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des Landrates des Landkreises Märkisch-Oderland zur Broschüre
„Bauen im Landkreis Märkisch-Oderland“Liebe Bürgerinnen und Bürger des Landkreises Märkisch-Oderland, liebe Gäste,
nach wie vor wird in Märkisch-Oderland viel gebaut, das belegen einige Zah-len aus dem Landratsamt: Im Jahr 2006 konnten 590 Baugenehmigungen bauaufsichtlich genehmigt werden. 561 Ein- bzw. Zweifamilienhäuser mit 618 Wohnungen wurden im Vorjahr im Landkreis errichtet und fertiggestellt. Diese Zahlen zeigen, dass ein reges Baugeschehen in unserem Landkreis stattfindet. Damit ist das Interesse an Informationen rund ums Bauen groß. Hier helfen Ihnen die vorliegenden Bauratgeberseiten bei der Suche nach wichtigen Informationen.
Märkisch-Oderland ist eine Region, in der sich Bauen lohnt. Die Kreisver-waltung unterstützt die Bauwilligen beim Stellen und der Bearbeitung des Bauantrages.
Der Landkreis bietet Ihnen als Bauherr, Architekt, Bevollmächtigter etc. die Möglichkeit, sich ganz bequem von zu Hause oder vom Büro aus über Ihren Bauantrag zu informieren. Dazu bieten wir Ihnen den Service „BAUEN ON-LINE im Landkreis MOL“ auf unserer Internetseite www.maerkisch-oderland.de an. Die elektronische Bauakte bringt Ihnen kurz und knapp Gewissheit über den aktuellen Stand der Bearbeitung. Mit diesem Kundendienst möch-ten wir zu kürzeren Bauzeiten durch bürgerfreundliches Verwaltungshan-deln beitragen.
Die vorliegende Broschüre „Bauen im Landkreis Märkisch-Oderland“ bietet Ihnen nun die Möglichkeit, sich über wichtige Themen rund um das Thema zu informieren und so Ihr spezielles Vorhaben zu planen und auszufüh-ren.
Die im Ratgeber aufgeführten Unternehmen werben mit ihrem guten Namen für ihre Leistungen und bilden mit ihrer Arbeit den Grundstein für die wirtschaftliche Entwicklung in Märkisch Oderland. Nutzen Sie die angebotenen Dienste einheimischer Firmen, um diese Entwicklung positiv zu beeinflussen.
Viel Erfolg beim Bauen wünscht Ihnen
Gernot SchmidtLandratSeelow, März 2007
Grußwort
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Inhaltsverzeichnis
Grußwort ............................................................................................................................................1
Branchenverzeichnis .................................................................................................................3
Informationen über den Landkreis ................................................................................6
Informationen .................................................................................................................................9
Zentrale Ansprechpartner ....................................................................................................9
Gemeinden und Ämter des Landkreises .....................................................................9
Behörden und Fachämter der Kreisverwaltung ......................................................9
Institutionen der Wirtschaftsförderung........................................................................9
Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland ................... 11
Bebaubare Potenzialflächen............................................................................................. 11
Grundsätze und Ziele der Raumordnung für die
Entwicklung des Oderbruchs .......................................................................................... 14
Das Baugrundstück ................................................................................................................. 15
Bauvorschriften in Grundzügen .................................................................................... 21
Der Grünordnungsplan ........................................................................................................ 23
Ausnahmen und Befreiungen ......................................................................................... 24
Das Bauordnungsrecht ......................................................................................................... 26
Die am Bau Beteiligten ......................................................................................................... 27
Das Nachbarrecht ..................................................................................................................... 32
Denkmalschutz und Denkmalpflege ........................................................................ 33
Dienstbarkeiten zur Beseitigung von
bauordnungsrechtlichen Hindernissen .................................................................. 34
Teilung von Grundstücken ................................................................................................ 35
Die Bauausführung .................................................................................................................. 37
Die Baufinanzierung ............................................................................................................... 41
Wichtige Adressen.................................................................................................................... 42
Eigene Ergänzungen .............................................................................................................. 44
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Branchenverzeichnis
BAR-TEC KlimaanlagenbauHandwerksbetrieb seit 1991
Bad FreienwaldeTel.: 0 33 44 33 07 28 • Fax: 0 33 44 33 46 32 • www.bar-tec.de
Abwasseranlagen ......................................................................................................................... 10Architekten ....................................................................................................................................... 28Autohaus...............................................................................................................................................2Autoservice .........................................................................................................................................2Baubetreuung................................................................................................................................. 22Bauelemente ................................................................................................................................... 13Baufinanzierung .......................................................................................................................... U 4Baugrundbüro ................................................................................................................................ 22Baumfällung .................................................................................................................................... 43Bauplanung ...................................................................................................................................... 36Bauschlosserei ................................................................................................................................ 38Baustoffe ............................................................................................................................................ 10Baustoffhandel ............................................................................................................................... 10Bauunternehmen ............................................................................................................ 5, 13, 38Betonbohren und -sägen ........................................................................................................ 38Blower-Door-Messung .............................................................................................................. 36Bodenleger ....................................................................................................................................... 38Brückenbau ...................................................................................................................................... 43Carport ................................................................................................................................................ 38Container ........................................................................................................................................... 10
Containerdienst ............................................................................................................................. 10Elektroinstallation ......................................................................................................................... 13Elektroplanungsbüro .................................................................................................................. 36Elektrotechnik ................................................................................................................................. 13Energieversorgung .................................................................................................................... U 3Entsorgung ....................................................................................................................................... 10Entwicklungsgesellschaft ........................................................................................................ 36Erdbau ................................................................................................................................................. 10Fenster ................................................................................................................................................. 10Fenster/Türen .................................................................................................................................. 43Finanzdienstleistungen ............................................................................................................ 16Fliesenleger ...................................................................................................................................... 43Garten- und Landschaftsbau ................................................................................................ 43Gas- und Wasserinstallation ................................................................................................... 38Gerüstbau .......................................................................................................................................... 43Hausverwaltung ............................................................................................................................ 22Heizung/Sanitär ..............................................................................................................10, 13, 38Immobilien ............................................................................................................................. U 2, 22Industriebau..................................................................................................................................... 10Industriegerüstbau ...................................................................................................................... 43
Liebe Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.
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Branchenverzeichnis
Ingenieurbüro ............................................................................................................3, 22, 28, 36Kernbohrung ................................................................................................................................... 38Klimaanlagen .....................................................................................................................................3Maler ..................................................................................................................................................... 38Natursteinhandel .......................................................................................................................... 10Notar ..................................................................................................................................................... 19Pflasterarbeiten .............................................................................................................................. 38Planung von Heizung-Sanitäranlagen ............................................................................ 36Planungsbüro.................................................................................................................................. 36Projektentwicklung ........................................................................................................................5Projektplanung............................................................................................................................... 36Rechtsanwalt ................................................................................................................................... 19Regenerative Energien .............................................................................................................. 38Sachverständigenbüro .............................................................................................................. 22Schlosserei ........................................................................................................................................ 43Serverraumkühlung .......................................................................................................................3
Sparkasse ......................................................................................................................................... U 4Statik ..................................................................................................................................................... 36Steuerberater .................................................................................................................................. 19Straßenbau ............................................................................................................................... 13, 43Transporte ......................................................................................................................................... 10Treppen .............................................................................................................................................. 43Trockenbau ....................................................................................................................................... 43Vermessung ............................................................................................................................. 17, 20Vermögensberatung .................................................................................................................. 16Wasser- und Abwasserzweckverband.............................................................................U3Wintergärten ........................................................................................................................... 10, 43Wohnungsbaugesellschaft................................................................................................... U 2Zäune ........................................................................................................................................... 13, 38Zimmerei ........................................................................................................................................... 38
U = Umschlagseite
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Mit uns erfolgreich bauen!
mib märkische ingenieur bau gmbhIhr Partner für Industrie-, Gewerbe- und Wohnungsbau
Auszug aus dem Leistungsspektrum
• Generalunternehmen • Vermietung/Verkauf von• Realisierung von Teilleistungen Gewerbeflächen• Bauträgerschaft • Bauland für EFH• Planungsleistungen • Immobilienentwicklung• Investitionen • Hausverwaltung
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Informationen über den Landkreis
Der Landkreis Märkisch-Oderland liegt im Osten Brandenburgs und erstreckt sich auf einer Fläche von 2.127,7 km2. Das entspricht 7,2 % der Gesamtfläche des Landes Brandenburg. Hier leben 191.998 (Stand 31.12.2006)1 Menschen. Im Westen grenzt Märkisch-Oderland an die Bundeshauptstadt Berlin, im Norden an den Landkreis Barnim, im Süden an den Landkreis Oder-Spree sowie an die kreisfreie Stadt Frankfurt (Oder) und im Osten bildet die Oder die natürliche Grenze zu unserem Nachbarland Polen. Im Wesentlichen setzt sich der neue Landkreis aus großen Teilen der alten Kreise Niederbarnim, Oberbarnim und Lebus zusammen. Nach der Kreisgebietsreform im Jahr 1993 entstand der neue Großkreis aus den Altkreisen Strausberg, Seelow und Bad Freienwalde mit der Kreisstadt Seelow.1 Quelle: Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik des Landes Brandenburg
Märkisch-Oderland hat eine Landschaft zum Staunen und Genießen, ist eine Region zur Erholung und Entspannung, der Kultur und aktiven Freizeitgestaltung. Umfangreiche Seen- und Rinnengebiete, die großen Waldflächen des Barnims mit Bergen und Tälern, der Naturpark „Märkische Schweiz“ und die weite Ebene des Oderbruchs bilden ein harmonisches Naturensemble. Eine spezifische, ja oftmals sogar selten gewordene Flora und Fauna laden zum Beobachten und Entspannen ein. Umfangreiche Wander-, Radfahr- und Reitwege auch in Landschafts- und Naturschutz-gebieten bieten einen hohen Erholungswert. Reizvoll gelegene Gast-häuser, Pensionen und Hotels, aber auch Privatunterkünfte ermöglichen einen angenehmen Aufenthalt. In direkter Nachbarschaft zu Berlin liegt
mit 26.400 Einwohnern Strausberg als bevölkerungsreichste Stadt. Weit erstreckt sich das Landschaftsschutzgebiet Strausberger und Blumenthaler Wald- und Seengebiete. In landschaftlich schöner Umgebung können Sie gesunde würzige Luft, Wasser und Wald, einfach alles, wonach Großstäd-ter lechzen, genießen. Straus-, Bötz-, Fänger- und Stienitzsee laden zum Baden, Rudern, Angeln und Surfen ein. Für Wanderer und Radfahrer sind Wege markiert. Der Verkehrslandeplatz und der Sport- und Erholungs- park Strausberg bieten viele Möglichkeiten. Neue Adressen sind die Kinderbauernhöfe in Strausberg und Petershagen. Ein Besuch der Galopp-rennbahn Hoppegarten, der Rennbahn im Grünen, lohnt sich immer.
Das Heimatmuseum Strausberg und der Museumspark der Baustoffin-dustrie in Rüdersdorf, ein EXPO-Projekt, vermitteln viel Wissenswertes. Sie können uns- gut erreichen. Nutzen Sie den Verkehrslandeplatz in Straus-berg oder kommen Sie mit dem Auto über die A 10 oder die B 1/5, der Regionalbahn, der S-Bahn, dem Fahrrad oder wie immer Sie wollen! Von Berlin bis an die Oder führt der europäische Fernradweg R 1, der Stück für Stück seinem Image als Europa-Radweg gerecht wird. Er schafft die Mög-lichkeit, mit dem Fahrrad von Frankreich über Belgien und die Niederlande quer durch Deutschland bis zum polnischen Nachbarn zu gelangen. Tore zum polnischen Nachbarn für den Pkw-Verkehr befinden sich in Küstrin-Kietz, Hohenwutzen und Frankfurt (Oder). Am Fuße des Barnims lagern schwefelhaltige Moore und sprudeln Quellen, deren Heilkraft bereits im 17. Jahrhundert erkannt wurde.
Für Kurfürst Friedrich Wilhelm, der als einer der ersten die Quelle nutzte, war dies Grund genug, 1684 in Bad Freienwalde einen Gesundbrunnen zu be-gründen. Daraus entwickelte sich eine blühende Stadt in der Region, deren Flair noch heute erkennbar ist. 1995 erhielt Bad Freienwalde die staatliche Anerkennung als Moor- und Heilbad. Berühmte Baumeister wie Schinkel, Schlüter und Langhans wirkten hier, deren architektonische Meisterleistun-gen noch heute an Bade- und Gästehäusern bewundert werden können.
Die Erweiterung der Kuranlagen, die Restaurierung des historischen Kerns mit seinen architektonisch reizvollen Bürgerhäusern und die Wiederanlage der von Lenné angelegten Kurparkanlagen laden zum Verweilen ein. Auch ein Besuch des von Gilly 1788/89 für Königin Friederike Luise errichteten Schlosses, das heute eine Walther-Rathenau-Ausstellung beherbergt, ist
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lohnenswert. Zu Füßen der Gedenkstätte „Seelower Höhen“, die an die letzte opferreiche Schlacht des II. Weltkrieges erinnert, liegt das Panorama der faszinierenden Oderlandschaft. Motorsportfans zieht es alljährlich eine Woche vor Pfingsten nach Seelow, um an den Meisterschaften im Auto-cross teilhaben zu können. Das von Schinkel erbaute Schul- und Bethaus in Altlangsow sowie das aufwendig rekonstruierte Schul- und Bethaus in Wuschewier laden zu kulturellen Veranstaltungen ein. Die ebenfalls von dem bekannten Baumeister Karl Friedrich Schinkel geschaffene städte-bauliche Anlage in Neuhardenberg mit Kirche, Schloss und Lenné-Park lässt einen Besuch genauso zum Erlebnis werden wie ein Aufenthalt im Kunstspeicher von Friedersdorf an der B 167. Den Spuren von Templern und Johannitern begegnet man noch heute in der Komturei Lietzen. „Urlaub im Grünen“ wird auf den Campingplätzen in Alt Zeschdorf, Zechin und Münchehofe geboten. In den großen Oderbruchdörfern Neuhardenberg, Letschin und Neutrebbin stehen Denkmale für Friedrich II., auf dessen Ver-anlassung 1747–1753 die Trockenlegung des von Hochwassern geplagten Oderbruches erfolgte. Nach Letschin kam 1838 auch der Apothekerlehrling und spätere Dichter Theodor Fontane mit seinen Eltern.
In den „Wanderungen durch die Mark Brandenburg“ und in vielen anderen Werken beschreibt er Land und Leute. Eine Woche nach Pfingsten findet in Reitwein der traditionelle Heiratsmarkt statt, ein Fest, wie es turbulenter nicht sein kann. Petrijünger in Altfriedland, Genschmar, Bleyen und Falkenhagen, aber auch direkt entlang der Oder, kommen voll auf ihre Kosten. Vom emsigen Treiben der Zisterziensernonnen zeugen die Ruhe des Klosters und die Kirche Sankt Marien in Altfriedland. Naturverbundene „Wandervögel“ finden nicht nur im Odervorland, sondern auch während eines Spazierganges durch die Pontischen Hänge von Dolgelin über Carzig nach Mallnow und Lebus Erholung, wo im Frühling das in Europa seltene gelbe Adonisröschen blüht.
Von den Lebuser Bergen, wo der Bischof einst seinen Sitz hatte, kann der Blick weit ins polnische Land schweifen. Das Oderbruch ist ein Paradies für Rad- und Fußwanderer. Auf Feldwegen oder Dämmen, über Kopfsteinpflas-ter und Nebenstraßen gelangt man durch beschauliche Dörfer. In Kuners-dorf, einige Kilometer von Wriezen entfernt, befindet sich auf dem Friedhof die Grabanlage der Familien von Lestwitz und von Itzenplitz. Das Wirken der Frau von Friedland, geborene von Lestwitz, machte Kunersdorf zu einem
Informationen über den Landkreis
geistig-kulturellen Zentrum Brandenburgs. Eine große Besucherzahl zieht es an den Schermützelsee in Buckow, im Herzen der Märkischen Schweiz. Das idyllisch gelegene Brecht-Weigel-Haus zeigt Dokumente aus dem Leben und Schaffen des Künstlerehepaares. Open-Air-Konzerte, „Klassik im Grünen“, in-ternationale Musikerwerkstätten, wechselnde Ausstellungen, die „Buckower Rosentage“ und vieles andere mehr – ein buntes Veranstaltungsmosaik im Einklang mit der Natur ist in der Märkischen Schweiz Tradition. Als einziger Kneipp-Kurort Brandenburgs bietet Buckow ein Kur- und Gesundheitspro-gramm, das von der Rehabilitation über Mutter-Kind-Kuren, Gesundheits- und Fastenwochen bis hin zu Beauty-Tagen reicht. Verträumte Stille und Gastlichkeit findet man gleichermaßen im nahe gelegenen Erholungsort Waldsieversdorf. Landschaftszauber, Seenverträumtheit, märchenhafte Vielfalt auf engstem Raum – die Märkische Schweiz ist ein Geschenk an die Mark Brandenburg. Sie braucht einen Vergleich mit viel gepriesenen Gegenden wie dem Harz oder Thüringer Wald nicht zu scheuen. Für nähere Informationen stehen Ihnen die regionalen Fremdenverkehrsstellen gern mit Rat und Tat zur Seite.
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LandratsamtDienstort SeelowPuschkinplatz 12
15306 SeelowTel.: 0 33 46/850-0Fax: 0 33 46/420
DienstortStrausberg
Klosterstraße 1415344 StrausbergTel.: 0 33 41/354-0
Fax: 0 33 41/2 32 18
DienstortBad Freienwalde
Wriezener Straße 3616259 Bad Freienwalde
Tel.: 0 33 44/466-0Fax: 0 33 44/37 21
Büro des Landrates, PressesprecherPersönlicher Referent Thomas Scheffler
0 33 46/850-440
Büro des KreistagesBüroleiter Herr Schulz 0 33 46/850-255
Rechnungs- und GemeindeprüfungsamtAmtsleiter Herr Feldkamp 0 33 46/850-386
Behinderten-, Gleichstellungs- undAusländerbeauftragte Frau Gruber
0 33 46/850-487, 0 33 44/46-719, 0 33 41/354-557
PersonalratVorsitzende Frau Benzarti 0 33 46/850-437
Fachbereich IBeigeordneter Rainer Schinkel
0 33 46/850-319
WirtschaftsamtAmtsleiter Herr Schinkel 0 33 46/850-319
Kämmerei mit KreiskasseAmtsleiterin Frau Wende 0 33 46/850-212
PersonalamtAmtsleiterin Frau Szameitpreiks
0 33 46/850-423
HauptamtAmtsleiter Herr Berendt 0 33 46/850-253
Rechts- und VersicherungsamtAmtsleiterin Frau Sallmann 0 33 46/850-418
Bauverwaltungsamt Amtsleiterin Frau Weber 0 33 46/850-535
LandwirtschaftsamtAmtsleiter Herr Paepke 0 33 46/850-284
OrdnungsamtAmtsleiter Herr Montua 0 33 46/850-766
Fachbereich IIBeigeordneter Lutz Amsel
0 33 46/850-622
Schulverwaltungsamt, Kultur- und Sportamt
Amtsleiter Herr Gebhard 0 33 46/850-551
Veterinär- und Lebensmittelüberwachungsamt
Amtstierarzt Herr Dr. sc. Fritzsch0 33 46/850-682
SozialamtAmtsleiterin Frau Werner
0 33 46/850-344
JugendamtAmtsleiter Herr Böduel
0 33 46/850-232
GesundheitsamtAmtsarzt Herr Dr. Wegner
0 33 46/850-626
Landrat Gernot Schmidt
0 33 46/850-336
Fachbereich III1. Beigeordneter Michael Bonin
0 33 41/354-966
BauordnungsamtAmtsleiter Herr Koch
0 33 41/354-832
BauplanungsamtAmtsleiterin Frau Stegemann
0 33 41/354-866
Kataster- und VermessungsamtAmtsleiter Herr Proft 0 33 41/354-871
UmweltamtAmtsleiter Herr Dr. Marschler
0 33 46/850-396
StraßenverkehrsamtAmtsleiter Herr Bauermeister
0 33 41/354-171
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Zentrale AnsprechpartnerDie folgende Übersicht beinhaltet diese Ansprechpartner mit ihren entspre-chenden Funktionen und Telefonnummern. Die vollständigen Adressen der Ämter und Gemeinden können Sie über die genannte Internetadresse abrufen oder beim Landkreis erfragen. Die ausführlichen Anschriften der anderen Institutionen sind im letzten Gliederungspunkt des Leitfadens aufgelistet.
Amtsdirektor/Örtlicher Bauamtsleiter (Kommune und Amt), Ämter und Gemeinden des Landkreises im Internet:http://www.maerkisch-oderland.de/landkreis/index.html
Herr Koch Bauordnungsamt des LandkreisesAmtsleiter Telefon: 0 33 41/35 48 32 E-Mail: [email protected]
Herr Proft Kataster- und VermessungsamtAmtsleiter Telefon: 0 33 41/35 48 71 E-Mail: [email protected]
Frau Stegemann BauplanungsamtAmtsleiterin Telefon: 0 33 41/35 48 66 E-Mail: [email protected]
Frau Schäffner Wirtschaftsamt des LandkreisesInvestitions- Telefon: 0 33 46/85 03 17betreuerin E-Mail: [email protected]
Herr Sandhoff Wirtschaftsförderverein Märkisch-Oderland e. V. Telefon: 0 33 41/3 35 37 22 E-Mail: [email protected]
Gemeinden und Ämter des LandkreisesDie Anschriften und Ansprechpartner aller Städte, Ämter und Gemeinden erfahren Sie im Internet unter http://www.maerkisch-oderland.de/land-kreis/index.html oder im Wirtschaftsamt der Kreisverwaltung unter Telefon 0 33 46/85 03 19.
Behörden und Fachämter der KreisverwaltungBauordnungsamt (Untere Bauaufsichtsbehörde)Klosterstraße 14 · 15344 Strausberg · Telefon: 0 33 41/35 48 32Fax: 0 33 41/31 23 05 · E-Mail: [email protected]
Kataster- und VermessungsamtKlosterstraße 14 · 15344 Strausberg · Telefon: 0 33 41/35 48 71Fax: 0 33 41/31 14 52 · E-Mail: [email protected]
BauplanungsamtKlosterstraße 14 · 15344 Strausberg · Telefon: 0 33 41/35 48 66Fax: 0 33 41/35 49 92 · E-Mail: [email protected] erreichbar: Untere Denkmalbehörde
WirtschaftsamtPuschkinplatz 12 · 15306 Seelow · Telefon: 0 33 46/85 03 19Fax: 0 33 46/85 03 65 · E-Mail: [email protected]
UmweltamtPuschkinplatz 12 · 15306 Seelow · Telefon: 0 33 46/85 03 96Fax: 0 33 46/85 06 55 · E-Mail: [email protected]
Hier erreichbar: Untere Naturschutzbehörde, Untere Abfallwirtschaftsbehörde/Untere Bodenschutzbehörde, Untere Wasserbehörde
Institutionen der WirtschaftsförderungSTIC-Wirtschaftsfördergesellschaft MOL mbHGarzauer Chaussee · 15344 Strausberg · Telefon: 0 33 41/33 52 14Internet: http://www.molinvest.de
Investitionsbank des Landes BrandenburgBeratungszentrum Frankfurt (Oder) · Im Technologiepark 1 15236 Frankfurt (Oder) · Telefon: 03 35/5 57 15 40 · Fax: 03 35/5 57 15 49 E-Mail: [email protected] · Internet: http://www.ilb.de
Informationen
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Gemeinde Ortsteil Plangebiet Größe WE BemerkungStrausberg Strausberg Am Igelpfuhl 4,1 38 Auslastung 60%Strausberg Strausberg Hegermühlenstraße Teil A 12,0 230 Auslastung 92%Strausberg Strausberg Walkmühlenstraße 4,4 k.A. Auslastung 35%Strausberg Strausberg Bruno-Bürgel-Straße 1,1 11 Realisierung nicht begonnenStrausberg Strausberg Hegermühlenstraße Teil B 2,2 k.A. Auslastung 20%Strausberg Hohenstein Hohenstein 11,1 k.A. Auslastung 90%Strausberg Strausberg Villengebiet Vorstadt 9,5 k.A. Auslastung 85%Strausberg Strausberg Westlicher Grenzweg 3,0 60 Auslastung 70%
Bad Freienwalde Bad Freienwalde Waldstadt 9,6 k.A. Realisierung nicht begonnenBad Freienwalde Bad Freienwalde Am Ranfter Feld 5,35 60 Auslastung90%Bad Freienwalde Bad Freienwalde August-Heese-Straße 1,0 k.A. Auslastung 80%Bad Freienwalde Altranft Gutshof Altranft 6,2 k.A. Realisierung nicht begonnenWriezener Höhe Haselberg Wohngebiet 3,4 75 Auslastung 50%Wriezen Wriezen Am Kastanienweg 1,8 20 Auslastung 90%Oderaue Altreetz Am Sportplatz 0,7 9 Auslastung 65%Höhenland Leuenberg Am Gamengrund 4,1 47 Auslastung 18%Falkenberg Dannenberg Freienwalder Weg 1,9 16 Auslastung 87%
Rüdersdorf Herzfelde Gartenstraße 0,7 19 Auslastung 21%Rüdersdorf Herzfelde Lindenstraße/Möllenstraße 3,1 50 Auslastung 70%Rüdersdorf Herzfelde Hans-Schröer-Straße 2,3 31 Auslastung 77%Rüdersdorf Herzfelde Karl-Marx-Straße/Am Wiesengrund 1,7 k.A. Auslastung 20%Rüdersdorf Rüdersdorf Tenniszentrum Woltersdorfer Straße 13 800 Auslastung 11%Rüdersdorf Rüdersdorf Vogelsdorfer Straße/Priesterweg 0,4 5 Auslastung 20%Rüdersdorf Rüdersdorf Woltersdorfer Straße Nord 2,3 25 Realisierung nicht begonnenRüdersdorf Rüdersdorf Wohnpark Herzfelder Straße 7,2 124 Auslastung 30%Rüdersdorf Lichtenow Wohngebiet Lichtenow Dorf 0,7 8 Realisierung nicht begonnen
Rüdersdorf Hennickendorf Berliner Straße/Ringstraße 1,3 k.A. Auslastung 40%Rüdersdorf Hennickendorf Wohnbebauung Klosterdorfer Straße 2,3 30 Auslastung 53%Rüdersdorf Hennickendorf Wohngebiet Herzfelder Weg 6,8 k.A. Auslastung 70%
Fredersdorf/Vogels. Fredersdorf Martin-Luther-Straße/Tieckstraße 7,7 128 Auslastung 60%Fredersdorf/Vogels. Fredersdorf Krumme Straße/Mittelstraße 5 115 Auslastung 47%
Altlandsberg Gielsdorf Fuchsbergstraße 6,7 100 Realisierung nicht begonnenAltlandsberg Gielsdorf Am Pieselberg 7,8 250 Realisierung nicht begonnenAltlandsberg Gielsdorf Nr. 10 5,67 15 Realisierung nicht begonnenAltlandsberg Gielsdorf Nr. 4 20,0 200 Realisierung nicht begonnenAltlandsberg Altlandsberg Wohngebiet Am Röthsee 5,8 250 Auslastung 58%Altlandsberg Altlandsberg Scheunenviertel 22,5 k.A. Realisierung nicht begonnenAltlandsberg Bruchmühle Landsberger Straße 1,5 96 Auslastung 20%Altlandsberg Wegendorf Buchholzer Siedlung 8,8 77 Auslastung 69%Altlandsberg Wilkendorf Siedlung am Golfpark Schloss Wilkendorf 27 400 Auslastung 4,5%
Müncheberg Eggersdorf Görlsdorfer Straße 0,44 k.A. Realisierung nicht begonnenMüncheberg Müncheberg Eigenheimsiedlung Märkische Heide 0,8 11 Auslastung 50%Müncheberg Müncheberg Schwarzer Weg/Gartenstraße/Heimstraße 3,2 56 Auslastung 20%Müncheberg Müncheberg Märkische Siedlung 9,4 118 Auslastung 50%
Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland
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Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland
Gemeinde Ortsteil Plangebiet Größe WE BemerkungRehfelde Rehfelde Gartenstadt 1. BA 6,8 70 Auslastung 50%Rehfelde Rehfelde An der Fuchsbergstraße 2,41 45 Auslastung 50%Rehfelde Rehfelde Wohnpark Nordbau 2,5 k.A. Auslastung 70%Rehfelde Zinndorf Baugebiete 1, 2 und 3 2,9 13 Auslastung 50%Oberbarnim Klosterdorf Wohngebiet Klosterdorf Nord 34,4 375 Auslastung 6%Märkische Höhe Reichenberg Östlicher Ortseingang 2,22 13 Auslastung 15%
Petershagen/Eggers. Eggersdorf Altlandsberger Chaussee 7,15 13 Realisierung nicht begonnenPetershagen/Eggers. Eggersdorf Bötzsee 15,1 k.A. Auslastung 70%Petershagen/Eggers. Eggersdorf Bötzseestraße/Grenzstraße 12,0 60 Auslastung 7%Petershagen/Eggers. Eggersdorf Eggersdorf Süd 60,0 415 Auslastung 80%Petershagen/Eggers. Eggersdorf Karl-Liebknecht-Straße 5,0 k.A. Auslastung 70%Petershagen/Eggers. Eggersdorf Stiller Grund 5,4 35 Auslastung 9%Petershagen/Eggers. Eggersdorf Ulmenallee 9,6 20 Auslastung 30%Petershagen/Eggers. Eggersdorf Eggersdorf III/1 Goethestraße 2,3 20 Auslastung 70%Petershagen/Eggers. Petershagen Bruchmühler Straße/Lucasstraße 6,0 50 Auslastung 50%Petershagen/Eggers. Petershagen Charlottenstraße 7,7 45 Auslastung 80%Petershagen/Eggers. Petershagen Eggersdorfer Straße/Elbestraße 14,2 206 Auslastung 40%Petershagen/Eggers. Petershagen Friedhofstraße/Sophienstraße 3,2 k.A. Auslastung 30%Petershagen/Eggers. Petershagen Körnerstraße 2,6 k.A. Auslastung 90%Petershagen/Eggers. Petershagen Lessingstraße/Saalestraße 8,25 k.A. Realisierung nicht begonnenPetershagen/Eggers. Petershagen Neckarstraße/W.-Busch-Straße 11,75 k.A. Auslastung 90%Petershagen/Eggers. Petershagen Triftstraße/Graphenhainstraße 11,0 k.A. Auslastung 80%Petershagen/Eggers. Petershagen Triftstraße/Johannesstraße 8,53 k.A. Auslastung 70%Petershagen/Eggers. Petershagen Wiesenstraße/Gürtelstraße 3,4 10 Auslastung 80%Petershagen/Eggers. Petershagen W.-Pieck-Straße/Tasdorfer Straße 1,4 k.A. Auslastung 50%Petershagen/Eggers. Petershagen Karl-Münz-Straße/Gartenstraße 5,0 46 Auslastung 50%Petershagen/Eggers. Petershagen Bruchmühler Straße/Gartenstraße 3,95 45 Auslastung 40%Petershagen/Eggers. Petershagen Tasdorfer Straße/Mierwerder Weg 18 206 Auslastung 30%
Hoppegarten D.-Hoppegarten Neubirkenstein 26,2 250 Auslastung 72%Hoppegarten D.-Hoppegarten Obere Bergstraße 13,5 510 Auslastung 80%Hoppegarten Hönow Siedlungserweiterung 75 2610 Auslastung 80%Hoppegarten Münchehofe Giebelweg 1 0,5 11 Auslastung 82%
Lebus Wulkow/Bo Wilhelmsdorfer Straße 0,56 7 Realisierung nicht begonnenLebus Lebus Kirschallee 2 1,0 8 Auslastung 90%Lebus Lebus Kirschallee 3 1,5 19 Auslastung 85%
Seelow Land Treplin Hinterstraße 0,5 7 Auslastung 86%Seelow Land Treplin Nagelers Berg 2,2 45 Auslastung 75%Seelow Land Worin Eigenheimsiedlung 0,6 10 Auslastung 30%Seelow Land Vierlinden Görlsdorf 1,0 13 Realisierung nicht begonnen
Falkenhagen Falkenhagen Am alten Bahnhof 1,4 17Vierlinden Marxdorf Fliederweg 2,5 35 Auslastung 3%Podelzig Podelzig Am Teich 3 60 Auslastung 8%Zeschdorf Alt Zeschdorf Wohnpark 1,3 26 Auslastung 8%
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Vertrieb, Beratung und Service
Heinz Rosenfeldt
B A U U N T E R N E H M E NJ Ü R G E N J A E U T H E GmbH
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Grundsätze und Ziele der Raumordnung für die Entwicklung des Oderbruchs
Das Oderbruch gehört in seiner Struktur zum ländlichen Raum des Landes Brandenburg. Ländliche Räume sollen als eigenständige Lebensräume unter Wahrung der ländlichen und landschaftstypischen Eigenarten entwickelt werden. Lokale und regionale Wirtschaftskreisläufe zur Erschließung und Nutzung regionaler Ressourcen sollen ausgebaut und gestärkt werden.
Die Oderbruchkante und das Odervorland gehören zum ökologisch wirk-samen Freiraumverbundsystem. Dieses ist zu sichern und in seiner Funkti-onsfähigkeit zu entwickeln. Das übrige Gebiet wird als Vorbehaltsgebiet-freiraum festgelegt.
Das Odervorland ist als Vorranggebiet für den Hochwasserschutz ausge-wiesen. Das gesamte Oderbruch ist hochwassergefährdet und deshalb als Vorbehaltsgebiet – hochwassergefährdeter Bereich – ausgewiesen. Der Sophienthaler Polder wird als potenzieller Flutungspolder eingestuft. Im Oderbruch befinden sich die Windeignungsgebiete Bliesdorf-Thörings-werder und Letschin.
Die überregionale Schienenverbindung der Ostbahn und die Verbin-dung Eberswalde–Frankfurt (Oder) ist zu sichern und funktionsgerecht zu entwickeln.Die Gemeinden, die nördlich von Frankfurt (Oder) liegen (bis Höhe Sachsen-dorf ), gehören zum Stadt-Umland-Verflechtungsraum des Oberzentrums Frankfurt (Oder). In diesem Verflechtungsraum ist sowohl die Sicherung der Leistungsfähigkeit des zentralen Ortes als auch das ausgewogene Zusammenspiel in den Verflechtungsbeziehungen mit den benachbarten Gemeinden zu gewährleisten und Funktionsverluste für den zentralen Ort zu vermeiden.
Großräumige Straßenverbindungen sind die B 1 und die Oder-Lausitz-Straße (B 167/B 112). Als überregionale Straßenverbindung ist die B 158 zu nennen. Die Entwicklung eines weiteren Oderübergangs ist östlich von Wriezen offen zu halten.
Am 01.12.2005 fand die Auftaktveranstaltung zum Leitbildprozess für die europäische Metropolregion Berlin-Brandenburg unter gemeinsamer Lei-tung des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung und der Senats-verwaltung für Stadtentwicklung Berlins statt. Hier wurde festgelegt, die
Hauptstadtregion soll nach den Prinzipien der zentralörtlichen Gliederung entwickelt werden.Zentrale Orte sind die Siedlungsschwerpunkte und Verkehrsknotenpunkte, die für den Versorgungsbereich gebündelte Wirtschafts-, Einzelhandels-, Kul-tur-, Gesundheits-, Bildungs- und soziale Versorgungsfunktionen erfüllen.Auf der Basis von Tragfähigkeits- und Erreichbarkeitsannahmen werden Mittelbereiche abgegrenzt, die als multifunktionale Schwerpunkte im Raum wirken sollen.Das Zentrale Ortesystem in Berlin-Brandenburg besteht zukünftig aus den Elementen:– Metropole– Oberzentrum– Mittelzentrum (in manchen Kreisen aus MZ in Funktionsteilung)
Nahbereichszentren werden durch leistungsfähige Ämter und Gemeinden ersetzt. Für den Landkreis Märkisch Oderland werden folgende Mittel-zentren vorgeschlagen:– Bad Freienwalde (mit Wriezen, Amt Falkenberg-Höhe, Amt Barnim-
Oderbruch)– Seelow (mit Letschin, Müncheberg, Amt Neuhardenberg, Amt Seelow-
Land, Amt Golzow)– Strausberg (mit Altlandberg, Rüdersdorf, Amt Märkische Schweiz)– Neuenhagen bei Bln. (mit Hoppegarten, Petershagen-Eggersdorf, Fre-
dersdorf-Vogelsdorf )
Alle Gemeinden mit besonderen Funktionen werden die staatlich aner-kannten Kurorte benannt.
– Bad Freienwalde und Buckow.
Der Naturraum des gemeinsamen Planungsraumes orientiert sich an den unterschiedlich charakterisierten Kulturlandschaften– dem Oderbruch– dem Regionalpark Barnimer Feldmark– dem Naturschutzgebiet Märkische Schweiz– und dem Landschaftsraum Lebuser Land.Die Diskussionen zum Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg werden in den nächsten Monaten weitergeführt.
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Das Baugrundstück
Auswahl eines GrundstücksDie Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen. Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grund-stück so genau wie möglich kennenlernen. Es empfehlen sich Besuche zu verschiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben.
ErschließungEin wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die ge-sicherte Erschließung, d. h., das Grundstück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öf-fentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Des Weiteren müssen die Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein.
Rechtliche Vorüberlegungen– Voraussetzung für eine Bebaubarkeit –Der Grundstückseigentümer und/oder Käufer sollte sich zunächst beim Bauamt des Amtes, der amtsfreien Stadt oder der Gemeinde erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem
Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Gleiches gilt auch für bebaute Grundstücke.Hierbei sollte der folgenden Frage besondere Beachtung geschenkt wer-den:– Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der
Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts?– Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungs-
plan- oder die Gestaltungssatzung, falls vorhanden?– Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbe-
bauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die Eigenart der vorhandenen Bebauung)?
– Liegt es evtl. im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplanes, außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles)?
– Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserver-hältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrund-gutachten einzuholen.
– In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwar-ten?
– Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück?
– Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet (z. B. durch Grunddienst-barkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können)?
– Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenver-zeichnis wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt.
– In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin?
– Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstückes Zweifel bestehen, emp-fiehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbeiterinnen oder Mitarbeitern des Bauplanungsamtes oder der Bauaufsichtsbehörde der Kreisverwaltung aufzunehmen und ggf. eine Bauvoranfrage einzureichen.
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– Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaft-liche Betriebe, Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zu Be-einträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können oder sind solche zu erwarten? Sie sollten den Flächen-nutzungsplan einsehen und erfragen, welche Planungen in der Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind.
Risiko – Altlasten Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlich informieren, ob Verun-reinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwas-ser – auch finanziellen – Risikos immer bezahlt. Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschichte des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher gewerblich genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt?
Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mögliche Altlasten liefern. Beim Umweltamt kann nachgefragt werden, ob über das Grund-stück bereits Informationen vorliegen. Hier wird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten Flächen geführt. Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, heißt dies deshalb noch nicht, dass dort tatsächlich keine Schadstoffe im Boden schlummern. Die vorhandenen Listen haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie werden laufend aktualisiert. Klare vertragliche Absprachen zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer sind nach der umfassenden Information über das Grundstück die zweit-wichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt des Kaufes ein Alt-lastenverdacht besteht oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte vertraglich
festgehalten werden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmen zahlen muss.
ErwerbBevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es ge-nauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem oder moorigem Boden und/oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie von der jeweiligen Ge-meinde, von Baufirmen am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren ausseh-en wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann man bei der Gemeindeverwaltung erfahren, ob in der Nähe größere Baugebiete geplant sind. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten. Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines frem-den Grundstücks über einen festgelegten Zeitraum, oftmals für 99 Jahre.
GrundstückswertAuskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kataster- und Vermessungs-amt des Landkreises. Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise darstellen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird.
Das Baugrundstück
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NebenkostenBeim Grundstückskauf beachten Sie bitte, dass neben den Grundstücks-kosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukommen:• Grunderwerbsteuer • Notariats- und Grundbuchkosten• ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr• ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler)
NotarkostenDie Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie ein „freies“ Grundstück ohne Bebauung, werden die Kosten wie aufgeführt berechnet. Soweit Sie ein bereits bestehendes Ob-jekt erwerben oder einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie abschließen, werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet.
GrunderwerbsteuerDie Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Es werden Ih-nen 3,5 % des vereinbarten Kaufpreises (Grundstückswert) in Rechnung gestellt. Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück auch eine auf diesem errichtete Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer – soweit im Kaufvertrag enthalten – auch vom Gebäudewert verlangt. Von einer
Das Baugrundstück
gebrauchten Immobilie im Wert von 200.000 Euro werden Ihnen demnach 7.000 Euro Grunderwerbsteuer berechnet.
Erschließungsbeiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die WasserversorgungIst Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Tei-lung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Das Bauamt der zuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung anfallen. Der Beitrag für den Straßenausbau richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Obgleich die Gemeinde einen Teil der Kosten übernimmt, haben Sie als Grundstückseigentümer den größten Anteil an den Straßenbaukos-ten zu übernehmen. Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab: So können breite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrsberuhigende Maß-nahmen, Grünflächen mit Bäumen oder Parkplätze die Straßenkosten ver-teuern. Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge richten sich nach der Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Beiträge erhalten Sie vom Bauamt der zuständigen Gemeindeverwaltung.
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Ihr gutes Recht
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Bauvorschriften in Grundzügen
Das Baurecht – allgemein –Der Gesamtraum der Bundesrepublik Deutschland ist durch zu-sammenfassende, übergeordnete Raumordnungspläne und durch Abstimmung raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen zu entwi-ckeln, zu ordnen und zu sichern.
Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Bereiche:– Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) und durch
Bebauungspläne als Ortsrecht in Verbindung mit der Baunutzungsver-ordnung (BauNVO) – setzt sich mit der städtebaulichen Situation und mit der baulichen Nutzung des Bodens auseinander.
– Das Bauordnungsrecht – geregelt in der Brandenburgischen Bauord-nung – klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück.
– Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungsrecht sowie mit den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht).
BauleitplanungDie aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebietskörper-schaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen.
FlächennutzungsplanDer Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie z. B. für Wohnen, für gewerbliche Flächen, für Sonderbauflächen und für den Gemeindebedarf, z. B. für Sport- und Spiel-anlagen und für Dienstleistungen des öffentlichen Bereichs. Aus dem Flä-chennutzungsplan kann kein sofortiges Baurecht abgeleitet werden, jedoch
kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichende Festsetzungen getroffen werden, muss grundsätzlich ein Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt werden.
BebauungsplanDie Gemeindevertretung beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen (Gren-zen, über die Sie nicht bauen dürfen, bzw. Linien, an die Sie direkt bauen müssen) und die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich.
Es wird also geregelt, was, wie und wo gebaut werden darf. Als Bauin-teressent sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde über den Inhalt des Bebauungsplanes informieren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen mit den eigenen Bauabsichten decken. Hält Ihr Bauvorhaben die Fest-setzungen des Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung bzw. kann anstelle des Baugenehmigungsverfahrens ein Bauanzeigeverfahren durchgeführt werden.
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Der Grünordnungsplan
Umweltschützende Belange können durch die Darstellung eines Land-schaftsplanes (Grünordnungsplan) oder durch Festsetzungen und Maß-nahmen zum Ausgleich innerhalb des Plangebietes aufgestellt werden. Im Grünordnungsplan werden die Zielsetzungen des Landschaftsplanes konkretisiert.
InhaltDie Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht darin, die örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Natur-schutzes und der Pflege in Text und Karte darzustellen. Hierzu gehö-ren Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Eingriffsminimierung und zum Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe. Die Grundlage dafür ist eine Ein-griffs-/Ausgleichsbilanzierung. Wesentliche Ziele der Grünordnungsplanung sind:– die weitgehende Erhaltung von Grün- und Baumbestand,– der Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen sowie weiterer hoch-
wertiger Flächen,– die Minimierung der Negativwirkungen der geplanten Bebauung,– die Planung und Schaffung öffentlicher, naturnaher und gestalteter
Grünflächen zur Erholungsnutzung,– die Begrünung der Straßenräume,– die Schaffung eines attraktiven Fuß- und Radwegenetzes,– die Formulierung von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in den
Naturhaushalt und das Landschaftsbild des Plangebietes.
Der Grünordnungsplan wird parallel zum Bebauungsplan in enger Abstimmung mit dem Bauplanungsamt und der unteren Naturschutzbe-hörde erarbeitet.
Die Belange betroffener Bürger, relevanter Träger öffentlicher Belange und kommunaler Ämter können im Rahmen der Beteiligung artikuliert werden und sind als öffentliche und private Belange gegeneinander und unterein-ander abzuwägen.
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Bei einer untergeordneten Abweichung ggf. von den planungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien (Festsetzungen) kann ein zunächst unzulässiges Vor-haben durch eine Ausnahme und/oder Befreiung doch noch ermöglicht werden.
Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von Festsetzun-gen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern eine Ausnahme ausdrück-lich im Bebauungsplan vorgesehen ist.Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stellen. Eine Befreiung ist im Gegensatz zur Ausnahme schriftlich zu beantragen und wird nicht ausdrücklich im Bebauungsplan aufgeführt.Befreiungen von den Festsetzungen sind jedoch nur möglich, wenn die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten nicht berührt wer-den. In aller Regel muss eine besondere (Grundstück-)Situation die sehr restriktiv zu behandelnde Befreiung rechtfertigen. Individuelle personen-bezogene Gründe sind nicht baurechtsrelevant.Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten, den Nachbarschutz berücksichtigenden Antrag vorab mit der Gemeinde und uns als Bauge-nehmigungsbehörde abstimmen (Empfehlung).
Einvernehmen der GemeindeDie Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Die stärkste und bedeutendste Form der Beteiligung stellt das Einvernehmen
gemäß § 36 BauGB dar. Diese Vorschrift regelt das Zusammenwirken von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde bei der Beurteilung bzw. der Genehmigung von Bauvorhaben.Im bauaufsichtlichen Verfahren entscheiden wir bei Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (unbeplanter Innenbereich), im Außenbereich sowie bei Ausnahmen und Befreiungen im Einvernehmen mit der Gemeinde. Bei einer Versagung des Einvernehmens ist die Bauge-nehmigungsbehörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. Dann soll die Bauaufsichtsbehörde das gemeinliche Einvernehmen ersetzen.Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Einvernehmen nicht mehr erfor-derlich, da die Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre Planungsabsichten schon in Form einer Satzung allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde erhält in diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Baubegehren.
Der Vorhaben- und ErschließungsplanWie der herkömmliche Bebauungsplan hat auch der Vorhaben- und Er-schließungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan die Aufgabe, für eine bestimmte Fläche Baurecht zu schaffen. Gleichzeitig wird aller-dings im Gegensatz zum Bebauungsplan, der Angebotsplan ist, auch eine Pflicht zur schnellen Verwirklichung der Planung hergestellt. Auch im Planverfahren gibt es Unterschiede. Ein privater Vorhaben- und Er-schließungsträger stimmt seine Planung mit der Stadt ab und legt sie schließlich der Stadtverwaltung zum Beschluss als Satzung vor. Zusätz-lich zum Satzungsbeschluss schließen die Stadt und der Vorhabenträger einen Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger unter anderem verpflichtet, sein Vorhaben binnen eines bestimmten Zeitraumes durchzuführen sowie die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen.
Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – InnenbereichEs gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine qualifi-zierten Bebauungspläne aufgestellt worden sind. Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Auch ist hier häufig nicht mit der Aufstellung von Bebauungs-plänen zu rechnen, weil sie nicht für erforderlich gehalten werden.Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften des § 34 BauGB.
Ausnahmen und Befreiungen
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Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der bau-lichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit; je homo-gener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, um so mehr Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen. In der Regel endet der Innenbereich mit der Außenwand der letzten Bebauung, die an dem Bebauungszu-sammenhang teilnimmt. Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind oft durch Satzungen festgesetzt. Ob ein Grundstück einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich nach diesen Satzungen. Für einige Städte und Gemeinden unseres Kreisgebietes fehlen die hier zu nennenden Klarstellungs- oder Abgrenzungssatzungen noch immer.
AußenbereichDer Außenbereich ist im Sinne des BauGB der Gemeindeteil, der außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des B-Planes und außerhalb des im Zusammenhang bebauten Teiles liegt. Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reser-vieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den sogenannten privilegierten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen. Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert werden, wenn keine öffentliche Belange beeinträchtigt werden. Hierunter versteht das Baugesetzbuch § 35 (3) u. a.• die Darstellung des Flächennutzungsplanes,• die Darstellungen des Landschaftsplanes,• die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege,• die Belange der Denkmalpflege,• die Belange der Wasserwirtschaft,
Ausnahmen und Befreiungen
• das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Split-tersiedlung.
Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es• im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung (Verkehr,
Wasserversorgung und Kanal) gesichert ist (§ 30 BauGB);• zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes,
aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
Die nebenstehende Skizze zeigt die wesentlichen pla-nungsrechtlichen Fallkonstel-lationen: § 30 BauGB – Bebauungsplan; § 34 BauGB – Innenbereich; § 35 BauGB – Außenbereich
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Das Bauordnungsrecht
AllgemeinIm Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bun-desweit einheitlich, sondern nach individuellem Landesrecht geregelt. Im Land Brandenburg ist dies die Brandenburgische Bauordnung – BbgBO vom 16. Juli 2003. Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet, stellt vor allem an die Standsicherheit, Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforderungen. Es ist in den Bauordnungen der Länder sowie in den Sonderbauverordnungen abschließend geregelt. Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherrn und dem/der Grundstückseigentümer/-in oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffent-lich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht sie unbeschadet privater Rechte Dritter.
Ergänzend zur BbgBO wurden Verordnungen zur detaillierten Regelung des Bauordnungsrechts erlassen.
Grenzabstand (Abstandsflächen)Grundsätzlich haben Sie mit der Außenwand eines jeden Gebäudes einen Abstand von mindestens 3,00 m von allen Grenzen Ihres Baugrundstü-ckes einzuhalten (Abstandsflächen § 6 BbgBO). Lediglich untergeordnete Gebäudeteile dürfen den Abstand im Einzelfall bis auf maximal 2,00 m unterschreiten.Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand maßgeblich nach der jeweiligen Wandhöhe von der Geländeoberfläche bis zum oberen Abschluss der Wand. Als Faustformel gilt, dass der Abstand mindestens der halben Wandhöhe zu entsprechen hat, d. h., bei einer Wandhöhe von 8 m haben Sie 4 m Grenzabstand einzuhalten. Auf eine weitergehende Erläute-rung der vielen Sonderfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller Regel der o. a. Mindestgrenzabstand von 3 m ausreichend ist. Im Einzelfall ist der von Ihnen beauftragte Objektplaner mit den Vorschriften vertraut und wird Sie umfassend beraten.
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(Bauherr, Objektplaner, Bauüberwacher, Unternehmer)
AllgemeinDie Landesbauordnung legt im Grundsatz fest, dass der Bauherr zur Vorbereitung und Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvor-habens geeignete am Bau Beteiligte zu bestellen hat, so hat er z. B. dem Vorhaben entsprechend– einen Objektplaner– einen Unternehmerzu bestellen.
Der Bauherr ist auch verantwortlich für die Vorlage bestimmter Anzeigen und Nachweise bei der Bauaufsichtsbehörde. Objektplaner und Unterneh-mer müssen die zur Vorbereitung und Durchführung des jeweiligen Bauvor-habens erforderliche Erfahrung und Sachkunde haben. Insbesondere beim Anzeigeverfahren und dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren haben Objektplaner und Bauüberwacher eine größere Verantwortung zu übernehmen. Ihnen allein obliegt die Einhaltung der Bestimmungen.
Sie sind auch zunächst Ansprechpartner für Bauherrn und Dritte (Nachbarn), wenn es um Unstimmigkeiten bezüglich der Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften geht.
Ein Rechtsbehelf gegen ein Bauvorhaben, das im Anzeigeverfahren durchgeführt wurde, ist nicht mehr möglich, da keine Baugenehmigung (Verwaltungsakt) ergeht.
Objektplanerin oder Objektplaner (§ 48 BbgBO)Die Objektplanerin oder der Objektplaner muss nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung und Überwachung des jeweiligen Bauvor-habens geeignet sein. Sie oder er ist für die Vollständigkeit und Brauch-barkeit ihres/seines Entwurfs verantwortlich. Die Objektplanerin oder der Objektplaner hat dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung not-wendigen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen und Anweisungen geliefert werden und dem genehmigten Entwurf und den öffentlich- rechtlichen Vorschriften entsprechen. Verfügt die Objektplanerin/der Objekt-planer auf einzelnen Fachgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde, so sind geeignete Fachplaner heranzuziehen. Beendet die Objektplanerin/
der Objektplaner ihre/seine Tätigkeit vor der Fertigstellung der baulichen Anlage, so hat sie/er dies der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Bauvorlagen für die Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen von einer Objektplanerin oder einem Objektplaner erstellt werden, die oder der bauvorlageberechtigt ist.
BauüberwachungVerfügt die Objektplanerin oder der Objektplaner nicht über die erforder-liche Sachkunde oder Erfahrung zur Bauüberwachung, so ist ein geeigneter Bauüberwacher heranzuziehen, der diese Aufgaben wahrnimmt.
UnternehmerJeder Unternehmer ist für die ordnungsgemäße, den technischen Baube-stimmungen und den genehmigten oder angezeigten Bauvorlagen ent-sprechende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten und in-soweit für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten. Hat der Unternehmer für einzelne Arbeiten nicht die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, so sind geeig-nete Fachunternehmer oder Fachleute heranzuziehen. Diese sind für ihre Arbeiten verantwortlich.
BauvorhabenGenehmigungspflichtige Vorhaben (§ 54 BbgBO)Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen, an die in der BbgBO oder in Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt sind, einer Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Genehmigungs- und anzeigefreie VorhabenDer § 55 der BbgBO legt abschließend fest, welche Bauvorhaben keiner Baugenehmigung bedürfen. Den Bauherren ist aber unbedingt zu ra-ten, sich über die Genehmigungsfreiheit oder die Genehmigungspflicht eines geplanten Bauvorhabens bereits im Vorfeld zu informieren. Die Entscheidungen trifft die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde. Es ist zu beachten, dass trotz der Genehmigungsfreiheit die inhaltlichen Be-stimmungen der Landesbauordnung eingehalten werden müssen, so
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Architektur & BauplanungsbüroRalph – Edmar Hunger
Architekt
Bauberatung · Bauplanung · BaubegleitungJenaer Straße 2 · 15366 Neuenhagen bei Berlin
Telefon (03342) 7478 · Telefax (03342)[email protected] · www.hk-planung.de
Wir planen
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z. B. die erforderlichen Abstandsflächen, die Standsicherheit und auch die Bestimmungen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes oder z. B. einer Ortsgestaltungssatzung. In besonderen Fällen bedarf es trotz Genehmigungsfreiheit nach Landesbauordnung auch einer Genehmigung nach anderen rechtlichen Bestimmungen, so z. B. bei Vorhaben im Außen-bereich oder auch im Landschaftsschutzgebiet aufgrund der Regelungen des Naturschutzgesetzes. Der Landesgesetzgeber hat aber auch zum Teil die Genehmigungsfreiheit eingeschränkt, wir empfehlen Ihnen, sich in Zweifelsfällen an einen Architekten, an ein Planungsbüro oder an die Bau-aufsichtsbehörde zu wenden und sich dort beraten zu lassen.
BauantragDie Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmi-gungsverfahren nur auf schriftlichen Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Der Bauantrag ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) ein-zureichen. Auf der Grundlage der Verordnung über Vorlagen und Nachweise im bauaufsichtlichen Verfahren im Land Brandenburg (BbgBauVorlV) sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall mindestens folgende Unterlagen in dreifacher Ausfertigung erforderlich:
(Checkliste)• Antragsvordruck• Auszug aus der Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1000 (erhältlich beim
Kataster- und Vermessungsamt des Landkreises)• Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:200 (wird vom öffentlich bestellten
Vermessungsingenieur oder vom Kataster- und Vermessungsamt des Landkreises erarbeitet)
• Objektbezogener Lageplan im Maßstab 1:200• Außenanlageplan• Grundstücksentwässerungsplan• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und An-
sichten in entsprechender Vermessung • Baubeschreibung• Nachweis der Bauvorlagenberechtigung nach § 48 Absatz 4 der Bran-
denburgischen Bauordnung
• Erhebungsbogen für die Bautätigkeitsstatistik (bei der Bauaufsichtsbe-hörde erhältlich)
• Besondere Bauvorlagen für die Beteiligung der Behörden und Stellen, deren Entscheidung die Baugenehmigung mit einschließt (Konzentra-tionswirkung), wie Wasserrecht, Naturschutzrecht, Denkmalschutzrecht, Abfallrecht u. a.
• Berechnung a) der bebauten Fläche b) der Geschossflächenzahl c) der Grundflächenzahl d) der Rohbau- und Gesamtbaukosten e) des umbauten Raumes• Nachweis der Pkw-Stellplätze• ggf. bautechnische Nachweise nach § 8 BbgBauVorlV• ggf. Nachweise für Wärmeschutz, Energieeinsparung und Schallschutz
Vorbescheidsverfahren (§ 59 BbgBO)Das Vorbescheidsverfahren dient überwiegend dazu, bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Einzelfragen abzuklären.
Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung ein-zelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städtebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, sodass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu riskant wäre.
Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen die Klärung der• grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstückes• zulässigen Art und Maß der baulichen Nutzung• Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung
Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist bei der Bauaufsichtsbehörde ein-zureichen. Diese erteilt nach Prüfung der Unterlagen einen Vorbescheid, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Der Bau-vorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung.
Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verläss-liche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt vier Jahre und kann auf schriftlichen Antrag innerhalb dieser Frist einmalig um zwei Jahre verlängert werden.
Die am Bau Beteiligten
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Ablauf des BaugenehmigungsverfahrensFür den Bauantrag wird in der Registratur in einem EDV-unterstützten Verfahren ein Vorgang angelegt und ein Aktenzeichen vergeben. Die Bau-aufsichtsbehörde hat binnen zwei Wochen nach Eingang des Bauantrages zu prüfen, ob die Bauvorlagen vollständig sind und den Eingang des Bauan-trages schriftlich zu bestätigen. Sie erhalten ein Aktenzeichen mitgeteilt und dazu die Telefonnummer der Zentralen Vorprüfung im Bauordnungsamt des Landkreises.
Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur vollständig prüffähige Unterlagen ein.Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Vollständigkeit des Bauan-trages ab. Leider werden über 90 % aller Bauanträge unvollständig einge-reicht. Nur eine qualifizierte Objektplanerin/ein qualifizierter Objektplanter bürgt für Qualität. Bei Unvollständigkeit ruht der Antrag bis zum Eingang aller nachzureichenden Unterlagen. Die Bauaufsichtsbehörde fordert Sie in jedem Fall zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auf. Werden die Mängel nicht innerhalb der Frist behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen. Bei Vollständigkeit wird die bauplanungs- und bau-ordnungsrechtliche Zulässigkeit abschließend geprüft. Gleichzeitig werden die im jeweiligen Einzelfall notwendigerweise zu beteiligenden Fachbehör-den und Stellen um Stellungnahme gebeten. Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und dem Bauvorhaben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die Baugenehmigung unter Einbeziehung der fachlichen Stellungnahmen erteilt.
Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. Der Bauge-nehmigungsbescheid ergeht ggf. mit Auflagen und Hinweisen, die Bauvor-lagen werden mit einem Genehmigungsstempel versehen und in einfacher Ausfertigung als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrn zurückgegeben. Lesen Sie bitte die Nebenbestimmungen, Hinweise und evtl. Grüneintragungen auf den Bauvorlagen genau durch, denn sie sind Gegenstand der Baugenehmigung.
Bauaufsichtliche VerfahrenUm die Verfahrensdauer von der Einreichung der Antragsunterlagen bis zum Beginn der Bauarbeiten an Ihrem Vorhaben so kurz wie möglich und
nötig zu halten, ist ergänzend zum Regelverfahren für genau definierte Bauvorhaben der Prüfumfang reduziert und in besondere Verfahren ge-regelt worden.
Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren – § 56 Bbg-BO)Ist eine Baumaßnahme weder den genehmigungsfreien Vorhaben (§ 55 Bbg-BO) zuzuordnen noch erfüllt sie die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren oder das Bauanzeigeverfahren, so prüft die Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt. Im „normalen“ Baugenehmigungsverfahren gibt es also keinen Bereich, der von der Prüfung ausgenommen bleibt.
Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkung verpflichtet die Bau-aufsichtsbehörde, alle für das Bauvorhaben sonst erforderlichen Genehmi-gungen usw. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuholen und mit der Baugenehmigung auszuhändigen. Die Geltungsdauer der Baugenehmigung beträgt vier Jahre. Die Baugenehmigung erlischt nicht, wenn das Vorhaben innerhalb der Frist von vier Jahren begonnen worden und spätestens ein Jahr nach Ablauf der Frist fertiggestellt ist.
Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag einmalig um zwei Jahre verlängert werden, wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist. Der Bauherr hat der Bauauf-sichtsbehörde den Beginn der Bauarbeiten mindestens eine Woche vorher mitzuteilen. Der Zeitpunkt der Fertigstellung genehmigungs- oder anzeige-pflichtiger baulicher Anlagen sind vom Bauherrn mindestens zwei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen.
Die am Bau Beteiligten
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Die am Bau Beteiligten
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 57 BbgBO)Für die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden geringer und mittle-rer Höhe, einschließlich ihrer Garagen, Nebengebäude und Nebenanlagen, im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes nach § 30 BauGB wird auf Antrag des Bauherrn ein vereinfachtes Baugenehmigungs-verfahren durchgeführt, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebau-ungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Der Bauherr hat mit dem vollständigen Bauantrag die schriftliche Erklärung des Objektplaners vorzulegen, dass für das Vorhaben die Zulassung von Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 BauGB sowie Abweichungen nach den Vorschriften der BbgBO nicht erforderlich ist und das Vorhaben im Übrigen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Beachtung1. der Festsetzungen des Bebauungsplanes2. anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften, soweit diese für das Vorha-
ben beachtlich sind, und erteilt binnen eines Monats nach Eingang des Bauantrages die Baugenehmigung, wenn die vorstehenden Voraussetzungen vorliegen.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Bauanzeigeverfahren bei Wohngebäuden und Nebenanlagen(§ 58 BbgBO)Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es die Möglichkeit, auf Wunsch des Bauherrn anstelle eines Genehmigungsverfahrens ein Bauan-zeigeverfahren durchzuführen. Dies ist möglich, wenn das Bauvorhaben ein Wohngebäude geringer Höhe und/oder eine zugeordnete Garage
oder Nebenanlage, einschließlich der zugehörigen Stellplätze, darstellt. Anzeigeverfahren kommen nur für solche Vorhaben in Betracht, die im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes nach § 30 BauGB liegen, diese nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen und die Erschließung gesichert ist. Mit der Ausführung des Vorhabens darf nach Ablauf eines Monats nach Eingang der Bauanzeige bei der Bauauf-sichtsbehörde begonnen werden, sofern die Bauaufsichtsbehörde die Bau-ausführung nicht untersagt oder vorher freigegeben hat. Die Berechtigung zur Bauausführung erlischt nach vier Jahren.
Der Baubeginn und die Bauausführung können untersagt werden, wenn eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit besteht, insbesondere wenn die erforderlichen Unterlagen nicht vorliegen, das Vorhaben oder die Bauaus-führung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht oder die Voraus-setzungen für das Bauanzeigeverfahren nicht vorliegen. Weil im Bauanzei-geverfahren die Konzentrationswirkung des Baugenehmigungsverfahrens fortfällt, ist der Bauherr gehalten, die nach sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen anderen Genehmigungen, Zustimmungen, Bewilligungen und Erlaubnisse einzuholen.
Anzeigeverfahren
BaugenehmigungsgebührenDie Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen werden nach dem Gebühren-gesetz für das Land Brandenburg in Verbindung mit der Brandenburgischen Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich grundsätzlich neben dem Bruttorauminhalt nach dem Rohbauwert des Objektes, den die vorhaben-bezogene Indexzahl der Baugebührenordnung vorgibt.
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Die NachbarbeteiligungDas Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer angelegte menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden will. Sie sind aufeinander ange-wiesen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen.
Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern oder auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Dies kann vor allem der Fall sein, wenn umstritten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang steht, denn als Betroffener kann der Nachbar eine Baugenehmigung anfechten.
Durch die Neufassung der Verwaltungsgerichtsordnung hat ein Nachbar-widerspruch gegen ein genehmigtes Vorhaben – wie bisher schon bei Wohnbauten – keine aufschiebende Wirkung mehr. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, bei der Baugenehmigungsbehörde oder beim Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruches zu beantragen. Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne informiert werden.
Wird für die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiung bzw. Ausnahme von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlich, sollten vor Einrei-chung des Bauantrages der Lageplan und die Bauzeichnung dem Nach-barn und/oder den betroffenen Grundstückseigentümern zur Unterschrift vorgelegt werden. Unterschreibt der Nachbar, so kann man in der Regel mit einer unangefochtenen Durchführung des Bauvorhabens rechnen. Weiter-hin beschleunigt man durch die Unterschrift das Genehmigungsverfahren, denn eine evtl. erforderliche Benachrichtigung des Nachbarn durch die Genehmigungsbehörde kann entfallen. Ist der Nachbar mit dem Bauvor-haben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht, dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht.
Bitte beachten Sie auch die Festlegungen im Brandenburgischen Nach-barrechtsgesetz.
Das Nachbarrecht
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Denkmalschutz und Denkmalpflege
Bau- und GartendenkmalpflegeKulturdenkmale als Quellen und Zeugnisse, die menschliche Geschichte und Entwicklung für die Nachwelt erlebbar machen, sind unter besonderen staatlichen Schutz gestellt. Sie werden in das Verzeichnis der Denkmale ein-getragen, das durch die Denkmalfachbehörde geführt wird. Die Aufgaben einer unteren Denkmalschutzbehörde nimmt der Landkreis wahr. Oberste Denkmalschutzbehörde ist das Ministerium für Wissenschaft, Forschung und Kultur des Landes Brandenburg. Sie übt die Rechts- und Fachaufsicht über die Denkmalfachbehörde und die unteren Denkmalschutzbehörden aus. Denkmalfachbehörde ist das Brandenburgische Landesamt für Denk-malpflege und Archäologisches Landesmuseum.
Aufgaben der Denkmalfachbehörde sind die Erforschung des Denkmalbe-standes und seine Erfassung, die denkmalfachliche Beratung von Denkmalei-gentümern und Behörden. Bestehende Denkmale und Neueintragungen werden im Denkmalverzeichnis des Landes Brandenburg nachgewiesen und veröffentlicht. Die Einsicht ist jedermann gestattet. Soweit es sich um ortsfeste Bodendenkmale oder bewegliche Denkmale handelt, ist ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme darzulegen.
Die Eintragung in das Verzeichnis erfolgt nachrichtlich. Um den Denkmal-wert festzustellen, haben die Mitarbeiter der Denkmalbehörden bereits vor der Unterschutzstellung das Recht, Grundstücke und Häuser nach vorheriger Anmeldung zu betreten (§ 25 BbgDSchG).
Die Verfügungsberechtigten der Denkmale werden über die Eintragung un-terrichtet. Denkmalbereiche, z. B. historische Stadt- und Ortskerne oder Sied-lungen, werden durch eine Denkmalbereichssatzung unter Schutz gestellt, die die Gemeinde erlässt. Wer ein Denkmal instand setzen, modernisieren, umgestalten, verändern oder in sonstiger Weise in den Denkmalbestand eingreifen will, bedarf gemäß § 19 (1) Abs. 1 BbgDSchG einer Erlaubnis der unteren Denkmalschutzbehörde (z. B. für den Einbau von Wärmeiso-lierungen, neuen Fenstern oder beim Anbringen von Werbeträgern oder Satellitenschüsseln usw.). Die Unterschutzstellung erfasst das Denkmal im augenblicklichen Zustand. Es gilt Bestandsschutz. Veränderungen, z. B. bei Modernisierungsmaßnahmen oder Instandsetzungen, sind möglich, soweit sie denkmalgerecht und denkmalverträglich gestaltet werden. Die denkmal-rechtlichen Anforderungen, die an Bauvorlagen und die Gestaltung eines
Gebäudes zu stellen sind, unterscheiden sich meist von den allgemeinen baurechtlich notwendigen Vorlagen.
Der Bauwillige erspart sich nicht nur die Kosten einer Überarbeitung seines Antrages, sondern trägt auch zur Beschleunigung des Genehmigungs-verfahrens bei, wenn im Vorwege bei der Denkmalschutzbehörde alle Fragen und Probleme bei der praktischen Durchführung eines denkmal-gerechten Bauvorhabens erörtert werden. Denn nur für Maßnahmen, die vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt worden sind, können Sie als Denkmaleigentümer eine steuerliche Abschrei-bung bzw. Förderung oder eine Zuwendung erhalten.
Welche Unterlagen Sie für einen denkmalrechtlichen Genehmigungsan-trag benötigen bzw. welche Aussagen und Unterlagen dem Bauantrag beizulegen sind, teilen wir Ihnen nach entsprechender Konsultation gerne mit. Der Beratungsbedarf für Eigentümer und Objektplaner ist erheblich, da das Denkmalschutzgesetz trotz der Vielfalt und der Einzigartigkeit von Kulturdenkmalen keine allgemeingültigen Bestimmungen oder detaillierte Anforderungen enthält. Eine Mitwirkung ist besonders wichtig. Die Beratung ist kostenlos.
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Dienstbarkeiten zur Beseitigung von bauordnungsrechtlichen Hindernissen
Rechtliche Sicherung –Beseitigung von baurechtlichen HindernissenDie Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um rechtliche Hindernisse einer Bebauung zu beseitigen, sind die zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen zu übernehmenden Verpflichtungen durch
Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch des zu belastenden Grundstücks zugunsten des Landkreises Märkisch-Oder-land rechtlich zu sichern. Eine Baugenehmigung kann erteilt werden, wenn die Dienstbarkeit oder eine entsprechende Vormerkung eingetragen oder nachgewiesen ist, dass der Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit oder der Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist. Die Dienstbarkeit soll im Rang vor Grundpfandrechten im Grundbuch eingetragen werden. Ein Grundstückseigentümer – in der Regel der Nachbar – verpflichtet sich in einem festgelegten Umfang zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin übernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn. Über das dauer-hafte Schuldverhältnis sollte Einvernehmen auch zwischen dem Bauherrn und dem Eigentümer des dienenden Grundstücks auch bezüglich von Detailfragen bestehen. Rechtliche Sicherungen sind im Wesentlichen er-forderlich für– die Erschließung über fremde Grundstücke, – die Überbauung fremder Grundstücke oder die Errichtung gemeinsamer
Anlagen auf benachbarten Grundstücken ,– die Übernahme von Abstandsflächen – Sicherung der von jeglicher Bebauung freizuhaltenden Flächen, wenn
die Brandwand näher als 2,50 Meter an die Grenze reicht oder keine Brandwand vorhanden ist.
Verfahren und Rechtsfolgen:• Die Bestellung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten erfolgt nach
den Bestimmungen der §§ 1090 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und den grundbuchrechtlichen Vorschriften. Die Bestimmungen zuguns-ten der berechtigten Gebietskörperschaften (hier Landkreis Märkisch-Oderland) setzt eine Einigung nach § 873 BGB zwischen dem Eigentümer des zu belastenden Grundstücks und der unteren Bauaufsichtsbehörde über den Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit voraus.
• Grunddienstbarkeiten, die zwischen den Nachbarn zur Sicherung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten oder zur Sicherung zivilrechtlicher Ansprüche nach dem Brandenburgischen Nachbarrechtsgesetz vereinbart und bestellt werden, ersetzen weder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten noch sind sie Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung.
• Die Mitarbeiter der unteren Bauaufsichtsbehörde bereiten die er-forderlichen Unterlagen entsprechend der jeweiligen Grundstücks-situation vor.
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Teilung von Grundstücken
GrundstücksteilungGemäß Definition ist die Teilung eine dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil 1.) abge-schrieben und 2.) als selbstständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken (Grundstücksteilen) eingetragen werden soll.Nach § 4 BbgBO dürfen durch die Teilung eines Grundstückes, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, keine Verhältnisse geschaffen wer-den, die den Vorschriften der BbgBO oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften, insbesondere den Vorschriften über die Abstands-flächen, den Brandschutz und die Erschließung, zuwiderlaufen.
Nutzungsänderung, An- und UmbauDie Nutzungsänderung des Wohnhauses oder von Wohnräumen, z. B. zum Büro, zur Arztpraxis oder für andere Geschäftszwecke, stellt grundsätzlich eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme dar, auch wenn tatsächlich nicht gebaut wird.Aus der neuen Nutzung können sich ohne Veränderung der Bausubstanz andere oder weitergehende Anforderungen des öffentlichen Baurechts ergeben, wie ein erhöhter Bedarf an Stellplätzen oder ein Nachweis zu-sätzlicher sanitärer Anlagen. Gewerbliche Nutzungen können „Unruhe“ in
ein Wohngebiet bringen und für die Nachbarschaft unzumutbar sein. Vor Aufnahme einer neuen Nutzung sollten Sie sich daher von uns als Bauauf-sichtsbehörde beraten lassen, ob eine Baugenehmigungspflicht gegeben ist und die geplante Nutzungsänderung baurechtliche Probleme birgt.Zum Ausbau des Dachgeschosses eines Einfamilienwohnhauses, um zusätzliche Aufenthaltsräume zu schaffen, z. B. Kinder- oder Gästezimmer, benötigen Sie keine Baugenehmigung. Auch die Umnutzung vorhandener Wohnräume zu einem weiteren Badezimmer oder einer zusätzlichen Toilette ist vom Genehmigungsvorbehalt freigestellt. Sie dürfen jedoch keine zweite Wohneinheit schaffen. Diese wäre wieder baugenehmigungspflichtig.Wenn Sie beabsichtigen, ein bestehendes Wohngebäude um- oder aus-zubauen, sollten Sie unsere Beratung oder die anderer Fachleute suchen.So dürfen zwar nichttragende Innenwände in fertiggestellten Wohnhäusern baugenehmigungsfrei abgebrochen und neu errichtet werden, für die Än-derung von Außenwänden oder der Dachkonstruktion (z. B. Einbau einer Dachgaube) ist hingegen eine Baugenehmigung erforderlich.Auch Wintergärten, überdachte Terrassen oder Eingangsüberdachungen sind ab einer festgelegten Größe im planungsrechtlichen Innenbereich baugenehmigungspflichtig.Im planungsrechtlichen Außenbereich benötigen in der Regel alle Bauvor-haben eine Baugenehmigung.
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BauüberwachungTragwerksplanung
Objektplanung
Ingenieurbüro für Bauplanung und BauStatikDipl. Ing. (FH) Dirk Beyer
Visualisierung•
Bauphysik Energieausweis•
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Ackerbürgerring 21 (03344) 300525 [email protected] (03344) 300526 www.ibbs-beyer.de
IBBSIBBS16259 Bad Freienwalde
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Die Bauausführung
WärmedämmungDie Güte des Wärmeschutzes der wärmeübertragenden Außenbauteile ist die mit Abstand wichtigste Größe für den Energieverbrauch eines Gebäudes. Wenn die folgenden Ziel-k-Werte für die einzelnen Bauteile eingehalten werden, kann man davon ausgehen, eine dem Niedrigenergiehaus-Standard (NEH-Standard) entsprechende Energiekennzahl zu erreichen.
Außenwände sehr gut dämmenJe nach Bauart sollten die Außenwände eine Dämmschichtdicke von 15 bis 20 cm aufweisen. Damit wird ein k-Wert von höchstens 0,20 W/m2 K erreicht. Solche Werte sind mit vielen bauaufsichtlich zugelassenen Konstruktionen realisierbar. Für die energetische Qualität spielt es keine entscheidende Rolle, ob Außenwände leicht oder schwer ausgebildet werden.
Fehlervermeidung bei der DachdämmungIn der Vergangenheit und oftmals auch heute noch werden bei den Dämm-konstruktionen geneigter Dächer erhebliche Fehler gemacht, die zu einem unbehaglichen Raumklima und einem hohen Energieverbrauch führen, der vom theoretisch berechneten Wärmebedarf erheblich abweicht. Die wärmetechnische Neubausanierung erst wenige Jahre alter Häuser ist leider kein Einzelfall. Der Zielwert bei der Dachdämmung ist ein k-Wert von 0,15 W/m2 K, der durch eine mittlere Dämmschichtdicke von 25–30 cm erreicht werden kann. Doch die Dämmschichtdicke allein garantiert diesen Zielwert noch nicht. Eine wärmebrückenfreie Konstruktion und eine sorgfältige und lückenlose Ausführung der außen liegenden Winddichtung und der innen liegenden Luftdichtung ist unverzichtbar für einen niedrigen Energieverbrauch. Hier ist besonders das Ineinandergreifen der verschiedenen Gewerke zu beachten, so dass die Verlegung von Leitungen und das Herstellen von Durchbrüchen nicht zum Verlust der Luftdichtigkeit führt. Die Konsequenz sind höhere Heizkosten, also eine geringere Rentabilität der Wärmedämmung für den Bauherrn und eine höhere Emission von C0
2. Aber unter Umständen kön-
nen sich mögliche Bauschäden noch gravierender auswirken, denn wo kalte Luft eindringt, kann bei anderer Strömungsrichtung warme, feuch-tigkeitsbeladene Luft nach außen gelangen. Bei dem Durchgang durch die Dämmung wird im Winter der Taupunkt unterschritten und es kommt zu Kondenswasserausfall innerhalb der Konstruktion, was bei entsprechenden Mengen zu Bauschäden führt.
Wärmeschutzverglasung für die FensterDie Wärmeschutzverglasung mit einem k-Wert von 1,3 W/m2 für das Glas ist bereits mit einer Wärmeschutzverordnung von 1995 zum Standard ge-worden. Niedrigere Werte bei Zweischeibenglas sind vermehrt anzutreffen. Eine deutliche Verbesserung bis zu k-Werten von 0,6 W/m2 ist dann nur mit
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Am Schlosspark 115377 Buckow
Tel.: 03 34 33/1 56 66Fax: 03 34 33/1 56 67
Brückenstraße 8715562 RüdersdorfTel./Fax: 03 36 38/41 26E-Mail: [email protected]
Funk: 01 71/2 10 22 34
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einer Dreifachverglasung möglich. Doch auch bei Fenstern sind mögliche Wärmeverluste nicht in der Glasfläche, sondern in den Anschlüssen zu suchen. So müssen zur Fugenvermeidung die Dichtungsprofile umlaufend am Rahmen anliegen und der Fensterrahmen luftdicht in die dämmende Hülle eingebaut werden.
Konsequente Dämmung von KellernDämmschichtdicken von 12 bis 15 cm erreichen einen Ziel-k-Wert von 0,3 W/m2-K. Zu beachten ist auch hier eine wärmebrückenfreie Konstruktion, die durch das Weiterführen der Wanddämmung deutlich unter die unterste Geschossdecke erreicht werden kann.
Bauen mit der SonneDas „Bauen mit der Sonne“ setzt auf die passive Nutzung der Sonnenenergie während der kälteren Jahreszeiten. Bereits bei der Planung des Gebäudes wird auf eine geeignete Orientierung zur Sonne geachtet. Die tief stehende Wintersonne wird durch großflächige, gut wärmegedämmte und zur Sonne orientierte Fensterflächen, aber auch durch Glasvorbauten (z. B. Wintergar-ten) oder durch die Verwendung spezieller lichtdurchlässiger Materialien (TWD – Transparente Wärmedämmung) genutzt. Der Bauherr oder der Architekt muss auf ausreichenden Sonnenschutz im Sommer und auf Ver-schattungsfreiheit im Winter achten. Die Heizungsanlage muss schnell regel-bar sein, um sich dem Sonnenangebot bedarfsgerecht anpassen zu können. Immer mehr Architekten machen sich mit den Prinzipien des solaren und energiesparenden Bauens vertraut, leider sind es noch nicht alle.
Passive Solarenergienutzung durch FensterBei der Planung eines Hauses ist auf eine konsequente Südorientierung des Wohnraumbereiches zu achten. Durch eine optimierte Ausrichtung der Grundstücke in Bebauungsplänen kann eine optimale Nutzung der passiven Solarenergie erreicht werden. Fenster verursachen nicht nur Wärmeverlus-te, sondern sind auch Wärmefallen. Entscheidend ist damit die Bilanz aus Verlusten und Gewinnen während der Heizperiode.
Die Bilanz wird durch Faktoren wie Qualität der Verglasung, Orientierung der Fenster und Verschattung beeinflusst. Für sehr hochwertige Dreischeiben-Wärmeverglasung wird die Bilanz sogar positiv, d. h., die Fenster gewinnen in der Heizperiode mehr Wärme, als sie verlieren.
Zentrale WarmwasserbereitungDie Warmwasserbereitung sollte in Kombination mit der zentralen Hei-zungsanlage erfolgen.
Um gerade in den Übergangszeiten und im Sommer die Betriebsverluste des Kessels gering zu halten, sollten ausreichend große Warmwasserspeicher verwendet werden, die möglichst nur ein zweimaliges Laden pro Tag er-forderlich machen. In Schichtenspeichern wird eine Temperaturschichtung erreicht, die dafür sorgt, dass das zum Wärmeerzeuger fließende Wasser stets eine niedrige Temperatur besitzt, wodurch gerade bei Brennwertgeräten und Solaranlagen hohe Wirkungsgrade erreicht werden.
Solare WarmwasserbereitungSonnenkollektoren wandeln die Sonneneinstrahlung direkt in Wärme um, die dann einem Warmwasserspeicher zugeführt wird. Richtig di-mensionierte Solaranlagen decken dabei fast 50 % des Jahresenergie-bedarfs für Warmwasser der Haushalte. Als Faustformel rechnet man mit 1 bis 2 m2 Kollektorfläche pro Person. Im Sommer übernimmt die Solaranlage die Warmwasserversorgung sogar vollständig, der Heiz- kessel kann dann ausgeschaltet bleiben. Sollte der Bau einer Solaranlage erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich sein, so sollten auf jeden Fall schon die Leitungen mitverlegt werden. Auch der Warmwasserspeicher sollte groß genug und leicht nachrüstbar sein.
Strom aus der SonneSolarzellen aus Silizium sind die Bausteine einer Photovoltaikanlage, mit ihr wird Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom umgewandelt, der problem-los im Haushalt genutzt werden kann. Überschüssiger Strom wird an das Versorgungsnetz abgegeben.
Boden- und Umweltschutz – MutterbodenMutterboden, der bei Baumaßnahmen sowie bei wesentlichen Verände-rungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Dieses Gebot zum Schutz des Mutterbodens ist in das Baugesetzbuch aufgenommen worden. Mutterboden, der nicht sofort wieder verwendet wird, ist in Mie-ten mit einer Sohlenbreite von bis zu 3,0 m und einer Höhe bis zu 1,30 m aufzusetzen. Die Mieten sollen möglichst im Schatten und abseits vom
Die Bauausführung
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Baugeschehen liegen. Sie sind mit Grasboden o. Ä. abzudecken und vor dem Austrocknen zu bewahren.
AllgemeinBodenaushub, Bauschutt und sonstige Baustellenabfälle sind grundsätz-lich schon an den Abfallstellen getrennt zu erfassen und getrennt einer Verwertung zuzuführen. Vor allem sind bei Abrissen von Gebäuden oder Gebäudeteilen schadstoffhaltige Materialien (insbesondere asbesthaltige Baustoffe) und Bauteile, die eine Aufbereitung behindern oder verhindern können (Rohrleitungen, Fenster, Türen, Fußbodenbeläge usw.), vorher aus-zubauen. Folgende Aufteilung der Baureststoffe ist je nach anfallender Menge sinn-voll und sollte bereits bei der Planung von Bau- und Abrissmaßnahmen berücksichtigt werden:
BauschuttAls aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten z. B. Beton mit und ohne Eisen, Pflastersteine, Naturstein, Kalksandsteine, Dachsteine und Ziegelmaterial. Zum nicht aufbereitungsfähigen Bauschutt, der einer zugelassenen Deponie zuzuführen ist, zählen alle festen, nicht auslaugbaren anorganischen Stoffe, wie z. B. Gips, Mörtel, Kalk, Schamotte, Schiefer, Bimsstein, Leichtbaustoffe und Fliesen.
Verwertbare und nicht verwertbare BaustellenabfälleAlle verwertbaren Baustellenabfälle sind nach Möglichkeit sortenrein zu
trennen und einer Wiederverwertung zuzuführen: Metalle (Schrotthändler), Papier und Pappe (Altpapiersammlung/-handel), saubere Verpackungen aus Kunststoff oder Styropor (gelber Sack), Altholz, Bauholz, Kisten und Paletten (Altholzverwertung). Bei nicht verwertbaren brennbaren Baustellenabfällen, z. B. Tapeten, Bodenbeläge, Türen, Tür- und Fensterrahmen, Vertäfelungen, Fußbodendielen, ist die untere Abfallbehörde des Landkreises zu konsul-tieren, wohin diese Abfälle verbracht werden können.
Schadstoffhaltige Abfälle Als Sonderabfall sind beispielsweise zu entsorgen Abbeizer, Gebinde mit Resten von alten Holzschutzmitteln, Batterien, Färb- und Lackverdünner, nicht ausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- und Spachtelmassen, Spraydosen, Teerrückstände und Bitumen. Alles, was mit schädlichen Stoffen vermischt ist, wird damit auch zu Sonderabfall.
Asbesthaltige AbfälleSie unterliegen besonderen Sicherheitsvorschriften. Vor Beginn von Ab-brucharbeiten muss die Bescheinigung eines Sachkundigen darüber vor-liegen, ob Bauteile der zu beseitigenden Gebäude Asbest oder asbest-haltige Materialien enthalten. Mit der Demontage, dem Verfestigen oder Beschichten von asbesthaltigen Materialien können nur Firmen beauftragt werden, die Sachkunde nach TRGS 519 erworben haben. Diese Unterneh-men sind mit den Gefahren im Umgang mit Asbest vertraut, kennen die erforderlichen Schutzmaßnahmen und verfügen über die notwendigen Geräte und Ausrüstungen.
Die Bauausführung
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Die Baufinanzierung
Abzüglich Ihres Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die Sie einbringen können, benötigen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie Fremdkapital. Entweder Sie verfügen über zuteilungsreife Bausparverträge in entspre-chender Höhe oder Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank auf.
Die Bank bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanzieller Situ-ation bis zu 60 % des Immobilienwertes einen Hypothekenkredit ersten Ranges. Das bedeutet, dass dieser Kredit im Falle einer späteren Zwangsver-steigerung wegen Zahlungsunfähigkeit zuerst bedient werden muss.Weitere Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges bis zu weiteren 20 % bis 40 % des Immobilienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhältnissen oder Vermietung des Objektes gewährt werden. Am sichersten ist die Finanzierung, wenn Sie ca. 20 % Eigenkapital besitzen.
Der Kaufvertrag wird vom Notar ausgearbeitet. Er klärt den Käufer über die Eintragungen im Grundbuch auf und prüft die Eigentumsverhältnisse. Dies sind beispielsweise Belastungen der Immobilie durch eine Grund-schuld oder Rechte Dritter wie Geh- und Fahrrechte oder Vorkaufsrechte. Immobilien müssen laut § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch einen notariellen Kaufvertrag gekauft werden. Der Notar erläutert Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Er muss den schwächeren Vertragspart-ner vor Nachteilen schützen und beide Parteien belehren. Erst wenn der Käufer die Auflassungsvormerkung erhalten hat, wird der Kaufpreis fällig. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungstitel für den Käufer und eine Art Reservierung. Nach termingerechter Zahlung kann der Käufer die Um-schreibung auf sich verlangen, auch wenn der Verkäufer mittlerweile in Konkurs gegangen ist. Rechtlich ist das Eigentum erst mit dem Eintrag ins Grundbuch übertragen.
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Wichtige Adressen
Ämterverzeichnis, LR– Bauordnungsamt als Untere Bauaufsichtsbehörde
– Untere Denkmalschutzbehörde
– Bauplanungsamt
– Kataster- und Vermessungsamt 15331 Strausberg Klosterstraße 14
– Kreisstraßenmeisterei 15377 Reichenberg Mittelstraße 2
– Straßenverkehrsamt 15344 Strausberg Ernst-Thälmann-Straße 71
– Ordnungsamt (SG Brandschutz) 16259 Bad Freienwalde Wriezener Straße 36
– Bauverwaltungsamt (Wohnungsbauförderung) 15306 Seelow Puschkinplatz 12
Entsorgungsstellen– Umweltamt 15301 Seelow Puschkinplatz 12
– Sachgebiet Abfallentsorgung des Umweltamtes 15301 Seelow Berliner Straße 31
Impressum
Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der Trägerschaft. Änderungswünsche, Anregungen und ergänzungen für die nächste Auflage dieser Broschüre nimmt die Verwaltung oder das zuständige Amt entgegen. Titel, umschlaggestaltung sowie Art und Anordnung des Inhalts sind zugunsten des jeweiligen Inhabers dieser rechte urheberrechtlich geschützt. Nachdruck und Übersetzungen sind – auch auszugsweise – nicht gestattet. Nachdruck oder reproduktion, gleich welcher Art, ob Foto-kopie, mikrofilm, Datenerfassung, Datenträger oder Online nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages.
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15306062/ 4. Auflage / 2007
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