Der REIT-Investor 01/2013 - März 2013

EDITORIAL

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

zuletzt waren in deutschen Tages- und

Wirtschaftsblättern häufiger Überschrif-

ten wie „Aktien profitieren vom Häuser-

boom“, „Beton heiß begehrt“ oder

„Im Höhenrausch“ zu lesen. Sie galten

der Entwicklung von Immobilienaktien,

insbesondere jener von Wohnungs-

unternehmen. Diese profitierten im ver-

gangenen Jahr von der steigenden

Nachfrage nach Wohnimmobilien – so-

wohl vonseiten privater als auch institu-

tioneller Investoren. Angefeuert wurde

die Nachfrage von niedrigen Zinsen

etwa bei Anleihen sowie Inflations-

und Rezessionssorgen, die die Anleger

in Sachwerte wie Immobilien trieben.

Auch die Krise der offenen und ge-

schlossenen Fonds, die Anleger bislang

oftmals wählten, um indirekt in Immo-

bilien zu investieren, hat Immobilien-

aktien größere Aufmerksamkeit beschert.

Von besagter Krise unberührt blieben

Immobilien-Spezialfonds, die sich im

vergangenen Jahr steigender Beliebtheit

bei institutionellen Investoren wie Versi-

cherungen, Pensionskassen und Stiftun-

gen erfreuten. Mangels Anlagealternati-

ven dürfte sich dieser Trend fortsetzen.

Dafür deutet sich an anderer Stelle ein

Trendwechsel an: Analysten erwarten,

dass 2013 das Jahr der Gewerbeimmo-

bilienaktien wird, und sehen in diesem

Segment deutliches Kurspotenzial.

Viel Spaß bei der Lektüre.

Ihr

Mario Caroli

Ein Informationsdienst über Immobilienaktien und REITs für Professionelle Kunden *

AUSGABE 01 // MÄRZ 2013

Immobilienaktienmarkt aktuell

IMMOBILIENAKTIEN WEITER AUF DEM VORMARSCHImmobilienaktien sind zuletzt zunehmend in den Fokus der Investoren gerückt – kein

Wunder, denn das Börsenjahr 2012 erwies sich rückblickend als sehr erfolgreich.

Zwar mussten die Investoren im Frühjahr einige Nervenproben überstehen, doch

nach der Aussage des EZB-Präsidenten Ende Juli, alles Notwendige für den Erhalt

des Euro zu tun, kam es zu einer kräftigen Aufwärtsbewegung. Neben europäischen

Immobilienaktien sorgten vor allem asiatische Werte für Zufriedenheit bei den

Investoren. Dies dürfte sich in diesem Jahr wiederholen.

–> Mehr dazu auf den Seiten 2–5

Immobilieninvestments

„WER EINSEITIG AUF DEUTSCHLAND SETZT, VERPASST CHANCEN“Deutschland ist als Ziel für Immobilieninvestments derzeit konkurrenzlos, zumindest

in der Wahrnehmung der meisten Anleger. Das war nicht immer so. Vor allem die

offenen Immobilienfonds beschritten in der Vergangenheit oft eine globale Strate-

gie zur Diversifizierung – bekanntermaßen nicht immer mit dem gewünschten Erfolg.

Dennoch wäre es grundsätzlich falsch, nur noch in Deutschland zu investieren, wie

Helmut Kurz, Fondsmanager bei ELLWANGER & GEIGER im Interview erklärt.

Besonders in Asien sieht er Nachholpotenzial bei den Investoren.


Expertenbeitrag

VERMÖGENSANLAGE VON VERSICHERUNGENAngesichts des Niedrigzinsumfeldes müssen Versicherungen ihre Anlagestrategie

überdenken. Viele bauen ihre Immobilienquote aus und wählen inzwischen oft

den Weg der Immobilienfinanzierung. Besonders für kleinere Versicherer ist dies

jedoch meist kein Thema – sie werden künftig häufiger den Weg der direkten oder

indirekten Immobilienanlage wählen. Ralf Schlautmann, Geschäftsführer von

ELLWANGER & GEIGER Funds & Asset Management, erklärt in einem Gastbeitrag

im Magazin Versicherungswirtschaft, welche Optionen der Assekuranz offenstehen.


Der REIT-InvestorDer Der Der Der Der Der Der Der Der Der REITREITREITREITREITREIT-Investor-Investor-Investor-Investor-Investor-InvestorDer REIT-InvestorINKLUSIVE SONDERTHEMA:

Immobilienanlage

von Versicherungen

* Die Informationen in diesem Dokument sind ausschließlich für Professionelle Kunden i.S. des § 31a WpHG bestimmt.Privatkunden wenden sich bitte an ihren Berater, um Informationen zu entsprechenden Finanzinstrumenten zu erhalten.

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AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Der REIT-Investor

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Im Rückblick erwies sich das Börsenjahr

2012 als sehr erfolgreich. Besonders im

Frühjahr und Sommer wurden die Inves-

toren jedoch weltweit auf die Probe ge-

stellt: Nach einem verheißungsvollen

Start fielen die Kurse gegen Jahresmitte

auf ihr Ausgangsniveau zurück, und die

Schuldenkrise in Europa sowie Rezessi-

onsängste hielten die Märkte fest im

Griff. Erst die Ankündigung des Präsiden-

ten der Europäischen Zentralbank (EZB)

Mario Draghi im Juli in London, „alles

Notwendige“ innerhalb des EZB-Man-

dates für den Erhalt des Euro zu unter-

nehmen, brachte die Wende. So stand

auch der „Jahresend-Rallye“ 2012 nichts

im Weg. Der Sektor REITs hatte die Ab-

wärtsbewegung im zweiten Quartal weit

MARKTBERICHT DEUTSCHLAND

2012 war ein sehr erfolgreiches Börsen-

jahr – trotz Schuldenkrise, Rezessionsbe-

fürchtungen, Inflationsängsten sowie

Sorgen um den Euro. Bereits in den ers-

ten neun Monaten stiegen die Kurse

deutscher Immobilienaktien gemessen

am DIMAX um über 26 Prozent. Im vier-

ten Quartal 2012 verlangsamte sich das

Wachstum zwar leicht, dennoch hat der

Sektor mit einer Jahresperformance von

32,5 Prozent den DAX (+29 Prozent)

geschlagen. Auch im ersten Monat des

neuen Jahres setzte sich die Kursrallye

fort: Im Gegensatz zu den europäischen

Mitwettbewerbern lagen die deutschen

Immobilienwerte mit über zwei Prozent

schon wieder im Plus.

Hochkapitalisierte Gesellschaften mit

Fokus auf Wohnimmobilien waren wie

im Gesamtjahr 2012 auch im vierten

Quartal die großen Gewinner. Allerdings

notieren einige dieser Titel bereits mit

einem Bewertungsaufschlag zu ihrem

der Sektor eine Jahresperformance von

+21 Prozent und lag damit deutlich über

der Entwicklung des breiten Aktienmark-

tes (+15,6 Prozent).

Immobilienmarkt aktuell

IMMOBILIENAKTIEN WEITER AUF DEM VORMARSCH

weniger stark nachvollzogen und konn-

te sich abermals als sicherer Hafen be-

währen. Trotz einer Seitwärtsbewegung

in den vergangenen Monaten erreichte

Net Asset Value, weshalb sich der Trend

im Januar 2013 nicht fortgesetzt hat.

Diese Entwicklung zeigt sich zum Bei-

spiel an der Patrizia Immobilien AG, die

mit einem Plus von über 43 Prozent

im vierten Quartal noch der absolute

Gewinner war. Im Januar musste sich der

Titel jedoch mit knapp einem Prozent

Kursanstieg begnügen. Die Berliner GSW

Immobilien, Colonia Real Estate oder

Gagfah verhielten sich ähnlich, die TAG

Immobilien AG erzielte im Januar gar

einen Kursverlust von über sechs Pro-

zent. Dass Wohnungsgesellschaften aber

nach wie vor Potenzial haben, hat der

erfolgreiche Börsengang der LEG Immo-

bilien bewiesen. Der nordrhein-west-

fälische Immobilienkonzern wurde am

1. Februar zu 44 Euro an die Börse ge-

bracht, was ungefähr dem NAV ent-

spricht. Die Eigentümer Whitehall und

Perry Capital nahmen dadurch ungefähr

1,34 Milliarden Euro ein.

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Jan 12 Mrz 12 Mai 12 Jul 12 Sep 12 Nov 12 Jan 13

% EPRA NAREIT Global REITs (in Euro)

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2013

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2013

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% E&G-DAX© DIMAX


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MARKTBERICHT ASIEN

Im letzten Quartal 2012 schnitten asia-

tische Immobilienwerte im weltweiten

Vergleich mit einem Wertzuwachs von

17,3 Prozent in lokaler Währung am

besten ab. In Euro gerechnet lag das Plus

aufgrund der starken Aufwertung bei

nur 8,1 Prozent. Obwohl die asiatischen

Regierungen ihre Dämpfungsmaßnah-

men gegen Immobilienpreissteigerun-

gen fortsetzten und Befürchtungen einer

Blasenbildung bestehen, zeigte der

Sektor auch aufgrund der positiven Ent-

wicklung des breiten asiatischen Aktien-

marktes diese starke Performance.

Insgesamt war Japan zuletzt der stärkste

Markt. Durch das Programm des neuen

Premierministers Shinzo Abe kam es zu

plötzlichen Abwertungserwartungen in

die japanische Währung und zur Hoff-


nung auf eine Inflation, was nach über

zwei Jahrzehnten deflationärer Entwick-

lung und einem starken Rückgang der

Immobilienpreise zu einem Schub am

Aktienmarkt führte. Besonders die starke

Kursentwicklung der Immobilienent-

wickler war für das beste Abschneiden

innerhalb des asiatischen Marktes ver-

antwortlich.

Die Immobilienmärkte in Singapur ha-

ben sich im vierten Quartal trotz der

kontinuierlichen Dämpfungsmaßnah-

men der Regierung gut entwickelt.

Schlusslicht war der australische Markt,

was hauptsächlich auf fehlende Impulse

zurückzuführen war. Trotz zahlreicher

Kapitalerhöhungen bei den REITs blieb

das Marktumfeld besonders bei Einzel-

handelsimmobilien schwierig.

MARKTBERICHT EUROPA

Europäische Immobilienaktien haben

den breiten Aktienmarkt im letzten

Quartal des vergangenen Jahres mit ei-

nem Plus von 7,8 Prozent leicht geschla-

gen. Im Januar 2013 musste der Sektor

jedoch einen Dämpfer hinnehmen und

verlor um 2,7 Prozent an Wert. Dagegen

hat sich der EuroStoxx50 mit einem Plus

von 3,2 Prozent deutlich besser entwi-

ckelt. Besonders die positiveren Konjunk-

turaussichten in den USA infolge des

Aufschubs wesentlicher Teile des Spar-

und Steuererhöhungspaketes sowie die

Stabilisierung der Peripherie-Anleihen in

Europa sorgten für dieses Ungleichge-

wicht. Aufgrund der zurückkehrenden

Risikobereitschaft der Anleger waren ins-

besondere zyklische Titel gefragt, und die

Investoren verließen die sicheren Häfen.

Unter den REITs stachen im Vergleichs-

zeitraum von Ende September 2012 bis

Ende Januar 2013 besonders die italie-

nischen Gesellschaften IGD sowie Beni

Stabili mit jeweils über 20 Prozent Wert-

zuwachs hervor. Des Weiteren konnte

die britische Workspace Group mit einem

Plus von 22,3 Prozent glänzen. Bei den

Immobilienaktien waren vor allem die

deutschen Gesellschaften IVG Immobili-

en (+30,5 Prozent), Patrizia Immobilien

(+44,6 Prozent) und die österreichische

CA Immo (+28,3 Prozent) sehr erfolg-

reich. Ebenfalls deutlich im Kurs zugelegt

haben die Aktien der KWG Kommunale

Wohnen AG (+23,3 Prozent), die von der

Übernahme durch die Conwert Immo-

bilien Invest SE profitierte.

2013 werden Immobilientitel tendenziell

konstante bis leicht steigende Dividen-

den ausschütten. Ausnahmen sind eini-

ge niederländische Werte, bei denen es

Dividendenkürzungen geben wird.

Chancen auf Kurssprünge warten aber

in der Peripherie. Dort waren bezie-

hungsweise sind die Preise aufgrund des

vorherrschenden Misstrauens gedrückt.

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% EPRA/NAREIT Europe (in Euro)

Quelle: EPRA

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% GPR Asia (in Euro)

Quelle: GPR


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% MSCI US REIT (in Euro)

MARKTBERICHT USA

Die börsennotierten Immobiliengesell-

schaften in den USA lieferten 2012 in

nahezu allen Branchen hohe, zum Teil

zweistellige Renditen. Insgesamt entwi-

ckelten sich Immobilienaktien auch hier

besser als der breite Aktienmarkt. Für

Auftrieb sorgten steigende Dividenden,

ein starkes Gewinnwachstum und ge-

stiegene Immobilienwerte. Nach Schät-

zungen konnte der NAV von Objekten

im Besitz von Immobilienaktiengesell-

schaften 2012 um rund 16 Prozent zu-

legen. Die NAVs profitierten nicht nur von

der Verbesserung der Gewinne, sondern

auch von der Bereitschaft der Investoren,

geringere Renditen zu akzeptieren.

Der Jahresbeginn wurde jedoch von den

enttäuschenden Konjunkturdaten des

vierten Quartals 2012 geprägt. Zwar

schienen sich die wirtschaftlichen Rah-

menbedingungen in den USA zuvor

stabilisiert zu haben, die Debatten um

die Fiskalklippe sorgten allerdings für

neuerliche Verunsicherung.

Wenngleich Prognosen schwierig sind,

dürften sich Immobilienwerte weiter gut

entwickeln. Die Gründe sind sich verbes-

sernde Fundamentaldaten im Immobili-

ensektor und anpassungsfähige Kapital-

märkte. Dennoch sind Kurskorrekturen

unter anderem aufgrund des hohen

Bewertungsniveaus der US-REITs weiter-

hin nicht ausgeschlossen. Für kurzfristig

orientierte Investoren eignet sich der

US-Markt daher nach wie vor weniger.


Die positive Stim-

mung unter Ana-

lysten für Immobi-

lienaktien aus dem

vergangenen Jahr

setzt sich auch

2013 fort. Laut ak-

tuellem Dr. ZitelmannPB-Immobilien-

aktien-Barometer hat sie sich sogar

noch einmal verbessert. So stieg der Wert

des Stimmungsindikators bei der kurz-

fristigen Perspektive von +0,4 auf +0,6.

In der mittelfristigen Zwölf-Monats-

Sicht sank der Wert leicht von +0,7 auf

+0,6. Dabei erwarten jedoch die zwölf

befragten Analysten übereinstimmend,

dass die Kurse deutscher Immobilien-

aktien in den kommenden zwölf Mo-

naten steigen oder auf konstantem

Niveau bleiben werden. Im Vorjahr

hatte das Barometer +0,8 angezeigt.

Acht Analysten gehen davon aus, dass

2013 das Jahr der Gewerbeimmobilien-

aktien wird. Nur zwei Experten erwarten,

dass sich Wohn immobilienaktien besser

entwickeln. Entsprechend hat sich auch

die Stimmung bei den Wohnimmobilien-

aktien leicht verschlechtert. Auf Sicht von

drei Monaten fiel der Barometerwert von

+0,5 auf +0,3. Ein Vorstoß der SPD dürf-

te einiges zu dieser Einschätzung beige-

tragen haben: In ihrem Positionspapier

„Bezahlbares Wohnen in der Sozialen

Stadt“ kündigte die Partei im Falle eines

Wahlsiegs zahlreiche Einschnitte für

Vermieter an.

Insgesamt bleiben Immobilienaktien

aufgrund des Anlagenotstands meiner

Prognose nach weiter attraktiv für An-

leger, die laufende Erträge und Fungi-

bilität suchen. Da die konjunkturelle

Entwicklung Mietsteigerungen nur

begrenzt möglich macht, bleibt Selek-

tivität Trumpf. Gut aufgestellte Nach-

zügler, die unter ihrem NAV notieren,

sollten die besten Chancen haben.

DIE STUNDE DER GEWERBEIMMOBILIENAKTIEN?

Kurz-Kommentar von Helmut Kurz

Quelle: MSCI

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Sep 11 Dez 11 Mrz 12 Jun 12 Sep 12 Dez 12 Mrz 13

DIMAX

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Stimmungsindikator Dr. Zitelmann PB-Immobilienaktien-Barometer auf 3-Monats-Sicht


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„AUGENMERK AUF AUSREICHENDE KAPITALDECKE“

3 Fragen an Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs

Welches Resümee

ziehen Sie für die

Performance des

Fonds 2012?

Wir sind mit der

Wertentwicklung

2012 sehr zufrie-

den. Der Fonds hat die Benchmark mit

einem Kursanstieg von 21,2 Prozent

knapp geschlagen, obwohl die Volati-

lität in Höhe von 7,9 Prozent deutlich

geringer war als die der Benchmark mit

10,8 Prozent. Zur Jahresmitte ist der

Fonds durch die Übergewichtung Eu-

ropas und Asiens ins Hintertreffen ge-

raten. Dies wurde jedoch in der zwei-

ten Jahreshälfte wieder aufgeholt, als

das übergewichtete Europa-Engage-

ment – infolge der Entspannung der Eu-

rokrise – am stärksten hinzugewann und

das untergewichtete Nordamerika eine

der schlechtesten Regionen darstellte.

Wie sieht Ihre Strategie für 2013 aus?

Der Fokus liegt weiter auf Gesellschaften

mit einem qualitativ hochwertigen Im-

mobilienportfolio, da im aktuellen Um-

feld von Haushaltskonsolidierung und

hoher Arbeitslosigkeit gute und schlech-

te Objekte weiter auseinanderdriften

werden. Allerdings werden wir zumin-

dest partiell auch auf Unternehmen

setzen, die entweder in B-Standorten

investieren oder deren Objekte gewisse

Makel aufweisen. Allerdings muss sich

dies deutlich in der Bewertung der

Bestände beziehungsweise Aktien

niederschlagen, um ein gutes Chance-

Risiko-Profil zu gewährleisten.

Welche Auswirkungen haben die Krisen

in Europa und mögliche Krisen in den

USA auf die Titelauswahl?

Die vergangenen Jahre haben aber-

mals deutlich gezeigt, dass ein gesun-

des Verhältnis zwischen Eigenkapital

und Fremdkapital eine der wichtigsten

Voraussetzungen ist, um eine Krise mit

möglichst geringen Schäden zu über-

stehen. Deshalb werden wir besonde-

res Augenmerk auf eine ausreichende

Kapitaldecke legen, die eine gewisse

Stabilität der Gesellschaften sicher-

stellt.


AUSBLICK

Für 2013 sieht ELLWANGER & GEIGER

weiteres Kurspotenzial im REIT-Sektor.

Besonders die asiatischen Gesellschaften

werden aufgrund höherer Mieteinnah-

men und steigender Immobilienpreise

profitieren. Besonderer Optimismus

scheint beim Blick auf den japanischen

Markt angebracht. Zwar werden die Er-

träge im Zuge der Umrechnung in Euro

gedämpft, seit die japanische Regierung

beschlossen hat, die Abwertung des Yen

voranzutreiben, um die Wirtschaft an-

zukurbeln. Dennoch bleiben japanische

Immobiliengesellschaften – trotz der

sehr guten Wertentwicklung im vierten

Quartal 2012 – noch immer unter ih-

ren Höchstkursen. Sollte es tatsächlich

zu einer Inflation kommen, dürfte die

Nachfrage nach Immobilienaktien noch-

mals steigen.

Auch Hongkong ist weiterhin attraktiv.

Besonders mittelgroße Gesellschaften

verdienen hier Aufmerksamkeit. Unge-

achtet ihrer guten Performance im ver-

gangenen halben Jahr weisen sie immer

noch einen hohen Kursabschlag von

rund 55 Prozent zu ihren NAVs auf. Im

Vergleich dazu werden die großen Titel

mit einem Abschlag von durchschnittlich

28 Prozent gehandelt.

In Verbindung mit der stabilen Wirt-

schaft in den USA werden auch die dort

ansässigen REITs im Kurs zulegen können.

Für Immobiliengesellschaften werden

2013 Renditen zwischen acht und zwölf

Prozent prognostiziert. Ob diese Werte

erreicht werden, hängt jedoch von ver-

schiedenen Faktoren wie der wirtschaft-

lichen Entwicklung ab. In Europa ist der

Kursverlauf der Immobilienwerte stark

an die Bewältigung der Schuldenkrise

geknüpft. Allerdings besitzen die euro-

päischen Gesellschaften im globalen

Vergleich noch viel Aufholpotenzial.

Deutsche Gesellschaften mit Fokus auf

Gewerbeimmobilien verdienen 2013

besonderes Augenmerk. (Lesen Sie dazu

den Kurz-Kommentar auf Seite 4.) Wäh-

rend Gesellschaften wie die IVG Immo-

bilien mit einem Plus im Januar von über

23 Prozent oder die DIC Asset mit einem

Monatsgewinn von fast 17 Prozent erste

Zeichen gesetzt haben, versprechen be-

sonders die 2012 stark zurückgebliebe-

nen REITs Alstria Office, Hamborner und

Prime Office noch Kurspotenzial. Auch

die in Österreich ansässige CA Immo mit

ihrem hohen Anteil an deutschen Bü-

roimmobilien ist hier zu nennen. Zudem

sind zurückgebliebene Wohnungsver-

mieter wie Conwert und KWG Kommu-

nale Wohnen interessant.


SEITE 6

Experteninterview

„WER EINSEITIG AUF DEUTSCHLAND SETZT, VERPASST CHANCEN“

Herr Kurz, Deutschland steht als Investi-

tionsstandort bei Anlegern derzeit hoch im

Kurs. Woran liegt das?

Die Finanz- und Schuldenkrise der ver-

gangenen Jahre hat dazu geführt, dass

sich institutionelle wie auch private An-

leger wieder verstärkt auf den deutschen

Immobilienmarkt konzentriert haben.

Denn im Allgemeinen ist es so, dass sich

Anleger in Krisenzeiten zu Hause am

sichersten fühlen. Das gilt insbesondere

dann, wenn sich die eigene Heimat – wie

in den vergangenen Jahren – als Insel der

Stabilität in einem insgesamt sehr un-

sicheren Umfeld darstellt.

Welche Entwicklungen haben Sie vor der

Krise beobachtet?

In den 1990er und zu Beginn der 2000er

Jahre hatten private und teilweise auch

institutionelle Investoren verstärkt die

Chancen in ausländischen Märkten ent-

deckt. Vertreter der offenen Immobilien-

fonds beispielsweise verlagerten ihre

Aktivitäten zunehmend ins Ausland, und

schließlich machte der Deutschland-

Anteil in ihren Portfolios nur noch etwa

ein Drittel aus. Auch im Bereich der ge-

schlossenen Immobilienfonds wurden

mehr Fonds mit ausländischen als mit

deutschen Immobilien platziert. Zur

Begründung hieß es, dass der Anleger

sich – ähnlich wie im Aktienbereich – auf

die Globalisierung einstellen und ins-

besondere in aufstrebenden Ländern mit

positiver Demografie investieren sollte.

Gilt dieser Grundsatz denn heute nicht

mehr?

Dieses Argument bleibt weiterhin rich-

tig. Laut dem aktuellen Feri Real Estate

Monitor wird das Ertragspotenzial für die

EU-Länder allerdings nur mit der sehr

schlechten Ratingnote D– bewertet,

während die Vereinigten Staaten mit

einem deutlich besseren B, Latein-

Interview mit Helmut Kurz, Fondsmanager bei ELLWANGER & GEIGER

Deutschland ist als Ziel für Immobilieninvestments derzeit konkurrenzlos, zumindest in der Wahrnehmung der meisten Anleger. Das war nicht immer so. Vor allem die offenen Immobi-lienfonds beschritten in der Vergangenheit oft eine globale Strategie zur Diversifi zierung – bekanntermaßen nicht immer mit dem gewünschten Erfolg. Dennoch wäre es grundsätz-lich falsch, nur noch in Deutschland zu investieren, wie Helmut Kurz, Fondsmanager bei ELLWANGER & GEIGER, im Interview erklärt. Besonders in Asien sieht er Nachholpotenzial bei den Investoren.

Wo fi nden Sie Alternativen zu Staatsanleihen, um verlässliche und auskömmliche Renditen zu erzielen?*

*Mehrfachnennungen möglich (max. drei Antworten)*Mehrfachnennungen möglich (max. drei Antworten)

7,8

9,7

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22,7

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68,8

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Multi-Asset-Ansatz

Aktien aus Industrieländern

Aktien aus Schwellenländern

Gedeckte Schuldverschreibungen

Schwellenlandanleihen

Unternehmensanleihen

Traditionelle Assetklassen

in Prozent

5,8

5,8

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13,01

13,6

31,2

0 5 10 15 20 25 30 35

Rohstoffe

Hedgefonds

Private Equity

Infrastrukturfinanzierung mit Eigenkapital

Infrastrukturfinanzierung mit Fremdkapital

Immobilien

Alternative Investments

in Prozent

Quelle: Allianz Global Investors: RiskMonitor Nr. 4 (H2/ 2012)


SEITE 7

Experteninterview

amerika sogar mit einem A und Asien

schließlich mit einem AA bewertet wer-

den. Die Asset-Allokation deutscher ins-

titutioneller Investoren ist dagegen sehr

einseitig ausgerichtet – mit fast zwei

Drittel der Anlagen in deutschsprachigen

Ländern und mit nur etwa zehn Prozent

der Anlagen außerhalb Europas. Auch

bei den Investitionsabsichten fokussieren

sich die Investoren vor allem auf euro-

päische Länder.

Offene Immobilienfonds verfolgten in der

Vergangenheit eine globale Strategie aus

Gründen der Diversifikation...

Durchaus, nur war die Umsetzung dieser

Einsicht teilweise wenig professionell:

Wenn ein deutscher Fondsmanager nach

Mexiko oder Korea reist, um dort eine

einzelne Büroimmobilie zu erwerben,

dann hat das mit professioneller interna-

tionaler Diversifikation wenig zu tun.

Wer neu in einem fremden Markt agiert

und dort nur einzelne Objekte kauft,

wird oftmals einen zu hohen Preis be-

zahlen oder Schwächen eines Objektes

unterschätzen. Die Investitionen einiger

offener Immobilienfonds in fernen Märk-

ten, etwa in Asien, waren daher auch

nicht sehr erfolgreich, sondern haben

in vielen Fällen nicht unerheblich zu

den teilweise eklatanten Verlusten bei-

getragen.

Also doch lieber auf Deutschland konzen-

trieren?

Nein, denn wer heute zu der Anlage-

strategie der 1980er Jahre zurückkehrt

und fast ausschließlich in Deutschland

investiert, verpasst erstens die Chancen

der Globalisierung und geht zweitens ein

hohes Klumpenrisiko ein. Gerade bei

Direktinvestments im Immobilienbereich

lässt sich die Portfoliostruktur – anders

als bei Wertpapieren – nicht in wenigen

Tagen oder Wochen ändern. Dafür be-

darf es vielmehr einiger Jahre. Die Auf-

lösung zahlreicher offener Immobilien-

fonds im vergangenen Jahr zeigt, dass

es sich bei der Desinvestition um einen

schwierigen und sehr langwierigen Pro-

zess handelt.

Welche Probleme sehen Sie noch?

Wenn deutsche Institutionelle ihren oh-

nehin viel zu hohen Anteil an Immobili-

en im Heimatmarkt nunmehr weiter

ausbauen, erhöht sich für sie das Risiko,

wenn Deutschland in einigen Jahren ein-

mal nicht mehr so gut dastehen sollte

wie derzeit. Niemand weiß, wie sich die

Belastungen durch die Euro-Schulden-

krise mittelfristig auswirken werden.

Sicher ist dagegen, dass langfristig die

Kombination von negativer Demografie

und stark ausgebautem Wohlfahrtsstaat

für Deutschland zum Problem werden

wird. Und sicher ist auch, dass perspek-

tivisch das Wachstum eher i n Asien als

in Europa stattfinden wird. Wer also all-

zu einseitig auf Deutschland setzt, geht

ein hohes Risiko ein und verpasst mit

Sicherheit Chancen. Er muss allerdings

bereit sein, vorübergehend größere

Wertschwankungen zu akzeptieren.

Ist diese Einsicht auch bei den Investoren

angekommen?

Eine kürzlich durchgeführte Studie von

Allianz Global Investors bei 155 europä-

ischen institutionellen Investoren liefert

hierzu interessante Antworten. So wurde

unter anderem gefragt: „Wo finden Sie

Alternativen zu Staatsanleihen, um ver-

lässliche und auskömmliche Renditen zu

erzielen?“ Von zwölf Alternativen wur-

den am dritthäufigsten Immobilien ge-

nannt, und zwar von 31,2 Prozent der

Investoren. Am häufigsten wurden Unter-

nehmensanleihen genannt, am zweit-

häufigsten Schwellenlandanleihen. Akti-

en, Private Equity oder Rohstoffe wurden

weitaus seltener als Immobilien genannt.

Gibt es regionale Präferenzen?

Ja, besonders beliebt sind Immobilien bei

institutionellen Investoren aus Frank-

reich, wo sie mit einer Nennung von

57 Prozent sogar den zweiten Platz ein-

nehmen. Auch in der Schweiz spielen

Immobilien mit einer Nennung von

47,6 Prozent durch institutionelle Inves-

toren eine große Rolle. In Deutschland

liegt die Nennung mit 38,1 Prozent

etwas über dem Durchschnitt, in den

Niederlanden dagegen mit 28 Prozent

etwas unterhalb des Durchschnitts.

Wo und wie wollen die institutionellen In-

vestoren im Immobiliensegment investieren?

Dies wurde im Rahmen der zitierten

Allianz-Studie zwar nicht ermittelt.

Allerdings gibt eine – ebenfalls kürzlich

veröffentlichte – Befragung von Feri Euro-

Rating bei 103 deutschen institutionel-

len Investoren darauf eine Antwort.

Demnach wollen 24 Prozent der Befrag-

ten stärker in Immobilien in Frankreich

und den Benelux-Staaten investieren,

ebenfalls 24 Prozent in Deutschland,

Österreich und der Schweiz, jeweils

19 Prozent in Skandinavien und in Groß-

britannien und 16 Prozent in Osteuropa

beziehungsweise Russland. Interessant

ist, dass nur drei Prozent der deutschen

Institutionellen in Asien investieren

wollen.

Warum wundern Sie sich darüber?

Es gibt hier einen erheblichen Nachhol-

bedarf, denn derzeit befinden sich, so

eine andere Zahl aus der Feri-Unter-

suchung, nur 0,6 Prozent der Immobili-

enanlagen deutscher Institutioneller in

Asien. Mit Blick auf Aktien- und An-

leiheninvestments ist Asien bei Instituti-

onellen dagegen durchaus beliebt. Die

oben zitierte Allianz-Studie ergab, dass

zwei Drittel der befragten europäischen

Investoren in asiatischen Aktien investiert


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IMPRESSUM

V.i.S.d.P.:

Mario Caroli,

Persönlich haftender Gesellschafter

Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG,

Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart,

Telefon 0711/2148-0

Telefax 0711/2148-123

[email protected]

Herausgeberin des vorliegenden

Dokumentes ist die

Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG,

Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart,

Telefon 0711/2148-0,

Telefax 0711/2148-123

Amtsgericht Stuttgart HRA 738,

persönlich haftende Gesellschafter:

Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli.

Stand: März 2013

Die vorliegenden Seiten dienen ausschließ-

lich der allgemeinen Information. Es han-

delt sich nicht um eine Anlage beratung

oder Empfehlung oder eine Finanzanalyse.

Für eine individuelle Anlageempfehlung

oder Beratung stehen unsere Berater gerne

zur Verfügung. Eventuelle Angaben zur

steuerlichen Situation können nur allge-

meiner Art sein. Abhängig von der indivi-

duellen Situation des Steuerpflichtigen

kann sich eine abweichende steuerliche

Beurteilung ergeben.

Bei Performancedarstellungen handelt es

sich um Betrachtungen von früheren Wert-

entwicklungen. Die Angaben, Vergleiche

und Betrachtungen der Vergangenheit sind

keine Garantie und kein verlässlicher Indi-

kator für zukünftige Entwicklungen. Wert-

entwicklungen oder Renditen einzelner

Produkte werden durch diverse Faktoren

wie z.B. Markt-, Kurs-, Währungsschwan-

kungen und Transaktionskosten beeinflusst

und können zu Verlusten oder Gewinnen

führen.

Die vorliegenden Informationen basieren

auf vertrauenswürdigen Angaben aus

verlässlichen Quellen, erheben jedoch

keinen Anspruch auf Genauigkeit und Voll-

ständigkeit hinsichtlich der im Dokument

erwähnten Wertpapiere, Märkte und Ent-

wicklungen.

Namentlich gekennzeichnete Artikel geben

nicht in jedem Fall die Meinung des Heraus-

gebers wieder.

Die Urheberrechte für die gesamte inhaltli-

che und grafische Gestaltung liegen beim

Herausgeber, diese darf gerne verwandt

werden, wenn dem Herausgeber ein Beleg-

exemplar der Veröffentlichung zu gesandt

wird.

sind. Und immerhin fast 36 Prozent der

europäischen Institutionellen besitzen

asiatische Rentenpapiere, in Deutschland

sind es sogar 48 Prozent.

Warum investieren institutionelle Investo-

ren so gerne in asiatische Aktien und An-

leihen, machen aber einen großen Bogen

um asiatische Immobilien?

Der Grund mag darin liegen, dass direk-

te Engagements auf dem asiatischen

Immobilienmarkt sehr schwierig sind.

Es gibt zahlreiche rechtliche und steuer-

liche Hürden, und der Markt ist für

deutsche Investoren natürlich weitaus

weniger vertraut als der Heimatmarkt

oder die Immobilienmärkte von London

und Paris.

Wie lässt sich dieses Problem lösen?

Der sinnvollste Weg, in asiatische Immo-

bilien zu investieren, führt ebenfalls über

Aktieninvestments. In vielen asiatischen

Ländern gibt es eine ausgeprägte REIT-

Kultur, und der REIT-Markt ist dort

ungleich stärker und professioneller

entwickelt als hierzulande. Allerdings

machen REITs in den Immobilienport-

folios deutscher Institutioneller laut der

oben zitierten Feri-Befragung derzeit nur

0,3 Prozent aus, und nur zwei Prozent

wollen bis Ende 2015 stärker in diese

Anlageform investieren. Dabei gibt es

heute REIT-Fonds mit einem hohen An-

teil an asiatischen Werten, die es leicht

ermöglichen würden, sehr viel stärker

indirekt in den asiatischen Immobilien-

markt zu investieren.

Vielen Dank für das Gespräch.


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Immobilienanlage von Versicherungen

Gastbeitrag von Ralf Schlautmann in der Versicherungswirtschaft am 15.01.2013

Schach dem NiedrigzinsFür 2013 zeichnet sich ein Vorangehen der Versicherer im Immobilieninvestment ab

Ralf Schlautmann

Not macht erfinderisch – diese Weisheit bewahrheitet sich gegenwärtig auch

beim Blick auf das Anlageverhalten vieler Versicherungen. Sie investieren traditionell einen großen Teil ihrer Kundengelder in festverzinsliche Wertpapiere. Doch beson-ders bei Staatsanleihen gehen die Renditen inzwischen teilweise gegen Null – oder sie bergen allzu hohe Risiken. Folgerichtig pas-sen viele Versicherer ihre Anlagestrategie an. Im Fokus stehen dabei zunehmend Immo-bilienanlagen. Nach Jahren folgenloser An-kündigungen verdichten sich nun die An-zeichen, dass die Assekuranz ihre Immobi-lienquote ausbaut.

Ein Blick auf die aktuellen Zahlen zeigt das Dilemma der Versicherungen: Nach An-gaben der Bundesbank sind die Erträge der Assekuranz aus der Kapitalanlage 2011 ge-genüber dem Vorjahr von 4,3 auf 4,1 Prozent gesunken – Tendenz weiter fallend. Für die Assekuranz wird es entsprechend immer schwieriger, die in den Verträgen garantier-ten Renditen zu erwirtschaften. Bei bestehen-den Policen liegt die durchschnittliche Ga-rantieverzinsung bei 3,2 Prozent.

Um die Zusagen gegenüber ihren Kunden halten zu können, investiert die Assekuranz immer weniger in Staatsanleihen und mehr in Immobilien, Unternehmensanleihen, Pfand-briefe und Infrastrukturprojekte. Mit diesen lassen sich in der Regel höhere Renditen er-zielen als mit Wertpapieren und ihre Risiken können durch die Auswahl entsprechender Investitionsziele begrenzt werden.

Immobilienfinanzierung senkt EigenkapitalunterlegungEinige Versicherer rücken derzeit in ein Feld vor, das bislang Banken vorbehalten war: die Unternehmens- und Immobilien-finanzierung. Zahlen der Bundesbank zu-folge haben Versicherer knapp 56 Mrd. Euro als Immobilienkredite verliehen, das ent-spricht knapp fünf Prozent ihrer Kapital-anlagen. Weitere 9,5 Mrd. Euro oder fast ein Prozent der Anlagen entfallen auf Un-ternehmenskredite. Die Allianz beispiels-weise will nach eigenen Angaben mittel-fristig fünf Milliarden Euro im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung aus-geben. Hintergrund dieser Entwicklung: Mit Einführung des neuen EU-Aufsichtssystems Solvency II müssen Versicherungen Immo-

bilieninvestments künftig mit Eigenkapital unterlegen – nach derzeitigem Stand bei Di-rektinvestments mit pauschal 25 Prozent, für indirekte Investments sind je nach Fall so-gar bis zu 49 Prozent vorgesehen. Zwar wird das neue Regelwerk – nach aktuellem Stand mit dem Startzeitpunkt der Übergangsfrist Mitte 2014 – später in Kraft treten als bis-lang geplant. Dass die Kapitalunterlegung für Versicherer kommt, steht aber außer Frage. Viele Versicherer richten sich daher bereits auf die neue Regelung ein.

Bei der Immobilienfinanzierung kann die Assekuranz die Eigenkapitalunterlegung senken. Denn Solvency II ermöglicht es Ver-sicherern, das Eigenkapital deutlich zu re-duzieren, wenn bei der Vergabe von Immo-bilienkrediten 60 Prozent des Objektwerts nicht überschritten werden. Für kleinere Versicherer ist das jedoch meist kein Thema, weil sie oft nicht über die nötigen Personal-Ressourcen verfügen, um eine solche Fi-nanzierung umzusetzen. Sie werden trotz Solvency II häufiger den Weg der direkten oder indirekten Immobilienanlage wählen, da der Markt derzeit keine anderen Alter-nativen bereithält, die ähnlich hohe Rendi-ten ermöglichen.

Immobilienmarkt stellt Herausforderung darDas neue Feld der Immobilienfinanzierung und die Ausweitung der Immobilienquote im klassischen Sinne über direkte oder in-direkte Investments hält jedoch einige Tü-cken bereit. Um auf dem Immobilienmarkt dauerhaft erfolgreich sein zu können, bedarf es entsprechenden Know-hows – nicht nur, um geeignete Objekte zu finden, sondern auch um künftige Entwicklungen richtig einschätzen zu können. Erschwerend hinzu kommt dabei eine stärkere Volatilität der Immobilienmärkte. Während viele große Unternehmen auf Erfahrungen mit Immo-bilienanlagen verweisen können, fallen die Auswahl und das Management der Immo-bilien kleineren Versicherern erfahrungs-gemäß schwerer. Dies belegt eine Umfrage der IREBS International Real Estate Busi-ness School an der Universität Regensburg unter institutionellen Investoren. So gaben etwa 87 Prozent der Befragten an, dass ih-nen die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Objekte Probleme bereite.

Dem begegnet laut IREBS-Befragung knapp die Hälfte der Versicherer mit indi-rekten Immobilienanlagen, beispielsweise in

Abriss und Umwandlung eines alten Fabrikgeländes in Oberbayern in ein modernes Business-Areal: Die Chancen liegen bei der Projektentwicklung in gefragten Metropolregionen mit bester Infrastruktur.

Foto

: hkm

52 Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 15. Januar 2013

MANAgEMENt & WIssEN

Schach dem NiedrigzinsFür 2013 zeichnet sich ein Vorangehen der Versicherer im Immobilieninvestment ab

Ralf Schlautmann

Not macht erfinderisch – diese Weisheit bewahrheitet sich gegenwärtig auch

beim Blick auf das Anlageverhalten vieler Versicherungen. Sie investieren traditionell einen großen Teil ihrer Kundengelder in festverzinsliche Wertpapiere. Doch beson-ders bei Staatsanleihen gehen die Renditen inzwischen teilweise gegen Null – oder sie bergen allzu hohe Risiken. Folgerichtig pas-sen viele Versicherer ihre Anlagestrategie an. Im Fokus stehen dabei zunehmend Immo-bilienanlagen. Nach Jahren folgenloser An-kündigungen verdichten sich nun die An-zeichen, dass die Assekuranz ihre Immobi-lienquote ausbaut.

Ein Blick auf die aktuellen Zahlen zeigt das Dilemma der Versicherungen: Nach An-gaben der Bundesbank sind die Erträge der Assekuranz aus der Kapitalanlage 2011 ge-genüber dem Vorjahr von 4,3 auf 4,1 Prozent gesunken – Tendenz weiter fallend. Für die Assekuranz wird es entsprechend immer schwieriger, die in den Verträgen garantier-ten Renditen zu erwirtschaften. Bei bestehen-den Policen liegt die durchschnittliche Ga-rantieverzinsung bei 3,2 Prozent.

Um die Zusagen gegenüber ihren Kunden halten zu können, investiert die Assekuranz immer weniger in Staatsanleihen und mehr in Immobilien, Unternehmensanleihen, Pfand-briefe und Infrastrukturprojekte. Mit diesen lassen sich in der Regel höhere Renditen er-zielen als mit Wertpapieren und ihre Risiken können durch die Auswahl entsprechender Investitionsziele begrenzt werden.

Immobilienfinanzierung senkt EigenkapitalunterlegungEinige Versicherer rücken derzeit in ein Feld vor, das bislang Banken vorbehalten war: die Unternehmens- und Immobilien-finanzierung. Zahlen der Bundesbank zu-folge haben Versicherer knapp 56 Mrd. Euro als Immobilienkredite verliehen, das ent-spricht knapp fünf Prozent ihrer Kapital-anlagen. Weitere 9,5 Mrd. Euro oder fast ein Prozent der Anlagen entfallen auf Un-ternehmenskredite. Die Allianz beispiels-weise will nach eigenen Angaben mittel-fristig fünf Milliarden Euro im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung aus-geben. Hintergrund dieser Entwicklung: Mit Einführung des neuen EU-Aufsichtssystems Solvency II müssen Versicherungen Immo-

bilieninvestments künftig mit Eigenkapital unterlegen – nach derzeitigem Stand bei Di-rektinvestments mit pauschal 25 Prozent, für indirekte Investments sind je nach Fall so-gar bis zu 49 Prozent vorgesehen. Zwar wird das neue Regelwerk – nach aktuellem Stand mit dem Startzeitpunkt der Übergangsfrist Mitte 2014 – später in Kraft treten als bis-lang geplant. Dass die Kapitalunterlegung für Versicherer kommt, steht aber außer Frage. Viele Versicherer richten sich daher bereits auf die neue Regelung ein.

Bei der Immobilienfinanzierung kann die Assekuranz die Eigenkapitalunterlegung senken. Denn Solvency II ermöglicht es Ver-sicherern, das Eigenkapital deutlich zu re-duzieren, wenn bei der Vergabe von Immo-bilienkrediten 60 Prozent des Objektwerts nicht überschritten werden. Für kleinere Versicherer ist das jedoch meist kein Thema, weil sie oft nicht über die nötigen Personal-Ressourcen verfügen, um eine solche Fi-nanzierung umzusetzen. Sie werden trotz Solvency II häufiger den Weg der direkten oder indirekten Immobilienanlage wählen, da der Markt derzeit keine anderen Alter-nativen bereithält, die ähnlich hohe Rendi-ten ermöglichen.

Immobilienmarkt stellt Herausforderung darDas neue Feld der Immobilienfinanzierung und die Ausweitung der Immobilienquote im klassischen Sinne über direkte oder in-direkte Investments hält jedoch einige Tü-cken bereit. Um auf dem Immobilienmarkt dauerhaft erfolgreich sein zu können, bedarf es entsprechenden Know-hows – nicht nur, um geeignete Objekte zu finden, sondern auch um künftige Entwicklungen richtig einschätzen zu können. Erschwerend hinzu kommt dabei eine stärkere Volatilität der Immobilienmärkte. Während viele große Unternehmen auf Erfahrungen mit Immo-bilienanlagen verweisen können, fallen die Auswahl und das Management der Immo-bilien kleineren Versicherern erfahrungs-gemäß schwerer. Dies belegt eine Umfrage der IREBS International Real Estate Busi-ness School an der Universität Regensburg unter institutionellen Investoren. So gaben etwa 87 Prozent der Befragten an, dass ih-nen die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Objekte Probleme bereite.

Dem begegnet laut IREBS-Befragung knapp die Hälfte der Versicherer mit indi-rekten Immobilienanlagen, beispielsweise in

Abriss und Umwandlung eines alten Fabrikgeländes in Oberbayern in ein modernes Business-Areal: Die Chancen liegen bei der Projektentwicklung in gefragten Metropolregionen mit bester Infrastruktur.

Foto

: hkm

52 Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 15. Januar 2013

MANAgEMENt & WIssEN

Quelle: Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 01/2013


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Immobilienanlage von Versicherungen

Form von Immobilien-Spezialfonds. Mit stei-gender Nachfrage auf den Immobilienmärk-ten und dem damit einhergehenden schwin-denden Angebot dürften künftig noch mehr Unternehmen auf professionelle Anbieter von Immobilieninvestments zurückgreifen. Das belegt auch eine Untersuchung von Feri Eu-roRating Services. Demnach dürfte der An-teil direkt gehaltener Immobilien von 55 Pro-zent im Jahr 2012 auf 49 Prozent im Jahr 2013 sinken. Zum Vergleich: 2005 lag er noch bei 71 Prozent, 2009 bei 62 Prozent. Die Bedeu-tung von Spezialfonds in den Portfolien da-gegen ist von 18 Prozent im Jahr 2005 auf 32 Prozent 2011 gestiegen und dürfte sich 2012 auf diesem Niveau einpendeln.

Dieser Weg scheint die passende Antwort auf niedrige Zinsen beziehungsweise hohe Risiken in anderen Anlagesegmenten sowie die mangelnde Verfügbarkeit von Objekten zu sein. Erfolgsentscheidend ist jedoch wie bei einem Direktinvestment die Auswahl der passenden Investitionsobjekte. Lange Zeit wählten Fondsinitiatoren und Anleger tradi-tionell Büroimmobilien. Auf sie entfällt der Studie von Feri zufolge mit 53,5 Prozent der größte Anteil in den Beständen. Doch Bü-rogebäude performten in den vergangenen zehn Jahren schlechter als andere Nutzungs-arten. Mit Handelsimmobilien zum Beispiel erzielten Investoren laut Deutschem Immo-bilien Index (Dix) dagegen eine fast doppelt so hohe Rendite.

Ein Grund dafür ist nicht zuletzt die ro-buste Verfassung des deutschen Einzelhan-dels. Wiederholt schlechte Nachrichten von den Finanzmärkten und aus den Schulden-staaten lassen die deutschen Verbraucher offenbar unbeeindruckt. So wuchs der Um-satz im deutschen Einzelhandel laut Bran-chenverband HDE im ersten Halbjahr 2012 um 2,6 Prozent.

Investitionen in Fachmarktzentren erfordern genaue MarktkenntnisAngesichts dieser Zahlen investierten auch institutionelle Investoren zuletzt verstärkt in Einzelhandelsimmobilien. Auf der Wunsch-liste ganz oben standen vor allem innerstäd-tische Shoppingcenter. Aufgrund der hohen Nachfrage sind die Preise in diesem Segment in den vergangenen Monaten allerdings stark gestiegen und die Renditen entsprechend ge-sunken. Die Alternative: Fachmärkte, Fach-marktzentren und sogenannte hybride Malls. Hier können Investoren langfristig Renditen von sechs bis sieben Prozent erzielen.

Lange Zeit wurden diese Objekte stiefmüt-terlich behandelt. Ein Grund: Im Vergleich zu bunten Shoppingcentern wirken sie aufgrund ihrer Flachbauweise und Mieterstruktur eher langweilig. Doch wer meint, hier ein Invest-

ment zu tätigen, das ohne Managementauf-wand hohe Renditen abwirft, der irrt. Das Gegenteil ist der Fall. Denn die Zahl poten-zieller Mieter, die Fachmarktflächen mieten, ist begrenzt. Es handelt sich zum Beispiel um Lebensmitteldiscounter, Drogerie- und Baumärkte, Textil- und Elektronikhändler – und diese Mieter haben eine starke Ver-handlungsposition. Damit die Objekte die erwünschten Renditen erzielen, kommt es folglich auf einen erfahrenen Asset Mana-ger an, der den Mietern auf Augenhöhe be-gegnet und weiß, wie sich das Potenzial der Objekte ausschöpfen lässt.

Nur wenn der Asset-Manager Markt und Immobilien beherrscht, stellen Fachmarkt-zentren ein zukunftsorientiertes Investment dar. Weitere Faktoren begünstigen dies: Das Warensortiment ist auf den täglichen Bedarf der Kunden zugeschnitten. Krisen wirken sich daher weniger stark auf die Einnahmen aus als etwa in den Konsumtempeln in den Innenstädten. Ein weiteres Problem vor al-lem des innerstädtischen Einzelhandels: die Online-Konkurrenz. Ob Bücher, DVDs und Elektronikartikel oder Kleidung – immer mehr Produkte werden über das Internet er-worben. Um langfristig vom prosperierenden Einzelhandel zu profitieren, müssen Inves-toren folglich auf andere Objekttypen wie Fachmarktzentren ausweichen.

Fazit: Obwohl Immobilien bei Versiche-rungen schon länger hoch im Kurs stehen, wird dies nun nach und nach auch in ihrem Anlageverhalten sichtbar. Sie betrachten Im-mobilien als Ausweg aus dem Niedrigzins. Die Anlagepräferenzen sind dabei unterschied-lich. Besonders die großen Häuser drängen verstärkt in den Bereich der Immobilienfi-nanzierung. Kleineren Versicherungsunter-nehmen ist das kaum möglich. Sie investieren bevorzugt direkt oder indirekt in Immobi-lien. Letzteres wird meiner Ansicht nach an

Bedeutung gewinnen. Denn dies geht – die Wahl eines entsprechenden Produkts voraus-gesetzt – mit einem professionellen Asset Ma-nagement einher, das die Versicherer in der Regel nicht selbst abbilden wollen. Dies gilt umso mehr, da jene Assetklassen wie Fach-marktzentren, die langfristig aussichtsreich sind, der Spezialisierung bedürfen.

Versicherer gehen mit Erhöhung der Immobilienquote voranOffen bleibt, welche Auswirkungen Sol-vency II tatsächlich auf das Investitionsver-halten der Assekuranz haben wird. Fest steht: Die Regulierung wird Investoren in höhere Immobilienrisiken und in strukturierte Pro-dukte treiben. Auf Kosten anderer Assetklas-sen werden Staatsanleihen vom Regulierer geförder begünstigt. Und dennoch: Im Zuge der Diskussionen haben alternative Invest-ments wie Immobilien deutlich an Attrak-tivität gewonnen. Obwohl lange Zeit keine Rede von einem Run in diese Assetklasse sein konnte, zeigt eine Studie von Feri nun, dass sich etwas bewegt: So ist die Immobi-lienquote institutioneller Investoren auf zu-letzt 7,3 Prozent gestiegen. Laut Feri haben seitdem vor allem Versicherungen die Quote erhöht – von 4,8 auf sechs Prozent. Rechnet man noch die oben genannten fünf Prozent der Kapitalanlagen hinzu, die Versicherun-gen in Immobilienfinanzierungen investiert haben, kommt die Assekuranz auf eine Im-mobilienquote von rund elf Prozent – weit über dem Durchschnitt aller institutionel-ler Investoren.

Ralf Schlautmann ist Geschäftsführer der E&G Funds & Asset Management GmbH, einer Tochtergesellschaft vom Bankhaus Ellwanger & Geiger.

Entwicklung der Immobilienquote seit 2005: Signifikante Erhöhungstendenz in 2013 Quelle: Feri EuroRating Services AG

Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 15. Januar 2013 53

Investment 2013

Quelle: Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 01/2013

Der REIT-Investor 01/2013 - März 2013

Economy & Finance

Transcript of Der REIT-Investor 01/2013 - März 2013