Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen ... · Gruppenbezogene Kriterien max. 10 Punkte...
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Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 1
Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung
Kommunale Grundstücksvergabe -
wie ist die Grundstücksvergabe geregelt und legitimiert?
Beispiel: München – ehem. Funkkaserne
Georg Reisner, Verwaltungsdirektor, Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung-HA III/1
Tagung Stuttgart, 17.10.2013
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Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung
Die 4 Eckpunkte
1. Eigene Flächenkontingente für Baugemeinschaften
2. Verkauf der Grundstücke ausschließlich zum Verkehrswert
3. Auf Baugemeinschaften zugeschnittene Ausschreibungsverfahren
4. Unabhängige Beratungsstelle für Baugemeinschaften (und Genossenschaften)
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Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung“
Eigene Flächenkontingente für Baugemeinschaften
● Grundlage: Stadtratsbeschluss vom 22.09.2010
● Flächen nur für Baugemeinschaften (bzw. Genossenschaften) und möglichst „passgenau“(Größe, Wohnbauarten „70 + 30“, Erschließung)
● Flächenanteil: für beide Zielgruppen zusammen: 20 – 40 % der Wohnbauflächen in den großen städtischen Siedlungsgebieten (z.B. ehemalige Kasernen)
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Funkkaserne – Flächen für Baugemeinschaften
Insg. 1.600 Wohneinheiten
Baugemeinschaften
WA 8 Mitte (4.600 qm GF)WA 8 Ost (5.500 qm GF)WA 9 Mitte (2.800 qm GF)WA 9 Ost (3.400 qm GF)WA 17 (6.900 qm GF)insgesamt: 23.200 qm GF= 17 % der Gesamt-GFca. 230 WE
Genossenschaften
3 Baufelder mit insgesamt 26.700 m² GF= 19 % der Gesamt-GFca. 267 WE
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Ansprechpartner – Kontaktstelle Genossenschaften/Baugruppen
Verkauf der Grundstücke ausschließlich zum Verkehrswert
● Grundlage: Stadtratsbeschluss vom 24.07.2013
● „Wohnen in München V“ (01.02.2012) sahnoch Bestgebotsverfahren vor (= Preisgebot + Konzept zählen)
● Keine Option; Verkauf direkt an BG-Mitglieder
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Funkkaserne – Kaufpreise und Bewerbungen
Baugemeinschaften
ca. 170 WE freifinanziert Kaufpreis: 1.400 – 1.500 €/qm GF
ca. 60 WE gefördert nach München Modell (375 – 675 €/qm GF)
WA 8 Mitte (11 Angebote)WA 8 Ost (11 Angebote)WA 9 Mitte (15 Angebote)WA 9 Ost (15 Angebote)WA 17 (5 Angebote)
Bewerbung auf mehrereBaufelder zulässig – aber max. Zuschlag für 1 Baufeld
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Ausschreibung von Flächen für Baugemeinschaften
Auf Baugemeinschaften zugeschnittene Ausschreibungsverfahren
Grundlage: „Wohnen in München V“ (01.02.2012)Stadtrat beschließt über Auswahlkriterien
2-stufiges Verfahren:1. Stufe: niederschwellige Anforderungen
Zuschlag oder
2. Stufe beschränkt auf Bewerber 1. Stufe; Konzeptausschreibung
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Ausschreibung : 1. Stufe
Beispiel „Funkkaserne“ 1. Stufe
Anerkennung zwingender Vergabekriterien
● Kaufpreis (Festpreis = Verkehrswert, da SEM)
● KfW-Effizienzhaus 70
● Anschluss an Fernwärme
● Ökologischer Kriterienkatalog
● Gestaltungsleitfaden „Funkkaserne München“
● Verbindliche Wohnungsgrößen im geförderten Wohnungsbau gem. WFB 2012
● Bereitschaft zur Mitwirkung an Maßnahmen zur Quartiersvernetzung
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Beispiel Auswahlkriterien „Funkkaserne“ 2. Stufe
1. Wohnungspolitische Kriterien max. 30 Punkte a) Anteil für München Modell-Eigentum bis 15 %; > 15 %; > 25 % (max. 30 %) 0 / 5 / 15 Punkte b) Sparsamer Wohnflächenverbrauch Anteil der freifinanzierten WE, die die Wohnflächen nach WFB einhalten (bis 75 %, > 75 %, 100 %) 0 / 5 / 15 Punkte
2. Energetische & Ökologische Kriterien max. 50 Punkte a) Energie KfW-Effizienzhaus 70 / 55 / 40 0 / 15 / 30 Punkte zusätzlich nichtnegative Primärenergiebilanz 10 Punkte b) Ökologie Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen > 20 % 5 Punkte des Kostenvolumens Grau- und Regenwassernutzung bis 5 Punkte bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter
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Beispiel Auswahlkriterien „Funkkaserne“ 2. Stufe
3. Angebote zur Quartiersvernetzung max. 10 Punkte Räumlichkeiten und/oder Angebote, die für die Nachbarschaft nutzbar sind und damit der sozialen und/oder kulturellen Quartiersentwicklung dienen (mind. 10 Jahre Bindung)
4. Gruppenbezogene Kriterien max. 10 Punkte a) Baugemeinschaft hat bereits mind. 20 % Mitglieder und hat sich vertraglich als GbR zusammengeschlossen bis 3 Punkte b) Die begleitenden Architekten, Projektsteuerer und/ oder Moderatoren können Referenzen aus dem Bereich „Gemeinschaftliches Bauen“ vorlegen bis 4 Punkte c) Finanzierungsbestätigung einer Bank / eines Kredit- institutes liegt bereits vor bis 3 Punkte
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Zeitschiene
Zeitschiene Funkkaserne
● Ausschreibungsbeschluss mit Kriterien (11. Juli 2012)
↓ 7 Wochen
● Ausschreibung 1. Stufe↓ 7 Wochen (Bewerbung, Auswertung)
● Findungsgespräch + Ausschreibung 2. Stufe ↓ 8 Wochen (Bewerbung)
● Bewerbungsschluß ↓ 19 Wochen (Auswertung, Rückfragen,
interne Gremien, Ratsvorlage)
● Auswahlbeschluss (08.05.2013)
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Auswertung der Ausschreibung
Erkenntnisse / Ergebnisse aus der Ausschreibung
● mehr Konkurrenz als Kooperation
● alle Angebote mit hohen (= teueren) Standards insb. bei Energie und Ökologie
● Folge: „weiche Kriterien“ werden entscheidend (Quartiersentwicklung, Organisation)
● Auswertung schwierig und zeitaufwändig
● Angebote z.T. unvollständig (z.B. Vollmachten)
● Zuschlag zwischen 83 (WA 17) und 96 Punkten (WA 8 Ost)
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Eine unabhängige Beratungsstelle für Baugemeinschaften (und Genossen-schaften) wird eingerichtet
● Grundlage: „Wohnen in München V“(01.02.2012)
● nach Hamburger Vorbild - aber außerhalb der Verwaltung angesiedelt
Ansprechpartner – Kontaktstelle Genossenschaften/Baugruppen
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Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung
Bilanz + Ausblick
1. Bisher 32 Projekte mit ca. 700 WE, davon in 2013 bisher ca. 250 WE vergeben
2. Größe der Projekte: 4 bis ca. 70 WE
3. Risiken: Grundstückspreise (Nachbewertung)
4. Ausblick: 2013/14 stehen Flächen für ca. weitere 500 WE zur Ausschreibung an