– 29.–40092 Ratgeber: Unterhalt, Renovation, Sicherheit (2002) 35.– 40.–40099 Ratgeber: Sicherheit (2006) 28.50 33.5040020 Schnitt und Pflege der Gehölze im Garten (1992) 7.20 8.–40097 Steuerratgeber für Wohneigentümer (2006) 28.– 32.–40085 Stockwerkeigentum (2009) 43.– 48.–40087 Stockwerkeigentum (Broschüre, 16 Seiten) 5.– 8.–20033 Vom Abschluss des Mietvertrages

bis zur Übergabe des Mietobjekts (1998) 9.– 10.–20037 Wohneigentum in der Zürcher Steuererklärung 2009 Neu! 21.– 25.–40095 Wohnen und geniessen ab 50 (2005) 29.50 36.5040093 Wohntraum Wintergarten (2004) 28.– 32.–

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4877 | 2010

Unser Garten

Bevor ich mit Spankorb und Scheredurch den Garten gehe, bereite ich denSteckschwamm vor, schneide ihn zurechtund wässere ihn gründlich. Dabei stelle ichmir vor, wie mein Kunstwerk aussehen soll.Die Farben sind gegeben: rosa, blau bis lilaund weiss. Verblühte Alchemilla mollis(Frauenmantel) und Fruchtstände der auf-rechten Clematis recta (staudige Clematis)werden als «Füller» dienen und Blätterverschiedener Hosta (Funkien) bilden denRahmen.

Bereits beim Auswählen der erstenHostablätter muss ich meinen Plan ändern.Ein kurzer und von den meisten kaumwahrgenommener Hagel hat die Blätterverletzt. Kleine Risse sind zwar kaum zuerkennen, aber das satte Grün wirkt we-gen der Wunden dumpf. Der leichte Glanzfehlt. Ich muss mich nach etwas anderemumsehen: Gelbbunte Zweige des Ligustrumovalifolium «Aureum» (Goldliguster), hell-gelb panaschierte Triebe der Weigelia flori-da «Nana Variegata», glänzend grüngel-

Frisch geschnittenBarbara Scalabrin-Laube, Cottage Garten, Alten

Ein kühler Sommermorgen. Alles ist feucht, denn während derNacht hat es geregnet. Der richtige Moment, um mit der Schere durchden Garten zu gehen und Blumen für ein Arrangement zu schneiden.

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4897 | 2010

Unser Garten

wegs kann ich es aber nicht lassen, einekarminrote Monarda didyma (Goldmelisse)mitzunehmen. Sie ist dunkler als die Art,aber den Namen kenne ich nicht. Ich habesie in einem Blumenladen gekauft, weil siemir wegen des dunklen Rots aufgefallen ist.Da ich nun bereits bei Karminrot angelangtbin, obwohl ich mich für ein weiss-rosa-blaues Arrangement entschieden hatte,schneide ich eine dunkelrote Astilbe japoni-ca «Koblenz» (Prachtspiere) ab. Fast weissblühen die zarten Rispen der Calaminthanepeta subsp. nepeta (Steinquendel) unddie Ähren des Veronicastrum virginicum«Album» (Virginischer Ehrenpreis). ImHalbschatten finde ich ein paar Astrantiamajor (Sterndolde). Die grünweissen, bei-nahe knopfartigen Blüten gefallen mir, undich freue mich, dass sie sich in unserem

Garten gut vermehren. Schier zum Unkrautgeworden ist das mir ebenso liebe Eryngi-um giganteum, das mich an Miss Willmotterinnert, die die weissgraue, zweijährigeDistel der Sage nach bei ihren Besuchenin andern Gärten heimlich ausgesät hat.Ich sorge ebenfalls für die Verbreitung derStaude, allerdings verschenke ich Pflänz-chen.

Ich brauche noch etwas wirklich Weis-ses: Gleich wie das Eryngium ist das Tanace-tum parthenium «Plenum» (Gefülltes Mut-terkraut) zweijährig, aber da es sich gutaussät, wächst es immer wieder an andernStellen im Garten. Ich habe auch schon denNamen «Hemdenknopf» gehört, ein Name,der zu den kleinen weissen Pompoms sehrgut passt. Noch fehlen ein paar rosaroteFarbtupfer. Auf die bewährte kleinblütigeRosa «Fairy» kann ich mich verlassen. Auchdie winzigen Glöckchen der Persicaria cam-panulata (Knöterich aus dem Himalayage-biet) blühen bereits.

Ich kann mit dem kreativen Teil meinerArbeit beginnen und fange mit dem Blatt-rand an, bevor ich dann mein Werk weiteraufbaue. Bereits freue ich mich darauf, dasArrangement einer Freundin zu bringen.Schon längst habe ich nämlich beschlossen,es nicht selber zu behalten, sondern es zuverschenken.

Bevor ich fertig bin, merke ich, dass nochein paar Lücken zu stopfen sind. Wieschön! Nochmals gehe ich in den Gartenzurück. Zwei kugelige Allium scorodopra-sum (Schlangenlauch) werden zur Monardaund zur dunkelroten Astilbe genauso wiezu den dunklen Blättern des Cotinus pas-sen. Ob ich mit den orangeroten Früch-ten des Hypericum inodorum «OrangeFlair» (Johannisstrauch) eine gute Wahlgetroffen habe, wird sich beim Steckenerweisen. – Nun, mir gefällts! ■

HEV 7 | 2010488

Unser Garten

be Zweige des Buxus sempervirens «Gold-tip», die stachligen Blätter des Osmanthusheterophyllus «Goshiki» (Duftblüte) unddas dunkle Rot des Cotinus cogyggria«Purpurea» (rotblättriger Perückenstrauch)sind ein guter Ersatz. Auch von der üppigwachsenden immergrünen Lonicera(Heckenkirsche) schneide ich frische Triebe.Hans Simon, ein deutscher Staudenfach-mann und Autor, hat sie mir vor vielen Jah-ren geschenkt und dabei bemerkt, dass ersie ganz neu aus Asien bekommen habeund sie noch nicht bestimmt sei.

Ob ich es bei meinem Rundgang durchden eigenen Garten auch schaffe, nur dasSchöne zu sehen? Die vielen Hydrangea-blüten lassen mich tatsächlich vergessen,dass ich dringend jäten und schneiden müs-ste. Einmal mehr sehe ich, dass die verschie-denen Hydrangea serrata (sie stammen ausjapanischen und koreanischen Bergwäl-dern) in unserem Garten besonders gutwachsen. Ich schneide eine rosabläulichüberhauchte, flach ballförmige Blüte derSorte «Preziosa» und freue mich über diehalbgefüllten rosa Randblüten der japani-schen Sorte «Miyama yae murasaki». Dieaus Nordwales zurückgebrachte Hydrangeaserrata ohne genauere Bezeichnung hat imAustrieb rote Blätter. Sie blüht dieses Jahrzum ersten Mal mit weissen Blüten, dieeinen feinen roten Rand haben. Die be-währte «Bluebird» hätte ich vor lauter Freu-de fast vergessen. Sie blüht zwar längstnicht mehr blau, sondern rosa, da unserBoden nicht sauer ist. Die gewollte üppigeFülle meines Arrangements werde ichzudem mit einer grossen Blüte der Hydran-gea quercifolia «Snowflake» erreichen,deren halbgefüllte, rispenförmige Blütenmich immer wieder faszinieren.

Blaue Blüten mag ich fast noch lieber alsweisse. Deshalb freue ich mich, dass das

gefüllte Geranium pratense «Violaceum»(gefüllter Wiesenstorchenschnabel) nochblüht. Wie winzige Röschen werden dieviolettblauen Blüten über den Hydrangeaschweben. Blau und für ein Gesteck sehrgeeignet sind auch die kugeligen Blüten desEchinops ritro «Veitch’s Blue» (Kugeldistel).Selbstverständlich schneide ich einige Ris-pen der Nepeta «Walker’s Law» (Katzen-minze) und freue mich, dass die kleinenblaulila Aster sedifolius «Nanus» bereitsblühen. Blau sind auch die nickenden Blü-ten der im Sommer blühenden Clematisviticella. Zwei der kleinen Glocken werdenebenfalls über dem Arrangement tanzen.

Überall sehe ich prächtige Hemerocallis(Taglilien) blühen, aber da die meisten gelbsind, lasse ich sie stehen und wende michden weiss blühenden Stauden zu. Unter-

491HEV 7 | 2010

Zum Titelbild

po. Haben Sie in sehr jungen Jahren, alsman als Raucher noch nicht als Paria behan-delt wurde, auch gelegentlich eine Nielegeraucht, bis sich Ihr Gesicht grünlich ver-färbte? Dass es sich beim wilden, verholzen-den Gestrüpp um eine Waldrebe handelt,interessierte uns damals keinen Deut, leuch-tet uns im Nachhinein aber durchaus ein.Dass es aber irgendetwas mit den strahlen-

den Schönheiten, die wir als Clematis ken-nen, zu tun haben könnte, fällt schonschwerer zu glauben. Und doch ist es so.Am ehesten erkennt man die Verwandt-schaft im Herbst an den Tschuderheueli, densilbrig behaarten Früchten. Heute erfreuenwir uns aber an der Pracht der grossensternförmigen Blüten und paffen, wenn esdenn schon sein muss, etwas Besseres. ■

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493HEV 7 | 2010

Aus dem Kantonalverband

Richterswil www.hev-richterswil.chP: Othmar ZotteleR: keine tel. Auskünfte;

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Rüti + Umgebung www.hev-rueti.chP: Richard Cathrein

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Schlieren www.hev-schlieren.chP: Peter VoserR: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00

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Thalwil-Rüschlikon-Oberriedenwww.hev-rueschlikon.ch

P: Philipp Hüppi,[email protected]. 41, 8800 Thalwil

R: Mo–Fr: 18.00–19.00Hansruedi Schneider, Tel. 044 724 19 87

Uster www.hev-uster.chP: Rolf Denzler, Tel. 044 292 32 14R: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00

Tel. 044 250 22 22

Wädenswil www.hev-waedenswil.chGS: Acanta Treuhand [email protected]

Tel. 044 789 88 90P: Christian J. Huber

Wallisellen + Umgebungwww.hev-wallisellen.ch

P: René Keller [email protected]/o Keller Immobilien-Treuhand AGKirchstrasse 1, 8304 WallisellenTel. 044 800 85 85, Fax 044 800 85 90

R: RA Dr. Stefan SchalchRA lic. iur. Christopher TillmanForchstr. 2, Kreuzplatz, 8032 ZürichMo–Fr: 9.00–12.00/14.00–17.00Tel. 044 560 80 08

Weiningen www.hev-weiningen.chP: Dr. Furio MolteniR: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00

HEV Limmattal, Tel. 044 250 22 20

Wetzikon www.hev-wetzikon.chGS: HEV Wetzikon und Umgebung

8620 WetzikonTel. 044 932 44 77, Fax 044 939 12 [email protected]

P: Annelies Schneider-SchatzTel. 044 939 11 [email protected]

R: Peterhans Mario lic.iur. RATel. 044 931 00 [email protected] ItenTel. 043 488 20 [email protected]

Winterthur + Umgebung www.hev-win.chGS: Lagerhausstrasse 11, [email protected]

8401 Winterthur,Tel. 052 212 67 70, Fax 052 212 67 72

P: Markus HutterR: Mo–Fr: 9.00–11.30

pers. Beratung nach Vereinbarung

Zürich www.hev-zuerich.chGS: Albisstrasse 28, [email protected]

Postfach, 8038 ZürichTel. 044 487 17 00, Fax 044 487 17 77

P: Dr. Christian SteinmannR: Mo–Fr: 8.00–12.00/13.00–17.00

Tel. 044 487 17 17persönliche Beratung nach Vereinbarung

HEV 1 | 2009492

???

HEV 7 | 2010492

Aus dem Kantonalverband

Adliswil www.hev-adliswil.chP: Barbara Gautschi [email protected]

c/o Entrée Arch., Albisstr. 68, 8134 AdliswilTel. 043 377 19 19, Fax 043 377 19 17

R: keine persönlichen Auskünfte,nur tel. Auskünfte, kein Aktenstudium

Albis www.hev-albis.chP: Jakob SchneebeliR: Mo–Fr: 8.30–11.30/13.30–16.00,

Tel. 044 763 70 80

Birmensdorf – Uitikon – Aeschwww.hev-birmensdorf.ch

P: Caesar Pelloli [email protected] 13, 8903 BirmensdorfTel. 044 737 11 19

R: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00HEV Limmattal, Tel. 044 250 22 20

Bülach www.hev-buelach.chP: Christian Weber [email protected]

Postfach 516, 8180 BülachTel. 076 321 18 27

R: Mo–Fr: 18.30–20.00Jakob Meier, Tel. 044 860 73 65

Dielsdorf www.hev-dielsdorf.chP: Ernst SchibliR: Tel. 044 8

cher Zür Der · 2016. 6. 28. · 436 HEV7|2010 Inhaltsverzeichnis DerZürcherHauseigentümer...

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