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FORSCHUNG

DER

DEUTSCHLAND REPORT 2017

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DER DEUTSCHLANDREPORT 2017 FORSCHUNG

Das deutsche BIP ist im Q4 2016 von 0,1 % im Vorquartal um 0,4 % gestiegen. Die jährliche Wachstumsrate betrug 1,9 %. Sehr niedrige Zinssätze sorgten im Q4 dafür, dass die Konsumenten ihr Geld lieber ausgaben, als auf die hohe Kante zu legen, und der vermehrte Konsum trieb wiederum die Kennzahlen in die Höhe.

Anfang 2017 stieg jedoch die Inflation (1,9 % im Januar), woraufhin Politiker und Zeitungsredakteure die EZB dazu aufforderten, die Zinssätze anzuheben. Aber obwohl eine Straffung der Geldpolitik in Deutschland dringend nötig ist, sieht die Geschichte in anderen Teilen der Eurozone ganz anders aus. So liegt zum Beispiel die Arbeitslosenrate in Spanien bei 18,4 %. Im Gegensatz dazu liegt die Arbeitslosigkeit in Deutschland bei 5,9 %; einige der erfolgreichsten Regionen und Städte sehen sich sogar mit einem Arbeits- und Fachkräftemangel konfrontiert.

Die EZB befindet sich somit in der Klemme: Sie soll wohl die deutsche Wirtschaft vor der Überhitzung bewahren, gleichzeitig aber nicht die zarten Anzeichen der Erholung in anderen Teilen der Eurozone im Keim ersticken. Von einem politischen Standpunkt aus gesehen kommen diese unterschiedlichen Bedürfnisse jedoch zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt.

Schließlich stehen 2017 in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden nationale Wahlen an. Dabei wird das Thema EU-Beziehungen, und vor allem das Streitthema Immigration, voraussichtlich zu hitzigen Debatten führen.

Derzeit wird die Welt von einer Welle des politischen Populismus überrollt. Im Juni 2017 erreichte sie Großbritannien, wo sich das Volk dazu entschied, aus der EU auszutreten; im November desselben Jahres brachte sie in den USA Donald Trump an die Macht. Nun herrscht weitverbreitete Besorgnis darüber, dass 2017 Kontinentaleuropa an der Reihe ist.

EU-feindliche Politiker könnten bei den Wahlen im Jahr 2017 auf ebendiese finanzpolitischen Meinungsverschiedenheiten zwischen Deutschland und anderen Euroländern aufbauen.

Vor diesem Hintergrund könnte der Zeitpunkt der Wahlen in Deutschland (im September) sowohl günstig als auch denkbar ungünstig sein – dies hängt ganz von den Ergebnissen der vorangehenden Wahlen ab. Ein enttäuschendes Wahlergebnis für die Euroskeptiker in Frankreich und den Niederlanden könnte dem Gefühl des Aufschwungs einen Riegel vorschieben, das die populistischen Politiker seit der Volksabstimmung in Großbritannien und der

EUROPAS WACHSTUMSMOTOR Der gute Abschluss des Jahres 2016 sorgt in der deutschen Wirtschaft für Optimismus, auch wenn das neue Jahr bereits mit neuen politischen und finanziellen Herausforderungen wartet.

Wahl von Trump beflügelt. Dies wiederum könnte den etablierten Parteien bei den Wahlen in Deutschland den Rücken stärken.

Sollte es Geert Wilders’ Freiheitspartei oder Marine Le Pens Front National jedoch gelingen, viele Stimmen einzufahren, könnten internationale Investoren zu dem Schluss gelangen, dass die deutschen Euroskeptiker auf einen Durchbruch zusteuern.

Und dies könnte ausländische Investoren davon abhalten, in Deutschland zu investieren, und heimische Investoren dazu bewegen, erst einmal abzuwarten und Tee zu trinken.

In diesem Zusammenhang käme ein Ende der expansiven Geldpolitik für Deutschland zu früh, da vor den Wahlen hohe Konsumausgaben erforderlich sind, um mögliche Rückgänge bei den Unternehmensinvestitionen auszugleichen.

Das heißt, dass die Anlegerstimmung in Bezug auf Deutschland wilden Schwankungen unterliegen könnte. Auf der einen Seite sind die wirtschaftlichen Grundlagen des Landes – Wachstum, Arbeitslosigkeit und Verschuldung – solide und widerstandsfähig. Auf der anderen sind die politischen Rahmenbedingungen schlechter abschätzbar und unbeständiger, als es sonst der Fall ist. Ähnlich wie in

ABBILDUNG 1

BIP-Wachstum in Deutschland

-8.00%

-6.00%

-4.00%

-2.00%

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

2016201520142013201220112010200920082007

ABBILDUNG 2

Arbeitslosenquote

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

Grie

chen

land

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Dän

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Sch

wei

z

den USA und Großbritannien geht es Deutschlands Wirtschaft gut – das potentielle Problem liegt in der Politik.

Aber auch dieser politische Sturm wird sich wieder legen, und das Hauptaugenmerk der Investoren wird sich erneut auf die wirtschaftlichen Vorzüge des Landes konzentrieren, welche die Grundlage für den

gewerblichen Investmentmarkt bilden. Der IWF sagt Deutschland für das Jahr 2017 ein Wachstum von 1,4 % voraus. Damit ist das Land sowohl Frankreich (1,3 %) als auch Italien (0,8 %) ein Stück voraus. Deutschland wird weltweit als eines der bevorzugten Industrieländer für Investitionen wahrgenommen. Und das wird sich auch 2017 bestimmt nicht ändern.

Quelle: Internationaler Währungsfonds

Quelle: The Economist (letzte verfügbare Ausgabe zum Februar 2017)

Quelle: Bundesamt für Statistik, The Economist

80,2 Mio. EINWOHNER

1,9 %

HAUPTSTATISTIKEN DEUTSCHLAND 2016

BIP-WACHSTUM

AKTUELLERS A L D O

% DES BIP 2016

Entspricht 1 % der Weltbevölkerung

Schweiz Deutschland Niederlande Irland Italien SpanienFrankreich

Vereinigtes Königreich

3,2 BIO. €BIP BERLIN

3,5 Mio.HAMBURG1,8 Mio.

MÜNCHEN1,5 Mio.

-1,1 %1,8 %2,7 %7,6 %8,1 %8,9 %9,4 %

-5,4 %

KÖLN

1,0 Mio.

0,7 Mio.

FRANKFURTAM MAIN

WIRTSCHAFT UND POLITIK

„ Deutschland wird weltweit als eines der bevorzugten Industrieländer für Investitionen wahrgenommen. Und das wird sich auch 2017 bestimmt nicht ändern.“

VERFASST VON

JAMES ROBERTS Chefökonom

54

„ Wir rechnen nicht damit, dass sich die Wahlen nennenswert auf das Anlegervertrauen auswirken werden, Deutschland wird auch weiterhin Europas sicherer Hafen sein.“

VERFASST VON

JOACHIM VON RADECKE Head of German Desk, European Capital Markets

Normalerweise hält Großbritannien diese Spitzenposition. Im Jahr der Brexit-Volksabstimmung erfuhr das Land jedoch im Vorjahresvergleich den größten Rückgang des Transaktionsvolumens in ganz Europa (rund 42 %). Obwohl auch Deutschlands Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um beinahe 14 % sank, bleibt das Anlegerinteresse bestehen und Deutschland ist weiterhin einer der begehrtesten Immobilienmärkte Europas.

Einer der Gründe, warum Deutschland für Anleger so attraktiv ist, ist die Vielfalt seines Immobilienmarktes. Die sieben begehrtesten Standorte sind Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. Ca. 55 % des gesamten Transaktionsvolumens wurde 2016 in diesen sieben Märkten getätigt. Im Gegensatz dazu wurde beinahe die Hälfte aller Anlagegeschäfte in den deutschen Sekundärstädten abgeschlossen. Märkte wie das Ruhrgebiet oder das Sachsendreieck tun sich hierbei besonders hervor; alleine in Leipzig wurden Transaktionen im Wert von einer Milliarde € getätigt.

Deutsche Investoren sind nach wie vor die stärkste Käufergruppe, auf deren Konto rund 60 % des gesamten Investitionsvolumens gehen. Im Vergleich zum Vorjahr sind ausländische Investitionen in Deutschland um 20 % zurückgegangen. Dramatisch gefallen sind vor allem die Investitionen aus dem Nahen Osten (fast -90 %), gefolgt vom Asien-Pazifik-Raum (-64 %) und Nordamerika (-37 %). Nur die innereuropäischen Investitionsströme haben im Vorjahresvergleich leicht zugenommen, und zwar um bescheidene 1,5 %.

Unserer Meinung nach ist dieser Rückgang an grenzüberschreitenden Investitionen in Deutschland kein Anzeichen dafür, dass das Interesse an deutschen Gewerbeobjekten nachlässt. Er ist vielmehr ein Zeichen für den verschärften Wettbewerb bei Anlageprodukten und für die stärkeren Renditerückgänge, aufgrund derer viele ausländische Investoren im Vergleich zu ihren deutschen Kollegen den Kürzeren gezogen haben. Ausländische Investoren brauchen oft länger, um sich mit der Tatsache abzufinden, dass sie ihre Renditeanforderungen anpassen müssen, wenn sie ihre Investmentstrategien auf die sieben – oder oft auch weniger – wichtigsten Märkte konzentrieren. Ihre deutschen Konkurrenten sind schneller dazu bereit, in die zahlreichen kleineren,

aber zahlungsfähigen Sekundärstädte auszuschwärmen, wie zum Beispiel nach Dresden, Leipzig, Mannheim, Freiburg, Nürnberg, Essen oder Hannover.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien (angegeben als Bruttoanfangsrendite) befinden sich derzeit in den sieben begehrtesten deutschen Städten auf einem historischen Tiefstand. Am niedrigsten sind sie in München (3,30 %), gefolgt von Berlin und Hamburg (3,50 %), Stuttgart und Frankfurt (4,00 %), Düsseldorf (4,25 %) und Köln (4,50 %).

1 Das Transaktionsvolumen umfasst die Bereiche Büro, Einzelhandel, Industrie, Hotellerie, Wohnungen und Entwicklungsstandorte.

DEUTSCHLAND – EUROPAS SICHERER HAFEN2016 war ein denkwürdiges Jahr auf den deutschen Immobilienmärkten. Deutschlands Immobilienmarkt zählt mit einem gesamten Transaktionsvolumen von 59 Milliarden1 € zu den aktivsten in ganz Europa.

Quelle: Knight Frank Research

Kanada2,0 Mrd. €

USA5,7 Mrd. €

ÜbrigesEuropa

3,6 Mrd. €

MENA

0,1 Mrd. €

APAC

0,8 Mrd. €

Frankreich

Italien

Vereinigtes Königreich2,8 Mrd. €

2,4 Mrd. €

Schweiz1,9 Mrd. €

1,1 Mrd. €

Figure 3: Cross-border investment 1. Change USA and Canada bubbles to �agged bubble (ie. Like UK, Italy) Also, we will need to apportion the size of the bubbles relative to their volumes so that the European bubbles are di�erent sizes. So in order of largest bubble: USA, Rest of Europe, UK, France, Canada, Swizterland (these two bubbles should be the same size), Italy, APAC and MENA. The APAC and MENA bubble sizes are �ne, I think. Also, the Rest of Europe and USA are also �ne when compared to each another, but the Europe country ones are out of proportion (I know this is probably because of the new layout I suggested). If we keep the size of the Europe USA and Rest of Europe bubbles as they are, the UK will need to be much larger at about ¾ the size of the Rest of Europe bubble and the other three countries will need to be apportioned accordingly. Or alternately, you can slightly reduce the size of the USA, Rest of Europe and Canada bubbles. As the bubbles don’t need to be positioned on the country, please do whatever works best.

Wir erwarten, dass sich die Transaktion-saktivität 2017 ähnlich wie im Jahr 2016 verhält. Der Belegungsmarkt war 2016 äußerst vorteilhaft, und in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München (zumindest in gewissen Stadtteilen) und Stuttgart wurde ein Mietwachstum verzeichnet. Eine starke Wirtschaft und die im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktiven Renditen werden dafür sorgen, dass der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin von hoher Bedeutung bleiben wird. Nichtsdestotrotz erwarten wir auch vermehrt Investitionen in Sekundärstädte und alternative Sektoren wie Studentenunterkünfte.

Wird es zu weiteren Renditerückgängen kommen? Als Ende 2016 sowohl die Zinssätze als auch deutsche Staatsanleihen im Kurs stiegen, waren wir möglicherweise Zeugen des Beginns einer Trendwende. Dennoch sind die Zinssätze nach wie vor extrem niedrig. Das heißt, dass die Renditen 2017 voraussichtlich nicht nachgeben, sondern das ganze Jahr über auf ihrem aktuellen Stand bleiben werden. Wir rechnen nicht damit, dass sich die Wahlen nennenswert auf das Anlegervertrauen auswirken werden. Deutschland wird auch weiterhin Europas sicherer Hafen sein.

ABBILDUNG 3

Grenzüberschreitende Investitionen in Deutschland, 2016

3,00 %

3,50 %

4,00 %

4,50 %

5,00 %

5,50 %

6,00 %

H2

2016

H1

2016

H2

2015

H1

2015

H2

2014

H1

2014

H2

2013

H1

2013

H2

2012

H1

2012

H2

2011

H1

2011

H2

2010

H1

2010

H2

2009

H1

2009

H2

2008

H1

2008

H2

2007

H1

2007

H2

2006

H1

2006

H2

2005

H1

2005

FrankfurtMünchen

Berlin

ABBILDUNG 4

Spitzenrenditen für Büroimmobilien ÜBERBLICK ÜBER DIE KAPITALMÄRKTE

Quelle: Real Capital Analytics, Knight Frank Research


76

Teilmärkte Mietpreisspanne (€/m²/Monat)

Spitzenlagen in Berlin West – Kurfürstendamm

18,00 – 28,00

Potsdamer Platz / Leipziger Platz 22,00 – 30,00

Spitzenlagen in Berlin Ost – Friedrichstrasse

22,00 – 28,00

Mediaspree 18,00 – 24,00

Europacity 20,00 – 26,00

City West 10,00 – 18,00


Ostberlin 12,00 – 18,00

Dezentralisierter Norden 8,00 – 14,00

Dezentralisierter Osten 8,00 – 14,00

Dezentralisierter Süden 8,00 – 14,00

Dezentralisierter Westen 8,00 – 14,00

Adlershof 10,00 – 17,00

Berlin hat seine Position als dynamische Weltstadt weiter gefestigt. Die Hauptstadt an der Spree hat sich mittlerweile nicht nur in eine der kosmopolitischsten Städte Deutschlands, sondern auch in eine der dynamischsten Metropolen Europas verwandelt. Sie ist zum Anziehungspol für Künstler und kreative Köpfe geworden und hat dank ihrer offenen Kultur und entspannten Atmosphäre große internationale Anerkennung erfahren.

Noch bis Mitte der 2000er Jahre hatte Berlin mit einer der niedrigsten Wirtschaftswachstumsraten sowie der höchsten Arbeitslosigkeitsrate des ganzen Landes zu kämpfen. Im letzten Jahrzehnt hat sich die Wirtschaft der Stadt, gestützt vom Tourismus- und Dienstleistungssektor, jedoch zu einer der leistungsstärksten des Landes gewandelt. Während der letzten Jahre ist der Startup-Sektor explosionsartig gewachsen. Mittlerweile werden in Berlin pro Jahr durchschnittlich 40.000 Unternehmen gegründet. Angemessene Betriebskosten, niedrige Lebenshaltungskosten und großzügige Anreize für Startup-Unternehmen haben junge Unternehmer und kreative Köpfe in die Stadt gebracht. Infolgedessen sind auch Coworking-Umgebungen voll im Kommen, die dazu genutzt werden, den kurzfristigen Platzanforderungen der Startup-Szene gerecht zu werden. Außerdem bieten sie eine kosteneffiziente Lösung für Startup-Unternehmen, die wegen der höheren Preise meistens von Berlins Teilmärkten gedrängt werden.

Dementsprechend ist Berlins Belegungsmarkt sehr gefragt, und die Nachfrage übertrifft auch weiterhin das Angebot. In jedem der letzten drei Jahre wurde ein neuer Flächenumsatzrekord verzeichnet. Das Jahr 2016 übertrifft das Vorjahr mit einem gesamten Flächenumsatz von 850.000 m² um 5 %. Und da die neuen Angebote nicht einmal ein Viertel der Nachfrage zu decken vermögen, wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiter verstärkt. Infolgedessen

müssen angehende Mieter für Büroflächen an begehrten Standorten mittlerweile Gebote abgeben.

Die Leerstandsquote ist infolge dieser Entwicklungen weiterhin zurückgegangen und lag zu Jahresende bei 4,1 %. Die Marktlage wird sich 2017 aus der Sicht der Mieter voraussichtlich nicht verbessern. Derzeit sind mehrere Neubauprojekte geplant, aber auch bei diesen wurde ein Großteil der neuen Flächen bereits vorvermietet. Mieter mit hohem Platzbedarf haben die Lage erfasst und wägen bereits ihre Optionen für 2019 und 2020 ab.

Zu den wichtigsten Entwicklungsprojekten in Berlin gehört das Hochhaus Upper West (53.000 m²) im Stadtteil City West, das 2017 fertiggestellt werden soll. Mit seinen 118 Metern wird es eines der höchsten Gebäude Berlins sein und Platz für Büros, Geschäfte und ein Hotel bieten. Der Wissenschafts- und Technologiepark in Berlin Adlershof wurde zum neuen Hauptsitz der Allianz Deutschland gekürt, die ihre topmodernen Büroräumlichkeiten (60.000 m²) 2019 beziehen wird.

Berlin hat sich neben London und Paris zu einem der aktivsten Investmentmärkte Europas gemausert. Über 5,7 Milliarden € wurden 2016 in Berlins Gewerbeimmobilien investiert. Angesichts seines Wachstumspotentials sind die Investoren trotz der stetig steigenden Preise weiterhin bereit, in diesen Markt zu investieren. Von allen Städten in Europa, in denen Knight Frank tätig ist, konnte Berlin 2016 das stärkste Wachstum verzeichnen. Dies belegen die Bürospitzenmieten, die bis zum Jahresende mit 30 €/m²/Monat um 25 % gestiegen sind. Der Aufwärtstrend bei den Mieten wird weiterhin anhalten, während die Nachfrage, gestützt vom öffentlichen Sektor, neuen Unternehmensverlagerungen nach Berlin und Expansionstätigkeiten im kreativen und technologischen Sektor, weiterhin steigt.

4,1 % 850 T (m2)

30,00 € 3,50 %

Die Leerstandsquote fiel auf

Der jährliche Flächenumsatz betrug

Die Spitzenmieten stiegen auf

pro m2

Die Spitzenrenditen gingen zurück auf

BERLINWICHTIGE KENNZAHLEN 2016

„ Der Berliner Belegungs-markt bleibt weiterhin äußerst robust und die Zahl der Vorvermietun-gen für neue Entwick-lungsstandorte steigt ständig Die begrenzten Neuerschließungen im Bürobereich ermöglichen es den Vermietern beste-hender Gebäude, höhere Pachterlöse zu erzielen. Währenddessen sind die Spitzenmieten im Lauf der letzten drei Jahre um fast 50 % gestiegen.“

OLE SAUER Geschäftsführender Gesellschafter

„ Einheimische und auslän-dische Investoren bekun-den fortwährend großes Interesse am Berliner Markt, aber wir erleben in beinahe allen Anlageka-tegorien einen Mangel an verfügbaren Produkten. Daher stehen die Rendi-ten auch weiterhin unter Druck und die Bruttoan-fangsrenditen für Büros in Spitzenlagen bewegen sich auf 3,25 – 3,50 % zu.“

HANNS-JOACHIM FREDRICH Geschäftsführender Gesellschafter

Mediaspree

Europacity

Spitzenlagen in Berlin Ost –Friedrichstrasse

City West

Adlershof

Flughafen Berlin-Schoenfield

DezentralisierterNorden

DezentralisierterWesten

DezentralisierterSüden

DezentralisierterOsten

Spitzenlagen in Berlin West –Kurfürstendamm

Ostberlin

Potsdamer Platz /Leipziger Platz

Media Spree

EuropaCity

Prime East –Friedrichstrasse

City West

Adlershof

Flughafen Berlin-Schoenfield

DecentralisedNorth

DecentralisedWest

DecentralisedSouth

DecentralisedEast

Prime West –Kurfuerstendamm

City East

BERLIN

Potsdamer Platz /Leipziger Platz


98

„ Die Mieter des Frankfurter Markts konzentrierten sich 2016 verstärkt darauf, den ihnen verfügbaren Platz optimal zu nutzen, anstatt einfach nur ihre bestehenden Verträge zu erweitern. Die Fusionen oder Restrukturierungen in mehreren deutschen Finanzkonzernen haben auf dem Frankfurter Büromarkt zu einer Flächenkonsolidierung geführt.“

ELVIN DURAKOVIC Geschäftsführender Gesellschafter

„ Frankfurt erfüllt zurzeit die Renditeerwartungen zahlreicher Investoren Die hohe Nachfrage nach Mietraum ermutigt Entwickler und opportunistische Investoren in Kombination mit einer eingeschränkten Entwicklungspipeline dazu, auch risikoträchtigere Möglichkeiten in Nicht-Kernbereichen zu berücksichtigen.“

RALPH SCHONDER Geschäftsführender Gesellschafter

Dank seinen beeindruckenden Wolkenkratzern kann Frankfurt mit der wohl einzigartigsten Skyline Deutschlands aufwarten. Frankfurt ist eine der wenigen europäischen Städte, in denen man eine große Ansammlung an Hochhäusern und Wolkenkratzern findet. Im Jahr 1997 erlebte die Stadt am Main einen Bauboom, bei dem elf über 100 Meter hohe Gebäude fertiggestellt wurden. Inzwischen ist Frankfurt zu einem der wichtigsten und größten Finanzzentren in Kontinentaleuropa geworden. Über 230 nationale und internationale Bankinstitute, darunter die Europäische Zentralbank, die Deutsche Bank, die Commerzbank und die DekaBank, haben hier ihren Sitz.

Die Entscheidung Großbritanniens, aus der EU auszutreten, zieht sowohl für Großbritannien als auch für den Rest Europas weitreichende Folgen nach sich. In seiner Eigenschaft als größtes Finanzzentrum Kontinentaleuropas könnte die Stadt Frankfurt einer der Gewinner dieser politischen Konsequenzen werden. Bis jetzt konnten nur wenige Auswirkungen festgestellt werden, die auf den Brexit zurückzuführen sind. Aber nachdem die Einzelheiten des Austrittsverlaufs weiter geklärt worden sind, haben viele Unternehmen damit begonnen, an ihren Verlagerungsstrategien zu arbeiten.

So soll zum Beispiel Goldman Sachs Berichten zufolge in Erwägung ziehen, im Zuge der Umstrukturierung nach dem Brexit 1.000 seiner Londoner Mitarbeiter nach Frankfurt zu verlagern. Auch die Europäische Bankenaufsichtsbehörde, die ihren Sitz derzeit in London hat, denkt Berichten zufolge darüber nach, nach Frankfurt umzusiedeln. Sollten sie sich tatsächlich für diese Option entscheiden, ist es wahrscheinlich, dass andere Unternehmen und Institutionen ihnen folgen werden. Nichtsdestotrotz sieht sich der Frankfurter Finanzsektor mit ständigen Herausforderungen konfrontiert. Niedrige Zinssätze drücken die Einnahmen der

Banken, während strengere Auflagen und mehr Überwachung Ausgaben in die Höhe treiben. Trotz der Konsolidierung in dieser Branche zieht Frankfurt weiterhin eine ständig wachsende Zahl an Unternehmen aus dem Finanzsektor an.

Frankfurts Büromarkt gewann 2016 deutlich an Fahrt, als über 530.000 m² an Büroflächen verpachtet wurden – das waren die volumenstärksten Transaktionsaktivitäten seit dem Höhepunkt im Jahr 2007. Die Spitzenmieten haben sich in Frankfurt über das letzte Jahr hinweg stabil gehalten, bleiben aber weiterhin die höchsten in ganz Deutschland. Auch die Leerstandsquote ist mit 9,1 % eine der höchsten im Land. Historisch gesehen ist dies der niedrigste Wert seit über zehn Jahren. Die Leerstände betreffen überwiegend Randlagen und Sekundärflächen. Das Angebot in zentralen Gegenden ist hingegen beschränkt und der moderne Büroflächenbestand knapp, was die Auswahl der Mieter erheblich einschränkt. Mieter dürfen sich im Laufe der nächsten drei Jahre auf eine beträchtliche Entwicklungspipeline im Zentrum freuen.

Als Deutschlands wichtigstes Finanzzentrum gilt Frankfurt besonders für Anlagekapital als äußerst attraktiv. Rund 4,7 Milliarden € wurden letztes Jahr in Frankfurter Gewerbeimmobilien investiert. Trotz der beschränkten Verfügbarkeit von Objekten in diesem Bereich hat der Bürosektor 3,3 Milliarden an € Anlagenkapital angezogen. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind in Frankfurt höher als in Berlin, München oder Hamburg, was auf die fortwährende Sorge der Investoren im Hinblick auf Frankfurts Finanzsektor zurückzuführen ist. Dennoch ist es der Stadt in den letzten Jahren gelungen, vermehrt internationales Kapital anzuziehen. Das größte Interesse an Frankfurts charakteristischen Immobilien kommt von institutionellen Investoren aus den USA und Pensionsfonds aus Südkorea. Equity-Fonds aus Großbritannien und französische Fonds-Manager mischen in letzter Zeit jedoch auch kräftig mit.

9,1 % 530 T (m²)

38,50 € 4,00 %



Die Spitzenmieten lagen konstant bei

pro m²


FRANKFURT

A648

A66

A661

A5

Westen

City WestWestend Osten

Sachsenhausen / Süden

Niederrad

KaiserleiBahnhofs-viertel

Banken-viertel

Westhafen

Innen-stadt Messe/

Europaviertel

Eschborn Norden

Merton-viertel


Bahnhofsviertel 9,00 – 19,50

Bankenviertel 17,50 – 38,50

City West 10,00 – 18,50

Eschborn 8,50 – 15,00

Innenstadt 12,00 – 36,50

Kaiserlei 8,50 – 12,00

Mertonviertel 10,00 – 13,00

Messe / Europaviertel 15,00 – 32,50


Niederrad 9,00 – 15,50

Norden 8,00 – 13,00

Osten 8,00 – 16,00

Sachsenhausen / Süden 10,00 – 18,00

Westen 8,50 – 16,00

Westend 13,50 – 38,00

Westhafen 18,50 – 27,00

WICHTIGE KENNZAHLEN 2016


1110

„ Ein Mangel an spekulativen Projektentwicklungen in innerstädtischen Lagen zwingt Mieter dazu, ihre Suche auf die peripheren Teilmärkte auszuweiten.“

DANIEL CZIBULAS Geschäftsführer, Agentur

„ Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in München bleiben mit 3,30 % (Bruttoanfangsrendite) auf Kernbüroinvestitionen die niedrigsten in ganz Deutschland. Aufgrund des mangelnden Angebots und der starken Nachfrage von heimischen und internationalen Investoren wird 2017 voraussichtlich weitere Renditerückgänge bringen.“

SEBASTIAN WIEDMANN Direktor für Kapitalmärkte

A92

A99

A94

A8

A995

A95

A96

A8

A9

Mittlerer Ring BereichWest – Außerhalb

Außenbezirkeim Norden

Mittlerer Ring BereichSüd – Außerhalb

Randgemeinde –Außenbezirke im Süden

Randgemeinde –Außenbezirke im Osten

Randgemeinde –Außenbezirke im Westen

M

I

C

H

AD

JG

E

K

P

N

B

F

L

O

Q

R

S

T

Mittlerer Ring BereichNord – Außerhalb

Mittlerer Ring BereichOst – Außerhalb

Arabellapark

Parkstadt Schwabing

TheresienhöheZentrum

BogenhausenArnulfpark

Grünwald

Riem

Submarkets

City centre

Bogenhausen

Theresienhöhe

Arnulfpark

Parkstadt Schwabing

Arabellapark

Innerhalb – inside Mittlerer Ring Nord/north

Innerhalb – inside Mittlerer Ring Ost/east

Innerhalb – inside Mittlerer Ring Süd/south

Innerhalb – inside Mittlerer Ring West/west


A Zentrum 23,50 – 36,00

B Bogenhausen 13,50 – 28,00

C Theresienhöhe 15,00 – 20,00

D Arnulfpark 20,00 – 25,50

E Parkstadt Schwabing 15,00 – 23,00

F Arabellapark 13,50 – 18,50

GMittlerer Ring Bereich Nord – Innerhalb

17,00 – 28,00

HMittlerer Ring Bereich Ost – Innerhalb

12,00 – 23,00

IMittlerer Ring Bereich Süd – Innerhalb

12,50 – 16,50

JMittlerer Ring Bereich West – Innerhalb

13,00 – 21,50

KMittlerer Ring Bereich Nord – Außerhalb

11,00 – 17,50


LMittlerer Ring Bereich Ost – Außerhalb

9,50 – 15,00s

MMittlerer Ring Bereich Süd – Außerhalb

10,50 – 16,00

NMittlerer Ring Bereich West – Außerhalb

9,50 – 23,50

O Riem 12,50 – 15,00

P Außenbezirke im Norden 7,00 – 13,00

QRandgemeinde – Außenbezirke im Osten

7,00 – 13,50

RRandgemeinde – Außenbezirke im Süden

8,00 – 13,50

SRandgemeinde – Außenbezirke im Westen

7,00 – 15,00

T Grünwald 14,00 – 26,00

München ist nach Hamburg und Berlin Deutschlands drittgrößte Stadt und eine der am schnellsten wachsenden Metropolen des Landes. Hier werden jedes Jahr rund 30.000 Arbeitsplätze geschaffen. In der Beschäftigung von Berufstätigen steht die Stadt landesweit an zweiter Stelle Außerdem hat München mit nur 2,6 % die niedrigste Arbeitslosenrate in ganz Deutschland. Zudem verfügt die bayrische Hauptstadt über die stärkste Wirtschaft und die höchste Kaufkraft von allen deutschen Städten. Rund 90 der 1.000 größten Unternehmen in Deutschland haben ihren Hauptsitz in München. Auf dieser Liste finden sich unter anderem globale Konzerne wie Allianz, BMW, Linde, Munich Re und Siemens.

Während der letzten Jahre ist Münchens Bürolandschaft gewachsen. Mit über 22.000 Millionen Quadratmetern an Bestandsflächen ist München der größte Büromarkt Deutschlands und der drittgrößte in Europa. Die Augen von Investoren und Entwicklern sind auf aufgrund der finanziellen Stabilität und den zukünftigen Wachstumsaussichten auf München gerichtet. So wie auch in Berlin und Frankfurt hat der Belegungsmarkt in München 2016 mit 780.000 m² an verpachteten Büroflächen eines seiner erfolgreichsten Jahre seit Beginn der Aufzeichnungen erlebt. Die aktivsten Branchen waren Consultingfirmen, IT-Unternehmen und Fabrikanten. Der Flächenumsatz war in München im Laufe der Jahre relativ konsistent und dank der Mieter aus verschiedensten Sektoren weniger von der Nachfragevolatilität betroffen.

Die Standortpräferenzen der Mieter haben sich tendenziell auf verschiedene Teilmärkte in der Innenstadt konzentriert. Tatsächlich kam es in vielen Teilmärkten in der Innenstadt aufgrund der hohen Nachfrage zu Beschaffungsengpässen, was wiederum zu der extrem niedrigen Leerstandsquote von 3,1 % führte. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat den Vermietern eine starke Wettbewerbsposition verschafft, und die gebotenen Anreize sind dementsprechend zurückgegangen. Aber während die Entwicklungsstandorte

im Zentrum immer seltener werden, weitet eine stetig wachsende Zahl an Mietern ihre Suchkriterien aus und zieht auch Optionen in Randbezirken in Erwägung. Dies führt vor allem außerhalb des Mittleren Ringes zu einem bedeutend höheren Flächenumsatz.

München verfügt von allen deutschen Städten über die größte Entwicklungs-Pipeline. Der Bezirk Werksviertel bietet weiterhin ein großes Erschließungspotential. Unlängst wurden die Bürogebäude WERK 3 und Highrise One fertiggestellt, und das Projekt ATLAS befindet sich im Bau. Trotz dieser neuen Bauprojekte wird es auch in Zukunft zu Beschaffungsengpässen kommen und der Markt München wird mit ständig leicht steigenden Pachtbeträgen weiterhin ein lukratives Geschäft für Vermieter darstellen.

München konnte sich im Jahr 2016 als zweitbegehrtester Standort für gewerbliche Investmentobjekte in Deutschland behaupten, wie die Tatsache beweist, dass im letzten Jahr 5,5 Milliarden € in die Gewerbeimmobilien der Stadt flossen.

Das gesamte Transaktionsvolumen wurde vornehmlich von Investitionen in Bürogebäude dominiert. Allein im letzten Jahr gingen beinahe 4,0 Milliarden € an diesen Sektor. Hierbei spielten offene Investmentfonds und Spezialfonds die Hauptrolle, aber auch Projektentwickler und Versicherungsgesellschaften waren maßgeblich an diesen Investitionen beteiligt.

Aufgrund seiner bereits niedrigen Renditen litt Münchens Büromarkt nicht unter demselben Ausmaß an Renditerückgängen wie die anderen deutschen Städte. Nichtsdestotrotz bleibt München Deutschlands teuerster Markt. Die Bruttoanfangsrenditen für Büroimmobilien mit Spitzenrenditen sind auf 3,30 % zurückgegangen, während die Renditen für gemischt genutzte Gebäude in der Innenstadt sogar auf 2,90 % gefallen sind. Angesichts des großen Appetits der Investoren wird der intensive Konkurrenzkampf um hochwertige Immobilien zu weiteren Renditerückgängen führen.

3,1 % 780 T (m²)

36,00 € 3,30 %



Die Spitzenmieten stiegen auf

pro m²


MUNICHWICHTIGE KENNZAHLEN 2016


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European Commercial Property Outlook 2017

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Global Cities Report - 2017

The London Report - 2017

THE 2017 REPORT

The Future Of Real Estate In The World’s Leading Cities

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EUROPEANCOMMERCIAL PROPERTY OUTLOOK 2017

PROPERTY WEATHER MAP FOR 2017

European Quarterly Q4 2016

OCCUPIER TRENDS INVESTMENT TRENDS MARKET INDICATORS

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EUROPEAN QUARTERLYCOMMERCIAL PROPERTY OUTLOOK Q4 2016

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