Die 10 Gebote des Verwalters rund um die Beschlussfassung 1 · TOP 6: Anschaffung von Reservepumpen...
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Die 10 Gebote des Verwalters rund um die Beschlussfassung Dr. Michael Casser - Dr. Georg Jennißen 17. Pantaenius-Immobilientagung 2014 Dr. Michael Casser
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Die 10 Gebote des Verwaltersrund um die Beschlussfassung
Dr. Michael Casser - Dr. Georg Jennißen
17. Pantaenius-Immobilientagung 2014
Dr. Michael Casser
1. Gebot:
Du sollst die zu fassenden Beschlüsse in der Einladung informativ beschreiben!
Dr. Michael Casser
§ 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung):
(1) .......
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der
Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
Folge einer fehlenden oder unzureichenden Bezeichnung:� Beschluss ist (nur) anfechtbar � Vermutung der Ursächlichkeit des Ladungsmangels
Dr. Michael Casser
1. Gebot: Du sollst die zu fassenden Beschlüsse in der Einladung informativ beschreiben!
BGH V ZR 129/11:
„Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus.“
�Das Informationsbedürfnis definiert den Umfang der Erläuterungen und beizufügender Unterlagen!
Dr. Michael Casser
1. Gebot: Du sollst die zu fassenden Beschlüsse in der Einladung informativ beschreiben!
Unpräzise Bezeichnungen eröffnen Diskussionen, Beispiele:
TOP „Wiederwahl des Verwalters“o lässt auch die Wahl eines neuen Verwalters zu
(LG Frankfurt v. 27.1.2014 – 2-13 T 56/13)
TOP „Neuwahl des Verwalters“
o erlaubt nur Wiederbestellung des bisherigen Verwalters (AG Bonn, Urteil v. 29.7.2011 – 27 C 228/10, ZMR 2012, 47]
Richtig:Verwalterbestellung und Verwaltervertrag
Dr. Michael Casser
1. Gebot: Du sollst die zu fassenden Beschlüsse in der Einladung informativ beschreiben!
2. Gebot:
Du sollst Beschlussfassungen sorgfältig vorbereiten!
Dr. Michael Casser
� Einholung mehrerer Angebote (LG Hamburg ZMR 2012, 388)
� Versendung der Angebote mit der Einladung
� Beauftragung von Sachverständigen im Vorfeld der Eigentümerversammlung ohne Beschluss nur, wenn dringender Handlungsbedarf im Sinne einer Notmaßnahme besteht, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG.
� Einladung von Sachverständigen und Rechtsanwälten zur Eigentümerversammlung kann sinnvoll sein; Ankündigung der Teilnahme in der Einladung; zu Beginn der Versammlung Teilnahme beschließen lassen.
� Vorschlag zur Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahme entwerfen (Wie hoch ist die Rücklage? Wie wirkt sich die SU je MEA/je Wohnungseigentümer aus?)
Dr. Michael Casser
2. Gebot: Du sollst Beschlussfassungen sorgfältig vorbereiten!
TOP 6: Anschaffung von Reservepumpen für die Druckerhöhungsanlage
Sachverhalt:Im Berichtszeitraum fiel eine der insgesamt vier Pumpen aus. Aufgrund der Dimensionierung der Anlage für das Hochhaus handelt es sich nicht um Standardpumpen, sondern um Sonderanfertigungen, die auch im Lagerbestand des Herstellers nicht regelmäßig verfügbar sind.
Lösungsvorschlag:Um die Versorgungssicherheit zu gewährleisten, wird vorgeschlagen, mindestens eine Pumpe als Ersatzteil zu bevorraten. Der Listenpreis des Herstellers beläuft sich auf € 14.560.-- pro Pumpe. Das günstigste Händlerangebot beläuft sich auf € 12.900.-- bei Abnahme einer Pumpe, bei Abnahme zweier Pumpen auf € 24.900.--, jeweils inkl. USt.. Die Eigentümer mögen entscheiden, ob die Anschaffung von einer oder zwei Reservepumpen erfolgen soll.
Finanzierungsvorschlag:Die Instandhaltungsrückstellung ist durch die Fassadensanierung aufgezehrt. Die bei Erhebung einer Sonderumlage entstehende anteilige Zusatzbelastung pro Eigentümer ist für beide Varianten in der beigefügten Tabelle dargestellt, sie beträgt je nach Wohnungstyp zwischen € 89.– und 143.--.
Stellungnahme des Verwaltungsbeirats: Der Verwaltungsbeirat empfiehlt die Anschaffung einer Reservepumpe und die Finanzierung aus dem Plansatz für die laufende Instandhaltung.
Dr. Michael Casser
2. Gebot: Du sollst Beschlussfassungen sorgfältig vorbereiten!
3. Gebot:
Du sollst die Eigentümer nichtzu ihrem Glück zwingen!
Dr. Michael Casser
§ 20 WEG (Gliederung der Verwaltung):
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 und 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.
�Verwaltungskompetenz der Eigentümer (Entscheidung)�Verwalterkompetenz (Durchführung)
Dr. Michael Casser
3. Gebot: Du sollst die Eigentümer nicht zu ihrem Glück zwingen!
� Beschlussanträge nicht als eigenen Vortrag „verkaufen“.
� Sanierungsbeschlüsse nicht schon vorformulieren, wenn noch nicht einmal klar ist, ob saniert werden soll.
� Das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht vorweg nehmen.
� Auch wenn die Wohnungseigentümer nicht der billigsten Lösung zwingend zustimmen müssen, nicht als Kostentreiber auftreten.
� Auch das „negative“ Entscheidungsermessen nutzen.
Dr. Michael Casser
3. Gebot: Du sollst die Eigentümer nicht zu ihrem Glück zwingen!
4. Gebot:
Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Dr. Michael Casser
Achtung: Dauergefahr!
�Beschlüsse mit unbestimmten Inhalt sind nicht nur erfolgreichanfechtbar, sondern im Extremfall sogar nichtig.
�Sie legitimieren das Handeln des Verwalters bei der Umsetzung des Beschlusses nicht.
Nur objektive, normative Auslegungsmöglichkeit:�Beschlüsse wirken auch gegen nicht an der Beschlussfassung mitwirkendende Eigentümer
(Abwesende, Rechtsnachfolger § 10 Abs. 4 WEG)�Tauglichkeit für Beschluss-Sammlung
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
� Bei Instandsetzungsmaßnahmen klarstellen, ob nur über das „Ob“ oder auch das „Wie“ zu beschließen ist.
� Wenn auch das „Wie“ der Instandsetzung geregelt werden soll, muss der Beschluss enthalten:Was wird genau in Auftrag gegeben?An welchen Auftragnehmer?Bis wann zu erledigen?Auf Grundlage welchen Angebots?Zu welchem Preis?Begleitung der Maßnahme durch einen Architekten?Wie wird die Maßnahme finanziert?
� Präzisierungsmöglichkeiten durch Bezugnahme auf Dokumente, die den Eigentümern zugänglich sind, nutzen!
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Fall:
In einer größeren Wohnanlage werden jedes Jahr Balkone undicht. Damit sich nicht Jahr für Jahr die Eigentümerversammlung hiermit beschäftigen muss, wird folgender Vorratsbeschluss gefasst: „Die Gemeinschaft bevollmächtigt die Verwaltung, den Auftrag zur Sanierung einzelner Balkone im akuten Bedarfsfall, z.B. Undichtigkeiten, in Abstimmung mit dem Beirat an eine Fachfirma zu erteilen. Wirksam?
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Lösung des LG Köln – 29 S 146/12:
Weil die Gemeinschaft mit diesem Vorratsbeschluss auf eine spätere Mitbestimmung verzichtet, sind wegen der Kompetenzübertragung hinsichtlich der Bestimmtheit und Begrenztheit hohe Ansprüche zu stellen. Dies erfordert eine finanzielle Obergrenze für die Einzelmaßnahme und eine Gesamtgrenze für mehrere mögliche Maßnahmen (vgl. auch OLG Düsseldorf, ZWE 2001, 219). Es würde weiterhin nicht deutlich, ob nur in Akutfällen Sanierungsmaßnahmen ergriffen werden dürfen oder bereits eine vollständige Sanierung erfolgen dürfe.
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Praxisbeispiel für einen fehlerhaften Beschluss:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung der Balkone gem. vorliegendem Angebot der Fa. XY zu einem Preis von ca. 175.000,- €. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt durch eine Sonderumlage wie folgt: 15.000,- € in 2013, zahlbar bis 31.10.201315.000,- € in 2014, zahlbar bis 30.06.201425.000,- € in 2015, zahlbar bis 30.06.201525.000,- € in 2016, zahlbar bis 30.06.2016Die Arbeiten werden in drei Abschnitten (2014, 2015, 2016) beauftragt. Die Kosten werden durch die Instandhaltungsrücklage vorfinanziert.“
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
5. Gebot:
Du sollst die Beschlusshistorie kennen!
Dr. Michael Casser
� Bericht in der Versammlung zur Umsetzung der letzten Beschlüsse,
� bei Hindernissen Beschluss zur Aussetzung der Vollziehung oder Aufhebung fassen lassen,
� bei Gesetzesnovellen oder neuen Gerichtsentscheidungen nichtige oder rechtswidrige Beschlüsse der Vergangenheit mit Dauerwirkung reparieren,
� bei Zweit-oder abändernden Beschlüssen Aufhebung oder Anpassung des Erstbeschlusses nicht vergessen.
Dr. Michael Casser
5. Gebot: Du sollst die Beschlusshistorie kennen!
6. Gebot:
Du sollst die notwendigen Mehrheiten kennen undvor der Abstimmung bekanntgeben!
Dr. Michael Casser
� Instandsetzungsmaßnahmen i.S.v. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG:einfache Mehrheit (§ 22 Abs. 3 WEG)
� Maßnahmen der Modernisierung:doppelt-qualifizierte Mehrheit (§ 22 Abs. 2 WEG)
� bauliche Veränderungen:Zustimmung aller Betroffenen (§ 22 Abs. 1 WEG)
Dr. Michael Casser
6. Gebot: Du sollst die notwendigen Mehrheiten kennen und vor der Abstimmung bekannt geben!
Beschlussgegenstand: Modernisierungsmaßnahme
Doppelt qualifizierte Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 WEG wird nicht erreicht, weil die erforderliche Präsenz nicht (nie?) gegeben
�Privilegierung des § 22 Abs. 2 WEG nicht realisierbar
Aber:
Beschluss nach § 22 Abs. 1 WEG weiterhin möglich!
�Hinweis des Verwalters auf Zustimmungserfordernis aller Beeinträchtigten und die damit verbundenen Risiken!
Dr. Michael Casser
6. Gebot: Du sollst die notwendigen Mehrheiten kennen und vor der Abstimmung bekannt geben!
7. Gebot:
Du sollst die Mehrheiten richtig berechnen können!
Dr. Michael Casser
§§ 16 Abs. 4, 22 Abs. 2 WEG: Doppelt-qualifizierte Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer i.S.d. § 25 Abs. 2 und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Fall: In einer Wohnanlage sind 8 Wohnungen vorhanden. Vier Wohnungen gehören dem A, der damit auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzt. Als eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, stimmt er dafür. B und C stimmen ebenfalls dafür, D enthält sich der Stimme und E ist weder anwesend noch vertreten. Wurde die Modernisierung wirksam beschlossen?
Lösung: Nein, 3/5 ist weniger als 3/4
Dr. Michael Casser
7. Gebot: Du sollst die Mehrheiten richtg berechnen können!
8. Gebot:
Du sollst Beschlüsse richtig verkünden!
Dr. Michael Casser
„Ein Beschluss ist die „rechtsverbindliche Form einer in der Regel bloß mehrheitlichen Willensbildung“. (Elzer in Jennißen, WEG, vor §§ 23-25, Rz. 3)
Beschlüsse beruhen nicht auf wechselseitigen, miteinander korrespondierenden Willenserklärungen.
Die von den Eigentümern abgegebenen Einzelstimmen sind keine Rechtsgeschäfte, sondern empfangsbedürftige Willenserklärungen gegenüber dem Versammlungsleiter.
Beschlüsse entstehen erst durch die (ggf. konkludente) Feststellung und Verkündung.
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
BGH V ZB 10/01:
Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnissesdurch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlungkommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu.
Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses.
� Problem:Verkündung rechtswidriger und nichtiger Beschlüsse
� Logik-Aussetzer:Beschlüsse über bauliche Veränderungen!
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
§ 22 WEG:
(1)Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
AG Oberhausen, Urteil vom 22.12.2009 (ZMR 2011, 77):
Der Verwalter ist nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer, sondern vielmehr ausführendes Organ. Für Rechtmäßigkeitskontrollen ist das Gericht zuständig, nicht der Verwalter.
�Der Verwalter muss das Quorum kennen und richtig berechnen.�Die Frage, ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist hingegen eine schwierig zu beantwortende Rechtsfrage, die auch Wertungsgesichtspunkte abverlangt, „dies ist vom Verwalter nicht zu leisten“.
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
Aus der Gesetzesbegründung
(BT-Drucksache 16/887 zu §§§§ 22 Abs. 1 WEG):
„Die Beschlusskompetenz haben die Wohnungseigentümer – wie sich aus dem Wortlaut „können beschließen“ ergibt – unabhängig davon, ob die Beeinträchtigten im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG zustimmen. Sie dürfen nur keine Beschlüsse fassen, denen diese nicht zugestimmt haben. Fassen sie gleichwohl einen solchen Beschluss, so ist dieser anfechtbar, aber nicht unwirksam.“
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
9. Gebot:
Du sollst Beschlüsse richtig protokollieren!
Dr. Michael Casser
Mindestanforderung (§ 24 Abs. 6 S. 1 WEG):„Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen.“
� Beschlussantrag� Abstimmungsergebnis� Verkündung des Ergebnisses:
Zustandegekommen oder abgelehnt
Begleitend alle Umstände mit Bedeutung in formaler Hinsicht:� Wiederholungsversammlung � Entwicklung Beschlussfähigkeit� Stimmrechtsausschluss� Vollmachtserteilung in der Eigentümerversammlung
Und: Bedenkenhinweise des Verwalters aufnehmen!
Dr. Michael Casser
9. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig protokollieren!
Korrekte Darstellung von Negativbeschlüssen:
BGH V ZB 10/01:
Die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung einesBeschlussantrages durch die Wohnungseigentümer hatBeschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist kein Nichtbeschluss.
Dr. Michael Casser
9. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig protokollieren!
Darstellung im Protokoll:
Folgender Beschlussantrag wird zur Abstimmung gestellt:Die Eigentümergemeinschaft soll für das Gebäude eineTerrorversicherung abschließen. Abstimmungsergebnis: Ja: 2 Nein: 6 Enth. 2Damit ist dieser Antrag (mehrheitlich) abgelehnt.Dieser Beschluss wird durch den Versammlungsleiter verkündet.
Darstellung in der Beschluss-Sammlung:
Der Beschlussantrag „Die Eigentümergemeinschaft soll für das Gebäude eine Terrorversicherung abschließen“wurde abgelehnt.
Dr. Michael Casser
9. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig protokollieren!
Dokumentation des Abstimmungsverhaltens:
�Wer hat bei bauliche Veränderungen wie abgestimmt?(§§ 22 Abs. 1, 16 Abs. 6 WEG)
�Sicherung von Schadensersatzansprüchen:
BGH, Urteil v. 17.10.14 – V ZR 9/14:In Betracht kommt eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer fürsolche Schäden an dem Sondereigentum, die dadurch entstehen,dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahmezwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftungkann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaftentweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderlicheMaßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
Dr. Michael Casser
9. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig protokollieren!
10. Gebot:
Du sollst Beschlüsse zeitnah ausführen!
Dr. Michael Casser
� Die Ausführungspflicht ist nicht von der Bestandskraft abhängig, § 23 Abs. 4 WEG.
� Wird ein Beschluss erst nach seiner Durchführung durch das Gericht für ungültig erklärt, bleibt dies ohne praktische Folgen (BGH ZMR 2011, 732).
� Der Verwalter macht sich nicht schadenersatzpflichtig, wenn er bestandskräftige, aber rechtswidrige Beschlüsse umsetzt (BGH WuM 2012, 399).
� Nur evident nichtige Beschlüsse sollte der Verwalter nicht umsetzen – Haftungsrisiko.
Dr. Michael Casser
10. Gebot: Du sollst Beschlüsse zeitnah ausführen!
Praxistipp bei anfechtungsgefährdeten Beschlüssen:
� Anweisung an den Verwalter, den Beschluss erst nach Eintritt der Bestandskraft umzusetzen.
� Bei Hindernissen in der Umsetzung nicht nur informieren, sondern ausdrücklich Aussetzung der Umsetzung bis zur Klärung beschließen lassen.
Dr. Michael Casser
10. Gebot: Du sollst Beschlüsse zeitnah ausführen!
� Sei kompetent, aber gebe Dich nicht allwissend.
� Geh sparsam mit dem Geld anderer Leute um, aber sei selbstbewusst, wenn es um Deine eigenen Vergütungsansprüche geht.
� Vergiss nicht, wer Deine Kunden sind und respektiere die Entscheidungsmacht der Eigentümer.Schiedsrichter gibt es nur beim Fußball.
Dr. Michael Casser
Ergo!
