Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 1 von 38

Immobilien-Verkehrswertgutachten

Bewertungsobjekt:

Mit Gewerbehalle bebaute Grundstücksteilfläche

Adresse:

Xxxxxxxxxxx7, xxxxx xxxxxxxx

Auftraggeber:

Erbengemeinschaft Manfred und Volkmar L.....

Postadresse:

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Wertermittlungsstichtag:

28.09.2007

Qualitätsstichtag:

28.09.2007

Verkehrswert:

€ 1.320.000,00

Michael Kleisel

Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV)

Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS

Lindenstr. 7a, 85716 Unterschleißheim

Tel: 089-4309470 Fax: 089-4309742 Email: kleisel.gutachter@web.de

Internet: www.immonetworx-gutachten.de

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 2 von 38

Objektadresse

WertermittlungsstichtagOrtstermin

Abschluss der Recherchen

Größe des GrundstücksImmobilientyp

BaujahrBesonderheit

NutzungWohnlich nutzbare Fläche

Geschossfläche

Marktüblicher Jahresrohertrag 43.200,00 € Gezahlte Miete netto kalt p. A. 38.796,00 €

LiegenschaftszinssatzRestnutzungsdauer

Vorläufiger Ertragswert 890.000,00 € Bodenwert der bebauten Teilfläche 930.000,00 €

Bodenwert gesamt 1.500.000,00 € Verkehrswert 1.320.000,00 €

2 Jahre

Hofstattstr. 7, 85609 Aschheim

Zusammenstellung der wesentlichen Daten

2 selbstständig nutzbare Grundstücksteilflächen

28.09.200711.11.201520.01.2015

1964Gewerbliche Lagerhalle mit Büro

Gewerblich

2968 m²

736,61 m²800,64 m²

6,00%

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 3 von 38

Inhaltsverzeichnis

Nr. Abschnitt Seite

1.0 Vorbemerkung 4

1.1 Ortstermin 5

2.0 Verfahrenswahl 5

3.0 Standortmerkmale 6

3.1 Demographie 9

3.1.1 Bevölkerungsprognose 9

3.2 Immobilienmarkt 9

4.0 Lagemerkmale 10

5.0 Grundstücks- u. Grundbuchmerkmale 15

5.1 Selbstständig nutzbare Teilflächen 16

6.0 Gebäudemerkmale 17

Fotodokumentation 18

6.1 Außenanlagen 22

6.2 Allgemeiner baulicher Zustand 22

7.0 Baurechtliche Situation 22

8.0 Ermittlung des Verkehrswertes 23

8.1 Teilfläche 1b (Bebauter Grundstücksteil) 23

8.1.1 Bodenwert 23

8.1.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 28

8.1.3 Liegenschaftszinssatz 29

8.1.4 Jahresreinertrag 31

8.1.4.1 Rohertrag 32

8.1.4.2 Bewirtschaftungskosten 32

8.1.4.3 Betriebskosten 33

8.1.4.4 Jahresreinertrag 33

8.1.5 Barwertfaktor u. Abzinsungsfaktor 33

8.1.6 Ertragswertverfahren 33

8.1.7 Fazit 33

8.2 Teilfläche 1a (unbebaut) 34

8.3 Bodenwert 34

8.4 Marktanpassung 35

8.5 Besondere Grundstücksmerkmale 35

8.5.1 Abbruchkosten 35

8.5.2 Belastungen in Abteilung 2 des Grundbuches 36

8.5.2.1 Abwasserkanalmitbenutzungsrecht 36

8.5.2.2 Geh- u. Fahrtrecht 36

8.5.2.3 Barwert der Reinerträge 36

8.6 Ableitung des Verkehrswertes 36

Anlagenverzeichnis 37

Fachliteratur und gesetzliche Grundlagen 37

Sonstige Angaben 38

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 4 von 38

1. Vorbemerkung

Die Auftraggeber, Hr. Manfred und Hr. Volkmar L..... in Erbengemeinschaft, benötigen die Bewertung einer gewerblich genutzten Grundstücksteilfläche in xxxxx xxxxxxxx, Adresse: Hofstattstraße 7, die mit einem ehemaligen Stallgebäude bebaut ist. Zum Wertermittlungsstichtag wurden die baulichen Anlagen als gewerbliche Lagerhalle mit Büro genutzt. Die Auftraggeber haben das Objekt geerbt. Das beauftragte Gutachten dient gegenüber dem Finanzamt zum Nachweis des gemeinen Wertes im Sinne des Bewertungsgesetzes. Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes gem. § 194 des Baugesetzbuches. Definition des Verkehrswertes gem. § 194 BauGB:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung

bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,

der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung

ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Als Wertermittlungsstichtag wurde der Tag des Erbfalles festgelegt. Dies war der 28.09.2007.

Der Umfang des Gutachtens wurde mit dem Verwalter, Hr. Kxxxxx sowie dem steuerlichen Berater der Auftraggeber, Hr. Anton G........, abgesprochen. Es wird ein Verkehrswertgutachten nach den Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für eine Teilfläche von 2968m² beauftragt. Diese ist mit der o. a. Gewerbeimmobilie bebaut. Der restliche, mit einem Wohnhaus bebaute, Grundstücksteil von 545m², Adresse: Xxxxxxxxxxx17, ist nicht Gegenstand des Bewertungsauftrages. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgte auf Grundlage der durchgeführten Objektbesichtigung, der erteilten Auskünfte des örtlichen Bauamtes der Gemeinde Xxxxxxxx, des Bauamtes des Landkreises München, des Gutachterausschusses für den Landkreis München sowie den Informationen des Verwalters, Hr. Kxxxxx. Es standen folgende Unterlagen zur Verfügung: Amtlicher Lageplan, Amtlicher Flächennutzungsplan, Bauakte mit Plänen Bescheid Nr. IV/1-2550/63-602-2, Bauakte mit Plänen Bescheid Nr. 71-1002/89, Grundbuchauszug Ausdruck vom 24.11.2015, Urkunden der in Abteilung 2 des Grundbuches eingetragenen Dienstbarkeiten, Mietvertrag vom 03.03.1994, Nachtrag zum Mietvertrag vom 30.01.2003, Miet- und Kaufpreisstatistiken von Immobilienscout24 , Bodenrichtwertauskunft des Landratsamtes München, Altlastenkatasterauskunft des Landratsamtes München, Vergleichswerte des Gutachterausschusses für den Landkreis München. Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilzerstörerische Untersuchungen oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen wurden nicht vorgenommen. Eine Analyse des Grundstücks auf Altlasten war ebenfalls nicht Gegenstand dieses Auftrages. Es waren aber keine offensichtlichen Bodenverunreinigungen erkennbar. Lt. Auskunft des Landratsamtes München, Fr. Grund, ist das Grundstück nicht im Altlastenkataster eingetragen. Weiterhin wird von einem baurechtlich genehmigten und abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Flächenangaben in den Bauplänen. Ein neues Aufmaß wurde nicht vorgenommen, da bei der Besichtigung, augenscheinlich keine offensichtlichen Abweichungen der vorgefundenen Flächen von den Plänen festgestellt werden konnten.

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 5 von 38

1.1 Ortstermin Die Orts- und Objektbesichtigung fand am Mittwoch, den 11. November 2015 statt. Beginn: 12.00 Uhr Ende: 14.00 Uhr Hierbei war der Verwalter der Auftraggeber, Hr. Kxxxxx anwesend. Beim Ortstermin wurde das Gebäude von außen und innen besichtigt sowie eine Fotodokumentation erstellt. Hr. Kxxxxx hat dem Sachverständigen zwei Original-Bauakten aus dem Archiv des Bauamtes der Gemeinde Xxxxxxxx (Bauantrags-Verzeichnis-Nr. 2550/63 und 66/88) übergeben. Besondere Fragen wurden an den Sachverständigen nicht gestellt. Die Recherchen beim örtlichen Bauamt wurden am 26. November 2015 durchgeführt. Gesprächspartner war Fr. Tischer Abschluss der Recherchen: 20.01.2016

2. Verfahrenswahl

Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. Das Sachwertverfahren gem. §§21-23 ImmoWertV bietet sich an, wenn der Sachwert, demnach der Zeitwert der Bausubstanz und der Grundstückswert, für die Preisfindung der Marktteilnehmer ausschlaggebend ist. Dies ist überwiegend bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall während der Markt bei Gewerbeimmobilien überwiegend ertragsorientiert handelt. Das Sachwertverfahren ist daher für den vorliegenden Fall ungeeignet und wird nicht angewandt. Das Ertragswertverfahren gem. §§17-20 ImmoWertV eignet sich für Objekte die der Ertragserzielung dienen. Dies trifft für den vorliegenden Fall zu. Der aus dem Objekt erzielbare Ertrag steht bei gewerblich genutzten Immobilien im Vordergrund. Die Preisfindung der für diesen Immobilientyp typischen Marktteilnehmer kann mit Hilfe des normierten Ertragswertverfahrens nachvollzogen werden, so daß diese Methode zur Anwendung kommt. Eine der Eingangsgrößen für das Ertragswertverfahrens ist der Bodenwert. Dieser kann am besten mit Hilfe des Vergleichswertverfahren gem. §15.1 ImmoWertV ermittelt werden. Hierfür stehen vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für den Landkreis München, sowohl Bodenrichtwerte als auch Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung zur Verfügung. Daher wird der Wert des Bewertungsgrundstücks aus dem Vergleichswert abgeleitet.

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 6 von 38

3. Standortmerkmale

Xxxxxxxx ist eine dynamisch wachsende Gemeinde am xxxxxxxxxxxx Stadtrand von der Landeshauptstadt München. Sie liegt verkehrsgünstig zwischen zwei Autobahnen (A99 Autobahnring München und Teilautobahn A94 München-Passau). Die Anbindung erfolgt über die Bundesstraße B471 (Inning-Taufkirchen). Die kürzeste Verbindung zum östlichen Stadtrand von München führt in ca. 5 Minuten über die xxxxxxxx Landstraße/Münchner Straße. Durch die Nähe zur Landeshauptstadt und des geringeren Gewerbesteuersatzes, haben sich zahlreiche Unternehmen in den Gewerbegebieten rund um Xxxxxxxx angesiedelt. Darunter auch Großbetriebe wie z. b. Hewlett-Packard, Western Digital, Symantec, Escada, AMD, Salewa u. a. Weiterhin ist ein DHL-Paketzentrum ansässig. Aufgrund der Einbindung in den Wirtschaftsgroßraum München ist die Makrolage insgesamt ist als „gut“ zu beurteilen. Entfernungen (Straßenkilometer): Landeshauptstadt München, Stadtrand: 4,2 KM Kreisstadt Erding: 31 KM Markt Schwaben: 13 KM Ismaning: 9 KM Freising: 30 KM Flughafen München: 25 KM

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 7 von 38

Gemeindegröße z. 31.12.2006: 6879 Einwohner, 2805 ha Gebietsfläche Gemeindeteile: Xxxxxxxx, Xxxxxxx Regierungsbezirk: Oberbayern Landkreis: München Nächstgelegene größere Stadt: München, Entfernung zur Stadtgrenze ca. 4,2 KM

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 8 von 38

Verkehrsanbindung: A 99, Autobahn-Ostumgehung München, ca. 2,1 KM A 94, Teilautobahn München-Passau, ca. 4,3 KM B 471, Inning, München, Taufkirchen, direkt anliegend Öffentliche Verkehrsmittel:

Münchner S-Bahnlinie S2 (München-Erding), Bahnhof Feldkirchen, ca. 3,5 KM 3 Buslinien: Nr. 263, 264, 228

Schulen: 1 Grundschule

1 Realschule Gymnasium in München

Kindertagesstätten: 6 Einrichtungen für ältere Menschen 1 Hebesätze Gewerbesteuer zum Stichtag Xxxxxxxx 340

München: 490 Gewerbegebiete: Xxxxxxx, Xxxxxxxx Süd-Ost Ausgewählte Kaufkraftindices zum Stichtag (GFK) Xxxxxxxx 130 Ismaning 128 Kirchheim 131 München 134,5 (BRD = 100) Arbeitslose:

Quelle: Bayerisches statistisches Landesamt, Planungsverband äußerer Wirtschaftsraum München

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 9 von 38

3.1 Demographie

Quelle: Bayerisches statistisches Landesamt

3.2 Immobilienmarkt

Der örtliche Immobilienmarkt ist geprägt durch die Nähe zur Landeshauptstadt München. Lt. Jahresbericht 2006, S. 43 des Münchner Gutachterausschusses bestand in der Landeshauptstadt, zu diesem Zeitraum eine steigende Nachfrage nach Gewerbegrundstücken. Bei größeren Wohnbaugrundstücken dominierte eine rege Nachfrage durch Bauträger aufgrund von Vorratskäufen, insbesondere im Einfamilienhausbereich. Dem gegenüber steht die stichtagsbezogene Auswertung des führenden Immobilienportals Immobilienscout24. Hier wurde für die Region Aschau im Bereich der Gewerbeimmobilien eine unterdurchschnittliche Nachfrage (Index 64) registriert (siehe nachfolgende Grafik):

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 10 von 38

Diese Gegebenheiten sind typisch für das Umfeld von Metropolen. Die Aufwärtsentwicklung der angrenzenden Landkreise findet hier erst zeitverzögert statt. Im Bereich Xxxxxxxx, ist zum Stichtag für gewerblich genutzte Grundstücke, von einer geringen bis verhaltenen Nachfrage auszugehen. Bei Wohnbauflächen ist eine ausgewogene Angebots- u. Nachfragesituation, ohne dynamische Preissteigerungen, zu unterstellen.

4. Lagemerkmale

Das Bewertungsgrundstück liegt zentral im Ortskernbereich von Xxxxxxxx. Die Hofstattstraße ist eine der Hauptstraßen, die zur Ortsmitte führen. Diese ist befestigt, asphaltiert und in beide Richtungen, auch für LKW`s befahrbar. Die Zufahrt zum Bewertungsgrundstück erfolgt nahezu rechtwinkelig von der Hofstattstraße, über eine ca. 4m breite, asphaltierte Stichstraße. Die umliegenden Bundes- und Zubringerstraßen nach München oder zur Autobahn sind kurzfristig erreichbar. Es handelt sich um ein Dorfgebiet (MD) gem. der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Umgebungsbebauung besteht im Norden und Westen aus Wohnhäusern, im Süden aus einem landwirtschaftlichen Betrieb und im Osten aus mehreren, miteinander verbundenen Wohn- u. Geschäftshäusern und Garagen. (u. a. Metzgerei, Gasthof)

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 11 von 38

Das Bewertungsobjekt liegt in der 2. Reihe zur Hofstattstraße. Die Zufahrt über die genannte Stichstraße ist auch für größere Fahrzeuge und LKW´s möglich. Aufgrund der Lage im baurechtlichen Dorfgebiet (siehe 7.0) ist der Standort nur für Betriebe ohne wesentlich störende Immissionen zugelassen. Durch die zurückgesetzte Situierung ist keine Werbemöglichkeit gegeben. Weiterhin handelt es sich nicht um eine „Lauflage“, die durch hohe Passantenfrequenz oder benachbarter Einzelhandelsobjekte mit Magnetfunktion charakterisiert ist. Fazit: Aufgrund der o. a. Einschränkungen ist die Mikrolage für einen Gewerbebetrieb als „mäßig“ zu beurteilen. Die Wohnlage ist als „mittel“ einzuordnen. Hierfür prägend ist das zur Südseite angrenzende landwirtschaftliche Anwesen mit optischen und immissionsbedingten Einwirkungen. (siehe nachfolgende Darstellung):

Bewertungsgrundstück

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 12 von 38

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 13 von 38

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 14 von 38

5. Grundstücks –u. Grundbuchmerkmale

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 15 von 38

5. Grundstücks- und Grundbuchmerkmale

• Eingetragen beim Amtsgericht München, Grundbuch von Xxxxxxxx, Band 41, Blatt 1360

• Laufende Nummer 10

• Flurstücksnummer 409/1

• Adresse: Xxxxxxxxxxx7 u. 17, 85609 München

• Grundstücksgröße: lt. Grundbuch: 3513 m². Bewertungsgegenstand ist eine Teilfläche von

2968m² (1). Die Teilfläche (2) von 545m² bleibt außer Ansatz (siehe 1.).

• Im Grundbuch Abteilung 2 eingetragene Belastungen (siehe Anlage):

� Geh- u. Fahrtrecht für jeweilige Eigentümer von 409/9 � Abwasserkanalmitbenutzungsrecht für jeweilige Eigentümer von 409/9

Hinweis:

Die aufgeführten Grunddienstbarkeiten werden unter 8.5.2 bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen berücksichtigt.

• Entwicklungszustand: Baureifes Land

• Maß der tatsächlich vorhandenen Nutzung: Geschossfläche (GF) 800,64 m²

Berechnung der Geschossfläche: 28,615 x 19,615 = 561,28 Galerie: 8,365 x 28,615 = 239,36 Geschossfläche gesamt: 800,64

• Grundstückszuschnitt: Polygonal • Topographie: Eben

• Immissionen: Keine wesentlich störenden Immissionen vorhanden. • Erschließungszustand: voll erschlossen inkl. Abwasserkanal. Lt. Auskunft des örtlichen Bauamtes

sind sämtliche Erschließungskosten bezahlt und keine neuen Maßnahmen geplant.

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 16 von 38

• Baulasten: In Bayern existiert kein Baulastenverzeichnis

• Denkmalschutz: Es liegt kein Denkmalschutz vor • Bodenbeschaffenheit: Verdachtsmomente für Bodenverunreinigungen konnten bei der

Besichtigung nicht erkannt werden. Das Grundstück ist, lt. Auskunft des Landratsamtes München, Fr. Grund, nicht im Altlastenkataster eingetragen.

• Bebauung: Gewerbehalle mit Büro

• 17 Aussen-Stellplätze vorhanden

5.1. Selbstständig nutzbare Teilflächen

Darunter versteht man, gem. §17.2.2 ImmoWertV, Grundstücksteile, die selbständig genutzt oder verwertet werden können. Im vorliegenden Fall besteht die gegenständliche Teilfläche 1 aus den wiederum selbstständig nutzbaren Teilflächen 1a und 1b. Begründung: Lt. Auskunft des baurechtlich zuständigen Landratsamtes München, Bauamt, Hr. Kaiser, vom 09.12.2015, ist auch der unbebaute Grundstücksteil (1a) nach §34 des Baugesetzbuches (BauGB) bebaubar und somit selbständig nutz- und verwertbar. Bei Einhaltung der baurechtlich erforderlichen Abstandsfläche von 6,40m zum Bestandsgebäude auf Teilfäche 1b, ergeben sich überschlägig folgende Grundstücksgrößen: Teilfläche 1a: 1132 m² Teilfläche 1b: 1836 m² Gesamt: 2968 m² Siehe nachfolgende Teilungsskizze: Hinweis: Die vorstehende Teilung ist nicht im Grundstückskataster vollzogen. Sie dient lediglich zu einer differenzierten Bewertung des Bodenwertes im nachfolgenden Ertragswertverfahren.

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 17 von 38

6. Gebäudemerkmale

• Ehemaliger Viehstall, Größe: 28,615m x 19,615

• Baujahr 1964

• Umbau und Modernisierung in 1992

• Zum Stichtag genehmigte Nutzung: Papierwaren-Großhandelslager mit 1 Büroraum

• Zum Stichtag tatsächliche Nutzung: Malereibetrieb mit Materiallager und Büro • Nicht unterkellert • Firsthöhe: 8,50m über OK Gelände

• Tragwerk: Holzbinderkonstruktion mit Stahl-Unterzügen

• Außenwände: Gitterhohlblockziegel 38cm u. Holz-Fachwerk

• Zwischenwände: Hochlochziegel • Fundamente: Beton-Einzelfundamente

• Eingezogene Decke, 8m x 27,89m als Filigran-Decke mit Bims-Hohlblocksteinen

• Fassade: Putzfassade bzw. Bretterverschalung mit Wellenasbestplatten. Kein Wärmedämmsystem. • Dach: Geneigtes Satteldach

• Dacheindeckung: Well-Eternit. Dachunterseite mit Wärmedämmplatten isoliert • Dachentwässerung: Blech, ungestrichen

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Innentüren Büro: Einfache Holzfurniertüren, teilweise mit Glasausschnitt. • Außentüren: Lager: Rolltor mit Schlupftüre. Büro: Weiße Eingangstüre mit Glas-Oberlicht • Beleuchtung: Deckenstrahler • Heizung: Elektro-Nachstromheizkörper in den Büros, Lagerhalle unbeheizt • Boden: Rohbetonboden in der Halle. Büroteil: Estrich mit Wärmeisolierung, Teppichbeläge

• Sanitäranlagen: 1 WC mit Einfachausstattung im Lagerteil. 1x Herren u. 1x Damen-WC, jeweils mit Einfach-Ausstattung, im Büroteil

• Warmwasser in den WC-Anlagen: Elektro-Durchlauferhitzer • Abweichend von der Baugenehmigung sind 4 Büroräume vorhanden • Vorhandene Nutzfläche: 736,61 m²

Lagerhalle Erdgeschoss inkl. WC: 308,00 m² Büroflächen Erdgeschoss inkl. WC: 212,18 m² Lager Galerie: 216,43 m²

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 18 von 38

Fotodokumentation

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 19 von 38

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 20 von 38

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 21 von 38

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 22 von 38

6.1 Außenanlagen

• Mit Verbundpflaster und Rasengittersteinen bepflasterte Freifläche vor dem Gebäude • Teilweise Hecke als Grenzbepflanzung • Überirdische Kfz-Stellplätze mit Rasengittersteinen oder Rollkies angelegt • Seitengrün verwildert

6.2 Allgemeiner baulicher Zustand und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen

Die baulichen Anlagen befinden sich in einem normal gepflegten Zustand und entsprechen somit den Erwartungen des Marktes vor dem Hintergrund des Baujahres. Gravierende Bauschäden oder –mängel waren bei der Besichtigung nicht festzustellen. Übliche Instandhaltungs- u. Modernisierungsrückstände sind bereits beim Ansatz des Liegenschaftszinssatzes enthalten.

7.0 Baurechtliche Situation

Das Gebiet, in dem sich das Bewertungsgrundstück befindet, ist im amtlichen Flächennutzungsplan vom 07.11.1990 als Dorfgebiet (MD) ausgewiesen. (Siehe nachfolgender Auszug ):

• Es existiert kein amtlicher Bebauungsplan. Die baurechtlichen Möglichkeiten ergeben sich gem. §34 des Baugesetzbuches (BauGB) nach der umliegenden Bebauung. Für die vorhandenen baulichen Anlagen liegen folgende Baugenehmigungen vor:

• Bauantrag Nr. 2550/63, Neubau eines Viehstalles, genehmigt am 24.02.1964 • Bauantrag Nr. 71-1002/89, Nutzungsänderung einer Rinderstallung als Papierwaren-

Großhandelslager und Einbau eines Büros mit WC-Anlage, mit Begrünungsplan, genehmigt am 12.06.1990

Relevanz für die Wertermittlung: Die vorhandenen baulichen Anlagen sind baurechtlich genehmigt. Es sind 10 überirdische Kfz-Stellplätze gefordert. Diese sind vorhanden, wobei die Anordnung gegenüber dem genehmigten Begrünungsplan verändert wurde.

Standort des

Bewertungsobjektes

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 23 von 38

Für die aktuelle Nutzung als Malereibetrieb mit Lacklager liegt keine baurechtlich erforderliche Umnutzungsgenehmigung vor. Die baurechtlich genehmigte Bürofläche beträgt ca. 50m². Die derzeitigen Büroflächen haben eine Größe von ca. 127m², da ein Teil der Lagerfläche vom Mieter zusätzlich als Büro ausgebaut wurde. Hierfür liegt ebenfalls keine Baugenehmigung vor. Würdigung: Die o. a. Änderungen sind nachträglich genehmigungsfähig. Für die zusätzlichen Büroflächen müssen gem. der zum Stichtag maßgeblichen Stellplatzsatzung der Gemeinde Xxxxxxxx, weitere 3 Stellplätze nachgewiesen werden. Diese sind vorhanden und angelegt. Demnach ist aufgrund der ungenehmigten Abweichungen, nicht von einer wertmindernden Beeinflussung des Verkehrswertes auszugehen.

8.0 Ermittlung des Verkehrswertes

8.1 Teilfläche 1b Vorbemerkung: Die Teilfläche 1b ist bebaut mit der unter 6.0 beschriebenen Lagerhalle und integriertem Büro. Es handelt sich hierbei um eine ertragswirtschaftlich genutzte Immobilie. Zur Ermittlung des Verkehrswertes ist das normierte Ertragswertverfahren gem. §17-20 ImmoWertV heranzuziehen (siehe 2.). Es kommt das sogenannte vereinfachte Ertragswertverfahren gem. ImmoWertV §17.2.2 zur Anwendung. Hierzu werden die folgenden Eingangsgrößen ermittelt: • Reinertrag • Bodenwert • Liegenschaftszinssatz • Barwertfaktor für die Kapitalisierung der Reinerträge • Abzinsungsfaktor für den Bodenwert • Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Formel: Ertragswert = Reinertrag x Barwertfaktor + (Bodenwert x Abzinsungsfaktor)

8.1.1 Bodenwert Unter dem Bodenwert versteht man, gem. §16.1 ImmoWertV, den Grundstückswert im fiktiv unbebauten Zustand. Dieser ist vorrangig im Vergleichswertverfahren gem. §15 ImmoWertV oder nach Bodenrichtwerten zu ermitteln. Zum Stichtag 31.12.2006 liegen folgende amtliche Bodenrichtwerte vor: Wohnbauland: € 620,00/m², GFZ: 0,50 Gewerbegebiet Süd-Ost: € 300,00/m², GFZ 0,80 Gewerbegebiet Xxxxxxx: € 400,00/m², GFZ 1,0 Die Teilfläche 1b ist als Wohnbauland zu beurteilen. Begründung: Der Verkehrswert orientiert sich an der bestmöglichen wirtschaftlichen Nutzung. Obwohl das Grundstück gewerblich genutzt wird, wäre baurechtlich eine höherwertigere Wohnbebauung zulässig (siehe 5.1).

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 24 von 38

Demnach ist für die Bewertung der Teilfläche der Bodenrichtwert für Wohnbauland maßgeblich. Allerdings stellt der Bodenrichtwert nur einen regionalen Durchschnittswert dar. Im vorliegenden Fall ist eine Anpassung hinsichtlich der Grundstücksgröße und Lagequalität vorzunehmen. Die im Richtwertgebiet überwiegend vorhandene Grundstücksgröße ergibt sich aus dem beigefügten Parzellenplan und Flächennutzungsplan (siehe nachfolgende Grafik):

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 25 von 38

Quelle: Flächennutzungsplan der Gemeinde Xxxxxxxx

Bei einem Abgleich des Parzellenplans zu den Wohngebieten lt. Flächennutzungsplan ist festzustellen, daß die ortsübliche Grundstücksfläche für Wohnbaugrundstücke im kleinteiligen Bereich liegt. Demnach typische Parzellen für Reihen- und Doppelhäuser. Diese sind prägend in den Bodenrichtwert eingeflossen und entsprechen nicht der Größe der zu bewertenden Teilflächen.

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 26 von 38

Weiterhin: Der Bodenrichtwert ist der Lagequalität „Wohngebiet“ zugeordnet. Das Bewertungsgrundstück liegt innerhalb eines baurechtlichen Dorfgebietes (Siehe nachstehende Definition gem. §5 der Baunutzungsverordnung:

1 Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO)

§ 5 Dorfgebiete

(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebietes dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.

(2) Zulässig sind 1.

Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,

2. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,

3. sonstige Wohngebäude,

4. Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,

5. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

6. sonstige Gewerbebetriebe,

7. Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

8. Gartenbaubetriebe,

9. Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 zugelassen werden.

Demnach sind im Dorfgebiet auch gewerbliche Nutzungen zugelassen. Derzeit ist das nachbarschaftliche Umfeld des Bewertungsgrundstückes geprägt durch einen landwirtschaftlichen Betrieb und eine Gaststätte mit Metzgerei (siehe 4.). Die Lage ist demnach nicht mit einem Wohngebiet vergleichbar. Fazit:

Aufgrund der beiden beschriebenen Merkmale kann der amtliche Bodenrichtwert nicht für das

Bewertungsgrundstück angewendet werden.

Zur Ermittlung des sachgerechten Bodenwertes sind daher tatsächliche Verkaufsfälle von Grundstücken heranzuziehen, die mit dem Bewertungsgrundstück hinreichend vergleichbar sind. Der Gutachterausschuss kann hierfür 4 Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung zur Verfügung stellen. Es wird daher das unmittelbare Vergleichswertverfahren gem. §15.1 ImmoWertV durchgeführt:

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 27 von 38

� Vorgehensweise:

Der zuständige Gutachterausschuss für den Landkreis München kann insgesamt 4 Vergleichspreise von Grundstücken zur Verfügung stellen, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend vergleichbar sind. Die Übereinstimmungen betreffen folgende Merkmale:

• Wohnbauland • Vergleichbare Orte im Münchner Umland • Größere Grundstücksgrößen >1000m²

Die Vergleichspreise können daher grundsätzlich als geeignet eingestuft werden. Sie müssen noch, durch sachgerechte Zu- und Abschläge mit dem Bewertungsobjekt gleichnamig gemacht werden. Die Ermittlung des Vergleichswertes erfolgt in 3 Schritten: 1. Umrechnung der einzelnen Kaufpreise auf die Geschossflächenzahl (GFZ) des Bewertungsgrundstücks Hierfür werden die vom Gutachterausschuss empfohlenen Umrechnungskoeffizienten 1999 des Gutachterausschusses der Stadt München herangezogen (Siehe Jahresbericht 2006). Lt. Auskunft des Bauamtes Xxxxxxxx, Fr. Tischer beträgt das zum Stichtag genehmigungsfähige, ortsübliche Maß der GFZ (Geschossflächenzahl): 0,44 und der GRZ (Grundflächenzahl) bei 0,22. Bei der Auswertung der Kaufpreise berücksichtigt der Gutachterausschuss auch Flächen in sog. Nicht-Vollgeschossen, die wirtschaftlich genutzt werden können. Dies sind insbesondere Dachgeschosse, die im baurechtlichen Sinne keine Vollgeschosse darstellen. Aufgrund der nach §34 BauGB maßgeblichen Umgebungsbebauung ist bei einer fiktiven Neubebauung von zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss als Nicht-Vollgeschoss auszugehen. Demnach berechnet sich die auf die Teilfläche anfallende, wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) wie folgt: Grundflächenzahl 0,22 * 2,5 = WGFZ 0,55 2. Anpassung der Vergleichspreise an die Lagequalität des Bewertungsgrundstücks

Die Grundstücke der Vergleichspreise wurden vom Autor angefahren und die Makro- u. Mikrolage beurteilt. Aus datenschutzrechtlichen Gründen können die Adressen in diesem Gutachten nicht genannt werden. Die Anpassungen der Makrolage erfolgten durch einen Vergleich der Bodenrichtwerte, die der Mikrolage durch die spezifischen Lagemerkmale. 3. Die sich nach der Anpassung ergebende, statistische Reihe, wurde auf Ausreisser überprüft.

Dabei kam die sog. 2-Sigma-Regel (Doppelte Standardabweichung) zur Anwendung. Unter Ausreisser versteht man Werte, die erheblich vom Durchschnitt abweichen und es daher nicht ausgeschlossen werden kann, daß diese nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden. Es kann von einer gesicherten statistischen Reihe ausgegangen werden, wenn die o. a. 2-Sigma-Regel eingehalten und der Variationskoeffizient nicht außerhalb des für Grundstücke üblichen Vertrauensbereiches von 10% - 25% liegt. (Siehe Fachzeitschrift GuG, 2008,Heft 6, Seiten 321-328) Im vorliegenden Fall ergab sich kein zu eliminierender Ausreisser-Wert. Demnach ist das berechnete arithmetische Mittel statistisch gesichert und eignet sich zur Ableitung des Verkehrswertes: Ergebnis (siehe Anlage):

Vergleichswert: € 504,86/m², gerundet € 505,00

€ 505,00 x Größe der Teilfläche 1b: 1836 m² = € 927.180,00 Gerundet: € 930.000,00

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 28 von 38

8.1.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Unter der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer versteht man die prognostizierte Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage, bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, nach den am Wertermittlungsstichtag gegebenen Verhältnissen, voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§6.6 ImmoWertV). Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängert sich durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder verkürzt sich durch Unterlassen dieser Maßnahmen. Sie wird nach empirischen Erfahrungssätzen bemessen. Für den vorliegenden Fall werden die Sätze gem. der Sachwertrichtlinie des Bundes (SW-RL) für sachgerecht gehalten und verwendet:

Baujahr: 1964 Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: 43 Jahre Durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer gem. den zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages veröffentlichten Wertermittlungsrichtlinien des Bundes (WertR2006):

• Industriegebäude, Werkstätten, Lagergebäude: 40 – 60 Jahre

Aufgrund des einfachen Ausbaustandards wird ein Ansatz von 45 Jahren für sachgerecht gehalten:

Gesamtnutzungsdauer: 45 Jahre ./. Alter zum Stichtag: 43 Jahre = Rechnerische wirtschaftliche Restnutzungsdauer: rund 2 Jahre

Für die Einschätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sind die zwischenzeitlich durchgeführten Modernisierungen zu berücksichtigen. Bei umfassenden Maßnahmen verlängert sich die Restnutzung. Das Bewertungsobjekt wurde im Jahre 1992 letztmalig in größerem Umfang modernisiert. Demnach zurückliegend 15 Jahre, gerechnet vom Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages. Die vorgenommenen Maßnahmen ermöglichten den Betrieb eines Papierwaren-Großhandelslagers. Im Jahre 1994 erfolgten im Zuge eines erneuten Mieterwechsels weitere spezifische Umbauten, wie z. B. Einbau von zusätzlichen Büros, Modernisierung der Heizungs- u. Elektroanlage sowie der sanitären Anlagen. Demnach zurückliegend rund 13 Jahre ab dem Stichtag. Die vorgenommenen Um- u. Einbauten entsprachen einem zum Betrieb eines Malereibetriebes erforderlichen, einfachen Standard. Eine durchgreifende Sanierung, mit umfassender Verbesserung der Nutzungsverhältnisse und der energetischen Ausstattung, wurde nicht vorgenommen. Demnach handelte es sich um übliche Maßnahmen zur Sicherung der Ertragsfähigkeit, die keine Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer bewirken

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 29 von 38

8.1.3 Liegenschaftszinssatz Definition : Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, ImmoWertV §14.3) sind die Zinssätze, mit denen

Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marküblich verzinst werden.

D. h. der Liegenschaftszinssatz bringt die vom Grundstücksmarkt erwartete Ertragsentwicklung und Verzinsung des in die Immobilie investierten Kapitals zum Ausdruck (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil IV§14.2). Liegenschaftszinssätze werden üblicherweise vom Gutachterausschuss aus Marktpreisen abgeleitet. Die Gutachterausschüsse für den Landkreis München sowie allen benachbarten vergleichbaren Gebieten, haben keine Liegenschaftszinssätze für Gewerbeobjekte veröffentlicht. Es wird daher das in der Fachwelt anerkannte Verfahren nach GuG03.2006 herangezogen. Dieses basiert auf einer deutschlandweiten Auswertung von 110 Gutachterausschüssen:

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 30 von 38

Rechnerisches Ergebnis: 6,33% Aufgrund der Nähe zur Landeshauptstadt München und der damit verbundenen, günstigen konjunkturellen Sogwirkung, wird ein Abschlag für sachgerecht gehalten. Anzuwendender Liegenschaftszinssatz: 6%

Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Auswahlmenü

in Anlehnung an Sommer/Hausmann, GuG 3/2006, S. 139 ff. (Quelle der Ausgangsbandbreiten)

Ausgangsbandbreiten: Min. Bandbreite Max.

Objekttyp: reines Gewerbeobjekt

Wohnungsgrößenanp.: unter 60m² Wohnung 0,50 3,24–4,13 7,70

Anzahl der Wohneinheiten: bis zu 3 Wohneinheiten Einfamilienwohnhaus 0,70 2,26–3,85 4,60

Lage: mäßige Lage Zweifamilienwohnhaus, Reihenhaus 2,50 2,76–3,85 4,54

Restnutzungsdauer: kurze Restnutzungsdauer Dreifamilienwohnhaus 2,50 3,03–4,42 8,30

Miet- und Kaufpreisrelation: niedriges Mietniveau Mehrfamilienwohnhaus 2,50 4,71–5,65 8,00

Zukunftserwartungen: hohes Investitionsrisiko gemischt genutztes Gebäude 3,00 4,69–6,13 8,00

Wohn-/Gewerbeanteil: überwiegender Gewerbeanteil Geschäfts- und Bürogebäude 4,40 5,60–6,51 8,00

Berechnung: Spanneneinteilung reines Gewerbeobjekt 6,00 6,30–7,10 8,00

von 6,30

bis 7,10

Wohnungsgrößenanp. (B17): untere Hälfte der Bandbreite

Anzahl der Wohneinheiten (B18): untere Hälfte der Bandbreite

Lage (B19): oberes Drittel der Bandbreite

Restnutzungsdauer (B20): untere Hälfte der Bandbreite

Miet- und Kaufpreisrelation (B21): untere Hälfte der Bandbreite

Zukunftserwartungen (B22): obere Hälfte der Bandbreite

Wohn-/Gewerbeanteil (B23): obere Hälfte der Bandbreite

von bis

Start 6,30 7,10

B17 6,30 6,70

B18 6,30 6,70

B19 6,30 6,43

B20 6,30 6,37

B21 6,30 6,33

B22 6,33 6,32

6,33 und 6,32

Hintergrundinformationen: Der Liegenschaftszinssatz ist eine Schätzgröße;

sie kann jedoch unter Verwendung von Plausibilitätsbetrachtungen aus

bekanntem Marktgeschehen abgeleitet werden. Die Ausgangsbandbreiten

wurden aus einer Befragung von 556 Gutachterausschüssen unter

Verwendung eines bundeseinheitlichen Tabellenschemas abgeleitet, das sich

am Vorschlag der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der

Gutachterausschüsse des Landes Nordrhein-Westfalen orientierte. Im Jahre

2005 wurde die so konstruierte Vorgehensweise getestet, indem ihre

Ergebnisse den anderen direkten und indirekten Quellen gegenübergestellt

wurden. In rd. 95 % der Anwendungen waren die Ausgangsdaten als

Plausibilitätsnachweis erfolgreich.

Auswirkung der Korrekturfaktoren (Auswahl):

Ergebnis: Der Liegenschaftszins

bewegt sich nach der vorgenannten

Ableitung in einer Spanne zwischen:

5,80

6,00

6,20

6,40

6,60

6,80

7,00

7,20

Start B17 B18 B19 B20 B21 B22

Zin

ssatz

Einflussfaktoren (Bezeichnung siehe oben)

Grafische Ableitung L-Zins

von

bis

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 31 von 38

8.1.4 Jahresreinertrag Unter „marktüblich“ versteht man den am Wertermittlungsstichtag nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen ohne Berücksichtigung temporär wirksamer mietvertrag- bzw. mietrechtlicher Besonderheiten für Wohn- bzw. Nutzflächen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise erzielbaren Ertrag (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil IV, Abschnitt 3, §18.2.1). Dieser wird ermittelt aus dem Rohertrag abzüglich der üblichen Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag basiert auf den Netto-Kaltmieten. Zum Wertermittlungsstichtag war das Bewertungsobjekt zu den nachstehenden Konditionen vermietet (Mietverträge siehe Anlage): Mieter: Design u. Color GmbH Mietbeginn: 01.06.1994 Mietende: 31.05.2009 gem. Nachtrag vom 30.01.2003. Demnach Restlaufzeit ab Wertermittlungsstichtag: rund 20 Monate (= 1,67 Jahre). Mietzins netto kalt zum Wertermittlungsstichtag: € 3.233,00 p. M. Besonderheiten: Es sind insgesamt 17 überirdische Kfz-Stellplätze vermietet. Diese sind im o. a. Mietzins enthalten. Bis zum Ende des Mietvertrages ist die Miete festgeschrieben. Es wird nachfolgend geprüft, ob die gezahlte Miete der marktüblich erzielbaren Miete entspricht. Hierzu wird eine stichtagsbezogene Auswertung der führenden Immobilienplattform immobilienscout24.de herangezogen (siehe nachfolgende Grafik):

Es handelt sich hierbei um Angebotsmieten. Daraus ergibt sich für das Bewertungsobjekt: Bürofläche 212,18 m²: Bandbreite € 6,90/m² - € 15,00/m². Aufgrund des einfachen Standards und der mäßigen Lage ist das untere Ende der Bandbreite zu wählen.

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 32 von 38

€ 6,90/m² x 212,18 m² = € 1.464,04, gerundet € 1.465,00 p. M. Hallenfläche Erdgeschoss: Bandbreite € 4,50 - € 8,22/m². Es handelt sich um ein Kaltlager mit einfacher Ausstattung. Hierfür wird das untere Ende der Bandbreite für sachgerecht gehalten. € 4,50 x 308 m² = € 1.386,00, gerundet € 1.390,00 p. M. Hallenfläche Galerie: Die Galerie verfügt über keinen Lastenaufzug. Aufgrund der vorhandenen Binderkonstruktion kann auch keine Andienung mit dem Gabelstapler erfolgen. Es wird daher ein Ansatz von 50% der Quadratmetermiete für die Lagerfläche im Erdgeschoss angesetzt: € 4,50/2 = € 2,25 x 216,43 m² = € 486,97, gerundet € 490,00/m² Kfz-Stellplätze: Es sind insgesamt 17 Kfz-Außenstellplätze vermietet. Hierfür wird ein Ansatz von € 15,00/Stellplatz für praxisgerecht gehalten: 17 x € 15,00 = € 255,00 Zusammenfassung: € 1.465,00 € 1.390,00 € 490,00 € 255,00 Gesamt: € 3.600,00 p. M. = Marktüblich erzielbare Rohertrag p. M. Fazit: Die gezahlte Miete liegt unterhalb der marktüblich erzielbaren Miete. Für das Ertragswertverfahren ist die marktübliche Miete anzusetzen:

8.1.4.1 Jahresrohertrag € 3.600,00 x 12 = € 43.200,00 = Jahresrohertrag

8.1.4.2 Bewirtschaftungskosten

Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Es sind marktübliche Bewirtschaftungskosten anzusetzen. Bei gewerblichen Mietverträgen besteht eine Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Bewirtschaftungskosten. Gem. Mietvertrag §9 übernimmt der Mieter die Kosten für die Instandhaltung und Schönheitsreparaturen. Dies entspricht der im gewerblichen Bereich üblichen Vertragsform (Double-Net). Lt. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil IV, Abschnitt 3, §19.3.3, Randnummer27 liegen die Bewirtschaftungskosten für Gewerbeobjekte zwischen 10% u. 30% der Netto-Kaltmiete (Jahresrohertrag). Im vorliegenden Fall wird aufgrund der o. a. Vertragsform, ein mittlerer Ansatz für sachgerecht gehalten: 20% Jahresrohertrag: € 43.200,00 davon 20% Bewirtschaftungskosten = € 8.640,00

= Jahresreinertrag

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 33 von 38

8.1.4.3 Betriebskosten Die Betriebskosten sind, gem. Mietvertrag, vollständig auf den Mieter umlegbar und belasten daher nicht den Reinertrag. Demnach ist kein Ansatz erforderlich.

8.1.4.4 Jahresreinertrag Jahresrohertrag: € 43.200,00 ./. Bewirtschaftungskosten: € 8.640,00 = Jahresreinertrag: € 34.560,00

8.1.5 Barwertfaktor und Abzinsungsfaktor Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist der Faktor mit dem der aktuelle Barwert von künftig erzielbaren Jahresreinerträgen ermittelt werden kann. Er ist abhängig vom Liegenschaftszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.

Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung der Reinerträge beträgt bei einem Liegenschaftszinssatz von 6,0 % und einer Restnutzungsdauer von 2 Jahren (siehe 8.1.4):

1,83339

Der entsprechende Abzinsungsfaktor beträgt: 0,88999

8.1.6 Ertragswertverfahren

Mit den zuvor ermittelten Eingangsgrößen kann nunmehr das Ertragswertverfahren für die beiden Teilflächen durchgeführt werden. Formel:

Vorläufiger Ertragswert = Jahresreinertrag x Barwertfaktor + (Bodenwert x

Abzinsungsfaktor).

EW = € 34.560,00 x 1,83339 + (930.000,00 x 0,88999) EW = 891.052,65gerundet € 890.000,00 = Vorläufiger Ertragswert

8.1.7 Fazit Der Ertragswert liegt unterhalb des Bodenwertes. Demnach liegt gem. §16.3.2 ImmoWertV der Liquidationsfall vor, da ein normaler, wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer den Bestand abbrechen und das freigelegte Grundstück einer besseren Nutzung zuführen wird.

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 34 von 38

8.2 Teilfläche 1a (unbebauter Grundstücksteil) Die unbebaute Teilfläche 1a kann, gem. Auskunft des Landratsamtes, sofort bebaut werden (siehe 5.1.) Allerdings bestehen aufgrund des Bestandes auf 1b, baurechtliche Zwänge durch Abstandsflächen, Zufahrten und die mietvertraglich vereinbarten Parkplätze. Siehe nachfolgende Planungsskizze: Zufahrt Abstandsfläche Fahrgasse und Parkplätze für 1b Für die dargestellten Wegerechte und Stellplätze sind überschlägig folgende Flächenanteile freizuhalten: Zufahrt: 33mx5m = 165m² 30mx5m = 150m² Stellplätze u. Fahrgasse: 27mx11m = 297m² Gesamt: 612m²

Dies entspricht einem Anteil an der Teilfläche 1a von rund 54% (612m²/1132m²*100) und stellt einen überproportionalen Flächenverbrauch dar. Weiterhin behindern diese Flächen eine optimale Planung, da der fiktive neue Gebäudekörper in längsseitiger Ausrichtung nach Süd-Westen beschränkt und der Ausblick durch die vorstehende Gewerbehalle wertgemindert ist. Durch Abbruch des Bestandes kann diese Situation optimiert werden. In diesem Fall steht einer kompletten Überplanung des gesamten Grundstücks, unter der Prämisse der bestmöglichen wirtschaftlichen Nutzung, nichts mehr im Wege. Demnach ist davon auszugehen, daß die isolierte Vermarktung der beiden Teilflächen, auf dem Markt nicht zum besten Ergebnis führen wird. Die für Grundstücke dieser Art typischen Nachfrager sind Bauträger, die üblicherweise an der Errichtung einer größeren Baumasse interessiert sind. Hierfür eignet sich das Bewertungsgrundstück in seiner Gesamtheit.

8.3 Bodenwert der Gesamtfläche Siehe 8.1.1 € 505,00 x 2968 m² = € 1.498.840,00 Gerundet: € 1.500.000,00

Dieser Bodenwert kann erst nach Ablauf des bestehenden Mietvertrages realisiert werden. Es ist daher zum Stichtag eine Abzinsung vorzunehmen. Die restliche Laufzeit des Mietvertrages deckt sich annähernd mit der unter 8.1.2 ermittelten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des bestehenden Gebäudes.

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 35 von 38

Die rechnerische Differenz von 4 Monaten kann hierbei vernachlässigt werden. Demnach wird der Abzinsungszeitraum mit 20 Monaten (1,67 Jahre) angenommen. Abzinsungsfaktor (6%/1,67J.): 0,90728

8.4 Marktanpassung gem. §8.1 ImmoWertV Die für die Bodenwertermittlung herangezogenen Vergleichspreise wurden innerhalb eines Zeitraumes von Juni 2006 – September 2007 erzielt. Innerhalb dieser Spanne fanden keine signifikanten Wertveränderungen statt. Demnach reflektiert der ermittelte Vergleichswert die Wertverhältnisse zum Stichtag. Eine weitere Marktanpassung ist nicht mehr erforderlich.

8.5 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem. §8.2 ImmoWertV

8.5.1 Abbruchkosten

Für eine wohnwirtschaftliche Neubebauung sind der vorhandene Bestand sowie die versiegelten Freiflächen abzubrechen. Auf dem Markt werden für die anfallenden Abbruchkosten, Preisabschläge vorgenommen die nachfolgend ermittelt werden: Berechnung des Brutto-Rauminhaltes (BRI):

� Bestandsgebäude: 19,615 x 28,615 x (6,40+6,00/2) = 3480 m³ ½ x 19,5 x 2,3 x 28,615 = 641,69 m³ Gesamt: 4121,69 m³ x € 12,50 (Abbruchkosten/m³ gem. Baukosten 2006, Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel = € 51.521,13

� Betonpflaster Freiflächen: Teilfläche 1a: 1132 m² ./. abzügl. nicht mehr benötigte Zufahrt 150 m² = 982 m² + versiegelte Freifläche auf 1b (Nordseite): 2 x 30m² = 60m² = 1042 m² x € 14,50/m² = € 15.109,00 € 51.521,13 + € 15.109,00 = € 66.630,13, gerundet € 66.630,00 = Abbruchkosten gesamt

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 36 von 38

8.5.2 Eingetragene Belastungen in Abteilung 2 des Grundbuches (siehe 5.)

8.5.2.1 Abwasserkanalmitbenutzungsrecht für jeweilige Eigentümer von 409/9 Leitungsverlauf: Siehe nachfolgender Auszug aus der Grunddienstbarkeitsurkunde: Die Bebauung des herrschenden Grundstücks mit der Flurst.-Nr. 409/9 besteht aus einem kleinen Mehrfamilienhaus. Für das dienende Grundstück (Bewertungsgrundstück) entstehen durch die Mitbenutzung des Kanals keine Nachteile. Demnach ist nicht von einer Beeinflussung des Verkehrswertes auszugehen. Die Belastung bleibt außer Ansatz.

8.5.2.2 Geh- und Fahrtrecht für jeweilige Eigentümer von 409/9 Die Belastungen für das Bewertungsgrundstück sind gering. Aus der anerkannten Fachliteratur werden hierfür Abschläge in Höhe von 1% - 5% empfohlen (siehe Kröll-Hausmann, Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage). Im vorliegenden Fall wird ein Abzug in Höhe von 2% für sachgerecht und angemessen gehalten: Unbelasteter Bodenwert: € 1.500.000,00 x 2% = € 30.000,00

8.5.2.3 Barwert der Reinerträge bis Ende des Mietvertrages Zeitspanne bis zum Ende des Mietvertrages am 31.05.2009: rund 20 Monate Dies entspricht: 1,67 Jahre Barwertfaktor: 6%/1,67 Jahre: 1,54540 Gezahlter Jahresrohertrag € 3.233,00 (siehe 8.1.4) x 12 = 38.796,00 abzügl. Bewirtschaftungskosten 20% (siehe 8.1.4.2) = € 7.759,20 = Jahresreinertrag € = € 31.036,80 x 1,54540 = € 47.964,27 = Barwert der Reinerträge

8.6 Ableitung des Verkehrswertes Der Bodenwert kann erst nach Ablauf des bestehenden Mietvertrages realisiert werden und muss daher um diesen Zeitraum abgezinst werden: Bodenwert: € 1.500.000,00 ./. abzügl. Abbruchkosten: € 66.630,00 = € 1.433.370,00 ./. abzügl. Wertminderung Geh- u. Fahrtrecht: € 30.000,00 = 1.403.370,00 x Abzinsungsfaktor 0,90728 (siehe 8.3) = € 1.273.249,50

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 37 von 38

zuzügl. Barwert der Reinerträge: € 47.964,27 = € 1.321.213,70 Das Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr, kaufmännisch gerundet. Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis an-gesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrschein-lichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermitt-lungs- u. Qualitätsstichtag 28.09.2007 geschätzt auf

€ 1.320.000,00 Ich versichere, das Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Sachverständiger

Anlagen 1. Grundbuchauszug (auszugsweise) 2. Baupläne, Schnitte, Ansichten 3. Anonymisierte Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses 4. Excel-Sheet: Vergleichswertverfahren 5. Mietvertrag mit Nachtrag 6. Kopien der in Abteilung 2 des Grundbuches eingetragenen Belastungen

Wesentliche Fachliteratur und gesetzliche Grundlagen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages veröffentlichte Wertermittlungsrichtlinien (WertR2006) Baugesetzbuch (BauGB) Bayerische Bauordnung (BayBO) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Wohnflächenverordnung WoFlV) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) Betriebskostenverordnung (BetrkV) Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe Kröll, Hausmann: Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken Dr. Sommer, Piehler: Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis Fachzeitschriftensammlung GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert) Fachzeitschriftensammlung Immobilien und Bewerten von Sprengnetter Fachzeitschriftensammlung „Der Immobilienbewerter“, Bundesanzeiger Verlag Sandner, Weber: Lexikon der Immobilienwertermittlung

Immonetworx Immobilienbewertung, Inh. Michael Kleisel Gutachten-Nr. 0116

Gewerbeimmobilie Xxxxxxxxxxx7, 85609 Xxxxxxxx Seite 38 von 38

Sonstige Angaben

Anzahl der Seiten: 38 Fotos im Gutachten: 30 Ausfertigungen: 3