EKSPROPRIATION

v/advokat Lars Carstens, advokat Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll og advokatfuldmægtig Mia Ceric

13. december 2016

side 2

− Ekspropriationsbegrebet

− Ekspropriationsprocessen

− Erstatningsfastsættelsen

DAGENS PROGRAM

EKSPROPRIATIONSBEGREBET

− En offentlig myndighed kan have brug for at råde over et bestemt areal for at gennemføre fx et anlægsprojekt.

− Myndigheden kan i denne forbindelse risikere, at ejeren ikke ønsker at sælge sin grund.

− Nødvendigt at råde over areal for at gennemføre et anlægsprojekt af almen, samfundsmæssig interesse.

− Mulighed for myndigheden at tvinge ejeren til at afstå arealet.

− Sådanne tvangsmæssige afståelser kaldes ekspropriation.

HVAD FORSTÅR MAN VED EKSPROPRIATION?

side 5

− Det klare udgangspunkt Ejendomsretten er ukrænkelig

− En ekspropriation er kun lovlig, hvis den:

− er nødvendiggjort af en almen interesse

− har hjemmel i lov

− sker mod betaling af fuldstændig erstatning.

EKSPROPRIATIONSBEGREBET

Grundlovens § 73, stk. 1”Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom,

uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.”

DE BESKYTTEDE RETTIGHEDER

Begrebet ”ejendom” relaterer sig til fast ejendom, men må

forstås i vid betydning.

Også begrænsede rettigheder over fast

ejendom.

Omfatter også løsøreog

fordringsrettigheder. Hvad med

offentligretlige adkomster?

”Alle rettigheder, der efter deres almindelige

natur skaber grundlaget for

personers økonomiske eksistens og virke”

− Både enkeltpersoner og selskaber, foreninger, fonde, selvejende institutioner

− Hvad med staten og kommunerne?

− Er § 73 ikke netop en beskyttelse mod statsmagtens indgreb i rettigheder?

− Omdannelse inden for samme myndighed?

HVEM BETRAGTES SOM RETTIGHEDSHAVER?

side 8KRAVET OM HJEMMEL

Vejlovens § 96

”Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.”

Planlovens § 47

”Vejmyndigheden kan ekspropriere til offentlig vej eller sti, når det er nødvendigt af hensyn til almenvellet. Det samme gælder, når en ekspropriation til private veje og stier er nødvendig på grund af1) anlægsarbejder m.v. på offentlig vej, jf. §§ 48 og 97,2) beslutninger om oprettelse eller benyttelse af adgange til offentlige veje, jf. § 50, stk. 4, § 54, og § 56, stk. 1, eller3) beslutninger om vejadgang på grund af nedlæggelse af offentlige veje”

side 9

− Hvad gør myndigheden, hvis der er ”dobbelthjemmel”?

− Myndigheden kan vælge den mest passende lovhjemmel til den konkrete situation

− I nogle tilfælde kan den mere ”specielle” lov være mere korrekt at anvende end den generelle

− Hvis fortolkningstvivl → indskrænkende fortolkning

KRAVET OM HJEMMEL

− Nødvendighedskravet består af to led

Ekspropriation skal ske af hensyn til ”almenvellet”

Ekspropriation må ikke gå videre end ”påkrævet”

NØDVENDIGHEDSKRAVET

− Hvad forstår man ved ”almenvellet”?

− Almene, saglige, samfundsmæssige interesser

− Ikke muligt at lave en udtømmende opregning

− Politisk vurdering >< juridisk vurdering

− Myndighedens skøn kan efterprøves af domstolene

− Kan man ekspropriere til fordel for private?

NØDVENDIGHEDSKRAVET | ALMENVELLET

− Nødvendighedskravet omfatter flere elementer. − Bl.a. må ekspropriationen ikke omfatte et større areal end nødvendigt for

formålet.

− Kan formålet realiseres på en mindre indgribende måde?

− Indgrebet skal stå i et rimeligt forhold til de interesser, der forfølges med indgrebet. − Proportionalitetsprincippet.

− Ikke tilstrækkeligt, at ekspropriationen repræsenterer den billigste løsning.

− Er ekspropriation nødvendig i tidsmæssig henseende? (aktualitet)

− Oftest en tilbundsgående prøvelse

NØDVENDIGHEDSKRAVET | IKKE VIDERE END PÅKRÆVET

side 13

− Ekspropriation kan kun finde sted mod fuldstændig erstatning

− Ejeren skal stilles økonomisk, som hvis ekspropriationen ikke var sket

− Hensyn til, at rettighedshavers formue er intakt

− GRL § 73 indeholder ikke nærmere retningslinjer for selveerstatningsfastsættelsen

ERSTATNING

Vær kritisk over for andres ønsker

Overvej ALLE muligheder – se på

den mest skånsomme

Tænk økonomi og sørg for dokumentation

Fokus på saglig og rationel begrundelse for ekspropriationen

Overvej ALTID, om det er nødvendigt

EKSPROPRIATION | NYTTIGE OVERVEJELSER

side 15

− Visse gener/begrænsninger er erstatningsfrie

− Ikke enhver begrænsning i ejendomsretten skal anses for ekspropriation

− Hvorfor vigtigt at sondre?

− Hvor meget skal man ”tåle”? Rådighedsindskrænkninger?

− En samlet vurdering af, om

1. indgrebet medfører, at rådigheden overføres til andre

2. indgrebet rammer generelt eller konkret

3. indgrebet er byrdefuldt eller mindre intensivt

4. indgrebets begrundelse

EKSPROPRIATION CTR. ERSTATNINGSFRI REGULERING

− Typisk eksempel er planlovgivningen selve adgangen til at regulere ved planer er ikke i sig selv indgribende

− Lokalplaners retsvirkninger et møntet på fremtidig anvendelse

− Lokalplanlægning er som hovedregel erstatningsfri regulering , se U 2009.1885H (Skovshoved Hotel)

− MEN ingen hovedregel uden undtagelser…

− U 2015.902H (McDonald’s sagen)

− Husk, at planloven har sin egen ekspropriationshjemmel

EKSPROPRIATION CTR. ERSTATNINGSFRI REGULERING

side 17

EKSPROPRIATIONSPROCESSEN

side 18

− Generelle overvejelser

− Ekspropriationsprocesloven (statslige ekspropriationer)

− Vejloven (kommunale ekspropriationer)

− Klage

− Taksation

EKSPROPRIATIONSPROCESSEN

side 19

INDLEDENDE DIALOG MED OFFENTLIGHEDEN

GENERELLE OVERVEJELSER

Ejendomsretten er en klassisk

menneskerettighed.

Et indgreb kan føles voldsomt og

krænkende.

Informationsstrategifor hele projektet –

tiltagende detaljering.

Hvad er til debat hvornår?

side 20

ALTERNATIVER TIL EKSPROPRIATION?

- Ekspropriation contra aftaleindgåelse

- Ekspropriationsmuligheden er aftalefremmende!

- Nogle fordele ved ekspropriation:

- Velkendt, fast regelsæt

- Undgå pressede forhandlingssituationer

- Ligebehandling af berørte borgere/lodsejere

- Nogle ulemper:

- Myndigheden skal betale omkostninger til bl.a. produktion af materiale, honorar til kommissionens medlemmer, sagsomkostninger til lodsejer

- Ekspropriationsprocessen tager tid

GENERELLE OVERVEJELSER

side 21

− ”Lov om fremgangsmåden ved ekspropriation af fast ejendom”

− Følges ved ekspropriation vedr. fast ejendom for staten eller koncessionerede selskaber.

− Ekspropriationsprocesloven er en proceslov og indeholder ikke bestemmelser, der giver direkte hjemmel til ekspropriation.

− I nogle love, der hjemler ekspropriation (fx elsikkerhedsloven), er det bestemt, at reglerne i ekspropriationsprocesloven skal følges, selv om det er et elselskab, der er ekspropriant.

− Følges også ved statslige anlægslove, fx cityringloven, love om statslige jernbaneanlæg

EKSPROPRIATIONSPROCESLOVEN

side 22

Afgørende kompetenceforskel:

− Ved kommunale ekspropriationer ligger ekspropriationskompetencen hos kommunen/vejmyndigheden.

− Ved statslige ekspropriationer ligger ekspropriationskompetencen hos særlige ekspropriationskommissioner, som både

− Prøver det foreliggende projekt

− Foretager ekspropriationen og

− Fastsætter erstatningen

− Ledes af ”Kommissarius”.

− Domstolslignende, sagkyndigt organ.

EKSPROPRIATIONSPROCESLOVEN

side 23

Vejlovens regler om fremgangsmåden ved ekspropriation følges ved ekspropriation efter de fleste love, hvor det er kommunerne, der har ekspropriationskompetence, herunder:

EKSPROPRIATIONSPROCESSEN I VEJLOVEN

Vejbestyrelsernes ekspropriation til

vejformål

Ekspropriation efter planloven

Ekspropriation efter miljøbeskyttelsesloven

Ekspropriation efter vandforsyningsloven

Bemærk, kommunerne selv

skal stå for processen!

side 24

§§ 94 – 98

- Ekspropriationsmyndigheder

§ 99

- Forberedelse og undersøgelser

§§ 100 – 101

- Ekspropriationens gennemførelse

§ 102

- Ekspropriationsbeslutningen

§§ 103 – 104

- Erstatningens fastsættelse

VEJLOVENS KAPITEL 10

§§ 105 – 111

- Taksationsmyndigheder

§§ 112 – 115

- Taksation

§§ 116 – 118

- Overtaksation

§§ 119 – 120

- Udbetaling af erstatning

§§ 121 – 122

- Søgsmål nv.

§ 123

- Særlige regler for taksation efter

andre love

side 25EKSPROPRIATIONSPROCESSEN EFTER VEJLOVEN

Forarbejder og undersøgelser

Arealfortegnelse og ekspropriationsplan

Offentliggørelse og indvarsling

Åstedsforretning

HøringsperiodeEkspropriations-

beslutningEventuel klage

Eventuel indbringelse for taksation

side 26

− De almindelige regler i forvaltningsloven gælder ved siden af og supplerer vejlovens regler om en parts rettigheder i ekspropriationssager

− Regler om inhabilitet – væsentlig mangel

− Vejledning og partsrepræsentation

− Partshøring – FVL § 19, stk. 2, nr. 6 – kan undlades, hvis der ved lov er fastsat særlige bestemmelser, der sikrer parten adgang til at gøre sig bekendt og komme med udtalelse.

FORVALTNINGSLOVENS BETYDNING

side 27FORBEREDENDE PLANLÆGNING

Planlægningen starter ofte længe før der skal

eksproprieres til et projekt.

Fx ved pålæg af byggelinjer forud for ekspropriation til

vej, ved udarbejdelse af lokalplan forud for

ekspropriation efter planloven, eller indhentelse

af tilladelser efter miljølovgivningen forud for

ekspropriation til spildevandsanlæg.

NB: Hvis det i forbindelse med

ekspropriationsforretningen viser sig, at grundlaget er

utilstrækkeligt – fx at lokalplanen ikke er præcis nok – må ekspropriationen

opgives (evt. hele processen starte forfra)

side 28

− Vejlovens § 99− Vejmyndigheden kan foretage tekniske undersøgelser og forberedelser

på en privat ejendom.

− Bl.a. for at vurdere det nødvendige omfang/afgrænsning af den forestående ekspropriation

− Vejlovens § 99, stk. 3− Hjemmel til at foretage arkæologiske forundersøgelser.

− Med henblik på at vurdere indgrebets omfang og betydning (proportionalitet)

− Vejlovens § 99, stk. 2 og 4− Minimumsfrist for offentliggørelse og skriftlig meddelelse.

− Grundejeren kan ikke modsætte sig, at vejmyndigheden gennemfører disse undersøgelser.

− Erstatning af enhver skade eller ulempe.

TEKNISKE UNDERSØGELSER OG FORBEREDELSER

side 29

U1975.1118Ø

En godsejer ønskede at modsætte sig, at et elselskab udførte tekniske forarbejder og undersøgelser af muligheden for at anlægge et atomkraftværk. Bl.a. i form af geotekniske undersøgelser og prøveboringer. Arbejdet ville strække sig over flere måneder men på et begrænset areal.

Fogedretten og landsretten fandt, at elselskabet havde hjemmel i ekspropriationsprocesloven til at få adgang til ejendommen, og at undersøgelserne ”efter det herom oplyste og under hensyn til de særlige problemer, der er forbundet med et nukleart anlæg, ikke ses at overskride det i § 3, stk. 1 forudsatte omfang”.

TEKNISKE UNDERSØGELSER OG FORBEREDELSER

side 30

CASE

”§ 99. Vejmyndigheden har, hvis det skønnes nødvendigt, til enhver tid mod behørig legitimation og uden retskendelse adgang til en privat ejendom med henblik på at foretage jordbundsundersøgelser, opmålinger, afmærkninger og andre undersøgelser af udendørsarealer med henblik på at foretage undersøgelser og projektering af nye vejanlæg eller ændring af eksisterende vejanlæg samt klimarelaterede afværgeforanstaltninger.”

- Har vejmyndigheden ret til at lade sine tekniske rådgivere få adgang til ejendommen og udføre de nødvendige undersøgelser?

TEKNISKE UNDERSØGELSER OG FORBEREDELSER

side 31

− Vejlovens § 98

− Mulighed for ekspropriation til enten ejendom eller til rådighed.

− Ved ekspropriation til ejendom overtager ekspropriantenejendomsretten.

− Nyanlæg eller udvidelse af veje.

− Ved rådighed ændres de formelle ejerforhold ikke.

− Ekspropriation til rådighed foreligger i forskellige former.

− Bl.a. begrænsning af grundejerens råden over ejendommen.

− Fx ledningsservitutter

− Proportionalitet – indgrebet skal ikke gå videre end nødvendigt

EKSPROPRIATION TIL EJENDOM ELLER RÅDIGHED?

side 32

− Til brug for åstedsforretningen og ekspropriationen skal eksproprianten (kommunen) udarbejde ekspropriationsplan og arealfortegnelse

− § 100, stk. 3: Arealfortegnelsen og ekspropriationsplanen skal bl.a. indeholde oplysning om den omtrentlige størrelse af de berørte arealer og en kort angivelse af de ændringer i de bestående forhold, som ekspropriationen vil medføre for ejendommene.

− Materialet skal også angive en fortegnelse over de ejere og brugere, der berøres af indgrebet.

− Omfang og detaljeringsgrad afhænger af sagen.

EKSPROPRIATIONSMATERIALET

side 33

− Materialet skal være retvisende, for at ekspropriationen kan gennemføres – duer ikke, hvis en rettighed først oplyses under eller efter åstedsforretningen!

− Check tingbogen for servitutter – og overvej, om der er rettigheder, der skal medeksproprieres. Konkret vurdering.

− Hvad med lejere – nødvendigt at ekspropriere?

− Materialet – herunder arealangivelser – er under alle omstændigheder foreløbigt. Hvis ekspropriationen gennemføres, skal der ske endelig opmåling/afgrænsning.

− Materialet skal ligge offentligt tilgængeligt – fx på rådhuset – mindst 4 uger før åstedforretningen.

AREALFORTEGNELSEN OG EKSPROPRIATIONSPLANEN

side 34

MAD 2004.406 NKN

AREALFORTEGNELSEN OG EKSPROPRIATIONSPLANEN

Ekspropriation til realisering af en lokalplan vedrørende

omdannelse af et havneområde til bolig- og

erhvervsområde. Nødvendigt at bortekspropriere en

uopsigelig areallejekontrakt om en havneplads.

Kommunen havde i arealfortegnelsen skrevet, at

indgrebet vedrørte ”areallejekontrakt på

havneplads 107” samt angivet et matr.nr. Kontrakten

omfattede imidlertid også en del af et andet matr.nr., som

ikke var oplyst.

NKN fandt, at begge matr. numre burde have været

nævnt i materialet, men efter en samlet vurdering, at

ekspropriationsbeslutningen ikke var ugyldig.

side 35

− § 100, stk. 5: Vejmyndigheden skal med mindst 4 ugers varsel offentliggøre tid og sted for åstedsforretningen. Vejmyndigheden skal med mindst 4 ugers varsel skriftligt indkalde de ejere og brugere, som fremgår af arealfortegnelsen, og andre, der må skønnes at have en retlig interesse på grund af den planlagte ekspropriation. Den del af arealfortegnelsen, der vedrører den pågældende ejers eller brugers ejendom, skal vedlægges indvarslingen.

− Offentlig annoncering + individuel indkaldelse af ejere, brugere og andre med retlig interesse

INDKALDELSE TIL ÅSTEDSFORRETNING

side 36ÅSTEDSFORRETNING

Et centralt element i processen.

En sikring af, at de berørte får mulighed for

at varetage deres interesser.

Indsigelser mod projektet vil på dette

stadie sjældent føre til, at projektet opgives. Men nye faktiske

oplysninger kan føre til tilretninger af hensyn til

ejeren.

side 37

− Evt. forudgående arealafmærkning.

− Vejlovens § 101, stk. 1

− Åstedsforretningen skal ledes af et medlem af kommunalbestyrelsen.

− Afgørelser om ekspropriation skal have en sikker forankring i kommunalbestyrelsen.

− Typisk et par (2-5) repræsentanter fra kommunen inkl. den, der leder forretningen

− Adgang til forretningen har de indkaldte og andre ”muligt berettigede”. Ikke almindelig, offentlig adgang.

ÅSTEDSFORRETNINGEN

side 38

− Evt. opdeles i arealbesigtigelse og efterfølgende forhandling. Skal fremgå af indkaldelsen.

− Eksproprianten gennemgår projektet og de påtænkte indgreb.

− Betydningen for den enkelte ejendom beskrives, herunder vedr. adgangsforhold og eventuelle afskårne arealer. Ejer/bruger kan komme med sine bemærkninger straks eller indtil 4 uger efter åstedsforretingen.

− Eksproprianten kan på åstedsforretningen fremsætte forslag om erstatningens størrelse. Tilbud herom bortfalder, hvis ikke accepteres inden rimelig frist. Dvs. ikke bindende for efterfølgende taksationssag.

− Protokol over forretningen

ÅSTEDSFORRETNINGEN

side 39EKSPROPRIATIONSBESLUTNINGEN

Kompetencen afhænger af den lov, der hjemler

ekspropriationen. Men ligger som altovervejende

hovedregel hos kommunalbestyrelsen ved

ekspropriationer efter vejloven.

Delegation til udvalg? –Indenrigsministeriets

udtalelse, 1991: Ja, med mindre særlige

omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af den almindelige adgang til fri delegation til organer

under kommunalbestyrelsen.

Delegation til andre, fx borgmesteren – en

udvalgsformand – eller forvaltningen? – tvivlsomt!

side 40

− Meddelelse om ekspropriationsbeslutningen er en gyldighedsbetingelse, jf. FOB 1983.192.

− Kan indeholde (evt. genfremsættelse af) erstatningsforslag.

− Oplyse om taksationsprocessen, hvis manglende enighed om erstatning – omkostningerne ved taksation betales af eksproprianten.

− Meddelelse af ekspropriationsbeslutningen er en forvaltningsretlig afgørelse, som bl.a. skal indeholde:− Oplysning om hjemmel

− Begrundelse, herunder faktiske omstændigheder og hovedhensyn, samt stillingtagen til partens relevante indsigelser og ændringsforslag

− Klagevejledning

− Ekspropriationen må ikke gennemføres før udløbet af klagefristen, med mindre accept fra ejere/brugere.

EKSPROPRIATIONSBESLUTNINGEN

side 41KLAGE OVER EKSPROPRIATIONSBESLUTNINGEN

Beslutninger om ekspropriation kan

påklages.

Hvem, der er klagemyndighed,

klagefrist og fremgangsmåde ved klage fremgår af den

enkelte ekspropriationslov.

Klageinstansen (fx transportministeriet og

Natur- og miljøklagenævnet) er

underlagt officialsprincippet.

Klageinstanserne i ekspropriationssager kan foretage en fuldstændig

prøvelse, også af skønselementer – fx om

nødvendigheden af indgrebet.

side 42

− Afgørelser om ekspropriation kan indbringes for domstolene, jf. Grundlovens § 63, stk. 1.

− Det afhænger af ekspropriationsloven, om administrativ rekurs skal være udnyttet, inden retssag kan anlægges.

− Domstolene kan både prøve ekspropriationsbeslutningen(kommunen/klageinstansens afgørelse) og erstatningens størrelse (taksation-/overtaksationskommissionens kendelse).

DOMSTOLSPRØVELSE

side 43

− ”Taksation” betyder fastsættelse af erstatning.

− I sager efter ekspropriationsprocesloven træffer ekspropriationskommissionen både afgørelse om ekspropriationsindgrebet og om erstatningen.

− I sager efter vejloven er processen todelt: Eksproprianten(Kommunalbestyrelsen) har kun hjemmel til at beslutte selve indgrebet.

− Hvis der ikke opnås enighed om erstatningens størrelse, skaleksproprianten indbringe spørgsmålet for taksationskommissionen.

− Spørgsmål om erstatning kan ikke indbringes for domstolene, før klagemulighederne til taksations- og overtaksationskommissionerne har været udnyttet.

TAKSATION

side 44

− Taksationskommissionen er et selvstændigt forvaltningsorgan, der er underlagt officialsprincippet og skal sikre sagens oplysning ved

− Bistand fra en landinspektør

− Tilkaldelse af særligt sagkyndige

− Udtalelser fra andre myndigheder

− Besigtigelse af ejendommen eller sammenligningsejendomme

− Ikke bundet af parternes påstande!

− Forberedelse og møde i taksationssager.

− Skriftlige indlæg

− Mundtlige indlæg ”procedure”

− Kendelse, indbringelse for overtaksation.

TAKSATIONSKOMMISSIONEN

side 45

ERSTATNINGSFASTSÆTTELSEN

side 46

− Udgangspunktet for erstatningsfastsættelsen er princippet i grundlovens § 73, hvorefter ekspropriation kun kan finde sted mod ”fuldstændig erstatning”.

− Ejeren skal stilles økonomisk, som var ekspropriationen ikke sket.

− Ejerens formue skal være intakt.

− Nok skal ejeren afstå sin ejendom, men han er sikret fuldstændig erstatning for sit tab.

− Erstatningssøgsmålet har størst betydning i praksis.

− Grl § 73 indeholder ingen nærmere retningslinjer for erstatningsfastsættelsen.

GRUNDLOVENS KRAV OM FULDSTÆNDIG ERSTATNING

side 47GRUNDLOVENS KRAV OM FULDSTÆNDIG ERSTATNING

Grl § 73 fungerer som selvstændigt grundlag

for tildeling af erstatning.

Eventuelle lovregler er alene vejledende og

udfyldende ift. grundlovens krav om

fuldstændig erstatning.

Skal stemme overens med de almindelige erstatningsretlige principper og regler.

• Et økonomisk tab.

• Årsagsforbindelse.

• Adækvans

• Varetagelse af den almindelige tabsbegrænsningspligt.

side 48

− Totalekspropriation & delekspropriation

− Ejeren skal have erstattet sit økonomiske tab som følge af ekspropriationen.

− Typisk tab som følge af en arealafståelse eller servitutpålæg.

− Ulemper skal ligeledes erstattes.

- Midlertidige ulemper i forbindelse med gennemførelsen af ekspropriationsanlægget.

- Varige ulemper ved følge af afsavnet af det eksproprierede.

- Naboretlige ulemper som følge af ekspropriationsanlæggets udførelse, almindelige beskaffenhed samt drift.

ERSTATNINGSFASTSÆTTELSEN I PRAKSIS

side 49ERSTATNINGSFASTSÆTTELSEN I PRAKSIS

Erstatning

Erstatning for arealafståelse mv.

Erstatning for ulemper

Midlertidige ulemper

Varige ulemperNaboretlige

ulemper

side 50

− Vejloven og ekspropriationsprocesloven

− Taksationsmyndighederne skal angive det afståedes værdi i handel og vandel.

− Påføres ejeren eller andre ulemper, skal erstatningen angives som en særlig post.

− Ulempeerstatningen skal holdes adskilt fra arealerstatningen.

− Der kan opstå enkeltskader i forbindelse med anlægsarbejdernes gennemførelse.

− Der henvises til den almindelige erstatningsret.

VÆRDIEN I HANDEL OG VANDEL

side 51

− Det er ejendommens værdi/værdiforringelse på meddelelsestidspunktet, der er afgørende for fastsættelsen af erstatningen.

− Meddelelsestidspunktet lægges til grund for erstatningsfastsættelsen.

− Anføres fx direkte i præmisserne i U 1967.243 H og U 1975.541 H.

− Ekspropriationserstatningen vil også blive forrentet fra dette tidspunkt.

− Tilfælde hvor man ikke kan tillægge meddelelsestidspunktet afgørende betydning.

− Afståelsestidspunktet?

− Altovervejende hovedregel på baggrund af ejendommens værdi/værdiforringelse på meddelelsestidspunktet.

VURDERINGSTIDSPUNKTET

side 52

PARTERNES UDGANGSPUNKT FOR ERSTATNINGSFASTSÆTTELSEN

Ekspropriation kan virke voldsom og krænkende for den berørte.

• Respekt og forståelse for ejerens frustration.

Uanset om sagen skal procederes for

taksationsmyndighederne eller ej, bør eksproprianten

ikke vælge et udgangspunkt, hvor

ethvert krav bestrides men nøje vurdere ejerens krav

og synspunkter.

I enhver ekspropriationssag vil der imidlertid være forhold,

der kan diskuteres.

Fx betydningen af sammenligningshandler

eller størrelsen af et driftstab.

side 53

− Mange ekspropriationer vil angå afståelser af fast ejendom i form af del- eller totalekspropriationer.

− Udgangspunktet for erstatningsfastsættelsen er i begge tilfælde det afståedes værdi i handel og vandel.

− Det beløb, som en ejendom vil kunne indbringe ved et salg på det åbne marked inden for en rimelig kort salgsperiode.

− Salget skal ske til en kyndig erhverver med kendskab til de stedlige pris-og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og karakter.

− Handelsværdien utvivlsomt er udgangspunktet for erstatningsfastsættelsen.

− Der kan være særlige situationer, hvor ejendommens brugsværdi eller genanskaffelsesværdi har betydning for erstatningsfastsættelsen.

ERSTATNING VED AFSTÅELSE AF FAST EJENDOM: HANDELSVÆRDIEN ELLER ANDRE PRINCIPPER?

side 54

− Brugsværdien er den værdi, som ejendommen har for ejeren (afkastningsværdien).

− Hvis brugsværdien er højere end handelsværdien, er det brugsværdien, der skal erstattes.

− Ofte vil salgs- og brugsværdien være identiske, da det tit er ejendommens brugsværdi eller afkast, der er afgørende for den pris, som ejendommen kan sælges til.

− Det er f.eks. tilfældet ved udlejningsejendomme, hvor den årlige lejeindtægt har betydning for fastsættelsen af erstatningen.

− I andre tilfælde vil brugsværdien være større end handelsværdien.

− F.eks. som følge af ejendommens særlige karakteristika eller ejerens personlige forhold – og det vil i givet fald være brugsværdien, der erstattes.

ERSTATNING VED AFSTÅELSE AF FAST EJENDOM: BRUGSVÆRDIEN

side 55

− Ejeren ved fastsættelsen af erstatningen skal stilles præcist som før ekspropriationen.

− Kan man give ejeren en ejendom, et areal el.lign., der var helt identisk med det afståede?

− En erstatning, der gør ejeren i stand til at anskaffe sig en tilsvarende ejendom.

− Dette kan imidlertid være problematisk.− Ofte er det ikke muligt at finde en tilsvarende ejendom.

− Hovedreglen er, at ejeren ikke har krav på at få genanskaffelsesværdien erstattet. − Handelsværdien er her afgørende.

− Særlige situationer: Ekspropriationen tvinger rent juridisk ejeren til at finde en ny ejendom.

ERSTATNING VED AFSTÅELSE AF FAST EJENDOM: GENANSKAFFELSESVÆRDIEN

side 56

− Tilstandsservitut− Indskrænkninger i ejerens rådighed.

− Rådighedsservitut− Særlig råden over den faste ejendom.

− Ofte pålagt i forbindelse med gennemførelsen af et ekspropriationsanlæg.− Jernbane, ledningsanlæg eller metro.

− I København: Fælles gårdanlæg.

− Særlige bestemmelser som ejeren skal respektere.

− Når servitutterne pålægges ved ekspropriation, skal der betales erstatning for den forringelse, der herved sker af ejendommens værdi.

− Forårsager servitutpålægget intet tab, er der intet krav på erstatning.

ERSTATNING VED SERVITUTPÅLÆG

side 57

− Det skal konkret vurderes, hvilke betydning servitutten har for anvendelsen af ejendommen og dennes handelsværdi.

− Rådighedsindskrænkninger – mistede indtægter.

− Ved sager angående ensartede servitutpålæg er erstatningsudmålingen mere standardiseret.

− Landbrugsjord.

ERSTATNING VED SERVITUTPÅLÆG

side 58

− Flytteomkostninger.

ANDET TAB?

side 59

Lars Carstens er specialiseret i forvaltnings- og kommunalret og har mange års erfaring som rådgiver for hel- og halvoffentlige virksomheder. Lars har endvidere stor ekspertise inden for ekspropriation, socialret, taksation, byfornyelse, lejelovgivningen, privatret og erstatningsforhold samt bevillingsforhold – herunder særligt taxabevillinger. Han er en erfaren procesadvokat og har ført en lang række sager for kommuner og andre offentlige organer for domstolene i alle instanser, taksationsmyndigheder mv. inden for sine specialer.

Lars Carstens

Partner

SpecialerOffentlig retRetssager

Dir: +4533344222Mob: +4552344222E-mail: lc@horten.dk

KarrierePartner (equity), Horten, 1995Møderet for Højesteret, 1992Møderet for landsret, 1987Advokatbeskikkelse, 1986Advokatfuldmægtig, Horten, 1983:

PROFIL | LARS CARSTENS

UddannelseCand.jur., Københavns Universitet, 1983

side 60

Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll rådgiver offentlige myndigheder og organisationer samt offentlige og private virksomheder inden for forvaltningsret, offentlig ret og miljøret. Hun er en erfaren procesadvokat og fører retssager og sager for nævn og kommissioner inden for sine specialer for både virksomheder og offentlige klienter.

Anne Sophie har mange års erfaring med rådgivning af landets kommuner om grundlæggende forvaltningsretlige emner, herunder udarbejdelse af juridiske responsa og advokatundersøgelser. Hun yder også mere specialiseret rådgivning til teknik- og miljøforvaltningerne og plan-, bygge og miljøretlige spørgsmål.

Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll

Partner

SpecialerMiljøret, planret ＆ byggeretOffentlig retRetssager

Dir: +4533344385Mob: +4552344385E-mail: akv@horten.dk

KarriereAssocieret partner, Horten, 2016Advokat, Bech-Bruun, 1998-2016Konstitueret Landsdommer, Østre Landsret, 2005 og 2007Advokatfuldmægtig, Bech-Bruun, 1995-1998:

PROFIL |ANNE SOPHIE KIERKEGAARD VILSBØLL

UddannelseCand.jur., Københavns Universitet, 1995Møderet, Landsret, 1998

side 61

Mia Ceric indgår i Hortens afdeling for offentlig ret, hvor hun beskæftiger sig med kommunalret og generelle forvaltningsretlige problemstillinger. Hun bistår endvidere i sager vedrørende energi- og forsyningsret.

Mia Ceric

Assistant Attorney

SpecialerOffentlig ret

Dir: +4533344126Mob: +4552344126E-mail: mce@horten.dk

KarriereAdvokatfuldmægtig, Horten, 2015Fuldmægtig, Justitsministeriets departement, 2014-2015Stipendiat og advokatfuldmægtig, Norrbom Vinding, 2010-2014:

PROFIL | MIA CERIC

UddannelseCand.jur., Københavns Universitet, 2014Studieophold, University of Melbourne, Australien, 2012BA.jur., Aarhus Universitet, 2011

Horten AdvokatpartnerselskabPhilip Heymans Allé 7DK-2900 Hellerup, Copenhagen

Tel. 3334 4000Fax 3334 4001info@horten.dk horten.dk