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Einführung in das öffentliche Bau- und Planungsrecht

Dr. iur. Patrick Schulz | FG Bau-, Planungs- und Umweltrecht

Dezentrales Logooptional

Festsetzungen eines B-PlansWelche Vorgaben sind folgender Nutzungsschablone eines Bebauungsplans zu entnehmen:

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A möchte im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans(WR-Gebiet, GRZ 0,3 und GFZ 0,9; 3 Vollgeschosse, im Übrigenkeine für den Fall relevanten Festsetzungen) eine für das Gebietnotwendige Kita errichten. Das Baugrundstück ist 1.200 m² groß.; diebedarfsgerechten Pkw-Stellplätze sollen in einer Garageuntergebracht werden.

a) Ist das Vorhaben nach der Art seiner Nutzung zulässig?b) Wie groß darf die Grundfläche sein?c) Wie groß darf die Grundfläche der Garage und Zufahrt sein?d) Wie viele oberirdische Geschosse dürfen gebaut werden?e) Wie groß darf die zulässige Geschossfläche sein?



Unwirksamkeit eines B-Plans

Wie kann man gegen einen seiner Meinung nach unwirksamen B-Plan vorgehen?



� 47 Abs. 1 VwGO

Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmenseiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1. von Satzungen, die nach den Vorschriften desBaugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie vonRechtsverordnungen auf Grund des � 246 Abs. 2des Baugesetzbuchs, (…).



Einfacher und qualifizierter B-Plan

Was ist der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten B-Plan?



A will sich einen langgehegten Traum erfüllen und einePension mit 75 Bettplätzen eröffnen. Hierfür sucht ersich eine landschaftlich ansprechende Umgebung ineinem als Allgemeinem Wohngebiet festgesetztenGebiet.

Wird sich sein Traum erfüllen?



� 31 Abs. 1 BauGB

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans könnensolche Ausnahmen zugelassen werden, die in demBebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklichvorgesehen sind.



Gebietsverträglichkeit

Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal nicht nur fürausnahmsweise zulässige Vorhaben, sondern auch fürallgemein zulässige Vorhaben!



� 4 Abs. 1 BauNVO

Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.



� 4 Abs. 2 BauNVOZulässig sind

1. Wohngebäude,2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden,

Schank- und Speisewirtschaften sowie nichtstörenden Handwerksbetriebe,

3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale,gesundheitliche und sportliche Zwecke.



A‘s Traum wird sich so also nicht erfüllen… L



Krypta im IndustriegebietDie syrisch-orthodoxe Gemeinde G will den Kellerraum ihrer ineinem als Industriegebiet festgesetzten Gebiet ansässigen Kircheals Krypta mit zehn Bestattungsplätzen einrichten. Die Kirche wurdebereits 1994 ausnahmsweise zugelassen. In dem Gebiet haben sichferner ein Holzverarbeitungsbetrieb, eine Gießerei und weitereIndustriebetriebe angesiedelt. Die von der Gemeinde G für dieNutzungsänderung des Kellerraumes beantragte Baugenehmigungwird mit dem Argument abgelehnt, dass die Krypta in einemIndustriegebiet nicht zulässig sei.

Zu Recht?Präsentationstitel Blindtext Lorem ipsum dolores | M. Mustermann | Anlass der PräsentationSeite 13


� 31 BauGB(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen

zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfangausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenndie Grundzüge der Planung nicht berührt werden und1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit, (…), die Befreiung erfordern,2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht

beabsichtigten Härte führen würdeund wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicherInteressen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.



Krypta im IndustriegebietDie syrisch-orthodoxe Gemeinde G will den Kellerraum ihrer ineinem als Industriegebiet festgesetzten Gebiet ansässigen Kircheals Krypta mit zehn Bestattungsplätzen einrichten. Die Kirche wurdebereits 1994 ausnahmsweise zugelassen. In dem Gebiet haben sichferner ein Holzverarbeitungsbetrieb, eine Gießerei und weitereIndustriebetriebe angesiedelt. Die von der Gemeinde G für dieNutzungsänderung des Kellerraumes beantragte Baugenehmigungwird mit dem Argument abgelehnt, dass die Krypta in einemIndustriegebiet nicht zulässig sei.

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� 15 Abs. 1 BauNVODie in den �� 2 bis 14 aufgeführten baulichen undsonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sienach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung derEigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auchunzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungenausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebietsim Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbarsind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungenausgesetzt werden.



� 31 BauGB und � 15 BauNVO

� 31 BauGB = typisierende Betrachtung

� 15 BauNVO = konkrete Betrachtung des Einzelfalls



� 31 BauGB(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen

zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfangausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenndie Grundzüge der Planung nicht berührt werden und1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit, (…), die Befreiung erfordern,2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht

beabsichtigten Härte führen würdeund wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicherInteressen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.



Feinsteuerungsmöglichkeiten

� 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO bieten Gestaltungsoptionen



� 1 Abs. 4 BauNVO

Für die in den �� 4 bis 9 bezeichneten Baugebietekönnen im Bebauungsplan für das jeweilige BaugebietFestsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet1. nach der Art der zulässigen Nutzung,2. nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren

besonderen Bedürfnissen und Eigenschaftengliedern (…).



� 1 Abs. 5 BauNVOIm Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dassbestimmte Arten von Nutzungen, die nach den�� 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind,nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweisezugelassen werden können, sofern die allgemeineZweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.



� 1 Abs. 6 BauNVOIm Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alleoder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nachden�� 2 bis 9 vorgesehen sind,1. nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder2. in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, soferndie allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietsgewahrt bleibt.



� 1 Abs. 7 BauNVOIn Bebauungsplänen für Baugebiete nach den �� 4 bis 9 kann, wennbesondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (…), festgesetztwerden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilenbaulicher Anlagen1. nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein

zulässigen Nutzungen zulässig sind,2. einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen

Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassenwerden können oder

3. alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den�� 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern dieallgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt,allgemein zulässig sind.



� 6a Abs. 4 BauNVOFür urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann festgesetzt werden,dass in Gebäuden1. im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder

nur ausnahmsweise zulässig ist,2. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur

Wohnungen zulässig sind,3. ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen

Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größeder Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder

4. ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigenGeschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größeder Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.



� 1 Abs. 8 BauNVO

Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.



� 1 Abs. 9 BauNVOWenn besondere städtebauliche Gründe diesrechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendungder Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nurbestimmte Arten der in den Baugebieten allgemeinoder ausnahmsweise zulässigen baulichen odersonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sindoder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.



� 1 Abs. 10 BauNVOWären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den�� 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmtevorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kannim Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen,Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieserAnlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweisezugelassen werden können. Im Bebauungsplan könnennähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffenwerden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietsmuss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben (…).Präsentationstitel Blindtext Lorem ipsum dolores | M. Mustermann | Anlass der PräsentationSeite 27


Grenzen der Feinsteuerung

• Allgemeine Voraussetzungen der � 1 ff. BauGB müssen erfüllt sein§ Bestimmtheit, Klarheit, abwägungsfehlerfrei§ erforderlich i. S. v. � 1 Abs. 3 BauGB

Ø Städtebauliche Gründe• Gebietscharakter wahren



� 11 Abs. 1 BauNVO

Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebietedarzustellen und festzusetzen, die sich von denBaugebieten nach den �� 2 bis 10 wesentlichunterscheiden.



� 11 Abs. 2 S. 2 BauNVOAls sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in BetrachtGebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete fürdie Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung vonFremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowieDauerwohnen andererseits,Ladengebiete,Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,Hochschulgebiete,Klinikgebiete,Hafengebiete, (…).Präsentationstitel Blindtext Lorem ipsum dolores | M. Mustermann | Anlass der PräsentationSeite 30


Der Bebauungsplan setzt ein Allgemeines Wohngebiet fest.

a) Können nicht störende Handwerksbetriebe ausgeschlossenwerden?

b) Können nicht störende Handwerksbetriebe für allgemeinzulässig erklärt werden?

c) Kann die allgemeine Zulässigkeit nicht störenderHandwerksbetriebe auf die Erdgeschosse der Gebäudebeschränkt werden?

d) Kann die Unzulässigkeit nicht störender Handwerksbetriebeauf Teile des Baugebiets beschränkt werden?

e) Kann sich ein in dem Gebiet seit langem ansässiges,landesweit geschätztes Spitzenrestaurant erweitern?



Was nehmen wir heute mit?

• B-Plan ist ein Gesetz§ Satzung bzw. Rechtsverordnung § vor dem OVG angreifbar

• Ausnahmsweise zulässige Vorhaben erfordern Gebietsverträglichkeit

• Befreiungen von Festsetzungen möglich• B-Plan kann Gebiet variationsreich feinsteuern


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