Finanzierung. Lernziel Was sind Zinsen? Warum gibt es Zinsen? Warum gibt es Banken? Welche...

Finanzierung

Lernziel Was sind Zinsen? Warum gibt es Zinsen?Warum gibt es Banken? Welche Funktionen haben sie?Was ist eine Hypothek? Welche Varianten gibt es?Wann ist eine Hypothek tragbar?

Aufbau ZinsenFunktion der BankenHypotheken, Immobilienfinanzierung, Berechnung der Risikokosten, TragbarkeitsindexImmobilienrisiken

Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt3

ZinsenEntwicklung variablen Hypothek und Inflation (KPI) seit 1970

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

0%

1%

2%

3%

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5%

6%

7%

8%

9%

10%

Hypothekarzins Inflation (rechte Skala)


Warum gibt es Zinsen?GegenwartspräferenzDie Leute sind nur bereit, zu sparen – und damit auf Konsum jetzt – zu verzichten, wenn sie dadurch in der Zukunft mehr bekommen. Stichwort: Intertemporale Substitution des Konsum

Produktivität des KapitalsDer Zins ist die Entlohnung des Kapitals in der Produktion. Stichwort: Grenzproduktivität des Kapitals

InflationWer Kapital bereitstellt, will für die Geldentwertung entschädigt werden. (genauer erwartete Inflation)

RisikoprämienWer Kapital für riskante Unternehmen oder Projekte gibt, will für das eingegangene Risiko entschädigt werden.


Warum gibt es Banken?GedankenexperimentSie wollen oder brauchen für die Finanzierung eines Hauses oder eine Projektes Kapital. Nehmen Sie an, es gebe keine Banken auf der Welt. Was können Sie tun?

Welche Probleme könnten für Sie auftauchen?Suchkosten: Wer hat Kapital? In der richtigen Frist?Informationskosten: Welches ist der faire Zins? Transaktionskosten: Wie soll der Vertrag aussehen?

Welche Probleme werden für den Geldgeber entstehen?Informationskosten: Wie ist ihre Bonität? Wie gut ist Ihr Projekt?Asymmetrische Information: Sagen Sie die Wahrheit über ihre Verhältnisse?Risikokosten: Sie sind das alleinige Risiko des Gläubigers! Flexibilität: Stark eingeschränkt, falls der Gläubiger sein Geld braucht.


Funktionen der Banken

• KreditgewährungDie Banken versorgen die Wirtschaft mit Kapital und ermöglichen so Investitionen.

• Einlagemöglichkeit für Private und FirmenEinlagen bei der Bank sind in jeder Grössenordnung möglich und stehen bei Bedarf schnell zur Verfügung.

• Risikopooling und Einlegerschutz: Tiefes Risiko der KapitalgeberDie Bank kann die Einzelrisiken stark diversifizieren und muss ihre Kredite mit Eigenmitteln unterlegen.

• Bonitätseinschätzung und RisikomonitoringDie effiziente Einschätzung von Risiken und deren Monitoring über die Zeit gehört zur Kernkompetenz einer Bank

• FristentransformationDie Kreditnachfrager brauchen das Kapital in der Regel länger als sich die Sparer binden wollen.


Immobilienfinanzierung

Argumente für den Finanzierungsbedarf bei Immobilien:

• Fehlende EigenmittelTypisch im Eigenheimbereich. Nur eine Minderheit der Haushalte im mittleren Alter verfügt über genügend Eigenkapital, um sich Wohneigentum zu kaufen.

• LeverageTypisch im Renditebereich (Private und Gesellschaften). Die Finanzierung ermöglicht es, mehr Immobilien zu halten und damit mehr Rendite zu erzielen. Dabei steigt aber auch das Risiko!

• DiversifikationFür alle Immobiliensegmente relevant, aber oft missachtet. Der Kredit ermöglicht den Kauf anderer Anlagen (Aktien, Obligationen), so dass das Eigenkapital nicht nur dem Immobilienrisiko ausgesetzt ist,


Leverage-Effekt I

Eigenkapital SFr. 1'000'000Kredit SFr. 0Immobilienwert SFr. 1'000'000FK-Anteil -

Nettorendite Immobilien 5.25%Wertveränderung 2%

Kreditzins 3.50%

Nettomietertrag SFr. 52'500Zinskosten SFr. 0Operating Profit SFr. 52'500

Wertzuwachs SFr. 20'000Gesamtertrag SFr. 72'500

Gesamtrendite Immobilien 7.25%Rendite Eigenkapital 7.25%

Eigenkapital SFr. 1'000'000

Kredit SFr. 2'000'000

Immobilienwert SFr. 3'000'000

FK-Anteil 0.67

Nettorendite Immobilien 5.25%

Wertveränderung 2%

Kreditzins 3.50%

Nettomietertrag SFr. 157'500

Zinskosten SFr. 70'000

Operating Profit SFr. 87'500

Wertzuwachs SFr. 60'000

Gesamtertrag SFr. 147'500

Gesamtrendite Immobilien 7.25%

Rendite Eigenkapital 14.75%


Leverage-EffektHöherer Return bei höherem Risiko

Durch den Einsatz von Fremdkapital, das billiger ist als die Immobilienrendite, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern.Damit erhöht sich aber auch das Risiko auf dem Eigenkapital entsprechend.Relevante Risiken bei Immobilien:• Zinsänderungsrisiko• Miet- und Leerstandsrisiko• Immobilienpreisrisiko (allgemeines Marktrisiko)

Der Leverage-Effekt kann in günstigen Marktphasen für den Eigentümer (Aktionär) eine viel höhere Rendite erzeugen. Die höhere Rendite ist aber erforderlich, um ihn für das erhöhte Risiko abzugelten. Theorem von Modigliani/Miller (1958):Die Aktien einer Firma mit hohem Leverage werden genau gleich notieren wie die Aktien einer identischen Firma ohne Fremdkapital.Vernachlässigt: Steuern, Grösseneffekte, Konkurskosten, Anreizprobleme


Hypotheken IDie Hypothek ist ein grundpfandgesicherter Kredit.Die belehnte Liegenschaft (oder das Land) dient als Sicherheit (Kollateralie) für den Kredit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldner kann der Gläubiger auf die Liegenschaft zugreifen und sie verwerten.Voraussetzung: Errichtung eines Schuldbriefes auf der Liegenschaft, der im Grundbuch eingetragen werden muss.

Kurante Deckungen: Wertschriften, Waren.Beispiele: Lombardkredit, Akreditiv

Blankokredit:Kredit ohne Deckung


Hypotheken II

Hypotheken sind vergleichsweise günstige Kredite, da die Verlustrisiken des Gläubigers tief sind.

Typische Belehnung bei Neueigentümern: 65% - 80%.

Die Mittel aus der 2. Säule (BVG) können für die Bildung von Wohneigentum vorbezogen werden.Im Falle einer Verpfändung von Vorsorgegeldern (Steuervorteil) rechnen die Banken diese als Eigenkapitalersatz an, so dass effektiv bis zu 90% des Hauswertes belehnt werden kann.

Bei hohen Belehnungen fordern die Banken in der Regel eine Amortisation des Kredites bis auf 65% (ehemals 1. Hypothek) innerhalb von 15 – 20 Jahren.


Pricing einer Hypothek aus Sicht der Bank

Opportunitätskosten:Die Bank könnte den Betrag, den Sie einem Kunden ausleiht, auch am Kapitalmarkt anlegen. Die risikolose Rendite, den die Bank am Kapitalmarkt erzielen würde, entspricht darum den Opportunitäts-kosten des Kredites. Diese hängen von der Laufzeit ab (Zinskurve).Risikokosten:Erwarteter Verlust oder Standardrisikokosten des KundenOptionsprämie (variable Hypothek):Der Kunde kann eine variable Hypothek jederzeit künden.Marge der Bank:Die erzielbare Marge wird durch die Marktverhältnisse bestimmt.


Risikokosten einer Hypothek I

Die Risikokosten eines Kredit entsprechen dem Erwartungswert des Verlustes (Erwarteter Verlust) pro ausgeliehenem Franken.Bei einem gedeckten Kredit wie einer Hypothek besteht der erwartete Verlust (Expected Loss) aus zwei Teilen:

Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD):Wahrscheinlichkeit, dass der Kunde (Schuldner) den Kredit nicht mehr bedienen kann, d.h. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Man spricht auch von der Kundenbonität.

Verlust bei Zahlungsunfähigkeit (Loss given Default, LGD):Verlust, welcher der Bank entsteht, falls der Kunde "default" geht.

Erwarteter Verlust = PD*LGD = P(D) * E(L|D)


Risikokosten einer Hypothek II

Quintessenz:Ein Verlust für die Bank entsteht nur dann, wenn zwei ungünstige Ereignisse gleichzeitig eintreffen:

• Default des Schuldners• Immobilienwert sinkt unter Hypothek (Kredit teilweise ungedeckt)

Diese Wahrscheinlichkeit ist relativ klein, vor allem im Eigenheimbereich. Die Risikokosten sind daher tief, was die Hypothek günstig macht.

Grund: Tiefe Korrelation zwischen Einkommen des Schuldner und Immobilienpreisen.


Risikokosten einer Hypothek IIISimulationsansatz

Ausfall t

Schuldner-Risiko

Objekt-Risiko

Belastung (Zins + Amo)

verfügbares Einkommen

Belehnung

Immobilienwert


Risikokosten einer Hypothek IVPrämienberechnung

Prämie für das Verlustrisiko wird in jedem Simulationslauf berechnet:

1. Fall: auf dem Simulationspfad passiert kein Ausfall => Prämie = 0

2. Fall: auf dem Simulationspfad passiert im Zeitpunkt T ein Ausfall:

Netto-Erlös = Objektwert in T + kurante Deckung - ausstehender Kreditbetrag im

Zeitpunkt T

-> falls Netto-Erlös negativ => Verlust

-> zuzüglich Recoverykosten sowienoch nicht geleistete vierteljährliche Zinszahlungen bis T

der gesamte Verlust ergibt die Prämie für diesen Simulationspfad

Verrechnete Prämie (EL) = Durchschnitt aus 6000 Simulationen


Risikokosten einer Hypothek VRisikoparameter

Von welchen Parametern hängen die Risikokosten ab?

• Belehnungshöhe in % des Hauswertes

• Belastung von Zins und Amortisation am verfügbaren Einkommen (Tragbarkeit)

• Volatilität des Einkommens (Beruf, Selbständigkeit, Arbeitslosigkeitsrisiko)

• Volatilität der Immobilienpreise (Deckungsklasse)

• Korrelation von Einkommen und Immobilienpreisen

Bei Renditeobjekten zusätzlich:

• Korrelation von Mieten und Preisen (Kapitalisierungssätze)

• Korrelation von Mieten und übrigen Einkommen


Risikokosten einer Hypothek VIBeispiel Selbständig/Unselbständig

Kunde: 50 Jahre alt, 2 Erwachsene, 2 Kinder, Vollzeiterwb. (alle Beispiele)

niedriger Nettolohn: hoher Nettolohn:Selbständig nein ja nein jaObjektart EFH EFH EFH EFHD-Klasse 1 1 1 1

Belehnungsbasis 650'000 650'000 1'800'000 1'800'000Belehnung (%) 70 70 80 80Nettolohn (jährlich) 80'000 80'000 200'000 200'000Konsum (jährlich) 51'000 51'000 72'540 75'216

VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'038 9'572 9'349Zinsen+Amo (monat.) 1'937 1'937 6'471 6'471EinkVol (%) 6.8 10.2 9.3 12.7PD (%) 0.1 0.3 0.18 0.38Prämie (BP) 8.9 13.0 5.4 12.4


Risikokosten einer Hypothek VIIBeispiel Belehnungshöhe

70% 75% 80%Selbständig nein nein neinObjektart EFH EFH EFHD-Klasse 1 1 1Belehnungsbasis 650'000 650'000 650'000Belehnung (%) 70 75 80Nettolohn (jährlich) 80'000 80'000 80'000Konsum (jährlich) 51'000 51'000 51'000VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'038 2'038Zinsen+Amo (monat.) 1'937 2'075 2'337EinkVol (%) 6.8 6.8 6.8PD (%) 0.1 0.7 1.9Prämie (BP) 8.9 32.4 61.1


Risikokosten einer Hypothek VIIIBeispiel Einkommen

80'000 85'000 90'000Selbständig nein nein neinObjektart EFH EFH EFHD-Klasse 1 1 1Belehnungsbasis 650'000 650'000 650'000Belehnung (%) 70 70 70Nettolohn (jährlich) 80'000 85'000 90'000Konsum (jährlich) 51'000 51'823 52'724VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'386 2'727Zinsen+Amo (monat.) 1'937 1'937 1'937EinkVol (%) 6.8 6.9 7.0PD (%) 0.1 0.02 0.02Prämie (BP) 8.9 3.3 1.1


Tragbarkeit im ZeitablaufZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum

Grundaussage:

Wenn sich der Durchschnittshaushalt Wohneigentum leisten kann, liegt der Tragbarkeitsindex per Definition bei 100.

Annahmen:

• Belehnung 80% des Hauswertes

• Zinsbelastung und Amortisation weniger als 35% des Einkommens

Berechnung:

Bestimmung des Medianhauses und des Medianhaushaltseinkommens. Berechnung des Qualifikationseinkommens als jenem Einkommen, bei dem das Medianhaus (Kt. ZH: ca. 700'000 Fr, ) gerade noch tragbar ist (d.h. Belastung < 35% des Einkommens).

Tragbarkeitsindex = Medianeinkommen/Qualifikationseinkommen


Tragbarkeit im Zeitablauf IIZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum (EFH)

30

50

70

90

110

130

Tra

gb

ark

eit

sin

dex

100

150

200

250

EFH

-Pre

isin

dex

ZKB Tragbarkeitsindex Tragbarkeitsindex kurzfristig

ZKB Immobilienpreisindex EFH


Typische Hypothekarprodukte in der Schweiz

Variable Hypothek

Festhypothek

Geldmarkthypothek

Terminhypothek

Strukturierte Hypotheken


Variable Hypothek

Variable Hypothek Laufzeit

nicht fixiert

Zinssatz passt sich den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt an

Amortistation In der Regel ist nur derjenige Darlehensbetrag amortisationspflichtig, der über 65 % des von der Bank ermittelten Objektwertes liegt.

Kündigungs-möglichkeit durch Kunde

jederzeit möglich; Kündigungsfrist 6 Monate

Bemerkungen Bei Nichteinhaltung der Kündigungsfrist ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.


Festhypothek

Festhypothek Laufzeit

Typisch sind Laufzeiten von 2, 3, 4, 5 oder 6 Jahren

Zinssatz Fest für die vereinbarte Laufzeit

Amortistation Je nach Objektart unterschiedlich amortisationspflichtig


Gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Bemerkungen Nach Ablauf offeriert die Bank dem Darlehensnehmer aus ihrem Hypothekenangebot eine Finanzierung zu den dann zumal festgelegten Konditionen. Zinssatzfixierung als Terminhypothek bis max. 24 Monate im Voraus möglich.


Geldmarkthypothek Geldmarkthypothek Laufzeit

Unterschiedlich, oft feste Laufzeiten, teilweise variabel

Zinssatz LIBOR (London Interbank Offered Rate) für drei- oder sechsmonatige Geldausleihungen plus individuelle Marge. Zinsanpassung/ Zinstermine halbjährlich. Zinsabsicherung gegen Prämie nach oben üblich (Maximalzins, Cap), nach unten fakultativ (Minimalzins, Floor).

Amortistation Während der vereinbarten Laufzeit sind keine Rückzahlungen möglich


üblicherweise Vorfälligkeitsprämie

Bemerkungen Im Prinzip variable Hypothek. Im Vergleich zu variablen und festen Hypotheken meist tieferer Zins, aber höheres Risiko.


Terminhypothek

Terminhypothek Laufzeit

Vorlaufzeit: Minimal 1 Monat bis maximal 24 Monate Darlehenslaufzeit: wahlweise 2, 3, 4, 5 oder 6 Jahre

Zinssatz Fest für die vereinbarte Laufzeit, basierend auf Terminsätzen

Amortistation Je nach Objektart unterschiedlich amortisationspflichtig.


Sowohl während der Vorlaufzeit als auch der Darlehenslaufzeit gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Bemerkungen Produkt zur Absicherung gegen steigende Zinsen eingesetzt werden. Teurer als Festhypothek, da Terminzinsen (Forwards) normalerweise höher sind

Darlehenslaufzeit Laufzeit Auszahlung

Vorlaufzeit Abschluss

Fixer Zinssatz für eine feste Laufzeit

Vorlaufzeit Abschluss

Zinssatz

Darlehenslaufzeit Laufzeit Auszahlung

Fixer Zinssatz für eine feste Laufzeit


Strukturierte Hypotheken

Strukturierte Hypotheken Laufzeit

In der Regel nicht unbegrenzt

Konstruktion Diese Produkte werden in der Regel durch ein rollendes Portfolio von Kapitaltranchen refinanziert, vergleichbar einem Paket von kleinen Festhypothken. Die UBS-Portfoliohypothek z.B. wird so gestaffelt, dass alle drei Monate eine Tranche frei wird, die sofort durch eine neue zu aktuellen Marktbedingungen ersetzt wird. Das 2-Jahres-Portfolio besteht also aus 8 kleinen 2-Jahres-Festhypotheken, das 3-Jahres-Portfolio aus 12 kleinen 3-Jahres-Festhypotheken und das5-Jahres-Portfolio aus 20 kleinen 5-Jahres-Festhypotheken.

Zinssatz Variabel, da gleitendes Mittel der Basiszinssätze entsprechend den zugrundeliegenden Tranchen.


Gegen Bezahlung einer Prämie möglich.

Bemerkungen Flexible, aber komplexe Produkte, die stark auf die Bedürfnisse des individuellen Kunden zugeschnitten werden können. Schutz vor stark schwankenden Zinsen. Ein- und Ausstiegsprämien.


Strukturierte Hypotheken IIBeispiel UBS Portfoliohypothek

Quelle: UBS SchweizQuelle: UBS Schweiz

Quelle: UBS SchweizQuelle: UBS Schweiz

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