Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – aktuelle Rechtsentwicklungen von Dr. Johannes...

Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – aktuelle

Rechtsentwicklungen

• BauGB-Novelle 2012/2013 – Auswirkungen auf die Einzelhandelsimmobilie

• Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?

• Die Landesplanung entscheidet mit – aktuelle Entwicklung in den Bundesländern

• FOC – der neue Player. Welche planungsrechtlichen Kriterien gelten?

Berlin20. und 21.03.2013

Dr. Johannes GrooterhorstRechtsanwalt

Düsseldorf

Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht – Aktueller Rechtsentwicklungen

Dr. Johannes GrooterhorstRechtsanwalt

Referent:

Rechtsanwalt Dr. Johannes GrooterhorstPartner der KanzleiGrooterhorst & Partner RechtsanwälteDüsseldorf

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BauGB Novelle 2012/2013

20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung

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• 31.01.2013: Öffentliche Anhörung im Ausschuss Verkehr, Bau, Wohnungswesen, Stadtentwicklung

• 27.02.2013: Abzuschließende Beratung des Ausschusses

• 14.03.2013: 2. und 3. Lesung im Bundestag

• 03.05.2013: Abschließende Beschlussfassung im Bundesrat

• BauGB-Novelle wird nicht vor Mitte 2013 in Kraft treten (drei Monate ab Verkündung)

• Übergangsvorschrift gem. § 233 BauGB: Alte Fassung gilt, wenn Aufstellungsbeschluss vor In-Kraft-Treten der Gesetzesänderung gefasst wurde.


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Überblick über relevante Änderungen:

• § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB

„Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Innenentwicklung erfolgen.“

o Berücksichtigung dieser Planungsleitlinie im Rahmen der Abwägung

o Weitergehende Forderungen des Bundesrates wurden abgelehnt („Hierzu haben die

Bauleitpläne vorrangig Maßnahmen der Innenentwicklung vorzusehen.“)


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• § 1 a Abs. 2 Satz 3 und 4 BauGB

„Die Grundsätze nach den Sätzen 1 und 2 sind in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 zuberücksichtigen. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlicher oder als Waldgenutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Mög-lichkeiten der Innenentwicklung zugrundegelegt werden, zu denen insbesondere Brach-flächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeitenzählen können.“

o Erschwerung von Standorten auf der grünen Wiese

o Besonderer Begründungsaufwand für Umwandlung von Grünflächen

o Erhöhter Aufwand bei der Sachverhaltsermittlung, insbesondere bezüglich Alterna-tivstandorte, Leerstände, Baulücken und sonstigen Nachverdichtungsmöglichkeiten.

o Ermittlung des Neubaubedarfs: Allgemein für die Gemeinde oder konkret für einbestimmtes Vorhaben?


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• § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO

„Die Obergrenzen des Absatzes 1 können aus städtebaulichen Gründen überschrittenwerden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maß-nahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anfor-derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden undnachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“

o Leichtere Möglichkeiten zur Überschreitung der maximalen GRZ und GFZ

o Nur noch „städtebauliche Gründe“, nicht mehr besondere städtebauliche Gründeerforderlich.


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Mischt Brüssel bei Standortentscheidungen mit?


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• Urteil des EuGH vom 24.03.2011, Rs. C-100/08 (Kommission/Spanien)

• Spanische Regelungen zur Beschränkung der Ansiedlung großer Einzelhandelseinrichtungen verstoßen gegen die Niederlassungsfreiheit gemäß Artikel 49 AEUV (ehemals Artikel 43 EGV)

• Inhalt der spanischen Regelungen:

• Beschränkung der Anzahl von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen außerhalb von konsolidierten städtischen Gebieten

• Beschränkung der Sortimente neuer Einzelhandelsansiedlungen

• Festschreibung von Obergrenzen für die Ansiedlungsdichte von Einzelhandel

• Regelungen verstießen gegen die europarechtlich garantierte Niederlassungsfreiheit


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• Auswirkungen auf das deutsche Raumordnungs- und Bauleitplanungsrecht

• Auch andere Ziele der Raumordnung, wie das Integrationsgebot, Konzentrationsgebot und das Beeinträchtigungsverbot dürften ebenfalls gerechtfertigt sein

• Keine unmittelbaren Auswirkungen erkennbar

• Spanische Regelungen waren viel restriktiver

• Keine europarechtlichen Vorgaben für eine Lockerung des deutschen Raumordnungsrechts ersichtlich


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• Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.12.2010, Az.: 4 C 8.10 (IKEA Rastatt)

• Vereinbarkeit des landesplanerischen Kongruenzgebots mit der europarechtlichen Niederlassungsfreiheit (Artikel 49 AEUV)

• Das Bundesverwaltungsgericht stellt eine Beschränkung der Niederlassungsfreiheit durch das Kongruenzgebot fest

• Keine Diskriminierung von EU-Bürgern

• Beschränkung der Niederlassungsfreiheit ist aus Gründen des Allgemeinwohls gerechtfertigt

• Ziele des Kongruenzgebots:

• Schonender Flächen- und Ressourcenverbrauch

• Vermeidung von Sozial- und Umweltlasten

→ Das Kongruenzgebot verstößt nicht gegen Europarecht20./21.03.2013 Die Einzelhandelsimmobilie im Planungsrecht - aktuelle Rechtsentwicklung

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• Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland

• § 24 a LEPro und raumplanerische Festsetzungen im Regionalplan für die Region Stuttgart

• Verfahren ruht aktuell

• Aktuell finden Verhandlungen zwischen der Bundesregierung und der Europäischen Kommission statt.


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Neuer Landesentwicklungsplan NRW


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Situation bis zum 31.12.2011

Gesetz zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm - LEPro

LEP zum Schutz vor Fluglärm

LandesentwicklungsplanNordrhein-Westfalen (LEP NRW)

§ 24 a LEPro: Regelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels

VerfGH NRW 26.08.2008 (Az. VerfGH 18/08)§ 24 a Abs. 1 Satz 4 LEPro nichtig

OVG NRW 30.09.2009 (Az.: 10 A 1676/08): § 24 a LEPro kein Ziel der Raumordnung

Folge: § 24 a LEPro von den Kommunen nurnoch im Rahmen der Abwägung zu berück-sichtigen und nicht mehr – wie vorher – striktzu beachten.


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31.12.2011 Außer-Kraft-Treten des LEPro

Entwurf eines umfassenden neuen Landesentwicklungsplans wurde von der Landesregierung unterbrochen

17.04.2012 Kabinettsbeschluss der Landesregierung NRW zum Sachlichen Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“

04.06. bis 04.10.2012 Beteiligung der Öffentlichkeit

aktuell: Auswertung der Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung

2013 In-Kraft-Treten geplant


Aktuelle Situation


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• Ziel 1: Standorte nur in allgemeinen Siedlungsbereichen

Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO(großflächiger Einzelhandel und Einkaufszentren) dürfen nur in regionalplanerischfestgesetzten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.

Bewertung:

• Keine Ausweisung von großflächigem Einzelhandel außerhalb von AllgemeinenSiedlungsbereichen

• Insbesondere keine Ausweisung in regionalplanerisch festgesetzten Bereichen fürgewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB)

• Problem der parzellenscharfen Darstellung im Regionalplan. Welche Bindungs-wirkung entfalten die zeichnerischen Darstellungen?


Übersicht über Ziele und Grundsätze


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• Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standort nur in zentralenVersorgungsbereichen

Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVOmit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestelltund festgesetzt werden.

Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentralerVersorgungsbereiche festgesetzt werden, wenn nachweislich:

• eine integrierte Lage in zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und

• die Gewährleistung der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und

• zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.




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Rechtliche Bewertung des Ziels 2:

• OVG NRW 30.09.2009 (Az. 10 A 1676/08) zu § 24a LEPro:

o Kein Ziel der Raumordnung, weil keine abschließende Regelung, sondern „Vorgabe an Gemeinden für eine gestufte Planung“

• Ziel 2 ebenfalls nicht abschließend:

o LEP bestimmt nicht, was zentrenrelevante Sortimente sind. ZentrenrelevanteSortimente müssen Gemeinden erst noch festlegen.

o LEP bestimmt nicht abschließend, was zentrale Versorgungsbereiche sind. LEPstellt nicht nur auf bestehende, sondern auch von Gemeinde festzu-legendezentrale Versorgungsbereiche ab.

Zielqualität von Ziel 2 fraglich, da es keine abschließende Regelung darstellt.




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• Ziel 3: Zentrenrelevante Sortimente: Beeinträchtigungsverbot

Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten fürVorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfenzentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Folge:

• Auswirkungen der Ansiedlung auf Zentrale Versorgungsbereiche der Nachbar-gemeinden zu beachten.

Zielqualität fraglich

• Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick zentrale Versorgungsbereiche undzentrenrelevante Sortimente.

• LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung indiesem Sinne vorliegt.




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Bei Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVOmit nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll derzu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweiligen Festsetzungen ermöglichtenEinzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplantenSortimentsgruppen nicht überschreiten.



• Grundsatz 4: Nicht-zentrenrelevante Sortimente

Bewertung:

• Kongruenzgebot: Sortiment und vorhandene Kaufkraft

• Nur Grundsatz der Raumordnung, kein Ziel

• Warum wird diese Beschränkung nur für Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche aufgestellt?

• Beeinträchtigungen wären auch bei Standorten in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten, wenn der zu erwartende Gesamtumsatz die Kaufkraft der Einwohner der Gemeinde überschreitet.


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Sondergebiete für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kern-sortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetztwerden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufs-fläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absolutenUmfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden.



• Ziel 5: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchti-gungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente

Bewertung:

• Starre Obergrenze von max. 10 % zentrenrelevanter Randsortimente

• Zielqualität fraglich

o Keine abgeschlossene Regelung im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche undzentrenrelevante Sortimente

o LEP bestimmt nicht abschließend, wann eine wesentliche Beeinträchtigung in diesemSinne vorliegt.


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Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i.S.des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m²Verkaufsfläche für nicht überschreiten.



• Grundsatz 6: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente

Bewertung:

• Nur Grundsatz der Raumordnung

• Ergänzung zu Ziel 5, das 10 % - Grenze für zentrenrelevante Randsortimente festsetzt,durch Bestimmung einer absoluten Obergrenze


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• Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten

Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb vonzentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 BauNVOdargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf dengenehmigten Bestand zu begrenzen.

Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für einefunktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegungkeine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.

Bewertung:

• Ausnahmeregelung für bestehende Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche

• Erweiterung dieser Standorte nur in Ausnahmefällen möglich




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Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehen-der zentrenschädigender Einzelhandesagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbe-reiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus sind dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung undErweiterung bestehender zentrenschädigender Einzelhandelsagglomerationen mit zentren-relevantem Kernsortiment außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Siehaben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereichevon Gemeinden durch zentrenschädigende Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.



• Ziel 8: Einzelhandelsagglomeration

Bewertung:

• Agglomerationsverbot

• Neues Ziel im LEP

• Rechtsprechung hat Zielqualität ähnlicher Regelungen in anderen Landesentwicklungsplänen bestätigt

o Urteil des BVerwG vom 10.11.2011 (Az. 4 CN 9.10)

o Urteil des OVG Koblenz vom 23.03.2012 (Az. 2 A 11176/11.OVG)


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Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regional-plänen in die Abwägung einzustellen.



• Grundsatz 9: Regionale Einzelhandelskonzepte


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Vorhaben innerhalb zentralerVersorgungs-bereiche

Vorhaben außerhalb zentraler Versorgungs-bereiche

Bestandaußerhalb zentraler Versorgungs-bereiche

Einzelhandels-agglomerationen

Ziel 1, 2, 3 Grundsatz 4, 6Ziel 5

Ziel 7 Ziel 8



• Planentwurf enthält keine Sonderregelung für FOC


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Neuerrichtung Bestand

Einkaufszentrum (auch FOC) Ziel 1, 2, 3 Ziel 7

Fachmarktzentrum Ziel 8 Ziel 8

nicht-zentrenrelevante Sortimente z.B. Möbelhaus, Baumarkt

Grundsatz 4, 6Ziel 5

Ziel 7

nicht-großflächiger Einzelhandel, z.B. Discounter (<800 m² Verkaufsfläche)

nicht erfasst nicht erfasst




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• Ziele der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 2 ROG): o Strikte Bindung der gemeindliche Bauleitplanung an Zieleo Wirksamkeit erforderlich

• Grundsätze der Raumordnung (§3 Abs. 1 ROG):

o Berücksichtigung bei Abwägungs- und Ermessensentscheidungeno Wirksamkeit erforderlich

• Sonstige Erfordernisse der Raumordnung (§3 Abs. 1 Nr. 4 ROG):

o In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung sind sonstige Erfordernisseder Raumordnung

o Mit Kabinettsbeschluss in Aufstellung befindliche Ziele

o Berücksichtigung in der Abwägung


Folgen


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§§§§ 36 Landesplanungsgesetz NRW

• Untersagung von raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, wenn

sich ein Raumordnungsplan in Aufstellung befindet und

zu befürchten ist, dass die Einhaltung der Ziele der Raumordnungdurch Planung oder Maßnahmen unmöglich oder wesentlich erschwertwerden

Befristete Untersagung

• Folge: In Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung entfalten bereitsjetzt Rechtswirkung


Folgen


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• Bebauungsplan „Dreigrenzen“ in Wuppertal o Vorhabenbezogener Bebauungsplan für „fachmarktbezogenes

Einkaufszentrum“o Außerhalb zentraler Versorgungsbereicheo ca. 45.000 m² Verkaufsflächeo ca. 14 % zentrenrelevante Sortimente

• Untersagung gemäß § 36 LPlG

o Verstoß gegen Ziel 5 des in Aufstellung befindlichen Teilplans „großflächiger Einzelhandel“

o außerhalb zentraler Versorgungsbereicheo Mehr als 10 % Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente


Folgen


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FOC – Der neue Player


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• Besondere Bedeutung für die Raumordnung

• Einige Bundesländer haben spezielle Raumordnungsziele für FOC erlassen

• Relevante Ziele der Raumordnung für FOC

• Aktuelle Entwicklungen der Rechtsprechung

FOC – Der neue Player


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Spezifische landesplanerische Vorgaben zur Ansiedlung von FOC (1)

• LEP 2002 Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7

Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form des großflächigenEinzelhandels sind grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig.

• LEP 2009 Berlin Brandenburg, Plansatz 4.7

Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als5.000 m² sind nur in der Metropole Berlin und in Oberzentren zulässig.

• LREP 2005 Mecklenburg-Vorpommern, Plansatz 4.3.2

Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne des § 11 Abs. 3 der BauNVO –hierunter fallen auch Hersteller-Direktverkaufszentren (…) – sind (…) nur inzentralen Orten zulässig, bei einer Geschossfläche von mehr als 5.000 m²nur in Ober- und Mittelzentren.


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• LEP 2004 Thüringen, Plansatz 3.2.1

Hersteller-Direktverkaufszentren als eine Sonderform der großflächigenEinzelhandelseinrichtungen sind nur in städtebaulich integrierter Lage inOberzentren zulässig.

• LROP 2008 Niedersachsen, Plansatz 2.3, Satz 9 und Satz 11

Hersteller-Direktverkaufszentren sind (…) aufgrund ihrer besonderenAusprägung und Funktion nur zulässig, wenn sie den Anforderungen derSätze 1 bis 8 und 17 bis 10 entsprechen.

(…) kann in der überregional bedeutsamen Tourismusregion LüneburgerHeide an nur einem Standort ein Hersteller-Direktverkaufszentrum mit einerVerkaufsfläche von höchstens 10.000 m² zugelassen werden, sofern undsoweit dies raumverträglich ist.


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• LEP 1999, letzte Änderung 2007 Sachsen-Anhalt, Plansatz 3.2.8

Die Ausweisung von SO-Gebieten für (…) FOC ist nur in festgesetzten Kern-gebieten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehenund soll die Attraktivität der Innenstädte nicht gefährden.

• LEP 2010 Schleswig-Holstein, Plansatz 2.8

Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory- oder Designer-Outlet-Center) alsbesondere Form des großflächigen Einzelhandels sind nur in Oberzentrenzulässig. Sie sind in die vorhandene Zentrenstruktur zu integrieren.


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Relevante Ziele der Raumordnung

Das Zentralitätsgebot

Beispiel: Ziel 57 LEP IV Rheinland-Pfalz:

Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in

zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufs-

fläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in

Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Ein-

wohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche

zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist.


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Das Zentralitätsgebot

Bewertung:

• Möglicherweise unverhältnismäßige Einschränkung der Selbstverwaltungshoheit der Gemeinden

o Sachgerechte Ausnahmeregelung vorzusehen

• Möglicherweise fehlende Gesetzgebungskompetenz

o Kein Regelungsgegenstand des Raumordnungsrechtso Zentralitätsgebot setzt Kommunen engere Grenzen als das interkommunale

Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 BauGB)o Vgl. weiterführend Langguth ZfBR 2011, 436 ff.


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Das Integrationsgebot

Beispiel: Ziel 6 LEP Schleswig-Holstein:

Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind

nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen

Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde

zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Derartige Einzelhandelseinrichtungen

sind ausnahmsweise außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im baulich

zusammenhängenden Siedlungsgebiet der Standortgemeinde zulässig, soweit eine

städtebaulich integrierte Lage nachweislich nicht möglich ist, die vorhandene

Einzelhandelsstruktur weitere sortimentsspezifische Verkaufsflächenentwicklungen

zulässt, die zentralörtliche Bedeutung gestärkt wird und die Ansiedlung zu keiner

wesentlichen Verschlechterung der gewachsenen Funktion der zentralen

Versorgungsbereiche der Standortgemeinde oder benachbarter zentraler Orte führt.


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Bewertung:

• OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster)

o Kein Ziel der Raumordnung, da keiner abschließenden Zielabwägung

zugänglich

o Ausnahmeregelung nicht hinreichend bestimmt:

� Prognostische Bewertung bez. Verträglichkeit und Stärkung der

zentralörtlichen Funktion

� Fehlende Vorgabe zur Bestimmung zentraler Versorgungsbereiche

� Keine Vorgaben, wann „wesentliche Verschlechterung“ vorliegt


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Bewertung:

• OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup)

o kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend, denn:

Zentrale Versorgungsbereiche und zentrenrelevante Sortimente müssen nochdurch Gemeinden festgesetzt werden


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Das Beeinträchtigungsverbot

Beispiel: Ziel 4 LEP Schleswig-Holstein:

Bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist die wesentliche

Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungs-

zentren, insbesondere an integrierten Versorgungsstandorten, innerhalb der Standort-

gemeinde zu vermeiden. Darüber hinaus darf die Versorgungsfunktion beziehungs-

weise die Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren benach-

barter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

(Beeinträchtigungsverbot).


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Bewertung:

• OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, Az. 1 KN 19/09 (FOC Neumünster)

o Fehlende Zielqualität

o Keine Frage des Raumordnungsrechts, sondern des interkommunalen

Abstimmungsgebots

o Keine abschließende Definition der „integrierten Versorgungsstandorten“ und

„Versorgungszentren“


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Bewertung:

• OVG NRW 30.09.2009, Az.: 10 A 1676/08 (FOC Ochtrup)

o kein Ziel der Raumordnung, da nicht abschließend

o Zentrale Versorgungsbereiche müssen durch Gemeinden erst noch festgesetzt

werden


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Das Kongruenzgebot

Beispiel: LROP Niedersachen, Ziffer 2.3 03 Satz 1 und 2:

Verkaufsflächen und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten im Sinne des

§ 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) müssen der zentralörtlichen

Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes

entsprechen.


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Das Kongruenzgebot

Bewertung:

• OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen)

o Kongruenzgebot kein Ziel der Raumordnungo Begriff des Verflechtungsbereichs nicht bestimmbaro Nicht geregelt, mit welcher Methode Verflechtungsbereichs zu bestimmen ist

(empirische Methode oder rechnerische Potentialmethode)o Keine Kriterien zur Abgrenzung der Verflechtungsbereiche zueinander

(überlappend oder scharf abgegrenzt)o Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs für Grundversorgung und die mittel-

und oberzentrale Versorgung getrennt oder gemeinsam zu bestimmen?o Abgrenzung eines Verflechtungsbereichs eines Mittelzentrums gegenüber

benachbarten Grundzentren und Mittel-/Oberzentren einheitlich?


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Das Kongruenzverbot

Bewertung:

• OVG Niedersachen, Urteil vom 15.03.2012, 1 KN 251/12 (EKZ Garbsen)

o Mögliche Festsetzung des Verflechtungsbereichs

� kartographisch (Bsp. Baden-Württemberg)� Aufzählung von Gemeindegebieten (Bsp. Brandenburg)� Ausdrückliche Benennung der Kriterien zur Bestimmung eines

Verflechtungsbereichs


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Der Freiraumschutz

Beispiel: Ziel 87 LEP IV Rheinland-Pfalz:

Die landesweiten bedeutsamen Bereiche für den Freiraumschutz sind durch die

Regionalplanung mit Vorrangausweisungen für regionale Grünzüge bzw. Vorrang- und

Vorbehaltsausweisung für Grünzäsuren und Siedlungszäsuren zu konkretisieren und zu

sichern.


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Der Freiraumschutz

Beispiel: Regionaler Raumordnungsplan der Planungsgemeinschaft Westpfalz


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Das Zielabweichungsverfahren

Ausnahmen

§ 6 Abs. 1 ROG: Zulassung von Ausnahmen im Raumordnungsplan selbst

Abweichungen

• § 6 Abs. 2 ROG: Zulassung von Abweichungen, wenn

o aus raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar undo Grundzüge der Planung nicht berührt werden

• Durchführung eines Zielabweichungsverfahrenso Verfahren richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht


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Tendenzen in der Rechtsprechung (1)

BVerwG, Urteil vom 16.12.2010, Az. 4 C 8/10 (IKEA Rastatt)

• Auch Soll-Vorschriften können verbindliche Ziele der Raumordnung sein

� Regel-Ausnahme-Verhältnis: Plangeber muss sowohl die Regel als auch dieVoraussetzungen für die Ausnahme mit hinreichender Bestimmtheit oderBestimmbarkeit festlegen

• Verstöße gegen das Konzentrations- und Kongruenzgebot berühren nicht stetsdie Grundzüge der Planung

• Orientierung an Rechtsprechung zu § 31 Abs. 2 BauGB

� Abweichung hat keine derartige Bedeutung, dass Grundgerüst der Planungberührt wäre.

� Abweichung muss noch im Bereich dessen liegen, was der Plangebergewollt hat oder hätte, wenn er den Grund für die Abweichung gekannthätte.


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VGH Mannheim, Urteil vom 26.06.2012, Az. 3 S 351/11 (IKEA Rastatt)• Grundzüge der Planung berührt

• Ablehnungsbescheid rechtmäßig


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BVerwG, Beschluss vom 09.02.2011, Az. 4 BN 43.10 (FOC Soltau)

• Beschränkung der Art der Nutzung auf Verkaufsform FOC zulässig

• Beschränkung des Warensortiments nicht anhand von Sortimentsgattungen,sondern anhand von Eigenschaften zulässig und hinreichend bestimmt

• Beispiele:

o Zweite Wahlo Auslaufmodelleo Modelle vorvergangener Saisons


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VG Halle, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 2 A 169/11.HAL (FOC Brehna)

• Umstrukturierung Einkaufszentrum in FOC

• Geltender Bebauungsplan wurde zwischenzeitlich aufgehoben

• FOC auch außerhalb des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen grundsätzlich zulässig

o Im Zusammenhang bebauter Ortsteil gemäß § 34 Abs. 1 BauGB

o Im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB besteht kein öffentlicher Belang des Planungsbedürfnisses wie bei § 35 BauGB

o Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu befürchten


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VG Leipzig, Urteil vom 25.04.2011, Az.: 4 K 963/10 (FOC Wiedemar)

• Vorhaben im Geltungsberiech eines bestehenden Bebauungsplans (SO-Gebiet Einzelhandel)

• Bebauungsplan wirksam und geplantes FOC danach zulässig

• Hilfsweise: Unwirksamer Bebauungsplan

o Zulässigkeit gem.§ 34 Abs. 1 BauGB, im Zusammenhang bebauter Ortsteil

o Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB scheidet aus, da es kein faktisches Sondergebiet nach § 11 BauNVO gibt (BVerwG, Urteil vom 16.09.2010, Az. 4 C 7/10)

o § 11 BauNVO trifft keine Entscheidung darüber, welche Anlagen zulässig sind, sondern verlangt diese Entscheidung vom Planungsträger

o Keine schädlichen Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten


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Grooterhorst & Partner RechtsanwälteRechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst

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